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房地產直接融資范文1
關鍵詞：房地產；房地產企業融資；融資渠道；直接融資；間接融資
中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A doi：10.3969/j.issn.1672-3309（x）.2013.09.37 文章編號：1672-3309（2013）09-79-03
房地產企業融資，是指發生在房地產經濟活動中的，通過各種信用方式、方法及工具為房地產業及相關部門融通資金的金融行為。廣義的房地產融資指的是籌集、融通和結算資金的所有金融行為；狹義的房地產融資只是指其中的一環，即專指資金融通行為。
房地產一般的開發過程，都需要巨大資金的支持。項目啟動的初期需要資金，完成拿地、規劃、設計等開發前的準備工作；開發階段需要工程建設資金完成項目；處于發展期的企業，為擴大再生產，需要不斷投入資金，進行各項資源儲備。由此看來，如何獲得足夠的資金支持，如何開拓新的融資渠道，是投資項目得以順利進行的基本前提。
一、我國房地產融資現狀
房地產市場和資本市場之間的關系是隨著歷史的發展和房地產價值的提高而逐漸演變的。房地產價值較低的時候，房地產企業自己就可以籌集開發所需的全部資金，幾乎沒有房地產企業融資需要；隨著房地產價值的逐漸提高，房地產企業的資金在周轉過程中必然存在資金投入集中性和來源分散性的矛盾、資金投入量大和每筆收入來源小的矛盾、投資回收周期長和再生產過程連續性的矛盾。
我國房地產企業的資金主要來自于商業銀行貸款，在房地產企業融資條件不斷變化的今天，貸款方式的優劣、開發風險的大小和開發效益的好壞，直接影響著融資成本的大小。經歷多輪宏觀政策調控之后，商業貸款越收越緊，在目前銀行對房地產行業嚴控貸款的形勢下，近年來國內房企對銀行貸款等間接融資方式的依賴程度越來越低，房地產直接融資的重要性逐漸凸顯。開拓融資渠道，拓展房地產信托、企業債權、房地產股權私募基金、房地產投資信托基金（REITs）等新型的房地產融資業態，從間接融資向直接融資轉化是房地產企業解決融資難問題的重要途徑。房地產業直接融資趨勢具有多方面的好處。第一，分散了銀行的風險。房地產企業通過直接融資使得資金來源多元化，就避免了把房地產市場的風險轉嫁給銀行。第二，有利于減輕實物性房產投資的壓力，把資金吸引到房地產市場的供應端，有利于緩和供求矛盾。第三，把民間投資引到房地產領域，也緩解通貨膨脹的壓力?！?/p>
二、房地產企業融資渠道選擇現狀分析
1.銀行貸款。目前，房地產企業的資金來源主要是國內貸款、自籌資金及其他資金（主要是定金及預付款）兩個方面。房地產企業自有資金比例較低，主要依賴銀行貸款。銀行貸款資金貫穿于土地儲備、交易、房地產開發與銷售的整個過程。銀行貸款實際上支撐了房地產開發經營周轉的主要資金鏈，我國房地產企業對銀行的依賴度很高。隨著房地產市場的“降溫”，商業銀行會加強貸款風險的審查措施，使得房地產企業在開發中向商業銀行貸款的比例逐漸減少。一旦房地產經濟發生波動，房地產企業的經營風險將轉變為銀行的金融風險，進而影響國家的金融安全?？梢哉f，以后多數房地產企業是難以繼續依賴銀行貸款進行開發的。
2.房地產信托。房地產信托一般是指以房地產及其相關資產為投向的資金信托投資方式，即信托投資公司制定信托投資計劃，與委托人（投資者）簽訂信托投資合同，委托人（投資者）將其合法資金委托給信托公司進行房地產投資，或進行房地產抵押貸款或購買房地產抵押貸款證券，或進行相關的房地產投資活動。
信托制度的優越性、靈活性以及獨特的財產融資功能與權益重構功能，使它成為最佳融資渠道之一。目前我國的房地產信托主要是由信托公司兼營的一種業務，其主要工作是房地產資金信托。從長期發展來看，應成立獨立的房地產信托投資公司，為房地產開發、收購、買賣、租賃、管理等各環節提供有效的金融服務，適應房地產行業特點提供長期性融資模式。統計數據可見，2013年第一季度房地產信托環比增長12%，可以預見，今后信托在整個房地產行業資金來源里的比重會越來越高。
3.股權融資。對于房地產企業來說，股權融資是房地產企業與資本相結合的理想融資渠道。通過資本市場融資再融資，即采用增發配股、可轉債等三種融資方式可從容化解各種宏觀金融政策帶來的不利影響，緩解資金方面的壓力。上市融資分直接上市融資和間接上市融資兩種。直接上市融資的金額比較大，但是上市的門檻比較高，比如負債率不能高于70%的規定是很多企業不能選擇直接上市融資。加快股權融資發展要加大股權融資比重，降低目前入市的門檻。但是就目前狀況來看，短期內，這些條件不會有很大變化。更多的房地產企業選擇間接上市——買殼上市，買殼上市需要大量現金，目的是通過增發、配股再融資資金，但前提是企業必須有很好的項目和資金進行置換。而擁有大量現金和好的項目都是中小型房地產企業很難具備的，所以我國房地產企業走上市這條道路仍然任重道遠。
4.債券融資。房地產證券是房地產利用資本市場直接融資的重要工具，也是房地產資金籌集的一條重要渠道。房地產債券較一般債券收益相對較高；與股票相比，又可以按期收回本金和利息而有較高的安全性，又具有一定的流動性，因此，在國外成熟的證券市場，企業債券成為企業外部融資優先考慮的方式，債券融資額往往是股票融資額的3到10倍。而我國的房地產債券發展還處于初級階段，債券融資額總量方面，遠遠不及股票融資額。目前只有少數國有企業能通過債券市場進行融資，而民營房地產企業，即便是大型房地產企業也對債券難以問津。房地產企業進行債券融資需要政府創造良好的條件。一方面，必須進一步加大證券市場的改革力度，完善房地產金融法規，為房地產企業能在資本市場上直接融資提供保障。另一方面，借鑒國外發達國家的經驗，房地產企業要立足于國內證券市場，向海外證券市場拓展。
5.房地產股權私募基金。股權私募基金一般是指從事私人股權（非上市公司股權）投資的基金。房地產股權私募基金是股權私募基金的一個分支，屬于產業基金的范疇，定向投資于房地產行業的基金。另一方面，他也是房地產投資基金的一種，和其他投資基金一樣，通過發行基金份額的方式將投資者擁有的資金匯集成基金財產，由基金管理人管理，投資于基金合同確定的領域，以提高資金利用率進而獲取收益，并返還給投資者的集合投資方式。房地產私募僅僅這幾年增長速度也比較快。在發行數量方面，長三角、珠三角、北京這些地方增長特別快。與此同時，私募基金投資的格局也在發生變化。以前這些基金都在規避拿地環節，而現在，從前期拿地到后期持有型物業投資，乃至全產業鏈都有地產基金介入。此外，如何開展與地產私募基金等長線資金的合作十分重要。
6.其他方式。房地產企業的海外融資增速很快，一些大的品牌房地產企業到海外低成本拿地，一些中小企業到海外IPO、融資。2012前9個月，海外融資一共才400億，而當年第4季度就有200億元，2013年第1季度就達到了300億元，可見其增長速速之快。除此之外，企業間通過兼并融資、股權整合實現融資、擴大產業的案例，在這一兩年也越來越多。
民間投資同樣是房地產行業發展的重要推動力，而現在的民間投資也在發生一些新變化：首先，由于限購、限貸政策，投資住宅的純投資性需求已經大為減少。其次，原來一些民間資本是買住宅，現在卻轉投到了其它方向。大致情況是，50%左右的資金投到了比如能源、高新農業、科技等領域；剩下的50%資金還留在房地產，但投資已經出現分化，一是買商業地產，二是買證券化產品，三是到海外買房。值得注意的是，和實物買房相比，這幾年證券化投資趨勢非常明顯。比如買信托、投私募，還有通過銀行的理財進行投資。
三、優化房地產企業融資渠道的措施
我國房地產資金的主要來源是銀行貸款，因此，加大宏觀調控力度，從信貸入手調控房地產市場可以取得根本性的效果。我國目前銀行貸款規模過大，金融壓力與風險加大，必須提高房地產開發企業貸款的條件，加強對房地產開發商抵押貸款的審查，避免資金過多的流入房地產開發市場，造成投資過熱。房地產開發企業也正在努力拓寬融資渠道，逐步減少對銀行貸款的依賴。其次，隨著間接融資的總量及門檻有所限制，實現房地產融資的多元化特別是直接融資是房地產發展的必由之路，把房地產融資方式由間接融資為主向直接融資為主轉變。房地產企業可以通過資本市場融資或再融資，創新金融工具，拓寬融資渠道，緩解房地產項目資金需求方面的壓力。
近期關于金融系統的一系列事件沖擊著人們的眼球。繼2013年6月銀行系統“錢荒”之后，國務院下發“金十條”，提出要“嚴格防控房地產融資風險”，預示著房企未來融資難度可能隨之加大。國內市場“流動性”趨緊，美聯儲亦透露或終止第三次量化寬松政策，因此房企不應把“雞蛋”放在一個“籃子”里，而要朝著股權私募、基金、發債、海外融資等多平臺發展，給自己上多重保險。然而，資金池并非越大越多越好，如同穿鞋，“合腳為宜”。融資方式必須保質保量，在確保資金來源充足安全的前提下，房企應優化負債結構，適當降低負債率，同時需要提升對資金投放效益的分析能力，力爭實現利息成本最小化和資金效益最大化。
最后，要健全關于房地產融資的法律法規，中國房地產開發投資方面的法規還很不完善。涉及房地產開發的法律規定少，且不夠具體。在執法過程中難以把握合理的尺度，增大了交易成本，并產生嚴重的不確定性，最終導致投資的市場配置失靈。
由此可見，中國房地產市場融資渠道正在悄然發生著變化，這預示著中國房地產行業由初期的比較粗放、雛形的產業逐步走向成熟，最終將形成一個多元化格局。
參考文獻：
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房地產直接融資范文2
關鍵詞： 房地產企業；融資現狀；存在問題；解決對策
中圖分類號：F275 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2012）19-0153-02
0 引言
房地產業作為典型的資金密集型產業，具有投資規模大、資金回收期長、產品價值高、財務風險大等特點。無論是房地產開發還是物業經營都需要投入大量資金，因此能否保證運營資金良性循環，關系到房地產企業的生死存亡。融資房地產企業最關心的問題。經過十多年的快速發展，房地產業已成為浙江重要的經濟支柱，對相關行業的拉動作用越來越明顯；另一方面，房地產市場“非理性繁榮”背后所隱含的風險也日益顯現，尤其是當前宏觀調控形勢嚴峻的現實條件下，加強融資管理成為當前浙江房地產企業保持可持續發展的重要課題。本文在分析總結浙江房地產企業融資現狀和存在問題的基礎上，提出解決當前浙江房地產企業融資問題的對策建議。
1 浙江房地產企業融資現狀和存在問題
我國房地產企業投資的主要資金來源有國家預算內資金、國內貸款（包括土地儲備貸款和房地產開發貸款）、企業債券、利用外資和自籌資金等。融資方式主要是銀行信貸、上市融資、信托融資以及其他方式，看似呈多元化特征，實際上超過半數的企業其開發資金直接或間接來自銀行，其他方式在其資金來源中比例很低。
近幾年來浙江民間資金在房地產領域的投資越來越活躍。2008年浙江房地產開發投資中，民營房地產開發企業投資1625.91億元，比上年增長12.9%，占全省房地產開發投資的比重為80.4%，已成為拉動浙江房地產業投資增長的主導力量。隨著前幾年政府鼓勵房地產市場穩定發展的相關政策效應的逐步顯現，浙江房地產投資資金來源逐步寬松。2009年，浙江房地產開發投資資金來源達到4473億元，比上年增長49.8%。其中，國內貸款和自籌資金分別增長30.2%和1.8%，主要來自于購房者的其他資金來源比上年增長83.5%。但是2010年下半年開始國家對房地產市場實行嚴格的宏觀調控政策之后，浙江房地產企業的資金運營情況不斷趨緊，不容樂觀。
1.1 自有資金比例較低，財務風險大 目前浙江房地產企業多元化融資渠道嚴重不足，資金來源主要依靠銀行貸款、購房者的預付款、按揭款，銀行貸款約占七成。2008年，浙江房地產開發企業自有資金占資金來源比例僅10.3%，企業自有資金不足，資產負債率較高。2010年下半年后隨著商品房銷售形勢不好，房地產企業投資所需資金日趨緊張，面臨的資金壓力和財務風險越來越大。據公開數據統計，截至2011年上半年末，我國上市房地產企業的平均資產負債率已達到71.28%，資產負債率已達近十年的峰值。綠城地產和濱江集團三季報反映的資產負債率分別達到87.71%和81.4%。浙江一些中小型房地產企業甚至出現資金鏈斷裂，發生企業破產倒閉事件。
1.2 融資渠道單一，直接融資比例小 目前已有多種融資方式出現在浙江房地產融資市場，但真正多元化的的房地產融資體系還未形成，銀行信貸仍然是主要融資工具。來自于銀行體系的房地產開發資金高達60%以上，而且開發貸款和住房按揭貸款是其主要的存在形式。在自籌資金中，僅有30%左右乃至更少的資金是來源于企業自有資金。雖然房地產開發商的貸款門檻已經由國家出臺的宏觀調控政策所提高，但以間接融資為主的格局仍然無法在短時間內得到改變。單一的融資模式，使得房地產企業高度依賴銀行，該產業的發展嚴重受到銀行信貸政策的影響。一些直接融資方式如房地產信托、基金等，還未發展完善，因此在其他直接融資方面仍存在著許多問題，如制度缺失、融資比例小等。
1.3 房地產業融資體系不完善，融資風險很高 我國的房地產市場存在著起步晚的特點，相關的法律法規都不夠完善，房地產融資渠道的發展在很大程度上受其影響。一級市場在浙江目前的房地產金融市場中仍占據著主要的地位，雖然商業銀行、住房儲蓄銀行、非銀行金融機構、住房公積金中心等機構都包括在一級市場體系中，但支撐整個房地產行業的融資需求的仍然是以銀行體系為主，尚未建立起真正的二級市場。證券市場在制度和體制上仍存在較大缺陷，住房抵押貸款證券化也才剛剛起步，房地產產業基金等金融產品還在探索。間接融資過于單一，在增大引發企業融資風險的可能性的同時，也容易為經濟運行帶來金融風險。
1.4 融資方式具有局限性 房地產信托、房地產產業投資基金、債券融資、上市融資、租賃融資等融資方式都是除銀行貸款以外存在的融資方式，它們都具有一定的局限性。
房地產直接融資范文3
關鍵詞：商業地產；融資渠道；發展趨勢；多元化
中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）05-0-02
中國城市化進程的加速、CPI的持續居高不下以及追求國際化和時尚化不可遏止的潮流，都給中國的商業地產，無論是短期還是長期帶來了巨大的機遇和成長空間。近些年，在商業地產在整個房地產行業中的比重越來越高的同時，資金短期化和單一化，總量缺失，融資渠道單一等問題成為了制約商業地產大步發展的瓶頸也愈發明顯，困擾著中國商業地產的開發商們。
一、我國商業房地產的特點與難點
(一)投資規模大、投資回收期長是商業地產開發尤為突出的特點。國內開發的購物中心，體量一般在十幾到幾十萬平米不等，可以包含多種業態形式和不同的經營內容，如商品零售、餐飲、娛樂等；開發建設不僅需要巨額的資金投入，而且一般還要經過2-3年的建設周期，因此，資金問題成為了開發商最為關注的問題之一。以較為常見的商業地產項目——大型購物中心為例，投資一個超過10萬平米的購物中心平均需要10億元以上。與此同時，商業地產投資開發周期較長，通常15年才能收回初期投入。因此，任何一家房地產開發公司，能否進入商業房地產市場，很多程度上取決于其籌措資金和抵御風險的能力，以及使用資金的本領。
(二)商業房地產收益方式多樣。主流的商業房地產經營多采用開發商整體開發，項目統一經營管理，以收取租金為投資回報形式的模式，但也有一些商業房地產項目將其中的住宅、公寓、寫字樓等物業的底商、商業街區整售、散售，零散經營。
(三)商業房地產經營難度大。首先，商業房地產的收益主要來源于租金收入，而能否獲得租金很大程度在于物業本身的情況狀況和物業價值的提升。目前在我國的許多城市特別是大都市，商業項目鱗次櫛比，商業競爭趨于白熱化，商業經營的不確定性也隨之增大。其次，商業房地產周邊的經濟環境、交通狀況、客群狀況、居住人口的變化、政府的相關政策都會對商業地產的經營和收益產生極大的影響。再次，商業房地產“養商期”的存在也使開發商在開業前期隨時可能面臨調整和虧損。這些因素都在無形中加大了商業地產的經營難度。
(四)商業地產整體運營中，商業是核心和本質，項目的成敗最終取決于其商業運營的成敗。商業房地產運營主要由地產開發、商業運營和資本運營三塊構成。地產開發是基礎和表現，沒有主要包括拿地和建設的地產開發，附著其上的商業運營則失去了必要的基礎和載體；資本運營是線索和目的，商業地產運營的各環節都由資本運營實現耦合，并且任何商業項目都是以良性的資本運營為最終目的。因此，對于商業地產而言，融資渠道顯得尤為重要。
二、我國商業房地產融資現狀與需求背景
(一)目前，我國商業地產融資渠道主要是銀行貸款，商業地產自籌資金比例較低
我國房地產金融有三個顯著特點：一是融資比例高。二是以間接融資為主，間接融資比重過大。三是融資渠道單一，以銀行信貸為主。
目前我國商業房地產資金主要來自于房地產開發商、商業經營者自身的積累和傳統的外源融資方式。開發商自身資金積累主要是指開發企業自身的資金和以企業為基礎的股權融資，前者積累過程相當緩慢，而后者目前在我國利用有限。傳統的外源融資主要是銀行貸款、信托投資、承包商帶資承辦等，其中尤以銀行貸款為主，是向商業銀行貸款。據統計我國商業房地產開發銀行貸款已經占到了商業地產開發企業投資資金的70%以上。
(二)商業地產開發商過分依賴銀行貸款，融資渠道單一，增加了銀行的金融風險
目前，我國商業房地產開發過分依賴銀行貸款，特別是大型商業設施的依賴性更強，動輒十幾億元甚至幾十億元。一旦出現商業經營差、利潤下降，達不到盈虧平衡點，就會造成銀行的不良貸款，增加銀行的金融風險。而商業銀行也基于風險的考慮，對于提供資金的數量和使用期限都有嚴格的限制，并偏向于短期流動資金貸款。房地產業作為國民經濟支柱產業，不能因為缺乏金融支持而出現大的波動。因此，迫切需要金融業與房地產業一道探討拓寬融資渠道。
(三)在我國商業房地產更多地向資本市場融資必將是未來的融資趨勢
在房地產開發企業的融資方式中，直接融資所占比例很少，房地產上市公司在證券市場上的融資數量明顯偏小，商業地產企業就更小。目前，我國商業地產企業中只有極少數實現了在證券市場上上市融資，難以滿足需要長期資本的企業發展的需要，也就不能保障我國房地產業的持續發展。因此，按照市場導向和社會需求開發創新金融產品，形成股票融資與債券融資相協調的資本市場產品結構，已經成為金融領域的共識和努力的方向。在我國商業房地產更多地向資本市場融資必將是未來的融資趨勢。
現階段，開發商融資越來越難，為了增加資金來源渠道，分散資金風險，拓寬融資渠道，解決開發商資金緊缺的問題，我國亟待建立全面的、多元化的房地產開發融資體系。
三、商業地產融資渠道的探索
房地產直接融資范文4
關鍵詞：房地產融資；融資方式；融資策略
中圖分類號：F12文獻標識碼：A文章編號：1672-3198（2008）05-0175-02
1 房地產企業融資策略概述
企業融資方式是指企業獲取所需資金的形式、手段和途徑。從資金的來源，可以分為以下兩類。
1.1 內源融資
內源融資是指從企業內部籌集資金的方式。它包括：折舊資金和留存利潤等。內源融資優點在于使用的資金是企業的自由資金，受外界的制約和影響較小，財務成本小，不需要向外支付相關的融資成本和費用，不存在支付危機，是企業首選的一種融資方式。缺點在于受企業自身積累能力的影響，融資規模受到較大限制。
1.2 外源融資
外源融資是指企業從外部籌集資金的方式。主要包括直接融資和間接融資，直接融資包括發行股票、企業債券等。而間接融資則包括向銀行和其他金融機構借款等。外源融資不受企業自身積累能力的限制，可以變分散的、小額的儲蓄為集中的、大額的資金。
2 2007年房地產企業融資現狀與分析
從2006年開始，政府宏觀調控重拳頻頻出擊，從“國六條”、“國十五條”，到多次上調貸款基準利率，對房地產開發企業的資金實力提出了更高要求。2007年是房地產企業融資手段較為集中和豐富的一年，包括證券市場融資、銀行借貸、公司債、其他方式融資等多種方式。
（1）銀行貸款穩中有降，但直接或間接來源于銀行的總資金仍占較大比重。商業銀行是最大的資金供給者。商業銀行的重要地位決定了銀行貸款是房地產投融資活動最重要的資金來源。房地產企業貸款是銀行較為優良的資產之一，也是銀行利潤的增長點。雖然隨著央行“121號文件”對房地產開發商的開發貸款、土地儲備貸款等7個方面提高了門檻，再加上“8.13大限”，房企從銀行直接貸款愈發困難。但房地產企業的融資結構仍具有明顯的依賴銀行貸款特征。
（2）國內IPO受阻，借殼上市與境外上市成為次優選擇。通過上市進行股權融資是房地產企業最經濟的選擇之一。因為直接融資，可從化解金融風險，降低企業融資成本，改善企業資本結構。目前A股市場的房地產公司有87家，加上綜合類的房地產公司有40、50家，以及在海外上市的20多家，一共是150余家。但相比我國5萬余家房企，數量太少。2007年證監會對房企上市的態度異常謹慎，在國內A股市場，2007年以來真正實現IPO的企業為零，甚至從2007年10月之后直到年底，沒有新的房地產企業進入發審委過會名單。
在此情況之下，借殼上市和繞道香港海外上市成為了眾多房企進入股市的次優選擇。華遠地產借殼SST幸福、北京鵬泰投資借殼中關村、萬好萬家集團借殼*ST慶豐、浙江新湖集團借殼中寶股份、廣州粵泰集團借殼東華實業、北京萬通星河借殼先鋒股份等。重組ST公司，利用上市公司再融資的機會入主已成為房企的借殼途徑。
2007年，境外股市也成為房企上市重要舞臺。其中，廣東元邦集團成功在新加坡上市。而在香港股市，先后有世茂地產、盛高置地、綠城中國、碧桂園控股、鴻隆控股等多家房企相繼以紅籌股的方式登陸香港。
（3）上市企業在證券市場大舉融資。股票市場一直是房地產企業，尤其是在國內優勢房地產企業重要的融資渠道之一。特別是2007年中國股票市場高速增長，也給已上市的房企提供了廣闊的融資平臺。據民生證券的統計數據，2007年，國內A股市場共有23家上市公司采取公開增發、定向增發和配股方式進行再融資，融資金額高達417.96億。
（4）發行公司債成為新的可能。2007年8月，中國證監會頒布《公司債券發行試點辦法》，使國內上市公司發行公司債成為可能。公司債一方面增加企業資金，另一方面增加企業的財務杠桿，彌補增發股票攤薄的每股利潤。10月18日，金地總計12億元的公司債券的申請獲得證監會發審會有條件通過，成為國內第一家發行公司債的地產上市公司。萬科隨后于8月30日公告稱，將在中國境內發行本金總額不超過59億元的公司債券。
2007年部分房地產企業債券融資情況。
（5）其他融資方式成為重要補充。各種金融衍生產品的融資和房地產信托也成為房地產企業重要的融資方式。①銀團貸款。這主要發生在香港上市的房企。這種銀團貸款形式，對于降低銀行貸款風險有很大的幫助，值得國內銀行的借鑒。②信托。2007年3月，華僑城參股公司深圳華僑城房地產有限公司委托中信信托發行融資金額為6.5億元的財產信托產品。在銀行信貸緊縮的政策環境下，信托資金對房地產業的融資需求是一個很好的補充。③私募基金。私募基金在國外房地產領域占據了近一半的融資份額，在拓寬中國房地產業融資渠道方面將發揮重要作用。
3 房地產企業融資策略
低資本成本和低資本風險是房地產企業融資的雙重目標。房地產企業資金需求巨大，內源融資幾乎是杯水車薪，在利用外源融資時，平衡股權和債權融資的比例十分重要，根據融資啄食順序理論，融資先通過內部資金進行，然后再通過低風險的債券，最后才不得不采用股票。但是中國上市公司普遍情況是流通股在全部股份中所占比例大多較少，因此，股權融資可以說兼具低成本和低風險兩者的優勢，以IPO、借殼上市、定向增發等形式募集權益資本必將成為房地產企業首選。當房地產企業擁有較多的權益資產時，企業的財務杠桿不能夠發揮作用，此時，可進行銀行貸款和證券市場發行公司債等債權融資。而房地產基金和房地產信托尚處于起步階段，雖然前景看好，但在未來幾年中卻不可能成為融資的主要方式，只能作為豐富融資手段的補充。
參考文獻
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房地產直接融資范文5
（一）商業銀行房地產信貸風險的概念
商業銀行在經營房地產信貸業務的過程中，遭受市場因素、政策因素等外部因素的變動的影響以及自身經營管理不善或決策失誤等內部因素的變化，導致其房地產信貸資產遭受損失，甚至商業銀行自身價值貶值。這種信貸風險既有借款人無法償還本息帶來的實際損失，也有借款人信譽下降或者償還能力降低帶來的潛在損失。
（二）商業銀行房地產信貸的特點
1.商業銀行房地產信貸周期長
我國商業銀行房地產開發企業貸款一般為3-5年，個人住房抵押貸款期限則長達10-30年，房地產信貸資金使用時間長決定了信貸風險周期長的特點。
2.商業銀行房地產信貸專用性
房地產信貸的使用上具有針對性和專有性，專門為房地產開發建設和經營使用；地產信貸資金必須在有關部門的監督管理之下進行?？顚Ｓ?。
3.商業銀行房地產信貸風險影響范圍大
房地產開發貸款金額動輒幾億、十幾億，更有甚者達數十億元，一旦貸款項目發生變故或企業違約，不僅會嚴重影響銀行的流動性和盈利性，還會影響借款企業的信譽。若房產開發項目不能及時完工，影響業主入住，還會造成惡劣的社會影響。
二、我國商業銀行房地產信貸現狀
（一）我國商業銀行房地產信貸發展情況
隨著我國房地產市場的發展，商業銀行房地產信貸業務規模也逐漸壯大。1998年之后，隨著房地產市場的飛速發展，商業銀行的房地產信貸業務持續快速增長。1998年到2010年，商業銀行房地產貸款量從2680億元猛增至9.35萬億元，十二年間增長了34.89倍，遠遠高于各項貸款的平均增長速度；同期，房地產貸款占各項貸款總額的比重也從1998年的3.12%增加到2010年的20.5%，年平均增幅高達44.8%，明顯高于其他各項貸款年平均增幅。
（二）商業銀行信貸資金在房地產業的循環流程
房地產信貸資金在房地產業從開發到銷售的各個環節都起著重要作用，房地產信貸資金在房地產業循環流程如下圖所示：
（三）我國商業銀行房地產信貸風險分析
1.房地產市場資金過度依賴于商業銀行
我國房地產企業資金來源中，企業自籌資金占比維持在25%-35%左右，呈逐年增長趨勢；國內貸款約15%-25%；其他資金來源大部分是屬于住房消費者的預交房款，在這部分預交款中有50%-60%來源于商業銀行的個人住房抵押貸款?？傮w估算下來，房地產企業的資金來源中大約有40%-50%來自于商業銀行，占比較大。如果考慮到定金及預收款中可能存在的個人綜合消費貸款，自籌資金中可能存在的信托和理財融資，則銀行融資占全部開發資金的比重會更高。
圖2 2000年-2012年我國房地產開發企業資金來源發展趨勢圖（附后）
1-7月份，房地產開發企業到位資金68987億元，同比增長3.2%，增速比1-6月份提高0.2個百分點。其中，國內貸款13111億元，增長14.7%；利用外資245億元，下降9.2%；自籌資金28078億元，增長11.6%；其他資金27553億元，下降8.1%。在其他資金中，定金及預收款16567億元，下降10.2%；個人按揭貸款7651億元，下降3.7%。①（數據來源：國家統計局）
圖3 全國房地產開發企業本年到位資金增速
我國金融市場發展不成熟，使得我國的房地產直接融資渠道不暢通，我國房地產市場資金主要來源于商業銀行的信貸支持，而其它資金來源占比較小。房地產市場資金需求對商業銀行貸款的過度依賴，使得房地產市場的融資風險主要聚集于商業銀行。
2.商業銀行房地產信貸風險增大
在房地產市場利潤的誘導下，近十年我國的房地產開發企業數量快速增長，但企業的資質良莠不齊。房地產開發商會面臨以下問題：房屋銷售不利使得資金回籠較慢，在直接融資渠道缺乏和銀行融資難度加大的情況下，資金緊張；個別開發商閑置土地被收回、項目儲備減少、預期收益減少；房地產預期價格下跌，財務成本、管理成本增加，獲利減少。
為了解決上述問題，某些開發商就會鋌而走險，通過銷售資金回籠后挪用其他項目；辦理無真實借款人的虛假按揭貸款等方式，挪用、騙取銀行貸款，致使銀行貸款出現展期、逾期，加大了商業銀行房地產信貸風險。
房地產行業的運行情況決定了商業銀行不良貸款率的高低。通過近幾年國家財政政策和央行貨幣政策的雙重管制，房地產行業的熱度稍有降溫，但仍有一些房地產企業甚至是央企的資產負債率處80%以上的高位。
三、防范商業銀行房地產信貸風險的建議
（一）努力拓寬房地產業融資渠道
國際上發達國家的房地產企業融資渠道主要分為以下三種：證券市場直接融資、房地產投資信托基金 （Real Estate Investment Trusts，簡稱 REITs）和商業銀行住房抵押貸款保險體系。上述多渠道、分散化的融資模式在很大程度上分散了商業銀行的房地產信貸風險。
針對我國房地產市場和金融市場的實際情況，大力豐富房地產金融市場中的金融資產和金融工具，努力為房地產企業擴展不同的融資渠道，對于有條件的房地產企業要適當鼓勵其直接融資，擴大直接融資的比例。在嚴控相關房地產資產衍生產品風險的基礎上，適當加大對房地產資產證券化等相關金融衍生產品創新的扶持力度，拓寬房地產業融資的創新途徑，進而增強房地產資產的流動性。
努力構建多元化的房地產融資體系，逐步轉變銀行貸款的較為單一的融資途徑，實現房地產行業融資渠道的多元化、規范化和規?；?，最終實現房地產業和銀行業的共同持續健康發展。
（二）加強房地產信貸操作環節的風險管理
按照信貸業務操作的運作流程基本可分為業務調查、項目評估、項目審查、貸后管理等四個基本流程。根據銀行當前信貸人員崗位設置情況，涉及基本崗位有：客戶經理、審查人、評估人、集體審議人員、信貸審批人、業務簽批人、押品價值評估人員、監督人員等。他們分別處在信貸業務流程中各道風險防線上，按照信貸政策制度履行各自崗位職責，行使不同的風險管理職能。
1.業務調查環節流程
該環節存在外部欺詐和內部欺詐風險，同時在業務操作中也蘊藏著風險。對于客戶提供的虛假資料，應當提高信貸人員的審核標準。銀行客戶經理為了牟取利益，參與資料的造假，對于這種內部欺詐的行為，應當實行客戶經理崗位責任制，改進激勵制度，加強后續環節的檢查和內部審計，明確各級責任。對于業務操作中的風險，采取雙人核保核押，加強崗位培訓。
2.項目評估流程
授信審批部受理信貸業務后，由審查人對其進行初審，需要對于抵押物要進行價值評估；出具評估報告，為信貸決策提供參考與依據。該環節主要風險類別為業務操作，控制措施為制定項目貸款評估細則，考核評估質量，多層核查與復核。
3.項目審查環節流程
該環節的風險類別主要為內部欺詐及業務操作風險，風險點及控制。措施審查人結合評估報告提出審查意見；對不需要進行評估的項目貸款，審查人直接根據前臺業務部門提供的調查報告提出審查意見（必要時進行押品價值評估）。審查完成后按規定提交集體審議，審議（審查）后交部門負責人，部門負責人核查后報一級（直屬）分行行長按照業務雙簽的原則進行簽批。
4.貸款發放環節流程
商業銀行的業務操作中，要明確貸款擔保辦理手續，強調人員責任；嚴格放貸流程。提高法律人員從業水平，專業人員簽訂合同；加強培訓，完善系統剛性控制；增強各環節審查強度，擴大審查標準和范圍。
房地產直接融資范文6
摘 要 近年來，我國房地產行業蓬勃發展，傳統的融資方式已無法滿足我國房地產行業的發展要求，我國房地產行業出現了瓶頸。本文主要結合我國房地產業融資方式的特點，分析房地產行業存在的問題，探求適合我國房地產業發展的融資方式。
關鍵詞 房地產企業 融資方式 研究 對策
房地產業屬于資金密集型行業，其典型特點為：高風險、高投入及高回報。房地產企業的正常運作需要富余的籌備資金作為保障，因此采用何種融資方式對房地產企業而言至關重要。本文通過分析當前我國房地產業的主要融資方式及存在的問題，提出解決我國房地產業瓶頸的有效措施。
一、主要融資方式
目前我國房地產行業的主要融資方式包括：1.上市融資；上市是快速獲取巨額資金的重要渠道，上市融資包括直接發行上市和利用殼公司資源間接上市。然而當前我國上市的房地公司并不多，在全國房地產企業中所占比例甚小。其主要原因是上市需要經過復雜的審查過程，并且初期成本較高。對于中小房地產開發企業（或新開發商）而言上市融資這一方式的壁壘較高[1]，大多不愿意采用該方法。2.債券融資；債券融資可以聚集社會閑散資金，為房地產開發帶來大規模的長期資金，用于土地開發和房地產項目投資等。按融資期限分為短期融資券和中長期債券，債券融資具有成本低，透明度高的優勢，但也存在融資風險大，融資彈性小和對企業要求高的局限性，該方式是目前國內企業較為常用的融資方式之一。然而真正可以使用該融資方式的企業多為資質好、規模較大的企業。從承銷商的角度看，向大企業發放債券所獲得的利益要高于發放給中小房地產開發商。3.銀行信貸；從銀行貸款是目前我國開發商的主要籌資渠道，短期信貸只能作為企業的流動周轉資金，在開發項目建成階段，可以以此作為抵押，申請長期信貸，主要分為土地整理貸款和開發建筑貸款。4.信托融資；投資者將購買信托作為投資手段，收益于房地產的升值。一來可以增加房地產的資金來源，減緩銀行風險，二來可以緩和房地產供求關系。因稅收政策及某些政治因素，這種融資方式在我國并沒有得到真正的發展。5.資產證券化；它包括兩種方式：項目融資證券化及房地產抵押貸款證券化。資產證券化有助于增加資金來源，降低銀行貸款壓力。6.夾層融資；該融資方式是當前新興的融資模式，它是指在風險和回報方面介于是否確定于優先債務和股本融資之間的一種融資形式。房地產領域中通常把不同的債權與股權進行組合，靈活性高和門檻低是其最大的優勢。該融資方式在發達國家已有先例并取得成功，但在我國較為罕見。7.其他融資方式；還有利用外資、回租融資、回買融資、租賃融資等其他融資方式。
二、存在的問題
1．單一的融資方式
當前我國房地產的融資方式以銀行貸款為主，上市融資、信托融資、債券融資等其他融資方式所占的比重很小。從企業統計視覺看，企業原有資金、銀行貸款、預售款以及建筑企業墊資是房地產企業開發資金的主要來源[2]。銀行貸款與預售款都源自商業銀行，房地產開發對于銀行貸款具有很高的依賴性。銀行貸款的缺點在于貸款有時間和條件限制，企業融資過度依賴銀行貸款容易出現資金斷鏈等系列問題。
2．融資體系不健全
我國房地產業經過近10年的高速發展，已成為我過市場經濟不可缺少的組成部分。盡管一段時間以來出現了房地產泡沫爭論以及央行出臺收緊信貸的政策，但房地產開發資金規模仍保持著持續上升的趨勢。目前我國房地產行業的融資體系還不夠完善，市場化程度不高，融資渠道狹窄、單一的融資結構致使資金富裕者的大量資金沒有有效的通道直接進入房地產業，只能為儲蓄進入銀行體系。當房地產企業需要資金的時候，只能選擇銀行貸款，這不僅制約了房地產的發展，也給銀行體系帶來了巨大的風險隱患。
3．金融環境基礎薄弱
信用制度是市場經濟的重要組成部分，也是市場經濟制度有效配置資源的重要前提。目前我國市場缺乏完善的信用制度，特別是缺乏對不良信用行為的懲戒機制和相關的立法保障。信用制度的不健全，已經成為制約我國房地產投資信托、私募股權基金等融資模式發展的重要因素。
4．相關法律、法規不完善
我國出臺的關于房地產業的法律法規主要包括：產業基金法、稅法和物權法[3]等。這些法律法規的頒布執行為房地產業創造了一個良好的制度環境。但因國家的宏觀調控，房地產業相關的法律法規還不夠完善。如房產的投資基金和債券融資方面的法律就沒有得到完善。這都會限制房地產企業的融資渠道，影響房地產業的發展。因此要拓寬房地產的融資渠道和改變單一的融資結構，建立健全完善的法律法規亟待施行。
三、改變房地產業融資方式的有效措施
1．拓展融資渠道，融資方式多樣化
要想改變我國房地產業的現狀，首先就要拓展房地產業的融資渠道，實現融資方式的多樣化。以下重點介紹幾種有效拓寬融資渠道的方法：1發行股票，上市融資。當前這種融資方式在我國房地產業中較為少見，只有少數企業能夠采用該方式進行融資。隨著我國股市規模的不斷擴大，證券市場也有了很大發展。房產業進入股市是未來發展的趨勢。股票發行和上市對企業的資質有一定的要求，因而房地產企業應當著力改造自身的形象，擴大規模，朝著大型企業的方向發展。2發行企業債券。發行企業債券是一種有效的融資方式。企業債券的優點在于其發行的程序較為簡捷，融資期限也較長，利率較低等。房地產企業可在利率市場化之后提高債券利率，吸引更多機構和個人投資者的加盟，為自身發展融到更多的籌備資金。3吸收保險基金。隨著我國人們生活水平的提高，我國保險行業快速發展，保險公司的流動資金不斷增加。然而保險公司的投資余地受限，如若能吸引保險基金投入到房地產行業中來，不僅能充分發揮保險基金的作用，還能夠為房地產業籌備發展資金，不失為一種良好的融資手段。
2．建立多層次資本市場體系
一直以來我國房地產行業就很少采用直接融資這一渠道，因此房地產業直接融資所占的比重極少，且融資渠道狹窄。目前房地產業中很多融資方式只適用于大型房地產企業，某些融資方式的要求過高，中小型企業無法選取很多的融資方式籌備資金。因此，需要建立一個多層次資本市場體系，為各種類型房產企業提供相應的融資場所，通過該體系，減少房地產行業對銀行貸款的過度依賴，增加直接融資的比例，分散金融風險，保證房地產行業的正常發展。建立資本市場體系不能僅憑房地產業的努力，還需要政府的扶持。政府應當發揮其職能，建立健全房地產行業的相關法律制度，制定相關規范。對房地產業新型的融資手段以及收益的來源和分配實行宏觀調控，不斷完善金融機構對房地產行業投資的法律政策[4]，為我國房地產行業的發展營造一個良好的市場環境，為其提供政策支持。
發行債券及股票上市等融資方式在我國有了一定的發展，其對國民經濟有一定的影響。債券市場具備有了比較完善的市場體系，其中國債和金融債券的信譽及回報率較高，對完善債券的交易市場有很大的幫助。資本市場發展擴大了房地產證券市場的規模，資本市場有著豐富的證券品種，促進了房地產融資方式的多樣化。目前我國證券市場小有規模，較具有代表性的有上海和深圳兩地證券交易所、STAQ系統及NET系統證券交易市場[5]。我國的證券市場的硬件及軟件設施均位于國際先進行列，資本和證券交易市場的完善為我國房地產業的發展創造了條件。
總之，房地產企業在選擇融資方式時，要充分考慮企業自身的條件、對資金的需要以及融資難度等方面的因素，選擇一種適合企業發展的融資方式。好的融資方案有助于優化企業的資金結構。適合企業發展需要的融資方式能夠為房地產企業提供雄厚的資金儲備，可增強企業的發展后勁。針對我國房地產行業所出現的問題，各房地產企業應當不斷拓展融資渠道，實現融資方式多樣化，為企業的發展積累足夠資金；政府發揮其宏觀調控作用，建立完善房地產行業相關的法律法規，為我國房地產業的正常有序發展提供保障。
參考文獻：
[1]張蒙,李雅妹.我國房地產企業融資方式研究.商業文化.2011(4):137.
[2]孫美松,姜效.我國房地產企業融資方式研究.合作經濟與科技.2008(2):82-83.
[3]李則潮.淺議我國房地產行業融資策略.時代經貿.2008(10):89.
