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物業管理條例細則范文1
1．國務院各相關行政部門、各省、自治區、直轄市、人大及常委會頒布的物業服務的行政規章及地方性法規規章。國務院的行政部門中以建設部的規章居多。例如1990年《城市危險房屋管理規定》、1990年《城市異產毗連房屋管理規定》、2004年《物業管理收費管理辦法》等。地方性物業法規如《廣東省物業管理條例》、《杭州市物業管理條例》等。
2．最高人民法院關于物業服務法律法規的司法解釋。如《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》和《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》。
二、物業管理實務中主要涉及的法規及問題
(一)物業管理招投標
通過物業管理招投標是物業管理市場發展、房地產管理體制改革和提高物業管理水平的需要。2003年建設部印發《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》，雖對前期物業管理招標應遵循的基本原則、招標方式等做出了規定，但并未對哪些項目必須實行招投標，哪些可以通過招投標或其他方式選擇物業服務企業以及哪些不宜進行招投標進行規定?！段飿I管理條例》第二十四條只提到國家提倡通過招投標的方法選聘具有相應資質的物業服務企業。目前物業管理的招投標法規還未制定，給物業管理招投標中的不正當競爭留下了可鉆的空子，使競爭者參與者無法可依，也無法對有關方面進行有效的監督。
(二)物業管理服務
建設部了《物業服務企業資質管理辦法》，以加強對物業管理活動的監督管理，規范物業管理市場秩序，提高物業管理服務水平。但對于物業管理模式的問題，最高層次的專門立法《物業管理條例》只允許具有相應資質的物業企業委托管理模式，與其上位法律《物權法》的規定存在沖突?！段飿I管理條例》第三章從大體上規定了招投標的方式、前期物業服務合同與物業服務合同在期限上的銜接、建設單位與物業服務企業承接移交的總體規定，缺乏對承接驗收更為嚴密的規定，對前期物業的開始時間界定不清，容易造成建設單位選聘前期物業企業不規范，前期物業合同侵犯業主合法權益的現象。由于物業管理服務十分復雜、牽涉主體廣泛，要求采用書面形式的物業服務合同。為規范委托管理行為，保護合同當事人的合法權益，使物業管理委托合同更全面、準確地反映物業管理全過程的內容，更充分表述當事人雙方的意愿，建設部和國家工商行政管理總局1997年的《物業管理委托合同(示范文本)》?！段飿I管理條例》第三十五條僅對物業服務合同的主要內容做出了規定，但其內容過于原則，不利于操作，并且對物業服務合同性質沒有明確界定。我國《合同法》分則規定了15種典型合同，而今對物業服務合同的性質存在不同認識，導致實踐中對物業合同糾紛案件適用法律的各行其是。
(三)物業裝飾裝修管理
裝飾裝修是指為了使建筑物、建筑物內外空間達到一定的環境質量要求，使用裝飾裝修材料，對建筑物、建筑物外表和內部精心修飾處理的工程建筑活動。我國對物業裝飾裝修管理的規定主要體現在兩個法律文件中:《物業管理條例》的第四十六條和五十三條的規定。建設部2002年的《住宅室內裝飾裝修管理辦法》。
(四)業主自治
《物權法》首次在法律上為建立業主自治機構提供了依據?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》明確了業主的法律范圍?！段飿I管理條例》第二章對業主和業主大會進行了規定。為了規范業主大會和業主委員會的活動，維護業主的合法權益，中華人民共和國住房和城鄉建設部頒布了《業主大會和業主委員會指導規則》，建設部制定了《業主臨時公約(示范文本)》，供建設單位制定《業主臨時公約》參考使用。國內現行法律對業主大會、業主委員會的運作制度缺乏可操作性規定，業主自治機構的民事主體資格不明確。業主委員會的民事主體資格缺失，就有關物業管理服務合同而發生的某些訴訟，主體發生缺位，業主的權益就有可能受損。
(五)物業使用與維護
《物權法》規定建筑物區分所有權分為:專有權、共有權和共同管理的權利?！段飿I管理條例》第五章規定了物業使用和維護的內容。另外，《建筑工程質量管理條例》、《商品房預售管理辦法》、《商品房住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》、《開發經營管理條例》、《城市異產毗連房管理規定》、《住宅專項維修資金管理辦法》、《住宅共用部位共用設施維修基金管理辦法》、《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》等，都直接或間接為物業的使用和維護提供了法律依據。當前法規未對物業的專有部分和共有部分做出明確的劃分和界定，使得這方面的糾紛特別多。另外，《物業管理條例》對供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位對其相關管線和設施設備維修養護責任未細化，使物業公司維修責任被強制擴大。
(六)物業服務收費
涉及物業服務收費的相關法規有《中華人民共和國價格法》、《消費者權益保護法》、《物業管理條例》、《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》、《物業服務收費明碼標價規定》、《物業服務收費管理辦法》等都是調整物業服務收費的相關法律。我國物業管理服務收費實行的是政府定價、政府指導價，業主與物業服務企業在指導價范圍內在合同中明確約定。物業管理過程中還存在收費標準的爭議，對車位費、停車服務費、車輛保管費的界定不一，物業管理費收取及管理權的歸屬錯位，物業管理收費監管責任不明等問題。
三、物業管理的立法完善
在國家立法上，到目前為止我國尚無一部在行政法規以上的由最高國家權力機關制定的專門的物業管理法律。最高效力的專門立法《物業管理條例》層次低，與《物權法》存在沖突。各地的物業管理發展水平不一，立法者對物業管理立法的理解不一致，制定出來的物業管理條例在內容上大相徑庭，與國家的規定不相一致，破壞了我國物業管理立法的統一性。只有從理論上科學認識和尋求物業管理內在的、必然的聯系，通過立法途徑，才能從根本上解決這些問題。
(一)加強理論研究工作，提高物業管理立法的針對性和有效性
我國物業管理理論研究尚處于起步和探索階段，理論研究滯后于物業管理的實踐。必須加強物業管理的理論研究，通過借鑒國外的理論研究成果并緊密結合我國物業管理發展現狀，深入研究我國物業管理發展過程中存在的問題，明確我國物業管理的發展方向，提出具有中國特色的物業管理發展模式。在正確理論的指導下不斷完善物業管理的相關法律，提高物業管理立法的針對性和有效性，為物業管理的健康穩定發展奠定基礎。
(二)出臺物業管理的專門法律《物業管理法》
出臺《物業管理法》，充分考慮已出臺的上位法律相關規定的配套和細化，以現有的立法內容為基礎并吸收近年來物業管理立法的成功經驗，從法律層面上對物業管理中存在的問題進行具體規定，使其具有操作性。明確規定住戶(業主和使用人)的權利和義務;業主大會和業主委員會的性質和法律地位，業主大會的職責、召集和決議方式，業主委員會的權利和義務;規定物業服務合同的定義、性質，合同的內容或事項，合同的訂立、合同的解除和終止，合同的解釋，對合同法的適用，對合同的監督和管理;規定物業管理收費的原則，收費用途，收費標準的制定，對收費的管理和監督等。這樣一部專門法律，不僅提高了物業管理的立法層次，更重要的是使得物業管理各有關方面的工作都有法可依，消除之前的法律盲點。
(三)做好縱向和橫向兩方面的法律協調工作
不同層次的法律、法規和規章之間(即上下位法之間)應當互相銜接、不互相抵觸，同一層次的有關規范內容協調配套，不互相矛盾。在已制定的法規中，有與其上位法律明顯沖突的地方應及時予以修訂，如:《物業管理條例》中關于從事物業管理活動的主體的規定與《物權法》中的相關規定不一致，要予以修改;為避免地方性法規之間不協調，較高層次的法規應對物業管理在體制、收費等原則性問題上進行規范，但不宜太具體，以保證各地根據自身發展情況制定細則的自主性;各級部門應及時修改和完善相關法律法規，以適應物業管理發展的需要。
(四)加強物業基礎保障型的法律規定，建立物業糾紛處理系統
物業管理條例細則范文2
實現城市社區依法自治，是黨和政府長期以來倡導和努力的戰略性目標。這首先是城市社區的經濟自治。然而，沒有業主經濟自治組織的存在，實現城市社區的經濟自治是不可想象的。但是，北京目前社區業主委員會成立的現狀卻令人擔憂和困惑。根據2006年8月北京市物業管理工作會議上北京市建委有關負責人提供的情況：目前全市按規定成立的業主委員會僅511個，而北京市共有3000多個住宅小區，由2000多家物業管理公司實施管理服務，成立業主委員會的小區占小區總數不足兩成，還有超過80%以上的小區沒有成立業主委員會。業主委員會緣何成立難？
四個制度空白
開發商和物業管理公司的配合責任不明確。鑒于北京物業管理條例實施細則至今仍未出臺，現行的政府指導性文件仍然有效，社區業主成立業主委員會，按其規定必須由業主委員會籌備組準備十余種不同種類的文件，并負責做好召開業主大會的前期組織準備工作。然而向小區辦辦理備案手續需要提供的重要文件如《產權清冊》、《小區規劃總平面圖和規劃批準文件》等建筑批準文件，均掌握在開發商或物業管理公司手中。由于現行政策缺乏對相關單位的不配合的處罰規定，導致開發商或物業管理公司相互扯皮推托或以各種理由拒絕提供有關文件，造成業主委員會無法完成備案手續?；I備組召開業主大會需要業主聯系方式的花名冊、需要在小區公告、或將會議通知投入業主信箱等都受到一些物業管理公司的變相阻撓，開發商和物業管理公司的不合作行為，使之本來十分困難的群體性組織工作變得難上加難。
政府有關部門行使指導權時，對其相應責任的界定不明確。由于中國基層社會缺乏民主的傳統，更無開展民主工作的經驗。從社區穩定和業主的整體利益出發，在業主委員會籌備初期，政府就對業主委員會籌備組進行規范，要求接受政府有關部門的指導和監督，籌備組的成員要求由街道辦事處、居委會、派出所、開發商、物業管理公司和業主等幾方組成。從整合社區各種資源，充分取得各方的理解和大力支持看，政府的初衷和良苦用心無疑是正確的。然而在實際操作過程中，卻十分困難：一是有關基層部門人力資源和經費有限，參加籌備組的指導監督過程在時間上難以協調和落實；二是有關部門的人員對物業管理法規和規程的知識缺乏系統了解和學習，難以發揮指導和監督作用；三是政府規定相關部門和單位行使指導權的同時，對其推諉、拖拉造成業主委員會成立工作的延誤沒有明確的罰則，也未將推動和促進成立業主委員會的工作納入重要的業績考核指標體系，導致相關部門的動力不足、責任心不強，實際上掣肘了業主委員會成立的進程，加大了業主委員會成立的政策成本。有的部門甚至不是支持、指導和協調，而是將成立業主委員會的備案制變成了審批制。
籌備組業主成員的確定，行政色彩濃厚；業主委員會委員的推舉背離了業主民主自治的原則。京房地物字【1997】第485號文件規定：入住率已超過50％的小區，產權人、使用人要求組建業主委員會的，各區縣小區辦“應當”向該小區開發建設單位、物業管理企業發出通知，限期一個月內開始組建業主委員會的工作。逾期不組建的，區縣小區辦“可以”指定產權人、使用人成立籌備組。
這種對業主委員會成立的行政干預，雖然對早期的小區業主委員會的成立會有積極作用，但對貫徹業主“自治管理”無疑會產生較大的負面影響。一是成立業主委員會的主導權應當由業主來掌握，作為不同利益主體的建設單位和物業管理公司應當負有配合的義務；二是業主委員會籌備組的業主人選的推舉應充分體現廣大業主的意愿，物業使用人并不具有與物業產權人在物業管理自治權力上的同等法律地位。 如果沒有代表業主意愿的業主代表主持籌備組的工作，成立業主委員會的工作的公信力將會大打折扣，業主參與和配合的積極性自然會受到很大影響。
第485號文件還規定：籌備組應與物業產權人代表、物業使用人代表以及居委會代表協商，推薦業主委員會委員候選人。這里存在兩個政策誤區，一是業主委員會候選人的推薦權力實際上由籌備組、物業產權人代表、物業使用人代表以及居委會代表共同掌控，這是對業主民主選舉權利的一種分割和剝奪，與業主的自治精神相背離，難以得到業主的響應和認同；二是剝奪了業主委員會委員候選人的自薦權，使真正具有參加業主委員會工作意愿的業主喪失了通過民主程序而當選的渠道，而被推薦的業主委員會候選人卻未必有著強烈的工作意愿，這種帶有指定性質的“選舉”機制，使之產生的業主委員會很難對全體業主的共有權益負責。作為一個理性的業主，業主對選舉工作的漠視和不配合，也就在情理之中了。
《物業管理條例》缺乏對業主委員會權益的規定，成立業主委員會的動力機制設計存在空白。成立業主委員會的前提之一是必須有業主參與業主委員會工作的意愿，并作為自薦候選人表達自己的競選理念。從業主委員會的工作性質和特點看，作為業主委員會的成員，不僅要求有較強的責任心、組織能力和協調能力，還要有一定的物業政策水平、政治智慧、任勞任怨的品德和頑強的韌勁。而這樣的復合型人才在市場經濟社會中十分稀缺，自然其機會成本是很高的。
業主委員會的本質實際上是居住區全體業主共有財產的理財機構或組織，她肩負著居住區業主共有財產保值、增值的責任，對業主委員會的付出和工作業績，應當按照市場經濟的公平交易原則，給予公平合理的補償，這也是對業主委員會工作價值的肯定和尊重。
由于現行的物業管理條例缺乏對業主委員會權益的規定，業主委員會的運行費用來源更無相關規定，很多業主委員會的費用都是業主自掏腰包、或部分業主贊助。而大多數業主認為業主委員會是一個公益性組織，業主委員會的工作費用應收支平衡，委員們領取少量的工作津貼也就可以了。而業主委員會從成立伊始，不僅耗費了大量時間承擔繁重枯燥的策劃和組織工作，還面臨來自方方面面的壓力和風險，所承受的精神壓力和經濟損失不是少量工作津貼就能彌補的。因此，需要一個制度保證業主委員會成員的權益，保證業主委員會工作積極性的可持續發展。
當物業管理政策對成立業主委員會的動力機制缺乏設計，而業主委員會成立步履艱難、成本高昂的示范效應又比比皆是時，業主委員會成立率低下注定是一個必然的結果。
四個政策建議
政府有關部門行使指導權的同時，應明確承擔的責任。建議成立業主委員會時規定一定數量的業主向街道辦事處申請，由街道辦事處在規定的時間內牽頭，負責組織小區辦、街道辦事處、社區居委會、開發商、物業管理公司和業主發起人等代表，就成立首次業主大會籌備組需提供的指導性政策和相關服務舉行聯席會議，明確參會各方的具體義務和責任。街道辦事處具有協調參會各方配合籌備組開展工作的權力和責任。
將業主委員會成立的情況，如從發起到正式成立的時間、是否有過投訴、是否與物業管理公司發生沖突、籌備組對街道辦事處的工作評價等，納入街道辦事處業績的考核指標體系。
由于《物業管理條例》沒有授權行政機關對業主委員會的產生予以審查批準，建議明確小區辦備案不是審查性備案，而是一種告知性備案，故該備案不是行政審批，亦不具備行政管理的性質，不屬于行政許可行為。
應明確對成立業主委員會的配合是開發商售后服務的一部分。應明確小區成立業主委員會之前，小區業主共有財產的管理主體和責任主體是開發商，物業管理公司只是服務主體。成立業主委員會過程中，開發商應履行將小區業主共有財產、全部圖紙材料文件等按監管審查程序全數移交的義務。如不合作，應明確政府有關部門有責任進行監管處罰并責令開發商履行義務。
建議依法明確物業產權人、物業使用人、街道辦事處、小區辦、居委會之間的定位和權責邊界。建議明確物業使用人在擁有物業產權人的書面授權后，方可具有在小區共同財產管理權方面的表決權和被選舉權資格，否則，物業使用人的權力和義務僅限于與物業產權人簽署的“房屋使用和租賃合同”中雙方約定的物業使用人的權力和義務。
業主委員會籌備組的業主代表人選，應充分體現大多數業主的意愿，按照公開、公平、公正以及機會均等原則，通過推舉和自薦，選舉業主代表。任何組織和單位不得壟斷或干預籌備組代表人選的產生過程，以避免損害業主的整體利益。
籌備組涉及外部有關各方的協調工作，應明確由街道辦事處負責協調督辦，籌備組由街道辦事處派一名代表參加，主要依法履行監督職責，保證整個籌備工作的公開和透明。對籌備組工作中的違規違法行為，街道辦事處和小區辦應書面依法提出異議，如籌備組仍不改正，則提請司法訴訟裁決。
物業管理條例細則范文3
第一條為了加強轄區物業管理工作的監督指導，樹立物業服務行業典范，全面提高物業服務整體水平，促進物業管理工作健康、快速發展，根據國務院《物業管理條例》、《省物業管理條例》及省、市物業管理相關政策，制定本辦法。
第二條本《辦法》適用于區行政區域內住宅小區（含單位、廠區）物業管理示范小區的申報、驗收、評定。
住宅小區（含單位、廠區）是指按城市統一規劃建設，設施設備齊全，建筑面積3萬平方米以上，已建成并投入使用，入住率達80%以上的小區；分期建設已建成并投入使用，入住率達50%以上的小區。
第三條區級物業管理示范小區創建活動由區物業主管部門、轄區各鎮街組成考評小組，進行全面考評驗收。
第四條區級物業管理示范小區的全面考評工作由區住房和城鄉建設局負責組織實施。
第二章申報
第五條申報區級物業管理示范小區應具備以下條件：
1、具有獨立法人和規定資質等級的物業服務企業實行專業化的物業管理服務，物業服務企業已建立健全各項規章制度。
2、小區符合本《辦法》第二條要求全部建設完成，新建住宅小區已按國家有關規定進行綜合驗收，綜合驗收資料齊全。
3、小區具有完整的接管驗收資料、圖紙、檔案及交接手續。
4、物業服務企業與開發建設單位簽訂《前期物業服務合同》或與小區業主委員會簽訂《物業服務合同》，管理狀況良好，年內未發生重大管理責任事故。
5、未發生經主管部門確認的有關超范圍收費和未按約定的服務標準及內容進行履約等方面的重大投訴。
第六條區級物業管理示范小區的申報程序：
1、物業服務企業或小區業主委員會提出申請；
2、小區所在地社區（村）、街道辦事處（鄉鎮人民政府）簽注意見，推薦申報；
3、區物業管理辦公室審核合格后，參加區級物業管理示范小區的評選活動。
第七條區級物業管理示范小區考評申報材料包括：
1、區物業管理示范小區申報表；
2、小區規劃、建設、使用概況及管理情況報告；
3、爭創區級物業管理示范小區規劃和具體的實施方案；
4、開發建設單位或小區業主委員會對小區管理情況的書面意見；
5、業主委員會對物業服務企業的管理和服務滿意率測評打分情況統計表。
第八條申報小區必須于每年3月份前向區物業管理辦公室提出參評申請。
第三章考評
第九條每年的10月份，利用一個月時間由區物業管理示范小區考評小組對申報的小區進行集中考評，并及時將考評結果報區政府批準，予以公布。
第十條區物業管理示范小區評定主要內容包括：基礎管理，房屋管理與維修養護，共用設施設備管理，保安、消防、車輛管理，環境衛生管理，綠化管理。具體內容及評分標準按《區物業管理示范小區標準及評分細則》執行。
第十一條考評小組通過聽取匯報、查閱資料、現場查看、征詢業主意見進行綜合評議，以打分的方法來評定區級物業管理示范小區。區級物業管理示范小區的考評工作每年進行一次，綜合得分85分以上的，評定為區級物業管理示范小區。
第十二條獲得區級物業管理示范小區稱號的小區，每2年進行一次復驗，復驗不符合達標要求的小區，應在三個月內進行整改，由區物業管理示范小區考評小組復驗，復驗后仍不符合達標要求的，經報區政府同意后取消區級物業管理示范小區的稱號。
第四章獎勵
第十三條評選出的區級物業管理示范小區，由區政府授予“區物業管理示范小區”稱號，在全區通報表彰、頒發獎牌。評選結果記入物業服務企業信用檔案，作為考核企業信用、物業管理項目招投標及晉升資質等級的重要依據。
物業管理條例細則范文4
一、宜居社區物業管理
隨著人民生活水平日益提高及房地產市場的異軍突起，人們在購買住房時，已不只單純關注房子的寬敞度，交通便利等這些表面現象，而更加關注小區的軟環境，即社區服務及物業管理等宜居環境方面的內容。自從2005年中國引用了宜居城市概念后，住宅小區中的宜居觀念便風生水起。什么是宜居社區，至今還沒有一個統一規范的定義。有專家借鑒宜居城市的定義對宜居社區應具備怎樣的條件給出以下陳述：根據小區的質量表述，展示居民在小區生活軟環境方面產生的切身體會，如：舒適、健康、安全、環保、人文等，同時涵蓋居民生活的方方面面。宜居小區要以人為本，良好的居住環境是每個人生活的基本條件和事業發展的基礎。宜居應當將社會需求當作主要目的，特別關注分析“生老病死”“衣食住行”等不同角度因素，同時考慮住房品質、公共設施等硬環境和家庭氛圍、鄰里質量、人際關系等軟環境的建設［1］。創造適宜居住的、和諧的、現代化社區需要公眾的參與、物質上的保證及政府的支持。
二、案例選取原則
1．開發商自組物業的典型代表
沈陽市鐵西區金地名京小區開發商自組物業指的是開發商、業主將自有的物業不是委托給專業的物業管理企業管理，而是由自己單位內部設立物業控制機構進行控制。房地產公司領導的物業管理公司和外聘的物業管理公司相比，具備非常明顯的優勢，即企業內部的物業管理公司通常和房地產公司項目實施能夠保持一致，能夠有效避免市場競爭。
2．“三位一體”管理的典型代表
沈陽市鐵西區新湖社區“三位一體”是指在實行物業管理并已成立業主大會的住宅小區，由社區居委會、業主委員會、物業服務企業三方在平等合作的基礎上，建立起物業管理小區聯合工作組，通過建立相關制度，明確職責，發揮強項，密切配合，形成合力，全力打造和諧、模范小區［2］。社區居委會，業主委員會，物業服務企業密切合作，履行各自的職責，建立和諧、穩定適宜居住的社區是三者共同的利益所在。
三、案例分析
1．金地物業小區物業管理特點
作為中國物業管理行業知名品牌，金地物業提出一系列特色服務模式，即：“7×24×365無間斷服務”“常規服務﹢個性化菜單服務”“量身定做”等，打造差異化優勢，充分發揮金地品牌優勢，同時引領行業的發展。沈陽市鐵西區金地小區物業為營造宜居社區，努力打造六大品牌特色服務，即安全服務、環境服務、客戶溝通與服務、工程服務、社區文化、服務創新與增值服務。（1）安全服務。全面使用數字安全管理系統，數據庫通過采集重要節點，沉淀多種定量指標來管理住宅小區的安全。在日常管理中，值班安全管理人員通過數據比較和比對，在管理上可以及時發現問題，并通過系統方便快捷地修正問題，克服了值班人員僅憑直覺發現安全隱患的弊端。（2）環境服務。細致入微的服務基于客戶體驗，從細節抓起，創建宜居環境精品。金地物業用心選擇每一組清潔用品，根據小區住戶出入時間合理安排清潔、打掃時間，精心設計每一次清潔計劃，這樣既能保證干凈整潔的居住環境，同時也把給住戶帶來的干擾降到了最低點。從四個層次對社區綠化進行精雕細琢。社區四季如春，鳥語花香，地面潔凈，器材設施整潔，排水設施通暢。一進入金地名京小區，便讓人感到身心快樂、放松。（3）客戶溝通與服務。率先提出“以業主為中心”的服務理念，強調客服中心的運作。根據業主的不同需求提供有針對性的個性化服務，讓業主倍感尊貴、優越。物業用換位思考的方式，提前預估業主可能的需求，以超前的工作和細致的服務，不時給業主帶來服務驚喜。物業員工每一個溫暖的眼神，每一句貼心的問候中吐露出物業企業的經營理念———“優質的服務，真心的關愛”。（4）工程服務。金地名京小區把專業科學的養護與節能技術相結合用以延長設施和設備的使用壽命；物業維修人員以熱情周到的入戶服務，專業、規范的操作技能，為廣大業主排憂解難。從報修到維修人員入戶，用時短、效率高，為廣大業主解決了后顧之憂。（5）社區文化。金地小區物業品牌管理的重要“軟件”是社區文化。金地物業尊重業主的興趣、愛好和個性，通過豐富多彩的社區文化活動，著力打造和諧及充滿社區個性魅力的文化氛圍。金地名京小區文化節已成為廣受業主喜愛的特色節日。和諧的社區文化，猶如一座連通心與心的橋梁。家不再只是簡單的居所，業主可以廣交朋友，尋覓知己，在形形的社區“圈子”中，找到屬于自己的那一片天地［3］。（6）服務創新與增值服務。創新是金地人的招牌。通過創新，為業主提供滿意的服務和最好的居住環境。金地物業每年都在員工中開展創新項目大賽，從是否能加速服務流程、提升“以人為本”的服務品質、是否能大幅降低運營成本、能耗等方面進行評比、總結，大力推廣優秀創新項目，尋求持續性自我超越。增值服務，是金地物業打造的創新項目之一，它是指業主與物業管理服務合同約定范圍以外，從業戶實際需求出發，開發新的、增值服務項目，為業戶生活提供更多便捷，努力做到業主的要求“有求必應”。實現業主對物業依賴，從而做到物業的保值、增值。
2．新湖社區“三位一體”管理特點
沈陽市鐵西區新湖社區為了給廣大業主創造宜居環境，采取“三位一體”的管理模式。即居委會、社區、物業管理公司共同管理的運作模式。在日常管理中確保管理活動正常開展，最大限度地保證社區居委會、物業企業與業主委員會三者的和諧關系是社區工作的重中之重。（1）明確職責分工。分清社區居委會與物業企業自身各自權責，通過相關規章制度約束其活動，合理避免雙方產生沖突。社區居委會的職責是在社區開展宣傳教育管理，社會保障、計劃生育、戶籍管理、調解民事糾紛、擁軍優屬、扶貧等，對現有資源進行服務工作部署，推動社區公共利益，協調各項活動順利進行。物業企業工作是根據《企業法》及《物業管理條例》相關要求，清楚區分物業管理企業和社區居委會間的關系。物業企業在住宅小區的領導之下，根據業主委員會意見開展服務工作，主要承擔社區的“保潔、保安、保綠、保養”，同時根據小區業主要求開展相應的有償服務。物業管理以各種基礎設施為基礎，處于政府相關機構、街道及社區居委會的領導之下。業主委員會工作是結合《物業管理條例》制定的職能，在街道辦事處、社區居委會領導下，組成小區業主委員會。業主委員會應當切實貫徹落實《物業管理條例》要求的相關職能，對物業企業日常工作進行調整，根據相關規章制度及物業管理合同監督物業公司開展相應的工作。（2）加強“以人為本”的理念，加大溝通協調力度。①為住宅區提供相應的服務，處理就業難等問題。在處理社區問題時通過業主委員會進行領導，征集至少三分之二以上業主的意見，得到其中半數以上業主的同意之后，通過物業企業進行管理協調。②按照社區居委會、業主委員會、物業服務企業各自職能及社區自身特征，制訂“三位一體”管理經營服務細則，保證其自身權責能夠貫徹落實，給新湖社區未來的發展奠定堅實的基礎。③為了能夠和改革開放標準保持一致，社區把政府職能集中于社會管理及公共服務層面，將社會能夠自主控制的職能集中于社會中介組織，將業主能夠自主解決的問題通過業主委員會自行解決。④居委會和物業管理企業保持良好的溝通，借助各種不同的途徑推動信息順暢交流；創辦各種各樣的社區文化活動，使社區群眾真正投入到社區工作中。（3）把住規劃龍頭。新湖開發早在規劃初期便為社區物業管理和社區居委會準備了辦公用房、會議室等辦公用地，并承諾社區建完后無償提供老人活動室等建筑設施，同時統一確定產權，給業主未來的生活營造良好的外部氛圍。社區居委會真正融入開發商整體設計、建筑過程中，有效避免了規劃配套項目“紙上談兵”，見圖不見物的情況［4］。（4）加強業務培訓。①放眼未來，聘請專業人員參與社區管理工作，對所有社區居委會成員及物業管理企業工作人員開展相應的工作培訓，真正實現社區委員會和物業管理企業人人明確自身職責，相互監督，相互促進。②特別關注社區居委會和物業管理企業工作人員自身職業道德建設，樹立以業主為友的思想，樹立優秀的職業道德習慣，落實服務行業以“服務于人”為本的觀念，培養良好的職業思想，突出的職業情操。③強化社區居委會及物業管理公司從業人員的服務意識，樹立“以人為本，服務至上”的理念，明確建立宜居、和諧的社區是其義不容辭的責任，時刻牢記為業主提供全方位、多層次、優質和高效的服務宗旨。2005年1月，《北京城市總體規劃》首次提出建設宜居城市，后來逐漸有學者提出建設宜居社區、宜居小區，體現了人們對居住環境的高品質要求及對美好生活的向往。宜居理念下，社區物業管理關系到社區千家萬戶的生活質量和幸福，是體現宜居城市、宜居社區的一個重要方面。隨著房地產建設、開發規模和品質不斷提高，物業管理扮演越來越重要的角色，成為真正的日不落產業。社區物業管理服務從最初單純的保安、保潔擴展到了園區綠化、公共設施維修養護、小區公共安全、公共秩序維護等，市場日趨規范。隨著2007年《物業管理條例》的修訂及頒布實施，物業企業持證經營、亮證收費制度得到普及，社區物業管理企業服務品質提升，促進了整體物業服務行業水平的迅速提升。社區物業管理在建設和諧平安社區、宜居小區等社會事務中發揮著越來越不可替代的作用。
物業管理條例細則范文5
該物業(*廣場)占地面積35畝，總建筑平面*平米，由21層主樓及3層裙樓、5層酒店式公寓、*平米餐廳與配套用房構成，主體建筑為框剪結構、外觀風格獨特。該物業配套設施與智能化設備齊全，達到國家甲級寫字樓硬件標準，現為政府*服務中心與中外各知名公司積聚辦公之地，亦是本區域地標式建筑。
本著業主至上，服務第一的經營宗旨、以打造精品物業品牌為目的，在大廈的物業管理方面，我公司積極進取、銳意創新，介入之前即及早地制定了一系列提高物業管理水平的優質服務計劃和管理方案。
在大廈裝修之初，我公司就積極進行前期介入，全程配合監理公司代表業主方對整個裝修施工進行了監管，從物業管理角度提供了很多要求和改進意見，并深入參與了大廈工程施工驗收工作。把工程施工作為物業接管驗收的一部分來一起進行，并由此掌握了大廈的第一手資料，為今后的物業管理打下了良好的基礎。隨后的物業接收工作均符合國家物業管理條例法規規定、及時與業主方簽定了正式委托合同、明確了雙方的責權利。
大廈竣工交付使用后，我公司集中優勢人力、物力資源，成立了大廈管理處，與業主方進行了全面的物業資料、檔案及相關文件的交接，積極配合業主對大廈的招商工作，認真細致地開展了租戶的裝修管理，按有關規范建立并辦理與各租戶、使用人的入駐手續。
管理處在崗位設置、人員配備、各種制度與程序建設，運作管理及對客戶的服務規范方面秉承我公司一貫的優良作風，努力建立了標準化模式。公司在物業管理的每一環節都有章可循、有據可考。同時，我公司還積極探索is9000國際質量管理與質量控制標準，不斷跟蹤國內外物業管理動態，提高大廈的物業管理與服務標準。
我公司始終堅持“物業管理以人為本”、“客戶是公司存在的唯一理由”的客戶至上原則，在對客服務方面根據本大廈租戶特點及需求推出了一系列特色服務項目如：“商務保姆”“私人保鏢”“鐘點司機”等贏得客戶一致好評。
在日常基礎管理方面，管理處以星級酒店標準全面及時地維護物業設施，根據本大廈特點及入駐率，適時對大廈進行了封閉式管理，在保潔綠化、工程維修、消防治安、處理客戶投訴、對客戶提供便捷服務等各項工作中遵循國家規范和標準取得了良好的成績，獲得了入駐單位與業主/各使用人的一致好評?，F大廈物業綠化率達到65%并保持良好，設備設施保養合格率達到99%，專業崗位持證上崗率達到100%，治安消防事故率為0%，客戶投訴處理率達到100%，客戶滿意度達到100%...，各項指標均達到或大大高于國家標準。同時，我公司也籍此獲得了良好的經濟和社會效益。
針對本大廈物業特點，我公司與業主共同確立了：“全力打造精典商務之都，藝術之都，文化之都，金融之都”的總體目標，舉辦了系列推展活動，極大地提高了本物業的市場知名度及美譽度，促進了大廈物業的保值增值。
物業管理條例細則范文6
（一）前期物業管理招標投標的準備階段
1、交易平臺
根據《深圳經濟特區物業管理條例實施若干規定》（以下簡稱《實施若干規定》）第五十九條和《通知》的要求，深圳市建設工程交易服務中心（以下簡稱交易中心）是全市物業管理招投標的同一交易場所，為招標人和投標人提供必要的技術、法律咨詢服務。建設單位須進入交易中心進行前期物業管理招投標活動（依法須通過政府采購中心進行的招投標活動除外）。
2、招標時限
根據《通知》要求，新建現售商品房項目應當在現售前30天完成前期物業招投標；預售商品房項目應當在取得《商品房預售許可證》之前完成前期物業招投標；非出售的新建物業項目應當在交付使用前90日完成前期物業招投標。
3、信息采集
根據《通知》要求，進入交易中心進行物業管理招投標活動的，招標人需提前到交易中心辦理企業信息備案，投標人需提前到交易中心辦理企業信息卡和投標員信息采集。
4、委托招標機構
根據《招標投標法》和《深圳經濟特區物業管理條例》的規定，招標人具有編制招標文件和組織評標能力的，可以自行辦理招標事宜；同時，招標人也有權自行選擇招標機構，委托其辦理招標事宜。招標機構是依法設立從事招標業務并提供相關服務的社會中介組織。招標機構與招標人屬于委托關系，招標機構應當在招標人委托的范圍內辦理招標事宜，并遵守法律法規對招標人的規定。招標人委托招標機構辦理招標的應當簽訂招標委托合同。
5、編制招標文件
根據《招標投標法》和《暫行辦法》的規定，招標文件應當包括項目的技術要求、對投標人資格審查的標準、投標報價要求和評標標準等所有實質性要求和條件以及擬簽訂合同的主要條款。具體到深圳，招標人可以參照《深圳市物業管理招標文件（示范文本）》，并結合物業項目實際情況編制招標文件?！渡钲谑形飿I管理招標文件（示范文本）》包括招標公告（投標邀請書）、項目需求書、投標人須知和合同主要條款及格式等四個部分。第一部分招標公告（投標邀請書）包括招標項目、招標范圍、資格審查方式及招標其他相關事項等內容。第二部分項目需求書包括招標項目需求及投標文件格式兩大部分，其中招標項目需求又包括項目概況、物業服務范圍、服務期限、物業服務標準及要求、建筑物功能簡介、主要設備設施介紹、物業管理有關說明、付款方式、投標價格及物業服務支出（成本）等內容；投標文件格式則指出投標文件應當包含的主要內容。第三部分投標人須知包括投標文件否決性條款和投標須知兩部分，投標文件否決性條款匯總了何種情況下投標文件不予受理或無效或廢標的情形；投標須知是對招標活動的詳細說明，特別是明確了評標、定標的程序和方法。第四部分為合同主要條款及格式。
6、招標活動備案
根據《實施若干規定》和《通知》，建設單位進行前期物業管理招標時，應當在招標公告或者發出投標邀請書的10日前填寫物業管理招標備案表報區主管部門備案。備案時，建設單位應提供備案表、招標文件、與物業管理有關的物業項目開發建設的政府批件、招標委托合同及其他材料。
7、招標信息登記
建設單位完成物業管理招標備案后，應持經區主管部門備案的《備案表》、招標文件、與物業管理有關的物業項目開發建設的政府批件、招標委托合同、企業營業執照副本、組織機構代碼證、法定代表人證明書、法定代表人授權委托書、法定代表人、人身份證到交易中心辦理招標信息登記。
（二）前期物業管理招標投標的實施階段
1、招標公告
前期物業管理招投標應當在交易中心的物業管理招投標服務平臺招標公告，且時間不少于5個工作日；采取邀請招標方式的，招標人應向3個以上具備承擔招標項目的能力、資信良好的特定的法人或者其他組織發出投標邀請書。
2、投標報名、資格預審、發放招標文件
投標申請人按照招標公告的規定到交易中心提供報名資料，領取報名回執。投標報名條件中有業績要求需招標人審查的，投標申請人需先到招標人處接受審查，合格簽字后，方可報名。不能報名的情形包括：有直接控股關系的企業不能參加同一物業項目報名；正在接受處罰的單位和受市物業管理協會公開譴責的單位，不得參加投標報名；超過規定時間的，不予受理。公開招標的招標人可以根據招標文件的規定，對投標申請人進行資格預審。實行資格預審的物業管理項目，招標人應當在招標公告中載明資格預審的調價和獲取資格預審文件的辦法。資格預審文件一般應包括資格預審申請書格式、申請人須知，以及需要投標申請人提供的企業資格文件、業績、技術裝備、財務狀況和擬派出的項目負責人與主要管理人員的簡歷、業績等證明材料。資格預審文件應獨立包裝，并進行密封。招標人經審查后，如有不符合條件的投標申請人，招標人應到交易中心辦理合格投標申請人公示，公示期不得少于3個工作日。公示期滿后，招標人到交易中心申請召開招標會事宜，并在招標會上發售招標文件。發售的招標文件必須與經主管部門備案的招標文件一致。公開招標的物業項目，自招標文件發生之日起至投標人提交投標文件截止之日止，最短不得少于20日，采用抽簽定標法的除外。
3、組織踏勘現場和答疑會
招標人根據物業管理項目的具體情況，按照招標文件規定的時間，組織投標申請人踏勘物業項目現場，并提供物業項目工程圖紙等詳細資料。對于投標人在閱讀招標文件和現場踏勘中提出的疑問，招標人可以書面形式或召開答疑會的方式解答，但需將解答以書面方式通知所有招標文件收受人。招標人對已發出的招標文件進行必要的澄清或者修改的，應當在招標文件要求提交投標文件截止時間至少15日前，以書面形式通知所有的招標文件收受人。該澄清或者修改的內容為招標文件的組成部分。
4、提交投標文件
投標人應當按照招標文件的內容和要求編制投標文件，投標文件應當對招標文件提出的實質性要求和條件做出回應。根據《深圳市物業管理招標文件示范文本》投標文件一般包括以下內容：1.法定代表人證明書；2．投標文件簽署授權委托書；3．投標函；4．投標人情況介紹；5．物業服務企業相關項目業績表；6．擬派本項目的負責人員簡歷表；7．投標保函（若招標人設有）；8．物業管理投標承認書；9．投標報價一覽表；10．物業服務支出（成本）構成明細報價表；11．物業管理方案及相關服務計劃；12．招標文件要求的其他資料或者投標人認為需要補充的資料。投標人應當在招標文件要求提交投標文件的截止時間前，將投標文件密封送達投標地點；在招標文件要求提交投標文件的截止時間后送達的投標文件，為無效的投標文件，招標人應當不予接收。投標人在招標文件要求提交投標文件的截止時間前，可以補充、修改或者撤回已提交的投標文件，并書面通知招標人。在深圳，投標人應當在截標當日到交易中心提交投標文件，并領取回執；召開抽簽定標會的，投標人應在抽簽會開始時間前直接到抽簽會議室提交投標文件并簽到。
5、開標和評標
（1）開標
開標應當在招標文件確定的提交投標文件截止時間的同一時間公開進行；開標地點為招標文件中預先確定的地點。開標由招標人主持，邀請所有投標人參加。不參加開標會的投標人，視為其認可開標程序和結果。開標應遵循招標文件規定的程序，一般應包括：①招標人當眾宣布開標紀律、招標人參會人員的名單，公布提交投標文件的投標人名單；②公布提交合格撤回通知的投標人名單，并將其投標文件原封不動地退回；③招標人檢查投標文件的密封和標記情況，在場所有投標人和交易中心工作人員、監管人員共同見證；④經確認無誤后，由招標人當眾拆封，宣讀投標人名稱、投標擔保的提交情況（若招標人設有）、《行賄犯罪檔案查詢告知函》的提交情況以及招標文件規定的其他內容；⑤招標人應把開標過程記錄在《開標情況記錄表》，并由投標人簽字確認，投標人拒絕在《開標情況記錄表》上簽字的，視為同意開標程序和結果。
（2）評標
①組建評標委員會
招標人應于開標當天到交易中心抽取評標專家，并按法律法規的要求組建評標委員會。評標委員會由招標人代表和物業管理方面的專家組成，成員為5人以上單數，其中招標人代表以外的物業管理方面的專家為成員總數的三分之二。與投標人有利害關系的人員不得進入評標委員會。
②評標方法
招標人可以采用定性評審法、綜合評估法或法律法規規定的其他方法。采用定性評審法時，評標委員會在評標報告中向招標人推薦無排序的中標候選人，所有遞交的投標文件不被評標委員會判定為廢標或無效標的投標人均為中標候選人。綜合評估法是指最大限度滿足招標文件實質性要求前提下，按照招標文件規定的各項評價因素進行量化打分，并按匯總評標總得分由高到低的順序推薦中標候選人的評標方法。
③評標過程
評標委員會應首先對投標文件進行初步評審。有下列情形的，初步評審不通過，投標文件應作無效標處理：物業服務費報價不符合招標文件要求的；同一項目出現兩個及以上報價，且未聲明哪個是有效的；投標保函（若招標人設有）的內容不符合招標文件要求的；投標函、物業管理投標承諾書未按招標文件規定填寫的；投標人資格條件不符合國家有關規定和招標文件要求的；招標文件或者法律、法規規定的其他無效標情形。初步評審后，評標委員會應進行詳細評審。有下列情形的，詳細評審不通過，投標文件應作廢標處理：投標人以他人的名義投標或出現串通投標、弄虛作假情形的；投標文件不滿足招標文件規定的任何一項實質性要求的；評標委員會根據招標文件的規定對投標文件的投標價格進行調整，投標人不接受調整方式的，或不接受調整后的價格的；投標人拒不按照評標委員會要求對投標文件進行澄清、說明、補正的；招標文件或者法律、法規規定的其他廢標情形。評標委員會完成投標文件技術（資信）標及商務標的評審后，可以根據投標人的投標書中涉及的內容，現場設置有針對性的答辯問題。答辯時間原則上不超過10分鐘。為了有助于投標文件的審查、評價和比較，對投標文件含義不明確、同類問題表述不一致或者有明顯文字和計算錯誤的內容，評標委員會可以用書面形式(應當由評標委員會簽字)要求投標人作出必要的澄清、說明或者糾正。投標人的澄清、說明或者補正應當采用書面形式（由其授權的代表簽字），并不得超出投標文件的范圍或者改變投標文件的實質性的內容。評標委員會將對確定為實質上響應招標文件要求的投標文件進行校核，看其是否有計算上、累計上或表達上的錯誤，修正錯誤的原則為數字表示的金額和用文字表示的金額不一致時，應以文字表示的金額為準；綜合單價與數量的乘積與合價不一致時，以綜合單價為準，除非評標委員會認為綜合單價有明顯的小數點錯誤，此時應以標出的合價為準，并修改綜合單價。評標委員會對實質性響應的投標文件進行評估和比較后，出具評估報告。評標報告是評標委員會根據全體評標成員簽字的原始評標記錄和評標結果編寫的報告，評標報告由評標委員會全體成員簽字。對評標結論持有異議的評標委員會成員可以書面方式闡述其不同意見和理由。評標過程中，若評標委員會認為投標人均不滿足招標要求的，可以不推薦中標候選人，建議招標人重新組織招標。
6、定標
（1）組建定標委員會
定標委員會由招標人負責組建，由7名以上單數成員組成，在定標當日由招標人從2倍以上備選人員名單中隨機抽取確定。定標委員會成員由招標人自行確定。
（2）定標方法
票決定標法，即在采用定性評審法時，定標委員會成員在進入定標程序的投標人中通過投票表決的方式確定中標人。綜合評估法，即根據評標委員會評標報告中推薦的中標候選人依次排序確定中標人。排名在前的中標候選人放棄中標的，招標人可以依次確定其他中標候選人為中標人。抽簽定標法，即通過隨機抽簽的方式確定中標人。
（3）票決定標法的規則
投票規則：每一張選票,都是所有進入定標程序的投標人的一個排列,該排列明確了先后順序，即第一名、第二名……排列最后的為最后一名。計算規則：比較每個進入定標程序的投標人在一對一比較中的取勝次數，取勝次數最多的投標人勝出。投標人一對一比較的計算規則：假設兩個投標人是A和B，那么把所有的選票分為兩類：第一類是把A排在B前面的，第二類是把B排在A前面的。如果第一類的選票數量多,那么為A勝，B負，記A取勝一次；如果第二類的選票數量多,那么為A負，B勝，記B取勝一次。
7、發放/接受中標通知書
中標人確定后，招標人應當向中標人發出中標通知書，并同時將中標結果通知所有未中標的投標人，并應當返還其投標書。中標候選人公示滿3個工作日，且未受到投訴，中標人可以領取中標通知書。中標通知書對招標人和中標人具有法律效力。中標通知書發出后，招標人改變中標結果的，或者中標人放棄中標項目的，應當依法承擔法律責任。
8、合同簽訂及備案
