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房地產企業財稅政策范文1
一、稅制改革對企業的影響
（一）繼續推進減稅降費旨在進一步減輕企業負擔
今年的政府工作報告和預算報告都提出，要繼續完善營改增試點政策，其中一個重要的舉措，就是將增值稅的稅率檔次由4檔減并至3檔，目的就是要營造更加公平的稅收環境，減輕企業負擔，擴大減稅效應。同時，在今年減稅政策的安排中，還有兩項是專門為中小微企業制定的減稅政策。第一項就是讓更多的中小微企業能夠享受企業所得稅減半征收的優惠，也就是說，凡是年應納稅所得額在50萬元以下的小微企業，都可以享受減半征收的優惠。而在此之前，只有年應納稅所得額在30萬元以下的企業，才能享受企業所得稅減半征收的優惠。第二項就是支持科技型中小企業發展，將研發費用加計扣除的比例由50%提高到了75%，也就是說，在計算企業所得稅的時候，中小企業可以將更多的研發費用在稅前扣除。另外，在今年的減稅政策安排中，還明確有6項去年底已經到期的稅收優惠政策今年將繼續實施，包括支持重點群體的創業就業等。實施上述減稅政策，預計今年將減輕企業稅負3500億元左右。
（二）個稅改革利好企業發展
個稅改革會減輕納稅人的稅收負擔，提高納稅人的可支配收入水平，有助于進一步擴大內需，這對很多制造業和服務業來講是難得的發展機遇。2001-2013年我國城鄉居民消費水平年均實際增長分別為7.01%和8.73%。如果2014-2020年按照2001-2013年的平均速度增長，到2020年城鄉居民人均消費水平將分別達到41105.67元和11905.02元。
（三）房地產稅改革將對房地產企業造成不確定影響
目前，我國的房地產市場呈現分化樂?、冷热帛?、價格過快上漲的問題。短期的限購雖能緩解一時，但不能從根本上解決房地產市場長遠發展的問題，房地產稅的征收有助于從供給側調整房地產市場。但房地產稅的征收范圍、征收環節和稅率等都是未知數，其對房地產市場的影響也是未知數。所以房地產稅對房地產企業及與其處于同一價值鏈條的企業來講，存在不確定性。
（四）消費稅改革為企業創造新的機會
消費稅改革會使得一些過去被認為是奢侈品的大眾商品和服務可能降稅，其消費稅稅率甚至可以降到零；一些和人民群眾日常生活緊密相關的消費品也有可能降低稅率。這種稅收方面的優惠實際上會降低商品和服務的價格，進而促進銷售。所以，對于一些企業來講，消費稅改革會創造巨大的機遇。當然，對于煙酒等商品，其消費稅不僅不會降低，還有可能會上升，甚至大幅上升，對于生產這些商品的企業來講，可能會遭受負面影響。
二、CFO要認真評估和應對財稅改革對企業的影響
財稅改革對企業的影響是不能不正視的，CFO要認真對待財稅改革，并通過自己收集和掌握的信息評估財稅改革對企業的影響，必要時采取適當的措施。
（一）認真研究營改增對產業鏈的影響
營改增不僅僅是減稅，它會帶來這個產業鏈的變化和調整，CFO要敏銳觀察營改增對自己企業所處行業的影響，并在資源配置、企業運營等環節做出反應。由于產業鏈進一步分化和細化，企業需要根據產出比、收益和風險的權衡來調整組織架構、業務分布，甚至再造流程和商業模式。
（二）建議預案和預警機制
CFO不僅要跟蹤、分析財稅改革對企業的影響，還要建立相應的預案和預警機制。當財稅改革的進展導致不利于企業的因素時，要啟動預警機制，并根據進一步的觀察調整企業經營策略和資源配置。當不利因素積聚到某種臨界點時要及時采取預案，防止不利因素對企業造成不可控的后果。
本欄目參考文獻：
[1]胡怡建.房地產稅改革趨勢六大變化[N].中國社會科學報，2015-5-6.
房地產企業財稅政策范文2
關鍵詞：營業稅改增值稅；建筑房地產業；綜合稅負影響
0 前言
為了推動我國國民經濟的進一步發展，我國在“十二五”期間實行了財稅體制改革，即營業稅改征增值稅，這是我國結構性減稅的關鍵性措施，試圖促進我國經濟的穩步增長與順利實現我國經濟結構的轉型發展。營改增試點在各個行業推展開來，其中，建筑房地產業也會納入到試點范圍。而筆者所在的重慶市利百旺房地產開發有限公司是經過重慶市工商行政管理局江北區分局批準的建筑房地產企業，并力圖打造成一家集團化運作的房地產企業。由于建筑房地產企業涉及的資金量龐大，其所需繳納的稅收也是較為繁重的，因此，建筑房地產企業有效利用營改增政策也是應該的，必須的。它不僅可以解決當前重復征稅的問題，還能夠通過稅收籌劃等方式來大大降低建筑房地產企業的綜合稅負，從而真正提高建筑房地產企業的經濟效益，為我國國民經濟的穩定且健康的發展提供重要的經濟保障。
1 建筑房地產業實施“營改增”政策的必要性
（1）現行的營業稅政策制定尚早，不利于當前建筑房地產業的發展。
我國現行的營業稅政策體系一共經歷了四個主要的發展階段，基本上處于我國計劃經濟向市場經濟轉型的關鍵時期，稅制主要是根據當時的實際情況制定出來的，與現在的情況有所脫節。隨著我國建筑房地產業的快速發展，它們的發展規模不斷擴大，經營方式也呈現出多元化的趨勢，這就造成了它們的納稅義務變得更為復雜多變，稅務機關對建筑房地產業的稅收征管工作也變得更為復雜化與多樣化。在當前的情形下，建筑房地產企業與稅務機關都面臨著巨大的挑戰，因為稅務機關需要根據時代的變化而不斷修訂相關稅收法律法規，建筑房地產企業作為納稅人也需要不斷調整自己的經營方略來更好的應對新稅收政策。尤其是當前建筑房地產企業的稅收流轉環節中存在著重復征稅問題，因此，我們必須盡快實施營改增稅改政策，對增值稅與營業稅的征收范圍進行嚴格且明確的劃分，并對房地產項目開發過程中所涉及到的建筑業與不動產銷售進行征稅。盡管說還存在著一定的問題，但是，比起原先的稅收體制來說，已經在很大程度上實現了某種突破與創新；
（2）營改增可以更好的反映出不同稅目的計稅依據。
建筑房地產企業所需要繳納的稅目主要就是與上游增值稅應稅行為有關，還需要提供營業稅應稅服務。這就會涉及到營業稅與增值稅范圍的界定問題。根據現行的營業稅稅制，建筑房地產企業的增值稅與營業稅繳納存在著兩種稅目范圍劃分不徹底的問題。這就會引發建筑房地產企業在進行建筑材料外購的時候，往往要負擔增值稅與營業稅兩種稅目，這就是所謂的重復征稅問題。而增值稅主要是由國稅局征管，營業稅由地稅局征管，建筑房地產企業在進行混合銷售與兼營的時候，也會形成征管權限的沖突問題，使得稅收征管效率大為降低。那么，當建筑房地產業也實施營改增稅改之后，就可以把稅制大大簡化，有利于增值稅抵扣鏈條的延續。從這個角度來分析的話，建筑房地產業進行營改增稅制優化，具有很大的必要性。
2 營改增對建筑房地產業的綜合稅負影響
根據我國《營業稅改征增值稅試點方案》的通知（財稅〔2011〕110號），以銷售不動產回流資金為主的建筑房地產企業，也適用于銷項減進項的稅款抵扣方法。這就是說，建筑房地產企業的設計服務等所繳納的增值稅稅額都可以作為進項稅額予以抵扣。但是，該方案并沒有對建筑房地產業的稅率進行明確的界定。盡管如此，營改增稅制改革政策仍然對建筑房地產業的綜合稅負產生了不容小覷的巨大影響。在此，我們主要從三個方面進行具體分析，即名義稅負、稅負轉嫁以及實際稅負。
（1）名義稅負方面的影響。
從理論上來說，增值稅只是針對生產環節上的增值額進行征稅，這就可以徹底解決營業稅征管過程中的重復征稅問題，還可以通過進一步完善抵扣鏈條來推進專業化細分，推動我國產業結構的調整。然而，當我們把營改增政策實際推行到各個不同行業中去的時候，就會因為各個行業不同的稅率與可抵扣進項稅額也出現一些不良的負面效應。因此，我們可以把營改增稅改對建筑房地產業的影響劃分為增稅效應和減稅效應兩種不同的情況。從根本上來說，建筑房地產企業當然希望營改增可以幫助其帶來減稅效應。而這并不是隨意實現的，主要取決于增值稅能夠建筑房地產企業抵扣外購產品與服務價款的價值，同時還取決于行業的投入產出水平。首先，我們分析下建筑房地產業外購產品與服務的可抵扣程度。我國建筑房地產業的發展有待進一步實現產業升級與服務化。在當前十大行業中，建筑房地產業可以直接抵扣17%的進項稅，而對建筑房地產業影響最大的金融業與建筑業卻無法進行抵扣。我們對建筑房地產業實施營改增的前提條件應該是為房地產行業提供勞務、施工等行業必須首先也是營改增的行業。從長期來看，建筑房地產業的大部分外購產品與服務所含稅款都可以進行抵扣。
（2）稅負轉嫁方面的影響。
建筑房地產企業要想從營改增政策中獲得更多的經濟效益，就需要探尋出一些積極有效的稅負轉嫁思路。具體來說，我們應該首先推導出一個與稅負轉嫁相關的公式，然后再列出一系列的假設，比如說，建筑房地產企業把所有商品房進行銷售，名義稅負為企業自身負擔的稅負與轉出稅負之和，實際稅負則為企業自身負擔的稅負與轉入企業稅負之和。那么，我們在此先探究下稅負后轉效應。建筑房地產企業屬于資金密集型企業與資源密集型企業。鑒于當前供給彈性較大而需求彈性縮小的情況，建筑房地產企業的營改增稅負很難轉嫁到政府及銀行、信托公司等金融機構。我們可以根據建筑房地產企業與建筑業的密切關系，把部分稅負變相轉嫁給建筑工程企業。其次，我們再分析下稅負前轉效應。建筑房地產企業向下游轉嫁增值稅稅負的主要對象就是購房者。只要房價并未超過購房者的支付能力上限，建筑房地產企業就可以把稅負轉嫁給消費者?？偟膩碚f，建筑房地產企業營改增后，建筑業稅負明顯增加，稅負轉嫁的難度有所提升。但是，在與購房者的博弈之中，只要購房者存在著巨大的自主需求與投資需求，建筑房地產企業還是可以把稅負轉嫁過去的。
（3）實際稅負方面的影響。
由于營改增對于建筑房地產企業的稅負影響，還與稅務機關對營改增稅制執行和監管的程度有關。因此，我們對其實際稅負影響進行分析。從當前開征的增值稅情況來看，增值稅稅務成本并不低。因此，我們應該根據建筑房地產企業的實際情況，對其實行四級超率累進稅率，這樣，就可以讓企業享受到加計扣除20%的稅收優惠。然而，由于我國服務業的進項大多屬于零星分散與價值較低的情況，稅收征管成本較高，加之我國不少納稅人納稅意識不夠強，偷逃稅現象明顯。這就需要我們在現有征管體系下繼續推行房地產業“營改增”，讓建筑房地產企業的實際稅負在經歷了稅負轉嫁之后，實現進一步減輕的可能。那么，我們需要在實施營改增的同時，進一步簡化稅制，統一稅率，減少對營業稅的過分依賴。
3 結語
建筑房地產業需要進行營改增稅制改革，這有利于徹底解決其充分征稅的問題。我們在實行營改增政策的時候，它對企業的綜合稅負影響是多方面的。我們需要提供有利的條件才可以實現營改增政策的減稅效應。具體來說，我們應該根據不動產性質劃分增值稅征稅范圍，將不動產及土地使用權納入增值稅進項可抵扣范圍，分地區推行11%或13%的稅率，并督促地方政府重構主體稅種體系，真正讓營改增為建筑房地產業的綜合稅負帶來積極影響。
房地產企業財稅政策范文3
我國房地產行業不斷發展，隨著我國政府對房地產行業的宏觀調控，企業的稅收問題成為房地產企業的重要調控方向之一，企業的稅務問題是企業財務管理的重要組成部分。在當前的經濟體制下，我國稅收體制還很不完善，在稅務籌劃方面仍然存在一定的風險，因此，完善房地產企業的稅務籌劃體制，制定合理的措施來防范風險，從而避免房地產企業稅務風險所造成的危害，進而完善房地產企業的財務管理體系和提高企業的核心競爭力。
二、房地產企業納稅過程中存在的風險
（一）企業對納稅政策風險認識不到位
首先，整體來看，放眼整個房地產行業，房地產行業的納稅風險屬于國家政策風險，是難以避免的行業風險。隨著我國房地產行業的不斷發展，房價過高已然成為一個重要的問題，我國政府在房地產行業的宏觀調控也逐步加大力度。其次，我國政府對于房地產土地方面的政策使得房地產開發商恐慌從而房價逐步增大，難以避免的會出現一些房地產泡沫風險產生以及整個房地產行業出現前景模糊的情形。最后，我國房地產行業存在一定的特殊性，房地產企業的前期資金投入比較大，周期比較長，債務成本比較高，資金的風險比較大，企業的利潤空間存在很大的隱患，所以企業如果資金鏈發生問題，這將危及整個企業的財務狀況，從而影響整個企業的經營狀況，影響企業的長期發展。
（二）企業缺乏正確的納稅管理機制
房地產行業的特點決定了房地產企業的剛性需求，基于納稅風險的政策因素，我國房地產企業的管理人員很難意識到這些風險，房地產企業對于企業的納稅處理方面沒有合理的認知，企業對于納稅的處理方面存在一定的模糊概念的情形，企業對于納稅的處理存在很大的隨意性，他們通常以為可以通過賄賂的手段可以達到少繳稅的目的，所以這就導致了偷稅漏稅現象的出現。對于房地產企業而言，由于房地產企業長期以來都是國家重點調控的行業，且房地產稅收是地方財政的重要來源，因此房地產業稅負偏重是一個不爭的事實。因此，一些房地產企業對于稅務問題沒有正確的認識，稅務處理機制很不完善，企業的部分收入不計入賬務中去，另外還有多計提折舊或者攤銷，或者在土地增值稅清算時為了少繳納土地增值稅有意串通施工企業加大施工成本等，這些行為都將導致企業極大的經營風險。就企業內部而言，內控機制還不太完善，沒有專門的風險分析和評價體系，房地產企業的事前準備風險因素考慮的不夠周全，所以在工作過程中難免會遇到各種各樣的問題。另外，企業沒有一個動態的風險監督機制，無法對納稅風險來源進行有效的評估，這很容易造成公司風險預警體系的喪失，降低了企業的風險應對能力和應對策略。
（三）企業納稅處理機制不健全
目前房地產企業內部缺乏有效的稅收處理機制，同時企業內部的風險評估也比較缺乏，再加上風險預警機制也不太完善，因此房地產企業面臨著很大的納稅處理風險。首先，房地產企業對于風險的因素考慮不全面，準備工作不充分，從而在實際工作中出現這樣或者那樣的困難。其次，缺乏動態的風險監控體系，無法對風險的來源主體進行追蹤，更加增加了企業面對風險的難度。最后，對于風險的發生缺乏具體的應對方案，或者是具體的應對方案缺乏可操縱性以及可行性，從而無法降低企業的納稅風險。再者，一些房地產企業管理者沒有認識到照章納稅對于房地產企業穩健經營的重要性，一味強調稅負的降低，或者長期拖欠稅金而促使相關部門鋌而走險。
（四）企業內部財務管理人員素質偏低
由于我國對納稅處理的認識程度不高，所以我國很多房地產企業并沒有設立專門的進行納稅處理的部門，同時也極度缺乏這方面的人員，對于目前情況下，我國房地產企業還是把納稅處理工作安排在財務管理體系之中，財務部門工作量大，任務重，一些財務人員只是對財務記賬熟悉而對賬務處理卻有很大的不足，他們對稅務知識的認識還比較籠統，并且實際經驗缺乏，特別是國家實施宏觀調控以來，由于我國稅收政策發展迅速，企業的會計人員有時候很難跟上國家政策變動的步伐。這就導致了稅收風險的出現，也導致了很多不利因素的發生。我國企業對于納稅籌劃方面要求比較高，一些財務人員缺乏專門的培訓，再加上一些人的道德素質還有待加強，所以財務人員的素質技術很多不達標，導致了我國財務風險的發生。
三、房地產納稅風險防范對策
企業的納稅問題是企業運作的一個關鍵環節，對于房地產企業而言，加強企業的稅務風險防范，樹立正確的納稅風險防范意識至關重要。正確的防范納稅風險對于一個企業良好的發展是一個極其有利的因素。
（一）企業應該樹立正確的納稅意識
納稅是每一個企業應盡的責任和義務，企業應當從思想上做到不偷稅漏稅，做到依法納稅，納稅風險的存在具有一定的客觀性，納稅過程中難免會出現一些難以避免的危害，所以作為企業的管理人員要正視納稅風險的存在，在國家規定的范圍內進行合理的納稅。同時我們也要端正心態，遵守國家稅收法律法規，合理的制定企業內部的納稅風險管控制度，重視納稅風險所帶來的危害。同時，國家在稅收政策方面做了很多的規定，企業在具體的稅務處理方面要做到時刻關注國家政策動態，深刻理解國家政策的內涵，在依照國家法律規定的前提下，合理地進行稅務籌劃。
同時，企業管理者應認識到企業納稅是企業的一種權利和義務，納稅不僅給企業帶來了很大的收益，而且對社會也產生了有力的影響。對于房地產企業而言，企業應當樹立正確的納稅意識，從企業的整體利益出發，充分發揮企業的主觀能動性，充分考慮自身的實際情況，考慮各方面的風險因素，合理地進行企業納稅。
（二）健全企業納稅管理機制
首先企業應當優化自身稅收風險的內控體系，建立健全自身內控機制，降低稅收風險。企業應當建立納稅風險和評估機制，對企業生產環節的經營活動從稅收稽查、會計處理等方面進行合理的監督審核。從內部機構的設置方面，企業要想有一個健全的納稅管理機制，需要設立專門的納稅風險管理機構，準確的識別納稅風險，制定合理的稅收風險應對策略，從而從各個方面規范企業的內部管理控制機制。其次，每個企業都有自己的一套制度，企業要根據自身的業務情況，自身業務的風險制定適合自己的稅收風險管理機制，在財務數據的采集、整理、分析過程中，根據具體情況具體分析，把納稅管理放入到日常的經營管理過程中，在日常的生產經營和財務處理流程中，實現對稅收風險的有效管理，使企業的稅收風險與其他風險防范管理制度化。最后，企業應當設立專業的稅務風險預防機構，與企業的財務部門、審計部門、評估部門等整合起來為企業的長遠發展貢獻一份力量。
（三）提高財務、財稅人員的素質，正確面對納稅風險
從當前房地產企業的財務從業人員來看，人員素質不高的現象普遍存在。由于納稅風險一個重要的因素就是從業人員能力弱，所以一個企業沒有高素質的人員，高質量的企業納稅規劃就是空談。因此，對于當前的房地產企業來說，對于稅務風險的認識要明確清晰。房地產企業可以開設稅務知識培訓班，定期的把國家政策通過知識培訓班的途徑傳授給財務人員，還可以定期的引進一些稅務知識方面的專家來給企業做定期的培訓，使得企業的財務人員既懂稅法，也懂財務會計，也懂企業管理等多方面知識，又有豐富實踐經驗的高素質復合型人才，進而來保障企業的高素質、高技術人才的完備。企業應重視對納稅處理人員的培養，建立科學有效的考核機制， 通過一定的獎勵措施來增強財稅處理人員的素質水平。
（四）加強與稅務部門的溝通
對于企業和稅務部門來說，他們是不同的主體，他們所處的環境、行業以及工作性質上面都有很大的差異，這在一定程度上造成了稅務部門與企業之間彼此信息不對稱，所以在一些觀念上面難免會出現一些偏差，所以房地產企業作為納稅主體而言，應該主動去了解認識稅務部門的具體工作章程和具體的稅務操作規范，企業應當與稅務部門加強溝通交流，對于跟自己相關的一些重大稅收政策加大交流，保持認識上的一致性，維持一個良好的合作關系，嚴格遵守國家稅務部門的規章制度，促進企業的長遠發展。
房地產企業財稅政策范文4
關鍵詞：房地產企業；營改增；影響
一、引言
房地產業是推動我國經濟增長關鍵點之一，扮演著我國國民經濟中至關重要的角色，可謂是我國國民經濟的支柱產業。近年來我國房價一路攀升，資本對利潤的追逐特性導致了房地產行業自身競爭壓力的增加。與此同時，房價的不斷升高也帶來了一系列的經濟和社會問題。因此，我國近年來對房地產業的宏觀調控力度也在不斷加強。而“營改增”政策的推出勢必對房地產行業的發展造成一定程度的影響，平穩度過“營改增”政策過渡期間成為我國房地產業未來幾年發展的重點所在。
二、“營改增”對房地產企業的影響
（一）經營成本上升
在市場經濟中，房地產企業不是孤立存在的，從上游行業來說，建筑業是房地產業影響最大關系最廣的上游行業。建筑業的營改增必然會對房地產行業產生重大影響。如果上游行業的稅負增加，那么其增加部分將轉嫁到房地產業，造成房地產行業成本上升。具體說來，包括以下幾個方面的成本的影響。
首先是材料成本的上升。根據《財政部、國家稅務總局關于部分貨物適用增值稅低稅率和簡易辦法征收增值稅政策的通知》（財稅[2009]9號）規定，建筑業在購入建筑用主要原材料時，原材料企業可以選擇簡易辦法依照6%計算繳納增值稅。在此假設建筑業企業購入原材料均能取得正規的增值稅發票，因此建筑企業這6%的進項稅額可以完全被抵扣，營改增前后建筑企業由3%的營業稅率變為11%的增值稅銷項稅率減去6%進項稅額。建筑業稅負的增加將轉嫁到下游的房地產業，導致房地產開發建安材料成本的上升。
其次是人工成本的上升。除材料成本外，人工成本也是構成建筑成本的重要組成部分。當下，人工成本不斷上漲，建筑工程人工費占工程總造價的比重越來越大，部分地區甚至達到20%～30%的高占比。而對建筑業來說，勞務用工的來源主要為勞務公司和零散的農民工，人工成本無法抵扣進項稅，必然使建筑施工企業的人工費稅負增加。建筑業人工成本的增加，亦會隨之轉嫁于房地產企業。
最后是費用成本的上升。除材料成本和人工成本外，建安企業成本中還有一種無法忽視的直接費用――機械設備費，包括設備租賃費和自有設備維護修理費用。目前建安企業機械設備的租賃情況在實際中占比較高，而機械費在工程總造價中也有相當程度的占比，“營改增”后有形資產租賃增值稅稅率的上升也勢必造成建筑業成本費用的上升，從而轉嫁到下游的房地產企業。
綜上所述，“營改增”之前，建筑企業只需繳納3%的營業稅；“營改增”后，因支付給建筑工人的人工成本無法取得增值稅發票而無法抵扣，所以其進項稅只能抵扣購入原材料和租賃設備取得的進項稅額，其增值稅稅負將占到工程總造價的6%左右，“營改增”后稅負較“營改增”之前大幅升高。況且這是在假設建筑業可以完全取得增值稅進項稅額的情況下，但事實上建筑企業要完全取得增值稅發票是不可能的，這部分增加的稅負最終很可能轉嫁為房地產企業的建筑成本。
（二）短期內面臨稅負上升風險
據統計，在上海實施“營改增”試點兩年后，約90%試點企業都實現了“稅收減負”的目標，但也有不少企業出現了稅負沒有減少反而增加的現象，因此也使許多房地產企業對“營改增”增加了許多顧慮。而造成稅負上升的原因，主要有以下幾個方面：一是稅率過高。目前房地產業以及主要上下游企業現行營業稅率在3%～5%之間?！盃I改增”后，根據財稅[2011]110號文件規定，房地產企業將適用17%或11%的增值稅稅率，那么企業稅收負擔將普遍提高。二是抵扣困難。目前“營改增”還在試點過程中，房地產業上下游行業還未被完全納入試點，完整的增值稅抵扣鏈條尚不能形成，因而會出現房地產產業鏈增值稅抵扣困難的情況。例如之前提到的建筑人工費，目前仍然無法直接開具增值稅專用發票。再如，所購買的原材料不可能全部取得增值稅專用發票。這些問題都可能進一步增加房地產“營改增”后的稅負。
（三）財務管理與會計處理的影響
營業稅是按應稅營業收入的全額計稅，而增值稅則采用的是差額征稅，其應繳稅款金額應當等于銷項稅與進項稅差額，“營改增”后房地產企業會計核算必將增加不少于十個會計科目，核算難度將大幅度增加。此外，面對新舊稅制的銜接與過度，以及政策變化，財務工作者自身素質的提升將會被提高到空前重要的高度。稍有不慎就會帶來財務核算不合規，納稅申報不準確等風險。
（四）土地成本可能無法抵扣進項稅
營改增對于房地產企業的影響首先取決于企業的成本結構。目前，房地產開發企業的成本構成中，土地成本、建安成本以及財務成本所占比例較大。其中，土地成本依據現行政策法規無法進行進項稅抵扣。對于我國一、二線城市而言，土地成本在房地產開發成本中占比較高，“營改增”實施后房地產企業承擔的稅收負擔可能大幅提高。而對于三四線城市的房地產市場，土地成本占總成本比例較低，從而導致建安成本占比較高，如果建安成本增值稅可以進行進項抵扣，那么實施營改增三低線城市對房地產企業影響不大。
從中長期來看，如果房地產企業土地成本不能進行進項稅抵扣，“營改增”將很有可能改變房地產企業的拿地策略，從而改變土地的市場價格。如果高價地塊項目最終稅負明顯高于低價地塊，房地產企業將逐漸放棄獲取高價地塊，轉而購買低價地塊，從而使土地價格回歸到一個更合理的水平。
（五）可能引起房地產企業資金短缺
如果房地產企業采用項目公司形式運營，則房地產項目需要先就預售收入預繳稅款，待項目竣工結算完成時才能獲取較大金額的進項稅款。即房地產企業可能在進項稅可抵扣前先繳納了增值稅銷項稅，加之房地產企業成本增加，相應地會影響到企業的現金流，再結合目前我國房地產信貸政策的收緊，房地產企業將可能面臨資金短缺的困難局面。
（六）政策過渡階段房地產企業可能遭遇重大損失
針對在建、在售的房地產開發項目缺少相應過渡政策。例如某房地產開發項目已竣工，但尚未銷售清盤完成收入結算，此時實施“營改增”，由于項目已完工，無法再取得任何增值稅進項稅發票進行抵扣，同時項目仍然在銷售，銷售價格基本鎖定，則企業最終可能需要按銷售額全額承擔11%的增值稅銷項稅。同樣，如果房地產企業在“營改增”實施前收購的房地產項目，又在“營改增”后轉讓項目，也將面臨全額繳納增值稅銷項稅、且沒有相應進項稅進行抵扣的局面，如果沒有相應的過渡政策，企業稅負將大幅提高。（作者單位：云南大學經濟學院）
參考文獻：
[1]張澤洋.淺議營改增對房地產企業稅收的影響及籌劃對策[J].中國鄉鎮企業會計，2014（12）.
房地產企業財稅政策范文5
【關鍵詞】低碳經濟；房地產；經濟管理創新
隨著近年來我國對新型經濟增長方式支持力度的不斷加大，尤其是在可持續發展觀念的引導下，低碳經濟得到了快速發展，實現了對科技與制度的創新，在減少廢棄物排放、降低能源消耗等方面取得了有效成果，有效推動了環境和經濟的共同發展。近年來各行各業都開始關注低碳經濟，隨著低碳經濟的快速發展，我們的生存環境得到了有效保護，經濟結構也得到了有效的優化與調整。因此，在低碳經濟背景下，急需進一步加快我國房地產經濟管理的創新發展，這樣才能切實保證經濟與環境的共同發展。
1我國房地產發展提倡低碳經濟
1.1制定了低碳地產發展政策
目前我國的經濟環境非常復雜，其經濟發展過程中具有一定的不確定性，在這種形勢下如果不能發展低碳地產發展政策，低碳房產發展將會面臨很多問題，例如法律法規不完善，違法行為發生的幾率將會增加，在低碳房地產發展的過程中，犯罪的成本比較低，而房地產利潤較高，因此造成犯罪率非常高，還會出現房地產價格虛假的問題。因此，在目前的低碳經濟背景下，繼續加快房地產相關政策與法規的健全與完善。
1.2大力倡導綠色與環保
在目前的低碳經濟環境中，要想實現房地產業的低碳目標，就要不斷加快在技術與材料方面的創新，充分利用環保的、綠色的材料代替高能耗材料，這樣才能實現建筑材料的環保和綠色目標。在房地產業應該利用新型的保溫隔熱材料，這樣不僅可以達到良好的保溫效果，同時還能充分實現隔熱的目的，保證房屋始終處于一種良好的隔熱效果中，此外，對煤炭需求量也會相應降低，最終達到綠色環保的目的。
1.3不斷提高環保意識
在全社會范圍內加大對低碳環保的教育和宣傳力度，提高國民的環保意識，這樣人們在生產與生活中才能樹立起低碳意識，在日常生活和工作中注意節能減排，積極利用節能減排產品，積極轉變人們的思想方式與生活方式，對人們的綠色生活進行引導，這樣才能為低碳房地產經濟發展奠定堅實基礎。
2低碳經濟對房地產經濟的影響
傳統房地產開發與經營都使用粗放型模式，然而在低碳經濟背景下，很多地產企業不能適應新的發展方式，進而出現了虧損甚至倒閉的現象。低碳經濟是保證我國房地產經濟發展的重要條件，引導房地產企業朝著可持續發展的方向發展，這種情況下國家和企業應該共同努力，將房地產經濟管理創新發展工作做好，明確低碳經濟對房地產經濟帶來的影響，這樣才能使我國房地產行業更好的為我國經濟發展做出貢獻。
2.1大大增加房地產成本
當前我國的科學技術水平有限，這種情況下繼續進一步提高低碳技術，這種形勢下在房地產業中應用低碳技術，勢必會大大增加房地產成本，在技術研發過程中往往需要投入更多資金。低碳經濟實際上就是利用新能源來代替傳統能源，當時新能源的利用會大大增加成本投入，因此會極大的增加房地產企業中企業的資金投入。從目前我國房地產企業的發展情況來看，大部分企業都是中小型的規模，他們沒有過多的資金投入到低碳經濟上，這無疑為低碳房地產發展造成了一些困難。
2.2低碳經濟的實行會使房價升溫
低碳經濟的目標要想得到實現，就需要再房地產發展過程中積極利用新能源和新技術，變相的增加了房地產企業在成本上的支出。當前，很多利用低碳能源的建筑，接著低碳的幌子將房價抬高，但是消費者只會認為只有房屋質量高，其價格才會提高，這在無形中使房價有了升溫的跡象。在這種情況下，一些消費能力較低的人群，根本不能承受地產升溫帶來的壓力，一些人買房的欲望大大降低，這對房地產行業的健康發展是非常不利的。
2.3阻礙房地產經濟的發展
房地產在發展過程中會使用大量煤炭與木材，能耗總量非常大，據相關研究顯示，房地產產生的碳排放量在總排放量中占到了30%左右。從當前我國的房地產發展情況來看，房地產行業要想實現健康穩步發展的目標，首先必須有大量的能源作為保障，在目前低碳經濟的發展環境中，能源支持顯然受到了限制，同時房地產行業也會受到相應限制，這不僅會嚴重影響房地產業在一定范圍內的發展，同時對房地產經濟的整體情況也會造成一定影響。
3低碳經濟背景下如何做好房地產經濟管理創新
低碳經濟主要利用產業穿行、技術與制度創新等方式，最大限度的減少能源消耗量，減少廢氣的排放量，這樣經濟發展才能與環境保護實現協同發展。發展低碳經濟不僅可以有效保護環境，同時還能對經濟結構進行調整，促進能源利用率的提升。
3.1利用法律法規控制地產業碳排放
近年來我國房地產業獲得了比較大的發展，建立了一系列法律法規來促進其發展，但是從目前我國房地產經濟管理工作中可以看出，還有很多問題存在，特別是在低碳經濟發展的過程中，還缺少健全的制度監管低碳經濟下的房地產業，這種情況下急需進一步完善法律法規，對房地產業高耗能與高排放進行有效控制，超過標注的房地產企業應接受嚴厲的懲罰，這樣房地產業才能得到健康發展。
3.2對企業成本進行合理控制
低碳經濟背景下要求使用新型的環保的技術與材料，這種情況下企業的成本必然會增加，怎樣將低碳經濟背景下房地產業成本的控制工作做好顯得非常重要。①在技術與材料選用過程中，應該結合最優化原則選擇低耗能、低排放材料與技術；②在具體施工過程中要保證采用的技術能夠達到低排放的目的；③在開發低碳房地產的過程中使用的新材料通暢價位都比較高，因此必須將材料使用情況做好統計，避免出現浪費現象。此外，還要在前期工作中將成本控制工作做好。
3.3制定長期的房地產業發展目標
隨著近年來我國體制改革的不斷加快，對房地產業經濟發展方式與經濟結構都提出了要求，經濟發展方式的轉變要求企業在發展過程中做到低排放和低耗能，因此國家不僅要對當前的經濟形態進行充分考慮，同時還要在發展房地產的過程中對其進行宏觀指導，保證房地產企業可以在低碳經濟背景下穩步發展，避免因為低碳經濟影響而造成的房地產經濟萎縮。
3.4完善房地產經濟管理機制
顯然，當前我國房地產發展過程中還有很多問題存在，特別是進入低碳房地產經濟發展階段以后，市場形勢越來越復雜，這種情況下單純依靠行政政策已經很難實現對房地產經濟的有效調節，因此國家相關部門應該結合低碳經濟對房地產業的要求，針對房地產經濟進行一些干預，對當前的房地產經濟管理機制進行完善，這樣才能充分保證低碳經濟背景下房地產業可以得到穩步發展。
3.5不斷調整房地產經濟財稅政策
在低碳經濟背景下企業要想實現發展就要增加資金投入，那些依靠銀行貸款的企業必然會面臨更大的投資風險，因此國家應該采取相應的財稅政策，對發展低碳經濟的企業提供支持，可以對于高耗能房地產企業征收污染稅，通過這種方式可以為房地產轉向低碳經濟方向發展的企業提供機遇，同時還應該利用降低稅收、增加財政補貼的方式，針對那些實施低碳經濟的企業提供支持，以不斷促進房地產企業朝著低碳經濟方向發展。
4結語
綜上所述，近年來能源緊缺的現象越來越嚴峻，低碳經濟開始成為各行各業發展的主流趨勢。在低碳經濟背景下，房地產企業發展可以更加快速的實現降低能源利用、減少污染的目標，同時不斷提高節能環保的意識，進一步推動房地產業朝著低碳方向發展。目前房地產行業低碳發展中還存在很多問題，必須在經濟管理工作中實現創新，不僅加快房地產經濟發展，同時還要積極改善居民生活環境質量，最終保證經濟與環境協同發展得以實現。
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房地產企業財稅政策范文6
關鍵詞：非房地產企業 物業 稅收籌劃
基于相關稅收籌劃的理論，結合非房地產企業的處置存量物業活動的特點，本文通過構造企業兼并重組間接轉讓模式，給出較傳統直接處置操作較為復雜、但具有明顯節稅效果和經濟效益的處置方案。
一、案例背景
A企業是一家傳統紡織品制造企業，擁有一幢2004年12月31日購置職工宿舍樓，賬面作為固定資產列示，物業原值1200萬元（含土地價值），累計折舊（攤銷）570萬元，2014年企業為加快企業轉型升級，實施“機器換人”計劃，大規模減少員工，此幢宿舍樓閑置，A企業欲出售該幢宿舍樓，盤活存量閑置資產支持技術升級。
此時，A企業所在地政府引進了B企業（一家快遞物流企業），欲購買該幢宿舍樓，改建為辦公住宿兩用樓。A企業，B企業達成合意，約定以2014年12月31日為基準日，由具有一級評估資質中介機構對該物業進行評估，評估值3000萬元，A企業與B企業以該價格作為協議價格，相關稅負按規定由各自企業自行承擔，簽署購買意向書。
之后A企業，B企業上述條件為基礎，落實該物業轉讓過程。
二、傳統直接處置方案
1.直接處置方案思路
A企業與B企業簽署房屋轉讓合同，由A企業將該房屋過戶給B企業。
2.具體稅負計算
A企業營業稅：根據營業稅相關規定，單位銷售其購置的不動產，以全部收入減去不動產購置原價后的余額為營業額。A企業需要交納營業稅：（3000-1200）×5%=90萬元
A企業城市維護建設稅與教育費附加：A企業納稅所在地城市維護建設稅稅率和教育費附加費率分別為7%和3%。A企業需交納城市維護建設稅和教育費附加：150×（7%+3%）=9萬元。
A企業印花稅：房屋轉讓合同，印花稅按產權轉移書具萬分之五貼花。A企業需要交納印花稅：3000×0.05%=1.5萬元。
A企業土地增值稅：根據土地增值稅相關規定，納稅人出售舊房及建筑物的需要評估確定扣除項目的金額。經過評估該宿舍樓重置成本2000萬元，成新率為65%，準許抵扣的成本為2000×0.65=1300萬元。按照規定允許扣除的項目，主要是銷售過程中涉及的相關稅費：90+9+1.5=100.5萬元，合計可以扣除項為1400.5萬元，收入按照評估價3000萬元計算，增值額為3000-1400.5=1599.5萬元，增值率為114.21%，土地增值稅稅率表，計算為土地增值稅1599.5×50%-1400.5×15%=589.68萬元
A企業企業所得稅：不考慮其他相關業務，僅考慮該業務對A企業帶來的企業所得稅影響，根據企業所得稅規定的收入成本匹配原則，該項業務帶來的應稅所得額為3000-（1200-570）-90-9-1.5-589.68=1679.82萬元，需要交納企業所得稅1679.82×0.25=419.96萬元（A企業所得稅率為25%）。
B企業印花稅：簽訂的房屋轉讓合同，印花稅按產權轉移書具萬分之五貼花。B企業需要交納印花稅3000×0.05%=1.5萬元。同時按照印花稅規定B企業還有權利證照貼花5元，鑒于金額相對于分析不在一個量級，忽略不計。
B企業契稅：按照契稅相關規定，比企業承接物業需要交納契稅。B企業需要交納契稅：3000×3%=90萬元
三、重組兼并間接處置方案
1.間接處置方案思路
上述過程是常規操作，沒有很好的運用企業重組兼并的概念以及相關政策，結合目前的改革背景提出如下處置方案，可減少稅收成本，提高交易雙方經濟效益。
交易流程：
步驟一：A企業少量現金出資設立一家全資子公司H（非房地產企業）
步驟二：A企業將該待處置物業評估作價向H公司增資
步驟三：A企業與B企業達成對H公司100%股權的轉讓協議
步驟四：B企業注銷H公司回收資產，或者直接作為房屋出租主體經營。
2.稅負概要分析
A企業，B企業在此過程中涉及的相關稅種見表1。
3.具體稅負計算
步驟一：
A企業設立全資子公司，新設資金賬簿以及辦理相關證照需要交納印花稅，但是由于該部分費用與其他費用相比不在一個量級，因此在分析中忽略不計。
步驟二：
A企業營業稅：根據財稅[2002]191號文件規定：企業以不動產對外真實投資的，不征收營業稅。A企業營業稅可以免除。隨之城市維護建設稅和教育費附加計稅基礎為零。
A企業土地增值稅：根據財稅[2006]21號文規定：非房地產企業用房屋對外投資非房地產企業，暫免征收土地增值稅。由于A企業與H公司均不是房地產企業，該過程土地增值稅可以免除。
A企業與H企業印花稅：根據印花稅規定A企業與H公司需要各自按照產權轉讓書具交納印花稅3000×0.05%=1.5萬元，同時H企業需要交納資金營業賬簿貼花印花稅3000×0.05%=1.5萬元。
A企業企業所得稅：A企業用房產增資視同銷售，確認應納稅所得額為3000-（1200-570）-1.5=2368.5萬元。
H企業契稅：根據財稅[2015]37號文：母子公司之間劃轉房屋，免征契稅。H企業承受該物業免契稅。
步驟三：
因為上述行為可以在一個評估期內完成，因此H企業實際評估值應該就為3000萬元（其中交了3萬元的印花稅）。
A企業營業稅：根據財稅[2002]191號文規定，用不動產在投資后轉讓其股權的也不征收營業稅。此過程免交營業稅。隨之城市維護建設稅和教育費附加計稅基礎為零。
A企業，B企業印花稅：A，B企業雙方因為涉及股權轉讓協議，應雙方都需要交納印花稅3000×0.05%=1.5萬元。
A企業企業所得稅：A企業投資H企業原始投資成本為3003萬元資產收到對價為3000萬元，因此，A企業還可減少應稅所得額3萬元，綜合第二步A企業需要交納企業所得稅為（2368.5-3）×0.25=591.38萬元。
步驟四：
H企業的營業稅：清算減值過程，不視為營業稅視同銷售，因此不需要繳納營業稅。
B企業契稅：同樣依據財稅[2015]37號文，B企業可以做全資企業的一次減資，就滿足免契稅條件。
B，H企業印花稅：由于減值和注銷過程一般不需要簽署轉讓協議，因此不需要納稅貼花。
自此，A企業宿舍完全轉移到B企業名下。
四、方案對比分析
綜合以上的相關計算，可以得出如表2所示的綜合稅負與主要經濟效益對比分析。
五、實踐操作與稅收籌劃進一步建議
1.雖然經濟效益好，但是間接處置手續比直接處置要復雜的多，即便目前《公司法》修改后簡化了公司的注冊，注銷過程，其方案實施的時間基本上最快也要比直接處置要多三個月左右。
2.對于免稅政策的應用上，存在幾個模糊點，各地的稅務機關處理存在一定的差異，因此方案在實施前需要與當地稅局機關有一個充分的溝通：
第一，對于短時間密集的變更安排，稅務機關有可能認定其不屬于“接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為”影響營業稅免稅。減資注銷行為是否征收營業稅也存在一定的模糊性。但是該問題，綜合B企業后續籌劃方案可以有效解決；第二，對于設立的H公司其經營實質是否屬于房地產公司存在討論空間，影響土地增值稅的免稅認定；第三，契稅免稅政策中應用中的對全資子公司的增資與減資是否屬于“劃轉”也存在理論爭議。
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