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居住用地規劃范文1
[關鍵詞] 主體功能區 區域規劃 生產力布局 地位和作用
在我國規劃決策體系中，區域規劃作為一定地域范圍內區域經濟發展的戰略策劃和產業發展與布局的方案設計及其實施對策的綜合 ，一直是各級政府區域發展戰略的重要組成部分。生產力布局作為區域規劃的中心環節和核心任務，直接影響了我國不同區域的產業結構、發展速度。我國在不同時期的區域規劃和生產力布局，對提高國家綜合國力，改善人民生活發揮了重要的作用。但同發達國家相比，我國的區域規劃和生產力布局在國土開發和區域發展的有序性方面，仍存在不少差距。
一般認為，造成我國國土開發相對無序的重要原因是長期忽視空間布局方面的規劃。在面對我國未來國土開發利用的基本格局、人口-產業-城鎮長遠的分布走勢、重要發展軸帶和功能性通道的空間組織方案以及資源安全和生態屏障的地域配置等一系列問題至今還沒解決的情況下，國家“十一五”規劃綱要明確指出，我國要推進形成主體功能區，根據資源環境承載能力、現有開發密度和發展潛力，統籌考慮未來我國人口分布、經濟布局、國土利用和城鎮化格局，將國土空間劃分為優化開發、重點開發、限制開發和禁止開發四類主體功能區，按照主體功能定位調整完善區域政策和績效評價，規范空間開發秩序，形成合理的空間開發結構。這是貫徹落實科學發展觀、實施“五個統籌”的重大舉措，是構建和諧的人地關系地域系統的布局總圖。
按照優化開發、重點開發、限制開發和禁止開發四類主體功能區進行區域規劃，有助于我國逐步形成主體功能清晰、發展導向明確、開發秩序規范，經濟發展和人口、資源、環境相協調的新的區域規劃格局，并且對我國的生產力布局產生深遠影響，對加快轉變經濟發展方式、加大經濟結構調整力度、促進經濟社會和人口資源環境相協調、逐步實現各地區基本公共服務均等化、最終實現共同富裕，具有重要意義。
一、我國區域規劃與生產力布局情況回顧及教訓
我國區域規劃和生產力布局大體經過了以下幾個歷程：
一是從建國初到“五五”的30年。這一時期，我國區域規劃基本出發點是：加速重工業發展，建立戰略防御型經濟布局。區域規劃的主要形式是采取聯合選廠，成組布局等方式。依靠國家指令性計劃和重大項目的區域布局政策加以實施 。生產力布局模式主要是增長極模式，依次經歷了內地傾斜布局、六大經濟協作區均衡布局和三線傾斜布局三個階段。
“一五”期間的生產力布局向內地傾斜，實施的156個重點建設項目，有102個在內地，694個限額以上重點工程，有472個在內地，1953年至1957年，內地國民收入的增長額占全國增長額的67.8%?！岸濉逼陂g，設立東北、華北、華東、中南、西南、西北六大經濟協作區，強調各經濟協作區平衡布局，強調大經濟區內部的農、輕、重產業協調發展。
“三五”期間和“四五”前期，國家進行了大規模的“三線建設”，生產力布局作了大規模跳躍式的西移，國家的投資重點是處于內地的“大三線”地區，“三五”時期和“四五”時期，三線地區投資分別占到全國基建總投資的52.7%和41.4%。
“四五”期間后期到“五五”期間，隨著中國對外關系的進一步改善，國防原則不再作為生產力布局的主要原則，國家進行了生產力布局的適度調整，在保證三線地區建成的生產能力能夠充分發揮作用的前提下，將絕大部分成套引進項目集中布局在遼寧中部、京津塘、長三角和長江中下游沿岸地區和膠東地區 。
二是“六五”至“七五”期間的10年。這一期間，在改革開放背景下，我國傳統的區域規劃和區域政策開始發生根本性的變化。改革開放初期，我國區域規劃和區域政策以非均衡發展戰略為標志，實施沿海發展戰略，設立了經濟特區、沿海開放城市和沿海經濟開放區，生產力布局糾正了過去向西傾斜的政策，將47.7%的重點項目布局在沿海地區，將46.5%的重點建設項目布局在中西部，沿海地區充分利用現有經濟基礎，帶動內地進一步發展；“七五”計劃提出(東、中、西)三大地帶劃分的思想，確處理東部沿海、中部、西部三個經濟地帶的關系，生產力布局打破了建國以來片面強調均衡布局模式，強調區域經濟由不平衡到均衡發展的客觀規律，強調集中資金與資源進行重點發展。
三是“八五”至“九五”期間。這一時期，我國區域規劃和區域經濟政策的制定轉移到：為建立社會主義市場經濟體制總目標服務，強調區域規劃和區域政策必須以市場配置資源為基礎，重視地區經濟的協調發展?！鞍宋濉逼陂g，提出“統籌規劃、合理分工、優勢互補、協調發展、利益兼顧、共同富裕”的原則，逐步實現生產力的合理布局。在生產力布局明顯向東部沿海傾斜的情況下，國家又將對外開放擴大到沿邊、沿江和內陸地區，將生產力布局由增長極模式向點軸布局模式轉變。
“九五”期間，國家有關部門按照市場經濟規律、地區經濟內在的聯系以及地域特點，打破行政區劃界限，在已有經濟布局的基礎上，編制了長江三角洲和長江沿江地區、西南和華南部分省區、西北地區、環渤海地區、東北地區、中部五省及京九鐵路沿線地區,以及東南沿海地區等七大區域發展規劃。國家再次以點軸模式為生產力布局的主要模式，在加快沿海地區發展的前提下，援助中西部地區的發展。
四是“十五”時期?！笆濉逼陂g，我國的區域規劃和區域政策主要是加強區域的協調發展，積極推進西部大開發，有效地發揮中部地區綜合優勢，支持中西部地區加快改革發展，振興東北地區等老工業基地，鼓勵東部有條件地區率先實現現代化。生產力布局改變了過去平衡布局和傾斜布局的格局。
建國50年以來不斷調整的區域規劃和生產力布局，在我國的經濟建設中發揮了重大的作用，取得了豐碩的成果。但從上述歷史沿革中，不難看出，長期以來我國的區域規劃的總體部署和實施方案不斷進行調整，缺乏穩定性和全國層面地整體考慮，這種區域規劃指導下的生產力布局，重產品、行業和部門發展布局，輕空間布局，致使國土開發和建設布局無序乃至失控，經濟社會發展與資源、生態、環境間的矛盾日益突出?？陀^分析，這些問題的出現，既有我國認識水平方面的原因，也受到當時國際大環境的影響?！笆晃濉币巹澨岢鲋黧w功能區劃，正是解決過去區域規劃和生產力布局不合理所造成的諸多問題的有效途徑。
二、主體功能區在區域規劃與生產力布局中的地位和作用
國家通過主體功能區規劃，就可以確定我國哪些區域適宜優化開發和重點開發，哪些區域應當限制開發和禁止開發。確定各區域的主體功能定位，并按照功能定位調整和完善區域政策和績效評價，規范空間開發秩序，形成合理的區域發展格局。這一思路將會對我國區域規劃和生產力布局進行新一輪的調整，區劃和布局將更加注重針對性，注重資源和要素的優化配置，是促進我國區域協調發展的新突破。
1.主體功能區規劃是對區域規劃理念和方法的一次創新，具有前沿性的地位
主體功能區規劃在區劃理念的主導思想上強調人文意識。主體功能區劃中將我國國土面積的一部分劃為優化開發區，就是考慮到這部分地區的國土開發密度較高，資源環境的承載能力已經開始減弱，如果繼續依靠過去大量占用土地，消耗資源和大量排放污染來實現經濟的較快增長，將嚴重影響人類的生活質量并帶來許多生態問題，不能實現區域的可持續發展。因此主體功能區劃中，優化開發區的主要任務是提高這部分區域的增長質量和效益，提升經濟發展的層次和綜合競爭力，優化和改善空間結構，創造良好的人居環境，防止經濟過度集聚，將人的可持續發展放在首先考慮的位置。
主體功能區規劃將全國層面的生態環境保護理念引入區域規劃中。將我國國土面積的一大部分劃為限制開發區和禁止開發區，就是考慮到我國的各類退耕還林區、天然林保護區、重要水源保護地區和自然保護區，都是關系到全國范圍內生態安全的區域，將這些區域列為限制開發區和禁止開發區，將有效保障國家生態安全，緩解人與自然緊張的狀況。
主體功能區規劃在編制方法上運用大量新技術手段，豐富了區域規劃的編制手段。目前全國范圍內的主體功能區劃，搜集、儲存和分析了我國大量的社會、經濟、地理、自然等方面的基礎數據，并運用了GIS，GPS 等新技術和以計算機作為主要工具的數學建模技術,通過定量分析，科學確定主體功能區劃分的界限和范圍，改變了以往區域規劃定性研究為主的規劃方法，使得主體功能區劃分更加接近區域實際情況 。
主體功能區規劃劃分四類主體功能區，明確四類區域在區域發展和布局中承擔不同的分工和定位，配套實施差別化的區域政策和績效考核標準，將逐步打破行政區劃分割，改善政府空間管理的方式和機制，是市場經濟條件下政府職能轉變在區域管理方面的探索和體現，在區域開發體制和機制中，具有前沿性的地位。
2.主體功能區劃成為不同區域生產力布局模式選擇基本依據，具有基礎性地位
主體功能區劃將國土空間劃分為優化開發區、重點開發區、限制開發區和禁止開發區，這將對目前我國的生產力布局模式產生重大影響。主體功能區劃結束后，劃定為優化開發區的區域，區域經濟的成熟度、生產要素的通達狀況，產業的發育程度都位于全國的前列，因此在考慮生產力布局模式的時候，應充分考慮這些因素，將布局由原來的初級增長極模式轉變為點軸或是網絡布局模式，以實現經濟增長方式的轉變，提高經濟增長的質量和效益；劃定為重點開發區的區域，上述指標可能處于全國的中上水平，因此在選擇生產力布局模式時，可考慮布局模式的點軸模式并適時向高級模式轉變，以實現經濟的快速增長和人口的大量集聚；對于劃定為限制開發的區域，因為其區域生態環境脆弱、不具備大規模開發的條件，只適宜發展該區域自然資源環境可承載的特色產業，以此其生產力布局模式以初級模式為宜，實行點狀開發，在限制開發區域內部一些重點區域進行增長極式的布局，以實現保護和開發的雙重任務。
這種基于國土空間的資源稟賦、環境容量、現有開發強度、未來發展潛力等因素對于國土空間開發的分工定位和布局，是宏觀層面制定國民經濟和社會發展戰略和規劃的基礎，也是微觀層面進行項目布局、城鎮建設和人口分布的基礎，可以說主體功能區規劃在區域規劃中具有基礎性地位。
3.主體功能區規劃將不斷優化區域生產力布局，具有戰略性的地位
通過主體功能區規劃，突破行政區劃的束縛，循序推進產業間的區際轉移，將不斷優化我國的生產力布局。主體功能區要求產業的轉移從資源環境承載條件差的區域向資源環境承載條件好的區域轉移，從不適于發展經濟的區域向承擔經濟發展重任的區域轉移。優化開發區內的資源環境負荷重的產業將向重點開發區轉移；限制開發區內的資源環境負荷重的產業將向重點開發區和優化開發區轉移；禁止開發區內的與區域功能定位不符的產業向重點開發區和優化開發區轉移，通過產業轉移，實現一定區域的資源條件和經濟人口規模相適應，區域內的經濟和人動不超過該區域的環境容量，在不改變或者盡可能少的改變自然生態系統的情況下，使人口分布、經濟分布與自然相適應，以達到經濟、人口與資源環境的動態空間均衡，從而實現生產力的合理布局。
主體功能區規劃關注國土空間的長遠發展布局，區域的主體功能定位在長時期內將保持穩定，一經確定就會長期發揮作用。在此基礎上，主體功能區規劃通過明確的有效期限，確定分階段的目標、任務和工作重點，并且在主體功能區規劃完成后，具體制定四類主體功能區分類的發展規劃。這一規劃的制定過程將伴隨我國全面建設小康社會的整個進程，對于保障我國現代化建設和和諧社會建設具有重要的戰略意義，在區域規劃中具有戰略性的地位。
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居住用地規劃范文2
關鍵詞：城鄉一體化；居住用地；發展
中圖分類號：TU984.17
文獻標識碼：B
文章編號：1008-0422（2013）04-0095-03
1.大成橋鎮簡介
大成橋鎮為湖南省寧鄉縣下轄鎮，位于寧鄉縣中部?，F大成橋鎮于1995年由原大成橋鄉、成功塘鄉和油麻田鄉合并設立“大成橋鄉”。2007年改為鎮建制，下轄2社區7個行政村。
大成橋鎮煤炭資源豐富，為寧鄉縣主要煤產地，90年代中期最高煤產量近百萬噸，近幾年由于過度開采，煤炭資源頻臨枯竭，甚至許多地方的房屋出現了開裂、塌陷等問題，形成“天坑”，過度開采導致的地質災害成為近幾年該鎮發展較為嚴重的問題。
2010年7月，溫總理視察后，對該鎮地質災害問題的處理做出了重要批示，緊隨其后的鎮區整治工作轟轟烈烈開展而未。在《鎮規劃標準》中，居住用地指各類居住建筑和附屬設施及其間距和內部小路、場地、綠化等用地；不包括路面寬度等于和大于6m的道路用地。在《長沙市村鎮建設規劃指南》中規定，中心鎮鎮區居住用地占建設用地比例為28%-38%，一般鎮鎮區居住用地占建設用地比例為33%-43%。由此可見，居住用地所占比例在各類用地中占有舉足輕重的位置，故其用地選擇也必將對鎮區乃至整個鎮域發展有重要影響。因此，在新的歷史條件和具體問題下，大成橋鎮對于鎮區居住用地的選擇，不僅是該鎮的發展問題，也是關鍵的民生問題。
2.大成橋鎮鎮區居住用地現狀問題分析
2.1布局無序，呈“粗放式”發展
通過實地的勘踏，大成橋鎮區建設用地布局整體分散，呈“粗放式”發展。從該區的地形來講，鎮區用地坐落在低山丘陵的平坦地帶上，鎮區建設用地界線與非建設用地界線沒有具體的約束，兩者參差交錯。在用地性質上，由內而外形成典型的“建筑用地—耕地一山地”的結構。尤其是近幾年，村鎮經濟的迅猛發展，鎮區規模也不斷擴大，建設用地盲目向外擴張，對于周邊耕地的侵占較為嚴重，導致嚴重的土地浪費。
從建設用地性質來講，一般的公共服務設施用地、商業用地等都選擇了人流、物流較為集中的位置布置，集約程度相對較高；但居住建筑布局大多凌亂不堪，沒有整齊的規劃，建筑與建筑之間拉開很大的距離，集約化程度不高；建筑朝向也是“各取所好”，給人帶來一種“臟、亂、差”的視覺感受。
2.2沿道路一字排開，“一層皮”模式
大成橋鎮區有省道S209從中穿過，S209在寧鄉段又稱為寧黃公路，是寧鄉縣城與交通重鎮黃材鎮的必經之處，東至長沙，西至婁底，交通非常便利。受交通條件影響，鎮區建設用地基本圍繞S209進行選擇，形成商住結合的街區店面形式。這類建筑以二層建筑居多，基本為磚混結構，多為上世紀90年代建筑，建筑質量一般。其中，底層臨街一面作為個體戶經營的商業門面，二層及以上作為居住使用。鎮區居住建筑大多沿S209建設，一字排開，形成以S209道路為中心的“一層皮”用地結構。這種“條線型”結構雖然在用地選擇上較為簡易，施工方便，但是從整體上來講對于交通的影響比較大，“一層皮”也將鎮區的生活線拉得很長，發展后勁不足。
2.3多種功能混合，缺乏協調發展
功能混合，主要體現在兩個方面：
其一，從居住用地上的建筑使用功能的混合。以大成橋鎮老街區的民居為例，雖然從規劃上來講，將他們劃為居住用地，但實際上，鎮區的許多居住建筑兼有多種使用功能。臨街建筑基本為商業門面、餐飲或是娛樂場所等，位置稍偏的有許多被出租成倉庫或小型旅社，但是其建筑最初建設的時候都是以考慮居住為主的，單體建筑內部和鄰里之間都只考慮了居住功能的相關要求，后來變更為各種使用功能是因為市場利潤的驅使。但事實上，這些建筑在變更其使用功能后許多都沒有按照相關規范進行嚴格的整改，比如倉庫、小型旅社、娛樂場所的防火防災、緊急避難通道等等這樣一些設施，基本都不符合相關的規范要求。這樣為周邊的居民留下了極大的安全隱患，一旦發生意外，后果不堪設想。
其次，是居住用地與其他建設用地之間的組織混亂。以居住用地與商業用地、道路用地之間的組織為例，問題較為明顯的是S209沿線一帶。大成橋鎮區的“一層皮”式的用地模式，居住用地、商業用地都圍繞S209沿線建設。作為省級干道和過境干道，S209交通流量非常大。沿線兩側的商業建筑和居住建筑無疑又是鎮區的主要活動中心，人流和物流都非常繁忙。過境干道直接穿越鎮區內部，使得S209的交通壓力在本區段驟然增大，尤其是逢年過節，該區段常發生交通事故，這與我們用地選擇不當、組織缺乏規劃也有一定的關系。
2.4建筑缺乏地方特色，配套設施不足
在原有老街區，鎮區居住建筑多以90年代建筑為主。在建筑外觀上顯得較為雜亂，建筑的色彩、材質、裝飾等等都是各取所好，缺乏統一的規劃和管理，整體上給人凌亂無序的感覺，缺乏地方特色。
同時，配套設施也沒有跟上發展步伐。中小學雖然在最近幾年的整治過程中進行了擴建，但是，鎮區的公共服務設施依舊滯后。整個鎮區除了鎮政府前面有個大廣場之外，其他地方幾乎沒有公共的活動空間，公共綠地更是幾乎沒有，這與不斷向外擴建的居住用地形成鮮明對比，公共資源在個人利益當中一步步被壓縮。這也是在我們規劃當中應該予以重視的問題，我們不能夠將“城市病”又復制到廣大的村鎮建設當中來。
2.5地質災害影響嚴重
這是今年來大成橋鎮最為嚴重的問題。大成橋鎮是寧鄉中部的主要產煤基地，90年代中期最高煤產量近百萬噸。由于長期的煤礦開采導致相應地質層“被掏空”，近幾年出現了較為嚴重的地質災害，導致許多地區塌陷。以鎮區為例，許多的民居，包括鎮中心醫院、學校等公共建筑，都出現了開裂、沉陷、倒塌等問題，地面形成各種各樣的“天坑”，當地居民寢食難安，直接影響到了居民的正常生活。
3.城鄉一體化對于城鄉發展的指導與要求
城鄉一體化發展是我國新時期加快經濟發展的重要內容，城鄉一體化是新的科學發展觀指導下提出來的國家發展戰略，其主要內涵是通過充分發揮城鄉各自的優勢和作用，使城鄉間的勞動力、技術、資本和資源等生產要素在一定的范圍內合理流動，以達到城鄉互補、相互融合、共同繁榮的目的。它是城市化的高級階段。
規劃由“城市”變為“城鄉”，空間層面上由規劃“重城輕鄉”轉變為“城鄉并舉”，村鎮發展被提升到更為重要的位置，發展潛力巨大。通過對于政策的解讀，城鄉一體化對于村鎮發展提出了更為全面的指導與要求：
3.1重視土地整理與農村新型社區布局
“鄉”規劃將作為城鄉一體化規劃的重要內容。通過政策的引導和資金支持，實現土地整理。具體的是將小塊的農田整理為大塊農田，促使散居的農民進入新型農村社區或在集中居民點居住，這樣可以達到幾個目的：一是使農村人口的耕地面積增加，二是使農村的建設用地集中，提高土地利用效率，三是可以將農村建設用地節約的指標用于城市建設，獲得的土地出讓收益反哺給農民用于建設新型農村社區。
正因為城鄉一體化對于村鎮規劃的重視與指引，這也為村鎮居住用地選擇提供了政策保障。我們對居住用地如何進行選擇，將對村鎮的土地整理以及農村新型社區的布局將直接影響到最終的規劃效果。
3.2在規劃中更加注重城鄉對接與互補，實現基本公共服務均衡化
所謂的“城鄉一體”，實際上是通過城鄉互補最終實現城鄉發展的“雙贏”局面?；A設施和公共服務設施是鄉村社會發展的基礎。城鄉基礎設施一體化是城鄉一體化發展過程中非常重要的組成部分，小城鎮通過延伸交通、通信等基礎設施至農村集中居民點，為鄉村居民提供教育、培訓、醫療、娛樂等服務，提高鄉村居民社會和經濟活動的便利性，而村鎮作為小城鎮發展的“后花園”，將為城市發展提供更多的農副產品和廣闊的消費市場。要實現城鄉發展的互補，基本的公共服務設施就成為了城鄉交流中最為重要的“紐帶”，在城鄉聯系中起著舉足輕重的作用。
作為村鎮的建設用地選擇，也必將從城鄉融合的角度出發，將建設用地盡量的考慮選擇在交通便利、通信方便的地段，使之能夠更多的享受城市提供的教育、醫療、娛樂等服務，實現城鄉間的良性互動。
3.3注重人的“城市化”，提升農村人口素質
現階段的城鎮化，大多都只是更多的關注城鎮規模大小，即地域空間上的“鄉”變“城”，但事實上，“城鄉一體化”的最終落腳點應該是人的“城市化”，最終應該“以人為本”，從根本上使農村人口能夠像城市人口一樣享受更高層次的物質生活與精神生活。在城鄉一體化的規劃過程中，要求我們始終將人的“城市化”放在重要位置，通過興建各種技能培訓學校，開展多種形式的文化教育，通過更多的方式豐富群眾的文化生活，擴大對村鎮居民在醫療教育、技能培訓、網絡通訊等方面的覆蓋面，從而提高村鎮居民的人口素質，使村鎮居民能夠從根本上擺脫“農民”身份，成為真正意義上的“城市人”。
按照城鄉一體化思想的指導，我們在進行村鎮居住用地選擇的過程中，也應該從圍繞如何提升村民文化素質的角度出發，考慮村鎮居民的居住、工作、學習、游憩、公共活動等生活空間的組織，使各個功能區之間能夠聯系方便，通過城市的帶動作用和區域的規劃協調，提高自身素質，構建和諧的生活環境。
4.大成橋鎮鎮區居住用地選擇探討
在新的歷史條件下和具體問題下，結合城鄉一體化建設的要求，本文對于大成橋鎮鎮區居住用地選擇主要從位置選擇進行初步探討，具體可從以下幾個方面考慮：
4.1選擇交通便利、水源充足的區段。省道S209穿越大成橋鎮區，聯系寧鄉東西方向，交通流量大，因此在居住用地選擇過程中也應該充分發揮交通區位優勢，盡量選擇靠近S209的地段。溈河支流王柏河依老鎮區經過，可作為鎮區水源點，故宜靠近該河進行新的居民點選址。近幾年由于煤礦的開采，導致該區某些地區地層塌陷，地下水污染嚴重，水井干涸，居民生活用水都靠外來自來水廠提供，這給鎮區居民帶來了很大不便。因此在新的選址過程中要特別處理供水問題，選擇在水源充足的地段，以利于居民的生產與生活。
4.2順應地形地貌，避免對山水等自然風貌的遮擋和建設性破壞。作為農村的特色山水風景要予以保護，盡量不占或少占優質農田，順應地形，選擇坡度平緩的地段選址，集中安置，節約開發成本。
4.3避讓各類保護區，不得在保護區類進行居民點選址，以免對保護區的環境、綠化等造成影響。大成橋老鎮區東邊有一觀音廟，是該鎮重要的宗教文化場所，香火鼎盛。因此在居民選址過程中，應該對該區予以保護，在觀音廟周圍20m范圍內禁止建設。
4.4避讓地質災害嚴重的地段，如滑坡、泥石流、沉陷等，保證居民生活安全。近幾年的煤礦開采導致大成橋鎮的地質沉陷較為嚴重，在新的選址過程中，要特別注意避讓災害頻發地段，經過嚴格的土地勘測之后，選擇土質優良，地基穩固的地段。
4.5尊重現狀，尊重村民的生活習慣。受長期的生產生活影響，大成橋鎮鎮區居住用地已經形成了自己特有的用地模式，形成自由式聚居形態，形成鮮明的“大雜居、小聚居”的特點。農村人注重鄰里關系，故都以“聚居”為主。同時，農村土地資源相對豐富，居民在“聚居”的前提下喜愛“獨門獨戶”的房屋選址，前坪后院，既能滿足農業生產的要求，又保證了相對的獨立性和私密性。我們在選址過程中，也應該尊重居民的生活意愿和文化背景，尊重村民的生活習慣。
4.6從城鄉一體化的角度出發，加強城鄉聯系。大成橋鎮區距寧鄉縣城20km，距省會長沙60km。上距洛湛鐵路橫市站12km，下距長石鐵路寧鄉站29km，通過S209實現與寧鄉縣城交通聯系。尤其是大成工業小區落成以來，園區先后引進了特步鞋廠、鋁廠等數家企業并均已投產，使得大成橋鎮經濟發展迅速，與縣城的聯系也更為密切。因此在鎮區的居住用地選擇過程中，也應該從產業發展出發，宜選擇靠近工業小區的地段，通過工業產業帶動鎮區經濟的發展。同時，不斷發揮自我優勢，吸引投資，實現與寧鄉、長沙的對接，成為寧鄉縣城的“后花園”，最終實現“以城帶鄉、以鄉促城”的雙贏局面。
4.7合理組織鎮區內部各功能分區，注重居住用地與周邊環境的協調。城鄉聯系如果看作是實現鎮區發展的外部拉力的話，鎮區各功能的組織合理則可看為自身發展的內部動力，因此鎮區自身的協調尤為重要。經調研，鎮區現狀情況居住與商業、交通之間的組織依然不盡合理，故我們更應該從現狀進行梳理。比如，對于居住用地與交通間的矛盾，反對沿過境干道S209的“一層皮”式的開發，對居民點進行合理選址，實行“組團式”發展，既能保證居住用地的交通便利，也同時也能保證過境干道的交通舒暢?？傊?，在居住用地選擇的過程中，要適當考慮周邊用地的功能，從全局出發，綜合協調，使鎮區內部健康發展。
4.8以人為本，實現人的“城市化”。真正的城鄉一體化，應該是從最初的“物質環境的城市化”逐步落實到“人的城市化”。新型城鎮化建設，不是盲目的將所有農村蓋高樓、修馬路，最終的落腳點應該是解決人的“姓城姓農”問題。許多地方的村鎮在新農村建設浪潮中，規模一個比一個大，環境一個比一個優美，但實際上，居民的文化素質問題并沒得到真正的提高，就業問題依然嚴峻，出現了“種地無地、就業無門”既上不去，又下不來的尷尬情況。因此我們在鎮區居住用地的選擇過程中，也應該與教育科學、技能培訓、網絡通訊、醫療衛生等方面綜合考慮，不能只是單純的將居住用地只考慮“人的居住”，更應該考慮“人的發展”。
5.結語
綜合以上分析，鎮區居住用地選擇的正確與否對于村鎮建設的發展尤為重要。我們要根據當地的實際情況，因地制宜，在規劃過程中做好鎮區居住用地的選擇。通過多角度、全方位的信息搜集和實地勘踏，為大成橋鎮建設的長遠發展做好用地選擇工作，盡量避免造成資源的浪費和人為的安全隱患，提高土地的利用效率，節約土地，立足長遠，全面、健康地推進大成橋鎮的城鄉一體化發展。
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居住用地規劃范文3
關鍵詞：建設用地：土地利用規劃；灰色預測
中圖分類號：F127
文獻標識碼：A
引言
經濟的飛速發展與建設用地的旺盛需求之間存在明顯的正相關關系。近年來，我國城市化進程越來越快。根據相關統計，1978年我國的城鎮人口是17，245萬人，占當時人口比重的17.92％，城鎮建成區面積約為17，245平方公里。到2008年底，中國城鎮人口為60，667萬人，占同期人口總數的45％，城鎮建成區面積為36，295平方公里。除城鎮區域外交通、水利、礦山等建設用地外，改革開放以來的30年中僅城市化推進用地就達5，000多萬畝。城市化的加快，一方面使越來越多的農村人口轉化為城鎮人口。使得城市居住用地需求劇增；另一方面城市化水平的提高，要求有更多的基礎設施，如道路、園林、公共綠地等與之配套，使得城市公共建設用地需求量加大。但是，土地一直是城市發展中的稀缺資源，特別是在國家強調嚴守18億畝耕地紅線的政策下，使得城市建設土地資源愈發珍貴。在這種情況下，科學合理地規劃和集約利用城市土地資源就顯得非常重要。如果規劃不到位，就會出現道路擁擠、交通混亂、公共綠地不足等問題，尤其是土地的有效利用問題。沒有規劃的亂建可造成5％～10％的土地浪費，甚至會加劇我國耕地和建設用地的矛盾。而土地需求量預測是土地利用總體規劃的重要組成部分和核心內容。因此，對城市土地需求預測方法進行研究就具有非常重要的現實意義，本文以重慶市為例，在大量搜集和整理相關統計數據的基礎上，運用灰色預測模型對重慶市未來幾年城市土地需求量進行了預測分析，為正確制定重慶市城市土地利用規劃提供參考依據。
一、重慶建成區土地利用現狀分析
重慶市2003～2008年全市建成區面積及各主要功能區建成區面積如表1所示。(表1)
從表1中可以看出，從縱向來看，在每年建設用地面積中，居住用地面積占的比例最高，2008年達到37.9％，其次是工業用地和公共設施用地；橫向來看，在過去6年中，重慶市建設用地面積和各功能區用地面積逐年增加，其中增加最快的是居住面積，6年之間增加了79％，年平均增加13％，其次是工業用地和道路廣場用地，各個功能用地增長曲線圖如圖1所示。(圖1)
從以上數據可以得出以下結論：
1、隨著城市化進程的加快，城市人口逐漸增大，使得城市居住用地需求劇增，居住用地成為城市建設用地中的主要組成部分。
2、重慶作為西部地區乃至全國重要的工業基地，工業用地面積需求量穩步增長。這種趨勢在今后很長一段時間內將長期存在。
3、城市化水平的提高，需要有更加完善的基礎設施與之配套，這點從道路廣場和公共設施建成量不斷上漲的趨勢上可以得到證明。
與重慶城市建成區面積逐年加大的趨勢相反，重慶耕地面積卻在逐年下降，雖然在國家加大了對耕地保護的力度后，相對于2006年以前，2006年以后耕地面積下降速度有所減小，但整體上呈現的還是下降的趨勢，如圖2所示。(圖2)
二、重慶建成區土地利用預測分析
為了測算出在現有發展狀況下重慶土地未來的需求量，需要以現有數據為基礎，運用一定的模型對未來需求量進行預測。由于土地需求量的統計工作量比較大，相關數據獲得困難，因此這里借鑒灰色系統理論，運用GM(1，1)模型進行重慶2010～2020年十年建設土地的需求預測分析。灰色系統理論以“部分信息已知，部分信息未知”的“小樣本”、“貧信息”不確定性系統為研究對象，主要通過對“部分”已知信息的生成、開發提取有價值的信息，實現對系統運行規律的正確認識和有效控制。GN(1，1)模型可以弱化原始序列的隨機性和波動性，為灰色模型提供更加有效的信息，所揭示的原始序列呈指數變化規律。(表2)
從預測表上來看，如果保持現有的供地制度，未來十年重慶市建成區的土地面積仍然呈逐年增長趨勢，但是增長速度在減小，如圖3所示，從增長趨勢上看，2020年以后建成區面積將保持穩定。每年建成面積穩定在1，320平方公里，是2007年的1.5倍。這說明在未來十年，城市建設依然將保持快速增長的勢頭。(圖3)
從建成區的各主要組成部分來看，公共設施用地和工業用地面積在2015年之前逐年增長，2015年之后則保持穩定；而居住用地面積則保持相對穩定，十年之間僅僅增長了23.8平方公里。
三、主要結論
1、重慶未來十年對城市建設用地面積需求仍然旺盛，這是與重慶整體經濟發展形勢和城市建設環境相匹配的。重慶一直都把建設成為西部政治、文化和金融中心的現代化城市作為城市建設目標，城市的現代化意味著城市的基礎設施、社會服務、環境質量和經濟水平等各方面都達到一個相當高的水平，這需要有大量的城市土地作支撐，國外現代化城市建設歷程也證明了這一點。主要功能用地面積變化預測圖如圖4所示。(圖4)
2、居住用地和工業用地仍然是城市建設用地中的主要部分，所占比例超過50％。從增長速度上來看，居住用地基本不變，而工業用地也在2019年后保持穩定。這說明，隨著城市的發展，對居住用地和工業用地的需求達到穩定，需要指出的是，這種“穩定”并不是達到“飽和”，而是“增量”的穩定，即每年需要的居住用地和工業用地量保持不變，大概穩定在400平方公里和300平方公里的水平。
居住用地規劃范文4
關鍵詞：建設用地；可持續發展；集約
中圖分類號：F321.1 文獻標識碼：A
文章編號：1007—7685（2013）09—0024—08
隨著工業化、城鎮化的推進，建設用地不斷擴張，雖然在整個土地利用中，建設用地比重不大，并呈高度分散的點線狀態，但由于其與耕地具有高度一致的區位利用條件，兩者不可避免地會產生土地利用上的矛盾。表現為工業化、城鎮化用地擴張與有限的耕地之間對土地資源的競爭關系，從本質上講這是城鎮中心與鄉村腹地的關系在地域上的自然表現。由于我國人多地少，特別是耕地資源，不僅總量不足，人均更顯稀缺，建設用地（包括城鄉建設用地）與耕地之間的矛盾更加突出。實現建設用地的可持續發展，是土地利用過程中需要解決的重要問題。
一、改革開放以來我國建設用地的擴張情況
改革開放以來，隨著工業化、城鎮化進程的加快，我國建設用地迅速擴張，從總量、人均和結構等方面看，我國建設用地變化呈現如下特點：
（一）建設用地整體上呈快速擴張態勢，與保護耕地之間的矛盾日益突出
1996～2008年，建設用地和居住用地面積年均增加3350平方公里和2483平方公里，總量也分別從29.05萬平方公里和23.95萬平方公里增加到33.07萬平方公里和26.93萬平方公里。與此同時，農業用地和耕地面積則均呈減少趨勢，農業用地年均減少2042平方公里，13年間共減少2.45萬平方公里；耕地年均凈減少6933平方公里（1040萬畝，多為農業內部調整減少），共凈減少8.32萬平方公里（1.248億畝）。其中，2002—2008年建設用地面積占用耕地面積年均為1926平方公里，是年均新增建設用地的49.2%。
注：2003年建設用地中包含的交通用地和水利用地是按舊口徑計算的。
（二）城鎮建成區面積擴張迅速，鄉村建設用地減少緩慢
2000—2008年城鎮建成區面積由5.37萬平方公里增加到8.12萬平方公里，年均增加3438平方公里，1996～2008年城市建成區面積由2.02萬平方公里增加3.63萬平方公里，年均增加1342平方公里；而1996～2008年鄉村建設用地面積年均減少317平方公里（其中鄉建成區和村莊用地面積分別年均減少177平方公里和200平方公里），由14.31萬平方公里減少到13.93萬平方公里（其中，鄉建成區和村莊用地面積分別由0.95萬平方公里和13.36萬平方公里減少到0.81萬平方公里和13.12萬平方公里）。從城鄉建成區用地比例結構變化看，由2000年的27.1：72.9演變為2008年的36.8：63.2，說明城鎮建成區比重呈現不斷上升態勢。
（三）人均城鎮用地呈增長態勢，土地城鎮化快于人口城鎮化
工業化、城鎮化帶來城鎮用地的擴張以及城鎮人口的增加。城鎮用地的擴張可用每年城鎮用地增長速度表示，稱為土地城鎮化；城鎮人口增長則用每年城鎮人口增長速度表示，稱為人口城鎮化。一般而言，隨著工業化、城鎮化的發展，經濟社會發展水平和居民生活水平不斷提高，城鎮居民的生活和居住空間以及活動范圍會不斷擴大，城鎮人口人均用地面積也會不斷提高。我國正處在工業化、城鎮化快速發展時期，土地城鎮化快于人口城鎮化，城鎮人口人均用地面積呈增長態勢。2000—2008年我國城鎮人口年均增長速度為3.55%，同期城鎮土地年均增長速度為5.30%，土地城鎮化比人口城鎮化快1.75個百分點；從人均城鎮用地指標看，2000年我國城鎮人均用地面積為117.1平方米/人，2008年增長到133.9平方米/人，年均增加2.1平方米/人。
（四）人均建設用地不多，但建設用地總量較大
2008年，我國人均建設用地面積僅為249平方米/人（按世界銀行統計口徑2005年我國人均城鎮建設用地為517平方米/人），遠低于2005年世界人均城鎮用地面積1109平方米/人和發達國家人均2075平方米/人的水平。但由于我國人口眾多，建設用地總量卻較大，2008年達33.07萬平方公里，占全國土地面積的比重達3.4%，遠高于2005年世界城鎮用地2.7%的平均水平，與發達國家3.8%的平均水平接近。
（五）建設用地主要集中在村莊和城市，人均用地較高的則為建制鎮和鄉集鎮
處于居民點規模兩端的城市、縣城與村莊用地總量相對較多，而人均用地量相對較少；處于居民點規模中間的建制鎮和鄉集鎮用地總量相對較少，反而人均用地量相對較多。村莊用地總量最大，但人均用地低于建制鎮和鄉集鎮，原因在于村莊公共基礎設施和公共建筑相對較少。
二、我國建設用地擴張的趨勢預測
未來20年我國工業化、城鎮化仍處于快速發展的中期階段。根據總人口、城鎮人口的預測結果及人均建設用地、人均居住用地和人均城鎮建成區用地的變化趨勢和規律，預測未來20年幾個關鍵時點的建設用地、居住用地和城鎮建成區用地增長趨勢，以及城鎮化達到拐點時相對應的建設用地、居住用地和城鎮建成區用地的峰值。
（一）按歷史和現狀的預測
根據歷史數據的計算，2000—2008年我國人均建設用地、人均居住用地和人均城鎮建成區用地面積分別年均增加1.5平方米/人、1.1平方米/人和2.0平方米/人。按照歷史和現狀推測，則可假定到2030年人均建設用地、人均居住用地和人均城鎮建成區用地面積按上述速度增長，其中可假設，2013～2020年工業化、城鎮化高峰發展階段人均建設用地、人均居住用地和人均城鎮建成區用地面積年均增加分別為1.7平方米/人、1.2平方米/人和2.1平方米/人；2021～2030年工業化、城鎮化接近拐點發展階段人均建設用地、人均居住用地和人均城鎮建成區用地面積年均增加分別為1.3平方米/人、1.0平方米/人和1.9平方米/人；2031—2050年按平均速度初步計算見表2。
（二）按世界銀行數據的預測
根據世界銀行的報告，2005年世界城鎮用地規模達350.5萬平方公里，占全球陸地面積的2.7%，世界人均城鎮用地面積為1109平方米/人，其中中國城鎮用地規模達27萬平方公里，占全國陸地面積的2.9%，人均城鎮用地面積為517平方米/人，低于欠發達國家724平方米/人的用地水平。需要指出的是，世界銀行報告中有關中國的數據是按照聯合國關于城鎮和城鎮用地的口徑調整后得出的，其中城鎮用地包含大量的相當于中國城鎮的郊區用地，如果扣除城鎮郊區用地，則世界銀行關于中國城鎮用地數據與中國統計的數據大體相當。就未來的趨勢看，世界銀行關于世界城鎮用地的數據表明，世界人均城鎮用地面積也是不斷增加，經濟越發達人均城鎮用地面積越多。
根據世界城鎮人口年均增長率2.1%推算，目前世界人均城鎮用地面積年均增加速度約為2.0平方米/人，根據這個速度可對中國未來建設用地做如下預測：假定到2030年中國人均建設用地、人均居住用地和人均城鎮建成區用地面積分別年均增加2.5平方米/人、1.5平方米/人和3.0平方米/人，其中可假設，2013—2020年工業化、城鎮化高峰發展階段人均建設用地、人均居住用地和人均城鎮建成區用地面積年均增加分別為2.7平方米/人、1.7平方米/人和3.2平方米/人；2021～2030年工業化、城鎮化接近拐點階段人均建設用地、人均居住用地和人均城鎮建成區用地面積年均增加分別為2.3平方米/人、1.3平方米/人和2.8平方米/人；2031—2050年按平均速度初步計算見表3。
（三）按最集約、最節約和最嚴格的土地管理制度要求進行的預測
未來我國工業化、城鎮化面臨越來越嚴峻的資源環境約束，按照最集約、最節約和最嚴格的土地管理制度的要求，預測未來我國城鎮用地的可能狀態。假定到2030年人均建設用地、人均居住用地和人均城鎮建成區用地面積分別按年均增加1.2平方米/人、O.8平方米/人和1.5平方米/人來進行預測，其中可假設2013～2020年工業化、城鎮化高峰發展階段人均建設用地、人均居住用地和人均城鎮建成區用地面積年均增加分別為1.4平方米/人、0.9平方米/人和1.6平方米/人；2021～2030年工業化、城鎮化接近拐點階段人均建設用地、人均居住用地和人均城鎮建成區用地面積年均增加分別為1.0平方米/人、0.7平方米/人和1.4平方米/人；2031—2050年按平均速度初步計算見表4。
總之，從以上三個預測結果可見，到2030年我國城鎮化水平達到68%時，建設用地面積將分別達到41.31萬平方公里、44.53萬平方公里和40.25萬平方公里，分別占國土總面積的4.30%、4.64%和4.19%；居住用地面積將分別達到33.27萬平方公里、34.57萬平方公里和32.23萬平方公里，分別占國土總面積的3.47%、3.60%和3.36%，城鎮建成區面積將分別達到17.50萬平方公里、19.68萬平方公里和16.36萬平方公里。
從國際比較看，即使到2030年，按照這三個預測計算的我國人均建設用地面積分別為282.5平方米/人、304.5平方米/人和275.2平方米/人，而人均城鎮用地面積也分別只有175.6平方米/人、197.3平方米/人和164.2平方米/人，均遠低于2005年世界人均城鎮用地的平均水平以及最不發達國家人均城鎮用地的平均水平，說明無論按照哪種方案預測，中國人均建設用地和人均城鎮用地水平都比較集約。
按上述預測，未來20年我國建設用地、居住用地和城鎮用地，不論是總量還是人均都將是不斷增加的趨勢，這是世界工業化、城市化用地擴張的共同規律和趨勢。但在我國人多地少的國情下，未來我國工業化、城鎮化用地擴張只能采取最嚴格的方案，也就是第三個方案，目標到2030年將我國建設用地總量和居住用地總量分別控制在占全國土地總量的4.5%和3.4%之內，其中居住用地不能超過2005年世界最發達國家城鎮用地比重的平均水平。
三、國外城市用地擴張模式和控制經驗
2008年，世界城市化水平已達50%，全球已進入城市化時代。其中，發達國家已經完成了工業化和城市化過程。目前，發達國家工業產值總量雖然還在增長，但比重已在逐步下降，城市化水平基本保持在70%—80%左右。發達國家城市用地擴張速度雖然有所緩和，但依然保持繼續增長態勢，而且由于人口城市化速度的大大下降，土地城市化速度比人口城市化的相對速度顯得更快。對廣大發展中國家，工業化和城市化正處于快速發展中，工業產值比重不斷提高、農村人口向城市轉移速度加快，由此帶來的城市用地擴張也處于快速增長之中。
（一）國外城市用地的規模與分布結構
據世界銀行《2008年世界發展報告》資料的分析，2005年全球城市化率為49%，全球城市用地面積為350.5萬平方公里，占全球有人類活動土地的2.7%，全球人均城市用地面積為1109平方米/人。其中，發達國家和地區城市化水平已達74%，城市用地面積為186.5萬平方公里，是發達國家和地區土地總量的3.8%，人均城市用地面積為2075平方米/人；欠發達國家和地區城市化水平為43%，城市用地面積為161.5萬平方公里，是欠發達國家和地區土地總量的2.0%，人均城市用地面積為724平方米/人；最不發達國家和地區城市化水平為27%，城市用地面積為8.1萬平方公里，是欠發達國家和地區土地總量的0.4%，人均城市用地面積為393平方米/人。
（二）國外土地利用的基本模式
隨著工業化和城市化水平的提高，城市用地總量和人均城市用地量也隨之不斷提高。由于各國人口、土地資源及發展歷程不同，人口城市化和土地城市化的發展方式也有較大區別，就發達國家而言，基本上為集約模式、分散模式和大多數介于兩者之間的模式。
1.人口和土地城市化的集約模式。以歐洲和日本為代表，由于這些國家人多地少，歐洲城市化起步早，發展歷程長，而作為后起國家的日本工業化和城市化追趕速度最快，從而形成了人口和土地城市化的集約模式。2005年，歐洲和日本城市化率分別達到76%和66%，城市用地面積分別為18.1萬平方公里和10.4萬平方公里，分別占其土地總面積的16。6%和28.6%，人均城市用地面積分別為1269平方米/人和1235平方米/人（遠低于所有發達國家平均水平）。
2.人口和土地城市化的分散模式。以北美（美國和加拿大）和大洋洲（澳大利亞和新西蘭）為代表，由于這些國家人少地多，城市化起步稍晚，交通基礎設施發達，從而形成人口和土地城市化的分散模式。2005年，北美和大洋洲城市化率分別達到81%和70%，城市用地面積分別為89.6萬平方公里和5.1萬平方公里，分別占其土地總面積的4.8%和0.6%，人均城市用地面積分別為3300平方米/人和2096平方米/人（高于所有發達國家平均水平）。
3.介于人口和土地城市化集約和分散之間的模式。以北歐（如丹麥和芬蘭等）和南歐（如意大利和西班牙）等為代表。這些國家地處發達國家的邊緣地帶，人口和土地面積適中，工業化和城市化發展比較協調，從而形成了這種中間模式。2005年，北歐和南歐城市化率分別達到84%和66%，城市用地面積分別為18.5萬平方公里和19.6萬平方公里，分別占其土地總面積的9.6%和15.1%，人均城市用地面積分別為1953平方米/人和1957平方米/人（與所有發達國家平均水平基本接近）。
（三）國外城市控制土地擴展的對策
事實上，不論何種城市化發展模式的國家，在目前全球人口不斷擴張、自然資源日益稀缺、生態環境不斷變化，可持續發展面臨越來越大挑戰的情況下，都很重視以土地為核心的各類自然資源和生態環境的保護和集約利用，其中發達國家在加強城市土地集約利用方面已經探索出許多好的經驗，值得借鑒。
1.城市范圍控制。為有效控制城市用地無限向外擴張，英美兩國都設定了城市發展邊界（UGB）。英國在大城市都設有綠化帶，該綠化帶既受到法律的保護，又有公眾的支持，所以它成了大城市發展的最終邊界。在這種情況下，大城市產業結構調整和人口增加所導致的用地需求，就只能通過城市再開發和衛星城市建設來滿足。美國城市的發展邊界與英國城市的綠化帶不同，前者是彈性的，可以隨著社會經濟發展的需要向外移動，而后者是固定的，只不過美國城市發展邊界的變動更具有科學性和嚴厲性，不是隨意的。
2.規劃控制（功能區劃、許可證制度等）。英國1971年頒布的《城市、農村規劃法》規定了土地開發許可制度。一切開發行為包括地下和地面的建筑物、構筑物的新建、擴建、改建，在動工以前必須得到地方規劃治理部門的批準。規劃還規定，地方計劃當局在接到建筑許可申請以后，必須在8個星期內決定是無條件許可，還是有條件許可，還是不許可。假如申請者對決定不服，可以向環境大臣請求再審查。
3.基礎設施控制。許多發達國家，如英國、法國和美國有關法律規定，城市政府只負責城市區劃范圍內城市基礎設施的建設和管理，對超過規劃區范圍的任何建設，沒有義務提供必須的城市基礎設施條件。由此起到了嚴格控制城市向周邊地區盲目擴張的做法。
當然，還有其他一些控制辦法與手段，如公眾監督、供地計劃管理、與城市建設有關的財政稅收管理等等。
四、我國建設用地可持續擴張的戰略、途徑與對策
（一）指導思想與基本原則
未來20年我國工業化、城鎮化將處于快速發展的中期階段，并將經歷前10年左右的全面建設小康社會（高峰發展）時期和后10年左右的更加寬余社會（接近拐點）時期，最終實現工業化、城鎮化的任務。相應地，我國建設用地也將經歷上述兩個階段，年均新增建設用地將達到高峰。根據這一發展階段和歷史任務，結合資源環境狀況和已經選擇的建設用地擴張方案，未來我國土地利用戰略的指導思想為：遵循工業化、城鎮化發展的一般規律，根據我國人多、地少、質差的國情，為確保18億畝耕地的紅線，必須實施世界上最集約、最節約和最嚴格的土地管理制度，以實現我國土地資源的充分、高效、全面、合理的開發、整治和利用。
未來土地利用應遵循以下基本原則：第一，統籌城鄉土地利用原則。統籌城鄉土地利用指在城鄉行政分治條件下，對一定區域內所有的城鄉土地實行統一規劃，強化用途控制，以及建立統一的土地市場流轉體制（打破政府對土地一級市場的壟斷），發揮土地資源的多種功能和整體效益。第二，市場競爭與政府規劃結合原則。市場機制應在土地配置中起基礎性作用，要在城鄉及各類土地利用者間形成有效市場博弈機制，提高土地利用效率。第三，最集約、最節約和最嚴格原則。由于我國面臨人均土地資源少的嚴峻形勢，要求我國土地資源利用要遵循最集約、最節約和最嚴格原則，才能實現“雙?！保ㄖ副９I化、城鎮化目標，保18億畝耕地）要求。第四，舊城改造和新城建設相結合，應優先進行舊城改造原則。居民點用地擴張有就近、舊城改造和新建等方式，優先考慮舊城改造，其次是新建和就近擴張，并嚴格各級城鎮標準、用地范圍，避免城鎮無序發展。第五，因地制宜原則。應根據不同地區的土地資源情況，制定不同的土地利用方式和模式，不能一刀切。
（二）目標與步驟
1.總量目標。未來20年，應通過城鄉建設用地結構調整、“三舊”改造、充分利用非耕地資源和未利用土地資源等措施，確保不突破18億畝耕地紅線。按第三種方案到2030年人均建設用地面積275平方米/人和人均居住用地面積220平方米/人的標準計算，建設用地面積控制在40萬平方公里以內，占全國土地面積的比重在4.0%以內；居住用地總面積控制在33萬平方公里以內，占全國土地面積的比重在3.4%以內，作為居住用地的峰值。為此，每年新增建設用地面積將控制在1300平方公里（200萬畝）以內，占用耕地面積控制在650平方公里（100萬畝）以內，凈占用耕地面積控制在325平方公里（50萬畝）以內；工業用地比重控制在15%以內，居住用地和綠化用地分別擴大到40%和20%。
2.階段目標。在2013—2020年全面建設小康社會時期，我國工業化、城鎮化處于高峰發展階段，每年新增建設用地面積控制在1700平方公里（250萬畝）以內，凈占用耕地面積控制在870平方公里（130萬畝）以內，占用耕地面積控制在430平方公里（65萬畝）以內；到2020年我國居住用地總面積控制在30.5萬平方公里之內；工業用地比重控制在20%以內，居住用地和綠化用地分別擴大到34%和14%。從2021～2030年，我國工業化、城鎮化進程處于接近城鎮化拐點和城鄉建設用地峰值階段，每年新增建設用地面積控制在1200平方公里（180萬畝）以內，占用耕地面積控制在400平方公里（60萬畝）以內，凈占用耕地面積控制在200平方公里（30萬畝）。
（三）基本途徑
1.控制總量。將未來20年我國建設用地和居住用地面積分別控制在40萬平方公里和33萬平方公里之內，占全國土地面積的比重分別控制在4.0%和3.4%以內。根據國際經驗，我國城鎮集約用地模式的具體內容包括：必須有一個最集約的土地利用規劃，強化規劃的剛性要求，強化土地的用途管制；必須實行最嚴格的城鎮用地規模制度，做到城市范圍明確化、基礎設施用地節約化、工業布局園區化等；必須嚴格執行國家有關建設用地標準和行業用地標準（當然也要適當考慮企業未來擴張的需要）；必須大力推行產業園區化、集約化，嚴格產業園區的范圍和功能定位；等等。
2.調整結構。城鎮建設用地擴張主要靠建設用地內部的結構調整來解決，部分靠開發未利用土地和農業用地結構調整來解決，將城鄉建設用地結構由2008年的36.8：63.2調整到2030年的60：40。在建設用地中擴張最多最快的是城鎮用地。按第三種方案計算，未來20年我國城鎮用地還將增加近l倍，也就是到2030年我國城鎮用地面積將由2008年的8.12萬平方公里增加到16.36萬平方公里，新增8.24萬平方公里。這些新增城鎮用地主要靠建設用地內部結構調整解決，也就是靠居住用地內部結構調整和大大壓縮鄉村建設用地來解決。需要特別指出的是，居住用地內部結構的調整，不僅能夠提供大量的新增城鎮建設用地，而且還可以提供相當可觀的復墾耕地，正如目前在全國（特別是成渝地區）開展的“雙掛鉤”試點所顯示的那樣，以縣域為單位，將20%—30%的農村建設用地集中起來建設新農村，其余70%—80%的農村建設用地可以整合出來，一部分土地用于縣域內城鎮建設（以后可以逐步擴大交換范圍），另一部分土地則還原成耕地，這樣可以有效減少城鎮用地擴張對耕地的凈占用量。
3.優化布局。按照“大分散、小集中”的原則，合理調整城鎮體系的內外空間用地布局，將東部、中部和西部建設用地的比重由2008年的45.2：45.3：9.5調整為2030年的40：50：10，這與人口分布更加吻合。在“大分散”上，充分發揮中西部土地資源豐富的特點，利用工業化、城鎮化向中西部轉移的有利時機，突出中西部地區建設用地的擴張；在“小集中”上，提高城鎮的人口承載能力，不斷擴大城鎮有效利用規模，聚集更多的人口。隨著交通運輸條件大大改善和土地資源分布狀況等因素不斷調整，決定未來我國工業化、城鎮化的重點是在土地資源相對豐富的中西部地區。中部人均居住面積比較小，擴張的空間大；西部人口稀少、土地資源豐富，尚有較大的擴張空間。在城鎮內部優化布局中，充分利用建筑科技的進步，在中心城區積極發展“高層高密度”建筑群和地下立體基礎設施網絡；在城鎮邊緣地區集中建設符合國家用地標準的各類產業園區，改變產業園區過于分散的做法；在郊區嚴格限制“低層低密度”居住區的發展，大力促進“低層高密度”和“高層低密度”的社區形成。
（四）措施
1.強化國土資源部門對土地資源的統籌協調管理職能，建立城鄉一體化的土地行政管理機制。我國國土資源管理部門是國家統一管理土地資源的行政機構，建設管理部門和農業管理部門分別是城鄉土地開發利用和管理的具體執行部門，如何協調這三者之間的關系決定未來我國土地資源全面、高效和集約的開發利用。基本思路是，強化國土資源部門對全國土地資源的統籌協調管理職能，建立城鄉一體化的土地行政管理機制。具體內容包括淡化土地所有權管理，突出土地利用權的確權、規范和管理，進一步明確國土部門對土地使用權的行政管理職能，建設部門和農業部門以及其他部門只行使使用權；強化和改進土地用途管制，如劃分土地利用功能區、明確城鎮邊界、劃分各類農業用地（主要是耕地）基本保護范圍、建立嚴格的土地用途變更審批制度等；建立各土地利用類型、符合土地利用規劃和城鎮建設規劃要求、城鄉統一的土地使用權市場，增加土地資源的流動性，擴大空間配置的范圍，促進土地開發利用效率的提高。
2.建立新的建設用地體制機制。在建設用地的來源上，一是嚴格遵循土地用途管制和土地利用規劃的要求，充分利用市場機制和價格杠桿的作用，使建設用地擴張有序，建設用地獲取合法、合理、合價。二是建立新的土地征用制度。首先土地征用主體是國家，其次征用土地的用地是公益性目的，再次是征用價格應當略高于至少不低于市場土地價格，以防止泛征土地。三是進一步改進建設用地年度指標控制制度，按照土地用途管制和土地利用規劃的要求，適當擴大指標在年際之間和地區之間的調配和轉讓（也要通過市場機制實現）。在利用土地籌集城鄉建設資金上，一是將土地使用權出讓金一次性收取改變為1年、2年或5年收取，以降低土地出讓價格，減少土地開發成本。二是大幅度提高土地使用稅。促進土地資源的合理配置，并有利于開辟一個城鄉建設資金來源的穩定渠道。三是在創造必要的資金安全和保障的條件下，擴大地方政府債券的發行量，進一步開放城鎮基礎設施和公共事業投資領域，大力引進社會資金，不斷擴大城鄉建設資金來源的新渠道。在建設用地存量挖潛和集約利用上，一方面，建立城鎮土地集約節約用地的機制，如制定舊城改造的優惠政策、鼓勵中心城區的立體化開發、加大產業向各類產業園區集中的步伐等。另一方面，探索有效控制農村建設用地擴張、促進集約化的新農村建設的新機制，如進一步完善鼓勵“撤鄉并鎮”的有關政策、大幅提高土地還耕的補償標準、進一步提高新農村建設標準和水平等。
居住用地規劃范文5
關鍵詞：村莊規劃 城鄉規劃 產業規劃 村發展規劃
中圖分類號：F26文獻標志碼：A文章編號：1673-291X（2011）25-0045-02
一、村發展規劃概述
1.村發展規劃的概念。村發展規劃是將村莊建設規劃與農村產業發展相結合的村域規劃。傳統產業規劃缺少具體的空間形態分析，而傳統村莊規劃缺乏對農村產業發展的指導意義，村發展規劃將兩者有機結合顛覆傳統村莊規劃編制方法理念，是城鄉統籌下村莊規劃編制的技術革新。
2.村發展規劃的特點。（1）因地制宜。村發展規劃結合自然生態資源、文化資源、生產資源為農村發展方向進行策劃與指導，能夠結合村莊特點因地制宜，具有較強的針對性與實用性。（2）拓展用地空間。村發展規劃通過技術創新，打破傳統規劃方法，結合土地利用規劃，在規劃技術上拓展建設用地、農業用地、未利用地等用地分析方法。
3.村發展規劃與傳統村莊規劃的比較分析。一是村莊規劃按照深度不同分為村莊布局規劃、村莊總體規劃、村莊建設規劃、村莊整治規劃，作為規劃許可依據的村莊規劃主要指村莊建設規劃，村莊規模較小的村莊一般一次性做建設規劃編制，而不編制村莊總體規劃，村發展規劃包括了村莊總體規劃和村莊建設規劃的內容；二是傳統村莊規劃主要研究對象是村莊建設用地，而村發展規劃的研究對象包括了村莊建設用地和農用地等非建設用地；三是技術標準不同，傳統鄉村規劃技術標準中居住用地較大，公共服務設施用地和產業用地嚴重不足，不能適應村莊發展要求；村發展規劃的公共服務設施用地和產業發展用地適應村莊發展要求。
4.編制村發展規劃的意義。編制村發展規劃首先能夠解決用地發展空間的難題，為農民增收指明方向，從一產、二產、三產上分類進行用地分析與空間布局，調整農村產業結構，村發展規劃通過對居住用地、公共設施用地、產業用地進行分析，如何挖掘用地潛力，既保護耕地不被占用，又豐富農村產業內容，促進農村發展和農民增收；其次能夠在不占用耕地的條件下促進城鄉統籌，村莊規劃如何適應城鄉規劃法的要求，在技術上進一步創新編制方法；而且還能夠解決農村產業無序布局引起的社會矛盾，規范農村產業布局規劃管理，規范了農村產業發展的用地開發與利用，制止違法建設現象，化解農村矛盾并維護農村社會穩定。
二、村發展規劃編制的法律地位分析
1.與《城鄉規劃法》的立法原則一致?！吨腥A人民共和國城鄉規劃法》于2008年6月頒布，并于2009年1月開始實施。新的城鄉規劃法無論從立法原則以及具體法律規定都體現了城鄉統籌的精神。現行村莊規劃的編制方法與技術標準是在計劃經濟背景下的產物，無法適應社會主義市場經濟的要求，而且與城市規劃的技術標準有很大的區別，如居住用地標準過大，公共服務設施與基礎設施用地標準過低等等，導致城鄉二元結構無法打破。由此可見，現行村莊規劃無法適應新的城鄉規劃法的要求，需要進一步進行技術創新。村發展規劃正是城鄉規劃法背景下重大的技術突破與嘗試，充分體現了城鄉統籌的精神，是對《城鄉規劃法》的最大尊重。
2.符合各地地方法規、政府規章的要求。新《城鄉規劃法》頒布后，各地方政府多通過地方法規或地方政府規章等形式出臺相關實施細則，對城鄉統籌、一體化發展問題進行了規定，如，浙江省委、省政府聯合印發的《浙江省統籌城鄉發展推進城鄉一體化綱要》提出編制縣市域總體規劃，要求按照城鄉全覆蓋原則進行規劃編制，并通過縣市域總體規劃，解決城市規劃與土地利用規劃銜接的問題。村發展規劃是村域全覆蓋的規劃，用地分析打破了傳統村莊規劃的技術方法，不僅對建設用地進行規劃研究，同時結合土地利用規劃研究農業用地與未開發用地，真正從技術上落實城市規劃與土地利用規劃兩規銜接。
3.為農村發展空間提供規劃許可與規劃服務的法律依據。村發展規劃通過規劃技術分析手段，突破農村發展障礙，為農村發展空間提供規劃許可與規劃服務的法律依據。農村發展有兩大障礙，一是產業發展方向過于單一，制約農民增收，二是用地空間尤其是建設用地空間限制農村發展。在當前宏觀調控的背景下，各地的土地資源非常有限，土地資源配置的重心多在中心城區和園區開發，而農村所獲的建設用地指標即便是住宅用地指標都難以滿足，更難以支撐產業發展空間。傳統村莊規劃沒有結合農村產業發展進行規劃，更對于建設用地之外的建設項目無法進行規劃指導，如農家樂項目大多位于生態環境優美的非建設用地，由于沒有規劃引導，導致多數農家樂都是違法建筑。村發展規劃拓展了農村產業發展空間，解決了農村發展空間的用地不足難題，為農村發展空間提供了規劃許可與規劃服務的法律依據。
三、村發展規劃的用地分析
1.產業用地空間分析。一產用地主要包括農村合作社、養殖業用地等。將農村合作社用地納入一產用地進行發展規劃，便于結合農業用地流轉，擴大規?；a，提高生產效率。農村養殖業往往是自發式布局，沒有規劃引導，對村莊生活影響較大，對環境破壞較大，容易引起矛盾糾紛，影響社會穩定，將養殖業用地規劃納入一產用地規劃，能夠對養殖業的合理布局進行規劃，減少養殖對農村生活環境的影響，同時在空間形態上引導循環生態產業發展。二產用地包括來料加工、農產品深加工、小商品生產用地等。二產用地按照傳統理論屬于工業用地，但是村莊往往沒有大規模的工業生產建設用地指標，受到發展的制約，導致三合一用房的火災安全事故頻發。因此有必要對此類用地納入村莊發展規劃，提出村莊工業生產用地布局應在整個鄉鎮統一規劃，用地指標在整個鄉鎮統一平衡。三產用地包括農產品販銷、生態旅游、文化旅游、休閑旅游、農家樂等服務業用地等。課題組提出將三產用地規劃納入村發展規劃，充分重視了自然資源和文化資源作為生產力的重要作用，并且依據不同服務類型對于用地的不同要求，對三產用地提出了不同的規劃要求，其中：農產品販銷不需要專門的市場用地，可以直接結合農產品生產現場進行販銷，只需要在農產品生產地配置少量的基礎設施如沙石路徑和農產品展銷臨時工棚等；生態旅游和休閑旅游用地需要結合原有自然條件，把村莊作為風景區或旅游區進行規劃，即在規劃的過程中需要結合景區規劃或旅游區規劃進行；農家樂服務用地規劃可作為農業產業配套項目，進行農業觀光園等規劃。
2.居住用地、綠化用地和古民居用地分析。按照土地用途，可以將農村用地分為居住用地、綠化用地和古民居用地等，相應的，村發展規劃可以配套進行居住用地、綠化用地和古民居用地分析與規劃。居住用地規劃中應著重考慮居住用地規模、房屋間距布局等因素，應本著因地制宜的原則，間距標準不能僵化套用技術規范標準，可根據房屋實際居住使用情況進行壓縮，以滿足消防和視覺安全距離為基本要求。綠化用地規劃在傳統的土地利用規劃中屬于建設用地范疇，與生產性生態用地剝離，不利于環境管理與生態建設。村發展規劃概念下的綠化用地規劃結合村莊原有生產性生態用地進行綠化用地配置，主要內容包括：一是村莊里的空地用菜園布局；二是結合果樹、花卉苗木、茶園進行公園化建設，在果園、苗木園、茶園、菜園、竹林里配上沙石路徑，局部配置健身器材、甚至石燈與竹凳。同時課題組提出生產性生態用地公園實質上就是弱化版的城市公園綠地，兩者之間的區別在于城市公園綠地的服務對象更多，配套設施更豐富，多了地下排水設施、公廁、路燈、小賣部等設施，而村莊綠地只要有少量的沙石路徑和休息凳子就能基本滿足農村生活要求。農村傳統古民居較多，古民居保護是文物保護部門和規劃管理部門的最大難題之一。實踐中，村民處于資金、房屋使用以及維修工序等因素，不愿意維護原有古民居，鎮鄉村干部由于建設用地指標等因素，對維護古民居也沒有積極性，直接導致農村中古民居保護工作矛盾突出。鑒于文物保護法提出屬于文保點的古民居項目不占用建設用地指標，課題組提出村發展規劃中應包含古民居用地規劃內容，通過合理利用古民居，促進農村文化旅游的發展，同時對古民居的保護起到良好的作用。
四、村發展規劃編制原則、范圍、依據
1.編制原則。村發展規劃應在村莊建設規劃的基礎上，結合村經濟社會發展規劃及其他各類專項規劃，根據村所處的空間環境、村莊規模、資源條件、歷史傳統、地形地貌和產業特色等采取不同的引導發展策略，制定村發展規劃，以此拓展農村社會經濟發展空間，指導新農村建設各項工作。村發展規劃編制應當以科學發展觀為指導，以創業富民、創新強省為準繩，堅持以人為本、生態優先、集約發展、因地制宜的原則進行規劃編制，促進經濟社會全面協調發展，建設資源節約型和生態友好型新農村。
2.編制范圍與年限。村發展規劃包括村經濟社會發展規劃與村莊建設規劃，村發展規劃總體范圍以村域行政區劃為規劃用地規模，村經濟社會發展規劃包括村域內的建設用地與農用地、未利用土地的用地范圍，村莊建設規劃為村莊建設用地范圍。村發展規劃的年限原則按照立足五年、規劃十年的要求編制與實施。結合村莊整治的要求，做好近期目標和遠期目標的制定。
居住用地規劃范文6
限價房，這一被認為是解決“夾心層”住房困難的政策，誕生以來直倍受爭議。其中，房價比問題是爭議焦點之一。相對于普通商品房，限價房的房地價比是否合理?本文的分析乃一家之言，但又不無啟示。
北京：2007年限價房隆重登場
2007年北京土地整理儲備中心陸續推出11塊入市成交的限價房用地。11宗限價房用地在三環至六環之間的各個方位上分布較均勻，在空間上具有一定的代表性。其中朝陽3宗，海淀3宗，豐臺3宗，石景山1宗，通州1宗。從環線分布來看，豐臺的2宗位于三環至四環之間，1宗位于四環之五環之間，其余8宗位于五環至六環之間。按土地等級來分，4宗限價地為五級居住用地，6宗為六級居住用地，另外1宗是七級居住用地。
限價房政策是否合理：從不同角度分析
我們認為，限價房政策，是政府主導下為中等收入家庭解決住房需求的一項保障性住房政策。能否很好地落實限價房政策，確保政策的可持續性，關鍵是尋求政府、開發商、購房者等多方利益的平衡點。
從購房者角度分析
從購房者的角度出發，限價房的銷售價與普通商品房的價格差，就是限價房購房者受益額，價格差越大受益比越高。為了了解限價房銷售價格與普通商品房銷售價格的差距，我們分別對北京市11個限價房項目與周邊普通商品房進行了比較分析（見表1）。
從表中的數據分析來看，限價房的銷售價格都比周邊商品房平均低40％左右，降低幅度最低的也達到33%。這種明顯的價格差距，使限價房政策的購買對象可以支付低于商品房的價格購買到自住用房，獲得了政府的住房保障。因此，限價房受到了購房者尤其是處于“夾心層”的中等收入家庭的期望和關注。
從政府的角度分析
北京市限價房政策主要為中等收入家庭提供居住用房，這項政策，相對于廉租房和經濟適用房而言，擴大了住房保障人群的范圍，也完善了北京市住房保障體系。
從政府土地出讓的角度看，2007年北京市已成交的11宗限價房用地交易方式均為招標出讓，主要采用“限房價，競地價”的招標方式。11宗地都分布在近郊區，多為五、六級居住用地，每一宗限價房用地的成交單價都遠遠高于對應等級基準地價的平均值，接近甚至超過限高值。因此，政府出讓限價房用地的土地收益，在限房價競地價過程中基本得到了保障。
從開發商的角度分析
2007年北京的11宗限價房用地，均采用招標的方式出讓。11宗限價地共接收到79份投標書，平均每一宗地的投標單位數量是7家，其中投標單位數量最小的是3家，最多的是朝陽區常營鄉B2組團地塊有15家投標單位。參與投標的單位共有50多家，其中18家開發企業以獨立或者聯合的形式參與2宗以上土地投標，北辰、懋源、華潤置地、北京城市開發等單位投標次數達到4次或5次以上。從參與投標的數量上來看，限價房建設仍受到一些房地產開發企業的青睞。
從投標價格的范圍來看，絕大多數房地產開發企業的投標價格是高于政府制定的投標起始價。各宗地最后的溢價比例平均達到24%，其中豐臺區東鐵匠營地塊的溢價比例高達68%。
就現實而言，限價房的銷售限價低于同類商品房銷售價格，限價房用地價格也低于同類普通商品房用地價格。而建造同等質量的限價房和普通商品房，其建安成本則較為接近，經濟學原理告訴我們，當成本費用一定時，利潤大小取決于銷售價格。由于限價房的價格明顯低于普通商品房，所以，相對于普通商品房而言，限價房的利潤空間明顯變小了。
雖然開發限價房與開發普通商品房相比利潤率降低了，但是房地產開發商還是積極競標限價地塊，并且開發商的投標價格幾乎都高于標底價格。究其原因主要有以下幾點：首先，開發商開發建設限價房，可以獲得基本的利潤空間；其次，由于土地資源的稀缺性，政府大量推出保障性住房土地的供應，導致普通商品房用地供不應求，因此開發商不得不參與限價房開發；第三，限價房作為保障性商品房，由于相關政府部門的支持和配合，開發周期會縮短，銷售有保障，能夠降低投資風險，因此吸引了很多的開發商參加競標；第四，在已交易的11宗限價房地塊中，其中6宗地的規劃用途中包括配套商業，這部分房屋的售價是不受限制的，開發商有一定的獲利空間。
綜上從購房者、政府和開發商角度的分析可以看出，限價房的開發建設過程中，政府在實現住房保障目標的同時有一定的土地收益，開發商在提供多元住宅產品的同時也有一定的利潤空間，均衡了政府、開發商和保障對象的多方利益。
按照限價房的房地價比，普通商品房有一定降價空間
根據本文第二部分的論述及結論，限價房的地價是在限定銷售房屋價格的基礎上充分競價的結果，均衡了政府、開發商和購房者三方的利益，可以認為限價房中所反映出來的房價與地價的關系基本合理，因此我們可以將限價房的地價占房價的比重看作合理的地價房價比的重要參考。
從居住用地級別來看，已交易的北京市限價房用地分布在五級、六級和七級居住用地上，對應找到3個級別的普通商品房的居住地價和住宅價格，進行比較分析（見表2）。
