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土地詳細規劃范文1
【關鍵詞】城市規劃；影響；關系
中圖分類號：TU98 文獻標識碼：A 文章編號：1006-0278（2013）01-033-01
伴隨著市場經濟的發展，對土地經濟規律的不斷深入研究發現：城市地價不僅局限于目前土地利用結構下的土地價格現狀，更表現在規劃預期地價。
城市土地價值的高低往往取決于以土地利用規劃為主體的城市規劃。從城市整體層面上看，決定城市未來地價的高低的因素包括城市土地配置的合理程度、用地功能布局、城市基礎設施的發展水平、城市建設總體容量控制標準等，這些主要由城市規劃決策決定。從城市局部地域來看，決定地價的因素包括地塊的使用功能、開發強度、環境控制等，這些由具體的規劃控制要求決定。
合理的規劃意味著賦予某些土地大的開發價值的同時限制某些用地的開發，各個具體地塊的市場價格隨著規劃的控制條件不同而改變。一個好的規劃不僅能夠保證城市土地的高效合理利用，而且能夠提高城市地價整體水平。地價因規劃階段不同而發生著變動，規劃綱要、總體規劃、控制性詳細規劃及規劃實施過程都對城市地價產生著影響。
一、規劃綱要對城市土地價格的影響
規劃綱要體現了城市經濟未來一段時期的發展大方向：確定了土地供給數量和區位分布，土地開發程序和程度，城市新區和基礎設施投資區位等。影響著未來城市地價的整體水平以及地價分區變化情況。
1.城市社會經濟發展政策的影響。城市性質、城市產業更替、城市經濟增長和空間結構的變化速度從一定程度上影響著城市土地價格的變動幅度。
2.土地利用政策的影響。城市土地供求矛盾造成了土地價格受土地市場供求關系影響。土地供給增長，需求不變，則地價下跌；土地供給減少，需求增加，則地價上升。
3.基礎設施投資政策的影響。城市基礎設施主要是指供水設施、排水設施、供氣設施、供電設施、供熱設施、電訊設施、交通條件、景觀布設等。土地基礎設施配套程度越高，其價值水平越高。
二、總體規劃對城市土地價格的影響
總體規劃是對城市未來發展的宏觀把控。其主要任務是根據城市規劃綱要綜合研究和確定城市性質、規模、容量和空間發展形態，并保證城市每個階段的發展目標、途徑、程序的優化和布局的科學性。城市總體規劃的科學性在很大程度上影響著城市土地價格。
1.城市規劃期限對城市土地價格的影響。城市規劃期限是指城市規劃的效力作用的時間，一般為10-15年。期限的長短影響著土地資源經濟效益的發揮，并影響著土地利用方式的穩定性和土地資源在時空上的優化配置。
2.城市職能對城市土地價格的影響。城市職能影響到城市土地使用的構成，而不同性質的土地使用經濟效益是有很大差異的，且多種職能的共同存在，更能強化城市發展的聚集效益?，F代城市職能中第三產業所占的比重越重，如金融貿易、信息展覽、經營管理、旅游服務、商業零售業水平越高越發達，則地價水平越高。
3.城市規模對城市土地價格的影響。城市規模指城市人口規模和城市用地規模?？傮w規劃確定的城市發展規模直接影響著城市基礎設施的標準、交通運輸、城市布局、城市的環境等一系列問題，對城市地價水平有較大的影響。
4.城市用地結構對城市土地價格的影響。城市土地使用結構，是指城市各類用地在城市總用地中的比重，以及各大類用地內部各個組成部分用地的構成與比例。不同性質的用地價差是普遍存在且差別很大。
5.城市空間結構對城市土地價格的影響？。城市規劃所確定的城市功能分區及空間結構對城市地價的空間差異產生影響。具體體現在城市空間結構的層次決定著土地價格的分級體系；城市用地功能分區及用地功能混合情況決定了地價級差。聚集程度及交通區位影響著城市土地價格。
三、控規性詳細規劃對城市土地價格的影響
控制性詳細規劃從微觀層次對城市土地資源合理配置，控制性詳細規劃通過確定地塊用途及兼容范圍對城市土地價格產生影響。
1.控制影響城市土地價格的作用機制？。從土地使用性質控制、土地開發強度控制、土地開發定位控制對城市土地價格產生影響。土地使用性質決定了土地是高收益開發用途還是低收益開發用途；土地開發強度體現在容積率、建筑密度、建筑層數、綠地率等指標；土地開發定位包括對用地的定界和用地的使用條件。
2.控規對城市土地價格的穩定作用?？匾幫恋氐挠猛具M行合理的規定，可以給出城市用地較為明確的開發前景。根據控規了解周邊地區開發環境是否存在外部負效益，從而起到穩定地價的作用。
四、規劃實施過程對城市土地價格變化的影響
1.規劃實施方式對城市土地價格的影響。主要取決于城市開發與再開發的戰略決策，一種為先進行城市中心地區的調整改造，大幅度提高市中心的土地集約程度，在用地資源較為緊缺的城市常采用這種發展模式。另一種為先進行城市新區開發，暫時避開改造較為困難的舊城中心區，待積累一定的資金后再進行舊城中心區的改造。規劃實施方式對城市土地價格的影響還體現在城市空間增長形態的差異與地價動態變化的關系上。
2.規劃實施程度對地價變化的影響。城市規劃實施的過程受制于城市發展速率。城市開發建設速度快時，土地需求量上升，市場供需平衡容易被打破，地價上升。
土地詳細規劃范文2
關鍵詞：城鄉規劃;土地征用;級差地租
一、問題提出
城鄉規劃是指導城鄉建設、統籌城鄉發展的重要依據和手段,在城鄉差距日益凸顯、城市化進程不斷加快、農村勞動力持續向城市轉移的進程中,城鄉規劃逐漸被提上日程。我國正處于城市化、工業化快速發展時期,城市經濟的快速發展與稀缺的土地資源之間的矛盾持續加劇,使得城市土地開發利用范圍不斷擴展。而在農村,土地是農民擁有的除勞動力之外的有效“致富”資產,是支撐農村經濟發展和提高農民收入的基礎。土地不僅為城鎮發展提供布局與建設的空間,而且是融資的重要工具,土地增值收益的公平分配在一定程度上是社會公正、社會穩定的體現。國外經驗表明:城市健康有序的發展與政府充分控制和分配土地收益密切相關。因此,合理利用土地資源是保障城鄉規劃成功進行的前提條件,對城鄉規劃中土地的合理利用進行研究具有重要的理論和現實意義。
二、城鄉規劃中土地利用方式及其問題
(一)城鄉規劃中土地利用方式。當前我國城鄉規劃中土地利用方式主要表現為以下兩種:第一,農村土地征用:土地征用是集體土地向城市用地轉換的合法途徑,農業用地轉為建設用地是城市化、工業化、城鎮化推進的客觀要求和必然結果,是經濟發展的大趨勢,集體所有制化的土地作為城市用地的重要補充,保證了工業化、城市化推進對土地急劇增長的需求;第二,對土地以招標、拍賣、掛牌的方式進行城市建設的配套開發以及城市土地的綜合管理利用。對城市土地以拍賣的方式賣給房地產商,以招標的方式將城市基礎建設的任務分配到有能力的單位,從而綜合利用土地資源。
(二)城鄉規劃中土地利用存在的問題。城鄉規劃中土地利用存在的問題主要表現在以下方面:首先,土地征用方面:土地價格在土地征用中的作用發揮不到位。征用是國家運用強制性的行政手段有償征用農民土地的方式。在我國,征用農民土地后給農民較少的經濟補償,土地征用費占土地出讓價格的比重很低,土地的收益分配混亂,加之政府對土地補償費的截留,嚴重損害了農民利益。此外,市價和土地征用價格的巨大反差,土地在集體經濟組織以及其他類型經濟組織之間的不規范流轉大量存在,這種自發性的流轉由于沒有納入統一的土地市場,帶來諸多問題。如用地權不清晰、產生由價格和產權問題而發生的爭端、土地資源的濫用等;其次,利用招標拍賣等方式對土地進行分配利用。土地競拍的價格一般較高,尤其是房地產商為了追逐自身的經濟利益,在高價得到土地使用權后,對土地進行配套建設開發,造成房屋價格上漲、炒房現象嚴重。
三、城鄉規劃中土地合理利用的政策建議
土地資源的合理利用在城鄉規劃中有著重要作用,是做好城鄉規劃的基礎。為充分利用土地資源,促進城鄉規劃中土地的合理有效利用,應首先從土地價格的規范出發,一方面對農村土地征用進行管制;另一方面對土地的招標、競拍、掛牌給予合理規制。
(一)對農村土地征用的管制
1、征地補償費、土地增值收益分配。根據地租理論,地租有級差之分,應根據土地的優劣程度來確定地租。換言之,對征收的土地給予征地補償費時,應有所區分,根據地塊帶來的效益確定。對于在可預測范圍內有良好發展前景,并且用途非常廣泛的地塊,在征用補償費的確定時,應區別于劣質地塊。此外,政府在對失地農民的同期損失給予補償時,應該加入土地使用后的預期利益,動態提高補償標準,從而既可以降低農民對征地的不滿情緒,又提高了土地征用的成效。
按照馬克思的地租分配理論,級差地租ⅰ應由土地所有者所有,級差地租ⅱ應由土地所有者和經營者共同所有。對土地征用后產生的增值部分,應充分考慮被征地者的利益。而據國家有關統計資料顯示,土地用途轉變增值的土地收益中,農民約得5%～10%,村一級得25%～30%,政府及部門得60%～70%。因此,規范征用土地的收益分配是改善現行制度的重要方面,是切實保障農民權益的重要舉措。
2、征用土地的購地費確定。購地費應由被征購地塊的地價款、地上附著物和青苗的補償費構成,其中地上附著物和青苗的補償費應如實補償,地價款可根據農地基準地價,集體農用地轉為國有建設用地后的用途及預期收益等因素確定,讓農民分享額外的增值收益。尤其對于個人承包集體土地的農戶,在承包期還未到達的前提下,承包的土地已被政府征用,他們的預期利益更應得到保護。
(二)對土地招標、競拍、掛牌的規制。由于國家允許對經營性土地實行招標、招商、拍賣和掛牌,全面推行和嚴格執行經營性土地招標、拍賣、掛牌出
讓制度,從而凸顯土地資產價值,為建立公開、公平、公正的土地市場秩序以及有效遏制土地出讓中的暗箱操作提供平臺。經營性用地通過擴大土地出讓的招拍掛比例,由市場機制決定土地去向,由政府部門根據市場情況調整基準地價和出讓底價,充分挖掘土地的資產價值。
根據科斯定理,在明確產權的前提下,甚至不需要政府干預市場交易,市場交易便會按照公平合理的價格來進行。市場的真諦不是價格,而是產權,只要產權確定,市場主體便會“議出”合理的價格。土地是一種特殊商品,地價是轉讓產權后的經濟收入,招標、競拍、掛牌會獲得土地使用權,因此政府為了保證招標、競拍、掛牌的順利進行以及土地資產價值的充分體現應該先從制定基準地價以及轉讓土地的產權入手,根據轉讓產權的不同、土地的位置、土地使用期限、基礎設施完善程度、地區經濟結構、人口密度、城市周圍農用地的生產狀況以及交易成本等因素來制定基準地價,從源頭上規制土地的招標、競拍、掛牌。
主要參考:
[1]陸益龍.農村土地征用問題:現狀及成因分析[j].學習與實踐,2009.1
童霓.城市化進程中土地征用問題淺析[j].西部財會,2008.3
土地詳細規劃范文3
關鍵詞：城鄉；土地規劃；利用；分析
中圖分類號：TU3文獻標識碼：A文章編號：
在城鄉建設和城鄉管理中，總體規劃與土地利用總體規劃在經濟建設與實施可持續發展戰略中起著關鍵的作用，它們相互聯系又相互制約，既是統一的又是對立的。兩個規劃的依據都是國民經濟長期發展規劃，其核心內容都是土地的合理利用。但研究的對象、范圍、實施年限、方法、步驟各有側重，規劃深度也懸殊較大。長期以來，兩個規劃在規劃和實施過程中仍存在銜接不到位，難以協調統一?！吨腥A人民共和國土地管理法》第二十二條規定：城市總體規劃、村莊和集鎮規劃，應當與土地利用總體規劃相銜接，城市總體規劃、村莊和集鎮規劃中建設用地規模不得超過土地利用總體規劃確定的城市和村莊、集鎮建設用地規模。在城市規劃區內、村莊和集鎮規劃區內，城市和村莊、集鎮建設用地應當符合城市規劃、村莊和集鎮規劃?！吨腥A人民共和國城市規劃法》第七條也規定了：城市總體規劃應當和國土規劃、區域規劃、江河流域規劃、土地利用總體規劃相協調。
1 合理利用土地資源的意義
隨著城鄉發展進程的加快，城鄉的能源危機日益嚴重，水資源短缺，城市環境污染嚴重，城市的基礎設施建設跟不上城市發展的步伐，城鄉土地之間的不合理分配等嚴重的影響著人們群眾的生產生活，這些情況嚴重束縛著城鄉的發展進程，為城鄉的可持續性發展埋下隱患。對于城鄉之間土地資源的利用問題，并不能一朝一夕之間就能解決的，需要一個長期的規劃過程，由于城市化發展進程的加快，外來務工人員越來越多的擁入城市，這對本就緊缺的城市土地資源是一個很大的考驗，如何合理利用土地資源是城市規劃部門迫切需要解決的問題，土地對于農村是人們賴以生存的基礎，而在城市土地是進行合理布局和建設的基礎，面對有限的土地資源的不斷擴張的城市發展之間有著不可調和的矛盾存在，所以如何在城鄉規劃之間對土地進行合理的協調發展是我國城鄉發展進程中需要面對和解決的問題。這些問題的解決對城鄉的發展具有十分重要的意義。
2 城鄉規劃中土地利用方式及其問題
2.1 城鄉規劃中土地利用方式
在當前，我國的農村土地較城市嚴重緊缺的工業用地來講，要適當的富余些，所以針對當前的土地分配情況，在城鄉規劃中對土地的利用方式有二種表現形式。其一：是對部分農村土地進行征用，這是農村土地向城市土地轉換的重要途徑，隨著城市工業化、城鎮化進程的發展加快，農業用地逐漸轉化為城市用地也是必然趨勢，在當前經濟發展的必然結果，轉化后的土地使城市緊缺的用地形式有了較大的改觀，保證了城市化進程推進和用地之間的矛盾問題，在一定程度上補充上城市用地的需求。其二：以招標、拍賣的方式解決城市的用地需求。城市規劃過程中，房產商進行房產開發過程中的建筑用地通常都是通過拍賣方式取得的，城市基礎設施的用地通常通過招標的方式取得，然后再用招標的方式分配給有能力承建的單位，對土地加以利用。
城鄉規劃中土地利用存在的問題。在城鄉規劃中首先說土地征用方面的問題，征用是政府強制性的行業，所以在征用過程中體現不出土地的真實價格，現在對農民土地的征用一般都是價格較低，國家對農民補償的費用可是微乎其微，再加之政府的機關對土地補償款的私自截留，真正到農民手里的錢款更是少的可憐，嚴重的損害了農民的利益。其次農民在私下對土地流轉的情況嚴重，這種自發性的流轉存在著許多不規范的地方，也沒有統一的規范，所以后續會有太多的問題遺留下來，難以對這部分土地進行合理的規劃和利用?，F在中國的房價一直處于不斷看漲的狀態，這些虛高的房價與人們的收入形成了分明的對比，這就是房產商在經濟利益的驅使下高價競拍的結果造成的，高價競拍來的土地，再進行配套的建設，這種情況下房價只能不斷的看漲，造成房產市場巨大的泡沫經濟產生。
2.2 城鄉規劃中土地合理利用的政策建議
要想使土地資源得到合理的利用，首先應該做好城鄉規劃的工作，只有城鄉規劃中合理的對土地加以利用，才能充分的發揮土地資源的利用率。下面就城鄉規劃中土地合理利用的具體措施進行分析：
2.2.1 對農村土地征用的管制
2.2.1.1 征地補償費、土地增值收益分配。根據地租理論,地租有級差之分,應根據土地的優劣程度來確定地租。換言之,對征收的土地給予征地補償費時,應有所區分,根據地塊帶來的效益確定。對于在可預測范圍內有良好發展前景,并且用途非常廣泛的地塊,在征用補償費的確定時,應區別于劣質地塊。此外,政府在對失地農民的同期損失給予補償時,應該加入土地使用后的預期利益,動態提高補償標準,從而既可以降低農民對征地的不滿情緒,又提高了土地征用的成效。
按照馬克思的地租分配理論,級差地租Ⅰ應由土地所有者所有,級差地租Ⅱ應由土地所有者和經營者共同所有。對土地征用后產生的增值部分,應充分考慮被征地者的利益。而據國家有關統計資料顯示,土地用途轉變增值的土地收益中,農民約得 5%～10%,村一級得25%～30%,政府及部門得 60%～70%。因此,規范征用土地的收益分配是改善現行制度的重要方面,是切實保障農民權益的重要舉措。
2.2.1.2 征用土地的購地費確定。購地費應由被征購地塊的地價款、地上附著物和青苗的補償費構成,其中地上附著物和青苗的補償費應如實補償,地價款可根據農地基準地價,參考集體農用地轉為國有建設用地后的用途及預期收益等因素確定,讓農民分享額外的增值收益。尤其對于個人承包集體土地的農戶,在承包期還未到達的前提下,承包的土地已被政府征用,他們的預期利益更應得到保護。
2.2.2 對土地招標、競拍、掛牌的規制
由于國家允許對經營性土地實行招標、招商、拍賣和掛牌,全面推行和嚴格執行經營性土地招標、拍賣、掛牌出讓制度,從而凸顯土地資產價值,為建立公開、公平、公正的土地市場秩序以及有效遏制土地出讓中的暗箱操作提供平臺。經營性用地通過擴大土地出讓的招拍掛比例,由市場機制決定土地去向,由政府部門根據市場情況調整基準地價和出讓底價,充分挖掘土地的資產價值。
根據科斯定理,在明確產權的前提下,甚至不需要政府干預市場交易,市場交易便會按照公平合理的價格來進行。市場的真諦不是價格,而是產權,只要產權確定,市場主體便會“議出”合理的價格。土地是一種特殊商品,地價是轉讓產權后的經濟收入,招標、競拍、掛牌會獲得土地使用權,因此政府為了保證招標、競拍、掛牌的順利進行以及土地資產價值的充分體現應該先從制定基準地價以及轉讓土地的產權入手,根據轉讓產權的不同、土地的位置、土地使用期限、基礎設施完善程度、地區經濟結構、人口密度、城市周圍農用地的生產狀況以及交易成本等因素來制定基準地價,從源頭上規制土地的招標、競拍、掛牌。
3 結束語
隨著改革的深入，經濟發生了翻天覆地的變化，城鄉之間的差異越來越淡化，面對日益緊張的土地資源，城鄉土地規劃被推上了重要日程，土地是城鄉建設的戰略資源，所以對土地的合理規劃是政府對城鄉進行管理和調控的重要手段。經濟是帶動城市化前進的重要動力，隨著經濟的突飛猛進，城市也發生著日新月異的變化，面對如此快速的發展，城市無論在人口、能源還是環境方面都面臨著嚴峻的考驗，如何更好的規劃城市發展的諸多事宜，促進城市可持續性發展的戰略計劃是當前城市急需解決的重要問題。城市越來越面臨著嚴峻的能源危機，如何更好的協調城市能源的消耗是城市規劃的重要問題?，F在每個城市都面臨著土地資源的緊張的局面，特別是一些大中城市形勢更為嚴峻，所以城市規劃需要從長遠的目標出發，綜合部署各項建設和管理規劃，使城鄉建設中土地資源得到合理的利用。
參考文獻:
[1] 陸益龍. 農村土地征用問題: 現狀及成因分析 [J]. 學習與實踐,2009（1）.
土地詳細規劃范文4
【關鍵詞】土地規劃；統籌關系；水資源規劃；可持續發展；資源配置；科學合理
0 前言
我國水資源總量為2.8萬億立方米，按1997年人口統計，人均水資源量為2220立方米，預測到2030年人口增至16億時，人均水資源量將降到1760立方米。按國際上承認標準，人均水資源量少于1700立方米為用水緊張國家。因此，我國未來水資源的形式是嚴峻的。針對面臨的問題，建議我國水資源的總體戰略是：以水資源的可持續利用支持我國社會經濟的可持續發展。所以對水資源規劃，達到供需平衡，并從過去的以需定供轉變為加強需水管理、提高用水效率的基礎上保證供水是勢在必行之路。但是從水資源規劃起點出發，必須兼顧城鄉發展規劃、土地規劃，雖然這三者在概念上不同，但是，站在可持續發展的高度，它們是相互影響、相互促進的，水資源論證是城鄉發展規劃、土地規劃的基礎，同時又以城鄉發展規劃、土地規劃為目標，為其前進明確方向，最終達到互利共贏的格局。
1 水資源規劃中與城鄉規劃、土地規劃統籌思路
在進行水資源利用規劃的同時，城鄉規劃和土地規劃是必不可少的兩個影響因素。水資源規劃需要兼顧城鄉發展規劃和土地規劃，因為水資源規劃是否合理直接影響到城鄉發展規劃和土地規劃，水資源規劃是城鄉發展規劃和土地規劃的基礎；城鄉發展規劃和土地規劃也要兼顧水資源規劃，水資源規劃為城鄉發展規劃和土地規劃服務，城鄉發展規劃和土地規劃是否合理取決于水資源規劃。水資源規劃和城鄉發展規劃要互補互利，堅持以城鄉發展規劃和土地規劃指導水資源規劃，堅持以水資源規劃為城鄉發展規劃和土地規劃的基礎。首先，規劃協調性。在進行水資源規劃的同時，不能片面強調水資源規劃，也不能只著重于城鄉發展規劃和土地規劃，二者之間不能彼此獨立，在規劃發展中必須注重二者的協調關系。其次，規劃整體性。在規劃過程中盲從國民經濟發展大局出發，做好整體布局，既要做好整體規劃，也要兼顧局部規劃。最后，規劃可行性。規劃是用來指導實踐的，在規劃編制過程中，注重規劃的可行性，使規劃制定的方案能夠落實到今后國民經濟發展中去，為發展搞好理論鋪墊。
2 水資源規劃與城鄉規劃、土地規劃統籌方法
由于以上規劃由不同行政部門執行，規劃的指導思想、原則和目標都存在一定差距，在現有體制中，各主管部門往往不能就各自規劃進行相互借鑒和交流。對于這一現狀，首先必須建立一種可行體制，對各部門規劃進行結合，形成全方位、整體協調的規劃體系。該規劃體系能夠基于整體利益，立足區域發展的具體情況，廣泛征求各利益主體意見后的綜合協調；也能夠加強規劃實施效果，避免規劃過程中，各放相互脫節，各自為戰的現象。對于在規劃中出現的交叉、矛盾的地方可以及時糾正和調整，避免出現重復建設造成的資源浪費，最終實現提高規劃的經濟效益和社會效益。其次，隨著經濟的不斷發展，城鄉建設與土地利用對水資源的需求量越來越大，伴隨而來的就是各方的供需矛盾。從經濟長期發展的角度上看，城鄉發展和土地規劃必須服從水資源規劃，結合當地水資源分布特點以及水資源調控工程的分布，實現城鄉發展中產業調整以及土地規劃布局的合理控制。最后，正確處理水資源規劃與城鄉規劃、土地規劃之間的關系，即為了滿足城鄉規劃、土地規劃，水資源規劃需要在前者的基礎上制定；而在城鄉規劃、土地規劃的過程中，需要嚴格執行水資源規劃。
3 完善制度，統籌規劃
為了更好地保護我國水資源，實現水資源的可持續利用，國家有關部門制定了水資源法，其內容包括：水資源管理體制與水資源規劃；水資源的所有權和使用權；水域管理和水資源保護；水資源開發、利用、配置、節約、治理與管理；水利工程的建設、保護盒管理、水事糾紛的處理；防汛抗洪等。相較之下，比城鄉發展規劃和土地規劃更加有針對性、更加科學、更有保障性。但在現有制度下，各主管行政部門缺乏有效溝通，各行其是，行政指令措施無法有效統一，造成效率低下，浪費資源。所以，要統籌規劃必須以制度創新為基礎。首先，完善相關法律制度，針對目前不完善的法律法規、實施制度，應進一步加強立法工作，完善相關法律制度，確立相關法律地位；其次，打破行政主導地位，尊重客觀經濟規律、市場規律，為統籌戰略打好基礎。最后，建立相應配套的規章制度，增強規劃的執行力度和社會效應，這樣才能切如加強規劃實施的監督管理，全面的、及時的糾正各種違法違規行為。
總而言之，水資源規劃和城鄉發展規劃、土地規劃之間關系密切，在今后的實際工作中，不論在發展思路還是發展途徑上，都要進行有效改革，將幾方之間的利益緊密聯系到一起，兼顧全局，統籌規劃，才能提高經濟效益、社會效益和環境效益，確保工作方法和工作成果的科學性。
【參考文獻】
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[3]陳銀蓉，梅昀，汪如民，趙冬.城市化過程中土地利用總體規劃與城市規劃協調的思考[J].中國人口?資源與環境，2006（01）.
[4]王素萍，杜艦.城市總體規劃與土地利用總體規劃的矛盾與協調[J].中國國土資源經濟，2004（12）.
[5]曹榮林.論城市規劃與土地利用總體規劃相互協調[J].經濟地理，2001（05）.
[6]蕭昌東.城市總體規劃和土地利用總體規劃編制若干思考[J].規劃師，2000（03）.
土地詳細規劃范文5
關鍵詞：土地利用，規劃管理，不確定因素，影響
Abstract: China's socialist market economy system constantly improve, the market competition becomes increasingly fierce, the market opportunity flit, market mechanism in land market operation and land resources rationally are constantly strengthen the role, simple prescriptive planned economy management way can not meet the requirements of the development of market economy. In this paper, according to the requirements of the study of the problem, collection and related research literature material, based on the essential theory support for research system, the land use plan and management of the uncertainty in the classification, characteristics and the land use planning management in different stages of the uncertainty factors are analyzed.
Keywords: land use planning management, uncertain factors influence
中圖分類號：F301.0文獻標識碼：A 文章編號：
土地利用規劃作為一種引導未來區域土地利用的重要手段，由于歷史背景和社會發展的階段性，規劃的目標和要求不同，也決定了不同的規劃模式。通過在不確定性約束下土地利用規劃管理模式的研究，緩解和減輕未來社會經濟發展中的不確定性對土地利用規劃的編制和實施等過程中的負面影響，這是當今規劃理論和方法研究致力解決的難題[1]，對這一問題的研究具有重要的理論價值和深遠的實踐意義，有利于進一步完善土地利用規劃科學學科建設和指導土地利用規劃管理實踐。
1土地利用規劃管理中不確定性因素的分類
規劃的重要特性在于其未來導向性。規劃是發展中的不確定性。土地利用規劃管理包含的內容隨著時間和空間的變化而不斷變化，尤其在市場經濟條件下，各種因素的不確定性大大增強，任何因素的變動對規劃都有不同程度的影響，市場經濟越發達，不確定性因素越多。
按照不確定性因素的來源不同，可以將影響土地利用規劃管理的不確定性因素簡單分為兩種：一種是外部因素，來自規劃系統的外部，與社會、經濟、生態等大環境有關，包括大環境不確定性、政策不確定性、發展趨勢不確定性和偶發性不確定性幾種，外部因素難以控制和調節;一種是內部因素，來自規劃系統的內部，可以來自規劃編制者，決策者，可以存在于規劃過程中，可歸納為主體不確定性、客體不確定性和過程不確定性三種。對于無法控制的外部因素，我們不能提前預知和改變，但我們也不是完全沒有辦法，可以通過增加土地利用規劃的彈性來應對外部環境的不確定性，對于內部因素，我們則可以通過提高規劃的編制水平，改進規劃實施方式，完善法律法規，加強監督管理等方法來應對。
2土地利用規劃管理中不確定性因素的特性
1、整體性與多樣性并存
土地利用規劃系統是一個整體，不確定性因素作用于土地利用規劃系統的任何一個部分都會對系統整體產生影響，不管是系統內還是系統外，微小的影響也會帶來整體的改變。但是，土地利用規劃系統不是單一的而是由有許多部分組成的，各部分共同組織，相輔相成，同時土地利用規劃系統作為一個子系統又是社會經濟大系統的一部分，與其他系統相互聯系相互作用，因而在土地利用規劃管理中的不確定性因素紛繁復雜，多種多樣，每一個組成部分，每一層聯系都有不同的不確定性因素存在。因此，土地利用規劃管理中的不確定性因素呈現出整體性與多樣性并存的特性。在面對不確定性因素時既要看到不確定性因素對整體的影響，又要注重個體性與差異性，把握整體與局部兩個方面[2]。
2、主觀性與客觀性并存
從土地利用規劃管理中不確定性因素的分類我們可以看出，許多不確定性因素是在經濟、社會、環境的發展變化過程中產生的，是不以人的意志為轉移的，是客觀的。承認不確定性因素的客觀性并不能說明我們面對不確定性是無能為力的，而通過把握不確定性因素的客觀規律，可以及時找出應對措施緩解不確定性因素的負面影響。土地利用規劃管理中還有一部分不確定性因素產生的根源是人以及與人相關的一些事物。人的心理、預期、信用，人的能力、水平、選擇等等都是不確定性的來源，并且都帶有強烈的主觀性，因而其內容也是千變萬化，不同的人對同一件事的看法與處理都不相同，面對瞬J息萬變的社會環境與經濟環境，利益主體的日益多元化，土地利用規劃管理中主觀性不確定性帶來的影響將更加深入。只有從人的角度，了解不同利益主體的需求，建立統一規范的工作程序與方法，并努力從繁雜的不確定性中理出頭緒，找到應對辦法才能更好的應對這些不確定性。
3、結果性與過程性并存
土地利用規劃管理中的不確定性既有結果的不確定性又有過程的不確定性。那些作用于土地利用規劃管理過程中的不確定性，其產生、影響與擴散都可能存在很多路徑，不同的路徑對結果會產生不同的影響。過程不確定性產生于土地利用規劃管理過程中的各個環節，甚至各個步驟。由于過程不確定性的影響，土地利用規劃管理的結果也面臨著極大的不確定性，結果的內容與效果不得而知，不同的選擇與變化產生多樣化的結果，在管理過程中對結果不同的看法與理解，也會產生不同的判斷與決策的差異。不確定的結果又會對下一個階段，下一項政策產生影響，而這個結果對下一個結果的影響又是過程性的。
3 土地利用規劃管理中不同階段的不確定性因素影響分析
土地利用規劃管理過程中的不同階段具體可分為規劃編制、規劃審批、規劃實施和規劃監測[3]。土地利用規劃管理的不同階段都受到不同的不確定性因素的影響，在這些不確定性因素的影響下，土地利用規劃管理不可能完全按照預想的軌道運行，土地利用規劃管理的最終結果與效果也不得而知。不確定性因素對土地利用規劃管理各個階段的影響具體分析如下：
土地詳細規劃范文6
關鍵詞：控制性詳細規劃、城市空間形態控制、二元控制體系
中圖分類號：TU984 文獻標識碼：A 文章編號：
一、前言
眾所周知，在我國，控制性詳細規劃是具有法定效力的，是城市規劃調控城市土地開發和各項建設活動的直接依據?，F階段控制性詳細規劃控制的核心是土地開發方式。能夠為土地資源的開發管理提供依據，但在對城市空間形態進行有效控制方面還顯得薄弱。
二、控制性詳細規劃概述
1.控制性詳細規劃的控制體系與控制要素
控制性詳細規劃控制體系基本構成包括以下6個方面：土地使用、環境容量、建筑建造、城市設計引導、配套設施和行為活動，不是每一個地塊都必須將其全部表現。
（1）土地使用控制即是對建設用地上的建設內容、位置、面積和邊界范圍等方面做出規定。其具體控制內容包括用地使用性質、用地使用相容性和用地邊界、用地面積等。
（2）環境容量控制即是為了保證良好的城市環境質量，對建設用地能夠容納的建設量和人口聚集量作出合理規定。其控制指標主要包括：容積率、建筑密度和綠地率三項，相應延伸的指標還有空地率、人口密度和人口容量等。城市環境容量主要分為城市自然環境容量和城市人工環境容量兩方面。
（3）建筑建造控制是為了滿足生產、生活的良好環境條件，對建設用地上的建筑物布置和建筑物之間的群體關系做出必要的技術規定。其主要控制內容有建筑高度、建筑間距、建筑后退、沿路建筑高度、相鄰地段的建筑規定等。應該注意，控制性詳細規劃對于建筑建造的控制，并非是針對個別建筑的具體控制，即不是針對具體某一建筑規定它有多高、與其他建筑問距多少等，而是對地塊內建筑建造活動的一般性規定。
（4）城市設計引導控制主要是確定規劃區域的空間結構骨架、各地塊的用地功能風貌、道路綠化系統、空間序列關系，形成城市設計總體概念與結構。同時，將空間形態、建筑風貌、的要求以指標的形式確定。
（5）配套設施是生產生活正常進行的保證，配套設施控制即是對公共服務設施和市政設施提出定量配置要求。
（6）行為活動控制主要包括兩個方面，一方面指交通活動控制，即對路網結構的深化、對道路交通設施和停車場的控制；定道路紅線、橫截面、道路主要控制點的坐標、標高、交叉口形式；對交通方式、出入口設置進行規定；對社會停車場進行定位、定量、定界控制；對配建停車場進行定量、定點控制。另一方面指環境保護規定，包括大氣環境保護、水環境保護、噪音保護、固體廢棄物控制等內容。
2.控制性詳細規劃的特征
控制性詳細規劃的主要特征是控制引導性?？刂菩栽敿氁巹澕瓤梢噪S時適應社會經濟和環境的變化，也可以滿足城市建設的快速發展對規劃提出的新要求。
控制引導性主要表現在對城市建設項目具體的定性、定量、定位、定界的控制和引導。這既是控制性詳細規劃編制的核心，也是控制性詳細規劃不同于其他規劃編制層次的首要特征?？刂菩栽敿氁巹澩ㄟ^技術指標來規定土地的使用性質和使用強度，其以土地使用控制為主要內容，以綜合環境質量控制為要點，從以下6個方面進行控制：
（1）土地使用性質細分及其兼容范圍控制；
（2）土地使用強度控制；
（3）主要公共設施與配套設施控制；
（4）道路及其設施與內外交通關系；
（5）城市特色與環境景觀控制；
（6）工程管線控制。
控制性詳細規劃通過對土地使用性質的控制來規定“土地允許建什么，不允許建什么，應該建什么，不應該建什么”；通過建筑高度、建筑密度、容積率、綠地率等控制指標來控制土地的使用強度，控制土地建設的意向框架，從而達到引導土地開發的目的。
3.控制性詳細規劃的作用
控制性詳細規劃的作用包括以下三個方面：控制、協調和引導。
（1）控制：合理保護公共利益與生態價值?？刂菩栽敿氁巹澋牧硪粋€重要作用在于通過明確公共用地的種類、規模以及布局，嚴格保護城市公共設施和生態設施，并通過其提供的公共服務來保障城市整體土地開發，提高土地開發的經濟效益、公共利益和生態效益。
（2）協調：合理安排用地功能與建設時序。通過合理確定城市用地功能和建設開發時序，控制性詳細規劃促成了相鄰地塊二維平面的協調和時間維度的有序，從而避免周邊地塊功能沖突和開發建設的沖突，更好的體現城市土地的整體價值。
（3）引導：合理促進城市開發與城市經營。控制性詳細規劃另一個重要的作用在于確定土地的開發強度，最終形成平面＋高度＋時序的四維控制體系。通過確定地面以上總建筑面積、容積率、建筑密度、綠地率、建筑限高、人口密度（其中地塊用地性質、兼容性、地面以上總建筑面積、綠地率與公共綠地面積等作為法定條文規定下來）等空間指標，控制性詳細規劃明確了各地塊的開發權和開發強度，引導市場與公眾進行符合規劃要求的開發與經營；同時，由于市場機制下開發需求存在較大的不確定性，規劃賦予規劃行政主管部門適度的行政裁量權，通過積極的規劃引導，合理平衡土地價值與開發需求，為開發與經營保留適當彈性，并保證相關開發與經營合乎公眾利益。
三、控制性詳細規劃中對城市空間形態控制方面的不足
在城市快速發展的大背景下,面對不斷發生的城市建設項目,現行的控制性詳細規劃卻時常面臨失效的狀況。對規劃隨意調整修改或棄之不用的情形非常普遍,實施層面的規劃缺少實效作用,給城市規劃管理帶來了較大難度,控規控制不力,控制指標面對市場的沖擊顯得脆弱不堪,指標的突破成為開發商與政府討價還價的陣地，上述種種因素使得現階段控規編制成果無法真正適應管理與實施的需要。
1. 控制指標體系不能有效地控制城市空間形態
現行的控制性詳細規劃主要控制地塊的容積率、建筑密度、建筑高度、綠地率等指標。而且，除綠地率外一般只規定上限，只要開發項目設計指標不高于控制的數值，就是符合控制要求的。這種情況導致了控制指標體系組合與城市空間形態不是一對一，而是多對一、一對多的對應關系。同一個控制指標組合往往可以對應多種城市空間形態，控制性詳細規劃對于空間形態控制變成了紙上談兵。如，同一地塊的容積率相同，但是在建筑密度不同的情況下，會形成完全不同的空間形態。在這種情況下，如不對控制指標體系進行改進，很難實現作為面向市場的規劃手段，彌補總體規劃和修建性詳細規劃間缺失的問題。
2.開發控制中缺乏對城市文化特性的引導
在城市的開發控制中要特別關注城市文化特性的引導，現階段控制性詳細規劃在這方面還存在不足之處。受周邊環境和歷史文化積淀的影響，不同城市有著其獨特的個性。隨著社會的發展，城市之間由原先經濟實力、資源條件的競爭，轉向城市特色與文化魅力的競爭。提煉和張揚城市文化特色，增強城市的文化競爭力，已成為城市發展戰略的必然選擇。
3.只注重實體建筑開發建設，忽視空間環境質量
控制性詳細規劃中多數指標針對的是城市建設總量的開發控制，而對于空間環境質量控制，僅綠地率一項。決定城市空間質量好壞的因素，除了建筑形體之外，空間界面和這些界面組成的環境起著舉足輕重的作用。好的設計能夠營造尺度宜人的空間環境，并一定程度減弱城市過度開發帶來的負面影響?？臻g環境與建筑實體是骨與肉的關系，只有兩方面相互配合，才能塑造出充滿活力的城市空間形態。如，對于同一地塊、同樣的建筑，由于建筑周邊的限定環境不同，會產生迥異的空間效果。
四、城市空間形態控制的方法――城市空間形態的二元控制體系
針對不同設計要素在控制上要注重層次性。應當明確哪些要素是一定要控制住的，那些要素是建議性控制的。強制性控制要素是城市空間設計、建筑設計和景觀設計的最基本的和強制性的條件，由于其直接影響到城市的面貌，必須嚴格遵守；建議性控制要素是對必要條件的補充，它們不是硬性規定，可以根據需要針對投資者提出的申請，作出相應的調整。管理過程中做到有收有放，有緊有松。開發過程中既能保持良好的空間尺度關系，又能避免城市空間形態過于單一，使其具有多樣性。以某地塊為例，首先按照控制性詳細規劃的要求對所有地塊的用地性質、容積率、建筑密度等進行控制，完成第一層次規劃控制。其主要目的是控制各地塊的用地性質、開發強度并為將來土地具體開發提供基本的設計要求和依據。之后，通過對建筑立面貼線、建筑高度、草地、硬質鋪地等空間要素的控制，整個地區的基本空間骨架得以確立。同時在控制時注意保留一定的設計靈活性，對于背對城市公共廣場的空間要素給予建議性的導引，給建筑師進一步發揮的空間。
需要特別注意的是，在進行控制之前首先要明確需要控制的要素。城市空間形態的控制要素覆蓋面很廣，而且不同城市、不同地段，不同的開發形式所需要控制的要素也不盡相同，因此首先必須明確需要控制的設計要素。在此將需要控制的要素分為兩類，第一類主要為已經被納入控制性詳細規劃體系中的空間限定要素，如建筑高度、建筑密度、容積率、建筑界面、綠地率等；第二類為尚未被納入控制性詳細規劃編制體系，但對塑造城市空間形態起關鍵作用的要素。
五、結語
綜上所述，現階段控制性詳細規劃在城市空間形態控制上的問題逐漸引起人們的重視，為此我們要加強城市設計與控制性詳細規劃相結合，以增強對城市公共空間的控制，不斷改善城市環境，為城市居民創造一個高品質的生活環境。
參考文獻：
趙蔚：《城市公共空間的分層規劃控制》，《現代城市研究》，2001年05期
