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農村產權抵押融資范文1
關鍵詞：農村；土地承包經營權；抵押；融資；改革
從2003年開始，政府就開始在農村金融領域進行了相應的改革，既包含了農村信用社的改革和農業銀行的改革，又包含了試點村鎮銀行等新型農村金融組織的改革，在農村金融領域的改革，涉及了很多方面的內容，可以增強農村金融機構的服務質量，并形成一個地區的特色金融產品。農村金融領域的改革主要涉及兩個方面的內容。第一個是擴大了農村金融供給，第二個是拓寬了農村金融的覆蓋率。根據最新的數據顯示，自從農村金融領域改革以來，我國的農村貸款數量不斷攀升，各種存貸款基礎性業務已經在全國絕大多數鄉鎮得到覆蓋。但是，在農村金融領域改革的過程中，農村地區融資難的問題依舊存在，很難滿足農村金融領域的發展需求。隨著農村金融領域的不斷改革，建立以農民土地權益為基礎的抵押融資試點來時出現，并在開始在全國范圍內進行試點施行。
一、農民土地承包經營權抵押融資改革的現狀
（一）土地資源和農業經營方面的問題
在農民土地承包經營權抵押融資改革的過程中，會涉及到農民土地確權、土地流轉等方面的問題，需要在土地產權制度改革的一些配套制度改革的基礎進行相應的改革和調整。在土地承包經營權抵押融資改革的同時，需要對農村的土地產權制度改革進行綜合性的改革和調整，在農村產權制度改革的過程中，要進行實地考察，與相關部門進行協商交談，收集相關的資料，要充分了解該地區土地承包經營權抵押融資制度改革的實際情況，并收集土地承包經營權抵押融資方面的進度情況和改革成效。隨著社會經濟的快速發展，農村勞動力流動速度快，有些農村地區開始培育農村土地流轉市場，可以有效的緩解人地之間的緊張關系，開展土地規?；洜I。
（二）農村土地產權制度改革的相關問題
政府出臺的農村土地產權制度改革方案，全國范圍內得到實施和推廣，并積極地推動農村產權制度的改革和完善，在農村土地產權制度改革中不僅涉及到了農村產權確權、農村土地登記等方面的內容，還涉及到了農村產權交易體系的構建，農村產權抵押融資等方面的內容。在農村土地產權制度改革的過程中，農村產權確權和構建農村產權交易體系是整個改革的重點內容，可以明確分辨農民土地產權的“三權”關系，在農村土地產權制度改革的過程中，可以有效地規避改革的相關法律風險，為農民土地承包經營權抵押融資提供更好的制度保障，而構建農村土地產權交易體系，可以及時的發現農村資產價值，將農村資源進行合理的配置，逐漸實現農村資產的資本化。
（三）農村土地承包經營權抵押融資方面的問題
在農民土地承包經營權抵押融資改革的過程中，首先是需要明確界定土地經營權，要充分考慮到農業生產經營的主體以及主體在農村土地產權交易市場中所獲得的權利，還要考量在農村土地產權交易市場中所獲得農村土地經營權抵押的權能，在農村土地經營權抵押融資的對象選擇上，要選擇規模化的經營主體，產生一定的農村土地抵押規模效應，在“交易―鑒證―抵押”的農村土地承包經營權抵押融資模式中，主要是由農村產權交易市場對相關的農村土地經營權流轉交易進行審核，并頒布相應的鑒證書，再將鑒證書作為抵押融資的一種法律依據，發揮出土地經營權的物保功能，可以有效的解決農村金融領域改革存在的抵押擔保缺失的問題。
二、農民土地承包經營權抵押融資的改革困境
（一）農民土地抵押缺乏相應的法律依據
在農民土地承包經營權抵押融資改革試點時，都是借助政府的政策支持來開展的，在農村土地的“三權分離”方面，實施將農村土地經營權作為融資的抵押，可以有效的避免出現的法律性沖突，但是，在實際的改革過程中，農村土地承包經營權作為抵押并沒有得到廣泛的認同，也缺乏相應的法律依據，有些地方性的法律法規承認了農民土地承包經營權作為抵押的合理性，地方政府也要承擔相應的風險和責任，久而久之，就降低了金融機構的農地抵押融資的熱度，不利于農民土地承包經營權抵押融資的改革和完善。
（二）農民土地確權頒證還不夠成熟
在農民土地承包經營權抵押融資改革的過程中，農民土地承包經營權是否可以轉化為抵押物來取得融資的權益，農民土地確權頒證就顯得至關重要。在我國農村土地產權制度不夠完善，不給土地市場提供有效的政策支持，再加上農村土地確權頒證制度還不夠成熟，在很大程度上影響了農戶參與土地承包經營權抵押融資的積極性，在農村土地流轉交易市場的發展過程中，缺乏一定的規范性，不能為農民土地承包經營權抵押提供一個穩定的抵押成本，在一定程度上影響了融資機構的決策。
（三）過分依賴于地方政府的風險擔保和補貼
在農民土地承包經營權抵押融資改革的過程中，絕大多數的政府機關都需要對農民土地承包經營權抵押提供相應的政策補貼。在現階段農民土地承包經營權抵押融資還存在著一定的風險，農村土地流動性差等問題，這些問題都需要依靠政府機關進行解決，不然就會降低各類金融機構的參與度。
三、農民土地承包經營權抵押融資改革的建議
在農民土地承包經營權抵押融資改革的過程中，要不斷完善農村土地確權頒證制度，培育各種正規性的農村土地承包經營權流轉市場，積極引導農村參與正規性的農村土地產權流轉交易市場，給農民土地主體頒布相應的鑒證。在農民土地承包經營權抵押融資改革中，要注重抵押融資的可持續性，為金融機構的發展提供商業化的條件，既可以為農民土地承包經營權抵押融資提供強有力的金融支持，又能降低農民土地承包經營權抵押貸款的市場風險。此外，農民土地承包經營權抵押融資在信貸供給方面存在著規模化效應，因此，在農民土地承包經營權抵押融資模式方面，要進行相應的金融創新，為農民土地承包經營權抵押貸款提供廣泛的途徑。
四、結語
在農村土地承包經營權抵押貸款改革的狀況進行分析，可以知道現階段，我國的農民土地承包經營權抵押融資改革還存在著一些問題，比如農村地區農民土地承包經營權抵押融資模式已經可以進行復制，在農民土地承包經營權抵押融資方面存在著政策性的貸款，不利于商業發展的可持續性，此外，農民土地承包經營權抵押融資在規模上具有一定的規模偏好，一般中小型農戶是不會采用土地進行抵押融資的等，這些問題都是需要在農民土地承包經營權抵押融資改革的過程中，不斷的進行完善和補充的，提高農民土地承包經營權抵押融資改革的效率，拉動農村經濟的快速發展，推動社會經濟的持續增長。
參考文獻：
[1]武德朋.寧夏平羅農村土地承包經營權抵押融資農戶滿意度影響因素實證研究[D].西北農林科技大學，2015.
[2]陸紅，張倩倩，宋永杰.農戶土地承包經營權抵押融資意愿分析――基于江蘇太倉市農戶的調查[J].大連理工大學學報（社會科學版），2015（04）.
農村產權抵押融資范文2
關鍵詞：農戶異質性；抵押融資；實現路徑；融資意愿
基金項目：陜西省教育廳基金項目：“基于農村土地可抵押條件下融資模式的路徑研究”（項目批準號：15JK2122）
中圖分類號：F83 文獻標識碼：A
收錄日期：2017年4月20日
一、引言
隨著我國新農村經濟的發展、城鎮化戰略的實施，農業產業結構也在做相應的調整，大農業化、職業農民等等成為一種趨勢。在十八屆三中全會提出要“賦予農民對承包地占有、使用、收益、流轉及承包經營權抵押、擔保權能”后，浙江、安徽、四川和江蘇等地紛紛開展了包括林權、土地承包經營權和宅基地使用權等“土地權”在內的抵押貸款試點。以前的研究，大部分從定性方面進行研究，而基于研究農戶特性的異質性對抵押融資實現路徑的定量分析很少。本文從農戶的異質性方面進一步定量分析，是研究我國農村“土地權”抵押融資必要的補充，對加速我國城鎮一體化戰略的早日實現有著重要的意義。
二、數據來源及變量定義
（一）數據來源。我國學者研究影響農戶的融資實現路徑意愿影響因素大體分為農戶的性別、家庭總收入、戶主的年齡，文化程度等因素（于麗江等，2014；楊婷怡、羅劍朝，2014，曹|、羅劍朝，2015；張龍耀等，2015）。由于陜西地處西部，經濟欠發達，要趕上發達地區農村經濟的高速發展，需要大量的資金，靠自身的積累無法滿足資金的需求。在總結前人研究的基礎上，我們設計了相應的調查問卷，分別在陜西的陜南山區縣安康市紫陽縣、陜南南鄭縣、陜北神木縣發放了700份調查問卷，最后回收為584份，有效問卷結果為481份，并利用Stata12進行數據處理和統計分析。
（二）樣本分析。本文把農戶的異質性進行統計和分析，主要是農戶自身特征，包含了性別、年齡、文化程度，戶主的家庭總收入，如表1所示。（表1）
三、模型設計及結果分析
（一）變量定義。被解釋變量：抵押融資實現路徑意愿。對農戶土地權抵押融資的因素比較多，本文主要分析戶主個人特質及戶主家庭特征兩個方面對抵押融資實現路徑意愿的影響。（表2）
（二）模型設計。以農戶的“土地權”抵押融資實現路徑的意愿為因變量，農戶戶主的個人及家庭的情況為自變量，研究農戶差異性的因素對抵押融資意愿的影響。因此，本文是典型的二元離散研究，農戶愿意抵押融資為1，不愿意抵押融資設為0：
公式（2）中的Pi農戶愿意抵押融資的概率；b0為常數項，b1，b2…bn表示各影響自變量的回歸系數；XiJ為第i個農戶“土地權”抵押融資意愿的第J個變量，u為隨機誤差量。
四、模型估計結果及分析
本文運用STATA12對農戶“土地權”抵押融資意愿進行Logist回歸分析，具體影響農戶“土地權”抵押融資意愿實現路徑的影響因素及程度如下：
戶主變量對農戶“土地權”抵押實現路徑意愿的影響。其中，性別（Gender）、文化程度（Edu）的相關系數分別為0.432、0.067，并且在1%水平顯著，說明男性比女性“土地權”抵押容易的意愿程度要高；學歷高也許了解的政策及見識多一些，比學歷低的更愿意抵押融資；家庭總收入（income）的相關系數分別為0.924，并且在5%水平顯著，說明家庭收入高的家庭更愿意用擁有“土地權”資產獲取融資需求。戶主年齡（Age）對農戶抵押融資實現路徑意愿的影響系數為-0.278，在5%水平下顯著，說明年齡越大，越不愿意冒風險投資，即不愿意抵押融資。（表3）
五、結論及建議
本文選取了陜南山區的紫陽縣、漢中平原的南鄭縣、以及陜北的煤都神木縣進行了實地調查，對調查數據進行梳理后，用統計方法從農戶的個體特征及家庭特征對四地農戶“土地權”抵押融資實現路徑意愿進行實證研究。研究得出對于農戶戶主個人特征來說：戶主是男性比女性更愿意用“土地權”進行抵押融資，同時戶主文化程度越高、家庭總收入越多也是正相關關系，只有戶主的年齡越大越不愿意用“土地權”抵押融資貸款。
根據本文的實證結論，為了加速農業經濟的發展，加快農村城鎮化的發展，需要大量的資金投入，但是單獨依靠政府及社會的投入無法發揮農戶的能動性，并且還是會資金短缺，所以應該要加強土地承包經營權和宅基地使用權的流轉，這也是發展我國農村經濟的極為重要之處，因此特提出以下建議：第一，促進文化知識下鄉，加快提高農民的認知能力。只有讓農民掌握的知識多了，知道怎么去發展農業，并且隨著通訊及網絡技術的發展，農民可以根據自己需要去尋找致富的農業技術，了解市場信息，這樣一來農民才會有信心，也就增加了農民“土地權”流轉的前期基礎；第二，加快農村社保的范圍和力度，鼓勵農民大力發展養殖業、種植業。讓農民免了后顧之憂的同時，應該加大農業技術的幫扶，積極地落實國家的扶貧及補貼政策，為農民提高農業資產的價值；第三，鼓勵農地規?；洜I，規劃符合本地發展的產業。制定一定的政策鼓勵土地向農業大戶、專業合作社的流轉，讓產業帶動農戶致富。
主要參考文獻：
[1]于麗江，陳晉麗，蘭慶高.農戶農村土地經營權抵押融資需求意愿分析――基于遼寧省385個農戶的調查[J].農村經濟問題，2014.3.
[2]曹|，羅劍朝.基于農戶收入異質性視角的產權抵押融資約束分析――以陜西、寧夏兩省區為例[J].統計與信息論壇，2015.10.
農村產權抵押融資范文3
一、農地流轉抵押融資產品創新的影響因素
(一)土地流轉尚未形成規范化市場，土地抵押融資運行環境缺失
由于目前沒有形成農村土地交易市場，大多數承包經營土地的農民無法找到合適的財產向金融機構抵押獲得融資，難以籌措足夠的資金投入承包經營的土地用于發展農業生產，使農業生產長期處在低水平和簡單的生產結構中徘徊。顯然，如果允許農民以土地承包經營權進行抵押融資，則會使農村土地的流轉加速，有助于土地向種田能手集中，促進農村土地和勞動力兩大生產要素得到更為合理的配置，也有助于擴大農業產業結構的調整，提高農業生產力水平。
(二)土地作為抵押品存在的法律障礙
《擔保法》規定表明：耕地、宅基地、自留山等集體所有的土地使用權，除了抵押人依法承包并經發包方同意抵押的“四荒”地的土地使用權可以抵押外，其他均不可抵押。農戶土地承包經營權是不能用作抵押的，流轉主體很難在銀行獲得貸款支持。
(三)抵押土地承包經營權變現困難
由于農村種植業風險很大，現行土地小塊經營，土地承包經營權登記制度不完備，土地流轉市場發育遲緩，加之在土地流轉、管理過程中，土地所有人與承包人的利益沖突所引起法律關系復雜化，將在很大程度上影響土地承包經營權的管理、定價。一旦債務人不能還債，抵押權人將無法滿足自身債權清償的需要，使抵押權人貸款風險增大。另外，農地承包經營權是基于農民的社員身份從集體組織手中獲得的，以無償獲得的土地向銀行獲得貸款，受承包使用期限的變動，變現價值的風險大。
(四)農地抵押產權不明晰
一方面，目前雖然可以進行土地小部分局部交易，但是流轉中還存在使用權的問題。種植農戶及村集體土地承包經營權未辦理土地流轉，未在相關部門辦理土地承包經營權的抵押登記手續。農民所擁有的土地使用權也即承包經營權本身存在產權殘缺，集中表現為農民缺乏對土地的處分權，土地承包經營權的處置受到法律的嚴格限制，由于農村土地屬于宅基地和承包使用的性質，做抵押后，仍然不得改變農用地的使用方式，因此價值評估起來本身就有很大的困難。另一方面，農民的土地權利不穩定，隨時有被調整的風險。在土地集體所有制這個大前提下，土地的內部成員分配制及其福利性，決定了土地承包經營權天然的不完整和不穩定，銀行也無法接受這種權利主體極不確定的抵押物。農民土地產權不穩定導致較高的交易成本并且使抵押權得不到應有的保護，加大了放款金融機構的風險，這是農地經營承包權不能成為有效抵押品的重要原因。
(五)農地保險制度不健全
隨著農地流轉的加快，農業產業化和規模化經營的風險也在加大。在農業風險缺乏分擔機制的情況下，自然災害和市場風險將對農地抵押融資的正常運轉帶來風險，使得農地抵押風險概率大大提高。因此，如果缺乏完善的農業保險制度，放開農地抵押將面臨風險。
二、幾點建議
(一)培育健全的農地流轉市場
健全的農地流轉市場是農地金融發展的前提和基礎。第一，做好農村土地的確權、登記、頒證工作，明晰農地承包經營權是進行流轉的前提。第二，培育農地流轉的主體，采取多種措施扶持專業大戶、家庭農場、農業專業合作社等規模經營主體的發展。第三，由政府出面成立土地使用權評估機構，對需要流轉的土地確定相應的土地基準價格、浮動價格和土地增長價值率，制定有關土地流轉的交易置換法則，規范流轉行為。
(二)加強法律創新，解決土地流轉中的法律障礙
探索土地承包經營權作為抵押物的適用性。完善《擔保法》、《物權法》等法律中的相關規定，允許土地承包經營權可以作為抵押。當前農村土地使用權包括兩個范疇：一方面，農戶通過承包農村集體的土地獲得的土地承包經營權；另一方面，農戶或其他主體通過流轉其他農戶的土地承包經權而承接的土地經營權。這兩方面共有的特征就是“使用期限”和“農業用途”，建議對《擔保法》、《物權法》、《土地管理法》等法規禁止農村土地使用權用于抵押的條款進行修改，允許農村土地使用權在承包期限內，在保證農業用途的前提下抵押，探索如“公司+農村土地承包經營權抵押”、“財政擔保+農村土地承包經營權抵押”、“保單+農村土地經營權抵押”等信貸模式。
(三)給予農戶土地承包經營權完善的物權
“一行三會”的“關于全面推進農村金融產品和服務方式創新的指導意見”中允許對農地承包權抵押進行試點創新，利用農地抵押融資將成為必然趨勢。因此，政府部門應盡快出善土地承包經營權登記和承包經營權證書制度，由登記機關將土地承包經營權、集體土地所有權、集體建設用地使用權等進行統一發證、登記，確認其權利。以登記的方式公示，提高公信力，為農地抵押制度奠定產權基礎。
(四)構筑貸款風險屏障
設立農地使用權抵押，是基于拓寬農村融資渠道、豐富抵押品的考慮，為農業投資和再生產提供更多的資金支持。因此，為了維護農村經濟社會穩定，應積極支持和配合政府組織推動農村土地承包經營權和農房用地制度改革，按照依法自愿有償的原則，在不改變土地集體所有性質，不改變土地用途和不損害農民土地承包權益的前提下，規范抵押流程，開展抵押貸款業務。有必要將農地使用權抵押借款的用途限制為農業投資使用；完善農村貸款抵押擔保體系，明確農村土地承包經營權抵押的條件和范圍。
農村產權抵押融資范文4
1、農村土地承包經營權抵押貸款法律法規和配套政策不完善，有待修改和健全。一是農村土地承包經營權確權頒證尚處于試點階段。目前，農村土地承包經營權確權登記頒證工作仍在進行試點。到2014年底，河南共有129個縣（市、區）開展了確權登記頒證工作試點，涉及454行政村、6.47萬hm2承包耕地。鑒于農村承包土地的經營權頒證尚處于試點階段，金融機構對目前簽訂的農村土地流轉合同的規范性和法律效力心存顧慮；廣大農戶在沒有得到政府頒發的農村土地承包經營權證的情況下，無法吃上定心丸，對土地承包經營權抵押貸款也顧慮重重。二是農村土地承包經營權抵押中介服務機構缺失。首先，農村土地流轉價格評估機構缺失。農村承包地估價是抵押融資的重要環節。目前，河南省由金融部門認可的農村承包土地估價機構沒有建立，缺少成熟的評估機制、經驗和標準，無法對農村流轉土地進行有效評估，導致金融機構難以確定合理的貸款抵押率和額度。其次，農村產權綜合交易中心不健全。從目前了解的情況看，多數地方尚未建立農村產權綜合交易市場，相關權屬登記管理、交易服務機制不健全，一旦發生違約，農村土地承包經營權無法通過公開交易方式順利變現，金融機構難以積極介入農村土地承包經營權抵押融資。再次，農村土地流轉服務平臺不完善。雖然河南省70%的縣建立了農村土地流轉服務中心，由于缺經費、缺人員、缺手段，對土地流轉合同簽訂、鑒證及流轉用途無法進行有效服務和監管，缺乏有效的土地流轉信息平臺。三是存在法規法律瓶頸。《擔保法》第37條明確規定：“耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權不得設定抵押?！薄段餀喾ā芬裁鞔_規定，除買賣、公開協商等方式承包的“四荒地”等農村土地可以抵押外，其他方式承包的農村土地是不允許抵押的。因此，從法律角度來看，把農村土地承包經營權作為抵押物，是否具有法律效力還存在爭議。目前，相關政策僅局限于試點辦理此類抵質押貸款，一旦貸款出現風險訴訟時缺乏法律層面的支持。
2、工商資本進入農業領域的準入和監管政策滯后，力度有待加強。一是工商資本進入農業領域審批監管執法主體缺位。目前，從國家和省級層面還未出臺工商資本進入農業領域的準入條件和監管辦法，也未明確準入審批部門和監管執法部門。比如，工商資本進入農業領域的準入條件具體是由誰制定、是屬于前置審批條件還是作為附加參考條件；出現改變耕地用途的情況是由哪個部門監管、違規者處罰的依據、程序及標準等都沒有明確規定。二是地方利益驅動導致工商資本進入農業領域監管失軟。目前，地方政府受大招商政策的影響，為完成當地招商引資任務，對外來工商資本進入農業領域不愿主動設立門檻，避免因設置準入條件束縛當地手腳，更不可能主動把工商資本擋在門外。同時，限制工商資本經營農業的范圍，既影響社會資本投入農業的積極性，又影響當地政府的招商引資。在這種政策導向和利益驅使下，地方政府對制定工商進入農業領域的準入條件不積極，對工商企業長期流轉農戶土地出現的“非農化”“非糧化”現象監管不到位，個別地方甚至是聽之任之，放手不管。
3、農村土地流轉風險保障金制度管理辦法缺失，認識有待提高。一是土地流轉風險保障金制度具體內容不明確。各地對土地流轉風險保障金的繳納比例、資金來源渠道缺乏依據和標準。流轉承包土地每667m2需要交納多少保證金合適無法界定，太多就會增加土地流入方的資金負擔，影響正常經營，太少又無法完全規避風險，達不到應有的目的；土地流轉風險保障金的收取和監管部門不明確、資金使用程序不清楚；對流入方不愿繳納土地流轉風險保障金的，缺乏強制性執行的依據和手段。二是對土地流轉風險保障金制度思想認識上存在偏差。部分地方認為，農村承包土地流轉是一種市場行為，在堅持依法、自愿、有償的基礎上，由家庭承包農戶與新型農業經營主體或工商企業自發簽訂流轉協議，出現風險原則上應由雙方自行解決，政府在土地流轉過程中起到指導、規范和服務作用。如果讓地方財政拿出一部分資金來建立土地流轉風險保障金，由政府對土地流轉風險進行“兜底”，地方的積極性不高。對于新型農業經營主體而言，由于缺乏有效抵押物，農業經營貸款難現象普遍存在。在這種背景下，作為農村承包土地的流入方，除要預付流出方土地價款外，如果再要求繳納一定的風險保證金，無形中加劇了流入方的資金負擔。因此，對建立農村土地流轉風險保障金認識上還不到位，思想有顧慮。
二、幾點建議
推進農村土地流轉制度改革，是河南省委全面深化農村改革的重要內容，符合十八屆三中、四中全會和中央1號文件精神，符合河南農業農村發展實際。開展農村土地承包經營權抵押貸款，是盤活農村土地資源和增加農民財產性收入的重要手段；加強工商資本進入農業領域的準入和監管，是降低工商資本進入農業領域“非糧化”比率和杜絕“非農化”、保證農地農用和糧食安全的重要舉措；實施農村土地流轉風險保障金制度，是規避農村土地流轉風險和保護農民土地收益的重要保障。因此，堅定不移推進這項改革，既要積極探索，又要慎重穩妥；要在建立和完善相關制度上下功夫，要在搭建服務平臺上下功夫，要在探索和完善運作模式上下功夫。
（一）建議制定完善相關管理辦法一是按照已出臺的《河南省農村土地承包經營權抵押貸款暫行管理辦法》的要求，積極鼓勵支持金融機構制定農村土地承包經營權抵押貸款實施細則，確保農村土地承包經營權抵押貸款能夠順利推進和規范運行；二是著手研究制定省級工商資本進入農業領域的準入條件和監管辦法，鼓勵有條件的縣（市）先行先試，明確工商資本進入農業領域的具體條件和監管實施細則，強化社會資本長期租用農戶土地的監管；三是引導各地制定《農村土地流轉風險保障金制度》，明確風險保障金的籌措比例和渠道、使用范圍、審批程序和監管辦法，促進農村流轉土地規范有序。
（二）建議積極穩妥推進改革試點各地要進一步提高認識，加強組織領導，強化部門聯動，完善配套政策，積極穩妥開展農村土地流轉制度改革相關試點。要選擇地方財力比較強、政府推動積極性高、土地流轉比較規范的縣（市）和承貸積極性高的金融機構，共同開展農村土地承包經營權抵押貸款試點；選擇條件成熟的縣（市），通過籌措一部分財政資金，收取承租方繳納的一部分資金，共同建立農村土地流轉風險保障基金；選擇土地流轉比率高的縣（市）開展工商資本進入農業領域的準入和監管試點，強化工商資本長期流轉農戶土地的用途管理。省農村土地流轉制度改革各成員單位，要加強對試點的指導和服務，強化檢查和督導，提升總結經驗，逐步擴大試點范圍。
（三）建議注重抓好重點環節
1、在農村土地承包經營權抵押貸款方面，一要穩步開展確權頒證，完善登記管理。加快農村土地承包經營權確權進度，適時拓寬確權范圍，完善確權登記管理，詳盡掌握土地經營權屬面積、時限、承包人經營意愿和能力等。對需要辦理擔保融資的，可試點優先確權頒證，開展擔保登記備案工作，建立健全土地臺賬，為金融機構開展農村土地承包經營權抵押融資奠定基礎。二要建立產權交易和價格評估機構，完善交易服務。建立農村產權交易中心或充實完善農村土地流轉服務中心，開展農村土地承包經營權的抵押登記、信息和流轉交易等服務。對于抵押融資的土地權利一旦發生風險,可在農村產權交易中心或農村土地流轉服務中心上，通過拍賣方式對擔保標的進行處置流轉；建立農村土地流轉價格評估機構，制定農村土地價值參考標準，開展價值評估服務，簡化價值評估程序，為金融機構開展農村土地承包經營權抵押授信提供依據。三要建立風險防控機制，強化風險補償。鼓勵地方政府成立農業政策性擔保公司，為農村土地承包經營權抵押融資業務依法提供擔保服務，增強金融機構發放此類貸款的積極性，有效降低貸款風險。鼓勵由財政出資設立農村土地承包經營權抵押融資風險補償專項基金，用于補償金融機構貸款出現的合理損失。同時，加大對種養大戶、家庭農場、農民合作社、農業企業等新型農業經營主體的融資擔保支持。四是建立激勵引導機制，提高承貸銀行的積極性。鼓勵政府對農村承包土地的經營權抵押貸款給予一定的利息補貼，降低借款人融資成本。加大貨幣政策、金融監管政策支持。人行利用差別準備金、支農再貸款、支小再貸款、再貼現等貨幣政策工具，支持承貸銀行增強資金實力，擴大信貸投放；銀監部門實施差異化金融監管政策，適當提高承貸銀行涉農貸款不良貸款率容忍度。按照《河南省金融業發展專項獎補資金管理辦法》（豫財金〔2014〕34號），對承貸銀行給予一定獎補。
2、在工商資本進入農業領域的準入和監管方面，一是建立準入機制。對工商資本在農業領域的生產經營能力、履約能力進行審核，并指定相關部門對其備案，把好“準入關”，對“非農化”以及有明顯圈地占地意圖、無意經營農業的工商資本要堅決予以拒絕，擋在門外。二是建立動態監管機制。加強對工商企業從事農業生產的動態監管，重點監管流轉土地達到一定規模的涉農工商企業。對工商企業投資農業后的農地使用方向進行監測，避免改變流轉土地用途，跟蹤農業經營項目的投資進度和政策資金使用情況，防止套取國家支農項目資金；加強對農業生產環境的監測，鼓勵工商企業發展生態循環農業，最大限度減少企業涉農項目對農業生態環境的破壞。三是建立引導服務機制。對工商企業涉農在土地利用、農村產業發展、基礎設施和公共服務設施建設等方面進行科學規劃，在保證糧食安全的前提下，區別不同產業制定差異化政策，通過稅收傾斜、財政補貼、用水用電等優惠政策進行相應的引導和扶持，鼓勵工商企業注重進入河南省急需資金的農業領域和有助于實現可持續性發展、延伸產業鏈條的農業領域，重點投向適合企業化經營的種養殖業、農產品精深加工業、農業生產業、農業基礎設施建設等。
農村產權抵押融資范文5
近年來，寧夏、遼寧、重慶、湖北等地先后開展了土地承包經營權抵押貸款試點。在實踐中，各地積極響應國家政策進行了制度創新，開創了農村土地承包經營權抵押融資的新局面。由于地區差異的存在，各地在試點中總結出了各具特色的土地承包經營權抵押貸款模式，作為制度創新的先行者，這些地方在實踐中總結出來了一些較為先進的做法，值得今后在推廣土地承包經營權抵押貸款時予以借鑒。
(一)通過頒布相關文件，使土地承包經營權抵押貸款有據可行比如，遼寧省法庫縣為了促進土地承包經營權抵押貸款的推行，先后頒布了專門的指導意見和管理的暫行辦法。武漢市先后頒布了相應的農村產權價值評估和登記托管管理辦法，以指導土地承包經營權抵押貸款。重慶市在試點過程中，也頒布了專門的“三權”抵押融資管理辦法。這些規范性文件的頒布，一方面使得土地承包經營權抵押貸款有據可行，便利于土地權利人將土地承包經營權進行抵押貸款。另一方面，這些規范性文件還規定了土地承包經營權抵押貸款的相應程序。這就提高了該制度在運行中的可操作性，避免了現實運行中所產生的程序混亂，從而更有利于保護土地承包經營權人利益。
(二)采取多種模式推行土地承包經營權抵押貸款在實踐中，各地結合當地實際情況探索出了各具特色的土地承包經營權抵押貸款模式。比如，寧夏回族自治區同心縣采取的是土地承包經營權抵押協會，吸納農民以土地承包經營權入股成為會員，從而附加以多戶聯保以及協會總擔保的形式進行抵押貸款。而武漢市則是依托武漢農村綜合產權交易所作為中介推行土地承包經營權抵押貸款。重慶市則是采取土地承包經營權入股抵押模式、流轉大戶業主抵押模式再到農戶直接抵押模式逐步推進的。這些模式契合了當地實際情況，促進了土地承包經營權抵押貸款制度的推廣。這也告訴我們，在今后推行土地承包經營權抵押貸款時，各地要深入考察當地實際情況，實事求是地總結出一套行之有效、符合法律規定的模式。
(三)采取措施防范土地承包經營權抵押貸款風險推行土地承包經營權抵押貸款，一方面，抵押人面臨著因無法按期償還貸款而產生的土地承包經營權被處置的風險，喪失賴以生存的生產資料。另一方面，抵押權人面臨著因農村土地交易市場不完善而產生的無法處置土地承包經營權的風險，使得不良貸款多發影響自身效益。因此，在實踐中，各地采取了相應的對策防范土地承包經營權抵押貸款風險。比如，各地都普遍規定抵押人不得將自身享有的全部土地承包經營權進行抵押貸款，而是規定只能將部分土地承包經營權進行抵押，保留了滿足其生存需要的土地。比如，武漢市充分發揮農村綜合產權交易所的作用，通過建立起土地承包經營權交易市場化解金融機構處置抵押物不能的風險。比如，重慶市成立農村產權抵押融資風險補償專項基金、完善涉農保險、成立擔保公司等來防范土地承包經營權抵押貸款風險。
二、土地承包經營權抵押貸款存在的問題
中長期、較大額度貸款投放不足是農村地區的突出問題，這與當前農業發展不相適應。信貸作為一種要素投入對農業增長起到較突出作用(林毅夫，2003)，目前投放的農村信貸以短期貸款為主。農戶之所以難以獲得長期大額度貸款，一個極為重要的原因是農戶缺乏有效的抵押擔保物。對于從事農業生產的人而言，最具價值的資產便是承包或流轉而來的農村土地，利用它向金融機構進行抵押融資，便可以解決抵押擔保物缺乏的難題，從而破解中長期、較大額度貸款投放不足這一瓶頸問題。
(一)抵押權難實現首先從法律規定，土地承包經營權流轉之后，不能改變所有權性質和用途，其次缺乏真正的土地流轉中介組織，土地承包經營權流轉還需要各方自行協商實現。因此，當貸款無法收回時，銀行等金融機構難以處置抵押的土地承包經營權，土地承包經營權難以變現。
(二)抵押物價值難確定一是未成立相應的專業土地承包經營權價值評估機構，未培訓和配置相應技能水平評估人員;二是沒有建立對農村土地價值對應的標準，土地價值的評估沒有參照，土地承包經營權價值評估主觀判斷成分較大，實際價值難以合理確定，評估價值往往低于土地承包經營權實際價值;三是銀行業機構難以準確認定土地承包經營權的實際價值，發放貸款的額度控制得較低。
(三)貸后管理難銀行發放貸款后為保證借貸資金的安全一般會選擇監督資金的用途和項目的運行情況。但是農村土地承包經營權抵押貸款的借款人的借款目的是從事農業生產，項目地址在農村，但大部分銀行的業務重心在城市，進行貸后管理的成本很高而使得銀行可能忽視或放棄貸后管理。
(四)貸款風險難以掌控一是農業生產受自然條件的約束。農業生產的政策風險，農業是受政府管控嚴格的產業，農產品價格比較難預測。二是操作存在風險，在對貸款項目的審查過程中存在忽略某些環節，如目前農村土地承包經營權抵押存在價值評估不夠規范或者完全不走貸款抵押物價值評估這一操作程序，擔心付出較高的貸款抵押物價值評估費，而忽略這一程序。三是鄉鎮建設用地、招商引資項目建設用地、公共事業用地、國家高速公路用地等也會對土地承包經營權的實現帶來風險。四是我國還沒有對農村土地承包經營權抵押貸款設立專門的法律文件，真正發生糾紛時無法得到法律的支持。
(五)法律不完善與產權不明晰農村土地承包經營權抵押尚無明確的法律依據。根據我國《物權法》的規定，除買賣、公開協商等方式承包的四荒地等農村土地可以抵押外，其他方式承包的農村土地是不允許抵押的。現在農村土地承包經營權抵押試點工作已全面鋪開，然而法律保障工作卻沒跟進，這無疑會給農村土地承包經營權抵押工作帶來困擾。
(六)金融機構放貸積極性不高由于農村中、小額貸款的收益和成本同所承擔的風險不成正比，并且由前面分析可知，抵押物變現難在一定程度上會影響金融機構的積極性。加之金融機構，尤其是銀行的業務重心，關注熱點，主要集中在城市地區，往往更看重大企業，更注重大額業務，而忽視小企業，對農民的創業貸款更是慎之又慎。并且適合農村特點的電子化、票據化設施不足，農戶辦理業務不方便。
三、完善我國土地承包經營權抵押貸款的路徑
(一)培育土地承包經營權抵押貸款的外部良好環境1.完善法律法規。農村土地承包經營權抵押貸款是農村經濟發展的關鍵環節，但因《擔保法》、《物權法》等法律法規的約束，抵押處置存在一定的法律障礙。為配合農村土地承包經營權抵押工作的全速推進，先行先試，建議相關部門進一步加強相關產權的法律框架建設，完善相關法規，出臺較為全面的農村產權抵押融資管理辦法，明確規定農村土地承包經營權的可抵押性，以便為農村產權抵押貸款制度的推進提供相應的法律保障。2.建立土地流轉市場。首先，土地流轉市場的建立能夠進一步促進土地流轉，使土地形成規?；洜I，更有利于土地承包經營權抵押貸款的實施;其次，當借款人無法償還貸款時，金融機構能夠及時地變現抵押物從而獲得補償，并且有正規、統一的流轉市場也會相應地降低交易費用，這是提高金融機構放款積極性的有力舉措;最后，也有利于有關部門建立制度化、規范化的土地流轉管理機制，加強對農村土地流轉的指導和監管，從而消除土地流轉中損害農民權益的現象。此市場的主要功能:一是農地流轉信息系統，及時收集與農地流轉信息，使供求雙方能及時獲取土地流轉信息;二是促使供求雙方達成交易，并提供相關的交易服務;三是涉農機構或者擔保公司可以通過該市場在較短時間內把抵押的農村土地承包經營權流轉變現，提高其開辦農村土地承包經營權抵押貸款的積極性。3.設立專業評估機構制定評估標準。設立專業的農村土地承包經營權抵押價值評估機構，制定合理的評估標準，建立農村土地承包經營權抵押價值評估制度。此制度需考慮兩點:一是政府應出臺評估標準細則，對不同等級的農村土地制定相應價值標準以供參考;二是成立獨立的抵押價值評估機構，結合實際，根據農地的地理位置及其他條件，綜合農地流轉價格，制定科學的評估標準和操作辦法。對評估人員進行從業資格認證考核，憑證上崗，定期對評估人員進行培訓，確保評估水平。4.培育良好的外部環境。一是盡快完善農村社會保障體系，逐步淡化土地的社會保障功能。在農村社會體系尚未完善之前，可以對土地承包經營權抵押設定一定的限制，以保障農民免予破產。二是加快農村信用體系的建設，培育良好的金融生態環境，為農村土地承包經營權抵押貸款業務的開展創造良好的外部環境。
(二)科學設計農村土地承包經營權抵押貸款流程銀行業金融機構開展農村土地承包經營權抵押貸款需要三個相互聯系的系統構成:一是貸款發放系統;二是抵押品處置系統;三是資金補充系統。其中貸款發放系統是主系統，它的正常運行需要另外兩個系統的配合和支持。三個系統有序運行，才能從根本上解決農村土地承包經營權抵押貸款難實施的問題。首先，貸款申請階段。此階段包含抵押價值評估及貸款申請兩部分。資金需求者向評估機構提出評估申請，評估機構作為獨立的主體，按相應流程對農村土地承包經營權的價值進行評估。評估完成后，評估機構應向資金需求者出具兩份評估報告，資金需求者向涉農機構基層網點提出貸款申請的同時，提交一份評估報告。涉農機構基層網點在受理貸款申請時，可在登記機構進行查詢以驗證評估結果的真實性，然后按相應的比例計算貸款額度。其次，擔保階段。此階段由申請擔保及要求反擔保兩部分構成。涉農機構基層網點向擔保公司申請擔保并提供相關資料。擔保公司受理擔保申請并按規定為其提供擔保。一旦涉農機構無法收回貸款，擔保公司將承擔所擔保額度的損失。同時，擔保公司應向資金需求者提出反擔保，要求其提交評估報告的同時，將農村土地承包經營權證交予擔保公司，并辦理農村土地承包經營權抵押手續。擔保公司分別與資金需求者和涉農機構簽訂擔保協議，并將結果報送登記機構進行登記公證。再次，貸款審批及發放階段。涉農機構基層網點對貸款申請進行初步審查通過后，上報其抵押貸款審批部門。若材料齊全，符合規定，抵押貸款審批部門盡快予以批準，由基層網點向資金需求者發放貸款，同時涉農機構和資金需求者雙方都需在登記機構進行貸款登記。此外，通過資金補充子系統，涉農機構的資金來源主要由以下四部分構成:其自身吸收的存款、人民銀行再貸款、財政專項補貼以及向廣大社會公眾發行農地債券，進而拓寬資金來源渠道，為農村土地承包經營權抵押貸款的發放提供了堅實的資金基礎。最后，還款和抵押品處置階段。貸款期限屆滿時，借款者若能按時足額還款，擔保公司所提供的擔保協議自動終結，擔保公司根據涉農機構的貸款收訖通知，將農村土地承包經營權證歸還給資金需求者;若借款者不能按時還款，涉農機構則要求擔保公司按約定承擔相應擔保責任，擔保公司此時有權通過抵押品處置子系統變現抵押品以彌補損失。具體操作是，擔保公司在土地流轉中心將抵押的農村土地承包經營權流轉給農地承包經營權需求者，用所收取的轉讓費來彌補損失。
農村產權抵押融資范文6
2014年底，發改委、財政部等11個部門聯合印發了《國家新型城鎮化綜合試點總體實施方案》，將改革和完善宅基地制度作為試點的一項主要任務。
推進農村宅基地制度改革的突破口在四個方面：
建立農村宅基地差別化
有償使用制度
在充分考慮群眾承受能力的前提下，探索建立充分反映宅基地資源稀缺程度和經濟價值的有償使用制度，形成節約利用宅基地的約束機制。
完善農村宅基地和農房登記管理制度。推進村鎮體系規劃、村莊建設規劃編制，修訂完善農村宅基地用地控制標準和農村居民點人均建設用地控制標準。開展閑置宅基地、一戶多宅、村內空地等調查清查和評估，健全農村宅基地地籍檔案。推進農村宅基地確權登記頒證，探索實行城鄉統一的房屋登記制度，逐步推進農民房屋確權登記頒證。
推進農村宅基地差別化有償使用。在部分地區探索對超標準占用宅基地農戶和新申請宅基地的非集體經濟組織成員開展宅基地有償使用試點，集體經濟組織成員已經合法取得并符合標準的宅基地可以繼續無償使用。確定收費標準要切實考慮群眾承受能力，體現使用人戶籍身份、宅基地質量、使用性質等差別。對超出用地標準多占宅基地的，采取以面積和年限累進加價的收費辦法征收超占土地使用費。
放開農村宅基地有償使用范圍。鼓勵各地出臺農村集體經濟組織成員資格認定標準，全面開展農村集體經濟組織核定及成員資格界定工作，統一發放集體經濟組織成員證，探索固化農村宅基地使用權無償取得主體范圍。在不改變農村宅基地集體所有性質的前提下，在部分地區率先開展宅基地有償使用試點，探索逐步擴大農村宅基地使用權主體范圍，允許區縣范圍內符合條件的農業人口購買使用農村宅基地，條件成熟后使用權主體范圍可進一步放寬。
試行農村宅基地有期限使用制度。探索將有償取得的農村宅基地使用權期限設定為70年，70年期滿后使用權人向村集體經濟組織交納宅基地使用費后，可再次取得為期70年的宅基地使用權。如不交納宅基地使用費，集體經濟組織可以收回宅基地使用權。受讓方取得宅基地使用權后，應以居住為目的，服從宅基地所在地土地管理規劃?？臻e宅基地或者房屋滅失滿一定期限仍不恢復使用的宅基地，宅基地所在地的村集體經濟組織在報經有關部門同意后，可以收回宅基地使用權。
建立農村宅基地
有償退出長效機制
建立農村宅基地自儲和代儲制度。開展農村空置閑置宅基地和農民退出意愿調查，建立農村宅基地退出潛力臺賬。探索實行農村宅基地集體經濟組織自儲和政府代儲，經濟實力強的村集體經濟組織可以成立農村宅基地儲備機構，自主開展宅基地儲備運作。
對于經濟實力較弱的村集體經濟組織，可以委托由政府成立的農村集體建設用地儲備機構，對農戶申請退出的宅基地進行收回、收購。政府通過貸款、財政投入資金、建設用地指標交易收益等渠道籌集宅基地及建（構）筑物退出的農村土地補償周轉金，實行統一管理、封閉運作、專戶儲存、獨立核算。
健全農村宅基地有償退出激勵機制。嚴格限制宅基地使用權人退出條件，對在城鎮已購置商品房或愿意進城鎮定居，并自愿退宅且以后不再申請新宅基地的農民，按照宅基地和房屋評估價格或城鎮房屋重置價格進行一次性補償，并對進城農民子女教育、參加城鎮居民養老保險、醫療保險等進行補貼。
對退出舊宅基地申請新宅基地的農戶，不再進行補償，可以提供一定額度的低息資金貸款支持。采取財政投入資金或儲備適量國有土地取得出讓收益等方式彌補退地補償費資金缺口。允許符合條件的宅基地使用權人按有關規定通過政府交易平臺流轉（含置換等）其農村宅基地、附屬設施用地及建（構）筑物。
加強空置閑置宅基地處置和利用。退出的農村宅基地應優先保障農村發展建設用地需求，符合相對集中連片、宜農用途等條件的，應根據土地利用總體規劃、土地整理復墾開發規劃開展宅基地整治工作，將退出的宅基地復墾為耕地或其他農用地，交由村集體經濟組織管理、利用，原集體土地所有權不改變。農村宅基地復墾后，原使用人為本村村民的，復墾后的土地優先由其承包經營。宅基地復墾后產生的建設用地指標，由土地整治機構通過城鄉建設用地增減掛鉤統籌利用。
建立農村空閑宅基地
使用權流轉制度
建立農村宅基地交易平臺體系。探索建立多級聯動的農村空置閑置宅基地交易平臺體系，依法為農村宅基地流轉交易提供場所設施、信息、組織交易、交易簽證等服務。省市級平臺主要負責制定農村宅基地交易規則、簽證程序、服務標準、信息平臺建設?？h（區）平臺重點加強政策咨詢、合同簽訂、價格評估等流轉服務能力建設，促進宅基地公開、公正、規范流轉交易。依托鄉鎮便民服務中心等建立鄉鎮宅基地流轉服務平臺，負責宅基地交易信息的收集和報送。條件成熟后，可將交易平臺延伸至行政村一級。
推進農村空閑宅基地使用權有序流轉。嚴格限定農村空置閑置宅基地使用權交易主體，宅基地使用權轉讓人需在轉讓宅基地使用權后有合法住處、能保證基本生存需要。農村宅基地使用權轉讓需經村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表同意。
探索科學合理的農村空置閑置宅基地交易方式，加快建立城鄉統一的土地交易市場，規范和支持宅基地使用權人采取轉讓、租賃、作價出資（入股）等方式流轉使用權。明確農村宅基地使用權流轉期限，加強宅基地流轉用途管制，宅基地使用權的流轉不得改變宅基地所有權的主體和性質。
完善宅基地流轉增值收益分享機制。通過宅基地整理置換等獲得的新增集體建設用地出讓或出租收益大部分應用于補償農民。對村集體經濟組織獲得的增值收益實行專戶專管。鼓勵村集體經濟組織在符合規劃前提下，申請將成片的閑置、低效宅基地用地改為村集體建設用地，原使用人可按宅基地基底面積折算成股份，參與集體建設用地經營收益分成。
健全宅基地使用權
與農村房屋所有權抵押制度
在不改變農村宅基地集體所有性質、不損害農民權益的前提下，開展農村宅基地使用權和農村房屋所有權抵押融資試點。在完善農村產權登記服務體系的前提下，同時需要推進農村宅基地和房屋抵押融資，健全宅基地使用權和房屋價值評估體系，建立農村宅基地和房屋處置機制，建立產權抵押風險分擔補償機制與之相配套。
其中，在農民普遍關心的農村宅基地和房屋抵押融資方面。要允許宅基地使用權與房屋所有權一同抵押。在保證設定抵押的房屋依法償債后有適當居住場所的條件下，征得所在農村集體經濟組織同意后，允許農民以“房產證+土地使用權證”抵押給金融機構作為還款保證，或抵押給擔保機構，由擔保機構作為借款主體向金融機構提供融資擔保，實現融資。
