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商業綜合體業態策劃范文1
近幾年來，隨著社會主義的市場經濟的不斷發展和社會不斷地進步，東南沿海地區和中央商務區逐漸形成了以購物中心為主的餐飲、娛樂一體化的商業中心，并且這些商業中心在一般的情況下都有特別大的規模，通常以11萬平方米為基礎點，有的還具備寫字樓、酒店、公寓等設施，形成了功能的多元化和體量的巨大化的綜合性建筑群，因此，把這樣的建筑體系叫做城市商業綜合體。商業綜合體的發展在國外已經有很多年的歷史，但在中國起步較晚，其中的許多項目都經過了詳細的商業策劃和設計者精細的設計，在實際實施的過程中積累了許多的經驗，因此在城市商業綜合體業態的設計中呈現了新趨勢。
城市商業綜合體業態擁有自己的特點，由于其不同地域所表現出的不同特點，因此它的發展趨勢也是不同的。
一、城市商業綜合體業態的演變
城市商業綜合體的概念最早是在法國的巴黎出現然后在美國、日本而成為典范，在西方國家發展了幾十年，它的經營理念和方式運營都是很成熟的。城市商業綜合體在中國的發展時間是很短的，但也在不斷的努力下和經驗的積累下取得了一些成果。
我國的商業綜合體的發展經過了幾種主要的商業模式：第一代是供銷社的商業模式；第二代是百貨的商業模式；第三代是購物中心的商業模式和第四代的城市生活娛樂中心的商業模式。第四代的商業模式的建立是在第三代的購物商場和生活方式中心的基礎上形成的一種新的商業綜合體模式。第四代商業綜合體的規模與商場模式更加接近，而在構建理念上又與城市生活方式中心更接近。它不是對原有模式的模仿，而是融入了這兩種商業模式，又結合了項目特點與對市場的調查形成的一種創新型思路。它不單單有著從前的購物的功能，還多添加了體驗式的消費方式，把購物、餐飲、休閑、觀光和娛樂綜合為一體，因此，第四代城市商業綜合體不只是購物中心，還是城市的休閑娛樂和社交中心。
二、城市商業綜合體的構建
（一）商業業態與建筑設計的創新思路
業態的規劃是商業建筑中的重點，最合理的商業建筑的設計過程是：一要把對區位的分析與對消費者的調查做好；二是要對商業建筑進行整體的定位；三是對店鋪進行招商，根據商戶的設計要求對商業建筑進行設計。
以南京水游城為例。水游城是一個全面型的商業項目，它融合了購物、酒店公寓、娛樂場所、時尚休閑等商業設施。因此在業態布置上，不可以把簡單的功能拼在一起，要讓多種業態融合形成一個整體的商業綜合體。要設計一個真正人性化的新型商業體系，在最初設計之時，就應把業態布局和建筑設計同時展開。水游城是在2004年進行商業設計規劃，在2005年進行施工建設，2008年開始營業。和傳統的商業綜合體的區別是，水游城的業態建設和建筑設計是同步進行的，按照每一步業態的布局和具體的招商情況來進行設計和施工的，而不是先把建筑做好，再根據建筑類型進行招商引資。在水游城的運營方面，它是以社會為單位的公共性活動，如時裝會、歌舞晚會、慈善晚會等一些民間的活動來取代一般的商業促銷活動，以獲取顧客的親身體驗感和認同感。
水游城商業業態
水游城空間效果
日本東京六本木在業態有都市會展中心+學術中心+影城+酒店+住宅+購物中心，各種業態組合在一起。注重將項目設計為旅游目的地，立面變化豐富，讓顧客產生好奇心，延長顧客停留時間。六本木購物中心的外立面變化豐富，采用向上退臺的方式。露天廣場舞臺上設置圓形頂棚，具有強烈的聚集導向作用。通過舞臺活動，空中庭院綠化空間，讓顧客可以參與互動。
購物中心內部的中庭設計有特色，采用內部地面盆景綠化，內部立面設置空中綠化花池和水幕處理，增強了中庭空間的動態特征。中庭上空采用透明的天棚處理，同時適度遮擋陽光直射，創造了通透宜人的空間。
中庭主要通道采用曲線方式布置，讓顧客在中庭方便找到自己喜歡的商店。
（二）在商業模式上的合理配置
隨著現代人們的生活水平的不斷提高，購物不只是對生活的需求而且是一種享受的生活方式。人們可以在商業購物中心進行娛樂、休閑等活動，除此之外還可以進行展示、廣告等有關的社會功能，所以現在的商業購物中心跟傳統的購物百貨有著很大的區別。從某一方面來看，現代的城市商業綜合體在業態設計上更與娛樂中心相接近，成為了城市人在周末進行活動的重要場所。因此在城市商業綜合體的業態設計上要把這種變化元素增添進去，來構建更舒服的購物環境和休閑場所，并對其進行有效的組織。
1、把核心店和精品店有效的結合起來
核心店與精品店的統一結合會形成多級綜合體業態的組合。有一定知名度的核心店都具有穩定的客戶群，并且通過精品店來提升購物中心的檔次。把不同的城市商業業態進行融合，以更強大的力量來保證城市商業綜合體業態的順利設置。
2、把城市的商業內街和中庭進行結合
在利用垂直空間的過程中，中庭體現了很重要的作用，能夠聚集人氣。中庭可以豐富商業的內部空間，能使商業內部的組織有效地進行實施。商業內街則是對商業的水平空間進行組織的重要方式，它的商業平面的面積非常之大，把幾條或是一條城市商業內街進行內部的組織，和商業中庭進行結合，形成了合理的內部線。
商業的建筑體量的流暢線條，界面的靈活性的分布，建筑內外的空間的不清晰分界和內外的人群流動曲線的無縫連接，把整個的商業建筑緊湊的形成了一個圓狀購物體，把有限的空間打造成了無限的遐想空間，并使購物者在消費的過程中更加享受，體現了其商業價值。
（三）綠色環保的建筑設計
對建筑進行節能設計是符合時代的發展需求的，它與可持續發展有著密不可分的關系。對城市建筑進行綠色的節能設計首先要樹立人們對節能環保的意識觀念。除了加大宣傳的力度，還要讓人們通過親身的體驗來了解節能環保的好處，感受到節能建筑的好處。
城市的商業建筑的成本高、消耗的能源大，所以在對建筑進行設計時最重要的是關注其節能性。要盡量減少立面的門窗和幕墻的數量，要使用中央空調，在運行時間和功能上的不一致，要進行獨立的設計和調整。
另外，城市商業綜合體業態在城市中有著非常重要的定位。它的業態關系與寫字樓商業區等外部業態有著重要的聯系，它的理想狀態是通過依賴共生、互助的理念來安排，并在其間建立良好的方便的交通系統，成為統一的整體。
總 結：
總體來說，不斷發展的城市商業和不斷創新的商業業態，都被包含在了城市商業綜合體之中，把這些不同的業態當作一個整體來設計，這就是目前的城市商業綜合體業態設計的新趨勢。要為客戶提供一站式的餐飲、娛樂、購物和居住等服務，讓人們在快節奏的工作之余能夠體會生活的樂趣，然后要實行建筑的節能設計，節約能源，美化城市環境，減少各種污染，實現城市商業建筑的個性化，形成各自的風格。
參考文獻：
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[3]李振華.城市商業綜合體業態設計的新趨勢[J].廣東建材，2010（7）
商業綜合體業態策劃范文2
【關鍵詞】商業綜合體；銷售策劃；招商策略；品牌；溝通
一、諾睿德國際商務廣場項目簡介
2013年諾睿德開發集團全資投入23.6億元打造諾睿德國際商務廣場，成為年度主打產品。項目位于長春市EBD商核――凈月西部新城中心區域，新城大街與飛虹路交匯處，占地面積約8.46萬平方米，是集團繼環球貿易中心、明宇廣場、凱旋國際公館后的又一大型現代高端城市綜合體力作。諾睿德國際商務廣場以人文為項目規劃核心出發點，以國際領先的城市規劃形式――城市綜合體，為凈月商務區與凈月高端住宅區的有機結合提供強有力的支持。項目集合5A級寫字間、川渝美食風情步行街、高端配套住宅、小微企業孵化器、精品酒店五大業態，互為補充和配套。諾睿德國際商務廣場聚合城市優質資源的同時，矢志將項目打造成真正的一站式生活城，滿足現代都市人群對居住以及物質生活的高端需求。
二、開發商街類商業綜合體項目的銷售策劃的四個階段
持續、有計劃的營銷活動是商業經營管理戰略的重要一部分。在具體經營實踐中，商家應制訂年月周的營銷推廣活動計劃，并對活動開展的效果進行評估和總結，以使計劃更好地執行和完善。
（一）第一個階段是定位策略
一個項目要想引起關注和青睞，關鍵要占領市場的空白點。正如同人沒有一模一樣的人，項目也沒有完全相同的項目。一個樓盤在很多地方是可以塑造的，比如外立面、景觀、內部格局、功能設定、軟性配套服務等都可以塑造，但塑造出來的形象必須是活生生的、符合市場需求的。所以要在踏踏實實的基礎上針對客戶群逐步完善這些可塑造的內容，不空口承諾，這樣就能使產品真正具有市場魅力，而不是玩概念。
首先會考慮到綜合體商城在本身區域的發展是怎樣的情況，比方說在不同的城市綜合體商城的發展會有快有慢，在上海、北京、廣州、深圳跟在二三線的城市都會有區別，這樣定位策略都會不一樣。另外該項目在這個區域的競爭環境等等在定位之前都要做分析?？错椖勘旧硪惨唇煌ǜ采w的區域、人群是多少，消費力任何等。
做好SWOT分析，強項是什么、有什么弱點、有什么危機。這之后可以定義這個中心的目標消費群是什么，推廣主題是什么。這是第一個階段的銷售策劃。下面對諾睿德國際商務廣場項目進行SWOT分析：
1、優勢
本案商業定位有特色，休閑、餐飲、娛樂、生活配套功能更全面，可以經營
不同規模的經營業態，有較強的滿足力。
2、交通優勢
項目位于該項目位于新城大街以東，天富路（原飛虹路）以北，丁三街以東，丙六路以南，交通便利，車流人流量大。
3、物業管理優勢
發展商自持有物業，標準化管理，高效統一經營、統一管理。同步世界先進
經營理念，展現新型商業氣象。
4、發展優勢
本項目位于長春市EBD商核――凈月西部新城中心區域，這里集聚了人流優勢、資源優勢、商圈品牌優勢。
5、弱勢
處于非成熟商圈位置，停車場交通不便。本案商圈尚處于起步階段，市場尚未成熟，必然面對激烈競爭。
6、經營優勢
足夠的廣告預算支持廣告及公關活動。政府政策的有利傾斜，今年開始該區域商業經濟的大力發展計劃。諾睿德國際商務廣場項目商圈，消費需求量大。周邊強大的中高檔固定消費群體?？梢猿浞掷庙椖恐苓叺木频杲洕?、會展經濟與商務經濟的資源優勢。
（二）第二個階段是項目定位和品牌建立
這一階段要為項目做一個很好的命名，同時配合業態規劃的定位和品牌識別、視覺效果等推廣活動把新的購物概念帶給消費者，同時在消費者心目中奠定品牌的核心價值、立意點。另外有很好的口號把品牌的DNA帶給消費者，另外也會做一些定位陳述，店招及室內設計。綜合體商城的成功首先要有很好的品牌建立，特別是在招商期中這是吸引租戶、給租戶信心很重要的環節。諾睿德國際商務廣場的項目定位和品牌建立如下：
1、風格特色
以休閑、娛樂、餐飲、品味生活的概念體現出時尚主題，項目立面炫彩為外觀的裝修品位體現諾睿德國際商務廣場的硬件---精神品位，從而打造出凈月西部新城中心區域全新的消費風格、意境！因此更加重視經營業態的組合搭配及商業推廣策劃。
2、品牌特點
鑒于本商圈潛在消費層面廣，本次招商對象應具備一定的品牌知名度。利用系統的商業地產品牌傳播策略，打造成匯聚本市娛樂生活、餐飲人生的大舞臺。以服務品牌化，個性化模式為先導，以迅速的宣傳手段傳播在殿定本商圈內的行業標志與先驅的形象地位。
所有的商家品牌及業態組合，必須體現出都市消費群體對時尚生活的渴望與高雅，更要突出立體的組合和品牌的比例。
（三）第三個階段是開業推廣期
包括開業前后不同階段的推廣，也包括針對不同目標群所設計的廣告。比如綜合體商城的定位是家庭消費、年輕男女消費還是高端人群消費的，都要根據這些來設計不同的推廣手段。同時要針對開業主題活動來進行設計。
另外還有一系列的開業推廣活動、策略銷售、促銷活動等等，所有這些創新性的手段都是為了綜合體商城造勢引發公關和媒體關注。
從傳統的價格戰到文化營銷為主線，這是國內價格戰以后人們的普遍共識，由于現代MALL購物中心的定位與傳統超市和百貨的單一業態相比，休閑娛樂、健康養生占有相當比例，因此也不適合單純采用價格促銷手段。諾睿德國際商務廣場MALL購物中心，餐飲娛樂休閑面積較大，自身有大型廣場，可以分別開展兒童娛樂表演活動和化藝術表演節目，豐富人們的業余生活，提高城市居民的生活質量。諾睿德國際商務廣場的社區文化部可以制定全年的文化、體育、藝術表演活動方案，并征求消費者意見，讓動感之城充滿歡樂與溫馨，將商業文化與特區移民文化、海洋文化相結合，反映特區文化特點，不僅滿足本市居民需要，而且讓來商業廣場旅游的外地顧客得到美好的精神享受。
（四）第四個階段是未來商業運營管理
并不是說推廣使命已經完成了，在這個階段反而要有系統地進行中期、短期的營銷計劃，思考如何很好地管理綜合體商城的品牌，把一些新的品牌營銷給消費者，讓消費者繼續保持對這個綜合體商城的喜愛度。
（五）城市綜合體運營管理大部分是以促銷和文化創意活動為主，日常主要是租賃管理，管理體系相對簡單。綜合體商城一般都會缺乏成熟的商戶資源，往往有部分自營面積，整個管理體系是物業租賃+經營。
（六）例如萬達購物廣場早期的運營管理模式主要以物業出租和物業管理為主，在運營管理方面也是比較薄弱，萬達購物廣場開業后重點加強了運營管理、建筑設計和信息管理系統，同時注重業態搭配和零售行業基本管理知識培訓。
在營運管理方面，萬達購物廣場重視以商業營運為中心，注重支持次主力店，建立了以商業營運為中心的管理架構和業務流程，將招商、營運、信息化管理、營銷推廣、物業管理融合在一起。
可以自信的講，將百貨店的經驗和綜合體商城的特色結合起來，摸索到了綜合體商城的一條運營成功道路。這在諾瑞德國際商務廣場的銷售策劃中是極其寶貴的經驗。
三、商業綜合體招商中的常見誤區
（一）盲目定位，不切合實際
為了在銷售推廣中宣傳項目的價值，開發商往往對項目的定位人為拔高，即導致商鋪的價格定得比較高，而理智的做法是根據周圍的消費群體以及居民的收入來決定如何定位，定位過高或過低都會和周圍的消費環境不協調，定位過低會損害開發商的利益，而定位過高，則會造成商家今后的經營成本過高，不敢問津。
（二）缺乏整體招商規劃
商業項目的招商必須是符合項目定位的，而不是簡單地以“滿租”為原則。在項目開始招商前必須明確招商目標，包括招商業態的組合、主力店、品牌店等等；形成清晰的招商規劃指導招商工作的進行，而不至于只要想進來經營就直接“招”進來，形成一個“大雜燴”。
（三）單純依靠廣告招商
招商針對的是特定的經營者，而單純廣告是具有普遍性的沒有特定的針對性。很多開發商認為廣告是唯一的手段，只有通過廣告才能完成項目的招商。招商的關鍵是溝通，是不能坐在家里守株待兔的。把廣告作為招商的唯一手段，導致接觸招商的客戶面少，自然招商就成問題了。
（四）過分強調市場環境的影響
現在競爭是比較激烈的，很多地產開發商在感慨市場是越來越難做了，于是在招商的時候就出現了一種情況，就是招商人員過分強調受市場環境的影響，不能正確地分析自己的優勢和劣勢從而制定有效的招商策略。競爭激烈確實是目前整個行業的行情，但是從另一方面看，越來越難做也表明著機遇越來越多。
（五）缺乏持續經營的商業管理觀念
很多開發商認為客戶進來了就萬事大吉了，這是一個很大的誤區。其實客戶進來只是商場開始的第一步，如何持續的經營商場才是最為關鍵的問題。開發商招來了客戶，還要注意協助客戶經營，客戶生存得越久，商場就越旺，以后招商就越容易，升值也就越快，不然客戶做了一段后紛紛流失，再招商就非常的困難了。
四、開發商街類商業綜合體項目的招商策略
（一）發商街類商業綜合體項目的招商的總體策略
1、不求全面開花，只求重點突破
任何資源都是稀缺的、有限的，招商不可能對所有的商家進行優惠，故選取幾種影響力強、實力雄厚的一家或幾家重點商家進行條件上的優惠，促使其快速進入，以影響其它品牌、實力、知名度不及重點商家的一般商戶的進入，這樣可以用較小的代價換回整體的收益，所以突破重點商家是整個招商的重點、也是難點，重點商家突破后一般商家也即跟隨進入，在重點商家上損失的收益會在眾多的一般商家那里補回。重點商家的進駐同時使觀望的一般商家不再迷茫，信心十足的進入。
2、不求最高點，只求制高點
諾睿德國際商務廣場是凈月西部新城區最精致的商業廣場，這里的商家業態眾多、配套較齊、服務最優、管理最好、效益最強，我們的目標是做到在凈月西部新城區“驚艷”，商業街區綜合業態最多的商業形態。只要占領商業業態中的制高點，領先競爭對手一步，而不是很多，是以特色吸引、特色組合，而不是價格見長、檔次見長。商業街內消費顧客主體是個人行為。如定位過于超前或過高，而不被顧客和商家接受，付出更大代價，項目投入期過長，犧牲更多資源卻很難獲得正常的效益。
3、不求一步到位，只求小步快走
諾睿德國際商務廣場是按照現在凈月西部新城區的市場去定位，以求能夠保證順利開業，隨著商圈的旺點變更，新商圈的形成都會影響到商場定位，所以本項目是在動態變化中，根據現有市場狀況經濟發展情況及現有人口數來定位，我們不能也不可能直接把項目定位到一個飽和狀態，要不斷去修正戰略，慢慢做到興旺發展該商圈。
4、“返租式經營”策略
近年來，“返租式經營”一直是商業地產開發盛行的模式。其實返租回報其實并不復雜，簡單地說，就是開發商向購買商鋪的小業主承諾，在一定期限內，由開發商以固定的回報率包租。按現時大多數商家的做法，期限一般定為三至五年甚至更長，回報率通常按預期租金反向推算。售鋪時，按比例將樓價提高一定成數。開發商迅速回籠資金（當然這樣要求購買者主要是投資客，而非經營者），然后再逐年返還給小業主租金。如果開發商能順利地將鋪位租出去，可以獲得更高的溢價，亦可以在租賃市場不景氣的時候用提高的溢價部分作平衡。由于這種方式迎合了部分小業主的投資心理，使投資者對目前尚不十分成熟商業市場有足夠的投資信心，所以，如果開發商看好項目市場前景，可以用此銷售策略在整個銷售期內不斷推高商鋪價位。
（二）商業綜合體項目招商的總體思路
1、第一步：招商與住宅緊密粘合
商業地產首先是商業，然后才是地產；商業綜合體的開發難度大，開發風險要比單一住宅項目大很多，建議在運作本項目時與國際知名商業招商運營公司合作，通過與這些專業、知名的招商公司合作，完成簽約一、二個主力店并同時進行炒作與形象推廣積聚人氣，促進招商，因為主力店是一個城市商業綜合體的“定海神針”，其影響之大可想而知。知名度較高、有良好業績記錄的主力店可使一個城市綜合體的后期經營更加穩定，且有利于項目的可持續發展，知名的主力店群的入駐能夠吸引投資客和去化住宅部分的銷售，住宅的正式銷售與主力店群的招商應該同步進行。因為住宅相對來說容易回現，且能夠積聚人氣；而主力店群的招商對于人氣的提升及項目整體氛圍的拔高很有益處，尤其是對后期的寫字樓銷售及商業本身的銷售起到承上啟下的作用。
2、第二步：推廣寫字樓與酒店
在完成第一步后，項目的市場影響力應該初步具備，此時推出寫字樓較為適合，因為寫字樓的購買客戶比較在乎周邊的成熟度情況；寫字樓的推廣建議租售結合，先期可以推出部分優惠單元吸引一些品牌企業進來，以“羊群效應”帶動其他企業的跟進。酒店的招商可以與寫字樓同步，因為這兩類業態之間有互補性。
3、第三步：商業放在最后推
商業的成功與否關鍵取決于招商及商業氛圍的形成。因而商業應該在其他物業都取得較好業績，項目知名度達到一定高度的情況下順勢推出。高端城市綜合體項目需要在前期健全項目體系，住宅、寫字樓、商業、酒店的業態互補，并在內部所產生的化學反應對項目整體價值提升的影響能夠使城市綜合體的所產生的巨大能量，使得能均勻去化，提升宗地價值完善功能。
4、確定項目的招商工作程序
（1）全國招商工作程序
此程序在招商工作時間排序上定為第一程序，第二招商工作程序也可同時啟動，該程序兼顧向國內知名商家宣傳介紹諾睿德國際商務廣場的特色吸引力。利用全國有影響力的專業媒介行業信息，并有隆重招商宣傳作用。該工作程序能為以下招商工作程序順利開展做好前期鋪墊作用。
（2）長春本市招商工作程序
此程序在招商工作時間排序上定為第二程序，也是正式開始進入實質性招商階段，利用省、市有影響的媒介行業信息，并有隆重招商的宣傳作用。有效利用現有資源的同時，策略地吸納更多適合本項目需求的候選商家。在住宅售房部旁邊建立招商辦公室，在招商工作里也是重要和關鍵的招商工作程序，本地商家黃金比例數量份額應占招商總量的大半數，在保證合適特色商家數量的同時，招商人員應兼顧開發引導的功能，有計劃有步驟地對適合預選商家選定，對理想商家洽談。
策劃工作，應以主力店超市的強勢入住本商務廣場，為諾睿德國際商務廣場帶來全新的理念，全新的內涵，制造轟動性前奏和神秘氛圍，為下一環節的實質工作做好鋪墊。
（三）選擇合理的招商時機
1、商業地產招商與銷售
對于商業地產來說，銷售在先還是招商在先，并不僅與運作順序有關，它甚至決定了項目的生死。項目產權發售之際，也應該是主力招商完成之時。
2、商業地產招商與整個項目建設
由于商業地產的招商時間相對較長的特點，一般來說，招商要分主力店群和中小店群二個招商階段。而確定這二個招商階段與整個項目建設的時間關系至關重要。
（1）主力店招商時間的確定
由于主力店群決定項目產品的形式，在產品形成之前，發展商需確定主力店群，并按其要求設計、建造相適應的產品――商業設施；所以主力店群的招商集中在項目業態組合之后、規劃之前。
（2）中小店群招商時間的確定
中小店群則對形成后的商業設施改造要求不大，因而中小店群的招商可在主力店群確定之后才正式進行，當然項目建設期間可進行各類中小店的招商咨詢登記工作。所以中小店群的招商則分散于整個項目的建設期間。
（3）制定招商工作進程
（1）第一階段：（籌備預備期）
①諾睿德國際商務廣場項目總體經營計劃預案擬定，招商工作原則方案制定；
②制定業態定位標準；
③擬定初步各業態布局方案；
④擬定與商家合作方式及條件標準。
（2）第二階段：（初選儲備供應商期）
①進入全國招商工作程序；
②進入本市招商工作程序，組織實施初選商家資源儲備；
③諾睿德國際商務廣場項目招商團隊組建，培養團隊協調性磨合；
④招商團隊針對當地商業市場環境、商品經營狀況及供應商資源普查備案；深入準確地對當地市場各商品類的分析匯總，編制各業態經營指導方案；
⑤針對本市，將長春市場開發、尋找下級地區的商家資源普查備案；并協調協助開發工作。
⑥本地招商工作程序開展，組織實施初選供應商資源儲備；
⑦制定完備的商家儲備品牌資訊，對適合的預選商家資源評定分類。
（3）第三階段：（審定確認供應商期）
①確定正式的各業態定位標準和布局執行方案以及招商合作方式、合作條件標準等公司經營原則方案；
②確定各業態最終執行的經營工作方案，重點標志性經營商家認定，以及針對性特殊招商方案的制定及實施；
③輔商家洽談合作條件，結果對比擇優；
④評審確認合格商家，簽訂意向合作協議，收取合作預約訂金。
（4）第四階段：（合同申報簽訂期）
根據各項諾睿德國際商務廣場項目籌備工作完成進度情況，對已經完成的籌備工作進行科學客觀的評審和合理微調，確保開業正常可行之后，與商家簽訂正式合作協議書。
（5）第五階段：（商戶入場裝修期）
①店鋪設計基本標準設定，規定貫徹；
②與商家協調裝修規范，符合雙方裝修規定要求；
③辦理相關入場裝修手續，進場實施裝修店鋪；
④做到及時合理，人員積極跟進，協調配合各管理環節，控制按規劃方案實施，高效圓滿完成階段工作目標。
（6）第六階段：（招商持續期）
本階段大部分商戶已經落定，同時將完成一部分商家的后續進場，如該部分商家在開場前未能及時完成裝修，則將由商業管理公司監督；根據實際的招商情況，確定部分物業的流向；舉行開場慶典活動的準備。
（四）做好前期規劃，建立完善的商業服務體系
商業綜合體的招商必須以準確的項目定位和規劃為基礎。項目規劃應包括主題定位、商業建筑物情景營造（外部環境藝術處理、內部氣氛藝術塑造、環境藝術特色設計）、商業業態組合布局、主力店、品牌店、特色商鋪區域設計等，并形成清晰的招商規劃系統。大多商業地產運營商很難做到招商“一步到位”，原因就是前期商業地產開發商規劃不到位。
另外完善的商業服務體系能夠更有利于吸引大的商家和客戶群體的入駐，完善的商業服務體系包括以下內容：
1、大客戶服務
大客戶占有50%以上的銷售額，因此，大客戶管理與服務應該成立專門的部門進行管理。
將傳統商場總服務臺在MALL中定位為客戶服務中心，下面設有大客戶小組，重點跟蹤服務大客戶，同時與營銷部配合，推出有針對性大客戶促銷活動。大客戶檔案管理系統隸屬公司CRM系統，單獨建立科目，大客戶檔案重點管理，作為個性化文化促銷服務的依據。
2、客戶投訴處理流程
由營運部門通知招商部門，招商部門按照上門種類負責協調供應商服務水平投訴由樓層經理負責處理，嚴重投訴上報公司總經理。
涉及客戶向新聞部門投訴由營銷部門主管副總經理負責。
3、商業物業管理服務
經營期間的物業管理工作，主要包括五個方面：承租商的優化管理、促銷推廣活動、服務管理。日常物業管理包括裝修、清潔、消毒、保安、設備維護以及商業知識服務?，F代購物中心對物業管理提出了特殊要求：
（1）高標準衛生管理
對現代購物中心要進行高標準衛生管理，公共設施要進行嚴格的消毒處理，公共電話等一切人接觸的地方要采取滅菌處理措施。
（2）綠色裝修的統一管理
對整個商場的整體裝修以及商戶的局部裝修實行統一的綠色裝修管理，首先公布裝修整體規劃方案，重點提供服務，舉辦綠色裝修講座，宣傳綠色裝修知識，為商戶提供便捷，從整體上把握裝修風格，確保格調高雅。修工作還需要由物業管理公司和運營部門進行協調，減少對其他營業區域的干擾，確保正常營業。
（3）高標準管理各個停車場
鑒于新的物業管理條例對車輛丟失作出規定，物業管理公司責任重大，要確保正中商業廣場各個停車場車輛不丟失，需要采用先進的電腦管理系統和錄像系統對車輛實施嚴格的管理。
（四）成功招商的關鍵在于成功的溝通
商業地產開發與住宅地產開發最大的區別在于服務對象不同：住宅開發主要面對終端用戶群體；而商業地產開發面對的不僅是商鋪投資者、主要的是個人和機構經營者，最重要的是關系商業地產項目持續經營的數以萬計的消費者。運營商與招商針對的是特定的經營者，換位思維、良好溝通成為招商的關鍵。商業地產項目的招商不應是單純租賃的交易關系，而是需要從經營者的角度為出發點，從商業規劃、經營管理等諸多方面給予經營者信心。
（五）合理把握贏利模式
選擇商業地產贏利模式需要把握以下幾個方面的問題：
一是把握好項目的市場背景，認真做好市場調查，進行準確的市場定位，不要同質化，不要跟風，也不要想當然。許多爛尾樓并不都是因為資金短缺造成的，主要還是開發商或合作伙伴對項目的市場研究不夠，市場定位不準。
二是要考慮自己的投資實力，根據實力決定到底是賣，還是租，還是采用其他方式，自己實力達不到的贏利模式是無法駕馭的。
三是有無運作商業地產的人才團隊，如果自己沒有現代商業地產的理念，缺乏商業地產的操盤經驗，而是用住宅開發的習慣性思維搞商業地產，不僅賺不到錢，甚至會把老本都賠了。
四是投資回報的期望值要設定好，是只賺開發投資的錢，還是把經營管理的錢一起賺，是賺最大化利潤，還是賺平均利潤，是賺短期利潤還是謀求長遠利潤，據此設定科學合理的贏利模式。
結語
總之，商業綜合體項目的招商必須以準確的項目定位和規劃為基礎。項目銷售策劃應包括主題定位、商業建筑物情景營造、商業業態組合布局、主力店、品牌店、特色商鋪區域計劃等，并形成清晰的招商規劃系統；在建筑規劃設計上，滿足商家要求，與商家充分溝通，滿足商家對建筑的種種特殊要求，比如層高、承重、出入口、機電等硬件配置，可以借鑒萬達的“商業訂單模式”，這樣可以降低項目的開發和招商風險。
參考文獻：
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商業綜合體業態策劃范文3
關鍵字：城市綜合體；布局規劃
中圖分類號： TU984 文獻標識碼： A
1 國內外城市綜合體規劃建設概要
1.1城市綜合體的概念
“城市綜合體”是將城市中的商業、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的各項功能以上進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關系，從而形成一個多功能、高效率、復雜而又統一的綜合體，并將這些功能空間進行優化組合，存于一個有機系統中。
1.2 城市綜合體的特征
（1）規模大。城市綜合體項目是站在城市運營的角度進行的綜合開發，充分滿足內部需求，與周邊環境形成互補性支持，因此其規模通常在50―100萬平米。
（2）功能性強。通常城市綜合體都包括大型商業中心、五星級酒店、寫字樓及大型公寓，幾個功能互相支持形成整體態勢。城市綜合體的產生是商業、商務、活動日益活躍，信息交換頻繁，各類功能疊加和復合的必然趨勢。
（3）商圈核心位置，外部交通優勢明顯。便利的交通設施來保證綜合體與城市保持密切的聯系，為綜合體的零售、辦公、居住出行、商務活動、提供四通八達的交通組織。
（4）內部交通組織自成體系。城市綜合提通常通過地下層、地下夾層、天橋層的有機規劃，將建筑群體的地下或地上的交通和公共空間貫穿起來，同時又與城市街道、地鐵、停車場、市內交通等設施以及建筑內部的交通系統有機聯系，組成一套完善的“通道樹型”體系。
1.3 城市綜合體建設的現實效果
從現實生活來看，城市綜合體的出現彌補了基于功能分區產生的城市建設用地布局的不足，通過多功能、多業態的視角切入，為小尺度城市空間的功能復合使用提供了條件。同時，城市綜合體的建設也起到集約城市用地、緩解區域交通的實際效果，高容積率及高密度的建筑特征使綜合體往往成為城市的地標。如果在建設過程中充分利用地鐵交通系統與都市公共交通系統，將地區商業活動與整體觀光旅游相結合，將為城市綜合體的發展帶來新氣象。
2 城市綜合體現狀
城市綜合體現狀主要分布在北京、上海等國內一線城市，一般由知名商業開發集團如恒隆、萬達、世茂等操作，目前也已進入蘇州、大連以及成都等二線城市。
2.1 武漢市城市綜合體現狀概況
（1）現階段武漢市作為中國中部地區最大城市和區域中心城市，經濟發展總水平居于第二梯隊前列，進入21世紀以后，武漢市的投資規模不斷擴大，城市基礎設施建設速度加快，數十個省、市級重點工程項目已經上馬或初步完工。如國家光電子信息產業基地、武漢出口加工區、吳家山海峽兩岸科技產業園、陽邏武漢新港、武漢國際會展中心、武漢體育中心體育場、武漢繞城公路和市內鐵路、“武漢外灘”等。2001年武漢市的基本建設項目773個，其中新開工項目477個。
(2)發展水平：現狀城市綜合體功能相似，商品層次總體中等略偏上水平，在建的部分城市綜合體開始往高端發展。
(3) 消費情況：現狀城市綜合體主要消費群體為本地中檔收入者，消費者采購商品以日用品、餐飲及娛樂為主。
2.2、武漢市城市綜合體存在的問題
(1)建筑場地存在的問題
建筑退線：原143號政府令，對退線的要求不明晰，造成街道的建筑界面缺乏連續性。
建筑自身存在的問題：建筑體量：建筑的面寬缺乏嚴格控制，部分區域出現高層板式建筑；
建筑布局：出于建筑經濟成本及自身利益的考慮，不能做到“疏、高、退”；
建筑形態: 新老建筑之間、不同開發單位之間建筑形態缺乏協調，整體性有待加強；
建筑細部：建筑立面、材質、屋頂及建筑附屬設施的精細化設計。
(2)城市公共開放空間存在的問題
街道存在的問題：道路斷面：控制不嚴格，規劃控制的綠化帶綠化量較少；
綠地存在的問題：街頭綠地：在綠化布置中缺乏與行人活動需求的對接；
山、水體存在的問題：山體：可達性和可游性較差。部分山體可見性較差。水體：部分水體的生態保護有待加強，親水空間缺乏。
3城市綜合體設置標準
由于城市綜合體屬于新型地產開發模式，國家對其設置標準并沒有明確的量化規定；目前業界通常以30萬m2 以上建筑規模，三種以上高標準功能構成業態組合來界定城市綜合體。商業是城市綜合體中最主要的功能組成部分，而城市綜合體由于其巨大的規模及吸引客流能力，通常也成為市級商業中心或區域級商業中心。
3.1 國內相關城市商業功能區設置標準
(1) 上海：市中心級商業，日客流量50 萬人次以上，基本商業面積30萬m2；區域級商業中心，日客流量25萬人次以上，基本商業面積10 萬m2。
(2) 成都：市級商業中心，日客流量30 萬人次以上，外來消費人口占50% 以上；區域商業中心，服務人口為15 ～20 萬人。
(3) 青島：市級商業中心，客流量15 ～20 萬人，基本商業面積10 萬m2；區級商業中心，客流量10 萬人，服務人口15 萬人，基本商業面積5 萬m2。
（4）南寧：城市商業功能區劃分為市級、區域級、社區級三級體，城市商業中心區商業服務設施營業總面積40 ～ 50 萬m2；區域商業中心10 ～15 萬m2；社區商業中心0.5 ～1萬m2。
3.2 城市綜合體分類
城市綜合體依其規模可以劃分為：
（1）大型城市綜合體：項目一般選址于城市級別的中心區地帶，服務城市及周邊區域的消費群體。
（2）小型城市綜合體：項目一般選址于片區級別的中心區地帶，主要利用交通樞紐帶來的客流，吸引區域消費群體。
3.4 城市綜合體與交通樞紐結合模式
根據交通樞紐站點規模、城市綜合體規模以及客流消費心理的不同分類，城市綜合體建筑的平面功能會出現下述幾種布局形式:
(1) 圍合型：該布局方式一般用于處在規劃中心位置的大型樞紐站，即以一個車站或幾條線共用的換乘站為中心，城市綜合體建筑基本呈圍合布置，站廳層與商場相連接，或通過露天廣場將交通和商業相連。
(2) 平行( 垂直) 相接型：該布局方式用于一般站點；車站與城市綜合體建筑平面位置呈平行或垂直排列，平面銜接關系相對簡單，一般通過地下通道、天橋、商業街等帶形空間銜接。
(3) 包含型( 全覆蓋型)：城市綜合體空間在交通樞紐空間的上部或周圍并聯成一體，將交通空間緊緊圍合其中，一出付費區即為商場空間。
4、城市綜合體布局規劃
4.1 武漢城市綜合體發展目標
城市設計以“外部空間環境”為研究對象，主要解決城市外部空間的景觀和美觀問題，指導建筑設計、景觀設計、市政交通設計、園林綠化等相關設計，并與相關規劃共同作用于城市外部空間環境?；诔鞘性O計的作用，提出城市設計技術要素庫構成的目標：
（1）強化特色性。增強城市空間特色的專項要素控制內容。
（2）突出針對性。為了更好的服務于規劃管理，建議要素庫結合規劃管理需求和現狀主要問題進行研究確定。
（3）明確管控的可操作性。結合城市設計不同要素的需求，進行引導和控制結合、定量與定性相結合的方式確定要素控制方式和要求。
（4）強化協同指導性。城市設計要素庫的構成不僅服務于城市規劃和設計本身，還應對市政交通、環境設施等起到指引作用，要素庫的構成應盡量全面。
4.2武漢市城市成果綜合運用
（1）要素庫與修訂后的《武漢市城市設計編制技術規程》、《武漢市局部城市設計導則成果編制技術規程》共同指導武漢市城市設計編制工作。
①設計者在要素庫的基礎上，鼓勵結合實際工作，尋找并利用要素間的相互關系，合理補充相關內容。
②重要控制區內城市設計導則的編制中，提出必須明確的控制要素，其他要素可由設計者根據具體的設計目標和項目特點提出或增加。設計要素應分出規定性與引導性要素。
③本要素庫的研究構建了城市設計控制要素平臺，在此研究的基礎上，可結合城市建設需要對專項要素進行深化，出臺相關要素專項技術標準，如《建筑立面整治技術標準》等。
④建立城市設計要素電子信息庫，長效、動態的對要素庫進行更新補充。
（2）發揮要素庫在規劃管理和城市建設中的技術支撐作用。
①對于重要控制區域內的城市設計項目，提出重要控制要素，與城市設計成果一同納入城市設計信息平臺（一張圖），指導用地和建管報建方案的審批。
②在用地規劃管理階段，所編制的《用地和空間規劃論證報告》應參照該技術要素庫，明確用地的強制性與引導性規劃控制要求（定量和定性），并在規劃設計條件中予以控制和落實。
③在建筑工程規劃管理階段中，該技術要素庫可作為方案設計及方案論證的技術參考。
④對市政交通、環境設施等專項設計和施工建設起到指引作用。
4.3城市綜合體實施策劃
（1）近期可開發的城市綜合體地塊，對其中與現狀B R T 樞紐及近期開發公交場站的優先考慮進入招商程序；遠期與軌道交通樞紐結合的城市綜合體地塊做好用地控制，待時機成熟時軌道交通和城市綜合體同步建設。成立軌道開發公司，以商業及房地產租售收入補貼軌道交通運營成本；同時對城市綜合體進行市場分析，提高其建設可操作性。
（2）交通樞紐結合城市綜合體開發的項目投資規模大，設計和施工都比較復雜，盈利模式比較復雜，投資風險控制難度大，可建立開發指揮部，以“四統一”模式（統一業態規劃、統一招商、統一經營、統一管理）為原則進行開發，改變“零售產權，分零經營”模式向“產權式銷售”模式改造過渡。實現先招商后開發，統一規劃布局，集中管理。
5 結語
城市綜合體產生極化帶動作用，形成相對獨立的城市活動片區和次級集聚中心，從而使城市的布局趨向多中心化，從而帶動區域交通的發展，提高消費水平，但是由于城市綜合體數量大且建設項目密集，對功能疏解考慮較少。所以建議合理引導布局，預防城市綜合體的過剩開發。因此，城市綜合體的發展不在于量的多少，而在于在不同的區域、以不同的業態合理地分布，這將是未來城市建設的發展方向。
參考文獻
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商業綜合體業態策劃范文4
關鍵字：城市綜合體商業空間 設計
中圖分類號：F291.1 文獻標識碼：A 文章編號：
引言
隨著國民經濟的發展和城市化進程的不斷推進，各類地產項目發展迅猛。同時，由于用地緊張、交通擁擠等城市問題日益嚴重，對土地的集約化和高效化開發要求更加迫切，于是城市綜合體這一新興物業形態應運而生，并逐漸成為中高端商業復合地產開發的主流模式和城市升級更新的重要載體。城市綜合體通常具備以下特征: 擁有寫字樓、購物中心、公寓、酒店、文化娛樂中心等三種或以上能夠產生收益的業態; 建筑面積一般在 10萬平方米以上。此外，它還特別強調城市、建筑、市政設施的綜合發展。
一、城市綜合體及特點
所謂城市綜合體(HOPSCA),即將酒店(Hotel)、寫字樓(Office)、生態公園(Park)、購物(ShoppingMall)、會議會展(Convention)、高層公寓(Apartment)等多種都市功能集合在一定地理區域范圍內,并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關系,形成的一個多功能、高效率、功能復雜而又統一的,與城市有機協同、功能業態間高效集約和互為價值鏈的建筑、建筑集合體或建筑街區,從而獲得良好的經濟效益、社會效益及環境效益。其中,商業功能可以形成最佳商業活動圈;寫字樓功能為城市商業中心提供多樣化的辦公空間;公寓功能使人們在商業繁華區內就近享受豐富的娛樂生活,促進各種娛樂休閑業的發展;酒店為綜合體帶來大量的流動人口,與文化、休閑、娛樂設施相結合,形成最能推動商業中心發展的動力。城市綜合體是建筑綜合體向城市空間巨型化、城市價值復合化、城市功能集約化發展的結果,成為城市功能混合使用中心,延展了城市的空間價值。
城市綜合體是一個集聚各種城市功能的建筑集合體,各種功能之間相互聯系,互為補充,在協同發展的基礎上將城市綜合體有機聯系在一起,這與城市綜合體形成的特點密切相關。其特點有: (1)容量巨大性。(2)建筑集群性。(3)功能復合性。(4)交通網絡化。(5)人流密集性。(6)環境生態性。(7)物管人性化。(8)布置均衡性。(9)效益統一性。(10)設施現代化。
二、以商業為極致因素配比綜合體街區的混合功能
一切空間形態構成都是由其基本的生活行為決定的，而在當下開發模式單純以商業為主的城市綜合體占到當前城市綜合體 45%~65%比例時，我們在設計綜合體時便找到了側重所依。在中國，有“集市”就是城市的最初雛形的看法，可見商業與城市發展的淵源;城市綜合體作為對城市空間的整合敘事、作為城市發展重要載體，其設計理應是以商業作為最為極致的主導要素。工業化時代強調城市明確的功能分區、理性的功能聯系，以全球化、信息化為特征的后工業時代更加強調多元文化生態、彈性、緊湊、精明增長等關鍵語境，城市空間布局也因此發生巨大轉變和重構。因為城市綜合體要在城市空間布局中實現自身布局的合理性，當然要考慮以上因素。商業將成為“城市空間結構中最永恒、流動的膠水，不但把分離的城市元素不斷地連接起來，而且促使其演變、轉化”?，F代主義建筑的誕生與發展，使商鋪向空中的集聚成為可能?，F代城市綜合體的建筑構成一般包括商務功能、客居功能、購物功能、餐飲功能、休閑娛樂功能、會展設施等，它往往跨越幾個街區，具有龐大的規模。此外，城市綜合體往往是城市公共交通的集結點，可以吸引大量的人流、車流以提升綜合體的人氣。復雜的功能構成和巨大的交通流量對城市綜合體的空間整合能力提出很高的要求。大混合、小分區的原則成為處理城市綜合體中多元經濟實體之間復雜矛盾關系的一把鑰匙。
當我們回顧歷史，把建筑形式與社會話語權形式進行某種對照，不難發現建筑場所時空構筑與社會權力話語的重疊與一致性，即社會權力將會擁有物化形態，使人在身心兩方面同時地、不自覺地陷人這種權力話語形成的秩序之中。真的會很驚奇地發現精神與物質居然能以此種無聲的方式瞬間轉換。而在當下時代，建筑與城市的空間構成應更加突出開放民主的風尚。城市綜合體作為一種有序化的實體空間模式，通過對城市公共資源的配置，將公眾利益、商業利益、國家利益、集團利益重新整合。而開放空間正是城市綜合體敘述的主線，為民眾自發公共活動創造條件，使城市公眾資源的意義彰顯。城市綜合體中開放空間的營造手法多樣，典型實例如博多運河水城“點+線”的動線空間構成，柏林索尼中心則采用“同心圓十放射線”的空間構成方式，將與周邊環境溝通的通道收束在一個巨大尺度的內聚式公共空中;而東京六本木綜合體作為日本為增強城市國際競爭力而制定的城市復興計劃的典范，通過從地面到屋面的多種多樣的廣場、街道、綠地形成了獨特的游廊一般的立體系統。而這種東西方不同的“點+線”、“同心圓+放射線”也反映出東西方文化的異樣。
三、現代商業空間的發展趨勢
商業空間設計與其他所有的藝術形式一樣，它的形成也經歷了漫長的發展過程，從最初原始社會的圖騰崇拜到封建社會的集市、廟會，從封建社會的店面招牌到資本主義的商場店鋪和包裝廣告，發展到如今現代商業街的星光璀璨，都顯示了人類社會的不斷進步和市場經濟的迅速發展?，F代商業空間的發展是隨著商業活動及環境的發展而演變的。遠古時期，人們在集市上將商品直接攤在地上，并有意識的分類陳列、展出，這是最早的商品陳設形式。今天，我們?？吹接袑ｉT攤位的夜市，就是沿用了古人集市上的展示方法。封建社會時期，出現了店鋪行會，商業活動有了較大的發展，在《清明上河圖》上可以清晰地看到各種店鋪的展示和商品陳列的場面，這期間，有了專門以低價收購別人的物品到異地以高價賣出的商販，在一些人口密度較高的地區，則有了一些通衢要道、驛站、渡口等地方為往來各地的客商和貨販提供食宿和客棧，流動的商鋪也逐漸變得相對固定起來。固定商鋪的產生，使各種商品交易匯聚在一起，商業區隨之擴大和發展起來，這便形成了資本主義社會商品的輸出和民族工商業的發展，出現了這些新的商業形式，如旅館、餐館、休閑娛樂等。在當代的購物空間中，隨著商業環境的發展成熟，單一的購物空間已經發生了變化，商業廣告、餐飲娛樂、各類演藝等多種商業形式或公益演出也加入進來，越來越密切的與購物聯系在一起。
現代商業空間的綜合功能和規模在不斷擴大，種類不斷增多，人們在購物的同時，需要能滿足其他各個方面的要求，所以現代商業空間不僅僅只具有“買”與“賣”的功能，在商業環境的設計上也提出了更高的要求。在現代商業環境的發展進程中，呈現出下面幾種趨向：
1社區中心化
現代商業中心都配備有銀行，可以很好解決在購物活動中產生的經濟費用。另外，大都市購物中心的開放空間逐漸擔負起社會交往中心的作用，許多商場前的廣場，就為市民們提供了各種社交活動、集會以及私人會晤的交往場所。我們可以看到，一到晚上，這里便聚集了許多中老年人在排練舞蹈、鍛煉身體。這種類型的開放空間中，配備了與日常生活有關的設施，如郵政、圖書館、證件辦理處，銀行等，使市民可以方便的解決社區的日常生活需要。
2演繹元素的注入
我們經常可以看到一些明星在商場里舉行簽名售書會，還有各類電影會等商業活動。商業中心人流量大，有很好的促銷效應，這樣一來，明星們可以借助商場提高自己的知名度和曝光率，商場又可以借助明星的到來，增大客流量，增加商機。另外，在節假日，有些商場會上演許多節目，這種表演使營銷形象變得引人入勝。這些都為人們提供了豐富多彩、雅俗共賞的現代生活方式。
3 餐飲業與商業環境相結合
如今餐飲業都“傍”上了大商場。大都市中幾乎所有的購物中心都把購物與餐飲結合在一起，在眾多高檔商廈的樓層里夾雜著冷飲、咖啡座，或者開辟出獨具風味的快餐廣場、休閑茶座等。而在以前，有些人是很忌諱餐廳開在大商場里的，因為開設了餐廳，就會有巨大的油膩腥氣，但現在顛倒過來了，仔細想來，大商場開餐廳優點不少，一是環境好，裝潢精致，又少了馬路邊的喧囂；二是和購物聯姻，兜兜逛逛，累了、餓了，足不出門，就在商場里找一家餐廳舒適地用餐。大商場里的餐廳多以茶餐廳、西餐、牛排、簡餐為主。發展至今來自各地的特色餐館都進入購物中心，以盡量為人群提供方便、舒適與享受。
4 購物加娛樂的模式
現代化的購物環境將電影院、夜總會、游樂場等等娛樂設施也融入了購物中心，給商場帶來了更多新的活力，也促進了經濟的發展，給商家提供了商機。人們在購物的同時也可以享受到其他的娛樂活動，滿足了現代人們多元化的生活方式，逛累了，可以去商場里的電影院看場電影；綠地繽紛城頂樓的兒童游樂場，就為家長和孩子提供了休閑娛樂的場所，很多人們都是為了帶自己孩子去游樂場才進入商場的。在節假日，消費者購物之余的娛樂與餐飲，既方便了顧客休閑心理，也為商家提供了商機，更活躍了商業環境的氣氛。例如：一個三口之家在緊張的工作、學習之余，周末共同來商業中心，主婦購物，孩子則可游戲。相應的文化活動、表演等給他們帶來了一絲輕松。另外，商業空間的商品信息及科技展示為孩子帶來知識，而相應的綜合服務如餐飲等也為主婦免去了往日的辛老，品嘗美味晚餐，使舉家共度良宵，享受休閑的快樂。
四、城市綜合體開發的關鍵原則
1綜合判斷原則。
城市綜合體形成后是否能正常運作,要靠開發商綜合判斷。判斷分二部分,首先是對所在城市的市場條件進行初步分析與判斷,這是宏觀層面的,僅從所在地區的市場狀況及潛力入手判斷這座城市發展這一項目的可行性。其次,因為綜合體項目所包含的形式種類比較多,而且各種形式都存在市場成熟性的問題,所以還要有針對各業態的專題研究,也就是相對微觀的判斷。
2設計市場化原則。
城市綜合體的開發要面向市場,以滿足市場需要為目標,因此,城市綜合體的設計方案也要市場化。設計方案的市場化指的是:建筑師的概念設計方案必須提供給市場專家或商業策劃、運營專家甚至重要商戶,由他們提出基于市場角度的修改建議,這一階段,三方之間的溝通交流必須經過幾次循環,才可以最大限度保證最終設計方案的市場化理念,具有市場準確度。設計方案的市場化實際上就是傳統設計與現代商業運營的結合。
3以人為本原則。
城市綜合體最終是為城市居民、消費者和旅游者服務的,無論建筑體的公共空間和內部空間,都是高度人性化服務的要求,在建筑規劃設計、結構設計、空間設計、景觀設計、園林綠化、區間布局、配套施舍及安全等方面都有硬性指標,這些硬性的指標是為以人為本的根本目的服務的。既要方便集客和商戶經營,又要增強社會公眾參與性,給百姓創造更好的景觀文化休閑空間。
4慧眼識地原則。
城市綜合體的項目選址和發展規模在開發的過程中要得到準確的定位和
識別。首先,城市綜合體項目的位置選擇對于項目的成功起著決定性作用。在城市綜合體的開發過程中應該考慮到兩個因素:一是它在城市現狀中的地位,二是它在城市發展規劃中的地位。其次,城市綜合體可發展規模的判斷,簡單地說就是容積率研究。平衡好市場、產品、成本之間的關系,才能最終明確項目做多大規模比較合理。
5剛性規劃原則。
城市綜合體復合了商業、辦公、居住、生活娛樂等各種生活形態的部分或全部功能于一體,需要將項目建筑功能和商業功能融入城市發展規劃中,引導和主導一個城市或城區的功能定位。其商業規劃和建筑設計的編制必須以所在地城鎮建設規劃、人口規劃和商業網點規劃為依據進行編制,以實際街區或項目用地進行策劃,用科學分析的數據和策劃報審,突出土地利用與城市發展目標的完美結合,實行城市再造與城市文化內涵的融合。
結束語
城市綜合體是從“城市性、開放性和集約性”層面切入城市發展本質，把城市的功能與城市發展之間的內在邏輯通過城市建筑實體與城市空間有機結合的一種城市實體。城市綜合體開發影響著前期戰略規劃工作的開展，在很大程度上關系著項目價值和城市發展價值最大化的實現，所以城市綜合體商業空間設計尤為重要。
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商業綜合體業態策劃范文5
運用BIM思維和參數化設計手段在城市綜合體概念設計階段的應用經驗。
關鍵詞城市綜合體概念設計階段BIM 參數化設計
0 引言
近年隨著先行探索者的實踐及應用，BIM及參數化設計的理念和
概念越來越多地被建筑設計從業者認可和實踐。然而，更多的同行持
觀望態度，并且期望在日常設計工作中尋求一個最佳的應用方法。
現階段大多數設計企業對BIM 及參數化設計的認知水平存在誤區，
總是片面地認為，“BIM就是運用某款軟件繪制出來的三維設計圖紙”；
“參數化設計”就是在特殊項目中，運用某種算法，契合設計理念，
做出精彩絢麗的表皮和效果。但是，Facility Lifecycle Helix“建筑（設
施）全生命周期帶狀螺旋形” （NBIMS，Part1，2007）揭示了這樣一種
世界觀（圖1）：BIM 是一個龐大的體系，是多維度并進的形態，而又
不是不可觸及的狀態。結合BIM 定義所述，作為項目參與個體，運用
BIM 思維去解決不同階段的實際問題，實踐證明是可行的。
另外，參數化的關鍵在于參數的界定與邏輯。通常我們很容易陷
入表象理解，認為參數化設計其實就是運用參數化軟件工具結合某種
數學算法，從而得到某種未知的設計結果。但我們認為參數化設計的
本質是，在BIM 這個龐大的體系及多維度并進的形態演變過程中，創
造和設計一個構成邏輯或法則，而在項目生命周期的推進過程中，可
以不斷地去設定和更新預先設計好的邏輯和法則，從而使得設計創意
及構思，得到最佳的設計結果。因此，本文界定的參數化設計主要描
圖1
述在構想好創意之后，幫助尋找最佳解決方案的過程手段。而對于設
計來說，這只是設計流程中的一個環節?；诖耍ㄖ熞鎸徒?/p>
決的問題至少包括：數字模型如何處理可以制作出精確的實體模型；
對于曲面造型的建筑，如何處理該曲面；如何規則化和構建化幕墻面板；
如何在Grasshopper 中設計節點；如何導出擴初和施工所需要的CAD
圖紙；如何利用GH 進行生態化的設計等。遺憾的是，這樣的思考和
行動還太少，更不用說將參數化設計和工具在方案前期這樣不確定因
素甚多的階段進行探索。以下結合實際案例進行闡述。
1 項目概況
樂山某城市綜合于樂山市中央商務區和城市新中心的成綿樂
城際鐵路樂山站區域，其主導功能為商業綜合體，特為旅游集
散及其他生產中心，基礎功能為交通集散以及生活配套。項目
的出發點是為樂山市打造一個有活力的城市目標。
任何新的設計手段和設計思維必須在一個載體中得到驗證和評判，
而我們設定的運用載體是城市綜合體及商業設計在概念設計階段的
BIM 及參數化應用。
項目設計方為四川國恒建筑設計有限公司創作一所；項目工作平
臺為ArichCAD 12，Rhinoceros 4.0，Grasshopper，Microsoft Excel
2010，SketchUp Pro 8.0；項目團隊組成為一名BIM（式）設計總監
和一名BIM（式）主創設計師。
2 BIM實施特點
2.1 應用方式
在方案構思階段，通過業主的功能需求、設計條件約束或新技術
創新來作為邏輯基礎，經過建筑師的感性和經驗產生一些需要發展的
方案思路；據此對周邊環境和資源，結合場地特點、空間設計要點（尺
度、面積、體量）、商業動線、業態配比及規劃等，從參數化設計的
角度去尋找多個可行方案；最終與業主溝通、平衡各方要素，商討出
一個最佳或最適合的實施方案。
2.2 應用的落地點
BIM 和參數化設計工具評估及工具的選擇運用；建筑設計方法和
建筑構成法則及體系；在設計推進過程中，不斷優化更新建筑構成法
則及相關指標；運用參數化工具流結合建筑設計原則和構成邏輯，形
成一個可控的參數化設計結果。
2.3 工作策略
2.3.1 模式策略
在城市綜合體類型建筑設計工作中，數據化平衡各方指標要素是
關鍵，這在BIM 體系中屬于多維同步并進的一個狀態。簡單地說，在
項目可行性研究報告中（項目策劃），抽象的數學模型決定了整個項
目的大致定位；在BIM 維度中，可以直接從BIM 信息深度的第一階段
量度（LOD100，項目概念屬性）跳到后續乃至第五階段量度（LOD500，
項目運營屬性）。
在這里，我們認可BIM信息有五個階段的量度（LOD100～LOD500）：
1）LOD100：概念設計要求；2）LOD200：近似幾何形態要求；3）
LOD300：精確幾何形態要求；4）LOD400：制造安裝要求；5）
LOD500：竣工運營要求。
由于城市綜合體和商業地產的建筑（設施）特點，在前期概念方
案設計階段，建筑師及其相關團隊必須對未來設計建成的建筑（設施）
提出最佳使用和業態規劃建議（當然在提出這部分建議之前，多團隊
協同工作是必要的流程）；所有團隊將數字化的數據模型作為平臺，
分享各自的知識共同完成這項工作，這就是BIM 思維下的創新工作模
式。
2.3.2 設計策略
（1）建筑師在接受到新的設計任務之后，數字化定性前期設計要
求是對項目理性認識的第一步。在這里，建筑師抽象出項目所需的指
標要求、隱藏的條件及調整參數，去探尋詮釋靈感的不同的可能性，
繪制出總體規劃設計草圖。
（2）將設計草圖導入到Rhino 軟件中，根據經濟技術指標的算法
和設計概念的定型化要求，運用Grasshopper 將圖形與數字化進行聯
動邏輯的參數化設計。
（3）根據設計手法進一步優化建筑形態，這需要建筑師去更新空
間構成邏輯思維圖。指標與建筑形態聯動，通過數字化表現建筑項目
形態，進行感性與理性之間的平衡。這一階段可以使用類似ArchiCAD
這樣主流的BIM 設計工具。
（4）前期進行合理的業態組合及商業流線規劃之后，城市綜合體
的設計工作就推進到下一個層級，即空間體量推敲和形變設計，這部
分工作更多需要建筑學感性認識和設計工作經驗。當然，軟件工具的
應用也能幫助建筑師來更好地完成相關工作。這一階段可以使用類似
SketchUp 這樣輕量級快速設計工具。
（5）在空間體量推敲之后，在建筑師大腦中形成了項目的大致雛
形，這時需要借助參數化設計來幫助建筑師實現創意和最佳構造方式。
在這一階段，需要重新借助Rhino 和Grasshopper，配合ArchiCAD
來完成創意深化工作。
2.3.3 交付策略
參數化方案成果通過BIM 體系下工作流、信息流和模型流的指引，
為下一階段的設計傳遞成果與信息。
3 BIM項目實施
3.1 準備階段
3.1.1 定義方案前期設計的內容與職責
（1） 在商業地產設計中，所有設計團隊和顧問及相關職責如表1
所示。
（2）商業地產設計階段劃分及階段性目的如表2 所示。
3.1.2 方案前期比選
（1）方案總體比選：建立方案設計約束條件
數字化模型圖（圖2）。
（2）聯動邏輯：將圖形與數字化進行聯動邏輯
的參數化設計（圖3）。
（3）優化平衡：條件與建筑形態聯動，通過
數字化表現建筑項目形態及業態（圖4）。
3.1.3 方案創作及推敲
在設計手段上運用參數化手段，強排一個數
學模型方案，充分理解規劃設計要求后，通過地
域文脈來構思方案創意。在創意階段，不建議過
多受強排結果影響，應敞開思路構思創意。在敲定
方向之后，深化和驗證這個想法。其次，設計指標
聯動圖形的邏輯，研究住宅群落規劃形態，實時出
現指標更新。通過感性與理性相結合，推敲出綜合
考慮的住宅建筑規劃形態及綜合體規劃形態。反復
通過手繪總平與計算機參數化設計的形態，去修改
更新總圖，然后掃描導入ArchiCAD
工具中進行尺
度和空間布局、功能布局驗證。再把ArchiCAD
中
的圖形導入到SketchUp
中，深化體量，尋找最
佳的體量構成方案（圖5）。隨后運用Rhino
和
Grasshopper
工具，實現預先設計好的塔樓形態構
成邏輯，深化塔樓至表皮深度。在深化造型的過程
圖2中，嚴格控制塔樓的標準層面積和總面積指標，實
現在滿足預先設計的強排結果的同時，還要滿足建筑形態美感及建筑
規劃總體形態，實現感性與理性平衡的最優方案（圖6，7）。最后通
過參數化工具和BIM 主流設計工具，完成方案前期的創作。
4 結語
相比傳統方式，本案較大提高了參數化設計的應用價值，較多關
注和回歸了建筑設計的本質，將設計的深度與廣度拓展至新的高度，
建筑方案設計相對也更加“敏捷”。最終方案比選周期壓縮到約0.5～1
天時間，效率提高數十倍。也從而得出結論：方案設計的深度與廣度
取決于思維的深度與廣度。
參數化設計應用在大型城市綜合體項目中，能夠更快更準地把控
整個項目的設計思路生長方向；通過參數化手段多維并進，將復雜而
繁瑣的功能和業態進行合理的規劃設計，為商業策劃顧問及后期運營
團隊提出合理的建議，做出設計在理論和數據兩個層面的交互式支持。
在實際工作中，這方面應用也得到了甲方、策劃方、公司及合作團隊
的認可。
作者簡介
麻煜，M.A.Y Groups 主持人。畢業于東南大學建筑系。擁有十余年建筑設計、技術及經營運營管理工作經驗，在BIM 應用、建設
及管理方面有豐富的實戰經驗和全面的大局觀。曾為華潤、萬科、萬達、上實等國內一線房地產企業提供BIM 項目服務； 為鐵二院、
西南電力院、成都勘察院，中國建筑西南設計院、四川省建筑設計院、深圳市建筑設計研究總院等提供BIM 設計及咨詢培訓服務，
商業綜合體業態策劃范文6
關鍵詞：大型商業建筑；功能和主題特色；方盒子體量；功能轉換空間
近年來，隨著中國經濟的高速增長。國民的消費水平和品質也在進一步提高，收人的增長和公休制度的改善，使擁有許多休閑時光且逐漸富裕的人們開始接受一種新的消費理念， “消費” 的品位和文化已超越了購物本身。人們開始關注服務品質和消費信息，追求“一站式” 購物，集休閑、餐飲、娛樂、文化等為一體的生活性綜合商業模式， 當今現代大型商業建筑的理念表明了現代大型商業建筑的設計與經濟、文化的相關性，現代大型商業建筑的設計應對地域消費文化、習性、方式及傾向充分認知。與城市、社區、市民相結合，才能使商業綜合體發揮最大的社會效益和經濟效益，成為帶動生產、刺激消費、促進就業的現代社會生活載體。
中山市明盛天悅廣場商業綜合體項目通過市場布局、商圈調研、地段分析、業態定位等，確定商業綜合體的功能和主題特色。引入“方盒子體量”建筑形態概念和“功能轉換空間”方法，注重實用性與功能性，強調外部空間關系的整合、公共功能空間的優化組織。
一.項目簡介及方案經濟指標
中山市明盛天悅廣場于中山市西區富華道與翠景道交界處，是集商業、購物、娛樂、休閑、辦公、住宅等功能于一體的現代商業綜合社區，該項目總用地面積約為88.7畝，總建筑面積為268400。
其中中山市明盛天悅廣場商業綜合體是中山市明盛置業有限公司根據市場預測和分析決定修建的大型商業建筑，為整個商業綜合社區發展項目最重要的商業運營主體，是一個集購物、餐飲、娛樂、休閑為一體的大型商業綜合建筑，總建筑面積為146570，其中地上面積：118820(含五~八層局部停車庫面積：30000)，地下面積：27750；地上為八層，建筑高度43.950m，室內及室外共2140個停車位。
二.設計指導思想、定位
1. 商業綜合體模式定位：整合商業功能，加強功能的綜合性和互補性，利用全國連鎖主力店在品牌、信譽、信息等方面的支持， 以及吸引知名主力店的加盟支持， 打造廣東中山最具風格的“旗艦店”，并成為“明盛置業”進軍商業地產領域的標志性項目。
2. 結合現代商業理念，以建筑思想和美學概念創造兼具個性和實用性的建筑形象，從四周繁亂的建筑群中脫穎而出，彰顯獨特個性，讓人過目不忘、常見常新。
3. 充分重視開發商的收益要求和市場認可度。本項目設計滿足商業、餐飲、娛樂建筑的基本性質特征，并在一些方面超越現在的經營開發模式。符合其發展趨勢。采用先進的管理方式，適應現代多變的服務要求。
三.設計構思、理念
1. 區位分析、選址及建筑總平面
1．1區位分析
為了設計準確地定位，了解商家對手以及商圈現狀，必須對中山市城區市場商圈做調查和分析。
目前中山市城區市場現狀為“四大商圈”。北區大信新都會商圈，石岐區步行街商圈，石岐區假日廣場商圈，東區益華廣場商圈。而中山市西區作為中山城區的重要組成部分，卻缺乏大型商業綜合建筑，現時商業形態較為單一，因此擁有無限的商業發展潛力。
西區是中山乃至珠江三角洲著名的商業貿易和休閑觀光區，擁有全市最大的酒店群，以國際酒店、富華酒店、喜來登酒店為代表的30多間星級酒店鱗次櫛比；高檔文化娛樂場所30多處；粵中船廠改造而成的歧江公園是國內特色的城市公園。105國道、廣珠公路、江中公路、北外環、博愛路、富華道、中山路等主干道路縱橫穿越；市汽車總站、電信及郵政中心位于區內，交通、通信十分便利。近幾年，西區城市化進程明顯加快，基礎設施建設日益完善，城區面積不斷擴大，城市人口不斷增加。綜上所述，位于中山市西區富華道與翠景道交界處的明盛天悅廣場商業綜合體蘊含著巨大的商機。
1．2選址
商業設施選址的意義就在于它是一項長期性的投資，直接關系企業經營的戰略決策，是影響企業效益的一個決定性因素，同時也是制定企業經營目標和經營策略的重要依據。
本項目場地位于西區富華道與翠景道交界處，有著優越的地理位置：富華道通達的公交路線，可以通往中山市的各個區，為交通可達性最佳的地點，有助緩解商業綜合體繁忙的客流，使客源有充分的空間來往，購物出行者得到適當交替，保持商業綜合體的活力。
同時，除了被動適應客流規律之外，還在原有路網基礎上加以改善開發，擴寬了北面翠景花園間的規劃路，主動地引導項目的物流，進而創造有利的新的商業環境。
1．3建筑總平面
本項目場地位于富華道以北，東面與接近100m高22層的辦公樓裙房二層商業之間布置了步行商業街，以二層連廊相連，西臨翠景道，北鄰翠景花園，四周邊有環通的消防車道。
項目建筑高度43.950m，同時建筑體量較大，對于道路形成一定壓迫感，設計沿富華道與翠景道主路都進行了適當的退讓，形成部分城市綠地廣場，擴展了建筑本身的外部公共空間。尤其沿富華道更退讓了35m的距離，形成大片露天廣場空間，不僅能夠滿足大型商業活動的需求、提供購物中心的室外停車，還創造了供市民休閑、娛樂的公共空間，形成了場所的精神，對于商業業態的人流的聚集和疏導會產生積極的作用。
項目顧客人流主要出入口設于南面富華道及西面翠景道，物流口、地下車庫出入口和地上5至8層停車庫出入口、后勤出入口設于北面規劃路。
圖1總平面圖
2.建筑平面功能分析
2．1 建筑內部功能及交通
基于對商業地產的理解，經過對基地及周邊現狀的調查和不同區段部分的商業價值進行評估后，確定業態規模、功能配置如下：
1．地下部分
地下一層：主要作為停車庫，車庫部分層高4米，凈高約為2.9米，充分滿足停車高度?？商峁?00個停車位，設有集中的貨物卸貨區、設備用房、庫房，并設置面積1000可供670輛自行車停的員工停車區。按六級人防分為五個防護分區，戰時封堵，平時作為車庫使用。
2．地上部分（詳圖1總平面圖所示）
A 部分：
功能：1至4層為百貨中心。
交通：該部分共設四組垂直交通系統， 四角為樓梯和垂直電梯，中部為兩組自動扶梯，根據消防疏散要求，有兩部樓梯出屋面。
空間：該部分內部設有一個中庭空間，各層營業廳環繞中庭展開，豐富了空間的層次，在中庭把光、影、色彩、扶梯、樓梯、綠化等巧妙地組合起來，形成了一個動靜交織、形態各異、極富藝術魅力的空間環境。
特征：該部分為百貨大賣場，平面布局嚴謹有序，空間統一完整。適合品牌主力百貨店的統一經營方式。
B部分：
功能：1層為出租商鋪， 2至3層為大型超市，4層為電器城及數碼通訊。
交通：該部分共設五組垂直交通疏散系統，1至3層為1組大型超市自動扶梯，4層為1組中庭自動扶梯。通過廊道等形成水平交通聯系。
空間：該部分4層內部設有一個中庭。
特征：該部分(為對外出租商鋪)平面布局自由靈活，空間變化豐富，適合靈活獨立的商鋪式經營；超市以采用開放式陳列為主，有利于形成開闊的、豐富的視覺。
4層中部“功能轉換空間”
功能：5層以上功能區入口空間、垂直、水平交通樞紐。
4層中部“功能轉換空間”通過引入直達8層的內院式中庭，位于A、B兩部分交匯點，一方面提供場所供購物以外的活動使用，如集會、流行展示、動態表演等，另一方面也是公共活動及休息的場所。采用購物中心、商業街的封閉式陳列，向東西橫方向貫通與采用開放式陳列為主的百貨空間交匯過渡，有序地組織人流。A、B兩部分5層以上美食、娛樂、電影、休閑和功能的入口也設于中部“功能轉換空間”內，人流可直接乘自動扶梯到達上述功能區，在“功能轉換空間” 內增設自動扶梯，疏散梯穿A部分主體，增添景觀及樂趣，也可利用美食、娛樂、電影和休閑的消費人群，進行人流引導設計，使人流也可通過百貨扶梯經各層再到達其它功能區，提升百貨區域商業入氣。
4層中部“功能轉換空間”起到了多重作用，一方面是4層以上功能區的交通樞紐，起到豎向交通和水平分流的作用。另一方面是A、B兩部分功能區的交匯點，吸納人流的重要作用。開發商也可將內部中庭封堵做成商鋪，豎向扶梯全部在“功能轉換空間” 內解決，這樣可增加大量商鋪，為開發商獲取利益。
5至8層A、B兩部分：
功能：5層為美食廣場，6層為電影院、KTV、游藝中心，7層為大型水療和健身中心，8層為特色餐飲部分。
5至8層局部區域設置地上室內停車庫。
空間：該部分設有一個中庭，中部“功能轉換空間”。
特征：該部分五層設置餐飲，六層設置電影院。吸引人流往高樓層消費，充分發揮商業綜合體整體的經濟效益。
大型商業綜合建筑是人流、車流密集的場所，停車問題解決不好就會使顧客感到極大的不便，以致影響客源的流向。所以停車問題是設計中不可忽視的一個重要環節，不僅要安排好足夠的停車場地，而且要把顧客停車及購物流線安排得便捷順暢。本項目于5至8層局部區域設置地上室內停車庫，各層停車庫直接與商業區域連接，方便顧客直接進入所需商業區內；室內停車庫內引入園林景觀設計,內設采光天井，使室內停車庫均可利用天然光源，顧客身處其中，猶如閑庭信步，總有明麗輕松之感，盡享購物休閑意趣。
2．2 設計功能特點：
本設計力求以實用的原則營造舒適的商業空間，同時達到放大街道空間的目的來提升購物中心的人氣、商氣。通過以下手段來實現：
首先在AB部分中部，面向富華道，造出一個巨大的兩層高的“門”的巨型空間，直接透視出商業步行街的豐富多變的空間，傳達給過往行人，吸收人流進入，超市大型扶梯組移至門廳入口，豎向交通快捷、方便；并于主入口設三臺觀光電梯及兩臺電梯，三臺觀光電梯可直達各樓層；其余兩臺電梯為二、三層大型超市專屬電梯，僅到達二、三層和5至8層局部地上室內停車庫；在“功能轉換空間”的空間內還設置了電子大屏，共同構筑了一個豐富多彩的現代Shopping Mall綜合商業體，將吸引各種眾多的消費群體。各功能區互借人流，互惠互利。
而在靠近翠景道入口設首層出租商鋪區主入口，通過一個具有趣味性的入口增加其誘導性。二至四層采用玻璃面，增加其通透感，實現室內外空間的交融。
其次，在富華道與翠景道交界處增設入口，室內臨入口附近設兩臺電梯，可直達5、6、7、8層功能區，以便顧客的使用，同時提升該區域商業入氣。此入口外立面設置了大型LED電子屏幕，充滿了美食、娛樂、電影方方面資訊，豐富了外立面，強化視覺形象。
在商場部分，為滿足消防疏散要求，將電梯、樓梯井內移，百貨及餐飲等卸貨區集中在地下車庫內，超市卸貨區設于北面規劃路，這樣既滿足了疏散和卸貨要求，又增加了黃金的外鋪數量，避免了貨物、員工的出入流線交叉。
為在商業功能和空間效果上保持連續性，本項目百貨商場二層有過街廊與隔街相望的寫字樓裙樓連接，連廊也成為商場與寫字樓之間的步行街的視覺亮點。
3．建筑風格的塑造― ―“方盒子體量”建筑形態
明盛天悅廣場商業綜合體周邊已建成的建筑風格各異，空間立面較為零亂。在這樣特定的地域和文化條件下，使明盛天悅廣場商業綜合體從周圍繁亂的環境中脫穎而出，塑造最具個性特征的建筑形象，是本設計力求表現的；同時結合現代商業理念，兼具實用性。
空間分析：項目基地呈東西向矩形地形，周邊建筑有多層和高層包圍其中，為創造一個周邊良好的商業空間，本設計以一種“方盒子體量”建筑形態來整合空間關系，所謂方盒子型商業顧名思義，即項目整體建筑呈規整的正方或長方形，沒有圓弧或者尖角等不規則的形態出現。在商業項目的建筑形態選擇上注重實用性與功能性，采用規整的方盒子型形態，在不浪費空間利用面積的同時規劃清晰的人流動線，既保證了各位置商鋪的人流量又能夠使消費者在購物時保持清晰的方向感。
“方盒子體量”建筑形態的優點顯而易見，首先，從空間利用率上來說，形態規整的建筑空間利用率最大，由于沒有不規則形狀的建筑死角，使得項目形成一個整體的可利用空間，在這樣的規整建筑空間的基礎上，策劃人員可根據商業項目定位要求進行理想的商鋪劃分，受空間的限制性影響較小。
其次，“方盒子體量”的建筑形態下的商業體更易設計出清晰合理的人流動線。眾所周知，人流動線是商業項目策劃中需要考慮的核心問題，而方盒子型建筑形態下的商業是最適宜規劃“回字形”人流動線的。所謂“回字形”人流動線及通過把上下行的電梯并列設置在較為臨近的位置，從而使消費者搭乘上行電梯到達某層，順某方向逛完本層的所有商鋪后乘坐電梯前往其他樓層，充分引導消費者逛遍該樓層的所有商鋪。這種動線由于其精妙之處而被業內人士稱為“強制動線”。
圖2北立面圖
本項目的建筑立面特征：簡潔明快的建筑形象，直線條為主的構圖元素，體塊穿插為特色的設計手法，局部運用體塊退讓，虛實對比的設計手法使商業的氣氛更突出。
在材料的使用方面，運用了現代材料鋁板、玻璃和石材，其均質質感和通透感創造了建筑的體量感、輕盈感和現代氣息，使建筑內部功能向外擴展，感染著周圍的人群。符合現代商業建筑的特征。
在建筑臨街界面也考慮了大量的廣告牌位置，以及兩個電子大屏，有利于傳遞商業信息，避免二次裝修帶來重新改造。
4 .結語
