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增值稅的稅務籌劃方式范文1
中圖分類號：F27 文獻標識碼：A
收錄日期：2012年3月14日
一、稅務籌劃
所謂稅務籌劃，是指在不違反國家有關法律和國際慣例的前提下，根據政府的稅收政策導向，通過對經營活動進行事前的籌劃和安排，優化選擇納稅方案，盡可能減輕稅收負擔，爭取稅后利潤最大化或現金流量最大化綜合方案的納稅優化選擇。進行有效的稅務籌劃，不僅可以為企業帶來直接的經濟利益，也可以提高企業的稅收法律意識和管理水平。
隨著市場經濟體制的日趨完善，稅收籌劃已成為企業經營管理過程的重要組成部分。增值稅是我國的主體稅種，根據不同的納稅人設定了不同的稅率和稅收優惠政策，為企業進行稅務籌劃提供了客觀的條件。特別是商業企業增值稅占企業整體稅負的50%～60%以上，對增值稅進行有效的稅務籌劃意義非常重大。
二、增值稅稅務籌劃的具體方式、方法和效果
1、增值稅納稅人類別的稅務籌劃。根據稅收相關法律、法規規定不同的類別納稅人適用不同的稅率和不同的征收方法，這就為納稅人進行稅務籌劃提供了空間。就商業企業而言，可以根據企業自身情況，在一般納稅人或小規模納稅人之間作出選擇。通常情況下，小規模納稅人的稅負較重，但如果銷售的商品毛利率較高或購進的貨物較難取得增值稅專用發票，也就無法進行進項稅抵扣，則小規模納稅人稅負相對較低。
在具體的籌劃中可以采用不含稅增值率判別法、可抵扣進項占不含稅銷售額的比重判別法、含稅進貨金額占含稅銷售比重等方法進行測算，決定何種納稅人身份對企業有利。下面主要闡述不含稅增值率的判別法：
在稅率相同的情況下，稅負的高低主要取決于企業取得進項稅額的多少或增值率的高低，增值率與進項稅額成反比，與應納稅額成正比。計算公式如下：
增值率=（不含稅銷售額-不含稅進項金額）/不含稅銷售額
如果一般納稅人稅率為17%，小規模納稅人稅率為3%時，則納稅平衡點為增值率為17.65%，此時兩種納稅人稅負相等；當增值率低于17.65%時，小規模納稅人稅負重于一般納稅人；反之，則小規模納稅人稅負輕于一般納稅人。
在企業設立之初通過稅務籌劃合理選擇納稅人身份，并根據相關規定作好納稅人準備。
2、進項稅額抵扣的稅務籌劃。增值稅實行的是憑票抵扣制度，作為一般納稅人只有取得合法、可用于抵扣的票據，才可以在納稅申報時進行抵扣。對一般納稅人的商業企業來說，進項稅額的稅務籌劃主要是供貨方的選擇。稅法規定一般納稅人從一般納稅人購進貨物，供貨方可以開具增值稅專用發票，購貨方可以抵扣進項稅額。一般納稅人從小規模納稅人購進貨物，如果購進的是農產品，憑普通發票可以計算進項稅進行抵扣；如果購進的是一般貨物，小規模納稅人委托稅務機關代開增值稅專用發票，可以按專用發票上列明的稅額進行抵扣，否則，供貨方小規模納稅人自己開具的普通發票，不能作為一般納稅人抵扣稅款的憑據。因此，企業進貨時，必須考慮進貨發票抵扣的不同情況，謹慎選擇供應商。
增值稅一般納稅人從小規模納稅人購進貨物不能進行稅款抵扣，或只能抵扣3%，為了彌補因不能抵扣進項稅款而產生的損失，就需要小規模納稅人在價格上給予一定的優惠作為抵補，這樣從小規模納稅人處進貨才有利，否則一般納稅人從小規模納稅人購進貨物稅負可能會加重。
作為一般納稅人商業企業在采購貨物的時候，無論是從一般納稅人還是從小規模納稅人購進，都要計算比較銷售價格以及增值稅的影響，以從哪些單位采購能更多地獲得稅后利潤作為選擇的總體原則。
對于小規模納稅人的商業企業因不存在抵扣進項稅的情況，在選擇供應商時也需要注意，增值稅作為價外稅，當供應商報價為不含稅的情況下，報價相同時小規模納稅人從小規納稅人購進貨物稅負較輕。
3、采購結算方式的稅務籌劃。對于商業企業采購時所采用的結算方式，主要有兩種：一種是現金采購，另一種是賒銷。無論采用那種結算方式，作為采購方稅務籌劃的基本原則都是在稅法允許的范圍內，盡量采取有利于本企業的結算方式，延遲付款，為企業贏得無息貸款。
增值稅相關法律規定，增值稅一般納稅人取得專用發票，必須自該專用發票開具之日起180天內到稅務機關認證，并在認證通過的次月申報期內，向主管稅務機關申報抵扣。未在規定時間認證和申報抵扣進項稅款以后不允許抵扣。因此，商業企業可以按如下方法進行稅務籌劃，第一：在采購合同簽訂時，與供貨商協議采用賒購的方式或分期付款的方式，以盡可能延緩貨幣資金流出的時間，取得貨幣資金時間價值；第二：與供應商協商盡可能早地提供增值稅專用發票，使進項稅額的抵扣時間提前，減少當期增值稅義務。企業可以在減少當期現金流出的前提下，達到效益最大化的目的。
4、銷售方式的稅務籌劃。商業企業在銷售過程中，為了達到增加銷售額、吸收消費者的目的，可以采用多種促銷方式，如返還現金、禮卷、積分卡、打折等等，不同促銷方式下，企業取得的銷售額不同，相關的稅負有差異，企業獲取的利潤也不一樣。所以，企業在策劃促銷方案時必須結合稅務籌劃一并進行，否則可能達不到預期促銷的目的。
如A百貨商場準備十一黃金周開展促銷活動，商品毛利率35%，現有三個方案：方案一，讓利25%銷售，即7.5折銷售；方案二，滿100元贈送25元購物券；方案三，返還25%現金。假如消費者同樣是購買價值為100元的商品，成本為65元，在不同的促銷方式下商場的稅負和利潤水平如下：
方案一：讓利25%銷售。根據增值稅暫行條例的相關規定，讓利銷售這種促銷方式，折扣額和銷售額開在同一張發票上的，可以按折扣后的凈額計算增值稅。企業應稅情況及稅后利潤情況如下：
應納增值稅=100×75%/1.17×17%-65/1.17×17%=1.45元
城建稅及附加=1.45×（7%+3%）=0.15元
會計利潤=100×75%/1.17-65/1.17-0.15=8.40元
稅后利潤=8.40×（1-25%）=6.30元
方案二：滿100元贈送25元購物券。根據增值稅暫行條例的相關規定，銷售貨物按照全額計算增值稅，贈送購物券方式銷售的贈送部分視同銷售，也需要計算繳納增值稅。企業應稅情況及稅后利潤情況如下：
應納增值稅=（100+25）/1.17×17%-（65+13）/1.17×17%=6.83元
城建稅及附加=6.83×（7%+3%）=0.68元
會計利潤=（100+25）/1.17-（65+13）/1.17-0.68=39.49元
稅后利潤=39.49×（1-25%）=29.62元
方案三：返還25%現金。對于返還的現金的促銷方式，返還部分不屬于視同銷售的范疇，只需要代扣代交個人所得稅。企業應稅情況及稅后利潤情況如下：
應納增值稅=100/1.17×17%-65/1.17×17%=5.09元
城建稅及附加=5.09×（7%+3%）=0.51元
應替顧客繳納個人所得稅=25/（1-20%）×20%=6.25元
會計利潤=100/1.17-65/1.17-0.15-25=4.76元
稅后利潤=4.76×（1-25%）-6.25=-2.68元
從上面分析的結果可以看出，方案三最不可取，方案一或方案二都可以選擇，具體要根據商場促銷的最終目的進行選擇。對于不同商業企業可能促銷的目標不同，各種促銷方案也就沒有最優方案，只有選擇最適合的方案才是最好的方案。
5、銷售價格的稅務籌劃。商品的銷售價格的制定對商業企業至關重要，在市場經濟條件下，納稅人有自由定價的權利。納稅人可以利用定價的自由權，制定“合理”的價格，獲得更大的銷量，從而獲得更多的收益。在銷售價格的稅務籌劃中，需要特別注意價格的高低對商業企業稅負可能造成的影響，同時還要結合當地消費水平及購物對象承受能力，否則可能銷售價格提高了，銷售量卻減少了，有可能導致總收入水平下降，使企業的利潤受到影響。
三、結論
稅務籌劃作為納稅人的一項重要的涉稅行為和理財活動，越來越受到重視，是企業戰略管理活動中一個很重要的環節，貫穿于企業設立、經營、投資等的全過程。商業企業的稅務籌劃思路的成功實現必須通過企業領導層面統籌安排，企業內部部門之間密切配合。并且在稅務籌劃的設計及操作過程中要謹慎注意規避涉稅風險，要多與稅務相關部門溝通，熟悉稅收法律法規及細則規定，了解稅務政策的導向，最大限度地合理節稅避稅。
主要參考文獻：
[1]蓋地.稅務籌劃學.中國人民大學出版社，2011.
增值稅的稅務籌劃方式范文2
【關鍵詞】 土地增值稅； 稅務籌劃； 模型； 臨界點； 增值率
中圖分類號：F812.42；F275.3 文獻標識碼：A 文章編號：1004-5937（2016）11-0094-04
一、背景
稅收體系的完善和稅收優惠政策的不斷出臺促使企業稅務籌劃水平不斷提高。伴隨著房地產行業的稅制改革，國家對其實施的宏觀調控政策越來越多?！皣鍡l”的頒布一方面規范了房地產行業的運作，另一方面避免了投機行為的泛濫。當前房地產行業面臨的政策環境較為復雜和多變，新的“營改增”方案也在逐步向房地產行業靠攏[ 1 ]。面對不斷變化的稅收環境，房地產企業有必要進一步加大對稅務籌劃的關注力度。作為房地產企業的一個重要稅種，土地增值稅越來越多地受到財務人員的關注。進一步提高土地增值稅的稅務籌劃水平將有助于企業在面臨稅收政策不斷變化的狀況下作出最理智的決策。
二、土地增值稅稅務籌劃存在的問題
土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上建筑物及附著物并取得收入的單位和個人，就其轉讓房地產取得的增值額征收的一種稅。只要有轉讓房地產的行為，都應當成為土地增值稅的納稅人。企業對土地增值稅進行稅務籌劃并不新鮮，研究土地增值稅稅務籌劃的文章也越來越多。然而到目前為止，大多數稅務籌劃依然只停留在對個別實例的籌劃，在稅務籌劃實踐或是可參閱到的文獻中，每一例稅務籌劃方案僅僅只針對該實例個案有效，這并不能為廣大房地產企業直接應用和借鑒。為了解決這一問題，建立一個通用的稅務籌劃模型，將個體化的稅務籌劃方案公式化就顯得極為迫切和重要。土地增值稅實行四級超率累進稅率，按照增值額占扣除項目的比例，劃分稅率累進級次。正是由于這種超率累進稅率才使得房地產企業土地增值稅有了稅務籌劃的空間。此外，納稅人在建筑普通標準住宅出售時，若增值額未超過扣除項目金額的20%，免征土地增值稅；超過20%的，應就其全部增值額納稅。此項優惠政策一方面給企業帶來了減少稅負的優惠，另一方面也為企業稅務籌劃提供了一個切入點。
三、土地增值稅稅務籌劃模型
（一）建立模型的意義
在納稅籌劃實務或一些研究文獻中，所提及的稅務籌劃都是以實例為依托，根據一個公司或企業的數據來進行稅務籌劃。這樣，一方面，稅務籌劃的計算量會變得十分復雜，企業為了尋求最佳方案，需要不斷地調整項目的各類預期數據，進而計算稅務籌劃的可行性，要得到最優方案可能需要進行多次策劃和計算；另一方面，每一個企業的稅務籌劃方案都有其自身的特點，其他企業要想復制和效仿并不切實，主要體現在數據類別和大小的不一致性上。因此，實例的稅務籌劃只能起到一種引導方向的作用，而具體如何去做，還要一遍遍地去試探各種方案的可行性。稅務籌劃模型的建立，有助于解決上述兩方面的局限性，不僅可以簡化計算量，還可為更多的企業所借鑒。企業依據模型的前提條件并根據項目特點套入自己的數據，就可選擇適合企業的稅務籌劃方案，并根據二元一次函數方程的遞增遞減性得出企業的最佳籌劃方案。
（二）模型的建立
假設房地產企業A目前有個待售項目，屬于普通標準住宅，這個項目的預期銷售收入用字母Y表示，土地款和房地產開發成本用字母X表示，其他計入損益但不計入扣除項目的支出用Z表示，項目增值率用n表示。模型中涉及的稅率為：營業稅5%、城建稅7%、教育費附加3%、契稅3%（因地方教育費附加稅率并無統一標準，且實際數額很小，在建立模型時暫不考慮這一項稅費，房地產企業在實際應用模型的過程中，可自行加入地方教育費附加因數，屆時推導出的系數將會出現微小的偏差）。
本模型依據項目的增值率整體分為三種情況：項目增值率低于20%、項目增值率等于20%、項目增值率高于20%。在最后一種情況下，將根據增值率的高低分別推導出兩種稅務籌劃方案：降低增值率和分割收入。
1.利用稅收優惠臨界點
（1）項目增值率低于20%
在增值率低于20%時，企業雖然享受土地增值稅的稅收優惠政策，但此時企業的利潤也較低，一般企業很少會為了避稅而大幅度降低銷售價格，并且在低于20%時，企業并沒有充分享受到稅收優惠，這種情況的稅務籌劃可以通過簡單的增加銷售額來實現，在此不作分析。
（2）項目增值率等于20%
土地增值率可用下列方程式表達：
化簡可得，=0.2，分子代表土地增值額，分母代表可扣除項目金額。
營業收入：Y；營業稅：5%Y；城建稅及教育費附加：5%×（7%+3%）Y；土地增值額：94.5%Y-X；土地增值稅：0；稅前利潤（1）：Y-X-Z-5%Y-5%×（7%+3%）Y。
分析土地增值率化簡后的公式會發現：如果收入增加a元，即營業收入變為Y+a時，根據真分數的性質，毫無疑問土地增值率會上升，那么企業就無法享受稅收臨界點帶來的優惠。如果成本增加b元，即土地款和房地產開發成本變為X+b時，此時增值率的分母增加，分子減少，故而增值率會低于20%。接下來再調增營業收入Y，便有了充分享受稅收臨界點的優惠空間，那么Y究竟可以增加多少呢？
令=20%，經過化簡可得，a≈1.284b（取小不取大）。也就是當Y增加額不超過1.284倍的b時，企業的增值率在20%以下，仍可以享受稅收優惠。在保證稅收優惠的前提下，顯然可以看出Y的增幅比X大，這就意味著企業可以賺得更多的利潤。但收入增加的范圍是有所限制的，詳見下文。此外，除了土地增值稅享受優惠外，還應考慮到營業稅的增加以及以營業稅為基數計算的城建稅和教育費附加的增加。
當Y和X同時調增時：
營業收入：Y+a；營業稅：5%（Y+a）；城建稅及教育費附加：5%×（7%+3%）（Y+a）；土地增值額：94.5%（Y+a）-（X+b）；土地增值稅：0；稅前利潤（2）：（Y+a）-（X+b）-Z-5%（Y+a）-5%×（7%+3%）（Y+a）。
稅前利潤（2）-稅前利潤（1）=（Y+a）-（X+b）-Z-5%（Y+a）-5%×（7%+3%）（Y+a）-[Y-X-Z-5%Y-5%×（7%+3%）Y]=94.5%a-b
令：稅前利潤（2）-稅前利潤（1）>0，經化簡可得，a>1.059b（保留三位小數時取大不取?。?/p>
根據以上推導，得到了a的取值范圍，即1.059b
以房地產企業為例。假設萬科某集團公司計劃銷售收入即Y=100億元，開發成本為X=467/6億元，Z=10億元，此時的增值率n恰好為20%，通過同時增加收入和成本來進行稅務籌劃。假設增加成本b=10億元，那么收入增加額a的取值范圍為10.59～12.84。當a=11時，利潤增加為0.395億元；當a=12時，利潤增加為1.34億元。由此可以知道在推算出的取值范圍內，a越大則稅前利潤增加就越大。但是，在增加房地產開發費用時，需注意稅法規定的比例限制。在對銷售額進行調增時，應當注意結合消費者的購買需求合理制定銷售價格，不能一味地盲目增加b和a。
（3）項目增值率超過20%
當增值率超過20%時，為了享受稅收優惠，同時又提高利潤，順著前面的思路，可以采用提高成本的方法。通過銷售價格不變來降低增值率，或者成本不變來降低銷售價格，都可以達到這樣的目的。然而同樣是性價比提升，第一種方式可以提升商品房的質量，因此建議選用第一種方式進行稅務籌劃。
仍以上文中的房地產企業為例，假設Y=100億元，X=74.5億元，Z=10億元，此時n=25%，采用上述稅務籌劃方案，通過增加b來降低增值率從而增加利潤。將上述取值代入公式可得b的取值范圍3.34
隨著“營改增”的全面推行，勢必對房地產行業的稅務籌劃造成影響，對于未超過臨界點時進行的稅務籌劃，“營改增”以后，由于成本上升幅度低于收入的上升幅度，很可能導致增值稅的上升，進而造成以其為計稅依據的城建稅及教育費附加的上升，使得利潤下降；對于超過臨界點以后進行的稅務籌劃，“營改增”以后，由于銷售價格不變，成本上升，很可能造成增值稅進項稅額的上升，進而減少增值稅稅負，從而影響城建稅及教育費附加的下降，最終使得利潤上升。
2.利用B公司分割收入
根據上述推導結果，當增值率n大于27.3%時，無法通過單純的提高成本來實現稅務籌劃的目的。此時可以通過其子公司B將收入分為兩部分[ 2 ]，即房地產企業A以增值率20%的價格將房產銷售給子公司B，從而享受稅收優惠不繳納土地增值稅，再由B公司以預期收入的銷售價格將商品房出售。在這種方案下，因子公司是不屬于可享受20%稅收優惠的企業，此時，如果A公司在稅務籌劃前的增值率在50%以下，那么A公司要適用30%的增值稅率，稅務籌劃后，B公司也要適用30%的增值稅率，并不能為企業增加更多的利潤，反而會因為重復征收的營業稅以及增加的契稅而降低利潤，因此，采用B公司分割收入的方案應當適用于A公司稅務籌劃前增值率超過50%的情況。假設A公司的增值率介于50%～100%之間，適用40%的增值稅率，稅務籌劃后A不繳納土地增值稅，子公司B適用30%的增值稅率，由此降低適用的稅率來增加利潤。
（1）在稅務籌劃之前
營業收入：Y；營業稅：5%Y；城建稅及教育費附加：5%×（7%+3%）Y；土地增值額：94.5%Y-X；土地增值稅：（94.5%Y-X）×40%-[5%Y+5%×（7%+3%）Y+X]×5%=37.525%Y-0.45X；稅前利潤（3）：Y-X-Z-5%Y-5%×（7%+3%）Y-（37.525%Y-0.45X）=56.975%Y-0.55X-Z。
（2）在稅務籌劃之后
1）A公司
營業收入：（600/467）X
營業收入計算如下：為使A公司的增值率恰好為20%，用M表示營業收入，需滿足下列等式：（M×5.5%+X）×1.2=M，解得，M=（600/467）X；營業稅：（600/467）X×5%；城建稅及教育費附加：（600/467）X×5%×（7%+3%）；土地增值稅：0；稅前利潤（4）：（600/467）X-X-Z-（600/467）X×5%-（600/467）X×5%×（7%+3%）=0.214X-Z（化簡后保留三位小數，取小不取大）。
766時，稅務籌劃前，A企業的增值率約為60.97%（取大不取?。Ｄ敲?，用此稅務籌劃方案，應當注意增值率的取值范圍，即60.97%
以上文房地產企業為例，Y=100億元，Z=10億元。當X=50億元時，n=80.18%符合上述稅務籌劃的條件，此時采用B公司分割收入的方案，使得利潤增加值為1.075億元；當X=55億元時，n=65.29%符合上述稅務籌劃的條件，此時采用B公司分割收入的方案，使得利潤增加值為0.265億元。顯然，在適用范圍內，增值率越高，稅務籌劃后增加的利潤就越高。
在上述籌劃方案中，由于營業稅是以全額計征的，因此在A將商品房銷售給B時，B多承擔了一部分營業稅以及由此增加的城建稅和教育費附加（重復征稅），且B公司并不能享受20%增值率的優惠臨界點政策，另外還加收了一道契稅。房地產行業在2016年實施“營改增”后，本方案的稅務籌劃將更有助于節稅，既避免了重復征稅環節，又減少了以此為計稅依據的城建稅及教育費附加。
上述模型推導結果如表1所示。
四、結語
通過對土地增值稅稅務籌劃建立模型進行研究，可以為廣大房地產企業提供通用的稅務籌劃方案，企業可以根據自身的經營數據在模型推導出的范圍內選取適合自己的最優稅務籌劃方案。此外，上述模型的研究仍有不足之處，由于印花稅稅率較小，并且如果考慮到印花稅的成分會使計算變得繁冗復雜，因此在建立的模型中未考慮印花稅的變動在稅務籌劃中的影響。一般來講印花稅繳納的數額較小，企業在實際套用模型進行稅務籌劃時，盡量不要打球，以免因為小的誤差造成稅務籌劃失敗，可以在變量浮動范圍內選取更穩妥的方案。土地增值稅的稅務籌劃在房地產企業的財務管理中有很重要的地位，房地產行業的計稅基礎通常是以萬為金額單位，繳納稅款時涉及的金額也較大，這就要求企業的財務人員掌握好稅務籌劃這把利器，在激烈的市場競爭中為企業減輕稅收負擔。這將依賴于企業稅務籌劃方案選取是否恰當。此外，房地產行業在國民經濟中占有重要地位，是一項關系國計民生的產業，其所處的政策環境時常變化，為了企業能夠在復雜的經濟環境中謀求一席之地，扎穩腳跟，企業的管理者尤其是財務人員應當積極學習稅收知識，靈活地運用稅務籌劃來爭取企業利潤最大化。
【參考文獻】
增值稅的稅務籌劃方式范文3
關鍵詞：房地產；稅務籌劃
一、開發建設環節的稅務籌劃
房地產開發企業在房地產開發環節所繳納的稅種相對比較少。具體來說，土地所有權出讓之時，產權轉讓書據并不用納印花稅，而只有取得土地使用權時需要繳納城鎮土地使用稅和契稅外，在此階段，開發商可以依據具體情況規劃本企業的籌資和開發方式，并且對于未完工項目轉讓方式以實現營業稅和企業所得稅等的籌劃。所以，開發商在建設環節較為重視籌資與開發方式。
（一）融資方式及利息費用扣除方式的稅務籌劃
眾所周知，房地產開發項目建設時間較長，投資周期也較久，所需要的資金較多且占用資金的比例也非常高。總而言之，房地產開發企業融資的主要特點是資金量需求非常大、借款周期非常長、支付利息較高等特征。該行業的特性使房地產開發企業大多需要具備雄厚的資金及較強的融資能力。目前，房地產開發企業融資方式主要是債務債權融資，但是，當前很多房地產開發企業非常傾向于向銀行等主要金融機構借款，這一點比較符合稅務籌劃原理，特別是由于房地產開發企業經常是在項目開發地成立一個分公司。所以，房地產開發集團一般由若多個子公司或分公司構成，各子或分公司之間的資金需求情況肯定有所不同，資金短缺情況不一。所以集團進行協調，對各分公司的資金需求進行分析，對集團而言，一方面可以增強企業內部資金利用率；另一方面又可以起到節稅作用。向金融機構借款或者是進行分公司之間的臨時拆借，借款利息既可以在企業所得稅之前進行扣除，又可以作為土地增值稅增值額的部分進行扣除，從而在某一程度之上減少房產增值率。
（二）合作建房的稅務籌劃
房地產開發企業進行房地產投資可以有很多種方式，當房地產開發企業在相關資質及其他條件不完全具備時，他們經常會選擇與其他有條件的企業或個人合作。例如，合作辦企業以及合作開發相關房地產項目，從而實現資源互補和共享。由于合作開發房地產往往涉及收入及稅種非常多，且由于合作方式的有所差異，所承擔的稅負必定會存在一定的差異，稅務籌劃的空間也會有所不同?？傮w來看，采用構建合作企業方式并采取風險共擔與利益共享的收入分配方式最為節省需要上繳的稅費，只需要在銷售房屋取得收入時按銷售不動產進行納稅；而成立合作企業一般是待房屋建成以后合作者就按一定比例對房屋銷售利潤進行分，而以土地使用權出資的相關方還需就轉讓土地使用權繳稅相關稅費。而“以物易物”的合作方式，合作者一般是分別按照他們銷售房屋的金額及轉讓土地使用權的價值對應繳納企業營業稅、土地增值稅等等。合作建房者將劃分的房屋進行出售時還應按房屋銷售額相應交納營業稅、土地增值稅及企業所得稅等等，而且負稅程度最高。
（三）開發項目轉讓稅務籌劃
房地產開發項目轉讓主要是指對于獲得相關部門批準的房地產開發項目，在企業股東收益人之間、向他人轉讓其股權或合作開發權益的具體行為。一般而言，房地產項目轉讓交易形式主要有：股權轉讓、非整體資產轉讓、整體資產轉讓這三種形式。企業選擇股權轉讓還是進行資產轉讓作為房地產項目轉讓交易的形式，所適用稅法依據完全不同，從而會產生有差異性的稅收負擔。對比非整體資產轉讓，整體資產及股權轉讓交易在轉讓時的稅收負擔是比較少的，從而具有比較大的籌劃空間。
二、交易環節稅務籌劃
房地產企業在銷售環節所涉及的稅費種類最多，常見的比如有營業稅、企業所得稅、土地增值稅、城市維護建設稅等。接下來將從以下幾個方面探討銷售過程中的稅務籌劃。
（一）銷售價格稅務籌劃
土地增值稅總共有四級稅率，稅率種類為超率累進稅率，所以，從土地增值稅入手是房地產定價策略的稅務籌劃的主要內容。除此之外，還應利用土地增值稅的相關優惠政策。例如，普通住宅的增值率不高于20%的免征增值稅優惠。由此可見，房地產的價格高并不能代表企業實現的利潤一定高，如果稅負過重，也有可能導致企業的利潤降低。銷售價格稅務籌劃的具體對策為：找準土地增值稅的特點，充分利用土地增值稅的優惠政策，通過調整房地產銷售價格，在不超過稅收臨界點的條件之下，實現應納稅額的降低。從降低稅收成本的角度出發，房地產企業確定房地產售價時應遵循如下規律：售價與稅金之外扣除項目的1.2848倍時，土地增值稅的成本就比較高，從而導致企業收益較低。相反，售價低于上述金額時，企業就免交土地增值稅，企業的稅負成本就較低，實現的收益自然較高。
（二）房地產企業促銷方式與稅務籌劃
一般來說，房地產企業的促銷方式主要包括：現金折扣、贈送精裝修、贈送物業管理費等形式。上述促銷方式非常有可能改變房地產企業的納稅數額。比如說現金折扣會沖減營業稅的計稅依據；贈送精裝修可以使房地產企業降低營業稅納稅義務。稅務籌劃主要可以從兩個方面進行：第一，利用稅收政策。比如說，現金折扣作為企業銷售收入的減項從而使企業少上稅；贈送精裝修等可以視作為房地產開發成本的組成部分，從而減少上稅金額。第二，調整促銷的法律形式。人們可以對房地產銷售合同進行調整，銷售手段形式的改變可以有效降低稅收成本。
（三）房地產開發企業費用核算的稅務籌劃
相對于舊企業所得稅法的規定，新稅法稅前扣除費用比例已經大為提升，稅前扣除項目較以前也增加了不少，從而使得該方面成為稅務籌劃重點，房地產開發企業必須關注于其費用扣除及變化，做好企業費用核算籌劃。在企業納稅籌劃中控制作為資本性的支出，以盡量減少不能作稅務扣除的費用項目開支，在有限制列支的費用項目中，注意在類似性質的費用或者可替代費用開支之間進行調節，盡量將標準內的實際開支控制調整至標準臨界點，既防止出現超標準列支，也盡量減少各項費用標準未達空間，造成籌劃資源的浪費。
參考文獻：
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[3] 莊粉榮.投資活動與稅收籌劃[M].成都：西南財經大學出版社，2003.
增值稅的稅務籌劃方式范文4
一、轉變增值稅稅收籌劃的價值觀念
對于稅收征納雙方而言，需要及時轉變落后的價值觀念，通過良好的稅務籌劃，可以實現征納雙方雙贏的局面。對于企業而言，通過實行稅收籌劃，能夠降低企業成本，經濟效益也才更高，對于國家而言，能夠實現長遠利益的增長，企業自實行稅收籌劃后，能夠優化生產經營的方法，有效提升內部生產力，促進企業的穩定發展。能夠為國家財政長期收入提供可靠保障。并且通過實行稅收籌劃，可以在國家與企業間形成和諧征納關系，避免發生企業漏稅、偷稅等違法行為，從根本上讓國家財政收入規模最大限度得到拓展。
二、協調好企業與相關稅務機關的關系
一是加強與中介機構間的聯系。在稅務中介機構中，稅收籌劃人員通常有著很高的綜合素質，實踐經驗比較豐富，能夠較快全面、準確掌握企業納稅狀況、內部管理情況、生產經營現狀等信息，對稅收籌劃工作的開展更為有利。因此，企業要加強與稅務中介機構間的聯系，在開展稅收籌劃工作時借助稅務中介機構的豐富經驗；二是要協調好與主管稅務機關間的關系，對于稅務機關要充分信任，在繳納稅收時嚴格以稅務機關設定好的標準為準。當然稅務機關也應給予企業充分信任，與企業間構建起有效稅收信息與溝通渠道，與企業的關系要協調好，這樣才有利于更好進行稅收籌劃工作。
三、企業增值稅稅收籌劃的創新設計
一是設置增值稅籌劃，在這個過程中要確認好所選擇的一般納稅人與小規模納稅人的身份。通常來講，一般納稅人基本稅率=17%、低稅率=13%，而小規模納稅人征收率=3%。二是企業購進階段的增值稅籌劃。這一時期主要考慮購貨對象與購貨時間。在選擇購貨時間時要對買方與賣方市場加以考慮，而在選擇購貨對象時，因為抵扣制度并不在小規模納稅人中實行，并且有著極大的選擇難度，在購貨環節中，一般納稅人的購貨途徑是同一般納稅人的銷售方。三是銷售過程中的企業增值稅籌劃，必須選擇合理的銷售方式，妥善處理混合、兼營兩種銷售行為的關系，代銷、折扣是兩種最基本的銷售方式。本文以折扣銷售為例，某商城市增值稅一般納稅人，主要選擇了兩種不同的促銷方法：方案一：購滿600元返100元現金。方案二：八折優惠，扣除折扣后銷售額為500元。假設該商品成本為200元，問應該采取哪種銷售方案？方案一：增值稅=600÷（1+17%）×17%-200×17%=53.18（元）方案二：增值稅=500÷（1+17%）×17%-200×17%=38.64（元）故而要選擇方案二，同時在設計稅收籌劃時要對方案二加以考慮。
四、增值稅稅務籌劃方案設計保持適度的靈活
由于企業處于不同的經濟環境，再加上稅收政策和稅務籌劃的主客觀條件在不斷變化中，這便要求稅務籌劃方案設計盡量保持適度的靈活性。國家稅收制度、稅法、有關政策的變化，企業稅務籌劃過程中需要重新審查和評估稅務籌劃方案，定期更新籌劃內容，采用有效措施降低風險，確保達到稅務籌劃目標。稅務籌劃是一項重要的財務決策，如果無法實現稅務籌劃的目標，稅務籌劃便不會有利可圖，這樣的決策也是不科學的。適時調整稅務籌劃方案的靈活性，及時改變經營決策，防止增值稅稅務籌劃經營風險的產生。
五、完善增值稅稅收籌劃環境
1.經濟環境
稅收籌劃在開展前，企業籌劃者能夠知道生產經營活動是在何處開展的，是在高新技術區、還是沿海經濟開發區、或者是西部開發區。企業在某地區進行投資時，主要對當地基礎設施、勞動力價值、金融環境、外匯管制、技術條件以及原材料供應情況等方面進行考慮，同時也要對各地區稅制的不同進行考慮。對于不同行業領域而言，稅收征收政策有著很大的不同，企業籌劃者在進行稅收籌劃工作時，以不同的要求、行業以及政策等為籌劃前提。所以，完善增值稅稅收籌劃經濟環境，有著十分重要的作用。
2.法律環境
增值稅的稅務籌劃方式范文5
【關鍵詞】 風險分析 博弈 風險規避
一、增值稅納稅籌劃之風險分析
納稅籌劃風險，是指由于各種不確定因素的出現，使得企業在進行納稅籌劃過程中實際獲得的收益與期望收益產生的差異，從而形成的不確定性?，F代服務業正處于“營改增”的轉型過程中，對增值稅進行納稅籌劃面臨的不確定性因素更多，各種難以預測現象隨著企業生產經營的進行不斷加劇，使得納稅籌劃風險增強。結合目前現代服務業所處的稅收法律環境，其不確定事項主要表現為以下幾個方面。
1、對增值稅稅收政策掌握不透
“營改增”之前現代服務業企業繳納的是營業稅，“營改增”后，改為征收增值稅。營業稅征收條例和增值稅條例在課稅對象、納稅時間、發票使用及管理機構等方面均有重大差異，那么原來習慣按營業稅征收條例進行納稅處理的現代服務業企業是否適應了增值稅的稅收條例規定？并且隨著我國經濟形勢的發展，產業結構的調整及“營改增”范圍的逐步擴大，目前的增值稅條例也會不斷地修訂，這更增加了現代服務業企業增值稅納稅籌劃的難度，如果沒有及時關注政策的變化或對國家的法律法規認識不到位，這種風險會加劇。
2、增值稅納稅操作不熟練
納稅籌劃本身就是一項“技術”含量較高的活動，是在稅法和相關政策的邊緣上操作?，F代服務業企業處于“營改增”過渡性階段，對這類企業的某些涉稅交易事項，稅法規定不是很明確，再加上稅務籌劃人員自身能力水平的制約，導致在實際操作過程中，納稅人難以適從。如增值稅稅收優惠，為了平穩推進“營改增”政策，減輕現代服務業企業的稅收負擔，現行的增值稅條例中規定了多個免征增值稅項目和即征即退增值稅項目，同時為了避免因減免稅而破壞增值稅抵扣鏈條環環相扣的完整性，均規定了享受這些優惠政策的條件。為此，企業納稅籌劃人員必須睜大雙眼，仔細研究增值稅稅收優惠政策，避免因政策的運用不當，喪失企業享受優惠政策的機會，同時也不要因納稅操作不當，造成因小失大，顧此失彼的現象。
3、納稅人身份的選擇將對企業經營產生的波動
現代服務業企業納入增值稅納稅范疇，面臨的首要問題是納稅人身份的選擇，如企業作為一般納稅人身份界定，其稅率明顯提高，由于可以使用增值稅專用發票，能夠產生進項稅額的抵扣，減少應納稅額。但對人力成本比重較高的企業，如文化創意企業、物流企業、咨詢公司等，其進項稅額相對較少，出現了稅負增加的局面。而作為小規模納稅人，其稅負由于這次“營改增”的實施而大幅度降低。為此，很多企業采取“一分為二”的方式，將企業分立成兩個小規模納稅人，來規避稅負的增加，但小規模納稅人不能使用增值稅專用發票，在某種程度上會影響企業的發展。因此，企業如果希望通過納稅人身份的選擇降低稅負，在籌劃過程中應具有一定的前瞻性，充分結合企業未來的生產經營活動，不能為了實現某種籌劃目的，使企業偏離正常的發展軌道，導致得不償失的后果。另外，隨著國家產業經濟的發展、政策法規的變更、經營規模的變動，企業的生產經營活動會因內、外部環境的變化作出相應的調整，不是一成不變的，這些將影響著納稅籌劃方案的實施，進而企業將面臨生產經營上的風險。
4、征納雙方的認定差異
我國法律條文，對相關涉法事項起的是指導性作用，稅法同樣如此。對增值稅條例中沒有明確規定不可為的行為，稅務部門和納稅企業間會存在認定偏差。如稅務部門站在維護國家稅收的角度，對稅法的理解更多地偏向如何加強稅款征收方面;而企業是站在納稅人的角度，對有關稅收條款的解讀會傾向于降低企業涉稅風險或有利于納稅處理方面，兩者立場不同，征納雙方對某些事項的認定必將產生差異，增加現代服務業企業納稅籌劃的不確定性。因此，企業設計的納稅籌劃方案，最終能否順利實施，籌劃行為是否真正符合法律法規的規定，在很大程度上取決于稅務機關的認定。當然，不能否認由于個別執法人員的個人素質或某些因素的問題，出現因稅務執法偏差而加大納稅籌劃失敗的風險，甚至被誤認為是偷稅漏稅而受到嚴厲的處罰，不但達不到節稅的目的，還將對企業造成名譽和經濟上的損失。
5、納稅籌劃成本和預期收益一時難以確定
任何一項經濟活動都要考慮其成本與效益間的關系，納稅籌劃也同樣如此。現代服務業企業由原來“營業稅”納稅人變為“增值稅”納稅人，之前的納稅籌劃方案不能滿足目前的需要，為適應這種改變，企業均重新投入相應的人力、物力成本、時間等，以制定新的籌劃方案。當然新的方案能否給企業帶來預期收益、或收益微薄不足以彌補為此付出的成本、甚至由于欠成熟考慮，導致籌劃失敗，引起更多的成本、損失的發生，這些均需重新認定，但要經過一段相對較長的時間才能確定下來，這也是增加增值稅納稅籌劃風險因素之一。
二、納稅籌劃中的風險博弈
如上所述，現代服務業企業在增值稅納稅籌劃過程中，面臨很多不確定性因素，導致納稅籌劃活動具有風險性。有些籌劃活動的風險在遵循目前的稅收政策前提下是可以掌控的，如利用稅收優惠，但隨著國家稅收政策、企業經營活動的改變會產生變動;有些籌劃活動對納稅企業而言，是難以掌控的，需要稅務部門進行鑒定認可的，如轉讓定價活動。因此，從某種角度來說，企業的納稅籌劃是一項即要考慮環境因素的變化又要兼顧征納雙方利益的一種博弈活動。那么以博弈理論為基礎，通過建立博弈模型的方式幫助現代服務業企業進行納稅籌劃提供可借鑒的策略。
1、企業與稅務機關博弈的模型
基本假設：
（1）模型當中的雙方均為理性的“經濟人”，即企業追求的目標是利潤最大化，稅務部門追求的目標是稅收最大化。
（2）企業所處的是一個相對穩定的經濟環境，即不受外部環境的干擾。
（3）企業進行納稅籌劃的成本是可以預計的，包含了C1―直接成本（為進行納稅籌劃發生的顯性成本，如培訓費等）;C2―機會成本（因納稅籌劃而放棄的潛在利益，如分拆公司為小規模納稅人而喪失一般納稅人的權益）;C3―風險成本（納稅籌劃失誤未實現預期的收益或選用方式不當而承擔的法律責任，包含C31―外部環境變化帶來的成本和C32―可能被稅務機關定為偷稅產生的罰款等）由于假設外部環境不變，所以C31=0。
（4）R―企業進行稅收籌劃后節稅數額;C0―稅務機關進行檢查的檢查成本。
雙方的策略：企業可供選擇的策略是籌劃和不籌劃;稅務部門選擇的策略是檢查和不檢查。
博弈模型如圖1所示。
說明：圖中括號表示為（企業收益，稅務部門收益）。
分析：從企業角度而言，當不進行納稅籌劃時，稅務部門檢查與不檢查，產生的收益均為零;當進行稅收籌劃，而稅務機關不進行檢查時，企業的收益為R-C1-C2;稅務機關進行檢查時，若被認定為偷稅行為，企業的收益為0-C1-
C2-C32;若認定為合法的納稅籌劃，則企業的收益為R-C1-
C2。
影響：稅務部門是以稅收收益最大化為目標，當企業對納稅進行籌劃或不籌劃，對稅務部門的收益會產生怎樣的影響？如圖2所示。
由于企業在納稅籌劃過程中，收益的確定及稅務部門自身收益的大小均與是否進行納稅檢查有關，設稅務機關進行檢查的概率為P，則不進行檢查的概率為1-P。通過圖2，可得：當（-C0）×P+0=（C32-C0）×P+（-R）×（1-P）時，稅務機關得到最優解。此時可計算出P=R/（R+C32）。
結論：若現代服務業企業有充分的把握確定自己的納稅籌劃經稅務部門檢查不會被認定為偷稅的話，則進行納稅籌劃以獲取籌劃收益為Y=R-C1-C2;若企業認為自己的籌劃活動有可能被稅務部門認定為偷稅行為時，只有當稅務機關進行檢查的概率小于或等于R/（R+C32）時，進行稅收籌劃才可能避免風險;若概率大于R/（R+C32）時，最好的選擇是按規定辦稅。
2、企業與外部環境博弈的模型
在上述中，假定了企業的外部環境是穩定的，但實際當中，國家的產業政策、稅收制度及企業的經營活動等會隨著經濟的發展發生變化，因此，企業進行納稅籌劃勢必應考慮環境因素的變化。為此博弈雙方則為：外部環境和企業;策略選擇為：外部環境：變化和不變化;企業：籌劃和不籌劃。博弈模型如圖3所示。
說明：由于外部環境的變化，導致C31不等于0;但不考慮稅務部門的檢查因素，所以C32=0。
分析：環境因素的變動對企業而言是不確定的，但可以預計其發生變動的概率，假設為P，環境不變的概率則為1-P。企業如想通過納稅籌劃獲得預期收益，其收益值為Y1=（-C1-C2-C31）×P+（R-C1-C2）×（1-P）;企業不進行籌劃的收益為Y2=0。當Y1≥Y2，即（-C1-C2-C31）×P+（R-C1-C2）×（1-P）≥0時，得：P≤（R-C1-C2）/（R+C31）。
結論：當企業認為外部環境發生變化的概率小于或等于（R-C1-C2）/（R+C31）時，企業才會選擇進行納稅籌劃，此時的收益R-C1-C2。
三、增值稅納稅籌劃之風險規避
通過博弈模型的建立及其分析，納稅籌劃具有明顯的針對性和實效性，在制定籌劃方案時，要從企業的發展策略、經營環境、風險評估等角度，結合內部因素和外部環境，因地制宜地設計具體的籌劃方案，開展有的放矢的納稅籌劃活動，降低籌劃風險，謀求籌劃收益。
1、內部因素
內部因素是指企業的基本情況、經營業務、人員素質等情況。企業的基本情況會影響到增值稅納稅人的身份選擇，但如果企業已經達到增值稅一般納稅人的認定，那在增值稅納稅籌劃方案中無需考慮納稅人身份選擇的事項，因為根據國稅發[2005]150號規定：“凡年應稅銷售額超過小規模納稅人標準的，稅務機關應當按規定認定其一般納稅人資格，對超過小規模納稅人標準不認定為一般納稅人的，要追究經辦人和審批人的責任”。為了平穩推進“營改增”制度，減輕企業稅收負擔，現行增值稅條例針對“營改增”企業，制定了很多稅收優惠政策。企業想采用稅收優惠條款進行納稅籌劃，那么必須看清楚企業的經營業務是否符合稅收優惠政策的情形和范疇，如果沒有而強行為之，無疑加大籌劃的政策風險，導致C32（被稅務機關定為偷稅產生的罰款成本）增加。
當然納稅籌劃過程更應考慮人的因素，人員的素質和處理緊急事務的應變能力會直接影響到納稅籌劃的效果。隨著“營改增”范圍的不斷擴大，會有更多的增值稅實施細則出臺，現代服務業企業要與時俱進，加強對財務、稅務籌劃人員進行的培訓，學習稅收政策的最新動向，了解增值稅抵扣鏈條延展情況，從而挖掘籌劃空間，拓展籌劃手段;企業也可以從外部聘用專業化的籌劃團隊，豐富和優化籌劃隊伍的結構，結合企業經營環境，制定切實可行的籌劃方案，力爭將風險降到最低水平。
2、外部因素
包括信息溝通、涉稅事項的關注、風險評估及監控等方面。
（1）信息溝通。從前面分析中得知，納稅籌劃始終是處于一種動態的博弈，主要表現為企業與稅務機關之間的博弈，稅務機關在博弈過程中占有一定的主導性和權威性，在制定籌劃方案過程中，涉及到可能因征納稅雙方之間的認定差異，應及時、盡早與稅務機關溝通，得到他們的認可，并且與稅務機關的關系越親近，得到的信息量就更多，企業制定的納稅籌劃方案越具有操作性。當然企業間內部信息的傳遞是做好納稅籌劃的前提，企業應將制定好的納稅籌劃方案，及時傳遞給各有關執行人員，執行人員將執行后的意見和建議再反饋給制定者們，做到信息間向下、平行和向上傳遞順暢，是做好納稅籌劃工作的前提保障。
（2）涉稅事項的關注。納稅籌劃本身就是對涉稅事項的一種預先安排，當相關事項變化時，納稅籌劃方案也可能隨之變化。如“營改增”前勘察設計單位是按5%繳納營業稅（價內稅），“營改增”后則按6%繳納增值稅（假設為一般納稅人）且為價外稅，如何與對方簽訂合同才能保證企業稅負不增加是勘察設計單位納稅籌劃方案首要考慮的問題。
（3）風險評估及監控。風險始終存在于納稅籌劃整個過程中，并對納稅籌劃的結果產生影響，因此，我們應合理地評估籌劃風險。根據增值稅的特點，當價格、增值率、稅率及成本等方面發生變動時，均有可能影響到企業應納稅額的大小，在制定納稅籌劃方案時，應考慮這些因素變動的可能性或變動幅度，并進行敏感性分析，在實施籌劃方案時，要隨時注意企業的實際情況與制定納稅籌劃方案時的條件進行對比，并觀測其變化，判斷其是否會影響到方案的可行性或最優性，是否有替代方案可供選擇。將這些納入企業實時監控范圍，在一定程度上也是把納稅籌劃風險控制在有限的范圍內，增強方案的執行力度。
總之，“營改增”政策的執行對現代業企業進行增值稅的納稅籌劃提出了新的挑戰，應結合企業具體情況，密切關注稅法的變化，加強與稅務部門和溝通與聯系，綜合分析企業內部、外部環境，制定科學合理的納稅籌劃方案，以實現企業的籌劃目的。
【參考文獻】
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增值稅的稅務籌劃方式范文6
關鍵詞：房地產調控；稅務籌劃；注意問題
一、房地產企業進行系統稅務籌劃的迫切性
（一）房地產調控中稅收政策逐步取代行政直接干預的趨勢
在2012年1月31日召開的國務院第六次全體會議上，國務院總理明確提出，要繼續嚴格執行并逐步完善抑制投機、投資性需求的政策措施，促進房價合理回歸。這說明遏制投機、投資已經成為一種長期的政策指向被固定下來，“逐漸完善相關政策措施”意味著將會出臺更具市場引導性的長期政策來取代短期的行政直接干預。行政干預色彩濃厚的政策逐漸會被相應的稅收政策所取代。
（二）嚴厲調控措施下房地產企業告別暴利時代
史上最嚴厲的房地產調控已經走過了兩年半，在樓市的深度博弈中，房地產業出現了凈利潤下降、資產負債率上升、行業分化加劇的勢頭。從2012年上市房企的中期業績可以看到，萬科、招商、保利、金地四巨頭合計實現營業收入675億元，比2011年同期的484億元增加39.46%，但凈利潤僅僅增加了2.6%，比去年同期的77億元只增加了2億元。而149家A股市場的上市房企總計實現營業收入1952.49億元，同比增18.72%；實現凈利潤258.20億元，同比增6.27%；凈利潤率為13.2%，為近五年來的低點。有近半數房企凈利潤負增長。增收不增利成為普遍現象。部分多元化的企業開始剝離房地產業務，部分中小房地產企業開始推出市場。
（三）稅收是房地產企業成本的重要組成部分
在2010年房地產調控以前，我國房地產開發企業稅收負擔維持在12%左右，逐年呈增長趨勢。在房地產調控中，國家越來越重視稅收杠桿的利用。2010年新國十條要求財政部、稅務總局加快研究制定引導個人合理住房消費和調節個人房產收益的稅收政策。稅務部門要嚴格按照稅法和有關政策規定，認真做好土地增值稅的征收管理工作，對定價過高、漲幅過快的房地產開發項目進行重點清算和稽查。在可以預見的將來，房地產稅收負擔只會不降反升，這將會進一步削弱房地產開發企業的盈利能力。
因此，房地產企業在面臨如此嚴厲的宏觀調控措施且稅收機將會長期化的情況下，進行系統的全面的稅務籌劃，降低納稅負擔，增加利潤十分重要且非常迫切。
二、房地產開發企業稅務籌劃策略
房地產企業需要交納的稅收種類較多，主要有土地增值稅、營業稅、房產稅、契稅、耕地占用稅、城建稅、企業所得稅、個人所得稅、城鎮土地使用稅、印花稅、教育費附加、地方教育附加、車船稅等。其中占比較大的主要是營業稅、契稅、土地增值稅、城鎮土地使用稅以及所得稅。在此次調控中，變化最大的當屬土地增值稅和房產稅，下文以土地增值稅和房產稅為例詳細說明房地產開發企業應該如何進行稅務籌劃。
（一）土地增值稅的節稅關鍵點
我國土地增值稅于1994年開征，但由于預征率較低和減免政策較多等原因，一直沒能充分發揮調節土地增值收益的作用。土地增值稅是此輪調控中重點強調的稅收政策。土地增值稅計算公式是：應納土地增值稅=增值額×稅率=（轉讓房地產的收入-扣除項目）×稅率，因此土地增值稅節稅關鍵點在于減少轉讓房地產轉讓收入、增加可扣除項目和降低稅率。
1.利用臨界點合理確定銷售價格。土地增值稅稅率實行四級超級累進稅率，稅率根據增值率確定。如果房地產企業售價過低，影響企業的銷售收入，如果定價過高，增加企業的稅收負擔。特別是因為土地增值稅采用四級超級累進稅率，當售價位于臨界點附近時，售價很小幅度的提高可能會導致納稅額的大幅度提高，同樣，售價很小幅度的降低可能會給企業帶來巨大的節稅效應。因此，企業應當在充分考慮成本利潤的基礎上，合理確定銷售價格，盡量使銷售價格略低于臨界點，只有這樣才能保證企業獲得最大的節稅優惠。
2.剝離附加銷售收入或分散銷售收入。房地產企業在銷售房地產時可能會有大量的附加銷售收入，如房地產的裝飾、裝潢和家具家電等。企業在有附加銷售收入時，應當分別簽訂房屋建造合同和裝飾裝修合同，盡量降低企業銷售收入，降低增值率和稅率?；蛘咂髽I可以設立專門的銷售公司，將增值額一分為二分階段計算，降低稅率。而且在使用這種銷售方式時，企業可以利用廣告費、宣傳費、公關費用等項目，增加企業的可扣除項目，規避對房地產開發企業扣除項目的限制。而且此時，房地產開發企業是不用重復繳納營業稅的。
3.增加扣除項目。增加扣除項目一方面可以減少應納稅額，另一方面可以降低增值率即降低稅率，當增值率低于20%時，還可以享受免稅優惠。企業在進行扣除時往往有多種扣除方式可供選擇，例如凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤利息并提供金融機構證明的貸款利息，扣除方式就有兩種可供選擇，按利息加上取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本的5%以內，或者按取得土地使用權所支付的金額加房地產開發成本的10%以內進行開發費用的扣除。房地產企業是資本密集型行業和高杠桿經營行業，大部分企業都有大量貸款，企業應當合理選擇扣除方式以最大化節稅效應和企業利潤。
（二）房產稅的節稅關鍵點
我國房產稅征收較晚，為配合房地產調控政策，2010年7月22日，在財政部舉行的地方稅改革研討會上，確定房產稅試點將于2012年開始推行。鑒于全國推行難度較大，從個別城市試點開始。我國房產稅征收辦法為：自用、經營用房地產按照房地產余值扣減扣除比例后按1.2%征收房產稅，出租用房地產按照其租金收入的12%繳納房產稅。因此，企業房產稅的籌劃關鍵點在于分解租金收入、變從租計征為從價計征，以適用1.2%的較低稅率。
1.分解租金附加收入。當企業出租房地產時，應當將租金收入進行分解，減少應納稅所得額。盡量把水電費、物業管理費等附加收入進行分解剝離，以盡量減少應納稅所得的。企業可以單獨設立相應的物業管理公司，專門從事水電費、物業管理費的征收工作，從而降低租金收入，達到減稅的目的。
2.把房屋出租變為房屋承包。房地產進行出租不僅需要交納房產稅，和需要交納營業稅，稅率較高，稅負較重。企業可以將出租的房地產轉變為稅負較輕的房地產承包。企業將房地產作為一項資產承包出去，企業定期向承包人收取一定的管理費，費用標準可參考租金標準，這樣企業既可以獲得相應的收入，又可以獲得節稅優惠。
3.把出租房屋變為投資用房屋。房地產企業將房屋進行出租，除了繳納房產稅、營業稅，還有城市維護建設稅及附加及企業所得稅。如果企業以房地產直接入股進行聯營，共擔風險，企業只需直接繳納企業所得稅即可。因此，可以將出租業務轉為投資業務降低稅負。
總之，房地產企業可以通過縮小課稅基礎、盡可能使各項成本費用最大化、適用較低稅率、延緩納稅期限、合理歸屬所得年度、適用優惠政策等方式，按照合法性、時機性、前瞻性、協調性、目的性原則，綜合運用各種方式進行納稅籌劃。
三、房地產企業納稅籌劃應該注意的幾個問題
（一）設立專門的納稅籌劃部門
相對于其他行業來說，房地產企業稅負負擔較重，這一事實被以往的暴利所掩蓋。告別暴利時代后，在國家越來越傾向于使用稅收手段取代行政命令的方式進行宏觀調控的情況下，房地產企業必須從細處入手，重視稅務籌劃在企業經營中的重要性。為此，企業應當設立專門的稅務籌劃部門或者稅務籌劃崗位，聘請專業的稅務人員，為企業進行系統的稅務籌劃。
（二）全程全方位的進行納稅籌劃
房地產開發企業應當在設立、項目建設開發、商品銷售的整個過程中進行稅收籌劃。在企業設立過程中，可以充分利用稅收的地域差別，選擇公司設立地點和設立形式。在項目開發階段，合理選擇合同簽訂方式、建房方式并盡可能增加扣除項目。在商品銷售階段，合理定價、以出租取代銷售等方式降低稅收負擔?？傊?，房地產開發企業稅收籌劃應當是貫徹在企業設立、生產、銷售的整個過程中，進行全方位全程的稅務籌劃。
（三）時刻關注政策法規的變化
目前，我國的稅收法律制度尚且不完善，國家各個部門不斷出臺關于稅收的文件和政策。特別是在當前，房地產市場調控頻繁。房地產企業發展與國家宏觀經濟政策息息相關，稅收政策是國家宏觀調控的重要手段之一。房地產企業應該時刻關注國家政策法律法規特別是稅法政策的變化，合理合法的利用國家稅收政策以達到減輕稅負的目的。
四、結束語
在長達兩年甚至持續更長時間的國家宏觀調控中，國家明確要抑制房價過快增長。房地產企業不能再依賴房地產價格持續增長帶來的暴利，亟待轉型。如何最小化成本及最大化利潤是房地產企業面臨的最重要的問題。合理合法的進行稅務籌劃、降低稅負，可以說是一個比較好的方法。在此輪宏觀調控中，土地增值稅和房產稅的改革是重要舉措之一。企業應當特別重視土地增值稅和房產稅的納稅籌劃，避免因為沒有經驗和不重視造成的資源浪費。為此，企業應當特別設立相關稅務籌劃部門，時刻關注政策法規變化，及時作出調整，進行全程全方位的稅務籌劃工作。
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