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土地估價管理辦法范文1
關鍵詞：高職院校；房地產估價；課程；教學目標；研究
中圖分類號：G712 文獻標志碼：A 文章編號：1674-9324（2015）26-0281-02
一、引言
高職院校房地產估價實務課程是針對房地產經營與估價專業學生畢業時面向房地產估價機構就業而開設的核心專業課程之一。由于高職院校房地產經營與估價專業學生畢業時，面對房地產估價機構招聘，只能應聘房地產估價員崗位就業，所以高職院校應當依據房地產估價員崗位的基本知識和技能標準，來定位本課程的教學目標。
在國家原建設部與人事部共同制定并施行的房地產估價師的考試辦法中以及原建設部制定并施行的《注冊房地產估價師管理辦法》中，明確體現了房地產估價師崗位的知識和技能標準，但是沒有涉及到房地產估價員的知識和技能標準。
各省、自治區、直轄市等地方人民政府建設行政主管部門或者房地產管理部門，似乎并沒有按照原建設部《城市房地產中介服務管理規定》制定房地產估價員的考試辦法，也沒有實行房地產估價員資格認證制度。
因此，高職院校需要按照房地產估價員崗位的知識和技能標準來定位房地產估價實務課程教學目標，尚沒有權威的依據，這使得高職院校房地產估價實務課程教學帶有相當的盲目性。所以，進行基于項目化的高職院校房地產估價實務課程教學目標定位研究很有必要，這對于規范該門課程的教師授課與學生學習都具有積極的意義。對于學生的學習也有著積極的影響作用。
我們深入房地產估價機構對房地產估價員崗位的知識和技能進行充分調研，通過房地產估價程序分析、房地產估價員職責分析以及工作分析、課程教學目標定位等四個步驟，完成了基于項目化的高職院校房地產估價實務課程教學目標定位研究，提出了高職院校房地產估價實務課程的六項教學目標。
二、房地產估價程序分析
根據國家法律和政府的規章制度，房地產估價應委托有房地產估價資質證書的專業估價機構進行（以下簡稱房地產估價機構）。房地產估價機構接受委托后，指派注冊房地產估價師或者注冊土地估價師帶領房地產估價員，按照《房地產估價規范》（GB/T50291-1999）、《城鎮土地估價規程》（GB/T 18508-2001），對委托所指定的房地產估價對象進行“獨立、客觀、公正”地估價。
依據《房地產估價規范》和《城鎮土地估價規程》，房地產估價的完整程序包括以下十二個步驟：
（1）受理估價委托；（2）明確估價事項；（3）擬定估價作業方案；（4）收集估價所需資料；（5）實地查勘估價對象；（6）分析估價對象及房地產市場；（7）選定估價方法進行測算；（8）確定估價結果；（9）撰寫估價報告；（10）內部審核估價報告；（11）出具估價報告；（12）估價資料歸檔[2][3]。
三、房地產估價員職責分析
在原建設部151號令頒布的《注冊房地產估價師管理辦法》中規定，經過建設部和人事部的統一考試，取得房地產估價師執業資格的人員，受聘于一個具有房地產估價資質的機構，注冊后方可從事房地產估價執業活動[4]。國土資源部2010年修訂的《土地估價師資格考試管理辦法》規定，通過全國土地估價師資格考試，方可取得土地估價師資格；取得土地估價師資格并在土地估價機構執業的土地估價師，應當通過實踐考核，并進行執業登記；經過執業登記的土地估價師方能在土地估價報告上簽字，承擔法律責任[5]。
這兩個政府部門規章中均明文規定，只有注冊房地產估價師和注冊土地估價師（以下統稱注冊房地產估價師）才能獨立進行房地產估價，簽署房地產估價報告，承擔房地產估價法律責任。由此推論并且實際情況也是如此，房地產估價員是沒有獨立進行房地產估價活動、簽署房地產估價報告、承擔房地產估價法律責任的資格的。房地產估價員只能在注冊房地產估價師的指導下，承擔房地產估價過程中的輔工作，協助注冊房地產估價師完成房地產估價項目。
四、房地產估價員工作分析
當房地產估價機構接受房地產估價委托后，都是要根據房地產估價項目規模大小，選派不少于兩名注冊房地產估價師，或者不少于兩名的注冊房地產估價師以及一定數量的房地產估價員組成房地產估價項目組，并指定一名資深注冊房地產估價師擔任房地產估價項目組長，領導房地產估價項目組全體估價人員團結協作共同完成房地產估價項目。
在房地產估價項目組中，房地產估價項目組長的職責是明確房地產估價基本事項，擬定房地產估價作業方案并進行作業分工，指導全組成員按照分工相互配合完成作業，最后審批并簽署房地產估價報告。
房地產估價員的職責，是在注冊房地產估價師指導下，按照房地產估價作業方案，具體承擔以下輔工作：
1.按照注冊房地產估價師指令收集房地產估價對象的權屬資料、擬定估價方法所需的基礎性文字資料和基礎性數據資料。
2.在注冊房地產估價師帶領下實地查勘估價對象，拍攝估價對象內部、外觀、周圍的照片，填寫估價對象查勘記錄表，完整記錄估價對象在估價時點的實際狀況。
3.按照注冊房地產估價師選擇的基礎性數據和計算方法測算房地產估價參數，按照注冊房地產估價師選定的估價參數和計算公式計算房地產估價結果。
4.按照注冊房地產估價師擬定的要點或者擬定的提綱，起草房地產估價報告初稿，并按照注冊房地產估價師的意見進行修改和完善后，交付注冊房地產估價師審定房地產估價報告終稿。
5.在注冊房地產估價師審定并報請房地產估價項目組長批準房地產估價報告后，打印房地產估價報告，按照規定順序整理房地產估價報告附件，按照規定份數復印、裝訂房地產估價報告和報告附件，交付注冊房地產估價師和房地產估價項目組長簽字，交付房地產估價機構蓋章，然后提交房地產估價項目委托人。
6.匯總、整理房地產估價項目的權屬資料、基礎性文字資料和基礎性數據資料、房地產估價參數測算資料、房地產估價結果計算資料、房地產估價報告、房地產估價報告附件，經過注冊房地產估價師和房地產估價項目組長審定后裝訂成冊，移交所在房地產估價機構的檔案管理部門存檔備查。
顯而易見，只有熟練地掌握了收集房地產估價對象資料、查勘房地產估價對象現狀、進行房地產估價基本計算、起草房地產估價報告初稿、制作規范的房地產估價報告、整理房地產估價檔案等六個方面的基本知識和基本技能，才能在房地產估價項目中圓滿完成上述六項輔工作。
五、本課程教學目標定位
房地產估價實務課程的教學目標，是指通過教師課堂授課、指導實訓以及學生通過課堂學習、完成課后作業并參加實訓后，使學生掌握勝任從事六項輔工作必備的知識和必備的技能。根據前述在房地產估價項目中房地產估價員承擔的輔工作，按照“應用為本、實用為主、夠用為度”的原則，高職院校房地產估價實務課程的教學目標應當定位于以下六個方面：
1.培養學生掌握收集房地產估價資料的相關知識和技能的目標。
2.培養學生掌握查勘房地產估價對象的相關知識和技能的目標。
3.培養學生掌握進行房地產估價計算的相關知識和技能的目標。
4.培養學生掌握起草房地產估價報告的相關知識和技能的目標。
5.培養學生掌握制作房地產估價報告的相關知識和技能的目標。
6.培養學生掌握整理房地產估價檔案的相關知識和技能的目標。
六、結語
通過項目化房地產估價實務課程教學目標定位研究，我們提出的房地產估價實務課程六個方面的教學目標，得到房地產估價機構以及房地產估價行業專家的肯定和認可。這六個方面的教學目標，可以作為高職院校選定本課程教學內容、規劃本課程教學環節、實施本課程教學活動的依據以及對本課程教學效果進行檢驗的標準，對于規范高職院校房地產估價實務課程的教學，保障和提高房地產估價實務課程的教學質量，能夠發揮積極的促進作用。
參考文獻：
[1]GB/T 50291-1999.房地產估價規范.中華人民共和國國家標準[S].1999-02-12.
[2]GB/T 18508-2001.城鎮土地估價規程.中華人民共和國國家標準[S].2001-11-12.
[3]中華人民共和國建設部.注冊房地產估價師管理辦法.中華人民共和國建設部令第151號[Z].2007-03-01.
[4]中華人民共和國國土資源部.土地估價師資格考試管理辦法.中華人民共和國國土資源部令第35號[Z].2006-11-22.
土地估價管理辦法范文2
估價委托合同范文1 委托方：(以下簡稱甲方) 地址： 法定代表人： 電話：
受托方：(以下簡稱乙方) 地址： 法定代表人： 電話：
按照國家、省、市的有關法律、法規規定，甲、乙雙方經友好協商，現就甲方委托乙方進行土地估價等事宜訂立本合同，內容如下：
一、甲方因了解土地市場價值，為政府協議出讓該地塊提供價格參考依據的目的，委托乙方對下列土地在_______年______月______日的價值進行評估，估價范圍為：
二、乙方應根據甲方的估價需要，保證按照國家有關規定，對上列土地之價值予以客觀、公正地估價，最后出具該委估土地的估價報告書，于_______年______月_______日以前交給甲方。甲方應于________年_______月_______日以前將委估土地的權屬資料、規劃指標、原有合法建筑面積及增加建筑面積等估所必要的資料提交給乙方，或配合乙方向有關部門、單位或個人查閱、抄錄委估房地產估價所必要的資料。
甲方應提交給乙方的資料具體如下：
1、項目總體情況介紹
2、項目規劃總建筑面積、原有合法建筑面積及新增建筑面積
3、項目各地塊〈建設用地規劃許可證〉
4、項目各宗地紅線圖
5、其他
三、甲方統一組織現場查勘時，乙方需要在規定時間到現場勘察。
四、乙方對甲方委估土地的文件資料應妥善保管并盡保密之責，非經甲方同意不得擅自公開或泄露給他人。
五、甲方應付給乙方的估價服務費依甲乙雙方認同的下列收費辦法計算： 本次評估標估價金額為人民幣 元，按照《國家計委、國家土地管理局關于土地價格評估收費的通知》(計價格[1994]2017號)文件規定的差額定率累進計費。本次估價服務費總額為人民幣 元。甲方應在委托當日支付乙方定金人民幣 元， 并由乙方向甲方開具收款收據，定金的具體數額由乙方根據估價項目的大小及復雜程度而定。余款待本項目地價評估工作結束后5個工作日內付清。
六、乙方如無特殊原因和正當理由，不得遲于雙方約定的時間交付估價報告書，每逾期一日未交付估價報告書應賠償甲方估價服務費 5 %;甲方如不按本合同規定的時間向乙方提交前述有關文件、圖紙、憑證等資料，乙方可按耽誤時間順延估價報告書的交付時間。
七、甲方如果中途中斷委托估價請求，乙方工作已經過半，甲方則應付給乙方全部估價服務費;乙方工作尚未過半，甲方則應付給乙方全部估價服務費的 %，或已付的估價服務費不予退還，上述兩者之中取其高者。
八、甲方接到乙方提交的估價報告書次日起3日內，如對估價結果有異議且有正當理由，可向乙方提出申請復估或重估書，乙方應在接到甲方申請復估或重估書次日起3日內，完成委估房地產的復估或重估報告書交付甲方，乙方不再追加索取估價費用。甲方逾期不提出異議者，視作甲方已認可估價成果，估價報告書即可生效。
九、其他：
十、本合同自甲乙雙方授權代表正式簽訂之日起生效，其中任何一方未經雙方同意不得隨意更改。本合同未盡事宜，需經雙方協商解決。
十一、本合同一式五份，甲乙雙方各執兩份，公證機關執一份。
本合同于_______年_______月_______日正式簽訂
甲方(公章)：_________ 乙方(公章)：_________
法定代表人(簽字)：_________ 法定代表人(簽字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
估價委托合同范文2 甲方：
地址：
電話： 傳真：
法定代表人： 經辦人：
乙方：
電話： 傳真：
法定代表人： 經辦人：
甲、乙雙方經過協商，本著自愿平等原則，就以下的房地產估價項目達成本委托合同書。
第一條房地產估價委托內容
1.委托估價項目：;
2.估價基準日：年月日;
3.估價工作開始日期： 年月 日;
4.估價報告提交日期： 年月日;共提交報告 份;
5.估價目的：
第二條估價收費
1.依據國家國有資產管理局和國家物價局價費字625號《資產估價收費管理暫行辦法》規定，結合深圳市的實際情況制定的收費標準及項目特點，雙方議定本項目總收費人民幣 萬元;
2.費用支付辦法和時間。①本委托協議書雙方簽字或蓋章后即預付人民幣 萬元，乙方收到預付款后開始進行估價工作。②余款人民幣 萬元在甲方取報告時付清。
第三條甲方的責任
1.甲方為乙方提供被估價資產的相關資料，并對所提供的資料真實性負責任;
2.甲方派熟悉情況的專人配合乙方進行估價工作，并為乙方詳細介紹相關的情況，安排合適的工作場地;
3.甲方按第二條協定，及時支付估價費用給乙方;
4.如本估價項目需要到本市以外地方進行有關估價程序，相關費用亦由甲方負責，費用不包括在第二條總收費之內。
第四條乙方責任
1.乙方按國家有關資產估價的法律法規，履行必要估價程序，在獨立、客觀、公正、科學基礎上進行估價;
2.乙方對估價結果的準確性、公正性、合理性負責任;
3.乙方應派遣估價專業人員到甲方現場進行資產估價業務，并及時向甲方通報估價情況;
4.估價結果出來時，報告初稿完成并征求甲方的意見后，乙方出具估價報告，甲方的意見必須客觀、真實;
5.對甲方提出的在估價工作或估價報告中存在的疏忽、遺漏、錯誤和估價結果提出的意見進行補充、修改、調整;
6.乙方在估價工作中，自覺維護被估價資產相關各方的正當權益;
7.乙方對本次估價工作中甲方所提供的全部資料及估價結果，不得以任何形式向第三方透露。
第五條違約責任及處理辦法
1.本協議書在執行過程中如出現對協議條款的異議，雙方協商一致另補充說明有關條款;
2.本協議書執行過程中如一方有違約行為，另一方有權要求對方停止違約行為，如對方仍不停止違約行為，可以向人民法院起訴，并有權要求違約方承擔違約行為造成的損失。
第六條其他事項
1.本協議書壹式貳份，甲、乙雙方各執壹份，同具法律效力;
2.本協議書經雙方代表簽字或蓋章后即成立。乙方收到預付款時，合同生效;
3.其他未盡事宜，甲、乙雙方協商補充。
甲方(公章)：_________ 乙方(公章)：_________
法定代表人(簽字)：_________ 法定代表人(簽字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
估價委托合同范文3 委托估價方：(以下簡稱甲方)
受理估價方： (以下簡稱乙方)
根據國家和本地土地價格評估與管理的有關規定，茲就甲方委托乙方完成的土地估價事項，訂立本合同，內容如下：
一、甲方因 的需要，委托乙方對下列土地的價格進行評估： ，其估價基準日為 。
二、乙方根據甲方的估價需要，保證對上列土地予以客觀、公正的估價，最后出具該委估土地的估價報告書，報告書一式三份，于資料齊全且支付定金之日起 五日 內(公休假除外)交付甲方。
三、本合同簽訂后甲方應及時將乙方所列估價資料清單上的資料提供給乙方，或配合乙方向有關部門、單位或個人查閱、抄錄委估土地估價所必要的資料。估價人員在估價過程中，如甲方提供的資料不明確或不完整時可向甲方提出補充資料的要求。
四、乙方在估價期間需要到現場勘察拍照，甲方須陪同到現場指界確認并應提供方便和配合。
五、乙方對甲方委評估土地的文件資料應妥善保管并盡保密之責任，非經甲方同意不得擅自公開泄露給他人。
六、乙方必須對估價結果保密，估價結果只能提供給甲方，非經甲方同意，不得擅自公開或泄露給他人，但按土地估價機構和成果管理規定提供給政府土地管理部門及相關政府管理部門等的除外。
七、甲方應付給乙方的估價服務費依甲乙雙方認同的下列收費辦法計算： 根據湖南省物價局《關于印發湖南省會計師事務所、評估機構執業收費管理辦法(試行)和收費標準(試行)的通知》(湘價服〔2003〕179號)文件標準，分宗地按評估總價計算評估費。自合同簽定之日起3日內，甲方應先預付給乙方人民幣元作為履約定金，余款待乙方將估價報告交付時一次付清。本估價服務費不包括乙方估價人員的食宿和差旅費用，涉及估價人員的食宿、差旅等費用由甲方負責。
八、甲方對其提供的與本次估價業務相關的資料的真實性、完整性和合法性負責，如有不實，造成的一切后果由甲方承擔。乙方對其出具的評估報告和評估結果的客觀性、公正性負責，但因甲方提供不實資料的除外。
九、乙方如無特殊原因和正當理由，不得遲于本合同規定的時間交付估價報告書。甲方如不按雙方約定的時間內向乙方提供前述文件、權證、圖紙等資料和補充資料及交納定金，乙方可按耽誤時間順延估價報告書的交付時間。
十、甲方如果中途中斷委托估價請求，已預付的估價服務費(定金)乙方不予退還，如乙方工作已過半，甲方則應付乙方全部估價費。
十一、甲方接到乙方提交的估價報告書之日起15日內，如對估價結果有異議且有正當理由，可向乙方提出申請復估或重估(但已使用評估報告的除外)，乙方應在接受到甲方申請復估或重估書次日起10日內(公休假除外)完成委估土地的復估或重估報告書，交付甲方。甲方逾期不提出異議或出具同意估價結果意見，估價報告書生效。
十二、本合同自甲乙雙方正式簽訂之日起生效，其中任何一方未經對方同意不得隨意更改。如有未盡事宜，需經雙方協商解決。
十三、本合同一式二份，甲乙雙方各執一份。
甲方(公章)：_________ 乙方(公章)：_________
土地估價管理辦法范文3
1.1起步階段(1989年——1990年)
我國資產評估行業起步于上世紀80年代末、90年代初。1989年國家體改委、國家計委、財政部、原國家國有資產管理局共同了《關于出售國有小型企業產權的暫行辦法》和《關于企業兼并的暫行辦法》，同年，原國家國有資產管理局了《關于在國有資產產權變化時必須進行資產評估的若干暫行規定》。1990年7月原國家國有資產管理局成立了資產評估中心，負責對資產評估項目和評估行業的管理工作。這標志著我國資產評估工作的起步。
1.2快速發展階段(1991年——1997年)
1991年以國務院第91號令形式了《國有資產評估管理辦法》。同時資產評估機構管理暫行辦法、資產評估收費管理辦法等評估行業基本法規、制度的起草和工作也相繼完成。這些工作的完成，為建立我國的國有資產評估項目管理制度、資產評估資格管理制度等提供了法律依據，推動了我國資產評估行業在初期階段的快速發展。
1993年12月，中國資產評估協會成立，并于1995年代表我國資產評估行業加入國際評估準則委員會(IVSC)。協會的成立標志著中國資產評估行業經過幾年的快速發展，已經開始成為一個獨立的中介行業。我國評估行業管理體制也走向政府直接管理與行業自律管理相結合的道路。
1993年至1998年間，評估機構和評估從業人員的數量迅速增加，同時建立了注冊資產評估師制度，完善了資產評估行業準入制度，了資產評估操作規范意見等技術性規范，資產評估行業空前發展。
1.3發展完善階段(1998年至今)
1998年資產評估協會劃歸財政部，政府管理與行業管理相對分離。2000年，國務院辦公廳轉發財政部《關于改革國有資產評估行政管理方式加強資產評估監督管理工作意見的通知》(［2001］102號)，之后財政部相繼制定了《國有資產評估違法行為處罰辦法》等六個配套改革文件。這些措施是國有資產評估管理方式上的重大變革，財政部將評估項目的立項確認制度改為備案、核準制，加大了評估師在資產評估行為中的責任。這次重大改革標志著我國資產評估行業發展進入到一個強化自律管理的新階段。
2001年，根據國務院清理整頓鑒證類中介機構領導小組和財政部的統一安排，中國資產評估協會與中國注冊會計師協會合并。合并后的中國注冊會計師協會對評估和審計兩個行業、兩種資格進行管理，同時保留中國資產評估協會的牌子，在國際交流和評估行業統一管理工作中使用。
2003年國務院設立國有資產監督管理委員會（簡稱國資委）。財政部有關國有資產管理的部分職能劃歸國資委。財政部則作為政府管理部門負責資產評估行業管理工作。這次改革從源頭上徹底解決了長期以來國有資產評估管理與資產評估行業管理不分的局面，實現了國有資產評估管理與資產評估行業管理完全分離，使評估行業在形式和實質上都真正成為一個獨立的中介行業。
2003年12月，國務院辦公廳101號文轉發財政部《關于加強和規范評估行業管理的意見》。根據文件精神，2004年2月，財政部決定中國資產評估協會繼續單獨設立，并以財政部名義了《資產評估準則——基本準則》、《資產評估職業道德準則——基本準則》。根據101號文件的要求，財政部組織在全國范圍內對資產評估行業進行全面檢查，進一步推動了我國資產評估行業的健康發展。
截止到2005年8月，我國已有3400多家評估機構，30000多人通過考試取得注冊資產評估師資格，其中22000多人為執業注冊資產評估師。自1998年以來，全國資產評估行業累計完成國有資產評估約15萬億元。我國的資產評估行業是適應市場經濟的發展并在政府大力扶植下產生和發展起來的，十多年來，在國有企業改制、資本市場和證券市場建設、中外合資合作等經濟行為中發揮了重要作用。但也不可否認，資產評估行業在我國的發展還存在諸多問題。
2我國資產評估行業發展存在的問題
2.1評估行業多頭管理，不適應評估行業發展的要求
目前，評估行業多頭管理，在經濟生活中先后介入評估行業的部門有財政(國有資產)、國土資源、建設、計劃(物價)等9家部門，設立的執業資格有注冊資產評估師、注冊房地產估價師、注冊土地估價師、注冊鄉鎮企業資產評估師、農村集體資產評估員、價格鑒證師、礦業權評估師、舊機動車評估師、珠寶首飾鑒定師等。雖然在2001年國務院清理整頓經濟鑒證類社會中介機構的活動中，價格鑒證師已淡出中介服務市場，注冊鄉鎮企業資產評估師被并入注冊資產評估師，集體資產評估員資格被取消，珠寶首飾評估也被納入到了評估業的組成部分中，但目前我國依然有五六種評估執業資格。其中在經濟活動中影響較大的有注冊資產評估師、注冊房地產估價師和土地估價師三種職業資格。
各職業資格各有業務規范，各有收費辦法，在實際工作中既造成了評估質量的不統一，又造成了重復評估、重復收費的局面；既加重了企業的負擔，又造成了社會資源的浪費；還導致了評估行業無序競爭、條塊分割。而且評估行業的多頭管理局面導致了諸多不良后果，形成許多地方評估機構小、散、亂，服務單一，市場競爭乏力，甚至一些中小城市及經濟欠發達地區的評估機構出現難以生存的情況。這些問題，使得評估機構難以發展壯大，評估標準不統一，也使得社會對行業的認知度不高。
2.2評估法制不健全，不利于行業的統一管理
律師行業有《律師法》，注冊會計師行業有《注冊會計師法》，而資產評估行業卻沒有相應的法律。我國目前的評估法規體系是以《國有資產評估管理辦法》為核心、中央政府頒行行政法規和中央政府部門頒布的規章為主、部分省市出臺地方性評估規章補充、行業協會輔之以自律規范并有國家其他法律法規配套的法律體系。這一法律體系曾經發揮過積極作用，但由于立法層次不高、不能完全適應我國經濟發展的現狀，已極大地影響到了行業發展。
2.3評估人員復雜，隊伍不過硬
資產評估強調的是評定估算，如果從業人員缺乏必要的專業訓練和職業道德，其評估的結果可想而知。同時評估作為一個完整的知識體系涉及到會計、審計、機械、建筑、經濟法規及經濟學等方面的內容，而目前我國的資產評估人員大多是由會計人員或機械、建筑工程人員構成，其知識結構單一，評估范圍受限。同時評估師隊伍學歷層次低，我國本科以上學歷人數在50%左右，遠低于美國的85%以上的水平。這種局面既不利于資產評估理論上的研究和創新，又不利于專業資產評估人員的培養。
2.4理論研究相對滯后，評估準則體系尚待完善
應當說經過十多年的發展，我國的資產評估理論已有了長足的發展，對于資產評估目的、評估主體、評估假設、價值類型、評估原則等基本形成了統一認識，對于評估的三大方法及其程序以及評估報告的格式和內容也都有了深入地探討。但不可否認在一些資產評估理論問題上我們和先進國家還有很大差距，諸如從經濟學的角度探討資產評估相關問題，資產評估結果如何為會計報告服務等。更重要的是我國目前的資產評估理論更多的是從便于指導實務角度論述的，如會計學原理那樣的資產評估原理還是空白。我國的評估準則體系包括資產評估準則、資產評估職業道德準則、資產評估質量控制準則和資產評估后續教育準則四部分。但目前頒行的只有兩個基本準則(《資產評估準則——基本準則》、《資產評估職業道德準則——基本準則》)、一個具體準則(無形資產準則)，其他多以指導意見、指南的形式出現，雖說也基本滿足了評估實踐的需要，但與發達國家相比我國的評估準則體系急需完善。
3發展資產評估行業的對策
3.1統一資產評估管理，變多頭管理、政出多門為“一言堂”
所謂“一言堂”就是將注冊資產評估師、土地估價師和房地產估價師等職業資格盡快統一起來，并出臺統一的評估準則及行業執業標準。前文已述及，由于我國的資產評估管理政出多門，才導致評估標準的不統一、評估行業的惡性競爭；也正是緣于此，評估行業的發展及認可程度才不如另外兩個中介行業。這是解決我國評估行業發展諸多問題的關鍵。顯然這樣做會觸動一些部門的利益，但從行業的長遠發展來看，利大于弊，長痛不如短痛。
3.2加快立法程序，盡快出臺統一的行業管理法律
解決了資產評估行業的統一管理問題，出臺統一的行業管理法律既是行業管理的需要，也是行業發展的需要。
3.3發展學歷教育，提高評估人員素質
我國的評估人員素質參差不齊，對此行業協會應與教育部門協商資產評估學歷教育的發展。雖然我國目前有些院校已開設了資產評估的?？平逃究平逃惨延袀€別開設。但各個學校的課程設置差異較大，這也需要協會出面予以協調統一。
土地估價管理辦法范文4
今天，中國房地產估價師與房地產經紀人學會、中國資產評估協會、中國土地估價師協會，以及世界估價組織協會在這里舉辦主題為“估價專業的地方化與全球化”的國際估價論壇。在此，我謹代表中華人民共和國建設部，向各位中外來賓表示誠摯的歡迎！對論壇的召開表示熱烈的祝賀！
當今世界，隨著現代經濟和科技水平的高速發展，經濟全球化已經成為世界經濟發展的必然趨勢，這將對各行各業產生廣泛而深遠的影響，既為我們提供了前所未有的發展機遇，又為我們前所未有的挑戰。估價行業作為現代服務業的重要組成部分，其重要服務對象----投資者、金融機構等的跨國、跨地區活動日益頻繁，不可避免地要為其提供跨國、跨地區的估價服務。這一方面會促使估價理念、估價術語及其內涵、估價方法、估價結果表述等在不同國家和地區之間趨同，另一方面需要估價師熟悉當地的相關制度政策，遵守當地對人員資格、機構資質等的要求。特別是房地產估價，由于房地產的不可移動特性，決定了它是一個地區性市場，不僅受到當地消費習俗等的影響，更受到當地政策、制度等的影響。本次論壇以“估價專業的地方化與全球化”為主題開展研討，對于準確認識估價專業的全球化和地方化，對于正確處理估價專業全球化與地方化的關系，對于妥善對待不同國家和地區估價行業組織、估價機構以及估價師之間的競爭與合作，從而促進不同國家和地區之間估價行業的共同進步與和諧發展，特別是促進以服務地區性市場為主的房地產估價行業的發展，具有十分重要的意義。
女士們、先生們：
自20世紀80年代以來，中國房地產估價行業快速發展，估價業務數量持續增長，估價法律法規不斷完善，估價標準體系逐步健全，估價技術方法日趨成熟，估價專業隊伍日益壯大，估價執業行為更加規范，估價服務質量明顯提高，估價行業的社會影響顯著提升。逐步建立起了政府監管、行業自律、社會監督的管理體制，基本形成了公平競爭、開放有序、監管有力的房地產估價市場。房地產估價在維護房地產市場秩序、保護房地產權利人的合法權益、防范金融風險、增進社會和諧等方面發揮著獨特的作用。
中國十分重視發展房地產估價行業。目前，全國有房地產估價機構近4500家，從業人員25萬余人，有35036人取得了房地產估價師執業資格，其中注冊執業的30274人。房地產估價業務包括了為房地產轉讓、抵押貸款、房屋拆遷補償、房地產損害賠償，以及稅收、司法鑒定、公司上市、企業改制、資產重組、資產處置等提供專業意見，同時積極探索估價業務的進一步深化和科學合理的拓展。
中國十分重視房地產估價法律法規制度建設?！冻鞘蟹康禺a管理法》明確規定“國家實行房地產價格評估制度”、“國家實行房地產價格評估人員資格認證制度”。根據這一法定制度，建設部相繼頒布了《房地產估價機構管理辦法》、《注冊房地產估價師管理辦法》等一系列規章和規范性文件，健全了房地產估價法規體系,使之更具操作性。
中國的房地產估價實行嚴格的市場準入制度。按照《行政許可法》規定，房地產估價師執業資格注冊和房地產估價機構資質核準均被確定為政府行政許可事項。從事房地產估價活動的人員必須取得房地產估價師執業資格并經注冊后方可執業。從事房地產估價活動的機構必須取得房地產估價機構資質后方可依法承擔房地產估價業務。同時，通過建立健全相關的法律法規，充分發揮房地產估價行業組織的作用，加強了對房地產估價業務的監管，保證了房地產估價市場的良好秩序。
中國十分重視房地產估價標準體系建設，*年頒發了國家標準《房地產估價規范》，此后還了《城市房屋拆遷估價指導意見》、《房地產抵押估價指導意見》等。這些都有力地保障和有效地提高了房地產估價服務的專業水平和公信力。
今后，我們將繼續完善的法制環境、優質的政府服務、規范的市場秩序，積極扶持海內外房地產估價機構做優、做強、做大，鞏固和進一步拓展房地產估價市場。
女士們、先生們：
中國政府鼓勵內地房地產估價界與國際、國外及中國香港、澳門和臺灣地區同行進行廣泛的交流與合作。我們愿意不斷借鑒吸收發達國家和地區的先進經驗，進一步完善中國房地產估價法律法規體系，規范房地產估價市場秩序，加強對房地產估價市場日常監管，提高房地產估價人員的敬業精神、專業水平和職業道德水準。*年，在《內地與香港關于建立更緊密經貿關系的安排》（CEPA）框架下，內地房地產估價師與香港測量師（產業）率先實現了資格互認。*年，中國房地產估價師與房地產經紀人學會成為國際測量師聯合會全權會員。今天，中國房地產估價師與房地產經紀人學會攜手中國內地同行，與世界估價組織協會聯合舉辦本次論壇是中國房地產估價行業積極開展國際交流、加強相互合作、促進共同發展的又一體現。今后，我們還將積極探索開展多種形式的交流活動。
女士們、先生們：
處理好估價專業的地方化與全球化，有許多理論和實踐問題需要深入研究和探討。希望參加此次論壇的海內外專家學者、專業人士、與會代表，深入開展討論，廣泛交流意見，一同為估價行業創造和諧、共贏、美好的明天。
土地估價管理辦法范文5
關鍵詞:房屋產權；土地使用權；抵押權；抵押登記
房地產抵押,是指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。房地產屬于不動產,設定房地產抵押權時,需依法履行抵押登記的法律行為,因此,房地產的抵押擔保方式在現實生活中也極為普遍,隨之而來產生的抵押糾紛也相當多。
一、房屋產權抵押
(一)可以抵押的房屋:應當說,凡合法取得所有權證的房屋均可由所有權人作出權利處分而設置抵押。對于私房、開發商合法開發的商品房未出售、轉讓的房屋可以抵押。開發商因建設需要資金雖與金融機構簽訂了抵押擔保借款合同的房屋,只要未出售的房屋可以抵押。
(二)抵押合同:房屋抵押權的設定屬于要式行為,抵押當事人必須簽訂書面抵押合同。抵押合同內容應符合《擔保法》第三十九條與《城市房地產抵押管理辦法(2001修正)》第二十六條、第二十八條的規定。抵押合同自合同雙方簽署之日成立(抵押合同附成立附加條件的除外),自抵押登記之日起生效。
(三)抵押登記:房屋產權抵押登記必須符合《城市房地產抵押管理辦法(2001修正)》第四章的各條規定。對于集體所有制企業的抵押人需要提交集體企業職代會通過同意抵押的決議；股份制企業、三資企業抵押人需要提交董事會或者股東大會通過抵押的證明,但企業章程另有規定的除外。國有企業、事業單位法人以國家授予其經營管理的房地產抵押的,應當符合國有資產管理的有關規定。有經營期限的企業以其所有的房地產設定抵押的,所擔保債務的履行期限不應當超過該企業的經營期限。抵押登記的合法證明是登記機關發給抵押權人的《房屋他項權證》。
(四)房屋產權抵押無效的情形
1.法定不得設定抵押的房屋:(1)權屬有爭議的房地產；(2)用于教育、醫療、市政等公共福利事業的房地產；(3)列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物；(4)已依法公告列入拆遷范圍的房地產；(5)被依法查封、扣押、監管或者以其他形式限制的房地產；(6)依法不得抵押的其他房地產。
2.一般講,凡已合法出售的房屋均不得作抵押登記。如果開發商與金融機構將已出售的房屋作抵押,此時的法律后果相當于“一房二賣”,此抵押登記為無效。
3.依據最高人民法院關于適用《中華人民共和國擔保法》若干問題的解釋第四十七條規定,以依法獲準尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的,當事人辦理了抵押物登記,人民法院可以認定抵押有效。如果將已竣工,尚未進行竣工驗收,尚未獲得“大產權證”的房屋作為在建工程抵押的,此抵押登記無效。
4.依據最高人民法院《關于適用若干問題的解釋》第四十八條規定,以法定程序確認為違法、違章的建筑物抵押的,抵押無效。
二、土地使用權抵押
(一)法律法規所規定的土地使用權抵押的前提
這里主要討論國有土地使用權,以及一些特殊情況的集體土地使用權?！稉７ā返谌臈l第三、五項規定:(三)抵押人依法有權處分的國有的土地使用權、房屋和其他地上定著物；(五)抵押人依法承包并經發包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘,荒灘等荒地的土地使用權可以抵押；第三十六條第三款規定:鄉(鎮)、村企業的土地使用權不得單獨抵押。以鄉(鎮)、村企業的廠房等建筑物抵押的,其占用范圍內的土地使用權同時抵押《；擔保法》第五十五第第二款規定:依照本法規定以承包的荒地的土地使用權抵押的,或者以鄉(鎮)、村企業的廠房等建筑物占用范圍內的土地使用權抵押的,在實現抵押權后,未經法定程序不得改變土地集體所有和土地用途。
(二)關于劃撥土地使用權抵押的前提條件
劃撥土地使用權,是指土地使用者通過除出讓土地使用權以外的其他各種方式依法取得的國有土地使用權。也就是說,獲得劃撥土地的使用人,雖得到國有土地使用權,但因沒有支付出讓金給國家,因此其使用權的價值不能等同,應當遠遠小于出讓土地使用權的價值。因而國家對劃撥土地使用權的抵押作了相應的限制規定?！耙試袆潛芡恋厥褂脵酁闃说奈镌O定抵押,土地行政管理部門依法辦理抵押登記手續,視同已經具有審批權限的土地行政管理部門批準,不必再另行辦理土地使用權抵押的審批手續。”
(三)法律規定不能抵押的土地所有權、使用權
《擔保法》第三十七條下列財產不得抵押:1.土地所有權；2.耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權,但本法第三十四條第(五)項、第三十六條第三款規定的除外；3.學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體的教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施；4.所有權、使用權不明或者有爭議的財產；5.依法被查封、扣押、監管的財產；6.依法不得抵押的其他財產。
根據上述規定不能抵押的土地所有權或使用權,即便當事人簽訂了抵押合同也是無效的。
(四)土地使用權抵押前,應進行土地評估
一是辦理抵押登記的需要；二是確保抵押土地價值的準確性,貸款或者借款的全額收回。根據規定,辦理土地使用權抵押登記要提供土地估價報告,而且土地估價報告提供的土地價值是貸款或借款的主要依據。所以在抵押之前,應請具有土地評估資格的評估機構予以評估,確保土地價值的準確性,確保抵押權實現時轉讓或者拍賣土地使用權所得價款能夠還貸款或借款。
三、房屋產權抵押與土地使用權抵押之間的相關法律問題
(一)土地使用權與房屋產權在民法權利上是相互獨立的物權:
根據我國現行的立法規定,可以用于抵押的土地使用權主要是根據出讓和轉讓合同取得的土地使用權,以及依國家劃撥方式取得的國有劃撥土地使用權。作為集體所有的土地因必須先由國家征用變為國家所有權以后才能夠轉讓,所以一般情形下,農村集體所有的土地不得用于抵押。在民法角度上,土地使用權屬于用益物權。所謂用益物權,是指在他人之物上得以使用收益而設立他物權。用益物權是以物的使用價值之取得為目的的物權。該種物權的法律特征表現為:其主體不是所有人而是使用人,其客體具有永久的不可移,其權利經登記公示具有排他性。
(二)土地使用權和房屋產權之間相依關系:
土地是任何房產的基礎,是土地上建筑物的本質組成部分,土地使用者都是因自己所有或者使用的房屋才利用該土地。因此,房屋產權的取得,必須建立在已經依法取得土地使用權的基礎上,抵押人對房屋產權或土地使用權中的一種權利的處分,往往會涉及到另一種權利的變動。
(三)以劃撥方式取得的土地使用權的房地產抵押
根據《擔保法》、《城市房地產管理法》的規定,設定房地產抵押的土地使用權是以劃撥方式取得的,依法拍賣該房地產后,應當從拍賣所得的價款中繳納相當于應繳納的土地使用權出讓金后,抵押權人方可優先受償。根據房地產管理法規,作為土地使用者,轉讓劃撥土地使用權的必須依照國家有關規定繳納土地出讓金。以房屋連同劃撥方式取得的土地使用權的房地產設定抵押權時,土地使用者僅僅是在房地產上設定了擔保物權,并未轉讓劃撥土地的使用權,也無須交納出讓金。當抵押房地產被拍賣時,雖然土地使用權人是被迫的,但已經構成了轉讓劃撥土地使用權的行為。拍賣房地產的價款中,包含了劃撥土地使用權人應當繳納的土地使用權出讓金。隨著房地產的拍賣,劃撥土地使用權人交納土地使用權出讓金的法定義務也隨之轉移。抵押權人實現抵押權時,首先從拍賣抵押房地產的價款由交納相當于土地使用權出讓金的款額后,對于剩下的余款,抵押權人才可以享受優先受償的權利。所以,設定房地產抵押時,抵押權人要詳細了解抵押人提供的房地產的土地使用權取得方式。
參考文獻：
土地估價管理辦法范文6
我國民事訴訟立法和實踐不注重訴訟案件和非訟案件的區分。《民事訴訟法》僅僅規定了認定無主財產、督促債務履行、票據掛失公告和破產等4種與財產有關的非訟程序, 其中破產清算又是按照有“爭議金額”的財產案件征收訟費,故絕大部分非訟案件在我國都是作為訴訟案件受理,按照訴訟案件征收訟費。
《意見:訴訟費用》規定:督促程序、公示催告程序按件收取100元訴訟費(注:《意見:訴訟費用》,第132、134條。)。但是,在“爭議金額”計費標準的強烈對比下,法院很難滿足于100元訴訟費,即使不得已而受理類似案件,征收額外費用常常成為不可遏止的沖動(注:例如:1997年4月,廣東省一個會計因兩張銀行匯票被搶走, 向法院申請“公示催告”。按照《意見:訴訟費用》,該會計根據法院要求交納了100元公示催告費和600元公告費。公示催告期滿之后,法院要求當事人按照訴訟案件收費標準再交20548元,否則,匯票不予解凍。法院的實際收費超過法定收費標準200倍。 參見楊進為《個別法院無序收費現象令人憂慮》,1996年9月30日《上海法制報》。)。
(2)人為增加的訴訟和訴訟費:處分抵押物之訴
隨著1995年10月《擔保法》的生效和1997年1 月《拍賣法》的生效,抵押權實現成為訴訟成本最高的一種司法救濟。
如果債務人和債權人事先約定:債務人不能清償到期債務,抵押物所有權轉移于債權人,該約定為無效約定(注:《擔保法》,第40條。)。只有等到債務人未能清償到期債務的事實發生之后,債權人才能和債務人就抵押物處分達成協議。如果抵押人既不能清償到期債務,又拒絕和抵押權人達成變賣、拍賣抵押物的協議,抵押權人不能直接申請法院強制執行抵押財產,而是必須經過訴訟(注:《擔保法》,第53條。),在勝訴之后,憑生效判決申請法院強制執行(注:《民事訴訟法》,第207條。)。在強制執行程序中,不是法院直接拍賣抵押物,而是由法院聘請評估公司估價抵押物,聘請拍賣公司拍賣抵押物。因此,抵押權的實現必須交納訴訟費、評估費、拍賣費和強制執行費。實現抵押債權的成本大大超過無擔保債權。
如果抵押物屬于“國有資產”,它在抵押之前需要評估(注:國務院:《國有資產評估管理辦法(1991)》,第4條。), 拍賣抵押物的時候又要再次評估(注:國務院:《國有資產評估管理辦法(1991)》,第3條。)?！皣匈Y產”評估要經過“立項”、“審批”、 “確認”等程序,牽動一個由企業、“企業主管部門”、“國有資產管理部門”和“評估機構”組成的網絡,是一個比訴訟本身更為復雜的程序(注:國務院:《國有資產評估管理辦法(1991)》,第12—19條。)。此外,評估是一種特許業務,專利、商標、證券、不動產評估分別是專項特許。一個評估機構有資格評估土地使用權,未必有資格評估地上建筑物,因為兩者的評估是由不同政府機構授予特許權的(注:建設部:《關于房地產價格評估機構資格等級管理的若干規定》(1997),第4 條;國家土地管理局《土地估價機構管理暫行規定》(1993)。)。當事人為評估一樁作為抵押物的房產而聘用兩個以上的評估機構是常見現象。當然,所有的評估必須向評估機構交費,與訟費一樣,評估收費也是按照“財產標的”之一定比例征收。一般說來,評估價值為100 萬元的不動產需要交納1.5萬元左右的評估費, 與法院的案件受理費大致相當。
《民事訴訟法》有關強制拍賣的規定相當含糊:一方面,“拍賣”為強制執行措施之一(注:《民事訴訟法》,第223條。); 另一方面,又要求法院將“查封”、“扣押”的被執行財產“按照規定交有關單位拍賣”(注:《民事訴訟法》,第226條。)。 “拍賣法”僅僅設定委托拍賣一種形式,法院、行政機關拍賣“罰沒”財產,都納入了“委托拍賣”系列,只是獲準拍賣此類財物的拍賣行需要得到更為嚴格的特別許可而已(注:《拍賣法》,第9條。)。鑒于法律含混和拍賣成為一種需要法定許可的行業,法院通常不會自行拍賣抵押物,而是用當事人預交的執行費去聘請拍賣行,而拍賣的法定最高傭金是成交價的10%,拍賣商向委托人和買受人各收取一半(注:《拍賣法》,第56條。)。這樣的規則在當事人、法院和拍賣行之間人為制造了一個奇怪的格局:其一,當事人負擔的強制執行費增加了若干倍。執行申請人既要向法院預交申請執行費,又要墊付一大筆錢讓法院去雇傭一個具有特許資格的拍賣機構;其二,由于缺少執行判決必不可少的強制拍賣權,法院執行判決的困難增加了。例如:若第三人主張對拍賣財產的所有權,他得以法院和拍賣行之間存在委托拍賣關系為理由,控告法院和拍賣行未經同意而出賣他人之物;若抵押人拒絕交出權利證書,房地產登記機構拒絕根據拍賣行出具的證明而辦理不動產變動登記,買受人同樣可以起訴存在委托關系的拍賣行和法院;其三,拍賣行獲得了本來不屬于它的、強制執行程序中的拍賣權,獲得了它本來不應當擁有的商業機會。相反,如果是法院強制拍賣,上述問題的處理就簡單得多:法院自行拍賣或者指定拍賣的成本比委托拍賣低得多,當事人可以減少巨額訟費負擔;主張拍賣物所有權的人是向法院提出執行異議,但決不能以法院或者法院指定的拍賣行為被告而提起訴訟;法院可以宣布原所有人的權利證書無效,直接向買受人頒發權利轉移證書,買受人持權利轉移證書申請不動產變更登記。
與執行抵押物之訴一樣,破產財產的變現也要經過相同的評估和委托拍賣程序。債權人常常面臨兩難境地:如果申請破產,破產財產將優先償付清算費用,清算費用的絕對價值超過獲清償的債權并不是例外情況,整個破產程序只是給法院、律師所、會計所、評估所和拍賣行提供收費的工作機會;如果不申請破產,虧損企業的繼續存在遲早會將全部財產消耗殆盡。1996年的一份官方調查報告指出:一方面,破產債權(主要是銀行債權)獲清償的比例極低,1995、1996兩年, 遼寧省有111家企業破產,其中88家破產企業的債權人沒有得到任何清償,23家破產企業的債權人獲得微不足道的清償,獲清償債權的比例最低為0.0075%,最高為8.4%;另一方面,“訴訟、評估等多種費用,使破產企業微薄的變現消失在清算過程中。如:湖北省監利縣化肥廠破產時有10多個部門共提取清算費用100多萬元,占資產評估總值的17%, 而一般債權人損失達90%”(注:國家經貿委、中國人民銀行:《關于部分省市兼并破產情況的調查報告(1996)》,載《“優化資本結構”城市試點工作手冊》,中國經濟出版社1996年版,第291頁。)。
中國法律的某些特點常常被歸結為大陸法系的影響。但是,抵押物執行必須經過訴訟,法院強制執行抵押物需要委托第三人評估和拍賣,則是具有中國特色的獨一無二的規則——一個非訟案件變成了訴訟案件,一種作為司法權限存在的拍賣變成了營利性機構的商業機會,一個本來是無關緊要的評估培植了消耗大量金錢和時間的特許行業。90年代,在“規范化”和“防止國有資產流失”的名義下,不計其數的法律文本相繼出臺。這些規則一方面不惜代價地強化政府管制,另一方面竭盡全力增加政府機構的收費項目,增加訴訟,增加訴訟費用,增加特許評估所、特許拍賣行和特許律師的商業機會。這些規則的實際效用,與其說是“防止國有資產流失”,不如說是在企業、法院、律師、評估機構之間分配本來可用于清償銀行債務的財產。我們也許應當意識到:無視交易成本而強化政府管制的法律可能比沒有法律更為危險。
5.財產保全申請費
財產保全申請費是按照“財產保全金額”計算的(注:《’89訴訟收費辦法》第8條規定了財產保全申請費征收標準。)。 無論當事人申請財產保全是在訴訟之前還是在訴訟期間,他必須向法院預先交納財產保全申請費,否則法院不會采取保全措施。財產保全過程中發生的調查、扣押、保管、尋覓保證人等費用都是申請人負擔,因此,財產保全申請費在全部保全費用中只占很小的比例。
