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土地計劃利用的必要性范文1
【關鍵詞】土地資源；收儲管理；必要性；策略
引言
土地收儲是土地收購與儲備制度的簡稱，土地收儲制度是我國國土資源部門與地方政府為了適應經濟發展采取的一種土地創新制度。從上世紀開始我國就開始實施土地收儲制度，土地收儲工作發展至今已經取得了一定的進步。隨著相關的法律法規逐漸完善，土地收儲制度對于土地調控、土地市場的規范、土地節約利用等都具有重要的促進作用。
1 進行土地收儲的必要性
土地收儲是土地管理過程中的一項必要工作，土地收儲工作是對土地資產進行管理的一種重要措施。我國出臺的《土地儲備管理辦法》中，對土地收儲制度的相關內容進行了確定。比如：市、縣人民政府國土資源管理部門為了能夠實現對土地市場的調控，促進土地資源的合理利用，需要依法取得土地并且對收購的土地進行前期開發以及儲存，以滿足經濟發展過程中所需的土地資源。土地儲備機構是市、縣人民政府批準成立的，并且具有獨立的法人資格、隸屬于國土資源管理部門的事業單位。可以進行土地收儲工作的土地包括依法收回的國有土地、收購的土地、已經辦理農用地轉用并且已經經過土地征收批準手續的土地等，《土地儲備管理辦法》對于土地的收購以及儲存具有一定的指導作用，而土地收儲則是土地管理過程中的必要過程，不僅可以為市場經濟的發展提供必要的土地資源，還可以防止國有資產流失。當前土地管理過程中各級政府收儲工作的主要職責是儲備城市的國有存量土地，對舊城改造過程中所需要的建設用地以及城市和農村的集體土地進行收購和儲存。之所以對這些土地資源進行收儲管理，主要是由于這些土地在開發之前的整體利用效率不高，尤其是一些城鄉結合點，人口比較混雜，土地的歸屬權比較混亂，有的是農用地、有的土地是宅基地、有的土地是國有土地，隨著城市建設不斷擴張，這些土地的價值也變得越來越高，為了促進經濟的快速發展，相關的政府部門必須要加強對這些土地的整合利用，因此必須要依法實施收儲計劃，并且簽訂相關的收儲協議，對土地的屬性進行確定，從而確定土地的用途，比如土地若是屬于國有土地，則可以收回，若是屬于集體用地，則可以進行報批轉用，對于不同用途的土地，需要制定不同的價格，對土地上的附著物進行補償。
此外，土地收儲工作還是對土地市場進行調控的客觀需要。在進行土地收儲管理時，各地政府應該要根據調控的土地市場的需要，對收儲的土地的規模以及范圍進行確定，從而對土地進行合理的規劃。對于一些閑置的、利用效率較低的國有土地要進行優先儲備，政府可以通過征用、收購、收回等方式，對一些分散的土地進行整合與集中，從而使得土地資源的組合可以得到進一步優化，防止土地收益的流失，還可以規范土地市場的發展，加強對土地的有效利用。
2 進行土地收儲的策略探討
2.1 做好土地收儲的準備工作
在土地收儲工作中，最容易出現的問題是經濟糾紛。當前我國很多企業在發展過程中，由于范圍比較廣、跨度較大，因此一些企業在發展過程中對自身的不動產以及債權債務的了解不夠，當政府在進行土地收儲管理時，與企業之間很容易出現經濟糾紛，出現糾紛時往往會對土地的收儲工作帶來嚴重的影響。不僅會影響到土地收儲的進度，還會衍生出很多的新問題。為了避免這種糾紛的出現，在進行土地收儲準備時，必須要根據《城鎮土地調查規程》的具體要求對土地的權屬關系進行調查，最好是委托實力較高的律師事務所對相關企業的資質情況進行調查，其中調查的內容包括企業的規模、資產負債、信用度等情況，然后要出具專業的報告，為土地收儲工作奠定基礎。在進行收儲管理之前做好相應的準備工作可以有效地避免收儲風險。
2.2 建立現代化的土地收購儲備制度
隨著市場經濟的快速發展，人們對生態環境以及資源的重視程度逐漸提高，土地收儲工作也應該要與現代社會發展相吻合。為了實現土地收儲工作的快速發展，需要對土地收儲制度進行完善，實現土地收儲制度的現代化、科學化以及規范化。土地收儲制度不僅包含了各種資金的籌集、住宅問題的解決，還包括對森林、濕地等土地資源進行儲備以及保護。這種與人類的生存環境以及生態資源相關的土地儲備制度具有更加深刻的意義，也符合經濟與生態協調發展的目標。在具體的實施過程中，需要將土地收儲工作進行細化，實現橫向收儲管理與縱向收儲管理，通過提高土地利用率、轉變土地用地性質，從而實現對土地結構的有效利用。另外，在土地的收儲管理過程中，還應該要改變傳統的將土地用于商業儲備的觀念，將土地資源用于公益事業的儲備，不僅可以實現社會的均衡化發展，還可以吸引投資，促進對土地資源的挖掘以及開發管理。
2.3 加強對土地收儲制度的宣傳力度
土地收儲制度的完善是促進土地收儲工作順利開展的關鍵，由于土地收儲過程中涉及的利益主要是政府與土地所有者之間的，因此土地管理過程中需要對土地收儲的相關制度進行宣傳，使得土地所有者可以了解土地收儲的相關內容、土地規劃用途、賠償制度等，從而使得土地收儲過程中可以更加順利。政府可以利用每年度的土地宣傳日，利用各種形式進行土地資源的宣傳管理，比如通過廣播電視、文藝匯演、發放傳單等方式，加強土地收儲管理，使得人們可以從思想上認識到土地利用的重要性，從而提高土地收儲管理效率。
3 結語
土地收儲是土地管理的重要內容，也是對土地資源進行整合的必要措施。土地收儲管理可以為經濟發展提供更多的土地資源，同時可以防止國有土地資源的流失，為經濟發展奠定堅實的基礎。在土地收儲管理過程中，需要加強對相關制度的完善以及宣傳，做好相應的準備工作，比如加強與土地所有者之間的溝通和聯系，避免土地收儲管理過程中出現各種糾紛，同時加強土地收儲管理，不斷提高土地利用效率。
參考文獻：
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[4]張衛東.土地儲備存在的問題與對策[J].浙江國土資源，2005（10）.
土地計劃利用的必要性范文2
關鍵詞：土地利用總體規劃，環境影響評價；
中圖分類號：P285.2+3文獻標識碼： A 文章編號：
土地利用總體規劃是最高層次安排區域未來土地利用的計劃。土地利用總體規劃環境影響評價是一種在最高層次上協調環境與發展關系的決策手段，其目的是分析土地利用宏觀結構調整與空間布局對區域自然環境、社會經濟、生態系統可能造成的影響，使得在土地利用總體規劃制定過程中就能充分考慮有關的重要環境問題，從源頭上盡量減少因土地利用而產生的不利環境影響，土地利用總體規劃環境影響評價是區域土地可持續利用的重要保障。
1.土地利用總體規劃環境影響評價的必要性
1.1土地利用總體規劃的時代性要求
21世紀的主旋律是經濟和環境，隨著社會經濟的快速發展，經濟發展與環境污染之間的矛盾日益突出，對人類生存的威脅也在悄然增大。隨著我國經濟發展，因經濟增長而造成的環境問題日益突出，影響我國社會經濟可持續發展的重大環境問題多由大戰略決策所造成的。隨著人們對可持續發展認識的不斷深化，人們對環境問題的認識已不僅僅停留在事后治理環節，而是從影響環境的源頭就開始對環境可能產生的不利影響進行規避和干預，并以法律形式確定下來。土地利用總體規劃是最高層次安排區域未來土地利用的計劃，2003年頒布實施的《中華人民共和國環境影響評價法》第七條第一款對國務院有關部門、設區的市及以上地方人民政府及其有關部門開展的土地利用總體規劃環境影響評價做了法律要求。
1.2規劃環境影響評價的意義
(1)有利于克服項目環評的不足，成為實施可持續發展的有力手段規劃環評使得在決策的“上游”就能充分考慮到規劃的實施可能對環境造成的不利影響，從而為減緩措施的制定留有更大余地，而不是到了“下游”的項目實施階段或實施之后去彌補出現的問題；規劃環評還能考慮到項目環評無法考慮的多個項目的累積環境影響，能對一些大型、累積的環境問題作出預測?？梢哉f，規劃環評把可持續發展的理念從抽象、宏觀的戰略落實到了可操作的具體項目上，因此規劃環評是實施可持續發展的有力手段。
(2)推進土地利用總體規劃的科學性、綜合性和戰略性
土地利用總體規劃是土地利用管理工作的“龍頭”，由于我國人多地少的國 情，在實施土地利用規劃時注重對土地的保護顯得尤為重要。在規劃實施過程中， 隨著宏觀環境的變化、社會經濟發展規劃的調整及執行過程中可能出現重大的問 題，我們需要對戰略目標和戰略方案進行及時調整，不斷收集、分析戰略實施過 程中反饋的各種信息，科學的遇見和把握發展動態，以提高規劃的科學性和戰略性 ，達到規避風險的目的。同時實施戰略環評，注重經濟、社會和環境的協調發展，綜合考察規劃實施所帶來的經濟效益、社會效益和生態效益的高度統一， 使土地利用的效益發揮到最大值。
（3）有利于促進土地利用的可持續發展
可持續發展關注土地利用的經濟、社會和環境效益三者的綜合發展，是一條綜合的可持續發展的道路。隨著中國人口數量的不斷攀升，城市發展及工業用地的規模不斷擴大，土地利用需求和供給之間的不平衡愈來愈大，亟需對土地 資源的使用進行科學的有利于建立環境與發展的綜合決策機制。
規劃環評通過綜合分析、預測和評價各類規劃對系統、宏觀的生態環境、社會經濟、自然資源的影響，為科學決策提供依據。因此，規劃環評是保證環境與發展綜合決策機制順利實施的重要工具。
我國作為一個發展中國家，處于快速、強勁的經濟發展時期，也是解決好發展與環境關系的關鍵期。對生態環境問題的重視以成為一個社會問題.最大限度防止因片面追求經濟發展而造成生態壞境的遭大損失。因此，進行環境影響評價對于土地利用總體規劃來說十分必要。
2.類比環境評價在土地利用總體規劃環評中的應用
將選取區域條件相似的城市進行對比分析，先對各個城市自然地理狀況發展背景、發展模式等進行定性分析，再通過選取社會、經濟、環境等指標對各個城市進行定量統計分析和分類，確定與類似的城市，定性與定量相結合進行評價，分析類比城市目前存在的土地利用問題和環境問題，預測未來的土地利用存在的環境問題及未來發展方向。
3.土地利用總體規劃環境影響評價中的減緩措施
3.1生態環境影響減緩措施
(1)對規劃提出的生態用地嚴格保護，減少人為干擾
對土地規劃中濕地生態保護帶海岸濕地保護帶和中心城市綠化帶等生態用地應嚴格保護，特別是對于自然保護區核心區和緩沖區、一級水源保護區、重要濕地、水土保持區、土地沙化區、主要行洪通道、風景區核心景區、綠化隔離帶等，區域內嚴禁各類與保護無關的開發活動。
(2)建設生態廊道和工業組團綠化隔離帶
首先要充分保護濕地、河流等天然生態廊道，栽植河岸植被，預防水土流失，凈化水體，防止水體污染；在主要河流、道路及工業園區組團之間、組團與城鎮之間、城鎮與城鎮之間建設人工生態林為主的生態防護廊道，有效控制城市熱島的擴展、緩解相互污染的影響；依托陸域與海域交界地帶，整合鹽田、灘涂、湖泊、河口、近岸淺海等要素和不同類型的濕地，利用豐富的生態資源，保護和建設沿海生態防護帶。
(3)加強城市城鎮綠化建設，提高人均綠化面積
在城市綠化時應注意發展地帶性植被，多品種引進和選育適應生態 環境條件的、生長良好的、實用性與觀賞性相兼的外來植物，大力發展城市森林、地表植波、宿根花卉、常綠草坪。在加強城市綠化建設的同時，要進一步加強城市河道水而保護，禁止繼續填墊城水面。
(4)加強生物通道建設，建立健全環境監測體系
在交通設施及水利設施建設過程屮，加強生物通道的建設，保障生物活動范圍，保護棲息地的生態環境。建立健全壞境監測體系，不定期組織環境保護人員，對有可能發生的環境破壞發展趨勢提供天氣預報，實現對大氣、水、土壤和生態環境等全方位的監測保護。
3水環境影響減緩措施
(1)嚴格按照規劃合理布局城鎮用地及工礦用地
合理布置城鎮用地，控制人口規模；優化城鎮用地中各類開發區的選址，嚴格控制開發區的規模，在滿足水資源承載力和排放廢水有合理的排水去向的前提下，合理布局各類用地。
(2)合理安排污水集中處理設施用地，提高污水集中處理率及處理效率
合理安排污水集中處理設施用地，落實好城鎮用地和工礦用地的集中污水處理設施的規劃和建設工作，提高城鎮生活污水及工業廢水的集中處理率，并保證明確建設綠色生態港區的目標，合理布置生態用地，培育人工濕地斑塊、天然野生濕地斑塊、海洋濕地斑塊，增加濕地物種多樣性，借助濕地改善水網水質。
(3)規劃實施過程中，注重水資源的合理開發與利用。
土地利用布局應須注重對水資源的開發與利用，嚴禁開采地下水資源，其水源主要靠引江水、雨水、再生水和海水；土地利用布局必須考慮限制開采地下水，積極開辟多水源，保證基本農灌溉水量、居民生活用水量、工業生產用水量、生態用水量等。在維持當前的用地布局的前提下，須充分考慮未來布置的具體產業類型應為輕污染型工業，以減緩對海洋水環境的污染。
參考文獻：
土地計劃利用的必要性范文3
關鍵詞：有機蔬菜；生產；病蟲草害；防治；對策
1發展有機蔬菜生產的必要性
工業化進程的加快和石油產品的廣泛利用使得在農業生產中過量使用化肥、農藥，環境污染的程度日益加重。在蔬菜生產中污染也日益加重，據調查，長江流域城市郊區種菜，一般每667m2使用農藥2～3kg，多的5kg以上，大棚、溫室內蔬菜生產用藥量更多；陜西市郊區每0.067hm2在9kg以上，其中黃瓜占60%。此外化肥、垃圾、污泥、污水，大型畜禽加工廠排出的廢水，均含有污染物，過量集中施入農田，也會使有毒物質積累和重金屬含量超標，導致人畜致病。特別是硝酸鹽污染，飲用水中硝酸鹽（NO3）含量最大允許量為90mg/L，超過該標準將會危害人體的健康。聯合國飲用水中硝酸鹽最大允許量限定為50mg/L。為保證蔬菜產品的安全，發展有機蔬菜是中國蔬菜生產的必由之路。
2有機蔬菜生產中的病蟲草害防治管理策略
2.1施肥技術
有機蔬菜生產中只允許采用有機肥和種植綠肥。一般采用自制的腐熟有機肥或采用通過認證、允許有機蔬菜生產上使用的一些肥料廠家生產的純有機肥料。在使用自己漚制或堆制的有機肥料時，必須充分腐熟。有機肥養分含量低，用量要充足，以保證有足夠養分供給，否則，有機蔬菜會出現缺肥癥狀，生長遲緩，影響產量。針對有機肥料前期有效養分釋放緩慢的缺點，可以利用允許使用的某些微生物，經過這些有益菌的活動來加速養分釋放和養分積累，促使有機蔬菜對養分的有效利用。綠肥具有固氮作用，種植綠肥可獲得較豐富的氮素來源，并可提高土壤有機質的含量。一般1hm2綠肥的產量為30000kg，按含氮0.3%～0.4%計，固定的氮素為6～8kg。常種的綠肥有：紫云英、苕子、苜蓿、蒿枝、蘭花籽、豌豆、白花草木樨等50多個綠肥品種。
2.2茬口安排
有機蔬菜種植的茬口要和市場緊密結合，首選市場需要量大，銷售容易，效益好的蔬菜種類，合理輪作。蔬菜田多年連作會產生連作障礙，重茬連作往往會造成病蟲害的嚴重流行，加劇病蟲害發生。合理輪作是利用寄主和外寄主植物的交替，切斷專性寄主性病蟲的食物鏈及其賴以生存的環境，從而防治病蟲。有機蔬菜生產中可進行水旱輪作，在生態環境上改變和打亂病蟲發生的小氣候規律，抑制病蟲害的發生和危害。在茬口安排上不重茬。品種安排要做到多品種、小批量，生產計劃做到既有長年計劃，又有分月、分批計劃，并且將計劃落到實處。合理輪作和土地的輪作休閑可以使土地肥力和土壤環境逐漸改善。有條件休閑的地塊，種玉米、蠶豆等綠肥，粉碎后翻入土中，可以培肥地力，減少病蟲害殘留。
2.3覆蓋除草法
為防止雜草生長，可以采用黑色塑料薄膜覆蓋；也可以采用其它的覆蓋材料，也可以用粗有機材料覆蓋，用覆蓋方法防治雜草，可因地制宜，就地取材，同樣能取得良好效果。比如用樹葉、稻草、稻殼、花生殼、棉籽殼、木屑、蔗渣、泥炭、紙屑、布屑等材料覆蓋地面都有防治雜草的效果。這些材料在田間腐爛后又可增加土壤中的有機質。
2.4礦物質和植物藥劑防治
使用硫磺、石灰、波爾多液等防治病蟲?？蓱脻舛?%的鮮牛奶懸濁液防治黃瓜白粉病，硫磺消毒土壤等措施來防治病害。波爾多液廣譜無機殺菌劑，組成為1：1：200硫酸銅：生石灰：水，連續噴2～3次，即可控制真菌性病害。蘇打水：用濃度為0.25%的蘇打溶液加0.5%乳化植物油可防治白粉病、銹病。辣椒汁：濃度為0.5%的辣椒汁可預防病毒病，但不起治療作用。增產菌：用于防治軟腐病。高錳酸鉀：用100倍液土壤消毒。弱毒疫苗N14：用于防治煙草花葉病毒。
土地計劃利用的必要性范文4
一、撰寫格式
1、引言
主要包括項目名稱、目標和基本功能，用戶單位名稱，新項目開發單位，該項目與其他項目或機構的關系和聯系，在可行性報告中使用的專門述語及其定義，該報告中所引用的文件和技術資料;
2、可行性分析的準備
對可行性分析的要求和目標，進行可行性所具備的條件和限制,進行可行性分析所采用的方法;
3、對項目的分析
企業要實現的目標與完成的任務，組織機構和管理體制，可供利用的資源及制約條件，企業存在的主要問題及薄弱環節;
4、新項目方案
新項目的目標及要實現的功能，新項目的組成結構，新項目的實施計劃、安排，包括各階段對人力、資金、設備的需求，新項目實現后對組織結構、管理模式影響等;
5、可行性分析
項目的必要性、項目的經濟可行性和技術可行性、組織管理的可行性和社會的可行性;
6、可行性分析的結論
根據以上對項目的可行性分析，應該得出一個該項目是否可行的結論;
二、報告具體的基本格式
項目可行性研究報告的基本格式包括首頁、標題、前言、正文、結論、附件等幾部分。
首頁：主要注明項目名稱，項目主辦單位及負責人，可行性研究單位名稱，可行性研究的技術負責人，經濟負責人、參加研究人員名單及報告完成日期等;
標題：一般直接注明可行性研究項目的名稱和主要內容，如《XX集團申報煤化工項目可行性報告》;
前言：一般簡要介紹項目研究的背景，項目實施的相關因素和主要目的和意義，可行性研究的主要依據和主要范圍等內容、有些可行性報告還需要列出研究報告的相關摘要;
正文：該部分是報告的主體，要求列舉事實，運用系統分析方法，綜合考慮各方面的因素，對項目實施的可行性作出客觀、全面而準確的預測、不同類型的可行性報告在該部分通常具有不同的側重點;
結論：在對項目進行可行性分析和預測的基礎上，從整體角度作出科學評價，并與相關方案進行優劣比較，最終獲得明確的行動主張、有時還就原方案提出一些更新、更全面的建議;
附件：為了結論的需要，在可行性報告正文結束后補充的相關材料，主要包括試(實)驗數據、計算浮標、圖片表格、參考文獻等。[3]
三、撰寫提綱
簡述項目提出的背景、項目技術狀況、現有產業規模;項目的主要用途、性能;投資的必要性和預期經濟效益;本企業實施該項目的優勢，技術可行性分析。
1、項目技術性能水平與國外同類項目的比較;
2、項目承擔單位在實施本項目的優勢;
3、項目成熟程度;
4、市場需求情況和風險分析;
5、投資估算及資金籌措;
6、項目融資估算;
7、資金籌措方案;
8、投資使用計劃。
因此，編寫可行性分析報告時須仔細謹慎，既要注意與后面內容相照應，又要對總論內容客觀準確、重點突出。
四、準備資料
1、項目初步設想方案：總投資、產品及介紹、產量、預計銷售價格、直接成本及清單(含主要材料規格、來源及價格)。
2、技術及來源、設計專利標準、工藝描述、工藝流程圖，對生產環境有特殊要求的請說明(比如防塵、減震、有輻射、需要降噪、有污染等)。
3、項目廠區情況：廠區位置、建筑平米、廠區平面布置圖、購置價格、當地土地價格。
4、企業近三年設計報告(包含財務指標、賬款應收預付等周轉次數、在產品、產成品、原材料、動力、現金等的周轉次數)。
5、項目擬新增的人數規模，擬設置的部門和工資水平，估計項目工資總額(含福利費)。
6、提供公司近三年營業費用、管理費用等扣除工資后的大致數值及占收入的比例。
7、公司享受的增值稅、所得稅稅率，其他補貼及優惠事項。
8、項目產品價格及原料價格按照不含稅價格測算，如果均能明確含稅價格請逐項列明各種原料的進項稅率和各類產品的銷項稅率。
9、項目設備選型表(設備名稱及型號、來源、價格、進口的要注明，備案項目耗電指標等可不做單獨測算，工藝環節中需要外部協助的請標明)。
10、其他資料及信息根據可研研究工作需要隨時溝通。
五、報告模版
【目錄】
第一章XX募投項目總覽
一、項目名稱
二、項目承擔單位及負責人
三、可研報告編寫單位
四、可研報告編制依據
五、建設目標、規模、內容、周期
六、總投資及來源
七、經濟及社會效益
八、結論與建議
第二章XX募投項目背景及投資必要性
一、XX項目建設背景
二、XX行業項目建設必要性
三、XX項目建設可行性
第三章XX募投項目建設單位概述
一、XX募投項目企業概況
二、XX募投項目企業經營業績
三、XX募投項目企業機構職責
四、XX募投項目企業管理層介紹
第四章XX募投項目行業與產品分析
一、XX行業經濟運行
二、XX市場容量
三、競爭格局
四、XX行業成熟度
五、XX行業周期
六、XX行業與市場發展預測
第五章XX募投產品方案與生產規模
一、產品方案和建設規模
二、XX產品產量及銷售量
三、XX產品價格
四、市場推銷戰略
五、產品銷售收入預測
第六章XX募投項目生產技術工藝
一、生產技術
二、生產工藝流程
三、設備選型
第七章XX募投項目建設方案及實施計劃
一、土建工程
二、廠房及配套設施設計原則
三、總平面布置和運輸
四、項目實施各階段
五、項目實施進度表
第八章XX募投項目組織機構、勞動定員和人員培訓
一、企業組織形式
二、企業工作制度
三、勞動定員和人員培訓
第九章XX募投項目節能與合理利用方案
一、設計依據
二、項目能耗
三、總平面規劃節能措施
四、建筑圍護結構節能措施
五、空調專業節能措施
六、電專業節能措施
七、水暖專業節能措施
八、工藝節能措施
九、節能制度
第十章XX募投項目環境保護與勞動安全
一、建設地區的環境現狀
二、項目主要污染源和污染物
三、項目擬采用的環境保護標準
四、治理環境的方案
五、環境監測制度的建議
六、環境保護投資估算
七、環境影響評價結論
第十一章XX募投項目勞動保護與安全衛生
一、生產過程中職業危害因素的分析
二、職業安全衛生主要設施(職業安全衛生配套設施)
三、勞動安全與職業衛生機構
四、消防措施和設施方案建議
第十二章XX募投項目發展目標
一、XX募投項目企業發展戰略
二、擬定上述戰略所依據的假設條件
三、實施上述戰略所面臨的主要困難
四、發展戰略與募投項目關系
第十三章XX募投項目預計募集資金數額以及使用計劃
一、項目總投資估算
(一)固定資產總額
(二)流動資金估算
二、資金籌措
(一)資金來源
(二)項目籌資方案
三、投資使用計劃
(一)投資使用計劃
(二)借款償還計劃
第十四章XX募投項目財務效益、經濟和社會效益評價
一、生產成本和銷售收入估算
(一)生產總成本
(二)銷售收入估算
二、財務評價
三、國民經濟評價
四、不確定性分析
五、社會效益和經濟效益分析
(一)社會效益
(二)經濟效益
第十五章XX募投項目風險分析及規避措施
一、募投建設項目風險
二、募投建設項目風險規避措施
第十六章XX募投項目可行性研究結論與建議
一、結論與建議
土地計劃利用的必要性范文5
關鍵詞：地鐵 地下空間 商業 立體開發
中圖分類號：TU984.11 文獻標識碼：A
多年高強度的土地開發利用，讓深圳可供建設的土地所剩無幾，制約了深圳的城市發展，“向地下要空間”成為破題關鍵。深圳地鐵運營線路285公里，2020年建設里程將達430公里，大規模的地鐵建設將為城市提供土地存量、大量釋放城市空間提供良機。經過十數年的發展，深圳地鐵地下空間開發已走在國內城市前列，覆蓋率超過60%的車站便民商鋪、分布于核心商圈的十數條地下商業街以及地下停車場等空間配套，不斷地豐富和完善地鐵的服務功能，突顯地鐵的便捷、高效優勢。未來，依托地鐵建設，以再造一座“地下城市”為目標，突破平面、零星的地下空間開發，往縱深、立體延伸，提升對城市升級改造和發展的參與度，是大力提升城市容量、構建立體商業格局的有效路徑。
1 深圳地鐵地下商業空間立體開發的必要性
1.1城市用地集約化的迫切需求
作為四大一線城市之一，深圳的國土面積1995平方公里，相當于1/8北京，1/3上海，1/4廣州，目前開發面積已經占可開發面積的90%，即使通過填海造地和城市舊改，依然面臨著嚴峻的土地資源枯竭問題，而經濟高速發展使城市依然保持著人口高流入率，土地、空間難以為繼問題更加凸顯，“向地下要空間，向地下要發展”成為必然選擇。僅在地鐵內配置規模偏小、功能較單一的零星商業和線性商業街已不能發揮地下空間的真正作用。采用豎向發展模式，以地鐵站點為基礎延伸建設各類地下城市綜合體，以地下空間的立體開發支撐地上巨大的發展容量，是容納城市功能的迫切需求。
1.2城市更新改造的重要手段
城市更新改造成為深圳新一輪城市發展的重要抓手。2016年全市更新計劃項目541項，用地面積約44.66平方公里，未來五年城市更新用地規模達30平方公里，新增約26萬套商品住房，配建13萬套人才住房和保障性住房。這無異于聚集數百萬的天然人流，為地鐵建設和地下空間的立體開發提供雄厚的基礎，而地鐵建設和地下空間的立體開發將大大有利于提升更新的品質，將臟亂差片區變身為功能強大的“高大上”社區。
1.3新型生活方式的必然趨勢
越來越多的人群喜歡熱鬧的城市生活，同時傾向于綠色出行方式，逐漸形成了地鐵生活圈，東京、中國香港、倫敦等城市均建立以軌道交通為主導的城市發展模式。人們大量活動在地下空間里進行，傳統的地下空間開發偏于封閉，通風、采光不足，限制了地下商業和設施的檔次，難以引進高品質的品牌，也不利于人們的健康，迫切需要高標準、高質量的地下空間設計。采取立體的設計建設，可打破地下空間的壓抑和幽暗，突破人們空間范圍的心理認知，不斷提升體驗品質，確保地下商業空間的良性經營和發展。
2 立體開發利用存在的問題和困難
2.1地鐵建設工期緊迫
比起其他基礎建設，地鐵地下空間建設的可逆轉性極差，需要有前瞻性思維。深圳是最早意識到地下空間開發重要性的國內城市之一，但迫于工程技術、工期壓力、周邊地塊狀況和投資巨大等困難，偏重于地鐵、地下通道等交通設施的建設，在地下空間開發規劃上多局限于地鐵紅線范圍，華強北、連城新天地等是為數不多的發揮城市整合功能的項目，還需要從“地下造城”的高度定位地下空間，做好立體格局規劃，預留足夠的擴容空間和互聯互通功能。
2.2政策支持力度需進一步加強
城市地下空間開發利用日趨復雜和綜合，需要完善的配套管理制度及有關部門的密切配合。我國地下空間開發管理體制建設尚處于起步階段，城市地下空間開發利用存在系統性缺乏問題。深圳較早出臺了《地下空間開發利用暫行辦法》，但在地下空間開發利用的立法方面還在推進中，豎向的開發模式、運營管理、功能配置、上下銜接等綜合性、系統性和控制性規劃尚缺乏；規劃、建設、開發利用、權屬登記、工程質量和安全使用等關鍵性問題有待解決；地鐵空間開發一旦缺乏明確的統籌建設單位，容易導致出現功能割裂、重復建設、孤立開發等問題，地上地下空間協調性不足，連通性較差，形成安全隱患，不利于地下空間的規范化、規?；?、立體化的高水平開發。
2.3地下及地面情況復雜
深圳地處珠江三角洲南段，淤泥沉積，水動力條件復雜，隨著城市化進程的加快，地下管線分布錯綜復雜，加劇了沿海地質環境的脆弱性和多變性。規劃部門通過實施規劃許可管理，對近年來地下空間開發建設情況較為了解，但對早期建設的地下空間情況掌握不足。同時，急速的城市化進程導致高樓林立，開發地下空間要么在建筑群密集的區域尋找犄角地塊，要么在待開發的區域，均與地下空間需要天然人流的屬性相悖，影響各方的開發積極性。
3 地鐵地下商業空間立體開發的路徑3.1從政策層面對地下空間進行前瞻性、C合性的規劃，為地下空間向縱深發展做足預留
地鐵地下空間開發利用日趨復雜和綜合，其前期規劃處于開發價值鏈的最前端，因此，需要完善的管理制度及有機配合，才能發揮提高利用效率、實現綜合效益的作用。2016年，住房城鄉建設部出臺了《城市地下空間開發利用“十三五”規劃》，為各地開展地下空間開發規劃、建設和管理提供了重要依據。為了應對深圳城市地下空間的發展趨勢，可加快出臺相關法規，以立法方式明確地鐵地下空間的開發標準、管理機制、經營模式、產權等，協調政府和社會各方力量形成合力，推進地鐵地下空間開發，降低操作風險。在新線規劃階段，充分考慮土地集約利用的需求，盡可能地規劃和提供地下商業空間，以便于地鐵公司在規劃階段就能進行介入，對城市地下空間進行充分、合理的開發。同時，將“車站物業區工程預留標準”等規范納入地鐵工可研報告中，按照標準配置地下空間，與地鐵同步規劃、設計、建設和統一管理。
3.2抓住城市更新的大好機遇，高標準規劃地下立體空間開發
地下空間的利用率和可持續經營依賴于地面地段和人氣，城市更新地區必將是數百萬人的緊密聚集區，具備地下空間最需要的天然客流，也符合提升更新片區質量的需求。城市更新改造項目規劃有必要與地鐵線路、地下空間開發規劃相匹配，以地鐵車站為樞紐，進行高強度的立體開發，集合多元化功能，合理確定地下空間的建設布局、平面位置、豎向控制，形成地上地下互動的深層大型城市綜合體，引入地下商業、停車場和圖書館、生活廣場、娛樂中心等功能，讓片區居民享受更多的配套空間，改善城市更新項目容積率過高、配套不足、空間壓抑等問題。借鑒洛克菲洛中心、巴黎中心廣場、新加坡City Link Mall地下街、日本大阪地下商城等發達國家的成功經驗，通過軌道交通引導新城新區空間形態的優化，建立以地鐵站為導向的城市土地利用模式。
3.3合作開發，強強聯合，發揮功能最大化
地鐵地下空間承擔了相當部分的社會市政功能，其投資巨大，僅憑地鐵本身的商業經營效益，難以支撐遍地開花的地下空間開發和經營，因此，地鐵企業有必要探索與沿線周邊實力強的發展商合作開發。一方面盡可能擴大地下空間開發范圍，將站點附近的建筑設施、犄角地塊等各自獨立的項目都納入地鐵空間開發、連通范圍，充分發揮邊際效應；另一方面，解決地下空間綜合體的建設資金問題，分擔投資風險。
3.4地下空間開發盡可能貫穿多站，與周邊建筑物、交通等無縫接駁
打造多層次、立體化的地下空間格局，就是要發揮地上、地下空間協同，形成動態立體關系，實現人流引導、休閑娛樂、商業集聚等功能。香港通過長廊等形式最大程度地將地鐵站和周邊片區建筑群、道路聯系在一起，人們可以在室內完成一整天的活動。深圳地鐵商業街“連城新天地”采用一線三站、數十個出入口的設計，巧妙地與建筑、公共設施、鐵路系統進行接駁，成為國內地下商業街的成功案例。在空間設計上，營造與地面同樣的舒適體驗，創造更寬敞、明亮的空間，盡可能引入下沉廣場、中庭、天井等設計，利用地面開口部分以及科技成果，實現自然通風采光，改善空氣質量、光照環境和背景噪音，并增強空間布置上的靈活性，營造與地面體驗一致的自然舒適。比如日本投入巨資，引入先進技術改善地下空間環境。華強北地下空間項目結合地面改造工程帶動了華強北城市空間的升。
4 結束語
深圳市政府和深圳地鐵越來越意識到地下空間開發的重要意義，在四期工程中新增地下商業空間超過40萬m2，將遍布城市各級商圈，形成資訊、金融、商業、文化、藝術等全方位業態服務。面對超大體量的地下空間，需要對地下商業空間進行更專業、細致的策劃，使地下空間保持活力和吸引力，最大程度地發揮城市服務功能，與地面空間一起打造出繁榮城市的立體地圖。
參考文獻：
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土地計劃利用的必要性范文6
為貫徹國務院關于加強土地調控，抑制一些行業和地區固定資產投資增長過快，從嚴控制新增建設用地規模的精神，按照《關于當前進一步從嚴土地管理的緊急通知》（國土資電發[20**]17號，以下簡稱《緊急通知》）的要求，部對報國務院批準的建設用地項目進行了清理，從對省級批準（核準、備案）項目有關情況的說明、占用基本農田的論證、執行征地報批前有關程序、耕地占補平衡，以及城市批次用地審查中需把握的問題等幾方面提出了具體意見，并就有關問題征求了國家發展改革委的意見，已報請國務院同意。按照經國務院同意的意見，各地已向國務院報批的建設用地項目需要補做有關工作，補報有關材料。現將有關要求通知如下：
一、關于省級批準（核準、備案）項目需作出說明問題
在已向國務院報批的單獨選址項目用地中，凡屬省級政府及有關部門批準（核準、備案）的建設項目，需由省發展改革委就項目是否符合國家產業政策等情況作出說明，由省級國土資源部門報我部，我部將分批送國家發展改革委進行符合性審查。說明材料應包括以下內容：
（一）關于是否符合國家產業政策和市場準入標準：說明依據的文件、條款和主要表述，以及項目建設的必要性。
（二）關于是否符合國家規劃布局：說明依據的國務院或國家發展改革委、行業主管部門以及地方政府已經批準的發展規劃和專項規劃。
（三）關于是否符合審批、核準和備案程序：依據《國務院關于投資體制改革的決定》和國家發展改革委的有關規定，說明項目所依據的審批、核準和備案程序的文件名稱、文號、條款和主要表述，以及省級項目審批機關批準、核準和備案的主要內容。
二、關于占用基本農田的論證問題
在已向國務院報批的單獨選址項目用地中，凡屬省級政府及有關部門批準（核準、備案）建設的能源、交通、水利項目，涉及占用基本農田的，需由省級國土資源部門組織對占用和補劃基本農田方案進行論證，形成正式的論證意見報部，作為用地報批的必備要件。論證內容包括：項目建設和選址依據的相關規劃；占用基本農田的必要性、無法避讓基本農田的理由；確需占用的如何通過調整選址、選線或通過工程措施減少占用的數量和比例，包括已經采取的措施和準備采取的措施；補劃基本農田的位置、面積、耕地等級等。
對已向國務院報批的污水處理、垃圾處理等城市基礎設施項目占用基本農田的，在論證時還要根據國家環境保護、重點流域治理、土地利用、城市建設等規劃和國家相關政策進行充分的論證，對周邊環境特別是基本農田的影響進行評估。
對國務院或國務院有關部門批準（核準）的建設項目，在預審階段已經組織對占用和補劃基本農田方案進行過論證，正式申報用地時選址、選線、用地面積、地類等沒有發生較大變化的，可不再重新論證，發生變化的要重新組織論證，對有關情況要進行說明。對占用基本農田面積較大的建設項目用地，部將組織專家進一步論證。
三、關于執行征地報批前有關程序問題
在已向國務院報批的建設用地中，沒有上報有關縣級人民政府履行征地報批前程序說明材料的，要由有關縣級人民政府對征地告知、確認、聽證的程序、時間、地點、內容、農民意見、對農民意見的處理情況等進行說明，補報說明材料。對被征地農民自愿放棄聽證的，要補報村組的回執；對已經進行過聽證的，要補報聽證筆錄、對聽證中農民所提意見處理情況的說明。對出現當地農民針對征地補償等問題進行的，應要求當地政府嚴格依法履行征地報批前有關程序，及時解決問題、化解矛盾，有關情況要及時報部。
四、關于建設占用耕地“先補后占”問題
按照建設項目占用耕地“先補后占”的原則，已向國務院報批的建設用地項目，掛鉤的補充耕地土地開發整理項目，要在20**年底前完成驗收；實行邊占邊補的國家重點建設的大型水利水電設施、交通項目，掛鉤的補充耕地土地開發整理項目要在20**年底前完成。不符合上述要求的項目要調整已確定的土地開發整理項目工期，并補報經調整的補充耕地方案或說明材料。
五、關于城市批次用地需補報的有關材料問題
