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房地產項目稅務籌劃范文1
【關鍵詞】營改增房地產土地價款
稅務籌劃會計核算
“營改增”工作是國家整個“供給側”改革中的重要一環，目的是減少甚至消除經濟流通環節中重復征稅的現狀，總體上降低行業稅收負擔，有利于行業經營模式創新，更有助于促進企業自身更好、更快地適應市場經濟發展。
房地產“營改增”后，增值稅替代營業稅，允許企業生產經營環節抵扣上游環節已納稅款，從而消除重復征稅的弊端，減輕企業稅負。然而，房地產企業一般計稅方式下所發生的土地成本，根據財稅[2016]36號文件及其實施細則規定，只允許將支付政府土地價款部分抵減銷項稅，其他土地購置及拆遷成本均不允許抵扣，從而不利于企業稅負降低，但同時也為企業在現有法律法規框架下進行有關土地成本稅務籌劃留下一定空間。
一、“營改增”后房地產新項目土地成本稅務籌劃的必要性
（一）土地成本占房地產企業開發總成本比重大，進行稅務籌劃符合企業收益最大化原則。伴隨房地產行業市場競爭愈演愈烈的趨勢，各地不斷涌現新的“地王”，巨額的土地成本已經成為房地產企業經營成敗的關鍵因素之一。增值稅下，企業支付政府部門土地價款高低，最終會以杠桿原理的形式影響項目開發經營的整體稅負。因此，土地成本稅務籌劃工作必然是房地產企業內部管理的重點。
（二）基于財政部、國稅總局的財稅[2016]36號及國稅總局的2016年第18號公告等文件，各地國稅局相繼出臺具體實施辦法，基本上明確了房地產企業增值稅銷售額計算中允許扣除的土地價款只限“向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地出讓金”。然而，實際操作中企業支付政府部門的市政配套費、政府主導收取并統一支付拆遷戶的拆遷費等其他成本費用，金額大且取得的合法憑證基本上是國家財政部監制的資金往來結算票據或地方政府（非稅收入）票據，增值稅下無法取得進項抵扣或銷項抵減，造成企業實際稅負仍然很高。
二、增值稅下房地產新項目土地成本稅務籌劃實施方案及建議
（一）實際談判中，擴大“營改增”政策中“支付土地價款”的界定范圍
根據2011年1月21日國務院頒布的《國有土地上房屋征收與補償條例》第四條規定，“市、縣級人民政府負責本行政區域的房屋征收與補償工作”。因此，有關拆遷系列成本費用納入目前增值稅下只允許銷項抵減的“土地出讓金”提供了可能。企業在簽訂土地出讓合同時，應爭取將涉及項目有關拆遷的費用一并納入“土地價款”合計金額中，加大了未來增值稅下銷項扣除基數，從而合法有效地降低企業稅負。
（二）合理控制拿地成本在開發總成本中的比例，收窄企業收益流失范圍
財稅[2016]36號文件中明確規定土地出讓金可以增值稅下抵減銷項稅，據此模擬測算，若企業在同樣開發規模、同樣設計規劃條件下，獲取不同價格的土地，企業可根據自身發展戰略不同做出合理選擇：
1.追求營業收入規模最大化的企業，在同樣售價水平下，合理利用土地價款杠桿作用，將因此所抵減的銷項稅轉化為營業收入。根據國稅總局2016年第18號文件，銷項稅=（全部價款和價外費用一允許扣除的土地價款）÷（1+11%）x11%，從而可確認營業收入=全部價款和價外費用一銷項稅，相比提供貨物銷售行業，房地產企業核算所確認的收入中因土地價款抵減銷項稅而有所增加，具體金額=土地出讓金×（1÷（1+11%）x11%）。
2.兼顧收入、利潤規模雙贏的企業，應優先選擇供不應求的市場獲取土地，同時應考慮市場環境中客戶積極接受因土地價格轉移到銷售價格的能力，如果可消化價格差，應優先在該市場拿地。由于土地價款將所抵減的增值稅銷項稅轉化為營業收入，并且除附加稅外，增值稅不納入稅前利潤扣除項。因此，企業在獲取較高價格土地的同時，可以較低增長幅度提高銷售價格，同樣可以在不減少利潤總量的情況下，獲得收入、利潤規模雙贏的效果。
三、增值稅下房地產新項目土地成本核算會計分錄設計及實務案例
（一）土地成本依據“價稅分離”原則核算入賬
根據國家稅務總局2016年18號文件規定：適用一般計稅方法計稅的房地產企業，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應土地價款后的余額計算銷售額，即土地價款抵減銷售額而減少銷項稅。根據財政部的《關于印發的通知》（財會[2012]13號）規定：一般納稅人提供應稅服務，試點期間按照營業稅改征增值稅有關規定允許從銷售額中扣除其支付給非試點納稅人價款的，應在“應交稅費一應交增值稅”科目下增設“營改增抵減銷項稅”專欄，用于記錄該企業因按規定扣減銷項額而減少的銷項稅額，同時，“主營業務成本”等相關科目應按照經營業務種類進行明細核算。
1.支付政府土地價款時
房地產企業支付政府土地價款時，按規定允許扣減銷售額而減少的銷項稅額，借記“其他應收款一營改增抵減銷項稅額”科目，按實際支付與上述增值稅額的差額，借記“開發成本一土地購置成本一土地出讓金”，按實際支付金額，貸記“銀行存款”。
案例1：甲房地產企業2016年5月5日支付政府3.5億元獲取了一宗土地，用于商業、住宅混合型開發，并取得財政部監制的資金往來結算票據，該房地產企業采用一般計稅方法計稅，會計分錄處理如下：
因土地價款抵減銷項稅=35000÷（1+11%）x11%=3468.47萬元，開發成本入賬金額=35000-3468.47=31531.53萬元。
借：開發成本/土地購置成本/土地出讓金
31531.53
其他應收款/營改增抵減銷項稅額
3468.47
貸：銀行存款/人民幣 35 000
2.企業當期結轉并確認收入時
根據國家稅務總局公告2016年第18號規定，項目結轉當期確認銷項稅時允許扣除的土地價款=（當期銷售房地產項目建筑面積÷房地產項目可供銷售建筑面積）x支付的土地價款，從而減少增值稅銷項稅額，借記“應交稅費一應交增值稅（營改增抵減的銷項稅額）”，貸記“其他應收款一營改增抵減銷項稅額”科目；期末，當期銷項稅額扣減當期允許抵減銷項稅額和預繳稅款后的凈值大于當期允許抵扣進項稅額，則借記“應價稅費一應交增值稅（轉出未交增值稅）”，貸記“應交稅費一未交增值稅”。
案例2續案例1，甲房地產企業2016年11月達到預售條件時，總可售建筑面積120000平米。11月份前累計取得可抵扣增值稅專用發票進項稅額200萬元。11月份預售建筑面積為1200平米，預售價款5550萬元，預繳增值稅額150萬元，均未開增值稅發票。
2016年12月25日將11月份預售的房屋交房，當月建筑主體工程取得可抵扣增值稅專用發票進項稅額50萬元。稅務處理及會計處理如下：
①交房結轉收入并確認銷項稅額=5550÷（1+11%）x11%=550萬元，收入金額=5550-550=5000萬元。
借：預收賬款5550
貸：主營業務收入 5000
應交稅費一應交增值稅（銷項稅額）550
②根據結轉收入對應建筑面積，確認當期允許扣除土地價款抵減的銷項稅=1200÷120000x3468.47=34.68萬元
借：應交稅費一應交增值稅（營改增抵減的銷項稅額）34.68
貸：其他應收款一營改增抵減銷項稅額34.68
③計算2016年12月應交納增值稅（次月申報未交增值稅額）=550-34.68-200-50-150=115.32萬元
借：應交稅費一應交增值稅（轉出未交增值稅）115.32
貸：應交稅費一未交增值稅115.32
④2017年申報交納上期未交增值稅
借：應交稅費一未交增值稅115.32
貸：銀行存款115.32
（二）土地成本核算不考慮“價稅分離”
根據國家稅務總局2016年18號文件規定：一般納稅人應建立臺賬登記土地價款的扣除情況，扣除的土地價款不得超過納稅人實際支付的土地價款。而且財會[2012]13號是截止目前財政部統一規范企業“營改增”后會計處理的唯一文件，時間較早，參考價值有限，有關房地產企業“營改增”后會計分錄的設計空間仍然較大。筆者認為，只要在操作規范、滿足稅法要求的前提下，土地價款期初仍按照全額借記“開發成本/土地購置成本/土地出讓金”，按照實際支付金額貸記“銀行存款”。在滿足項目結轉確認收入時，僅按照對應比例確認當期允許抵減的土地價款而計算當期銷項稅，不再使用“應交稅費一應交增值稅（營改增抵減的銷項稅額）”、“其他應收款一營改增抵減銷項稅額”等會計科目，減少核算中繁瑣環節。
綜上案例1、案例2，稅務處理及會計處理如下：
①支付政府土地價款
借：開發成本一土地購置成本（土地出讓金）23000
貸：銀行存款23000
②項目結轉并確認收入，計算當期銷項稅=
（5550-1200÷120000x35000）÷（1+11%）x11%=515.32萬元，當期確認收入金額5034.69=5550-515.32
借：預收賬款 5 550
貸：主營業務收入 5034.69
應交稅費一應交增值稅（銷項稅）
515.32
③計算2016年12月應交納增值稅（次月申報未交增值稅額）115.32萬元=515.32-200-50-150。
借：應交稅費一應交增值稅（轉出未交增值稅）
115.32
貸：應交稅費一未交增值稅 115.32
④2017年申報交納上期未交增值稅
房地產項目稅務籌劃范文2
1．1國內房地產稅務籌劃研究現狀曾程(2010)指出與世界發達國家相比，我國的稅務籌劃研究起步較晚，尤其是針對房地產開發企業的稅務籌劃研究僅僅只有十幾年。賀志東編寫的《房地產企業納稅籌劃》(2002年出版)第一次比較系統地討論了房地產開發企業稅務籌劃的基礎理論和基本方法。隨后也有學者及房地產開發企業對房地產開發企業稅務籌劃進行了實際案例實施。但總體來說，我國在該領域與發達國家相比，仍處于初級階段。1．2稅務籌劃的基本原則稅收籌劃是納稅人在充分了解掌握稅收政策法規基礎上，當存在多種的納稅方案的選擇時，納稅人以稅收負擔最低的方式來處理財務、經營，組織及交易事項的復雜籌劃活動，因此，要做好稅收籌劃活動，必須遵循以下基本原則:1)合法性原則;2)合理性原則;3)事先籌劃原則;4)成本效益原則;5)風險防范原則。1．3房地產行業稅收存在的問題從20世紀50年代開始，隨著，我國將土地、房屋收為國有，房地產市場從此消失。直到20世紀70年代后期，我國實行改革開發政策，中國房地產業才重新開始發展。進入21世紀，我國房地產逐步進入了發展高漲期，大量的房地產開發公司如雨后春筍在全國各地茁壯的成長起來，成片的土地被開發，住宅、寫字樓、商業大廈等紛紛拔地而起。我國的房地產行業已成為拉動我國經濟的火車頭，為改善人民生活、促進經濟發展發揮了巨大的作用。但是與此同時我國房地產企業稅收還存在著以下問題:1)房地產相稅費多，“費擠稅”問題較突出;2)稅收政策在房地產的分布不合理;3)稅收政策在房地產的分布不合理;4)現行房產稅、城鎮土地使用稅存在缺陷;5)內資和外資房地產企業存在著不同的稅收制度;6)土地增值稅的設計不合理，無法充分發揮調節的作用;7)房地產稅收實體法與程序法結合不緊密;8)房地產稅收優惠政策深層次輻射力不強。
2土地增值稅稅務籌劃的概念與策略
2．1土地增值稅概念土地增值稅是一種依照規定稅率征收的，以納稅人轉讓國有土地使用權、土地上的建筑物及其附著物所取得的增值額為征稅對象的資源稅。土地增值稅的征收方法可分為兩種:一種是以土地所有權為轉移條件下，按一定時期內土地價格增加部分征稅;另一種則是在土地所有權轉移時，按土地所有者出賣土地的價格高于其購入價格部分征稅。2．2土地增值稅的計算2．2．1土地增值稅的計算方法出讓國有土地使用權及地上建筑所獲得的增值額是土地增值稅的征稅對象。但納稅人轉讓房地產的收入不是增值額，還須扣除《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》(下稱《條例》)規定的扣除項目金額，所以轉讓房地產的收入和扣除項目金額是計算增值額時須把握的兩個關鍵問題。2．2．2土地增值稅的稅率問題目前我國采用的土地增值稅稅率是4級超率累進稅率，其中最低稅率為30%，最高稅率為60%。超率累進稅率是以征稅對象數額的相對率劃分為4個級次，分別規定每一級次對應的差別稅率，相對率每超過一個級次的，對超過部分就按高一級的稅率計算征稅。土地增值稅4級超率累進稅率中每級增值額未超過扣除項目金額的比例，均包括本比例數。如增值額未超過扣除項目金額50%的部分，包括50%在內，均適用30%的稅率。為了計算簡便，《實施細則》還給出了不同稅率相對應的速算系數，具體見表1。2．3土地增值稅籌劃的基本策略2．3．1優先安排策略進行房地產投資決策時，同等條件下，普通標準住宅項目應優先安排。按照《條例》第八條規定:納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20%的，免征土地增值稅。所以，房地產開發企業進行相關房地產項目的投資決策時，要考慮投資普通標準住宅項目以享受這一稅收優惠政策。2．3．2整體轉讓策略整體轉讓行為的籌劃，以房地產進行聯營投資的，一方以土地、房屋作為聯營入股資產進行投資的、可以暫免征收土地增值稅，企業可將整體轉讓行為或轉讓土地行為轉變為股權投資、股權轉讓，從而免征土地增值稅。2．3．3資金結構策略根據房地產企業投入的資金結構選擇合適的扣除方法。按照《稅法》規定，凡能夠提供由銀行出具的證明、貸款利息支出可以按轉讓房地產項目分攤的，允許根據具體情況分別扣除。凡是不可以按照轉讓房地產開發項目計算分攤利息支出或其他房地產開發費用，則應按相應的規定計算扣除。據此房地產企業可以根據自身的資金結構情況進行合理的選擇。
3房地產行業稅務籌劃的展望
房地產項目稅務籌劃范文3
關鍵詞：房地產企業；稅收籌劃；土地增值稅
中圖分類號：F23 文獻標識碼：A
收錄日期：2014年1月20日
一、土地增值稅基本綜述
土地增值稅以納稅人房地產成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算。其征稅對象為有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權所取得的增值額，該增值額等于轉讓房地產所取得的收入減除稅法規定允許扣除項目金額后的余額。
其中，扣除項目包括以下六類：1、取得土地使用權所支付的金額。包括為取得土地使用權所支付的地價款以及按國家規定統一交納的有關費用之和；2、開發土地和新建房及配套設施的成本。主要包括土地拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費等；3、開發土地和新建房及配套設施的費用。指與房地產開發有關的銷售費用、管理費用、財務費用；4、舊房及建筑物的評估價格。指在轉讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格，評估價格須經當地稅務機關確認；5、與轉讓房地產有關的稅金。是指在轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅和印花稅。因轉讓房地產交納的教育費附加也可視同稅金予以扣除；6、對從事房地產開發的納稅人可按取得土地使用權所支付的金額與開發土地和新建房及配套設施的成本之和，加計百分之二十的扣除。
二、土地增值稅稅收籌劃方法
1、利用稅收減免優惠的籌劃?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例》規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的免征土地增值稅。對于納稅人，除了建造普通標準住宅外還進行其他房地產開發的，應分別核算增值額，否則其建造的普通標準住宅也不能適用這一免稅規定?？梢?，不同標準住宅分開核算與不分開核算稅負會有差異，其大小取決于不同標準住宅的銷售額和可以扣除項目金額的結構。在分開核算的情況下，要注意是否能將普通標準住宅的增值額控制在扣除項目金額20%以內，否則也將無法享受免稅優惠。企業要降低普通標準住宅的增值額，控制方法不外乎增加可扣除項目金額和減少房屋銷售收入兩種方式。
增加可扣除項目金額的途徑很多，比如增加房地產開發成本、開發費用等，以進一步提高商品房的質量。但是，在增加房地產開發成本費用時，應注意稅法規定的開支限制標準，做到費用列支既充分又不超標。在稅法許可的范圍內，企業要將可列支費用、損失及扣除額等充分列支。但是對于工資、職工福利費、業務招待費、捐贈等超出國家規定標準的，稅法不允許在稅前列支，要并入利潤納稅。還有注意開發費用的扣除比例不能超過取得土地使用權支付的金額和房地產開發成本金額總和的20%。
至于以降低房屋銷售價格來控制普通標準住宅增值率的做法，由于它會導致銷售收入的減少，因此是否可取應在比較減少的銷售收入和控制增值率減少的稅金支出大小的基礎上，做出恰當的選擇。
2、費用轉移籌劃。能否把期間費用轉移哪怕是部分轉移到房地產項目直接成本中去呢？客觀地說，事后直接轉出是行不通的，是一種偷稅行為，這就需要事前籌劃?？梢赃M行組織人事以及行為準則等方面的事前準備。因為公司總部人員的工資、福利費、辦公費、差旅費、業務招待費等費用，都屬于期間費用的開支范圍，它的實際發生數對土地增值稅的計算沒有任何意義，但屬于每一個房地產項目的人員所發生的這些方面的費用都應列入房地產開發成本中，可以在計算土地增值稅時予以扣除，這就為稅收籌劃行為提供了一個籌劃的方向，即在組織人事上把總部的一些人員下放或兼職于每一個具體房地產項目中。作為每一個房地產公司都有這個權力這樣做，稅務機關是無權干涉其內政的。例如，總部某行政部門領導同時兼任某房地產項目的負責人，在不影響總部工作的情況下，參與到該項目的管理。那么，此人有關費中的部分費用就可以合情合理地分攤到房地產開發成本中去。
3、利用借款利息的籌劃。按企業會計制度規定，房地產開發完工之前的利息費用即房地產企業為開發房地產而借入資金所發生的借款費用，在房地產完工之前發生的，應計入有關房地產的開發成本。而從事房地產開發的納稅人，可按照取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本加計之和的20%予以扣除。這樣，就可加大扣除項目的金額，降低增值額和增值率，從稅基和稅率兩方面減輕稅負，增加企業凈收益。
房地產開發完工之前的利息費用應計入財務費用。按照規定，財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，并能提供金融機構貸款證明的，利息允許據實扣除，但利息最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額，其他房地產開發費用則按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本之和的5%扣除；凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構貸款證明的，利息不允許扣除，房地產開發費用應按取得土地使用所支付的金額和房地產開發成本之和的10%扣除。這項規定為納稅人提供了稅收籌劃的空間。如房地產企業在開發過程中主要依靠借款籌資，利息費用較高，則應盡可能提供金融機構貸款證明，并按房地產項目計算分攤利息支出，實現利息據實扣除，降低稅負；反之，開發過程中借款不多，利息費用較低，則可不計算應分攤的利息支出或不提供金融機構的貸款證明，這樣可多扣除房地產開發費用，有利于實現企業利潤最大化。
4、利用經營收入范圍的籌劃。隨著消費者對房屋的個性化要求的提高，房地產開發從原來的“毛坯房”向裝修房發展，且裝修標準逐年提高，裝修費用在房款中所占的比重呈逐年遞增之勢，因此房地產企業的售房收入則由房價款和裝修價款兩部分組成。按我國稅法的規定，企業銷售商品房按銷售金額的5%繳納營業稅，提供裝修服務按“裝修合同”金額的3%繳納營業稅，城建稅及教育附加費均按營業稅的一定比例（10%）繳納，土地增值稅按銷售商品房所取得的增值額采用四級超率累進稅率（30%～60%）課征，相應地購房者按商品房銷售金額的一定比例繳納契稅。因此，若將商品房裝修價款包含在整個售房價款中，房地產開發企業將會多繳納營業稅和土地增值稅，購房者則會多繳納契稅。
房地產開發企業完全可以利用稅法對不同項目課稅比例及內容的差異，將房價款和裝修價款分開，這樣可以少繳納不少土地增值稅和營業稅。具體做法是，房地產企業可另設立一家裝飾裝修公司（也可增加該經營項目），分別與購房者簽訂兩份合約，一份是在房地產初步完工時簽訂的房屋銷售合同，另一份是房屋裝修合同。房地產企業只對房屋銷售價款的增值額繳納土地增值稅，裝修價款屬于勞務收入，不繳納土地增值稅。
5、利用銷售價格的籌劃。在計算土地增值稅時，由于采用超率累進稅率，因此銷售收入的增長，也意味著在相同的條件下增值額的增加，這就導致了增值率的提高和增值稅率的累進，使稅負增長加快。房地產銷售價格的變化，將直接影響房地產銷售收入的增減，因此在確定銷售價格時，既要充分考慮價格提高帶來的收益與不能享受減免優惠政策及提高稅率增加稅負之間的關系，又要認真分析價格變動與房地產市場競爭能力變化的關系。通過不同價格銷售方案的分析比較，確定適合的房地產銷售價格，以減少稅負，實現利潤最大化。
6、遞延納稅時間。土地增值稅的納稅時間的遞延方法包括：（1）遞延收入的實現；（2）在申報期屆滿前一日才申報納稅。由于土地增值稅按照增值額征稅，增值額為《土地增值稅條例》規定的收入減去扣除項目的金額，因此納稅人可推遲開發成本如建筑安裝工程費、公共配套設施費等工程成本結算（決算）的時間，延遲增值額的確定。同時，盡量在申報期屆滿前一日才申報納稅，使納稅期遞延。
三、總結
房地產企業的土地增值稅稅收籌劃是一個系統工程，企業應從實際需求出發，不僅要考慮本企業的生產經營全過程，還要充分考慮其他各相關方的利益，其目標是企業價值最大化。稅收籌劃方案的設計要求籌劃人員大膽設想，小心求證，以企業案例為載體，以現行法律法規為依據，對各種商業模式、交易結構進行定性和定量分析。同時，在籌劃方案執行過程中，企業面臨的環境是動態的，稅務風險管理必須貫穿籌劃和執行的全過程，才能保證籌劃方案成功。
主要參考文獻：
[1]莊粉榮.房地產企業財稅籌劃實務[M].北京：中國經濟出版社，2011.
房地產項目稅務籌劃范文4
關鍵詞：房地產業 經濟合同 涉稅問題 納稅籌劃 措施
經濟合同主要指的是各法人間為了充分體現自身經濟目的，劃分彼此的權利義務關系而制定的一份協議。通常以書面形式為主。其具體條款有以下幾種：數量與質量、價款或酬金；履行的期限、地點以及方式；違約責任；按照相關規定或者結合經濟合同的具體性質須有的條款，當事人一方所提出的條款。經濟合同的簽訂屬于法律范疇，實際中必須嚴格堅持合法原則、平等互利原則、協調一致原則以及等價有償原則，經濟合同是根據相關法規而形成的，有著一定的法律約束力，當事人要切實做好合同中的所有義務，禁止有私自變更或者解除合同的行為。經濟合同是稅務風險的核心載體，是及時有效避稅的最佳途徑，應予以一定的重視。
一、房地產企業經濟合同涉稅風險的防范
（一）規范合同中的發票條款，嚴防發票風險的發生
首先，確定承包商提供發票的具體時間；實際購買、銷售貨物或者提供勞務過程中，會采用各種結算方式進行，企業采購接受時，必須根據自己的現實情況，合同簽訂中強調適合自己的結算方式，并對承包商提供發票的時間加以確立。我國稅務總局在頒布實施的《關于土地增值稅清算有關問題的通知》中明確指出，房地產業在對完工的工程進行詳細驗收后，應按照所簽訂合同中的約定，適當的扣留建筑安裝施工企業相應的工程款，以將其列為開發項目的質量保證金，土地增值稅的計算過程中，建筑安裝施工企業在質量保證金基礎上對房地產開發業開具發票的，應實際根據發票所載金額科學合理的進行一番扣除。所以，從房地產業的角度上看，與建筑商合同簽訂時必須明確強調工程完工結算過程中要開具全額發票。
其次，確立承包商所開發票的類型；每一稅種間都有著一定的稅率差，而相同類型的稅種可能蘊含諸多的稅目，這些稅目間會存在較大的稅率差別。承包商提供發票時，出于對降低自身稅負的考慮，往往會提供稅率不高的發票，或者所提供的發票與具體業務間背道而馳。在簽訂交易合同過程中，房地產企業應清楚的指出發票的開具要求及其類型。比如，關于電梯工程的發包，在建筑合同簽訂過程中必須涵蓋承包商開具電梯貨物銷售發票和建筑安裝工程專業發票的條款，并且，對于建筑安裝工程的發票，必須由項目實際場所的稅務機關提供。這樣所開具的發票才會與當地稅務部門的規定相一致。
另外，確立與規定背道而馳的發票而引起的賠償責任；如果企業采購過程中所得到的發票與規定不相符，比如發票抬頭不符合企業名稱等，均會對企業造成影響，使其發生一定的損失。為了有效避免因發票問題而造成的損失情況，房地產業簽訂采購合同時必須詳細規定承包商因發票問題應擔負起的賠償責任。比如，可以明確規定如果承包商所開具的發票存在稅務問題，必須擔負起一定的民事賠償責任。
（二）明確具體的稅務責任，嚴防財務風險
房地產業應按照各種經營活動的類型，合同簽訂時明確實際中應承擔的稅收管理責任，以降低或消除經濟糾紛事故。比如，簽訂租賃合同過程中，應強調出租方承擔起承租方承租使用房屋的房產稅和物業占地土地使用稅。倘若出現承租方繳納前述稅款的現象，那么，承租方享有一定的權力在應付出租人的租金中予以適當的扣除，同時，根據銀行同期貸款利率進行資金占用費的加計。簽訂采購合同過程中應詳細指出，購貨方沒有將全部貸款結清前，供貨方享有貨物所有權，在對運輸費進行計算時，具體內容有：服務運輸中所提供的人工費、設備維修費、保險費以及因實際運費收入而應繳納的各類稅金。
（三）嚴防購銷合同涉稅風險
首先，產品實際銷售時，如果應收貸款一時間難以收回或者有一些難以收回的，應通過賒銷或者分期收款結算方式，同時，還要在合同簽訂時明確貸款的收款期限。其次，若產品銷售中的主要對象是商業企業，且存在一定的賒欠期限，那么，銷售合同簽訂過程中應要求通過委托代銷結算的方式對銷售業務予以及時有效的處理，嚴格按照實收的貸款開展銷售稅額的分期計算工作，這樣就能夠延緩納稅時間。另外，采購方進行采購合同的簽訂時，應明確指出銷售方支付的違約金和商品銷售量以及銷售額間沒有任何的關系，以此節約增值稅。
二、房地產企業納稅籌劃的具體措施
（一）在眾多涉稅方案中，選擇最優納稅方案
企業經營過程中，應對有著相同經營目的的諸多經營手段與方式做一番納稅評估與測算，明確納稅少、稅后可獲取較大利潤的方案。比如，企業促銷方式的不同，就算是其利潤數額一致，納稅負擔也會存在不同。
（二）通過代建方式進行稅收籌劃
房地產項目立項時通過代建方式開展稅收籌劃工作，能夠進一步擴大稅收籌劃空間。代建方式主要指的是房地產企業代表客戶實施房地產開發，同時向客戶收取代建費用的一種行為方式。從房地產業角度上看，盡管獲得了相應的收入，但卻未出現房地產權屬的轉移，其實際收入就是勞務報酬，在營業稅的征稅范疇中，并非屬于土地增值稅的征稅。房地產業采用代建方式雖能降低稅負，但必須要在開發初期明確最終用戶，簽訂代建房合同，從而減輕稅負。此外，應盡可能的減少代建房地產的勞務費，并把節約下來的稅款讓利于客戶，這樣客戶不僅積極主動的良好配合，而且對房價的降低也有著相應的作用。
（三）項目建設過程中的稅收籌劃
首先，通過新增扣除項目對土地增值稅實施稅收籌劃；眾所周知，土地增值稅是房地產開發的核心成本之一，其在構建普通標準房屋增值率低于百分之二十的情況下可免征，企業應新增扣除項目將房地產的實際增值率降低到百分之二十，以此享受免稅待遇。其次，對有關借款利息的稅收籌劃；在國家頒布實施的《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》中有明確的規定：關于財務費用中的利息支出，只要是可以根據轉讓房地產項目計算分攤和能出具金融機構證明的，能結合實際情況進行扣除，不過不得高出基于商業銀行同類同期貸款利率計算的金額；對于不能根據轉讓房地產項目計算分攤利息支出或者無法出具金融機構證明的，房地產開發費用應根據自身擁有的土地使用權具體支付的金額和房地產開發成本之和（10%內）進行相應的計算與扣除。
（四）合同簽訂中通過明確合理的收入項目來籌劃
在房地產企業交易環節中，營業稅與土地增值稅屬于兩項重要的稅種，交易環節的前奏主要是合同的簽訂。進行稅務籌劃時，應在不降低收入的同時通過明確合理的收入項目，減少稅率及稅基，以實現減輕稅負的目的。
三、結束語
綜上所述可知，房地產企業經濟合同中稅務風險具體涵蓋了納稅義務風險、納稅時間風險、稅收發票風險、稅收成本風險，要想有效防止經濟合同中的涉稅風險，應該從規范合同中的發票條款，嚴防發票風險；明確具體的稅務責任，嚴防財務風險；嚴防購銷合同涉稅風險這幾個方面入手。房地產業實現節稅目的方式有很多，但前提是要和國家頒布的稅收政策相一致，不得有違規的行為。
參考文獻：
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房地產項目稅務籌劃范文5
關鍵詞：房地產開發項目；涉稅籌劃；全壽命周期
中圖分類號：F810.42 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2012）30-0029-02
隨著中國對房地產公司的宏觀調控的緊縮力度日益加大，房地產公司的自身發展正處于復雜而多變的經濟環境中，房地產公司受到極其嚴重的影響。在這種情況下，如何增強房地產開發項目自身的創利能力和抗市場風險能力，已經成為學界和房產界關注的話題。作為減輕房地產開發項目的稅負手段之一，涉稅籌劃成為房地產開發項目減少經營成本、增強市場競爭力的必然選擇。
一、房地產開發項目生命周期劃分
“項目的各個階段放一起就構成了一個項目的生命周期?！?這一定義從項目管理和控制的角度，強調了項目過程的階段性和由項目階段所構成的項目生命周期。房地產開發項目作為一個特殊的項目，因項目而生，因項目的結束而結束，與普通的房地產企業或者房地產集團企業相比，只有生產的過程而無再生產的過程，所以對于企業生命周期即企業從出生、成長、成熟到衰退的定義，更適用使用項目生命周期的概念。據此，我們將房地產開發項目生命周期大致劃分為四個階段：項目決策階段、項目建造階段、項目銷售階段和項目終止階段。
二、房地產開發項目決策階段的涉稅籌劃
房地產開發項目決策階段的內容主要是通過投資機會的選擇、可行性研究、項目評估和決策來決定地域市場的進入，土地資源的獲取。在整個決策過程中，納稅成本的評估也是貫穿始終，而涉稅籌劃是要在納稅人對應的經濟業務發生前，用既有的法律、法規對其經濟行為所帶來的影響進行估計和判斷，并選擇有效的方案執行。
房地產企業在選定的投資區域建立項目公司時，首先要進行涉稅籌劃的問題就是內部組織形式的選擇。這里通過案例進行分析：
情況一：若W北京公司為分公司，當年虧損3 000萬，則集團納稅計算如下：K公司匯總 W 北京公司虧損額，其應納稅所得額為 7 000 萬元，應納所得稅為 1 750 萬元，W北京公司需在北京繳納 875 萬元。K 公司經過分配，需要在深圳繳納 700 萬元。集團總計繳納企業所得稅 1 575 萬元。若 W北京公司為子公司，當年虧損 3 000 萬，則集團納稅計算如下：
W北京公司所得稅為零，K 公司不能匯總 W北京公司虧損額，其應納稅所得額為 1 億元，應納所得稅為2 000萬元。即 W北京公司組織形式的不同，可以為總公司降低 425 萬的企業所得稅的稅收成本。
情況二：若 W北京公司為分公司，當年盈利3 000萬，若 K 公司只有北京一個分公司則集團納稅計算如下：W北京公司所得稅為（10 000+3 000）*50%*25%=1 625萬元，K公司其應納所得稅為（10 000+3 000）*50%*20%=1 300萬元，集團企業所得稅成本共計：1 625+1 300=2 925，若W北京公司為子公司，當年盈利3 000萬，則集團納稅計算如下：
W北京公司所得稅為 3 000*25%=750 萬元，K公司其應納稅所得額為1億元，應納所得稅為2 000萬元。集團企業所得稅成本共計：750+2 000=2 750 萬元。
案例總結：通過兩種情況的分析，在公司長期虧損的情況下，運用分公司的組織形式能更好的降低集團的稅收成本。但成立公司的目的是為了獲得利潤，如果公司長期虧損則在劇烈的市場競爭下存在的可能性也很小，所以如果是暫時的虧損，子公司具有獨立法人，在公司經營的很多問題上會具有更大的優勢。
三、房地產開發項目建造階段的涉稅籌劃
在項目的建造開發階段會涉及到籌資業務、投資業務，需要我們在合同訂立、賬務處理、內部和外部資金籌措方式及配套設施的處理等提前或過程中進行有關土地增值稅或者營業稅的籌劃。
簽訂項目承包合同是項目實施建造階段的重要工作之一。利用承包合同來進行稅收籌劃，可以在一定程度上達到節稅的效果。房地產開發企業將開發的建筑工程項目以總包的形式發包給建筑公司，同時對關鍵設備如電梯進行分包。
開發間接費用房地產開發企業內部獨立核算單位在開發現場組織管理開發產品而發生的各項費用。在實務操作時，除總部外項目公司的公司部門設置全部是為項目開發服務的，所以在進行土地增值稅清算時，可以和稅務機關就此問題進行溝通，闡明理由，在賬務處理時項目公司各部門的費用向開發間接費用傾斜，如果項目當地稅務部門無法認同，可以在進行土增稅清算時按部門將費用調出。
另外，由于各開發項目配套設施情況不同，必須先確定允許扣除的配套設施面積后再進行分攤。對于成片開發分期清算項目的公共配套設施費用，在先期清算時應按實際發生的費用進行分攤。對于后期清算時實際支付的公共配套設施費用分攤比例大于前期的金額時，允許在整體項目全部清算時，按照整體項目重新進行調整分攤。
四、房地產開發項目在銷售階段的涉稅籌劃
開發企業對項目的銷售可分為兩個階段，預售未竣工產品和銷售已竣工產品，各地對預售未竣工產品的時間點并不相同，但必須要拿到預售許可證才能進行。開發企業在收到預售款項包括房屋的首付款、房款、定金、押金、保證金和誠意金等，應按適用稅率上繳營業稅、土地增值稅和企業所得稅。
銷售已經竣工的商品房時，這一階段按照稅法的有關規定已做完土地增值稅和企業所得稅的竣工清算。因此，銷售商品房時按已確認的土地增值稅和企業所得稅的單位成本計算應繳納的土地增值稅和企業所得稅，不再按預售方式計算和繳納土地增值稅和企業所得稅。建立銷售公司，通過拉長企業收入鏈條，增加環節，利用企業自身的組織架構的變化來降低稅收成本。通過案例來分析下銷售定價的涉稅籌劃：
1.背景介紹：W公司，其開發的項目“W家園”2007 年開始銷售，經測算，普通住宅銷售面積為 4.9萬平方米，預計土地和開發成本合計為 2.1億元，土地增值稅征收暫行條例規定，建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額之和20%的，免征土地增值稅，因此如何實現效益最大化，需要設計銷售價格區間。
2.案例分析
A方案：普通住宅增值率≤20%，此時住宅單價為6 517元，凈利潤8 707萬元。
B方案：普通住宅增值率>20%且
C方案：增值率達到50%～100%，土增稅率40%，銷售均價最高可達到8 300元。
但根據當年市場銷售情況分析，定價在7 000元以下較為合理。則方案A為最佳，既能保證完成原有銷售計劃，減少資金成本，又能保證利潤目標的實現。
3.案例總結
由于有土地增值稅，這種超率累進稅率的影響，企業的銷售收入與銷售利潤間并不是完全的正比例增長，如果銷售收入的增長不能大于營業稅金及附加和土增稅的增長，企業得到的稅后利潤將會低于銷售收入增加前的稅后利潤。如此，我們提高售價將不會有意義，所以在定價時我們需要充分的考慮到土增稅等各種稅收對利潤的影響，在可能的條件下充分利用國家對土增稅的優惠政策，在不能適用優惠政策的時候，根據市場條件，爭取在價位相近的情況下，適用最低的土增稅稅率，來實現企業利潤的最大化。
五、房地產開發項目清算的涉稅籌劃
項目公司在開發項目竣工驗收后，依據與購房者簽訂的商品房交易合同，接受購房者的檢驗，通過之后“交鑰匙”。購房者接受鑰匙即意味著開發商在會計處理中，資產的風險和報酬已經轉移，可以確認收入。雖然房屋產權在此時并未完成轉移，但由于此步驟時間跨度較長，從開發商的大產權變更到小產權往往在交房后一到兩年的時間里，所以審計師和業內實操中通用的做法就是以“交鑰匙”來認定。
項目公司稅務清算的程序是先進行土地增值稅和企業所得稅的清算，再進行清算期的清算即應出具清算期的會計報表審計報告、近三年的國、地稅清稅報告，經主管稅務機關的審核后注銷稅務登記，最后進行工商登記的注銷。此步驟完成后也就意味著一個項目生命周期的結束。
六、結束語
伴隨著房地產行業的快速發展，無論是在項目的開發模式上，還是在開發產品的種類上，房地產企業均呈現出多樣化、復雜化的趨勢。在此情況下，房地產開放項目的納稅管理變得越來越復雜，必須具有戰略性和前瞻性。如何科學合理地對房地產項目進行納稅籌劃、減低稅負，已成為決定房地產企業能否健康、穩定發展的關鍵因素之一。
參考文獻：
[1] 梁云鳳，逢振悅，梁云波.房地產企業涉稅籌劃[M].北京：中國市場出版社，2006，11.
房地產項目稅務籌劃范文6
關鍵詞：房地產開發企業；稅務籌劃；研究
中圖分類號：F293文獻標識碼： A
一、房地產企業稅收特點
1、合法性
房地產開發企業稅務籌劃是在不違反相關稅法、符合稅法相關規定條件下進行的具體稅務工作。之所以能夠有效的降低納稅額，是因為多種納稅方法的存在，可以對納稅人稅負產生影響。
2、籌劃性
納稅義務一般具有滯后性。在房地產企業中，只有當經營活動發生后，才產生了相應的房地產企業納稅義務。稅務籌劃是在對現行的政策、稅法以及會計理論充分了解的基礎上，與房地產企業的經營活動相結合，有目的、有計劃的選擇相對稅負較輕和經營收益最優的決策方案的活動，這種活動的提前性決定了稅務具備籌劃性的特點。
3、目的性
房地產企業進行稅務籌劃的最終目標是為了實現納稅負擔的降低，這也是稅務籌劃行為產生的原因。如可避免的名譽、經濟損失、涉稅實現零風險等目標都是在這個目標下展開的。
4、多維性
以時間角度來看，稅務籌劃貫穿于整個房地產企業經營生產活動周期內，每一個可能產生納稅的環節，都可以進行稅務籌劃行為。以空間角度來看，本企業的稅務籌劃行為可以與其他參建企業進行聯系，尋求共同降低稅負的方法。
二、房地產開發企業稅務籌劃的必然性
1、有利于降低稅收負擔，提高市場競爭力
我國房地產企業涉及到種類繁多的稅收，直接導致房地產企業稅收負擔重的問題。目前，房地產企業所負擔的稅收不僅包含一般企業應承擔的企業所得稅、營業稅、教育費附加、城市維護建設稅、還有房地產企業所獨有的土地增值稅以及在各環節所交納的契稅、房產稅等。由此可見，房地產企業所負擔的稅負很重，而稅務籌劃可以有效的改善這一現象。
2、有利于改善財務管理，提高核算水平
稅務籌劃是在房地產企業經營發展目標前提下對企業的財務管理活動進行規劃，有利于房地產企業合理的運用資金，增加資金的使用效率，降低企業可能因多交稅而占用企業的資金用量，從而增加企業的經營收益，改善房地產企業的財務管理水平。因此從客觀上就對房地產企業的核算水平和財務管理能力的提高有推動作用。
3、有利于增強納稅意識，降低涉稅風險
稅務籌劃有利于房地產企業增強納稅意識，納稅人客觀存在著減少納稅的動機，這種動機可能是合理避稅、節稅，也可能是偷稅。國家每年都投入大量的人力、財力減少偷稅行為，增強反避稅的能力。因此，納稅人利用稅務籌劃對其經營活動進行規劃，在納稅減少的同時，有利于增強納稅意識，降低涉稅風險。
三、房地產開發企業主要涉及的稅種
1、企業所得稅
根據《中華人民共和國企業所得稅暫行條例》規定,中華人民共和國境內的企業,除外商投資企業和外國企業外,應當就其生產、經營所得和其他所得,依照本條例繳納企業所得稅。企業的生產、經營所得和其他所得,包括來源于中國境內、境外的所得。納稅人每一納稅年度的收人總額減去準予扣除項目后的余額為應納稅所得額?；径惵蕿?5%。
2、土地增值稅
根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規定,土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收人的單位和個人征收的一種稅。土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和規定的適用稅率計算征收,納稅人轉讓房地產所取得的收人減除《條例》規定的扣除項目金額后的余額為增值額。計算增值額的扣除項目金額包括：1.取得土地使用權所支付的金額；2.開發土地的成本、費用；3.新建房及配套設施的成本、費用、或者舊房及建筑物的評估價格；4.與轉讓房地產有關的稅金；5.財政部規定的其他扣除項目。稅率：土地增值稅實行四級超率累進稅率,即：增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率30%。增值額超過扣除項目金額50%,未超過扣除項目金額100%的部分，稅率40%。增值額超過扣除項目金額100%,未超過扣除項目金額200%的部分，稅率50%。增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。
3、營業稅
營業稅根據《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》的規定,房地產開發企業發生營業稅應稅勞務時主要涉及以下兩個方面：
3.1 轉讓土地使用權：是指土地使用者轉讓土地使用權的行為,土地所有者出讓土地使用權和土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為，不征收營業稅。土地租賃,不按本稅目征稅。
3.2 銷售不動產：是指有償轉讓不動產所有權的行為。不動產,是指不能移動,移動后會引起性質,形狀改變的財產。本稅目的征收范圍包括銷售建筑物或構筑物、銷售其他土地附著物。
營業稅計稅依據為納稅人銷售不動產或轉讓土地使用權向對方收取的全部價款和價外費用。對納稅人銷售不動產價格明顯偏低而無正當理由的,主管稅務機關有權按下列順序核定其營業額：
①按納稅人當月提供的同類應稅勞務或者銷售的同類不動產的平均價格核定；
②按納稅人最近時期提供的同類應稅勞務或者銷售的同類不動產的平均價格核定；
③按下列公式核定計稅價格：計稅價格=營業成本或工程成本×（1+成本利潤率）÷（1-營業稅稅率）
上列公式中的成本利潤率,由省、自治區、直轄市人民政府所屬稅務機關確定。
轉讓土地使用權劃歸營業稅稅目轉讓無形資產范疇,稅率為5%,銷售不動產劃歸營業稅稅目銷售不動產的范疇內，稅率為5%。計算公式=營業稅計稅依據×5%。
四、稅務籌劃在房地產企業中的具體應用
1、準備階段的稅務籌劃
1.1選擇恰當的組織形式以及分支機構
個人獨資、合伙制以及公司制是目前房地產企業的基本組織形式。根據我國稅法規定，前兩者可以免交企業所得稅。而公司制則需要同時繳納企業所得稅和個人所得稅，同時，稅務機關還要對股東的股息紅利征收20%的稅。因此，企業在選擇組織形式時要根據自身的戰略發展需求進行合理選擇。企業的組織機構主要包括子公司和分支機構。分支機構不具備法人資格，其相關稅額由總部統一繳納，總部可以利用分支機構的虧損抵扣部分盈利所得，從而實現降低納稅額的目的，總公司卻是要為分支機構承擔部分連帶責任。所以，在選擇組織機構時，需要根據實際的運營情況以及產業關聯等因素慎重選擇。
1.2選擇合理的籌資方式
通常情況下，房地產開發企業具有經營周期長、資金需求大等特征。目前，房地產企業的融資方式主要包括：銀行信貸、吸引外資等。其中，最主要的兩種融資方式有權益融資和債務融資。前者無需償還，但是，要分給投資者股利，相對籌資成本偏高；負債籌資雖然籌資成本低，但是，需要向投資者支付大量利息。因此，房地產企業在選擇籌資方式時，應根據自身當前的經營狀況以及未來發展需求等進行全面考慮。
1.3選擇適當的建設項目
建設項目的選擇，主要從地址以及規模兩方面進行考慮。目前，在我國的土地增值稅法中明確規定：當納稅人建造商品房出售時，其增值額尚未超過扣除項目金額20%時，并不征收納稅人的土地增值稅。這一優惠政策，為房地產企業的商品房單位面積價格制定提供了重要的參考依據，并為稅務籌劃人員提供了廣闊的稅務籌劃空間。
2、項目建設階段的企業稅務籌劃
2.1選擇合理的建設方式
對于房地產企業而言，房地產項目的建設方式可選性較強，同時，對于以不動產投資入股的一方，稅法規定其亦是需要與合作者共同承擔投資風險，但其在轉讓股權時，不需要繳納營業稅。
2.2成本費用以及利息的合理扣除
對于房地產企業來說，其應該充分借助“利息費用可以資本化計入成本費用”的稅收優惠政策，最大程度地將負債籌資中產生的利息算入到抵稅額中。稅法中對房地產企業的成本費用已經做出了明確的規定。
3、銷售階段企業的稅務籌劃
3.1確定最優的銷售價格
房地產銷售價格直接關系到房地產企業的利潤額，但是，在稅收等因素的影響下，并不是價格定得越高，企業的獲利越大。從稅收繳納方面來看，房地產企業進行銷售價格確定時，要將土地增值稅的征收條件作為重要的價格制定參考依據。
3.2企業銷售收入的稅務籌劃
按照企業的利益最大化原則，在企業銷售收入的確定上可以進行如下幾種稅務籌劃：一是組建單獨的銷售公司，對“收入”進行有效分解。代銷過程中成立的銷售公司可以借助轉銷等方式對收入進行分解。轉銷過程中，房地產商的銷售價格可以在政策允許的情況下盡量壓低，從而降低土地增值額，進而達到節稅的目標。二是分簽合同，達到分解“收入”的效果。盡房地產開發企業可以采取轉包“裝修項目”或者自設裝修公司的方法，達到降低應稅收入的目標。同時，還可以借助“差額方式”達到降低營業稅負擔的目標。三是借助促銷方式，分解“收入”。類似于“價格折扣”的促銷方式，能夠為企業實現應稅收入降低的目標，進而促進稅負降低。但是，這類方法在執行過程中，要嚴格遵照相關稅法規定，否則，很可能引發企業稅務籌劃風險。
結束語
房地產行業投資是目前促進國民生產總值增長的一個關鍵因素，隨著房價的一輪輪的飆升，房地產企業成為稅收重點審查對象。希望通過本文對房地產企業在稅務籌劃中幾個方面的分析，增強房地產企業的經營管理水平與納稅意識，合理降低稅負，減少涉稅風險，增加收益。
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