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房地產開發項目策劃方案范文1
房地產營銷策劃方案原則
無論房地產項目的定位、建筑設計的理念、策劃方案的創意、營銷推廣的策略，沒有獨創、毫無新意，要在市場競爭中贏得主動地位是不可能的。獨創就是獨到、創新、差異化、有個性。
一、獨創原則
無論房地產項目的定位、建筑設計的理念、策劃方案的創意、營銷推廣的策略，沒有獨創、毫無新意，要在市場競爭中贏得主動地位是不可能的。獨創就是獨到、創新、差異化、有個性。獨創具有超越一般的功能，它應貫穿房地產策劃項目的各個環節，使房地產項目在眾多的競爭項目中脫穎而出。房地產策劃要達到獨創，永不雷同，必須滿足以下幾個要求：
(一)房地產策劃觀念要獨創。策劃觀念是否獨創、新穎，關系到策劃人的基本素質。有的人策劃觀念經常有新的創意，有的人只能克隆或照搬別人的概念，這些都影響到策劃人的策劃項目的成敗。在眾多房地產項目中，能在強敵中站穩了腳并銷售成功的，策劃觀念一定是創新出奇的。廣州有個大型住宅區，開盤時以高素質、高價位出現，其有獨創性的策劃觀念，獨具一格，使很多顧客下定金購房。
(二)房地產策劃主題要獨創。主題是房地產開發項目的總體主導思想，是發展商賦予項目的靈魂。策劃主題是否獨創、新穎，立意是否創新，關系到房地產項目的差異化和個性化，并直接影響到項目在競爭中取勝，大到貫穿整個項目主題，小到報紙廣告主題，無不是這樣。策劃主題獨創，與市場發展潮流有很大的關系。當人們都沉醉在市中心區建住宅的時候，一些有遠見的發展商卻發起一場郊區化運動，建起一棟棟低容積率、高綠化率的住宅
小區，迎合市民們返回大自然的心理狀態;在人們欣賞小區內花草成片的時候，一些有創見的策劃人卻舉起了山景、江景、海景的大旗，使居民們的窗外視線無比寬闊，風景悅人。
(三)房地產策劃手段要獨創。房地產策劃手段就是房地產策劃的具體方法、辦法。方法、手段不同，策劃出的效果也就不一樣。最著名的例子是廣州奧林匹克花園，在人們還在用單一手段策劃樓盤的時候，奧林匹克的發展商卻用復合手段策劃樓盤，地產業和體育業的復合，引領了房地產策劃領域的新里程。策劃手段獨到，往往會達到意想不到的效果。廣州遠洋明珠大廈，在建好的樓字中，推出十套主題樣板間，以不同人的個性及生活方式進行延伸、發揮、變形，使人看了以后大開眼界：我們居住的空間可以那樣藝術、舒適和優美。策劃手段獨到，增大了人們的購買欲。
二、整合原則
在房地產開發項目中，有各種不同的客觀資源，大概可分為兩大類：一是從是否明顯看出來分，有顯性資源、隱性資源。二是從具體形式來分，有主題資源(或稱概念資源)、社會資源、人文資源、物力資源、人力資源等。這些資源在沒有策劃整合之前，是松散的、凌亂的、沒有中心的，但經過整合以后就會團結一起，為整個項目的發展服務。
為了有效地整合好房地產開發項目的客觀資源，必須做到以下幾點：
第一，要把握好整合資源的技巧。在整理、分類、組合中要有的放矢，抓住重點，使客觀資源合力加強，達到1+1=3的效果。
第二，整合好的各個客觀資源要圍繞項目開發的主題中心，遠離主題中心的資源往往很難達到目的。
第三，要善于挖掘、發現隱性資源。如創新、獨到的主題資源大都是隱藏起來的，不易被人發現，需要策劃人聰慧的頭腦去提煉、去創造。
三、客觀原則
客觀原則是指在房地產策劃運作的過程中，策劃人通過各種努力，使自己的主觀意志自覺能動地符合策劃對象的客觀實際。要遵循客觀原則做好房地產策劃，必須注意以下幾點：①實事求是進行策劃，不講大話、空話。②做好客觀市場的調研、分析、預測，提高策劃的準確性。③在客觀實際的基礎上謹慎行動，避免引起故意炒作之嫌。④策劃的觀念、理念既符合實際，又有所超前。
四、定位原則
所謂定位，就是給房地產策劃的基本內容確定具置和方向，找準明確的目標。房地產開發項目的具體定位很重要，關系到項目的發展方向。一個目標定位錯了，會影響其它目標定位的準確。要在房地產策劃中靈活運用好定位原則，它的具體要求是：
第一，具體要從大、小兩方面入手，大的方面是房地產項目的總體定位，包括開發項目的目標、宗旨，項目的指導思想，項目的總體規模，項目的功能身份，項目的發展方向，等等。小的方面是房地產項目的具體定位，包括主題定位、市場定位、目標客戶定位、建筑設計定位、廣告宣傳定位、營銷推廣定位，等等。房地產項目的總體定位確定了項目的總置和方向，對項目的具體定位有指導、約束作用;房地產項目的具體定位是在總體定位下進行的，具體定位是對總體方向的分解，各個具體定位要符合總體定位的方向。
第二，把握各項定位內容的功能作用。要做到這一點，策劃人首先要全面掌握定位內容的內涵，深入其中間去，確定其定位的難易點，有的放矢地找準目標。其次，每項定位內容的具體功用是一樣的，要把它們整合好，利用好，為整個項目的總體定位服務。
第三，要熟練地運用項目定位的具體方法和技巧。在項目定位過程中，方法和技巧運用得好，往往會達到事倍功半的效果。如對建筑設計定位，建筑設計的最新理念不能不了解，設計市場的流行趨勢不可不知道。在此前提下，是追逐潮流還是著意創新?是停留現狀還是適度超前?這都要根據開發項目的總體定位下有所取舍，確定方向。
五、可行原則
可行性原則是指房地產策劃運行的方案是否達到并符合切實可行的策劃目標和效果?？尚行栽瓌t就是要求房地產策劃行為應時時刻刻地為項目的科學性、可行性著想，避免出現不必要的差錯。貫徹房地產策劃的可行原則，可從以下幾方面著手：
(一)策劃方案是否可行。在房地產策劃過程中，確定方案的可行性是貫徹可行原則的第一步。從房地產策劃的本質特征可以看出，在多種策劃方案中選擇最優秀、最可行的方案是項目成功的基礎。有了可行的方案以后，還要對方案實施的可行性進行分析，使方案符合市場變化的具體要求，這是貫徹可行原則的第二步。
(二)方案經濟性是否可行。策劃方案的經濟性是指以最小的經濟投入達到最好的策劃目標。這也是方案是否可行的基本要求。其次，投資方案的可行性分析也是一個不可忽視的重要因素。投資方案通過量的論證和分析，可以確定策劃方案是否可行，為項目的順利運作保駕護航。
(三)方案有效性是否可行。房地產策劃方案的有效性是指房地產策劃方案實施過程中能合理有效地利用人力、物力、財力和時間，實施效果能達到甚至超過方案設計的具體要求。策劃方案要達到有效、可行，一是要用最小的消耗和代價爭取最大的利益;二是所冒的風險最小，失敗的可能性最小，經過努力基本上有成功的把握;三是要能完滿地實現策劃的預定目標。
六、全局原則
全局原則從整體、大局的角度來衡量房地產策劃的興衰成敗，為策劃人提供了有益的指導原則。從房地產策劃的整個過程來講，它分為開局、析局、創局、選局、布局、運局、饋局和結局過程，每個過程都跟全局有密切的聯系，每個局部的運作好壞都會對整個全局造成影響。
房地產策劃全局原則的主要要求是：
(一)房地產策劃要從整體性出發，注意全局的目標、效益和效果。在整體規劃的前提下，部分服從整體，局部服從全局。在市場調研階段，如果圖省事，不深入了解當時的市場狀況,競爭態勢、對手強弱，以及宏觀政策等問題，盲目上馬項目，結果會造成慘重的失敗。
(二)房地產策劃要從長期性出發，處理好項目眼前利益和長遠利益的關系。
(三)房地產策劃要從層次性出發，總攬全局。房地產策劃是個大系統，任何一個系統都可以被看成是一個全局。而系統是有層次性的，大系統下有子系統，子系統下還有孫系統，層次分明。因此，考慮下一個層次的策劃時，應該同上一層次的戰略要求相符合。
(四)房地產策劃要從動態性出發，注意全局的動態發展。房地產市場是變化莫測的，變化發展有時會影響全局。這時，策劃人要善于抓住市場的動態規律，掌穩全局，避免市場變化觸動全局的根基。
七、人文原則
人文原則是強調在房地產策劃中要認真把握社會人文精神，并把它貫穿到策劃的每一個環節中去。人文精神包括人口及文化的意識：人口意識是指人口的數量和質量水平、人口的局、年齡結構、家庭婚姻等表現出的社會思想;文化意識包括人們在特定社會中形成的特定習慣、觀念、風俗及宗教信仰等表現出的社會思想。在房地產策劃中要把握好人文原則，必須注意以下幾點：
(一)對我國人文精神的精髓要深入的領會。在房地產策劃中把握準人文精神的精髓，并在人文精神的具體形式中深入貫徹，將起到意想不到的效果。
(二)運用社會學原理，把握好人口的各個要素。在策劃中把握好人口各個要素的內容、形式以及它們的功用，分析它們對市場影響的大小、輕重，找出它們運行的具體規律，開發出的房地產項目就會與眾不同，贏得人們的信賴。
(三)把文化因素滲透到策劃項目的各個方面。房地產策劃必須把文化因素滲透到開發項目中去，才能迅速占領市場，建立自己的項目個性。以順德碧桂園為例，它開發的理念和模式首先是中國傳統文化的代表儒家思想的建大功、立大業及望子成龍的思想，在家庭倫理上倡導中國傳統文化的天倫之樂、合家歡樂和刻意追求中國傳統家庭的溫馨。
(四)通過民族文化的積累，促進產品及企業品牌的形成。
八、應變原則
所謂應變就是隨機應變，它要求房地產策劃要在動態變化的復雜環境中，及時準確地把握發展變化的目標、信息，預測事物可能發展變化的方向、軌跡，并以此為依據來調整策劃目標和修改策劃方案。
房地產策劃的應變原則是完善策劃方案的重要保證，它的具體要求是：
(一)增強動態意識和隨機應變觀念。
(二)時刻掌握策劃對象的變化信息。策劃對象信息是策劃的基礎材料和客觀依據，這個基礎和依據變化了，策劃也應該隨之變化，否則，其策劃就失去了準確性、科學性和有效性。必須不停地廣泛了解、全面搜集和及時分析并加工處理這些信息，為策劃提供具有真實性、時效性、系統性和可靠的信息資料。
(三)預測對象的變化趨勢，掌握隨機應變的主動性。
(四)及時調整策劃目標，修正策劃方案。當客觀情況發生變化影響到策劃目標的基本方面或主要方面時，要對策劃目標作必要的調整，自然也就要對策劃方案進行修正，以保證策劃方案與調整后的策劃目標相一致。
房地產營銷策劃方案
前 言
在商業地產銷售發展日益成熟的的今天，房地產營銷策劃在商業地產的銷售與招商過程中越來越重要，商鋪要想賣得好，前期的營銷策劃必不可少，而且必須做到位。
商業城項目是房地產開發公司開發的精品物業，將成為市北區的新型休閑地產商業的經典作品。
商業城座落于市城區北部的廣場旁，是地產開發公司的新建項目。本項目占地7 000平方米，根據目前的建筑設計建議方案，項目由三層裙樓(含負一層)和兩棟塔樓(分別高四層)組成，總建筑面積約為15 000余平方米，地下車庫及設備用房建筑面積為1 500多平方米，商業裙樓建筑面積約8 500平方米，塔樓建筑面積約6 500余平方米。項目總投資約1 800萬元。
經過前期的市場調研分析，本項目初步確定為現代化、多功能的休閑購物商城。根據這個初步設想，結合目前項目現狀，本營銷企業方案對本項目做了比較系統的市場定位及營銷可操作性分析，從營銷策劃的角度出發，對項目的整體形象包裝、營銷組織運行、市場推廣、廣告策略安排、銷售促進等方面都做了全局性和可操作性的論述。
一、項目營銷總體策略
營銷總體策略是仔細分析、科學劃分并準確切入目標市場，通過全方位地運用營銷策略，最大限度提升項目的附加價值，獲取項目的最大利潤，并全面樹立和提升企業形象及項目形象。概括本項目的營銷總體策略，可以簡述為五個一，即樹立一個新銳概念、倡導一個財富理念、提煉一個鮮明主題、啟動一個前衛市場、醞釀一場熱銷風暴。
二、項目營銷目標方針
根據本項目五個一的總體營銷策略，擬訂本項目的營銷目標方針如下，作為本項目營銷工作綱領的完善和充實。
1. 樹立一個新銳概念：休閑式購物商業。
2. 倡導一個財富理念：創投性商業、休閑式購物、穩定性回報。
3. 提煉一個鮮明主題：產權式商鋪、休閑式商業。
4. 啟動一個前衛市場：崇尚創投性商業、休閑式購物，摒棄傳統商業的純購物環境壓抑與約束，主要面向年輕新銳、有自己個性的消費群體，讓其體驗到休閑模式的商業環境，購物主題明確。
5. 醞釀一場熱銷風暴：本項目將傳統商業行為上升為現代全新的休閑商業，力爭推動商業房地產市場開發的全新變革，避開傳統商業的競爭，在一個全新市場里掀起一場熱銷風暴。
三、銷售目標及目標分解
1. 銷售(招商)目標
2. 銷售目標分解
四、營銷階段計劃
根據項目的定位及施工進度計劃，將營銷工作分為四個階段，各階段工作重點如表8-5所示。
五、項目銷售時機及價格
為了更好地在后續營銷過程中充分體現總體營銷策略和達成目標方針的實現，綜合項目要素資源和營銷推廣傳播要素，結合項目定位，確定以下銷售時機及價格。
(一)項目入市時機及姿態
1.入市時機：根據規劃與工程進度以及營銷準備，在20xx年5月份房交會期間開盤(或20xx年9月)，可以抓住20xx年春季房交會、五一國際勞動節等機會掀起第一個啟動;在國慶節、20xx年秋季房交會、元旦等重要時期掀起新的銷售。
2.入市姿態：以全市乃至西北地區財富地產、休閑購物形象登場，開創全新休閑商業投資經營理念。
(二)價格定位及價格策略
1.價格定位的原則：采用比價法和綜合平衡法。
2.價格定位：整個商業項目的銷售均價為3 580元/平方米，其中起價為3 328元/平方米，最高價為4 000元/平方米。
3.價格策略：采取低開高走型平價策略，開盤后半年作為第一階段的價格調整(略升)，均價為3380元/m2，尾盤銷售變相略降。
六、宣傳策略及媒介組合
(一)宣傳策略主題
1.個性特色：商業城財富地產投資商業是我市首家也是唯一一家將商業開發從建造建筑產品上升到營造全新休閑購物方式，倡導投資財富地產、獲取穩定回報的投資理念。
2.區位交通：本項目地處廣場旁，地段絕佳，高尚居住區地標建筑，交通便捷，是北部區域首選的理想商業地產投資環境。
3.增值潛力：處于政府規劃重點發展區域的核心區域，發展前景好，購置成本低，升值潛力大，是投資置業的首選。
(二)宣傳媒介組合
1.開盤前期：主要以軟性新聞及廣告進行全新財富投資，穩定回報理念的深度挖掘，媒體主要以報紙為主，電視為輔。
房地產開發項目策劃方案范文2
1.1生態理念
隨著工業化在世界范圍內的推廣，全球生態環境不斷惡化，人類生存不斷遭受挑戰，這在客觀上了要求房地產開發必須樹立可持續發展的生態理念，這不僅是為目前的人類提供更加適宜的生存空間，也是為子孫后代的永續發展創造條件。
1.2科技理念
隨著日新月異的科技發展，房地產開發也迅速地現代化、產業化和規?；?。表現為，建筑材料從傳統的磚瓦轉向混凝土、防水卷材、幕墻等各種新興材料；建筑技術取得了長足的進步，現代化施工設備得到了廣泛應用；建筑功能走向多元化，給人們提供了更加多樣便捷的服務。
1.3投資理念
投資不動產愈來愈成為一種投資保值手段。特別是在我國，近年房地產投資更是成為投資熱點。當然樓市也存在風險，投資需要謹慎，要時刻注意宏觀政策的調整，避免投資受損。江蘇徐州“楓林名門”項目，整體規劃緊扣流行的文化、生態理念，努力創造一個布局合理、環境優雅、服務完善、生活方便、綠意盎然并具有現代化建設風格的居住小區。24.5%超低建筑密度和高達31.6%的綠化率，小橋流水、花團錦簇、綠樹成蔭，共同構建集休閑、賞景、養生于一體的“類自然”的生態環境，為業主精心營造一個寧靜、舒適、時尚的國際化社區生活。
2房地產市場營銷注意問題
房地產商品的非標準化，加之不正當利益的驅使，導致了營銷的非標準化。房地產開發陷入了一些誤區，以消費者需求為出發點的房地產營銷被嚴重扭曲[3]。因此在房地產市場營銷時要注意以下幾個問題：
2.1房地產的商品屬性
房地產是一種商品，開發商建設商品房的目的就是為了出售并盈利。因此，要從商品的視角去看待房地產，作為一種商品，其價值的實現必然是在市場交換的過程中，而交換得以實現的最關鍵因素是商品的使用價值符合消費者的需求。在做房地產策劃時要注意，營銷具有相對現實性，任何營銷策劃都必須建立在高質量商品的基礎上。消費者是圓心，開發是半徑，營銷是圓弧。按照消費者意愿去開發，適當引導市場適應自己開發的商品，才是房地產營銷的基礎。
2.2房地產市場營銷的區域關系
作為一種特殊的商品，房地產有其特殊的市場群體，是不完全競爭市場，需要具備營銷的前提才有可能熱銷。制約熱銷的因素很多，諸如總量因素、區域因素、社會因素、區域因素、文化因素、需求因素和購買力因素等，需求量大、實際購買力不足也是目前房地產市場的最大癥結。在現實的房地產營銷中經?？梢钥吹礁鞣N各樣的“營銷短視”，比如：價格短視，為了求得短期財務利潤最大化，忽略了房地產長期的增值空間；節奏短視，整個樓盤同時上市，結果剩下“死角房”無人問津；效應短視，片面運用營銷策略，過度迷信技巧，項目有組織無計劃，前后矛盾。產生這些偏差的原因在于：開發商過度關注成交消費區域，忽略了客戶培養區域，難以產生恒穩的市場效應。為了解決這些問題，要正確處理好營銷導入區域、發育區域和運作區域的的關系。導入區域，包括廣告、包裝等對外宣傳手段，主要用來集聚人氣；有了早期較好的宣傳，可以吸引眾多的消費者，如何培育潛在的購買市場及制定怎樣的銷售方案將是營銷方案的核心；再好的方案需要專業營銷人員認真全面的執行，這也直接影響到銷售業績。
2.3正確的認識和看待房地產營銷策劃
營銷策劃要注重創意，但是策劃的靈感與創意一定要忠于主題，切忌天馬行空。在客戶最終選擇產品的因素中，性價比是競爭勝出的關鍵。沒有哪一個因素是絕對第一重要的，同樣也沒有哪一個因素是可以被忽視的。這就要求策劃的各個細節環環相扣，在盡量面面俱到的前提下統籌安排，廣告、工程進展、設計優化、物業管理、價格變動等，都要規范布局、互相協調、目的一致，保證營銷的整體性。適當地為自己包裝，本無可厚非，但夸大事實，推行策劃迷信，則會使房地產營銷策劃誤入歧途。事實上，目前不少策劃人所做的策劃方案遠遠低于高水平營銷策劃的要求，他們推出的更多只是概念和賣點，對銷售的促進只起相對作用；另一方面，賣點的收集和增加，讓樓盤的形象有所改變和提高，同時也使樓盤的成本不斷攀升。營銷策劃雖然在市場競爭中已日趨重要，但如果片面地利用策劃替代市場的潛力開拓，認為“一策去百病”，將是一個很嚴重的認識誤區。房地產營銷策劃不是一本洋洋灑灑的策劃方案文本，而是結合所在樓盤，貫穿市場營銷意識，尋找總結出的一種如何把握樓盤市場推廣的行為方式。高水平的營銷策劃不僅可以減少房地產項目在配置資源時的交易成本，而且可以有效規避營銷風險，是一種周密而詳盡的房地產市場運作謀略，是房地產營銷戰略與戰術的恰當運用。“市場如戰場，策劃如指揮”，高層次的市場競爭已成為策劃智謀的較量，稍有松懈，就會從房地產市場的頂峰跌入谷底。我們既要反對盲目迷信策劃，又要避免走上“策劃無用”的片面思維。
2.4營銷策劃與銷售
營銷策劃與銷售緊密呼應，營銷策劃的最后工作就是銷售策劃，銷售情況是驗證前期所有策劃工作效果的標準。因此，應該將銷售納入統一的總體策劃思路中。策劃的目的是為了促進項目成交，優化項目品牌。要想提高策劃對項目銷售的幫助程度，必須強調銷售對策劃的反饋，強調銷售對策劃思路的理解與配合。市場與信息的變化是永恒的，策劃與銷售二者互為表里，彼此修正，相輔相成，這才是真正高效且科學的營銷思維方式。
3房地產策劃發展方向
房地產開發項目策劃方案范文3
關鍵詞:房地產；技術管理；規章制度；計算機技術
我國從2000年正式宣布全面停止住房實物分配，中國的房地產業正式進入市場化發展階段。隨著社會經濟的發展，人民生活水平得到不斷提高，生活需求也隨之逐步變高，人們對住房的功能性、舒適性等要求越來越高，房地產業相應迅速發展起來。商品房開發質量也越來越受到人們的關注，而房地產本身在進行開發建設的過程中，其技術管理工作為整個房地產開發過程的工程質量提供了有力的保障，是房地產開發日常管理工作的重要組成部分。因此必須在房地產開發全過程中，不斷提高房地產開發技術管理水平，逐步完善相關管理制度，有效控制房地產開發技術管理工作，提升房地產開發工程質量，積極預防任何不可控因素的意外出現，及時高效的完成開發任務，促進房地產開發企業向更好的方向發展。
1房地產開發企業技術管理工作的特點
1．1全面性
面對一個工程項目，勘查、設計、監理、施工單位，各有其階段性工作內容，各單位都在各自業務范圍內針對項目實施不同階段、不同專業、不同要求進行工作。而房地產開發企業卻不同于上述單位，從前期市場調研、策劃、可行性研究，到規劃設計、施工圖設計，到項目施工，到竣工，直至后續物業管理、項目后評價，是對開發項目的全過程進行全方面管理。房地產開發企業對技術的管理，是從項目策劃方案、可研，到概念設計、規劃設計、技術設計、施工圖設計，到施工、竣工、交付使用，甚至后續對建筑及設備系統等的日常維護管理，都應該全程參與，并銜接協調各專業、各階段、各單位之間的工作。對所有與技術有關的物質產品和精神產品，都要合理地聯系在一起，并組合成一個完整的整體工程。
1．2綜合性
房地產開發企業對技術的管理，不僅要從工程技術角度出發，協調考慮建筑、結構、給排水、暖通、強弱電、燃氣、通信、網絡、規劃、市政、交通、消防、人防、景觀、安防、物業等專業技術要求，還要認真研究市場需求，了解不同人群的生活習慣、生活標準，分析其對房地產產品用途、功能等方面的要求，努力完善產品以滿足市場需求，使產品能盡快售罄、資金盡快回籠。更要充分考慮項目經濟效益最大化，在符合國家有關政策法規、滿足市場需求的基礎下，優化設計方案、比選所用技術、工藝、方法、設備、材料等，努力降低開發成本，確保產品品質。
1．3前瞻性
房地產開發具有開發周期長的特性，一個項目從醞釀準備到完成，快則兩三年，慢則五六年，甚至十幾年。而房地產開發的產品，不論是住宅、公寓，還是商場、寫字樓，使用都在數十年。如何確保開發產品能如期售出、售完，如何滿足人民日益提高的居住要求，唯有提高房地產開發技術管理工作的前瞻性，確保開發產品的靈活性和適應性，充分考慮發展的需求變化，努力尋求企業經濟效益與產品社會效益的平衡點。
2房地產開發企業技術管理工作的內容
1)參與開發項目的策劃。從工程技術角度提出專業建議，提高策劃方案的可行性。
2)參與可研的編制。針對所開發項目，以技術角度分析其可行性，從技術上提供決策的依據。
3)設計管理。按開發要求，編制勘察、設計任務書(含面積標準、技術經濟指標、功能要求、裝飾標準等)，跟蹤戶型設計、規劃設計、方案設計、初步設計、施工圖設計，審查設計成果，組織企業內部各部門進行研究商討，并督促設計單位修改完善。協調建立交流平臺，組織圖紙會審和設計交底，加強與各方聯系，及時溝通情況，研究解決出現的各種技術問題。認真審核方案調整、設計變更、技術核定，確保其必要性、可行性和經濟性。
4)參與項目質量管控。參與項目材料、設備的技術考察、選型、招標、核驗工作，參加項目各階段驗收工作。5)建立企業內部的技術管理制度體系。制定內部技術管理制度，編制和實施企業內部的科技發展規劃，及時掌握國內外行業的科技動態，認真做好技術總結后評價。
3房地產開發企業技術管理工作的方法
3．1建立健全技術管理的規章制度
根據工作內容，結合開發企業的特色，制訂并完善設計審核程序及審批制度，技術管理責任制、工程技術質量管理辦法、工程技術合理化建議獎勵辦法等規章制度，使得對技術的管理目標明確、責任分明、合理有序、公平公正。避免決策的隨意性，并充分調動技術人員的積極性。
3．2深入了解新材料、新設備、新技術的應用與使用風險
改革開放以來，隨著我國加工業、制造業生產力水平的逐步提高，建筑材料及生活設備得到迅速發展，除了名目繁多的進口產品和合資產品外，許許多多國內生產、加工、制造的新材料、新設備、新技術也如雨后春筍般不斷涌現。其中不乏假冒偽劣產品，貌似相同或相似，但實際卻存在各種問題。另外還有大量不實的廣告宣傳，加上競爭、銷售過程中使用各種不正當的手段，大大加大了正確選擇的難度，在項目運作過程中，很容易作出不恰當的、甚至錯誤的決定，造成開發周期延長、開發成本增加、開發利潤降低、開發質量下降、企業信用下降、產品銷售不佳等情況出現。因此在選擇使用新產品、新技術時必須慎重對待，必須“貨比三家”，綜合比較考量，多做調查研究。提前做樣板或局部試用，以測試實際效果。必要時可以直接訪問使用過的用戶，或向專家和有實力的科研機構咨詢，做到心中有數。正式采購時，同提供新技術的單位及供貨廠家要簽訂風險擔保合同，明確技術標準違約條款?？傊?，一定要以積極慎重的態度和措施來努力降低應用和使用風險。
3．3加強專業技術力量的選拔、培訓
面向社會各行業選聘優秀專業技術人才，采取科學合理、公平公正的日常評價機制，加強日常專業業務培訓，聘請專家講課，以確保專業技術力量穩步提升。
3．4建立科技專家支援平臺
盡管房地產開發企業在專業技術人才選拔上，會盡可能多地選聘優秀的專業技術人員，但終究其技術力量及覆蓋面還是有限的。在日?？倳龅奖姸鄬W科、眾多工種的技術問題。雖然房地產開發企業要求其技術管理人員，要具備多學科、多工種的基本知識，才能協調解決各種技術問題，但也不可能樣樣精通。另外建筑工程技術也在不斷更新、發展，對于新技術、新材料、新設備、新工藝不斷的大量涌現，不可能也無法及時熟悉掌握。所以，在遇到一些較強技術性、較高專業性程度的技術問題時，還得依靠社會上的科技專家力量。因此，應該盡早與有關各科研單位、專門機構和專家建立日常溝通，聘請專業或高級管理者，咨詢有關專業機構，建立科技專家支援平臺，以及時咨詢解決過程中出現的問題。
3．5加強對行業技術情報和信息搜集
應該建立企業技術人員外出參觀學習機制?！爸褐?，百戰不殆”，只有了解當前工程技術狀況、掌握行業技術發展動態，才能做好技術管理工作?！扒败囍b，后事之師”，通過對所了解掌握的行業實例進行認真細致地分析，可以避免發生其他項目出現的問題?？梢酝嚓P行業協會及有關技術情報部門建立固定關系，經常參加各種展覽會、學術報告會，與行業前列企業建立技術情報交換渠道。同時也要了解國外的行業技術情報和信息，以彌補我國作為發展中國家在發展過程中出現的一些不足與滯后。
3．6充分利用計算機技術建立
建材設備的信息庫，建立咨詢、市場、造價、規劃、設計、施工等技術資料數據庫，將材料設備及技術資料信息化、數據化、電子化。還可以在有能力的情況下，利用、開發多媒體軟件，進行相關專業技術問題的研究。
4結語
房地產開發企業對技術的管理水平，直接決定了房地產開發產品質量和使用年限長短，但目前房地產的技術管理仍存在很多的問題，而提高技術管理的水平，不是由某一方面說了算，而是由各階層的管理人員相互配合，共同協調來完成的。所以要保持積極的學習態度，不斷借鑒一些國內、國際同行業企業先進的技術管理經驗，降低成本，取人之長，補己之短。
參考文獻:
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［2］朱占魁．淺談建筑工程技術管理需注意的幾個問題［J］．河南建材，2014(1):55-56．
房地產開發項目策劃方案范文4
【關鍵詞】房地產項目；風險管理；政策風險
在房地產投資活動中,人們既想獲得較大的收益,也想規避各種風險。這是一對復雜而難解的矛盾。對一個理智的投資者,只有充分了解房地產投資的風險情況,對各種風險進行認真地分析和預測,并根據自身實力,估算投資風險的承受能力,綜合權衡房地產投資的收益和風險,制定規避風險的防范措施,以求達到風險小而收益高的目的,這才是房地產投資開發商的理智選擇?？梢?了解和掌握房地產投資風險并及時規避風險,才是投資者明智的選擇。
1 房地產開發項目的風險分析
1.1 項目的定位風險。房地產開發項目的市場定位包括
項目的產品定位、建筑產品的質量定位、建設環境的品質定位,都是根據市場調查、項目的經濟技術分析、項目可行性研究報告做出的,是指導項目決策、項目設計、項目營銷策劃方案等前期工作的依據?？梢哉f,項目的市場定位確定以后,基本上就敲定了項目的建設風格、建設成本、營銷推廣方案,就決定了項目的銷售前景,一旦市場定位不準確,項目的指導思想出現失誤,是后期無法或者是非常困難彌補的風險,也是項目開發過程中,最大的風險,屬項目建設的決策性失誤風險,按照風險影響范圍劃分屬于總體風險(決策風險),從某種程度上講,其結果也是不可管理風險。
1.2 項目的財務風險。財務方面的風險因素主要有融資風險和購房者拖欠款風險。房地產投資通常通過集資或貸款等方式籌集資金的,如果房地產的總投資收益率低于銀行利率,則不僅資金籌集變得非常困難,而且會造成了負債經營的局面,出現融資風險。在房地產經營過程中,由于購買者財務狀況與開發時預測的財務狀況發生了變化,也直接影響到房地產的投資回收的可靠性,造成資金回收的拖欠風險。這兩個風險是構成房地產投資開發經營中財務風險的主要因素。
1.3 項目建設階段的風險。土地獲取后，投資者根據需求以及地區的情況對獲取土地進行項目建設。在項目建設的過程中也存在著一系列的問題，包括: 設計理念以及風格的落后或者不切實際、建筑物實用性差、建筑物存在質量問題等。
1.4 銷售階段的風險。銷售是房地產項目投資的最后階段，也是資金回流的階段。在這個階段中存在的風險主要來自于房地產銷售的數量、價位以及時機。在不同的地方，房地產的價格是不同的。銷售時如果不切合實際的銷售，就會影響房地產的銷售進度，從而影響資金回流。另外，在房地產銷售階段自然災害也會對房地產項目帶來風險。例如: 地震、龍卷風、洪水等。
1.5 土地取得階段的風險。土地取得階段的風險主要是土地購買和征地安置風險。土地購買價格直接關系到企業的利潤，開發商應該具備預測獲取土地增值潛力的能力。購買了土地使用權后，還有大量的征地、拆遷、安置補償工作，這個階段的工作往往會遇見極大的阻力，從而給項目開發帶來風險。
2 開發商規避項目風險的方法
規避風險的方法是通過對風險識別、風險評估、風險評價,在此基礎上優化組合各種風險,并對風險實施有效控制和妥善處理風險導致后果,期望達到以最少成本獲得最大安全保證的目標。規避風險的主體是企業決策層,其核心是選擇最佳風險技術管理的組合,目的是實現最大安全保障效能。因此,開發商規避項目風險的主要內容為:
2.1 明確界定開發項目覆蓋的范圍,加強對項目范圍變動的控制,將項目的任務細分的更具體、更明確、更嚴密、更便于控制,以規避因遺漏而產生的風險。
2.2 明確項目目標,在企業發展規劃和戰略的總體要求下,按照項目《經濟技術分析報告》和《項目可行性研究報告》提供的依據,用科學的方法和態度進行項目決策,確定項目目標,避免出現決策失誤風險。
2.3 企業要培訓員工的風險思想，要培養員工的抗風險素質。每個企業的發展和壯大都有一批素質極強的員工，那么房地產企業更應該在現今競爭激烈的環境下培養一批又風險思想和抗風險能力的員工。這也是除了客觀的風險存在下一個能最大限度避免主觀風險的要素。
2.4 分化資金，多面投資?，F代企業的資金投資渠道已經從單一化向多元化發展，房地產行業也有不少這樣的例子。在現在競爭激烈和政策浮動較大的房地產行業，企業可以把資金分化投資，這樣就可以避免巨大資金的投入回收周期慢問題，避免陷入單一化循環經營的策略。也可以聯合其它實力較小的房地產企業一起投資，分擔其中一部分的資金也是一種新的投資渠道。這樣就不會因為資金一次性投入過大而面臨倒閉的風險。在多元化經營的今天，房地產業經營模式已經不能用傳統的模式來競爭，只有轉變思想才能有立足之地。
2.5 增強項目風險意識，編制項目風險計劃。房地產項目的風險管理是以房地產企業的項目建設活動為主要的管理載體，對每個項目在立項之初就形成風險意識，有計劃的編制項目風險計劃是十分必要的。要根據客觀環境和政策的變化及時的改變計劃，才能做到真正意義上的從意識到行動的有效途徑，規避風險。有效的編制風險計劃，就能最大程度上在建設過程中合理的安排管理，施工計劃，材料使用。從而保證質量并能避免延長工期的風險。
綜上所述，風險管理、規避風險貫穿房地產開發項目的全過程，風險管理靠項目集體管理的力量。每個風險的規避、控制和轉移都是綜合管理的結果。因此，建立現代管理制度和適應于市場環境發展需要的組織結構，重視“過程控制”的管理重視企業的體系化、制度化、程序化管理建設，客觀看待風險，對風險進行有效的管理，就會減少或規避風險對開發項目的不利影響。
參考文獻：
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房地產開發項目策劃方案范文5
房地產開發企業具有項目審批文件多、開發項目周期長、開發環節復雜、開發產品固定、涉稅復雜等特性。
二、房地產開發企業一般業務流程
（一）前期準備階段，注重項目策劃
1、取得相關證件，歸類入檔，以便在項目開發期間、清算期間供管理者及政府相關部門調閱，其中：
文件、證書：發改委立項批文、建設用地規劃許可證、建筑工程規劃許可證、施工許可證、人防建設審批文件、土地使用權證等。合同類：土地出讓（轉讓）合同、建設工程施工合同、設計合同、勘察合同、監理合同、測繪合同、審計合同。其他類：可行性研究報告、策劃方案、環境評估報告、規劃設計總平面圖、預算審計報告等。
2、及時入賬、正確核定稅種
按照財務制度，房地產開發企業支付的取得土地使用權所支付的價款（土地出讓金、土地轉讓價款）和按國家規定繳納的有關稅費（契稅、土地登記費）記入“開發成本-取得土地使用權所支付的金額”，入賬時應結合土地使用權證、出讓合同、土地出讓（轉讓）票據、契稅票據、銀行付款單等審核受讓土地面積是否正確，是否有政府事后返還土地價款因經辦人員問題，造成未計入收入總額情形。若受讓土地屬分期分批開發，按占地面積法或建筑面積法合理或稅務部門確認的其他方法計算分攤?？赡苌婕岸惙N：契稅、印花稅、土地使用稅、企業所得稅。
（二）開發實施階段，真實、合理、正確核算開發成本、統籌運作資金、規避稅收風險
1、統籌運作資金，控制經營風險
房產開發企業資金前期投入較大，籌集資金渠道形式主要為：金融機構貸入、投資者投入、非關聯企業（個人）借入，關聯企業（個人）借入，集團公司統借統還等。企業可按貸（借）入資金記入“短期借款”，入賬時應結合貸款（借款）合同，銀行進賬單，確認還款期限，做到資金既不短缺也不冗余。
借款利率方面，投資者投入的機會成本最低，但向金融企業以外借款因涉及票據問題，在實際操作中，實際發生利息費用與計稅金額會產生差異：在企業所得稅方面，關聯企業利息扣除按照財稅（2008）121號文件規定，“第一條，在計算應納稅所得額時，企業實際支付給關聯方的利息支出，不超過以下規定比例和稅法及其實施條例有關規定計算的部分，準予扣除，超過的部分不得在發生當期和以后年度扣除，接受關聯方債權性投資與其權益性投資比例為：2：1”。在土地增值稅清算方面，凡不能提拱金融機構證明的，利息不單獨扣除，三項費用的扣除按取得土地使用權所支付的金額及房地產開發成本的10%以內計算扣除。若企業既有金融機構貸款，又有非金融企業借款，則土地增值稅清算時扣除金額只能按金融機構提供的利息費用，據實扣除，增加企業稅負。
從購入土地使用權開始，到項目竣工驗收為止，利息費用作為房地產開發費用，竣工驗收后發生的利息支出作為企業期間費用。
2、真實、合理、正確核算開發成本，控制財務風險
房地產開發企業開發過程環節復雜，周期長，涉及外部監督管理部門眾多，有必要結合所在行業要求和企業自身特點，建設與實施內部控制制度。
開發成本分四項：“開發成本-前期工程費”主要核算規劃費、設計費、勘察費、測繪費、報批報建費、七通一平支出等建造前發生的費用；“開發成本-建筑安裝工程費”主要核算樁基工程、土建工程、門窗工程、水電工程、工程監理、裝修工程等建筑與安裝工程支出；“開發成本-基礎設施費”主要核算開發區內供水、供電、供氣、排污、道路、照明、綠化等必要設施費；“開發成本-公共配套設施費”主要核算開發區內居委會、會所、物業場所等公共設施；“開發成本-開發間接費”主要核算直接組織管理開發項目發生的費用，如工資、折舊費、辦公費等支出。按照企業財務制度，財務入賬時需關注：
根據簽訂的工程合同、工程結算報告、工程決算報告、工程造價審計報告，結合“預付賬款”、“應付賬款”查看已取得發票已入賬或已實際支付工程款未取得發票情況；杜絕多付款、提前付款和不按規定付款；付款方、發票開具方、合同方需同一主體；已開具的發票是否符合當地稅務機關對工程發票的規定；采用甲供材方式的，取得施工方開具建筑安裝發票時是否包含了甲供材料的材料款，應核實甲供材清單，避免重復列支，一般來說，開發企業提供甲供材，施工方應作為營業稅計稅依據，按照現行稅法，建筑安裝工程不論合同如何簽訂，必須以工程所用的原材料，人工工資，其他費用合計為營業稅的計稅依據，若施工方未實際繳納，開發企業承擔扣繳義務風險。
可能涉及稅種：印花稅、土地使用稅、個人所得稅、企業所得稅。
（三）銷售環節，提高資金利用效率，正確核算收入，合理安排稅款
1、取得相關證件，歸類入檔，為清算提供依據
證件類：商品房預售許可證、工程竣工驗收備案表、公共配套設施移交證明、分戶房產證。其他類：面積測繪計算報告、房地產銷售合同等。
2、正確、及時核算產品銷售收入，按期納稅，防止稅收風險
房地產開發企業銷售開發產品取得收入，包括貨幣收入、實物收入、工程款抵頂、視同銷售收入、其他收入。前期籌劃時先確認合理的銷售方式，對不同的銷售方式確認銷售收入應作出具體規定，如：內部單據轉移流程、合同簽訂、收款方式、入賬時點等。
銷售未完工開發產品，根據銷售部門提供的臺賬、不動產預售發票、銀行進賬單，分列明細計入“預收賬款”科目，賬面不結轉確認“主營業務收入”，會計與稅法產生差異，稅法作為收入計算稅金，按照國稅發〔2009〕31號，第八條“銷售未完工開發產品的計稅毛利率由各省、自治、直轄市國家稅務局、地方稅務局進行確定，開發項目位于省、自治區、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區和郊區的，不得低于15%；開發項目位于地及地級市城區及郊區的，不得低于10%；開發項目位于其他地區的，不得低于5%”?！邦A收賬款、其他應付款-定金”當期增加金額作為營業稅及其附加、印花稅、土地增值稅、企業所得稅計算依據，也作為業務招待費 、廣告及業務宣傳費計算依據。
銷售完工開發產品，根據銷售部門提供的銷售臺賬，測繪報告、銀行進賬單，審核銷售面積與銷售單價，開具不動產銷售發票，轉銷預售發票，轉出“預收賬款、其他應付款-定金、應付賬款-工程款抵頂”科目計入“主營業務收入”科目?？赡苌婕岸惙N：營業稅及其附加、印花稅、土地增值稅、企業所得稅、個人所得稅、房產稅、土地使用稅。
3、合理安排資金，提高資金利用效率
及時、正確確認收入，規避稅務核查風險，減少現金流出，有利于企業管理層統籌資金，增加股東財富。
房地產開發項目策劃方案范文6
[關鍵詞]房地產產品；營銷策劃；理論；應用研究
1、引言
房地產營銷策劃就是運用整合營銷概念，以消費者對各類房地產商品的需求為出發點，從設計理念、環境設計、戶型設計、產品定價、品牌打造、銷售推廣
等方面對房地產產品進行整合，以優質的服務銷售房地產商品，使消費者在生產或生活，物質或精神方面得到滿足，為開發項目規劃出滿足消費者需求，擴大消費渠道，使開發商獲得利益的全過程。
營銷與推銷在本質上是不同的，在整個營銷過程中，體現了鮮明的創新特點和具體的可操作性。市場營銷策劃要求房地產企業對未來的市場情況進行準確的
預測，并根據預測結果，制定出市場變化的具有分析性的經營方案。在競爭激烈的房地產市場中，房地產企業為占有最大的市場份額，在營銷活動中取得成功，需要采取適當的方式促進產品的銷售，包括以適當的價格，通過適當的渠道向市場提供滿足不同消費人群需要的房地產產品。因此，借助多門學科的知識制定營
銷策劃，在買賣雙方之間溝通信息，把企業與消費者有效的結合起來，使企業了解顧客的要求，包括房屋的建筑形式、開間布局、裝修標準以及色彩等，摸清規律，改進產品，使產品更加適銷對路，擴大市場份額，使企業形成有效的傳遞和反饋的信息系統，在房地產市場中，為企業開拓一個具有生命力的嶄新市場。
2、房地產營銷策劃的階段和方法
2.1房地產營銷策劃的階段
房地產營銷策劃是分階段的，與銷售過程相呼應。在不同的銷售階段，市場推廣的目標、任務和具體活動都有所不同，主要包括開發階段的營銷策劃、銷售階段的營銷策劃、物業管理階段的營銷策劃。
根據銷售過程的預熱期、強銷期、熱銷期、尾盤期階段性劃分，項目市場推
廣過程也可以相應地分為四個階段，針對各個階段銷售任務的不同制訂不同的推廣計劃。在預熱期，市場推廣應該以推介物業特點為主題，向消費者展示樓盤的基本情況；在強銷期應該以推介市場為主題，讓更多的目標客戶群關注；茌持銷期應該以推介廣告主體為主，配合樣板間，在人氣積聚的環境下，使消費者產生購買欲望；在尾盤期應該以樸實的宣傳為重點，突出項目各種功能性特點，吸引消費者。
2.1.1開發階段的營銷策劃
企業在開發階段的營銷策劃應具有前瞻性，要用發展的眼光，運用科學的方法對市場前景開展調查和預測，進行供需分析和和開發潛力分析，做好前期準備工作。只有這樣，才能使所開發的產品在相當長的一段時期內一直處于保值甚至增值的狀態，在長期的市場競爭中處于不敗地位，贏得市場份額。
2.1.2銷售階段的營銷策劃
企業在銷售階段的營銷策劃就是采取各種有利的促銷手段，如廣告、媒體、活動推廣、品牌效應、公共關系等手段，讓更多的消費者了解企業的形象和產品的優勢，用各種方法增強消費者的購買信心，為消費者提供滿意和周到的服務，在銷售的黃金期占有市場。
2.1.3物業管理階段的營銷策劃
物業是連接企業和消費者的橋梁和紐帶，消費者通過物業了解和熟悉企業，因此，物業服務的質量，在一定程度上對消費者是否購房起到了關鍵性的作用。加強物業管理營銷策劃的關鍵應當把為客戶服務最為宗旨，如果顧客在享受物業服務中感受到安全放心，達到滿意的程度，才能吸引顧客踴躍購房。
2.2房地產營銷的幾種方法比較
為實現房地產的營銷目標，一般使用以下幾種營銷方式：廣告，活動推廣，品牌推廣，公共關系。幾種方法的主要特點見表1。
表1幾種營銷方式對比
2.2.1廣告推廣
廣告推廣是根據營銷推廣的計劃和目標，在市場調查預測的基礎上，對廣告活動的戰略和策略進行整體的系統籌劃。它是一種提前的、先行的、具有指導性的活動，決定廣告活動的基本思路和方向。它包含有分析環境并明確要求、分析廣告產品、確定廣告對象、確定廣告目標、確定廣告主體和創意、廣告策略選擇、確定廣告預算、廣告決策、廣告效果分析等九項內容。
2_2.2活動推廣
活動推廣是指企業調動各方力量，通過舉辦大眾關心的、具有創意性的活動，吸引消費者的參與并吸引媒體的報道，從而提升企業和樓盤的知名度，樹立良好形象，達到促進銷售的目的。
活動推廣的類型有：樓盤慶典儀式；社會公益活動；社區內活動；大型有獎銷售、打折促銷活動；導引教育型活動；善用時勢環境型活動等。
2.2.3品牌推廣
品牌推廣是從規劃設計到整個開發過程的一項系統工程，在整個過程中開展品牌積累與創新工程，通過品牌推廣，提升了項目的附加值，充實了項目的內涵。
可采取以下方法：樓盤品牌戰略；企業品牌戰略；企業與樓盤品牌聯動戰略。
2.2.4公共關系
公共關系是利用各種方法和途徑，同消費者、中介、社區民眾、政府機構以及新聞媒介在內的各方面公眾進行溝通和交流，在社會中建立良好形象和營銷環境的活動。
可以采用以下幾種方法：新聞；事件；社區關系，調研活動；對外聯絡協調工作。
通過以上分析，房地產營銷策劃是在不同的銷售階段，對產品所處的區位、配套設施、環境設計、單體建筑設計、物業管理等情況進行分析，從而對顧客群進行全方位的分析調查，制定出以滿足消費者需求為核心的切實可行的營銷策略，在市場競爭中取勝。
3、“DL—YLY”項目的營銷計劃
3.1項目基本情況
DL-YLY項目位于大連市旅順軟件產業帶，屬于宜居生態地產，周邊有輕軌和多個公交站點，交通便利。小區附近設有商業綜合體和中小學校，周邊有多個低碳環保山體公園，設有居民健身中心等。
3.2項目營銷計劃
一期在2016年7月份開盤銷售，銷售周期計劃在2年左右。
（1）2016年3、4月蓄勢待發期。售樓處裝修、裝飾完成正式啟用；樣板間完成對外開放i參加春季房展；客戶積累；會員征集、招募會員。
（2）2016年5月內部認購期。一期工程開工啟動；會員客戶預訂。
（3）2016年7月開盤熱銷期。具備銷售條件；一期第一組團開盤銷售。
（4）2016年8、9月續銷。
（5）2016年10持續推廣期。形象宣傳；主體全面封頂；參加秋季房展會，根據銷售情況分期推出房源（秋展強銷）。
（6）2016年11、12月續銷（活動促銷）。
（7）2017年3月完成配套及室內裝飾；參加2017年春季房展會準現房促銷。
（8）2017年5月完成室外硬軟覆蓋；現房銷售；預留中央景觀帶20%-30%房源現房實景銷售。
（9）2017年6月尾盤清理期。全面交房；尾盤銷售。
“DL-YLY”項目，使項目周邊整體地域價值實現質的飛躍，引領大連城市居住新的遷徙文明。
結語：
