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房地產市場經濟分析范文1
1、行為經濟學的概念。行為經濟學是一門運用行為科學的理論和方法研究個人或群體的經濟行為規律的科學。從20世紀五十年代起，行為經濟學的研究工作在美國等西方國家迅速發展起來。行為經濟學作為經濟學的一個分支，是適應實踐需要產生的一門新興邊緣學科。它將行為分析理論與經濟運行規律、心理學與經濟科學有機結合起來，發現了傳統經濟學模型中的錯誤或遺漏，修正了主流經濟學關于人的理性、完全信息、效用最大化及偏好一致等基本假設的不足之處。它的崛起，既對主流經濟學提出了挑戰，也對其進行了補充和拓展。
2、行為經濟學的特點。行為經濟學在進行研究時，通常采用實例研究、實驗研究和現場研究，而最重要的方法是抽樣、談話調查，從某種意義上說，正是由于借助了可靠程度較高的抽樣調查法和談話法，才使行為經濟學逐漸發展成為一門獨立的經濟學分支學科。（1）它的出發點是研究一個國家某個時期消費者和企業經理人員的行為，以實際調查為根據，對在不同環境中觀察到的行為進行比較，然后加以概括，并得出結論；（2）行為經濟學的研究集中在人們的消費、儲蓄、投資等行為的決策過程，而不是這些行為所完成的實績（如花了多少錢，存了多少錢等）；（3）行為經濟學更重視人的因素，因此也可以認為它是管理方面的經濟學。它分析研究經濟活動的心理上的前提條件，例如人們在做經濟決策時的動機、態度和期望等；（4）行為經濟學研究的成果是以實際經驗為根據的，它有助于修正傳統經濟學的某些基本假設，像關于理人假設、效用極大化的假設，等等。行為經濟學在利用心理學及社會學的成果方面已取得長足進展。
3、研究行為經濟學的作用與意義。行為經濟學對管理、金融、營銷、政府宏觀政策的制定都有顯著的影響。行為經濟學是在心理學的基礎上研究經濟行為和經濟現象的經濟學分支學科。行為經濟學主張用過程理性來代替實質理性，并致力于把被價格、收入等經濟變量牽動的經濟木偶還原成富有人性的人，使經濟學成為研究人的行為的科學。
二、基于行為經濟學的房地產市場分析
1、心理預期與“羊群效應”。在我國的房地產市場上，需求可分為投資購房和消費購房，前者又可分為投機性炒房和投資性買房。但無論需求的構成如何，在短期內，需求各方都存在著“買漲不買跌”心理。“預期理論”認為，人們的獲得和損失是相對于“參照點”而言的。在房地產市場中，參照點就是人們對房價的期望。假設房價一直上漲，人們若現期以低價買房，則末期高漲的房價就是“獲得”；反之就是“損失”。因此，在長時間房地產積極看好的輿論影響下，消費者對于房價的參照點不斷提高，很容易產生一種急躁與盲從的心理，從而產生一種“羊群效應”：房價越漲，越要跨級消費，借錢買房；買的人越多，越要加入到買房者之列。結果便是房價持續攀升，直至需求不能給價格足夠的支撐乃至產生泡沫。因此，人們心理預期是在供求關系背后影響價格的決定因素，預期的改變造成了市場的波動性，而“羊群效應”起到了放大波動效果的作用。同時，啟發式偏向說明了心理預期的形成過程對于決策環境的依賴，而決策環境則包括決策者所面對的政策導向、群體壓力和輿論環境等。
2、投機心理與市場泡沫。與股票市場類似，房地產市場也存在著同樣的泡沫。房地產市場泡沫的最大特征便是房價的高漲與消費者的購買力相脫節。從市場參與者的角度來看，除了普通購房者，其他參與者都從不斷攀升的房價中直接獲利。中央政府一方面縮小土地供給；另一方面卻享用著由于房價虛高所帶來的經濟高速增長。地方政府把握著土地一級市場，高地價和高稅負收益的利益驅動，使其成為高房價的堅定支持者、房地產開發商的忠實伙伴。房價上漲使商業銀行在短期內將獲得更多的利潤，從而形成了商業銀行的信貸與房價攀升互相刺激、互為因果的局面。開發商作為土地價格的接受者，一方面高價格增長使其形成了高利潤回報的預期，從而采取一切方法抬高房價；另一方對購房者鼓吹房價上漲，改變購房者的參照點。炒房者則形成了虛假的需求繁榮，放大房地產市場的潛在風險。綜上，房地產市場的各方參與者共同造就了房地產的市場泡沫，多方的投機心理共同吹大了泡沫，形成所謂的房價泡沫、地價泡沫、供求泡沫和資金泡沫，直至“蝴蝶效應”的發生。因此，房價的持續上漲是由參與多方的投機心理所造成的。正是這種投機所形成的泡沫，增大了房地產市場的波動性。
3、市場波動的形成機制。行為經濟學認為人是有限理性的，強調將“行為決策”引入傳統的經濟學分析框架。心理預期、“羊群效應”、投機心理等因素是造成房地產市場波動的深層原因，以下就這些因素之間的關系以及它們如何系統地影響房地產市場做進一步的闡述。非理性繁榮的形成機制歸為四類：引發性事件、反饋性的機制、“新時代”的經濟思想和“心理依托、從眾行為”。
我國房地產市場的引發性事件主要有：國家刺激消費、加快經濟建設的主旋律激活了房地產市場的投資熱情，各地紛紛把房地產作為支柱產業；同時，我國經濟的持續快速增長，使人們形成了積極的預期，加之媒體的報道和地產商的鼓吹，都推動著房地產市場的繁榮。就此而言，國家的政策導向是房地產市場中最為主要的波動源。同時，房地產市場存在著反饋機制：當看到過去的增長，參與各方會調整自身的信心和期望。從而引起需求的增加，這樣最初的價格上漲的結果又反饋到了更高的價格中（正強化作用）。第二輪的價格增長又反饋到第三輪，以此類推。反之亦然。反饋機制起到催化劑的作用，它影響著房地產市場波動的振幅。最后是“心理依托”和“從眾行為”。
綜上所述，政策導向或其他事件引發了房地產市場的波動，形成了波動的源泉；消費者依托于近期的價格做出行動選擇，確定了波動方向；價格的反饋機制、消費者的從眾行為則決定了波動的振幅和影響范圍。
三、從行為經濟學角度分析消費者購房行為
我們可以將認知、信息、環境理解為影響或決定理性選擇行為的三個基本要素。消費者在購買房產過程中的理性選擇行為，根源于收益和風險的比較。消費者在處理每一項交易時，風險和收益會促使他進行認真的理性思考，他要對市場的信息和環境的不確定性進行調查和分析。但是，房地產市場的不確定性常常會干擾個體的理性選擇，當個體受不確定性因素影響而無法對風險和收益做出清晰的判斷時，他就有可能放棄理性思考而在感情機制的作用下作出選擇。這里所說的感情機制，是外部環境誘導、直覺判斷、歷史經驗、從眾心理等的綜合體。
一個相對成熟的理論在描述某種社會現象時通常是以該種現象的基本表現形式為基礎的，至于該理論研究的側重點，則是可以選擇的。個體選擇行為時而理性、時而非理性的情景，還表現在理性選擇向非理性選擇的轉化方面；或者相反，先采取非理性選擇后卻因發揮了自己的認知、對信息和環境等不確定性做出了分析和判斷而采取理性選擇。
四、如何運用行為經濟學監管房地產市場
基于以上行為經濟學的分析，為有效控制市場的波動性及房地產市場的監管提出了新思路。
1、監管的對象和重點應有所改變。從房地產市場波動的形成機制來看，監管的對象應包括所有的參與者，包括政府自身、商業銀行、開發商、炒房者和購房者，而非其中之一或幾個?？梢葬槍Σ煌膮⑴c主體采取不同的措施，但措施的根本目的是一致的：改變參與者非理性的心理和行為。
房地產市場經濟分析范文2
一般而言,房地產市場是指房地產企業進行房產投資、開發、建設、經營等所處的流通市場,在我國可以大致分為房地產開發市場和房地產建筑市場。與一般的商品流通市場相比較,房地產市場具有如下幾點特性:(1)、房地產的供給和需求的影響范圍具有地域性的特點,只能在同一的供需圈內實現供求調劑;(2)、由于房產是不動產,而且使用周期長,不容易流轉,也不像普通商品市場般可以隨時棄舊換新,所以房地產市場具有較差的流動性,變現能力不足;(3)、房地產市場投資需要大量的資金投入,是一個投機性與投資性相結合的市場。(4)、由于政策等各方面原因,我國的房地產市場處于一個競爭不充分的市場格局中。
而所謂“寡頭壟斷”是指在市場上某一行業同時包含有壟斷和競爭的因素,但是更為趨向于壟斷的市場結構。寡頭壟斷的特點是:(1)、市場上只有少量的銷售者,他們從事同質產品或者差別產品的生產;(2)、由于寡頭廠商之間共存于市場,導致各自廠商需求曲線的不確定,由此產生了“價格制定者”和“價格接受者”;(3)、寡頭市場與壟斷市場相似,在廠商的進出方面有著門檻限制,規模小、資金不足的企業很難進入市場,而一旦市場處于共存局面,廠商也不會輕易退出市場。
“區域寡頭壟斷”顧名思義,就是在某一區域范圍內的市場上少數幾家廠商所形成的寡頭格局,而不是在大面積的市場上占據份額。
二、我國房地產市場區域性寡頭壟斷性產生的原因
1.房地產開發區域集中度高
從地產和房產的本身特性來看,它們不能在各區域間流動交易。對于一個區域的居民來說,大部分只有意愿購買區域內住房,所以只要該區域的房地產商不進行跨地域開發,那么各區域之間的房地產商之間就不存在直接的競爭關系,因而在該區域內存在的少數幾家房地產商就構成了寡頭壟斷局面。
2.土地市場缺乏競爭性
在我國,政府高度壟斷建設用地供應一級市場,多數地方政府都建立了相關部門經營國有土地資產,進行統一儲備和開發。土地使用權的取得還不夠公開透明,大部分是由政府與開發商雙方私下協商確定,因而土地使用權的獲取很大程度上是由房地產開發商的尋租能力和政府的主觀偏好決定。并且由于土地資源的有限性,市場中只有有限的開發商進行開發。隨著房地產開發的進行,獲得土地開發權的規模企業越來越強大,而規模本就小的開發商逐漸退出房地產市場,形成少數有實力的大開發商分享本土房產市場的局面。
3.資金、行政管理進入壁壘
房產商進行房地產開發、建設需要大量的資金成本,進行融資時面臨諸多指標考核,因而資本金雄厚與否在很大程度上決定著房地產開發商能否立足于本地市場和以后的發展。通過行業所要求的資本金規模的篩選大批小型房開公司被淘汰出市場。
在開發一個項目之前,房地產商需要取得“建設用地規劃許可證”、“國有土地使用權證”、“建設工程規劃許可證”、“建設工程許可證”、“商品房預售許可證”等證書,還要當地政府的城市規劃、房屋管理、國土資源、工商管理、稅務、建設、交通、衛生等部門的審批。這些繁雜的行政管理手續造成了人力和時間的極大浪費,并由此形成了行政壁壘,給要進入當地房地產市場的企業造成困難,形成幾家獨大的市場局面。
4.商品住房供給方式單一
目前,我國城鎮居民住房供應體系大致分為三層:最低收入階層租住廉價房、中低收入階層購買經濟適用房或普通商品房、高收入階層購買高檔住宅。現階段,我國的住房供應大部分是由房地產開發商獨家進行,經過土地的獲取、規劃設計、建筑施工等流程再到出售基本上均是自家操作,而單位集資房、私人合作建房等供應方式缺乏。所以從供給層面的因素說,區域性房地產市場形成了幾家大型房開商共存的局面,而沒有其它競爭主體的參與。
此外,形成房地產市場區域寡頭壟斷特性的原因還包括了房產自身的自然屬性、市場信息的不對稱等。
三、房地產市場區域性寡頭壟斷的不利影響
1.減弱政府政策調控成效
目前,部分城市商品房價格居高不下,除了相關的建筑成本略有提升外,其最重要的原因是房地產市場存在著區域性的寡頭壟斷。在這一區域中,處于優勢的寡頭房地產商利用自身優勢進行定價,而其它的企業成為“價格接受者”,在整個區域內形成了統一的房價檔位,實際上就是價格合謀或是價格聯盟。由于房地產業是國民經濟中的支柱,國家經常通過對房地產業的宏觀調控來保證經濟的健康運行,但是由于房地產商在實際中形成了價格聯盟,因而政府的政策調控效果通常會大打折扣,不利于房產市場的穩健發展。
2.引發政府尋租行為
由于房地產開發項目的進行需要比較繁多的審批手續,相關政府部門的小部分官員會利用手中的權利勾結開發商,暗箱操作、接受賄賂,滋生腐敗,產生政府的尋租行為。某些政府官員不盡職責的行為會引發安全等事故,在房地產市場的發展過程中產生不利影響。
3.侵害消費者的利益
現階段,我國房地產市場供需結構性矛盾顯著,房地產的供給不能滿足消費者的需求。處于寡頭地位的房開商不顧多數消費者的實際需求進行樓盤開發,且將房價遠遠高于消費者能夠支付的水平,使消費者的利益受到侵害。由于處于寡頭壟斷地位,開發商掌握的信息要多、全于消費者,因而由于信息的不對稱,消費者也會遭受到利益損失。
四、削弱房地產市場區域性寡頭壟斷的政策建議
1.加快土地流轉機制的改革
針對我國目前土地市場的招、拍、掛等交易模式要不斷完善,與此同時加大經濟適應房的建設力度。作為土地提供主體的政府,應該要正確處理好土地市場化和土地規劃干預之間的關系,將二者有機結合。對于經濟適用房等非商業化地產的開發,可以考慮低價劃撥土地。改革國土資源經濟管理部門的工作體制,加大土地對外交易的透明度,在保證土地交易審批有序進行的基礎上盡量簡化審批手續。另外,可以考慮將現有的土地批租制度逐步改為年租制度。
2.加大對房地產價格的調控力度
由于我國的房地產市場呈現出區域性的寡頭壟斷特性,因而住房的價格不是由市場的供求關系決定,而是有供應方單方面定價,造成嚴重的房價扭曲,極大的損害了消費者特別是中低收入階層購房者的利益。在市場失靈的情況下,政府應該充分發揮其宏觀調控的作用,根據各地的經濟發展水平和居民購買力情況,制定相應的房價上限,并對此實現嚴格的監管。
3.適時推動房地產項目的分業經營
在我國,現有的房地產項目基本上是有房開商包辦了住房開發的組織管理功能,由此造成了產業鏈高度集中于房開商手中。因此,政府應該適時將房地產的項目規劃、設計、施工與銷售、物業管理等流程拆分開來,要求由不同的獨立企業經營,從而防止房開商一家獨大,便于專項管理。同時,可以防止國內房地產業崩盤時,整個國民經濟不會出現大動蕩。
房地產市場經濟分析范文3
關鍵詞：房地產 融資市場
，我國的房地產業已經毫無疑問地成為國民的支柱產業，然而，與房地產業的重要地位和發展速度極不相稱的是，房地產融資市場的發展卻步履蹣跚。作為典型的資本密集型產業，房地產業對金融市場具有天然的高度依賴，而發展滯后的房地產融資市場必然會危及房地產業的健康發展。當前，如何加快房地產融資市場的發展已成為整個房地產業所面臨的最緊迫課題。
近年來，隨著國家對房地產業逐步實施了一系列的宏觀調控政策，特別是日趨嚴格的土地和金融信貸政策使房地產業遭遇了前所未有的資金困境。為了因應融資困局，房地產業開始探求多元化的融資渠道，諸如信托、基金、上市以及私募融資等形式開始頻繁地出現在公眾視線當中，而房地產融資也成為業內最受關注的議題，房地產金融創新的探討與實踐嘗試將成為今后一個時期房地產業的主旋律。
一、房地產融資市場格局的形成背景
當前房地產融資市場格局的形成有著其深刻的政府政策背景和產業發展背景。認清融資市場格局的形成背景有助于我們更好地認識地產融資市場的游戲規則，理解其存在的合理性并及時地把握地產融資市場的發展趨勢。
（一）政府政策背景
政府政策背景主要包含兩方面內容：一是配合宏觀調控，政府在房地產領域實施了比較嚴格的土地和信貸緊縮政策；二是出于防范金融風險的考慮，金融監管當局對商業銀行的房地產信貸業務做出了進一步的限制，諸如停止流動資金貸款、提高資本金比例、嚴格貸款審批等。
1、宏觀調控政策仍將持續
從宏觀經濟形勢來看，近年來我國的GDP一直保持高速增長狀態，但是在經濟高速發展的同時出現了嚴重的結構性失衡，突出表現就是固定資產投資增長過快，尤其是房地產投資。2003年房地產貸款突破1萬億大關，同比增長29.7%，占同期固定資產投資總量的23.7%。固定資產投資增長過快對國民經濟的正常運行造成了極大的負面，出現了諸如信貸規模極劇膨脹，原材料、能源等生產資料的價格上漲過快，產業結構失衡等方面的經濟。為了抑制這種不正常的固定資產投資增長，政府有計劃地出臺了相應的緊縮調控政策。
具體到房地產業而言，政府將繼續執行嚴格的土地與信貸政策，從土地和資金兩個方面對房地產業的發展進行調控，尤其是接連出臺的信貸緊縮政策更是有力地限制了銀行系統對房地產業的資金支持。一方面是土地價格的不斷高漲，另一方面是銀行系統的資金閥門被逐步擰緊，面對調控的雙重夾擊，原有單一的房地產融資市場格局受到嚴重沖擊，供血不足的房地產業被迫尋求多元化的融資渠道。
根據經濟周期理論與慣性理論，宏觀經濟運行特別是固定資產投資增速不可能迅速被降低。因此，我們有理由認為，政府的緊縮政策將在一段時間內（3－5年）持續下去，而打造多元化的融資渠道也將成為房地產融資市場的核心任務。
2、緊縮信貸意在化解金融風險
除了配合宏觀調控政策而實施緊縮金融政策之外，緊縮金融政策的另一個重要意義就在于防范房地產金融風險。根據央行的《房地產業發展和金融的支持》（央行研究局，2004）以及《2004中國房地產金融報告》（央行房地產金融分析小組，2005）這兩份研究報告，目前我國房地產金融存在以下幾個方面的重大風險：
第一，土地購置與房地產開發資金過分依賴銀行信貸，超過60%的開發資金是直接或者間接來自于銀行系統，房地產投資的信用風險與市場風險集中于商業銀行。一方面，較低的融資成本與貸款門檻容易誘發企業利用銀行信貸杠桿來進行高負債經營，這在增加企業財務風險的同時也加劇了貸款企業的違約風險；另一方面，部分地區由于市場過熱而存在較高的市場投資風險，一旦泡沫破裂房地產價格下跌，作為抵押物的房地產將會大幅度貶值。
第二，金融體系不健全，金融機構經營不規范、管理不嚴格，金融機構之間缺乏合作，特別是信息共享程度很低。這突出表現在：貸款審查不嚴格、抵押物管理不規范、利用“假按揭”騙貸等等。與房地產業市場化形成鮮明對比的是我國金融業的壟斷與落后，由于缺乏與市場經濟相符合的經營機制、監管機制與激勵機制，因而造成銀行系統存在許多經營漏洞，這是導致近年來金融機構在房地產業務方面頻繁出現大案要案的根本原因。
第三，由于土地儲備制度不完善，再加上銀行監管不到位、缺乏有效的擔保措施等問題，向政府土地儲備中心發放的土地儲備貸款也面臨著較大的市場風險與信用風險。
通常情況下，上述這些潛在的風險可以通過業務創新、強化管理以及改進經營機制等更加積極的方式來進行化解，但由于近年來房地產金融業務發展過猛，金融資產規模與風險同步迅速累積，因此在這種情況下，金融監管當局便借助宏觀緊縮調控的時機對房地產業實行了更為嚴格的緊縮信貸政策。
結合國內金融市場改革的發展進程以及國際上房地產業通常的資本構成狀況，我們認為這種嚴格的銀行信貸政策在商業銀行系統完成市場化改革之前很難有所松動，但是監管當局在限制銀行資金進入房地產業的同時也將有意識地積極推動建設其他的融資渠道，特別是信托以及房地產產業基金。
（二）產業發展背景
產業發展背景主要包含兩方面內容：一是由市場競爭引發的行業集中度提高，房地產企業在大規模擴張的同時對房地產融資市場提出了更高的要求；二是房地產行業運作模式的轉變，使得房地產運營重心向金融運作傾斜。
1、市場競爭引發行業集中度提高
由于存在規模經濟效應，房地產業隨著市場競爭的加劇，在馬太效應的作用下，必然導致行業集中度越來越高。與此同時，房地產暴利也將終結，素質低、實力差和經營不規范的企業將被淘汰出局。據權威部門預計，今后5至10年，現有近3萬家房地產公司將有90%以上在競爭中消亡，取而代之的是逐步形成一批年銷售規模過百億元的跨區域經營的特大型房地產集團，事實上，這種全國性的地產大鱷早已浮出水面。行業集中度的提高使得融資主體對于地產融資市場提出了新的更高要求，因而其影響意義非常深遠。
伴隨著行業集中度的提高，企業資產規模的迅速膨脹，一方面房地產企業迫切需要金融機構能夠提供數額龐大的、穩定的、低成本的融資服務，而傳統上以商業銀行為主渠道的單一地產融資體系根本無法滿足企業擴張的需要，這就迫使房地產企業必須打造自己的金融平臺，包括發行信托計劃、收購上市公司、參股金融機構、發起設立地產基金以及海外上市等等；另一方面，房地產企業又要在擴張的同時竭力規避融資風險，保持財務穩健，實現企業持續、快速、健康發展，這就要求企業必須對其資本結構進行合理調整，通過諸如降低資產負債率，擴大股權融資比例等，保持穩健而靈活的資本結構。
2、房地產行業運作模式的轉變
隨著房地產行業專業化分工的日益深化，傳統的“開發商主導”運作模式正在逐步向“投資商＋發展商＋建筑商”三位一體的運作模式轉變。在該運作模式下，投資商為項目提供資金但不參與具體項目的管理；發展商除了組織實施投資之外，還要負責項目的選擇、評估、協調以及項目建成之后的運營管理；建筑商負責項目的規劃與施工建造。如果不考慮資產證券化以及定向投資等其他因素，單從運作模式上看，這種三位一體的運作模式已經具備了不動產投資基金管理運作的基本雛形。
行業運作模式的轉變可以說是房地產企業在行業競爭過程中走向分化的一個必然結果。隨著行業競爭的加劇，房地產金融職能將得到不斷強化，房地產業的運營重心逐步由地產項目運營向金融運作傾斜，房地產業的運作在很大程度上將會是一種金融運作。從發展趨勢來看，那些善于借助多種融資渠道、諳熟金融市場運作并具有深厚的行業運作背景的開發商將有望轉型為房地產投資商或者不動產投資基金管理人，與此相對應的是投資商和不動產投資基金也將成為主導中國房地產市場的兩種主流業態，房地產行業的競爭最終將集中體現在投資管理能力與金融運作技巧方面的競爭。
綜上所述，無論是市場競爭引發的行業集中度提高還是行業運作模式的轉變，都深刻地影響著房地產企業的融資需求，而融資主體需求的轉變則是推動房地產融資市場再造的決定性力量。未來房地產金融市場必將呈現出融資渠道多樣化與資金性質多元化的局面，而走產融結合的道路將是未來房地產金融市場最顯著的發展趨勢。二、當前房地產融資市場的主要特征
監管當局不斷出臺的緊縮政策削弱了對銀行信貸的依賴，在客觀上帶動了信托、地產基金等金融創新工具的；而產業自身升級與分化則決定了未來房地產融資市場的嶄新格局。在這些復雜因素的綜合下，當前房地產融資市場呈現出以下主要特征：一是以銀行信貸為主導的單一融資格局；二是其他融資渠道雖然總量不大，但是卻代表了房地產融資市場的發展方向；三是房地產融資市場體系不健全。
（一）以銀行信貸為主導的單一融資格局
2004年我國房地產開發資金總額為17168.77億元，同比增長29.9%，相應地，房地產融資總規模也在逐年攀升。房地產開發資金主要來源于銀行信貸、自籌資金、定金及預售款和其他資金②。受宏觀調控政策的影響，銀行信貸增長幅度一路下滑，2004年銀行信貸只占開發資金總量的18.4%，自籌資金與定金及預售款增幅較快，分別占資金總量的30.3%和42%。由于預售款中大部分是銀行對購房者發放的個人住房貸款，因此總體上看至少有60%以上的資金是來自銀行系統，融資渠道過分依賴商業銀行。
由于融資渠道單一，所以在銀行信貸被收緊之后，沒有相應的融資渠道能夠進行有效的資金彌補，因而造成房地產企業的嚴重貧血。這種現象并不意味著房地產市場資金匱乏，而是缺乏資金注入房地產業的高效渠道。
（二）多元化的融資渠道日趨活躍
其他資金來源盡管占開發資金總量的比例不到10%，但是它們對房地產融資市場的意義卻是不容小覷。
盡管仍存在障礙，但是業內對于房地產產業基金的重要地位和作用還是有著難得的高度共識，而市場中已成功發起設立的幾家準地產基金正在積極地進行探索式房地產產業基金道路的有益嘗試?？梢灶A見，隨著《產業基金法》的出臺，產業基金合法地位的確立，產業基金模式必將成為房地產融資市場的中流砥柱。
資金信托計劃是近年來最活躍的地產融資工具，雖然其融資額在整個房地產融資總量中僅約占1%，但是它所表現出來的創造性、靈活性與適應能力卻讓我們嘆為觀止。為了改善房地產融資市場的疲弱局面，2004年10月銀監會公布了《信托投資公司房地產信托業務管理暫行辦法（征求意見稿）》，該暫行辦法將對符合規定條件的房地產信托業務放寬限制，這將有可能把資金信托計劃變為真正意義上的房地產信托。
此外，上市也是近年來業界非常關注的一個融資話題。上市融資雖然門檻較高，而且上市后要接受較嚴格的監管，但是從規范經營管理，實現企業長遠發展戰略規劃的角度看，走上市的道路是一個必然的選擇。由于現階段我國股票市場正處于變革的攻堅期，國內企業通過證券市場直接融資的難度較大而且不穩定因素較多，因而紛紛尋求海外上市融資。
（三）房地產融資市場體系不健全
盡管房地產融資渠道呈現多元化的發展趨勢，但是這些渠道所提供的產品卻難以滿足市場需要。例如，單個資金信托計劃不得超過200份信托合同的限制，而且需要提供齊全的項目手續文件。房地產項目的銀行信貸審核就更為嚴格、貸款條件也更為苛刻。由于市場存在嚴重的資金供求失衡，從而直接導致了房地產融資成本的高企，相當多的企業因資金鏈斷裂而被迫出讓項目，有的企業鋌而走險借助地下金融或者進行資金“尋租”。這些不正?，F象反映了由于房地產融資市場體系的不健全所導致的諸如金融創新不足、監管限制過多、政策引導不利等諸多。監管當局在強調防范房地產金融風險的同時，卻忽略了構建一個適合國情的、符合發展需要的、健全的房地產金融市場體系。
三、 房地產融資市場的發展趨勢
通過深入細致的市場，并諸多房地產行業數據指標，我們認為就整體而言，房地產業的發展是合乎邏輯的，是符合市場的。同時，鑒于房地產業在國民經濟中所處的重要戰略地位，政府不可能對其進行打壓或者對房地產業的生存困境不予理睬，肯定會考慮在銀行信貸緊縮環境下房地產業的融資出路問題。從短期來看，由于政府對房地產市場調控的成效并不理想，有可能繼續出臺不利于房地產業發展的土地與金融政策，諸如增加經濟適用房供給來平抑房價，提高首付比例限制投資性購房等等；但是從中長期來看，政府必然會適時地放松相關的調控政策以支持房地產業的發展，房地產業仍然是極具活力與投資價值的行業，而房地產融資市場的發展前景也將非常樂觀。
根據前文的研究，我們預計房地產融資市場將呈現以下重大的發展趨勢：
（一）融資市場格局多元化
以銀行信貸為主導的單一融資格局將會逐步被多元化的融資格局所替代。隨著房地產行業的不斷發展以及融資政策的逐步放松，除銀行信貸之外的各種融資渠道的發展空間將被進一步打開，預計房地產信托業務管理辦法也會在近期有所突破，而直接融資環境的改善將很快提上議事日程。屆時，我們會看到融資市場將出現產業投資基金、銀行信貸以及房地產信托三足鼎立之勢。
（二）房地產融資體系逐步健全
房地產融資體系的健全包含兩個方面：一是圍繞房地產融資而構建的具有不同市場功能的金融機構體系，二是構建提高房地產金融資產流動性的市場體系。就金融機構體系而言，除了原有的商業銀行、信托公司以及保險公司之外，還將出現專業化的房地產投資基金、抵押資產管理公司、互助儲蓄銀行以及儲蓄貸款協會等金融機構。就構建市場體系而言，關鍵是要建立房地產金融資產的流通市場體系。通過借助資產證券化、指數化、基金化等金融手段，房地產金融資產才能順利地實現流通和交易，流通市場把本來集中于房地產信貸機構的市場風險和信用風險有效地分散到整個金融市場中。
（三）資產證券化積極推進
資產證券化是構建房地產金融資產流通市場的前提條件，巨額的房地產資產經過證券化之后就可以實現分割交易，極大地改善了資產流動性。由于住房抵押貸款信用風險相對較小，資產質量較高，因而證券化的住房抵押貸款將成為流通市場的主流品種。房地產抵押貸款的證券化過程應由抵押債權者、政府擔保機構、債券發行人、投資者以及中介機構共同參與完成。
（四）金融產品創新層出不窮
房地產市場中不斷變化的投融資需求是金融創新的原動力，隨著房地產業的不斷發展，未來房地產融資市場中的金融創新主要體現在以下兩個方面：一是如何滿足企業日益多樣化的融資需求，例如目前市場中資金信托計劃的花樣就層出不窮，資金的性質可以是債權或股權，資金的期限可以是單期或多期滾動，資金的投向可以是定向或非定向；二是如何幫助企業規避融資風險，通常融資主體都會面臨利率風險、期限配比風險③，有時還會面臨一定程度的匯率風險。金融產品創新在客觀上降低了房地產企業的融資成本，提高了融資市場的效率，有助于融資市場體系的進一步完善。
綜上所述，房地產融資市場的健康發展是決定房地產業興衰成敗的關鍵。隨著房地產業的不斷深化發展及其融資環境的逐步改善，我們相信中國的房地產融資市場必將步入快速、健康、持續的發展階段。：
1. 央行房地產小組，《2004房地產金融報告》，2005.8
2. 央行局課題組，《中國房地產業和金融的支持》，《金融時報》，2004.3
3.張紅，《房地產學講義》，清華大學出版社，2004.9
4.王希迎等，《房地產融資新解》，中國經濟出版社，2005.2
5.特瑞斯·M·克勞瑞特［美］，《房地產金融：原理和實踐》，經濟出版社，2004.12
房地產市場經濟分析范文4
關鍵詞：利率 房產市場 通貨膨脹 次貸危機
一、引言
房地產價格上漲太快，房地產需求釋放過于迅速，使房地產業需求透支，影響其持續健康發展，部分低收入群體住房困難買不起房子，影響社會穩定。因此，調控房價很必要，為了穩定持續上漲的房價，促進房產市場的健康發展，央行采取了降息的舉措，尤其自世界金融危機發生以來，我國更是屢次降息，開始實施開放的貨幣政策，房產市場是資金密集型產業，其供給和需求都離不開銀行貸款，因此，利率對房產市場的影響至關重要，伴隨著利率的波動房產市場也在隨之波動，從而產生一系列的不利影響。
二、利率對中國房產的影響綜述
（一）利率的含義
利率是“利息率”的簡稱，是指一定時期內利息額同存入（籌資）或貸出（投資）本金的比率。利率直接反映的是信用關系中債務人使用資金的代價，也是債權人出讓資金使用權的報酬。從宏觀經濟分析的角度看，利率的波動反映出市場資金供求的變動狀況。隨著市場經濟的不斷發展和政府宏觀調控能力的不斷加強，利率，特別是基準利率已經成為一項行之有效的貨幣政策工具。利率體系是指一個經濟運行機體中存在的各種利率由各種內在因素連結成的有機體。
（二）決定和影響利率變動的因素
決定和影響利率變動的因素非常復雜，制定和調整利率水平時應考慮的因素主要有平均利潤率、資金供求狀況、物價水平、風險狀況、國家經濟政策以及國際利潤水平等。
首先，平均利潤率是決定利率的基本因素。在制定利率時，要考慮企業的中等利潤水平，不能因少數企業利潤低就降低利率，也不能因少數高利潤企業的水平而提高利率，而要根據平均利潤率制定利率。
其次，資金供求狀況，利率是信貸資金的“價格”。在成熟的市場經濟條件下，利率水平主要由資金的供求狀況決定。當資金供不應求時，利率會上升；反之，當資金供過于求時，利率會下降。
三、利率對房產市場的影響渠道
（一）利率調整對外匯市場的影響；
（二）利率調整對證券市場的影響；
（三）利率調整對購房者的影響；
（四）利率調整對開發商的影響；
（五）利率調整對房地產價格的影響。
四、利率下調對當前中國房產市場的不利影響
（一）利率下調可能導致房地產市場價格不穩定
房地產市場與宏觀金融政策密切相關，利率調整對房地產企業、房地產消費者以及房價都會產生重要的影響。下調利率就意味著購房支出的減少，這就大大減輕了購房者的購房壓力，增加其購買力，而購買力的增強必然會增加對房地產需求，這種對需求的鼓勵作用將最終決定供給，促進開發商在房地產的投資在供求關系下開發商大量建房，隨著供給的增加房價會有所下降，造成房產市場價格的不穩定。
（二）利率下調可能導致房地產市場產生泡沫
伴隨利率的下調將大大減輕購房者的還貸壓力，在某種程度上刺激購房者貸款買房。購房者對房產的需求就會變大從而激發開發商的投資熱情，而過度的低利率助長了開發商盲目投資，因為投資成本低而房價不斷上升，使他們產生了房產投資不僅包賺不虧而且利潤極其豐厚的預期，房地產盲目大量投資又引發鋼鐵、水泥等行業盲目發展，使國民經濟越來越失調。同時，過度的低利率造成房價不斷上升，遠遠脫離廣大居民實際支付能力，使房地產市場產生泡沫，如果高房價再持續走高下去，對中國經濟來說是一個非常致命的打擊，會制約中國經濟的發展，也將影響中國經濟的復蘇。
（三）利率下調可能導致通貨膨脹
中國目前處于高速經濟增長的時期。要停止經濟發展，勢必會引發失業浪潮。而中國目前降低利率的比例政策來看，是有意繼續保增長，下調利率將會讓經濟繼續上漲，伴隨著經濟上漲的同時，也會引發通貨膨脹的出現。前面提到的幾點因素，包括交通行業的投資規劃，和企業出口轉內需。都將導致原材料同比上漲。原材料的上漲，也會影響到方方面面。其中比較明顯的當屬房地產行業。作為房地產這種特殊商品，其本身又具備抵御通貨膨脹的特性。很可能導致更多手頭有資金的群體，進行投資。以抵御通貨膨脹帶來的損失。通貨膨脹將是明年主要影響房價上漲的重要因素之一。此外，利率下調將會使人們儲蓄的意愿降低，但是在市場競爭環境下，由于市場機制不夠完善，許多企業采取扭曲的定價方式，這在無形之中就抬高了物價，大型企業的壟斷現象也很明顯，這都會導致通貨膨脹的產生。
（四）利率下調可能導致次貸危機
利率下降會導致房價有所下降，對于國家而言，房價的30%下滑，就已經是市場底線。所以要嚴格把握利率的下降幅度，當目前市場下滑到這一時刻的時候，政府應該馬上出臺各種救市的政策。如果不出臺政策，房價繼續下跌，會引發很多中產階級出現零資產，或者負資產。如果出現負資產，很可能出現“次貸危機”的斷供現象。
參考文獻：
[1]聶名華.淺析房地產價格變動的影響因素[J].中國房地產，1998.10
房地產市場經濟分析范文5
關鍵詞：房地產；宏觀經濟；發展
我國的房地產是個年輕而新興的產業。經過短暫而迅速的發展，它已經使之成為了我國經濟發展
的支柱產業。宏觀經濟是指:指總量經濟活動，即國民經濟的總體活動。是指整個國民經濟或國民經濟總體及其經濟活動和運行狀態，它呈現出很多特征。當人類的生活、辦公等行為在很大程度上通過網絡來進行時，勢必對我國的房地產經濟產生巨大的沖擊。房地產經濟不像其他經濟具有很多共性特征。它是受制于地域政治、經濟和文化的一個領域，是從屬性的。從社會資產分類角度來看，房屋作為不動產屬于固定資產，我國房地產開發統計也將房地產投資列入固定資產投資的范疇。
1 房地產經濟在我國國民經濟中的作用
發展房地產業需要國民經濟中的建材、設備、機械、冶金、陶瓷、儀表、森工、化塑、玻璃、五金、燃料動力等許多物資生產部門和服務行業的產品生產和勞務提供相配合，對國民經濟發展的拉動性十分明顯。房屋能為商業、家具業、家用電器業、房屋裝修業、園林花木業、家庭通訊業、房屋金融保險業、物業管理業、家庭特約服務業、搬家公司、房屋買賣中介業等等的發展提供前提和發展場所。房地產的消費特別是住房消費是一種綜合性消費，波及吃、穿、用、住、行、娛樂、健身、學習、社交、享受、發展等人們生活的方方面面。隨著社會和經濟的不斷發展，我國的城市化建設正處于關鍵時期，房地產業在城市化建設中具有促進作用。首先，通過房地產業可以帶動和加強城市基礎設施建設，對城市的道路、供水、供暖、污水和垃圾處理、電力電信、城市環境、景觀綠化、以及商貿、文化等進行規劃建設，可以大大地提高城市的綜合服務功能；其次，可以改善城市人居環境;第三，推進小城鎮建設。房地產的發展，投資與消費，開啟了國人消費、投資的新理念，提前實現了部分人的汽車加房子夢想。
2 房地產經濟中的非理性的行為
2011中央及地方政府針對商品房和保障房雙管齊下，調控政策繼續升級和深化。然而我國地產市場中仍然存在著的非理：
2.1 房產市場缺乏穩定機制
市場存在的上漲動力，在于這些年里，外部世界不僅從我國大量進口可移動的貿易品，還通過直接投資等方式大量“進口中國的土地和房地產商品，這在一定程度上拉動了房地產商品的價格上漲。中國的房地產市場還是一個發展中的市場，還存在諸多非理。加上國外和國內的一些投機因素使地價和房價充滿了上漲的壓力。通脹預期也使大量資金涌入房地產市場保值升值，使這一稀缺資源充滿了投機性。政府行為及其政策也存在導致商品房價格上漲的誘發因素。市場參與者的逐利本性，必然合力掀起一波又一波的漲勢，直至政府進行調控，然而由于房地產資產商品的特殊性，普通的調控措施具有滯后性或失效性，對抗上漲合力就剩最廉價而又最直接的行政手段。市場缺乏穩定，更是引發投機盛行。
2.2市場中缺乏價格約束作用
空置房的增多并不是說明居民住房已經得到圓滿解決，而只能說明房地產市場上出現了結構性供大于求、有效需求不足的矛盾。而面對如此多的積壓商品房和居高不下的房價，眾多的工薪階層只能望而卻步，畸高的房價與相對低下的消費能力構成了一對難以調和的矛盾，大批潛在消費者由于購買力不足而無法轉為有效的現實消費者，直接導致房地產市場上的供需不平衡，造成房地產資源的大量浪費。不能夠有效滿足人民日益增長的居住需要，也阻礙了房地產市場的發展。
2.3城市化規劃脫離市場化進程
農地與建設用地的成本與收益巨大價差，促使各地城市建設不斷開疆拓土，新區、開發區不斷涌現，GDP偏好、土地財政、政績得到完美的結合。在市場經濟的條件下出讓城鎮土地使用權，其地塊的選址、規模、范圍和時機的選擇，應該是由市場的需求決定的，而不是由政府的供給決定的。實際上這是產品經濟“以產定銷”的翻版。現在我國不少地方政府把廠房、住宅、交通、商業區、環衛等預先規劃實施好，然后以優惠條件吸引投資者來投資，美其名曰“筑巢引鳳”。這種做法雖然也有成功的，但是不成功者居多。
2.4政府對自由市場的干預
土地批租是“壟斷性活動”，其收益實質上是“壟斷權收益”，也就是“權力和貨幣相交換”，出賣“土地使用權”如同給予“許可證”、“配額”、“戶口”之類一樣，都會產生為了取得額外收益而進行種種“尋租”現象?，F在地產經濟中的“尋租”相當活躍，大有愈演愈烈之勢。在地產經濟中，由于政治體制、權力結構、經營管理方式等原因，創造出了不平等的競爭環境，這樣就有可能給每個環節的直接經營者帶來額外收益。
3 房地產經濟發展的走向
3.1搞好“城市經營”
房地產開發項目有的是短期通過出售直接獲利，有的是長期出租或經營獲利，有的是通過其他經濟行為的加入而長期獲利。很多人認為“城市經營”就是“炒地皮”，地方政府單純通過土地出讓增加財政收入，以房地產開發拉升GDP。這種簡單的“城市經營”理念不符合科學的發展觀。比如工業廠房、娛樂用房等;有的則作為公共設施本身沒有獲利能力，但卻提升了城市形象、品味，吸引資金或客流前來投資置業或旅游觀光，使城市經濟收入增加，比如公園、旅游景點、綜合性大學、大型集市、金融市場等。
3.2加強住房保障
建立完善經濟適用住房、廉租住房、公共租賃住房等公共保障住房，發展公共住房建設為中低收入群體解決住房問題，一方面保障了大部分人的住房需求，另一方面也是房地產市場的穩定器。
3.3 強化政府經濟職能
在未來的幾年里，市場理性將逐漸回歸。畢竟房地產開發是作為城市建設重要的參與者(有的是城市運營商)，而房地產消費屬于長期使用的大宗物品，盲目不得。綜合當前房地產投資的增長速度及房市表現，從房市周期論的角度分析，我國房地產投資目前還處于繁榮期，整個房市還處在有利的上升階段，但從市場表現看，房市則處于不成熟到成熟前的調整期?！耙虼?，在市場經濟條件下，政府有必要加強宏觀調控，借助規劃、計劃、行政、法律和經濟等宏觀調控手段，適當調整地產價格，使之趨于一個合理的水平，引導和保持房地產市場繁榮穩定發展是十分必要和必須的。
4 結論
認識房地產，就是要認識它的本質――地域性經濟、行業從屬性、資產的雙重屬性。我國目前正處于城市化的高速發展階段。當房地產在一定的經濟發展階段，除了它自身居住的功能外還具有了投資保值和增值的功能時，一個健康穩定的房地產市場關乎國計民生，對于房地產市場調控的宗旨應是保證市場健康發展，避免過度投機和房價大起大落。
房地產市場經濟分析范文6
中圖分類號:F293.31
文獻標識碼:A
文章編號:1000-176X(2008)07-0124-06
收稿日期:2008-04-24
作者簡介:周輝莉(1987-),女,福建泉州人, E-mai:l Chenruhua.省略
一、引
言
中國從20世紀90年代開始選擇市場經濟的取向,中國的房地產市場也在20世紀90年代初期開始逐步形成。90年代以來,中國房地產價格每一年的增長率幾乎大于零,總體處于上升趨勢,特別自2004年以來中國房地產價格急劇上漲,遠遠高于人均可支配收入增長水平;尤其是北京、上海、廣東等地區房地產價格上漲速度驚人,在過去的3年間三地區的房地產價格大約分別上漲了123.4%、38.4%、73.1%,中部地區房價也有所上漲,但增長幅度遠不及東部地區,我國房地產價格的區域差距擴大。發達國家與地區歷史經驗及理論研究表明,房地產價格出現不正常的持續上漲將會帶來一系列的經濟和社會問題:諸如拉動經濟過熱,引發房地產金融風險;抑制其他消費支出,制約經濟穩定和均衡發展;進一步拉大貧富差距,增加社會的不安定因素[1]。2006年以來,我國房地產價格上漲引發了許多的經濟和社會問題,已引起了有關部門和社會各界的廣泛關注,中央政府連續兩年出臺了“國八條”和“國六條”,采用金融、土地、稅收等多種政策手段對房地產市場進行調控,但時至今日效果仍不明顯。
房地產是指房屋建筑和建筑地塊有機組成的整體,是房產和地產的有機結合體[2]。房產必須附著在地產之上,因此獲取土地對房地產商至關重要。由于我國實行城市土地國有制度,目前政府的土地出讓制度以協議出讓方式為主,部分地區采用招標或拍賣方式出讓,這就成為房地產商主要的進入壁壘,決定了房地產不完全競爭的市場結構,國內大多數學者據此通過我國房地產商的壟斷定價能力研究房地產價格機制。又由于土地的不可移動性,每一個房地產產品都有一個惟一的、不可復制的位置,即使是毗鄰的建設用地有可能是類似的,但絕對不可能完全相同,相對于具有相似性和替代性的糧食、煤等有形商品或股票等無形商品來說具有完全差別性;一般而言,產品差別假設是不完全競爭理論研究的基礎和起點,同樣,房地產產品的完全差別性對房地產價格形成有重要影響。然而這種差別程度卻是不確定的,一方面房地產商可以不斷從產品的品種、質量、服務等方面強化產品差別程度;另一方面產品差別程度客觀上受宏觀經濟環境,特別是區域經濟發展的平衡性影響。本文將根據房地產商品完全差別的內在特性,把我國房地產價格問題放在宏觀經濟背景下,從房地產特殊的市場結構探索促使我國宏觀調控房地產價格政策有效性發揮的經濟運行條件。
二、房地產產品完全差別的市場效應及社會影響
進入壁壘是不完全競爭市場結構存在的根本條件,如果不存在進入壁壘,廠商可以自由進入或退出某一市場,則市場可以達到完全競爭或可競爭狀態,但某一行業的壟斷勢力大小并不單單取決于該行業廠商數目和規模,更大程度上與該行業各廠商生產的產品的差別程度相關。鑒于此,下文將基于差別產品壟斷競爭的模型[3]分析房地產產品完全差別的市場效應。
假設兩房地產商分別提供兩種差別化的產品且成本都為零。房地產商1的需求q1不僅取決于價格p1,也取決于房地產商2的價格p2。顯然,根據需求定律, q1隨著p1的增加而降低。同時,根據產品之間的替代性,如果廠商2的價格p2增加,其需求也會增加,因為此時廠商1顯得相對便宜。假設兩種產品增加的影響是對稱的,則可以用下面兩個對稱性函數分別表示對廠商1和廠商2產品的需求。
q1=a-bp1+cp2
q2=a-bp2+cp1(1)
其中, a>0,是容量參數; b>0,表示兩種產品的產量對各自價格的敏感程度; c>0,表明兩房產有一定替代性,反映一種商品對另一種商品的替代程度; b>c,表示每種產品對自身價格敏感程度更大,也就是說,如果p1增加一定幅度,只有當p2增幅更大時,廠商1的需求才會保持不變, b與c差距越大,兩種產品差別性越大。在上式中,我們將兩種產品的需求表示為價格函數,但也可以通過反解得到每種產品的逆需求函數:
p1=m-nq1-rq2
p2=m-nq2-rq1 (2)
其中,m=a/(b-c), n=b/(b2-c2), r=c/(b2-c2)。注意n>r,即每種產品的價格對自身產量變化的敏感程度更大。根據式(1),廠商1選擇最大化利潤的p1:
l1(p1, p2)=p1q1=p1(a-bp1+cp2) (3)
一階條件給出:
p1*(p2)=(a+cp2) /2b (4)
這相當于一個反應函數,即給定廠商2的價格p2,廠商1的最佳反應由式(4)給出。根據對稱性,可以得到差別化產品的伯川德均衡結果為:
qib=ab/(2b-c)
pib=a/(2b-c)
lib=a2b/(2b-c)2 i=1, 2
如果兩個廠商進行差別化產品的古諾競爭,
則根據式(1),廠商1選擇最大化其利潤的q1:
l1(q1, q2)=p1q1=q1(m-nq1-rq2)
一階條件給出:
q1*(q2)=(m-rq2) /2n
同樣,根據對稱性可以得到差別化產品的古諾均衡結果為:
qic=m /(2n+r)=a(b+c) /(2b+c)
pic=mn/(2n+r)=ab/[(b-c)(2b+c)]
lic=m2n/(2n+r)2
=a2b(b+c) /[(2b+c)2(b-c)] i=1, 2
從以上分析中,得到結論:
dpib/dc>0, dpic/dc>0, dlib/dc>0, dlic/dc>0,即隨著產品差別程度的增大,產品間替代作用減弱,廠商間的價格競爭趨于減弱,利潤趨于增加。qic-qib0, lc>lb>0,即在差別化產品古諾競爭導致的市場均衡產量更低,價格更高,利潤更高;同時,差別化產品的伯川德競爭中企業價格和利潤均大于零,避免了“伯川德悖論”。產品差別程度的大小與企業市場力量的強弱正相關,即產品差別程度越大,廠商的市場力量越強,其市場結構的壟斷程度越強,以至于是完全差別產品,即使市場上有多個房地產商,也可以對自己的產品行使接近于壟斷的市場力量;反之,即使市場內只有很少的幾個廠商,但如果它們的產品是同質的,則它們的市場力量較弱,甚至于接近競爭水平。
下面進一步分析產品差別化的社會影響,即它所產生的福利效應[4],如圖1(a), (b)所示,產品差別程度加強后,房地產產品需求彈性變小,廠商加價MV-P*變大,有更大的壟斷勢力,但攫取了更多的消費者剩余,社會的無謂損失(陰影部分)也增大了。
聯系中國現實國情,如圖2所示,由于歷史、自然、文化等因素影響,我國形成東中西三大區域經濟地帶,隨著改革開放的深入,三大區域經濟發展差距越來越大,即使各大經濟帶內部經濟發展也不平衡,東部以北京、上海、江蘇、浙江、廣東最為發達。而區域經濟發展不平衡客觀上加劇了房地產產品的差別化,加強了房地產商的市場力量,強化了其市場壟斷勢力和壟斷定價的能力,這也是政府對房地產業出臺了一系列的抑制房地產業價格上漲的政策收效不甚明顯的重要原因。下文將進一步定量分析我國區域經濟發展不平衡與房地產業壟斷勢力關系,探究我國房地產壟斷定價機制對房地產價格影響。
三、實證分析
(一)我國區域經濟發展不平衡與房地產業壟斷勢力關系的實證檢驗
本文引進勒納指數[5]和區域經濟發展平衡性指標進行分析。勒納指數L是市場壟斷勢力的測度,等于價格減去邊際成本再除以價格的加價率,用公式表示為:L=(P-MC) /P,式中P、MC表示產品價格和產品邊際成本;勒納指數在0到1之間變動,數值越大表明壟斷勢力越大。在完全競爭的條件下價格等于邊際成本,勒納指數為零;而在壟斷市場條件下,價格高于邊際成本,勒納指數在0到1之間。這個指數本質上考察壟斷者的行為,它計量的是價格偏離邊際成本的程度通過建立房地產產品銷售成本(ZC)與銷售量(ZQ)的對數模型得到價格彈性系數來進行房地產產品的邊際價格分析。結果為: ZC=-6.45E+10+1 916.663ZQ,該模型通過計量檢驗,數據來源于中經網,表示房地產產品每增加一平方米,房地產總價就增加1 916.663元,即房地產產品的邊際價格為1 916.663元,是常數。區域經濟發展平衡性指標用K表示,由于具體計算各省市地區經濟差別太復雜也不必要,于是按中國的東中西經濟帶劃分來估計區域經濟發展平衡性指標,假設東中西三地區經濟總量分別為GE、GM、GW,其占全國經濟總量比例分別為GE/GDP、GM/GDP、GW /GDP,三地區經濟發展絕對平衡時,其占全國經濟總量均為1/3,所以K=Abs(GE/GDP-1/3)+Abs(GM/GDP-1/3)+Abs(GW /GDP-1/3),Abs()表示取絕對值,K越大,地區經濟發展不平衡性越強,若地區經濟平衡,K為0。利用1994―2007年勒納指數和區域經濟發展平衡性指標進行實證分析,中國商品房本年銷售價格、商品房竣工房屋造價、各地區GDP及GDP等變量數據同樣來源于中經網,其中東中西地區GDP等于各自包含省市GDP加總而得,三大區域劃分以中經網為準。為克服異方差,分別對L、K取對數lnL、lnK。
1?變量平穩性檢驗
在對時間序列數據進行計量分析時,首先要對各變量進行平穩性檢驗,否則直接對非平穩的時間序列進行回歸將導致謬誤回歸現象。采用ADF檢驗方法分別對變量lnL、lnK進行單位根檢驗,利用Eviews5.0軟件,檢驗結果見表1。
2?協整檢驗與誤差修正模型
Engle和Granger提出的協整理論[6]認為,雖然一些經濟變量本身是不平穩的,但它們的線性組合卻可能是平穩的,這種平穩的線性組合被稱為協整方程并且可被解釋為變量之間的長期穩定的均衡關系。檢驗變量之間是否存在協整關系的協整檢驗有多種,這里,主要采用Engle和Granger(1987)提出的基于回歸方程殘差的協整檢驗方法。變量lnL與lnK都是一階單整的,建立協整回歸方程如下:
lnL =-0.322181+1.665190lnK
(-0.911399) (5.007346)
R2=0.758115 R2=0.727879 DW=1.307148
F=25.07351
(注:括號內為相應的估計量的t值)
從上面的回歸的統計量來看,回歸方程效果比較好。再對模型估計的殘差序列et采用ADF
檢驗,檢驗其是否平穩,檢驗結果見表2。
從表2可知,殘差序列在5%水平上拒絕了原假設,說明et―I(0),即殘差序列是平穩的,表明了變量lnL與lnK之間存在協整關系,并且回歸方程系數為1.665190,是正數,即我國區域經濟發展不平衡與房地產市場壟斷勢力存在長期穩定正相關的均衡關系。
誤差修正模型的基本思想[6]是當變量之間存在協整關系,即存在長期均衡關系,這種長期均衡是在短期波動的不斷調整和修正過程中實現的。因為lnL與lnK之間存在協整關系,則建立ΔlnL、ΔlnK的誤差修正模型如下:
ΔlnL=0.226359+0.224468ΔlnK-0.356157et(-1)
(3.485613) (0.796871) (-1.984627)
R2=0.398352 R2=-0.197803 DW =2.745455 F=1.986306
(注:括號內為相應的估計量的t值)
從結果看出,誤差糾正項的系數在10%置信水平上顯著,大小為0.356157,表明反向糾正上一期非均衡的程度約為35.62%,說明當長期均衡關系出現偏離時,從非均衡狀態向長期均衡狀態調整的速度比較慢。
3?Granger因果關系檢驗
利用Granger因果關系檢驗我國區域經濟發展不平衡與房地產市場壟斷勢力大小變量之間的因果關系。Granger因果關系檢驗涉及到滯后階數的選定,這里對最優滯后階數的選取是基于無約束的VAR模型的殘差分析來確定的,即根據AIC定階準則確定,最后確定最優滯后階數K=1。從Granger因果檢驗可以看出, lnL格蘭杰引起lnK的概率是75.294% , lnK格蘭杰引起lnL的概率是82.543%,均較大。這表明我國區域經濟發展不平衡是房地產市場壟斷勢力增強的原因,房地產市場壟斷勢力增強反過來會加劇我國區域經濟發展不平衡程度。
4?脈沖響應分析
以下運用脈沖響應函數來分析我國區域經濟發展不平衡與房地產市場壟斷勢力大小間的動態關系。在VAR模型的標準式中,擾動項也稱為新息,脈沖響應函數試圖描述任意一個變量的擾動如何通過模型影響其它變量,最終又反饋到自身的過程[7]。根據Eviews所提供的脈沖響應分析方法和函數圖備選項,用組圖分析我國區域經濟發展不平衡與房地產市場壟斷勢力一個標準差新息的響應程度,結果如圖3所示。實線部分為計算值,虛線部分為響應函數值加(或減)兩倍標準差的置信帶。
從圖3可以看出,我國區域經濟發展不平衡加劇對房地產市場壟斷勢力的影響總體上具有較明顯的正向響應,從第一期開始影響幅度不斷增大,到第2期達到頂峰,從第2期開始,房地產市場壟斷勢力保持比較穩定狀態。
(二)我國房地產業的壟斷定價[3]
分析了我國區域經濟發展不平衡與房地產業壟斷勢力的關系,接著建立房地產壟斷定價模型,考察我國房地產業的壟斷勢力對房地產價格的影響。從理論上說,影響房地產產品價格的因素是供給與需求,為分析它們對房地產價格的影響情況,分別取供給中的成本變量和需求中的人均可支配收入變量進行回歸。由于我國房地產業相關統計資料的不完備,時間序列較短,所以采用我國2002―2007年31個省、自治區和直轄市的分地區商品房售價、房屋造價和城鎮人均可支配收入變動情況的相關數據,通過面板數據方法在Eviews進行回歸分析,數據來源于中經網。商品房售價、房屋造價和城鎮人均可支配收入用P、C、Income表示,為克服異方差,分別對其取對數lnP、lnC、lnIncome。
回歸方程結果:
lnP=1.776672+0.185917lnC+0.499254lnIncome+
(1.231170) (2.208723) (3.641586)
[AR(1)=0.844056] (15.66469)
R2=0?933477 R2=0.931814 DW=2.229866 F=561.2994
從回歸結果可以看出,我國房地產價格變動與房屋造價和人均可支配收入變動明顯呈正相關,但房屋造價和人均可支配收入對房地產價格影響有差異,房屋造價每增長1個百分點,房地產價格僅增長0.185917個百分點,而人均可支配收入每增長1個百分點,房地產價格就增長0.499254個百分點。這反映出成本并不是影響我國房地產價格的主要因素,而市場狀況的影響較突出,我國房地產企業的壟斷勢力確實很強,進行產品定價時更多的是基于消費者的保留價格而攫取盡可能多的消費者剩余,這是當前我國房地產價格持續上漲的原因。對于經濟發達地區北京、上海、廣州等影響更大,形成了經濟發展―房地產價格持續上漲的惡性循環,加重了居民的經濟負擔。
另外,城鎮人均可支配收入雖然總體上是地區經濟發展好的衡量指標,但并不是它的完全指標,經濟發展不但指經濟增長狀況,還指經濟發展的質量,包含發展的經濟環境,體育、教育、文化、衛生狀況,經濟發展潛力等方面,是一個綜合指標。具體分析,泉州、福州GDP并不差于廈門,但房價低于廈門,杭州曾經一度是中國大陸房價最高城市,雖然這其中不排除房地產商投機炒作等因素,但歸根到底由于廈門、杭州發展的經濟環境,體育、教育、文化、衛生狀況,經濟發展潛力等方面較好,吸引了外地的資本投入房地產業,提高了房地產需求的購買力,使房地產商能更多地攫取消費者剩余。
四、結 論
從實證分析的結果可以看出:由于我國政府的土地出讓制度造成房地產進入壁壘和房地產產品完全差別的內在特性導致房地產市場不完全競爭性,形成壟斷競爭市場;而我國區域經濟發展不平衡加劇了房地產產品的差別性,加強了房地產商的市場力量,提高了他們進行壟斷定價的能力,可以攫取盡可能多的消費者剩余,特別是經濟發達地區房價更高,上漲的更快,例如南昌1平方米可批2 000元,廈門可批7 000元;我國的房地產產品價格呈現總體上持續增長,區域差別擴大的局面。目前我國對房地產價格上漲控制的政策主要是集中于宏觀層次,實行從緊的貨幣政策,提高貸款買房的利息率,抑制過熱的需求,甚至運用行政和經濟手段,直接干預房地產價格上漲,控制其上漲幅度,或增加住房補貼等被動的針對房地產價格變動而進行調控,但并未達到理想效果。因此要有效地抑制當前持續上漲的房地產產價格,不能僅僅從房地產“過熱”的表面現象出發,而必須從房地產產品的內在特性和市場結構入手,配合其宏觀經濟運行條件的調整,促進區域經濟平衡發展,減輕房地產產品的差別化趨勢,抑制房地產商的市場力量,削弱其壟斷定價的能力,這樣才能更好發揮當前抑制房地產價格上漲政策的作用。
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