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土地開發市場分析范文1
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申明:本網站內容僅用于學術交流，如有侵犯您的權益，請及時告知我們，本站將立即刪除有關內容。 鄭州市在進行新型城鎮化規劃中，決定將中心城區的177個批發市場分批遷出四環以外，疏解城區交通擁堵， 重塑商貿物流業新格局。圖為2015年5月2日，擁堵不堪的鄭州二七商圈
臨近春節，位于鄭州西四環的元通紡織城內，客流如織，生意繁忙?！半m然搬遷要付出一些成本，但是非常值得?！睆泥嵵堇铣菂^的“紡織大世界”搬來的江蘇商戶劉告訴《t望東方周刊》。
劉已在鄭州“紡織大世界”做面料批發經營十多年了。他告訴本刊記者，吸引他進駐新市場的原因，不僅是新市場時尚優美的環境和便利的交通，還有市場周邊多個服裝產業園潛在的大客戶。
“在新市場會失去原來的大部分零售業務，但長遠看，新市場帶來的機會是顯而易見的，市場管理中心還幫我探索電商模式，我們正在建立新的更大的客戶群?！眲⒄f。
177個批發市場外遷
20多年前，鄭州曾以“商戰”領跑全國商業改革。眼下，作為國家級首批國內貿易流通體制改革綜合試點城市，鄭州正在進行一場大規模的市場外遷行動。本刊記者獲悉，鄭州中心城區有177個批發市場外遷。
擁有交通樞紐優勢的鄭州一直是中國中部重要的物流集散中心，其中農產品及農資、服裝及紡織品、汽車及配件、建材、鋼材等批發市場規模及交易量排在全國前列。
截至2011年底，鄭州擁有各類專業市場和農貿市場270多家，年交易額超過2000億元。全國三大服裝集散地之一的鄭州火車站商圈，每天天不亮，來自全國各地商戶就潮水般聚攏到此采購、提貨，成為鄭州壯觀的一景。
然而，隨著城市的不斷發展，鄭州城區逐漸擴大，城市的邊界慢慢擴展，過去位于城市邊緣、交通便利的那些批發市場，已被新建的居民區包圍。
與此同時，貨車進出城區受限，人流、物流相互交織，加劇了批發市場所在區域的交通擁堵，居民不滿，商戶也不滿。
曾在火車站商圈經營服裝的一位商戶對本刊記者說，每次進貨車輛進市區后要走4個小時，物流成本大大增加。而一些特色不突出、大排檔式的老舊市場在時間的推移中，也面臨淘汰。
新市場力爭“鳳凰涅”
2012年，鄭州市在進行新型城鎮化規劃中，對商業布局作出重大調整，決定將中心城區的177個批發市場分批遷出四環以外，重塑商貿物流業新格局。
3年后，截至2015年底，已有160多家批發市場遷出鄭州中心城區，進駐四環外的12個新型市場。據本刊記者了解，2016年，剩下的十余家市場也將全部完成外遷。
外遷是城市空間的重新分配，但對于城市整體發展而言，更希望通過調整，就此引發新資本、新模式、新業態重新組合的商業變革。
換言之，市場外遷的核心問題是：這177家批發市場，如何在陣痛中脫胎換骨。
落戶城市周邊的新市場，是鄭州首先呈現的一桌精品大餐，在布局和結構上給商都鄭州鑲上了一條全新的商貿物流“金腰帶”。
比如，東南部有投資600億元、建筑面積達1200萬平方米、堪稱商界“巨無霸”的華南城，承接食品、服裝、建材等生活消費品和工業生產資料等市場;南四環有中西部地區最大小商品集散地的CSD國際時尚商貿中心;西四環有金馬凱旋家居CBD和中部地區最大的紡織品集散中心元通紡織城;北四環有生鮮及食品集散地中部兩岸海鮮果蔬物流港。
這一輪新市場建設吸引了近2000億元資本注入鄭州。然而，在電商時代，這些有形的市場如何能吸引商戶和客戶，提升交易量，擴大輻射力，是檢驗市場外遷這一重大決策成敗的關鍵。
“家具屬高價值的耐用消費品，實體店、體驗式消費仍是未來市場形態的主流?！苯瘃R凱旋家居投資開發有限公司董事長肖凱旋告訴《t望東方周刊》。
肖凱旋投資了280億元人民幣建設了金馬凱旋家居。在他看來，與鄭州市區里面原來的十幾個家居、建材批發兼零售市場的經營模式不同，金馬凱旋家居CBD呈現的新業態關鍵在于融合多種資源，提供最佳的消費體驗。
首先是集聚了境內外及全國各地數千家家居生產廠家直銷，而不是出租場地給家居經銷商，因此價格上更有優勢，能吸引來消費者;其次按照家居業物流成本最合理輻射半徑500公里，為異地來市場體驗購買家居的消費者客戶提供成套家居設計、定制、組合配套等系列延伸服務。這里不僅有各個品牌的家居體驗店，還有不同層次的賓館、各種風味的飯店、茶館、咖啡廳及影院等休閑旅游設施。
“這就是我們家居市場的供給側改革?！毙P旋說，鄭州是其公司全國布局的第三站。
更新業態，創新經營模式是各個新市場不約而同的選擇。華南城、百榮世貿、金馬凱旋家居等市場，紛紛向復合型業態轉型，融商品展示、物流分撥、餐飲、娛樂、住宿等為一體，而且無一例外，幾乎都是融合線上、線下營銷。
華南城還別出心裁，開發了商業特色休閑旅游項目。
同時，為促進批發市場轉型升級，2014年底，鄭州市政府與中國電信合作開發“智慧市場”，各個市場將逐步實現手機移動終端在線支付、在線交易、數據中心等功能。 鄭州東南部有外遷后的華南城，承接食品、服裝、建材等生活消費品和工業生產資料等市場。圖為華南城5號交易廣場已經開始營業
本刊記者獲悉，鄭州將建立鄭州市場發展大數據庫。目前，百榮國際鞋城“智慧市場”已面市;元通紡織城建起了網上商城;華南城的“實體+網絡+物流”新型商貿生態圈已初步構建。
搬和不搬的心理較量
“大規模市場外遷是一次重大的資源重組和商業秩序再造，其難度如同壯士斷腕?！编嵵菔惺袌霭l展局局長田躍平告訴《t望東方周刊》。
市場外遷的過程是艱難而曲折的。距河南省委幾百米遠的緯三路水產市場因氣味腥臭和交通擁堵，頻遭周邊市民投訴。列入外遷名單后，卻受到商戶抵制，直到2015年12月底，經濟補償加斷水斷電的強力措施后，最后一批商戶才徹底搬遷。
在此期間，也有部分商戶改行，一位趙姓商戶告訴本刊記者，一旦離開老市場，可能會失去大批酒店、飯店客戶。因為，“原先這些客戶是顧客點了海鮮，發信息給我，我馬上安排人送貨上門?，F在搬到北四環去了，做不到半小時內送貨上門，就沒生意了?！?/p>
趙先生說，他打算改行，與朋友合伙去農村包地種蔬菜。
投資近300億元、占地近3000畝的金源百榮商貿中心，是按照15萬人的商業社區進行規劃建設的。金源百榮商貿中心總裁徐克珠告訴《t望東方周刊》，每個新商圈的形成都需要一個培育過程。
在他看來，很多老城區老市場的商戶不愿搬，因為習慣于原有的銷售模式，怕丟掉客戶，而對新市場，大家都不想參與培育，只想等人氣旺了來分享。
徐克珠向本刊記者介紹，結合商戶的這種心理，他們給商家讓利，并提供“智慧市場”等各種增值服務、減免租金等方式，很快就吸引了8000多家商戶入駐。
徐克珠認為，鄭州此輪市場外遷，軟硬件普遍提升，理念更新，有利于提升鄭州作為國家中部商貿物流中心的輻射力，客戶的總體反映良好。
能否讓鄭州商業“破繭化蝶”
外遷意味著利益再分配，補償機制不可缺。在這個方面，鄭州探索實行財稅扶持政策，具體做法是：拿出老舊市場外遷后土地開發收益的40%，投入新市場基礎設施建設，財政每年列支1億元外遷引導資金，對市場開發企業和商戶進行補償。
從緯三路水產市場遷出的商戶中，有數百家進住了位于北四環、占地182畝的中部兩岸海鮮果蔬物流港。
作為國際海鮮綜合批發基地，該物流港借助鄭州“航空、鐵路、公路”多式聯運交通優勢，建立大型配送基地，市場輻射達西部和北部十多個省市區?？墒拱闹?、歐洲水產品、南美洲、臺灣水果快速擺上百姓餐桌。
從緯三路遷來的商戶李先生對本刊記者說，新市場不僅環境、設施比緯三路市場大為改善，而且能提供更廣闊的經營平臺和更優的國際物流渠道，同時，“也逼著你學習新的經營方式，去探索新的經營領域?！?/p>
就一定程度而言，鄭州批發市場外遷，推動了老市場嘗試“功能+模式”雙轉型。以滄桑巨變的鄭州火車站商圈為例，該商圈位列全國三大服裝集散地，在剝離了批發、物流倉儲等業態后，這些老市場明顯出現“松綁轉型”。這里的新業態突出了服裝展示、電子商務等新功能，也使得昔日擁堵不堪的火車站地區交通壓力明顯緩解。
而市場外遷后的城市中心，又發生了怎樣的變化？
