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商業地產行業研究范文1
關鍵詞：商業地產；運營管理；互聯網
一、我國商業地產發展分析
1.商業地產發展現狀
截至2014年年末，我國商業地產建筑面積約為2.4億平方米，共有約4000個商業購物中心。預計在2015年，我國商業地產新增量將再創歷史新高，約新增480個商業購物中心。但是，從我國商業地產的開發來看，更多的集中在二線城市，且由于商業地產的激烈競爭，需要面臨較高的空置率風險。
目前，我國諸多商業地產企業越來越重視商業地產運營管理，逐漸向運營理念轉變，即通過整合運營管理自身商業地產，打造大型綜合商業平臺。
2.商業地產發展趨勢
商業地產在面臨運營變革的同時，亟待將新科技引入商業地產的運營，打造商業地產新發力點。現階段，科技、互聯網、創新已經遍及國內商業地產領域，成為商業地產企業重點關注的熱點問題。商業地產實行“互聯網+”發展趨勢，已經成為商業地產未來發展趨勢之一。預計，互聯網和商業地產耦合后，商業地產實現智能化運營，商業地產內的所有實體商業將在互聯網平臺成立線上運營，商業地產的客戶不僅僅在商業地產正常營業時間了解相關信息，還可以在其余時間通過互聯網平臺掌握商業地產的最新動態信息。此外，互聯網的引入，還可以增加商業地產和客戶的交互體驗，在客戶消費現場應用微定位技術，產生和客戶的交互場景。同時，商業地產商家還可以利用新技術，動態傳送商業信息，刺激客戶消費行為。
二、新形勢下商業地產運營創新分析
1.互聯網和商業地產的強耦合
商業地產和互聯網經濟各具特色，二者相互補充、相互兼容，具有較強的耦合性。現階段，我國諸多商業地產的龍頭企業紛紛建設電子商務平臺，積極引進信息技術，高效配置商業地產配套措施，如大數據、自動收銀、移動互聯、智能貨架、WIFI、線上APP、電子標簽、自動打包等互聯網工具，將商業地產的未來運營發展聚焦“互聯網+”，推動商業地產新常態發展。筆者以商業地產和互聯網的強耦合為研究視角，對商業地產運營創新思路進行研究，希望可以為商業地產企業創造更高價值，為客戶帶來更多消費滿足。
2.互聯網形勢下商業地產運營創新思路
在商業地產的傳統運營模式中，企業更關注產品的營銷，關注企業盈利水平。但是，在新形勢下，商業地產運營則聚焦于“互聯網+”，企業在運營中融入了“互聯網思維”，增加客戶的互動體驗。商業地產作為向客戶提供服務的終端，因此商業地產競爭取勝的關鍵就在于向客戶提供服務的效率和客戶享受服務的交互體驗強度。
商業地產傳統運營模式下，商家雖然有市場、產品，但是卻很難和客戶直接接觸，仍存在一定的消費距離。但是，在互聯網新形勢下，商業地產運營可以實行“互聯網+”運營模式，直接和客戶接觸，縮短和客戶的距離，以互聯網平臺實現和客戶線上零距離接觸，以用戶思維向客戶提供服務，增強客戶在商業地產的消費體驗和情感歸屬?！盎ヂ摼W+”商業地產運營模式，是互聯網時代帶來的商業地產運營模式革命，可以直接接觸客戶，快速響應客戶反饋建議，提高客戶滿意度，增加客戶忠誠度，做到對客戶吸引、留住、黏住的運營效果。
“互聯網+”商業地產運營創新的首要要求是理念創新，即商業地產互聯網運營提供用戶體驗服務，向客戶提供的不僅僅是互聯網概念服務，更應該是從理念出發的商業地產互聯網化的服務氛圍塑造，即強耦合互聯網和傳統模式的兩種文化下，實現商業地產“線上+線下”的蓄客、轉化、導流、用戶體驗的完美運營模式。
“互聯網+”商業地產運營創新不僅僅是互聯網技術的應用，亦或互聯網模式的應用，是將互聯網滲入商業地產的運營，從運營基礎做到互聯網概念，即實現商業地產“人人營銷+實時營銷+處處營銷”。
“互聯網+”商業地產運營創新模式的基礎應該是互聯網模式平臺，在互聯網平臺基礎上，延續商業地產傳統模式的收益，如銷售蓄水、土地溢價、租金蓄水等效益，此外還應基于互聯網運營模式，推廣商業地產，在客戶的認可支持下，刺激客戶消費行為，做好“線上+線下”齊進營銷。
此外，商業地產是一個具有較強資本變現能力的行業，在傳統運營模式下，往往采取資產置換、IPO、投行、整售、股權交易、散售等渠道解決資金問題；在“互聯網+”商業地產運營模式下，可以利用P2P、眾籌等互聯網金融工具，更快更便捷的融資。
總之，現階段我國商業地產競爭激烈，諸多商業地產企業為應對新形勢對傳統商業地產運營沖突，保持市場競爭優勢，紛紛在各自運營發展現狀基礎上，逐漸摸索研究結合“互聯網”創新運營模式，聚焦互聯網對商業地產運營模式的影響，實行“互聯網+”商業地產運營創新模式，從建設“線上+線下”運營平臺、實行“人人+實時+處處”營銷方式、利用多元化資本渠道等方面闡述運營模式創新思路，順應商業地產互聯網化發展趨勢，為商業地產未來運營發展指明方向。
參考文獻：
[1]吳紅.基于定位視角的商業地產項目運營模式研究[J].金融經濟，2014（22）.
商業地產行業研究范文2
苗樂如：科學決策商業地產
開發商得學會當農民，你管得了天嗎?刮風下雨管不了，種好地保收成就可以了。
現在有點條件的地產企業基本都在積極做商業地產項目，跟地方政府的溝通也呈現出一個大的趨勢，在這種情況下需要行業冷靜思考，沉著對待。應該說地方政府很熱情，在熱情的誘惑下，地產企業對商業地產和旅游地產應該有本身規律的要求。由于商業地產有區域約束力，或者承載力方面的要求，雖然現在商業地產存在很多好的形勢和機會，但同時也需要我們政府在這種情況下科學決策。
李明：注重商業地產經營質量
未來商業地產的發展速度遠遠超出想象。最初搞地產開發的企業，是一點一點積累起來的資本，五年以前凈資產過100億元的企業全國不出10家，現在找出30家都沒有問題。現在，開發商業地產一樣沒有太多資本進來，商業地產在前期商業運作當中都是小本經營，確確實實是通過企業家自身的素質或者是他們的能力來實現商業價值創新。
下一步同行業的開發類資本一旦調整方向，會有巨多投資轉向商業地產。這樣一來，建設商業的地價和投資都會上去，但是也帶來了問題，越是這時候，經營的志向越會忽略。經常說一鋪養三代，幾十年才能形成一個特色，十幾年磨一劍，如果不注重經營的質量和秩序，對行業發展沒有打好基礎，也會重蹈覆轍住宅地產的問題。
劉平春：長遠規劃商業地產
住宅調控導致大量的資本進入商業地產領域，開發旅游地產對整個社會和產業發展是較好的選擇和取向。但是從旅游地產角度來說，確實要注意一窩蜂而起。有些地產商覺得有點錢做就行了，怎么管理、怎么延伸，前端的設計、規劃問題，后端長期的管理，這些問題都要考慮。
從政府角度來講，對旅游地產要有規劃，包括城市化的進程，跟小城鎮、中心城市的關系，政府在這方面的取向會影響商業地產走向?，F在有很多城市存在與商業不匹配的問題，商業地產經營期是個長期過程，沒有一個長遠規劃就會出現問題。胡東海：商業地產回歸論
中信算是商業地產第一人。1978年中信地產就瞄向商業地產領域，從大連、沈陽、河北，到北京、天津、深圳、廣州，酒店和商場遍布中國至少15個城市。
到上世紀90年代后期，中信的商業地產建設開始沒落，重點開發住宅地產。前些年，主要在珠三角做了小部分的商業地產項目。確立了“立足京津、珠三角、長三角，有選擇進入經濟發達地區的二線城市”的戰略布局，在業務上以中高檔住宅開發為業務主線，堅持以二級開發為導向進行土地一級開發，適時有選擇地培育商業地產，依托中信集團的金融平臺發展金融地產。近兩年，中信響應中央號召，做了一些危改保障房。最近又開始重新回歸商業地產，主要集中在CBD核心區。
曾北川：保險資金介入商業地產
處于轉型期的房地產業挑戰和機遇并存。挑戰，首先是國家增長戰略的轉型，另外產品定位也有根本性轉變。換句話說，財產占有形式將發生變化，由私有產業到商業不動產業的轉變。地產轉型算是一個挑戰。
同時，行業面臨的機遇就是資金多元化，長期化的資金還會持續關注房地產。保險資金將會介入不動產、商業地產。國家允許10％的保險資金有3％投入不動產、7％投資商業地產。從保監會對險資的要求來講，禁止和鼓勵的正好和商業及旅游地產高度吻合。不管是國家政策還是銀行政策，保險資金的鼓勵方向都會推動整個不動產行業的轉型。就是從出售到持有，從給別人到給自己，從中間產品到終端產品，從綜合性到專業化。也會促進不動產行業的同質化競爭向差異化競爭轉變。
楊步亭：電影院捆綁商業地產
院線創造的收益主要集中在大城市商業中心的電影院，電影院越來越離不開商業地產。短期來看，每個省都建一個文化基地、影視城，為商業地產提供了機遇，但卻會造成中國經濟像1958年那樣的浪費。我們應該向國家呼吁，不能無序做大型影視基地，要講質量和長遠。
我們的電影院還在快速發展中。美國3億多人，有4萬多塊銀幕，平均8000人一塊銀幕。中國13億人口，平均1萬人有一塊銀幕。與美國比，中國還需要13萬塊銀幕，但現在我們才6000多塊。按這個速度，中國應該有6萬～7萬個銀幕，才可以完成電影經濟需要的基本建設。
大量的銀幕需求都應在商業地產中產生。電影院不能以單廳形式出現而要建在商業地產當中，這是一個信號。目前，在大城市電影院還沒有滿足市場需求，中小城市幾乎為零。另外，有些地級市連商業中心都沒有就要建電影院。也有很多地產商已經放棄大城市將目光瞄準了中等城市和縣城的影業發展。如今，商業地產發展和電影院建設一樣活躍。
蔡鴻巖：延展商業地產鏈
現在商業地產發展重投資重建設，輕經營是行業內存在的嚴重問題，還存在影視城過多、過爛的問題，如果不能很好地控制，勢必造成比住宅產業還大的資源浪費。我們希望通過本次大會為地產業，包括商專委，樹立起正面形象，并起到橋梁和推動作用。
我們策劃跨界大會的初衷，是要借著搭電影界、搭文化的臺，以此證明房地產業并不只是住宅，并不只是高房價，還有商業地產、旅游地產、養老地產。商業地產的貢獻非常巨大：第一，提供城市配套；第二，提供就業；第三，提供可持續發展的GDP的各個行業、產業項目，是可持續發展的房地產運營模式。
本次跨界峰會相當于一個相親大會，把電影界和房地產開發界聚在一塊，大家有一個交流的機會。包括租金問題、業態發展等等，通過共同討論會比較有意義。尹龍：轉移商業地產融資戰略
目前，所有的房地產調控政策要達到的是顯性效果。中國最大的地主是銀行，對銀行體系來說，如果中國房地產跌掉50％絕對是政府危機，因此誰都不敢讓房價跌50％。這樣跌會產生兩個問題：一是逼著銀行擠兌企業，導致企業大量出問題；二是一旦暴跌，銀行業就會恢復到原點，不再放貸。
而房地產行業的風險收益率對銀行不是最好的，雖然房地產行業的收益率很高，但風險系數卻很大。在這種情況下，銀行不會把房地產業作為首選項目?，F在房地產業面臨融資問題，未來融資還會不容易。
從此結論往下推，商業地產融資，就要考慮3萬億元的外匯儲備。房地產企業如果總盯著傳統的銀行貸款，估計這幾年會很難熬，各界地產老總要將思考方向轉移到融資戰略上面。韓健徽：商業地產向法制化邁進
2011年中國商業地產將呈現理性化。我個人認為，通過商業地產暴富的、炒作天價商鋪的暴富時代將一去不復返。我們
要科學、理性地看待商業地產本性，要還原其本性。目前在商業地產發展過程當中也面臨一些問題，下一步亟待解決。比如說，招商、人才、資金、長期運營的問題，特別是在資金方面，就是
RAS，需要確立法規來解決。
我建議，商業地產和旅游地產委員會，應該出臺關于商業地產行業的一些標準。這幾年國務院對旅游業、文化創意產業，包括國家宏觀政策在內，了意見。特別是2∞8年金融危機以后，國家出臺的產業標準，為擴大消費、拉動內需提供了前所未有的發展機遇。無疑，在商業地產標準化建設、宏觀政策及理論基礎研究方面都要加強。在適當時機，逐漸向商業地產法制化建設方面邁進。
謝家瑾：地產企業要放眼未來
商業地產一定不能走一擁而上的住宅產業發展之路。怎么才能做好商業地產，其實比做住宅產業難得多，也需要思考與應對很多問題。現在不是討論計劃經濟的時候，這不是我們房產企業討論的事情。最為重要的是，房產企業怎么控制一下節奏，讓房價不再上漲，是比較現實的。我現在把話說在這兒，關于下一步政策怎么走，這在房產企業自己，不在別人。要解放自己，也是自己解放自己，什么救星都沒有?，F在中央已經走上調控這個路，你說政府該不該調控?
另外，房產企業還是要客觀地看到，2009年為了應對金融危機，國家把寶壓在房地產上，因為當時過于寬松的政策，給后來的房地產膨脹帶來了一定影響，所以現在收場就比較難。實際上，房地產業也存在前一段時間的過熱問題，適當調整并不是把行業摧毀。有點思路的調整有利于下一步發展，開發商還是要想開一點，著眼于長遠。
楊鏗：商業地產發展趨勢巨大
我覺得，現在發展商業地產、文化旅游地產是必然趨勢。在美國農村人均3500美元，城市是5000美元。在文化產業方面，中國GDP才二點幾，美國文化產業GDP大概占二十五點。
而中國發展商業地產及文化旅游地產，也是新的資源整合方式。我們在四川做了一些文化旅游方面的嘗試，在峨眉山有一個1.2萬畝的商業體，在都江堰也做了一個旅游綜合體。我想說的是，文化旅游符合當前新的產業政策，因此從現在的投資需求來看，發展商業地產是未來總趨勢。
朱中一：積極穩妥發展商業地產
商業地產行業研究范文3
關鍵詞：商業地產；開發運營；統一管理；全生命周期
中圖分類號：F293 文獻標識碼：A 文章編號：1009-2374（2014）04-0005-03
近些年，我國房地產行業快速發展，即使在美國次貸金融危機的嚴重影響下，依然表現出良好的發展勢態。有調查數據顯示，在我國房地產市場上，90%的住宅項目都能盈利，而80%的純商業地產項目都面臨著困境。之所以呈現這樣情況，主要原因在于我國商業地產缺乏成熟的開發運營模式，所以有必要基于現狀探索出一套能滿足我國商業地產發展需求的開發運營模式，以解決當前困境，推動我國商業地產快速、健康發展。
1 我國商業地產發展面臨的困境
由于我國實行了較長時間的計劃經濟，商業地產受到了一些影響，在我國起步較晚。隨著市場經濟逐步深化，我國商業地產逐步發展起來并日漸繁榮。據有關調查數據顯示，自2000年以來，我國商業地產發展態勢十分良好，投資增長速度一再高過國民經濟的增長速度。與此同時，商業營業用房銷售面積也逐步增長，雖然目前有所回落，但整體來看依然有著很好的增長勢頭。盡管如此，我們應該看到繁榮發展的背后存在的問題，尤其空置率上漲問題。這些問題的存在無不表示著商業地產開發建設和運營管理陷入了困境，亟待探索出一套科學、成熟的開發運營模式。
我國的商業地產開發商大多由普通房地產商轉型而來，所以商業地產的融資模式和開發模式也沿用了普通房地產的那一套。在融資模式上，以銀行貸款為主，以致商業地產融資渠道單一，過于依賴銀行。這樣單一的融資渠道，很難滿足商業地產長期開發建設對資金的需求。在開發上，一些開發商在利益驅動下盲目“搶地”，不注重規劃選址和市場定位，造成商業地產局部過剩、布局不合理等，這也是導致商業用房空置率逐步提高的原因之一。
近幾年，我國房地產業飛速發展，不少開發商盲目投資，不重視融資，開發建設完之后本打算只租不售，可是在巨大資金壓力下只得出售部分或全部。雖然這種運營方式有著可觀的短期效益，并不利于后期的統一運營管理，甚至為自身帶來桎梏，影響商業地產行業健康發展。在商業地產缺乏科學的開發運營模式的情況下就急于快速發展，很容易造成項目運營管理混亂，最終將組織商業地產行業發展。
為了應對當前困境，下面簡要概括商業地產開發建設和運用管理中存在的問題。
第一，市場定位模糊。在現實生活中我們經?？吹揭粭l商業街一邊生意火爆，另一邊生意冷淡，或是這條商業街生意好，隔條街生意卻相差很多，這就是市場定位不當造成的。就當前來看，我國的商業地產開發商一直把工作重心放在“搶地”上，對開發前期規劃不夠重視，不經反復推敲就投入建設，導致對項目所在區域內商業結構走勢的認識不足，部分區域出現商業網點過?；虿蛔?，造成商業結構不合理。
第二，運作程序不合理。我國商業地產采用先開發后招商的運作流程，有時甚至建設一半才招商，之所以這樣，與商業地產招商難度大有很大關系。目前，我國房地產市場是比較火爆，可這主要是針對住宅市場而言的。不同于住宅市場的供不應求，商業地產招商面對的是經營商，如果經銷商不滿意就很難銷售出去，有的情況下甚至要按照經銷商要求進行大規模整改，造成不少的資金浪費。
第三，營銷理念不科學。由于房地產市場潛存著巨大的經濟利潤，一些開發商過于急功近利，目光短淺，只看到了短期利益看不到長久利益。在這種理念下，商業用房在設計過于強調包裝設計，甚至脫離物業本身的實際情況，導致設施利用率低，同時也不利于招商工作的順利進行。
第四，融資渠道單一，詳見前文。
總而言之，融資渠道單一、人才短缺、操作流程不完善等是造成以上問題存在的主要原因。商業地產在長期運營過程中存在著巨大的風險，如果不為其配置一套科學且成熟的開發運營模式，將很難實現健康發展。為了消除風險、降低難度，應基于商業地產的全生命周期進行開發建設和運營管理，為商業地產提供科學的全程運作流程。
2 商業地產開發運用設想
在統一管理思想下，商業地產在開發建設和運營管理上實行全生命周期的理念，簡單地說，就是從全生命周期角度看待不同階段、不同環節的工作及其中的側重點，注重地產和商業之間的內在關聯，不可將兩者進行簡單分割。從商業地產的整個操作流程來看，開發設計是開始，而運營管理是項目成功的關鍵，所以開發商要想獲得預期效益，就必須做好運營管理工作。當然，也不能忽視前期開發建設的重要性。
第一，整合相關利益主體。在商業地產開發運營中涉及著諸多利益主體，有開發商、投資商、運營商、經銷商，此外還有設計方、施工方、政府、金融機構等。各方之間的利益既對立又統一，既可以用損壞對方利益來增加自身利益，又可以通過互相合作實現整體利益最大化，使自身獲取預期利益。在全生命周期開發運營模式下，應對各方利益主體進行系統性的整合，制定統一的目標、統一的規則制度，加強各方之間的合作，為實現整體利益最大化而共同努力。
第二，集成各環節。從商業地產項目的操作流程來看，整個過程中要經歷調研、市場定位、規劃設計、招商融資、運營管理等多個環節，各環節彼此獨立，又存在著一定的內在聯系。例如，市場調研結果直接左右著市場定位，而市場定位又是規劃設計的基準，等等。在傳統的開發運營模式中，各環節之間的關系是松散的，很難使整體實現優化配置。為此，應對整個操作流程進行集成管理，從全生命周期角度去看待流程中的各個環節，不可忽視各環節之間的內在聯系。
第三，貫徹執行統一管理思想。具體而言，統一管理就是要統一組織、目標、理念、規則制度等，使商業地產形成一個統一的整體，并按照統一的管理理念和模式來操作，利于消除各利益主體之間的矛盾，優化配置，實現利益最大化。
在上述三種理念指導下，下面對商業地產開發運營的整個操作過程進行了簡要分析，希望這樣的構想能夠消除商業地產發展中的存在的問題，促進其又快又健康發展。
第一，市場調研。市場調研的主要目的在于收集和分析與項目相關的信息，了解項目所建區域內的商業趨勢等，對項目可行性研究極為重要。
第二，市場定位。由于市場定位關系著項目建成后的銷售情況，所以一些開發商在市場定位時往往從利于銷售的角度出發，忽視了項目長期運營所要面臨的各種情況，考慮時間不足。商業地產項目成功與否，由運營狀況決定，所以市場定位這一環節不能沿用普通住宅地產的那一套模式。具體而言，商業地產市場定位包括圈定位、規模定位、客戶定位、經營定位等。雖然各項定位內容都非常重要，可是經營定位尤為重要，所以要更加重視。在進行經營定位時，開發商一定要基于商圈發展趨勢，立足于商業地產項目的整體規劃來進行相關操作，保證業態組合科學，才能在長久的經營中實現持續盈利。
第三，規劃設計。開發商要清楚地認識到，商業地產的規劃設計不單單是一種建筑格局的規劃，也是一種商業經營規劃，所以在規劃設計時既要重視建筑格局設計又要強調商業經營規劃，同時，還要滿足各方利益主體以及后期運營的需求。商業地產規劃設計要滿足的條件：各功能業態比例安排合理、流動線布置合理、視覺通透效果良好、主力店設計滿足技術要求等。
第四，融資。在傳統的融資模式中，商業地產對銀行的依賴性較大，這一單一的融資渠道限制甚至阻礙了商業地產發展。為此，應參考一些發達國家的商業地產融資模式拓展我國商業地產的融資渠道。雖然我國房地產行業十分繁榮，但是商業地產融資依然存在著很大的難度，除了依靠銀行貸款之外，還要全力開辟其它融資渠道，如吸納機構投資、銀企合作、REITs、預租、商企聯建等。只有融集了足夠的資金，開發商才有強大的資金運營能力，項目建設和運營才能取得好的效果。
第五，招商。商業地產招商主要分為兩步，一是開發前進行主力店招商，二是在開業前進行散鋪店招商。在主力店招商前，開發商要基于市場調研的結果找到與項目和商業圈相匹配的店，然后與之談判溝通，最終達成合作。主力店要是不同的業態，不能重復，保證業態組合科學。在散鋪店招商上，開發商可以刊登廣告，對有意向的合作的店進行嚴格考核，不滿足要求的務必淘汰，而對于重點商戶可以給予一定的優惠政策，以吸引其入駐，這一方式同樣適用于主力店招商。
第六，運營管理。運營管理是商業地產項目開發運營中的重點內容，關系著項目成功與否。從全生命周期角考慮，商業地產在運營管理上要統一企劃營銷、統一客戶服務和賣場管理、統一物業管理、統一品質管理，全力貫徹執行統一管理理念，確保運營管理的各項舉措有效實施并取得良好的成效。
3 結語
綜上所述，商業地產在開發建設和運營管理的整個過程中要采取統一管理理念，注重各環節的集成，使其統一服務于項目主體，才能使項目整體實現優化配置，達到整體效益最大化，滿足各方利益主體的利益需求。
參考文獻
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商業地產行業研究范文4
過去，商業地產側重于物業管理。然而，商業地產是資金密集型行業，投資總額高，投資回報期長，正確地將資產管理理念嫁接到商業地產的開發和管理中，提升商業地產的運營效率，才能實現物業的凈利潤和投資收益率的最大化。當前，成熟的機構，無論是金融機構還是商業地產投資開發商，都將管控項目的核心目標放在了資產管理能力上。
一、商業地產資產管理5大問題
1.資金鏈管理形式單一，缺乏完善的資金循環機制
商業地產的開發商在投融資過程中主要依賴銀行貸款等間接融資方式，獲取開發資金，并通過商業地產后期的運營回收資金，償還銀行債務，資金鏈的銜接結構單一，資金循環機制缺失，使得商業地產資產管理能力不足。
美國商業地產的資金來源主要有銀行信貸、自有資金、REITs、商業地產產業基金等多種渠道，其中只有10%的資金來自于銀行，其余則來自社上的投資（REITs和商業地產產業基金是主要渠道）。低比例的銀行貸款和高比例的社會投資，使商業地產開發商在開發模式和后期的運營管理上有較高的自主性和選擇性，同時融資渠道的多元化大大降低了開發商的風險。
2.產權分散，資本市場參與度不高，未形成外部循環機制
傳統的中國商業地產發展中，主要有三種主要經營模式，即完全出售、混和持有、完全持有（見表1）。
由于商業地產開發資金壓力巨大，因此商業地產建成之后，大部分會對產權商鋪進行出售。這可以幫助開發商迅速回籠資金，并獲取利潤。但這造成了地產產權分散，造成商業地產運營管理的科學性和整體性效益難以實現。
而且即便建成后不出售，在以上三種模式中，資本都是在企業內部循環。在投融資管理中缺乏戰略投資者，造成商業地產開發商兼投資人的職能，資金運轉壓力巨大。
3.商業投資模式比較低端落后
商業地產的投融資應該貫穿于企業開發、經營、管理的全程。但是，目前我國商業地產在開發的過程中采用落后的資產運營模式，在商業地產竣工后通過出售等方式進行資金回籠，這種模式是比較低端的。落后的商業地產投資模式造成商業地產開發的籌資困難，融資渠道狹窄，資產運營和管理無從談起。
4.開發商缺乏資產管理的經驗
不少開發商對商業地產資產管理和運營模式缺乏經驗。對商業規劃、商業招商、商業運營等經驗的不足，導致商業地產的資產運營和額管理的效率低下，以及商業地產保值、增值目標存在困難。
5.開發利潤高于商業經營利潤
商業地產的價格遠高于普通住宅地產，因為商業地產開發是一個高利潤行業。開發的高利潤，造成許多開發商急于將商鋪銷售出去并利用資金進行下一個商業地產項目的開發，而非進行資產管理。
二、全程資產管理6大評價標準
資產管理是一個全生命周期的管理過程。商業地產，從拿地、到建設開發、到運營管控，都是資產管理的內容。資產管理的KPI指標就是緊密鎖定EBITDA-U的投資回報數據。
圍繞EBITDA-U的核心財務回報數據，資產管理的評價標準也變得清晰可控。
從項目全程資產管理過程來看，主要可以分成以下六個方面。
1.恰當選址，控制拿地成本
李嘉誠的信徒們普遍將地段和選址作為評估項目投資收益的核心關鍵。然而，從資產管理的指標來看，投資回報率只是個相對數據。換句話說，沒有地段好壞之分，只有投資回報的高低之分。
2.精準定位，鎖定市場人群
大量的實戰案例告訴我們，人群定位錯了，項目投資回報率就會大幅下降。而市場人群的消費趨勢是最捉摸不定的，選對正確的目標人群，并對癥下藥，是考核資產管理者能力的重要一課。
3.控制投資，鎖定造價
為了達到最佳的商業展示目標，牛逼的資產管理團隊會精煉的控制各種投資成本。產品做得高大上或矮挫窮都不重要，重要的是在這樣的投資配置下，后續的品牌定位以及租金、售價回報是否能與之成正比。
4.特色引領，同時考慮成本因素
商業地產是高速變化的潮流行業，沒有創新的項目基本無法生存，而過度創新的項目也會將項目送入墳墓。拿捏好創新的度，一個重要的衡量標桿也是為創新所付出的投資回報的成果。財務數據是判斷市場創新進化方向對錯的最好標桿。
5.精選品類，看準品類黑馬
業態規劃和品牌選擇是商業地產最為重要的問題。好的資產管理者，能夠洞察品類發展趨勢，巧妙的將未來快速成長的品類以較低的價格招入商場，從而讓整個商場分享品類引爆的紅利。這點和風險投資的邏輯沒有兩樣。如果只選擇當下最熱的品類，付出的代價也越高，財務回報肯定不理想。選擇成長中的品類才是王道。
6.強營運管控，提升后期經營坪效
EBITDA-U提高的另一核心在于增加購物中心的營運收入，控制營運成本。很多項目為了后期快速增加人流，配置了豪華的運營團隊，并采用各種措施做旺場活動，以提振人流?？己私洜I管理績效的指標也是這種投入和租金、銷售增長的關系。診斷、優化、創新、提升是商業資產后期運營過程中的更為重要的因素。
三、商業地產資產管理的可能模式
目前，標桿房企在商業地產領域，都在往資產管理方向邁進：典型的，萬科、萬達在商業地產與機構資本達成了小股操盤的輕資產模式；具備海外REITs平臺的凱德、越秀、領匯等開始進入內地收購資產。
金融機構方面，以黑石、華平、光大安石、中信資本等私募地產基金開始有意入股或組建自己的資產管理團隊；以險資、信托為代表，整個大資管行業開始整體從債權投資轉向股權投資，盯準資產并購市場。
綜合而言，當前商業地產做資產管理，主要有三個可行的路徑。
1.商業地產顧問、機構模式
不甘于只賣報告和做簡單中介的商業地產顧問和機構，可以憑借其獨立專業身份去做獨立的資產管理人。不過，這些機構需要重新對自己定位，擺脫乙方身份，從而獲得資本的認可，分享資產增值收益。
2.凱德模式
像潤、中糧等具有大投行思維的企業集團，投一個行業早已構想好未來資本市場的架構，有意將商業地產金融化，對其運管人員的要求天然地帶有資本的指令，時機成熟自然升級，尤其對于購物中心這種對運營管理能力高度依賴的業態，資本就更加需要倚重成熟管理團隊的力量。
3.金融機構自建資產管理團隊的模式
由金融機構自己投資入股或組建資產管理團隊的模式，對于一些有志于資產證券化大蛋糕的機構，做這樣的準備是為更大的戰役儲備主動權，未來也必然成為一種潮流。領匯25億收購中關村歐美匯購物中心就是一個經典案例。
商業地產行業研究范文5
關鍵字：商業地產；發展現狀；會計核算；問題；改進措施
一、商業地產行業發展現狀及其會計核算意義
商業地產行業是我國國民經濟的支柱，與我們每個人都息息相關，它是改善人民生活，增強國民經濟實力的重要產業。目前我國商業地產行業正處在向規范化、規?；?、品牌化運作模式轉型時期，伴隨著現代經濟的快速發展，該行業迎來了巨大商機，但“房價升溫”也由此得到了社會的廣范關注。為了抑制房價的不斷上漲，政府對商業地產行業逐步調控，大大降低了該行業的利潤。為在商業地產市場上占有一席之位，企業競爭也變得愈演愈烈。會計核算工作的嚴格實施對于商業地產開發行業來說具有重要意義，作為企業管理的重要環節之一，它通過對企業的日常經營活動進行財務核算，反映企業在一定階段的經營現狀，從而能夠更好地為管理者做決策提供依據。如果不能形成一個有效的會計核算體系，勢必會增加商業地產行業的運營成本，甚至會引發企業的財務危機，在當下的激烈競爭中被淘汰出局。雖然我國各商業地產開發企業幾乎都設置了專門的會計核算部門，但由于該行業本身具有開發周期長、資金投入量大、商品價值高等一系列特性，其會計核算仍然面臨諸多亟待解決的問題。
二、商業地產行業會計核算存在的問題
1.會計科目設置不完全合理
一個商業地產項目的開發實施，通常要涉及到多種程序，也就要應用多個會計科目進行財務核算。由于商業地產開發往往耗資巨大，商品價值高，為使項目建造過程中，各環節的財務狀況體現的更加直觀、明細，就必須使得科目的設置和實際物資支出或所得收入情況具有較高的吻合度。縱觀我國現行的會計核算制度，雖然規定了許多科目設定標準，但是專門針對商業地產行業的會計核算準則卻并不存在，也就導致有時難以找到一個最佳科目來表達，許多不同種類的用都籠統對應一個科目，設置上不完全合理。除此之外，我國會計記賬的一貫方法是要對所有的賬簿，在年終結舊賬，年前建新帳，而這樣的規定并不能完全適合于商業地產行業。商業地產項目從開發到竣工驗收直至用戶確認付款等最終環節往往歷時較長，正式交付完成之前均為“在建工程”，所以成本的結轉期應當是以開發項目的建設周期為準較為合理。這就與前述的傳統會計記賬方法不相符，導致一個開發項目的工程建設情況要記在多本賬簿上，無疑增加了會計人員的工作負擔，管理者查賬進行決策也變得不方便。
2.收入確認較為復雜
根據我國《企業會計準則--收入》規定的條例，一項收入確認的核心條件在于風險和報酬是否進行了實質性轉移。這在理論上看似合理可行，但在實際應用中卻相當復雜，難以辨別，尤其是對于商業地產這種行業，一個項目從開發到完成要經過取得工商部門的銷售許可證、與買方簽訂購房合同、招投標購買大量物料、工隊長時間建筑施工、竣工驗收交付買方確認、收款并進行產權過戶等等程序，環節多、手續繁瑣，且主要采取預售和分期付款兩種方式，究竟何時何環節真正將風險與報酬完全轉移給買方，這判斷起來相當復雜。買方有時雖然已經能夠居住使用房屋，但由于并未完成全款的支付，因此包括風險與報酬在內的所有權并未當即完全轉移給住戶，仍歸企業所有，這時就不應立即確認銷售收入。而有的房屋以出租或售后回租等形式對外租售，取得的款項是否應該確認為當下收入？實際處理中對這一標準的運用比較混亂，這必然要求會計人員具有較高的職業判斷能力。
3.風險披露缺乏透明度
商業地產行業由于自身的多種特殊性，勢必會面臨較高的風險，包括國家土地政策和購房政策的變更、項目斥巨資引起公司內部的財務危機、豆腐渣工程帶來的房屋質量風險等等。這就要求每一個商業地產開發企業要能夠事先對自己將要面臨的風險進行準確的評估與披露，并適時將信息反饋給會計核算部門，以助于管理者及時調整決策或制定新的方案，將損失降到最小，否則最終的會計核算結果就會失真，準確性大打折扣。提取質量保證金是防范風險發生的有效手段，中國證監會允許商業地產開發企業提取質量保證金并要求披露其核算方法，但并沒有具體的條目約束，有的企業便因此投機取巧，對于質量保證金的披露程度極低或僅披露抵押貸款風險，導致對外界風險披露的透明度缺失，不利于消費者的選擇判斷和外部企業的投資決策。若未能及時將風險信息傳遞給本公司相關會計部門，也不利于公司內部的會計核算。
三、商業地產行業會計核算問題的改進措施
1.改進會計科目的設置
每一個經營商業地產的企業，建造過程中所涉及的開發項目多少以及公司自身的規模大小等情況都不盡相同，因此涉及的會計科目種類不一。盡管國內尚未統一該行業的會計核算準則，但是各企業應該根據自己的內部需求靈活應用。例如企業投入資金開發新項目時，涉及的費用支出就可以直接計入開發成本費用，盡量在新會計準則的要求下，找到最貼切的會計科目，做到清晰對應。另外，為了簡化賬簿記賬程序，提高會計核算效率，實務會計應用中，應盡量使得一個項目從開發到完工的所有程序涉及的財務信息都集中體現。傳統會計記賬方法導致賬項不能連續記載，為了改變這種情況，可以按照不同的核算對象設立不同的成本卡片進行裝訂，作為開發成本明細臺賬，到每年末只需要把本年度已竣工結轉的項目建案歸檔，這就大大提高了會計人員的工作效率，同時更加清晰明了。
2.完善對商業地產企業收入的核算
商業地產企業確認銷售收入應當遵循一定的標準，符合專業標準是確認收入的首要條件。專業標準即我國的會計核算制度中提出的四個要素：商品的主要風險和報酬已經轉移、無法對已出售的商品進行控制、相關利益很可能流入企業、相關收入以及成本能夠可靠的計量。其次也要符合一定的法律標準，即房產的售讓必須經過正當透明的程序，一切環節須在我國法律約束的范圍內進行，違法進行的交易均為無效。例如企業利用某空地私自建造完成出售的房屋，即使取得了相關的報酬，轉移了相關的風險至買方，但由于企業并不實際擁有該空地的土地使用權，因此屬于違法建造，這時銷售房屋所得款項就不能確認為企業的收入。對于按售后回租、售后回購等促銷方式達成的交易，必須判斷其真正的交易實質，然后按照實質重于形式的原則進行核算，確認是否計入企業收入。
3.提高風險信息披露的透明度
風險披露對于商業地產開發企業的財務核算至關重要，它表明了一個企業有可能會面臨的風險損失，是制定方案或研究解決措施的基礎資料，理應得到重視。由于商業地產開發企業的項目建設周期長、投資大，因此都應當事先提取一定程度的保證金和風險準備金。盡管國家只規定了提取的最低標準，但是企業為了后期的良好運作，應結合項目實際提取或更高數額、更長期限的保證金和風險準備金，計入當期的成本項目，作為單獨科目進行核算，以提高企業抵御外界風險的能力，并將風險狀況及時傳遞給公司內部會計核算人員和外部信息使用者，保證其透明度和準確性，以樹立良好的聲譽和企業形象。財務報告中披露的風險也不應僅僅局限于抵押貸款風險，應盡可能全面的呈現，包括各種開發風險和籌資風險，都要進行強調和說明，為企業的發展提供更加可靠的會計信息和數據分析。
參考文獻：
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商業地產行業研究范文6
關鍵詞 商業地產 項目開發 成本控制
近些年來，我國經濟快速發展，人們生活水平得到了顯著提升，商業地產的出現正好順應了時展的潮流，可以滿足個性化和多元化的商業需求。商業地產項目開發是一個周期較長的系統工程，科學合理的成本控制是管理工作的重要環節之一。在我國商業形式和消費需求更加多元化的社會背景下，對商業地產項目開發的成本控制體系進行深入探析，從而促進現代化商業綜合體的順利開發具有十分重要的現實意義。
一、商業地產項目開發的成本控制基本內容概述
近些年來，由于其投資風險較小、可以滿足市場化的消費需求、可以帶來持續性的資金收入等市場優勢，商業地產項目在房地產市場所占的份額不斷增加，商業地產項目開發企業之間的競爭愈加激烈。商業地產項目開發成本控制是基于降低項目開發成本、提升地產企業綜合實力的一種企業管理戰略，是商業地產項目管理的一個重要環節。通過科學合理的成本控制，可以顯著降低商業地產項目的投資成本，從而顯著提升商業地產項目的利潤空間，有助于企業“利潤最大化”戰略目標的實現。商業地產項目不同于住宅地產項目，其經營管理模式和營銷模式具有本質上的差別。因此，商業地產項目開發的成本控制要求對項目的全過程和各環節進行全方位的控制管理，強調管理流程和管理工作的精細化和目標化。首先，應該結合市場經濟發展趨勢和地域性消費需求確定商業地產項目的開發預算，即成本控制管理的目標。其次，應該從項目設計環節出發，對商業地產項目開發的全過程進行科學合理的設計，精細化地控制項目開發所涉及的每個管理環節、各個管理部門及所有管理崗位，使成本控制措施落實到位，這樣才能使成本控制真正發揮管理優勢。最后，商業地產項目開發成本控制需要科學的管理模式和管理方法，旨在采用合理的信息管理技術和財務管理模式對項目成本進行科學化、規范化、定量化、系統化的管理，才能真正使成本控制體系發揮效益，達成地產項目的低成本戰略目標。
隨著商業綜合體的快速發展，我國商業地產項目的數量急劇上升，項目開發成本控制體系得到了進一步的發展與完善。但由于我國商業地產項目開發起步較晚，其成本控制體系并不完善，還存在一些矛盾和問題。例如，在商業地產項目開發成本控制過程中，目標成本控制意識較差、成本控制目標性不足、精細化成本控制模式不健全、信息技術成本控制意識較差等現象是普遍存在的。為了適應市場發展趨勢、最大限度滿足人們的多元化消費需求，需要對商業地產項目開發成本控制進行深入探析，從而在提升項目質量的同時降低項目投入成本，為我國商業地產行業乃至整個房地產行業注入可持續的發展活力。
二、商業地產項目開發成本控制的重要意義
隨著我國經濟市場商業形式的多樣化和人們消費需求的多元化，商業綜合體的數量顯著提升，在促進我國經濟發展、促使商業市場資源最優化利用等方面發揮了不可忽視的重要作用。對商業地產項目開發的成本控制進行深入探析，從而逐步完善商業地產項目開發成本控制體系，不僅是提升地產開發項目綜合競爭力的現實需求，也是促進我國商業地產行業可持續發展的客觀需要。一方面，商業地產項目不同于住宅地產項目，在提供更多的就業機會、促進市場消費多元化、合理分配市場資源等方面具有不可忽視的重要意義。不斷深入探析商業地產項目成本控制體系有利于促進我國地產項目可持續發展，具有非常重要的社會效益和宏觀經濟效益。另一方面，近些年來，由于國家購房政策的影響，許多企業轉向商業地產的投資與開發，尤其是商業綜合體，具有廣闊的應用前景和巨大的經濟效益。不斷深入探析商業地產項目開發成本控制體系可以降低項目的投資成本，從而降低企業的投資風險，是提升企業綜合競爭力的現實需求。
三、商業地產項目開發的成本控制方法分析
（一）精細化成本控制體系的應用
商業地產項目，尤其是商業綜合體項目的開發需要投入數量巨大的資金，開發過程的經濟收支環節較多，成本控制的難度和廣度極大。因此，只有采用精細化的成本控制體系才能真正使成本控制發揮作用。首先，應該強化項目開發相關人員的精細化成本控制意識；逐步使精細化管理融入企業文化，成為企業項目開發過程的一種管理新常態。其次，商業地產項目開發成本控制是一項系統化工程，成本控制所涉及的環節很多，必須對項目開發的全過程、各環節的經濟活動進行精細化的監控管理，通過集中招標的方式確定項目原材料的供應商家、選擇高素質的施工團隊、制定最優化的銷售計劃等都是成本控制過程中需要重視的環節。最后，精細化管理是需要建立在高效流通的開發信息的基礎上的，采用先進的精細化管理手段和技術是十分必要的。
（二）目標化成本控制體系的應用
商業綜合體是商業市場形式多樣化和消費需求多元化趨勢下的經濟產物，因此，商業地產項目開發成本控制需要以市場信息為導向。近些年來，以市場為導向的目標成本法研究不斷深入，在商業地產項目成本控制過程中采用目標成本法可以獲得較好的經濟效益。一方面，商業地產項目開發過程中首先應該盡可能全面地搜集市場信息，通過分析和整合處理而確定項目的開發成本，即確保項目開發預算的合理性；另一方面，在確定的成本控制目標的基礎上，應該結合企業的資源和管理現狀，先從設計環節出發，對項目開發所涉及的商業選址、原材料采購、建筑結構設計、施工招標、客戶定位、營銷管理等各環節進行合理的設計，盡可能從初始設計環節降低投資成本，以市場信息為導向來提升商業地產項目的先進性。
（三）科技化成本控制體系的應用
商業信息在促進企業發展過程中所發揮的重要作用是有目共睹的，隨著信息技術和數字化技術的快速發展，在成本控制環節中，采用科技化成本控制體系可以獲得很好的經濟效益。尤其是近些年來，BIM技術快速發展，應用于地產項目開發過程中發揮了巨大的應用效益，進一步擴大信息化和數字化成本控制體系的應用范圍符合現代化地產行業的發展需求。一方面，應該結合商業地產項目開發需求建立完善的信息化成本管理平臺，確保開發信息交互的高效性和完整性；另一方面，利用BIM技術可以對地產項目的外觀、內部結構、空間布局、施工以及后期維護進行模擬設計，這樣可以顯著降低設計成本，從而縮短開發周期，確保商業地產項目順利開發。
四、結語
近些年來，我國國民經濟水平顯著提升，多元化消費需求顯著增加，商業地產項目在促進商業市場資源優化利用、最大化滿足人們的多元化消費需求等方面具有十分重要的作用。在這樣的發展背景下，采用系統化的成本控制體系對商業地產項目開發過程進行精細化管理十分重要。因此，項目管理人員應該與時俱進，不斷創新與發展商業地產項目成本控制體系，致力于為我國商業地產行業的發展注入源源不斷的活力。
參考文獻
