前言：中文期刊網精心挑選了商業地產營銷策劃范文供你參考和學習，希望我們的參考范文能激發你的文章創作靈感，歡迎閱讀。
商業地產營銷策劃范文1
1商業地產項目分類
商業地產（Commercialrealestate）是指作為商業用途或者具備商業功能的地產，常被簡單的理解為商場、商鋪、MALL、步行街之類的購物中心，以區別于以居住功能為主的住宅房地產、以工業生產功能為主的工業地產等。廣義商業地產依托的是一個泛商業的概念，包含：商業街、商場、MALL、寫字樓、酒店、公園、零售業等；狹義商業地產是專用于商業服務也即經營用途的物業形式，主要經營內容有零售、餐飲、娛樂、健身、休閑等，他們在開發模式、融資模式、經營模式以及功能用途等方面都有別于住宅、公寓、寫字樓等物業類型。以辦公為主要用途的地產，屬商業地產范疇，也可以單列。商業地產項目的分類。①按使用功能類，分為商業、服務業的物業項目，國內常見有：步行街、MALL、購物中心、底商、專業性市場。②按地域性分類，城市中存在單個或多個商業中心、商圈的情況，如：北京有燕莎、朝外、CBD、建國門、王府井、亞奧、北三環、西單、阜成門等多個分散的商業中心，商業分布呈現多極化現象；武漢、南京等國內諸多大中城市中雖有不同的商業中心，但均有商業密集度極大的首屈一指的核心商業區，如南京新街口。③按服務對象和輻射范圍分類。有區域商業中心、城市核心商業中心、次中心、鄰里中心、小區配套商業等。實際上有很多地產形式，是融合了住宅地產、商業地產、工業地產、旅游地產等的復合地產，界限不一定劃分的那么明確，比如酒店，可以劃為商業地產，也可以劃為旅游地產。
2商業用地的價值研判與發展定位
價值鏈構造包括產品縱向價值鏈和企業內部價值鏈。針對一個商業地產項目，首要的是構造產品縱向價值鏈，把參與商業物業開發和運營的各方利益有機地聯結起來。著眼于長期發展的企業為適應商業地產的開發和經營，也采取組織措施構建企業內部價值鏈。價值判別結論決定項目的客戶定位、建筑定位、形象定位和價格定位。⑴定地址。選址非常重要，能在成熟的商業區域為首選，也可以選址在有升值潛力的新區或郊區。如：萬達在寧波的項目，綜合面積45萬平方米，商業面積25萬平方米，這個項目在新區。萬達選址的理由是旁邊有行政中心，工商、稅務、保險、銀行都搬過去；附近規劃有大的居住區，大約10平方公里，現在這個地塊正在大規模開始建設，而且地價、房價比較貴，平均房價6000元左右，將來消費層次高。在這做購物中心開始可能人流量不大，但將來升值潛力大。商場上有兩句名言"一步差三成"、"隔街死"。所以商業選址絕非拍腦袋心血來潮，一定要反復研討，一定要看政府長期規劃多方面綜合評估。⑵定客戶。目標客戶要選好。如社區商鋪主要用作人們生活密切相關的生活用品銷售和生活服務設施等。零售型社區商鋪的商業形態為：便利店、中小型超市、藥店、小賣部、書報廳，及少量服裝店等；服務型社區商鋪的商業形態主要為：餐廳、健身設施、美容美發店、銀行、干洗店、彩擴店、花店、咖啡店、酒吧、房屋中介公司、裝飾公司、幼兒園等。可以看出，社區商鋪大多數投資小，容易出租、轉讓，屬于商鋪投資中的"小盤活躍股"。其中，服務型社區商鋪的客戶已經逐漸在改變租用商鋪的方式，原因一方面，過去的財力不足，只能租用商鋪，但現在具備了投資購買商鋪的實力；另一方面，這些經營商不得不面對商鋪房東一再漲租金的現實，所以會轉而選擇購買商鋪。所以，服務型社區商鋪會逐漸成為商鋪銷售市場的重要品種。⑶定規模。商業地產有兩個最核心的指標，一是業主的平方米租金收入，二是經營者的平方米銷售收入。根據經驗來看，在中國做購物中心，無論多大的城市，一個購物中心面積最好是10萬平方米左右，最大面積也不要超過20萬平方米，否則增加的都是無效益或低效益面積。但對零售型社區商鋪來說，規模有大有小，其中便利店、中小型超市的社區商鋪規模較大，面積大的約1000平方米，小的約100平方米，藥店一般面積在100平方米左右，小賣部面積甚至僅7－8平方米，書報廳面積可能更小，一般的社區很少有服裝店，即使有面積也通常20－30平方米。隨著人們生活水平的提高，服務型社區商鋪規模有逐漸增大的趨勢，如餐廳的規模越來越大，大型專業美容美發院成為大型社區的重要配套，健身設施從無到有，并不斷有知名品牌健身機構進入市場，包括幼兒園在內的其他服務設施都對商鋪的規模有較高要求，1000平方米左右的商鋪也具有良好的市場空間。
3．商業地產項目的營銷策劃
⑴商業地產項目運營模式與融資策劃。商業地產項目運營模式受規模影響，規模不同則運營模式也不同。商業房地產項目一般選擇只租不售。做商業地產是長期投資，不是做住宅銷售。這種性質決定需要較長的市場培育期，來獲得長期穩定的現金流，不能搞短平快，不能簡單以實現短期現金流平衡為目的。①大商業地產項目運營模式。對于規模龐大的商業房地產，其經營多采用開發商整體開發，主要以收取租金為投資回報形式的模式。商業地產項目可以打包上市，形成商業房地產金融。②較小商業地產項目運營模式。大多數項目依然采取租金回收的方式，但國內目前很多商業房地產中住宅、公寓、寫字樓等項目的底層和各類商業街、商品市場則采用商鋪出售，零散經營的模式，這個模式存在后期經營管理的很大問題，需要謹慎。③商業地產融資。商業地產開發和運營的突出特征是需要巨資投入（初始投資和總投資），籌措足夠的資金是項目能否成功的關鍵。贏得投資人（銀行、基金、信托機構、獨立投資人、投資公司、開發商等）的青睞和認可，必須制定系統、科學、完善、可實施的可行性研究報告，描繪完整可信的投資收益"路線圖"。根據融資方案，企業應通過招商尋找潛在投資人、建立融資渠道，并評價融資方案的成本與收益，選擇最合適的方案。例如：從銀行貸款和投資人出資入股兩種方案中，銀行雖不分配利潤、不干涉經營管理，但要貸款利息；后者不要利息但要參與分配利潤，介入公司經營管理，究竟如何選擇，應具體問題、具體分析。
⑵產品策劃。商業建筑一般由主要營業空間、附屬營業空間、配套空間和共享空間構成。商業項目的產品形式一般有寫字樓、酒店、商鋪和大型綜合體，面積大的在1萬平方米以上整層或整棟，中等約在1000平方米以上，小的約100平方米，甚至僅7－8平方米或更小。商業項目的產品策劃需要根據商業用地的價值研判與發展定位，以及商業地產項目運營模式與融資情況決定。社區商鋪的主要形式為鋪面形式，投資回收方式包括出租和出售兩種，從市場發展趨勢來看，出售方式越來越吸引市場的關注，而且社區商鋪的買家將逐漸從散戶時代向商業投資機構轉化。住宅底商的主要類型多數是鋪面形式，少數是鋪位形式。有些開發商在進行住宅底商設計時，為了使其標新立異，在住宅底商有限的空間里進行了超越通常意義的底商產品開發，開發成為規模較大的步行街，或別的形式，這些市場意義的產品創新，使住宅底商的概念復雜化了。這要求開發商從更加專業的角度進行規劃設計、定位等，否則，用普通底商的思維，去開發步行街、百貨商場或其他商業房地產產品形式，會加大項目的風險。
⑶招商策劃。招商是商業地產永恒的主題，也是難點。在商業地產開發的不同階段，招商內容不同。項目前期招商重點是尋找合作伙伴、出資人，與大商家簽訂合作合同；建設過程中的重點是物業銷售；建設后期招商內容轉變為尋找中小經營者進場經營；投入使用若干年后根據形勢發展，招商的目的是不斷優化客戶組合。一定要招商在前，開工建設在后。招商主要解決三個問題：①確定主力店。主力店不是多多益善，一個MALL里面，3－5個主力店足矣。不會因為增加一兩個主力店，人流就會增加，而且主力店一定要跟MALL的地點結合起來選定。在城里商業區做，最好就是百貨、電影城、數碼城，如果地點差一點，可以做超市，再遠一點到了郊區，才可以做家居、建材等。最好是不同業態的主力店配合，百貨、超市、數碼城、電影城每樣一個，搭配在一起，吸引不同層次的消費者，增加主力店的比較效益。②選擇次主力店。中國目前最缺的不是主力店，也不是小店鋪，而是有特色經營的500－1000平方米的次主力店。③補償小店鋪。主力店、次主力店招商成功后，小店鋪招商就順理成章了。
⑷規劃策劃。意在優化建筑空間于經營業績之間的關系，優化建筑空間的功能組合，以降低成本，提高使用率，實現效益最大化。主力店招商解決以后，商業項目規劃設計注意三點：①交通體系。第一是平面交通體系，人車要分流，人流出入的大門口不要緊挨著車出入口；第二考慮垂直交通體系要合理，方便人流上下；第三卸貨區要合理安排。一般做法是放在地下室，保證地面整潔，消費者看不到貨車，尤其是建材、超市等，這樣比較方便顧客。②高度、荷載。不同的業態對高度、荷載的要求是截然不同的。超市每平方米最少要1噸、圖書要2噸、建材要4噸；做餐飲樓板要降板，要排油，排水。所以招商在前面，設計就更合理一些。零售型社區商鋪一般3．5米的層高，如果是做中型超市，規劃設計時應考慮合理的柱距，避免柱網太密，影響使用效率。③留有余地。如高度5米多，就不能做數字影院，影院層高的下限要求是9米。所以做購物中心設計的時候，最好留有余地。④從設計上控制成本。成本控制的關鍵是設計成本控制，要采用帶造價控制的圖紙設計，真正把好成本關。⑤技術策劃。建筑和管理技術發展迅速，例如節能技術、智能化技術、無線通信技術、鋼結構技術、自動化車庫管理系統等不斷推陳出新，應在準確把握發展趨勢的前提下，準確評價技術的經濟技術合理性和營銷價值，堅持經濟與技術聯系原則，提出價值最大化技術方案。
商業地產營銷策劃范文2
地產行業所說購物中心的開發者往往是出身于住宅開發型企業，而商業行業所說的購物中心的開發者多是商品流通經營型企業。商業地產在開發運行中表現出很強的商業屬性，而對于出身住宅地產的開發商來說，這一商業屬性給其開發管理工作帶來了很大的困難；對于出身商品流通的企業，由于企業戰略發展的需要，國內商業企業往往不愿意涉足大型商業地產項目的開發，更多的是進行商業運營管理收益。
大型商業購物中心開發是近兩年才興起的行業，懂得項目全程運營管理人才十分缺乏，加之從住宅地產走過來開發商團隊對商業缺乏實踐經驗，使的開發商陷入項目開發無頭緒的狀態。筆者在此從商業地產屬于綜合行業的特點出發，對大型購物中心、SHOPPING MALL開發商外部協作咨詢團隊進行分析，希望能與地產行業的朋友進行交流。
大型購物中心開發過程的復雜性
一個大型購物中心項目從立項到開業運營是一個系統的經營過程，一般要經歷：項目可行性市場調查——項目商業網點可行性聽證——施工手續及相關政府批文申報——建筑方案設計——建筑施工——項目招商、銷售——購物中心開業運營——物業管理等過程。這個過程中的每一項工作有其先后次序，而且每一項工作過程在推進時互為作用，如果有一項工作出現問題就會影響到這個項目的推進。大型購物中心開發過程從工作項目數量看整體呈“橄欖型”，精確的說在項目開始建筑施工到招商基本結束時，其工作內容是最為繁多的。
大型購物中心開發過程中涉及眾多行業
大型購物中心開發內部控制過程復雜，外部涉及行業眾多。大型購物中心從開始到商業運營所涉及的行業有相關政府部門、地產開發行業、咨詢服務行業、金融行業、建筑行業、商品流通行業、服務娛樂行業等等。而在各個行業下面又可以再細分為很多的小的次級行業，如本文下面要講到的咨詢行業就有商業開發管理咨詢、商業運營管理咨詢、物業管理咨詢、營銷策劃咨詢、廣告策劃咨詢、投資咨詢等等。
大型購物中心需要專業協作團隊
面對復雜多頭并進的內部開發過程、外部眾多的關聯性相關行業，購物中心開發商往往在內部對過程控制不利、在外部眾多關系協調不好，而這些探其根本是由于對購物中心開發管理缺乏經驗與專業知識所造成的。開發商常常會采取的措施是提高本企業人員專業素質、高薪引入專業人才來解決這些問題，但結果并不理想，而且高薪引入的專業人員還因為“空降高職位”而引發團隊組織建設上的諸多問題。
出身住宅開發的開發商大多能借助原來開發住宅的經驗，借用營銷策劃咨詢、廣告設計公司來幫助自己進行一些營銷工作，但往往感覺這些咨詢公司對項目的推進是“治表不治本”，最明顯的表現為項目不吸引主力商戶、整體項目招商銷售緩慢。購物中心開發商面對這些的局面，最需要調整的工作就是加強購對物中心商業屬性的認識，并及時的建立其服務項目開發全程的專業化、分工精細化的外部協作顧問型團隊。
大型購物中心的專業協作團隊分類與管理
搭建全程的外部協作團隊首先要對協作團隊的分類有一個全面正確的認識。一個大型購物中心的外部協作團隊包括工程咨詢公司、投資咨詢公司、管理咨詢公司、財務咨詢公司等四大類，具體包括調研機構、營銷策劃公司、市場推廣公司、投資類顧問公司、建筑設計公司、物業管理公司、法律咨詢公司、商業運營咨詢管理公司、項目開發管理咨詢公司、網絡技術服務公司等。
購物中心開發商在充分認識各個專業公司服務內容的基礎上，在項目推進的過程中適時、有續的引入各類專業協作顧問型公司，使其成為項目推進過程中的重要力量。要改變以往工作中“以我為主”的經營觀念，把自己從一個購物中心項目的直接開發經營者，改為定位于一個搭建“商業地產開發平臺”的資源整合者。一個商業地產開發商的開發經營能力，在一定程度上是其借用外部各類專業協作團隊對目標商戶需求的滿足能力。
商業地產營銷策劃范文3
社區商業是城市商業空間中的一個重要層次,它是相對于城市中心區商業、區域型商業和鄰里型商業而言的,其在規模大小、提供的商品種類、服務的商圈范圍等方面都介于區域型商業和鄰里型商業之間。
一、 我國社區商業現狀分析
我國社區商業還比較落后,在經營管理方面存在以下問題:
(一)只顧眼前利益,重視銷售、忽視招商和運營
目前我國社區商業存在比較嚴重的重銷售、輕招商、輕運營的現象,原因有多方面,主要在于:①我國金融體系對開發商的支持有限,一般只提供項目開發貸款,要求開發商以銷售回款作為還款保障,以不動產作為抵押和擔保,開發商迫于資金壓力不得不急于銷售;②開發商過去做住宅開發時形成的習慣和思維定勢是以賣為主,一賣了之,不關注后期的招商和運營;③以運營為主的商業地產開發模式已經超出了開發商的經營范圍和核心能力,開發商缺乏這方面的能力,只求短期銷售收益,不想靠長期運營獲得收益。
(二)售價和租金定價過高,嚴重透支行業利益
現在大多數商業地產開發商不論是出售還是出租,定價策略上都是“高價撇脂策略”,提前透支了商鋪投資者和商家未來多年的商業利益,嚴重破壞了商業地產上下游的關系。但是,精明的商家比開發商更具有強烈的成本意識和風險意識,他們不會為開發商盲目買單的。筆者所在城市的一個樓盤,因為底商要價太高不好賣,根據商鋪定價和當地房租平均水平估算投資回報率,根本就不合算,導致該商鋪已經建成三年,至今沒賣完。
(三)開發商招商推廣華而不實
科特勒強調企業的營銷工作要從消費者的需求出發,要認真做好市場細分、目標市場選擇和市場定位,規劃好4P策略。但中國房地產開發商沒有真正重視科特勒的營銷思想,他們最關心的只是銷售,通常把市場推廣認定是營銷工作的全部,不管消費者的真實需求是什么,也不管產品的真實屬性是什么,只通過一個特定的概念對產品進行包裝并通過媒體廣泛宣傳。很多開發商喜歡延用做住宅的方式,請一些廣告公司或房地產商策劃一堆華而不實的招商手冊吸引商家注意,但那些漏洞百出的招商資料根本禁不起商家的理性推敲。
(四)后期運營管理不專業
對于商業地產來講,真正的價值來自于后期的運營管理。有的開發商自己成立個物業管理公司,用物業管理后期的商業運營管理,實際上根本沒有專業的商業運營管理;還有的開發商干脆用商貿公司來代替商業管理公司;極少數開發商成立了商業管理公司,負責后期運營管理,但這種隸屬于開發商的商業管理公司,往往缺乏自己的經營思想和動力,起不到一個商業管理公司應有的作用。
(五)對專業服務機構缺乏應有的尊重
很多社區的商鋪蓋好了卻租不出去,開發商這才找專業服務機構幫他招商賣房,還對專業服務機構開出極端苛刻的條件。某商業地產老板要求營銷咨詢公司幫其策劃銷售商業門面房,但提出極為苛刻的條件,賣出去就給1%的提成,賣不出去就罰款30萬,營銷咨詢公司感覺風險太大,最后談判破裂。可見,專業服務機構在商業地產這個行業還遠沒得到足夠的尊重。所有為開發商服務的專業機構,包括做市場調查的、做前期營銷策劃的、做房地產銷售的、做廣告的,都處在夾縫中生存的狀態。
二、對社區商業發展的建議
(一)社區商業發展要突出便利性
社區商業“因住而商”,在滿足社區居民一般的居住功能之外,將承載更多更豐富的內容,便利性社區商業將是未來商業發展的一大趨勢。然而,有些社區商業的管理者無視這一發展趨勢,對社區商鋪經營項目硬性規定。某居民小區物業管理公司不讓所轄商鋪從事餐飲行業,擔心會出現餐飲店人多嘈雜影響居民生活的情況。殊不知,小區的居民特別希望自己家附近有一些餐飲小店,能解決他們吃飯的實際問題。其實,社區商業的發展與社區居民的生活息息相關,應該突出便利性,讓社區居民購物、休閑娛樂都方便。
(二)研究社區消費者市場,準確定位
不同社區聚集的居民特征不同,文化背景不同,消費傾向和品味不同,意味著社區消費蘊含著多元化、個性化的色彩。所以,社區商業發展的立足點應該是全面迎合社區消費特點,尋找準確的經營定位,摸索能夠抓住商機的發展模式,滿足社區居民的消費需要。
盲目的進行規劃,忽視消費者市場的真實需要,輕則導致社區商業價值的降低,重則使整個社區商業陷入困境。社區商業錯誤的定位,不僅不能滿足社區居民的消費需要,還會因為社區商業的萎靡而影響整個社區的品牌形象。
對消費者市場的準確把握,能有效地促進社區商業的物業銷售及招商引進。某社區商業樓盤,就是因引進德克士,而成為眾多購房者、商業投資者的關注焦點,而該商樓的宣傳單頁就是把德克士入駐作為最大的亮點。
(三)采用多種經營形式,發展社區商業
社區商業有三種分布狀況:一是雜亂無章地散布;二是連續性地排列成商業街;三是聚集在社區購物中心。社區購物中心是社區居民生活的第二個空間,其內容豐富多彩,既是一站式購物,又集消費、娛樂、休閑為一體。購物中心優勢明顯,是社區商業發展的主要形式。社區超市是社區商業中與居民聯系最緊密的。超市主要是連鎖、自選。生鮮超市取代農貿市場,解決了食品安全問題,優化了社區環境,發展了社區商業。便利店是滿足顧客便利性需求為目的,極具競爭力的社區商業零售業態。多種經營形式共存,將共同促進社區商業的發展。
(四)聘請管理人才或服務機構進行專業的運營管理
商業地產營銷策劃范文4
根據地產顧問公司仲量聯行的數據，包括亞洲投資者在內的全球投資者今年上半年在亞太地區共收購了600億美元的商業地產，規模較上年同期增長21%。第二季度期間，投資者們在中國商業地產的投資達到60億美元，較第一季度的36億美元增長65%。
可以看出，在整體經濟調整的背景下，商業地產的投資不降反升。以北京為例，個人投資者占到商業地產投資比例的50%。此前曾傳出的“房哥”、“房姐”坐擁幾十套房產，其中大多數都是商業地產。
商業地產是以經營商業活動為主題的房地產細分行業，涉及商場、娛樂場所、休閑場所和其他消費場所的一個綜合商業經營市場。據統計，中國新興城市50強城鎮人口達2.6億，輻射人口3.7億，預計到2020年，其甲級辦公樓存量將新增3000.萬平方米，現代零售物業將超過1億平方米，廣闊的發展空間推動商業地產迅猛增長。
目前國內房地產公司對商業地產開發的典型模式多采用“租售結合”，將一層出租，其余出售，萬達、恒大、SOHO中國等地產公司都是這種模式的代表。房地產限購政策的出臺一定程度上抑制了炒作住宅房價的現象，但卻對商業地產影響不大。
由于商業地產的投資本來就對貸款有著嚴格的限制，而且其本身就具有投資屬性，加上商業地產的物業成本維護更高，因此很難像住宅地產那樣被惡炒。這也迫使部分投資者從住宅地產轉向商業地產，而地方政府也積極地推崇商業地產的開發，這就加快了商業地產的發展，2012年全國商業地產新增供應量較上年上漲22%。
商業地產投資可大可小
現代的商業地產已經不像是以前買幾間鋪子等待收租那么簡單了。不同的地理位置、配套設施、物業管理等都決定了商業地產的投資價值。與住宅地產投資不同的是，商業地產投資可大可小。往小了說，一間鋪子、一個商場柜臺都可以算得上商業地產投資；往大了說，寫字樓、公寓、甚至是大型的多功能商業中心都是可以投資對象。
從商業地產投資的功能屬性上看，其主要可以分為專業性的批發市場、購物中心、商鋪、地區商業投資。
專業性的批發市場是我們最為熟悉也是最常見的投資方式。一個柜臺、一個賣場門面都是這類投資。在城市商業中心投資這類地產相對比較容易出租，收益也相對穩定。但實際操作起來并不容易，由于其所處的商場、市場的特性，對該行業的專業水平要求很高。如果看不準或者是投資地段沒有充足的人流量作為保證，投資很可能有去無回。
商業街的商鋪投資算是最悠久的投資標的。隨著城鎮化的發展，國內幾乎每個城市都會建有自己的商業街，類似于北京西單、上?；春Ｂ贰⒛暇┬陆挚诶锏纳啼佋缫呀浭恰扒Ы痣y求”。
這不僅是因為其巨大的人流量保證了其商鋪的價值，更重要的是商業街已經形成品牌效應。商業街的商鋪投資方式較多，可以出租、自營，風險相對可控，比較適合中小投資者。當然，不會每個城市都有那些知名的品牌商業街。專業的管理和商業規劃對一個商業街發展至關重要。對于投資者而言，在投資商業街商鋪時應當了解其背后的物業管理團隊和未來發展定位再決定是否投資。
購物中心投資相對商鋪投資要更加規范。由于擁有統一的物業管理、較為規范的營銷策劃，一些購物中心的產權商鋪近年來開始進入中小投資者們的視野。當然，其投資價格也要高于普通的小商鋪投資。一個購物中心的投資價值主要由其后期的運營管理將決定。良好的經營環境可以使購物中心成為焦點，但如果管理不善，購物中心很可能門可羅雀。
社區商業涵蓋范圍比較廣，主要出現在一些一、二線城市，SOHO中國便是其中代表。除了寫字樓投資外，社區中的商鋪、配套應用設施都可以進行投資。在歐美，這類投資已經非常成熟，在中國也是未來最具潛力的商業投資類型。不過這類投資的適用人群比較固定，而且在三、四線城市很難成規模，投資回報率很難估算。
商業地產投資泡沫需提防
商業地產投資潛力巨大，但其中風險也不可不防。據清科集團統計，2012年在商業地產領域私募房地產投資基金共有14起投資案例，涉及金額7.44億美元。當前，房企對商業地產的開發多數是轉移住宅地產投資風險，不排除部分為投機性投資。
清科研究中心認為，商業地產回報期長，占用資金量大，新增商業地產迅猛增加，容易導致市場定位不清、空置率上升、多數項目缺乏配套的管理和人才，盈利模式是否奏效有待時間檢驗。此外部分開發商懷揣投機心理，容易產生商業地產泡沫。
從普通投資者角度來看，現在國內的商業地產不管是單戶獨棟的寫字樓、辦公樓還是大規模房產企業開發的商業中心、步行街、城市綜合體，都普遍存在著對商業地產概念認識不清的問題。
商業地產營銷策劃范文5
“現在房價下跌預期已經形成，政策力度空前，追漲殺跌的心態，讓不少準購房者患得患失?！敝袊缈圃航鹑谒芗t輝博士在接受《金融理財》記者采訪時表示，真是買了房怕降價，不買房怕通脹，這種左右掂量、利弊較量讓很多人疲憊不堪。
更令人苦惱的是，貸款少了，利率高了，可能又要加息了，這些都和房價走勢一樣，折磨著購房者。面對如此多的“糾結”，當下國內樓市會呈現出哪些表象與心態呢？
①買房派
穩步上漲 趁早下手
或許對于很多買房人來說，房子的居住功能已經被其投資屬性超越。為此，在買房時，房子的升值空間成為很多購房者的首選因素。此外，在他們看來等待房子降價幾乎是在做夢，而對于真正的剛需來說，買房無須計算太多，合適即可以出手。
采訪中，在央企工作的侯先生表示，“從近十年房價來看，房價一直都在穩步上漲。2002年，我買了自己的首套房，當時房價4000元/平方米，現在卻漲到30000元/平方米左右?，F在后悔當初沒有買下自己家對門的另一套房子。所以，我覺得買房，還是要趁早！
對于剛性需求的購房者而言，買房對于他們來說，量體裁衣，合適最重要。準備國慶結婚的李先生也表示，房價或降或漲，已經變得不重要。結婚肯定要考慮買房，如果租房成本和房子貸款月供差不多，湊足首付的話，買房肯定買定了。
②觀望派
還未到抄底時機
面對嚴厲的樓市調控政策及大量的保障房入市，很多業內專家表示，樓市拐點已經到來，而這樣的觀點也不缺乏支持者。在選擇購房的出手時機時，他們認為樓市“陷阱”比“機遇”可能性更大。況且，開發商還有招可尋，為此買房時機未到。
其中，資深媒體人孫先生表示，“樓市能否真正走出困境，目前狀況還不清晰，房價還會有一定的下行空間。整個房地產市場彌漫著濃烈的觀望氣氛。以商品房成交量、價格及土地市場供應等各個方面情況來看，現在下手買房，的確具備一定的誘惑力。但別太急躁，還未到抄底的時機?！?/p>
很多觀望派人士也表示，目前很多降價、優惠大多是“假摔”，而且目前樓市供應量充足，沒有人來和你搶，所以不急，可以再等等看。
③投資派
通脹高企 收益為上
商品房的投資屬性，吸引了大量投資者入市、置業。在限購政策的擠出效益之下，很多投資者同開發商一道劍走二、三線城市。其中，“不限購”成為眾多開發商的宣傳“利器”。
對此，一位從事房地產營銷策劃的工作人員表示，“這是很正常的事情，也符合投資的趨利性。從目前的現實情況來看，房地產行業之所以能夠吸引這么多投資者，還在于目前的宏觀形勢。縱觀整個經濟市場，房地產仍然是近年來準入門檻低、收益更穩定的投資渠道。
尤其是，今年商業地產的投資熱潮還在翻涌。對資金充裕的投資者來說，商業地產的投資收益回報也相對高昂。但是，值得注意的是，商業地產的后期運營。
④HOLD住派
實力所限，租房更好！
對于很多人來說，房價的下跌，也沒有實力買房。一方面原因是自身的經濟實力，另一方面，還有個人生活方式的選擇。在此，我們將這一族群定義為“HOLD住派”。
商業地產營銷策劃范文6
我叫__，是行政部廣告處廣告執行員，現在競聘的崗位是行政部廣告事業處副主任。在我演講之前，請允許我先解釋兩件事情：
一是今年我已_歲，可是在一般人看來，我不過二十幾歲。在這里我想告訴大家，這不是我的錯，都是本人“身材惹的禍”。
二是我的演講沒有完全按照規定的要求一條一條地生搬硬套，而是為了整篇文章的結構更合理，將所有要求的內容貫穿全文，還請大家原諒?，F在我開始演講：
在這陽光燦爛的仲夏，我到__僅有一年零三個月，由于集團公開、公平、公正，任人唯賢的原則，使我今天非常榮幸能走上這個競聘的舞臺。 在過去的一年里，廣告處的工作是十分繁忙的，接二連三的認訂、認購和促銷活動，使我們廣告處的工作人員在舒部長的帶領下常常不分白天黑夜、上班和下班地干，一年多來幾乎沒有幾個正常的雙休日。但是我們并不為此叫苦，因為我們的成績是顯著的，每當看到我們每次認訂、認購活動期間，那一幕幕人頭攢動的火熱購房場面，令我們感到無比的自豪和驕傲，也讓我們體會到了“戰斗地生活使人永遠年輕”的真諦。當然，我們廣告處的工作仍然存在著許多不足之處，比如策劃力不足、有時計劃不周全、設計比較粗糙等問題。今天，參加這個競聘會，我沒有豪言壯語，只有實實在在的幾點參加競聘的理由和對廣告處工作思路的幾點見解，請各位領導、評委和同事給予評審。
首先，我說一說我競聘廣告處主任的三點理由：
一、我有可勝任廣告處主任的資歷 我學的是廣告相關專業——經濟管理（市場營銷），不但掌握市場營銷基本知識，也懂得銷售心理學、行為學、傳播學。我們知道，廣告是整個營銷工作的集中體現，營銷知識無疑是我們廣告工作者的必備知識。另外，在未來競爭日趨激烈的市場環境中，市場營銷中“人本”思想和理念必將不斷升級，孫子說過：“上兵伐謀，攻心為上”，因此銷售心理學、行為學、傳播學也必將是我們廣告人應該掌握的基本技能。
二、我有豐富的營銷、廣告實戰經驗 今年我已34歲，從1996年我就開始在《西南市場導報》社從事廣告工作，后來做了責任編輯也沒有放棄過營銷、廣告工作。近十年來，我在《西南市場導報》雜志社一邊做編輯工作，一邊研讀了大量營銷、廣告書籍，發表了數百篇經濟性報道與專題，不但豐富和鞏固了我的營銷、廣告知識，也掌握了許多成功營銷案例，并曾經為“潤訊”全國通尋呼、雙鹿電池、日豐管、銀河大劇場、正和服飾城、富發大市場等產品和商業項目做過營銷策劃與廣告。
三、我熟悉廣告處工作流程，具有“近水樓臺先得月”的優勢 在過去的一年里，我作為廣告處的廣告執行員，幾乎所有廣告營銷方案均由我起草，并主要由我來實施，對于廣告處的運作程序與工作方式可謂了如指掌。
以上是我競聘廣告處主任的三點理由，接下來我就說說我對廣告處工作的兩點見解：
一、緊密配合營銷工作，提前介入策劃 大家都知道，廣告是整個營銷工作的一個重要組成部分，也是整個營銷工作的集中體現，所以談廣告首先必須要談營銷，只有營銷工作做好了，廣告工作才有基礎和方向，不能做“只有計劃，卻沒有策劃”的廣告，否則事倍功半，甚至會錯失商機。在過去的一年里，__的房地產市場可謂是狼煙四起，特別是商業地產市場競爭如火如荼，如果一個房產產項目沒有核心賣點，是無法吸引消費者的眼球的。在做房地產廣告時，項目的核心賣點就是廣告要表現的主要內容，項目核心賣點能否成功提煉與整合，將直接影響項目推廣的成敗，因此緊密配合營銷工作，提前介入策劃，是至關重要的。
二、規范工作程序，不斷學習、與時俱進 “效率是管理出來的”，規范工作程序是提高效率唯一辦法，廣告是一個龐大而系統的工程，沒有規范的工作程序將無法保證各項工作的順利進行。同時，廣告是建立在多門學科基礎上的一門應用學科，廣告的要求隨著市場環境的變化而變化。在人們物質生活、文化生活迅速提高，生產過剩、商品同質化嚴重的今天，市場競爭日趨白熱化，一切政治的、文化的、人本的、情感的、技術的、價值的等因素，都會成為市場營銷的變量因素。因此，我們只有不斷努力學習業務技能，與時俱進不斷調整和提升思路，才能做好廣告工作。
