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商業地產行業分析報告范文1
8月16日，中國連鎖經營協會與德勤會計師事務所共同了《中國連鎖零售企業經營狀況分析報告2011- 2012》。
中國連鎖零售企業作為先進的零售經營模式，經過三十多年的高速發展，已成為中國經濟的一個重要組成部分。中國連鎖經營協會開展連鎖百強排名以來，百強規模從2001年的1620億到2011年的1.65萬億，十年間持續高速增長，翻了9倍多。然而，2011年下半年開始，特別是2012年以來，受國內外經濟環境變化影響，連鎖零售企業普遍出現明顯的銷售增長乏力甚至負增長現象，同時人工和房租等成本繼續大幅上漲，企業利潤空間不斷被壓縮，多家企業爆出盈利警告，開店速度明顯減緩，資本市場也頻頻跳水。而另一方面，受物價上漲和對經濟前景不確定性影響，消費者消費信心不足，消費意愿減弱，表現出各種業態的來客數減少。而與此同時，網絡零售等新興零售模式的快速發展和擴張，傳統連鎖零售企業的經營受到沖擊。而由于早前經濟刺激政策的影響，商業地產過度開發，缺乏有效的規劃和監管，造成網點的不合理分布和惡性競爭，也一定程度上影響了企業的合理布局。
在宏觀經濟存在不確定性的背景下，中國連鎖零售企業正面臨前所未有的壓力和挑戰，客觀上要求企業轉變經營理念，尋求新的經營模式，進行業態創新，挖掘新的增長點。例如，百貨業開始自采自營探索，尋求經營模式的轉變；超市積極發展自有品牌；便利店延伸服務內容；家電專業店加速渠道下沉等。如何在經濟整體呈現下行的趨勢下實現增長，是中國連鎖零售企業共同面臨的問題。
中國連鎖經營協會2012年初所進行的行業調查，共獲得177家有效企業樣本和150個典型店鋪樣本，同時走訪大量企業，訪談企業高層，于2012年5月2011年中國連鎖企業百強。結合中國連鎖經營協會和德勤的行業研究觀點，對過去一年中國零售業的整體環境和主要業態的經營狀況和發展趨勢進行分析和總結，雙方聯合此報告。
報告涵蓋了下列問題。
中國連鎖零售業近期政策變化及影響：
增值稅改革利于零售企業稅負優化；刷卡手續費率降低減少企業運營成本；新刺激消費政策出臺拉動內需市；預付卡監管加強或將影響企業現金流；促銷服務費管理力度加大以協調零供關系。
中國連鎖零售企業目前存在的共性問題：
一、成本上升不可避免。2011年連鎖零售企業人工費用上漲26%，租金成本上升10%。2011-2015年將是門店租賃到期的高峰時期。
二、銷售增幅減緩。高通貨膨脹抑制消費意愿；網絡零售沖擊傳統零售；監管加強（限制購物卡發售）。
三、商業地產過熱。重復建設；擴張超過消費水平增長；管理能力欠缺。
四、效率有待提升。促銷常態化；成本控制有待提升。
中國連鎖零售業發展趨勢：
一、業態創新初顯成效。網絡零售售是現有渠道的補充還是新增長點和必爭之地？
二、并購整合方興未艾。國內并購重區域，外資并購重市場，海外并購重品牌。
三、轉變經營模式勢在必行。轉向自主經營模式，選擇性地發展自有品牌。
四、消費者變化推動行業轉變。食品消費安全觀、自身價值觀體現、媒體與科技應用。
五、供應鏈進化提升效率。
六、渠道下沉步伐加快。
大型超市及超市企業經營情況：
通過開發自有品牌提升利潤空間；擴大生鮮規模；調整盈利模式；區域性企業戰略選擇明顯分化。
企業的銷售額增幅遠高于門店數量、營業面積以及員工數量的增幅，企業單店經營明顯提升。
2011年員工工資總額有較大增幅，單位人工成本的上升及企業經營規模的不斷擴大，致使人工成本和房租成為企業成本上升的主要因素。
百貨企業經營情況：
百貨業格局生變；購物中心迅速發展，特別在二、三線城市；自采自營提升利潤空間。
便利店企業經營情況：
同質化經營不利于業態長期發展；缺乏物流優勢；外資加快布局；拓展延伸服務。
商業地產行業分析報告范文2
關鍵詞：房地產開發；可行性分析
中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2014）06-0-01
一、引言
房地產開發項目的可行性研究，主要是指在房地產開發項目投資決策前，對項目進行系統而全面的技術經濟分析、論證，綜合研究開發項目的經濟合理性、技術先進性、適用性以及開發的可能性，來確定項目是否具有可行性。房地產開發項目的可行性分析是投資決策的重要依據，也是環保部門對項目環境審查的重要依據和項目后的評估的最終依據。
二、我國房地產開發項目可行性研究中存在的問題
在我國，房地產的實際開發中，可行性研究方面仍存在著很多不足的地方，這些問題的存在為項目帶來了相當大的風險，具體則表現在以下的幾個方面：
（一）可行性分析缺乏完善的理論指導
目前，我國的房地產開發項目可行性研究仍然是根據建設部于2000年所實施的《房地產開發項目經濟評價方法》。該規定雖然對房地產開發項目的經濟可行性提出了相應的研究方法和框架。但是，由于房地產開發項目和其他一般工業建設項目有著很大的不同之處，所以，難以直接套用《建設項目經濟評價方法與參數》。因此，許多研究分析人員只能根據個人的理解，對于計算機評價的指標有選擇性的適應，房地產決策缺少指導和參考價值，導致許多房地產開發項目可行性研究報告存在質量低下的問題。
（二）可行性分析只注重經營分析
雖然房地產開放項目可行性研究分析報告在房地產項目開發中具有十分重要的作用，但是一些房地產開發商并未對此有足夠的重視，經常存在忽視可行性分析，從而導致房地產項目開發失敗的現象。毫無疑問，經驗是很寶貴的財富，在房地產開發項目可行性研究中具有十分重要的作用，但是也會出現經驗與市場不符合的問題，如果在這樣的條件下，仍然依靠經驗來對房地產開發項目的可行性進行分析，有可能就會導致決策和市場脫節甚至出現背離的問題，這樣只會增加房地產開發項目的市場風險性。
（三）房地產開發項目可行性分析的市場地位不準確
市場定位是開發商賦予一個項目的文化精髓，決定了項目的營銷方向。在許多房地產開發項目可行性分析的過程中，市場定位是十分重要的。例如，某集體公司在江南地區開發休閑廣場項目成功以后，決定在相鄰城市另外一個更大的房地產項目，主要是用于餐飲和百貨經營方面。但是后來開發的房地產項目收益一般，遠不如之前的休閑廣場的收益，其主要原因就在于對該項目的市場定位不準確，在該房地產項目的周圍已經有了類似的經營業態，并且也已經形成了品牌，新開發的房地產項目與其就存在了經營范圍重疊的問題。
（四）會先入為主進行開發
在許多失敗的大型房地產項目投資決策中，許多都是因為一些可預測的因素所導致的。例如，一些高級別墅由于坐落在大型工業園區，導致別墅周圍風景被破壞，經常發生別墅無人問津的現象。一些房地產項目由于是位于規劃失控的農民居住區內，在回遷房和廉租房的沖擊下，導致房地產項目半途而廢。3房地產開發項目可行性研究完善的對策
三、完善路徑
在國家加大對房地產市場宏觀調控力度的背景下，房地產市場陷入了低迷的狀態，那種“只要把房子建起來就不愁沒人買”的房地產市場的緊俏時代已經一去不復返了。因此，房地產項目開發更加需要重視對可行性研究的分析。房地產開發項目的可行性分析主要從市場、技術、效益三方面對項目進行全面技術、經濟方面的分析，具體而言，我們可以從以下幾個方面加以完善：
（一）要嚴格房地產開發項目的審批程序
在房地產項目建設的過程中，要對可行性研究的審批嚴格管理。近年來，房屋建筑物質量問題一直是黨和國家關注重點，連續多次發文要求加強房屋建筑物質量管理。特別是國務院在1999年了《加強基礎設施工程質量管理的通知》以后，又在2000年頒布了《建設項目質量管理條例》因此，房地產開發項目可行性研究中，首先要重視質量問題，要嚴格加強項目建設前期質量，切實執行房地產項目建設基本程序，各類房地產開發項目必須要做好可行性研究，任何單位和個人都不得將可行性研究程序簡化，對于初步設計、可行性研究報告、項目建議書等文件不達到規定，評估單位堅決不予評估，審批單位更不得進行批準立項。
（二）要重視市場調研
房地產項目市場影響因素較多，專業較廣，行業較多，以及房屋建筑物不可移動性，投資風險較高等特點。市場調研主要包括房地產市場供給、房地產需要的調查、房地產市場價格調查、客戶調查等。房地產開發項目可行性研究中，市場調研在整個環節中具有十分重要的作用，甚至可以說直接影響到房地產開發項目的成敗。無數個失敗的案例已經使開發商成人認識到市場調研的重要性，但是他們對于市場急于了解的心態和他們對市場的膚淺認識和軟弱行動之間形成了鮮明對比。
（三）要不斷更新經營理念
目前，針對我國房地產市場不景氣的情況，許多房地產開發商都把眼光瞄準了商業地產開發方面。但是房地產開發和商業地產開發屬于不同領域，房地產開發商雖然對于房地產開發較為了解，但未必對商業地產經營熟悉。房地產開發商不應盲目建設開發，要對經營理念進行更新，特別是要采用先招商的方式，讓更多深諳商業經營的人士參與到房地產開發前期市場調研中，使項目更加符合商業需求，更加符合市場需要，唯有如此，才能夠促使房地產開發項目得以成功。
（四）對房地產開發項目進行財務評價
房地產開發項目的財務評價是指依據前期總體策劃所制定的投資方案、進度計劃、資金籌措計劃、營銷計劃所編制的財務報表，計算、分析出項目的成本、費用、效益，從而判斷和評價項目的財務狀況和經濟收益狀況。因此，仔細、謹慎的做好財務評價，才能有效的控制和降低財務開支，減少經營風險，從而達到利益最大化。
四、結論
為了降低和規避風險，我們必須做好房地產開發項目的可行性分析，對項目要進行全面的技術經濟分析，從而為投資決策提供科學的、客觀的、正確的依據，最終可以取得良好的投資效果，獲得良好的效益。
參考文獻：
[1]湯炎非，楊青著.可行性研究與投資決策.武漢：武漢大學出版社，1998：5-7.
[2]李竹成，主編.房地產經濟專業知識與實務，北京：團結出版社，2001.
商業地產行業分析報告范文3
關鍵詞：集團公司 財務分析體系 特征
一、引言
財務分析是一門新興的交叉學科，它吸收了現代經濟學與企業管理的理論與方法，是財務學與經濟學的有機結合，是現代企業科學管理的一項重要內容和工具。它是為企業的投資人、債權人、經營人級其他關心企業的組織或個人了解企業過去、評價企業現狀、預測企業未來，并做出正確決策、提供準確信息或依據。盡管不同企業的經營狀況、經營規模、經營特點不同，作為運用價值形式迸行的財務分析，歸納起來其分析的內容不外乎償債能力分析、營運能力分析、獲利能力分析、發展能力分析。
二、集團公司的特征
集團公司由集團總部和成員企業組成，集團總部是最高決策機構，核心職能是資本投資和資產配置；成員企業為經濟實體，核心職能是業務運營。集團公司的實質就是在更大的范圍內，對各種生產要素進行優化配置和有效利用，以實現集團整體利益最大化，由此決定了其決策者最關心資本的收益性、安全性和流動性，因此財務分析報告應當關注集團公司的戰略目標達成、企業價值創造與風險、行業發展、資源配置等方面的情況，為其在價值創造、資本流動和戰略變革等方面的決策提供有用的信息。
三、集團公司財務分析總體需求分析
近些年來，隨著我國涌現出眾多的通過資產兼并重組、行業聯合等形式而建立起來的大型企業集團。而如果管理和發展好這些企業集團，如何從財務上為集團發展把好關，成為當前我們重要的研究課題。我覺得為能更好地實現上述目標，對于集團公司而言，構建完備的財務分析體系是其必然選擇，這主要基于以下四方面的原因。1、構建完備的集團公司財務分析體系，可以更加清楚明了地判斷出集團公司的財務實力。通過對資產負債表和利潤表有關資料進行分析，計算相關指標，可以了解集團公司的資產結構和負債水平是否合理，從而判斷集團公司的償債能力、營運能力及獲利能力等財務實力，揭示集團公司在財務狀況方面可能存在的問題。在融資時，各大銀行無不是主要據此來判斷企業實力的。2、構建完備的集團公司財務分析體系，可以在評價和考核集團公司的經營業績的同時，也能揭示財務活動存在的問題。通過指標的計算、分析和比較，能夠評價和考核集團公司的盈利能力和資產周轉狀況，揭示其經營管理的各個方面和各個環節問題，找出差距，得出分析結論。3、構建完備的集團公司財務分析體系，可以進一步挖掘集團公司的潛力，尋求提高企業經營管理水平和經濟效益的途徑。進行財務分析的目的不僅僅是發現問題，更重要的是分析問題和解決問題。通過財務分析，應保持和進一步發揮生產經營管理中成功的經驗，對存在的問題應提出解決的策略和措施，以達到揚長避短、提高經營管理水平和經濟效益的目的。4、構建完備的集團公司財務分析體系，可以評價出集團公司的發展趨勢。通過各種財務分析，可以規劃集團公司的發展趨勢，預測其生產經營的前景及償債能力，從而為企業領導層進行生產經營決策、投資者進行投資決策和債權人進行信貸決策提供重要的依據，避免因決策錯誤給其帶來重大的損失。
四、集團公司財務分析體系的建立
（一）設計財務分析體系架構
財務分析報告的架構大體如下：報告目錄―重要提示―報告摘要―具體分析―存在的重點問題及相應的改進建議。其中“重要提示”主要闡述必須關注和重視的問題；“報告摘要”是對本期報告內容以簡潔、精練的語言進行高度濃縮?！按嬖诘闹攸c問題及相應的改進建議”主要是對本期報告“具體分析”部分中揭示出的重點問題進行匯總闡述，集中分析。
“具體分析”部分，是財務分析體系中最核心的內容。例如：本集團公司下設十六個子公司，涉及主題公園、酒店、溫泉等文化旅游產業、商業地產、文化創意產業等公司。財務分析思路是：總體指標分析―集團總部情況分析―各子公司情況分析；在每一部分里，按本期分析―本年累計分析―前兩年同期分析―同行業分析展開；再往下按盈利能力分析―銷售情況分析―成本控制情況分析展開。如此層層分解，環環相扣，各部分間及每部分內部都存在著緊密的勾稽關系。
（二）服務于企業戰略目標
構建財務分析體系時要注意，它是服務于其戰略目標的，應當是使得財務分析的目標與企業的總體目標保持高度一致。戰略目標的制定離不開財務分析體系的支持和論證。在我國的許多企業中，財務目標的看法是不統一的，要想使得二者達到統一，首先要明確財務分析目標，這是基礎。而企業的目標與企業所有者的目標是一致的――就是使得資本保值和增值，因此說企業戰略目標與財務目標都應當以保證資本最大化為目標。財務分析要結合經營數據在產品定位、業務拓展、重大經營措施以及資金保障等方面進行分析，從戰略的高度剖析企業的經營行為，在分析中盡可能地立足現狀，預測未來，使得財務分析報告具有“導航器”作用。
（三）夯實經濟活動分析
每一個財務數據背后都演繹著一個故事，財務分析人員必須深入了解業務，了解經濟業務發生的來龍去脈，核查經濟業務過程的合規性，判斷財務數據產生的合理性，通過業務行業與財務數據的相關性分析，領會財務數據背后的業務背景，切實揭示運行過程中存在的問題和矛盾，對產生的原因進行分析，尋求可操作性的、切實可行的建議或解決方案，使財務分析報告真正為業務部門提供有用的決策信息。
（四）踐行財務精細化管理
對于企業財務實行精細化管理反映了社會分工的一種趨勢，也是企業財務管理方面在發展過程中的一種趨勢和必然要求。對于精細化管理是立足于日常的財務管理方面的，它要求把財務分析工作要細化到財務管理相關工作中的每一個環節，貫穿于財務管理工作的始終，以及企業的生產、經營的方方面面。隨著財務管理活動不斷走向精細化，集團公司要積極應用現代信息技術，采用統一的系統平臺，制定統一的編碼，編制統一的報表，及時、準確、完整地提供各項供決策的信息。
（五）深化人力資本分析
隨著知識經濟時代的到來，企業間的競爭越發的表現為人力資本的競爭，高素質人才對企業的重要性不言自喻。因此，企業要加強對人力資本的結構性分析：首先，量化指標分析：1、研發人員在全體員工中所占的比重，通過對研發人員數量的分析，能分析出企業對新產品開發與創新的重視程度，彰顯企業的長期發展能力；2、企業人力資本所占的投資比重。人力資本投資包括吸引人才的專項經費、員工的崗前培訓費、崗位進修費等；3、人力資本投入產出比的分析，通過對該指標的分析，能明確人力資本為企業創造價值的能力和效率，衡量投入與產出。其次，非量化指標分析。主要包括員工教育背景、員工綜合素質、員工滿意度、學習機會等。
五、結束語
集團企業的財務分析體系不僅是對于各項財務指標的建立，而且還可以指出集團企業在經營管理過程中發現的問題。集團企業的財務分析體系對于集團企業的各項管理具有一個指明燈的作用，也是集團企業進行科學決策的重要依據?？傊?，集團企業的財務分析體系是整個集團企業的經營管理決策的一個重要的工具，對整個集團企業健康、快速的發展起到至關重要的作用。
參考文獻：
[1]容少華，趙珊花，程麗娟.企業可持續發展的財務分析――以格力電器為例[J].會計之友（中旬刊），2010，（08）
商業地產行業分析報告范文4
中國農歷春節期間，歐洲股市中的銀行股出現了一波斷崖式跳水行情。短短一周時間，瑞士信貸股價暴挫17.3%，跌至24年來最低；德意志銀行股價斬掉7.4%，年內以30%的巨大跌幅創出近6年最低；西班牙桑坦德、聯合信貸等銀行股價均被打至歐元區危機以來最低水平……，受此影響，美國市場的銀行股紛紛大幅跳水。數據顯示，今年以來，涵蓋47家歐洲銀行的歐洲斯托克600銀行股指數下跌超過25%，標準普爾500指數金融板塊跌幅達到18%。雖然之后美歐銀行股出現了一定幅度的反彈，但也很難驅散投資者心中的陣陣陰霾，《華爾街日報》據此推出的結論是：美歐銀行業風險已達兩年新高。
漸趨增大償債風險
除美國之外，時下全球經濟整體增長乏力，作為服務實體經濟的商業銀行自然難以獨善其身。最新年報顯示，德意志銀行去年全年巨虧67億歐元，不僅創下該行歷史紀錄，而且為金融危機發生以來首次出現年度虧損；無獨有偶，瑞士信貸集團去年凈虧損近30億瑞郎，為8年來首次出現年度虧損；同樣，去年歐洲第三大銀行瑞銀凈收益也發生高達40%以上的萎縮，法國巴黎銀行全年凈收益同比暴跌47%。收益管道承受巨大覆壓的同時，歐洲各大銀行還深陷不良貸款的困擾，整個銀行業的壞賬額度目前可能高達1.2萬億歐元。不僅如此，盈利能力弱化和不良貸款上升的歐洲銀行還面臨巨大的償債壓力。僅以德國最大的商業銀行德意志銀行為例，至今年年底，德行將有10多億歐元的CoCo債券（也稱應急可轉換債券，是一種在銀行的核心資本充足率跌到一定程度后自動將債券轉換成股票的債券衍生物）需要償還，而明年需要支付的規模更是高達43億歐元。
相比于歐洲銀行而言，北美銀行業的贏利能力還算穩健，但金融危機中留下來的歷史舊賬卻如泰山壓頂。金融危機之前，住房抵押貸款業務占到了美國各家商業銀行貸款業務的25%左右，而且美國8000多家銀行絕大多數都熱衷于此，盡管次貸危機后不少銀行迅速扭虧為盈，但各大銀行財務報表當時都靈活利用了現行會計制度，大約有一半以上的損失并沒有完全體現在報表中，銀行有意壓低了消費信貸相關資產的風險和撥備，這樣，直至現在仍處于一個傳統業務風險釋放階段，相應地不排除部分銀行房屋抵押貸款和商業地產貸款壞賬仍在加劇的可能。
日漸收窄的外部環境
為提振經濟，歐洲央行、英國央行分別將主導利率和基準利率保持在歷史低位，瑞典央行和日本央行雙雙推出負利率政策，甚至歐元也在考慮實施負利率；盡管美聯儲尚未采取負利率，但耶倫在最新一次國會聽證會上表示，必要的話會考慮負利率。低利率尤其是負利率導致了商業銀行的贏利能力進一步削弱。按照美國銀行的計算，存款利率每下調100個基點，會對銀行業利潤產生高達12%的影響；而標準普爾給出的計算結論是，負利率政策將使商業銀行2016年度營業利潤減少8%-15%。重要的是，負利率還促成了公債收益的大幅下行，其中德國10年期國債收益率時下觸及九個半月的新低，10年期美債收益率跌至近3年來的最低位置，而日本10年期國債收益率更是有史以來跌入負區間。在存款利率為負和公債收益率下降的情況下，銀行通過借款與公債發行所能獲利的空間被大大壓縮。
相對于低利率而言，原油等大宗商品價格的持續大幅下挫直接撐大了歐美銀行的風險敞口從而形成的殺傷力更大。數據顯示，法國銀行業持有的油氣類貸款風險敞口總計愈1000億歐元，荷蘭ING集團對石油企業的直接風險敞口為48億歐元，瑞士信貸原油類風險敞口達91億美元，而據摩根大通的最新報告，包括巴克萊、渣打銀行、皇家蘇格蘭銀行和法國巴黎銀行等所面對的非能源類大宗商品風險敞口接近1500億美元，其中絕大多數目前尚未被平掉。而在美國，花旗集團的能源風險敞口達580億美元，美國銀行能源類風險敞口達438億美元，富國銀行石油以及天然氣方面的債務達420億美元，摩根大通的風險敞口達420億美元。由于原油價格目前跌至13年歷史低位，不少大宗商品價格也紛紛創出新低，歐美銀行不得動用資本撥備填充其在能源領域近一半的壞賬。
按照摩根士丹利的研究報告，對那些風險敞口較大的商業銀行而言，3%-10%的壞賬撥備將會占到其有形資產賬面價值的60%-160%，同時2%的壞賬撥備將會對銀行每股利潤造成6%-27%的影響。
出來混，遲早是要還的。由于涉嫌操縱銀行同業拆借利率等系列違規行為，在去年遭遇監管層巨額罰款之后，歐美銀行業還將為自己的失范和不當之舉買單。統計顯示，歐美銀行去年因罰款支出至少吃掉了近一半的年度利潤，而這種情形顯然還將繼續發生。
新的危機不足以虞
為了掙脫目前十分不利的內外經營環境，歐美銀行紛紛祭其了成本削減的屠刀，并刮起了大范圍的裁員風暴。數據顯示，在去年裁員總數達到了10萬人之后，歐美銀行業今年還將裁去12萬人。與此同時，歐美銀行也開始了力度空前的戰略轉型或重組，如德意志銀行正在剝離零售業銀行，同時堅守和強化投資銀行陣營；瑞銀和瑞士信貸則大規模縮減投行業務，全力做大私人銀行業務；巴黎銀行決定削減風險資產配置，擴大現金管理、債券服務、股本衍生工具等業務規模，而且巴黎銀行將退出亞洲市場，并將該地區的股票交易業務外包給野村經營。另外，繼剝離巴西業務后，匯豐正準備出售土耳其的業務，同時將會退出中東地區，并關閉在印度的私人銀行業務部門。從目前看，遭遇歐美銀行大幅裁撤的除了投資銀行部門外，就是零售銀行。
據波士頓咨詢公司研究顯示，未來全球零售銀行業中，通過互聯網和移動渠道完成的銷售與咨詢所占份額到2020年會上升到40%以上，正是如此，歐美銀行剝離零售銀行網點蔚然成風。
商業地產行業分析報告范文5
《財經》記者 吳瑩
美國東部時間5月7日下午5點收市后,美國19家主要銀行的壓力測試結果公之于世。
期待已久,卻并無太多懸念。這次由美國政府主導的壓力測試的結果,公布時間一再延后,但在正式結果之前,已由媒體走漏風聲,傳遍市場。
測試的結果是相當正面。根據測試結果,目前19家大銀行中有10家銀行存在資金缺口,離“達標”的資本金缺口共計746億美元。這一結果遠遠好于市場預期。截至去年底,據美聯儲公布的官方測試結果,達到監管者要求的銀行資本金缺口尚有1850億美元。
美國財長蓋特納當日重申,銀行面臨的選擇包括發行普通股、出售資產、將包括優先股在內的其他形式資本轉換為普通股等?！霸谶@些選擇不足以解決問題時,它們可以通過財政部的‘不良資產救助計劃’(即TARP)申請更多的資金。”
消息公布前幾天,市場的情緒已經相當樂觀。5月6日,代表美國主要銀行機構的費城證交所KBW銀行股指數從5月1日的32.13一路上漲21%,漲至5月7日收于39.02,而該指數兩個月前剛剛跌至近十年來的谷底18.6。
配合較預期樂觀的最新美國失業率的數字(8.9%),市場提前開始涌動起美好憧憬――熊市即將提前結束,甚至牛市即將開啟。受領漲的摩根大通、美國銀行等金融板塊帶動,5月6日,美國道瓊斯指數大漲超過百點,收于8512點,為1月9日來最高。
信心保衛戰
自金融危機以來,美國獨立的投資銀行首當其沖,貝爾斯登、雷曼、美林的相繼預示了一個時代的結束。商業銀行也隨之出現了大面積的倒閉潮。截至今年2月,全美共有約40家銀行在這次危機中倒閉。一些商業銀行巨頭也積重難返,可能的損失、有效的資本金等數據均受到市場的質疑。比如吃下了美林的美國銀行到底財務狀況如何?老牌的花旗銀行是否將成為下一個破產的銀行?據此,投資者對這些銀行的信心一度降到冰點,股價也一蹶不振。
為了化解市場對商業銀行的擔憂,美國財政部長提出的“蓋特納計劃”中,針對商業銀行的壓力測試,被視為其中至關重要的一環,備受市場的關注。
所謂壓力測試(Stress Test),是銀行監管方對于銀行機構資產狀況進行判定,以確定銀行資本金水平是否足以抵抗經濟衰退或金融市場動蕩。
美國財政部長蓋特納于2月10日宣布,所有2008年底資產超過1000億美元的美國銀行控股公司,都被強制性要求參與此次壓力測試。最終參與測試的金融機構,共擁有美國銀行系統超過三分之二的資產、超過一半的貸款。
壓力測試的內容大致相當于銀行資產狀況的分析報告,包括銀行資本充足率、壞賬損失、后續盈利能力、流動性等衡量銀行健康狀況的基本指標。
關于“達標”標準,官方稱基于以下主要假設――按9.1%貸款損失率(高于上世紀大蕭條時代水平的總貸款損失率),要求達到的一級核心資本充足率(總的一級核心資本/風險權重資產)為6%,有形普通股(一級核心資本里普通股/風險權重資產)比率為4%。
值得關注的是,有形普通股比率開始成為市場和監管當局最為普遍使用的指標,以衡量銀行健康狀況?；ㄆ煦y行正是因這一指標偏低而飽受市場詬病。在5月6日的聽證會上,FDIC(聯邦存款保險公司)主席謝拉?貝爾(Sheila Bair)公開承認了有形普通股比率的重要性,稱其排除了公司購并獲得的商譽等無形資產,是最關鍵的銀行抗資產損失能力指標。據美國媒體報道,該比率的達標標準在測試后期由3%調整到了4%,反映了監管方希望保持強硬姿態,以博得市場信賴。
測試還將按照監管方給定比率測算在悲觀的宏觀經濟環境條件下,未來兩年中銀行可能遭受各類貸款損失,包括房貸按揭、工商業貸款、商業地產貸款、信用卡貸款等。壓力測試要求資本金不足的銀行須在六個月內籌措資金。
4月24日,美聯儲公布壓力測試方法的白皮書。其時,壓力測試的主要結論已擺在監管機構官員和參與測試大銀行高管的桌上,但原定4月底公布的壓力測試結果一再延后。
“監管方需要和銀行共同協商,保證結果出來后的局面是可控的,不會對市場造成大的沖擊。”一位參與本次壓力測試的銀行高管透露。
白皮書出臺的同時,美聯儲公開宣稱,盡管危機大大降低了一些銀行的資本金水平,多數美國銀行機構目前的資本金水平均超過監管要求。
針對少數銀行資本金不足的問題,聯儲在最終結果公布前,亦做了詳盡的安排。蓋特納指出,需要籌措資金的銀行面臨的選擇包括:通過發新股從私人資本市場融資;出售資產;將優先股轉為普通股;再度向政府申請使用“不良資產救助計劃”(TARP)下的剩余資金注資。
自壓力測試開始,監管部門就再三強調銀行應自力更生,美國財政部同時啟動了“公私合營投資計劃”(即PPIP計劃)。按照該計劃,政府在承擔大部分風險的前提下吸引私營部門聯合購買銀行不良資產,這曾引發市場的大幅反彈。有關監管部門也一再向市場表示了幫助銀行籌資的實力和計劃,打消市場顧慮。
就在壓力測試結果公布的前幾日,美聯儲主席伯南克與FDIC主席謝拉?貝爾均在國會聽證會上表示,如若私人資金籌措有困難,政府剩余的TARP資金可以作為后盾。貝爾也在5月6日的國會聽證會上稱,有籌資需求的銀行需要先向非政府部門尋求資金,但“財政部可以作為后備”。
去年11月,美國前財長保爾森從國會申請到了總規模達7000億美元的TARP資金,目前已獲批但尚未動用的仍有1100億美元左右。兼之摩根大通、高盛與紐約梅隆銀行三大機構因財務狀況改善,正躍躍欲試歸還已接受的380億美元TARP資金,政府對付目前的銀行資本金缺口綽綽有余。
至此,這場壓力測試已被普遍認為是奧巴馬政府試圖重振美國銀行系統信心的重要一步,既要展示監管當局直面銀行核心問題的嚴厲態度,又要經由這次測試提升公眾信心,讓市場投資者相信,不會再有重要機構破產這樣可能引發系統性危機的災難發生。
針鋒相對
然而,對于這次壓力測試結果,在媒體與投資者中存在著兩種極端的看法。有人認為生死攸關、非常及時,也有人不屑一顧,斥之為政治做秀。
據美國媒體報道,在測試結果公布前,監管層與各大銀行的閉門磋商長達整整兩周。這引起了眾多猜疑,一些市場人士認為,壓力測試結果勢必已被大銀行操縱,因為如果結果表示多數銀行健康狀況良好,就沒有必要延后公布。是不是有關方面在閉門磋商、討價還價?是不是擔心對公布的結果若缺乏充分的解決方案,會對市場形成新一輪負面沖擊?
以巴菲特為代表的市場主義者認為,市場價格將反映所有的公開信息。既然壓力測試中依據的是已經公開的銀行資產負債表信息,市場股價應該早已經反映了壓力測試的結果。
比如,花旗、美國銀行、SunTrust等股票市值僅占到銀行賬面價值的四分之一到一半,而摩根大通、紐約梅隆銀行等銀行的總市值相當于甚至高于賬面價值,市場對于不同銀行的判斷早已涇渭分明。如此,壓力測試結果意義何在?
在機構投資者中,質疑壓力測試意義的也不在少數。
一位總部在紐約的對沖基金經理半開玩笑地對《財經》記者表示:“在華爾街,大家都知道整個壓力測試就是個惡作劇?！边@位不愿具名的基金經理進一步解釋道,多數機構投資者都對各家銀行做過各自的壓力測試,并根據結果作出投資決定。即便有些公眾較難獲得的信息,比如資產的細分項,包括各種CDO衍生復雜產品等數據,研究銀行的分析師也早已獲得。因此壓力測試的結果對于專業投資者沒有秘密可言。
“關鍵問題是,現在沒人能判斷這些銀行機構將來的損失與減記究竟如何。”一位總部在舊金山的基金經理亦向《財經》記者指出,“壓力測試的確設定了一些悲觀假設,也給了銀行一些壓力來籌措資金,但是‘壓力’大概還不夠?！北热?壓力情境假設可能不夠悲觀。壓力測試設定的悲觀宏觀條件假定為,失業率明年上升至10.3%,房屋價格2009年同比下跌22%,GDP今年收縮3.3%,2010年零增長等。同時,還有分析指出,此次測試仍然過多依賴各大銀行自有的風控模型和估值方法,因此分析結果也不可能真正獨立。
但是,前述基金經理也指出,即便是一場“政治游戲”,壓力測試對于市場也會有短期和長期的影響,因為該測試結果在一定程度上能重建民眾對銀行系統的信心,進而重振投資者和消費者對于美國經濟的整體信心?！暗?監管方面和銀行自己對于銀行健康狀況是否真的有信心?這就不得而知了?！彼a充道。
一位接近美國銀行監管層的人士則對《財經》記者坦承,本次壓力測試是個政治步驟。從銀行監管角度看,壓力測試并不新鮮,乃是每年銀行監管者的例行檢查,不同的是這次有財政部的參與;從政治角度看,財政部需要對TARP注資用途結果乃至下一步的行動有個交待,“不管測試結果如何,下一步無論是從國會申請更多的救助資金,還是同意銀行提前歸還資金,都需要合理解釋。”
這位人士特別指出,從銀行風險來看,監管者關注的是系統風險,如此大張旗鼓,也從側面說明美聯儲深知美國銀行存在的系統風險,難以依賴FDIC逐個接管破產銀行加以解決,監管者需要整體衡量風險。
另一位接近美聯儲紐約分行的人士則告訴《財經》記者,不應輕視壓力測試的意義,單單依靠市場判斷可能出錯。
“在這次史無前例的危機中,出現了很多不確定性。壓力測試對于提高銀行資產負債表信息的透明度和降低不確定性,起到了重要作用?！边@位監管人士認為。
紐約梅隆銀行高級執行副總裁凱倫?皮茲(Karen B. Peetz)日前在北京接受《財經》記者專訪時也表示,壓力測試是有必要的,因為它提供了一個統一和透明的衡量基準,此前不同的銀行和機構投資者,各自使用不同的壓力測試方法對銀行進行評估,得出不同的結果,造成了市場的一些困擾,“壓力測試的結果將不會有太多意外?！痹撔幸彩谴朔邮軌毫y試的19家銀行之一。
難以捉摸的行情
需要注意的是,在結果公布的前兩周,市場已然彌漫著樂觀情緒。關于壓力測試的消息不論好壞,基本都被市場解讀成了好消息,不斷推高金融板塊上漲。
最終,根據壓力測試結果,缺口最大的美國銀行缺口高達340億美元,富國137億美元,花旗銀行僅為55億美元,摩根士丹利18億美元。有關銀行們亦爭相拋出解決方案,花旗宣布將330億美元政府持有的優先股與私人持有的信托優先股轉換為普通股,摩根士丹利宣布將發20億美元新股和30億美元不受FDIC擔保的債券,富國銀行宣布新發60億美元普通股。解決資本金缺口問題似已易如反掌。
股價的上漲亦化解了銀行們可能被國有化的擔憂。比如,資金缺口最大的美國銀行,如按5月7日收市每股13.5美元的股價選擇轉換政府優先股充實資本金,政府持股比例達到27%,不會發生國有控股的現象。如果按照今年2月壓力測試開始時美國銀行5美元左右的股價轉股,它已然是一家不折不扣的國有銀行。從這個角度看,可以說經歷了壓力測試的美國銀行反而更“結實”了。
令人關注的是,壓力測試的結果是否將標志著危機的結束?
美國獨立經濟咨詢機構雅得尼研究(Yardeni Research)的首席投資策略師艾德?雅得尼(Ed Yardeni)樂觀地宣布,從股市的反應來看,美國市場已經在3月走向了上輪熊市的末尾,目前正是新一輪牛市的開端。
他以標普500的銀行股價格指數的表現為例:3月5日該指數曾跌至熊市低點的49.2,僅僅兩個月內,到5月4日,該指數已經迅速攀升129%,為今年1月13日以來最高。
投資者的樂觀情緒也反映在標普500遠期市盈率指標上,該指標基本反映了市場對于后市的看法。該指數去年10月達到低點后,在今年4月底達到了去年5月以來的最高點。
紐約梅隆銀行的皮茲表示,市場已經開始企穩。她指出高收益債券市場開始活躍,機構投資者們重新開始將持有的現金用于市場投資。梅隆銀行作為全美最大的債券托管行,被認為是市場的中樞機構之一。
投資者情緒在幾個星期內似乎發生了戲劇性轉折。“市場似乎開始有了拉斯維加斯的味道。”一位基金經理向《財經》記者表示,不過他仍有憂慮,目前經濟前景還是不明朗。
