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裝配建筑市場分析范文1
二、荊州房地產市場：整體良性發展與現階段迅速升溫1、湖北省宏觀政策的指導年6月，為了促進房地產業的持續快速健康發展，根據《國務院關于促進房地產市場持續健康發展的通知》，結合我省實際，湖北省政府出臺《省政府關于促進房地產業持續健康發展的意見》，將在一定程度上刺激商品房市場，保證房產市場健康發展。2、政府出臺房改政策，取消福利分房自年年底荊州政府取消福利分房制度，個人購房數量驟增。同時，隨著居民收入水平不斷提高以及消費者觀念的轉變，消費者對商品房的需求也持續呈上升趨勢，在很大程度上刺激了商品房市場迅猛發展。3、人口城鎮化，擴大了市場消費需求。荊州是一個文化古城，有著悠久的歷史，自古以來就是連貫南北的交通要塞和物資集散地，隨著近年來城市基礎設施建設的逐步完善，吸引了許多外地人來荊州投資經商。另外戶籍制度的改革，使農村人口城鎮化，城鎮人口大量增加。這些都為荊州市的商品房消費市場增添了新的主力軍。4、隨著人均收入的增加，人民生活水平的提高，市場消費能力逐步增強。年荊州市城鎮居民人均可支配收入7093元，上年增長7.4%。人均消費支出5400元，增長3.3%；年全市農民人均純收入2502元，增長3.9%。(摘自：《荊州縱橫》之《年荊州市經濟運行特點、問題及對策》)年荊州市完成生產總值430億元左右，同比增長8．5％，城鎮居民人均可支配收入7600元，比上年增長7．2％；農民人均純收入3002元，比上年增加500元，增長20．0％，增長速度創九年來最好水平，增長速度居全省第一位，增加絕對額居全省第二位。（摘自：荊州市人民政府新聞發言人辦公室《年經濟發展情況新聞稿》）以上數據反映了企業和個人的投資與消費仍蘊藏著較大的增長潛力。近年來，相當一部分住舊樓房和平房的居民為了改善居住條件，將以舊換新，以小換大，逐漸從追求“居者有其屋”向“居者優其屋”發展。電腦、移動電話、摩托車等消費的快速增長帶動了城市消費品市場的活躍，汽車、住房消費的增加預示著新一輪消費結構升級已為期不遠。5、同類物業的市場情況荊州花園、順馳太陽城、翰林苑、觀邸、白云綠水、麗景家園等一批高檔次概念住宅的推出，完成了對本類產品的市場說明任務，人們對高檔住宅已廣為認同和接受，希望擁有這類高檔住宅。在此基礎上，本類產品的推廣、銷售也逐步成熟，深入人心。
三、荊州房地產消費市場的新機遇：舊城改造與銀行按揭1、舊城改造，造成了需求量的增加鑒于原荊州城內人口密度過大的狀況，為減輕市政壓力，年，政府出臺“為古城減壓，城內只許拆房，不許建房”的新規劃，開始對城墻及城內古跡、古建筑加以保護。同時下令城內十二萬人外遷六萬，短期目標是三年遷出三萬人。這給城外的房地開發提供了良好的市場環境。2、銀行按揭政策的出臺，讓大量經濟實力不是很強的家庭也步入了購房者的行業，增加了市場的需求量。在銀行按揭政策，這些消費者通常僅需支付相當于總房款兩至四成的首付款，即可提前入住，享受房產的居住權。這就大大增加了消費人群數量，有效刺激了房地產市場。
第二章項目概況
一、建設地址新風小區二期工程——城南春天項目（以下簡稱“本項目”）位于荊州城南經濟技術開發區，建設中的大學城的中心。北臨城南片區交通主動脈——高規格景觀路南環路，目前南環路拓寬工程已順利結束；西面的屈原南路，是連接南環路與市中心的紐帶，其拓建工程已經動工，預計年底將全部竣工，屆時將大大改善目前需繞道進入市中心的狀況，在相當大程度上增強本項目的地理優勢。
二、項目規模“新風小區”項目規劃總用地面積為61730.85平方米，總建筑面積100300平方米，總居住人口2639人。其中，已開發的一期工程用地面積9666.61平方米，建筑面積2平方米。本項目“城南春天”為“新風小區”二期待建工程，目前已列入荊州市年度房地產開發計劃。用地面積52064.24平方米，總建筑面積8平方米，其中含住宅建筑面積70803平方米，商業用房面積9659平方米，公建面積1538平方米?？偺讛禐?36套，入住人口約人。
三、總體規劃設計理念1、充分利用本地塊的地理優越性及周邊的自然資源，注意人文和環境的可持續性發展，創造既能享受現代都市文明，又能享受生態自然的居住環境；2、適應大學城、開發區高知人士需求，創造切合二十一世紀生活模式的、高尚、新穎、舒適的居住環境；3、在延續一期建筑風格的基礎上積極創新，利用科學的環境規劃方法，為荊州市的住宅小區發展創造良好的典范。
四、總體規劃構思本項目參照浙江、深圳等沿海發達地區房地產業精萃，吸取各地域房地產業界的優點，接合本地區實際情況，邀請國內知名景觀設計單位、規劃大師傾力打造，對建筑外立面、戶型設計、樓宇間距、休閑會所、中心廣場等合理規劃，精心設計。小區內配套設計齊全，規劃建設5000平方米中央綠地廣場、約1000平方米時尚休閑會所、400米特色商業街、大型地下停車場、社區醫療保健站、健，以及健身房等娛樂休閑設施。1、規劃結構小區以城市主干道、小區廣場、小區干道、小區道路為網絡。整個小區地形成矩形狀，以南環路上設入口廣場，其余路設次入口，小區中心設區內廣場，小區主干道串聯若干個小區廣場作為主交通網絡。2、建筑單體設計小區建筑單體呈南北向，以點面結合式布局，以小區主干道組織交通，均設公共綠地，單位建筑間路保持規定系數以上，使每個建筑具有較多綠地、陽光和較好通風。建筑底層設汽車庫，均與區內主干道相連。中心廣場設置中心會所，滿足小區管理、服務、休閑等配套所需。次入口設置相應的管理用房和停車場地。小區住宅單體定位于公寓式住宅，由不同戶型組成，兼有舒適、自然、集中的布局形式，擁有公共綠地、車庫、屋頂露臺等配套設施，同時具有結構緊湊、布局合理、功能分區科學、外表親和不張揚的特點。頂層均設閣樓帶屋頂花園，建筑外形繼承傳統建筑中粉墻黛瓦的神韻，使小區具濃郁的地域風情及強烈的可識別性。3、建筑環境及園林景觀設計整體環境景觀設計，總體表現現代人文景觀的環境特色，結合自然、地勢、地貌，塑造小區優雅、寧靜、宜人的居住環境。規劃建造5000平方米中央綠地廣場，采用坡地式設計，平均地平在原有基礎上高出1米左右，實行立體綠化，建造特色枯水景，并輔以建筑小品裝點，以擴大綠化面積、增強視覺沖擊力。設計立體可參與式園林，開辟運動場所、休閑場所，使讓小區的綠化景觀真正成為業主的休閑享受樂園。根據組團分區，設置不同主題的組團綠化，倡導可親近的庭院生活。各組團的景觀設計以半圍合的結構加上立體化的主題綠化使每個組團形成各有特色的悠悠庭園，營造溫馨居家的歸屬感。保證植被的多樣性和色彩性。整個園區的植被應保證四季有景，高矮有序，豐富多樣。另外應注意園區植物的色彩搭配，營造一派新鮮熱火的場面，增添社區人氣和美感。小區綠地和綠地相應，使人與自然和諧共存，并加以具有地方特色的小品點綴，給人親切愉悅的居住情趣。
五、物業管理優良的物業管理，不僅能讓住宅本身保值增值，也可使業主的利益得到保障。本項目聘請浙江省知名萬家物業公司進行全程物業指導，該公司從事專業物業管理多年，服務過眾多中、高檔樓盤并深受好評，資質深厚，經驗豐富。該公司將在本項目未竣工前即開始介入，從物業管理的角度及早發現問題、解決問題，避免出現入住后的管理、使用難題。本項目推行“綠色安全環保小區”概念，全部采取人車分流，設三十米寬的主入口僅供行人出入，在新風二路和屈原南路上還設有兩個側門，供車輛出入。小區入口設保衛室，每棟樓的單元入口都裝有可視對講系統，公共場所及外墻設高密度紅外線監控系統，社區內保安二十四小時巡邏，遇緊急情況還可通過報警系統獲得最及時的幫助。此外，本項目物業管理還提供全天候的小區保潔；園林綠化方面的施肥、鋤草、修剪、除蟲等工作；消防設施的保護；公共部位的維修與保養以及代訂牛奶、書刊報紙等等。想業主所想，急業主所急，讓業主享受尊貴自在的居家生活。
第三章項目市場分析與整合營銷
一、項目市場分析
1、地段環境優越本項目位于荊州城南經濟技術開發區，建設中的大學城的中心。北臨城南片區交通主動脈——高規格景觀路南環路，目前南環路拓寬工程已順利結束；西面的屈原南路，是連接南環路與市中心的紐帶，其拓建工程已經動工，預計年底將全部竣工，屆時將大大改善目前需繞道進入市中心的狀況，實現本項目與城內的零距離接觸，在相當大程度上增強本項目的地理優勢。2、周邊生活配套完善本項目周邊的生活配套包括：新風超市、金豐園超市、明珠超市；新風菜場、金豐園菜場；農業銀行、工商銀行；胸科醫院、二醫院、荊州市中心醫院；以及金九龍酒店、九龍淵公園、龍舟賽場、東門風景區等休閑配套，生活十分便利。3、園林景觀設計突出本項目對荊州住宅市場的園林景觀設計進行了巨大突破，以100畝的社區規模，開辟5000平方米中央綠地廣場，采用坡地式設計，建造特色枯水景、實行立體綠化、多組團綠化、設計可參與式園林、開辟運動休閑場所、保證植被的多樣性和色彩性、建造約1000平方米時尚休閑會所，等等（詳見P.5“建筑環境及園林景觀設計”）。4、教育配套優勢顯著自古以來，人們就非?？粗丨h境對人的影響，古有“孟母三遷”，隨著買家看樓眼光漸趨成熟，買家從購買前期對樓盤綜合素質的關注，發展到對未來居住環境的關注，對未來鄰居的關注?，F代社會，人們在生活的壓力之下更渴望一種淡定、閑適的居家感覺，一份內心的豐盈和自身氣質修養的顯現。目前，全國各大城市的“教育樓盤”普遍暢銷，銷售價格高于周邊其他條件相同樓盤10%~20%。本項目地處大學城中心，教育配套優勢極為顯著。隨著長江大學的成立，高級職業技術學校等20余所學校逐步遷入大學城，本項目得天獨厚的文化教育氛圍，以及業主以教師為主的特點，將吸引越來越多的高知高收入人群投資置業。5、建筑施工品質過硬本項目施工隊伍來自中國“建筑之鄉”浙江上虞，推行品牌第一、信譽至上的原則，對施工品質精益求精，深受業界好評。一期現房達到了卓越的半裝修房品質：獨特的拉毛收光工藝、優質高硬鋁合金窗、成品窗臺整體裝配，室內電路預先暗藏，插座接頭合理預留等等，給消費者留下了深刻的印象。施工方在“城南春天”的建造中，將繼續秉承這種精益求精的作風，把“城南春天”建造成荊州市品位最高、質量最好、設施最完善的住宅示范小區，創造良好的社會效益和經濟效益。6、市場供求關系良好本項目地處城南開發區，周邊房產開發項目較少。作為城南開發區、荊州大學城、景觀路南環路上第一個大型住宅社區，大學城20余所學校的遷入，將為本項目帶來龐大的消費群體，營造興旺蓬勃的人氣，強力推進本項目住宅、商鋪的銷售。寬松的市場競爭環境，巨大的目標消費群體，使本項目處于良好的市場供求關系中，市場前景令人樂觀。7、開發區的升值潛力巨大本項目所處的城南經濟開發區，屬省級經濟技術開發區、省級臺商投資區，近年來發揮其特有的區位、土地、港口、大學城高?？平虄瀯荩颉案咝Ｅ啤?、“科技牌”，做到引資引智并重，在荊州市的幾大開發區中格外引人注目。在城南經濟技術開發區、大學城大力建設的同時，也刺激了周邊各相關行業的發展，使得城南片區人氣驟增。恰逢現階段荊州房地產市場迅猛發展、持續升溫的大好時機，作為城南開發區、荊州大學城、景觀路南環路上第一個大型住宅社區，本項目前景十分看好。
二、一期現房整合營銷
我公司通過對一期現房滯銷情況的深刻研究，認識到其根本原因并非產品本身不符合市場需求，而是缺乏巧妙的產品包裝和有效的銷售執行。年3月，本項目聘請武漢新希望物業顧問有限公司進行策劃、包裝和銷售，并初步簽訂銷售合同。武漢新希望物業顧問有限公司是一家從事房地產營銷策劃與銷售顧問的專門公司，業務廣及西安、鄭州、武漢、昆明四地，先后與20家知名開發商長線合作，擁有8年的實戰經驗，48個樓盤成功策劃、營銷的經歷。該公司憑借先進的管理模式、扎實的工作精神、精專的業務能力等諸多方面的優勢，屢屢超額完成銷售任務，典型案例年銷售10萬余方，銷售額逾億元，更創下了日售1萬平米的售樓奇跡。其中曾為9個滯銷樓盤做出科學的分析、診斷，并重新策劃入市，使其圓滿贏得市場銷售。迅速售罄，被發展商譽為“房產良醫”、“發展商的新希望”。武漢新希望物業顧問有限公司自接手本項目后，對產品進行了全新的整合包裝、營銷策劃，運用規范、科學、有效的操作技巧，大大加強了本項目的銷售力度。截止年底，售罄住宅100套，占接手時未售186套的54%，大大加快了項目的資金回籠速度。年元旦及春節期間，新希望公司根據返鄉回城人員驟增等趨勢，策劃舉辦了“迎新年，購房四重禮”等促銷活動，進一步加強銷售攻勢，以一期所余近90套住宅猛烈沖擊市場。事實證明，本項目聘請武漢新希望物業顧問有限公司，對產品進行全新的整合包裝、營銷策劃和強勢銷售，使本項目銷售進度、資金回籠與周轉產生了重大轉折。據此進度預計，一期186套現房將于年4月實現100%售罄，實現資金全部回籠。
三、“城南春天”價格定位
現階段本項目同類物業荊州花園、順馳太陽城、翰林苑等一批高檔次概念住宅的推出，已完成了對本類產品的市場說明任務，人們對之廣為接受并希望擁有。另一方面，如上所述，本項目恰逢現階段荊州房地產市場迅猛發展、持續升溫的大好時機。從年1月我公司對市場同類產品的價格調查可以看出，目前市場同類產品銷售均價皆在1400元/m2以上。樓盤名稱荊州花園順馳·太陽城翰林苑觀邸起價（元/m2）1380161614481428均價（元/m2）1550175014601750備注僅剩10余套與上表所列同類產品相比，“城南春天”在園林景觀設計（詳見P.5“建筑環境及園林景觀設計”）、教育配套（詳見P.7“教育配套優勢顯著”）、產品品質（詳見P.7“建筑施工品質過硬”）等方面具有顯著優勢。如園林景觀設計方面，順馳·太陽城無中心花園廣場，其他項目的設計力度也較弱。而本項目對荊州住宅市場的園林景觀設計進行了巨大突破，以100畝的社區規模，開辟5000平方米中央綠地廣場，采用坡地式設計，建造特色枯水景、實行立體綠化、多組團綠化、設計可參與式園林、開辟運動休閑場所、保證植被的多樣性和色彩性、建造約1000平方米時尚休閑會所，等等。根據消費者“買升不買降”的心理特征，我公司將對“城南春天”的銷售采取“低開高走”的價格策略，即在入市初期采取較優惠的定價，之后根據供求關系的變化控制漲幅，有計劃地逐步提升銷售價格。目前，我公司根據項目自身特點，結合市場同類產品價格，進行綜合研究分析，將“城南春天”入市階段銷售均價定為1400元/m2。預計將獲得廣泛的市場認同，為本項目的銷售開啟良好的開端，促進資金的良性循環周轉。
裝配建筑市場分析范文2
根據美國工業設計師協會(IDSA)1998年的調查，在美國工業設計師協會注冊名單中有49所院校提供工業設計的學士及研究生課程。
典型的工業設計專業主要設置在大學的藝術系，能授予美術或理學方面的學士學位，其中大多數得到美國全國藝術和設計院校協會(NASAD)的認證。平均每一個工業設計專業有100位本科生，其中22位女生、18位少數民族學生。這些本科生中每年大約有18位畢業。畢業生中有81%在畢業4年后仍在從事他們所選擇的專業。典型的工業設計專業有4位全職教師和8位兼職教師，另外還有2位教輔人員，擔任秘書和實驗室指導工作。工業設計專業中，州立為26所，私立為23所。如果是州立的工業設計專業，本州學生的學費平均是每年2600美元，而私立的學費平均是每年14000美元.大約一半的工業設計專業設有研究生課程。在設有研究生課程的工業設計專業中，平均有20名在讀研究生，其中有6位女生、3位少數民族學生和5位外國學生。
在49所經美國工業設計師協會注冊的工業設計專業中，有15所還沒有獲得美國全國藝術和設計院校協會的認證。美國工業設計師協會已經決定，5年后將只承認獲美國全國藝術和設計院校協會認證的工業設計專業。根據1996年的統計，全美有37個工業設計專業設在大學，6個設在學院，4個在藝術院校。這一格局變化不大。
根據專業在院校的學科隸屬關系來劃分，有23個工業設計專業設在藝術與設計課程中，其中9個設在設計學院，2個設在建筑學院，6個設在美術學院。有8個工業設計專業設在工學院。近40%的工業設計專業沒有或幾乎沒有與藝術類學科聯系在一起。由于美國的教育體制鼓勵各專業發展各自的教學特色，因此每一個工業設計專業的課程設置都各不相同。尤其是在工業設計的專業課程與基礎教育課程的比例上，各校的區別很大。高的達75/25，而低的僅為20/80。平均值為56/44。總體來看，專業課的比例有下降的趨勢。
美國工業設計專業授予的學位種類繁多，從美術到文科、理科的學位均有，也有專門的工業設計學位。本科的學制一般為4年，也有3年、4.5年和5年制的。近年來，美國的工業設計教育發展很快，1998年在美國工業設計師協會認可的工業設計專業就讀的本科生為4326人，其中女生為945人(占21.8%)。最小的工業設計專業有本科生13人，最大的有340人。
隨著美國經濟的強勁發展，對高層次工業設計專業人才的需求也日趨擴大。1998年美國有27所院校設有工業設計研究生課程，包括各類碩士及博士學位課程。從1996年到1998年，在校研究生的總數從269人增加到了528人，幾乎增加了一倍。人數最多的研究生課程有140位注冊研究生。
美國最早開設的工業設計專業已有76年的歷史，而最新的專業僅開辦了7年。平均的歷史為37年。在過去的40-50年間，大約有24300學生獲得了與工業設計相關的學士學位。
二、美國工業設計的人才規格要求
美國工業設計師協會1998年就工業設計的人才規格向全美的設計公司、企業的設計部門等工業設計畢業生的主要就業單位進行了問卷調查，以了解就業市場對工業設計教育的要求。調查的主要內容是要求用人單位就工業設計本科生應具有的專業資質和技能提出自己的見解。問卷列舉了26個相關的項目，要求被調查人對這些項目在設計教育中的重要性作出評價。根據調查的結果，26個項目的重要性排序如下：
1、創造性地解決問題；
2、2-D概念草圖；
3、口頭及書面的表達；
4、材料與生產工藝；
5、計算機輔助工業設計；
6、多學科交流；
7、概念模型制作；
8、企業實習；
9、設計理論；
10、數理知識；
11、平面設計；
12、工程技術；
13、認知與消費心理；
14、研究與信息處理；
15、市場營銷實踐；
16、藝術與設計史；
17、藝術與人文學；
18、計算機輔助工程設計；
19、人體測量及作業分析；
20、全尺寸模型制作；21、工作樣機制作；
22、展示樣機制作；
23、機械制圖；
24、計算機生成圖像；
25、快速原型；
26、視頻/多媒體制作。
上列排序中前九項被認為是非常重要，最后兩項為非必要，其余為重要。
其他推薦的項目有：工作態度、幽默感、多元文化意識、環境意識、色彩理論、雕塑、寫生、時間管理、基礎2-D和3-D設計、建筑與室內設計基礎、信息設計、倫理學、人際交往、外語、表現技法等。
三、美國工業設計教育的特點
美國是最早實現工業設計職業化的國家，其工業設計教育也有悠久的歷史，積累了豐富的經驗，也形成了鮮明的特色。美國工業設計教育的重點，一開始就放在產品設計上，而且有越來越專業化的趨勢，例如美國藝術中心設計學院的主導專業是汽車設計，克蘭布魯克設計學院的主導專業是家具設計，而筆者曾訪問進修過的北卡羅萊納州立大學設計學院的工業設計則有重視通用設計（UniversalDesign）的傳統。這種專業化的趨勢是與美國高度商業化的社會對設計人材要求的結果。近十余年來，計算機輔助設計在美國已逐漸普及，工業設計的程序與方法，工業設計的思維方式乃至工業設計的對象都發生了巨大的變化，對工業設計教育產生了很大的沖擊，為了應付時代的挑戰，工業設計的教育體制及方法都有了重大的改革。美國工業設計師協會的設計教育委員會為此進行了大量的工作，每年均舉行專門的研討會，探討設計教育改革的思路，交流各院校設計教育改革的經驗。根據筆者在美國近一年考察訪問的經歷，美國工業設計教育有如下的特點，可供中國設計教育界的同仁借鑒。
1．強調工業設計的程序與方法
早在美國工業設計職業化的初期，美國不少設計事務所就制定了詳盡的工業設計的程序與方法，以保證產品設計的商業成功。美國的設計教育也同樣重視培養學生嚴謹的設計程序與方法。教師在設計課前制定了詳細的設計指導書，對設計過程的每個階段如選題、市場調研、成本分析、市場營銷、產品設計都有明確的要求，尤其重視學生規范化的設計表達，設計表達不僅包括文字表達、視覺形象表達，也包括口頭的設計表達。通過種這嚴謹的訓練，使學生具有較高的職業素質，并且對工業設計的內涵有較完整的理解，也有利于學生順利進入就業市場。通過幾年的專業學習，工業設計的學生通常可以積累一些完整的設計案例，成為他們求職的重要資料。
2．順應社會需求，培養務實人材
美國工業設計的就業市場競爭激烈，企業要求工業設計的畢業生能盡快進入角色。為了適應社會的要求，學校的設計教育必須盡可能地與企業對設計師的具體要求銜接。除了在課程設置上滿足企業需要外，學校還特別注意與企業的密切合作，不僅與企業共同開發產品，也鼓勵學生到企業進行較長期的實習，了解企業工業設計的具體運作情況。學生的設計課題通常也來自企業。學校在計算機輔助設計的軟硬件配置方面也盡量與企業接軌。
3．注意與相關學科的合作、培養設計師的協作精神
工業設計在企業中的運作通常需要與管理、市場、技術等方面密切合作，一個合格的工業設計師必須具有協作精神，善于與各方面的專家打交道。為了培養設計師的團隊觀念，設計院系的一些課題是由工業設計的學生與管理學院、工程學院的學生組織課題組，充分發揮各自的專業知識，共同完成從消費者調查、市場分析、產品定位、產品開發設計、工程分析、市場營銷的全過程。這樣做的結果不僅培養了工業設計學生的協作精神，使他們更加全面理解了產品開發設的特點，確保產品能在商業上取得成功。而且也使管理及工程的學生對設計有了較深入的了解，有助于將來在企業中與設計師的合作。
4．重視計算機輔助設計
美國的設計院校十分重視計算機輔助設計，大都配備了先進的軟硬件的設備。在重視學生2-D草圖訓練的基礎上，各類設計基本上都在計算機上完成，教學管理也廣泛使用計算機，如教師的教案，學生的作業均可在網上獲得，E-mail成了師生交流的重要手段。不少學生還采用數字化投影儀，以多媒體來展示自己的作品。為了使學生真正掌握計算機輔助工業設計（CAID），在產品設計中要求實體建模，并且有產品的結構及裝配關系。常用的軟件有Form-z、Alias、Pro-E、MicroStation等，3DSMax由于是非參數化的表面建模，通常不用于工業產品設計。部分有條件的學校還開設了有關快速原型技術（RP）的課程。虛擬現實在設計教育中也有應用。
5．強調工業產品設計
在美國，工業設計就是產品設計的同義語，因此，工業設計專業強調以產品設計為重點，而環境設計、視覺傳達設計則另有特別設置的專業。在課程安排上是以產品設計為中心，同時也要求學生掌握機械、人機、材料等工程方面的知識。這樣的明確專業方向設置是與美國工業設計成熟的職業化密切相關的。在美國有許多專業從事產品設計的公司，而許多大企業也設有專業的產品設計部門，從事專業產品設計的學生有廣泛的就業市場。6．強調學生的實際動手能力
到美國設計院校訪問的人通常都會對學生的動手能力感受頗深。這種動手能力包括模型制作能力和計算機輔助設計的能力。這一方面是因為學校具有良好的設施條件，如裝備完善的模型車間、齊全的模型材料等，另一方面也與學校刻意培養有關。例如中國學生的建筑模型通常是外觀模型，而美國學生的模型則有詳細的內部結構。通過模型制作，可以使學生對材料特性、工藝結構等有更加深入的了解。
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超市可行性報告
金融超市是一種面向社會大眾、集多種功能于一身、全面辦理個人資產業務、中間業務和負債業務的理財經營方式。近日，中國農業銀行山東省分行組織人員對轄內金融超市開辦情況進行了專題調研，對目前開辦金融超市中存在的業務品種不齊全、業務發展不平衡、信貸管理薄弱及人員素質有待提高等問題進行了分析，并提出加強組織領導、政策適度傾斜、增強宣傳力度等建議。
為全面了解當前金融超市開展的現狀及存在的問題，近日，中國農業銀行山東省分行組織有關人員對轄內開辦金融超市情況進行了專題調研。
一、基本情況
自今年年初開始，中國農業銀行總行全面部署建立“金融超市”工作。目前，山東省農行共有金融超市25家，在省會濟南和除菏澤市、萊蕪市以外的地級市都設有金融超市。目前，金融超市已經開辦的業務有：本外幣個人存取款、個人匯票、個人消費貸款(包括個人住房貸款)、個人理財咨詢、代收代付、銀行卡營銷、保險等經人民銀行批準的個人金融業務。
金融超市引入了“以人為本”的理念，堅持以客戶為中心，改變了銀行與客戶之間傳統的溝通方式，使客戶在一個門市便可辦理所有個人金融業務，并且能夠得到優質、安全、高效、便利的服務。各金融超市可以根據客戶不同需求實行個性化服務，提供理財建議。各金融超市引進了律師、保險、公證等中介機構，可以直接代客辦理法律咨詢、資產評估、公證、抵押登記、保險等手續，還可以聯系住房開發商、汽車經銷商和其他經銷商到營業大廳展示推介商品。各金融超市除儲蓄業務外實行開放式經營和消費貸款發放的“一站式”流水作業，客戶能夠隨到隨辦，憑證內部傳遞，減少中間環節，服務簡便快捷，受到了客戶的青睞。
通過開辦金融超市，有效加大了全行資源直接經營的力度，通過在負債、資產及中間業務方面為客戶提供優質、安全、高效、便利的個性化金融服務，有效增強了市場競爭力，促進了個人業務的快速健康發展。截至10月末，該行所屬25家金融超市儲蓄存款余額23l262萬元，較年初增加29680萬元，增長14.72%;個人消費貸款57098 萬元(其中個人住房貸款19558萬元)，較年初增加36844萬元，增長181.91%.
二、存在的主要問題
個人業務品種不夠齊全，服務方式不夠規范。目前，各金融超市均未開辦代保管和銀證通業務，不能很好地滿足客戶的各種金融需求。有的金融超市沒有按省行要求對除儲蓄外的業務實行開放式經營，而是與普通營業網點一樣封閉式辦理全部業務，無法對客戶提供個性化服務;有的金融超市還沒有按省行要求引入保險、律師等中介機構和經銷商合作伙伴進行現場辦公，無法對客戶提供消費貸款發放的“一站式”服務。
業務發展的不平衡性十分突出。以消費貸款業務為例，從貸款總量看，到9月末，全行有9個金融超市消費貸款余額超過XX萬元，最高的濟南市槐蔭區支行南辛分理處金融超市達到15230萬元，但另有10個超市余額不足100萬元;從貸款增量看，到9月末，全行有12個金融超市增量超過1000萬元，最高的達3601萬元，但有4個金融超市增量不足100萬元。
業務管理特別是信貸基礎管理存在薄弱環節。調查表明，經辦人員在貸款操作程序上、貸款制度執行上均不同程度地存在一些問題，主要是有的無留存借款人首期付款存款憑證;有的貸款審查意見不具體;有的擔保措施不妥當;有的貸款合同簽訂不夠規范;有的超比例發放貸款;有的貸后檢查不到位等
管理和經辦人員素質與提高金融
超市服務水平的要求不相適應。為確保金融超市的服務質量和水平，各行對金融超市的工作人員進行了精心選拔和培訓。由于金融超市開辦時間短，各金融超市絕大多數工作人員長期從事柜臺業務或資金組織業務，普遍缺乏貸款管理和個人理財方面的經驗，對辦好金融超市業務還需要有一個適應過程。
三、規范發展金融超市的建議
切實加強組織領導，努力辦好金融超市。要從調整業務經營戰略的高度，把金融超市建設納入全行工作的重點來研究和部署，切實做好協調工作。個人業務、房地產信貸、信貸管理、財務會計等有關部門做到密切配合，形成合力，共同做好金融超市管理工作。按照循序漸進的原則，逐步擴大金融超市服務范圍。金融超市開辦初期的業務，要求各行根據當地實際有選擇地發展，除傳統負債業務外，可以把個人消費信貸業務作為主打產品。隨著條件的成熟，金融超市要逐步增加業務種類和擴大服務范圍，為客戶提供全方位個人金融服務。根據客戶需求和市場發展需要，積極增加金融超市數量，繼續在省會城市、各地級市和部分經濟發達的縣級市增設金融超市，使更多的客戶能夠獲得全方位、一站式的個人金融服務。進一步搞好人員培訓，幫助他們盡快提高業務素質，努力為客戶提供方便、快捷的金融服務。
實施適度傾斜政策，促進金融超市業務快速發展。在配置全行資源時，要對金融超市做到“四個優先”，即：優先安排人員、優先安排裝修改造、優先安排費用計劃、優先配置服務器具。為促進金融超市業務的發展，根據業務發展需要、經營管理水平及風險控制能力，對金融超市進行適度轉授權，在可能的條件下，要授予金融超市一定的個人貸款審批權限。
搞好市場營銷，加大宣傳力度。開辦金融超市需要房地產開發商、經銷商和保險、公證、車管、房管、律師事務所等部門的配合與協作，要積極爭取他們派員到金融超市現場辦公，為消費貸款客戶提供“一條龍”服務。要利用多種傳播媒體，采用多種宣傳形式，積極搞好金融超市宣傳活動，迅速擴大金融超市的社會影響力，盡快形成金融超市業務的規模優勢。
加強管理，確保金融超市有序運作。切實加強金融超市規范化管理工作，堵塞漏洞，消除隱患，確保金融超市各項業務的健康發展;牢固樹立風險意識和法律意識，認真落實信貸新規則，嚴格按照審貸分離和崗位制約的信貸制度，加強個人貸款管理，防范和化解貸款風險。
人民銀行對金融超市在新產品準入方面給予政策傾斜。由于受政策限制，金融超市只能對客戶提供傳統的銀行金融產品，無法為客戶提供真正意義上的全方位個人金融服務，在同業競爭中也處于劣勢。為擴大金融超市服務范圍，促進金融超市業務發展，建議人民銀行能夠在政策允許的前提下，對金融超市在新業務、新產品準入方面給予適當的政策傾斜，允許金融超市開辦一些銀行一般營業網點不能辦理的金融衍生業務。
開發區關于組建交安委可行性研究報告
高新技術產業開發總公司是一家國有經濟性質的注冊企業。公司于1992年成立后，根據開發區創新管理體制的總體要求，總公司在牢固樹立服務第
一、效率第一的同時，不斷強化內部各項管理，充分調動社會各方面的積極因素，不斷吸引全社會的科技人才和投資者加盟，為共同建設和開發高新技術產業開發區不懈的努力。隨著總公司“大招商、招大商”戰略目標的整體推進，在開發區組建一個機動車輛管理機構，有效的實施人員與車輛的管理，已經成為促進當前開發區迅速發展壯大的迫切需要。
一、組建交安委的必要性
1、高新技術開發區目前現有各類型機動車輛xx余輛，駕駛人員xx余人，根據二期擴建規劃，預計到明年底機動車輛將增加到xx余輛，機動車駕駛人員也將增加到xx余人。
2、已經和即將進駐開發區的外地的，以及在其他交安委上戶的機動車輛和人員，由于異地車輛審驗、工作聯系等方面的繁瑣和不便，待開發區交安委組建后，必將有一批機動車輛和人員轉入管理。
3、高新技術開發區位于太原市南部學府街，地理位置十分突出。在開發區四周又云集著各類大中型機動車輛交易市場，加之長風大街的開通，東西南北，四通八達，車流量較之以往成倍增加，具有良好的組建條件和管理環境。
二、交安委的管理方案和管理規模
1、管理名稱及法人
1、1管理名稱：太原市高新技術產業開發總公司交通管理安全委員會
1、2隸屬單位：太原市高新技術產業開發總公司
1、3法人代表：xxx
1、4負 責 人：xxx
2、組織機構：
2、1主 任：1人
2、2內 勤：1人(負責車輛和駕駛人員的檔案管理〕
2、3車管員：2人
2、4安全管理：1人 3、 管理辦法 3、1主任由總公司選派一名具有多年交通管理實際經驗的技術人員擔任。 3、2其他所需人員全部面向社會實行公開招聘。擇優錄用。 3、3制定崗位實施細則，嚴格各項管理規定。 3、4實行年度測評、獎優罰劣、競爭上崗，采取末位淘汰的新機制。 4、辦公地址：鑒于高新技術開發區的極佳投資環境，場址選擇在高新開發區管委會大樓為最優方案。
三·經濟分析：
1、市場前景
1、1太原市高新技術產業開發區，正處于全市結構調整、城市建設、經濟發展最為關鍵的一個非常時期，開發區機動車輛與駕駛人員增長較快，要求簡便快捷的管理需求量較大。
1、2高新技術開發區目前尚無具有一定規模，且又具有較強競爭實力的交通管理機構?？偣窘话参慕M建成立，依托開發區良好的投資環境，通過先進合理的計算機管理手段，必將對開發區駕駛人員以及各類型機動車輛實施有效的管理，具有穩定的管理基礎。
1、3隨著人們生活水平的日益提高，家用汽車的普及，通過不斷完善管理服務意識與管理服務質量，以嚴格的管理，規范的運作，良好的服務，樹立誠實可信的管理形象，必將吸引周邊地區一大批機動車輛和駕駛人員入戶掛靠。逐步拓展管理范圍。
2、資金來源
2、1申請國家預算內撥款
2、2向國內各大銀行及財政信托公司貸款
2、3自籌組建初期投資和鋪底流動資金xx萬
3、費用估算：先期 投資年費用約xx萬余元
其中：場地租賃費：
xxxx元
辦 公 設 備： xxxx元
人 員 費 用： 編制定員5人，年平均工資xxxx元， 年工資總費用為xxxx元
其 他 費 用： xxxx元
4、效益估算
4、1目前開發區現有車輛xxxx輛，單車年管理費xxxx元，年收益xxxx元。
4、2隨著管理規模的不斷擴大，預測在明年底前將吸納各類轉戶遷移機動車輛xx余輛，年收益xx萬元。
4、3隨著管理人員業務素質的不斷提高和服務意識的增強，高效便捷的管理手段，必將吸引眾多零散和家用私車車主的入戶掛靠，在極大便利廣大群眾購車上戶的同時，所產生的社會效益無法估算。
綜上所述，組建高新技術產業開發總公司交安委，具有廣闊的市場前景和良好的發展機遇，依托開發區組建交安委具有明顯的優勢，投資利潤率較高，有一定的抗風險能力，在管理上是可行的，在經濟上是合理的，交安委組建后，對開發區和社會都具有明顯的經濟效益和社會效益。
小區房地產開發項目可行性研究報告
“ 城南春天 ” 可行性研究報告
第一章 投資環境分析
一、 國內環境：中國房地產還有20年以上的好景
XX年12月3日 上海新國際博覽中心，第六屆中國住交會拉開序幕。與往屆相比，本屆住交會無論是在規模上還是人氣上都堪稱史無前例。共有253家房地產企業及相關行業代表參加本屆展會，從側面反映開發企業普遍對未來房地產市場預期向好，一致認同住交會主辦方所預言“中國房地產還有20年以上的好景” 。
“中國房地產業已經成為國民經濟的重要支柱產業。在XX年中國gdp增長的9.3個百分點中，有1.8個百分點是由房地產業直接貢獻的。
中國房地產業直接帶動了57個相關產業的產出增加，沒有一個其它行業有如此廣泛的行業推動力。
1998年以來，中國房地產開發投資、竣工面積、銷售面積始終保持了年均20%左右的增長。
XX年中國住宅投資占gdp比例超過了美國，已經達到了5.7%。而在美國，房地產業作為國家經濟的三大支柱產業(汽車、醫藥、房地產)之一，已持續了50多年。
20xx年，中國的城鎮人口將達到10.2億人，年均增長4%，城鎮住宅存量面積將達到330億平方米，比XX年將凈增198.5億平方米，年平均需凈增12.4億平方米。”
二、荊州房地產市場：整體良性發展與現階段迅速升溫
1、湖北省宏觀政策的指導
XX年6月，為了促進房地產業的持續快速健康發展，根據《國務院關于促進房地產市場持續健康發展的通知》，結合我省實際，湖北省政府出臺《省政府關于促進房地產業持續健康發展的意見》，將在一定程度上刺激商品房市場，保證房產市場健康發展。
2、政府出臺房改政策，取消福利分房
自XX年底荊州政府取消福利分房制度，個人購房數量驟增。同時，隨著居民收入水平不斷提高以及消費者觀念的轉變，消費者對商品房的需求也持續呈上升趨勢，在很大程度上刺激了商品房市場迅猛發展。
3、人口城鎮化，擴大了市場消費需求。
荊州是一個文化古城，有著悠久的歷史，自古以來就是連貫南北的交通要塞和物資集散地，隨著近年來城市基礎設施建設的逐步完善，吸引了許多外地人來荊州投資經商。另外戶籍制度的改革，使農村人口城鎮化，城鎮人口大量增加。這些都為荊州市的商品房消費市場增添了新的主力軍。
4、隨著人均收入的增加，人民生活水平的提高，市場消費能力逐步增強。
XX年荊州市城鎮居民人均可支配收入7093元，上年增長7.4%。人均消費支出5400元，增長3.3%;XX年全市農民人均純收入2502元，增長3.9%。(摘自：《荊州縱橫》之《XX年荊州市經濟運行特點、問題及對策》)
XX年荊州市完成生產總值430億元左右，同比增長8.5%，城鎮居民人均可支配收入7600元，比上年增長7.2%;農民人均純收入3002元，比上年增加500元，增長20.0%，增長速度創九年來最好水平，增長速度居全省第一位，增加絕對額居全省第二位。(摘自：荊州市人民政府新聞發言人辦公室《XX年經濟發展情況新聞稿》)
以上數據反映了企業和個人的投資與消費仍蘊藏著較大的增長潛力。
近年來，相當一部分住舊樓房和平房的居民為了改善居住條件，將以舊換新，以小換大，逐漸從追求“居者有其屋”向“居者優其屋”發展。電腦、移動電話、摩托車等消費的快速增長帶動了城市消費品市場的活躍，汽車、住房消費的增加預示著新一輪消費結構升級已為期不遠。
5、同類物業的市場情況
荊州花園、順馳太陽城、翰林苑、觀邸、白云綠水、麗景家園等一批高檔次概念住宅的推出，完成了對本類產品的市場說明任務，人們對高檔住宅已廣為認同和接受，希望擁有這類高檔住宅。在此基礎上，本類產品的推廣、銷售也逐步成熟，深入人心。
三、荊州房地產消費市場的新機遇：舊城改造與銀行按揭
1、舊城改造，造成了需求量的增加
鑒于原荊州城內人口密度過大的狀況，為減輕市政壓力， XX年，政府出臺“為古城減壓，城內只許拆房，不許建房”的新規劃，開始對城墻及城內古跡、古建筑加以保護。同時下令城內十二萬人外遷六萬，短期目標是三年遷出三萬人。這給城外的房地開發提供了良好的市場環境。
2、銀行按揭政策的出臺，讓大量經濟實力不是很強的家庭也步入了購房者的行業，增加了市場的需求量。在銀行按揭政策，這些消費者通常僅需支付相當于總房款兩至四成的首付款，即可提前入住，享受房產的居住權。這就大大增加了消費人群數量，有效刺激了房地產市場。
第二章 項目概況
一、建設地址
新風小區二期工程——城南春天項目(以下簡稱“本項目”)位于荊州城南經濟技術開發區，建設中的大學城的中心。北臨城南片區交通主動脈——高規格景觀路南環路，目前南環路拓寬工程已順利結束;西面的屈原南路，是連接南環路與市中心的紐帶，其拓建工程已經動工，預計XX年底將全部竣工，屆時將大大改善目前需繞道進入市中心的狀況，在相當大程度上增強本項目的地理優勢。
二、項目規模
“新風小區”項目規劃總用地面積為 61730.85平方米 ，總建筑面積 100300平方米 ，總居住人口2639人。其中，已開發的一期工程用地面積 9666.61平方米 ，建筑面積 2XX平方米 。
本項目“城南春天”為“新風小區”二期待建工程，目前已列入荊州市XX年度房地產開發計劃。用地面積 52064.24平方米 ，總建筑面積 8XX平方米 ，其中含住宅建筑面積 70803平方米 ，商業用房面積 9659平方米 ，公建面積 1538平方米 ?？偺讛禐?36套，入住人口約XX人。
三、總體規劃設計理念
1、充分利用本地塊的地理優越性及周邊的自然資源，注意人文和環境的可持續性發展，創造既能享受現代都市文明，又能享受生態自然的居住環境;
2、適應大學城、開發區高知人士需求，創造切合二十一世紀生活模式的、高尚、新穎、舒適的居住環境;
3、在延續一期建筑風格的基礎上積極創新，利用科學的環境規劃方法，為荊州市的住宅小區發展創造良好的典范。
四、總體規劃構思
本項目參照浙江、深圳等沿海發達地區房地產業精萃，吸取各地域房地產業界的優點，接合本地區實際情況，邀請國內知名景觀設計單位、規劃大師傾力打造，對建筑外立面、戶型設計、樓宇間距、休閑會所、中心廣場等合理規劃，精心設計。小區內配套設計齊全，規劃建設 5000平方米 中央綠地廣場、約 1000 平方米 時尚休閑會所、 400米 特色商業街、大型地下停車場、社區醫療保健站、健，以及健身房等娛樂休閑設施。
1、規劃結構
小區以城市主干道、小區廣場、小區干道、小區道路為網絡。整個小區地形成矩形狀，以南環路上設入口廣場，其余路設次入口，小區中心設區內廣場，小區主干道串聯若干個小區廣場作為主交通網絡。
2、建筑單體設計
小區建筑單體呈南北向，以點面結合式布局，以小區主干道組織交通，均設公共綠地，單位建筑間路保持規定系數以上，使每個建筑具有較多綠地、陽光和較好通風。建筑底層設汽車庫，均與區內主干道相連。中心廣場設置中心會所，滿足小區管理、服務、休閑等配套所需。次入口設置相應的管理用房和停車場地。
小區住宅單體定位于公寓式住宅，由不同戶型組成，兼有舒適、自然、集中的布局形式，擁有公共綠地、車庫、屋頂露臺等配套設施，同時具有結構緊湊、布局合理、功能分區科學、外表親和不張揚的特點。頂層均設閣樓帶屋頂花園，建筑外形繼承傳統建筑中粉墻黛瓦的神韻，使小區具濃郁的地域風情及強烈的可識別性。
3、建筑環境及園林景觀設計
整體環境景觀設計，總體表現現代人文景觀的環境特色，結合自然、地勢、地貌，塑造小區優雅、寧靜、宜人的居住環境。
規劃建造 5000平方米 中央綠地廣場，采用坡地式設計，平均地平在原有基礎上高出 1米 左右，實行立體綠化，建造特色枯水景，并輔以建筑小品裝點，以擴大綠化面積、增強視覺沖擊力。
設計立體可參與式園林，開辟運動場所、休閑場所，使讓小區的綠化景觀真正成為業主的休閑享受樂園。
根據組團分區，設置不同主題的組團綠化，倡導可親近的庭院生活。各組團的景觀設計以半圍合的結構加上立體化的主題綠化使每個組團形成各有特色的悠悠庭園，營造溫馨居家的歸屬感。
保證植被的多樣性和色彩性。整個園區的植被應保證四季有景，高矮有序，豐富多樣。另外應注意園區植物的色彩搭配，營造一派新鮮熱火的場面，增添社區人氣和美感。
小區綠地和綠地相應，使人與自然和諧共存，并加以具有地方特色的小品點綴，給人親切愉悅的居住情趣。
五、物業管理
優良的物業管理，不僅能讓住宅本身保值增值，也可使業主的利益得到保障。
本項目聘請浙江省知名萬家物業公司進行全程物業指導，該公司從事專業物業管理多年，服務過眾多中、高檔樓盤并深受好評，資質深厚，經驗豐富。該公司將在本項目未竣工前即開始介入，從物業管理的角度及早發現問題、解決問題，避免出現入住后的管理、使用難題。
本項目推行“綠色安全環保小區”概念，全部采取人車分流，設 三十米 寬的主入口僅供行人出入，在新風二路和屈原南路上還設有兩個側門，供車輛出入。
小區入口設保衛室，每棟樓的單元入口都裝有可視對講系統，公共場所及外墻設高密度紅外線監控系統，社區內保安二十四小時巡邏，遇緊急情況還可通過報警系統獲得最及時的幫助。
此外，本項目物業管理還提供全天候的小區保潔;園林綠化方面的施肥、鋤草、修剪、除蟲等工作;消防設施的保護;公共部位的維修與保養以及代訂牛奶、書刊報紙等等。想業主所想，急業主所急，讓業主享受尊貴自在的居家生活。
第三章 項目市場分析與整合營銷
一 、項目市場分析
1、地段環境優越
本項目位于荊州城南經濟技術開發區，建設中的大學城的中心。北臨城南片區交通主動脈——高規格景觀路南環路，目前南環路拓寬工程已順利結束;西面的屈原南路，是連接南環路與市中心的紐帶，其拓建工程已經動工，預計XX年底將全部竣工，屆時將大大改善目前需繞道進入市中心的狀況，實現本項目與城內的零距離接觸，在相當大程度上增強本項目的地理優勢。
2、周邊生活配套完善
本項目周邊的生活配套包括：新風超市、金豐園超市、明珠超市;新風菜場、金豐園菜場;農業銀行、工商銀行;胸科醫院、二醫院、荊州市中心醫院;以及金九龍酒店、九龍淵公園、龍舟賽場、東門風景區等休閑配套，生活十分便利。
3、園林景觀設計突出
本項目對荊州住宅市場的園林景觀設計進行了巨大突破，以100畝的社區規模，開辟 5000平方米 中央綠地廣場，采用坡地式設計，建造特色枯水景、實行立體綠化、多組團綠化、設計可參與式園林、開辟運動休閑場所、保證植被的多樣性和色彩性、建造約 1000 平方米 時尚休閑會所，等等(詳見p.5“建筑環境及園林景觀設計”)。
4、教育配套優勢顯著
自古以來，人們就非?？粗丨h境對人的影響，古有“孟母三遷”，隨著買家看樓眼光漸趨成熟，買家從購買前期對樓盤綜合素質的關注，發展到對未來居住環境的關注，對未來鄰居的關注?，F代社會，人們在生活的壓力之下更渴望一種淡定、閑適的居家感覺，一份內心的豐盈和自身氣質修養的顯現。目前，全國各大城市的“教育樓盤”普遍暢銷，銷售價格高于周邊其他條件相同樓盤10%~20%。
本項目地處大學城中心，教育配套優勢極為顯著。隨著長江大學的成立，高級職業技術學校等20余所學校逐步遷入大學城，本項目得天獨厚的文化教育氛圍，以及業主以教師為主的特點，將吸引越來越多的高知高收入人群投資置業。
5、建筑施工品質過硬
本項目施工隊伍來自中國“建筑之鄉”浙江上虞，推行品牌第
一、信譽至上的原則，對施工品質精益求精，深受業界好評。
一期現房達到了卓越的半裝修房品質：獨特的拉毛收光工藝、優質高硬鋁合金窗、成品窗臺整體裝配，室內電路預先暗藏，插座接頭合理預留等等，給消費者留下了深刻的印象。
施工方在“城南春天”的建造中，將繼續秉承這種精益求精的作風，把“城南春天”建造成荊州市品位最高、質量最好、設施最完善的住宅示范小區，創造良好的社會效益和經濟效益。
6、市場供求關系良好
本項目地處城南開發區，周邊房產開發項目較少。作為城南開發區、荊州大學城、景觀路南環路上第一個大型住宅社區，大學城20余所學校的遷入，將為本項目帶來龐大的消費群體，營造興旺蓬勃的人氣，強力推進本項目住宅、商鋪的銷售。寬松的市場競爭環境，巨大的目標消費群體，使本項目處于良好的市場供求關系中，市場前景令人樂觀。
7、開發區的升值潛力巨大
本項目所處的城南經濟開發區，屬省級經濟技術開發區、省級臺商投資區，近年來發揮其特有的區位、土地、港口、大學城高?？平虄瀯荩?ldquo;高校牌”、“科技牌”，做到引資引智并重，在荊州市的幾大開發區中格外引人注目。在城南經濟技術開發區、大學城大力建設的同時，也刺激了周邊各相關行業的發展，使得城南片區人氣驟增。
恰逢現階段荊州房地產市場迅猛發展、持續升溫的大好時機，作為城南開發區、荊州大學城、景觀路南環路上第一個大型住宅社區，本項目前景十分看好。
二、一期現房整合營銷
我公司通過對一期現房滯銷情況的深刻研究，認識到其根本原因并非產品本身不符合市場需求，而是缺乏巧妙的產品包裝和有效的銷售執行。
XX年3月，本項目聘請武漢新希望物業顧問有限公司進行策劃、包裝和銷售，并初步簽訂銷售合同。
武漢新希望物業顧問有限公司是一家從事房地產營銷策劃與銷售顧問的專門公司，業務廣及西安、鄭州、武漢、昆明四地，先后與20家知名開發商長線合作，擁有8年的實戰經驗，4 8個樓盤成功策劃、營銷的經歷。該公司憑借先進的管理模式、扎實的工作精神、精專的業務能力等諸多方面的優勢，屢屢超額完成銷售任務，典型案例年銷售10萬余方，銷售額逾億元，更創下了日售1萬平米的售樓奇跡。其中曾為9個滯銷樓盤做出科學的分析、診斷，并重新策劃入市，使其圓滿贏得市場銷售。迅速售罄，被發展商譽為“房產良醫”、“發展商的新希望”。
武漢新希望物業顧問有限公司自接手本項目后，對產品進行了全新的整合包裝、營銷策劃，運用規范、科學、有效的操作技巧，大大加強了本項目的銷售力度。截止XX年底，售罄住宅100套，占接手時未售186套的54%，大大加快了項目的資金回籠速度。XX年元旦及春節期間，新希望公司根據返鄉回城人員驟增等趨勢，策劃舉辦了“迎新年，購房四重禮”等促銷活動，進一步加強銷售攻勢，以一期所余近90套住宅猛烈沖擊市場。
事實證明，本項目聘請武漢新希望物業顧問有限公司，對產品進行全新的整合包裝、營銷策劃和強勢銷售，使本項目銷售進度、資金回籠與周轉產生了重大轉折。 據此進度預計，一期186套現房將于XX年4月實現100%售罄，實現資金全部回籠。
三、 “城南春天”價格定位
現階段本項目同類物業荊州花園、順馳太陽城、翰林苑等一批高檔次概念住宅的推出，已完成了對本類產品的市場說明任務，人們對之廣為接受并希望擁有。
另一方面，如上所述，本項目恰逢現階段荊州房地產市場迅猛發展、持續升溫的大好時機。從XX年1月我公司對市場同類產品的價格調查(見下表)可以看出，目前市場同類產品銷售均價皆在1400元/ m 2 以上。
樓盤名稱
荊州花園
順馳·太陽城
翰林苑
觀邸
起價 (元/ m 2 )
1380
1616
1448
1428
均價 (元/ m 2 )
1550
1750
1460
1750
備 注
僅剩10余套
與上表所列同類產品相比，“城南春天”在園林景觀設計(詳見p.5“建筑環境及園林景觀設計”)、教育配套(詳見p.7“教育配套優勢顯著”)、產品品質(詳見p.7“建筑施工品質過硬”)等方面具有顯著優勢。
如園林景觀設計方面，順馳·太陽城無中心花園廣場，其他項目的設計力度也較弱。而本項目對荊州住宅市場的園林景觀設計進行了巨大突破，以100畝的社區規模，開辟 5000平方米 中央綠地廣場，采用坡地式設計，建造特色枯水景、實行立體綠化、多組團綠化、設計可參與式園林、開辟運動休閑場所、保證植被的多樣性和色彩性、建造約 1000 平方米 時尚休閑會所，等等。
根據消費者“買升不買降”的心理特征，我公司將對“城南春天”的銷售采取“低開高走”的價格策略，即在入市初期采取較優惠的定價，之后根據供求關系的變化控制漲幅，有計劃地逐步提升銷售價格。
目前，我公司根據項目自身特點，結合市場同類產品價格，進行綜合研究分析，將“城南春天”入市階段銷售均價定為1400元/ m 2 。預計將獲得廣泛的市場認同，為本項目的銷售開啟良好的開端，促進資金的良性循環周轉。
四、“城南春天”整合營銷
武漢新希望物業顧問有限公司在對一期現房進行全新的整合包裝、營銷策劃、強勢銷售的同時，也為二期“城南春天”的包裝與營銷進行了良好鋪墊，“城南春天”尚未開盤，其產品優勢，以及在一期基礎上的改進已在荊州深入人心，積累了大量潛在客戶，詳細登記預訂客戶已達100人。預計開盤后，產品銷售將勢如破竹，實現更快的資金回籠，實現將資金周轉的良性循環。
“城南春天”在產品包裝上緊緊抓住產品園林景觀設計、教育配套的重大優勢，切合目標消費群(以周邊教師、公務員等高知高收入人群為主)的特征，推廣“生態”、“人文”概念，樹立了產品新穎、高尚、親切、健康的良好形象。
1、案名：新風小區二期·城南春天
以“城南春天”這一富有現代都市人文氣息的新穎命名，引領產品包裝形象的煥然一新。“城南”點明項目地址，“春天”帶給受眾清新親切、綠意盎然、生機勃勃的感受。“城南春天”寓意二期產品不僅是對一期的創新，更是給城南片區、給整個荊州來了春天般的新意。
2、推廣主題：春天里的書香院落
“春天”點題，并緊扣產品的園林景觀設計優勢;“書香院落”緊扣產品的另一重大優勢——教育配套，并深深契合。
3、組團名：梅園、蘭園、竹園、菊園
將“春天”般居住的新意具體到每個組團，給每位住戶屬于自己的居住情趣。
梅蘭竹菊既是綠色生態、自然園林的代表，體現產品的園林景觀設計優勢;也是中國傳統文化中高尚品格的象征，極具人文意涵。“梅園、蘭園、竹園、菊園”的組團命名，同樣是既緊扣產品優勢，也深得目標消費群(以周邊教師、公務員等高知高收入人群為主)所愛。
4、主打廣告語：
(1)XX荊州最值得期待的生態人文住宅(開盤前)
(2)領舞城南新生活(開盤后，暫定)
以強勢的主打廣告語吸引受眾的密切關注。
主打廣告語的設計表現十分搶眼，并在產品包裝(報紙廣告、宣傳單、戶外廣告、售樓部包裝等)中頻頻出現，給受眾反復、強烈的刺激。
5、賣點提煉：
(1)金牌美福地，品藝術人文書香。
絕版地段，浸染大學城墨秀書香，盡享城南經濟開發區商圈活力，坐擁高標準景觀路南環路的便利和尊榮，多條公交線路直達小區門口。
黃金福地，締造高尚儒雅生活品質，輻射無限升值潛力。
(2)優越性價比，體貼生活多樣選擇的空間
超值起價，引領城南片區超值風暴。
精心打造，細心雕琢，成就卓越半裝修房品質：獨特的拉毛收光工藝、優質高硬鋁合金窗、成品窗臺整體裝配，室內電路預先暗藏，插座接頭合理預留……
省錢、省時、省心，品質關懷生活，讓家的感覺更好。
(3)完美設計，成就大家風范
100畝宏大規模，1000㎡時尚休閑會所，5000㎡中央綠化廣場， 400m 特色商業街，靜謐社區、純美領地。精彩貼心戶型，南北向、穿堂風、大開間、短進深，完美多樣。每戶專配儲藏室，/時尚車庫，給你更多生活空間。
綠意漾漾，日子緩緩，生活散散。
(4)完善配套，實現愛家之人的夢想
金九龍酒店、九龍淵公園、龍舟賽場、東門風景區等休閑場所舉步即至;江漢石油學院、石油附中、石油附小、石油幼兒園、新風幼兒園等名校環繞毗鄰;超市、菜場、醫院、銀行、商場林立四周。
愛家人、愛孩子，就該讓他們住在這里。
(5)“五心”級物管，感受心的呵護
裝配建筑市場分析范文4
項目管理模式作為一種系統化的指導和控制方法,涉及到與項目建設有關的組織、管理、經濟和技術等多方面的內容。人們在長期的項目管理實踐中歸納出了以下幾種模式:通用的項目管理模式(PM)、建筑工程管理模式(CM)、設計-采購-施工模式(EPC)、設計-管理模式(DM)、管理承包(MC)、建造-運營-移交模式(BOT)、建造-運營-擁有(BOO)、項目總承包模式等等。
我國傳統項目管理最常采用的是一種通用的項目管理模式———集團化項目組織模式:項目管理主體親自參與項目工程的所有環節來完成承包工程活動。該模式對企業的發展及在應對激烈的市場競爭中都曾發揮過積極的作用,但隨著經濟全球化進程的加快和市場競爭不確定性的日益加劇,其弊端越來越明顯。
(1)缺乏敏捷性。提供目前國內的工程技術市場已從一般工程為主的市場結構發展到包括一般工程、加工-裝配制造業、流程型工業等細分市場的復雜市場結構。在每一個子市場,都面臨著地域、文化、信息資源、技術條件等多方面的問題,多變的市場要求企業的管理結構簡單化,便于重組和調整,規模龐大的集團化組織難以對此做出敏捷反應。
(2)核心能力不突出。該模式類似于“縱向一體化”模式,它迫使企業不得不將有限的資源分攤給眾多的領域,結果使企業難以形成規模經濟和核心競爭力。雖然規模大的企業易承攬大型項目,但大型項目往往工期長、投入高,企業必須對此承擔巨大的風險。
(3)易產生“信息孤島”。在集團化組織模式中,項目分部之間的溝通是通過項目總部來完成的,它們往往為了各自的利益向項目總部傳達不全面的信息。這使得縱向溝通存在著信息漏斗,橫向溝通缺乏橋梁,各個項目分部成為信息“孤島”,從而導致各個分項目不能很好地整合起來。
2在項目管理中引入動態聯盟
動態聯盟或虛擬企業是一種敏捷性的組織,是基于不同核心競爭力的企業或部門,為響應某一市場需求或實現某一共同目標,通過協議或聯合組織等方式結合成的一種網絡式的臨時聯合體。它一般是由盟主根據市場需求,聯合其他資源互補的合作伙伴組建的。各企業成員可以通過共享成本、技能、核心技術,從而擴大本企業的項目規模、拓寬本企業的技術專長,且無須承擔全部風險而進入全球新市場,保持參與國際項目的能力,這是單個企業無法完成的。
2.1面向項目管理的動態聯盟的組建
面向項目管理活動組建的動態聯盟正是動態聯盟理念在項目管理模式中的創新性應用。其組建過程大致可以分為機遇分析與伙伴選擇、組織設計、風險和利益分配、實施等4個階段。首先,項目總承包商基于市場分析和本企業能力來決定是否組建動態聯盟;提供其次,若要組建動態聯盟,則根據項目具體情況及自身資源對合作伙伴進行全面評估,并進行合作伙伴的優化選擇和動態聯盟過程的初步設計;第三,對伙伴企業的資源進行重組并調整初步過程設計,同時著手動態聯盟模型設計和組織設計的準備工作;最后,在項目組達成利益分配和風險承擔等共識后進行項目的實施。
在該聯盟組建過程中,項目總承包商準確地評價自身資源和聯盟企業的資源最為關鍵。一個合適的聯盟伙伴能夠帶來主體企業所渴望的技術、技能、知識、風險承擔、進入新市場的機會等優勢,特別是能夠增強企業的競爭能力。面向項目管理的動態聯盟的合作伙伴主要有橫向伙伴和縱向伙伴兩種。在選擇橫向伙伴時,合作企業間的資源互補性要強,各合作伙伴在同行業中要有一定的優勢;而選擇縱向伙伴時,首先考慮供貨質量、長期供貨能力,其次才是供應商的總體經濟實力、企業文化等。
2.2動態聯盟與項目控制
時間、質量、成本三個要素(簡稱TQC)被稱為項目管理的金三角。如何處理好三者之間的關系,始終是項目管理研究的熱點。動態聯盟項目管理模式打破了單個企業的界限,使項目的進度管理、質量管理和成本管理都顯現出了新的特點。
(1)動態聯盟與進度管理。在單個企業進行項目管提供
理的情況下,項目活動或工序之間的先后約束關系可以反映在單個企業或某項目部的進度計劃上,然而在動態聯盟的環境下,一個項目活動或工序分布在不同的聯盟體參與單位中,此時項目進度控制的本質在于項目參與各方之間有效地交流信息,為管理層和執行層搭起有關計劃、資源、狀態、分析、措施的信息橋梁。提供各方在編制項目進度計劃的時候,不僅要考慮自身的業務技術,還要不斷與合作伙伴進行協調,使聯盟體結合成為一個完整的整體。項目的總承包商可以在協調聯盟體內進度計劃的透明性方面起到組織的作用。同時,在動態聯盟的環境下,并行工程的應用可以大大縮短工期。當然,并行工程要求異地制造、建立多功能項目組、并行施工等,這些活動就要借助現代信息、網絡技術,使實時的工程進度計劃和相關信息能為合作各方所共享,在進度控制的同時,還需要進行各個參與單位進度的平衡和生產節奏的控制,這種平衡需要綜合考慮項目的成本因素與進度要求。
(2)動態聯盟與質量管理。將流程式的質量控制變為模塊式的質量協調是動態聯盟環境下項目質量管理的一個重要特點。把項目中的某項工作或者子目標以工作合同的方式進行安排,每個合同都是一個獨立的模塊。雖然在整個項目中沒有統一的質量管理模式,但是每個合作伙伴根據自己的特點和需要,采取了適當的質量控制方式進行自我控制,項目負責人只需在總體上處理各個模塊的信息,協調所有合作伙伴的關系,而不需要介入每個模塊的具體控制過程。這樣一方面減少了管理的層級,擴大了管理的幅度,另一方面使信息溝通更加充分,費用得到降低,整個項目的質量也有了良好的保障。
(3)動態聯盟與成本管理。在動態聯盟的環境下,整個項目以子項目或工作模塊為單位,此時項目的成本管理主要表現為對各個子項目或工作模塊的成本管理。提供原來的等級式的、直線型的成本管理變成橫向的、平等的成本管理,改變了單個企業內部的成本控制方式,例如供應商與承包商之間組建縱向動態聯盟,可以實現JIT采購或VMI,極大地降低了他們的安全庫存水平。對承包商或施工單位而言,他們增加了對業務采購的控制能力,減少和消除了對購進材料的檢查活動,降低了庫存水平,提高了服務水平等等;對供應商而言,他們增加了對未來需求的可預見性和可控制性,同時長期的合同關系使其供應計劃更加穩定,也增強了自身的競爭能力。
2.3動態聯盟式項目管理的優勢
在項目管理動態聯盟中,各聯盟企業可以根據自身的知識和技術,聯合起來共同應付市場挑戰,參與競爭,使之比傳統的項目管理有更大的優勢。
(1)提升競爭力。隨著項目承包商市場滲透力度的加大和市場占有率的提高,如果它們仍在其他細分市場中繼續展開全面競爭,則不僅會使成本提高,而且還可能因為競爭過度而失去現有的市場。通過建立動態聯盟,加強合作、維護競爭秩序,使各種優勢資源集成,可以提高總體的市場競爭能力,防止過度競爭。
(2)有利于抵御風險。由于技術的日益復雜化,項目運行成本越來越高。項目以聯盟的形式運作,企業從技術自給轉向技術合作和技術相互依賴,通過分包,將本來由一家承包商承擔的風險分散開來,使整個聯盟抵御風險的能力大大增強。
(3)資源共享、優勢互補。通過結成項目聯盟,企業可以尋找外部資源,使整個項目的人才庫完善而專業,加大了信息傳遞的密度和速度,節約了人力、物力,實現資源共享、優勢互補,從而掌握競爭的主動權。
(4)實現規模經濟。提供項目動態聯盟是市場和技術的聯盟,多個同行業或不同行業的企業聯合運作,避免了單個企業因孤軍作戰導致全社會范圍的重復勞動和資源浪費,從而實現最大的規模經濟和范圍經濟。
3項目管理中應用動態聯盟的建議
將動態聯盟應用于項目管理之中,是項目管理發展史上的一次大變革。與傳統的項目管理模式相比,這種模式對企業的要求更高。根據我國實際,就企業自身建設及社會環境等方面提出以下幾點建議,以便該模式能夠更好地應用于項目管理當中,使更多的企業能加快自身的發展,跨出國門,參與國際市場競爭。
(1)轉變競爭觀念。實施動態聯盟,觀念的轉變是根本。動態聯盟最基本的出發點是雙贏(win-win)思想,這種思想沖破了傳統的視競爭對手如敵手的觀念,變競爭對手為相互補充、相互利用、共同發展的利益共同體,大大減少了因競爭而引起的各種消耗,并可借助優秀企業的核心能力,增強企業的市場競爭力。
(2)改變發展戰略。傳統的企業管理模式,都是基于企業內部資源的管理,但是動態聯盟的出現,沖破了傳統的基于單個企業的管理,將資源的利用由企業內部擴展到了企業外部,做到了“有所為,有所不為”。這要求企業徹底放棄過去那種求大求全的思想,認準自己的專長和優勢,對機構進行重組,建立核心競爭力,開發核心產品,培育和發展自己的核心競爭力,使企業具備旺盛的生命力。
(3)企業信息化建設。動態聯盟的實現,需要通信、信息集成、并行工程、EDI技術等現代信息技術的支撐。提供我國企業信息技術的范圍比較窄,水平較低,要在我國企業中開展動態聯盟并成功地應用于項目管理,需要加強以下方面的建設,如集成框架技術、多媒體支持下的并行工程技術、EDI規范等標準化工作、面向企業商務運作的企業資源計劃、面向企業資源提供
共享和優化的全球供應鏈系統等等。
(4)完善項目管理制度。為了提高我國的項目管理水平,政府應該積極推行項目資本金制度、項目法人責任制、招投標制、工程監理制和合同管理制度等,加強項目管理的制度建設;同時,應不斷完善項目管理知識體系(C-PMBOK),培養高水平的項目管理專業人才、提高專業人才的職業化程度,改進項目管理手段、提高信息集成度等等。
(5)社會環境的支持。動態聯盟的實現依賴于整個社會信息化程度的提高,與國家電子商務的發展水平有很大的關系。提供目前我國企業電子商務的發展總體水平還比較低,如資金投入不足、網絡基礎建設等不完善、網絡市場規模尚未形成、綜合性人才缺乏等等。國家作為宏觀調控者,可以在加速網絡基礎設施建設、保障網絡安全、制定電子商務標準等方面幫助全社會形成一個健康有序的信息環境,為動態聯盟企業提供順利運行的基礎。
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