前言：中文期刊網精心挑選了房地產法律培訓范文供你參考和學習，希望我們的參考范文能激發你的文章創作靈感，歡迎閱讀。
房地產法律培訓范文1
論文關鍵詞：房地產專業教育現代化
新華社入2003年1月5日電文“房地產業‘三外’現象預警風險”指出，在房地產領域，外行業插手、外來人涉足、外來錢染指的現象很嚴重，眾多業務和房地產毫不相干的上市公司也加人這一潮流。這一狀況，不但導致我國房地產業出現泡沫，也會導致金融業的高風險，甚至危及我國經濟的健康發展。與房地產業的“三外”現象相對應，在我國高等教育中，也存在把“房地產”分別歸屬于工程管理、公共管理、工商管理“三專業”的現象，共同的原因是深受計劃經濟時代的理念約束。加人WTO后，無論是房地產行業，還是房地產業專業教育都必須“現代化”。
一、房地產專業教育現代化的內容和墓礎
從行業實踐看，現代不動產管理是綜合性管理活動，專業內容涉及經濟、管理、法律、金融、投資及少量的工程知識。這一學科產生的基礎和存在的原因，在于這一行業中市場規律和管理規律的特殊性，以及開發過程和交易過程的復雜性、專業性，專業內容涉及范圍廣泛。其中，不動產市場規律的特殊性，表現在沒有統一的市場、產品的非標準化(區位特性不同)、交易時產品不可移動交割等方面。房地產行業工作實踐中，有估價、經紀、、法律服務、資產管理，也包括征地拆遷、報建、報批、項目籌資、風險管理、投資決策、資本運營、預結算、工程管理等各個方面，這些工作所需要的大部分都是“法商管理”專業知識。
“法商管理”是房地產專業教育現代化的主要內容。法商管理是以財經、政法類專業知識為主的法商綜合應用管理，內容涉及經濟、管理、營銷、金融、投資、保險、會計、財經、政法等方面。由于其專業細分程度高，學科設置齊全，內容實用性強，能較好適應現代不動產行業發展綜合性強、涉及面廣的特點和要求。現代不動產行業管理中，還包含少量工程、規劃知識。以法商綜合管理為基礎，經過專業資源整合，可以辦起“現代不動產”管理這一新興專業。美國著名不動產學者查爾斯·H溫茨巴奇等人所編寫的《現代不動產》一書，為我們展示了美國現代不動產管理專業內容的全貌，主要內容也是法商管理的綜合知識。從國外高等院校不動產教育的先進經驗來看，不動產類專業作為一門應用管理專業，綜合性強，專業性內容含量高，并非哪類專業基礎都能辦好。即使是有土木建筑專業的工科院校，也不一定在辦房地產類專業方面具有優勢，這與一般人頭腦中的印象相反。在國際上，法商院校興辦的“不動產管理”專業教育，是最具發展潛力的。
國外高等教育的先進經驗表明，現代房地產管理教育應以法商管理的綜合知識為基礎。
二、房地產專業教育現代化的規范和引導
辦好不動產專業教育，重視專業人才培養，規范和引導我國房地產專業教育現代化，可從以下方面進行。
(一)搞好學科管理和指導
建議由國家教育部組織，聯合國家建設部、國家土地管理部門、國家司法部門、國家資產管理部門，組織各大高等院校不動產相關專業的學者，成立“現代不動產管理”學科和專業教育指導委員會，規范和發展我國高校現有的房地產類專業教育。 目前各個高校的房地產專業教育，分屬于“公共管理、工商管理、工程管理”三個不同專業，這是計劃經濟觀念的產物，必須加以規范和統一協調，才能有利于房地產專業教育的發展。
(二)主要由具有法商專業資源的院校來興辦
從專業特點和內容看，興辦現代不動產專業教育，具有法商專業資源的院校更有優勢和潛力。以廣東商學院為例，房地產專業教育歸屬于工商管理學院，在房地產營銷、投資、資本運營、估價、工程管理等方面的師資，已有一定的基礎。此外，廣東商學院金融學院的房地產金融、法學院的房地產法也有相應的師資。再加上正在籌建的行政與公共管理專業，若能進行資源整合，做好專業發展規劃，可以發揮出巨大的潛力，在廣東高校群同類教育競爭中有鮮明特點和相對優勢。
(三)做好專業發展的規劃定位
第一，“房地產經營管理”是個大專業，學歷層次以研究生和本科教育為主，還可考慮設置“房地產金融投資”、“房地產法律”等專業方向。若僅以其中的“物業管理”作為專業，則可發展?？平逃?。因為房地產是應用學科，綜合性強，涉及面廣，不是專科兩年所能學透的，否則學生畢業后，將難于勝任相關工作。
第二，專業內容規劃可包括不動產營銷咨詢、不動產開發、不動產金融投資、不動產法律服務、不動產估價經紀、不動產公共管理。培養目標面向國土房管、稅務等行政事業單位、金融機構、專業中介機構(律師所、估價所、經紀所、行、咨詢公司等)。
第三，加強師資隊伍建設。一方面整合現有的房地產專業師資，另一方面吸納相關基礎學科的人才。房地產是新興學科，目前國內房地產類專業方向，具有博士學位授予權的高校僅有人民大學、清華等少數幾家高校。部分高校若引進房地產類的博士、教授有困難，但是，如果有選擇地吸納房地產相關的基礎學科、傳統學科的專家、教授，如經濟學、經濟地理、城市規劃、建筑理論、建筑歷史、區域經濟、民法學等學科的人才，這些領域有很多高層次人才，也有興趣從事不動產這一專業，吸納這些方面的人才并不困難。
(三)做好相關學科的分工協調
不動產管理的學科有“不動產開發”、“不動產金融”、“不動產法律”、“不動產估價”、“不動產投資”、“物業管理，’(本質是資產管理與服務)等，而“城市規劃”、“工商管理”、“公共管理”、“工程管理”只是不動產管理的相關基礎。
(四)與國際不動產教育接執
房地產法律培訓范文2
房屋銷售合同書
合同甲方(開發商)：
電 話：傳真：
地 址：
合同乙方(商)：
電話：
傳真：
地址：
甲、乙雙方本著平等、公平、誠信的原則，就甲方投資開發的 項目第期進行營銷策劃及銷售等方面的合作事宜進行充分協商，為明確雙方的責任、權利和義務，根據《中華人民共和國合同法》，結合本項目實際情況雙方一致同意達成以下合同內容，并自愿簽訂本《房屋營銷策劃及銷售合同書》，以共同信守。
第一條 定義
1. 本項目：是指甲方開發的 項目。
2. 開盤：指項目取得《預售許可證》并在媒體上開盤公告為準。
3. 銷售價格：是指本合同乙方與甲方所商定并經甲方簽章認可的售樓價格(詳見附件一《委托房屋銷售面積及價格表》)。
4. 傭金：是指甲方支付給乙方的銷售酬金。
5. 成交：在客戶簽定《商品房買賣合同》、支付首付款后，則甲方視為乙方已完成該套房屋的成交。
6. 銷售率：以實際成交房源總面積與總委托可銷售房源總面積之比(如分期，則按各期實際成交房源總面積與各期委托可銷售房源總面積之比)。
第二條 委托標的物
1. 甲方委托乙方物業為 項目。項目位 。物業地上總建筑面積約為 萬平方米，最終物業面積以政府主管部門審批為準。
2. 本合同有效期限為：自雙方簽約之日起至第一期住宅、商業竣工交房完畢為止。
3. 在本項目認購前 個月由乙方制定《委托銷售面積及銷售價格表》(即合同附件)交甲方確認。乙方將根據平均銷售價格表制訂一房一價表，經甲方確認后，作為本合同有效附件。
第三條 項目營銷策劃及銷售服務內容
1. 項目整合營銷策劃推廣
Ø 房地產市場現狀分析;
Ø 競爭樓盤優劣勢分析;
Ø 項目所在地塊的優劣勢、機會點與威脅點分析;
Ø 項目產品優化建議及項目配套建議;
Ø 目標客戶定位;
Ø 項目形象定位;
Ø 項目整合行銷策略建議;
Ø 推廣策略建議：媒介策略、推廣費用計劃、公關活動及現場包裝建議。
Ø 針對項目開發進度，進行報紙、電視等媒介廣告，戶外廣告，新聞會、開盤活動、禮儀促銷等活動,在經過甲方批準同意后執行。
2. 包裝設計及形象整合
Ø 項目VI系統及應用包裝設計;
Ø 售樓處及外賣場、展示中心整體風格及布局建議;
Ø 售樓處展板、LOGO墻、吊旗等設計;
Ø 售樓處其他包裝設計;
Ø 建筑物、圍墻、道旗、引導路牌等工地現場包裝設計;
Ø 示范區、景觀區、樣板間等導視系統包裝設計;
Ø 看房車包裝設計;
Ø 戶外廣告牌、道旗、公交車體等戶外廣告平面稿件創意、設計;
Ø 樓書創意設計;
Ø 置業單設計;
Ø 宣傳單頁、折頁、DM單、海報等創意設計;
Ø 樓宇標示、公共設施標示設計;
Ø 禮品包裝設計;
Ø 會刊、客戶通訊等平面創意與設計。
3. 項目全案銷售執行
Ø 建立銷售隊伍，依合同授權范圍內執行銷售行為;
Ø 銷售文件及管理文件;
Ø 客戶資源庫的建立;
Ø 銷售價格定位及策略;
Ø 項目銷售節點控制;
Ø 客戶洽談、成交、簽約，銷售組織與案場管理;
Ø 開盤方案制定及開盤活動組織;
Ø 銷售回款。
第四條 費用標準、考核及結算方式
1. 策劃廣告費
1) 項目營銷策劃廣告費合計____萬元整(￥______)，工作事項包含第三條3.1和3.2全部事項。
2) 自簽訂本合同起 日內，甲方支付廣告策劃前期費用______萬元整(￥_____)，完成銷售總量的 %時支付 萬元整( 元)，余款(RMB 元)銷售按期完成后結清。
3) 銷售過程當中所產生的一切廣告、制作費用完全由乙方承擔(銷售過程發生的廣告推廣費用泛指除本合同第五條第一款第6項外的費用)。
4) 對于乙方提交的方案及稿件，甲方有權利要求乙方根據甲方的需要進行無條件調整。
5) 本合同所約定項目在銷售推廣期間，每月30日前乙方向甲方提交項目下月階段推廣方案及廣告預算，甲方對內容及費用進行審核，并有權進行調整及負責監督執行，廣告費用及制作費均由乙方承擔。廣告內容涉及對客戶承諾的必須經甲方書面簽字后方可。
6) 甲方按照已審核的銷售進度計劃進行核算結算傭金，若乙方不能按時完成月銷售計劃，甲方應視為乙方所承擔的全程廣告策劃制作資金投入不足，措施不利，造成銷售額度下降，應在結算時扣除全程廣告策劃制作費用伍萬元/月。連續叁個月不能完成銷售計劃，結算時扣除所有全程廣告策劃制作費用，作為甲方的銷售損失的補償。
2. 傭金
1) 乙方銷售傭金按以下方式進行計算：
銷售率
X≤50%
50%
X>80%
住宅結算比例
%
%
%
商業結算比例
%
%
%
X為乙方累計銷售的面積占總銷面積的比例。雙方根據銷售進度，采取不同的比例分別計算傭金的辦法，當住宅銷售比例小于等于50%時，甲方按 %計算傭金;當住宅銷售比例大于50%小于等于≤80%時，甲方按 %計算傭金;當住宅銷售比例大于80%時，甲方按 %計算傭金;商業統一按%計算傭金。
傭金結算條件：一次性付款客戶與甲方簽訂《商品房買賣合同》并支付全額房款;分期付款客戶與甲方簽訂《商品房買賣合同》并支付首期房款;銀行按揭付款客戶與甲方簽訂《商品房買賣合同》并繳納首付款辦理完畢銀行按揭手續。
2) 傭金結算周期：每月1日至30日(完整月)。
3) 傭金支付方式：每月1日前乙方按照上月實際銷售金額，對應計算銷售費用，向甲方提交上月傭金結算提報，甲方于每月15日前向乙方支付上月應結銷售傭金，審核付款時間周六、周日順延，以下條款相同。
4) 因客戶違約而沒收的定金、房款，按甲方80%、乙方20% 比例分成。如涉及訴訟的，則在扣除訴訟全部成本費用后計提，雙方對該部分不應計算傭金。
5) 因乙方原因造成退房，乙方應將因該客戶買賣房屋所提取的傭金返還。
第五條 合同雙方之責任
1. 甲方權利及義務
1) 甲方負責審定由乙方提供的銷售計劃、銷售價格、銷售資料，并根據實施情況有權修改銷售計劃、調整價格或銷售資料中的條款。
2) 甲方保證所委托物業無債務糾紛，并擁有合法銷售手續。
3) 在期限內甲方不得委托其他任何第三方對本合同約定之房屋進行銷售。
4) 甲方負責制定一套標準商品房銷售合同文本內容，并負責對標準合同以外的附加條款的審核，審核時間為5個工作日。合同附加條款審核需乙方書面通知甲方指定人員簽收，并經甲方指定人員審核簽字后方才生效。
5) 甲方承擔本項目售樓處、樣板房的建設、裝修、大廳辦公設備及沙發(甲方員工及公用沙發、商談桌椅)、沙盤制作、房屋維護、看房車等，并在雙方確認的合理日期提供使用。
6) 甲方指定專人負責監控和協調乙方銷售及策劃工作的推進，甲方負責人現擬定為 ，該負責人對于乙方提報的工作內容予以簽字或蓋章后均屬甲方確認。在本協議內任何有關項目的變動，該負責人有責任以書面形式及時通知乙方。(該負責人選如有變動，甲方需及時以書面形式通知乙方)。
7) 對乙方的書面提報，甲方應在3個工作日內給予回復或同乙方進行專題討論。逾期未回復，乙方視同甲方認可。
8) 甲方安排會計專人負責客戶訂金、首期款、按揭貸款、房款及附屬配套款的直接收取，并及時出具購房收據或發票。
9) 甲方對乙方專派人員及銷售人員有監督權。如果甲方收到客戶關于乙方銷售人員態度或服務水平的投訴，有權要求乙方更換該名銷售人員;如甲方對乙方策劃及銷售專派人員不滿意且銷售總體進度未達到計劃時，有權要求乙方更換人員。
10) 服務過項目的曾屬乙方人員，甲方在本合同生效期間及合同終止一年內不得錄用。
2. 乙方權利及義務
1) 乙方必須提供營業執照和房地產中介服務資質證書復印件。
2) 本合同簽署后_______天內向甲方提交市場調查報告、營銷策劃案及營銷實施計劃給甲方審定，在甲方基本具備銷售條件后，經甲方同意，在_______天內展開銷售實際運作。
3) 切實完成向甲方承諾的銷售進度計劃書(詳見附件二)，嚴格執行銷售價格特殊情況須經甲方書面同意。
4) 乙方指定負責人負責本項目營銷工作的推進，乙方負責人現擬定為 ，該負責人對于甲方提出的工作內容予以簽字并蓋章后均屬乙方確認。在本協議內任何有關項目的推進工作，該負責人有責任以書面形式及時通知甲方(該負責人選如有變動，乙方需及時以書面形式通知甲方)。同時乙方派遣足夠有專業經驗的營銷團隊負責推銷工作，并不得超過甲方認可的宣傳資料范圍進行宣傳和推廣，乙方不得超越甲方授權向客戶做出任何承諾和有損甲方利益的行為。在營銷活動中應當自覺維護和提升甲方企業形象，甲方有權定期不定期的監督乙方營銷團隊的工作情況。
5) 乙方應按照雙方確認的《銷售現場管理辦法》、銷售策略、促銷、折扣辦法等規定安排有關現場接待、銷售認購等工作，非經甲方同意，乙方不得更改任何有關規定或決議。
6) 委托期內，該項目配置項目總監1名、策劃經理1名、銷售經理1名、行政助理1名、策劃助理1名，并選派不少于6名專職銷售人員，在現場負責項目的銷售工作。乙方員工工資、獎金、社會保險、培訓、辦公設備、等及乙方內部所發生的全部費用由乙方自理，以及自行繳納水電費用，自行辦公設備、網絡等費用，乙方人員必須嚴格遵守本項目安全規定，如因自身過錯發生安全及其他意外事故造成的人身傷害或經濟損失，乙方承擔一切責任。甲方不承擔任何連帶責任。
7) 如因項目工程進度或乙方廣告資金投入等問題導致銷售進度緩滯、延誤或中斷，在緩滯、延誤或中斷期間，乙方應對相關人員進行合理調配，不應拖延合同期限。
8) 乙方負責客戶與甲方簽訂《商品房買賣合同》，并協助催收房款。乙方指派專人負責辦理房產買賣手續和銀行樓宇按揭手續。未經甲方同意，不得代收任何售房款項，如遇特殊情況乙方代收客戶房款，需在24小時內交付甲方，其它約定除外。不得以甲方的名義進行本合同約定之外的業務。
9) 乙方受甲方委托負責與客戶簽訂認購書和合同，必須以甲方確認的合同樣本內容為準，任何與客戶的額外約定必須由甲方事先書面確認，否則由此產生的經濟損失由乙方全額賠償。
10) 乙方負責每月向甲方指定人員書面匯報實際銷售情況。
11) 在期限內，乙方保證未經甲方書面允許，乙方不得將其之甲方物業再行轉由第三方，違者承擔由此造成的損失。
12) 本項目屬于甲方定價銷售，乙方無權折扣，乙方承諾未經甲方書面同意，乙方不得低于或者高于銷售價格銷售委托之物業，否則，差額部分由乙方交付甲方。
13) 對甲方的書面工作調整意見，乙方應在3個工作日內給予回復或同甲方進行專題討論。逾期未作回復的甲方視同乙方認可。
14) 在甲乙雙方合作過程中，甲方支付乙方的所有費用，乙方必須先提供正式發票。
15) 為便于銷售管理，避免銷售紊亂導致的糾紛，所有成交及合同的簽署必須在銷售現場進行，并及時將銷售合同及客戶資料編序造冊交甲方存檔。
16) 乙方應按本合同約定完成合同規定銷售考核指標，若乙方不能如期(注：按月考量還是按委考量，最好明確)按約定完成銷售考核指標，逾期超過15天，甲方有權提前終止合同并將乙方已扣留的銷售傭金作為違約金。
第六條 違約責任
1. 本合同書甲、乙雙方任何一方如泄露對方之商業秘密，無論故意還是過失，均應向對方賠償由此造成的經濟損失。
2. 乙方不得以甲方的名義從事本合同規定的銷售活動之外的任何商業活動，也不得以虛假夸大之詞欺騙購房人，只能在甲方編制的書面宣傳資料和允許的范圍內對購房人進行宣傳，否則造成的社會不良影響及甲方、第三方的損失由乙方承擔;
3. 乙方不得私收房款及預訂款，乙方有任何未經甲方同意私收房款、預訂款以及其它挪用行為，視為違約，甲方有權立即終止乙方承銷權，并追究其法律責任;
4. 乙方若無故終止合同給甲方造成經濟損失，則乙方需向甲方賠償經濟損失______________萬元人民幣。
第七條 合同生效、終止及其它
1. 本合同自雙方簽字蓋章之日起生效。如有未盡事宜，甲、乙雙方本著互利互惠的原則訂立補充合同，補充合同作為本合同組成部分，并具有與本合同同等效力。
2. 本合同如有任何爭議之處，雙方可友好協商另立補充合同，協商不成的任一方可依照中華人民共和國有關法律及規定，向合同簽訂地提起訴訟。
3. 本合同一式肆份，甲乙雙方各持貳份。
第八條 附件
1. 本合同附件：《委托銷售房屋面積及價格表》、《銷售進度計劃書》《合同樣本及填寫格式》。該附件必須經甲方審核簽字同意后生效。
2. 《委托銷售物業面積及價格表》作為本合同附件在項目認購前30天內由乙方負責制定，經甲方審核后由甲乙雙方簽字蓋章后生效，與本合同享有同等法律效力。
3. 在合同約定的銷售范圍內，如果甲方的內部員工購買，以及甲方用房屋進行抵債、抵償、抵押、置換等，以及甲方關系戶銷售(可額外折扣)，不視為乙方銷售，甲方無須支付乙方傭金，但甲方額外折扣關系戶銷售應按制在本期戶數的10%以內。除此之外，所有成交均由乙方銷售執行。
4、因甲方開發權利發生變化或整體產權轉移時，甲方應通知乙方并將此合同關系一并轉移。項目開發權利或整體產權接受方應在乙方權利和責任不變的情況下于項目交易前與乙方重新簽訂本合同。
5、甲、乙雙方同意自本合同生效后，任何一方在對方未違反合同內容的規定下，若甲方對乙方全程和銷售狀況不滿意有權單方終止或解除本合同，應以提前30天以書面形式通知對方。因一方原因造成違約，應賠償另一方全部經濟損失。雙方因工作業務持不同意見時，應以甲方意見為準。
(以下為甲乙雙方簽字蓋章欄，無合同正文)
甲方： 乙方：
代表簽字： 代表簽字：
簽約時間： 簽約地點：
有關房地產銷售合同
甲方：____________
地址：____________
郵碼：____________
電話：____________
法定代表人：____________
職務：____________
乙方：____________
房地產中介有限公司地址：____________
郵碼：____________
電話：____________
法定代表人：____________
職務：____________
甲乙雙方經過友好協商，根據《中華人民共和國民法通則》和《中華人民共和國合同法》的有關規定，就甲方委托乙方(獨家)銷售甲方開發經營或擁有的____________事宜，在互惠互利的基礎上達成以下協議，并承諾共同遵守。
第一條合作方式和范圍甲方指定乙方為在____(地區)的獨家銷售，銷售甲方指定的，由甲方在________興建的____________項目，該項目為(別墅、寫字樓、公寓、住宅)，銷售面積共計________平方米。
第二條合作期限
1.本合同期限為個月，自____年____月____日至____年____月____日。在本合同到期前的____天內，如甲乙雙方均未提出反對意見，本合同期自動延長____個月。合同到期后，如甲方或乙方提出終止本合同，則按本合同中合同終止條款處理。
2.在本合同有效期內，除非甲方或乙方違約，雙方不得單方面終止本合同。
3.在本合同有效期內，甲方不得在____________地區指定其他商。
第三條費用負擔本項目的推廣費用(包括但不僅包括報紙電視廣告、印制宣傳材料、售樓書、制作沙盤等)由甲方負責支付。該費用應在費用發生前一次性到位。具體銷售工作人員的開支及日常支出由乙方負責支付。
第四條銷售價格銷售基價(本項目各層樓面的平均價)由甲乙雙方確定為____元/平方米，乙方可視市場銷售情況征得甲方認可后，有權靈活浮動。甲方所提供并確認的銷售價目表為本合同的附件。
第五條傭金及支付
1.乙方的傭金為所售的____________項目價目表成交額的____%，乙方實際銷售價格超出銷售基價部分，甲乙雙方按五五比例分成。傭金由甲方以人民幣形式支付。
2.甲方同意按下列方式支付傭金：甲方在正式銷售合同簽訂并獲得首期房款后，乙方對該銷售合同中指定房地產的代銷即告完成，即可獲得本合同所規定的全部傭金。甲方在收到首期房款后應不遲于。3天將傭金全部支付乙方，乙方在收到甲方轉來的傭金后應開具收據。乙方代甲方收取房價款，并在扣除乙方應得傭金后，將其余款項返還甲方。
3.乙方若代甲方收取房款，屬一次性付款的，在合同簽訂并收齊房款后，應不遲于5天將房款匯入甲方指定銀行帳戶;屬分期付款的，每兩個月一次將所收房款匯給甲方。乙方不得擅自挪用代收的房款。
4.因客戶對臨時買賣合約違約而沒收的定金，由甲乙雙方五五分成。第六條甲方的責任1.甲方應向乙方提供以下文件和資料：
(1)甲方營業執照副本復印件和銀行帳戶;
(2)新開發建設項目，甲方應提供政府有關部門對開發建設____________________項目批準的有關證照(包括：國有土地使用權證書、建設用地批準證書和規劃許可證、建設工程規劃許可證和開工證)和銷售________________項目的商品房銷售證書、外銷商品房預售許可證、外銷商品房銷售許可證;舊有房地產，甲方應提供房屋所有權證書、國有土地使用權證書。
(3)關于代售的項目所需的有關資料，包括：外形圖、平面圖、地理位置圖、室內設備、建設標準、電器配備、樓層高度、面積、規格、價格、其他費用的估算等;
(4)乙方銷售該項目所需的收據、銷售合同，以實際使用的數量為準，余數全部退給甲方;
(5)甲方正式委托乙方為________________項目銷售(的獨家)的委托書;以上文件和資料，甲方應于本合同簽訂后2天內向乙方交付齊全。甲方保證若客戶購買的____________的實際情況與其提供的材料不符合或產權不清，所發生的任何糾紛均由甲方負責。
2.甲方應積極配合乙方的銷售，負責提供看房車，并保證乙方客戶所訂的房號不發生誤訂。
3.甲方應按時按本合同的規定向乙方支付有關費用。
第七條乙方的責任
1.在合同期內，乙方應做以下工作：
(1)制定推廣計劃書(包括市場定位、銷售對象、銷售計劃、廣告宣傳等等);
(2)根據市場推廣計劃，制定銷售計劃，安排時間表;
(3)按照甲乙雙方議定的條件，在委托期內，進行廣告宣傳、策劃;
(4)派送宣傳資料、售樓書;
(5)在甲方的協助下，安排客戶實地考察并介紹項目、環境及情況;
(6)利用各種形式開展多渠道銷售活動;
(7)在甲方與客戶正式簽署售樓合同之前，乙方以人身份簽署房產臨時買賣合約，并收取定金;
(8)乙方不得超越甲方授權向客戶作出任何承諾。
2.乙方在銷售過程中，應根據甲方提供的________________項目的特性和狀況向客戶作如實介紹，盡力促銷，不得夸大、隱瞞或過度承諾。
3.乙方應信守甲方所規定的銷售價格，非經甲方的授權，不得擅自給客戶任何形式的折扣。在客戶同意購買時，乙方應按甲乙雙方確定的付款方式向客戶收款。若遇特殊情況(如客戶一次性購買多個單位)，乙方應告知甲方，作個案協商處理。
4.乙方收取客戶所付款項后不得挪作他用，不得以甲方的名義從事本合同規定的代售房地產以外的任何其他活動。
第八條合同的終止和變更
1.在本合同到期時，雙方若同意終止本合同，雙方應通力協作作妥善處理終止合同后的有關事宜，結清與本合同有關的法律經濟等事宜。本合同一但終止，雙方的合同關系即告結束，甲乙雙方不再互相承擔任何經濟及法律責任，但甲方未按本合同的規定向乙方支付應付費用的除外。
2.經雙方同意可簽訂變更或補充合同，其條款與本合同具有同等法律效力。
第九條其他事項
1.本合同一式兩份，甲乙雙方各執一份，經雙方代表簽字蓋章后生效。
2.在履約過程中發生的爭議，雙方可通過協商、訴訟方式解決。?
甲方：____________________代表人：____________________年____月____日
乙方：____________________代表人：____________________年____月____日
房地產銷售合同范文
甲 方：___________________________地 址：______ 郵碼：_____ 電話：______法定代表人：________ 職務：_________
乙 方：___ 房地產中介有限公司 地 址：______ 郵碼：_____ 電話：______法定代表人：________ 職務：_________
甲乙雙方經過友好協商，根據《中華人民共和國民法通則》和《中華人民共和國合同法》的有關規定，就甲方委托乙方(獨家)銷售甲方開發經營或擁有的____________事宜，在互惠互利的基礎上達成以下協議，并承諾共同遵守。
第一條合作方式和范圍
甲方指定乙方為在____(地區)的獨家銷售，銷售甲方指定的，由甲方在________ 興建的____________項目，該項目為(別墅、寫字樓、公寓、住宅)，銷售面積共計________平方米。
第二條 合作期限天下房地產法律服務網免費為大家提供法律服務
1.本合同期限為個月，自____年____月____日至____年____月____日。在本合同到期前的____天內，如甲乙雙方均未提出反對意見，本合同期自動延長____ 個月。合同到期后，如甲方或乙方提出終止本合同，則按本合同中合同終止條款處理。
2.在本合同有效期內，除非甲方或乙方違約，雙方不得單方面終止本合同。 3.在本合同有效期內，甲方不得在____________地區指定其他商。
第三條費用負擔
本項目的推廣費用(包括但不僅包括報紙電視廣告、印制宣傳材料、售樓書、制作沙盤等)由甲方負責支付。該費用應在費用發生前一次性到位。
具體銷售工作人員的開支及日常支出由乙方負責支付。
第四條銷售價格
銷售基價(本項目各層樓面的平均價)由甲乙雙方確定為____元/平方米，乙方可視市場銷售情況征得甲方認可后，有權靈活浮動。甲方所提供并確認的銷售價目表為本合同的附件。
第五條 傭金及支付 1.乙方的傭金為所售的____________項目價目表成交額的____%，乙方實際銷售價格超出銷售基價部分，甲乙雙方按五五比例分成。傭金由甲方以人民幣形式支付。
2.甲方同意按下列方式支付傭金：
甲方在正式銷售合同簽訂并獲得首期房款后，乙方對該銷售合同中指定房地產的代銷即告完成，即可獲得本合同所規定的全部傭金。甲方在收到首期房款后應不遲于3天將傭金全部支付乙方，乙方在收到甲方轉來的傭金后應開具收據。
乙方代甲方收取房價款，并在扣除乙方應得傭金后，將其余款項返還甲方。
3.乙方若代甲方收取房款，屬一次性付款的，在合同簽訂并收齊房款后，應不遲于5天將房款匯入甲方指定銀行帳戶;屬分期付款的，每兩個月一次將所收房款匯給甲方。乙方不得擅自挪用代收的房款。
4.因客戶對臨時買賣合約違約而沒收的定金，由甲乙雙方五五分成。
第六條 甲方的責任天下房地產法律服務網免費為大家提供法律服務
1.甲方應向乙方提供以下文件和資料：
(1)甲方營業執照副本復印件和銀行帳戶;
(2)新開發建設項目，甲方應提供政府有關部門對開發建設____________________項目批準的有關證照(包括：國有土地使用權證書、建設用地批準證書和規劃許可證、建設工程規劃許可證和開工證)和銷售________________項目的商品房銷售證書、外銷商品房預售許可證、外銷商品房銷售許可證;舊有房地產，甲方應提供房屋所有權證書、國有土地使用權證書。
(3)關于代售的項目所需的有關資料，包括：外形圖、平面圖、地理位置圖、室內設備、建設標準、電器配備、樓層高度、面積、規格、價格、其他費用的估算等;天下房地產法律服務網免費為大家提供法律服務
(4)乙方銷售該項目所需的收據、銷售合同，以實際使用的數量為準，余數全部退給甲方;
(5)甲方正式委托乙方為________________項目銷售(的獨家)的委托書;
以上文件和資料，甲方應于本合同簽訂后2天內向乙方交付齊全。
甲方保證若客戶購買的____________的實際情況與其提供的材料不符合或產權不清，所發生的任何糾紛均由甲方負責。
2.甲方應積極配合乙方的銷售，負責提供看房車，并保證乙方客戶所訂的房號不發生誤訂。
3.甲方應按時按本合同的規定向乙方支付有關費用。天下房地產法律服務網免費為大家提供法律服務
第七條 乙方的責任天下房地產法律服務網免費為大家提供法律服務
1.在合同期內，乙方應做以下工作：
(1)制定推廣計劃書(包括市場定位、銷售對象、銷售計劃、廣告宣傳等等);
(2)根據市場推廣計劃，制定銷售計劃，安排時間表;
(3)按照甲乙雙方議定的條件，在委托期內，進行廣告宣傳、策劃;
(4)派送宣傳資料、售樓書;天下房地產法律服務網免費為大家提供法律服務
(5)在甲方的協助下，安排客戶實地考察并介紹項目、環境及情況; (6)利用各種形式開展多渠道銷售活動;
(7)在甲方與客戶正式簽署售樓合同之前，乙方以人身份簽署房產臨時買賣合約，并收取定金;
(8)乙方不得超越甲方授權向客戶作出任何承諾。天下房地產法律服務網免費為大家提供法律服務
2.乙方在銷售過程中，應根據甲方提供的________________項目的特性和狀況向客戶作如實介紹，盡力促銷，不得夸大、隱瞞或過度承諾。
3.乙方應信守甲方所規定的銷售價格，非經甲方的授權，不得擅自給客戶任何形式的折扣。在客戶同意購買時，乙方應按甲乙雙方確定的付款方式向客戶收款。若遇特殊情況(如客戶一次性購買多個單位)，乙方應告知甲方，作個案協商處理。
4.乙方收取客戶所付款項后不得挪作他用，不得以甲方的名義從事本合同規定的代售房地產以外的任何其他活動。
第八條合同的終止和變更天下房地產法律服務網免費為大家提供法律服務
1.在本合同到期時，雙方若同意終止本合同，雙方應通力協作作妥善處理終止合同后的有關事宜，結清與本合同有關的法律經濟等事宜。本合同一但終止，雙方的合同關系即告結束，甲乙雙方不再互相承擔任何經濟及法律責任，但甲方未按本合同的規定向乙方支付應付費用的除外。
2.經雙方同意可簽訂變更或補充合同，其條款與本合同具有同等法律效力。
第九條 其他事項天下房地產法律服務網免費為大家提供法律服務
1.本合同一式兩份，甲乙雙方各執一份，經雙方代表簽字蓋章后生效。
2.在履約過程中發生的爭議，雙方可通過協商、訴訟方式解決。
甲方：____________________
代表人：________________ ____年____月____日
房地產法律培訓范文3
關鍵詞：中小城市；房地產；經紀；問題；對策
一、當前中小城市房地產經紀行業存在的問題
隨著改革開放以后國家住房制度改革的深入，計劃分配房屋轉變為市場化以及城鎮化水平的提高導致的房地產業的快速發展，房地產經紀行業應運而生。近年來在全國各中小城市出現了大量的房地產經紀機構及隊伍，這為中小城市的房地產交易建立了很好的信息平臺。如筆者所在的中等城市――四川內江就有超過80%的客戶買賣二手房的時候選擇房地產經紀機構――房屋中介公司來為其服務。應該說，房地產經紀行業對降低房地產交易成本、保障交易安全，維護委托人合法權益等方面能發揮重要作用。從未來的發展趨勢來看，房地產經紀行業將充分架起一手房和二手房交易的信息橋梁，促進房屋信息的對稱，充分維護當事人的合法權益。但是，當前中小城市房地產經紀行業卻存在較多問題，若列其大端，主要表現在以下幾方面：
（一）從業人員專業素養低
房地產經紀及其從業人員持證人數比例低，是當前房地產經紀行業從業人員職業道德、知識結構和執業能力等專業素質低的重要表現之一。據中國房地產估價師與房地產經紀人學會不完全統計，到2012年底，全國中小城市房地產經紀從業組織達11多萬家，但有注冊房地產經紀人的房地產經紀機構只有1.2萬多家，房地產經紀行業從業人員30萬余人，但取得了中華人民共和國房地產經紀人資格證書的不足萬人。但大部分機構是不規范的，有的只是取得了《營業執照》，但未取得《備案證書》的機構，甚至有90%的還是“三無”機構（即是無營業執照、無備案證書、無從業執業資格證書）。因此，當前房地產經紀行業從業人員的專業素質大體有如下特征：1.從業人員的知識結構有待完善。掌握經濟、法律、信息等知識的綜合素質較高的專業人員的匱乏。房地產經紀行業中很多人并沒有專門接受過房地產專業的教育，對房地產專業知識的掌握不足。2.從業人員職業道德整體水平不高。房地產經紀人員服務不規范、同行之間不正當竟爭、泄露客戶隱私等現象更是屢見不鮮。不少經紀機構還利用信息和自己的優勢地位，或鉆相關政策空子，損害交易雙方的利益，獲取不當利益。如制造虛假或不實廣告信息，引誘或欺騙當事人；不兌現承諾；賺取不正當差價；亂收費；合同
不規范等違規操作等，給當事人造成不小的損失。3.從業人員的執業能力有待提高。房地產經紀行業的從業人員溝通洽談能力、服務意識、市場分析能力相對來說都比較差，很難以差異化、個性化服務滿足客戶的需求。
（二）監督法規不完善
目前國家出臺制定的《房地產經紀管理辦法》、《城市房地產中介服務管理規定》等，對房地產經紀業的行為主體責權利規范不完善，對于房地產經紀機構和經紀人違反法律法規或欺詐行為也沒有對應的處罰措施。如《房地產經紀管理辦法》中沒有對是否取得《營業執照》可以從事業務作出具體的規定，也沒有對是否必須成立機構方可從事業務做出具體規定?！掇k法》只對房地產經紀機構作了相應的規定，但未對個體經營者方面作出具體規定。而現在中小城市從事房地產經紀業務的組織，絕大多數是個體，人員基本由1―3人組成，主要從事房屋信息的登記、辦理過戶手續、看房、租房等業務，基本未取得房地產經紀從業資格證、《營業執照》和《房地產經紀備案證書》。其主要原因是無注冊資金、無從業人員資格證書，無法達到取得《營業執照》和《房地產經紀機構備案證書》的條件?！掇k法》對未取得《營業執照》從業的，未明確其法律責任。由于違法成本低，再加上開展房屋中介業務投入的人力、物力、財力等成本也低，導致房地產經紀行業營業場所不規范，甚至無營業場所，就在人行道放置房屋信息牌、一張桌子、一個人、一塊牌就是一個中介機構，特別是中小城市比較突出。
（三）政府部門監管難度大
當前，導致政府部門監管難度大的因素主要有：1.房地產交易業務是一項專業性、復雜性強的業務，政府部門相關人員對其相關的稅收、交易政策和程序及法律法規等知識都有一定欠缺，這增加了政府部門監管的難度。2.由于各種原因，政府部門搭建的房屋信息平臺較少，使得房屋信息嚴重不對稱，增加了政府部門對房地產經紀行業的監管難度大。鑒于政府提供的出售和購房的信息短缺，客戶只能選擇到房屋中介機構（多數是不規范的機構）登記售房信息和獲取購房信息，這既客觀上為目前不規范的房屋中介機構提供了生存空間，又增加了政府部門對房地產經紀行業的監管難度。許多房地產中介機構，無論政府部門怎么取締，今天取締，明天又繼續經營。3.政府管理政出多門，也是導致其監管難度大的重要原因。在對房地產經紀行業實施管理中，政府管理部門多，而且其職能不明確，職責職能交叉，行業管理多處出證。如民政部門向社區頒發社區服務證書中服務內容也含有房屋中介等業務，而工商部門也在參與經紀人員的資格頒發，使得房地產經紀行業及其從業人員甚至政府管理部門不知哪個部門頒發的是合法、有效的。
（四）行業內部管理混亂，規模小、粗放經營
當前，我國還沒有出臺關于房地產經紀行業的完整的配套的法律法規，因而房地產經紀機構內部管理缺乏制度性、規范性約束，其市場行為不規范。由于房地產經紀企業開辦門檻低，成本少、風險較小，一些創業者紛紛踏入這一行業領域。按照有關法律規定，設立房地產經紀服務機構，僅需向工商行政管理部門申請設立登記，領取營業執照后就可開業。這種不需要前置專業行政許可的市場準入制度，對于加速發展房地產經紀行業有一定的推動作用，但由于專業化管理環節的缺失，也在一定程度上導致了房地產經紀行業內部管理混亂，規模小、粗放經營的狀況。
二、規范中小城市房地產經紀行業的對策
（一）加強專業知識培訓，提升從業人員綜合素質
房地產經紀行業是知識密集型服務業，為了適應新時期房地產市場經濟活動的需求，需要培養一批知識結構完善、職業道德良好、綜合能力強的房地產經紀人才。一支高素質的房地產經紀行業從業人員隊伍對于保障房地產交易雙方的聲譽，促進房地產市場發展有重要作用。在專業知識培訓上，加強對房地產經紀人員對房地產市場調研、市場預測一些基本方法的培訓，掌握市場營銷中的產品、價格、渠道、促銷基本的策略的組合使用。強化對房地產經紀人員的房地產管理知識培訓，主要包括：房地產經紀、房地產估價、房地產經營、房地產金融、房地產投資、物業管理等房地產管理等知識，同時還要要熟悉城市規劃、環境評價、建筑工程、房屋測量等方面知識。房地產經紀人的專業化水平日益提高。隨著經紀活動的復雜化、專業化和經紀活動領域激烈的市場競爭，將促使房地產經紀人努力學習專業知識，提高專業技巧，吸收最新信息，不斷更新自身的知識結構。同時，適應經紀活動更加細分的要求，將造就出一支支分門類的專業化經紀人隊伍。同時，要加強宣傳，普及《物權法》、《合同法》、《城市房地產法》、《房屋權屬登記管理辦法》等法律法規和權屬登記、合同簽訂等各項辦理程序，培養房地產經紀人員的法制觀念和道德意識，誠信守法，提升從業人員道德素質。
（二）完善監督法規
要進一步明確《房地產經紀管理辦法》、《城市房地產中介服務管理規定》等對房地產經紀業行為主體的責權利規范，對房地產經紀機構和經紀人違反法律法規或欺詐行為也應有對應的處罰措施。《房地產經紀管理辦法》要對未取得《營業執照》的機構不能從事該業務作出明確規定，《辦法》還應針對個體經營者作出具體規定，因為當前在中小城市從事房地產經紀業務的組織，絕大多數是個體經營者。
（三）采取措施提高政府管理效用
目前，中小城市房地產經紀行業發展還處在初級發展階段，提高政府管理效用是行業規范發展的重要制度保障。一是該行業涉及工商、物價、房管等部門，各部門須建立科學合理，具有切實可行和操作性的長期有效的聯合機制、協調機制和運行機制；二是各級政府部門要高度重視，要將該行業納入本地房地產市場監管重點；三是充分發揮行業行政部門職能作用，同時必須將職責職能落實到實處； 四是指導和引導房地產經紀機構組織成立行業協會。
（四）整頓行業內部秩序
建立秩序井然的行業內部秩序是行業市場化的前提和基礎。一是房地產經紀機構的房屋信息必須具有真實性、完整性；二是加強行業自律，積極組織行業協會，促進行業交流，提高行業執業水平；三是房地產經紀機構經營場所應公示《營業執照》、《備案證書》、規章制度以及辦理程序、收費標準。機構服務人員做到持證上崗并掛牌服務。在服務工作中，應公開、公正、公平，不得賺取差價，不得欺騙當事人，同時，不得亂收費、重復收費，做到質價相符；四是服務合同的簽訂，合同內容、條款等應遵《合同法》等法律法規，不得存在不平等和欺騙當事人等條款。
在房地產市場日益繁榮的背景下，房地產經紀機構逐漸凸現其重要性，并將全面引導未來行業的發展方向，但剛剛起步的中小城市房地產經紀市場還遠沒有走向成熟，主要存在從業人員的專業素養低、法規監督不完善、政府部門的監管難度大以及行業內部管理混亂、規模小、粗放經營等問題。因此，建立規范有序的中小城市房地產經紀市場依然是任重而道遠的事。當前應加強房地產經紀行業人員專業知識的培訓，提升從業人員綜合素質；應完善相關監督法規；應采取措施提高政府監管效用以及應整頓行業秩序等，以促進中小城市房地產經紀行業的健康發展。
參考文獻：
【1】內江市房地產管理局《2012年房地產經紀機構調查報告》
房地產法律培訓范文4
三分天下、惡性競爭
惡意搶單、戳單。在競爭中，各個房產中介為了自身業績甚至單純的為了不讓別人成交而惡意給房產業主或者客戶撥打虛假電話和傳遞虛假信息甚至誘導業主抬高售房價格、誘導客戶轉盤，使得其他置業顧問在業主開展的過程中曲折不斷，甚至簽了合同的單子都搞黃掉了，所有的付出都化為泡影。而且這種惡意戳單的行為不光是對其他中介公司采用，甚至是在各公司內部置業顧問之間也是屢見不鮮。下面表1是對荊門市聯家置業2017年3月份簽過居間合同、下過購房意向金同時價格已經談好了，但是還是沒有成交的單子的原因情況的不完全統計。從表中可以很明顯的看出惡意戳單在荊門房產中介的競爭中運用的非常頻繁，極大的阻礙了中介市場的正常運行，也損害了業主和客戶的正常權益。
虛假信息盛行導致市場混亂。一方面表現在有的房地產從業人員隱瞞房屋上已有抵押權的事實，將“帶病”的房屋介紹給買家，有的故意隱瞞購房人的資格，房屋的產權性質、房型、面積等，而這些未被披露的信息恰好都是影響買房人是否購房以及房產交易能否順利進行的重要信息，隱瞞這些信息對購房人的利益構成了很大的侵害。另一方面是許多中介置業顧問利用假圖片、假價格、乃至根本不存在的房源，干擾正常的信息傳遞。為了吸引購房者來電，房子的價格越掛越低，中介對于購房者打來的電話通常的借口是：“這套房子剛剛賣掉，小區里還有一套類似的，不過業主掛的價格比較高，您要不要看看？”這是就所謂的“轉盤”。虛假信息的在永慶和盈泰表現得非常明顯，近年來，在中介的對抗中，永慶和盈泰漸落下風，采許多惡性競爭的措施來阻礙市場的正常運行。
中介企業內部混亂
在房地產中介行業混亂的背后是各中介企業內部的管理、員工的素質、運行的規則方面都存在著極大的問題。
行業準入門檻低，從業人員的素質以及年齡結構都有著極大的問題。在房產中介行業中，一直以來沒有嚴格的市場準入制度成為這個行業混亂的原因。房地產中介業務需要的人才一般要具備房地產法律和房地產業務基本知識，這樣才能提供專業的服務。但是現階段我國房產中介市場很大，需要的人才也多，而我國的資格認證制度和持證上崗制度尚不健全，因此導致這個行業的很多人員魚龍混雜，素質參差不齊。在荊門市這種的小城市里表現得更為明顯，在行業里資深的骨干員工基本上都是小學或初中文憑，文化程度極低，而且也沒有經過專業的培訓。在從業人員中以35-45歲的中年婦女為多，年齡結構和性別搭配都極不合理，只要有點忽悠能力就能蛑苯由細諏恕S兇耪庋的從業群體，行業想不混亂都難。
荊門市中介企業的管理也存在著很大的問題，特別是在工資核算和管理結構上面。荊門市房產中介企業在員工工資待遇上面有著默認的標準：無底薪+提成。有業績有工資無業績零工資。在無底薪的工資結構下面，從業人員有著極大的壓力，來自生存的壓力，最低生活標準都無法保障。因而荊門市房產中介行業的人員流動是極大的，超過一半以上的新人無法堅持三個月。荊門市的房產中介行業都是非常明顯的家族企業，員工想要晉升就得入股，當門店經理，但是話語權還是在老板手中。
“球”嚴重挑釁法律威嚴
中介游走在“灰色地帶”，與法律打“球”獲取高額利潤。譬如在洽談房源時，如果遇到買家急需資金，中介會主動提出“我們能夠辦理短期借款”。在荊門，聯家、永慶、盈泰都是把短期借貸作為公司的主營業務之一，貸款利率是月利三分，比如借款30萬一個月利息就是9000元。在交易過程中，中介機構還會誘導買賣雙方簽訂“陰陽合同”，買賣雙方在房管局以較低的價格過戶，以降低稅費，但實際交易則按照雙方私下訂立的價格進行，房款差額另付，從而達到最大限度避稅的效果。在員工的工資標準上完全無視《勞動法》的最低工資標準，而且不與員工簽署就業勞動合同。房產中介企業都是多家店面連鎖經營，在工商管理登記中往往只有極少數的店面做過登記，偷稅漏稅嚴重。如此種種“球”行為，在短期內確實能給企業帶來一些好處，但是長久的話總有栽跟頭的時候。
房地產法律培訓范文5
一、以服務于全市經濟社會發展為目標，高效作為，嚴抓細管，全市房地產行業管理提升到新水平
今年以來，我們將提升房地產行業管理水平作為一項工作重點，全力攻堅。9月份，組織全市房地產開發企業、物業企業、拆遷企業等召開全市房地產管理工作會議，對全市三個物業服務比較好的小區進行了現場觀摩。本次大會的召開，對規范我市房地產行業管理具有重大意義，為今后的管理工作開展奠定了良好基礎。
1、房地產交易秩序更為規范。房地產交易活動直接關系到群眾的根本利益。我們把群眾是否滿意作為衡量工作水平的硬標準，以提高工作人員素質、規范服務流程、提高辦事效率為突破口，引入了掛牌上崗、亮證上崗、責任考核制度，面向社會推行服務承諾，將辦結時限、服務標準、服務內容置于顯要位置，還服務對象以知情權，全力推行陽光行政。對房屋產權登記、抵押等交易業務實行一條龍辦理，全心全意為前來辦事的群眾提供心貼心的一流服務，努力實現客戶服務的零缺陷，辦事流程的零阻礙，把房地產交易打造成展示政府形象的一面窗口，為民辦實事、解憂愁的一條綠色通道。一年來，沒有發生一起因業務辦理而發生的投訴、上訪事件，多次收到服務群體送來的錦旗和感謝信，受到了廣泛的好評。
2、拆遷管理實更為規范。拆遷工作是城市建設和大項目建設的前期基礎性工作，其推進力度不但影響到工程建設的全局，而且事關黨和政府在群眾中的形象。因此，我們牢固樹立服務于全市建設發展大局這一根本指導思想不動搖，牢記使命，心系群眾，精心組織，矢志攻堅，做到了“領導責任、管理力度、依法行政、補償安置”四到位，在行政責任與群眾利益之間找到了最佳結合點，通過卓有成效的工作架起了政府與群眾之間的連心橋。全年，共完成了涉及市區北大街,301國道改線,戶沙線拆遷、舊城改造、三星二期工程、綠島湖工程、恒大安全通道、長途站周遍、肉聯廠周遍、榮鷹橡膠廠、正茂加油站、順達加油站、龍須禮村船廠、寧津核電、西龍家村等16項工程的43家企業以及311戶個人的拆遷任務，評估結果、拆遷方案以及實施過程得到上級領導和被拆遷戶的認可。同時，我們還強化拆遷管理職能，逐步推動拆遷市場管理邁入正常軌道。對拆遷企業實行百分考核，督促拆遷企業簽訂安全生產責任狀，配備合格的安全護具，完善規章制度，對從業人員進行專業上崗培訓，并為其購買以外傷害保險。深入拆遷工地一線開展安全檢查，對無證拆遷、違章拆遷、隨意自拆自建等違章行為進行嚴肅查處，有效地凈化了拆遷市場。
3、物業市場管理更為規范。物業服務事關千家萬戶的民生安居問題，是一項影響面廣、管理難度大的工作。今年以來，我們以構建覆蓋完備的小區物業服務網絡為突破口，強化物業監管，著力解決物業管理中的熱點和難點問題，力促小區物業管理和物業服務上檔升級。一是認真參與威海市開展的“物業管理執法年”活動。組織物業管理人員參加了威海物管辦舉辦的物業管理行政執法業務知識培訓班，提高執法隊伍的執法水平。二是開展聲勢浩大的物業法律法規宣傳。圍繞著國務院《物業管理條例》的重新修訂出臺和相關法律法規宣傳，我們在《榮成時訊》開辟專欄，并在榮成電視臺、威海日報等媒體上進行了集中宣傳報道，為物業服務活動的順利開展營造良好的輿論環境。三是積極引導物業服務企業開展創優達標。按照典型引路、以點帶面、全面提高的工作思路，今年，我們將石島海風花園小區作為爭創威海市級優秀住宅小區的試點，多次到小區指導物業服務企業落實創優標準。物業服務企業先后投入50多萬元用于軟硬件建設，在小區安裝了全封閉監控系統，制作了小區指示牌、文明標語、警示牌，修訂完善了各項規章制度，對小區大環境進行了綜合整治，順利通過了威海市級優秀住宅小區驗收。四是提高物業服務覆蓋面。通過行政引導、多方協調等方式，逐步提高全市物業服務覆蓋面，今年，新增物業企業5家,增加物業服務面積60多萬平方米，使物業服務企業總數達到21家。五是開展小區衛生綜合治理。將老住宅小區作為整治重點，按照全市創建衛生城工作要求，對小區大環境展開地毯式整治。共清除垃圾130多立方，鏟除綠化帶內亂搭亂種1200平方米，清除野廣告2000多份，新增綠化面積1300多平方米。六是妥善處理小區業主投訴。堅持做到接到投訴后4小時內達到現場，以對違規業主采取說服教育和下達整改通知的方式，認真處理每一起投訴，得到了群眾的認可。全年，共處理裝飾裝修投訴電話30起。
4、房地產市場監管更為規范。嚴格執行房地產開發和房地產中介服務的市場準入標準，嚴格規范開發企業的商品房預售、銷售行為，建立和完善了開發項目、房源情況、市場需求等市場信息披露制度，積極引導房地產企業誠信自律經營。今年以來，共開展了4輪房地產開發和預銷售行為、房地產中介服務的專項檢查，查處非法中介機構18家，有力打擊了房地產交易中的違法違規行為，維護和保障了廣大消費者的利益。
5、房地產法制建設力度進一步加大。為加強依法行政建設，先后組織20多人次參加了省、地市開展的法律、法規培訓班，提高執法隊伍整體素質。對人大代表建議和政協委員提案及群眾來信、來訪認真處理，共辦理人大、政協8件，妥善處結各類案件30余件（次）。利用安全宣傳日，向群眾發放房管業務指南和危房鑒定知識宣傳單800多份，擴大了社會影響。
6、居民住房狀況調查圓滿結束。按照省建設廳的統一安排部署，對崖頭、石島兩城區居民的住房情況展開了逐家逐戶調查，全面掌握城區居民住宅情況，為全市城區住宅的合理布局和領導決策提供了第一手資料，共發放調查問卷6萬多份。
二、以服務民生解決民居為目標，精心組織，穩妥推進，三環小區經濟適用房銷售分配工作取得階段效果
作為市委、市政府關注民生、解決城市中低收入家庭住房難問題的重要舉措，三環小區經濟適用房銷售分配工作從今年*月份正式啟動，到目前，已完成了方案制定、資格登記、審查、公示、座位序號抽取等工作，下一步將進行抽簽階段的工作。今年，我們把三環小區經濟適用房銷售分配工作作為重中之重，全力以赴抓好抓到位，使政府這一惠民舉措真正落到實處。一是健全組織，明確責任，建立科學、規范、嚴謹的工作流程。專門成立了以局長掛帥的領導小組，下設了初審驗收組、咨詢組、審查組等8個工作小組，使整個工作流程環環相扣、百密無疏，事事有人管，件件有落實。對所有工作人員進行了兩輪培訓，強化大局意識和敬業理念教育。每天早晨7點15分，召開各小組負責人會議，對前一天工作中遇到的問題和難點進行集中討論解決，統一政策、標準，統一認識，有重大問題難以決策的問題立即請示市領導小組。二是嚴明政策，嚴格審查，嚴肅紀律，嚴格保密，建立起嚴謹的工作保密制度。對所有工作人員明確要求：在不明政策的情況下，任何人不得隨意接受申請人的咨詢，概念模糊的問題要及時向領導小組和咨詢小組匯報，不得泄露任何工作機密。在申購過程中，建立了市審核領導小組、房地產管理部門、街道、居委會四級聯動審查、公示制度，紀檢、公安、民政等部門參與指導協調，從組織、程序和業務分工上確保審核結果的規范性、準確性和公正性。三是以民為本，便民操作，為申購者提供一流的服務。為了便于群眾了解政策和申購流程，我們在局院內設立了大型宣傳欄、指示牌、咨詢臺，印發了《申購須知》，對申請資格、手續、注意事項做以詳細說明。領取《申購表》期間，正趕上大雨滂沱，為了方便群眾，秩序維護人員始終堅持站在雨中調度、引導，方便群眾。初審驗收人員在局后院車庫辦公，工作環境潮濕陰冷，他們就穿上鴨絨服，戴上手套，每天從早晨6點忙到晚上5點，中午在崗位上吃盒飯。
三、以優化服務環境提升機關形象為目標，搭建載體，強化教育，機關規范化建設實現了上檔升級
一是強化服務意識，提高服務質量。定期進行業務考核培訓并選派業務能手外出參觀學習、參加崗位培訓，全面提高職工的業務素質。同時要求業務人員要以“被服務人員滿意”為標準，盡力做好服務工作，真正把房管局變成市政府的一個優質服務的“文明窗口”。
二是完善監督管理機制，提高依法行政的自覺性。先后制訂《十不準》、《提倡八種精神》、《機關工作管理制度》、《車輛使用制度》、《衛生工作制度》、《廉政建設制度》等36項規章制度，并在制度的督察落實上狠下功夫，做到事事有人管、件件有落實，實現管理上無缺項、無盲點。全面推行了辦事程序、服務標準、服務收費、承諾事項等“四公開”制度，對工作重點、行政執法、行政審批和投訴受理等工作，嚴格辦事程序，并做到日有總結、月有通報，逐級審核，使工作質量、服務標準和內部管理水平進一步提高。
三是加強黨風廉政建設。利用黨員大會和全體職工會議，深入開展從政道德和黨風廉政教育，加大商業賄賂整治力度，在全局上下唱響干事創業、廉潔勤政主旋律。全局黨員干部職工隊伍素質明顯提高，凝聚力、戰斗力進一步增強，呈現出了風正、心齊、氣順、勁足的新氣象。
房地產法律培訓范文6
關鍵詞：商品房面積“縮水”存在問題；解決措施；思考
Abstract: This paper summarized some problems in mapping the area of commercial housing, and puts forward the concrete measures and ways to solve the problem, but also to the deep thinking.
Keywords: commercial housing area "shrink" problems; solving measures; thinking
中圖分類號：TU113.5+41文獻標識碼：A 文章編號：2095-2104（2013）
近年來，隨著城鎮住房制度的改革和房地產業的快速發展，消費者在購買商品房后，因面積引起糾紛的越來越多。有些開發商在銷售商品房時，政出多門，自行其是，出現“縮水”現象。一些房地產開發商不按國家頒發的有關房屋面積測繪管理的有關規范、規章和文件規定執行，導致房地產市場秩序的混亂。所在，測繪商品房面積的完整、準確度是廣大購房消費者投訴的一個熱點。
1“縮水”的原因分析
爭議常存在于兩個方面——主觀方面和客觀方面。
1.1主觀方面
1.1.1開發商售房，保證面積準備，不會引起爭議，這是天經地義的事。但是，隨著改革開放，一些腐朽沒落，投機取巧的思潮也跟著涌進來，某些人為了個人私利，不擇手段的蒙騙廣大購房消費者。購房者要圖紙不給，有的給看圖也不全，有的不是竣工圖。
1.1.2多數購房者不會計算房屋面積，有關公用面積的分攤辦法更弄不清楚，陽臺、變形縫、墻厚、樓梯、商業網點樓道、水箱問等等疑難環節更沒法計算，不法開發商就來個混水摸魚，他說多少就多少。
1.1.3購房者就是覺得測繪面積不對勁，可是又說不出差在哪兒，東找西訪去投訴。
1.2客觀方面原因
1.2.1開發商技術人員素質差，對設計圖紙，通用大樣，計算規則等應知應會之甚少或不熟悉面積計算規則。
1.2.2設計圖紙交代不清。圖紙體現設計人員對建筑造型、尺寸、功能、規模、構造、設施等詳細要求。并以平、立、剖、側面和各種構造排列組合，來反映設計意圖、倘若設計粗糙、交代不清、尺寸不詳、模棱兩可，這就難以使面積準確。
1.2.3繪圖、計算方法的落后影響了結果的準確性。計算機在房地產測繪行業的普及應用，大大提高了工作效率和面積測算的準確性。然而，由于手工繪圖和圖上面積計算方法操作簡單人，不需要投入太金的資金，在一些中小城市還繼續沿用。這一方法的局限性在于對不規則圖形的房屋面積量算采用圖上解析的方法，受人為的因素影響較大，誤差較多，并且容易產生粗差。
1.2.4現在測繪人員自身素質參差不齊。測繪隊伍成立時間短，人員專業知識不扎實，業務不熟練，個別人員責任心不強，測量房屋時，鋼尺兩端不接測量技術要求放置在同一水平線上，或者拉力不夠，人為地造成測量原始數據的誤差。測量工作中貪圖省事，缺少必要的觀測，致使產生粗差而不能及時發覺，數據記錄不清，字體潦草，甚至忘記墻體厚度。
1.2.5測繪工作人員對測繪技術粗枝大葉，繪圖不按規范要求操作，圖示尺寸混亂，有的圖上尺寸仍用老舊數居，公分、公尺等等，還有的工作人員制草圖，隨手用鉛筆、圓珠筆等，更有甚者制圖不用比例尺，造成“四不像”圖紙。
1.2.6作業工具的品質與管理力度不夠。目前，在房地測繪行業中，傳統的軟尺（也稱皮尺）仍在大部分地區中使用，軟尺的特點是遇潮變長，受外力作用容易拉長，隨時間的進程而發生變化，很難達到1／2000的精度，因此，在使用軟尺進行房屋面積測量的情況下，要保證房屋面積達到國家《房產測量規范》的精度要求是困難，嚴重影響測量結果的質量。
1.2.7缺乏強有力的質量保證體系，有的測繪隊伍配置不合理，缺乏驗收的必要環節，有的質量審核機構不健全，缺少審核制度或有制度不落實，直接影響了測繪結果的質量。
1.2.8其它問題這里略。
2預防措施與辦法
為了加強房產測繪管理，規范房產測繪行為，保護房屋權利人的合法利益，必須嚴格按著《中華人民共和國測繪法》和《中華人民共和國城市房地產管理法》，中華人民共和國建設部，國家測繪局已頒布《房產測繪管理辦法》的規定執行?！掇k法》第六條明確規定，房產管理中需要的房產測繪由房地產行政主管部門委托房產測繪單位進行。
2.1.1房產測繪單位應抓好崗位培訓考核，提高測繪隊伍的人員素質。首先，實施分層次的培訓，按照作業人員，管理人員的不同崗位，進行定期的崗位培訓。商品房測繪人沒不但要有扎實的測繪理論基礎知識，還要熟悉相關房地產法律、法規，具備良好的紀律和職業道德。其次，加強對計算技術基礎知識的學習。商品房平面圖測繪，面積計算普遍采用了CAD繪圖技術，測量人員必須掌握。同次，加強數字測量新技術的學習，房地產測量人員要學會全站儀，測距儀等測量工具的使用方法，掌握先進技術。
2.1.2測繪技術人員嚴格執行國家規范標準的規定，不許使用淘汰落后的計量數字，統一數字標準化，制繪圖載規范化。
2.1.3作業工具的管理是基礎。測繪要有合格的產品，首先要有合格的作業工具，測繪單位必須建立和健全作業工具的檢驗制度，將檢驗工作擺上議事日程，如新鋼尺在投入使用前必須經過技術監督機構檢定，建立鋼盡的年度、季度檢驗登記制度，發現不合格的鋼尺及時淘汰，并要建立檢驗登記檔案。
2.1.4作業工具的進步，作業方法的改進是重要環節。過去多用皮尺、鋼尺，現在先進發達地區采用“玻璃纖維尺”作為作業主要測量工具。經驗介紹它具有很高的測定性，經技術監督部門的鑒定，以達到1／2000國家二級鋼尺的精度水平，可大大提高商品房測量數據的精度。商品房平面圖的繪制和面積測算達到標準化、規范化，圖式劃一的要求。同時，改進測量方法，增加標準層的測量數據，分段量和測量總長相結合，量對邊、對角線，對提高精度，減少商品房標準層之間的建筑誤差都起到很好的作用。
2.1.5建立商品房測繪商品房測繪產品質量保證制度。開發業主在申請辦理商品房預售登記時，必須提供預售商品房的竣工組合平面圖，單元單體平面圖，建筑創面圖，建筑立面圖。各開發單位必須按照審批的標準面積進行銷售。產權發證部門按照測繪部門審定的標準面積發放房屋證明。
2.1.6建立房屋測繪管理保證體系。從受理測繪申請開始，到實地測量，制作房地產平面圖，面積計算，檢查復核，審查驗收，負責人審批和簽發的每一個環節，都要在保證書上逐一具體注明、落實，使每一個環節責任人在測繪、生產過程中自覺實行自我監控和管理，確保商品房測繪工作按時保質、保量完成。
3今后工作思考
《商品房銷售管理辦法》對于具體工作中的一些細節問題仍應進一步解釋。如：
3.1《管理辦法》中增加了新的計價方法，即商品房可以按套計價，也可以按套內建筑面積或者建筑面積計算。如果按套計價，公用面積應如何攤入，樓道、電梯、物業用房等公用面積怎么攤入面積。
