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房產中介法律培訓范文1
隨著上海房地產市場的不斷發展，上海房產中介市場也在日益壯大。人們通過房產中介咨詢、購買、出售、租賃房產已經是很普遍的現象。房產中介在房產交易中的地位日益上升。據有關部門統計本市約50％的新建商品房銷售和90％的二手房買賣是通過房地產中介企業實現的。本文通過對房地產中介市場的詳細了解，其中存在的主要欺詐行為有：
1.以包銷的名義，隱瞞委托人的實際出賣價格和第三方進行交易，獲取傭金以外的報酬。
2.從事成套獨用居住房屋使用權買賣經紀活動。
3.無照經營、超越經營范圍和非法異地經營。
4.房地產執業經紀人出租、出借經紀執業證書。
5.房地產經紀組織濫用自己的優勢地位，利用格式合同對相對人作出不合理、不公正的規定。
6.房地產經紀組織未按規定期限辦理備案手續。
7.各類房地產廣告信息、內容中未標注忠告語，以及未經登記房地產印刷品廣告。
這些行為損害了消費者直接的經濟利益，并且間接損害了國家利益，擾亂了房地產市場正常的操作、運行秩序。如何防范并解決這些問題，筆者提出了些建議：
在房產交易場所通過發放宣傳單提醒購房者，注意區別居間合同與行紀合同中這兩種行為。購房前認真索取中介機構的營業執照、執業資格證書等證件；對于所謂的“可轉換產權房”應當向房產管理部門咨詢了解該房產的真實情況并且在合同中約定中介方如果提供情況不實應當負責的賠償責任。對于房產中介方的廣告、店堂招貼等宣傳資料上，凡標明符合合同要約要件的內容，視為要約作為合同的附件，一并寫入合同中，以此約束相對方。達成協議后，對辦理產權過戶手續，購房者應當本人親自辦理，以避免產權無法過戶風險等
一、目前房產中介發展現狀
隨著上海房地產市場的不斷發展，上海房產中介市場也在日益壯大。上海市房產中介企業已迅速發展到了8萬余家，人們通過房產中介咨詢、購買、出售、租賃房產已經是很普遍的現象。
為了加強房地產中介服務管理，維護房地產市場秩序，保障房地產活動當事人的合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》的規定，對房地產中介服務進行了定義：房地產中介是指房地產咨詢、房地產價格評估、房地產經紀等活動的總稱。包括了以下——
1.房地產咨詢，是指為房地產活動當事人提供法律法規、政策、信息、技術等方面服務的經營活動。
2.房地產價格評估，是指對房地產進行測算，評定其經濟價值和價格的經營活動。
3.房地產經紀，是指為委托人提供房地產信息和居間業務的經營活動。
房產中介在房產交易中的地位日益上升。據有關部門統計本市約50％的新建商品房銷售和90％的二手房買賣是通過房地產中介企業實現的。可以說大部分的房產交易行為是通過中介機構進行，中介機構溝通買賣雙方起到了一個橋梁的重要作用。
尤其在私人之間的房屋買賣中（即二手房轉讓），由于很多買方與賣方互相不認識、不了解，可以說信用無從談起：買方擔心給了錢，拿不到房；賣方擔心買方不是一次性支付全部款項（如要辦理銀行貸款），分幾次支付，會不會拖泥帶水拖延付款等等。這時，房產中介機構出現，中介方是以單位的名義出現，并且經過國家行政部門的審批，具備經營資格。買賣雙方就可以將中介方作為第三方來溝通信息，調停買賣雙方之間的爭執；而且買賣雙方需要辦理產權轉讓等手續，更需要中介機構提供專業意見、協助辦理。因此房產中介的產生與發展正是我們社會經濟發展所需要的。但是，由于房產中介行業進入門檻相對不高，因此也就良莠不齊，大多數中介機構奉公守法、誠實經營、在幫助消費者購置產業提供了優質服務。但也有不少不良中介機構存在了欺詐行為，侵犯消費者的合法權益。筆者所在所知道的中介欺詐行為進行具體分析。
二、房產中介市場現實存在的欺詐行為
1.以包銷的名義，隱瞞委托人的實際出賣價格和第三方進行交易，獲取傭金以外的報酬。
委托人一般分兩種：房產開發企業和私有房產權人（自然人）房地產開發企業委托中介服務機構銷售商品房的，受托機構應當是依法設立并取得工商營業執照的房地產中介服務機構。房地產開發企業應當與受托房地產中介服務機構訂立書面委托合同，委托合同應當載明委托期限、委托權限以及委托人和被委托人的權利、義務。受托房地產中介服務機構銷售商品房時，應當向買受人出示商品房的有關證明文件和商品房銷售委托書。受托房地產中介服務機構銷售商品房時，應當如實向買受人介紹所銷售商品房的有關情況。受托房地產中介服務機構不得銷售不符合銷售條件的商品房。
同樣，自然人委托房產中介機構銷售商品房的也應當參照上面開發企業委托的方法辦理。同時根據商品房銷售管理辦法（2001年3月14日建設部第38次部常務會議審議通過自2001年6月1日起施行）第二十八條規定：受托房地產中介服務機構在銷售商品房時不得收取傭金以外的其他費用。
從法理上說，房產中介機構主要是房產經紀人，對委托購房和銷售的客戶之間是一種居間合同行為，而不是表面上的行紀行為。經紀人應當在銷售商品房時提供：房源信息、銷售價格外，表明收取傭金，即按房產成交價格的3%~5%之間提取傭金。
而現實上，很多房產經紀向購房者提出“包銷”，即所銷售的房產統一報價，說價格已經包括傭金，或者誤導購房者“免傭金”。實際上購房者與售房者之間很難了解到真實的出售價格。其中的差價由房產經紀賺得，也就是所謂的“賺差價”，這明顯違反了上述法律規定。
2.從事成套獨用居住房屋使用權買賣經紀活動。
上海市房屋土地管理局《關于禁止成套獨用住房使用權買賣的通知》滬房地交(1999)0786號規定：“三、各類經紀中介服務機構不得從事成套獨用住房使用權買賣的居間介紹、和提供咨詢等業務；不得掛牌、展示、提供或利用房地產網站、刊物等信息載體登載成套獨用住房使用權買賣信息。”
目前，上?？蛇M入市場買賣交易的房屋既有產權性質的房屋，也在使用權性質的房屋，這里的使用權房屋是指"不可售公房"也就是指不能按照房改政策購買的公房。由于權屬性質不同，其市場價格及法定的權利義務有較大區別。
區分擬購房屋的權屬性質，應以驗看憑證為準。有房地產權利證書（或房屋權利證書）的即為產權性質房屋，憑證為公有房屋租賃憑證的即為使用權性質?？墒酃渴巧虾Ｊ蟹扛氖鄯空咭龅胤课輰傩愿拍?。是指：上海的房改政策規定，職工（原承租人）可按房改售房的價格及優惠政策出資購買的產權的房屋。是指"成套獨用"的原公有住房。
現行法規不允許可售公房以使用權的性質進入市場買賣，可售公房買賣必須按照先由承租人按房改售房政策辦理完畢買房手續后，再以產權的性質賣給購房人的程序操作。這就是人們通常說的"二步并一步走"的政策。
按照《已購公有住房和經濟適用住房上市出售管理暫行辦法》(1999年4月22日中華人民共和國建設部令第69號自1999年5月1日起施行)第五條已取得合法產權證書的已購公有住房和經濟適用住房可以上市出售，但有下列情形之一的已購公有住房和經濟適用住房不得上市出售：
（1）以低于房改政策規定的價格購買且沒有按照規定補足房價款的；
（2）住房面積超過省、自治區、直轄市人民政府規定的控制標準，或者違反規定利用公款超標準裝修，且超標部分未按照規定退回或者補足房價款及裝修費用的；
（3）處于戶籍凍結地區并已列入拆遷公告范圍內的；
（4）產權共有的房屋，其他共有人不同意出售的；
（5）已抵押且未經抵押權人書面同意轉讓的；
（6）上市出售后形成新的住房困難的；
（7）擅自改變房屋使用性質的；
（8）法律、法規以及縣級以上人民政府規定其他不宜出售的。
根據上海市房屋土地管理局、上海市住房制度改革辦公室二OOO年四月二十七日頒發的《公有住房出售中有關問題的處理意見》中對關于公有住房出售的范圍界定為：
（1）由部隊或其他系統單位職工免租使用的房管部門所有的獨用成套公有住房，可以出售。
（2）產權已轉移地方的原部隊的住房，可以出售。
（3）同幢住房內有獨用、有合用的，凡廚房間和衛生間由一戶使用的公有住房，可以出售。
（4）被拆遷安置的獨用成套公有住房，該被拆遷戶戶口遷入后才能予以出售。
（5）因規劃、配套等原因未申請房地產權證的住房不予出售。
由于房改售房政策涉及工齡及超面積等方面的因素，同一房屋，不同的人購買價格差異很大。因此對購買可售公房的購房人須特別注意雙方所約定房屋成交價的含義。成交價的含義為產權性質，則無糾紛可言。成交價的含義如為對方"到手價"，則差異很大。
3.無照經營、超越經營范圍和非法異地經營。
有些房產中介不申領營業執照就開展業務，所發的名片、所的廣告宣傳，只有所留的電話可以聯絡到其人，如同打游擊戰一般。遇到問題，則無音無訊了。
還有些房產中介為了稅收或注冊等問題，在經濟園區注冊而在市區進行營業。按照工商部門的有關規定，在非注冊地營業必須在營業地工商部門再進行注冊登記并備案。但不少公司未按此規定辦理注冊登記，卻又在正常營業。
根據工商部門所發放的營業執照，房地產咨詢與房地產經紀有很大的區別。房地產咨詢是無權進行房地產交易行為的，而房地產經紀則可根據其注冊資金及申請的范圍從事房地產咨詢、租賃、買賣等交易。但是在現實交易中，人們往往忽略或不了解這個區別，而某些房產中介機構為了獲取利益又故意進行隱瞞。
4.房地產執業經紀人出租、出借經紀執業證書。
根據商品房銷售管理辦法（2001年3月14日建設部第38次部常務會議審議通過自2001年6月1日起施行）第二十九條商品房銷售人員應當經過專業培訓，方可從事商品房銷售業務。
同樣法律嚴禁偽造、涂改、轉讓《房地產估價師執業資格證書》、《房地產估價師注冊證》、《房地產估價員崗位合格證》、《房地產經紀人資格證》。
事實上有很多房產中介公司在申請注冊成立時所提供的從業人員資格證書都有借用他人的證書來充數現象。
5.濫用自己的優勢地位，利用格式合同對相對人做出不合理、不公正的規定。
格式條款是指格式條款的提供方（以下簡稱提供方）為了重復使用而預先擬定，并在訂立合同時未與對方協商的條款。商業廣告、通知、聲明、店堂告示、憑證、單據等的內容符合要約規定和前面規定的，視為格式條款。
根據《合同法》的規定：
第三十九條采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應當遵循公平原則確定當事人之間的權利和義務，并采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。
第四十條格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規定情形的，或者提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效。
第四十一條對格式條款的理解發生爭議的，應當按照通常理解予以解釋。對格式條款有兩種以上解釋的，應當做出不利于提供格式條款一方的解釋。格式條款和非格式條款不一致的，應當采用非格式條款。
實際上很多房產中介機構，往往利用消費者不熟悉有關交易細節和法律法規，任意修改并且以格式條款形式規避自己應盡的義務，限制消費者應有的權利如知情權、公平交易權等。企圖以合同條款形式玩文字游戲，一旦消費者發現問題，據此百般抵賴逃避責任?？浯罅撕贤袨榈摹昂弦狻保瑢⒉黄降鹊臈l件強加于人。
6.房地產經紀組織未按規定期限辦理備案手續。
根據城市房地產中介服務管理規定（修正）（1996年1月8日建設部令第50號2001年8月15日根據中華人民共和國建設部令第97號《建設部關于修改〈城市房地產中介服務管理規定〉的決定》修正）設立房地產中介服務機構，應當向當地的工商行政管理部門申請設立登記。房地產中介服務機構在領取營業執照后的一個月內，應當到登記機關所在地的縣級以上人民政府房地產管理部門備案。
房地產管理部門應當每年對房地產中介服務機構的專業人員條件進行一次檢查，并于每年年初公布檢查合格的房地產中介服務機構名單。檢查不合格的，不得從事房地產中介業務。而有不少中介組織根本沒有到有關部門進行備案。以為只要領取營業執照即可開業，根本沒有把備案手續放在心上。
7.各類房地產廣告信息、內容中未標注忠告語，以及未經登記房地產印刷品廣告。
房地產開發企業、房地產中介服務機構商品房銷售宣傳廣告，應當執行《中華人民共和國廣告法》、《房地產廣告暫行規定》等有關規定，廣告內容必須真實、合法、科學、準確。
而很多房產中介機構在其店堂或者在一些媒體上廣告信息，如對所謂“特價房產”，注重說該房產或是地段繁華、或是全新裝修、或是價格優惠等其他吸引消費者的地方，而沒有將該房產真實情況進行核實。甚至對上面所說的“使用權房產交易”沒有去標注其產權特點，等到消費者交付款項準備辦理手續時才明白過來。而且也有不少如被抵押等房產依然在上市流通，造成消費者受騙上當。
三、關于依法規范、穩定發展房地產中介市場的建議
由于上述欺詐行為的存在，對整個房地產市場存在著極大的危害性。
“以包銷的名義，隱瞞委托人的實際出賣價格和第三方進行交易，獲取傭金以外的報酬?！薄皬氖鲁商转氂镁幼》课菔褂脵噘I賣經紀活動?！薄胺慨a經紀組織濫用自己的優勢地位，利用格式合同對相對人做出不合理、不公正的規定。”“各類房地產廣告信息、內容中未標注忠告語，以及未經登記房地產印刷品廣告?！边@些行為損害了消費者直接的經濟利益，并且間接損害了國家利益，擾亂了房地產市場正常的操作、運行秩序。“無照經營、超越經營范圍和非法異地經營?！薄胺康禺a執業經紀人出租、出借經紀執業證書?！薄胺康禺a經紀組織未按規定期限辦理備案手續?！边@些行為阻礙了相應的國家機關對房地產中介組織正常的管理和監督，因而又影響到了消費者的合法權益。
由于上述行為存在的危害性，如何才能依法規范、穩定發展房地產中介市場呢？筆者提供下面幾個建議：
1.在房產交易中心免費發放有關房產交易中容易出現問題的環節的宣傳單，以特別提醒消費者引起注意。
2.提醒消費者在居間合同與行紀合同中了解這兩種行為的區別。居間合同是委托人委托居間人進行訂約中介活動的合同。居間人不是訂約的當事人，也不是當事人的人，是為當事人訂立合同而穿針引線的人。行紀合同是以自己的名義辦理財產交易等事務并直接對第三人承受權利義務的合同。
3.購房前認真索取中介機構的營業執照、執業資格證書等證件，應當取得復印件并與原件核對，必要時可以向工商部門、房產管理部門要求驗證；
4.對于所謂的“可轉換產權房”應當向房產管理部門咨詢了解該房產的真實情況，是否屬于規定的可轉換的“使用權”與“產權”。并且在合同中約定中介方如果提供情況不實應當負責的賠償責任。如果中介方拒絕該條款，則對該房產的“可轉產權”性質懷疑，避免上當；
5.對于房產中介方的廣告、店堂招貼等宣傳資料上，凡標明符合合同要約要件的內容，視料作為合同的附件，一并寫入合同中，以此約束相對方。
6.達成協議后，對辦理產權過戶手續，購房者應當本人親自辦理，不要怕麻煩，因為只有到了房產登記部門過戶時，其房產權潛在的風險就會凸現，才能便于及時解決。
參考文獻：
《中華人民共和國城市房地產管理法》1994年
建設部《城市房地產中介服務管理規定（修正）》1996年
上海市政府《上海市房地產轉讓辦法》1997年
房產中介法律培訓范文2
房地產交易的特點及管理
房地產交易特點
房地產交易主要指，房屋及土地供應與需求雙方實施的買賣交易活動，從而將房屋所有權和土地的使用權轉移的過程。房地產交易包含多種類型，不僅包含房地產轉讓、抵押，而且涉及租賃。通常房產交易進程中是由中介公司帶領客戶查看房源，最終促成交易。房產交易與其他產品相比，流程煩瑣，影響交易因素較多。立足本質層面，房產交易主要指房地產交易主體間以房地產特殊產品為交易對象所從事的市場交易活動，擁有較多特征。首先，不發生物體的空間移動。房產交易中，由于房產具有不可流動性，不能以實物形態進入交易場所。因此，房產商品交易，只有所有權或使用權關系轉移，并不存在物流形態；其次，房產價格隨國民經濟的不斷發展，處于穩步上升趨勢。房地產交易的管理房地產交易管理，主要指為避免房產交易中的不良行為，政府以法律形式、行政手段等，對房地產管理部門實施約束，促使其交易規范化，對交易過程進行監督，防止出現違法行為，針對不良違法交易應嚴厲打擊。政府對房產交易進行引導，彰顯其在交易中的監督能效。依據我國《房地產管理法》，對房地產轉讓、抵押的規定，在交易中遵循公平、自由等原則，確保交易行為處于我國法律紅線內。此外，根據《2019年中華人民共和國房地產法律法規全書》指明，房地產交易中，不僅應將房屋所有權轉讓，而且還包含土地使用權，該制度極大程度地消除了房地產交易中的風險。
房屋交易過程中存在風險的房屋
房產交易過程中，部分房屋的自身特性，致使其買賣具有一定風險，針對此類房產，購買者應加以規避，主要包含以下幾種類型：1.沒有房產證的房子。證件齊全、房產證產權清晰，才能明證房主對房屋享有所有權，也為證明買房權力的唯一憑證。若購買沒有房產證的房屋，其可能處于抵押或轉賣狀態，無法保障購買者的經濟權益。2.小產權房。小產權通常為集體所有土地開發房產，售價與商品房相比較低，但根據我國現行法律，小產權房未有合法流轉空間，禁止對外銷售，購買此類房屋無法獲取產權證。3.未滿5年的經濟適用房。此類房屋未滿5年禁止上市交易，此類房屋交易不受法律保護。
房地產交易中的風險
與開發商交易中的風險
對房產開發商而言，其核心目標為獲取更多的利益，實際開發進程中，將核心置于利益層面，對城市規劃改造具有一定隨意性，譬如占用綠地等時有發生，此類行為對城市規劃建設造成一定影響，不利于城市文明建設；同時，部分開發商在實際開發進程中，出于利益考量，未能嚴控建筑工程建設質量，導致房產存在一定安全隱患，會給消費者造成較大損失。此外，房地產實際營銷中，為吸引客戶眼球，對自身房產宣傳真實性有待深究，若客戶在購房中對交易風險未能正確把控，可能在支付房款之后無法如期入住，或部分客戶難以獲取相關的法律證件，不同程度上使消費者利益受損。
房地產中介交易風險
一般房地產交易中，主要包含兩種類型，即為一手房、二手房交易，其中一手房為消費者與開發商間的交易；二手房主要依附于房產中介實施。房地產中介承擔的職能較多，不僅包含房地產價格評估、咨詢，而且涉及房地產經紀活動等。當前，隨著房地產產業快速發展，房屋價格持續上漲，房地產業已進入高峰期，市場上出現大量房地產中介機構。其中，部分中介不正規，出于自身利益考量，為吸引更多消費者購買房產促成交易，房源實際信息不真實，造成買賣雙方信息缺乏對稱性。房地產中介從賣方獲取相應的房源，將房屋價格提升，從而獲取相關利潤；房地產中介在房主未授權情況下，將房屋在網上掛賣，且私自配取房主鑰匙，帶領購買者看房，均易增加房地產交易管理風險。
購買者缺乏相應的法律知識
購買者在購買房屋的進程中，主要將核心置于房屋質量、開發商可靠性層面，對房地產行業相關法律缺乏掌握，對周邊未來規劃及設施未全方位了解，支付定金具有一定的盲目性。房地產交易存在的風險，主要包含兩個核心點，即銷售及交付。風險體現在買賣合同不平等、假按揭等，增加了房屋交易風險。此外，需特別注意的是，房屋存在缺陷或未辦理相關預售許可證，可能為查封或抵押等房源，所以購房者在購房之前，應積極掌握交易相關法律知識，避免增加交易風險。
房地產交易中的風險管理對策
完善房地產法律法規
完善的法律法規，對房地產交易具有一定的導向，使其交易趨于規范化。當前，我國針對房地產交易中的法律缺乏完善，導致交易中的風險增加，從而使購房者經濟利益容易受損。因此，國家及政府相關部門應加以重視，針對房地產交易現狀，將相關法律法規完善，杜絕房地產交易中出現各類不良行為，為廣大群眾提供安全的購房環境，促進房地產行業良性循環。宣傳誠信理念，倡導誠信價值觀開發商未持有正確的開發建設理念，是房地產交易存在風險的重要成因，一是，在相關法律法規完善的基礎上，政府應通過各類媒介加大城市理念宣傳，提升開發商的誠信水平。二是，政府應積極利用大數據技術，給予全國誠信度低、違反相關法律的開發商相關懲罰，并積極采取正確的引導措施，加強培訓及教育，不定期對此類機構嚴格檢查，對其各類活動實施監管，構建良好的房地產交易市場環境。
建立房地產市場信息體系
伴隨“互聯網+”時代的到來，各類信息技術被廣泛應用于各行各業中，對房地產行業而言，應加快信息體系建設，減少交易進程中的各類風險。利用信息技術，構建完善的房地產信息交易平臺，實現房源信息共享，可切實監督房地產交易中的各類活動，針對違規操作，及時給予相關的調整，使房地產交易更具可靠性及安全性。同時，在網絡監管平臺上設定相應的反饋模塊，建立消費者交流區，消費者可通過該平臺進行交流，以此實現信息共享，不斷減少房地產交易中的各類風險，提升消費者購房的滿意度。以季度為單位，根據平臺消費者反饋的意見，將其予以整理、匯總，為今后房地產交易工作調整提供方向。
加大工作人員培訓力度
房產中介人員作為房地產交易核心協調者，需擁有良好的綜合素養，可及時準確地識別各類交易風險，及時為消費者安全購房提供參考。房地產中介企業，應根據實際狀況，積極組織工作人員學習各類法律相關知識，增強工作人員的法律觀念，確保在實際工作中不被利益所誤導。同時，為進一步提升房地產工作人員的專業性，應積極開展相關系統教育考核，并不斷加強工作人員的綜合素養，從源頭遏制交易風險。此外，為使員工樹立正確的價值觀及道德觀，應加強企業文化建設，將其理念滲透于培訓中，切實為消費者提供優質服務。
實施穩健的政府調控政策
經濟體制主要依附于市場自我調節，但與其他行業相比，房地產行業具有一定的特殊性，交易金額較大，致使房地產波動頻次較高。因此，為進一步改善房地產交易的規范性，政府應通過調控手段，制定完善的調控策略，避免房地產行業波動較大，造成不良影響。實施調控時，應注意各地區的差異性，做到因地制宜。從宏觀層面加強金融監管，建立約束房地產投機的長效機制。加強行業監督管理，建立監督機制房地產交易中，針對其交易環節及主體應采取相關管理手段，對各個環節加強管控，形成完善的管理體系，確保政府調控成效。建立完善的交易全程監管機制，針對商品房交易，不僅需監管預售許可、銷售公示，而且應將房源質量予以審核，使其各環節趨于規范化及標準化。
房產中介法律培訓范文3
一、我國房地產中介市場的現狀
（一）國家宏觀調控政策對房地產中介的影響
國家宏觀調控政策對于中介公司影響很大，可以預見的會有以下幾種可能：
其一，中介公司面臨新一輪的洗牌。主要是商品房住宅放盤量的變化及買方的觀望狀態，還有房地產信貸資金的緊縮對交易產生影響。這些影響對品牌連鎖的大公司可能會小一點，但是一些實力不足的小中介可能會在這次調控中被淘汰出局；
其二，中介公司的拓展受到影響，新鋪的數量增長會放緩；
其三，中介公司調整戰略部署，例如采取二三級聯動的方式；不斷提高服務質量，為客戶提供更人性化的服務等。
（二）房源與客源間溝通不暢
缺乏統一的信息交流通道，各個中介公司各自為政，造成房源與客源間溝通不暢，一條信息甚至被多次成交。如此而來的結果是不僅使交易效率大大降低，中介公司的形象更在消費者的心目中大打折扣。
二、我國發展房地產中介特許經營的必然性
（一）我國屬于新興市場，發展空間大.上海太平洋房屋海華加盟店于1998年掛牌營業，這可視為中國（大陸）首例房地產中介特許經營個案。1999年信義房產取得美國著名ColdwellBanker公司在中國的房地產中介特許加盟授權業務的獨家權，并以CB信義房產聯合品牌進行運作。進入21世紀之后，太平洋房屋、CB信義房產特許經營工作的力度在不斷地加強，取得了積極的成果，但從整個行業的角度分析，2000年美國21世紀中國不動產北京總部和我愛我家北京總部的建立，它們的經營體系和業務發展，意味著中國房地產中介連鎖經營進入特許經營時代，代表當前中國房地產中介特許經營水準。我國房地產中介特許經營屬于新興市場，發展空間大。
（二）房地產中介特許經營的優勢.與直營體系相比，房地產中介特許經營特的優勢有：第一，特許經營人能夠最充分地組合、利用自身的優勢，并最大限度地吸納廣泛的社會資源。同時，無論是對特許方還是受許方，在合作中都是技術和品牌價值的擴張，經營模式的克隆，而不是簡單的資本擴張。第二，這些特性決定了特許品牌可以以一個較低的風險與投入實現規?；洜I，并迅速擴大市場占有率。第三，由于通過特許授權的方式，使經營者在進入一個行業初期，就能獲得良好的品牌效益，完善的管理支持，系統的產品研發等已有資源，大大提高加盟者的成功率。
三、我國發展房地產中介特許經營的思考
從特許人和受許人兩個角度思考我國發展房地產中介特許經營
（一）從特許人角度的思考
1.建立優勢品牌.房地產中介的產品是無形的服務，客戶將價值巨大的房地產交給中介公司處理，就是因為客戶對房地產公司品牌的認可，因為優秀的品牌意味這值得信賴的服務能力和服務承諾。這種獲得客戶認可的品牌，不是一朝一夕就能建立，而是靠無數客戶在相當長的時間內，接受了該公司的經紀人或其他服務人員向他提供符合甚至超越其要求的房地產中介服務之后，不斷強化而形成，因此優勢的品牌是房地產中介進行特許經營首先應具備的核心競爭優勢。
2.處理好三大參與者的關系，保持與加盟者良好穩定的關系.任何房地產中介企業日常經營中，必然涉及到“客戶、員工和公司”三大參與者間相輔相成的關系，只有在合適的經營下，才能使三者長期、共同、有序、和諧的發展，這樣一種經營模式，不經過長期摸索，不斷完善，并且形成一套自我發展的機制，是無法進入到成熟可用的狀態的，更不用說復制到其他發展狀況不同的地區去，讓當地的受許者來使用。因此一套成熟的，可以使受許者在最短時間內形成基本服務能力，并為今后其在當地長期發展打好扎實基礎的模式也是非常重要的核心競爭優勢。
3.培養出資深績優的人才.特許經營在中國發展的時間短，由于其組織上特殊性，它要求有先進管理，財務，法律等方面的專業人士，也要有特許上的專門人才?？梢宰约号嘤柡臀袊庀冗M企業培訓。在正規教育的途徑上，在大專院校內，對有這方向擇業和發展的學生進行專項教學。由于當地受許人在獲得特許后，在當地用特許人的品牌和成熟模式經營，其經營的成功與否，很大程度上影響到其他地區的特許經營的發展，而由于地區房地產市場及發展階段的不同，使得再強大的經營模式也會因為各種原因而不能充分發揮其應有的效能，因此特許人能否派出具有相當實際經驗的輔導人員，針對不同的市場特點，提出針對性的經營調整意見，使受許人在當地的事業能夠順利發展，作為一種核心競爭優勢同樣不可或缺。
（二）從受許人角度的思考
1.熟悉自己的權利，訂好特許經營合同.在特許經營協議中，往往特許人實力雄厚，受許人財單力薄，雙方當事人經濟力量懸殊，因此受許人要知悉自己的權利，訂好特許經營合同。如在協議期間，受許人有對商標、商號名稱的使用權，并有權分享其經濟利益。受許人有權要求特許人保護其對商標、商品名稱的使用權，保護商標、商號的信譽。特許人應當負責商標的注冊并支付由此發生的費用。協議終止時，受許人行權要求特許人購回未出售的屬于特許人商標的商品或其他貨物。
2.及時反饋各種信息.受許人是信息的收集者，它將客源和房源進行匯總，全部傳遞到總部的信息管理中心，不同受許人的信息在總部匯集，才能反映出整個體系的運營狀態。有了這些反饋上來的信息，總部才能充分了解公司所占整個市場的市場分額，及時掌握整個體系所有加盟店的動態，制定公司下一階段的戰略方針，調整公司的擴張進度。根據科學分析，占領10%的市場分額是一個公司保持贏利的最佳狀態，而有利潤的市場才是公司的最大目標，因此信息的有效傳遞成為公司決策的基準，因而成為受許人對總部不可缺少的責任之一。
3.提高公司品牌在市場中的影響力.房產中介受許人在加入特許經營體系取得應用該體系的營業名稱使用權并學習了有關業務的經營技巧，受許人應該通過擴大市場，增加客戶群為自身和特許人爭取最大的盈利，從而提高公司品牌在市場中的影響力。
房產中介法律培訓范文4
寧夏寧正律師事務所 姜有育
[論文摘要]隨著房地產行業的驟升，房地產中介服務機構越來越多。房地產中介服務活動的開展，促進了房地產交易專業化、規范化的發展，但由于起步晚、立法不健全，有些中介服務機構由于利益的驅動，存在許多違規操作的行為。本文擬從規范和調整中介服務行為入手，探討中介服務違規行為的表現形式、形成原因等問題，并對中介服務違規行為的規制及立法提出相關建議，以加強立法和監管機制，嚴格市場準入，確立責任保險制度，保障房地產中介服務業健康、有序的發展。
[關鍵詞] 房地產 中介服務 違規行為 規制
目 錄
一、 房地產中介違規行為的主要表現形式………………………… 第3頁
（一）對不允許上市交易的房地產違規、掛牌出售……………第3頁
（二）疏于核查客戶、房屋的關鍵信息………………………………第3頁
（三）隱瞞影響交易成功的重要信息…………………………………第3頁
（四）為交易雙方規避法律出謀劃策…………………………………第3頁
（五）違規獲取額外利益………………………………………………第4頁
（六）資金監管存在漏洞………………………………………………第4頁
二、 房地產中介違規行為成因分析………………………………… 第4頁
（一）立法層級低、缺乏可操作性，致使規制房地產中介難以做到有法可依…………………………………… 第4頁
（二）市場準入門檻太低，人員素質普遍不高。………………… 第4頁（三）監督檢查執行不到位，也是問題突出、屢禁不止的重要原因 第5頁
三、規制房地產中介違規行為的幾點建議……………………………第5頁（一）嚴格市場準入并建立等級評定制………………………………第5頁（二）設立行業協會……………………………………………………第5頁（三）確立過錯歸責原則和中介機構的免責事由……………………第5頁（四）建立中介行業保證金制度和責任保險制度……………………第6頁
（五）定期組織培訓和考核，提高中介機構和人員素質……………第6頁
淺論對房地產中介服務違規行為的規制
近幾年來，隨著房地產行業的不斷升溫，房地產市場空前活躍，房地產中介服務機構如雨后春筍般紛紛涌現。一方面，中介機構為房地產交易的供求雙方起到了媒介和橋梁的作用，促進了房地產交易的專業化、規范化運作；另一方面，由于我國房地產中介服務起步較晚，立法也不夠健全，房地產中介服務行為混亂無序，侵害當事人權益、欺詐消費者事件時有發生。鑒于此，迅速規范房地產中介行為、平衡當事人之間的利益，已成為我國立法必須面對的迫切問題。本文擬從規范和調整中介行為入手，探討中介違規行為的表現形式、形成原因等問題，并對中介違規行為的規制及立法提出相關建議。
一、 房地產中介違規行為的主要表現形式
根據《城市房地產管理法》及《城市房地產中介服務管理規定》的有關規定，所謂房地產中介服務，是指房地產咨詢、房地產價格評估、房地產經紀等活動的總稱。房地產中介服務違規行為，是指房地產中介服務機構和人員違反相關法律、法規的規定，故意或過失操作房地產咨詢、價格評估和經紀等中介服務活動，擾亂房地產交易市場的正常秩序，損害房地產交易各方當事人合法權益的行為。其主要表現形式為：
（一）對不允許上市交易的房地產違規、掛牌出售。
根據我國《城市房地產管理法》第38條的規定，對于未依法登記領取權屬證書的或具有法律和行政法規規定禁止轉讓的房地產不得轉讓。但在實踐中，一些房地產中介為了促成交易，賺取傭金，往往隱瞞標的房屋仍為承租公房或為限制年限內的經濟適用住房等不能上市交易的事實，或隨意承諾短期內即可解決交易障礙，致使買賣雙方在隨后交易失敗后與房地產中介公司就中介費應否支付產生紛爭。
（二）疏于核查客戶、房屋的關鍵信息。
如中介公司未對客戶出示的身份證明、房屋權屬證明進行合理查驗；未仔細審查待售房屋有無抵押、有無出租及私搭亂建，并核查委托的客戶是否是真正有權出售房屋的權利人；對于屬于夫妻共有財產的房屋，未要求配偶一方出具同意出售和委托辦理的證明；對于待出售房屋為遺產的，未要求全體遺產繼承人出具同意出售的書面委托文件。
（三）隱瞞影響交易成功的重要信息。
如不向買受人如實說明其已知的可能不利于成交的待售房屋的歷史情況或周邊環境或必要生活設施情況。
（四）為交易雙方規避法律出謀劃策。
如承諾為無實力購房人辦理“高評低供”還貸款手續，或幫助外地買受人虛構在京納稅或社保繳費一年以上證明，或為迎合買受人少交稅款的心理幫助買賣雙方簽訂“陰陽合同”，惡意促成雙方達成不平等或不合法交易。
（五）違規獲取額外利益。
如中介公司要求買受人全程通過其交納錢款、委托辦理過戶，從而千方百計阻撓買受人與出賣人見面，再通過隱瞞房屋真實成交價、一再加價等手段將多收取的售房款據為己有。又如中介公司慫恿當事人采取惡意毀約、一房二賣的方式高價出售房產以為自身獲取更高的居間服務費，從而引發房屋買賣連環糾紛。
（六）資金監管存在漏洞。
大部分交易中，買賣合同約定的定金和首付款由中介公司自行監管，有的交易總價較高，定金和首付款的總和可能高達幾十萬元，這大大增加了交易風險；一些銀行只對在該銀行貸款的購房客戶實行免費資金監管，而對于不在該銀行貸款的購房客戶不提供資金監管服務或收取高額的監管服務費用，導致購房客戶不愿或無法選擇由第三方辦理資金監管。
二、 房地產中介違規行為成因分析
（一）立法層級低、缺乏可操作性，致使規制房地產中介難以做到有法可依。
在國家立法層面，目前我國尚無專門的房地產中介管理立法，僅有的幾個條文只散見于《城市房地產管理法》第58條(有關房地產中介服務機構的設立條件)及《合同法》第23章(有關居間合同的一般規定)中，并不足以起到規范現實生活中復雜多樣的房地產中介行為的作用。而建設部頒布的《城市房地產中介服務管理規定》、國家工商總局頒布的《經紀人管理辦法》、國家計委和建設部聯合的《關于房地產中介服務收費的通知》及建設部和財政部等七部委聯合下發的《關于整頓和規范房地產市場秩序的通知》等均屬于部委規章和文件，難以被法院直接引用，這就在一定程度上弱化了法律對市場的宣示功能，并助長了房地產中介機構漠視法規、不時突破甚至違法亂紀的行為。
而且，有關房地產中介方面的管理規范多系指引性和框架性的規定，缺乏一些必要的明確指引和具體要求。如在房地產中介機構的設立條件上，無論是《城市房地產管理法》還是《城市房地產中介服務管理規定》均只要求有必要的財產和經費，但何為“必要”卻未進一步規定，這就意味著只要符合《公司法》規定的下限即人民幣10萬元即可登記注冊一家房地產經紀公司，無疑這樣的條件設計對于經手大量交易、可能會給客戶造成巨大經濟損失的房地產中介企業而言未免過于寬泛了。
（二）市場準入門檻太低，人員素質普遍不高。
我國房地產從業人員的執業準入也相當寬松，不僅學歷要求低，而且考試也簡單，造成房地產中介從業人員良莠不齊，缺乏必要的敬業精神和職業道德素養，埋下了諸多隱患。
（三）監督檢查執行不到位，也是問題突出、屢禁不止的重要原因。
根據《經紀人管理辦法》第18條的規定，對經紀人的違法活動，工商行政管理機關有權按照有關法律法規及行政規章予以處罰。但事實上，每年房地產中介雖然占據經紀類投訴的首位，卻鮮見有職能機關監督檢查、處罰違規中介的報道。
在美國，由私人推動組建有貫通上下的全美房地產經紀人協會、州協會和市協會這樣一套金字塔狀、網絡化的格局建制，如入會會員有任何違紀行為，協會即有權吊銷其相應資格甚至對其提起訴訟。但在我國，目前并未建立起全國性的房地產經紀協會組織，一些地方也尚未組建區域性的房地產經紀協會，已經建立的地區性經紀協會在會員數量、服務培訓、管理手段上均表現得相當疲軟。
三、規制房地產中介違規行為的幾點建議
要解決房地產中介違規行為帶來的諸多問題，唯一標本兼治的辦法就是加強和完善立法。建議立法應確立以下幾方面內容：
（一）嚴格市場準入并建立等級評定制。
國外對房地產中介機構及其執業人員一般都實行嚴格的準入制度，如美國的執照制度和我國香港地區的發牌制度，都嚴格限制入市機構和人員的標準和條件。近幾年，我國雖然也實行中介機構資質及執業人員資格管理制度，但由于標準及條件規定偏寬，且監管機構把關不嚴，導致大量的低素質機構及執業人員進入市場。為此，我國要通過立法對從業機構和人員分別實行嚴格的準入標準，建立中介公司等級評定制，推動中介市場優勝劣汰，并為購房者提供區分良莠的依據。
（二）設立行業協會
許多發達國家和地區都建立了房地產中介行業協會，并通過行業協會制訂了執業道德規范，對中介違規行為加以規范和限制。行業協會可配合政府有關部門對不正當的中介行為進行處罰，如在本行業內部公告嚴重違規或嚴重缺乏資信的中介機構或人員名單，禁止其在一定期限內重新執業以及開除出協會等等。
（三）確立過錯歸責原則和中介機構的免責事由
過錯責任是指因行為過錯導致他人損害時應承擔的責任。根據客觀過錯說，行為人的行為只要違反了法律所設定的規則、義務，那么即存在過錯。在房地產中介服務中，中介機構從事違規行為一般都出于過錯和重大過失。鑒于中介違規行為的特殊性，為避免訴訟中受害方對中介機構的主觀過錯舉證困難，應適用過錯推定原則，實行舉證倒置。只要中介服務給當事人帶來損失，當事人就可以起訴中介機構，中介機構必須提供證據證明自己主觀無過錯或過失，否則就應當推定其有過錯，應當對受害方的損害承擔責任。
（四）建立中介行業保證金制度和責任保險制度。
為防止中介機構及從業人員挪用客戶資金或攜款潛逃，相關主管部門應推動建立中介行業保證金制度和責任保險制度，以保障整個房產中介行業的良性發展。保證金指房地產中介機構繳納，用于保障房地產中介行業中消費者權益的專用款項。也可以借鑒我國旅游業明確規定的旅行社質量保證金制度，建立房地產中介行業的保證金制度。設置房地產中介行業責任險，使作為被保險人的房地產中介機構在承辦房屋中介業務過程中因過失給委托人及其利害關系人造成的損失，可由保險公司在賠償限額內負責賠償，這有利于保障安全交易和當事人的合法權益。
房產中介法律培訓范文5
一、電子證件在政府公共服務信息共享中的應用優勢
政府公共服務信息資源管理是一種集成性和綜合性的管理活動，是公共部門為了實現特定的目標，以現代信息技術為手段，對政府公共服務信息進行采集、加工、存儲、交換、共享、開發利用和服務，對信息活動各要素(信息、組織機構、人員、設施、資金、技術等)進行規劃、預算、組織、協調、指導、培訓和控制，以實現政府公共服務信息資源的合理配置、有效地滿足公共、政府和社會信息需求的活動過程?！畔⒐蚕硎切畔①Y源管理的重要內容，是指不同層次、不同部門信息系統間，信息和信息產品的交流與共用。與其他人共同分享信息資源，可更加合理地配置資源，節約社會成本，創造更多財富。信息共享是提高信息資源利用率，避免在信息采集、存貯和管理上重復浪費的一個重要手段。電子證件作為訪問政府公共信息的主要身份認證手段和檢索對象，可以和政府公共信息系統實現良好的對接，在信息安全和保密的條件下實現公共服務信息資源共享，可更加合理地配置資源，節約社會成本，創造更多的價值，在便利性、協同性、安全性方面具有不可比擬的優勢。
二、基于電子證件的政府公共服務信息平臺的技術框架
電子證件對于解決信息孤島、重復采集以及信息不一致等問題，對構建跨部門、跨平臺、跨語言、跨硬件的無縫集成的信息交換和共享平臺都有重大作用，所以建立基于電子證件的政府公共服務信息平臺是實現政府信息資源共享的正確選擇?！秶译娮诱湛傮w框架體系》科學地將電子政務的社會功能、技術關鍵、管理要素有機組成統一的、動態的整體，并劃分為五個部分：服務是宗旨，應用是關鍵，信息資源開發利用是主線，基礎設施是支撐，法律法規、標準化體系、管理體制是保障。以此為基礎，結合RFID技術的特點及信息平臺的建設實踐和經驗，筆者認為，基于電子證件的政府公共服務的總體技術框架可由六個層次兩大保障體系共同構成(如圖1所示)：六個層次是指：
1．環境層：是指RFID證件的應用環境。包括帶有RFID電子標簽的證件、讀寫器、個人計算機、服務器、網絡設備、終端設備等RFID證件應用及提供公共服務信息必需的運行環境。
2．信息采集層：基于RFID技術的信息采集，通過讀寫器讀取或者寫入RFID證件信息，進行信息預處理，比如解碼、防沖撞、多通道信息去重、信息過濾、分類形成基礎數據庫和業務數據庫，并將信息發送到應用支撐層。基礎數據庫和業務數據庫從政府內部數據和信息共享著手，記錄各業務環節的服務過程，解決數據跨職能部門傳遞困難的問題，并推進政府職能部門職責的明晰、業務流程的協同和服務意識的增強。
3．應用支撐層：應用支撐層是一個與網絡、應用無關的，能夠實現政務信息資源交換、共享與整合，支撐電子政務應用系統的開放性基礎設施。它以統一的物品編碼管理和RFID中間件為基礎，由兩部分構成：基礎組件層和核心服務層。為上層應用系統和門戶獲取所需的資源提供各類統一的基礎支撐服務。
4．應用層：以滿足公眾、企業、政府對公共服務信息的需求為目標，提供各類公共服務應用系統。電子證件管理應用系統，用來實現電子證件申請、電子證件初始化、電子證件個性化以及電子證件查驗四個應用環節的管理，也是應用層的一部分，并與各公共服務應用系統相集成和互動。
5．門戶層：也叫做用戶界面層。用戶可通過政務外網或政務專網訪問應用系統，享受系統的服務。
6．訪問渠道：隨著網絡、通信技術的發展，用戶可以通過越來越便捷的渠道快速高效地實現證件與政府公共服務信息的互聯互通互操作。以上的六層架構，實現了用戶展現、業務邏輯處理和物理資源的有效剝離，具有良好的擴展性。同時，把電子證件的應用與政府公共服務信息資源管理有機地整合在一起，有力地支撐了不同區域和領域統一電子政務應用系統的建設，滿足了區域政府跨部門信息共享、資源整合、業務協同的工作需求。并且，最大限度地保護現有投資，使得政府信息管理系統在變化幅度最小的情況下，可通過升級滿足電子證件的應用需求。
三、建設電子房產證信息服務平臺的案例
房產證是房屋所有權證的簡稱，是由不動產登記機關發放的證明房屋所有權歸屬的書面憑證。由于房屋是重要的不動產，與之相關的交易活動極為普遍，因而房產證在交易活動中得到廣泛的運用。但是，目前利用假房產證進行詐騙的案件不斷增加。為了防止假房產證造成的危害，亟需提升房產證的防偽特性和彌補房產證的管理漏洞。將傳統房產證與RFID技術相結合有明顯的優勢：
1．防偽安全：每張房產證都是全球唯一的，防止偽造和克??；物理防偽與數字防偽相結合，安全可靠。
2．精確高效：芯片內保存信息，《房產證》填寫信息和《房產登記簿》信息嚴格控制，確保一致。
3．管理提升：驗證方便、信息具備可追溯性，可防止管理漏洞。
2009年，大連房產權交易登記中心建設了一套“RFID房產證信息共享平臺”，包含房產證印制、房產登記、房產證發放、房產證保管、使用和查驗以及房產證回收等功能，用來對房產證的全生命周期的跟蹤管理，提高房產證的安全防偽性能和鑒定能力，規范房產證的發放和使用流程，同時實現司法、金融、房產中介等相關機構可進行脫機或聯機查詢，促進房產信息共享，有效防止利用假證詐騙、一房多貸等犯罪和不良行為。大連市RFID房產證信息共享平臺的系統架構如圖2：該系統架構詮釋了“基于電子證件的政府公共服務信息平臺總體框架”在電子房產證上的應用，核心應用系統由“房產證應用管理系統”和“RFID房產證接口認證系統”兩部分構成，前者用來實現房產證的業務流程管理，后者用來進行RFID房產證的RFID數據讀寫接口、安全控制，實現了“結構松耦合、業務緊集成”的目標，充分證明了該框架的普遍適用性和科學性。系統通過開放式的互聯網連接到房地產交易中心的后臺數據庫中，實時進行查詢，以向普通公眾、房地產交易中心、銀行、房地產中介機構等提供最及時的數據。這意味著房地產交易中心的后臺數據庫會在一定程度上向互聯網開放，這對于中心數據庫來講是相當兇險的。對此，充分評估了整個系統的安全風險并制定了網絡安全、訪問安全、傳輸安全、使用安全、數據安全的五級安全防護方案，由網絡、設備、系統三方面相互配合、共同實現。大連市RFID房產證信息共享平臺于2009年8月上線運行。隨著大連市房地產管理信息化水平的不斷提高，房地產數據不斷完善，在RFID技術的支撐下實現的電子房產證逐步進行應用和推廣，并逐步擴展其遠程自助聯機查驗等高附加值應用。聯機查驗可以使銀行信貸、房地產中介等企業能及時了解指定房產的真偽、數據以及他項權益，從而降低交易過程中可能出現的欺詐，形成良好的交易環境，提升交易效率。
四、建設基于電子證件的政府公共服務信息平臺的制約因素
將電子證件應用于政府公共服務信息平臺的優勢和好處是顯而易見的，但是它牽涉面廣、科技含量高、整個過程中充滿著許多不確定的因素，在建設和推進的過程中，面臨許多的制約因素。
(一)技術標準化和信息安全問題
信息標準化作為電子政務信息資共建共享的基石，是電子政務事業成敗的關鍵。但是目前我國信息標準化建設相當落后，在RFID證件方面還有相當多空白，特別是在集成、導航、檢索和定位信息資源時，一些信息弱勢群體常常缺乏起碼的技術支撐。安全性是電子政務的基礎保障。我國與電子證件相匹配的電子簽名、電子認證等技術的整體研發能力還十分薄弱，信息安全在一定程度上體現了公共服務信息共享的生命力。所有信息系統都不可避免地面臨與網絡設施保護和信息保護相關的攻擊和安全威脅問題，這不僅會影響在線公共服務的完整性和有效性，更會影響公眾的信心。政府公共服務信息平臺包含了大量的反映政府活動以及政府與公眾之間關系的信息，對公眾來說，方便了其獲得公共服務；對政府來說，有利于其全面獲取各方面信息，提高政府管理效率。
(二)數字鴻溝和信息孤島問題
由于經濟水平的差距、受教育水平和區域特色的不同，公民利用政府公共服務信息資源的能力存在著很大差異，數字鴻溝在一定程度是客觀存在的。對政府部門來講，很多業務必須依靠不同部門的合作才能完成。然而在我國，各自為政的管理體制與電子證件的統一性、開放性和規模經濟等產生沖突，各部門出現條塊分割、信息共享障礙嚴重，造成一些政府部門之間缺乏良好的合作基礎和合作激勵機制。
(三)立法滯后問題
在政府公共信息服務的法制建設上，目前需要解決的問題主要在于以規范、明確的法律、法規來保證政府及時有效地提供公共信息服務。我國公共信息服務在立法這一重要環節上相當滯后，許多方面基本上處于空白。同時，現行的各種法律法規已經明顯不適應發展，有關網絡安全、信息認證、加密等方面的法律法規沒有及時跟進，對網絡犯罪的預防、監管、責任追究等也缺乏完整的法律依據。再加上網絡安全缺乏行政法律保障，規范化管理制度建設相對滯后，造成網絡安全管理漏洞，從而產生了網絡信息安全隱患。法律制度的缺失在一定程度上阻礙了政府公共服務信息共享的發展。
(四)資金不足的問題
利用電子證件實現政府信息資源共享是基于強大的信息化基礎設施上，而我國特別是中西部地區由于經濟水平低，信息化建設投入資金少，硬件環境既不能保證其信息資源的質量，也妨礙了信息資源的共享。另外由于“重電子、輕政務”，軟件和信息資源開發利用方面投入相比于硬件投人更少。不僅是投入資金不足，消費資金不強也明顯制約著信息資源的共享。
五、推動基于電子證件的政府公共服務信息平臺建立的對策
為有效推動電子證件的推廣應用和政府公共服務信息資源共享的深化發展，可從以下幾個方面著手：
(一)加強基礎建設和安全管理
首先，應進一步擴大政務信息公開范圍，促進信息共享。為此，在數據庫建設方面，應加強基礎性、戰略性數據庫的建設，建設高速信息網。其次，應加強電子政務安全保障體系的建設?？梢酝ㄟ^內部監控審核，阻斷非法操作。同時，進行一定級別的第三方認證，以防范內部人員對信息資源進行惡意操作。
(二)培養公眾參與意識，加強公眾參與機制建設
只有以一種務實、公民可以接受的方式，循序漸進地培育和提升公眾消費在線公共服務的意識和信心，才能走出一條電子政務可持續的發展道路，并為公共服務的日臻完善提供外部動力。首先，加強宣傳，讓更多人知道并了解信息平臺建設及其帶來的便利和效益，利用群體效應影響公眾對移動政務的心理認知，增強公眾的廣泛參與意識。其次，必須降低服務價格和運營費用，保證廣大群眾能夠接受并愿意主動嘗試。
(三)完善相關的法制法規，提高服務的安全性
由于電子證件經常會涉及用戶的隱私，這就要求立法規范，在實施電子證件技術時采用更嚴密的安全設置和安全措施，使用戶安心，提高用戶的信任。政府立法應從政府信息保護方面的法律法規、政府信息公開方面的法律法規、政府信息獲取方面的法律法規、政府信息貯存管理方面的法律法規四個方面來考慮。必須遵循國家信息化建設綱領、規劃和原則，與電子簽名、政務信息公開、個人信息保護等專門立法精神保持一致，同時必須就數據重復采集、數據標準不一、交換平臺多頭建設、信息資源產權不清、公共服務信息資源管理制度不健全等突出問題進行規制。
(四)加大資金投入
政府信息資源共享平臺是基于電子證件技術的強大的信息化基礎設施上。政府應加大在技術平臺建設的投入，特別是要加大中西部“信息孤島”地區的資金投入。在注重投資購買網絡基礎設施的同時，也要注重對信息資源數據庫等軟件設施的很好地開發利用。政府在信息資源整合中要宏觀調控、制定相關法律和政策進行引導，同時要遵循市場規律，充分發揮市場的資源配置作用，面向有效需求，力爭最大的經濟和社會效益。
(五)建立公共服務信息資源共享評價機制
房產中介法律培訓范文6
關鍵詞：房地產；操作風險；對策
一、房地產行業操作風險概述及特征
由于房地產經營性質的特殊性，在現代復雜的信息社會中，房地產業面臨著更多的風險。房地產信用風險和房地產市場風險是學術界長期以來研究的重點，但操作風險卻很少引起關注，房地產行業操作風險正在成為房地產業面臨的重大威脅之一。房地產營運的主體以及參與者主要包括房地產開發商、銀行、政府、房地產中介、購房者等，他們的操作由不完善或有問題的內部程序、員工和信息科技系統，以及外部事件所造成損失的風險，包括法律風險，但不包括策略風險和聲譽風險。所以房地產操作風險就是指由于不完善或有問題的內部操作過程、人員、系統或外部事件而導致的直接或間接損失的風險。
國內房地產業在房地產操作風險管理觀念和風險管理技術水平等方面存在較大的欠缺。首先對房地產操作風險認識不足，很多人將房地產操作風險理解為房地產開發商、銀行、政府、房地產中介在各自的房地產業務操作中的風險，或者誤解為操作性風險，更有甚者稱為房地產犯罪。其次國內房地產業在操作風險管理方面由于房地產開發商、銀行、政府、房地產中介職責分散，缺乏專門的管理部門，不同的操作風險由不同的部門負責，缺少協調統一，致使各部門高層管理者無法清楚了解房地產業面臨的操作風險整體狀況，有些操作風險處于無人管理的真空狀態。
房地產行業操作風險大多內生于商業銀行、開發商、政府、地產中介的業務活動，覆蓋面大，不宜區分和界定，除具有地產風險的多源性、唯一性、隱蔽性、滯后性、風險控制犧牲性等特征之外，還具有以下特有特征：一是風險內生性。根據操作風險定義，由于程序、人員和系統都是重要組成部分，大多數操作風險存在于商業銀行、開發商、政府、中介組織、購房者的管理活動中，可以說是一種內生于內部各層次范圍內的系統性風險。二是風險誘因與風險損失的相關性難于判斷。房地產操作風險與商業銀行、開發商、政府、中介組織、購房者的整個體系有關，只要有各個機構和人員存在的地方都有可能發生，有時隨著環境的變化而改變，管理過程中的一點小疏忽就會將操作風險遺漏，增加了管理的難度。三是損失無限性。操作風險涉及商業銀行、開發商、政府、中介組織、購房者各個層面，有時可能導致他們整體嚴重受損。四是損失數據不完整。操作風險的發生不會立即呈現，商業銀行、開發商、政府、中介組織、購房者都具有回避已發生風險的動機，有時記錄不及時或根本沒有相關記錄。五是計量的困難性。操作風險的評估除考慮直接損失，還需考慮經營中斷、法律成本等間接的損失，有時還有無法計量的損失。六是風險不易分散。操作風險難于通過商業銀行、開發商、政府、中介組織、購房者自身內部機構對沖和分散風險，因為它與不同的區域文化、素質不同的員工、特定的經營機構，甚至是信件收發人員都有關系，具有很強的隱蔽性。
二、海南省房地產行業操作風險歷史回顧
1988年4月，國務院批準海南建省辦特區。在新設省級經濟特區優惠政策的吸引下，各地投資商都看好海南省。1992年我國改革開放的力度進一步加強，海南省在一夜之間成為投資者的樂園，各級部門甚至一些高校、研究所都在海南省設有辦事處，投資商、投機者云集海南，房地產需求有了驚人的增長，從而形成了房地產的集中開發熱潮。由于包括銀行在內的機構參與，多方炒作。許多盲目的投資決策與非理性投資行為相互作用使海南省經濟陷入惡性循環。1993年我國針對投資膨脹采取了緊縮銀根的金融政策，金融機構的資金迅速退出海南省房地產，房地產市場的虛假繁榮急轉直下，房地產泡沫開始破裂，嚴重影響了海南省資源利用和經濟發展[1]。
2010年1月4日國務院辦公廳《國務院關于推進海南國際旅游島建設發展的若干意見》，計劃至2020年初步將海南建成世界一流的海島休閑度假旅游勝地。2010年新年伊始，隨“國際旅游島”登場，海南房地產市場迅速“井噴”，商品房成交量成倍放大、價格飆升。透過快速攀升的數據，可以看出海南省房地產市場出現的一些亂象苗頭：開發商違規操作，職業炒家操控市場，購房者浮躁、恐慌、盲目跟風，部分媒體大肆炒作、片面報道，導致市場短期內出現供求失衡、房價大幅上漲的現象。面對形勢，海南省政府及時干預市場，做出暫停審批新的房地產開發項目，新的土地成片開發和大型主題旅游公園項目要待國家發改委正式批準《海南國際旅游島建設發展規劃綱要》后再行啟動的決定，并宣布2010年將動工建設10.09萬套保障性住房。一系列調控措施取得了立竿見影成效，民眾恐慌性購房逐步消停，開發商采取暗中打折促銷，炒家開始拋售囤積房源，引發房價下調，商品住房成交量開始下降，市場逐步回歸理性。目前海南省商品房入住率過低，這既是對資源的浪費，最終還是需要當地居民、企業或政府來承接、管理，從這個角度分析，也說明海南房地產的供給在目前的消費水平上已足夠多，并且房價與當地的收入水平相比顯然較高。加上第一批炒房者已經獲利撤出，一部分年輕的購買者可能因為房價陡升利益空間變小處于觀望狀態，從而抵消了一部分有意愿來海南省購房者的需求量。因此，海南省房地產的需求量增加最快的階段已過去，此后增長速度將減緩，房地產需求逐漸減少。同時海南省房地產開發企業還面臨兩個方面的壓力：一是世界經濟未來的走勢還不明朗，對我國經濟發展的不利影響在短期內還難以有大的改觀；二是開發商房價追漲會影響今后的市場成交量，進而影響到企業資金的回籠。由于房地產規模較大，投資期長，具有投資品和消費品雙重屬性，其風險變化就變得更加復雜，房地產市場營運主體即房地產開發商、銀行、政府、房地產中介等的運營運作導致的操作風險以及帶來的系統性風險問題將逐漸暴露出來。
三、海南省房地產行業主要操作風險問題及原因
從海南省房地產歷史可看出，海南省主要存在以下操作風險問題。
（一）房地產開發商操作風險問題
由于缺乏房地產發展的總體規劃，一直以來對城市性質、功能等方面的定位比較模糊，功能分區不清楚，開發商對城市的未來發展缺乏有效想象空間，難以根據城市規劃把握開發熱點。在海南省房產商中，許多發展中的中小房地產商更多的是純機會選擇，而不是戰略性的謀篇布局。同時在房地產熱過程中的房地產開發商以銀行借貸融資為主，自有資金很少，甚至開發商以本單位職工或其他關系人冒充客戶和購房人，通過虛假銷售（購買）方式套取銀行貸款；盲目圈地，占地為牢，土地閑置嚴重；捂盤惜售、炒地炒房，房價死扛、明降、暗降，高房價低成交乃至零成交已逐漸成為了一個常態；私自加建樓層、搶建、改建的現象十分嚴重，更有甚者把違章建筑當商品房對外銷售；肆意占用公共空間，壓縮休閑空間；豆腐渣工程，各種偷工減料、破墻漏水的質量問題，建筑質量存在問題違章建筑現象嚴重；沿海公共海域布滿海景別墅和星級酒店，“私屬化”現象嚴重，毫無節制的圈地破壞；優質海岸線基本被搶占一空，在一線海景填海造地，對海底環境及海底生物造成巨大破壞?？傊鞘型恋亻_發具有隨意性和低水平性，各種違規操作現象嚴重，既給海南省長遠發展帶來了嚴重的不利影響，又給開發企業帶來其自身難以控制的操作風險。
（二）商業銀行的操作風險問題
這種操作風險主要表現在：第一，貸前審查經辦人員風險意識不強，審查流于形式，隨意簡化手續，對資料真實性、合法性審核不嚴，對明顯存在疑點的資料不深入調查核實；第二，抵押物管理不規范，辦理抵押的相關職能部門協調配合不力，不按程序操作，或過分依賴中介機構的評估結果，造成抵押品貶值或抵押無效；第三，個別基層行貸后管理混亂，個人貸款客戶資料不夠全面和連續，缺少相關的風險預警措施；最后就是內外勾結，一起金融舞弊。近幾年海南省銀行房地產金融大案要案的接連發生，從某一層面說明海南省銀行對操作風險防范的重視程度還遠遠不夠，內部控制存在漏洞和不完善的地方。金融案件正在朝著高職務、高科技、高案值，發案數量基層多、內外勾結作案多、作案手法多的“三高三多”趨勢發展，并呈現出“同類案件屢次發生”的特點。因此，銀行加強操作風險防范仍是重中之重。
（三）海南省房產中介操作風險問題
海南省房地產中介機構存在很多問題。首先，房地產中介行業法律法規不健全，中介準入門檻低。其次，行業監管存在漏洞。中介公司新老替換快，還有不少是無資格的“黑”中介，所以中介行業的直接主管部門難以掌握所有公司的資料，監管容易出現漏洞。再次，服務不到位，品牌意識較弱。中介公司規?？傮w偏小，多數是靠差價賺錢。那些規模和實力較強，能夠引導市場發展的中介公司的品牌意識比較弱，經營缺乏長期發展的考慮。最后，人員素質及信譽偏低，從業人員多是沒有房地產評估師和經紀人資格的，并不懂得房產的專業知識。小中介公司在相當程度上沒有按照行業管理的法律法規操作，這些問題從不同程度上影響房地產市場。
（四）海南省政府管理方面存在的問題
目前房地產已成為海南省的支柱性產業。一方面海南省各級政府高度重視并促進房地產的可持續發展；另一方面還存在相關的政府部門和人員出現以下主
要違法違規行為：第一，公權私用。主要在土地增值環節，稅收環節，開發資金的獲取環節，存在著官本位、情本位、錢本位甚至性本位的現象。第二，行政權越位。行政體制改革后，地方政府在再分配方面的權力減小了，但在財政的支配權、經濟審批權、建設項目的決定權等方面仍沒有完全隱退，這意味著地方政府對市場推進的程度、地方資源的控制、地方市場規則的制定以及政府工程項目的招投標等是具有實際的決定權的，因此會發生為了保護和扶持與自己有共同利益的產業而濫用權力的情況。第三，征地補償。以前各地利用《海南經濟特區基礎投資綜合補償條例》的規定，投資公路網等基礎設施建設的投資者可以從土地、稅收等方面給予優惠補償政策，出現補償政策過濫、補償土地過多、地價過低、土地閑置過大等問題，同時關于補償款的紛爭也顯得十分混亂，因補償款發生暴利事件的事情時有發生。第四，稅費不合理。海南現實行許多稅費收取標準過于嚴格和不合理，如房地產企業要繳交的營業稅、預征所得稅、土地增值稅達到總銷售額的11%，其中預征土地增值稅2%。預征土地增值稅，迫使房地產開發企業要增加預算成本和流動資金，導致房價升高。第五，規劃不合理。由于缺乏全省房地產發展的總體規劃或因為城市規劃經常變化，導致一些地產商以破壞式的方式亂開發或囤地不開發，從而導致土地浪費閑置現象嚴重。第六，監督管理不到位。海南省九十年代建設的商品房不能保值增值的原因，除了規劃設計落后外，房屋質量差、管理不嚴是最大的缺陷。海南近年來建設的房屋規劃、質量有很大提高，但還不完美，由于管理上不夠嚴格，建筑設計部門設計降低標準，開發商有使用劣質材料，建筑商有偷工減料等行為，政府部門運作缺陷導致了一系列房地產操作風險，阻礙了海南省房地產和經濟的發展。
（五）買房人操作風險問題
買房人容易犯的錯誤主要有：不關注國家政策，買漲不買跌，盲目跟風炒房；迷信權威專家；迷信媒體；有些人甚至不惜一切代價買房囤房，如此等等容易陷入操作風險。引起購房者瘋狂的原因有很多，其中最主要有如下幾條：首先就目前而言，我國正處在快速工業化與加速城鎮化時期，工業化用地與城鎮化用地“需求”的不斷膨脹，是造成地價與房價節節攀升的最直接原因。只要工業化不止、城鎮化不歇，人們對房地產的投機需求就沒有盡頭，地價與房價就會不斷上漲。其次隨著中國入世帶動經濟發展，居民就業機會增多，收入增加，購房支付能力相應提高。但是商品房供應量卻跟不上居民需求的腳步，導致出現好多人搶一套房子的局面。再次在中國，股市與房市均未開征資本所得稅，這也是人們炒股、炒房行為瘋狂的重要原因之一。最后中國社會保障制度在摸索和“修理”中，養老面臨太多問題。中國股市投資風險太大，因此人們更偏好“買房儲值”，當然，貪婪者更希望能夠通過“炒房”獲得暴利，現在已變成“買房養老”的時代。
四、海南省房地產行業操作風險控制策略分析
面對房地產業操作風險發展的現狀，海南省應根據自身的特點，對開發商、銀行、中介機構、相關政府部門進行風險管理控制，以促進海南省房地產業持續、穩健、高效發展。
（一）加強政府部門操作風險規避
為了避免相關政府部門和人員的操作風險，筆者認為應從以下幾方面入手：第一，政府管理部門必須加強監管力度，嚴把質量關，杜絕劣質材料進入市場、進入工地。第二，要通過稅收、信貸、融資等渠道控制和穩定普通商品房的價格，改變房價猛漲的局面，增加中低位商品房的供給，穩定市場信心和預期，穩定房地產投資并盡力改變目前價格泡沫，推動房地產業平穩有序發展。第三，加快落實和完善促進保障性住房建設的政策措施，加快發展二手房市場和住房租賃市場。鼓勵引導各地因地制宜穩定和發展房地產市場，加強住房市場分類管理。繼續整頓房地產市場秩序，規范交易行為。大力發展廉租房，制定政策鼓勵擴大廉租房的供應范圍，保障低收入人群的住房要求，形成售租結合的住房保障體系。幫助進城農民工解決住房困難問題。擴大農村危房改造試點范圍。深化城鎮住房制度改革，滿足居民多層次住房需求，努力實現居者有其屋的目標。第四，政府要起到主導作用最重要的就是通過完善危機管理相關政策法規，規范市場秩序，建立房地產預警預報體系和有效的信息系統，加強房價控制，完善住房保障體系等措施預防危機的發生，使危機的各種影響減至最小，為房地產企業發展提供良好的外部環境。第五，結合國際旅游島建設，對海南省主要城市進行重點規劃，提高城市規劃的科學性、權威性和嚴肅性，沒有控制性詳細規劃不得建設，詳細規劃一經形成不得隨意變更。堅持用科學規劃引導商品房開發，用科學規劃規范商品房建設，制定防止出現積壓商品房政策，極力培育高端市場、“精品”市場、品牌市場，優化投資環境，徹底制止低水平重復建設。第六，政府要給予旅游房地產發展的大力支持，組建與旅游房地產相關的信托、保險、金融等配套服務機構以分散旅游房地產的經營風險，提高旅游房地產市場的可信度、信譽度，同時保障消費者的權益，營造一個公平公正的旅游房地產發展的法治環境。第七，海南省應建立市場信息披露制度，及時向社會公布土地供應、房地產開發及市場交易信息，成立建設管理服務中心，土地、建設、規劃等部門集中辦公，大幅度縮短辦事時限，實行行政審批責任制，營造“親商、富商、安商”投資環境，大力降低開發商的“制度交易成本”。第八，應盡快建立房地產信用體系，以維護市場秩序、提高監管和調控效率、防范金融風險。第九，在房地產開發建設方面，使項目建設與生態環境保護相適應、相協調，體現綠色發展、和諧發展、科學發展新理念。
（二）開發商需要理清發展思路，明確發展定位
根據海南城市規劃把握開發熱點，從機會主義導向轉向戰略驅動導向開發，對海南省房地產發展進行戰略性謀篇布局，開發商必須自覺地進行戰略管理，尋找并發現新的需求和新的市場領域。在房地產開發上，結合國際旅游島建設合理布局，準確定位；對旅游房地產開發項目要進行必要的可行性分析，進行相關市場調研和市場分析；將旅游房地產產品與自然景觀、人文景觀、民俗、文化、歷史等因素相融合，運用到旅游房地產開發項目上，注重“借勢”去發展旅游房地產，達到最大經濟效益；不搞掠奪式開發，要注意合理利用土地，保護耕地和生態環境，注重旅游景點開發與環境保護的協調發展，處理好旅游開發與經濟利益、生態利益、社會利益之間的關系；旅游房地產項目要科學設計，精心策劃，突出文化品位，注重旅游房地產產品的文化含金量。同時要突出旅游房地產的主題形象，努力挖掘內涵，避免項目雷同，強化品牌形象，運用商業和市場的運作方式將旅游房地產產品推向市場。在旅游房地產營銷方面，要滿足旅游房地產消費者的多樣化需求，廣開營銷渠道，加大營銷宣傳力度，促進銷售，努力贏得回籠資金；不盲目圈地，不閑置土地，杜絕假按揭，提高建筑質量，不搞違規建筑和豆腐渣工程，同時配合國家房地產調控政策，適度降低房價，不搞虛假炒作。要想主導海南未來的樓市，海南省房地產商們還需加快自我升級的速度，制定防止出現積壓商品房政策，極力培育高端市場、“精品”市場、品牌市場，優化投資環境，徹底制止低水平重復建設，轉變及其商品房供給嚴重大于需求的狀況，實現房地產業健康發展，防止房地產操作風險。
（三）加強銀行的操作風險控制
由于銀行業操作風險是由不完善的內部程序、人員失誤、系統故障或外部事件造成損失的風險，因而具有較強的內生性，難以在事前充分預期。實踐表明，相對信用風險和市場風險，操作風險更加難以事先計量和預測，這即通常意義上所說的管理滯后性特征，也說明了建立良好的監管機制尤為重要。風險不可完全消除，但可以降低。筆者認為貸前審查經辦人員對資料真實性、合法性嚴格審核，對明顯存在疑點的資料深入調查核實；辦理抵押的相關職能部門協調配合、按程序操作，規范管理抵押物；建立相關的風險預警措施，防止內外勾結、一起金融舞弊；海南省銀行業監督管理委員會、保險監督管理委員會和證券監督管理委員會等監管部門應各司其職，應對各種房地產金融創新手段和由此衍生出來的投資產品加強監管，重視各種金融機構可能會對市場造成的潛在風險，建立信息共享和協調合作機制，提高監管效率；海南省各家銀行應及早建立房地產金融數據庫，對發生的每一次風險事件進行監控和記錄，并分析導致每次風險的因素和產生風險的環節點，度量這些因素對風險的具體影響，同時對風險的程度進行數量化的度量記錄；按照不同的風險事件和其所發生的業務部門不斷積累風險識別經驗，進而提高對操作風險的防范和控制。
（四）避免中介服務所帶來的操作風險
健全房地產中介行業法律法規，讓海南省房地產中介機構走組織市場化、正規化、規?；⑵放苹?、信息化、資源共享化的現代管理模式，學習國內外一些先進管理模式，加強對中介服務的管理，擴大對從業人員的培訓，規范房地產中介服務行為，遏制中介盲目追求規模擴張、忽視操作風險管理的短視行為，維護房地產市場秩序，保障房地產中介活動當事人的合法權益，避免操作風險。海南省房產行政主管部門負責對本市房地產中介服務活動的監督和管理；土地、工商、稅務、公安、人事勞動保障、價格等管理部門應當按照各自職責，協同做好城市房地產中介服務管理的有關工作，讓房地產中介適應時展，向國際管理靠攏，創一流品牌和建設更高的產業平臺。同時加強房地產中介信用道德建設，教育是基礎。廣泛深入地開展信用道德教育，不斷加大輿論宣傳力度，營造誠信氛圍，引導中介企業加強信用管理，強化信用觀念，形成一種誠信為本的良好氣氛，使他們懂得“君子愛財，取之有道”不斷提高信用道德觀念，將信用風險管理作為房地產中介企業管理的重要內容。在中介企業內部形成誠信為本的文化氛圍，在企業外部樹立誠信經營的企業形象，提高房地產中介經營管理的透明度，逐步取得全社會信賴。
（五）買房人規避操作風險之道
對于許多手頭寬裕、有理財需要的人而言，房產投資是實現個人財產保值增值，獲得良好收益的一個重要手段。作為一種花費大的投資行為，在進行房產投資之前必須認真研究，考慮多種因素，規避風險。首先研究宏觀政策變化走向，積極關注國家宏觀政策的變化，研究政策走向，適當收縮投資戰線，集中資金于少量優質房產，這樣雖說收益減少，但風險可有效降低。其次防范城市規劃帶來風險，注意媒體上有關城市建設方面的信息，登錄當地政府城市規劃部門的網站，了解城市規劃動態，小心決策。同時，如果能多注意城市規劃的方向，嗅出潛在的機會，不僅可以規避風險，還有可能大賺一筆。再次警惕房產商圈套，購買房產時盡量找那些誠實守信、有良好品牌形象的房產商。對于購買過程中的陷阱，房產投資者不妨借外腦，多咨詢房產法律專業人士，必要時聘請專業法律人士陪同購買，識別合同和交易過程中的風險，避免中了房產商的圈套。最后評估自身遠期支付能力，不少房產投資者希望“以小博大”、“以房養房”。天有不測風云，如果還貸額占資產比重較大，將來一旦出現沒有預料到的事情而發生還貸困難，房子則有被銀行收走的風險。買房人必須慎重決策，把預期收入的估計建立在較切合實際的基礎上，有償付能力，以便從容還貸，規避房貸風險。最后就是買房人不要盲目跟風炒房，小心炒成房東；學會投資理財，敢于貸款買房；租房不如買房，但是在當前樓價非理性上漲情況下還是租房更劃算；買房時自己審慎，不要迷信權威專家和迷信媒體等等，從而規避操作風險。
（六）未來房地產操作風險應對之策
在國際資本市場信用形象遭受重創、各國經濟面臨大衰退的非常時期，作為海南省經濟的支柱產業、龍頭行業，海南省房地產業面臨著市場與資金的雙重煎熬。房地產業在海南省是一個與民生密切相關的行業，需要實體經濟特別是全社會實際購買力作支撐，“暴利”不是其應有的特征，它是一個與海南省資源利用和城市品質、人民生活質量息息相關的行業，區域經濟價值決定房產價值。針對海南省未來可能面臨的房地產市場風險，海南省房地產應適度降價，加快資金回籠，避免資金鏈斷裂，回避毀滅性打擊。同時海南省應結合建設國際旅游島，抓住歷史機遇，站在更高的層面，以戰略的眼光來謀劃適合海南省經濟社會發展的房地產業，走高端路線和品牌路線，大力發展高端旅游房地產、度假地產和休閑地產，實現住宅建設節能、節地、節水、節材，提高住宅低碳化水平，逐步建立低碳生態社區、低碳生態集鎮、低碳生態城市等多層次低碳生態節能框架；逐步推進全裝修房建設，減少二次裝修造成的資源浪費和環境污染，充分利用太陽能優勢，推廣太陽能與建筑一體化技術，發展生態、節能建筑，提高房地產產品的附加值；逐步建立低碳生態社區、低碳生態集鎮、低碳生態城市等多層次低碳生態節能框架；逐步推進全裝修房建設，減少二次裝修造成的資源浪費和環境污染，以保護良好的生態環境，使低碳房地產產業成為戰略性新興產業和新的經濟增長點。
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