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房地產財務風險控制范文1
（一）風險管理概念
所謂的“風險”是存在于人們的日常生活與生產當中，對人類社會的發展而言，這屬于客觀存在的一種規律，然而就算知道存在也無法實現對其的準確判斷與預測。關于風險的界定，業界也對此展開了深入的研究與探討，在多個領域中發揮著十分重要的作用，包括經濟學、投資學、保險學、管理學以及風險管理與控制學等等。相關學者也針對風險的界定提出了不同的觀點與看法，包括“差異學說”“主觀性與客觀性”學說、“可能性”與不確定性“學說等等，通過對這些觀點的整合，并以房地產行業特點為出發點，筆者將風險定義為：房地產企業在經營的過程中，由于實際與預期報酬存在差異，這一差異與風險成正相關。對房地產行業而言，其涵蓋的經營活動包括融資、投資、資金與運營以及利潤分配，由于經營活動的繁雜性，決定了房地產企業始終存在較大的潛在的財務風險。關于風險管理理念，最早起源于美國，如今這已經成為重要的管理手段，并形成了相對科學完整的體系。風險管理指的是通過對科學的方法來識別、評估、處理以及監控可能存在的風險，并選擇最佳的措施來實現對風險的管理與控制，確保在基于低成本投入的情況下使風險帶來的損失降到最低，因此獲取安全性較高的保障的過程。風險管理這一過程中具有系統性與復雜性，其通過對風險的一系列應對方法以實現對風險的管理。風險管理是為了使風險帶來的損失得以最大程度的降低，這與額外收入相比，風險管理帶來的安全性保障與此是存在一定的差別的。
（二）財務風險的控制概念
在財務管理的過程中，財務風險控制具有十分重要的意義，其是為了使財務風險造成的損失得以最大程度的降低，以此保障企業利益，使企業由于財務風險而陷入財務危機的情況得以有效避免。企業財務風險控制是為了在風險決策時，權衡潛在的風險收益與潛在的風險損失，對企業的風險決策進行優化，力爭在降低風險成本的前提下獲得更多的效益。為了實現對企業財務風險的控制，企業決策主體采取的方法可以使為企業生產要素的正常投入提供保障，或者使企業財務風險控制系統得以強化，以此實現對企業內部管理信息與外部環境的有效調控。企業財務結果會表現出企業所有經營管理活動的最終結果，因此，企業的實際經營消極最終也會表現出企業財務控制的最終結果，會綜合體現出企業實際償債能力、運營能力以及盈利能力。
二、我國房地產企業財務風險的探析
（一）我國房地產企業的發展進程
房地產又被稱為不動產，其指的是土地與土地上的建筑物及其衍生物所附有的相關權益，除了房屋以外，土地財產也屬于房地產的范疇之內。房地產這一商品具有一定的特殊性，其形式可以作為居住也可以作為投資項目，其具有較長的開發周期，受到空間、地域以及時間的限制，自身也具有較高的價值，其剛性需求以及保值增值的特點也受到了大量投資者的推崇。隨著我國社會經濟的不斷進步，房地產行業在我國經濟建設發展過程中發揮著越來越重要的作用，并成為了國民經濟的支柱，在社會生活中的各個方面都可與房地產產生的附帶效應有著密切的聯系，同時作為基本的物質資料，房地產對于社會生產與人民生活而言也具有十分重要的價值與意義。此外，我國經濟一直呈現高速增長的走勢，這也反映出房地產行業的迅猛發展。作為一項綜合性行業，房地產行業即房地產生產與經營服務于一體，涉及到的領域十分廣泛，包括房地產籌資、開發、銷售、管理以及物業及相關增值服務。其中開發商、投資商、發展商、金融服務機構、房產中介以及房產評估機構共同構成了房地產行業的參與者，房地產開發具體分為前期、中期以及后期，其具體內容分別為籌資開發、招工建設以及流通銷售。而我國房地產行業的發展經歷了四個階段，分別是萌芽階段、初創階段、成長階段以及調整階段。如今，我國房地產行業的發展與建設基本形成了科學成熟的體系，對國家經濟建設而言發揮著不可替代的作用。
（二）我國房地產企業財務風險的因素分析
1.外部因素
第一，外部金融環境影響因素。在一定時期內，隨著國家宏觀金融政策的調整與改革，企業經營與財務管理活動可能會受到重大影響，包括宏觀經濟利率波動、信貸政策的調整、貨幣政策的變化、企業信用要求以及各類金融交易嚴格程度的變化等等，這些都會直接影響到企業的財務狀況。通常情況下，如果國家實行緊縮性的宏觀經濟政策，那么在很大程度上會影響到企業的籌資活動與資金運作，這一點對于房地產行業而言尤其突出。現階段，我國很大一部分房地產企業的資金鏈都非常緊張，這些企業處于高負債狀態，為了獲取充足資金，大多都會選擇銀行信貸業務，如此以來，如果國家實行的緊縮性貨幣政策，那么企業的資金鏈就很有可能由于銀行加息而斷裂，進而導致財務風險加大，情況嚴重時企業可能會直接破產。第二，法律環境影響因素。對企業的財務風險的控制與管理而言，法律環境起到的影響作用是非常重要的。就我國房地產行業現狀而言，法律環境的重要性更是突出?，F階段由于房地產行業存在巨大的利潤空間，因此市場中涌現出大量的房地產企業，而房價問題也成為我國最主要的民生問題。而目前對于普通大眾百姓而言，房價過高已經超出了他們的承受范圍，對國家社會和諧穩定發展而言構成了威脅，因此國家也推出了一系列政策以實現對房地產行業的限制與調控，然而實際效果并不理想。這主要是由于缺乏完善的法律法規，地方政府與銀行的不合理政策使得良好的經濟環境遭受破壞，房地產企業的投資風險也由此增加。第三，經濟環境因素。在企業所處使其中，由于受到企業外部整個經濟環境發展狀況的影響，使得企業存在一定的財務風險，這就是經濟環境因素。企業的發展與整個社會經濟發展態勢呈正相關，如果外部經濟環境處于停滯或者收縮時期，那么企業的發展也會受到限制。第四，稅務環境因素。企業的資金與財務狀況會受到國家稅務政策調整的影響。對不同的地方其實行的稅收政策也有一定的差別，因此企業的財務狀況也會受到較大的影響。
2.內部因素
第一，企業規模。從某種意義上來講，企業規模能表現出企業對市場波動與經濟環境變化帶來影響的承受能力。不同規模的企業，其經營狀況與財務狀況也存在一定的差異，特別是在資金來源、貸款能力、籌資渠道、資金運作、投資規模、價格政策以及稅務又會等方面存在的差異都非常大。通常情況下，企業的規模、經濟性質以及股權結構與其存在的經營和財務風險成正相關，這是由于這類企業具有廣泛的籌資渠道與較強的資金運作能力，能有效抵御風險。
（三）我國房地產企業財務風險的歸類分析
對房地產企業財務風險而言，具體可分為三類，即融資風險、投資風險以及資金回收風險。融資風險指的是企業無法按照預期籌集到預期資金以支持經營活動正常開展的可能性。根據企業融資渠道，可以將融資風險劃分為兩類，即外部融資風險與內部融資風險。投資風險指的是企業在進行項目的投資過程中，由于預期投資回報與項目結束后帶來的投資收益存在差異，進行給企業造成損失的可能性。上文提出風險在人們生活生產中是客觀存在且無法預測的，因此企業的任何投資活動存在的投資風險都是難以避免的。根據企業的投資活動的性質，通?？梢苑譃閮深悾磳韧顿Y與對外投資。而根據不同的投資對象可以將投資風險分為兩類，即對內投資風險與對外投資風險。此外就是房地產企業的資金回收風險。這是指商品在轉化為貨幣的過程中，成品向貨幣資金的轉化中，受到轉化時間與金額不確定性的影響，而導致企業經濟受到損失的可能性。通常情況下，可將資金的回收分為兩個環節，即產品向結算資金的轉變與結算資金向貨幣資金的轉化。任何一個轉變環節出現問題都會形成企業的資金回收風險，導致企業資金無法回收。對房地產企業而言，資金回收風險也是財務風險的主要表現形式，其對房地產企業產生的影響也非常大。
三、我國針對房地產企業財務風險的管理措施
（一）我國房地產企業財務風險控制的原則性內容及方式
我國房地產企業在進行財務風險控制與管理的過程中，必須遵循的原則包括：適應企業總體戰略目標原則、成本與效益均衡原則、風險防范與處理并行原則以及決策靈活性原則。而為了實現我國房地產財務風險的有效控制，具體采用的方法有投資可行性分析、對財務風險評價指標體系的完善、實現經營的多元化發展以及加強緊急預案措施的完備。
（二）以AHP的層次分析法為基礎構建財務風險的評價模式
本文基于AHP層次分析法，對財務風險的評價模式的構建進行探討與研究。AHP層次分析法是20世紀70年代美國著名運籌學家提出的。這是一種決策思維方法，該方法提出在決策過程中人的思維判斷起到了十分重要的作用，其通過一定模式來規范決策思維過程，對定性與定量因素相結合的決策問題而言具有較強的適用性。在決策問題中的應用，AHP層次分析法主要可以分為以下幾步：決策總目標的確定、目標影響因素的層次化、對影響因素重要性的評估、對判斷矩陣的求解，對其一致性進行檢驗。關于財務風險評價模式的構建，首先要根據房地產行業的特點，對財務風險評價指標進行構建，具體包括速動比率、流動比率、利息保障倍數、資產負債率、應收賬款周轉率、存貨周轉率、流動資產周轉率、總資產周轉率、銷售凈利率、凈資產收益率以及總資產周轉率等。同時對其進行分類以表現企業的償債、運行以及獲利能力。然后根據財務風險評價指標的重要程度，確定各項財務指標權重。不同的財務風險指標對企業的影響程度各有不同，而對我國房地產企業而言，為了實現對財務風險的有效分析，就要對流動比率、資產負債率、存貨周轉率以及凈資產收益率進行重點研究。
（三）我國房地產企業財務風險控制的相關解決策略
為了實現我國房地產企業的健康穩定的發展，就必須加強對企業財務風險的控制與管理。而為了實現這一目標，首先要加強企業文化建設，建立良好的企業文化，如此才能營造良好的企業內部環境，使企業員工的凝聚力與協調力得以增強，企業全體朝著同一個目標共同奮斗，以此使企業的發展得以推動。而企業文化的建設，具體應從價值標準的選擇、員工認同的強化、提煉定格以及發展方向的豐富入手。其次，還要加強房地產企業的內部控制。應從企業自身管理體制為出發點，并充分考慮企業整體發展戰略、內部控制手段與企業經營管理機制，使企業內部控制力度得以加強。如此才能實現對財務風險的控制與防范。同時為了從源頭上實現對風險的有效控制，就必須建立健全企業內部控制制度，使企業風險控制能得以提高。此外，企業內部控制機制的改善還需要實現控制制度的完善，應使員工的風險意識得到強化，基于正確的風險觀進行內部控制制度的建立。再者，還要對企業組織結構進行優化，提高內部控制效率與質量。此外，還要加強房地產應對外部環境變化的能力。與企業內部控制制度的完善相比，提高外部環境應對能力對于企業風險控制而言也具有十分重要的意義。企業應對宏觀經濟環境、行業發展趨勢與企業內部資源利用情況進行充分的考慮與分析，對房地產企業財務風險控制進行深入研究，以此為企業的健康長遠的發展提供強有力的支持。
四、結語
房地產財務風險控制范文2
【關鍵詞】灰關聯分析法；財務風險；風險控制
一、引言
眾所周知，房地產業同其他行業相比，具有典型的高投資、高風險、高收益的特點，并逐步發展成為國民經濟的支柱產業，其發展好壞也直接影響相關產業的發展，對整個國民經濟都影響深遠。然而從當前的經濟形勢來看，房地產企業的發展前景面臨著很大的不確定性。自08年金融危機造成的房價下降局面結束后，面對從09年開始迅速上漲的房價，國家出臺了很多針對房地產業的政策，力度之大前所未有。如果房價久居高位，企業很有可能面臨資本周轉的問題，陷入財務危機。于是對房地產業財務風險的控制研究顯得尤為重要。
財務風險是企業在經營過程中必然要面對的風險，其在企業的融資、投資、資金流轉等財務活動中普遍存在，并深刻影響企業財務目標的實現。對企業來說，財務風險作為一種必然存在的風險，如果其積累到一定程度而無法采取及時的化解措施，或采取了效果較差的化解措施，企業就會陷入財務危機。因此必須在了解企業財務風險的特點和產生原因的基礎上，進行合理地分析評價、根據財務風險的變動趨勢，識別可能存在的問題，并在此基礎上采取適當的控制和防范措施，使損失降至最低，實現最大收益，追求企業長久的創新和發展。
當前房地產業發展迅速，國內外相關學者也對房地產企業財務風險控制進行了相關研究。李薇在《我國企業財務風險的成因及其防范研究》一文中提出要進行市場調研，防范外部環境帶來的風險；謝志華在《內部控制、公司治理、風險管理：關系與整合》一文中提出要加強企業內部控制，處理好內控、公司治理和風險管理的關系，有效防范財務風險等。
二、構建灰關聯分析法的風險控制模型
灰關聯分析屬于灰色系統分析方法中的一種，其基本思想主要是根據系統動態過程的發展態勢，即以前有關統計數據的幾何關系及相似的程度，來判斷其聯系是否緊密，曲線越接近，各比較序列與參考序列之間的關聯度就越大，反之則越小。灰色關聯度的計算是灰色關聯分析法的核心，對灰色關聯度的分析主要是通過比較幾種曲線間幾何形狀的相似程度進行的。在對企業財務風險進行分析評價時，選取一個理想化的最佳樣本作為參考序列是至關重要的，通過計算樣本序列與參考序列的關聯度，來衡量某一房地產企業各項財務風險度量指標與參考序列的關聯度及其動態變化趨勢。關聯度下降，說明其與參考序列的偏離度增大，財務風險上升；關聯度上升，說明其與參考序列的偏離度減小，財務風險下降。
1.灰關聯分析法的計算原理
（1）按照時間順序生成參考數列和比較數列。參考數列是反映系統行為特征的因素組成的數列，比較數列則是影響系統行為特征的因素組成的數列。
（2）對參考數列和比較數列進行同向化和無量綱化處理。無量綱化的方法一般有初值法、均值法、標準化法等，本文主要采用初值法來處理。
（3）求參考數列與比較數列的灰色關聯系數，并計算灰色關聯度r，即對采取求平均值的方法來計算得到r值，最后對關聯度進行排序來比較優劣。
2.財務風險控制模型的構建
本文根據房地產企業的特點，從償債能力、營運能力、盈利能力、成長能力以及現金能力這五個方面，來重點選取十個財務比率進行灰色關聯分析。在參考序列的選取上，選取了40個房地產上市公司相對應的十個財務比率的均值作為行業參考值，與所要分析的代表企業進行灰色關聯度的計算，其中，選取的十個財務指標分別為流動比率（F1）、速動比率（F2）、現金流動負債比（F3）、股東權益比率（F4）、存貨周轉率（F5）、 總資產周轉率（F6）、經營凈利率（F7）、凈資產收益率（F8）、凈利潤增長率（F9）和現金主營業務收入比（F10）。
三、案例應用
本文根據2011年在滬深兩市上市的房地產企業的綜合實力排名情況，選取了45個A股上市房地產企業，將其分成非常好、較好、中等、較差和非常差五個等級，從每一等級中選出一個代表企業，最后選定的代表企業的股票簡稱分別為萬科A（SZ，000002）、濱江集團（SZ，002244）、華發股份（SH，600325）、中糧地產（SZ，000031）和泛海建設（SZ，000046）。另外，由于房地產行業的發展受宏觀經濟形勢和國家宏觀調控的影響較大，本文在時期選擇上，選定較近的2008年到2011年4個會計年度，現以選定的五家上市公司2008年～2011年的年度財務會計報告及2012年季度財務會計報告中部分數據為依據進行分析。
首先需要確定參考數列的具體數值。本文根據這40家企業2007到2010年的財務報告，把計算所需原始數據選取出來，求40家企業的平均數，然后帶入相對指標計算公式求出這十個指標每一年的行業指標值，再進行4年的平均即可。具體計算過程主要通過Excel表格計算得出，由于數據量較大且計算過程比較繁瑣，在此直接將計算結果列出，如表1所示。
表1 行業均值的計算與確定
行業 2008年 2009年 2010年 2011年 均值
F1 1.6141 2.7847 1.8525 1.8501 2.0253
F2 0.5333 1.6628 0.6187 0.5800 0.8487
F3 -13.31% -13.08% 10.49% -15.93% -7.96%
F4 37.17% 37.23% 33.75% 26.01% 33.54%
F5 0.4395 0.3343 0.3184 0.3324 0.3562
F6 0.3526 0.2996 0.2928 0.3338 0.3197
F7 17.48% 16.15% 18.61% 15.29% 16.88%
F8 12.93% 11.68% 13.51% 17.05% 13.79%
F9 108.10% 13.50% 55.53% 31.76% 48.33%
F10 -0.2289 -0.2571 0.1924 -0.2499 -0.1359
其次，根據灰色關聯度的計算原理，本文對所需原始數據進行初值化處理和相應計算，分別得出了5個樣本公司在2008年～2011年各年每一個財務指標相對應的灰色關聯系數，根據前面所述灰色關聯度的計算公式，便可以得到5個樣本公司2008年～2011年各年的灰色關聯度，如表2所示。
表2 五個樣本公司各年的灰關聯度
關聯度 萬科A 濱江集團 華發股份 中糧地產 泛海建設
2008年 0.7667 0.7805 0.8147 0.9224 0.8277
2009年 0.7901 0.8100 0.9066 0.8486 0.8965
2010年 0.8040 0.8555 0.8658 0.9416 0.8441
2011年 0.8097 0.8484 0.8582 0.8998 0.7917
為了進一步進行房地產企業財務風險的分析，本文將在灰色分析的基礎上，對5個樣本公司灰色關聯度的計算結果做深入地分析，并且引入風險值的概念，來揭示企業財務風險的變化態勢，通過對樣本公司的分析結果，來驗證基于房地產企業財務報表提取的評價指標與上市公司經營過程中面臨的財務風險水平之間的相關性，說明了本文所建立的風險評價指標體系的有效性。
為了更清晰直觀地反映出5個樣本公司這4年財務風險水平的變化趨勢，本文引入下列定義，令：各年的風險值=1/各年的關聯度（即取關聯度的倒數），據此分別得到這4年每年相應的風險值，風險值越大，與行業標準偏離度越大，風險越高，如表3所示。
表3 五個樣本公司各年的風險值
風險 萬科A 濱江集團 華發股份 中糧地產 泛海建設
2008年 1.3042 1.2813 1.2274 1.0841 1.2082
2009年 1.2657 1.2346 1.1031 1.1784 1.1155
2010年 1.2438 1.1689 1.1550 1.0620 1.1847
2011年 1.2350 1.1787 1.1653 1.1114 1.2631
與此同時，依據表格中所列示的各年風險值的相應數據，選擇年份作為橫軸，風險值作為縱軸，畫出5個樣本公司2008年～2011年各年的風險變化趨勢圖，得到圖1。
圖1 5個樣本公司2008年～2011年的風險趨勢圖
從圖1可以清晰地看到，在行業中屬于綜合實力最強的萬科A（SZ，000002）和較強的濱江集團（SZ，002244）在這4年里風險水平整體上都呈下降趨勢，其對風險的控制能力較強。而實力相對較差的中糧地產（SZ，000031）和泛海建設（SZ，000046）在4年里風險水平波動較大，且整體上成上升趨勢，特別是泛海建設，從2009年開始其風險上升幅度較快，2011年甚至超過了實力強大的萬科A，說明其對風險的控制能力較低，且沒有很好地控制企業在發展過程中出現的財務風險。屬于綜合實力中等的華發股份（SH，600325）在4年里的風險水平雖然有所波動，但其整體趨勢是下降的，結合該公司經營現金流量持續為正且呈上升趨勢的情況，說明其有一定的風險控制能力，能根據企業在發展中出現的問題及時調險水平。
通過以上論述我們可以看出，建立財務分析模型對房地產企業進行控制財務風險有很重要的作用，它可以定期了解企業的財務狀況及盈利能力，及時發現問題，并采取有效地措施降低企業的財務風險。
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房地產財務風險控制范文3
隨著社會經濟發展，財務管理風險已經成為我國房地產企業需要迫切解決的首要問題。我國房地產經濟較西方發達國家起步較晚，發展規模小，沒有規范的管理措施。同時，我國房地產企業長期受到政府宏觀調控和世界經濟變動的影響，房地產企業時刻承擔著巨大的財務風險。面對激烈的市場競爭，房地產企業的生存與發展面臨著很多現實問題，該如何解決這些問題，完善企業的財務管理，降低企業經營風險，提高企業自身風險防范能力是當下房地產企業亟待解決的問題。
一、房地產企業財務風險管理的重要性
財務風險主要指的是公司財務會計結構不合理，企業融資不當致使公司可能喪失債務償還能力而導致企業投資收益下降的風險。狹義上來說，財務風險主要指的是利用財務的杠桿給企業帶來可能破產的風險，或者普通收益產生大幅變動的風險。從廣義上來說，財務風險主要指的是企業在融資、投資及資金運作過程中受到各種因素影響，威脅到企業的生存和發展。重視財務管理，提高對財務風險管理的認識，對財務管理重新定位，形成與企業經營相適應的運行機制，才能提高房地產企業風險防范能力。
二、房地產企業財務風險的主要原因
1.缺乏合理的預算管理
房地產企業屬于典型的資金密集型產業，其建設投資規模大，開發周期長，資金占用時間長，而且任何一個房地產開發項目的調整能力都很差，而且有些房地產企業認為只要工程可以取得土地的使用權，就可以準備下一步的施工計劃，再投入資金，按照工期交付工程投入使用，就可以獲得經濟效益。但是，如果房地產企業在最初的時候沒有做好財務預算管理，沒有考慮到土地開發成本、資金運作、經濟收益及其他方面的財務預算，企業就無法確定目標利潤，更談不上成本和其他預算指標的落實，這就可能導致企業在項目建設過程中盲目投資，財務工作只停留在單一的會計核算工作上，疏忽了成本控制，這很可能增加企業的投資成本，影響經濟效益。
2.成本控制不嚴格
房地產企業的財務工作非常復雜，成本控制就是其中難以掌控的一項。成本主要包括征地拆遷費用；前期工程費用；基礎設施費用等。項目完工的時候需要對成本費用進行分配、整理、再分配、再整理直至最終計入收益對象，這一連串的工作需要具體問題具體分析。而有些房地產企業過于重視企業的工程進度，忽略了成本控制，在成本核算問題上一帶而過，是企業的財務人員成簡單的記賬人員，致使整個企業的成本管理無從下手，影響企業的經濟效益。
3.缺乏現金管理
房地產企業開發經營過程具有長期性，開發建設需要經歷從征地、土地開發、房屋建設到竣工交付使用等階段，資金的周轉期較長，周轉率偏低，項目變現能力差，因此，需要加強對現金流量的管理。據調查，我國的房地產企業，特別是大型房地產企業大都由國有資本控制或者本身就是國有企業轉化而來，國有企業所具有的諸如效率較低、管理水平欠缺、內部激勵與約束機制不健全等缺陷時有體現。企業與內部各部門之間及企業與上級企業之間，在資現金流量管理及使用、利益分配等方面存在權責不明、管理混亂的現象，造成現金使用效率低下，現金的安全性、完整性往往無法得到保證。
三、房地產財務風險控制措施
1.提高財務風險管理意識
要想提高房地產企業財務管理水平，提高企業的風險防范能力，首先要提高企業決策者的財務水平，重點是要提高對財務風險管理的意識。企業決策者通過學習要掌握三種基本財務報表，資產負債表、損益表和現金流量表，只有了解財務工作，才能做出科學的決策，從根源上降低企業風險。其次，房地產企業要堅持以人為本，既要積極引進財務管理人才，又要對人才進行培訓，提高人才的綜合素質。此外，房地產企業還需要根據現代企業制度對財務管理提出科學、客觀的要求，改變傳統銷售理念。
2.優化企業資本結構，降低籌資風險
如果企業負債經營可以為企業帶來杠桿效益，短期內可以增加企業的經濟效益，但這并不意味著企業的負債比例越高越好，隨著企業負債金額的上升，企業的財務風險也會隨之增加。企業貸款就會有利息支出，負債越高，銀行利息也就越高。但是，面對不同的資產結構，財務風險也不一樣，就房地產企業來說，可以利用良好的信用和土地進行銀行抵押貸款來增加資金的來源，充分發揮財務杠桿的作用，通過杠桿效益來低效財務風險給企業帶來的負面影響。另外，如果企業能夠將負債風險控制在企業的承受能力之內，通過合理安排產權資本及債務資本的比例關系，便可尋求最佳資本結構，由此便可以將企業的財務風險降到最低。
3.實現財務管理預算化
房地產企業財務部門需要以項目預算和資本預算為基礎，從土地的成本、資金的運作、經濟效益的回報項目作財務預算分析，對整個項目的資金使用作全盤計劃，分清資金使用的輕重緩急，制定可行性研究計劃、規劃設計和借款計劃，等內容進行的整體預算，認真執行財務預算，以提高項目開發投資決策時的準確性，要加強管理，堅持考核、定期檢查、嚴格考核，對經濟行為進行定量約束，發揮預算監督的財務預警作用。防止資金管理上盲目進行運作，控制房地產企業的財務風險。
房地產財務風險控制范文4
【關鍵詞】 房地產企業； 財務風險； 生成機理； 策略
一、房地產企業財務風險的基本內涵
財務風險是企業在財務管理領域面臨的風險。其本質是由于企業財務管理決策活動中的不確定性而造成的。財務風險控制是房地產企業財務活動的重要內容，財務風險包含了豐富的內容。從微觀層面來看：首先，房地產企業主要是通過籌集資金為房地產企業的生產經營提供有力支持，因此融資活動是房地產企業經營活動的起點，如果管理不當就會使籌集來的資金使用效益大打折扣，從而產生融資風險。融資風險是由于資金市場供需變化、宏觀經濟環境變化、房地產企業的資金來源結構規模變化以及期限結構等引起的。 其次在管理過程中，如果進行項目投資，就會產生投資風險；在日常的經營過程中，會產生日常的經營財務風險，經營性財務風險是由日常的財務管理政策引起的。例如銷售政策的制定不當，可能引房地產企業現金流的短缺。另外，現金的管理、存貨的管理以及應收賬款的管理都會引發財務風險，這些風險被稱為流動性財務風險，因為現金、存貨以及應收賬款管理不當，將會引起房地產企業由于缺乏足夠的現金流或者變現資產而陷入財務困境，由此導致財務風險的發生。
二、房地產企業財務風險的形成機理
（一）房地產企業財務風險的主要表現
1.融資環境惡化
自2010年起，受銀行信貸政策限制，房地產開發企業尤其是中小房企通過銀行獲取資金越來越困難。2011年上半年，全國房地產企業國內貸款共7 023億元，同比增長僅僅6.8%，較2005—2010年平均26.5%的增長率大幅度降低；而上半年房地產開發投資額卻達到26 250億元，同比增長33%。在房地產開發投資額度大幅上升而銀行貸款數額卻大幅降低的情況下，房地產企業的資金壓力可想而知。2011年7月銀監會作出決定要緊抓房地產貸款風險，并要求銀行等金融機構要嚴格執行關于土地儲備貸款、開發商以及個人住房貸款的各項政策和要求；要繼續通過各個部門之間的聯動，加強房地產企業名單式管理；要加強對商業物業抵押貸款以及個人消費等非住房貸款的監督，對違規進入房地產市場的資金給予嚴厲打擊，同時要密切關注二三線城市房地產風險的控制和防范。這個關于房地產融資監督和控制的政策，是繼暫停房地產信托之后，銀監會進一步堵塞各種漏洞，向融資渠道逐漸趨近的房地產投資施壓。對于民間資本流入房地產領域，監管部門也采取高壓態勢。銀監會2011年下半年對貸款風險的防范政策以及不斷出臺的新規定，都意味著融資環境更趨于嚴格。這表明，銀監會對于未來房地產泡沫可能引發的金融風險的警備級別繼續上調，房地產企業融資環境不容樂觀，有進一步惡化的趨勢。從長期來看，房地產企業依靠銀行貸款為主要融資手段的方式，已經一去不復返，房地產企業必須積極拓寬融資渠道，進行融資方式的創新，才能有效緩解融資難帶來的負面影響。
2.融資成本上升
融資環境對于融資成本有著直接的影響，融資環境的好壞與融資成本呈現正相關關系。融資成本是企業為籌資到使用資金而承擔的各種風險成本。融資成本一般包括籌集成本以及占用成本，融資規模越大，融資成本越高。隨著我國央行不斷提高準備金利率，房地產企業通過間接融資方式獲得資金的利率也越來越高。例如某房地產企業資產負債率由2009年的34％逐年遞增到2010年的61.56％，隨著負債規模的增大，借款的總成本也隨之上升。借款成本是指借款利息和籌資費。由于借款利息可以計入所得稅前的成本費用，起到抵稅的作用，在實際比較資本成本時，將借款成本折算為稅后資本成本。某房地產公司2010年年度財務報告顯示借款為53 222.20萬元，年利率5.58%，手續費為0.1%，每年結息一次，到期一次還本。公司所得稅稅率33%，這筆借款的資本成本=53 222.20萬元×5.58%×（1-33%）/53 222.20萬元×（1-0.1%）=3.78%，即某房地產企業借款100元每年的成本為3.78元，2010年總借款成本為2 011.79萬元，而公司2009年總的借款成本只有1 021.24萬元，一年之間該房地產公司的借款成本幾乎增加了一倍。此外股東權益比例下降，以及加權平均融資成本上升也是房地產企業融資成本上升的主要表現。
3.道德風險和再融資風險的加大
道德風險是在從事有關經濟活動時，當事人利用自身掌握的資源和權力，從事一些有利于自我但可能不利于集體或者他人的活動。房地產企業也面臨著道德風險問題，主要原因是房地產企業也存在委托關系，而委托就會引發道德風險，道德風險的發生會使房地產企業由于錯誤的項目決策，而引發財務風險，因此必須重視道德風險控制。再融資風險是房地產企業在資本市場進行配股或者增發股票來進行融資的行為，配股以及增發可以增強公司的資本金，可以為企業籌集到更多的資金。但是再融資的一個重大風險是業績一般不能與股本同步增長，如果出現二級市場由于填權而導致貼權的現象，就會出現諸如每股收益等財務指標的下降，這可能意味著房地產企業資金管理存在問題，直接導致有些企業失去再融資的資格，從而出現再融資風險。
房地產財務風險控制范文5
摘 要 隨著我國經濟的發展，房地產業取得的成就令人矚目，房地產業已然成為我國國民經濟發展的支柱性產業之一。然而，鑒于房地產業投資成本高、負債經營、資金鏈緊張等行業特點，使得房地產企業隨時都可能發生財務危機。本文通過分析我國房地產企業財務管理面臨的常見風險以及產生這種風險的內外因，對如何控制我國房地產企業財務管理風險提出了幾點對策，以期對我國房地產企業的發展有所裨益。
關鍵字 房地產 風險 原因 對策
一、前言
所謂的房地產企業財務管理，指的是房地產企業按照國家相關法律、法規、規章制度以及房地產業自身經營的要求，在遵循資本營運規律的基礎上，對房地產企業財務活動進行組織、預測、決策、計劃、控制、分析以及監督等一系列管理工作。與其他行業相比，房地產行業有其自身的特點，主要體現為房地產行業投資大、負債水平比較高、資金周轉比較快，這些特點決定了一旦外部環境發生變化，房地產行業的反應將非常靈敏，隨時都有可能陷入財政危機。尤其是金融危機過后，房地產業受到重創，與此同時，房地產業在財務過程中存在的種種弊端也暴露出來了。如果不及時采取對策，對房地產業財務管理所面臨的風險加以管理，一旦該行業資金鏈斷裂，我國經濟發展將面臨巨大的損失。因此，必須高度重視房地產業財務管理風險并采取相關措施對其加以有效控制，全面促進房地產業又快又好的發展。
二、我國房地產企業財務管理面臨的風險
總得來說，我國房地產企業財務管理過程中面臨的風險主要體現在以下三個方面，即償債風險、籌資風險以及管理風險。
與其他行業相比，房地產業是一個資金密集型行業，企業的正常運行必須以大量的資金投入作為支撐。一般情況下，在項目的開始階段，企業自由的資金比較少的，項目的開發主要是以負債的形式進行的，項目所需的資金大部分都是通過外部借貸等方式籌集的。很多房地產企業在利益的驅使下，經常在財務方面考慮項目可行性，預算工作僅是表面工作，盲目的、不合理的進行各種融資行為，以致最后不能獲得預期利潤，進而面臨償債危機，影響企業發展。
上文已經提到過，房地產業項目的順利進行需要大量資金，而這些資金基本是通過外部融資籌資的。然而，我國房地產業籌資的渠道比較單一，雖然企業自籌資金的比例逐年增高，但在自行籌備的資金中，很多借貸來源不明，如此一來，使得房地產資金的構成及其不合理。與此同時，我國政府在一定程度上限制了土地、信貸政策，銀行的貸款利率也上調了，這些因素綜合起來都使得房地產業的籌資風險大大加劇了[1]。
相對于其他行業來說，房地產業資金鏈比較長，周轉期長，涉及的內容多而雜，這就使得房地產業的財務管理工作難度比較大。鑒于房地產行業如此龐大復雜的財務關系以及較為頻繁的資金往來結算活動，財務管理工作的潛在風險非常大。如果房地產企業財務管理工作人員工作能力不強，或者是在工作構成中假公濟私，亦或者是企業的監管力度不夠，只要房地產企業在財務管理環節稍加放松，這些潛在的風險就會現實化，嚴重影響房地產業的發展。
三、房地產企業財務風險的成因
造成上述風險的原因既有來自企業外部的原因，也有來自企業內部的原因。
1.房地產企業財務風險產生的外部因素
從上表可以看出，造成房地產企業財務管理風險產生的外部原因主要有外部金融環境的影響、法律環境的影響、經濟環境的影響以及稅務環境的影響。由于房地產業自身特點的影響，該行業對外部環境變化非常敏感，一旦外部環境變化，就會在一定程度上加大房地產業財務管理風險。對于國家的金融政策來說，一旦國家對銀行的貸款利息進行上調，那么主要依靠貸款籌集資金的房地產業將面臨巨大的籌資風險，由此可見，國家的金融環境對房地產業發展影響之巨大。我國房價一直居高不下，遠遠超過了普通老百姓的承受能力范圍，對社會秩序的穩定造成了一定的威脅，雖然國家也出臺了相關政策對房價進行調控，但效果不佳，歸根到底在于我國對房地產行業進行規范的法律法規不健全。如此一來，有的地方政府違反鉆國家法律規定的漏洞進行強征強拆，有的銀行鉆國家法律漏洞違法進行貸款，使得房地產業財務管理危機不斷。此外，經濟環境和稅務環境的變化也會對房地產企業財務管理危機的產生起到很大的促進作用[2]。
2.房地產企業財務風險產生的內部因素
外部因素只是在宏觀上對房地產業財務管理危機的產生起到了一定的促進作用，內因是關鍵。企業的規模、企業的內部經營和財務管理水平、企業管理人員的素質以及企業的經營狀況和穩定性都在一定程度上加劇了房地產企業財務管理的風險。一般而言，房地產企業只有達到一定的規模，其經濟性質和股權結構以及經營狀況都會相對比較穩定，抗風險能力也相對較強，若是企業規模太小，則會在面臨風險是無招架之力。企業的內部經營、管理水平以及企業工作人員的素質是房地產業財務管理風險產生的主要因素，很多房地產企業內部沒有完善的規章制度，管理人員工作態度懶散，職業素質低下，在工作中不能很好的應對各種問題，不能及時采取有效措施，導致財務管理風險的產生，嚴重影響企業的發展。
四、房地產企業風險控制對策
對于造成房地產財務管理風險產生的外部原因，企業很難把握，因此，企業必須從自身做起，有效控制財務管理風險的產生。
1.樹立風險意識
房地產財務風險控制范文6
論文摘要：房地產是我國80年代中期后發展最為迅速的行業之一，然而其企業資產負債率也遠遠高于其它行業，財務風險也高于其他行業。為此，深入分析和研究當前我國房地產企業的財務現狀及其所存在的風險，做好財務風險的防范與控制，有助于幫助我國房地產企業更快更好的發展，也有利于我國國民經濟再上新的臺階。
眾所周知，房地產企業是一個較為特殊的行業，與其它施工企業或建設單位有著質的區別，是集房地產的開發建設、經營銷售、配套管理及服務為一體的行業，具有生產周期長、投資額度大、市場風險大、政策調控風險大的獨特特點，資本密集性程度較高。雖然目前大多數房地產企業已由單一的項目公司向集團化運作模式轉變，整體抗風險能力有所增強，但由于房地產行業所具有的獨特特點，其面臨的財務風險仍是值得關注與重視的一個關鍵點。為此，本文將結合自身的工作實踐，對我國房地產財務風險的防范與控制提出幾點個人的建議。
1 財務風險定義
財務風險是指企業在各項財務活動中由于各種難以預料和無法控制的因素，使企業在一定時期、一定范圍內所獲取的最終財務成果與預期的經營目標發生偏差，從而形成的使企業蒙受經濟損失或更大收益的可能性。房地產企業財務風險主要表現于籌資風險、投資風險、經營風險。
2 房地產財務風險防范與控制措施
2.1 充分市場調研，在投資風險決策過程中保持穩健性原則，以有效防范和控制投資風險
提高管理者的投資風險管理意識，在投資決策中要在收益和風險中，保持謹慎原則，盡可能降低投資風險，以此來提高企業的財務風險的防范與控制能力，確保企業的可持續發展。對于許多破產后企業來說，有相當一部分企業是由于管理者沒有充分調研市場，或在項目投資決策中穩健性原則保持不夠，過于樂觀，以至于當項目與預期出現一定偏差時，企業資金就處于緊缺狀態，財務風險也緊隨發生。為此，本文認為，由于房地產行業投資金額較大，回收周期較長，資金投入后調整難度較大的特點，房地產企業投資決策前，必須充分了解城市規劃信息、周邊土地供應及使用情況、周邊房地產開發供應情況及市場需求信息，同時在投資決策中需要克服盲目樂觀主義，盡可能降低投資風險，要在收益、風險之間進行權衡，尋求最佳組合。
2.2 做好籌資風險的防范與控制工作
企業籌資風險的產生一般由內因及外因導致的。內因有很多種，可能是不當籌資方式，或是企業盲目投資，使企業負債規模過大，也有可能是企業的負債結構不合理等；外因則更多，或因市場行情的不確定因素；或是金融市場的利率、匯率等 發生變動等，都將導致企業的利潤下降，而這些因素對于資金需求龐大的房地產企業來講，其財務風險所受到的影響則更是不言而喻。為此，本文認為，房地產企業可以通過以下幾個途徑來防范與控制籌資風險的產生：
一是優化企業資本結構、改變融資模式。房地產企業需結合企業自身的實際情況，科學合理安排企業的資本負債，做到債務適度，并合理安排長短期資金。在國家現有宏觀經濟政策調控情況下，需將單純依賴銀行開發貸款的籌資模式，向以銀行開發貸款為主，信托融資、股權債權定向私募、銷售融資、資產證券化等融資方式多元化組合的方式轉變，以確保項目資金充裕，不至于出現資金鏈斷裂。
二是建立滾動預算機制，尤其加強現金流量的預算編制和管理，對企業財務進行預警分析。企業能否維持下去，并不完全取決于是否盈利，而取決于是否有各種現金用于支出。因此準確的現金流量預算，可以為企業提供預警信號，揭示企業現金余缺，使管理者能夠及早采取措施，應對可能發生的風險。尤其是房地產行業，資金需求量大，現金流量預算的準確編制更為重要。為能準確編制現金流量預算，房地產企業應根據項目開發及銷售計劃，采用穩健性原則，將各部門具體目標進行匯總，將未來預期收益、銷售收現、項目付現支出、投資計劃及融資計劃量化表達，建立企業全面預算機制，預測未來現金收支狀況，并以月、季、半年及1年為周期，進行滾動預算編制，及時反映項目現金流量的變動狀況。并在執行過程中，嚴格按照現金流量預算把關，出現重大變化時，應及時調整，進行收支平衡。
2.3 加大經營管理力度，避免財務風險潛藏在于企業內部
一是加強與完善企業內部控制制度。企業的內部控制管理與其經營活動是密不可分的。企業的內部控制管理主要包括辦公人員的職權與職責、各項業務的操作流程、各項業務的分析與評估、內部管理體制制度的制定與實施等。對于房地產企業而言，每一項經濟業務活動要有兩個或以上的具有互相制約關系的控制環節，在資產處置、資金調度、銷售結算、提供擔保和對外投資等方面，明確決策人員和執行人員及會計人員、經辦人員與保管人員之間的職責權限和工作程序。因此，加強與完善企業內部控制制度，使企業的內部控制制度更加規范與科學，將有利于對企業財務可能存在的風險進行有效的防范與控制，降低經營風險。
二是加強與完善企業的成本管理，建立目標成本體系。成本管理是企業管理運營過程中的關鍵部分，它關系到企業的盈利與收益，一旦企業失去盈利與收益時，企業很有可能面臨著虧損和破產，這對于房地產企業更是如此，它的影響遠在于其它幾個方面。當前，我國的房地產的發展正處于如日中天的時候，競爭也異常激烈，如何在激烈的競爭中取得競爭優勢，加強成本管理，將是非常重要的一環。筆者認為，成本管理貫穿于項目投資決策、項目建設整個過程之中，企業應根據目前市場成本狀態，合理預計未來成本走勢，合理預測編制項目目標成本，并在開發建設過程中根據材料、人工價格變化等因素，適時修正目標成本，用以指導項目決策。
三是建立項目動態投資測算模型，及時反映項目預期收益變化狀況，為管理決策提供支撐依據。本文認為，充分利用信息化技術，根據項目開發進度及動態成本更新數據，結合項目銷售預測，按季滾動編制項目收益及現金流量預測，及時反映企業成本、銷售價格對企業收益影響，并及時反映項目資金余缺，為決策提供更為科學、有效的數據和資料，也有利于對項目實施進行很好的監控與分析，給企業的財務風險再加上一道保險。
3 結語：
綜上所述，房地產企業的財務風險與其它行業相比，其所潛在的風險要遠遠高于其它行業，更需要企業管理者嚴謹甚微，提高企業的財務風險管理意識，認真對待每一項目，對項目進行全過程進行動態投資測算分析，加強企業的投資風險、經營風險及籌資風險的管理，防范與控制企業財務風險的產生與發展，確保企業的健康、穩健發展。
參考文獻：
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