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養老產業盈利模式范文1
關鍵詞：養老地產；老齡化；發展模式；成功要素；
中圖分類號： TU984 文獻標識碼： A
一、商業養老房產發展的現狀
老齡化人口的快速增長為養老產業帶來較快發展機遇，中國養老地產產業也在近年蓄勢待發，無奈卻一直“雷聲大雨點小”。中國進入老齡化社會，未來需要針對老人改變的住宅設計就有8000萬套，而老人院的床位數也預計需求4000萬個，中國養老產業市場前景廣闊，開始吸引地產商、專業養老機構等各路資本駐足關注。據統計，探索5年間，至今全國已有80多家房地產相關企業試點養老地產，但實際開發效果并不如預期理想。這是為什么？是模式問題還是開發商認為市場沒有成熟？目前國內養老地產的商業開發模式仍處于探索階段。
1、大型房企養老地產的開發定位不清，沒有固定可持續發展經營模式和盈利模式。從大型房企養老地產的開發定位來看，主要是針對年齡在70歲以下的低齡健康老年人。主要開發模式還是以旅游地產為主，結合當地的特色旅游資源，滿足健康老年人候鳥式度假與養生養老的需求，真正能提供養老多元化服務的極少。目前國內的養老地產是一個“模糊而想當然的市場”，面臨營銷、盈利以及長期持續發展的困擾。國內養老地產大多還停留在概念階段，主要是打著養老地產的旗號，繼續發展地產的產業。養老產業存在“山寨化”現象，很多項目只是打著“養老”的幌子，實際上還是在賣房子。目前國內養老地產沒有固定的盈利模式，都只是通過一次性賣房來獲得現金流。但養老地產實質上還涉及到更多的內容，如老年護理、服務、醫療，這些才是養老地產的核心。但目前這些方面的法規還不完善。
2、政府與房企職責不清，易滋生腐敗。養老地產在過去5年內都停留在開發商從政府拿地的概念，因為打了養老地產的名目，拿地可以不走公開的“招拍掛”，變成了一種商業和政府的合謀，甚至是負地價拿地，因此養老地產甚至就有了類似腐敗溫床的意味。這是由于中國獨特的房地產模式，因為土地的問題說不清楚，商業用地用于養老地產該怎么弄，政府也沒有說清楚。從養老過渡到養生，一旦變成養生就成了“會所”的概念，中國的地產還是集中在商業兌現房子為主。目前以養老養生為主的地產，在照護方面沒有任何的承諾與標準。
二、對商業性養老地產發展的幾點建議
1、開展盈利和經營模式的創新。國內的養老地產理念還比較陳舊，應該引進歐美先進服務理念，推行積極養老的觀念并發展相應產品。養老地產的本質是養老服務業，并不是單純的房地產開發，所以需要打造一種可持續發展的經營模式。開發商要打造“親情化社區”、“強養生弱養老”、“醫養綜合體”三種模式的養老產業，強調養老產業中服務的重要性。三種開發模式的推行，將改善目前養老產業的不足，逐漸實現盈利。目前開發商進入養老地產主要有三種模式：一是開發商與運營商合作，主要“拼能力”，如萬科與親和源合作開發的北京萬科萬科幸福匯等養老地產項目；二是險資與開發商的合作，主要“拼規?！?，如萬科與長春市政府簽署了健康養老住宅及文化創意產業項目戰略合作協議。三是央企開發商并入醫療板塊，主要“拼資源”，如中信集團成立的中信醫療健康產業集團有限公司。
2、養老房產需要第三方服務機制。養老產業是一個進入就不能退出的行業，養老地產最需要的是第三方服務這并不是一個開發商就能干好的，如果要靠開發商自己建立一套標準和體系，完全沒有效率。養老不是賣房產，而是賣服務，而國內目前養老產業鏈尚不完善，相關行業如護工等人才急缺，比如培養人才以及挑選合適的項目“種子”作為試點，因此需要第三方服務機制。
三、構建商業養老房產發展模式
1、隔代親情社區開發模式。第一種模式即為隔代親情社區開發模式，在這類社區里年輕人與老人混住，是一種較大型的適老齡化混合社區。此類社區主要位于城市邊緣，具備一定自然資源條件。社區的盈利思路主要是依靠前期的銷售來實現，在整個過程中持有一部分物業，在中后期則有更多的服務輸出。北京太陽城、杭州綠城藍庭社區、杭州萬科良渚文化村等是這類模式的實踐。銷售物業+持有經營+服務輸出將在保證品牌樹立與服務輸出水準的同時，實現快速回現，保證現金流，為后續開發回血。這類模式下，持有少量物業與銷售物業相結合，持有物業規模比例應小于30%，銷售比例應大于70%，以保證開發的持續性和養老社區的品牌屬性。
2、“養生目的地”開發模式。伴隨著人們物質生活水平的提高，現代人對于健康質量及健康水平的關注愈來愈多，以健康和養生為主題的地產開發形式逐漸走進了人們的視野第三類是“養生目的地”開發模式，這是一種集旅游、養生、度假、養老為一體的強養生弱養老開發模式。這類地產由于距離城區較遠，所以需要一些非常具有核心力的設施，否則難以成為“目的地”。核心設施、物業銷售與會員銷售相結合將成為該模式的盈利方式。據悉，針對健康活力老人的“候鳥式養老”的度假交換平臺模式，該主題開發模式針對的客戶主要是高保健意識的中高端家庭?！氨热绗F在40多歲的群體，他們會有這樣的意識，自己現在買這個物業，可以給父母住，510年之后，自己也可以入住，這也可以說是一種投資。養生與養老地產內涵并不相同，除了在環境、生活設施、醫療設施、客戶資源方面的共同交集，養老的開發內容還包含護理服務與老年設施，而養生地產則涉及商務、度假、休閑設施等開發內容。該模式的盈利方式則是“持有核心設施+物業銷售+會員銷售”，而“度假養生+交換平臺”，將是未來發展的一種全新經營模式。目前上海親和源在海南、東北等地已開始試水度假養老項目。打造養生目的地幾個關鍵驅動力，包括養生的餐飲、溫泉水療、病患診療中醫診斷專業機構、精神目的地或者培訓、適老化運動設施的集中地以及主題式的特色養生居住。
3、會員制醫養綜合體模式。與隔代親情社區少量持有物業不同，第二種開發模式會員制醫養綜合體模式采取的則是全持有經營方式。該類社區規模較小，大約在200畝左右，主要處于城市生活配套設施較完備的區域，直接受醫療機構資源輻射，社區具備養老與醫療兩個功能，針對的群體主要是自理老人與護理老人。全持有的養老物業，即會員制醫養綜合體，會員制和押金制是國內可行的盈利模式，押金制僅是銷售物業使用權；會員制銷售的是服務內容。目前國內采取這種方式的項目有北京太陽城水岸香舍、天津寶坻云杉鎮等。
【參考文獻】
[1]潘彤.市場營銷對商業養老房產項目開發的幾點建議[J].市場營銷，2012（6）.
[2]鄭功成.社會保障概論[M].復旦大學出版社，2011.
[3]鄭巖.國外養老產業的一些做法值得借鑒[J].政策，2011（7）.
養老產業盈利模式范文2
【關鍵詞】老齡化社會；養老房產；商業養老地產開發模式
相關數據顯示，到2050年，我國老年人口總量將超過4億。且80歲及以上的人口占老年人總人口的比重將達到25%-30%之間。龐大的養老市場，成為吸引養老運營機構加入的重要原因。作為民生熱點，養老產業成為國家“十二五”重點發展扶植的產業。8月16日，國務院總理在國務院常務會議上也再提養老產業，會議上提出到2020年，全面建成以居家為基礎、社區為依托、機構為支撐的覆蓋城鄉的多樣化養老服務體系。據了解，目前全國有80家地產商進入養老地產領域，公開信息披露的養老地產項目達百余個。
老齡人口的快速增長與養老服務設施發展緩慢的矛盾，困擾著未富先老的中國。目前，中國養老市場現狀可用8個字概況，“未老先衰，未富先老”。即老人的財富積累總體平均水平較低，且多數老人存在健康問題?！拔蠢舷人ァ眲t意味著老年人存在對自身健康的維持、康復和治療的剛性需求，這就表示養老房產需要提供相關醫療服務；而“未富先老”就意味著老年人的支付力有限，是一種理性消費和精打細算的方式，據中國老齡科學研究中心調查顯示，我國城市42.8%的老年人擁有儲蓄存款，預計到2030年，老年人的退休金總額將超7萬億元。
一、商業養老房產發展的現狀
老齡化人口的快速增長為養老產業帶來較快發展機遇，中國養老地產產業也在近年蓄勢待發，無奈卻一直“雷聲大雨點小”。中國進入老齡化社會，未來需要針對老人改變的住宅設計就有8000萬套，而老人院的床位數也預計需求4000萬個，中國養老產業市場前景廣闊，開始吸引地產商、專業養老機構等各路資本駐足關注。據統計，探索5年間，至今全國已有80多家房地產相關企業試點養老地產，但實際開發效果并不如預期理想。這是為什么？是模式問題還是開發商認為市場沒有成熟？目前國內養老地產的商業開發模式仍處于探索階段。
1、大型房企養老地產的開發定位不清，沒有固定可持續發展經營模式和盈利模式。從大型房企養老地產的開發定位來看，主要是針對年齡在70歲以下的低齡健康老年人。主要開發模式還是以旅游地產為主，結合當地的特色旅游資源，滿足健康老年人候鳥式度假與養生養老的需求，真正能提供養老多元化服務的極少。目前國內的養老地產是一個“模糊而想當然的市場”，面臨營銷、盈利以及長期持續發展的困擾。國內養老地產大多還停留在概念階段，主要是打著養老地產的旗號，繼續發展地產的產業。養老產業存在“山寨化”現象，很多項目只是打著“養老”的幌子，實際上還是在賣房子。目前國內養老地產沒有固定的盈利模式，都只是通過一次性賣房來獲得現金流。但養老地產實質上還涉及到更多的內容，如老年護理、服務、醫療，這些才是養老地產的核心。但目前這些方面的法規還不完善。
2、政府與房企職責不清，易滋生腐敗。養老地產在過去5年內都停留在開發商從政府拿地的概念，因為打了養老地產的名目，拿地可以不走公開的“招拍掛”，變成了一種商業和政府的合謀，甚至是負地價拿地，因此養老地產甚至就有了類似腐敗溫床的意味。這是由于中國獨特的房地產模式，因為土地的問題說不清楚，商業用地用于養老地產該怎么弄，政府也沒有說清楚。從養老過渡到養生，一旦變成養生就成了“會所”的概念，中國的地產還是集中在商業兌現房子為主。目前以養老養生為主的地產，在照護方面沒有任何的承諾與標準。
二、對商業性養老地產發展的幾點建議
1、開展盈利和經營模式的創新。國內的養老地產理念還比較陳舊，應該引進歐美先進服務理念，推行積極養老的觀念并發展相應產品。養老地產的本質是養老服務業，并不是單純的房地產開發，所以需要打造一種可持續發展的經營模式。開發商要打造“親情化社區”、“強養生弱養老”、“醫養綜合體”三種模式的養老產業，強調養老產業中服務的重要性。三種開發模式的推行，將改善目前養老產業的不足，逐漸實現盈利。目前開發商進入養老地產主要有三種模式：一是開發商與運營商合作，主要“拼能力”，如萬科與親和源合作開發的北京萬科萬科幸福匯等養老地產項目；二是險資與開發商的合作，主要“拼規?！保缛f科與長春市政府簽署了健康養老住宅及文化創意產業項目戰略合作協議。三是央企開發商并入醫療板塊，主要“拼資源”，如中信集團成立的中信醫療健康產業集團有限公司。
2、養老房產需要第三方服務機制。養老產業是一個進入就不能退出的行業，養老地產最需要的是第三方服務這并不是一個開發商就能干好的，如果要靠開發商自己建立一套標準和體系，完全沒有效率。養老不是賣房產，而是賣服務，而國內目前養老產業鏈尚不完善，相關行業如護工等人才急缺，比如培養人才以及挑選合適的項目“種子”作為試點，因此需要第三方服務機制。
三、構建商業養老房產發展模式
1、隔代親情社區開發模式。第一種模式即為――隔代親情社區開發模式，在這類社區里年輕人與老人混住，是一種較大型的適老齡化混合社區。此類社區主要位于城市邊緣，具備一定自然資源條件。社區的盈利思路主要是依靠前期的銷售來實現，在整個過程中持有一部分物業，在中后期則有更多的服務輸出。北京太陽城、杭州綠城藍庭社區、杭州萬科良渚文化村等是這類模式的實踐。銷售物業+持有經營+服務輸出將在保證品牌樹立與服務輸出水準的同時，實現快速回現，保證現金流，為后續開發回血。這類模式下，持有少量物業與銷售物業相結合，持有物業規模比例應小于30%，銷售比例應大于70%，以保證開發的持續性和養老社區的品牌屬性。
2、“養生目的地”開發模式。伴隨著人們物質生活水平的提高，現代人對于健康質量及健康水平的關注愈來愈多，以健康和養生為主題的地產開發形式逐漸走進了人們的視野第三類是“養生目的地”開發模式，這是一種集旅游、養生、度假、養老為一體的強養生弱養老開發模式。這類地產由于距離城區較遠，所以需要一些非常具有核心力的設施，否則難以成為“目的地”。核心設施、物業銷售與會員銷售相結合將成為該模式的盈利方式。據悉，針對健康活力老人的“候鳥式養老”的度假交換平臺模式，該主題開發模式針對的客戶主要是高保健意識的中高端家庭?！氨热绗F在40多歲的群體，他們會有這樣的意識，自己現在買這個物業，可以給父母住，5―10年之后，自己也可以入住，這也可以說是一種投資。養生與養老地產內涵并不相同，除了在環境、生活設施、醫療設施、客戶資源方面的共同交集，養老的開發內容還包含護理服務與老年設施，而養生地產則涉及商務、度假、休閑設施等開發內容。該模式的盈利方式則是“持有核心設施+物業銷售+會員銷售”，而“度假養生+交換平臺”，將是未來發展的一種全新經營模式。目前上海親和源在海南、東北等地已開始試水度假養老項目。打造養生目的地幾個關鍵驅動力，包括養生的餐飲、溫泉水療、病患診療中醫診斷專業機構、精神目的地或者培訓、適老化運動設施的集中地以及主題式的特色養生居住。
3、會員制醫養綜合體模式。與隔代親情社區少量持有物業不同，第二種開發模式――會員制醫養綜合體模式采取的則是全持有經營方式。該類社區規模較小，大約在200畝左右，主要處于城市生活配套設施較完備的區域，直接受醫療機構資源輻射，社區具備養老與醫療兩個功能，針對的群體主要是自理老人與護理老人。全持有的養老物業，即會員制醫養綜合體，會員制和押金制是國內可行的盈利模式，押金制僅是銷售物業使用權；會員制銷售的是服務內容。目前國內采取這種方式的項目有北京太陽城水岸香舍、天津寶坻云杉鎮等。
【參考文獻】
[1]潘彤.市場營銷對商業養老房產項目開發的幾點建議[J].市場營銷，2012（6）.
[2]鄭功成.社會保障概論[M].復旦大學出版社，2011.
[3]鄭巖.國外養老產業的一些做法值得借鑒[J].政策望，2011（7）.
養老產業盈利模式范文3
關鍵詞：老齡化；養老地產；老年公寓；盈利模式
Abstract: the 21st century China is aging society in an all-round way, the elderly pension problem has gradually become the focus of social attention, facing huge pension market, real estate developers have been aggressive in the elderly apartment development. In this paper, we discussed some elderly apartment development present situation, first is the background to do the analysis of the current elderly apartment development, because China's aging process with elderly population base is large, growing faster, makes the elderly housing market is both an opportunity and challenge. Then the paper discusses the elderly apartment development of three kinds of profit model, analyzes the operation characteristics of three kinds of profit model and the main case, hope we can through the current research situation of more and more aroused the concern of the society for old age pension problem and thinking.
Key words: ageing; Endowment real estate; Elderly apartment; Profit model
中圖分類號：F293.3文獻標識碼：A文章編號：2095-2104(2013)
一、中國的老齡化及養老方式現狀
（一）我國當前老齡化社會的現狀
我國老齡人口于1999年即以超過國際老齡化社會10%的標準，整體進入老齡化社會。根據聯合國的規定，一個國家65 歲以上的老年人在總人口中所占比例超過7% 或60 歲以上人口占10% 之上的國家稱為“老齡型”國家。目前中國60 歲以上老人已達1.78 億，占總人口的13.3%，而且正以每年3.2% 的速度遞增，進入老齡化。另據國家統計局統計數字表明，到2025年，我國老年人將占全國總人口的19.34%；到2040年，老年人將占全國人口的27.8%，屆時三個半中國人中就有一個老年人。（見表1-1，表1-2）如此高的老年人口率預示著中國的老齡化問題將格外嚴峻，如何安排好日益增多的老年人，切實解決好急速增長的老年人口與社會生活保障之間的矛盾，將成為和諧社會建設中迫切需要解決的問題。
表1-1我國老年人口發展統計數據單位：萬人，%
注：數據來源 中國統計局，中國人口年鑒 2011[M].《中國人口年鑒》雜志出版社，北京，2011年12月.
表1-2我國老年人口比重增長趨勢單位：%
注：數據來源 中國統計局，中國人口年鑒 2011[M].《中國人口年鑒》雜志出版社，北京，2011年12月.
（二）我國當前老年人的養老方式
世界上公認的養老方式一般有三種形式：1、傳統的居家養老；2、社會養老；3、個人、家庭和社會結合的養老方式。我國老年人當前選擇養老和住宅的方式, 由于歷史和傳統觀念等原因主要以居家養老為主。主要形式有與子女共居、與子女鄰居、獨居。除此以外還有托老所、福利院以及老年公寓等。
由于社會經濟發展使家庭結構急劇改變，三代人共同生活的家庭已經漸漸遠去, 目前老年人大多孤身或同子女分住。按照自然規律，人進入老年后無論精神感官或肢體都會不同程度的出現衰退或殘疾，身心疾病成為影響他們自主行動的內在因素；年事越高受此影響越大，越需要更多的照顧。當代老人還是多子女的居多，兒女可以輪流照顧，而一旦進入“四二一”模式，那時子女便會顯得力不從心。同時社會安全福利和個人養老金的增多,也使得更多的老人需要獨自生活, 據全國老齡委抽樣調查，有16.7%的老年人表示愿意到養老機構安度晚年，且年紀較小的老年人表示愿意的比例大于年紀較大的老年人，顯示出中國人養老的觀念正在發生著變化，養老需求日益社會化，將形成一個體量驚人的現代養老產業。
（三）我國養老市場的供給概況
1、養老機構供給種類
我國的養老機構主要包括社會福利院、敬老院和養老社區等。
社會福利院。社會福利院主要面向城鎮“三無”老人，即無勞動能力、無生活來源、無法定贍養人、扶養人，或者其法定贍養人、扶養人確無贍養、扶養能力的城市老年人，為他們提供養老的場所和各類生活、醫療服務。社會福利院的主要資金來源為政府補助。
敬老院。敬老院主要針對城鎮的各類有一定經濟能力的老年人。敬老院分為公立與私立兩種。公立敬老院通常建設費用由政府補助，運營費用向入住老人收取。私立敬老院無補助，自負盈虧。
養老社區。養老社區一般規模較大，除住宅用房外，還包括各類配套商業設施及醫療設施等，通常擁有社區醫院。養老社區通常包括家庭養老、公寓養老和看護養老三種類型的養老用房。
家庭養老的養老社區通常子女與老人同住一養老社區，主要的養老服務由子女提供，但社區也提供一定的補充服務，如日間看護等。以養老公寓為主要形式的養老社區，主要針對有自理能力的老年人。此類社區一般老年人單獨居住，主要服務均由社區提供，包括日常的家政服務、生活服務、出行服務等。以看護養老為主要形式的養老社區，主要針對半自理或無自理能力的老年人。除提供養老公寓提供的各類服務以外還提供各類醫療服務，如急救服務、攙扶服務、喂飯服務等。
2、養老機構供給總量
當前我國城鄉公辦的各類敬老院、福利院、養老院等老年社會福利機構共有39500多個，養老床位149.7萬多張，但平均每千名老人占有床位僅有8.6張，與發達國家平均每千名老人占有養老床位數50-70張的水平相差甚遠，供需嚴重不平衡，差額巨大，絕大部分的需求都無法得到滿足，養老產業的發展空間十分廣闊。
二、老年公寓開發的盈利模式分析
“養兒防老”的觀念已經過時，更別說是在具有中國特色的“四二一”模式下，愈發顯得艱難。在9成老年人選擇居家養老的政策前提下，絕大多數要靠市場化來解決養老居住問題。與國外眾多資本競相進入養老產業不同的是，在目前中國，地產商是承擔市場化養老的主力軍。老年公寓開發的全鏈條由地產商獨立完成，地產商成為了中國式養老的絕對主角。
養老激起了房地產企業一波又一波的熱情，以“招保萬金”為首的大型房企紛紛試水老年公寓，財大氣粗的保險公司也高調插足，養老地產可謂風起云涌。大腕云集，但以盈利模式論老年公寓的開發無非三條路可走：租售結合、會員制、保險產品。
（一）風險最小的租售結合模式
就整個產業的實質來說，養老產業中的地產并不是盈利的載體，而后期的運營管理及服務才是企業持續追求的利潤點。但由于前期投入成本巨大，加之資金回收期長，就當前的實際情況來說，養老是不掙錢的，或是回報很慢的，地產才是掙錢的大頭。由于國內的養老地產起步晚，發展不成熟，要靠收取養老服務費來填補前期的巨大投入基本是天方夜譚，而將大部分房源賣掉，以此來緩解資金壓力成為了絕大部分地產商的選擇，因為這樣的風險最小，而持有剩下的一部分物業用于運營，又能實踐開發商當初拿地時的承諾，可謂是既下了河，又不至于鞋全濕的折中之策。
萬科在北京的項目幸福匯社區中，養老地產就有兩種形態，一種為2.4萬平方米的“活躍長者之家”，利用萬科幸福匯的商業配套用地建設，做萬科全持有的老年公寓，還未開始銷售或運行；另一種為12萬平米“活躍長者住宅”，是加入人性化設計的散售住宅，目前正在銷售。對于初嘗養老地產的萬科，也是選擇了這種租售結合的開發模式，使得自己的投資風險處于可控的范圍內。
綠城早在2006年就涉足老年公寓的開發，其在浙江臨平開發的綠城藍庭項目中配備了老年大學、健康中心、文體活動中心、社區門診、護理院等公共配套，以滿足老年人的需求。項目中的老年公寓共十層，一二層為社區醫院、活動中心、園區食堂及洗護中心。三四層為護理院，共計三四十個房源，可容納60名老人入住，目前已入住的老人共計四五十人。五層以上規劃了86套老年公寓，面積包括60-70及120平方米。這批86套公寓銷售定價在1.4-1.5萬元/平方米，較普通住宅售價略高。
由于房地產開發前期沉淀的資金成本過高，而銷售物業是開發商最快也是最直接的回籠資金的方式，至于租售比的確定，每個開發商對于不同的項目又都有不同的考慮，賣多持少可能是迫于資金的壓力，而對于實力雄厚的大開發商，持有越多的老年公寓，卻是看中項目后續穩定的提供服務所產生的現金流。
（二）會員制模式
對于許多志向遠大的開發商來說，光靠銷售賺錢，多少有些英雄氣短，養老地產的本質應該是養老服務業，以老年人的實際需求出發，人性化的提供各種服務，從后期多年的持續經營和運營來獲得收益才是一條長期的賺錢之道。
持有型的養老地產，一般以押金制和會員制實現前期部分資金的回籠。而會員制相比傳統的押金制，在財務、盈利性和經營靈活性方面都更加有優勢。比如，押金不能算作利潤，但是會員費可以比較靈活的計入公司的財務報表。從經營的角度看，押金對應的房間或是床位是固定的，但會員制可以非常靈活的安排床位或房間，其在經營上的操作也更加的便捷。會員制的設計方法也是靈活多樣的。比如捆綁價值屬性的設計通常會將會員卡分為記名卡和不記名卡，通過會員卡價值屬性以及會籍是否轉讓劃分會員。再比如捆綁物業屬性的設計會按照使用物業面積的不同，劃分不同的會員等級。
國內養老公寓會員制的創始者就是上海親和源老年社區。由于土地性質是協議出讓，親和源無法通過銷售的渠道來回籠資金。而會員制是其解決經營壓力、回籠資金的一條捷徑。目前親和源的老年公寓會員卡分為A卡和B卡。其中，A卡無論選擇何種套型一律售價89萬元，但根據套型的不同需交付2.98萬、3.98萬和6.98萬不等的年費；B卡無論選擇何種套型年費一律為2.38萬元，但根據套型的不同售價分別為45萬、55萬和88萬。這種收費上的不同取決于A、B卡的不同性質，A卡在親和源老年公寓的使用期限與房屋土地的使用年限相同；而B卡的有效期至老人生命終結，但有一個15年的界限，未住滿15年的多余費用可以退還，超過15年部分免費。親和源的會員卡A卡最初的售價是50萬，而現在已經漲到89萬。
一般來說，會員卡的銷售收入可以收回房屋的建設成本，而會員每年交的服務費才是企業主要的利潤來源，而且隨著規模效應的產生，服務成本的遞減將會增加企業的利潤。目前親和源的會員制模式已經基本成熟，不僅與萬科進行了合作，也開始了全國的擴張之路，以輸出管理的模式向全國的老年公寓市場進軍。
（三）與保險捆綁的模式
保險資金，一直以來都被認為是最適合做養老地產的，相比房地產開發商的資金拮據，保險公司最大的優勢就是充盈的資金，他們手握巨額的保費，據統計，保險資金中約有80%以上為壽險資金，壽險資金中約有48%是20年以上的長期資金，25%為5-20年的中期資金，這恰恰與養老地產的投資回報周期非常匹配。由于保險產品的銷售時間、給付周期等因素影響，保險資金傾向于長期的、安全的投資方式，對于回報率的要求不高，而這與養老地產的投資模式是完全匹配的。
泰康人壽2010年在北京昌平斥資40億元購買了一塊30萬平方米的土地，籌建泰康之家旗艦社區。泰康人壽也專門成立了一家叫泰康之家的管理公司，為旗艦社區提供后續的管理服務。建成后的養老社區約有1.5萬張養老床位。建成后不予出售，而是用于長期經營。泰康之家旗艦社區將按照社區居民的年齡和身體狀況分為獨立生活、協助生活和專業護理等不同功能的居住單元。為此，泰康將自行開發一系列的公建配套項目，提供不同層次的個性化服務，并以收取養老服務費用作為項目的主要利潤來源。而想進保險公司打造的養老社區養老，手段只有一個——買保險。如泰康人壽推出的“幸福有約終身養老計劃”，由泰康人壽的“樂享新生活養老年金保險”和泰康之家的“入住養老社區確認函”共同組成，保險合同產生的利益可用來支付社區每月的房屋租金和居家費用。此外，客戶也可以到了保單約定的時間，不選擇入住，可以拿到分紅。每份保單的保費200萬至300萬，可選擇一次繳清或者分10年期繳。由此獲得養老社區的居住資格，鎖定了入住成本，售價不菲。
保險資金與老年公寓的結合其實在國外早已普遍，美國保險業在養老地產中買斷居住權，采取酒店式的管理，收取會員管理費用，并開發養老保險客戶。目前美國的養老社區的現金回報率是8%-11%，甚至高于商業地產。保險資金通過客戶購買保險的保障，保證了老年公寓項目開發過程中的財務安全，降低了投資運營的風險，從而提高了養老社區運營的品質。
參考文獻：
[1]中國統計局，中國人口年鑒 2011[M].《中國人口年鑒》雜志出版社，北京，2011年12月.
[2]王崴，養老地產“三板斧”.地產，2013年第一期：80～89.
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[關鍵詞]養老地產 融資模式 基金 投資信托
過去10年，房地產行業進入了空前的繁榮時期，高房價、秩序混亂、和大批量的地產項目建設引發了全世界對中國房地產市場泡沫危機的恐慌。我國早已將房地產行業列為八個不鼓勵扶持的行業之首，房地產企業在融資過程中舉步維艱。這使得養老地產的研究和開發與積極進行社區養老房屋建設的國策方針產生了極大的矛盾。普通的開發貸已經不能夠滿足房地產企業正常的運營和維護，引入社會資本是大勢所趨。
一、私募股權投資
私募股權投資（PE）是指通過私募基金對非上市公司進行的權益性投資?？紤]到私募股權退出機制的因素，最優化的資金融資方式并非私募股權投資，但該方案仍不失為一種快速有效的融資手段。私募股權的投資可以解決部分因前期資金狀況不良，但開發模式優良及前景廣闊的養老地產項目。
養老地產開發商通過養老金、私募股權投資以及自有資金的整合，對養老房地產進行項目開發，開發完成后可以通過部分銷售的形式回籠部分資金，同時也可以發行REITs的方式實現項目的滾動開發。自身留有的項目可以轉入運營階段，通過養老服務、分時度假、商業租賃和物業管理相結合，實現可持續經營。
二、養老產業基金
我國房地產產業基金嚴格來講也是私募的，實際上是投資公司的形式，由專業的人員或專業的公司運作管理的資金。在房地產的開發、經營、銷售等價值鏈的不同環節，及在不同的房地產公司與項目中進行投資的集合投資制度。由于我國將房地產企業列為八個不鼓勵支持的行業，眾多房地產企業在開發時遇到了艱難的融資困境，房地產產業基金憑借安全性、規范性、便捷性及穩定性成為了解決該項問題的首選。
根據戴德梁行的調查數據，2010年人民幣房地產基金的規模急劇增長，由年初的100億元人民幣增長至2011年1月份的500億元。在我國的地產市場上已經運作著大量包括海外房地產產業基金在內的多支產品，如亞洲物業集團（SAP）、荷蘭ING旗下的中國房地產基金、新加坡嘉德旗下的嘉茂基金、碧桂園地產基金和嘉實基金等。
三、房地產投資信托
房地產投資信托（Real Estate Investment Trust，REITs）， 產生于上世紀60年代的美國，通過發行受益憑證來募集大眾投資者的資金以形成基金，由專業的投資機構經營房地產及相關業務，最后將絕大部分的投資收益定期分配給投資者的集合投資制度，是除房地產產業基金之外的第二大類型的重要投融資工具。因為是吸納了大量的散戶投資者，所以該類產品的成本利息對于房地產企業來說，借款利率相比地產基金來說要高出很多，目前市場上，信托接待利率達到了15%左右。為了降低融資成本以及降低投資風險，在成熟房地產投資信托的市場上，融資的主體更加傾向吸納來自政府公共機構、養老金、其他金融機構（如銀行、保險公司）、基金會和富有人群。
四、保險資金的利用
據統計，我國保險資金的資產總量已經超過萬億元，如同農村社會養老保險基金一樣，這一龐大而低成本的資金仍然未被得到良好的開發和利用。各國政府對保險資金的運用的監管理念和監管方式不盡相同。在成熟的市場經濟中，政府普遍注重維護市場本身在資源配置中的基礎性地位，盡量減少對資源配置的直接干預，賦予保險公司足夠的多元化資產配置空間和抉擇的主動權。為了控制風險，多數國家或經濟體的《保險法》對保險資金投資房地產設置了比例上限。德國、美國、日本、中國臺灣、新加坡等國家和地區設置的比例大體在10%-20%之間，這些保險資金以直接或間接的方式投資于房地產領域。
間接的投資方式如上述所提到的REITs、抵押貸款證券化產品（MBS）、購買房地產上市企業的債權或股票等。在我國，中國保險監督管理委員會只允許有10%的資產總量可以在金融市場上進行支配，這樣的投資區間僅相當于美國投資房地產領域的投資百分比。2006年3月國家出臺的《保險資金間接投資基礎設施項目試點管理辦法》來看，雖然沒有將房地產列入可投資范圍，但保險資金投資房地產領域已原則上獲批。時過八年，雖然投資的資金總量和項目數量仍然相對偏少，但泰康保險，平安集團、中保集團以及中國人壽已近陸續在上海、北京、深圳等地通過直接和間接的方式投資于房地產領域，尤其是中國人壽和泰康保險也已經實質性地進入到養老地產投資熱潮中去。在整體房產企業融資吃緊的情況下，我國保險資金適度介入房地產領域是必要而又可取的選擇。
五、總結
隨著我國經濟的快速發展和日漸加劇的人口老齡化問題，人們對健康和生活品質的關注催生了人們對“養老、養生地產”的熱衷，無疑養老地產的市場需求是不可抑制的。但養老地產的優勢與挑戰是并存的，由于這一產業還屬于探索階段，養老地產的發展尚處于困境。由于養老地產的開發模式與消費對象的特殊性，融資方式顯得至關重要，以上四種融資方式或將成為目前養老地產項目最熱衷的手段，如何選擇一種或是多種模式相結合的融資模式將成為養老地產項目成功的關鍵。
參考文獻：
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養老產業盈利模式范文5
【創新點】借力整合養老服務、養老會員和房屋。
【盈利模式】親和源收入主要來自兩塊，一塊是每年的會費和各種服務費用，另一塊則是房屋的循環銷售，這是最核心的。
【商業模式】
在老齡化現象日趨嚴重的現階段社會，養老已經成為整個社會不可避免的重要課題。如何在有限的時間和精力中開辟出專屬于父母的“盡孝空間”，成為很多年輕人頭疼的問題。作為專業養老社區經營機構，親和源的思路是，搭建好平臺，循環運營，達到持續增值的目的。
親和源養老產業項目是一個社區的概念，在養老產業的鏈條上首先選擇的是養老地產和養老服務。
養老服務方面，傳統養老機構采用的是將服務項目納入自我運營的范圍中，而親和源是整合目前市場上專業化程度較高、符合一定服務理念和標準的資源，組成服務平臺。親和源只是供應商的協調者。項目的運營，完全是市場化的。把很多專業服務企業“拉下水”，建立起一個相對龐大完善的服務體系。如，專業經營老人社區的美國艾瑪客公司、提供餐飲服務的法國索迪斯公司、管理健身康體會所的香港美格菲，以及曙光醫院、上海老年大學等都參與了親和源搭建的服務平臺。
養老地產方面，入住老人一次會費，通過合同擁有房子的使用權（沒有買賣權），這些老人可以通過合同實現房屋使用權的轉讓、繼承。但入住后每年還要繳納3萬元至7萬元的年費，并支付公用事業費和享受各項服務的費用。他們面向市場發行兩種會員卡。銀杏A卡，即一次性繳付卡費50萬元永久使用并可繼承、轉讓，然后每年支付1.5萬―5萬元年費（根據房型大?。?；銀杏B卡，即一次性繳付卡費35萬―65萬元（根據房型大?。┕﹤€人終身使用，然后每年支付2萬元年費，如果未住滿15年，可以折算到月按比例退回部分入會費用。
親和源是養老服務產品而不是房地產項目，房子只是一種載體，核心內容是其專業化的服務平臺與服務體系。所以會員制實現的是一種養老的權益。從親和源的初衷來說，創造會員制的模式，更重要的是實現親和源的理想――打造全國養老的俱樂部。成為親和源會員的老年人可以冬天在海南，夏天在大連，“候鳥式養老”、“異地養老”不再是夢想。
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【關鍵詞】養老地產開發 PPP模式 可行性 必要性
一、引言
我國是當今世界上老年人口最多、增速最快的國家。據國家統計局網站最新統計，2014年底，我國60歲及以上人口數量已經達到21242萬人，占全國比重15.5%，65歲以上人口數量達到13755萬人，占全國比重10.1%，對比聯合國的人口老齡化標準，我國人口老齡化程度十分嚴重。
根據民政局數據顯示，截止2015年3月底我國每千名老年人擁有養老床位27.5張，與政府在《社會養老服務體系建設規劃（2011-2015年）》要求的每千名老年人擁有養老床位30張仍有較小差距，與發達國家平均水平的每千名老年人擁有養老床位50到70張更是差距不小。
面對日益嚴峻的老齡化問題和潛力巨大的養老服務市場，我國“十二五”綱要規劃提出，構建“以居家為基礎、社區為依托、機構為支撐”的社會養老服務體系。在“十二五”期間，國家相繼出臺一系列政策法規，推動民間資本、社會力量進入養老服務業，致使近年民間資本進入養老服務業的熱情空前高漲，養老服務成為投資新熱點。
同時，與養老服務行業相關聯的養老地產市場因此也方興未艾，各方投資者都在積極尋求成功的融資框架和開發模式。本文在現有的養老市場背景下，綜述相關研究和實踐，提出一類新的養老地產開發模式與融資框架建議――PPP模式，為有關企業投資開發提供參考。
二、文獻綜述
“養老地產”從字面上看，可理解為“養老+地產”的一種復合地產開發模式。這種模式將房地產開發項目主題化，整合其他資源，為客戶提供特殊生活模式和消費方式。養老地產由適老化住宅拓展而來，最初只是將養老主題融入傳統地產開發，但發展至今已融入了商業地產運營、養老服務和金融創新等屬性，形成養老地產的廣義概念。目前國際上對于養老地產的研究主要集中在三個方面，即國內外發展養老地產的先進經驗分析、人口老齡化下的養老地產的開發研究和關于養老地產的規劃研究。羅福周和韓言虎（2012）根據我國養老地產的發展現狀及結合典型案例，并從老齡化社會、老年產業經濟、房地業和房地產企業轉型角度，分析了養老地產的特性，介紹了國外養老地產的發展經驗，闡述了當前亟待發展養老地產的必要性。姜睿和蘇舟（2012）從中國養老地產的內在發展邏輯來看，養老服務社會化、養老服務設施集約化與養老服務高端化是催生中國養老地產的內在動力，養老地產金融化是養老地產的發展依托和現實路徑。Deng Y， Gyourko J和Wu J.（2010）認為養老地產作為一種融合復合地產和現代服務業的產業，盡管在中國仍處于初級發展階段，但其系統性和復合度很高，發展潛力巨大。
PPP（Public-private partnerships，或簡稱P3s）即公私合作伙伴關系，是指公共部門和非公共部門為提供公共產品和服務而建立的一套利潤共享、風險共擔的合作模式；也可以說是公共部門通過與私人部門建立伙伴關系來提供公共產品或服務的一種方式。它是通過非政府部門的融資，改變公共服務和基礎設施建設的運作方式，并通過非公共部門引入市場機制，利用其創新和經驗，提高基礎設施和管理的水平，以達到增值基礎設施的目的。目前國際上對PPP模式的研究大部分集中于對PPP項目融資風險因素的識別及分類、風險評估、風險分擔原則、分擔模式和在公共設施的應用等方面的研究。彭桃花和賴國錦民（2004）認為無論是在發達國家或發展中國家，PPP模式的應用越來越廣泛，風險的辨識與合理分配是成功運用PPP的關鍵。張桂玲（2014）認為將PPP模式應用于農村基礎設施建設是十分重要的，孫學工，劉國艷和杜飛輪等（2015）認為PPP在我國公用事業、基礎設施等多個行業得到較為廣泛的應用，但現有PPP模式不適應新形勢發展要求，應迫切需要進行相應改革，并盡快開展新型PPP模式試點。R.Scott Fosler和Renee A.Berger（1982）運用實證分析的方法，研究了美國7座有代表性城市政府在提品和服務時引入私人部門的案例，其得出的結論是當地政府應該結合自身特點，城市的自然條件、經濟結構和政治體制特點等，因地制宜地選擇PPP模式。
三、我國養老地產開發分析
（一）開發模式
當前，我國養老地產開發模式大多模仿美國的CCRC（Continuous Care Retirement Communities，持續照護退休社區）模式，但在開發規模、功能定位和建造選址上有所區別。我國早期的開發項目是模仿美國的大規模、低密度社區，以輔助生活區、家庭照料社區等為主，設置一定比例的護理型公寓和醫療護理設施，如東方太陽城、北京太陽城等。之后我國又模仿美國出現了一些規模較小、定位高端的獨立生活型機構，以老年公寓、老年聚集區為主，如椿萱茂、和熹會等。近年，國內也出現了將生態和養老結合打造的旅游養老、集中商品住宅社區小戶型社區養老、主打養生牌的溫泉養老等不同的新型養老地產開發模式，如無錫九如城等養老綜合體。
（二）盈利模式
目前國內在養老地產的盈利模式方面有三種類型：“出售”、“長期持有”和“出售+長期持”。
（1）出售。一般而言，銷售型養老地產更偏向于傳統房地產開發，出售對象可以為是產權也可以是使用權，養老地產的開發以住宅產品的銷售為主要利潤。
（2）長期持有。長期持有自主運營，養老社區將只租不售。目前很多開發商考慮嘗試采取會員制的運營模式，即老年人住進來需要交一定金額的會費，入住以后根據不同的養老服務等級每月再繳納相應費用，當老人去世之后，剩余的會費將退還給家屬。會員制與普通房產銷售類似，是通過銷售會籍，迅速鎖定目標客戶使資金快速回籠，也為多地養老的開展提供了客源基礎。
（3）出售+持有。養老住宅的開發需要社區可持續性發展，盈利模式就需要將產品銷售和運營服務二者并重?！颁N售+持有”型就是為了彌補全部出售模式下后期運營質量無法保障而提出的改進方案，一般是銷售自理型住宅，繼續持有護理型公寓和醫療護理設施，典型案例是北京太陽城。
（三）融資方式
養老地產具有前期投資大、回收資金慢、收益率低、公益性較強等特點，由于這一特殊性，養老地產很難取得銀行貸款。
第一種方式，在我國最為常見融資方式的是由政府獨資，養老服務作為社會福利事業，由于其回報率較低，往往由政府撥發一定比例的財政支出來開發養老地產。
第二種方式，由開發商單獨投資，作為地產項目來開發銷售，這種形式在國外較為多見，美國就已有專門開發建設老年地產的連鎖公司，但開發成本過高，風險性大，國內較少。
第三種方式，開發商投資和住戶集資相結合的方式，住戶可將原住房出售或作抵押來籌集所需資金，入住后只需交付少量的費用，但可操作性較差。
四、PPP模式的引入
（一）模式的可行性和必要性分析
我國主要的養老服務形式以機構養老為主，屬于我國的福利事業，通常以養老院為主，但準入門檻較高，由政府提供。而政府因為財政壓力較大，對于養老院這種前期投資大、回收資金慢的基礎公共建設項目缺乏足夠的資金支持，再加上我國近年人口的老齡化程度日益加劇，有限的養老設施越發不能滿足廣大人民群眾對于養老服務多元化的需求。社會資本作為當今中國經濟的重要力量，有著充足的流動資金和靈活的經營理念，根據準公共物品的特點，養老地產實際上屬于準公共物品的范疇，區別于傳統意義上的養老院，完全可以讓更有活力的私營機構作為主導進行建設，使之成為政府機構養老的有效補充。
PPP強調公共部門和私營機構為提供公共服務組建項目公司或約定長期合作，在項目中各自投入資源并合理分擔風險，實現各相關方共贏。企業通過獲得政府授予的特許經營權，提供基礎設施、公共事業的建設與服務，通過運營回收投資并獲得合理收益。養老地產本身具有的公益性，以及投資回收期長、現金流相對穩定或增長的特點，滿足了PPP應用的基本條件。一方面，政府可以通過鼓勵政策，引導企業加大養老服務的供給，滿足不同層次的養老需求；另一方面，企業可以減輕初期投資和運營期稅費帶來的財務壓力，專注于提升養老服務和管理的專業化水平。同時，應用PPP模式也將大力推動我國養老產業的發展與改革。
（二）養老地產PPP項目的構成
（1）項目發起方組建項目公司。項目主辦人可以是某家公司，也可以是多個投資者組成的聯合體。由于養老地產屬于公益性項目，發起人應該擁有優秀的資質和良好的信譽。
（2）項目公司與政府簽訂特許協議。在養老地產PPP項目中，政府是最重要的參與者和支持者。首先，養老地產PPP項目必須得到政府批準，并在特許協議中與項目公司明確各自的權利和義務。其次，由于養老地產PPP項目屬于公益性項目，政府可以提供資金、信譽、履約等方面的支持，政府也可以持有項目公司的股份。
（3）項目公司與銀行簽訂融資（貸款）協議。一些國家政府的出口信貸機構、商業銀行和一些金融機構，往往是PPP項目融資的資金主要提供者。在PPP項目融資中，往往由多家銀行和金融機構組成一個銀團對項目提供資金支持。
（4）項目公司與投資者簽訂投資協議。項目公司的融資形式可以多樣化，在主要資金從銀團獲得外，還可以通過發行公司股票或公司債券等來募集資金。
（5）項目公司與承建商簽訂承建合同。承建商負責項目工程的設計和建造，通常與項目公司簽訂固定價格的總價承包合同。項目公司可要求承建商帶資進入項目，建設款項的支付可根據事先簽訂的協議，在項目有現金流入的時期內分期支付。
（6）項目公司在養老地產建成后與營運方簽訂運營合同；老年住戶與運營公司簽訂租賃合同。在養老地產PPP項目建成后，老年住戶并不直接與項目公司簽訂租賃合同，而是與養老地產的管理運營方簽訂租賃合同，但運營公司需要向項目公司支付項目收益。這樣便于項目公司和運營公司各自的分工和管理，項目公司更可以成為監督方和管理方。
（7）保險公司。保險公司是分擔項目風險的重要一方，項目融資的巨額資金以及未來許多難以預料的不利因素，要求項目各方準確的認定自己面臨的重要風險，并為他們投保。
（三）模式優缺點分析
養老地產這一大型公益性項目的開發，單靠政府或企業自身，往往會面臨開發成本高，收益率低，回收資金慢等問題，而采用PPP模式，通過讓社會資本進入養老服務行業可以提高服務效率和降低服務成本，產生共贏的良好局面。同時，政府的參與提高了養老產業的監督和信譽，加快了養老產業的發展，而社會資本的加入也提高產業經營效率，增強了資本增值能力。
另外，采用PPP項目融資方式建設老年地產，利用由多個銀行和金融機構組成的銀團貸款，降低了單一的銀行的風險，還有保險公司的介入，也可以分散項目各方的風險。采用PPP模式融資建設大規模養老地產項目，還可以創立統一的品牌，建立統一的服務中心，建立自身的物業管理公司和醫療救護中心，提高了養老服務的多樣性。
但是，采用PPP模式建設養老地產，需要的相關條件較多（需要政府的支持、需要銀行和保險公司的介入、需要社會資本愿意忍受回收資金緩慢而主動介入等條件），所以仍需要大量的溝通和協調工作，才能確保養老地產PPP項目的正常開展。
五、我國養老需求現狀下的PPP模式開發建議
（一）加快模式應用，滿足巨大的市場需求，提高養老服務質量
根據民政局2014年公報數據顯示，2014年底全國各類養老服務機構和設施94110個，其中各類養老床位577.8萬張， 與2014年底我國60歲老年人口數量21242萬差距巨大；同時數據顯示2014年底我國每千名老年人擁有養老床位27.2張，與政府在《社會養老服務體系建設規劃（2011-2015年）》要求的每千名老年人擁有養老床位30張仍有較小差距，與發達國家平均水平的每千名老年人擁有養老床位50到70張更是差距不小。
更加突出的問題是市場配置的不均衡。研究表明，2014年全國養老機構床位使用率不到65%，公辦機構的“一床難求”和民辦機構的“慘淡經營”形成鮮明對比。公辦養老院往往因服務好、收費低的特點受民眾追捧，有新聞報道稱第一福利院排號甚至要等100年。然而，高性價比的公辦養老院背后是超過70%面臨收不抵支的財務困境。根據 《養老機構管理辦法》，“公辦養老機構應當優先保障孤老優撫對象和經濟困難的孤寡、失能、高齡等老年人的服務需求”；《民政部關于開展公辦養老機構改革試點工作的通知》中進一步明確了公辦養老機構“托底”的職能定位。也就是說，公辦養老院本應保障低端養老需求，而現在承擔了過多社會養老責任，中端養老市場仍舊供給不足。同時，現有的養老機構還存在城鄉發展不均衡，功能過于單一和設施相對簡陋等問題。
因此，面對廣闊的養老市場，我們應加快PPP模式在養老地產的應用，利用PPP模式降低養老服務成本，提高養老服務質量，同時當前我國彌補巨大的市場空白。同時，注意在應用PPP模式開發養老地產的過程中，注意養老產品的層次性，以滿足高、中、低三類不同養老市場的需求，注意城鄉發展的協調性，確保城鄉養老服務的共同發展。
（二）提升模式內涵，注重產品多樣化發展，滿足不同養老偏好
中國是世界上唯一老年人口超過2億的國家，同時人口老齡化日益加劇。據預測，2050 年我國老年人口撫養比將達到46：100，即每46個老年人口需要100個年輕勞動力人口去贍養。而社會中的老年人口數量和比例僅僅是在宏觀層面上表明了我國養老市場的規模，而具體的養老需求分析仍需要依賴微觀調研結果。結合近年來全國各地的調研結果，可以將當前我國養老需求特點和PPP模式應用的建議總結如下：
（1）大部分老人仍傾向于居家養老，居家養老市場潛力巨大。2010年遠洋地產市場調研數據表示，15%被訪者考慮過入住養老公寓，其中7%入住意愿較強，其余則表示不考慮入住此類養老機構。雖然入住意愿比例較低，但目前我國老年人口已達到20000萬多，乘以15%仍有3000萬老年人口的市場需求，這與目前各類養老床位577.8萬張之間依舊存在巨大的市場份額，機構養老市場仍大有可為。
同時，PPP模式在居家養老服務上依舊可以發揮巨大的作用。面對居家養老這一巨大的市場，政府往往很難靠自己獨立支持，而當下應用PPP模式的政府購買第三方居家養老服務的項目實施，也為我們PPP模式進入居家養老這一市場提供了很好的借鑒意義。
（2）社區尺度上存在明顯空間差異，養老地產開發應覆蓋多方面。2013 年對北京6類典型居住社區的調查結果顯示，養老需求在社區尺度上具有明顯的空間差異性。相較之下，普通混合社區和單位大院的老年人對機構養老更加熱衷；新建商品房社區內的老人更加傾向于服務質量和環境較好的民辦養老機構；企事業單位退休職工集中的混合社區青睞中等收費水平的民辦養老機構；習慣了彼此熟悉、朝夕相處的大院生活的老年人則主要選擇性價比更高的公辦養老機構。
針對不同社區的養老人群，我國養老地產PPP項目的開發中，應該盡量兼顧到以上各類養老人群的需求，以PPP模式開發的養老地產不應該是只針對低端、中端或高端中某一類養老市場的單個養老產品，而應該是覆蓋多個層次的養老綜合體。
（3）健康狀況和文化程度影響養老方式選擇，養老服務物質精神共結合。相關研究發現，老年人的健康狀況水平和文化程度顯著影響養老方式的選擇。2007年的調研結果顯示，慢性病患者和較高文化的老年人更加傾向于選擇養老機構進行養老。而這一類人群的養老需求往往不僅限于居住保障和生活便利，同時也會融入交流、情感、甚至自我價值再實現等養老需求，這些都是我們PPP模式應用于養老地產開發中必須給予足夠重視的，要確保養老服務的物質保障基礎之上滿足更高層次的精神需求，當然這一需求的實現，也將不斷推動我國養老服務的發展和改革。
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