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商業綜合體發展規劃范文1
關鍵字：城市綜合體商業空間 設計
中圖分類號：F291.1 文獻標識碼：A 文章編號：
引言
隨著國民經濟的發展和城市化進程的不斷推進，各類地產項目發展迅猛。同時，由于用地緊張、交通擁擠等城市問題日益嚴重，對土地的集約化和高效化開發要求更加迫切，于是城市綜合體這一新興物業形態應運而生，并逐漸成為中高端商業復合地產開發的主流模式和城市升級更新的重要載體。城市綜合體通常具備以下特征: 擁有寫字樓、購物中心、公寓、酒店、文化娛樂中心等三種或以上能夠產生收益的業態; 建筑面積一般在 10萬平方米以上。此外，它還特別強調城市、建筑、市政設施的綜合發展。
一、城市綜合體及特點
所謂城市綜合體(HOPSCA),即將酒店(Hotel)、寫字樓(Office)、生態公園(Park)、購物(ShoppingMall)、會議會展(Convention)、高層公寓(Apartment)等多種都市功能集合在一定地理區域范圍內,并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關系,形成的一個多功能、高效率、功能復雜而又統一的,與城市有機協同、功能業態間高效集約和互為價值鏈的建筑、建筑集合體或建筑街區,從而獲得良好的經濟效益、社會效益及環境效益。其中,商業功能可以形成最佳商業活動圈;寫字樓功能為城市商業中心提供多樣化的辦公空間;公寓功能使人們在商業繁華區內就近享受豐富的娛樂生活,促進各種娛樂休閑業的發展;酒店為綜合體帶來大量的流動人口,與文化、休閑、娛樂設施相結合,形成最能推動商業中心發展的動力。城市綜合體是建筑綜合體向城市空間巨型化、城市價值復合化、城市功能集約化發展的結果,成為城市功能混合使用中心,延展了城市的空間價值。
城市綜合體是一個集聚各種城市功能的建筑集合體,各種功能之間相互聯系,互為補充,在協同發展的基礎上將城市綜合體有機聯系在一起,這與城市綜合體形成的特點密切相關。其特點有: (1)容量巨大性。(2)建筑集群性。(3)功能復合性。(4)交通網絡化。(5)人流密集性。(6)環境生態性。(7)物管人性化。(8)布置均衡性。(9)效益統一性。(10)設施現代化。
二、以商業為極致因素配比綜合體街區的混合功能
一切空間形態構成都是由其基本的生活行為決定的，而在當下開發模式單純以商業為主的城市綜合體占到當前城市綜合體 45%~65%比例時，我們在設計綜合體時便找到了側重所依。在中國，有“集市”就是城市的最初雛形的看法，可見商業與城市發展的淵源;城市綜合體作為對城市空間的整合敘事、作為城市發展重要載體，其設計理應是以商業作為最為極致的主導要素。工業化時代強調城市明確的功能分區、理性的功能聯系，以全球化、信息化為特征的后工業時代更加強調多元文化生態、彈性、緊湊、精明增長等關鍵語境，城市空間布局也因此發生巨大轉變和重構。因為城市綜合體要在城市空間布局中實現自身布局的合理性，當然要考慮以上因素。商業將成為“城市空間結構中最永恒、流動的膠水，不但把分離的城市元素不斷地連接起來，而且促使其演變、轉化”?，F代主義建筑的誕生與發展，使商鋪向空中的集聚成為可能?，F代城市綜合體的建筑構成一般包括商務功能、客居功能、購物功能、餐飲功能、休閑娛樂功能、會展設施等，它往往跨越幾個街區，具有龐大的規模。此外，城市綜合體往往是城市公共交通的集結點，可以吸引大量的人流、車流以提升綜合體的人氣。復雜的功能構成和巨大的交通流量對城市綜合體的空間整合能力提出很高的要求。大混合、小分區的原則成為處理城市綜合體中多元經濟實體之間復雜矛盾關系的一把鑰匙。
當我們回顧歷史，把建筑形式與社會話語權形式進行某種對照，不難發現建筑場所時空構筑與社會權力話語的重疊與一致性，即社會權力將會擁有物化形態，使人在身心兩方面同時地、不自覺地陷人這種權力話語形成的秩序之中。真的會很驚奇地發現精神與物質居然能以此種無聲的方式瞬間轉換。而在當下時代，建筑與城市的空間構成應更加突出開放民主的風尚。城市綜合體作為一種有序化的實體空間模式，通過對城市公共資源的配置，將公眾利益、商業利益、國家利益、集團利益重新整合。而開放空間正是城市綜合體敘述的主線，為民眾自發公共活動創造條件，使城市公眾資源的意義彰顯。城市綜合體中開放空間的營造手法多樣，典型實例如博多運河水城“點+線”的動線空間構成，柏林索尼中心則采用“同心圓十放射線”的空間構成方式，將與周邊環境溝通的通道收束在一個巨大尺度的內聚式公共空中;而東京六本木綜合體作為日本為增強城市國際競爭力而制定的城市復興計劃的典范，通過從地面到屋面的多種多樣的廣場、街道、綠地形成了獨特的游廊一般的立體系統。而這種東西方不同的“點+線”、“同心圓+放射線”也反映出東西方文化的異樣。
三、現代商業空間的發展趨勢
商業空間設計與其他所有的藝術形式一樣，它的形成也經歷了漫長的發展過程，從最初原始社會的圖騰崇拜到封建社會的集市、廟會，從封建社會的店面招牌到資本主義的商場店鋪和包裝廣告，發展到如今現代商業街的星光璀璨，都顯示了人類社會的不斷進步和市場經濟的迅速發展。現代商業空間的發展是隨著商業活動及環境的發展而演變的。遠古時期，人們在集市上將商品直接攤在地上，并有意識的分類陳列、展出，這是最早的商品陳設形式。今天，我們常看到有專門攤位的夜市，就是沿用了古人集市上的展示方法。封建社會時期，出現了店鋪行會，商業活動有了較大的發展，在《清明上河圖》上可以清晰地看到各種店鋪的展示和商品陳列的場面，這期間，有了專門以低價收購別人的物品到異地以高價賣出的商販，在一些人口密度較高的地區，則有了一些通衢要道、驛站、渡口等地方為往來各地的客商和貨販提供食宿和客棧，流動的商鋪也逐漸變得相對固定起來。固定商鋪的產生，使各種商品交易匯聚在一起，商業區隨之擴大和發展起來，這便形成了資本主義社會商品的輸出和民族工商業的發展，出現了這些新的商業形式，如旅館、餐館、休閑娛樂等。在當代的購物空間中，隨著商業環境的發展成熟，單一的購物空間已經發生了變化，商業廣告、餐飲娛樂、各類演藝等多種商業形式或公益演出也加入進來，越來越密切的與購物聯系在一起。
現代商業空間的綜合功能和規模在不斷擴大，種類不斷增多，人們在購物的同時，需要能滿足其他各個方面的要求，所以現代商業空間不僅僅只具有“買”與“賣”的功能，在商業環境的設計上也提出了更高的要求。在現代商業環境的發展進程中，呈現出下面幾種趨向：
1社區中心化
現代商業中心都配備有銀行，可以很好解決在購物活動中產生的經濟費用。另外，大都市購物中心的開放空間逐漸擔負起社會交往中心的作用，許多商場前的廣場，就為市民們提供了各種社交活動、集會以及私人會晤的交往場所。我們可以看到，一到晚上，這里便聚集了許多中老年人在排練舞蹈、鍛煉身體。這種類型的開放空間中，配備了與日常生活有關的設施，如郵政、圖書館、證件辦理處，銀行等，使市民可以方便的解決社區的日常生活需要。
2演繹元素的注入
我們經?？梢钥吹揭恍┟餍窃谏虉隼锱e行簽名售書會，還有各類電影會等商業活動。商業中心人流量大，有很好的促銷效應，這樣一來，明星們可以借助商場提高自己的知名度和曝光率，商場又可以借助明星的到來，增大客流量，增加商機。另外，在節假日，有些商場會上演許多節目，這種表演使營銷形象變得引人入勝。這些都為人們提供了豐富多彩、雅俗共賞的現代生活方式。
3 餐飲業與商業環境相結合
如今餐飲業都“傍”上了大商場。大都市中幾乎所有的購物中心都把購物與餐飲結合在一起，在眾多高檔商廈的樓層里夾雜著冷飲、咖啡座，或者開辟出獨具風味的快餐廣場、休閑茶座等。而在以前，有些人是很忌諱餐廳開在大商場里的，因為開設了餐廳，就會有巨大的油膩腥氣，但現在顛倒過來了，仔細想來，大商場開餐廳優點不少，一是環境好，裝潢精致，又少了馬路邊的喧囂；二是和購物聯姻，兜兜逛逛，累了、餓了，足不出門，就在商場里找一家餐廳舒適地用餐。大商場里的餐廳多以茶餐廳、西餐、牛排、簡餐為主。發展至今來自各地的特色餐館都進入購物中心，以盡量為人群提供方便、舒適與享受。
4 購物加娛樂的模式
現代化的購物環境將電影院、夜總會、游樂場等等娛樂設施也融入了購物中心，給商場帶來了更多新的活力，也促進了經濟的發展，給商家提供了商機。人們在購物的同時也可以享受到其他的娛樂活動，滿足了現代人們多元化的生活方式，逛累了，可以去商場里的電影院看場電影；綠地繽紛城頂樓的兒童游樂場，就為家長和孩子提供了休閑娛樂的場所，很多人們都是為了帶自己孩子去游樂場才進入商場的。在節假日，消費者購物之余的娛樂與餐飲，既方便了顧客休閑心理，也為商家提供了商機，更活躍了商業環境的氣氛。例如：一個三口之家在緊張的工作、學習之余，周末共同來商業中心，主婦購物，孩子則可游戲。相應的文化活動、表演等給他們帶來了一絲輕松。另外，商業空間的商品信息及科技展示為孩子帶來知識，而相應的綜合服務如餐飲等也為主婦免去了往日的辛老，品嘗美味晚餐，使舉家共度良宵，享受休閑的快樂。
四、城市綜合體開發的關鍵原則
1綜合判斷原則。
城市綜合體形成后是否能正常運作,要靠開發商綜合判斷。判斷分二部分,首先是對所在城市的市場條件進行初步分析與判斷,這是宏觀層面的,僅從所在地區的市場狀況及潛力入手判斷這座城市發展這一項目的可行性。其次,因為綜合體項目所包含的形式種類比較多,而且各種形式都存在市場成熟性的問題,所以還要有針對各業態的專題研究,也就是相對微觀的判斷。
2設計市場化原則。
城市綜合體的開發要面向市場,以滿足市場需要為目標,因此,城市綜合體的設計方案也要市場化。設計方案的市場化指的是:建筑師的概念設計方案必須提供給市場專家或商業策劃、運營專家甚至重要商戶,由他們提出基于市場角度的修改建議,這一階段,三方之間的溝通交流必須經過幾次循環,才可以最大限度保證最終設計方案的市場化理念,具有市場準確度。設計方案的市場化實際上就是傳統設計與現代商業運營的結合。
3以人為本原則。
城市綜合體最終是為城市居民、消費者和旅游者服務的,無論建筑體的公共空間和內部空間,都是高度人性化服務的要求,在建筑規劃設計、結構設計、空間設計、景觀設計、園林綠化、區間布局、配套施舍及安全等方面都有硬性指標,這些硬性的指標是為以人為本的根本目的服務的。既要方便集客和商戶經營,又要增強社會公眾參與性,給百姓創造更好的景觀文化休閑空間。
4慧眼識地原則。
城市綜合體的項目選址和發展規模在開發的過程中要得到準確的定位和
識別。首先,城市綜合體項目的位置選擇對于項目的成功起著決定性作用。在城市綜合體的開發過程中應該考慮到兩個因素:一是它在城市現狀中的地位,二是它在城市發展規劃中的地位。其次,城市綜合體可發展規模的判斷,簡單地說就是容積率研究。平衡好市場、產品、成本之間的關系,才能最終明確項目做多大規模比較合理。
5剛性規劃原則。
城市綜合體復合了商業、辦公、居住、生活娛樂等各種生活形態的部分或全部功能于一體,需要將項目建筑功能和商業功能融入城市發展規劃中,引導和主導一個城市或城區的功能定位。其商業規劃和建筑設計的編制必須以所在地城鎮建設規劃、人口規劃和商業網點規劃為依據進行編制,以實際街區或項目用地進行策劃,用科學分析的數據和策劃報審,突出土地利用與城市發展目標的完美結合,實行城市再造與城市文化內涵的融合。
結束語
城市綜合體是從“城市性、開放性和集約性”層面切入城市發展本質，把城市的功能與城市發展之間的內在邏輯通過城市建筑實體與城市空間有機結合的一種城市實體。城市綜合體開發影響著前期戰略規劃工作的開展，在很大程度上關系著項目價值和城市發展價值最大化的實現，所以城市綜合體商業空間設計尤為重要。
參考文獻
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商業綜合體發展規劃范文2
關鍵詞：城市綜合體； 開發模式； 城市發展
中圖分類號： TU98 文獻標識碼： A
一、前言
隨著我國房地產開發的逐步深入，城市綜合體的概念已經順利得到了實施，并在實踐中取得了積極效果。從目前城市綜合體的開發來看，以萬達公司為例的商業地產項目成為了城市綜合體開發的成功范例。通過目前城市綜合體的開發來看，城市綜合體對提高城市商業地產盈利能力，推動城市商業發展，促進城市住宅價格升值起到了重要作用。由此可見，對城市綜合體開發模式進行認真分析對提高房地產開發質量，保證城市房地產開發取得積極效果具有重要的促進作用。為此，我們應對城市綜合體的開發模式進行探討。
二、城市綜合體的概念及優勢
城市綜合體是伴隨著城市化進程發展而逐步產生的，一般認為，城市綜合體起源于上世紀70年代的美國。所謂“城市綜合體”簡單地講就是“城中之城”，它是指將城市中商業、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛、交通等城市生活的三項以上功能在空間上進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互補益的能動關系，從而形成一個多功能、高效率、復雜而統一的綜合體。
城市綜合體開發作為一種新型的房地產開發模式，簡言之，就是開發企業不再滿足于簡單的住宅或者者商業的單一功能的開發建設，而是通過整體規劃、綜合設計建造一座集購物、居住、工作以及休閑等于一體的“新城市”。目前來看，城市綜合體在城市建設開發中具有突出的優勢，具體表現在以下幾個方面：
首先，城市綜合體開發使城市規劃、設計更加合理，有助于提升城市形象增加城市競爭力。
其次，城市綜合體開發有利于迅速打造城市商業中心，形成獨具特色的城市新地標。
再次，城市綜合體開發還有利于緩解城市的交通壓力。
三、城市綜合體的開發模式分析
在目前城市綜合體的開發過程中，為了保證城市綜合體能夠取得積極的開發效果，并取得良好的效益，為城市發展提供強有力的推動力，開發模式是決定城市綜合體開發的關鍵因素?；谶@一角度分析，城市綜合體的開發模式必須要注重以下幾個方面因素：
1、科學選址是城市綜合體項目成功的關鍵
在城市綜合體的開發過程中，首先要考慮的是城市綜合體的位置必須為城市的商業聚集區。因為城市綜合體主要是以商業地產為主，在商業地產的周邊建設配套的住宅，因此科學選址是保證城市綜合體項目成功的關鍵因素。其次，城市綜合體在開發過程中，還要選取城市中具有發展潛力的地段進行開發?？紤]到城市中心的地價成本以及城市未來發展趨勢，城市綜合體的選址要保證科學合理。
2、分期開發商業先行是城市綜合體開發的基本途徑。
城市綜合體開發的主要盈利動力在于商業地產的開發，通過商業地產的成功開發來帶動住宅地產的升值。其中商業地產的開發和建設是關鍵。由于城市綜合體的工程量較大，在開發過程中，需要制定具體的發展規劃，在積極整合各種資源的同時，還要認識到開發工作的長期性，確保商業地產能夠在分期開發中保持先行的狀態，實現商業地產帶動住宅地產開發的目的，保證城市綜合體的開發質量。
3、迅速成功運營商業地產是城市綜合體開發的核心。
在城市綜合體建成之后，考慮到整個項目投入的巨大資金如何快速回籠，只有迅速運營商業地產才能保證城市綜合體的開發效益滿足實際需要?；谶@一認識，在城市綜合體開發模式的制定中，必須要制定明確的運營時間表，并且要在商業地產建設過程中就開始組織前期的招商也運營工作，保證城市綜合體能夠在竣工之后迅速成功的運營，為開發商帶來較高的效益，并提高城市綜合體的建設效果。
四、目前城市綜合體開發中存在的問題和不足
從目前城市綜合體的開發來看，這一開發模式已經得到了較多的實踐和運用，對城市發展和商業地產運營都起到了積極的促進作用。雖然城市綜合體開發模式具有突出的優點，但是在實際開發過程中，受到現實因素的制約，城市綜合體開發還存在一定的問題和不足，主要表現在以下幾個方面：
1、投資巨大、技術含量較高，對開發商的實力要求比較嚴格。
目前城市綜合體由于包含商業地產和民用住宅，因此總體開發工程量較大，工程周期較長，如果開發商不具備較強的實力，是無法完成整體項目開發的?；谶@一認識，城市綜合體不是任何一個開發商都具有實力運作的。因此，開發商在進行城市綜合體開發過程中，必須認識到城市綜合體對投資和技術的要求，確保具備了相應的實力之后再進行城市綜合體的開發。
2、訂單式開發的商業模式不利于各商家的公平競爭。
在城市綜合體的開發過程中，許多房地產公司為了提高整體效益，使商業地產項目能夠迅速運營并產生效益，通常會以較低的價格整體租售給大型企業，然后再由大型企業向個體商戶分租，這就導致了個體商戶在承租過程中承擔了大量的經營風險，不但不利于各商家的公平競爭，還會影響個體商戶的利潤和經營積極性。所以，訂單式開發的商業模式從根本上來講對個體商戶是不公平的。
3、城市綜合體開發容易受到苛刻的選址條件的制約。
城市綜合體的主要開發重點在商業地產上，為了保證商業地產的開發能夠取得成功，城市綜合體的選址既要保證是城市的商業聚集地，同時還要具有良好的成長性和發展潛力。受到這一苛刻的選址條件，有些城市綜合體在選址方面并不十分理想，導致了城市綜合體在日后的開發和經營中難以達到預期效益。由此可見，城市綜合體開發中只有保證了選址正確，才能有效提高城市綜合體的整體效益。
五、結論
通過本文的分析可知，在城市房地產開發中，城市綜合體的開發不但符合商業地產發展規律，同時對提高房地產開發效益具有重要促進作用。為此，我們不但要對城市綜合體的開發和建設引起足夠的重視，還要對城市綜合體的開發模式進行深入分析，確保城市綜合體的開發取得積極效果，對城市發展起到積極的促進作用，推動城市房地產開發全面發展。
參考文獻：
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商業綜合體發展規劃范文3
關鍵詞：居民消費 擴大內需 現代城市汽車消費綜合體
1 唐山市居民汽車消費現狀分析
唐山是一個資源型重化工業城市，2012年唐山GDP達5442.4億，居全國各大城市第19位，人均可支配收入21785元，城鎮居民收入增長較快。近年來，唐山社會、經濟以前所未有的速度飛速發展，機動車保有量增長速度之快、幅度之大出乎人們的預料，其中，私家車數量更是不斷攀高。據最新統計數據，截至2011年12月31日，唐山機動車保有量達150.2萬輛，機動車駕駛人總數達157.6萬人，雙雙突破了150萬大關。在150.2萬輛機動車中，小型汽車保有量為81.4萬輛，其中私家車保有量為78.1萬輛，小型汽車中私家車比例已高達95.9％。而市區機動車保有量已達43.4萬輛。近年來，唐山機動車保有量始終保持高增長態勢，2000年時總量不過44萬余輛，時至今日，在短短不足4年時間里便突破150萬輛。與機動車保有量大幅度增長相同，機動車駕駛人總數也在2011年突破150萬，截至2011年12月31日，總數已達157.6萬人。在157.6萬駕駛人中，持汽車駕駛證人數為143.5萬人。汽車已成為唐山居民的重要生活消費品。截止2011年底，唐山市每百戶居民家庭擁有汽車25.5輛，同比增長1.2倍。私家車的增加，使居民家庭用于交通和通信消費不斷增長。城鎮居民家庭人均交通和通信支出1943元，同比增長7.6％。其中，人均用于車輛用燃料及零配件支出為364元，增長1.7倍；車輛維修費56元，增長4.0倍。
在汽車消費市場蓬勃發展的同時，唐山在汽車消費市場環境和城市交通基礎設施建設等方面還存在諸多問題。
1.1在市場環境方面，雖然，唐山盛世國際汽車園、龐大汽車園等一些汽車園的入駐和建設豐富了唐山的汽車消費市場，但圍繞汽車消費的良好消費環境和消費體系尚未形成，銀行的汽車消費信貸政策及服務等還需進一步完善，汽車保險服務水平和質量有待于提高、汽車消費的相關配套措施也需進一步加強。
1.2在城市交通基礎設施方面，雖然市區北新道、建設路、衛國路、環城路等城市主干道已完成建設和改造，但全市路網沒有形成完整系統，斷頭路多、交通不暢，部分道路寬度不夠，機非混行、交通混亂、堵塞，城市停車場嚴重缺乏等問題依然嚴重。
2 促進唐山市居民汽車消費發展的建議
“現代城市汽車消費綜合體”是以汽車消費為中心，覆蓋多產業形態、具有高度復合功能的城市綜合體，是城市綜合體與汽車消費產業有機結合的理想產物，是工業園區發展的新模式，是促進城市功能進化與驅動經濟發展新動力?！艾F代城市汽車消費綜合體”以汽車消費特色產業為支撐，通過多重物業形態的有機組合，資源共享，實現產業資源優勢的最大化。
當前，汽車消費已成為拉動內需新的極具活力的增長點，唐山市汽車消費市場的發展應立足于全市經濟發展規劃，以現有城市汽車消費市場布局為基礎，打造“現代城市汽車消費綜合體”，建設以汽車商貿產業為核心，以配套商業、服務業為輔，配以其他產業模式汽車消費發展新模式。具體措施如下：
2.1立足實際，切實做好汽車消費市場的發展規劃，重視汽車消費市場的培育與建設。
第一，要以唐山市“十二五”規劃綱要為指導，合理理順“現代城市汽車消費綜合體”建設與經濟社會發展、城市總體規劃之間關系，將市政交通建設、城市布局規劃與汽車消費市場發展相結合。在建設“現代城市汽車消費綜合體”建設中，要積極借鑒國內外先進的理念，突出現代城市汽車消費綜合體的個性特征。要從提升現代城市汽車消費綜合體發展水平和層次的視角出發，把現代城市汽車消費綜合體發展與全市經濟發展結合起來，構建形成城市綜合體長效發展機制，形成強大的產業支撐和內生動力?，F代城市汽車消費綜合體的建設涉及多個部門、多個系統、多個業態、多個環節，開發建設、經營管理流程非常復雜，必須要明確開發主體，理順管理體制，創新建設投資機制，可以按照一次規劃、分期實施、穩步推進的原則，采取邊投入、邊建設、邊經營的發展策略，盡可能降低建設主體的資金投入壓力。
第二，加強汽車消費市場的配套建設，完善“現代城市汽車消費綜合體”的服務化功能。汽車消費市場是一個配套服務完善的市場，必須集整車銷售、配件供應、維修檢測、舊車交易、評估置換、租賃拍賣、網絡售購、技術咨詢和展示博覽等功能為一體。對“現代城市汽車消費綜合體”的建設，市政府應組織力量協調車管、交通、工商、路政、保險、銀行等相關配套服務單位入駐，確保綜合體服務齊全，實行一條龍服務。同時，要建立汽車銷售人才和維修、保養等售后專業人才的培養機制，加強汽車職業教育，積極鼓勵本市的大中專院校設立汽車服務相關專業，確保汽車服務人才滿足汽車消費的健康發展需要。
第三，加大政策扶植力度，強化服務，推動產業做大做強，努力營造汽車消費市場發展的有利環境。完善汽車消費的保障體系，在養車、規劃、交通、市場、金融制度、政策等多方面進行綜合考慮，出臺配套措施，促進汽車消費的健康發展。充分利用報刊、電視、廣播、互聯網等媒體廣告，創新招商宣傳手段，加大市場營銷力度，通過舉辦汽車會展，品牌推介會等，將消費政策、產品促銷與汽車文化緊密結合，營造良好的消費環境。
第四，加大汽車專業市場建設力度，進一步加強行業管理。實施市場多元化戰略，以中高檔轎車和客車銷售為主，汽車品牌要多樣化，滿足各種需求。要使各種交易主體和經營方式優勢互補，資源共享，共同發展。要加強二手車市場建設，發展專業二手車經銷企業，努力形成多層次多梯度發展的汽車消費體系，滿足不同層次的購車需求，
2.2完善城市交通基礎設施建設，改善交通狀況，為汽車消費提供有力支撐
目前，唐山市的交通基礎設施明顯滯后，已不能適應汽車大量進入居民家庭生活的要求，良好的交通環境是促進汽車消費發展的重要保障
第一，加強城鎮布局規劃。城鎮布局規劃要體現適度超前的思想，充分考慮汽車消費的發展前景，提高城市發展的容量，擴展城市發展的空間，為汽車消費的普及提供外部條件。
第二，加快城市道路網絡建設，完善市區東西走向、南北走向道路與環城路的連接，對原有狹窄的主干道進行拓寬，增大道路密度，緩解交通高峰時段道路交通擁堵、部分卡口路段多等行車難問題。
商業綜合體發展規劃范文4
關鍵詞：商業運營城市綜合體交通策略防火強化措施
中圖分類號：TU2文獻標識碼： A 文章編號：
本文以萬達廣場的開發模式和開發思維，對商業建筑的設計及商業地產的開發進行研究，從運營角度、業態選擇、商業建筑的空間組合關系、規劃定位、交通策略的幾個要素來闡述其對商業項目的影響。從而為商業建筑設計和商業開發提供理論參考。同時建議商業項目預留發展空間為將來商業升級增加競爭力，美化城市做出貢獻
隨著國家經濟的日益發展，商業綜合體越來越多地在各個城市出現，商業綜合體建筑設計的好壞與商業綜合體項目開發成功與否有密不可分的關系。商業綜合體建筑設計應與商業運營招商計劃交叉同步進行，做好商業運營的基礎性工作。
商業地產，廣義來說是指非生產性物業，非居住性物業，包括寫字樓、公寓、會議中心、及商業服務經營性場所。而狹義按照用途劃分是用于商業用途的物業，包括零售、餐飲、娛樂、健身服務、休閑設施及各類消費場所。商業形態包括百貨商場、超級市場、大型綜合超市、專業市場、便利店、專賣店、購物中心、倉儲超市、商業步行街，城市綜合體。城市綜合體是指將城市中的商業、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的三項以上進行組合。
1 、 商業地產的風險由于近年來國家政策對住宅產業影響很大，在一線及二線城市許多地產靠土地升值來獲取利潤的傳統模式將受到挑戰，只有充分挖掘土地潛力，精心設計創造土地的附加價值來獲取開發利潤。因為商業地產可獲得長期穩定的現金流回報，享受資產升值的雙重利益，不受經濟周期影響，所以許多商家將精力和資金都投向商業地產領域，造成大量商業項目的盲目上馬，忽略了其巨大的風險。只要拿到沿街土地就開發商業項目，從而導致我國商業地產空置率正以每年上升20％以上的速度遞增，商業地產開發領域所積累的各種風險越來越多。
2 、通過對國內商業地產開發中的大量案例進行研究，我們不難發現，大多數開發項目的失敗源于商業運營的缺失或不成熟，無法明確消費者在商業環境的消費心理。從前期選址、定位、規劃布局到中期招商、租售、開業策略，再到后期都需要運營商的深度參與。商業建筑設計要考慮技術對接，首先由戰略合作伙伴（主力店使用單位）提出需求－－使用面積、空間大小、交通體系等，再由設計單位做出方案來認證保證商家的需求，避免商家進場后的改建，減少浪費。
3 、商業業態有機的選擇商業業態的選擇及是否有機對商業地產的經營至關重要，良好的業態圈可以在內部形成造血作用，在一個商圈內，同質商鋪一方面競爭原有的客源，另一方面也為其它商鋪吸引新的客源。而擁有共同消費群的業態關聯度是最高的，他們使整個業態圈之間形成很好的互補。萬達廣場在選擇目標群提出了兩個70％，即每個萬達廣場里70％的商家適合當地70％的消費人群。“兩個70％”的定位，決定了萬達廣場必須舍去最高端的一部分和最低端的一部分，只能定位于比較大眾化的中端。高端客戶雖然消費能力強，但規模小，很難引起社會效應，高端客戶群比較挑剔，對商家的選擇和商場的裝修都有很高的要求，對資金和人力的投入量要大，這不利于快速占領市場，而且高端客戶與普通客戶群對應的業態關聯度較小。某個購物廣場最初在一樓賣高檔產品，二樓以上經營超市，它們的消費人群并不匹配，銷售業績就不很理想，這種業態組合是無效的組合，經過改進后，一層經營個體服裝街，關聯度大大增加，銷售額都有顯著增加。
4、建筑防火設計方案專題論證
1．建筑防火設計方案論證的前提，必須是項目在基本滿足現有規范的條件下，對消防系統設計的安全可靠性問題的討論。
2．在設計中，擬把該商業步行街設計為疏散的準安全區域，步行街兩側商鋪至步行街內的疏散門還不是最終的安全出口，因此對步行街作為安全通道使用的可行性、精品店失火對商業步行街的安全性影響進行評估，商業街是否能作為準安全區域使用是論證的重點。
3．論證的假設模型條件主要方式是模擬精品店鋪內起火，考察設計的排煙是否能滿足排煙需要，若不能滿足，則要求設計方加大排煙量；最后需要考慮的是商業步行街做為安全走道的保障措施，包括疏散引導系統，加強與精品店的防火隔離措施等。
5、規劃與定位
商業建筑的開發要符合城市總體規劃目標，要考慮人口、城市經濟指標、歷史人文、商脈、商圈商業布局，消費層次與消費能力等因素。城市規劃一般會對商業區域進行合理布局，要依據城市發展規劃確定商業項目的選址、定位、規模、檔次等，而不是一味追求高檔大型商業項目開發。
6 、前瞻性的交通策略交通組織的科學性和便利性可以決定商業廣場的成敗，一個好的商業項目必須要有前瞻性的交通策略。目標群的出行方式如何，停車位和購物容納人流量是否匹配？規劃可持續發展的交通系統：外部要組織龐大的人流、車流集散，對接城市公共交通體系。設置通往地鐵、輕軌、BRT和公交站點的防風雨通道，堅持公交優先，減少出行對小汽車的依賴。廣場外可設直接到達商業頂層的快速扶梯，增加商業頂層的人流量。內部建立樹型交通體系，通過地下層、天橋層與城市公共交通體系有機連接，使購物中心內部交通和市政交通一體化。
7 、預留發展空間商業建筑應設置些過渡空間，目前用于休閑、展示功能，滿足生理和心理的需要，以后可以提供拓展空間。巧妙設置出入口空間、中庭和節點空間。節點空間的結構、形態、色彩的改變，對整個商業氛圍會帶來不一樣的感受。過渡空間的配景選擇、色彩搭配、技術運用給視覺帶來的沖擊力，能使商業建筑保持新鮮感，富有變化。建筑交通空間不能過于簡單，避免一望到底的單調，重視局部和重點，內容要多樣性、可塑性、延續性，便于日后進行局部空間的處理和改建。裝修也要能夠階段性的升級，對自持有型商業購物中心尤為重要。階段性改變展示空間和裝修材質，能夠提升品質，保持良好商業氛圍。這就要求在設計之初就要考慮商業空間和裝修材質的升級，保持商業競爭力。
8、論證防火強化措施
經過設計公司、消防支隊、消防安全性能評估公司，多方進行論證得到以下的結論。針對室內步行街的設計，引入了“亞安全區”和“獨立防火單元”的概念，從可燃物控制、滅火控制、防火分隔、防排煙系統、安全疏散等方面提出要求如下：
1．可燃物控制：（1）在建成后室內步行街走道布置提供給顧客使用的桌椅等公共設施應采用不燃材料制作，如石材、金屬材料等。（2）室內步行街裝修選材采用不燃或者難燃材料，采光頂棚采用不燃或難燃材料制作；同時該區域內的裝飾物也應采用不燃或難燃材料制成品。（3）節假日、各種活動期間的廣告宣傳條幅以及陳設等，應由建筑物業部門統一規劃和管理，當活動結束時應立即拆除廣告條幅和相關陳設物等火災荷載。（4）布置在室內步行街的電氣線路均要求使用低煙無鹵阻燃型電纜并進行漏電保護，避免建筑使用年限增加后由于電氣線路老化等原因引起火災的發生。（5）在日常經營中室內步行街考慮作為禁煙區或單獨設置吸煙區，杜絕由于人為原因引起火災。
2．滅火控制：（1）室內步行街走道部分設置68℃、響應時間指數RTI≤50（m*s）0.5的快速響應噴淋滅火系統。（2）室內步行街中庭設自動水炮系統。（3）室內步行街周圍商業零售餐飲設置58℃動作、響應時間指數RTI≤50（m*s）05的快速響應噴淋滅火系統。
3．防火分隔控制：本工程中室內步行街與兩側商鋪采用了較為新型的“鋼化玻璃+窗噴”防火分隔方式有效防火隔斷時間不得低于1h，鋪與鋪之間隔墻耐火不小于2h，商鋪單元面積不超過300㎡。
4．防排煙系統：（1）室內步行街周圍的防火分區按照規范的規定設置機械排煙系統，盡量將煙氣控制在防火分區內。（2）室內步行街有13個中庭，每個中庭頂部設機械排煙系統，系統的排煙量按《高規》的規定進行計算。
5．步行街寬度：在室內步行街一側商鋪起火以后，另一側的商鋪內受到的熱輻射強度低于引起火災蔓延的臨界熱輻射強度，現有的室內步行街寬度能夠有效起到防止火災蔓延的作用。針對以上策略要求，本報告有針對性地設定火災場景進行了量化分析，
商業綜合體發展規劃范文5
關鍵詞：綜合保稅區聯動規劃研究
Abstract: in the accelerating Shanghai "two center" construction of the environment, text from port area linkage, a mere linkage, downtown linkage Angle, to the comprehensive free trade zone to design the linkage development research, strive to achieve the 1 + 1 + 1 > 3 amplification effect.
Keywords: comprehensive bonded zones linkage planning research
中圖分類號：TU984文獻標識碼： A 文章編號：
1 規劃研究背景
2009年11月18日，上海綜合保稅區管理委員會正式掛牌成立，這標志著在上海沿海100多公里的黃金岸線上，洋山港、浦東機場空港、外高橋港以及洋山保稅港區、浦東機場綜合保稅區、外高橋保稅區的“三港三區”聯動工作的實質性啟動。
上海綜合保稅區的成立將實現政策、資源、產業和功能的聯動互補，發揮更大的集聚效應，積極探索、先行先試，加快轉變經濟發展方式，力求功能的突破創新和監管模式的優化，使綜合保稅區成為上海建設國際航運中心的核心區域，國際貿易中心的重要載體。為能促進三港三區聯動發展，達到“1+1+1>3”的放大效應，我們開展了綜合保稅區聯動發展規劃研究工作。
2 區域基本情況
2.1 洋山保稅港區
2005年，國務院批復成立洋山保稅港區，批復面積8.14平方公里，由規劃中的小洋山港口區域、東海大橋和與之相連接的陸上特定區域組成。洋山保稅港區享受保稅區、出口加工區相關的稅收和外匯管理政策，實行封閉管理。陸域面積6平方公里，主要發展和提供集裝箱港口增值、進出口貿易、出口加工、保稅物流、采購配送、航運市場等產業和服務功能。島域面積2.14平方公里，是集裝箱裝卸、中轉的功能區。
2.2 浦東機場綜合保稅區
浦東機場綜合保稅區于2009年由國務院批復成立，規劃面積3.59平方公里，位于浦東機場第三跑道西側。浦東機場綜合保稅區是空港物流園區“一個樞紐、五大功能”的核心區域，也是五大功能的主要承擔區域，承載著國際快遞中心功能、國際中轉中心功能、物流增值服務功能、國際貿易及展示功能、國際商務功能。
2.3 外高橋保稅區
外高橋保稅區成立于1990年，目前已封關運作面積達9.93平方公里。作為設有隔離設施的實行特殊管理的經濟貿易區域，是上海市重要的現代物流產業基地之一，上海市重要的進出口貿易基地之一，同時也是上海市微電子產業帶的重要組成部分。
3 聯動發展規劃
3.1 區港聯動
外高橋保稅區開發運作時間較早，港區與物流園區之間尚未實現物理意義上的聯通，保稅貨物從港區進入物流園區必須經歷“二次報關”。在洋山保稅港區開發建設時，吸取了外高橋港區開發運作的經驗和教訓，提出了“區港聯動”的理念，將港和區連成一體，貨物在港和區之間自由流通。
區與港之間的聯動簡化了貨物流通環節，提高了物流效率。外高橋保稅區、浦東機場綜合保稅區在物理空間上具備實現“區港一體化”的條件，可以從監管模式著手，進一步推動實現“區港聯動”，為提升三區的運營環境奠定基礎。
3.2 區區聯動
三區依據各自的資源優勢、空間構造特點和產業基礎合理分區布局，錯位發展：洋山保稅港區以國際航運發展綜合試驗區為核心，全面構建現代航運服務體系；浦東機場綜合保稅區以大型復合樞紐為依托，創建臨空功能服務先導區；外高橋保稅區以國際貿易示范區為載體，大力推動國際貿易產業能級提升。為了保障三區間貨物流、人員流的聯通，必須積極優化綜合交通體系。
3.2.1 建立港區相對獨立的運輸系統
結合上海灘涂整治規劃，在臨港新城、兩港大道、浦東第三跑道的東側濱海公路，脫離既有的沿海高速公路通道，形成三個港區間相對獨立的運輸系統。
3.2.2 增強對外交通設施與港區的連接
通過設置局部捷運系統或配套短駁公交，增加上海東站、浦東機場等大型對外交通設施與港區的連接性，增強城市軌道交通對保稅區、港區和配套生活區的服務能力。
3.2.3 推動浦東鐵路與港區的聯動
對浦東鐵路增設專用線、通勤專線的進行布局，對該鐵路在港區聯動的客運、集裝箱運輸服務方面的功能進行統籌。
3.2.4 統一調度系統，優化協調組織
優化洋山港、外高橋港的內港和外港、關內和口外的水上、陸上通關管理和交通組織，統一協調調度系統。
3.2.5 逐步研究戰略通設施實施條件
滬通鐵路支線考慮與外高橋港區的銜接；結合東海二橋建設，將鐵路直接登陸洋山島；做好外高橋港區內河碼頭用地的預留；研究聞居路與G1501交叉口優化及聞居路的拓寬方案。
3.3 城區聯動
保稅區作為海關特殊監管區，需要與非保稅區域形成產業互動，同時，公共服務配套設施需要依托周邊的城鎮予以解決，強化城區聯動有利于完善產業鏈、提升區域整體實力。
3.3.1 積極參與周邊城區的開發建設
建立區鎮規劃統籌機制，積極參與外高橋保稅區周邊（東溝楔形綠地、高化搬遷后地塊），機場綜合保稅區周邊（川沙鎮、祝橋鎮），洋山深水港區周邊（申港街道、蘆潮港鎮、泥城鎮等）的規劃建設。
3.3.2 有序推進各類配套生活設施建設
分步重點推進成熟社區、人才公寓、藍領公寓等物業的建設。依托東溝楔形綠地、川沙新市鎮、申港街道，推進服務保稅區的成熟社區和人才公寓建設；依托高橋鎮、高東鎮、祝橋鎮、蘆潮港鎮、泥城鎮等，推進功能完善的藍領公寓建設，滿足產業區發展初期的需求。
3.3.3 探索產業服務綜合體建設模式
在保稅區內推進集商業、餐飲、酒店、會務、展示等功能為一體的產業服務綜合體建設。外高橋保稅區在洲海路南北各設置1處，機場綜合保稅區、洋山深水港區各設置1處。鼓勵產業服務綜合體利用閑置廠房和用地建設，并向社會開放。
4 結語
“十二五”期間，上?！八膫€中心”建設和浦東二次創業發展賦予綜保區特殊而重大的使命。上海綜保區“十二五”發展要以國際航運發展綜合試驗區和國際貿易示范區建設為推進抓手，堅持創新發展和區域聯動，努力成為上海“四個中心”建設的前沿陣地和突破口，為提升上海世界級城市的國際競爭力和服務長三角地區的發展做出重要貢獻。
參考文獻：
[1] 浦東新區人民政府辦公室印發. 上海綜合保稅區“十二五”發展規劃. 2011.
[2] 上海市城市規劃設計研究院編制. 洋山保稅港區（陸域）控制性詳細規劃. 2006.
[3] 上海市浦東新區規劃設計研究院編制. 外高橋保稅區單元控制性詳細規劃修編. 2010.
商業綜合體發展規劃范文6
[關鍵詞]發揮新消費 ;培育新供給新動力
中圖分類號：F047.3 文I標識碼：A 文章編號：1009-914X（2016）28-0285-02
當前，我國重要城市經濟發展逐步進入新舊動力轉換的關鍵期，經濟增長由投資拉動逐步向消費驅動轉型，傳統消費提質升級，新興消費與生產、科技、文化融合發展，新消費成為引領經濟結構性變革的關鍵力量和推動經濟增長的新動力?！笆濉睍r期，社會發展應抓住新消費變革的歷史機遇，積極落實國務院《關于加快發展生活業促進消費結構升級的指導意見》、《關于積極發揮新消費引領作用加快培育形成新供給新動力的指導意見》，著力培育壯大新消費需求，加快形成發展的新動力是擺在各級政府面前一個重要課題。近年來，杭州市政府十分重視新消費增長點，筆者通過對杭州市政府相關部門、大型商場、部分企業單位等的走訪調查，并與有關專家的研討，經綜合分析，對加快培育形成城市新供給新動力有一些初步的思考。
一、杭州市消費升級的現狀與特點
2015 年，杭州市社會消費品零售額為4697.23 億元，比2010年增長99.0%，五年年均增長14.8%，而同期GDP 年均增長9.1%，消費對經濟增長的貢獻度明顯增強?？傮w來看，模仿型排浪式消費階段基本結束，個性化、多樣化消費漸成主流，消費升級步伐加快，新的消費格局正在形成。
（一）從消費階段來看，由生存型消費逐步向發展型、
享受型消費轉變。2015 年底，杭州人均GDP 超過1.8 萬美元，進入富裕國家水平和“富日子富過”的消費階段，居民消費觀念發生巨大變化，居民收入中用于即期消費的比例逐步提高?！笆濉逼陂g，杭州市消費品零售總額年均增長率（14.8%）、個人消費貸款年均增長率（14.6%），遠遠高于城鎮與農村居民人均收入年均增長率（7.66%、9.16%），顯示出消費者正從滿足基本生活需求的生存型消費，向主動超前的發展型、享受型消費轉變。
（二）從消費熱點來看，由商品消費逐步向服務消費轉
變。根據國際經驗，當收入水平達到6000 美元以上，人們更加關注自身健康、生活品質與精神追求，對休閑娛樂、文化旅游、信息通信等需求明顯提升。2015 年，杭州市居民在交通通信、教育文化娛樂和醫療保健等服務消費日趨旺盛，支出占總消費支出三分之一。居民消費的熱點不斷擴大到綠色環保、信息電子、旅游休閑、文化體育、教育培訓、健康養老、家政服務等領域，電影票房、藝術品交易、語言培訓等收入規模都居全國城市第三。新的消費形式與消費業態層出不窮，如健身、跑步、自行車等新興體育消費日益受到青睞。
（三）從消費內容來看，由大眾消費向品質消費、個性
消費轉變。消費者更加注重品質、時尚、綠色消費，個性化消費需求快速增長。進口食品、嬰童產品等高品質產品持續旺銷，跨境購物井噴式增長，跨境電商綜試區成立1 年進口商品超過40 億元，跨境備案企業2381 家，網易考拉、速賣通等跨境平臺快速發展。根據淘寶的《海淘十年報告》，杭州消費者海淘成交額位居全國第三。H&M、ZARA、優衣庫等國際快時尚品牌紛紛入駐杭州，瑞典IKEA、韓國modernhouse、日本NITORI、法國Habitat 等全球四大知名家居店進入杭州。生態有機、非轉基因、低糖等綠色飲食理念越來越深入人心，空氣凈化器、凈水器、綠色家電、綠色建材等有利于節約資源、改善環境的商品消費呈增長態勢。自由行、自駕游、城市休閑、民宿、主題酒店等漸成旅游主流，出境游、定制游、郵輪游等高端化、個性化旅游發展迅速。攜程網數據顯示，2015 年杭州市私家團出游同比增長超過35%。
（四）從消費方式來看，由線下向線上線下融合轉變。
電子商務等新型消費業態，不斷分流傳統實體銷售市場。2015 年杭州市百貨業銷售增長6.8%，超市業增長3.1%，世紀聯華、麥德龍、家樂福等三大超市銷售額同比增幅均為負數。而同期網絡零售總額達到2679.83 億元，增長42.57%，占消費品零售總額的57.05%。線上線下相融合的O2O 消費模式，催生了團購式、體驗式、上門式、配送式等線上到線下融合新業態。支付寶、微信支付等移動支付應用的普及，以及大眾點評、滴滴打車等APP 的推廣，使得O2O 線下消費、在線支付成為常態。螞蟻金服的“2015 年支付寶年度賬單”顯示，杭州消費者線上點餐外賣、手機打車均排名全國第一。
（五）從消費領域來看，由傳統消費向新興消費轉變。
隨著物聯網、大數據、云計算等技術廣泛應用，“互聯網+”催生更多新模式和新業態，信息消費等成為消費增長的新興領域。智能手機、平板電腦、互聯網電視消費量大幅增加，可穿戴設備、智能家電等新型信息產品成為新的消費熱點，網絡視頻、網絡游戲等信息服務快速增長，手機游戲和手機閱讀增長迅猛，2015 年動漫節現場交易消費金額就達54.92億元。據《中國互聯網消費趨勢報告》，杭州互聯網視頻、漫畫、同人文、游戲等衍生產品消費額在全國城市中排名第五。同時，互聯網汽車、互聯網家政、互聯網教育、互聯網醫療等領域全線突破，網絡服務消費加速發展，智慧生活引領消費時尚。
（六）從消費場所來看，由單一消費向綜合體驗轉變。
居民對消費的需求不僅僅滿足于購物，更追求綜合的體驗與休閑娛樂。傳統市場由于功能、環境升級不足，銷售逐步萎縮，如杭州大廈營業收入、利潤、單店效益從多年排全國同類商場第一變成近三年連續大幅下滑;全市293 家專業市場銷售收入僅微弱增長。而大型的綜合體提供吃喝玩樂游購娛等“一站式”購物消費體驗，得到快速發展。目前，杭州已建成商業綜合體29 個，在建30 個。西溪印象城、城西銀泰城經營業績大幅攀升。同時，便利店、快餐店、美容美發、農貿市場、家政、維修等連鎖社區型業態，也隨著居住區增加而快速增長。
二、杭州市促進消費升級存在的問題
杭州市釋放新消費培育新動力，面臨著消費主體、消費供給、政策體系、消費環境、管理機制等方面的瓶頸問題。
（一）優質消費供給不足。無論在商品消費還是服務消
費均存在優質消費短缺，高端化、品牌化、個性化供給不足、供需失衡。企業產品創新、工藝創新、商業模式創新能力不夠。在教育、醫療、健康、養老等服務消費領域，公共投入與市場化水平存在“雙低”，導致海外留學、海外代購、海外就醫大量產生。醫療服務方面，看病難問題依然存在，高端醫療機構少，難以適應高端服務需求快速增長。
（二）政策體系支撐不夠。一是財政扶持政策與消費升
級不匹配，缺少如“十城萬盞”等引導綠色消費的消費補貼制度，補貼往往給生產企業而不是消費者;存在著重商品消費、輕服務消費的現象，缺少支持服務消費的財政政策。二是消費金融不發達。目前，各家銀行除住房、汽車消費貸款這兩種消費信貸業務以外，其他信貸品種較少，貸款數量不大。個人信貸業務手續繁瑣，信貸利息偏高。同時，適應新消費的金融產品與金融服務創新不足，無法滿足企業與消費者需求。三是服務消費缺少質量標準，導致消費服務參差不次。
（三）消費環境有待改善。一是商貿設施建設缺乏統籌。
商業網點建設規劃制定缺乏統籌機制，全市商業網點發展不均衡：部分區域商業綜合體過剩;部分新建社區商業網點少、業態不豐富，部分開發區、園區等商業配套不完善，農村商
業配套落后。二是消費投訴增多。2015 年，杭州市共收到舉報投訴咨詢總計198150 件，同比增長64.09%。商品質量問題特別是食品安全問題、網絡消費、跨境消費、服務消費成為消費者投訴的熱點，農村消費產品質量問題嚴重。一些生產者與經營者缺乏法治意識、誠信意識，消費維權尋求補償難。
（四）管理機制尚不完善。一是缺少與新消費相匹配的管理體制。消費涉及領域廣、部門多，消費相關主管部門又存在著職能交叉、重復等情況，不能有效統一管理消費促進工作。二是服務消費沒有納入發展目標。2016 年，北京市提出商品消費與服務消費總和力爭突破兩萬億元的目標，同時將服務消費的增長作為拉動消費增長的主要動力。而杭州市消費增長目標還僅限于社零總額。三是統計監測體系不夠完善。北京市建立了以最終消費支出為統計方向的統計監測體系，對服務消費專門制定一套新的指標體系，真實反映了社會消費水平。杭州市消費統計沒有囊括服務消費，無法全面反映社會消費真實情況。
三、加快釋放新消費培育新動能的相關建議
新常態下促進消費升級，激發新消費的新動能，必須立足實際，綜合施策，建立全面促進消費升級的新機制。
（一）逐步提高消費能力。一是著力提高居民收入。加大力度推進居民增收，建立穩定的收入增長機制，穩步提高最低工資標準及養老金，保護居民財富性收入。二是加大政府采購力度。加快事業單位市場化轉制步伐，在教育、就業、醫療衛生、文化體育及決策咨詢等服務領域，進一步提高政府向社會購買服務比重。三是進一步推進新型城鎮化建設。加快中心鎮、中心村建設，鼓勵農業轉移人口、外來人口在四縣（市）入戶，帶動提升購買力。加快農村產權制度改革，加大農村宅基地流轉力度，推進農村土地整理，逐步把固著在集體土地上的財產轉化為貨幣化收入。
（二）加大優質產品與服務供給。一是豐富服務供給層次，滿足多樣化服務消費需求。注重服務市場細分，建立多層次的市場供給。通過以政府為主提供基本公共服務，保障低收入群體的教育、醫療等基本需求;通過市場化手段，滿足中高收入群體層次高、個性化強的旅游、保險、美容、健身等服務需求。二是實施產品品牌提升工程。強化農產品、食品、藥品、家政、養老、健康、體育、文化、旅游、物流等領域關鍵標準的修訂，嚴格行業準入門檻;鼓勵服務企業建立企業標準、行業標準。加強企業產品創新、工藝創新，鼓勵“老字號”提升品牌價值。三是深化跨境電子商務綜試區建設，積極向國家爭取優惠政策，加快進境免稅店落地，合理擴大免稅品種，增加免稅購物額，方便國內消費者在境內購買國外產品。
（三）加大政策支持力度。一是健全促消費政策w系，促進服務消費穩定增長。將家政、養老、教育、保健等服務消費納入政策支持范圍，健全促消費政策體系，引導服務消費穩定增長。二是推動民資外資進入服務業領域。一方面積極向上爭取下放服務業領域的投資審批權限;另一方面，加大審批項目的服務與跟蹤，加快民資和外資進入教育、醫療、文化和養老領域。同時，在土地使用、人才引進等方面予以支持，調動民間資本和外資進入的積極性，滿足多樣化的服務消費需求。此外，建議加大《國務院辦公廳關于印發國民旅游休閑綱要（2013-2020 年）的通知》（〔2013〕號）貫徹力度，穩步推進全市國家機關、企事業單位加快落實帶薪休假和職工療休養制度。
（四）拓寬居民消費融資渠道。鼓勵金融機構擴大消費信貸業務，完善配套措施，加強消費信貸宣傳，轉變消費觀念，促進居民消費。一是借鑒國外經驗，實行政府貼息、低息等特殊信貸鼓勵政策，切實降低過高的信貸消費成本，提高消費信貸吸引力。進一步放開消費金融公司，支持杭銀消費金融公司簡化貸款手續，放寬貸款條件，擴大貸款對象，讓更多的普通居民有資格貸款消費。二是完善消費信貸法律法規，為在杭金融機構開展消費信貸業務提供法律政策支撐，完善個人信用制度，提高個人失信成本，完善消費信貸信用環境。三是進一步加大宣傳力度，改變消費者傳統消費觀念，營造良好的信貸消費環境。
（五）統籌規劃建設商貿設施。重點抓好商業中心及商業綜合體合理布局，補齊開發區、新城、城市新建區域、社區、農村商業網點及基礎設施短板。一是編制全市城鄉商貿設施發展規劃，完善商業網點規劃布局。建立重點商貿項目規劃建設的聽證制度，引導投資方向，合理控制中心城區商貿綜合體、市場數量，積極鼓勵特色街區、社區商業等項目建設。二是規劃建設大型綜合主題類項目。大型主題類消費項目投入大、綜合帶動性強，杭州缺少如迪士尼、長隆旅游綜合體等投資數百億元的大型主題類消費項目，應積極規劃、引進、建設相關項目，形成新的消費區域和新的消費熱點。三是合理布局商業中心。按照《杭州市城市規劃公共服務設施基本配套標準》，促進開發區、新城、城市新建區域、社區等商業配套升級。完善農村商業配套，推進農村電商服務網點建設，打造城鄉一體現代化流通體系。
