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綠色建筑市場調研報告范文1
關鍵詞：新常態；住區規劃；存量設計
當前，我國城鎮化發展面臨發展速度由高速增長轉為中高速增長，發展規模速度型向質量效率集約型轉變等“新常態”。為適應我國城鎮化“新常態”，住區規劃內容以及規劃方式也必須做相應的調整，包括：跨學科綜合發展、增量規劃與存量規劃的并存、社區發展等等，因此，如何認識和適應這種新常態，是今后一定時期內住區規劃工作和發展的重點。本文擬通過分析傳統的居住區規劃教學存在不足的基礎上，提出對傳統的教學定位、內容和方式等進行相應調整，以期適應不斷變化的我國城鎮化發展的需要。
一、住區規劃教學存在的問題和局限
1.規范不合時宜
自2012年正式實施《城市用地分類與規劃建設用地標準》以來，相應住區規劃設計規范還沒有出版，原有《城市居住區規劃設計規范》在結構模式、道路分級結構等方面已不適應時展需求。
城市發展速度在經過高速膨脹階段后，土地資源日益短缺，用于住宅開發的用意相應也在減少。2002年版《城市居住區規劃設計規范》將住區分成“居住區―小區―組團”的結構模式，已不適應土地資源現狀。按居住區級人口規模30000～50000人來推算，一個居住區級的用地約20公頃左右，但現在單個樓盤能征到此規模的用地的情況已不普遍。同樣，按居住區級、小區級、組團級的道路分級結構也存在不適宜性。這種藍圖式的規劃結構對今日市場開發導向的商品房小區建設的指導和控制意義漸微。
2.重“增量設計”輕“存量設計”
目前，中國城市空間主要分為四種類型：（1）老城區中的街坊型社區；（2）計劃經濟時代的單位社區；（3）經濟適用房社區；（4）商品房社區。在城市快速發展階段，商品房社區占市場主導，屬于增量規劃，是教學的重點。但在質量效率集約型時期，老城區中的街坊型社區、計劃經濟時代的單位社區日益受到人們關注，也是今后住區規劃的中心，屬于存量規劃范疇。
中國過去三十年的快速城市化因重“增量建設”而輕“存量發展”，大量城市社區資產遭受嚴重破壞，進而導致城市特色減少、活力降低、認同感淡薄和社區衰退。存量規劃設計對舊住宅區功能提升、環境改善具有不可忽視的作用。存量工作涉及的權力關系復雜，工作的方法以及內容與增量規劃也有差別，需要多學科綜合應用。從近幾年的教學來看，不論理論教學還是課程設計實踐教學，均以增量規劃設計為主，設計任務書以新增地塊為設計條件，未重視舊住宅區的更新與保護，導致培養的學生擅長于在白紙上描繪藍圖，理想主義、英雄主義較嚴重。這是教學的缺失。
3.文化傳承的缺失
文化承載著人們的價值觀、審美觀、思維方式、行為準則等，具有明顯的民族性、地域性。而住區則是文化的重要的載體之一，民族傳統建筑文化、工藝技術、建筑材料等均能在住區中展現。但目前我國住區規劃項目受西方建筑風格影響較大。放眼各大城市，采用歐陸風格的樓盤比比皆是。雖有部分人士堅守本土文化，但卻少之甚微。
在教學過程中，雖然教師已通過引導等方式讓學生樹立了傳統文化傳承的觀念，但在真正做設計時卻不能創新地繼承傳統文化，僅能簡單模仿，實則失去了繼承的意義所在。因此，如何繼承和創新傳統文化，是教學以及學生以后工作的持續命題。
二、教學內容的調整
1.樹立價值觀，重視歷史文化傳承
能否培養出適應社會需求的學生是教育成功與否的關鍵。時值我國城鎮化發展由規模速度型向質量效率集約型轉型之期，樹立正確的價值觀尤為重要。面對資源和環境雙重威脅的轉型之期，“英雄主義”的“藍圖”指引規劃已不適應時展需求。當時期，樹立公平和效率、生態指向、文化傳承等價值觀迫在眉睫。西方教育在課程設置中對關注弱勢群體、民主社會中的參與、文化和觀念的多樣化、職業品質等關注極多。對住區規劃而言，價值觀主要體現在服務對象的利益權衡、尊重歷史、重視生態環境。住區規劃要面對政府、開發商、業主三方服務對象，因此要正確認識弱勢群體和邊緣群體的不平等性，關注公共利益的公平公正。
中央城鎮化工作會議文件中提出我國的城鎮建設應“望得見山、看得見水、記得住鄉愁?！编l愁記憶主要來源于場所物質空間。因此，在住區規劃中對可利用有價值的建筑、道路、水系、植物等的保留和傳承，是留住的可行方式。
2.增量規劃、存量規劃并駕齊驅
中國城市化水平雖已達到50%，但要接近70%的目標，城市化還有幾十年的發展空間。這意味著住區數量增加是不可避免的趨勢。因而，增量規劃仍是目前教學的一部分內容。同時，在城市空間面臨緊縮的情況下，存量規劃也成為住區規劃工作的必然選擇。
在增量與存量規劃并存的多元需求下，在教學時，除了注重空間物質形態等層面外，還應關注公共政策、社會文化、經濟利益等層面。
存量規劃涉及不同群體利益，包括政府、社區居民、開發商，具有復雜的社會性。存在服務設施升級、產權利益分割、社區安全性與公平性、單位住房流轉與人口流動等問題。在工作方法上也需要采取上下互動的協商式方式。在規劃設計內容上也有別于增量規劃。舊住宅規劃設計主要針對交通、停車體系的疏導與增加、公共服務設施的增設與調整、公共活動空間的營造、住區景觀環境提高、建筑改造等。存量規劃是基于現狀基礎上的改造設計，因而需要掌握更詳細的現狀基礎資料，設計也應具體到細部尺度。因此，需要學生在該階段學習時，同時應有建筑和景觀設計的能力。
在教學過程中增加舊住宅區改造的案例講解。同時在調研環節，讓學生走進不同類型的舊住宅區進行調研，并撰寫調研報告。
3.調整分級結構
根據土地供需條件調整住區規劃結構。目前市場上住區增量規劃占主導的為4公頃左右的樓盤以及15公頃以上的綜合體。綜合體多以科研、教育與住區功能結合，形式多樣。以上規模已不適宜采用“居住區―小區―組團”的結構模式，可以用組團方式進行劃分結構。相應的“居住區道路―小區道路―組團道路”結構也可調整為“住區主干路―住區次干路―住區支路―宅間小路”，其道路規模仍可采用規范數據。
三、教學方式的轉變
1.理論聯系實際
規劃工作者只有通過扎實的調查研究工作，獲得大量調研資料，才有可能把握理解所要規劃的客體對象，才有可能把握社會主體的真實訴求。不論是新增住宅區還是舊住宅區，均需要對其物質空間和社會空間進行全面的了解，實地調研尤為重要。調研分為兩方面，一方面進入住區實地調研，另一方面對房地產市場調研。
住區實地調研就近選擇具有代表性的已建成樓盤。要求學生根據調研要求做好調研計劃，然后利用課余時間進行分組調研。調研內容包括了解住區區位關系、居民的戶外活動的行為規律及人口規模等。分析小區規劃結構、用地分配、服務設施配套及交通組織方式。重點對住區道路交通系統規劃、住宅類型及住宅組群布局、公共建筑的內容以及景觀規劃設計進行調查。調研成果要求每組出一份報告，報告包括以上調研內容。同時要求每人抄繪所調研樓盤的總平面圖。
房地產市場調研主要是讓學生參加學校所在城市每年舉辦的房產交易會，了解目前市場需求：包括購買者需求、開發商需求以及政府需求，為后面將進行的住區規劃設計提供了參考。
2.專題教學
針對目前住區規劃的多元性以及人們對住區需求的多樣性，傳統的填鴨式、任務型教學具有很大局限性，已不適應現階段對人才培養在知識結構和專業技能上的需求。因此，在教學過程中嘗試采用菜單式專題型教學，將被動學習轉為主動學習。
專題應囊括目前住區規劃熱點、主要內容，涉及社會專題和空間專題。專題教學采用兩種形式：（1）部分專題利用現有資源聘請相關專家進行講座式講解。如老齡化與住區養老、舊住宅更新等特殊、熱點議題。（2）學生在多個專題菜單里選擇自己感興趣的內容，分組進行深入了解和掌握。社會專題涉及價值觀、住區安全、住區鄰里交往、住區便捷等問題，培養學生觀察、思考、解決問題的能力?？臻g專題除涵蓋傳統空間形態規劃內容外，還對綠色住區、住區場所感與歸屬感營造、住區道路交通及停車、住區噪聲污染及防治措施等繼續解決的內容強化。
專題教學提交成果根據不同選題類型，可采用能表達物質空間形態的規劃圖紙，也可采用研究報告、政策建議或多種形式結合。成果提交多樣化，避免學生僅對物質空間規劃與表現技法的重視，同時還引導其對發現問題、分析問題、解決問題的邏輯表達。
總之，城鄉規劃教育應與社會實際相結合，注重時展需要。規劃教育不能坐井觀天，止步不前。職業教育應涉及當前以及今后的經濟形態對城市社會的影響，并關注城市發展政策。我國2014年3月正式頒布的《國家新型城鎮化規劃（2014―2020年）》，提出以人的城鎮化為核心，注重人的全面發展和社會公平正義，對住區規劃的影響意義深遠。5月提出國家進入“新常態”時期，經濟從高速增長轉為中高速增長，經濟結構不斷優化升級。新常態給城鄉規劃帶來了挑戰的同時，也存在機遇。住區規劃職業教育應在價值觀、知識結構、技能等方面進行相應調整，以適應在新型城鎮化、新常態時期對城鄉規劃人才的培養要求。
參考文獻：
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綠色建筑市場調研報告范文2
根據縣政府近期調研工作的安排，我局對目前我縣的房地產市場情況作了詳細調研，現將情況匯報如下：
一、我縣房地產市場發展的現狀
（一）房地產市場發展形勢分析
近年來，在縣委、縣政府“奮力跨越爭進位，富民強縣快發展”等一系列方針政策的貫徹落實下，全縣城鎮建設步伐不斷加大，房地產業由小到大，從弱到強，不斷發展壯大。在保持市場供需總量平衡、供求結構基本合理，房地產價格基本穩定的態勢下，全縣房地產市場呈現快速運行的良好態勢，房地產開發投資，開發項目施工、竣工面積，商品房銷售面積等主要指標快速增長。房地產投資和消費為拉動我縣經濟增長和社會發展做出了重要的貢獻。截至目前，我縣具有房地產開發資質的企業已有17家，“十五”期間房地產開發投資累計完成6.3億元，建設花園、錦華苑、公園、城南、金都、金明寓、栗園、金星等成規模小區8處，開發商品住宅6200套、56萬平方米。房地產業的迅速發展，大大提高了居民的居住生活水平，為我縣經濟增長注入了新的活力。
目前我縣房地產業處于相對平穩的發展時期，各類型樓盤銷售情況良好。建筑類型方面，已建和待建樓房以磚混結構為主，框架結構樓房所占比重逐漸上升；樓盤品質不斷提升，居住環境日益改善。2002年以來，在房地產市場供需兩旺的同時，我縣房地產開發樓盤的品質得到了不斷提升，購房戶的居住環境日益改善。住宅小區的環境和品位不斷提高的同時也加大了居民對住房消費的吸引力。消費結構方面，主要以100平方米以上的大面積樓房為主，90－100平方米的小戶型銷售情況良好但數量較少，僅占年度開發量的25％左右。
總體看，2006年我縣房地產需求增長速度將低于2005年，房地產供求形勢進一步改善，房地產價格漲勢將趨向相對穩定。今年以來，隨著國家抑制房地產非合理需求的力度加強，增加中低價位普通商品住房等調控措施的實現以及二級市場的擴大，我縣房地產市場供求形勢和房地產市場結構將進一步得到改善。主要消費需求是外來經商務工人員、鄉鎮機關工作者及剛參加工作的大中專畢業生，他們成為購房的主力軍；同時，個體從業者、私企老板及企業中的中高級管理人員對高檔住宅的需求也將有所增加。商品房購買對象以個人購買為主，投資商尚未大量出現。房地產市場是否健康，一個重要標志是看市場化程度如何（特別是個人購房比例）以及投資性購房的比例。2005年，從購房者購房的動機來看，我縣城區購房者中，購房用于自己居住的比例達到93%，以投資為目的占7%，而純屬投機炒作購房的比例尚不到2%，說明我縣整個房地產市場并未出現大量投機者，整個銷售市場處于自然銷售狀態。
預計房屋價格在較旺的實際需求的支撐下將繼續上漲，漲幅經歷了2005年爆發性增長之后，將趨向平穩，全年增長速度預計將小于2005年水平。2005年全縣普通商品住宅平均銷售價格為1280元/m2，同比上漲6.5%。受土地價格、建筑“三材”價格上漲和小高層商品房投放量的增加，以及商品房配套設施，環境建設檔次提高等因素的影響，2006年全縣商品房平均售價漲幅與上年基本持平，但市場供給與需求同步增長，商品房價格與商品住房價值基本相符，價格與價值之間并未形成較大的炒作空間。我縣目前的房地產市場總體上沒有呈現“泡沫”，并且還具有相當的發展空間。
2005年全縣房地產開發完成投資2.05億元，比上年增長19.8%。房地產開發投資占全縣全社會固定資產投資比重達到5.17%，拉動全縣固定資產投資增長4.5個百分點；對gdp增長的貢獻率達到8.7%，拉動全縣gdp增長1.2個百分點。房地產業已經逐步發展成為我縣國民經濟的重要支柱產業。同時房地產業為地方政府開辟了財源，每年對地方財政收入的貢獻率超過了6%。拉動了社會總體消費的增長。2005年，房地產銷售收入1.3億元，按拉動消費系數1.4計算，拉動其他消費額1.82億元，兩項累計達到3.12億元。同時為社會增加就業崗位5000余個。
（二）房地產市場發展存在的主要問題
1、住房供應結構不夠合理。中高檔住房供應量過大，中低價位的普通商品房供應偏少。90平方米左右的普通商品房供應量不足三成，嚴重供不應求。由于近年來我縣商品房價格上漲較快，而居民的實際收入增幅遠趕不上房價的漲幅，廣大低收入群體只能望樓興嘆，希望能多推出經濟適用房以及小戶型樓房，以滿足部分弱勢群體的購房需求。
2、房地產市場監管力度不夠。房地產市場信息系統，包括商品房預售和銷售、二手房轉讓、房屋權屬登記、房屋租賃備案、開發項目立項、土地出讓、開發經營許可、規劃許可、建設許可、開發建設條件與施工許可、房地產信貸等。房地產業涉及的十多個稅種，由國稅、地稅、財政分別征收，計稅方式復雜，征管難度大。建立房地產信息系統，一是能夠很好地解決開發企業與購房者、管理者信息不對稱的狀況，增加透明度，為政府和有關部門實行監測市場運行的動態變化提供依據，有利于調控市場，規范交易行為，實現房地產市場監督科學化；二是以房地產交易中心為平臺，以房地產信息為依托，實現信息共享，通過部門配合、環節控制，推動房地產稅收征管精細化管理，達到“先繳稅、后辦證”的要求，以促進稅收征管科學化。我縣的房地產信息系統還沒有建立，相關部門信息溝通、資源共享的機制尚未形成，不利于及時便捷地對市場進行監測分析，同時也造出市場信息不對稱、透明度不高，不利于合理引導房地產投資和消費。
3、城鄉房屋權屬登記管理工作需要加強。由于房產管理體制不理順，導致產權、產籍多頭管理，市、縣、鄉鎮房產分治。按照建設部建房（1997）173號文和省建設廳魯建房發（1997）239號文《關于制作頒發全國統一房屋權屬證書的通知》要求，一個縣只能有一個發證機關，并且所頒發的房產證必須是經建設部備案、由北京印鈔廠統一印制?？h城規劃區外的各鄉鎮、村街房產，特別是各鄉鎮駐地企業，因無法辦理全國統一的房產證，所以不能辦理房產抵押貸款、過戶等手續，不利于企業和社會經濟的發展。這不僅造成了工作上的扯皮，損害了群眾利益，還造成了國家稅費的流失。
4、部分開發商重視商品房建設，輕視配套設施建設的思想還很嚴重。相當項目配套設施水平低，配套不完善，開發項目整體功能差，造成消費者使用不方便，也給社會帶來一些隱患。如綠地、公廁、幼兒園、超市、健身場、物業用房等這些基礎配套設施多數小區沒有或根本達不到設計要求。
5、違規開發的歷史遺留問題有待解決。以前舊村改造和部分企事業單位自建房過程中，除還建本村居民和本單位職工住房外，還對外銷售了許多手續不完備的房屋，駐城村街中也有個別住戶在建房過程中少批多建，并將多建的住房違規出售，這些違規開發行為造成了房地產稅費流失和不公平的市場競爭，對商品房市場帶來很大沖擊；也導致大量的房屋因手續不完備而不能確權和上市交易流通，影響了房地產市場的健康發展和社會的穩定。
二、關于規范發展我縣房地產市場的幾點建議
1、引導普通商品房建設，推行安居工程（經濟適用房和廉租房），調整住房供應結構。經濟適用住房是指土地由國家劃撥，各種稅費減半征收，出售價格實行政府定價，按保本微利原則確定，主要面向社會上的中低收入家庭出售，是具有保障性質的政策性商品住房。我縣目前為止未開發經濟適用住房。2005年11月，由縣房管局牽頭，統計局、民政局等6部門參與組織了一次低保家庭住房狀況調查。結果顯示，我縣低保家庭戶主屬“三無”、下崗、失業人員的約占97%，低保家庭無房戶約為三分之一，有住房的用戶，平均建筑面積小于45平方米的約占二分之一，且大多住房設施不全。所以，實施經濟適用房和廉租房工程是廣大中低收入者的迫切需求，是政府義不容辭的責任。另【2006】37號文件已經要求，自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積在90平方米以下的住房（含經濟適用房）面積所占比重，必須達到開發建設總面積的70％以上。
2、注重規劃，加快步伐，搞好城中村改造。城中村改造是加快我縣城市化進程的重要舉措。根據我縣的舊城情況，待開發的區域很多，前景是好的，因此加快舊城改建工作將是大勢所趨，勢在必行。要以建設“臨沂衛星城”為戰略目標，堅持新區開發和舊城改造相結合，正確處理經營城市和舊城改造的關系，繼續大力推進舊城區改造，力爭在未來五年內，縣城規劃區基本消除危陋棚戶區和“貧民窟”住房。嚴格控制企事業單位自建自用和零星插建性開發，改變過去那種局部改造、見縫插針的做法，實施地段開發與周邊環境相協調的開發模式，對影響城市道路景觀的危舊平房進行大面積拆遷。按照經濟效益、環境效益、社會效益相統一的原則，實行統一規劃，合理布局，綜合開發，配套建設。堅持成區連片開發，開發一片，配套一片，完善一片，寧缺勿濫。建議縣政府成立舊城改造領導小組，領導小組由縣政府分管領導負責，縣房地產管理局、縣計劃局、縣建設局、縣國土資源局、縣物價局、臨沭鎮政府等單位負責人為成員。舊城改造項目實行掛牌公示制度。舊城改造拆遷安置補償費和承擔的城市市政公用設施建設費用可據實從該土地使用權出讓金中補償。要做好“模擬拆遷”：即先做被拆遷人的思想工作，處理解決好拆遷工作中的相關問題，后拆遷公告，最后簽訂拆遷協議，
3、嚴格控制機關企事單位自建住房。為滿足職工住房需求，通過市場改善住房條件，臨沭縣人民政府下發的沭政發[1999]43號文中規定：“從1999年1月1日起，停止單位自行建設住房，需要住房的統一到縣政府的住宅小區購買。”魯政發[2002]22號文件中再一次規定：“從意見下發之日起（2002、3、22），各級黨政機關和事業單位一律停止單位建房，鼓勵機關、企事業單位職工投資置業，通過市場改善住房條件。”最近建設部、監察部、國土資源部聯合下發的建住房[2006]196號《關于制止違規集資合作建房的通知》再次強調，“自本通知下發之日起，一律停止審批黨政機關集資合作建房項目。嚴禁黨政機關利用職權或其影響，以任何名義、任何方式搞集資合作建房，超標準為本單位職工牟取住房利益?！币虼?，機關單位住房改造要走法制化、正規化軌道。要樹立“要住房，找市場”的觀念，杜絕新的住房實物分配和“委托代建”、“定向開發”等變相福利分房的現象。
4、加強農村房屋權屬登記工作，建立城鄉一體的房屋權屬登記和檔案管理制度。禁止其他部門發放不具法律效力的房產證，以維護正常的房地產市場秩序。
5、提升產業的整體水平和實力。行業內要樹立現代的房地產經營理念，整體提升我縣房地產企業的綜合實力和水平，這是促進我縣房地產業快速健康發展的根本所在。一是要注重鑄造房地產企業的“航空母艦”。要通過重組、兼并、控股、引外靠優等方式，盡快創建能對中小企業有帶動作用“航母”型企業，提高企業整體素質，增強生存與發展能力，提升綜合競爭力。二是注重打造品牌。房地產企業要盡快適應市場需求變化，實施精品帶動戰略，提高信譽，建立品牌，擴大市場；三是要注重物業管理，充分利用房地產開發與物業管理的“情侶效應”，實現房地產開發與物業管理互促互動。四是要注重企業誠信和經濟倫理。倡導房地產開發商要建起企業誠信檔案，樹立起經濟倫理觀念，在發展中講究文化底蘊、道德因素、科技含量、綠色生態，盡可能地為消費者提供舒適、健康、優美、潔凈、安全、方便和環保等各方面優良的產品。
