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土地資產管理范文1
土地是人類賴以生存的最重要的自然資源，是經濟社會可持續發展的重要保障。十分珍惜并合理利用好每一寸土地，切實保護耕地，是我國的一項基本國策。油田企業屬于礦產開采企業，對土地的依賴性很大，占用土地點多面廣量大，使用土地的情況和性質復雜，每年需要新增大量的建設用地。所以，油田企業要切實加強對土地資產的管理。
一、油田在土地資產管理方面存在的問題分析
1、土地資產家底不清，管理水平相對較差。有的單位土地資產管理意識不強，對土地資產管理工作的重視不夠，管理制度及機構不健全，管理人員缺乏；土地管理資料分散，歸檔不及時，有的在機構變動時移交手續不規范，遺失土地歷史資料。
2、法律意識淡薄，存在違法違規現象。有些油田單位擅自改變土地用途，搞商品房經營開發；有些單位不辦任何手續就把變更用途后的土地和商品房出租或轉讓，成為非法用地。還有一些油田單位沒有進行土地確權登記，合法權益得不到法律的有效保護。
3、土地資產的利用效率低，存在閑置或荒蕪現象。有些單位對土地資產疏于管理，導致土地資產閑置浪費。有的由于缺少科學論證，盲目上項目搞工程，造成許多工程項目征用的土地一直閑置。有的后勤農業生產單位，部分農田荒蕪，造成了土地的閑置。
二、油田企業加強土地資產管理應采取的措施
土地是油田企業非常重要的生產資料，是企業資產的重要組成部分。要切實提高思想認識，深刻意識到土地資產管理重要性，切實采取有效措施，真正重視和加強土地資產管理，在保護中開發，在開發中保護，不斷提高土地資源利用效率，推動油田企業干部職工真正樹立土地資產管理觀念，使石油企業員工真正懂得珍惜愛護并利用好每一寸土地的重大意義。建立健全完善的土地資產管理制度和措施，努力實現油田土地資產管理的信息化和法制化。
1、建立健全土地資產管理機構及管理制度，加強土地資產管理隊伍建設。健全土地資產管理領導機構和職能部門，選拔業務能力和責任心強的人員，組織建立一支專業化高素質的土地資產管理隊伍，按照土地管理法的有關要求，結合油田企業自身實際，制定完善一套系統的完整的土地管理制度，建立監督運行機制，對于土地資產的開發利用等關鍵問題，都要認真進行可行性論證，深入調查研究，科學決策，確保土地資產的高效利用。同時，加強對土地資產管理人員的業務培訓，組織學習法律法規和專業知識，提高管理隊伍的整體素質，充分調動土地管理人員的工作積極性和主動性，提高土地資產管理的制度化、規范化、程序化、科學化水平。
2、提高法律意識，依法進行土地資產管理。新《土地管理法》實施以來，我國的國土資源管理開始走上法制化的道路，國家對土地利用動態實施遙感監測，對建設用地規模擴展進行直接監測等。作為石油企業應該及時組織學習國家的法律法規和土地政策，樹立法制觀念，依法征地、依法用地、依法管理土地資產，依法規范土地資產管理工作，依法維護企業自身的合法權益。土地確權登記是法律對土地使用者合法用地的要求，更是土地使用者維護合法權益的客觀需要，由于歷史問題等多中原因，油田還有許多存量土地沒有進行確權辦證，要通過積極宣傳國家的法律法規和政策，搞好督促檢查，使各單位切實認識到土地確權登記工作的重要性，盡快開展土地確權辦證工作，通過合法程序取得油田土地資產的合法使用權，努力提高土地資產的辦證率，依法維護油田合法權益，為油田企業加強土地資產管理創造有利條件，確保企業的健康發展。
依法處理和解決好土地糾紛問題。土地糾紛直接影響到油地關系、企民關系的和諧穩定，切實解決好這些復雜和敏感的問題，有利于油田的生產建設和社會穩定。油田企業要和土地行政主管部門加強合作，積極做好溝通協調工作，深入調查研究，在維護土地法律法規嚴肅性的前提下，尊重歷史事實，客觀公正，實事求是地處理好油地及企農當事各方的利益，真正走上節約用地、依法用地、規范管理的法制軌道，正確實施和落實土地管理基本國策和各項政策規定。
3、實施土地資產信息化管理，提高工作效率和科技水平。一是做好對土地資料的統計、填報、登記等土地資產管理的基礎工作。首先，定期清查土地資產，深入到實地現場，進行詳細的調查核實，對占用土地的來源和面積以及基礎標志進行詳細清查，查閱相關歷史地籍資料等，切實做到摸清家底。其次，建立健全土地資產信息檔案，做到一地一檔，完整保存好征地原始文件、賠償執行情況、雙方經辦人簽字和有關變更事項記載等。對劃撥或征用土地的原始地籍資料歸檔保管，分類存放，專人負責，嚴格按照有關規定和程序，做好土地管理檔案資料的借閱、查詢、移交等手續，做好登記，防止損壞或丟失，堅決杜絕個人私存檔案資料的情況發生。
二是建立完善土地資產管理信息化系統，在當前信息化迅速發展的形勢下，油田企業要適應發展的需要，開發和實施土地資產管理信息系統，對新增建設用地信息資料可以及時輸入，實現土地資產管理信息的更新、查詢、上報、下發、等自動化，做到采集數據準確、信息全面、操作規范，實現土地資產管理信息網絡化，實現土地資產數據資源共享，提高工作效率和管理效率，為領導及各專業部門進行決策提供重要數據信息，建立起科學合理高效的土地資產管理新模式。
土地資產管理范文2
【關鍵詞】石油銷售企業 土地資產管理 風險及對策
一、石油銷售企業土地資產的特點
土地是一種重要的資源性資產，沒有土地，一切生產、經營活動就沒有立身之本。石油銷售企業的土地呈現宗數多分布散、閑置待用多、土地取得方式復雜多樣、管理難度大、取得和使用成本不斷上升等特點。宗地多分布散。不同于其他企業土地集中在某市或某縣的情況，銷售企業25000余宗土地分布在1400多個市縣，土地登記、租賃管理都要在當地進行，需要面對各級甚至是鄉政府的土地管理部門，而土地管理的地方特色比較重，各地經濟發展狀況不同，政府執行土地政策差異也很大。土地取得方式復雜多樣。新增用地通過招拍掛和股權收購取得，存量用地有自有、聯營、承租三種方式，自有土地又有劃撥、授權經營、出讓，由于歷史原因土地取得方式復雜多樣，用地存在風險。閑置待用多。企業空閑、廢棄及閑置待用土地2500宗，閑置面積2910萬平方米（約4.36萬畝），如何盤活低效土地資產是銷售企業土地管理的重點和難點。土地取得和使用成本不斷上升。加油站建設用地全部實行招拍掛方式后，由于競爭激烈使得土地取得成本不斷飆升，隨著國家對城鎮土地使用提高和地方執行政策到位，土地使用稅還將進一步上升。由于上述特點導致銷售企業遇到的復雜情況最多，集中管理的難度最大。
二、石油銷售企業土地資產管理存在的主要風險
（一）加油站用地存在法律方面的風險
用地手續不完備。企業未經批準，未履行全部手續或者辦理明顯有瑕疵的手續即占用土地建造加油站，未按照約定履行土地出讓合同。
用地性質違規。因無法取得商服用地，企業可能會占用工業、教育科技文化用地建造加油站，對于城鄉結合部、城郊和農村地區，為了搶占市口，企業也可能會違規租用農村集體土地建造加油站，以上不當行為可能帶來行政處罰、停業整頓、收回土地、甚至吊銷營業執照等嚴重的法律后果。
權屬登記不規范。存量用地權屬登記不規范帶來內部管理風險，加油站土地無證問題，加油站收購后土地權證未及時進行變更，聯營站土地作價入股方未將土地證轉移登記到聯營站名下等等，以上這些登記不規范的問題會帶來土地權利主體缺位，物權瑕疵，影響權利的行使，甚至帶來企業資產損失和其他經濟損失的風險。
承租用地管理不到位。承租他人土地用于經營加油站，因土地無證，劃撥地出租未經批準，農用地、集體建設用地出租，出租人違規用地，違章搭建，未辦理租賃備案，未取得房地產租賃他項權證、租賃合同約定不明等問題帶來營業執照到期后無法延期、新辦證照或行政許可事項受阻、失去經營網點、引起糾紛訴訟、造成經濟損失等風險。
（二）閑置待用土地存在政府收回的風險
根據土地管理法的有關規定，禁止任何單位和個人閑置、荒蕪土地，連續多年未使用的，經原批準機關批準，可由縣級以上人民政府收回用地單位的土地使用權。石油銷售企業土地待用（空閑、廢棄、閑置）比較多，多數時間比較長，政府可能對待用閑置土地和低效使用土地可能實施政府無償收回和低價儲備辦法。銷售企業發展戰略調整關閉的油庫和加油站，待用土地中70%以上是劃撥土地和授權經營土地，轉讓、出租與合作開發均不同程度地受到國家土地政策限制。土地閑置待用的原因主要有以下幾類：
在計劃經濟時代，為保障本地石油市場的供應，大部分地市縣石油公司都有油庫。隨著中國石化的企業重組，對石油商品的物流不斷優化，按總部要求的逐步對市縣石油公司油庫進行關閉，原則上一個地區保留1-2座油庫。目前這些關閉的油庫多年，土地大多屬于劃撥地或授權經營，地段較偏遠處于城郊地帶或鄉鎮。
隨著城鎮的不斷擴張和交通系統建設的不料完善，由于因當地政府進行道路改造（拓寬道路、改變道路、修建高速公路）和城市規劃引起加油站關閉或遷址。關閉的加油站多年未營業。土地已經處于空閑、廢棄、閑置的待用狀態，一般屬于授權經營地。
由于2000年左右集團公司成立后，為搶奪市場、搶占網點或進行戰略性收購加油站，這些加油站（石油站）網點建設比較密集，相隔距離很近，單站經營量很小，考慮到營運成本等各種原因，關閉了加油站。
為減少管理層，隨著實行扁平化管理的地縣一體化到位后，縣級經營部大部分搬到了城區加油站辦公，原縣支公司辦公樓及其土地可能閑置。
（三）閑置土地房產出租存在法律、經濟、安全和環保等風險
租賃標的風險。閑置土地房產出租首先遇到的是該土地房產能否出租問題。租賃標的若是閑置的土地，則面臨被政府收回的風險，對外出租可能帶來違約問題。租賃標的若是劃撥土地及其地上建筑物，則未經縣級以上人民政府批準，不得出租；經批準出租的，應當將租金中的土地收益部分上交國家。租賃標的若是未取得建設工程規劃許可證，未經批準建設的臨時建筑等違法建筑，則根據有關規定租賃是合同無效。所以租賃標的審查，是避免閑置房地產出租風險的首要問題。
租賃合同風險。租賃合同簽訂是閑置土地房產出租最重要的工作，合同的完整性、規范性直接影響到租賃雙方的權利義務。很多風險、糾紛都是因為合同約定不明帶來的。承租主體合格問題，承租主體選擇不當，是造成租賃風險的根本原因?？赡軙霈F租金收不回來、擅自裝飾裝修改擴建或擅自轉租等問題。租賃期限不明或過長也會導致合同糾紛。
承租人風險。承租人除了履約不能給出租人造成租金損失外，還可能由于其不當行為給出租人帶來連帶責任、無奈之下承租的本不該屬于自己的責任，造成企業無法預計的損失。承租人擅自改變用途、違章搭建和裝修不當、進行違法活動、產品質量不合格、安全環保不達標等方面出現問題，出租人都可能帶來連帶責任。
內部管理風險。管理人員可能收受賄賂、串通承租人壓低租金，降低準入門檻或資質要求，放松安全環保監管等均可能給企業帶來風險和損失。出租人企業標識未拆除即將房地產租給承租人使用，承租人的不當行為會被媒體誤認為出租人的行為等造成出租人聲譽負面影響。
（四）城鎮土地使用稅存在納稅風險。
土地量多面廣，信息不完整，等級確認難度大，稅額計算易出現差錯。主要是土地管理不到位、土地資料不齊全、縣市級的土地等級界定較為困難，無法全面核實等原因形成。
油庫、加油站等消防安全、綠化用地面積未能確認，影響土地稅的減免報批。石油化工行業因安全生產、經營的需要，消防等安全防范用地占總土地面積不小的比例。但由于油庫、加油站在原先建設時未能取得專門的、有明確顯示消防用地占地數量的相關證明或具體依據，申請減免土地稅困難較大。
租賃經營加油站土地使用稅風險。租賃經營站一直以來在成品油銷售活動中都占有較為重要的位置。目前，由于大部分租賃合同條款中均未對土地使用稅等做出明確規定由哪方承擔和繳納，其土地使用稅我方可能未按實際租賃面積按期繳納。
處于基建期間的土地數量較多，可能未納入計繳范圍。根據國家稅務局《關于印發〈關于土地使用稅若干具體問題的補充規定〉的通知》，對基建項目在建期間使用的土地，原則上應照章征收土地使用稅。
三、防范土地資產管理風險對策和措施
（一）強化加油站用地規范管理，防范用地風險
把好新增用地入口源頭關。新增用地通過招拍掛和加油站股權收購取得，管理原則是手續齊全規范、避免違法用地。
以招拍掛方式取得加油站建設用地。先查閱欲建加油站所在市、縣的土地利用總體規劃、土地利用年度計劃、城市規劃和建設用地使用權出讓年度計劃，從當地土地管理部門公開信息渠道獲取土地招拍掛信息，有意向的持有關法律文件向當地土地管理交易中心提出書面申請，參與土地的招拍掛活動，競買成功后，簽訂成交確認書，付清成交價款，之后辦理土地預審、規劃審查、項目立案審查、環評等手續，經企業法律事務部門審核后簽訂土地使用權出讓合同，最后進行土地使用權初始登記。
股權收購方式取得加油站建設用地。加油站所有資產含土地和房產一同收購，使加油站土地使用權收歸己有。這種方式下會遇到較多的法律風險，比如轉讓方主體不合格，未經共有人同意出讓共有資產，加油站房地產已被抵押而無法過戶，土地房產沒有產權證，建設手續不全，存在違規用地和違章建筑，轉讓方隱匿加油站面臨拆遷、道路將改道之類影響加油站流量、影響加油站持續經營的信息等等。一是在收購前進行全面的盡職調查，發現以上問題及時采取應對辦法。二是盡快辦理土地房產過戶手續。
管好存量用地。加油站存量用地主要有自有、聯營、承租三種方式，自有土地有劃撥、授權經營、出讓三種。管理的原則是做到權屬清晰、登記規范、使用科學。
目前石油企業自有土地由于歷史原因存在登記不規范的問題，以前加油站整體收購后未及時辦理土地權利人轉移登記，致使土地權利人至今仍登記在被收購加油站的母體企業名下。要盡快補辦過戶手續，可能涉及土地增值稅、契稅、評估費等費用，如轉讓方不愿配合過戶或無法補辦過戶手續的，可以協商采取訂立協議的方式明確土地的資產關系、明確權屬問題，從債權層面降低物權風險。對無土地證情況要盡快分析查明原因，補齊相關文件和手續，重新辦證或取得相關權屬證明，問題較大的可以委托專業中介機構辦理。
聯營加油站土地，聯營方以土地房產作價入股與石油公司成立加油站，該土地房產屬于聯營企業資產，應當將該土地房產過戶到聯營體名下，但現有聯營加油站中，存在較多未過戶的情況，要協商聯營對方補辦過戶手續。
承租加油站土地。租賃土地的相關主動權在出租人手里，租金上漲，不再續租，提前結束租賃合同等會給承租人帶來不確定性，而出租人出現無土地房產權證等問題帶來管理風險和經營風險。對于加油站承租地管理，一是對出租人開展盡職調查，確定出租人主體合格，租賃標的合法合規。二是加強租賃合同管理，將可能遇到的風險通過合同約定來化解，三是完善租賃手續和相關文件，加油站應當向出租人索取土地權屬證明復印留存，或到土地房產交易中心調閱權屬信息。
（二）積極盤活閑置待用土地，提高資產利用率
企業存量土地十分稀缺珍貴，尤其授權經營地，是國家在特定時期對國企改革用地的一項政策支持。這些土地是銷售企業乃至中國石化集團發展的基礎性資源，無論是否閑置原則上都要予以保留。對暫時閑置待用的土地，要積極與地方政府和土地管理部門做好協調工作，盡量予以保留。為了讓企業產生效益最大化，提高資產利用效益，對每宗待用土地擬定了盤活方案，主要有以下六種方式。
結合實際業務需求重新啟用。如對已關閉的油庫改造成管道油庫的下載中轉庫或非油品的中心倉庫，對位目前置較好已關閉加油站進行投資改造提升形象重新開業，縣分公司成立后為提升企業形象從加油站搬回原辦公樓辦公。
集團公司內部劃轉。由集團公司根據實際業務需要統籌安排，將全系統的土地統一優化配置，企業建設需新征地的可首選使用或置換臨近企業的閑置用地，最大限度地發揮閑置土地的利用效率，在集團公司內部劃撥或轉讓。集團公司全資單位之間、企業內部全資單位之間的土地轉讓上報集團公司審批后采用無償劃轉的方式。內部劃轉土地應權屬清晰，轉讓雙方簽訂協議。
政府征收或置換。由于地方市政規劃、公益事業等原因必須拆遷或政府依法有償征收的土地，按照“占一補一、等價置換”的原則進行處理，特別是正在運營的經營網點拆遷時，按照“補一拆一，先建后拆、區位對待、補償到位” 原則置換成網絡建設用地，這是土地處置的首選方案。若確實沒有合適的建設用地可置換，按照市場評估價格有償征收。
出租盤活。對于有地面建筑物的閑置土地，可在保證收回土地使用稅和土地租金的前提下，采取對外出租的方式予以盤活；對于無地面建筑物的閑置土地，可出租給社會上其他單位作為臨時性簡易倉庫、養殖場、停車場、駕校等使用；為防范風險，回避土地出租，進行場地或資產出租。
對外轉讓。結合用地實際，按照國家規定以公開競價轉讓方式或協議轉讓方式處置土地。若繼續持有土地使用權將不利于維護企業土地權益時，可采取對外轉讓方式處置土地。土地轉讓要嚴格按照國家和集團公司有關規定公開對外披露轉讓信息，廣泛征集受讓方，嚴格審查參與受讓者的相關資質。按照主要使用權類型劃分，對出讓土地按照國家和地方政府土地管理相關規定對外轉讓；對劃撥土地要在征得地方政府土地主管部門同意的前提下，按照國家和地方政府土地管理相關規定對外轉讓；授權經營土地原則上不對外轉讓。
進行聯合開發。聯合開發包括土地作價出資、投資入股等。為降低風險，原則上要選擇國有或國有控股單位進行開發，要對開發形式、開發方案的可行性進行綜合分析論證，要充分征求當地政府規劃、城建等相關部門意見，依法合理規避開發連帶責任。方案報上級主管部門批準立項后進行土地處置。
（三）加強租賃管理，完善風險防控體系
建立風險識別與防控體系。資產管理部門與法律、財務部門共同研究，分析閑置土地房產租賃業務中可能存在的風險，并從風險發生的環節或領域等角度出發，結合業務實踐提出針對該風險的防范措施。同時對相關管理和業務人員進行培訓，增強他們風險意識，明確防范思路，確定規范的操作流程。
完善合同文本和審核流程。應規范合同的談判、起草、審批、簽訂、履行等一系列流程，制訂租賃合同標準文本，完善合同條款，把能預計到的情況盡量在合同中體現出來。加強合同主體審查，重點在資信和履約能力調查。簽約時可要求承租人提供“三證二表”即營業執照、稅務登記證、組織機構代碼證和最近一期的資產負債表、損益表。要保證標準合同使用率、合同的送審率、法律財務部門審核率達到100%。企業要用好合同的解釋權，發現存在較大風險時要及時終止租賃合同。
加強內部管理。完善租賃全過程管理，建立內控制度，租賃前應編制租賃業務計劃，按規定權限審批。建立包括承租人名稱、租賃房地產名稱、租賃價格、期限、用途、租金收取情況等內容的租賃管理臺賬。加強監督管理，定期對出租房地產進行查驗。
（四）加強土地使用稅相關事項管理，防范稅收風險
加強土地管理，確保土地使用面積數量、土地等級的準確性。土地面積和土地等級是正確計算土地使用稅的主要依據。財務部門必須及時、完整地收集土地資料及信息，建立土地信息管理臺賬，臺賬應根據土地使用證的內容填寫土地坐落地點、權屬單位名稱、土地面積等主要信息。
申請油庫加油站等安全防范和綠化用地免征土地使用稅，合理合法節約土地使用稅。根據文件規定：“對于各類危險品倉庫、廠房所需的防火、防爆、防毒等安全防范用地，可由縣、市稅務局根據武警消防隊、勞動局等有關部門的規定確定，暫免征收土地使用稅”。要利用有利政策，積極與消防、稅務等相關部門進行溝通協調，及時獲取消防、勞動安全保護等部門提供的有效、合法證明資料，向稅務提交申請報告，爭取得到稅務部門的認可，以此獲得此類用地土地使用稅的減免。保持良好的稅企關系，積極利用稅收優惠或減免政策，做好免稅審批或報備工作。
補充、完善經營租賃合同條款，減少稅收風險。根據《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例條例》的規定，城鎮土地使用稅由擁有土地使用權的單位和個人繳納。承包、承租經營因并未發生房地產的權屬轉移，土地使用稅和房產稅仍應由產權擁有單位即發包、出租單位繳納。企業在簽訂租賃合同時，應明確土地稅、房產稅等由出租方繳納并定期提供完稅證明復印件等資料，以減輕稅收壓力，避免稅收風險。
土地資產管理范文3
因囿于縣（市）、鄉鎮層級地方政府對其管有國有土地及土地開發均采傳統保守式管理，而且各行政機關礙于人力、編制以及預算，甚難期其有效的管理與經營，于是違約、濫用的情況屢見不鮮，形成國有土地資源的浪費，故如何善用國有土地，替地方政府有效籌措財源為當前重要課題，而導入房地產金融模式有可能改善此問題。國內房地產金融的研究[3-5]尚屬探索階段，剖析縣（市）國有土地管理及土地開發有關觀念與做法，對房地產金融在土地資源管理中的應用具有重要的參考價值。房地產金融在土地資源管理中的應用可以促使縣（市）、鄉鎮層級地方政府有效率管理其國有土地政策及土地開發業務，有賴于民間資源的引入，故如何藉由房地產金融引入土地活力參與投資亦為重要課題。我國自地方制度法通過后，重新規范中央與地方政府權限，大幅度充實地方政府的人事、立法、財政及預算，賦予各地方政府更大的自治空間，地方政府屬于整個政府體系的一部份，但是基于與地方民眾高度關聯的特質，當面臨多元社會層出不窮的困局、地方財政的普遍困難、政府再造的沖擊以及地方政府本身管理功能上動態關系的本質時，如何提升地方政府內部效能，或是改變傳統官僚的運作模式，建構一個現代化的地方政府，將是重要而迫切的工作。近些年來，政府部門為促進經濟發展及因應財政困境，積極引進民間充沛資源與活力來參與公共建設，引進房地產金融的構想，建立都市更新投資金融信托機制，來解決有關部門在都市更新過程的龐大財政及人力負擔。地方政府于面對財政惡化的時，引進民間資金的房地產金融制度，將是地方政府土地管理及開發新契機。近幾年來，自有資金投入比較穩定，這部分資金在我國的房地產企業的資金鏈中所占的比重在一般都在27%-32%之間左右，并且從2002年開始一直都有緩慢上升的趨勢，這是因為個人購房者的增多以及開發商經常采取期房銷售的形式，使得開發商的資金周轉加快，自有資金比例一直穩中有升。近幾年來，利用外資的比例持續降低，但今年目前有所回升，這與我國人民幣匯率加速升值，國際游資不斷加速進入我國資本市場有直接的關系。
可以預見由于在固定資產投資中房地產業的較高利潤率和人民幣的持續升值，外商在房地產業的投資可能會繼續增加。近幾年來，直接融資比例過小，發行股票和發行債券在中國并不盛行。金融機構貸款所占比例增大，特別是銀行貸款，在中國房地產企業融資中，占據了相當大的比重[6]。一直都保持在19%-25%左右的比例,這與我國近幾年房地產開發過熱，銀行緊縮房地產信貸的政策是相符合的。但這也并沒有意味著銀行貸款在房地產開發投資資金來源中的作用越來越小了，事實上，在其他資金來源中，約有50%以上的比例來源于商業銀行貸款，因為近幾年很多消費者都是采用貸款買房的方式。因此自籌資金、銀行貸款和其它資金來源三者加起來約有50%-60%的資金來源于商業銀行貸款，由此可見銀行貸款在房地產投資中的地位和作用，兩者之間的依存關系明顯。房地產業資金需求量大、資金周轉期長的特點決定了房地產業需要金融業的大力支持。完備的房地產金融應該包括銀行間接金融和市場信用在內的一級市場以及以證券化為主要手段的二級市場。銀行提供開發貸款、房地產消費按揭貸款等間接融資，具有房地產投資商特征的基金(主要為房地產投資基金)提供市場信用，這些構成了一級房地產金融市場。信貸證券化，尤其是按揭貸款證券化，不斷把銀行信用轉化為市場信用，構成了二級房地產金融市場。兩個市場共同作用，形成了完備的金融資源配置體系融資源配置體系和系統分散體系。在我國的經濟發展背景下，房地產金融體系存在著極大的不完備性。從房地產開發方面的資金需求現狀來看，中國房地產開發企業除了自有資金外，要依靠銀行貸款來維持房地產的簡單再生產和擴大再生產。近幾年來，從開發企業的資本融資看，用股權進行融資的情況極差。2007年底，5力多家開發企業中用公開發行股票融資的企業約為103多家(A股市場)，僅占0.2%；用私募方式進行股份化的企業也為少數；絕大多數企業為有限責任的注冊資本股權融資，使股權融資的手段未能充分發揮作用。從開發企業的債權融資情況看，由于沒有企業債券的發行，沒有不動產基金和不動產信托基金的支持，沒有抵押信貸的證券化，使企業債權的融資都集中于銀行，銀行成為惟一的債權融資出路。因此銀行承擔了大部分風險，加重了國家金融負擔。
2房地產金融的融資機制
融資雖然不是建設房地產金融的最終目標，但融資卻是房地產金融的首要任務，房地產金融如果失去了融資能力，也就失去了它存在的意義[7]。因此，融資機制是房地產金融的生命線。房地產金融市場上資金的流動和融通不是采取行政手段的分配方式，而是通過房地產金融商品買賣的交易方式，充分按照供求規律和價值規律進行。因此，房地產金融市場的融資機制建設實質就是建設一種公平的金融市場機制。在我國房地產金融市場運行中，這一點顯得尤為重要。資金的供求規律和需求的規模不變，雙方保持平衡，那么市場就表現為平衡狀態；如果需求旺盛，房地產金融市場就會活躍，房地產金融商品的交易量增大，與此相關的土地市場也會迅速發展。資金的供求規律還決定著資金在不同市場、地區及部門之間的流動。價值規律在房地產金融市場的作用機制具體表現為市場利率水平的波動。房地產金融市場交易的標的物，不管是借貸資本還是虛擬資本，雖然與商品市場上的商品是不同的范疇，但卻變成特種商品一房地產金融商品，利息是它們的價格。這種價格和商品市場的商品價格一樣，都是由當時的房地產金融市場的資金供求狀況決定的。金融市場機制中的供求規律和價值規律二者的作用密切聯系在一起。市場資金供給多，利率低；反之，利率則高。故房地產金融市場利率的高低實際上是房地產金融市場松緊的體現。當然，房地產金融市場利率的高低也并非完全單純由資金供求規律決定的，它與一定時期的社會經濟狀況、國家政策以及大眾心理相聯系，尤其與土地價值的增值幅度聯系緊密。當土地增值較大時，即使較低利率的房地產金融商品(如土地債券等)也具有較強的融資能力；當經濟發展不景氣時，一些游資會從工商業轉向房地產金融市場，致使房地產金融市場交易較旺。如美國、日本等國家在資本主義發展過程中，為發展農民土地所有制(自耕農)，鼓勵人們占有和擴大土地規模，不僅實行土地低價政策，而且還以土地為信用基礎，向需要資金的農民提供土地買賣長期貸款，從而使自耕農數量大大增加，到目前日本還有80%以上的自耕農。
房地產金融在土地資源管理中的特殊特征：
(1)債權可靠，較為安全
這是由土地的特點所決定。其一，土地位置固定，不能移動。一般的商品都具有可移動性，而土地固定在一定的地方，位置不能移動。一旦債務人不能履行債務，債權人可以通過對土地的處置來保證債權的實現。其二，土地具有自償性。受信人可以通過對土地的經營不斷地獲得收入，從而具備不斷還本付息的能力。其三，土地具有增值性。土地資源是有限和不可再生的，而土地的需求卻隨著生產力的發展和人口的增加不斷上升，因此，土地價格處于不斷上升的趨勢。
(2)貸款償還期限較長，利率較低
以土地為抵押而融通的資金多用于土地開發、改良、基礎設施建設等方面，這些項目都是長期項目，一般需要1-5年，資金的占有時間比較長。因此，以土地為抵押進行貸款，償還期一般要長些，利率要相對低一些。借款償還期短則3一年，長則20-30年至40-50年不等。貸款利率一般不超過年利5%，帶有較大成分的優惠和政府扶持性質，與一般的商業銀行貸款有差別。
(3)運營債券化
一般有價值的財物，如金、銀和其他物品，作為抵押擔保品可以交給債權人保管，同時這些財物便于分割，且為大多數人需要，本身可以在較大的范圍內流動。而土地不同于一般有價值的財物，由于其具有固定性，且分割困難，因而流動范圍受到很大的限制。以土地作為抵押的擔保物，發行債券，實際上也就相當于把土地財產變成可以分割可以流動的財產，必然擴大其流通范圍。
(4)債權人、債務人權利上的非對稱性
在土地抵押貸款契約到期之前，債權人不能任意要求債務人償還其債務，而債務人在契約到期前可以隨時償還債務并保留收回抵押土地的權力。若債務人逾期不能還清本息，則抵押的土地歸債權人，即債務人被取消了土地的贖回權。
(5)房地產金融制度必須由專門的機構來推行
房地產金融業務一般需要政府扶持。由于農業收益低，生產周期長，風險大，對農業進行較長期放款，不是一般的商業銀行所能完成的，所以需要政府給予資金方面的優惠或資助，并設立專門的機構推行房地產金融制度。如在美國上層設有“聯邦土地銀行”，在基層設有“土地抵押合作社”；在德國設有土地抵押信用合作社、土地改良銀行、土地信用銀行；在日本設有類似于農地銀行的金融機構，中央級的是農林漁中央金庫，地方級的是農林漁業金融公庫。
3房地產金融在土地資源管理中的應用前景
3.1土地資源的產權將明晰化
只有建立新型明晰的土地使用權、收益權處置權等各項權能,才能使房地產金融市場的完善,存量土地資產的盤活成為可能。
3.2各項法律、法規制度將逐步完善
當前,我國土地資源市場還不完善,在土地流轉過程中還有許多無視國家法紀的行為,土地資源資產的流失現象還存在,所以要盡快制定土地抵押法等相關法規。同時,各地面臨的房地產金融風險還比較突出,因此必須加強房地產金融管理,采取行之有效的手段加以防范,以化解金融風險，加大金融監管、土地資源管理的力度。
土地資產管理范文4
為加強外商投資企業用地管理，保護外商投資企業的用地權益，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《北京市征收外商投資企業土地使用費規定》以及國家和本市其他有關規定，凡在本市行政區域內興辦的外商投資企業（中外合資、合作及外商獨資企業，下同），均須依法申請用地登記（以出讓方式取得土地使用權，進行開發經營的外商投資企業除外）。為此，兩局決定自1995年2月10日起，開展外商投資企業用地登記工作。這項工作主要包括受理登記、確定權屬、核定土地使用費、簽訂土地使用合同、頒發房地產權屬證件等內容?，F就有關事項通知如下：
一、登記范圍和條件：
（一）登記范圍：除以出讓方式取得土地使用權，進行開發經營的外商投資企業外，凡在本市行政區域內成立的中外合資、合作及外商獨資企業，已取得工商營業執照的均須辦理用地登記，未取得工商營業執照的，須在領取工商營業執照之日起30日內，申請辦理用地登記。具體包括：
1.在直接劃撥的國有土地、集體所有或中方合營者原有的土地上成立的外商投資企業；
2.利用承租的房屋或場地作為法定地址或生產經營場所的外商投資企業。
（二）用地登記須提交的證件：
1.企業的法定代表人或其人身份證明材料；
2.房地產權屬證件（復印件）或權屬來源證明文件（復印件）：
（1）土地使用證，房屋所有權證；
（2）或政府對土地征用的批復、規劃部門核發的建設用地規劃許可證及其附件和圖紙、土地管理部門核發的建設用地批準書、鄉鎮企業用地批準文件；
（3）或上級主管部門的資產調撥通知及批復；
外商投資企業承租的場地或房屋，須提交租賃合同。
3.其他主管部門的批準文件：
計劃部門的立項批復、項目可行性研究報告及其批復；
經貿部門頒發的外商投資企業批準證書及經貿部門或有批準權的主管機關批準的公司章程、合同、董事會組成文件；
工商管理部門頒發的營業執照。
4.已簽訂用地合同的外商投資企業須提供合同文本。
二、市、區、縣房地產管理局、土地管理局管理權限分工：
1.中央、部隊在京單位及市屬的企業、其他經濟組織與外商興辦的合資、合作企業、外商獨資企業，利用國有土地的，由市房地產管理局負責其登記、確權、核定土地使用費、簽訂合同、發證等用地管理工作。
2.中央、部隊在京單位及市屬的企業、其他經濟組織與外商興辦的合資、合作企業、外商獨資企業，利用集體土地的，由市土地管理局負責其登記、確權、核定土地使用費、簽訂合同、發證等用地管理工作。
3.區、縣屬及以下的企業、其他經濟組織及個人與外商興辦的合資、合作企業，利用國有土地的，由區、縣房地產管理局負責其登記、確權、核定土地使用費、簽訂合同、發證等用地管理工作。
4.區、縣屬及以下的企業、其他經濟組織及個人與外商興辦的合資、合作企業，利用國有土地的，由區、縣土地管理局負責其登記、確權、核定土地使用費、簽訂合同、發證等用地管理工作。
5.在本市無上級主管部門的企業及其它經濟組織與外商興辦的中外合資、合作企業，依使用土地的性質，分別到區、縣房地產管理局或區、縣土地管理局辦理用地登記手續。
6.市級以上單位與區、縣級及以下單位共同與外商興辦的合資、合作企業，其登記及用地手續按認繳出資額大的中方單位歸屬及其使用土地的性質，由市或用地所在區、縣房地產管理局或土地管理局辦理。
7.外商投資企業有兩處以上的辦公或生產用地在不同區、縣的，須分別到辦公、生產用地所在區、縣房地產管理局或土地管理局辦理登記。
三、工作內容及時間安排：
開展外商投資企業用地登記等管理工作，計劃從1995年元月10日開始至1996年10月31日結束，大體分四個階段進行：
第一階段：準備工作（1995年元月10日－1995年2月28日）
該階段，市局要完成的工作為：
1、起草“登記公告”、“通知”、“工作程序”、“政策規定”等一系列文件；
2、有關表格的制定和印發；
3、舉辦外商投資企業用地登記工作會和培訓班；
4、分別在北京日報和北京晚報上刊登《公告》。
各區、縣房地局、土地局要在市局培訓的基礎上，制定出本區、縣開展登記的工作計劃，并作好有關準備工作。
第二階段：受理登記（1995年3月1日－1995年5月10日）
該階段的主要工作是受理外商投資企業的用地登記申請，在此基礎上，分類整理出外商投資企業的用地情況，匯總上報市房地產管理局或市土地管理局。
第三階段：確定權屬、測繪面積、核定土地使用費、簽訂土地使用合同、頒發土地使用證（1995年5月11日－1996年6月30日）
市和區、縣房地產管理局、土地管理局按照管理權限的分工，對管理范圍內的外商投資企業用地，做好以下工作：
1.地政（或用地）部門、產權（或地籍）部門根據外商投資企業提交的權屬來源證明文件，確定權屬。
2.測繪部門對外商投資企業用地及房屋進行測繪，為以上部門提供宗地的面積及有關圖件。
3.地政（或用地）部門核定企業的土地使用費，報主管局長批準。
4.市和區、縣房地產管理局、土地管理局與外商投資企業簽訂土地使用合同。
5.核發土地使用證、房屋所有權證。
第四階段：總結驗收（1996年7月1日－1996年10月31日）
市和區、縣房地產管理局、土地管理局組織力量對外商投資企業用地登記工作進行驗收。
四、加強領導、充實人員、互相配合，共同搞好外商投資企業用地登記工作。
1.外商投資企業用地登記，是一項政策性很強的涉外工作，各級領導要高度重視，地政（或用地）、產權（或地籍）、測繪、交易等有關部門要密切配合。人員不足的，要選派人員，充實隊伍，確保此項工作順利進行。
2.各區、縣房地產管理局、土地管理局，要主動與本區、縣財政、外經委、工商等部門加強聯系。土地使用費核定后，要及時通知財政部門征收，確保國有土地收益及時入庫。
3.外商投資企業用地登記的表格、使用的合同文本等有關材料由市房地產管理局、市土地管理局統一印制。
土地資產管理范文5
現將《北京市外商投資企業用地登記工作程序》（試行）印發給你們，望遵照執行。
北京市外商投資企業用地登記工作程序（試行）
一、受理登記：外商投資企業按照《公告》確定的市區縣土地管理部門登記管理的分工向市或區、縣土地管理部門的地政處（科）或用地處（科），申請用地登記，領取《北京市外商投資企業用地登記表》及填表說明一份，領表人在《外商投資企業領表登記簿》上簽字。用地單位自領表之日起10日內將填報的登記表和有關文件送回地政處（科）或用地處（科），并填寫《北京市外商投資企業用地文件收件單》。
二、初審：市或區、縣土地管理部門的地政處（科）或用地處（科）對填報的登記表及有關文件進行初審，并按土地使用費標準規定的土地用途分類，填寫《北京市外商投資企業用地登記冊》。租用飯店、寫字樓的外商投資企業單獨分類，并填寫《北京市外商投資企業用地登記冊》。
三、發放申請審批表：對于用地權屬來源清楚，證件齊全的，由市或區、縣土地管理部門的地政處（科）向用地處（科）向用地單位發放《北京市外商投資企業用地申請審批表》一式二份，并指導其正確填寫。
四、實地勘查：市或區、縣土地管理部門的地政處（科）或用地處（科）對外商投資企業用地進行現場勘查、確定用地位置、四至等。
五、確定用地面積：外商投資企業在申請審批表中填寫的用地面積，若是經土地管理部門測繪的準確用地面積，則用地合同以此面積填報，并取消修訂條款，若企業以自報面積申請，則先以自報面積填報用地合同，在土地管理部門測繪得出準確用地面積數據后再修訂用地合同。
六、核定土地使用費：市或區、縣土地管理部門的地政處（科）或用地處（科）根據用地位置、用途等因素，核定土地使用費標準及總額，填寫《北京市外商投資企業土地使用費核算表》，報主管領導審批。
七、領導審批：市、區、縣土地管理部門的地政處（科）或用地處（科）填寫《北京市外商投資企業用地申請審批表》，制作《北京市外商投資企業土地使用合同》，連同其他有關文件和審批材料報主管局長審批。
八、簽訂土地使用合同：市或區、縣土地管理部門分別與用地方簽訂《北京市外商投資企業土地使用合同》一式五份（非法定代表人簽字，需提供法定代表人的授權書），其中一份合同副本轉送市或區、縣財政局。
九、發證：市或區、縣土地管理部門的地政處（科）或用地處（科）填發《用地通知書》，通知用地單位到產權、地籍部門辦理領取土地使用證的有關手續，并將一份合同正本轉到產權或地籍部門。
十、修訂用地合同：產權、地籍部門的測繪面積與土地使用合同中填寫的面積相差5平方米以上的，產權地籍部門須在通知地政處（科）或用地處（科）修訂土地使用合同后再頒發有關證件。
土地資產管理范文6
2021年已過了半年，在這半年里工作中我接觸了很多新事物，豐富了新經歷，從中學到了很多，感謝公司提供給我一個成長的平臺，讓我在工作中不斷的學習、進步，慢慢的提升自身的素質和能力?；厥走^去的半年當中，公司陪伴我走過很重要的一個階段，接手資產管理工作之初，我對于公司資產類別以及分布沒有清晰的認識，負責的廠房、土地、門面等公司資產管理相對比較混亂，沒有規范的資產管理程序，閑置資產得不到及時管理，對于工作上的不順利，我及時調整工作方法，改進自身不足，下面我將這半來的具體工作情況匯總如下：
一、完善資產管理制度，認真落實資產管理工作
（一）收集歸攏資產資料
梳理公司的各類產證，租賃合同以及資產的相關資料，對公司的資產進行匯總，形成資產明細。將公司資產劃分為土地、房屋、水面、安置小區四個大塊。
（二）核對現地情況
資產登記工作是一個繁雜、細心、辛苦的工作，根據收集歸攏形成的資產資料，對資產現地的情況進行核查，其中存在很多難以推進的問題。
1、紙質的資料很直觀，但是不與現地情況結合，相當于空談，第一個出現的問題就是找不到土地位置，很多土地在產證中通過XX路以南、XX路以東表示，而在現地中，XX道路就有數十公里長，其中劃定的區域遠大于產證面積，無法確定土地具體范圍，這就需要我們具有嚴謹的工作態度，對照測繪圖紙認真核對土地范圍。
2、前期資料的錯漏之處，很多原有的賬面面積與現地使用面積不符，比如長江蘆蕩養殖場多個水面實際面積遠大于出租面積，這對資產的核查工作帶來復雜性，需要我們的仔細核對資料中每一處的準確性。
（三）建立資產巡查制度
資產管理的主要手段在于現地的檢查，但是公司資產跨度范圍很大，處于資產范圍最東側的萬眾工業園位于海門區北海路，而最西側的新通海沙土地則緊挨蘇錫通產業園區。為防止資產檢查出現遺漏，我們制定了以XXX、XXX為主要檢查對象，由東向西每月不少于兩次的資產巡查計劃，最大程度確保國有資產的使用管理。
二、仔細鉆研，應對資產管理工作難題
資產管理工作是一個“持久戰”，面臨多方面的各種難題，不是憑一時的積極就能做好的。
（一）處理租賃土地違規占用、使用問題
在上半年巡查工作開展后，我們發現了很多土地的違規占用、使用問題，比如閑置門面被占用，租戶土地合同到期后仍在使用，租戶將部分租賃土地違規用作堆場，土地違規停放車輛等問題，在檢查到問題后，及時聯系相關人員進行清理、改正。通過各種措施順利清理，有些不配合工作的我們也持續跟進，不能讓國有資產受到損失，順利完成上半年大部分的違規占用、使用工作。
（二）租賃戶的管理、協調問題
對于租賃戶的管理工作，通過經常性的檢查，可以起到一個督促的作用，同時掌握資產使用情況，以便在日常的管理中作出及時的調整。通過在不同租賃區域建立微信群，加強對租賃戶的管理，上級相關的通知也能夠及時的轉達，強化了協調能力。
三、存在的不足
（一）資產管理工作還存在有少數管理漏洞。目前我們的資產管理主要針對土地、房屋等使用情況的檢查整改，但對閑置資產的使用、利用還有所欠缺。在以后，我們還要制定相關制度，不斷完善，不斷進步。
（二）個人學習方面存在不足，專業能力不強。
（三）工作中不夠仔細，過于急躁，要在不斷的學習過程中改變工作方法，不斷創新完善。
四、下半年的工作打算
（一）要不斷提高修養，樹立良好的企業形象，要提高自己的服務意識和辦事效率，明確自己的工作重點與工作目標，在外工作，代表的不是個人形象，而是長江口集團公司這個集體的形象。
（二）對工作中存在的問題以及難點不斷提出積極且合理化意見，持續做好資產巡查整改的工作，進一步盤活公司閑置資產。
（三）加強學習、不斷完善管理制度和管理工作。加強與集團公司各部門的溝通和交流，正所謂“他山之石，可以攻玉”。眼界寬闊了，工作的路子也多了。同時，針對工作上的漏洞，不斷完善管理制度，讓它更合理、更科學、更簡捷。
上半年的工作雖然不夠完善，但我對下半年的工作充滿信心與期待，在領導的關心與同事們的幫助下，我相信在以后的半年里資產管理工作一定會越來越好。
