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建筑市場開發策略范文1
一、總體策略方面
建立市場開發策略要與企業總體戰略發展規劃相結合，以企業的整體利益最大化為前提。企業的總體戰略發展包括企業的中遠期目標、企業的市場定位及企業的形象定位等。
市場開發戰略首先應對市場進行分析，市場分析包括市場背景分析，營銷戰略規劃，營銷策略規劃，區域市場開發等方面，制定市場開發策略首先要對公司自身實力進行整體把握，企業的市場經營開發策略也要與企業總體戰略發展規劃相結合，例如開發大項目、精品項目、開發聯營項目等方面。
施工企業要對區域市場規模、企業集中度、同等資質企業數量，各個專業市場業務等分支量，出現的工程項目新技術、新材料、新工藝等影響企業市場開發的因素進行決策。
在戰略規劃時，不能盲目的將產值、利潤、市場占有率、施工面積等指標當成戰略目標，不能盲目的試圖通過多元化發展降低風險，不能以眼前利潤為導向，為了一時的利潤而涉足自己不熟的熱門行業，既浪費了資源又浪費了時間。
市場開發策略的制定還要在日常工作中搜集競爭方資料，認真分析對方的經營開發策略、背景關系、市場行為。了解對方的銷售團隊的人員構成、歷史成績，為將來競爭做好準備。
二、基礎工作方面
要拓寬信息渠道，廣泛收集國家、地方和相關領域的投資規劃、政策和有關信息等，及時分析和歸納整理。進一步完善投標資料庫，加強有關商務等資料的收集和整理工作。進一步加強營銷組織與隊伍建設，不斷提高營銷組織能力和隊伍的綜合素質與業務水平。
堅持“以市場為導向”的營銷理念，敏銳地把握市場動向，通過“走出去”與“請進來”，密切了與各方面的溝通聯系。建立和完善投標項目風險評估辦法，強化標前評審、經濟與風險分析和項目投標施組前期評審，規避和化解經營風險。
三、投標策略方面
首先要了解招投標的法律，深入了解當地的情況，如政策規則，當地的習俗等。收集和掌握足夠的信息資料，例如關于工程項目的范圍、性質、籌資額和投標費用、當地的施工現場條件，標價計算資料，技術水平和管理水平、優勢與劣勢所在，以往的投標情況等。
在投標競爭中要不斷的研究和修正策略，要根據情況的變化，及時調整自己的競爭策略。
（1）選擇合適的項目投標，對已經獲得招標信息，慎重做出投標決定。
（2）投標涉及多方面的問題，必須做好調查研究和情報資料的收集和分析工作，認真研究投標文件對圖紙和規范以及當地的市場價格和機械設備的變動價格等進行分析，以便靈活的調整自己的策略。
（3）認真參加現場考察和標前會議，針對招標文件中出現的差異進行提問。
（4）合理使用輔助手段中標，如采用技術交流，許諾優惠條件，選擇合適的投標人，均是投標的輔助手段。
四、市場開發方面
1、建立市場經營開發體系和專業經營隊伍
建立市場經營開發體系和專業經營隊伍，搞好區域化經營，應建立由各專業工程師及業務人員共同組成的經營開發隊伍。
為了建立集團公司在大型企業基建市場的競爭優勢，改善產品結構，有計劃有步驟的開發、培育和維護對公司的發展有重要戰略意義的新市場，對于經營開發工作的開展都具有重要意義。
在區域經營的理念指導下，各區域負責人除了提供可靠的市場信息外，還要掌握聯營分包，勞動力市場資源以及一些其它社會資源。各區域與公司總部要做到信息和關系資源共享，公司可以組織年度會議提供交流經驗機會。
在構建企業市場經營開發隊伍時，要注重對員工素質的考察。定期開展培訓，聘請內外部專家從專業知識、營銷技巧上提高開發經營人員綜合素質。
2、規范企業市場開發制度流程
營銷經理通過各種渠道進行信息探索挖掘，然后由專業分析人員進行可行性分析，進行可行性分析判斷并且召開會議，主要確定工程項目是否能夠達到公司盈利要求；是否屬于對公司開拓市場區域、業務方向具有重大意義。
3、開發維護客戶關系、建立企業戰略聯盟
客戶關系的管理維護，對于建筑施工企業尤為重要。設立專門的客戶、供應商、分包商、設計院、監理商和工程咨詢單位的信息檔案資料，在項目前期，通過客戶拜訪活動探求客戶項目意向，在項目建設過程中協助項目管理人員進行協調溝通，及時反饋項目意見。當項目結束后，進行客戶滿意度調查，尋找進一步工程項目合作的可能。
企業加強與政府部門信息溝通，使政府對企業業務動態加深了解，根據政策法令的變化來及時調整企業的營銷策略和營銷活動。
建筑施工企業為了應對當前激烈的競爭，獲取長久競爭優勢，需要在市場上尋找戰略伙伴。建筑施工企業應該與大業主建立戰略聯盟，進行長期項目合作。
4、注重市場宣傳，推廣企業品牌
施工企業市場宣傳和品牌推廣對于施工企業市場開發至關重要，使專業雜志、網站、企業內刊可以成為企業市場宣傳的窗口。
五、區域化經營管理及創新方面
區域化發展的必要性，從市場經濟的本質特性、區域經濟關聯性、市場的對外開放以及企業自身的生存發展，是很必要的。
區域化經營的優點，有利于調動更多的人員參與經營活動，有利于充分調動資源，包括人力，裝備、設施和技術資源。有利于繼續占領市場，并且依靠基礎擴大市場份額，實現持續發展。
建筑市場開發策略范文2
【關鍵詞】中國；大型體育賽事；觀賽市場；開發與營銷
隨著社會體育文化事業的不斷發展，各種體育賽事活動日益頻繁。從規模宏大的奧運會、世界杯等國際賽事，到豐富多彩的地方性體育比賽，無不吸引著眾多的愛好者參與和觀看。但是除了奧運會等國際級知名大賽的觀眾源源不斷外，國內大型體育賽事的上座率仍有待進一步提高。社會主義市場經濟體制的建立和體育賽事的商業化發展為中國體育賽事走向市場化提供了基本條件。
一、開發觀賽市場的重要意義
大型賽事是指規模、知名度及影響均較大的全球或洲際性賽事，按比賽的內容可以分為綜合性賽事與單項體育賽事兩類。前者如奧運會、亞運會等，后者包括世界杯足球賽、世界職業網球賽等。大型賽事一般都具有籌備周期長（一般需要3至7年）、賽事項目或參賽人數和隊伍較多、比賽時間較長等特點。國內大型賽事主要涉及足球、籃球、排球、乒乓球職業聯賽及全運會、城運會和農運會、中國網球公開賽（北京）和上海網球大師賽。
（一）體育賽事市場化運作的必然要求
當今的體育賽事早己經不是一種單純的體育競技行為，同時也是一種經濟行為，特別是主辦大型賽事，能夠給主辦地帶來極大的經濟利益。體育賽事的各種資源都需要充分地挖掘和整合運用，這些資源中就包括賽會門票，即對觀賽市場的挖掘與開發。
（二）體育賽事市場開發的基礎
一方面，開幕式、閉幕式及比賽門票的銷售本身就是賽事運作資金來源的一個渠道，另一方面，賽事的其他可供開發資源的資金收入所占比重更大，包括贊助招商、特許經營、社會捐贈和其他商業資源開發等。精彩的體育賽事能調動觀眾的熱情，而觀眾才是體育賽事市場開發的基礎，只有吸引了觀眾與媒體，增強賽事的社會影響力和關注度，進而打造賽事品牌，才能吸引并促進更多企業的贊助和其他商業資源的開發，增加市場集資收入。（如圖1）
圖1 觀賽市場開發的帶動效應示意圖
二、國內大型賽事觀賽市場開發的原則
（一）打造賽事品牌
從圖1可以看出，賽事品牌的打造將會極大程度地擴大觀賽市場的范圍和規模，這就是為什么奧運會能夠吸引世界范圍的眾多觀眾的追捧。全運會應建立整體的長期的品牌規劃，形成整體的全運會市場開發規劃體系，創作統一的會徽、口號、會歌，同時，處理好與媒體之間的關系，增進與媒體的合作與交流，充分利用媒體這一平臺來宣傳賽事。只有這樣，全運會才能形成獨立的品牌，品牌形象才有可能深入人心，進而有利于全運會觀賽市場甚至其他資源的開發和推廣。
（二）借助舉辦地的資源吸引觀眾
賽事舉辦地應加強城市管理和規劃，尤其是該舉辦地旅游景點的規劃與建設。通過對體育賽事的形象背景、文化氛圍、體驗性體育旅游活動的策劃等，能讓觀眾親身參加體驗性體育活動，并融入到歡樂、刺激的氛圍中，給前來觀賽者帶來視覺、聽覺、觸覺的全方位沖擊，使觀眾充分感受體育觀摩中有旅游活動。
（三）注重資源的傳承性
觀賽市場的開發絕不是單次、短期性的行為，要注重資源（特別是無形資源）的傳承性，這方面可以學習奧運會的做法。國際奧委會與奧運會組委會分享多年來積累的經驗和專業知識，指導和協助奧運會組委會策劃、組織奧運會市場開發。國際奧委會的這些做法，使奧運會組委會可分享各屆奧運會市場開發的經驗與資源，避免了奧運會市場開發的零起點，使資源具有了傳承性，市場開發每一屆都有所提高，更趨完善、科學。
三、國內大型賽事觀賽市場營銷策略
從管理學的角度說，營銷就是如何在合適的地點，以合適的價格，通過合適的信息交流，把合適的產品賣給合適的顧客，以滿足合適的市場需求。
（一）目標市場策略
客觀上，國人生活水平的提高，閑暇時間的增多，刺激了人們對體育賽事的需求。體育賽事集競技性、觀賞性、娛樂性為一身，這些特點造就了越來越多的體育消費者。
賽事觀眾一般都來自參賽地區，尤其是預期中有可能取得良好成績的參賽地區，目標市場的明確性使觀賽市場宣傳、產品設計和接待工作更具針對性，對參賽地區進行有針對性的宣傳。
經濟基礎決定上層建筑，觀賽市場的區域發展不平衡：東、南、中部地區市場比較集中；省會城市、大中型城市相對而言市場集中，二級地市及農村地區數量明顯匱乏。
（二）產品策略
1.體育賽事提供的產品是比賽，產品質量要求是精彩。提高相關項目的競技水平，加大比賽和表演的觀賞性，為消費者提供高質量的體育產品，進而提高項目的賽事市場化程度。
2.賽事活動的有效組織，保證觀眾安全、舒適、盡情地觀看比賽。
3.地面交通、通訊、信息咨詢等公共服務項目對于散客觀眾尤為重要，這些項目的提供必須考慮到他們的需求。
4.豐富賽事以外的其他相關活動，強化娛樂，參與，互動功能，吸引更多觀眾的參與，培育賽事基礎。
（三）價格策略
制定適當的價格策略，以吸引觀眾、培育市場為主。舉辦賽事活動的意義并不只在于比賽期間舉辦地所獲得的經濟效益，更重要的是為舉辦地各項事業的長期發展創造一個良好的契機。門票定價應首先考慮市場供給、需求關系。為了剝奪消費者剩余、吸引潛在觀眾，以獲得“額外”利潤，賽事組織者通常采取價格歧視策略。借鑒國內外體育賽事的門票定價經驗，認真研究世界各地的消費者特點，科學的預測消費者的需求曲線，合理運用價格歧視策略及營銷方法，以確保賽事門票的收入。奧運會門票出售最普遍的價格策略是進行差別定價，也就是針對不同的比賽項目和觀眾群體制定不同的門票價格，最大限度地將門票銷售出去。北京奧運會綜合以往各界奧運會門票的發售價格并結合中國的實際情況，北京奧運會門票價格從5元～3000元人民幣不等。
（四）渠道策略
1.盡可能拓寬門票的銷售渠道
票務工作可以和各地旅行社建立合作，將觀看賽事列為到舉辦地旅游線路中的一個項目，這不僅可以使部分旅游者加入到觀賽者隊伍，也可以促進觀賽者產生旅游動機。日本著名的日本旅行社1993年開始內設專門負責海外體育賽事旅游的營業部，該旅行社組織的團隊頻繁出現在世界體育熱點賽事當中，體育賽事旅游收入逐年上升。旅游業被看成是發展第三產業的龍頭，而體育則被認為是大眾消費的新熱點。體育消費和旅游消費都是人們較高層次的消費活動，都是人們休閑的方式，具有先天的親緣關系，可形成較大規模的體育消費群體。這對擴大市場需求，穩定市場供求，都能起到積極的作用。
2.充分利用現代化的手段以方便群眾門票的購買
十運會組委為做好開、閉幕式門票和奧體中心比賽門票的銷售工作，借助江蘇省郵政局全省聯網的11185客戶服務中心、183網站、11185短信平臺等先進工具和完善的電腦售票系統及高科技防偽驗票系統的優勢，實現了全國聯網訂票和售票，最終實現十運會門票銷售收入3900多萬元。
（五）促銷策略
制訂了前期宣傳工作方案，通過引入媒體合作伙伴，刊登宣傳廣告，引導體育、經濟領域的記者全面介入資源開發等方式，為前期開發市場預熱升溫。實施靈活多樣的門票促銷方式。在新聞媒體宣傳造勢的前提下，積極開展門票促銷活動：票種多類化并實施優惠價，采取門票抽獎活動，獎項形式多樣并具有吸引力。
四、國內大型體育賽事觀賽市場的開發與營銷策略的實施
（一）實施者及其職能
以全運會為例，其市場開發計劃應在國家體育總局的統一領導下貫徹與實施，應形成專門的市場開發管理機構，并要求這一機構是具有權威性、延續性和專業化的管理機構，而不是僅僅由各承辦地方的政府部門自行組織開展。對于觀賽市場的開發也要劃分出獨立的觀賽市場開發部門或票務工作部門，建立專業化的人才隊伍，合理明確地分工，從方案的制定到營銷，再到方案的執行都必須嚴格按照科學嚴謹專業的要求。
（二）政策法規
出臺有關資源開發的政策法規，實現大型賽事市場開發的法制化和規范化；加強體育法規中關于市場開發內容的約束力，使得賽事市場開發有法可依，遇到緊急事件能夠妥善地處理。這不僅有利于維護大型賽事市場秩序，充分推動了參與者的積極性，更能對賽事的相關工作人員起到監督的作用。
五、結語
國內大型體育賽事觀賽市場的開發有利于體育事業的發展和繁榮，有利于全民健身意識的普及和國民身體素質的提高，是體育事業持續健康發展的保證。但目前我國處于經濟體制改革的轉型期，體制、市場、中介、傳媒等因素仍然制約著體育賽事的市場開發。因此，國家相關部門的領導要重視賽事的市場開發工作，而且還要提升科學研究的水平，并建立專業化的人才隊伍，加快體育賽事市場開發的進程。
參考文獻
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建筑市場開發策略范文3
【關鍵字】地產開發 經濟導向 小區設計 規劃定位
一、研究背景
在以往住宅小區的規劃設計中更多地注重形態美觀和功能合理，而房地產本身的經濟屬性則要求在設計中要考慮目標人群和土地開發等因素，因此本文以武漢市楊春湖地塊為例，以市場開發為視角，試提出針對該地塊的房地產開發策略，以適應當今社會房地產經濟屬性的發展。
二、開發策劃分析
1.區位分析
地理位置：楊春湖位于武漢市洪山區楊春湖城市副中心東北區域，三環線西側，友誼大道南側。
地塊范圍：該副中心地處洪山區內，東臨武鋼工業區，西望武昌區，南抵東湖生態旅游風景區，正好處于武漢主城區東部的核心地段。
交通分析：項目基地緊鄰楊春湖CBD和武漢站。區域內有便捷的公交、地鐵系統，出行方便。
基地周邊環境：地塊3KM范圍內有電廠煙囪，高鐵噪聲等不利因素需要在設計中著重考慮。
公共服務設施分析：商業設施――目前地塊周邊3KM范圍內零星分布的商業都為小區配套服務的超市，尚無成熟的商業配套設施，短時間內無法滿足片區發展需求。教育設施――地塊周圍已建中小學比較多，能很好地滿足基地教育配套需求，但是需自建幼兒園滿足自身需求。
場地現狀：現狀道路網完善，臨城市主干道，友誼大道串聯武昌青山發展，由友誼大道可快速進入三環?；啬蟼葹闂畲汉皸畲汉珗@，后期會打造為城市一景。基地無須拆遷，場地平整，便于施工。
總結：①優勢：交通便利，景觀資源豐富，開發難度小，靠近規劃中城市副中心。②劣勢：噪音干擾，空氣污染，貫通電力隧道，實際可建用地壓縮。
規劃條件：項目用地規模：10.98萬方，容積率：3.0，總面積為329400，商住比為2：8，住宅面積為263520，商業面積為65880，建筑限高：≤100M，建筑密度：≤20%，綠地率：≥35%，配置居住建筑面積5%的公租房。
2.市場分析
宏觀政策分析：同2013年相比，去掉了“抑制投機投資性需求”，同時將“穩定住房消費”作為六大消費支撐之一?？梢灶A見，2015年政策的目的是穩定住房消費，房地產市場平穩健康發展。
經濟環境分析：依托國內高鐵“十字”中心點武漢火車站，楊春湖商務區將全面發力“高鐵經濟”，突出樓宇經濟、會展旅游等業態，設置區域性客運樞紐和旅游服務區，逐步建成一個功能多元復合的生態型活力新區。
推盤房源分析： 80-120平米戶型仍舊是主流，但由于去年底二套房認定標準放松、以及武漢本地放開了二套房限購，改善型需求陸續入市，120-160平米的大戶型產品也明顯增加。
商品房成交量分析：據搜房網房天下數據監控中心統計顯示，一季度（1.1-3.31）武漢樓市共計成交新房同比去年一季度上漲了12.53%。今年一季度成交情況十分火爆，除了2月由于春節原因商品房成交未過萬套外，其他月份成交均超過1.7萬套。
購房者心態調查分析：①武漢買房大軍主力調查分析：調查顯示，武漢戶口的購房者中，70%買房大軍主力是為外地來武漢置業以及返鄉置業；其中38%是外地人來武漢安家。②武漢政策變化對購房者的影響調查分析：問卷調查顯示，47%的購房者表示武漢購房政策變化對自己買房行為有影響，35%表示沒有影響。③購房區位和面積選擇調查分析：在購房區位選擇上， 7成人首選主城區，其中40%選擇購房區位為中心城區，31%選擇在成熟片區購房，25%選擇在新型片區買房。在購房面積選擇上，6成人傾向購買100m2以下戶型。其中48%的人選擇了80-100m2，29%消費者選擇了100-120 m2，12%選擇了120 m2以上的戶型，11%選擇了80 m2以內。④武漢房價對購房者購房行為的影響調查分析：從房屋單價來看，60%的人能接受均價8000以下的房屋，18%的人能接受均價10000以下的房子。從購房總價來看，9%的人能接受總價在100萬元以內，能接受總價在80萬以內的人數也占到9%。
3.市場供求分析
青山區GDP增速平均每年為8.5%，處于房地產產業高速發展階段，人均GDP為1.1萬元，房地產產業發展特征為超速發展，單純數量型。
收入水平與房地產需求呈正方向變動的關系，青山區人均可支配收入增長率平均每年達到12%，意味著每年超過10%的城鎮居民進入中等收入家庭行列，用于餐飲住宿的費用比重逐年減小居民購買力增長，意味著城鎮居民購買力的增長。
4.競爭項目分析
青山區新房項目比較總結：①地塊大型商業的缺乏，導致擁有配套商業的項目價格較高②小房型戶源較多，開發商主打中青年工作人群，100平以上戶型賣得較好③低容積率優勢不明顯，居民更親睞基礎設施配套④小地塊項目開發占多數，居民認可度較低。
5.財務分析
基準地價：本處采用武漢市市區2011 年住宅用地級別與基準地價圖，即為項目用地所在武昌區及周邊的用地級別與基準地價圖。圖表顯示，待估價地塊商業用地級別Ⅵ，其商業基準地價為4353元/平方米，住宅用地級別Ⅴ，住宅基本地價為2731元/平方米。
宗地價格：估價對象宗地價格=對應的基準地價x K年x K容x K日x K，因此土地價格為9739.4022萬+40801.14萬=50540.5422萬元=5.05億元。每平方米地價為4600元。
投資的經濟測算假設：我們基于前期市場調研和市場定位部分的方案，假設本項目開發期數只有一期。
項目收益分析：銷售收入總額105800萬元，總開發成本77307.42萬元，銷售利潤28492.58萬元，成本利潤率（所得稅前）36.86%，所得稅9402.55萬元（按國家統一企業所得稅率33%計算），稅后利潤19090.03，成本利潤率（所得稅后）24.69%。
6.風險分析
財務風險：由于房地產投資主體財務狀況惡化而使房地產投資者面臨著不能按期或無法收回其投資報酬的可能性，楊春湖地塊發生該風險原因一方面是購房者因還貸能力未能在約定的期限內支付購房款，另一方面投資者運用財務杠桿，大量使用貸款，實施負債經營，但由于市場競爭激烈，銷售周期過長，最終現金收益不足以償還債務。
市場風險：由于房地產市場上同類樓盤供給過多，市場營銷競爭激烈，最終給房地產投資者帶來的推廣成本的提高或樓盤滯銷的風險。楊春湖地塊發生風險原因是市場競爭激烈，同時期上市樓盤多，同質化現象較嚴重，從而延緩銷售周期。
三、規劃定位總結
在對楊春湖地塊基本條件進行分析的基礎上，筆者針對性地提出項目定位、目標人群及開發策略。
定位人群：中低端附近工作人群、傳統核心家庭、單身青年、外來消費、娛樂人群（配備集中商業）。
建筑市場開發策略范文4
當前，大學應屆畢業生為客源的旅游市場不斷發展，受到旅行社和旅游景點的青睞。本文通過問卷調查法、深度訪談法等方法，對高校應屆畢業生進行了深入的調查，獲得大學應屆畢業生旅游的市場調研數據，對這一群體的出游驅動因素進行了分析，提出針對性的應屆畢業生旅游市場開發策略，通過分析，希望能為具有廣闊前景的大學應屆畢業生旅游市場開發提供一定的借鑒和參考。
本文遴選了5所北京市的高等學校（中國傳媒大學、首都經貿大學、北京外國語學院、北京聯合大學、北京師范大學）的應屆畢業生為調查對象，于2017年1月在學校的圖書館、自習室、食堂和操場等人流量比較密集的地方進行了抽樣調查，共發放調查問卷490份，回收473份，其中有效問卷468份，有效率98.94%，其中男生占45.94%，女生占54.06%，專業分布上文科47.86%，理科51.92%，保持文理科基本持平。抽樣結果概況基本符合現實狀況。在接受調查的應屆畢業生中，96.79%的畢業生（453人）表現出了畢業旅游的意向。
一、大學應屆畢業生出游驅動因素
著名學者艾澤爾?阿荷拉提出了旅游驅動力社會心理模型，他將旅游動機劃分為逃逸因子、逐求因子，前者是擺脫個人所處的環境和人際關系，后者是通過到一個新的環境旅游獲得某種心理上的回報。在此，本文根據艾澤爾?阿荷拉的旅游驅動力社會心理模型，結合實際問卷調查，對大學應屆畢業生的出游驅動因素進行了分析。一般來說，在大眾旅游中，逃逸因子占據了重要的作用，但是，大學應屆畢業生是一個特殊的群體，在思想觀念、求知欲望、追求因素等方面有獨特的特征，因此，學習和增長見識、體驗新生活方式以及情感交友等逐求因子占據了關鍵性的作用。實際的問卷調查也驗證了這一點，見表1所示。
（一）逃逸因子
在上述的調查中，壓力因素、時間因素等是大學應屆畢業生出游的逃逸因子，這兩大因素分別占據了55.85%和54.30%，是大學應屆畢業生出游的重要驅動因素。
1.壓力因素
旅游能緩和緊張的工作、學習和生活?，F代社會充滿了緊張感和壓力感，大學生也不例外，面臨著就業難的壓力，也即將承受職場的壓力，同時，也經歷著畢業論文撰寫和論文答辯的壓力。在這些壓力下，絕大多數人都選擇通過旅游暫時逃避學校的環境和學習的壓力以及未來職場的壓力，調整心態、放松身心。通過旅游中的心境轉換，能讓他們以積極的心態回歸到現實生活承受壓力。在調查中，55.85%的被調查者選擇了這一因素；而在訪談中，“放松”兩個字也被多數的應屆畢業生不經意地提及。
2.時間因素
對應屆畢業生來說，畢業后，工作隨時都能找，且工作后基本就一頭扎進工作里了，但是畢業旅行不一樣，出了大學校門，就很難再有大學里寬松的時間了。出于“時間上的自主控制權”這一原因，許多應屆畢業生都在畢業季規劃了旅游計劃。因此，在調查中，54.30%的被調查者選擇了這一驅動因素。
（二）逐求因子
在表1的調查中，學習、增長見識，旅游觀光，體驗新的生活方式，品嘗美食，休閑物，情感交友等因素是大學應屆畢業生出游的逐求因子，這些因素在大學應屆畢業生出游的動機中占據了決定性作用。
1.學習、增長見識
“讀萬卷書，行萬里路?！贝髮W應屆畢業生旅游在一定程度上是一種學習行為，它能對人們的知覺、人格、動機等產生很大的影響，能通過旅游學習滿足自身的需要、適應環境的變化。大學生正處于求知欲旺盛時期，學習接受能力強，通常把旅游當作是學習鍛煉、體驗生活和接觸社會的過程?；谶@一層面的驅動因素，69.54%的被調查者不同程度地表達了畢業旅游能“提高獨立自主能力和解決問題能力”、“開闊視野和增長見識”、“探索未知的事物”、“科考旅游、獲取知識”、“去自己心儀的單位或城市考察”、“踏入社會、走上崗位后能盡快地適應新環境”的訴求點，懷著“讀萬卷書，行萬里路”的想法出游。
2.旅游觀光
大學應屆畢業生的出游驅動因素多樣，但是，基本上還是以淺層次的旅游觀光為主，這成為應屆畢業生畢業旅游的第二大逐求因子，占比56.29%。在出游過程中，他們更加地偏好于自然環境和風景較好的景點，陶冶情操、凈化心靈或見識祖國的雄偉風光，或欣賞古建筑、名勝古跡的美。
3.情感交友
在調查中，63.80%的人表示與自己的好友（好朋友、班級同學、舍友）一起出游，23.40%的被調查者情侶出游，還有6.62%的被調查者選擇了個人或與家人出游，6.18%的人選擇跟團出游。在對占比最多的“好友”群體的采訪中，很多人表達了“出了學校大門，就很難再和同學們聚齊了”這一不舍心態。
4.其它因素
除了上述的逐求因子外，被調查者還表達了休閑購物（30.46%）、體驗新的生活方式（27.81%）、品嘗美食（18.10%）以及探親訪友、宗教朝拜、參觀比賽和展覽等其它因素（9.27%）訴求點。隨著人們物質生活消費水平的提高，人們開始注重去新的環境中獲得新的體驗、感受異鄉淳樸的民風、了解異域的民俗風情，獲得精神文化需求的滿足。并且，出國游越來越受到人們的歡迎，諸如瑞士、法國、韓國、日本、東南亞等，都成為應屆畢業生熱衷的國外旅游地，對這些出游者來說，休閑購物成為僅次于旅游觀光的另一大驅動因素。除此之外，出游的驅動因素也不乏探親訪友、宗教朝拜、參觀比賽和展覽等其它因素，但這都是比較弱勢的驅動因素。
綜合上述調查結果，大學應屆畢業生是整個旅游市場中一個重要而又獨立的組成部分，他們具有一定的經濟獨立能力和自我生活能力，在時間上比較寬松，在思想價值觀念上比較成熟，求知欲比較旺盛，重視情感交友，又愛追求時尚，注重精神生活體驗，這種種因素，讓他們在畢業季時選擇了出行旅游，而畢業后即將面臨的工作和生活的壓力，以及時間上的自主控制權的即將失去，則進一步促使他們堅定了畢業旅游動機。
二、大學應屆畢業生旅游市場開發的建議
建筑市場開發策略范文5
[關鍵詞]贛州;“古色”旅游資源;營銷策略
“古色”旅游資源是相對于“綠色”旅游資源——山林、草原、“紅色”旅游資源——革命歷史遺存遺跡而言的,是指具有悠久的歷史,能激發旅游者的旅游動機和旅游行為的古跡、遺址、民族風情、文化藝術等資源。
一、贛州“古色”旅游資源的分布及評價
贛州“古色”旅游資源包括兩大部分,即宋城文化旅游資源和客家民俗文化旅游資源。
1.宋城文化旅游資源
宋城文化旅游資源由位于贛州市章貢區的宋城和相關建筑景點如八境臺、郁孤臺等,及許多宋代建筑,如宋代古塔、古橋、古廟宇、衙署、學宮(書院、試院、儒學)等構成。
贛州作為目前保存宋代城墻建筑的全國歷史文化名城,堪稱獨一無二。其宋代城墻,位于贛州市區北部章、貢兩江岸邊,全長3664米,寬約5米,平均高7米,是江南保存最長的古城墻,也是我國現存唯一的地面和地下保存完好的宋代城墻,有極高的歷史、科學和藝術價值,為江西省重點文物保護單位。登上城墻,章貢合流、百舸競發的美景盡收眼底。
贛州宋代古浮橋也為重要的宋城文化遺存。位于章水上的西津橋、南河浮橋(1985年西河人行橋建成后拆除)和位于貢水上的東津橋(即現在的建春門浮橋)三座浮橋,從宋代開始建造,除戰亂時偶有廢止外,一直沿用到現代,對于城鄉之間的交通發揮了巨大的作用。目前,仍保存了最長的一座建春門浮橋,此橋全長400米,共用了100只木舟,每3只木舟為一組,整座浮橋分為33節,每天都定時開啟,以通行船只。這一古老的交通設施,在贛州沿用了900多年,構成了贛州特有的人文景觀。
此外,贛州市古宋城文物保存完好。不僅城墻、城門、城樓、敵樓、馬同、弩臺、大街、小巷、橋梁、地下排水系統、護城河遺址、古跡方方面面都比較完備,而且宋城的江城防洪功能至今仍然有效,是了解我國防洪史的活教材。贛州宋城還是古代城市從單純軍事防御和防洪結合型向經濟貿易型轉變的一個佐證。
2.客家民俗文化旅游資源
在贛州市眾多的旅游資源中,客家民俗文化旅游資源是其重要特色之一,包含了建筑、民俗、民間藝術、飲食及客家遷徙歷史的相關古代交通遺址等資源。
客家民間藝術有寧都道情、贛州燈藝、贛州采茶歌、采茶戲、興國山歌、花籃燈等藝術形式;飲食資源有三杯雞、小炒魚、四星望月、蜜餞、丁香李、贛州市擂茶、春節臘貨、薯食風味等;民俗禮節資源有筷禮、送果子包、穿木屐、婚娶儀式歌謠等。
客家文化旅游資源地域特色濃郁、類型豐富。改革開放以來,世界各地客家僑屬回鄉尋根,形成了極大的市場和旅游流,為客家文化的市場開發鋪墊了道路。
二、基于“古色”旅游資源的產品設計
從以上分析可知,贛州“古色”旅游資源以宋城及客家文化為特色。宋城系列旅游資源因其較大的典型性和代表性具有較強的競爭能力,并在全國范圍內具有獨特性。同時由于本地的客家文化源遠流長,并且毗鄰于客家集聚中心,具有較大的市場潛力。有鑒于此,本文進行“古色”旅游資源的產品設計。
1.宋城與宋文化觀光游
這是最早被開發利用的旅游項目,自1994年舉辦“中國贛州宋城文化節”以來,至今已舉辦多屆,積累了比較豐富的資料和經驗。為進一步豐富活動的文化內涵,提高其品位,可作如下安排:古城尋蹤游、古城風貌游、古贛州(章貢區)古跡游、通天巖石窟藝術游、宋文化名人探蹤游、一江(贛江)二水(章、貢)游、古贛州輻射區的宋文化傳播尋蹤游。
2.贛州客家文化游
贛州地區是客家民系的孕育之地,這里95%以上的人口屬客家人,所以贛州地區對于客家不僅在語言、民俗習慣、建筑、飲食乃至民系心理的形成等方面,都是至關重要的。作為吸引境外游客、開發國際旅游市場,客家文化游是本地區最具潛在優勢的旅游開發項目,且本地區資源豐富,特點突出,應充分重視。可開發的項目有:客家溯源尋根游、客家民居游、客家民俗游、客家生態文化游、客家文化綠色家園游、客家文化之源修學科研游等。
三、贛州“古色”旅游的市場分析
1.市場競爭分析
(1)宋城文化旅游資源的市場分析
宋城文化的外部競爭目的地有:河南開封、杭州宋城及主題公園以及香港宋城。其中河南開封為北宋首都,內涵豐富,底蘊深厚,但是目前城市格局及環境方面與贛州有一定的差異。杭州為南宋的首都,同樣具有較深厚的文化底蘊,尤其是以文化名人及西湖的影響,加之杭州的宋城主題公園的經營,擴大了其作為宋代文化代表的知名度。從知名度上,針對內地客源市場,兩者對贛州宋城旅游的國內旅游市場具有較大的沖擊,是贛州宋城文化旅游產品市場開發的重要競爭對象;但是兩者在空間上相對贛州的主要目標市場距離較遠;同時,相對兩者而言,贛州的宋城城墻等現存宋代遺跡及與贛江的組合,是具有特色的競爭性旅游資源,通過宣傳贛州宋城的特色而增強競爭力以及贛州對宋城旅游資源的深入開發,是可以在內地市場上獲得成功的。香港宋城是一項較為成功的主題公園,但是其文化底蘊和真實性與贛州相比有較大的差距,雖然對贛州吸引香港游客及境外游客有一定的沖擊,但是贛州如果與之協作,能夠對游客進行有效的分流和導流,則很可能轉競爭關系為互補關系。
贛州市地域內古贛州(章貢區)的周邊輻射區現存的宋代遺跡和文化遺存,是具有互補性的旅游資源,需要加強協作開發。尤其是對于可以組串成旅游線路的相關宋代文化旅游資源,如贛州市區內乃至江西省其他地區的豐富多樣的宋代文化旅游資源,加強協作,開辟宋代文化歷史旅游專線,做到雙贏,共同發展宋文化旅游,乃至將此項產品推向國際市場。
(2)客家文化旅游資源的市場分析
與贛州客家文化民俗資源具有競爭性關系的地區有福建及廣東地區。其中福建的客家民居開發已經形成較大的規模和有一定的國際知名度,如永定的土樓在日本市場非?；鸨Ｆ渲性?一是福建客家圍屋保存完好,如福建永安的安貞堡、永定的土樓等;二是福建土樓規模效應較好,永定土樓成群分布,給游客有一定的沖擊力;三是福建客家民居旅游開發成熟。
然而,福建、廣東與贛州是相毗鄰的客家民俗旅游資源分布區,對于本地客家民俗開發是有互補作用的,應該加強協作。
2.贛州“古色”旅游市場細分
(1)境外市場客源細分
一級市場:港澳地區,目前占市場份額65%。
二級市場:臺灣地區,目前占市場份額30%。
其他市場:外國人占市場份額4.9%,華僑占市場份額0.1%。
(2)內地市場地理細分
一級市場:江西、廣東,占市場份額86%。
二級市場:湖南、湖北、上海、福建、江蘇、浙江,占市場份額10%左右。
其他市場:其他地區,占市場份額不足4%。
(3)內地市場旅游目的細分
調查結果表明:
一級市場:旅游觀光,占市場份額66%。
二級市場:度假和探親訪友,占市場份額17%。
其他市場:包括商務、會議、交流及專業訪問、健康療養、宗教朝圣及其他,占市場份額不足17%。其中,商務旅游及會議旅游應該成為未來逐步成長的市場。
四、贛州“古色”旅游的市場策略
1.境外市場
境外市場營銷,通過客家文化和宋城文化以及區內生態旅游資源的推出,繼續維持和拓展以港澳同胞及臺胞為主體的觀光游客市場,重點發掘外國人市場,通過客家文化的感情紐帶,拓展海外華僑市場。密切與國際旅行社的協作。據有關專家推算,客家人在海外號稱有1000萬人,香港約有1/3的人口、臺灣約有540萬人口是客家人,這是一個十分巨大的市場。
2.內地市場
地理市場板塊以觀光及度假吸引本省游客;以客家文化、宋城資源及生態旅游資源吸引廣東客源;以生態旅游資源輔助宋城文化及客家民俗文化資源,吸引湖南、湖北和華東市場客源。加強互補性旅游協作,加強旅游宣傳。
五、贛州“古色”旅游的形象塑造
1.宋城文化旅游的形象塑造
(1)強調宋城城墻及體系完整的獨有性特征,營造觀賞宋城格局的旅游景點和環境。
(2)在旅游環境與旅游項目建設上狠下功夫,達到環境優美、整潔、安靜、舒適。以國家優秀旅游城市為標準,加強綠地、花壇、古樹、名木、市花、市樹保護培植,形成特色,擴大旅游者活動空間,并逐步向療養、休憩、會議旅游方向發展,在峰山和陡水湖等地建療養、休閑地。
(3)加快以宋文化為內涵的贛州章貢區城市游憩商務區的建設。
(4)城市識別標志以宋城為核心內容。
2.客家民俗文化旅游的形象塑造
(1)規范開放客家民居旅游目的地,以建筑民俗及村落形象為展示基質,以生活民俗、生產民俗、婚育民俗等為展示活載體。
(2)以生態文化為主線發掘客家民俗文化旅游資源并設計相關產品。
(3)對重點開放的客家圍屋內部進行整修,并逐步完善旅游服務設施。
(4)圍繞客家遷徙線路,進行旅游形象宣傳促銷,包括沿宋代的古驛道等沿線的古建筑恢復及相關客家文化的展示等,如大余梅關古驛道的建設,可以與客家文化傳播相結合進行旅游開發。
參考文獻:
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[2]饒任坤,盧斯菲.客家歷史文化縱橫談[M].南寧:廣西教育出版社,1993.
建筑市場開發策略范文6
關鍵詞：地域；購買力差異；消費市場開發
農村購買力是中國消費市場的一支重要力量，然而在我國宏觀經濟政策中卻重視不夠，嚴重影響了以啟動經濟為目標的宏觀經濟政策的效果。啟動經濟必須重視農村消費市場，啟動農村消費市場必須提高農村購買力。
一、地域購買力差異
購買力是人們支付貨幣購買商品或勞務的能力，或者說在一定時期內用于購買商品的貨幣總額。它是消費者能對公司施壓降低其產品及服務價格的能力，同時也反映該時期全社會市場容量的大小。一切不通過貨幣結算的實物收支和不是用來購買商品和勞務的貨幣支出，如歸還借款、交納稅金、黨費、工會會費等，均不屬于社會商品購買力范圍。要形成購買力須具備三個基本要素：一是品牌產品的特點及優勢；二是消費者需求及承受力；三是品牌產品對于消費者需求的滿足程度。眾所周知，消費者的購買力與其經濟承受力是分不開的?？疾煜M者的經濟承受力主要看他們的收入以及消費者為各項改革和物價上漲的付出。由于收入差距的存在，購買力也存在地域差異。這種地域購買力的差異性表現在：一是地區間購買力的差異。東部地區農村居民家庭對彩電、洗衣機、電冰箱、摩托車需求量與20世紀80年代末相比呈明顯上升趨勢，錄像機、空調、組合音響已進入部分率先富裕的家庭；中部地區農村居民對彩電、洗衣機、電冰箱等較高檔次的耐用消費品的需求潛力巨大；西部地區農村居民對耐用消費品的需求將進入數量增長型擴張階段。因此，在需求的質和量方面都表現出較大的差異。二是地區間消費環境的差異，除基礎設施狀況不同外，更主要表現在我國是一個多地貌的國家，平原、山區、丘陵、高原、草地、沙漠，江、河、湖、海，不同地形的地區居民即便對同一產品的需求也會有所不同。三是同一地區內不同農戶之間的購買力差異。改革開放以來，農村居民之間的收入差距加大，一部分先富裕起來的農民與尚處于溫飽階段的農民在需求上自是不可同日而語。導致地域購買力差異的因素主要有：文化差異、社會差異、群體差異和經濟差異。
二、農村消費市場需求的主要特點
與城市不同，我國農村市場基本上還處在比較典型的功能性需求階段，即比較強調產品的實際使用價值和物質利益，而不太注重產品的附加價值和精神享受。從調查的情況看，農民對產品的要求主要表現在如下幾方面：一是價廉。在保障產品基本功能的前提下，價格越低越好?；竟δ芟嗤漠a品，農民幾乎無一例外地選擇低價產品。二是實用。強調產品的使用功能，并適應農村的消費環境，而對產品形式需求要求不高。如，目前家電產業紛紛推出的純平彩電系列，比一般的平面直角顯像管彩電的價格提高了將近1/3，這對于廣大農民用戶來說，僅僅只是外觀上的不同，沒有什么實質性的區別。因此，農民往往會選擇平面直角彩電。三是簡便。與價格低廉相適應，要求產品實現其基本功能，而不需過多的奢侈功能。同樣以彩電為例，基本只要圖像和聲音清晰就可，而麗音系統、畫中畫、超重低音、環繞立體音等功能則可以省略。再如農村使用的固定電話，要求按鍵簡便、數字清晰、通話無干擾等基本功能，而不需來電顯示、通話計時、按鍵多色背景燈等較多功能。簡便的另一個要求是操作簡單，使用方便，易學易修，越復雜的產品在農村越不受歡迎。四是牢固。農村的消費環境復雜，要求產品有很強的適應性和可靠性，如電器要能適應低壓或電壓不穩，交通工具要能適應不同的地形和天氣等。同時，要求產品有較長的使用周期、耐用抗損。當然，使用牢固并不等于注重丑陋，愛美是每個人的追求，但如果兩者發生矛盾，則寧愿選擇前者。
同時，農村消費市場需求有明顯的層次性：一是農村與城市消費時間上的差距，如一些在城市已趨飽和的家電產品在農村才剛剛進入消費高峰期。據有關專家分析，我國農村與城市之間的消費差距約十年，也就是說城市市場十年前消費的主力商品將會是農村市場十年后消費的主力商品，這是一個大致的規律。二是沿海、中部與西部地區消費的梯度性，即產品消費基本有從沿海到中部再到西部逐步輻射的趨勢。三是農民消費結構的層次性，在重要商品需求方面，農民選購的先后次序大致為：首先是生產需要，如化肥、農藥、種子、飼料、農用薄膜、農用機具等；其次是建房需要，如建筑材料，裝飾材料等；然后才是考慮耐用消費品等方面的需要。
據國內貿易局調研組針對12省、市、區農村進行的調研結果顯示，近兩年內，農村家電市場消費仍將是一種穩定增長態勢，但不會出現對某些商品集中熱銷的現象，預計消費品零售總額年均增長8％左右。以下幾類商品將成為農村市場消費的重點。一是建筑材料。建房是農民畢生的追求，只有建房的需求滿足后，才會轉向其他日用品及耐用品。二是農機農資。國家關于土地承包50年不變的政策，無疑給廣大農民吃了一顆定心丸，其投資熱情增高。農用運輸車、拖拉機、噴灌設備、高效肥料、良種、農藥、溫室設備材料和技術等將成為消費重點。三是耐用消費品。經濟發展快的農村地區，已開始進入中低檔耐用品普及更換期，有些農戶一旦有了購買能力，開始講究“一步到位”。電風扇、電飯煲、燃氣具、熱水器(太陽能)、中檔家具、彩電、冰箱、洗衣機、電話、音響設備、摩托車將是農村消費重點。四是方便食品。農村生活消費商品化趨勢將明顯加快，食品半成品、方便面、火腿腸、大眾糕點、飲料也將步入農村市場。
此外，要開發農村消費市場，不僅要著眼于農民購買力、農村市場需求，還要研究和了解農民消費心理，即弄清農民的消費習慣、心理偏好及審美情趣。中國農民不太注重形式，講求東西實在。在數量與質量之間，明顯更看重數量?？蛇@并不是說企業可以放棄產品質量，去注重外在的“花哨”，而是更多的追求產品內涵。此外，中華民族傳統的克勤克儉生活習慣牢牢扎根于農民消費者身上。調查顯示，家電產品在農村市場銷售的主要障礙不是經濟原因，而是農民的消費觀念與新一代家電產品以提高生活品質為訴求的理念不協調。因此，企業在開拓農村家電市場的同時，要向農民消費者灌輸一些新的消費理念，應當著手強調產品的必需性，訴求的重點是讓農民消費者覺得這種產品是生活中必不可少的。而不是強調“提高生活品質”、“豪華”、“時尚”等對農村消費者來說比較空洞的概念。同時，在審美情趣上，農村與城市也有很大的不同，如在色彩上農民比較偏愛深色，尤其是紅色，在名稱上比較講究吉祥等。另外，農民對耐用消費品的消費多集中春季，而結婚多集中在冬季和春季。只有了解農民的這些消費習慣和消費心理，我們才能有效確定自己的目標市場，從而制訂出可行的推廣和行銷策略。
三、提高農村購買力。大力開啟農村消費市場
(一)大力促進農民購買力的提高
近年來，農產品“賣難”問題比較突出，農產品流通環節不暢，少數地方存在對糧食、棉花、烤煙等農產品收購壓級壓價及生豬定點宰割變相克扣農民等不合理因素，阻礙了農產品合理流動，致使農產品價格大幅度下降，農民增產難增收，進而導致農民消費能力弱化。因此，對于農民來說，賣比買更重要，只有把產品賣出去，手中有了錢才談得上消費，這就要求我們在開拓農村市場時，不僅要提供適銷對路、深受農民歡迎的家電產品，解決農民的“買難”問題，還要解決好農民的“賣難”問題，千方百計增加農民收入，提高農村購買力，這才是開拓農村市場的關鍵所在。如，沈陽中心大廈曾經開展的“糧食換彩電”活動就取得很好的效果，農民用余糧換回了急需的彩電，商場銷售了積壓的彩電，取得了雙贏的效果。
