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關于經濟適用房稅收政策范文1
關鍵詞：房地產；價格；投資；失衡；
中圖分類號：F293文獻標識碼：A文章編號：16723198（2007）11007701
0前言
（1）研究背景。
1998年7月，根據《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，取消了福利分房為特征的中國住房制度，住房改革拉開大幕。
根據中國社科院《中國社會藍皮書》報告，1998年至2003年我國商品房的價格增加了343元/平方米，2004年后，全面實施“促進房地產市場持續健康發展”后，到2005年房價比2003年漲了740元/平方米，進入2006年，政府出臺了一系列調控房價的政策。到2007年3月，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.9%，房價走勢表現為一種非理性上漲。
（2）相關理論。
同其它商品一樣房產具有價格，適應供求決定論、價值決定論、效用決定論和收益決定論四種理論，他們從不同的角度解釋了房價的形成。而我國的房價主要受到土地供應、房屋需求、利率、租金、城市化進程、拆遷等因素的影響，本文以這些影響因素為切入點分析房產政策失衡原因。
（3）政策失衡分析。
房產業是我國國民經濟的支柱產業，對拉動經濟發展起著重要的作用，自從1998年住房改革以來，各地房價連續攀升，國家先后采取了一系列的政策，包括調節房地產開發企業自有資本比例和房地產開發貸款利率；住房按揭貸款首付比例和按揭貸款利率；調整土地投放數量，進而影響調控房產數量和房產預期價格；征收住房交易稅和住房增值稅，間接影響購房需求，特別是投機性需求。 但這些政策在實際實施中并沒有達到預期的效果，總結原因如下：
1供給數量的影響
由于土地供應數量受到嚴格控制，所以房產市場不能根據市場的需求信號自動調節數量。土地是稀缺且不可再生資源，加上嚴格保護耕地，使產品市場化與要素非市場化之間的嚴重不對稱。房產放開而土地不放開，是導致目前我國商品房價格居高不下的重要原因。
國家為控制房產的過熱現象，先后實施了《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》、《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》和《關于調整部分行業固定資產投資項目資本金比例的通知》，這些政策在規范房產市場的同時，也有效地減少了房產的供給，無疑會導致房產供應不能滿足需求。另一方面，由于提高準入門檻，淘汰了大量的中小開發商，形成“寡頭壟斷”的現象，通過各種人為手段造成房源緊張，哄抬價格。
2供給結構的影響
由于土地成本的增加，開發商為了獲取更多的利潤空間，紛紛把資金投入了建設高檔住宅，導致房產供給結構不合理，大量住宅閑置，房屋供應緊張的局面。
為優化供給結構，國家實行了經濟適用房政策，初步建立了經濟適用房供應體系，然而隨著經濟適用房的推出，一些政策弊端顯露出來。
經濟適用房只適用于低收入群體，而低收入群體中大部分為外來人口，外來人口卻無權購買經濟適用房，這樣導致了經濟適用房不能面向真正需要的人，不能達到緩解住房壓力的目的。經濟適用房是國家對開發商進行補貼，由開發商按政府指導價格銷售給低收入群體，間接使低收入者受益，但是這種政策手段的干預，缺乏監控機制，很難保證各個環節的順利完成。
3房產的需求
由于房價連續攀升，帶動了房產市場的投資過熱，具有強勁的需求，導致價格一路上漲，嚴重偏離房產的實際價值。
為抑制短期投資炒房，國家采取了抑制需求的政策。央行兩次加息。但最終結果對短期投資炒房影響甚微，反而抑制了個人住房和長期投資購房的熱度，導致市場購買力下降。而房產長期投資者，追求的是租金收益，加息提高了購房成本，加上租賃市場的不景氣，租金收益的下降，使許多房產長期投資者失去信心。對于短期投資者，決定房產市場上投機需求的主要因素在于成本收入比，利率上升幅度低于收益率，并且投機者往往將增加的利息成本轉移至下家，造成房價的進一步上升。
控制房價措施建議：
措施一： 改變土地供給方式，增加土地供給。
將土地供給和開發商相脫離，土地由政府按區域評估劃價，出售給房產最終用戶，開發商只負責土地上的建安及銷售，增加透明度，可以有力削弱開發商囤積土地、炒買妙賣。
根據市場需求及時調整土地供應總量。土地供應過量，宏觀經濟疲軟時，減少土地供應總量，土地供不應求，宏觀經濟堅挺時，增加土地供應總量。以市場配置土地資源，以計劃彌補市場不足，實現土地市場供求平衡，科學規劃房產用地布局和比例。
措施二：取消經濟實用房，調整供應結構。
經濟適用房政策是一種傾向性的政策，具有很大的腐敗誘惑性，帶來一系列的腐敗問題，國有補貼流失，不能使真正需要的人收益，應從供應結構上進行調整，減少高檔住宅開發，增加普通商品房供應。對低收入群體可以根據措施一，劃分特定區域免除土地費，建設廉價房，由開發商出售給低收入者，減少了監督成本。
措施三：采用多種經濟手段調節。
銀行利率的調整對穩定房價有積極的一面，也有消極的一面，所以不能單單依靠調整利息的經濟手段來控制房價，應采取多種措施，特別是稅收調節，對房產投機者制定更為細致的稅收政策，提高房產投機成本，減少投機性需求。
措施四 : 改變消費觀念，發展租賃市場。
發展和完善房屋租賃市場，建立梯級消費觀念，不僅減輕低收入家庭消費壓力，而且解決當前房價居高不下和高空置率的矛盾。
4結論
討論了以1998年住房改革以來，為抑制房價出臺的各項措施的實施情況，分析了調控失衡的原因，給出了調控房價四項建議，改變土地供給方式；采用多種經濟手段調節；取消經濟實用房政策，調整供應結構；改變消費觀念，發展租賃市場 。
參考文獻
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[關鍵詞] 住房問題 經濟適用房 廉租房
住房問題關系百姓的切身利益,解決好住房問題,特別是中低收入階層的住房問題,是件國計民生的大事。20多年來,我國的住房制度改革不斷深化,城市住宅建設持續快速發展,城市居民住房條件總體上有了較大改善。但同時我們必須看到,我國現階段還存在著較為嚴重的中等偏下和低收入(含最低收入)群體等的住房困難問題。
一、住房問題產生的原因分析
1.中國住房制度改革的必然結果
自20世紀80年代我國開始將傳統的實物分房福利體制轉向貨幣化分配、市場化和社會化供應的住房制,住房制度改革改善了人們的住房條件,但也產生了一系列住房問題。住房問題的核心是居民住房消費支付能力的不足,大量中低收入家庭的支付能力與具有適宜標準的住房價格之間存在著巨大的鴻溝,他們難以依靠自身力量通過市場解決住房困難的狀況。這是住房問題的癥結所在,也是住房保障問題產生的本質原因。
2.我國房地產市場存在住房結構的失衡
我國房地產市場存在住房結構失衡的矛盾。一方面是中高檔房地產產品供給多。根據國際經驗,發展中國家的高檔物業在房地產中所占比例應在5%-10%之間,而目前我國房地產市場中的主要供給仍然是中高檔商品住房,其中高檔商品住房占15%左右。另一方面,低價房供給不足,老百姓真正需要的中低價位的經濟適用房較為缺乏,并且經濟適用房供給逐年下降。
3.政府在房地產業的雙重身份
政府在房地產市場中具有參與者和監管者雙重身份,因此在面對房地產業時就有兩個相反的政策目標:一方面,提供住宅、廠房、商廈用地,滿足居民居住及商業活動需要,要維護土地價格穩定、低廉。另一方面,土地是政府獲得土地增值和地租的來源,又是征稅的基礎,土地價格最好能不斷上漲。
現行的土地批租制度使地方政府具有操控土地市場和土地價格的利益。賣地成為地方財政收入的主要來源。土地價格上漲,土地出讓金也上漲。地方政府具有推高土地價格的利益驅動。我國的土地征用市場是一個行政壓制下國家獨家收購的買方壟斷市場,土地出讓市場是一個國家獨家供給的賣方壟斷市場。在這種情況下,政府沒有足夠的動力平抑房價,也沒有足夠的動力提供符合需求數量的經濟適用房和廉租房,造成房價過高、低端房屋供給不足的現狀,使得中等偏下和低收入者買不起房。
二、現行住房政策存在的問題
為解決住房改革中出現的住房問題,國家一直在努力建立和完善住房保障體系。經過二十余年的努力,我國已經形成了基本的多層次住房保障體系,實施了一系列針對中等偏下和低收入(含最低收入)住房困難家庭的制度安排和政策措施。城鎮住房保障制度的核心是“對不同收入的家庭,實行不同的住房供應政策”:對高收入家庭提供商品房,實行市場價;對中低收入家庭提供經濟適用住房,實行政府指導價;對最低收入家庭提供廉租住房,實行政府定價。
1.經濟適用房存在的問題
(1)供應規模不足
國家規定商品房開發中經濟適用房的供給要占20%,但部分地方政府過分強調房地產對當地GDP增長的帶動作用,過分依賴房地產稅收和土地收入增加財政收入,有的地方削弱了經濟適用住房建設用地供應,忽視解決困難群眾住房問題,建設規模和供應總量明顯不足。
(2)現有政策調整和執行不力,存在尋租空間
從調查和地方反映的有關情況看,部分地方對國家現行有關規定落實不到位,少數地方至今沒有出臺具體實施措施。一是對有關政策沒有及時進行調整。部分地方沒有按要求及時將供應對象調整為中等偏下收入和有購買能力的低收入家庭。一些地方還存在黨政機關借集資、合作建房名義,變相搞實物分配的現象。二是對建設標準控制不嚴。據27個省會以上城市的統計,2004―2006年,開工建設的經濟適用住房均套建筑面積超過80平方米的有13個,其中超過90平方米的有5個。三是銷售監管不嚴。部分城市供應對象界定模糊、審查把關不嚴,優惠政策未能真正落實到保障對象。個別地方銷售過程不夠透明公開,少數地方甚至引發了炒房號現象。
2.廉租房存在的問題
盡管廉租住房制度已經推開,但建設步伐還比較緩慢,覆蓋面還比較窄。造成廉租房供給不足的主要原因是資金來源不足。作為廉租房建設資金來源渠道的土地收益、住房公積金收益雖然落實較早,但數量有限。作為投資主渠道的各級財政預算安排一直到2007年中央財政安排專項補貼后地方財政才開始配套安排。另外按照國家的規定,土地出讓凈收益的5%至10%應用于廉租住房建設,目前還沒有一個城市全面落實。而從住房公積金增值收益中提取的廉租住房補充建設資金的規定,也由于住房公積金制度基礎薄弱,提取資金少而很難落實。
三、幾點關于解決住房問題的建議
1.進一步發展完善廉租房制度
(1)擴大保障范圍
國家應加快推進廉租住房制度建設,逐步擴大保障覆蓋面,使廉租住房的實物配租戶數不少于應保障戶數的20%,使保障范圍由城市最低收入住房困難家庭擴大到低收入住房困難家庭。同時,根據城市化進程不斷加快的實際,將為經濟社會發展有突出貢獻的農民工和外來務工人員等住房困難的社會群體也盡可能納入保障范圍。
(2)解決資金來源不足問題
根據《廉租住房保障辦法》中規定,廉租住房保障資金來源于四部分:一是中央和地方的財政收入;二是住房公積金增值收益;三是土地出讓凈收益的10%以上;四是廉租住房的租金收入。其中,住房公積金增值收益和土地出讓金的覆蓋面有限且不能形成有效循環;而土地出讓凈收益增加的前提是地價上升和出讓規模擴大,不具有可持續性;廉租住房的租金收入則主要用于廉租房的維護和管理。廉租住房保障資金主要依靠政府財政撥付的單一來源,也不符合住房保障發展規律。
所以建議采取“一主多元”的方式,在確保中央和地方政府對上述四部分廉租住房保障資金來源的前提下,充分運用金融工具、采取加大金融支持等方式,努力拓寬其它方面的資金渠道。如:鼓勵社會捐贈;實行廉租房開發公積金貸款,對開發建設社會保障性商品住房的開發商,實行住房開發抵押公積金貸款,這既可緩解開發商的資金需求,又有利于實現公積金的保值增值。
(3)完善準入退出機制
限于現在廉租房數量有限、供不應求的狀況,必須健全廉租房的準入、準退機制,合理確定廉租房住房保障的對象和標準,對享受廉租房的家庭要定期審核,對收入或者住房條件發生變化的家庭,要及時調整保障方式,一旦其擺脫了貧困就應及時遷出。
2.經濟適用房實行貨幣補貼
貨幣化補貼就是政府變原來向住房困難戶提供低價住房的做法為利用專項補貼資金向符合條件的住房困難戶直接發放貨幣補貼,凡取得經濟適用房補貼資格的家庭,在房地產市場上購買商品房后從政府領取貨幣補貼款。
貨幣化補貼克服了原先建造房屋間接補貼的以下無法逾越的缺陷:一是經濟適用房商品性的定位與政府干預存在矛盾。從土地供應到房屋建設、分配、管理,政府職能的執行力和監管的有效性都是無法達到規范要求的,運作過程中存在著尋租空間,往往沒有起到改善目標對象住房問題的目的。二是地方政府資金不充裕,金融部門也擔心風險而缺乏投資的積極性,使投資建房的資金不足而導致經濟適用房供給量不足。
3.發展經濟租賃房
經濟租賃房政策是建設部在2008年初開始研究的針對保障房申請條件不具備、又買不起商品房的“夾心層”,推出的一個以無產權租賃為主的保障方式。經濟租賃房與廉租房的區別在于保障對象的區別。經濟租賃房的保障方式以無產權租賃為主,即政府籌資建設經濟租賃房之后,被保障對象不購買只租賃,并由政府提供補貼。這樣的做法可以給予高租金者較好的住房,給予低租金者較低水準的住房。既能滿足低收入階層的住房需求,維持起碼的尊嚴;又能根據收入水準劃分不同的租金群體,部分人士可以獲得較高的住房水準,而政府也能夠維持基本的財政收支平衡。最重要的是,經濟租賃房住房者不擁有產權,只要不賦予產權,從理論上來說,公共租賃住房屬于國家,可以根據收入升降租金,保障住房進入最需要者的群體,減少官員、富裕階層的尋租動力。
4.強化政府職能,加快規范房地產市場發展
堅持落實政府責任,引導建立符合國情的住房消費模式。政府有必要建立健康的房地產市場,使房地產市場保持合理的投資規模和結構,使住房消費以中低價位、中小套型為主,實現收入不同的階層能夠買到適合的商品房。具體的做法如下:一是要提高住房建設規劃的制定水平和實施質量。現階段應重點發展滿足當地居民自主需求的中低價位、中小套型普通商品住房。二是改革土地出讓金制度。2006年8月31日出臺的《國務院關于加強土地調控有關問題的通知》已經明確要求國有土地使用權出讓總價款全額納入地方預算,繳入地方國庫,實行“收支兩條線”管理。為了抑制現行土地收益激勵下的地方賣地,以及統籌地區協調發展,可以考慮以土地出讓金收入的一定比例建立國有土地收益基金,并規定不得作為本屆政府的當期收入安排使用,避免“寅吃卯糧”。三是完善調節住房市場供應的稅收政策。
5. 加快多層次金融支持體系的建立和完善
(1)完善住房公積金制度
適當加大繳存比例,適當提高職工收入中用于住房消費的比重;改進住房公積金貸款管理辦法,簡化貸款審批程序、提高貸款比例,讓貸款更好的服務于那些難于從銀行獲得融資的人群;研究發展住房公積金貸款與商業抵押貸款相結合的組合貸款模式。
(2)充分發揮住房抵押貸款的作用
中、低收入家庭是居民中的多數,除一部分參加住房公積金的之外,大都因缺乏融資渠道而事實上被排除在住房消費市場之外?，F行商業銀行的房貸門檻比他們的實際支付能力高出很多,即使把房價降到期望的程度,中、低收入家庭還是無錢買房。由此可以看到我國住房金融距離現代住房制度的要求還相差很遠,必須采取切實有效的措施加快住房金融的發展。我們可以適當降低住房抵押貸款利率,創造條件促進住房抵押貸款證券化。
(3)發行地方政府債券
發行地方債券,改變過分依賴“土地財政”的狀況。根據現行制度,土地收益是廉租房、經濟適用房的主要資金渠道之一,也是城市基礎建設的主要資金來源。從長遠來看,這種狀況難以為繼;從當前看,也不適應擴大投資和消費的形式要求。應當按照公共財政制度和國外通行的做法,把住房保障補貼列入各級財政預算,把中長期債券作為基礎建設的正常資金來源,從體制上防止低價房價的暴漲暴跌。
參考文獻:
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【論文摘要】住房問題是關系國計民生的熱點問題，也是重大的社會問題和政治問題。解決好城市中低收入群體的住房問題，是城鎮住房的重點和難點，也是政府的重要職責和住房政策的主體目標，各國政府在城鎮居民住房保障制度方面都進行了積極探索。學習和借鑒國外的成功經驗，對加快完善我國的住房保障制度有著重大的啟迪意義。
住房作為人民群眾的基本生活資料，具有一般商品和公共產品兩種特征屬性，是一種基本的社會保障品，也是實現社會公平的標志之一。中低收入群體由于受支付能力的限制而無力通過市場機制解決自己的住房，他們更加需要政府的政策性幫助。因此，要實現社會的公平與正義，構建和諧社會，必須切實做好中低收入人群的住房保障工作。經過多年來的改革與實踐，我國已經初步建立起了以經濟適用房制度、廉租房制度、住房公積金為主要內容的住房保障制度。自去年8月《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》頒布以來，住房保障問題被提到了空前的高度。國家接連出臺了《廉租住房保障辦法》、《經濟適用住房管理辦法》以及《經濟適用住房開發貸款管理辦法》。許多地方按照中央要求，制定并公布了住房建設計劃，對保障性住房的建設規模做出了明確要求，力度頗大。除了國家所明確要求的廉租房和經濟適用房，很多地方還積極嘗試、創新經濟租賃房、限價房等多種形式的保障措施。雖然住房保障政策受國家政治制度、經濟發展水平等因素制約，但是其中規律性的先進經驗對完善我國住房保障體系有重要的啟示作用。本文選取了美國、日本、新加坡三個國家進行比較分析。
一、國外住房保障制度的經驗及做法
1、美國
美國在住房保障方面最具特色的是通過立法保障來實施各項措施。為了解決低收入居民住房和貧民窟問題，先后通過了《住房法》、《城市重建法》、《國民住宅法》、《住宅與城市發展法》等，對住房保障做了相應的規定。
美國住房保障內容可以概括為六方面。一是擴大房屋抵押貸款保險。除少數富人家庭外，很少人能一次付清房款，通常支付房價25%現款，其余部分以房屋為抵押向銀行和放款協會尋求貸款。二是提供較低租金公房。《住房法》規定，政府必須為低收入者提供較低租金住房，其租金一般不到私有住房租金的一半。三是提供低息貸款建房?！秶褡≌ā芬幎?，政府提供低利息貸款，鼓勵私人投資低收入家庭公寓住宅建設，建成后的住房將優惠提供給因城市重建或政府公共計劃喪失住所的家庭。四是提供房租補貼。家庭收入為居住地中等收入80%以下者均可申請此項補貼。五是幫助低收入家庭獲得房屋所有權。六是禁止住房中的種族歧視。
發達的房地產金融是美國住房保障的制度基礎。美國的各類金融機構積極地參與住房建設，其私人金融機構和政府金融機構都經營房地產貸款，特別是個人住房抵押貸款，大多數人購房往往通過向金融機構抵押貸款來支付房款。另外，美國政府還采取了一系列優惠措施鼓勵個人買房，如對購買住房實行貼息貸款和貸款擔保、采取減稅政策等。
2、日本
二戰結束后，日本住房短缺達420萬戶，約2000萬人無房可住，占到當時人口的1/4。日本政府為了緩解住房短缺狀況，先后制定了《住房金融公庫法》、《公營住宅法》、《日本住宅公團法》。此后日本政府又陸續制定了一系列相關法規，通過建立健全住房保障的法規，日本住房保障制度逐步走向正軌，不同程度地滿足了不同階層的住房需要。
其住房保障措施主要包括三個方面。一是以低息貸款促進企業從事民間住宅建設。日本銀行為促進企業建住宅，于1985年10月以后，將利率從8.88%降為7.35%，全國銀行同期放款7789億日元的住宅信用貸款。二是政府以低稅和免稅優惠促進私人住宅的興建與購置。政府曾舉辦一種50萬日元以內的免稅利息的“住宅零存整取郵政儲蓄”，在不動產稅、固定資產稅等方面對住宅用地實行優惠。三是建立健全公營住宅體系。日本公營住宅體系在解決低收入家庭住房問題上發揮了重要作用，其運作的核心在于一切建立在公營住宅法的基礎上，合理界定受益對象的收入標準、制定多檔次房租水平，以及國家對公營住宅保持相對穩定的資金投入。由于申請這種住宅的人比較多，而住宅數量有限，取得公營住宅需要相當長的時間。1996年日本對《公營住宅法》進行了修改，提出公營住宅房源新思路，即：由地方公共團體建設公營住宅，由地方公共團體收購民間住宅，由地方公共團體租用民間住宅。
3、新加坡
新加坡在住房保障制度方面的政府干預和介入程度很大，可以說新加坡的住房保障體制是計劃和市場相結合的典范。
其住房保障制度具有許多特色。一是制定長遠規劃，政府出資建房。1960年成立了房屋發展局，專門負責住宅建設的規劃、開發和管理，并把實行“居者有其屋”當作國策。二是實行住房公積金制度。公積金制度是新加坡于1955年建立的一項強制性儲蓄制度，經過發展和完善，中央公積金制度己經成為新加坡的基本社會制度之一，涉及到養老、醫療、住房、教育、投資等社會生活的各個方面，是一種綜合的社會保障儲蓄制度。三是分級提供公有住宅補貼，嚴格按家庭收入情況來確定享受住房保障水平。在住房短缺時期，政府規定只有月收入不超過800新元的家庭才有資格租住公用住宅。政府對購房補貼也采用分級的辦法，例如：一室一套，政府補貼1/3；三室一套，政府只補貼5%；四室一套，政府不僅沒有補貼，而且按成本價加5%的利潤；五室一套，政府按成本價加15%的利潤。四是公有住宅的合理配售政策。為確保公共住房的可承受性，房屋發展局根據中低收入居民的實際負擔能力來確定組屋的價格，在社會發展的不同階段，歷經了低于成本價、成本價和略高于成本價的調整過程，并逐漸形成較為合理的定購制度。
二、對我國的啟示
從以上住房保障制度的經驗和做法來看，我國應在結合實際的基礎上按照統籌規劃、市場導向、適度保障、動態調整的原則，多渠道建立起覆蓋廣大中低收入家庭的住房保障政策體系。
1、盡快建立完善的住房保障法律體系
自2003年《國務院關于促進房地產市場持續健康發展的通知》中提出要“加快建立適合我國國情的住房保障制度”以來，我國至今僅出臺了《廉租住房管理辦法》和《經濟適用住房管理辦法》兩部全國性的政策法規文件，尚無全國性的住房保障法律法規問世，甚至連基本的《住房法》都沒有頒布。因此，應盡快制定出符合我國國情的相關住房保障法規，從法律上對我國住房保障的目標、框架和保障對象、標準、范圍、資金來源及機構設置等作出明文規定。各地方應當結合本地經濟發展的實際，制定出地方性的住房保障法規，并針對住房保障的不同對象，提供多種不同方式的住房保障。
2、健全以政府為主體的住房保障體系
由于住房作為商品所具有的特殊性及住房市場所存在的缺陷，只依賴市場機制難以解決為數眾多的中低收入群體的住房問題。政府作為一國宏觀調控的主導者和政策的制定者，擔負著促進社會全面發展的職責，理應成為構建住房保障體系的主體，并應自覺、主動承擔起住房保障的各項職責。同時，改變當前的政績考核機制，建立一個涵蓋政府各項職能的科學的指標體系，著重凸現政府的公共管理與社會保障職能，住房保障制度的落實情況應該成為其中的一個重要指標。
3、建立健全廉租住房制度
從國際經驗和我國當前的實際來看，廉租房的建設和制度完善應該成為當前我國住房保障制度的核心。在我國廉租住房制度實施中，存在著門檻過高、覆蓋范圍過低、資金瓶頸等問題。以國內廉租住房制度實施最早的城市上海為例，目前上海廉租住房制度采取的家庭人均住房居住面積和人均收入認定標準分別為7平方米和600元/月，累計受益家庭僅3萬戶左右，占家庭總戶數比例不足1%。
首先，有必要加快放寬廉租住房政策標準，適當降低準入門檻，擴大廉租住房對象覆蓋面，把更多的困難家庭納入廉租住房保障范圍，爭取實現全部城鎮低收入家庭的“應保盡?！?。其次，拓展廉租房來源，拓寬廉租房建設資金融資渠道，解決資金瓶頸問題。其中，鼓勵民營企業擴建廉租房也不失是種好思路。最后，建立和完善進入退出機制，加強廉租房分配的監督和管理。比如，原廉租住房的居民，收入提高到中等收入水平時，就應該立即搬出原廉租住房；未達到中等收入水平，也應該按照收入增長適當調整租金水平。
4、改進和規范經濟適用住房制度
經濟適用住房制度是解決困難家庭住房問題的重要途徑，但目前在經濟適用住房制度實施過程中還有很多亟待完善之處。如政策實施監管不力、享受對象界定不明、資格審查不嚴等等，出現“開寶馬住經濟適用住房”的怪現象，使政策實施效果大打折扣。必須針對當前我國經濟適用住房制度實施中出現的問題，進一步完善政策措施。一是明確保障對象。要明確規定經濟適用住房供應對象為城市低收入家庭，且要與廉租住房保障對象相銜接，購房人擁有有限產權。二是依法嚴格監管。關鍵要加大經濟適用住房建設力度，提高供應和管理的透明度，嚴格執行經濟適用住房供應審核、輪候、公示等各項制度，嚴格執行60平米左右的小戶型建設標準，加強全社會監督。三是完善退出機制。鼓勵條件改善的家庭在補交必要的土地出讓差價后出售經濟適用住房，政府優先回購用于補充經濟適用住房房源。限價房可比照經濟適用住房制度實施。
5、綜合運用各種配套手段
（1）稅收政策。即運用各種稅收手段支持住房保障體系的建設。如適當減免廉租房和經濟適用房建設中的相關稅費，對個人購買經濟適用房不足5年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業稅和適時出臺物業稅等，以期達到“正稅、明租、清費”的目標。
（2）補貼手段。目前我國各地享有住房補貼的人口比例低，覆蓋面窄。隨著住房分配貨幣化改革的深入，應把對保障性住房的建設補貼逐步轉化為對中低收入家庭的直接貨幣補貼，變暗補為明補，變補“磚頭”為補“人頭”。這樣可以大大提高補貼資金效率，使補貼無法產生對高收入家庭的溢出效應，減少補貼額，能更有效地解決“夾心層”的住房問題。
（3）金融配套措施。在目前的住房公積金制度基礎上完善政策性住房金融體系，加大住房金融對住房建設和住房消費的支持力度。適當提高公積金的繳存比例，提高公積金歸集水平，增加公積金的歸集總量；借鑒國外經驗，吸收外資和民間資本組建住房銀行，開辦住房儲蓄業務，為符合條件的居民提供低利率的住房貸款；積極推行個人住房抵押貸款證券化，建立住房貸款擔保制度。
【參考文獻】
[1]張庭偉：美國住房政策的演變及借鑒[J].中外房地產報道，2001（7）.
[2]尚教蔚：我國住房保障制度存在的問題[J].城鄉建設，2006（3）.
[3]萬婷：完善我國住房保障制度的政策性建議[J].中國房地產,2005（10）.
關于經濟適用房稅收政策范文4
關鍵詞:房地產業房地產稅收政策長效機制稅制改革
正確認識房地產業及稅收調控的地位
(一)房地產業健康發展需要擺正位置,堅決扭轉“房地產依賴癥”
房地產業從2003年開始,被確認為國民經濟的支柱產業,其地位的特殊性一直受中央和地方政府重視。但房地產業的“過度非理性發展”也會產生一系列負面作用,導致一些地方政府不惜違法用地;房地產業的“過度非理性發展”加劇了人口、土地、資源環境之間的矛盾;房價上漲過快加劇收入分配不公,造成社會不穩定、不和諧的因素;高房價必然抑制居民對其他領域的合理消費,不利于擴內需、促消費;地方收入“房地產依賴癥”對其他產業產生資本和土地的擠出效應,使其他產業可能被忽視,因此不利于經濟結構的調整和產業優化升級,加快轉變經濟發展方式必然受到影響;大多數中央調控政策的執行最終都要靠地方政府,而對“土地財政”和房地產的過度依賴讓地方政府既無力建設保障性住房,也無心抑制高房價,這可以說是當前宏觀調控政策作用失靈的一個重要原因。因此,必須擺正房地產業的地位,房價一味上漲和房地產業“一枝獨秀”的發展絕不是房地產業健康發展的模式,必須從根本上扭轉這種認識和局面。
(二)房地產稅收調控要著眼于建立長效機制,努力改善稅收調控方式
房地產行業具有的“資金密集型”和對土地的高度依賴性特征,決定了土地政策和貨幣政策是房地產市場調控最重要的手段,而稅收調控只能作為一種輔助手段,不宜頻繁使用,相對穩定的稅收體系更有利于行業的健康發展。
在對房地產市場可以采取的常用調控政策中,稅收調控具有明顯的優勢。因為金融、信貸等政策調控往往是“一刀切”,而稅收政策更多是結構性調整。因此,雖然稅收調控只是作為一種輔助手段,但在房地產調控中的作用也日益重要。就稅收調控而言,現在的問題是:當前房地產業的稅收政策,沒有一項是從房地產市場長期發展的角度出臺的。
對前一階段房地產稅收政策的梳理
(一)2005年以來房地產稅收政策的實施情況
我國的房地產稅收政策從2005年以來大致經歷了以下幾個階段:第一階段,2005至2008年上半年,其間為應對房價偏高、增長幅度偏快等現象,國家出臺了一系列緊縮性政策;第二階段,2008年下半年至2009年底,這一階段為應對國際金融危機影響,配合國家的擴內需、保增長、惠民生的指導方針,為鼓勵國民購買住房和扶持房地產企業發展,稅收政策以寬松政策為主。從以上兩個階段來看,宏觀調控措施盡管產生了積極的效果,但是從稅收政策看,并沒有達到預期的效果,國內大部分城市房價波動較大,同時在總體上延續著不斷上漲的趨勢。第三階段,2009年底至今,為遏制部分城市房價又出現過快增長的勢頭,宏觀政策又開始趨緊,相應稅收政策方面也開始收緊。
(二)2008年以來國家采取的具體房地產稅收政策
2008年3月,為了支持廉租住房和經濟適用房的建設,國家減免廉租房和經濟適用房建設和運行當中涉及的有關稅收。2008年11月,為了減輕個人購房者的負擔,促進個人住房消費,將個人首次購買90平米以下普通住房契稅稅率統一下調到1%。同時還規定個人住房買賣的時候可以免征印花稅,個人銷售住房還可以免征土地增值稅。2008年12月出臺的國辦131號文,規定對住房轉讓環節的營業稅暫定一年實行減免政策。規定個人購買普通住房超過2年(含2年)轉讓免征營業稅;將個人購買普通住房不足2年轉讓的,按其轉讓收入減去購買住房原價的差額征收營業稅。個人購買非普通住房超過2年(含2年)轉讓按其轉讓收入減去購買住房原價的差額征收營業稅;個人購買非普通住房不足2年轉讓的,仍按其轉讓收入全額征收營業稅。這次稅收政策調整和原來執行的政策相比,調整了住房轉讓環節營業稅的征免期,同時加大了稅收優惠的力度。通過這次營業稅的政策調整可以降低住房轉讓交易成本,促進二手房市場發展,鼓勵普通住房消費。
2009年1月1日起,國家廢止了《城市房地產稅暫行條例》,消除了內外資企業在房產稅征收方面的“雙軌制”。2009年12月22日,國家下發財稅[2009]157號文,規定自2010年1月1日起,個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的,全額征收營業稅;個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的,按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅;個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的免征營業稅。這次政策調整把個人購買普通住房后轉讓免征營業稅的時間從2年恢復為先前的5年,體現了政策較以前開始趨緊。
下一階段完善房地產稅收政策的建議
(一)盡早全面開征物業稅,改革現行房地產稅制和土地出讓金制度
開征物業稅主要是完善財稅制度的需要,同時對調節收入分配、優化資源配置、完善分稅制體系以及抑制房地產投機也能起到積極的作用。至于調控房價,雖然短期內效果尚待考察,但從長遠來講增加房地產保有階段的稅負、改革現行“土地批租”制度,肯定對房價的合理化和避免過快增長有積極的作用。當務之急是需要認真研究房地產稅制改革的各項現實問題,包括房地產稅的征稅對象和納稅義務人、計稅依據、稅目、減免稅、稅收征管以及過渡時期新舊體制的銜接等具體問題,對這些問題逐一研究解決。考慮到改革的難度,可以采取分步驟,由易到難的辦法進行,可以考慮先行開征“房屋空置稅”和“土地閑置稅”等簡單易行的稅種,將來再逐步過渡到全面開征物業稅。我國的房地產稅收制度必須改革。中國房地產稅制存在的諸多問題,稅制不合理已經成為制約房地產市場健康發展的重要原因之一。2010年“兩會”期間,有委員提出房地產稅費涉及12種稅,50項費,一套房合計征收62項各種稅費,這也是高房價的原因之一。
(二)調整房屋租賃稅負,大力發展房屋租賃市場
理論上,物業稅的納稅義務人應該是房產的所有人即業主,但業主會不會把此稅轉嫁給租戶?事實上,從香港的情況來看,業主普遍會把物業稅轉嫁到租客身上。租戶除承擔租金外,還多交了稅,可以說政府征收物業稅是從租客身上收了一筆錢。為了避免這種情況出現,必須調整房屋租賃時的稅負,降低租賃成本,活躍房屋租賃市場。我國稅法規定個人出租住房要征收六稅一費,不僅稅種多、稅負重,而且在實際征管中偷逃稅款的現象十分嚴重。建議統一稅率,對普通住宅個人住房租賃統一按租金收入的一定比例征稅,以此來盤活空置住房,提高住房的使用效率。
(三)研究開征遺產稅和贈與稅,以配合物業稅的征收
從世界各國財產稅征收的情況來看,大多都會配以完善的遺產稅和贈與稅以使財產稅的征收不至落空或有漏洞。在房主在世時贈與或者去世后由子女繼承的房產征收遺產稅,這樣可以有效降低房產的長期收益預期。聯系到我國的實際,如果征收大額的遺產稅,在一定程度上肯定會降低富人購置固定資產的原動機。那么相應就應該能起到降低需求的作用,從而起到影響房價的作用。
參考文獻:
1.國務院辦公廳.關于促進房地產市場平穩健康發展的通知,2010(1)
2.陳真誠.不表態不代表物業稅不會開征.法制日報,2010(2)
關于經濟適用房稅收政策范文5
關鍵詞:房地產業 房地產稅收政策 長效機制 稅制改革
正確認識房地產業及稅收調控的地位
(一)房地產業健康發展需要擺正位置,堅決扭轉“房地產依賴癥”
房地產業從2003年開始,被確認為國民經濟的支柱產業,其地位的特殊性一直受中央和地方政府重視。但房地產業的“過度非理性發展”也會產生一系列負面作用,導致一些地方政府不惜違法用地;房地產業的“過度非理性發展”加劇了人口、土地、資源環境之間的矛盾;房價上漲過快加劇收入分配不公,造成社會不穩定、不和諧的因素;高房價必然抑制居民對其他領域的合理消費,不利于擴內需、促消費;地方收入“房地產依賴癥”對其他產業產生資本和土地的擠出效應,使其他產業可能被忽視,因此不利于經濟結構的調整和產業優化升級,加快轉變經濟發展方式必然受到影響;大多數中央調控政策的執行最終都要靠地方政府,而對“土地財政”和房地產的過度依賴讓地方政府既無力建設保障性住房,也無心抑制高房價,這可以說是當前宏觀調控政策作用失靈的一個重要原因。因此,必須擺正房地產業的地位,房價一味上漲和房地產業“一枝獨秀”的發展絕不是房地產業健康發展的模式,必須從根本上扭轉這種認識和局面。
(二)房地產稅收調控要著眼于建立長效機制,努力改善稅收調控方式
房地產行業具有的“資金密集型”和對土地的高度依賴性特征,決定了土地政策和貨幣政策是房地產市場調控最重要的手段,而稅收調控只能作為一種輔助手段,不宜頻繁使用,相對穩定的稅收體系更有利于行業的健康發展。
在對房地產市場可以采取的常用調控政策中,稅收調控具有明顯的優勢。因為金融、信貸等政策調控往往是“一刀切”,而稅收政策更多是結構性調整。因此,雖然稅收調控只是作為一種輔助手段,但在房地產調控中的作用也日益重要。就稅收調控而言,現在的問題是:當前房地產業的稅收政策,沒有一項是從房地產市場長期發展的角度出臺的。
對前一階段房地產稅收政策的梳理
(一)2005年以來房地產稅收政策的實施情況
我國的房地產稅收政策從2005年以來大致經歷了以下幾個階段:第一階段,2005至2008年上半年,其間為應對房價偏高、增長幅度偏快等現象,國家出臺了一系列緊縮性政策;第二階段,2008年下半年至2009年底,這一階段為應對國際金融危機影響,配合國家的擴內需、保增長、惠民生的指導方針,為鼓勵國民購買住房和扶持房地產企業發展,稅收政策以寬松政策為主。從以上兩個階段來看,宏觀調控措施盡管產生了積極的效果,但是從稅收政策看,并沒有達到預期的效果,國內大部分城市房價波動較大,同時在總體上延續著不斷上漲的趨勢。第三階段,2009年底至今,為遏制部分城市房價又出現過快增長的勢頭,宏觀政策又開始趨緊,相應稅收政策方面也開始收緊。
(二)2008年以來國家采取的具體房地產稅收政策
2008年3月,為了支持廉租住房和經濟適用房的建設,國家減免廉租房和經濟適用房建設和運行當中涉及的有關稅收。2008年11月,為了減輕個人購房者的負擔,促進個人住房消費,將個人首次購買90平米以下普通住房契稅稅率統一下調到1%。同時還規定個人住房買賣的時候可以免征印花稅,個人銷售住房還可以免征土地增值稅。2008年12月出臺的國辦131號文,規定對住房轉讓環節的營業稅暫定一年實行減免政策。規定個人購買普通住房超過2年(含2年)轉讓免征營業稅;將個人購買普通住房不足2年轉讓的,按其轉讓收入減去購買住房原價的差額征收營業稅。個人購買非普通住房超過2年(含2年)轉讓按其轉讓收入減去購買住房原價的差額征收營業稅;個人購買非普通住房不足2年轉讓的,仍按其轉讓收入全額征收營業稅。這次稅收政策調整和原來執行的政策相比,調整了住房轉讓環節營業稅的征免期,同時加大了稅收優惠的力度。通過這次營業稅的政策調整可以降低住房轉讓交易成本,促進二手房市場發展,鼓勵普通住房消費。
2009年1月1日起,國家廢止了《城市房地產稅暫行條例》,消除了內外資企業在房產稅征收方面的“雙軌制”。2009年12月22日,國家下發財稅[2009]157號文,規定自2010年1月1日起,個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的,全額征收營業稅;個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的,按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅;個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的免征營業稅。這次政策調整把個人購買普通住房后轉讓免征營業稅的時間從2年恢復為先前的5年,體現了政策較以前開始趨緊。
下一階段完善房地產稅收政策的建議
(一)盡早全面開征物業稅,改革現行房地產稅制和土地出讓金制度
開征物業稅主要是完善財稅制度的需要,同時對調節收入分配、優化資源配置、完善分稅制體系以及抑制房地產投機也能起到積極的作用。至于調控房價,雖然短期內效果尚待考察,但從長遠來講增加房地產保有階段的稅負、改革現行“土地批租”制度,肯定對房價的合理化和避免過快增長有積極的作用。當務之急是需要認真研究房地產稅制改革的各項現實問題,包括房地產稅的征稅對象和納稅義務人、計稅依據、稅目、減免稅、稅收征管以及過渡時期新舊體制的銜接等具體問題,對這些問題逐一研究解決?？紤]到改革的難度,可以采取分步驟,由易到難的辦法進行,可以考慮先行開征“房屋空置稅”和“土地閑置稅”等簡單易行的稅種,將來再逐步過渡到全面開征物業稅。我國的房地產稅收制度必須改革。中國房地產稅制存在的諸多問題,稅制不合理已經成為制約房地產市場健康發展的重要原因之一。2010年“兩會”期間,有委員提出房地產稅費涉及12種稅,50項費,一套房合計征收62項各種稅費,這也是高房價的原因之一。
(二)調整房屋租賃稅負,大力發展房屋租賃市場
理論上,物業稅的納稅義務人應該是房產的所有人即業主,但業主會不會把此稅轉嫁給租戶?事實上,從香港的情況來看,業主普遍會把物業稅轉嫁到租客身上。租戶除承擔租金外,還多交了稅,可以說政府征收物業稅是從租客身上收了一筆錢。為了避免這種情況出現,必須調整房屋租賃時的稅負,降低租賃成本,活躍房屋租賃市場。我國稅法規定個人出租住房要征收六稅一費,不僅稅種多、稅負重,而且在實際征管中偷逃稅款的現象十分嚴重。建議統一稅率,對普通住宅個人住房租賃統一按租金收入的一定比例征稅,以此來盤活空置住房,提高住房的使用效率。
(三)研究開征遺產稅和贈與稅,以配合物業稅的征收
從世界各國財產稅征收的情況來看,大多都會配以完善的遺產稅和贈與稅以使財產稅的征收不至落空或有漏洞。在房主在世時贈與或者去世后由子女繼承的房產征收遺產稅,這樣可以有效降低房產的長期收益預期。聯系到我國的實際,如果征收大額的遺產稅,在一定程度上肯定會降低富人購置固定資產的原動機。那么相應就應該能起到降低需求的作用,從而起到影響房價的作用。
參考文獻:
1.國務院辦公廳.關于促進房地產市場平穩健康發展的通知,2010(1)
2.陳真誠.不表態不代表物業稅不會開征.法制日報,2010(2)
關于經濟適用房稅收政策范文6
【關鍵詞】房地產業 房地產稅 宏觀調控 規制俘獲
2003年以來，我國房地產業房屋銷售價格持續上漲引起全社會的關注，房價調控問題不僅關乎百姓利益，而且事關國家經濟發展大局。盡管中央政府連續兩輪加大宏觀調控力度，但房價問題依舊突出。稅收作為政府最重要的宏觀調控手段之一，對房地產業具有極其重要的影響。本文從房地產稅收種類及其作用入手，探討近年來稅收政策的調整及其效果。
一、房地產稅收種類及其作用
房地產稅收貫穿房地產的生產開發、保有使用和轉移處置等各個環節，具有強制性、無償性和固定性的特點，制約著房地產開發商的投資盈利水平和消費者的支出水平。目前房地產稅收主要包括房地產保有稅、房地產所得稅及房地產取得稅。
1、房地產保有稅。房地產保有稅收對擁有房地產所有權的所有人或占有人征收，一般依據房地產的存在形態――土地、房產和房地合一的不動產來設置。目前我國房地產保有稅收主要包括地價稅、房產稅和閑置土地稅。房地產保有稅通過三個途徑影響房價：具有使房價降低相當于保有稅現值部分的效果；促進房地產有效利用所帶來的效果；有效防止房地產泡沫的產生。投機房地產資金的獲利空間要么被稅收成本擠壓，要么被持有成本消耗，保有稅負可明顯降低房地產作為資產的投機的有利性，有效阻止房地產投機需求。
2、房地產所得稅。房地產所得稅是對經營、交易房地產的自然人或法人就其所得或增值收益征稅。目前該稅種包括公司所得稅、個人所得稅、土地增值稅等。
3、房地產取得稅。房地產取得稅收對取得土地、房產所有權的人征收。目前我國房地產取得稅包括農地占用稅、契稅、遺產與贈與稅等。政府征收房地產取得稅，旨在通過加大流轉環節的稅賦增大炒房成本，壓縮獲利空間，抑制投機炒作。
二、我國房地產稅收政策動態
1、對房地產開發環節的稅收調整，合理引導投資導向。2005年7月1日，國家稅務總局、財政部聯合國土資源部發出關于加強土地稅收管理的通知，強調要進一步強化城鎮土地使用稅、土地增值稅、契稅和耕地占用稅的管理。要求各級國土資源管理部門在辦理土地使用權權屬登記時，應按照《中華人民共和國契稅暫行條例》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》的規定，在納稅人出具完稅（或減免稅）憑證后，再辦理土地登記手續；對于未出具完稅（或減免稅）憑證的，不予辦理相關的手續。2006年1月1日，《國家稅務總局關于房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知》開始執行，對預售收入的預計營業利潤率做了適當調整；對轉借款發生的利息支出稅前扣除問題實行新規定；增加對開發產品成本、費用的扣除項目；明確合作建房的所得稅稅務處理問題；對新辦房地產企業減免稅做了限制；對新辦房地產開發企業發生的廣告費、業務宣傳費和業務招待費稅前扣除做出新規定；規定了開發產品的完工標準及開發產品完工后“計稅成本”結算的一般原則；對房地產企業所得稅征管方式提出了新要求。此次《通知》最大的調整是將預售收入的預計營業利潤率修改為預計計稅毛利率，比例由15%提至20%；按開發項目的性質將開發產品區分為經濟適用房和非經濟適用房，以銷售房地產開發產品為主的企業不得享受新辦企業的稅收優惠。2006年5月17日國務院常務會議提出了針對房地產價格過快上漲的六條要求（簡稱“國六條”），國家稅務總局了《關于加強住房營業稅征收管理有關問題的通知》，再次強調利用營業稅的手段對房地產價格進行調節。
“一費二稅”開啟了2007年房地產調控的新局面。2007年1月1日《關于修改中華人民共和國城鄉土地使用稅暫行條例的決定》規定將從2007年1月1日起，將城鎮土地使用稅每平方米年稅額在原《條例》規定的基礎上提高2倍，新增建設用地土地有償使用費提高1倍；將外商投資企業和外國企業（以下簡稱外資企業）納入城鎮土地使用稅的征稅范圍。同月中旬，國家稅務總局《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》，要求從2月起正式向房地產開發企業征收30%～60%不等的土地增值稅，土地增值稅由“預征制”走向“清算制”。政府希望能夠限制更多資金進入到房地產市場；同時對開發項目的明確劃分也顯示出調控針對住房供應結構的引導。綜合來看，是收緊了對房地產的政策優惠。
2、對房地產交易環節的稅收調整，控制和引導需求。
（1）營業稅。2005年6月1日，國家稅務總局、財政部、建設部下發《關于加強房地產稅收管理的通知》規定個人將購買不足2年的住房對外銷售的應全額征收營業稅；按實際繳納營業稅的5%征收城市維護建設稅；按實際繳納營業稅的3%征收教育費附加。個人將購買超過2年（含2年）的符合當地公布的普遍住房標準的住房對外銷售，免征營業稅、城市維護建設稅、教育費附加。對個人購買的非普通住房超過2年（含2年）對外銷售的，按其售房收入減去購買房屋價款后的差額繳納營業稅。2006年5月30日《國家稅務總局關于加強住房營業稅征收管理的通知》強調：2006年6月1日后，對轉讓購買不足5年的住房全額征稅，而轉讓購買超過5年（含5年）的普通住房免征營業稅。這一政策導向對于普通住宅和非普通住宅的轉讓在營業稅繳納上體現差別，同時對投機性住房交易是一種遏制。
（2）個人所得稅。在2006年8月1日《國家稅務總局關于個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》中，強調對住房轉讓所得征收個人所得稅時以實際成交價格轉讓收入，允許從其轉讓收入中減除房屋原值、轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用，按照“財產轉讓所得”項目繳納個人所得稅。征收方式上由自行申報納稅調整為主管稅務機關在房產交易場所設置征收窗口，個人所得稅與轉讓環節應繳納的營業稅及其附加、契稅等稅捆綁辦理?！稗D讓個人自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征”體現對商業性投機買賣和自用消費性買賣房地產的區別調控。
三、稅收政策調控的效果
2005年以來的房地產稅收政策調整給房地產業帶來了一定影響，但從房地產價格指數來看，政府稅收調整對房地產業的價格控制效果并不顯著。圖1是2003年第一季度至2007年第二季度的房地產價格指數，因為指數為環比數據，故要對其進行處理還原。按照通常的做法，以2003 年為基期并假定2003年各季度間價格指數反映各季度間實際價格變動。其后各季度數據以上年值為100，乘以當期價格指數并假定調整后的價格指數反映了價格變化情況，原始數據和調整后的數據均見下圖。從圖1可見，房地產價格從2003年第一季度開始便呈上漲趨勢，而且這種趨勢并沒有得到改觀，房地產稅收政策并沒有遏制價格持續上漲的趨勢。
造成房地產價格持續上漲的原因是多方面的，主要包括以下幾個方面。
1、稅率偏低，影響甚微。房地產稅收占房地產開發成本比例相對較?。ú坏?0%），對于房地產高達40%以上利潤空間而言微不足道。房地產業超額壟斷利潤造成大量資金進入房地產業，削弱了政府通過稅收調整合理引導投資的初衷。
2、行業壟斷給房地產開發商轉移賦稅的機會。壟斷使房地產商將增加的稅賦輕易轉嫁給消費者，造成房價上漲。政府對房地產開發商實行稅收調控是由賣方完全承擔所有的稅賦為前提，但房地產業的壟斷性造成流轉環節征稅很容易通過計入價格而轉嫁消費者。事實證明，流轉環節稅賦增加后，售房者的交易成本非常容易轉嫁給消費者，對賣房者卻不會產生太大影響。
3、房地產“利益聯盟”中央稅收規制。對于房價持續上漲的動因，固然有經濟發展、城市化進程加快等合理因素，但從分享房價上漲好處的“利益聯盟”來看，作為一個重要的獲利群體，在房地產熱和房價上漲的背后，地方政府不可避免地產生短期化思想，背離了中央政府宏觀調控的初衷。另一方面，地方政府通過另外的機制影響中央稅收規制政策的走向，降低了房地產稅收規制效果。
4、稅收的時滯性。稅收作為國家宏觀調控體系中的重要工具，對于實現國家宏觀調控關于總量平衡與結構優化的目標都有一定作用，但稅收不論在調節總量還是在調節結構上都存在一定的時滯，包括認識時滯、執行時滯與反應時滯，造成調節效果不顯著。我國房地產稅種繁復、征收環節多，存在重復征稅和多層次收費現象，成為導致商品房房價居高不下的原因之一。
現行稅制結構的一個明顯特點就是保有環節稅負偏輕，流轉環節稅負偏重，房地產稅主要集中在開發、建設、轉讓等流轉環節，多為流轉稅種，而流轉稅為間接稅。根據稅收轉嫁的一般規律，流轉環節稅收轉嫁容易發生，而保有環節不易發生稅收轉嫁，因此我國房地產稅種結構使得稅負轉嫁極易產生。我國房地產市場屬于壟斷性行業，更易發生稅負轉嫁。
四、結論與建議
1、改革房地產稅收體系的有關稅種。對我國現行的土地稅法及規范性法律文件進行整合，科學設置稅種、稅率，并注意與其他土地法律法規銜接配套。參考國際物業稅的特點，開征統一規范的物業稅，將現行的城鎮土地使用稅、房產稅、城市房地產稅合并，轉化為在房產保有階段統一收取的物業稅。
2、調整房地產稅收體系中的稅率。目前房地產稅收以比例稅率為主，這已經體現出一定弊端?？梢越梃b個人所得稅的經驗，采用超額累進稅率來計征。
3、正確處理稅、租、費的關系。完善土地稅、租、費立法，將合理且具有準稅收性質的收費并入稅收體系，取消不合理的收費。優化征收環境，實行統一的房地產征稅制度，建立有利于房地產市場健康發展的房地產稅收體系。
4、處理好中央政府和地方政府的稅收關系。地方政府為保證財政收入的重要來源及本地區的經濟發展和“政績”形象，必然會在一定程度上與中央政府的調控政策間存在偏差，因而處理好地方政府和中央政府的稅收關系也是完善房地產稅收的重要方面。
【參考文獻】
[1] 常麗：我國房地產稅制的完善對策[J].東北財經大學學報，2008（1）.
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