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房地產的商業模式范文1
土地增值稅是對有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權，取得增值收入的單位和個人征收的稅款。土地增值稅的納稅義務人是轉讓國有土地使用權、地上建筑物和附著物并取得收入的單位和個人，包括內外資企業、行政事業單位、中外籍個人等。
2006年，國家稅務總局頒發了《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號），2009年國家稅務總局又制定了《土地增值稅清算管理規程》（國稅發[2009]91號），標志著房地產開發企業迎來“清算”時代，以清算方式征收土地增值稅的可操作性也隨之加強。
根據相關規定，土地增值稅的清算條件如下：
1.符合下列情形之一的，納稅人應當進行土地增值稅的清算：
（1）房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；
（2）整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；
（3）直接轉讓土地使用權的。
2.符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：
（1）已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；
（2）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；
（3）納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；
（4）省稅務機關規定的其他情況。
二、土地增值稅清算模式下房地產開發企業主要利潤指標的上限測算
（一）主要利潤指標測算的前提條件
土地增值稅納稅義務人為從事房地產的開發企業，而且納稅人建造的項目是普通標準住宅并進行出售，并未進行出租或者贈予等；
1.假設該房地產項目已完成土地增值稅的清算，不考慮土地增值稅的預征，同時假設該房地產項目的土地成本、開發成本及開發費用等均有合理的發票等憑證，財務核算規范；
2.為方便測算及說明，將取得房地產項目的土地使用權支付金額和房地產開發成本合并統稱為開發成本，即該房地產項目成本費用包括兩部分：開發成本和開發費用；
3.在確定土地增值稅的扣除項目金額時，允許單獨扣除的稅費包括“三稅兩費”（即：營業稅、城市建設稅、印花稅、教育費附加、防洪費）。其中營業稅為房地產項目銷售收入的5%，城市建設稅為應納營業稅的7%，教育費附加為應納營業稅的3%，印花稅假設為銷售收入的0.05%，防洪費為銷售收入的0.2%（防洪費具體以各地規定為準），以上稅費合計為銷售收入的5.75%。
（二）土地增值稅清算模式下，主要利潤指標上限的測算
假設房地產項目的銷售收入為S，開發成本為C（此處的開發成本含：取得該房地產項目土地使用權支付的金額），開發費用為F（包括：銷售費用、財務費用、管理費用等，不含營業稅及附加及印花稅等稅費）
增值額=S-C-F-C×0.2-S×5.75%
其中：C×0.2為從事房地產開發的納稅人允許進行加計扣除的部分。根據稅法規定，從事房地產開發的納稅人可加計20%的扣除，加計扣除費用=（取得土地使用權支付的金額+房地產開發成本）×20%。
土地增值稅扣除項目金額=C+F+C×0.2+S×5.75%
根據土地增值稅的優惠標準，對房地產項目分以下兩種情況進行測算及分析：（1）當增值額超過扣除項目金額的20%，按增值額占扣除項目金額比例，適用相關稅率及速算扣除系數計征土地增值稅；（2）當增值額未超過扣除項目金額的20%的，免征土地增值稅。
1.當增值額超過扣除項目金額的20%時
當增值額超過扣除項目金額的20%，按增值額占扣除項目金額比例，適用相關稅率及速算扣除系數計征土地增值稅。此時有：
S-C-F-C×0.2-S×5.75%>（C+F+C×0.2+S×5.75%）×20%
即：0.931S>1.44C+1.2F
整理可得：S>1.5467C+1.2889F
而當增值額占扣除項目金額比例在50%以下（含50%）時，稅率為30%最低，也就是說，在稅率為30%時，需要繳納的土地增值稅最低。因此，土地增值稅≥[（S-C-F-C×0.2S×5.75%）×30%]。
（1）項目銷售利潤率=項目利潤總額/銷售收入=（銷售收入-開發成本-開發費用營業稅金及附加）/銷售收入=（S-C-F-土地增值稅-S×5.7%-S×0.05%）/S。
其中，銷售稅金及附加包括：土地增值稅、營業稅金及附加（S×5.7%）、印花稅（S×0.05%）等。
由于土地增值稅≥[（S-C-F-C×0.2S×5.75%）×30%]，推算可得：項目銷售利潤率=（S-C-F-土地增值稅-S×5.7%-S×0.05%）/S≤[S-C-F-（S-C-F-C×0.2-S×5.75%）×30%-S×5.75%]/S=[0.6598S-（0.64C+0.7F）]/S=0.6598-（0.64C+0.7F）/S。
由于前述計算得出：S>1.5467C+1.2889F，即S無上限，因此項目銷售利潤率>65.98%。
房地產的商業模式范文2
房地產業目前的發展遇到了很大的困境，需要企業有大智慧，采用正確的發展模式，才能應對挑戰。
地產將與互聯網相融合
中國有幾個比較大的產業，一個是汽車、一個是房地產、一個是互聯網。這幾項以前是互不干涉的，汽車屬于制造業，房地產屬于第三產業，互聯網屬于虛擬經濟。但在去年的年底，互聯網和房地產突然撞到了一起，這源自王健林和馬云打的一個賭。但是做房地產的這些人對現有新科技接受程度是比較慢的，互聯網又是一個發展非常迅速的一個行業，像馮侖就非常羨慕雷軍，因為雷軍可以利用粉絲經濟，把小米手機用最簡單的營銷思維做到了極限，所以互聯網的運營思維對未來的房地產市場影響是非常大的，所以現在房地產業內也開始非常流行互聯網與地產相融合的理論，但是互聯網和房地產結合以后，房地產市場又會發生什么樣的變化呢？這需要我們認真思考。
今年海南省政府和阿里巴巴簽署了一個500億元的開發協議，要打造一個云計算、大數據為核心競爭力的現代化電子智慧示范園區。我覺得這其實就是以后房地產業的一個發展方向。我認為以前的房子是給人去住的，未來的房子是要給人去運用的，就像上海的“通訊大廈”，這個智能樓宇可以讓業主通過手機利用云計算來安排日常的生活起居。
樓市調控與房價漲跌
2014年房地產市場和2013年相比有很大的變化，2013年對于房地產的傳聞是要漲價，而2014年很多主流媒體開始報道房地產可能要崩盤的言論。像許小年就曾表示房地產是中國經濟最后一張紙，如果把這張紙捅破了那中國經濟就沒有救了。也有專家表示2014年的房地產市場有可能會被最后一根稻草壓垮，樓市價格會下降70%等等諸如此類的言論。房地產專家周偉表示，今年房地產的拐點一定會到來。他認為，房產稅的開始和今年的六月份不動產統一登記制度實施是中國房地產市場的拐點。我個人認為2013年和2014年相比房地產市場沒有太大的差別，如果有差別也是單個城市自身的區域特點所致。
那么，在這樣的情況下，我們應該如何看待房地產市場？這需要大家對此有一個基本判斷。我認為房地產的問題在中國不單單是一個行業的問題，它包含了很多方面。例如：中國的收入差別、一線城市和三、四線城市的規模差別等等，更重要的是中國的房地產市場是一個高度壟斷的市場，從拿地開始到各類許可證，到上市銷售，我們的房地產基本是與國家貨幣發行M2的數量和GDP的數值高度關聯的。
現在中央要把房地產市場的功能區分開。在房地產的總量供給上，中央要先把保障房量化的指標定死，所以從去年的10月份開始，在保障房的會議上就下了一個指標，到今年總理的政府工作報告又定了一個指標，我認為今年政府是想把保障房這一塊抓好。然后政府關于房地產的相關調控政策才能逐步取消，最后將中國的房地產推向全面市場化。我覺得中國房地產只有在這種情況下才能軟著陸，但是這種軟著陸是要有條件的，需要漫長的時間來實踐的。
尤其要注意的是，十八屆三中全會以后，國家將資源要素的配置放到了一個決定性的高度。如果市場將對房地產業發展起到決定性作用的話，買房子和買蘋果在經濟學原理上來講是一致的，也就是說房產價格早已不是單向的決定，房地產市場是一個開放的系統。來自臺灣的世界銀行首席經濟學家邵逸夫就講，中國根本不存在土地缺乏的問題，中國農村的土地多的是，不能種菜的都可以去開發房地產，但是去年邵逸夫又講了，有兩樣東西不可預測，一個是股票，另一個就是房價。也就是說房地產價格的決定是綜合因素在起作用，所以這就是為什么房價打壓不下去的原因，政府認為提高房子的供給量，房價就下去了，但是在經濟學當中另外還有一個原理，需求遭到強力制約的情況下光調節供給的作用是很小的。
當前房地產市場的態勢
經過我對第一季度全國樓市數據的分析，我認為2014的房地產會出現四種態勢：
第一，以往年的房地產調控會逐漸減弱。因為調控的目的是迎合老百姓希望，讓房價降下來，但是今年政府高層的意思是希望房地產漲的不要太離譜。由于房地產開發模式和銷售模式的基礎都在于金融業，房地產的開發和銷售款項大部分來自于銀行，同樣上層也不希望看到房地產大跌，這樣會造成很多銀行的大規模損失。所以調控的目的無非是讓樓市價格在政府可以容忍的范圍內上下浮動。今年的調控過程中，房地產市場的本身能量會逐步加強。今年房地產的調控方式將主要是分類調控，分類調控就是各地根據自己的不同情況和特點，制定出許許多多契合本身實際情況的調控措施。
第二，就房地產價格來講，今年總的態勢會相對平穩，但是各地房產價格的零散度會增加。這就是說在總體情況平穩的情況下，不排除在人口等量不足、產業支撐有限的城市零散度和全國總體態勢保持一定的偏差。畢竟城市化推行的速度是循序漸進的。北京、上海、廣州等一線城市的房價和城市化人口移動是沒有關系的。從政策方面講，原有的政策和今年新出的政策是分兩步走的，也就是說中國的限購趨勢至少在兩年內是常態化，但是不動產登記制度定下來以后，高端房屋的限購就會放開。
第三，2014年房地產企業會出現差別化，同時各個房企之間的差異也會進一步擴大。中國房地產二十幾年來行業前幾名從年銷售幾個億做到上千億的規模，這種趨勢也會發生變化。我預計2014年房企做到2000個億的企業會出現四到五個，所以在這種情況下房地產市場的零散度會擴大。而從我們國家的注冊數字來看，中國的房地產企業有8萬家，但是中國的房地產企業大部分都是項目公司，所以我國的房企大部分都是中小企業，而且大部分房企都處于資金短缺的境地。由于小公司的生存之道就是“傍大款”，但是之前你要先“幫大款”，只有你幫助了大款，你才能傍上去。所以今年2014年，大型房地產企業會更上一個臺階，而小型房地產企業則會面臨三個問題。首先就是資金緊張，第二個是面臨經營能力的缺乏，第三就是銷售困境。從這些方面來看，2014年房地產大型企業和小型企業的差別會越來越大。
第四，今年房價的變動是綜合因素所致。房子不像種大白菜，今年種少了，明年就多種，中國的房價至少要受到下列9種因素共同制約：1.人口的流動；2.城市化推進的速度；3.不動產的登記制度；4.貨幣政策；5.土地出讓制度；6.房產稅的推出；7.政策因素；8.我們國家的信貸規模的大??；9.土地增值稅?？偨Y一句話，今年的樓市人為因素會逐步減弱，而市場的力量會逐步增強，市場的力量會逐步的增大，導致政府調控的力量會逐步減弱。
房地產企業的商業模式
房地產市場不是一個理論性命題而是一個實際性命題，商業模式不是理論研究也不是停留在紙上講的，商業模式是實戰型的是可以用的、選的、創造的，是可以復制的。
現在的關于房地產的商業模式一般都涉及兩個方向：一個是中小房地產企業資金出現問題怎么辦？解決問題不外乎一種是貸款，另一種是社會上的融資，這個融資如果到了年底的話基本上是百分之20到百分之25，還要高，這就等于你要為銀行和出資方打工了。另一個方向就是產業轉型。
從資金上講，住宅產業化的模式對于中小型房地產企業很有借鑒意義。所謂的住宅產業化模式就是中國湖南長沙原先有兩位兄弟一個叫張悅，一個叫漲耀，他們提出的。這兩個人原來是做空調的，現在在做住宅產業化板塊模式。他們的模式是這樣的，作為中小企業開發商不是缺錢嗎？跟他們合作，你就只籌集資金拿地，其他的都不用管，他來幫你做工程建設。由于他是做產業的，銀行貸款不受限制，他就用銀行的貸款幫你做開發工程，這樣你花的利息也相對較少，然后最后大家一起分利潤。這就是住宅產業化模式。
從產業轉型上來看，有一種叫第三方開發的模式?，F在房地產開發商的開發模式跟以前不一樣了，以前的開發商經營模式都很單一，只要想辦法在政府手里拿到土地然后就去找銀行貸款，現在都是做組合經營模式。我的觀點就是，現在的開發商要多學學張藝謀，如果把張藝謀導演電影的環節一個一個拆開來看的話，你就會發現張藝謀好像什么事情都沒有做，編劇有編劇，投資是王衛平，攝影是攝影師，演員某某某，服裝道具等等全部都就位了，好像沒有張藝謀這個電影也能拍起來，但是如果沒有張藝謀做導演的話，你的票房價值一定是不高的，張藝謀的本事就是我把我的品牌融入資源，只要有我張藝謀的品牌，你的電影可以在戛納領獎，你的票房就有了保證。其實房地產也是如此，對于現在房地產中小企業，我是絕對主張拿了這個地以后，如果你這個團隊沒有什么特別的優勢，硬要去研究房型，還不如找一個大的開發公司或開發公司合作，大的開發公司對報批的程序和房型的研究程度、對規劃的研究程度、對營銷品牌的研究程度是相當專業的，其實這個模式很早就有了。但是中國的第三方開發做到現在就兩種情況，一種是從大企業出來人，認為自己可以控制開發成本，懂得施工流程，于是成立一個開發公司和中小企業談，但是到了最后資金結算階段就被大企業“招安了”。還有一種就是像綠地、綠城這種本來就有品牌，發展商正好也缺資金，你就可以工程來做。
我認為這兩種模式對中小型開發商是非常有用的。值得大家思考，可以作為決策的參考思路。
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住宅產業化：實際上包括兩方面的含義：一是住宅科技成果的產業化，一是住宅生產方式的產業化?？萍汲晒漠a業化是指應該把住宅領域里的一些最新的科學成果盡快轉化為生產力。而我們通常所說的住宅產業化，更多的是指住宅生產方式的產業化。在這方面，日本已達到了很高的水平，例如日本積水化學工業株式會社設在崎玉縣的一座住宅工廠，是用工業流水線的方式生產房子，他們把住宅分拆成一個個盒子式的構件，在生產線上制造完成一棟住宅所需要的全部構件，只需要花費四十多分鐘，然后運到施工現場，在一天之內組裝完畢。在我國住宅產業化也取得了比較大的進展，遠大住工、萬科、黑龍江宇輝集團都在住宅產業化方面取得了較大的成績。
住宅產業化就是利用現代科學技術，先進的管理方法和工業化的生產方式去全面改造傳統的住宅產業，使住宅建筑工業生產和技術符合時代的發展需求。就是住宅的生產方式（或者是技術手段），是運用現代工業手段和現代工業組織，對住宅工業化生產的各個階段的各個生產要素通過技術手段集成和系統的整合，達到建筑的標準化，構件生產工廠化，住宅部品系列化，現場施工裝配化，土建裝修一體化，生產經營社會化，形成有序的工廠的流水作業，從而提高質量，提高效率，提高壽命，降低成本，降低能耗。
房地產的商業模式范文3
1.國際金融危機和中國經濟地位的提升對商業地產需求的影響。中國在世界經濟中地位的提高導致了中國一些城市的國際化程度明顯提高，如北京、上海、廣州等城市。這種國際化程度的提高和向外輻射作用必然會引起商業地產的快速發展，刺激商業地產的投資，提高商業地產的需求潛力。雖然受到了全球金融危機的巨大沖擊，但中國的經濟增長勢頭良好，在世界各國中仍屬于高速增長的國家。盡管近年來中國GDP增速有所放慢，但是增速依然很大，中國的GDP從1978年的2683億美元，增長到2010年的5.879萬億美元，增長了20余倍，平均增速近10%。GDP的持續高速增長必將促進中國商業地產的發展。
2.中國城市化進程加快促進商業地產需求增長。改革開放以來，隨著中國城市化進程的加快城市人口逐年增加，居民收入不斷增加。2009年城鎮居民人均可支配收入為17175元，年末城鎮人口占總人口的比例達到了45％以上。中國城市化水平不斷提高，城鎮人口和城鎮居民人均可支配收入不。
3.需求主體對宏觀形勢的不樂觀的影響。近幾年，國家加強了對房地產市場調控的調控力度，而調控的對象主要是住宅地產，這就使得很多開發商和投資者把目光轉向了商業地產，促使商業地產需求增加。2010年4月17日，國務院了《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》提出十條舉措，被行業內稱作“新國十條”。住宅地產的需求受到了國家政策的影響，國家一系列的宏觀經濟政策，比如財政政策和貨幣政策對商業地產的發展產生了嚴重的影響，需求主體對宏觀經濟形勢的不樂觀也會導致中國商業地產需求潛力的下降。
中國商業地產市場的未來發展趨勢
中國經濟的未來方向、城市化進程不斷加快的客觀發展規律及國家對房地產行業的調控政策，都將促進房地產企業進入行業性的戰略轉型，商業地產必然會成為房地產企業發展的重點。
1.商業地產的發展會隨著中國經濟的高速增長進一步發展。首先，從中國房地產的發展前景看，商業地產作為房地產的必要補充，在其帶動下相互增長。其次，為了促進經濟發展國家實施擴大內需的政策，加強基礎設施的建設，提高人民生活水平和工資水平，提高人民的消費能力。所以，連鎖零售業、餐飲業、零售業的發展必將帶動商業地產的發展。第三，在投資方面，以食品、快速消費品、日用品為經營主體的大型超市和連鎖超市受金融危機影響最低，所以當其他投資產品不同程度處于低迷狀態的情況下，投資于商鋪、購物中心等商業地產，將會有很大的利益的回報空間。
2.城市化進程加快將為商業地產發展帶來良好發展機遇。商業地產發展和繁榮離不開城市發展，隨著中國城市化進程的不斷加快，城市消費升級將帶動商業地產的繁榮
。新的城市規劃和向外擴張需要地產來進行城市功能完善和綜合平衡的開發，商業地產繁榮助推了城市發展，擴張了城市的發展，提高了城市吸引力，吸引更多人口和企業向城市集中，進而提高了城市化率，商業地產和城市化互為動力，這兩者是共生共融的關系。隨著中國中產階層的興起，引發消費者結構的變化，并且會打破傳統的商業模式，商業地產物業增值服務更加完善。商業地產行業更加多元化、個性化、時尚化，分層消費和主題商業模式將成為發展重點。
3.多元化的融資模式為商業地產開發提供資金保障。融資渠道的多元化，以往地產開發商60%~70%的資金都來自銀行貸款的現象，近年來得到了很大的改善。房地產企業的融資方式和手段發生了較大變化，呈現出前所未有的創新勢頭，正走向融資模式多元化發展方向。目前，信托、基金、私募以及證券市場等各種融資途徑都成為了商業地產融資的手段，而且越來越多的商業地產開發公司已經走向上市這條道，如萬達、SOHO等。委托貸款、房地產信托、房地產投資基金（REITs）、股權融資等成為房地產企業新的融資選擇渠道，從而實現降低融資成本、確保資金鏈安全、提高資金使用靈活性。
4.信息技術將在在商業地產開發中發揮重要作用。隨著信息技術的發展，運用電子信息化體系來提升商業地產行業管理水平，商業地產開發比傳統的住宅開發更重視市場信息。通過深入學習先進的管理理念，應用計算機網絡技術來整合企業現有的生產、經營、設計、管理，及時地為企業的決策系統提供準確而有效的數據信息，以便對市場需求做出迅速反應。
5.服務業的發展推動商業地產繁榮，商業地產逐漸走向成熟。雖然中國商業地產起步較晚，但發展步伐迅速，隨著連鎖業、服務業、百貨業的興起，越來越多的房地產企業將進入商業地產開發領域。許多開發商在經歷了從規劃、設計、招商到運營管理的風險防范等一系列探索過程之后，已經摸索出一條正確的發展道路使其在商業地產領域站穩腳步，并開始成為商業地產開發商的典范。
中國經濟面臨著結構調整，將由原來的主要依靠工業增長，轉向第三產業服務業，推動各個產業協調發展。2007年國務院了《加快服務業發展的意見》，給予了服務業以更高的發展地位，使得服務業在整個國民經濟整體發展中具有比以往更多的機遇和挑戰。在許多城市中，地方政府已經提出以服務業經濟為主導，帶動其他產業發展的政策，因此，商業地產將是城市未來經濟發展的一個重要推動力。
總結
房地產的商業模式范文4
2011年第二季度，中國私募股權基金投資于房地產的案例有4起，投資金額為21344萬美元。同時，各房地產企業也紛紛表示已成立或正在籌備房地產基金，復地、金地、華潤、中海等建立了各自的房地產基金業務。
投資主要集中在一二線城市
目前已有的房地產基金投資項目，主要集中于一二線城市。其中，一線城市的項目多為商業地產、高檔住宅及別墅，二線城市項目中普通住宅則占更大比例。
從城市布局分布的情況來看。投資項目主要分布在環渤海地區、長三角地區及中西部的武漢、重慶、成都和西安四市。其中。開發商旗下的地產基金跟隨項目投資，目前在貴州、廣西等地區都有分布；而獨立的房地產基金，則更集中地分布在東部發達地區、區域中心城市及省會城市，更著重于投資項目的高收益與良好的退出渠道。
從物業類型來看，大部分投資親睞于包含住宅這類流動性較強的項目。投資標的主要有如下特點：1.經濟發達或高速增長地區的城市，省會城市以及區域中心城市；2.巨大的需求增長潛力和消費能力；3.較為活躍的物業交易市場；4.優質開發商；5.中高檔項目。此外，對于非開發商附屬基金來講，他們投資項目時還會考慮項目的品牌效應，期望通過投資項目提高自身的知名度。
確立適合自身的行業定位
房地產經營具有明顯的區域性特征。對于所有基金來講，集中在相同的區域進行投資并非一件好事，但對于單個房地產基金，將投資項目集中在管理團隊所熟悉的某一個或多個特定區域，有助于降低項目識別成本和投資風險。同時也方便基金管理人對項目進行監控。早期外資基金進入內地市場投資房地產，多與當地房地產商合作開發房地產項目，就是在尋求熟悉市場的合作伙伴。
房地產基金將進一步向行業細分專業化的方向發展。目前由于商業地產經營環境并不成熟，國內大部分房地產基金都是對住宅或綜合項目進行投資，但是從國際經驗來看，投資于持有型物業且專注于特定物業類型是大勢所趨。美國在1994年可歸類為多樣化投資類型的房地產投資信托基金有48家，到2000年已減少到20家。截至2011年7月，美國共有REITs 145家，其投資已做到相當專業化和行業細化。
專業化發展之路需要專業化的人才和專業化的資源來運作，目前國內少數的房地產基金在建立之初提出的專業化投資方向，就是其管理團隊或是背后母公司擅長經營的領域。一級市場乃至二級市場的細分，能使這些基金更快地累積這一市場的運作經驗，也更容易使他們從良莠不齊的房地產基金中脫穎而出。
打造持續穩定的商業模式
成熟的行業，擁有能夠持續的商業模式，而新生的房地產基金，除了簡單的“投資、銷售、退出”的模式以外，還在做著不同的嘗試。
再開發增值投資型
高和投資效仿鐵獅門的商業地產運作模式，專門選擇商業地產作為投資對象，采用“整購+資產精裝修+銷售”的模式，在不到一年半的時間內先后投資凱德華璽、中莎廣場、金澳國際以及高和萃等項目，通過專業的物業管理、統一招商運營服務等資產管理手段來獲得穩定持續的經營現金流，提升所購商業地產的價值，再分散出售給其他投資者。
此種模式要求基金管理團隊具有較高的商業地產經營管理經驗。能夠在短期內通過改造和引入一流的物業服務等手段，并且具有強大的租戶招商能力；同時，基金還要擁有強大的銷售能力，能在短期內將改造好的資產迅速銷售出去。
高和短線投資的主要風險還是在基金的退出機制問題。與國際市場相比，國內房地產基金缺乏公開上市渠道，但高和采取了一種折衷的方法，即化整為零：將資產分散出售給不同投資者，降低商業地產投資的門檻，在減小單個投資者投資規模的同時也提高了資產的流動性。此外，近一年來一些政策的出臺也為房地產基金，尤其是為商業地產的投資基金提供了更為便捷的退出渠道。2010年9月，保監會批準保險資金可用于房地產投資，這其中就包括不動產與房地產基金。2011年3月，發改委重啟PE基金備案，經過備案的基金能夠獲得社?；鸬耐顿Y。2011年6月底全國保險公司資產總額5.75萬億，且年均增速保持在20%左右，社?；鹨嗝鞔_提出有1000億資金會在未來幾年用于私募投資。優質持續運營的商業地產具備保值增值特性和較為穩定的現金流，將成為險資與社保基金親睞的投資對象。具有商業地產管理能力的房地產基金可以在項目開發完成后另發起一支基金，募集類似險資和社?；鹨活惏踩秃驮鲋敌唾Y本，在原先基金的大部分資金得以退出的情況下，繼續經營和管理物業，獲得基金管理費、資產管理費等收入。
直接從事大型城市綜合體項目的開發
2010年12月成立的星浩投資，于2011年3月募集近60億資金，目前已開始投資其星光耀計劃第一單――大連東港新城。其基金有限合伙人聚集了大批民營企業，欲打造包含民企總部、購物中心、主題酒店、私人會所及精品住宅在內的星光耀城市綜合體，眾多民企充當其合伙人，將會成為其部分物業的租戶。
“打造城市綜合體”，“出售住宅和寫字樓回籠資金”，“出租購物中心形成穩定的現金流入”，星浩資本的投資開發模式與萬達等城市綜合體開發商有頗多類似之處，但是兩者之間還是有一些顯著的區別。首先，開發過程中的主體不同。萬達地產以開發商的身份參與項目的全程開發，星浩資本在全程中相當于投資人角色，雖然也有專業人員負責項目運作，但是該部分團隊將成立獨立的機構受星浩資本基金委托進行開發與運營管理；另外，萬達的城市綜合體主力租戶是成為戰略合作伙伴的第三方品牌資源，星光耀計劃中主要物業租戶與基金合伙人掛鉤，基金投資者的選擇與項目經營密切相關。
相對于投資型基金，直接參與開發模式的局限性也顯而易見：一方面，從項目的判斷、設計、開發、監控到后期的物業管理，項目管理團隊幾乎要承擔開發商的所有工作，將分散基金運作投資的精力；其二，基金將與所有開發商一樣面臨房地產行業的調控風險，即政府的限購政策和對房價的調控；第三，基金作為開發商，本身具有融資需求，否則，如果沒有財務杠桿。基金的投資利潤將大受影響，這就需要在建立項目實體時進行精密設計，作為項目投資主體，項目公司應具有融資能力，但是在項目公司與基金之間應建立防火墻，避免項目公司經營風險傳導到基金投資者。
開發商系基金――業務擴張的另類方式
并非只有獨立的房地產基金才探索商業模式，開發商附屬型房地產基金的一些投資方式，同樣也耐人尋味。
金地的房地產基金迥異于傳統基金機構，其與公司房地產主業的結合則開啟了開發商系基金運作的新模式。金地集團從2010年開始將房地產基金作為公司的戰略新業務，在天津成立了專注于基金管理的穩盛投資天津管理有限公司，并發起成立了一系列合伙制的房地產私募基金。2011年，穩盛天津及其投資的穩恒基金發起設立穩實基金，引入信托募集的資金，投資于湖南福晟99%的股權，開發長沙錢隆世家項目。
在錢隆世家項目中，福晟集團獲得了房地產基金的投資；金地集團作為投資人。將取得基金的杠桿收益，作為基金管理人，將取得基金管理收入、投資業績，作為項目管理人，還將取得項目管理服務收入；更為重要的是，金地集團作為剛進入長沙市場的地產開發商，通過旗下房地產基金的股權投資，迅速獲得了當地項目開發和管理的機會。并省去了拍地等前期一系列環節，其中盡管引入了具有強制償還風險的信托資金，但福晟集團連帶保證又直接降低了金地自身的風險。從某種角度來說，金地通過金融手段實現了自身業務的擴張。
可見，在房地產行業資金短缺的大背景下，開發商發起基金除了為自身開發的項目進行融資以外，還可以較少的自有資金撬動大量社會資金投資于第三方項目，通過一系列復雜的投資工具與契約的設計，既控制了自有資金的風險，最大化基金利潤。且主導了第三方項目的運作，成為快速進軍新區域房地產市場的一種手段。
以專業化團隊提供增值服務――增加安全邊界，強化品牌形象
8月底，中國房地產基金投資聯盟提出“我們提供增值服務，除了為其解決資金需求以外，基金利用股東單位資源為其提供管理輸出、渠道指出、品牌輸出的增值服務”。近兩年來成立的房地產基金的發起人和管理團隊。多為房地產行業和金融業人員組合而成，如此具有復合專業背景的團隊，能為項目公司提供從篩選、管理到咨詢、營銷等各環節的服務，這從以上三種模式中可見一斑。增值服務的提供，不僅有利于房地產基金穩固其與項目公司及住戶或租客的關系，樹立品牌形象，更可以加強基金管理團隊對投資項目的控制，增加基金的安全邊界。
基金融資瓶頸需要突破
投資型房地產基金一般規模較大，一單投資或投資組合動輒幾個億甚至幾十億元人民幣，資金募集能力是房地產基金發展的關鍵。由于法律監管因素。私募基金投資門檻較高，主要依賴機構、企業和高凈值個人，吸收公眾小額資金只能借助信托渠道；同時，由于新成立的基金管理者較少成功業績，有實力的投資人對房地產基金缺乏信心，不愿將資金交由陌生的基金管理團隊運作。房地產基金需要通過高檔會所、銀行、保險等大型投資機構尋找投資人，少量從品牌房企出來的基金管理者能夠在原有客戶渠道中募集資金，但是這些都不是長久之計。除了基金管理團隊憑借行業經驗與逐漸積累的投資業績吸引投資者外，基金自身應具有造血能力，尤其是對于長期存續的基金而言。需要具有穩定的現金流，能夠在新舊投資者之間形成投資接力。另外，還需要通過項目組織設計，基金投資主體能夠具有再融資能力，尤其是通過債務融資的方式吸收資金。提高財務杠桿，以高收益率吸引投資者。
普通合伙人需要提高有限合伙投資人的信任度
普通合伙人與有限合伙人之間的委托問題容易遭到眾人的質疑。有人爆出房地產基金募集來的資金并未如計劃的那樣及時投資儲備項目，而是被管理人挪用投資其他項目。此舉或許并不常見，但足以引起投資人的擔憂。對于附屬型房地產基金來講，實際管理人往往是投資標的的關聯方，有限合伙人普遍擔心會因為項目選擇及關聯交易影響到自身的利益。如何來處理自身利益與其他合伙人的利益，是此類基金面臨的一大難題。
退出機制的確定
房地產的商業模式范文5
操既定冀州，親往袁紹墓下設祭，再拜而哭甚哀，顧謂眾官曰：“昔日吾與本初共起兵時，本初問吾曰：‘若事不輯，方面何所可據？’吾問之曰：‘足下意欲若何？’本初曰：‘吾南據河，北阻燕代，兼沙漠之眾，南向以爭天下，庶可以濟乎？’吾答曰：‘吾任天下之智力，以道御之，無所不可。’此言如昨，而今本初已喪，吾不能不為流涕也！”
從這段話可以看出，如果將袁紹集團、曹操集團理解為兩塊品牌，袁紹集團四世三公，家業大資源多，品牌的商業模式也就選擇了充分盤活手里的那些資源，滾動式發展；曹操集團則相反，曹操集團沒有袁紹集團的硬實力，只能充分發揮人的主觀能動性，所以曹操集團品牌的商業模式就只能是以先進的營銷管理理念整合全國資源，采取虛擬經營。
袁紹集團與曹操集團的商業模式，一個是原點導向式，一個是目標導向式，一個實體經營，一個虛擬經營，商業模式的差異導致了競爭結局的差異。
在現實生活中，隱藏在各行各業品牌背后的是各色各樣的商業模式。在筆者袁修梁看來，品牌競爭的實質是支撐在品牌背后商業模式的競爭。
當然，單就商業模式而談商業模式，無所謂好壞，商業模式的優劣，要放在特定的行業特定的發展階段進行分析。一般而言，好的商業模式適應形勢，順應需求，整合資源從而創造屬于品牌自身的競爭優勢，構筑品牌的核心競爭力。
一：順應形勢
好的商業模式都是適應形勢，順勢而為的產物。
在國內互聯網行業，每一個崛起的互聯網品牌背后都有著自己獨特的商業模式支撐。從三大門戶，到即時通信QQ，盛大游戲，百度搜索，優酷視頻，阿里巴巴、淘寶、攜程、當當的電子商務，前程無憂的招聘等等，這些知名品牌無不是某種互聯網商業模式的代表。
在傳統行業，商業模式的選擇一樣是基于行業發展形勢以及競爭形勢的產物。
在乳制品行業，蒙牛誕生之初，囿于自身的實力以及行業的發展態勢，選擇的就是整合資源虛擬經營的品牌發展模式。蒙牛的虛擬經營也助力了蒙牛速度，短短的幾年時間，蒙牛從成立之初的排名一千多位到躍居行業領導品牌，創造了一天超越一個同行的記錄。在三聚氰胺事件發生前，蒙牛無疑是中國乳品行業的一個神話。
與蒙牛的虛擬經營不同，太陽能熱水器行業領軍品牌皇明選擇的是自建產業鏈的商業模式。太陽能光熱行業是個新興行業，皇明自建產業鏈確保了在行業發展不成熟的時候皇明品牌能全程控制產品質量，為皇明的高端品牌定位打好基礎。
二：創造優勢
好的商業模式往往具有開創性，能構建品牌自身的競爭優勢，形成核心競爭力。
在醫藥行業，有哈藥這種大品牌集群、大廣告投入的發展模式，也有揚子江藥業這種鮮見大眾品牌推廣的發展模式。在筆者袁修梁看來，雖然兩者商業模式不同，但憑借各自對自身發展模式的開創性，殊途同歸奠定了各自在行業的領先地位。
房地產的商業模式范文6
在關于房地產市場的討論中，焦點一直在于住宅市場。一方面住房問題關系普羅大眾，也是居民部門最重要的資產，另一方面，住宅投資在全部房地產投資中占比接近70%。相應的，在政策方面，房地產市場政策調整主要集中于住宅投資政策，比如3月底推出的放松二套房首付比例和放寬住宅交易營業稅減免條件，旨在鼓勵對住房的改善性需求，希冀放緩樓市的調整速度。
在各種討論中，商業地產的風險在很大程度上一直被忽略了。商業地產涉及辦公樓、購物中心、廠房、旅游地產等各個領域，整體在房地產投資中占比約30%。本文討論的重點在于辦公樓、購物中心這類商業地產。
商業地產在未來一兩年將面臨更大的風險，其調整的幅度和速度將超過住宅市場，對經濟可能帶來的負面影響應盡早引起警惕。
從國際比較的角度而言，在上世紀八九十年代，商業地產的興衰非常頻繁地與銀行危機相聯系，如80年代末90年代初的美國儲貸危機、90年代芬蘭和瑞典的銀行危機。筆者之前的研究顯示，商業地產的起伏直接影響銀行的信貸質量及利潤表現，并通過信貸渠道進一步對實體經濟產生影響。
為什么我們當前應該更加擔心商業地產領域的風險？
首先，除北京、上海等少數一線城市外，目前商業地產供大于求的現象在很多二線城市（主要是省會一級城市）非常明顯。根據世邦魏理仕（CBRE）的研究顯示，2014年四季度，二線城市寫字樓的空置率平均在25%左右，而這并未包括目前在建的未來幾年的新增供應。在有些城市，計劃新增供應甚至超出目前的存量總和。
其次，在需求方面，商業地產的情況要較住宅市場更為嚴峻?；诔擎偦某掷m推進（尤其是戶籍改革帶動市民化）和收入增長，住宅市場的需求在未來幾年基本可以維持一個相對穩定的水平。相比而言，商業地產的需求可能出現萎縮。一方面，宏觀經濟的持續下行壓力意味著商業需求不足。另一方面，一些新的商業模式的興起，比如電商的興起對傳統零售帶來極大的沖擊，對商場和購物中心的需求減弱。
第三，在政策調整方面，商業地產政策調整的空間很小?；诜績r多年持續上漲的現實和住房問題的普遍性，在住宅投資政策方面基本上是“十年九緊”的情況。在2014年樓市進入拐點前，中國政府在房貸、稅收、住房購買資格方面設置了各種限制措施。這意味著，政府在維護住宅市場穩定方面存在政策調整的空間。相比而言，在商業地產方面，一直沒有相應的緊縮政策。一旦商業地產急劇下行，在政策方面很難有類似的調整空間。
第四，商業地產的開發和融資模式相對更容易導致市場的劇烈調整。在住宅市場中，通行的預售制度使住宅開發商可以根據銷售情況決定下期開發進度，而先期的銷售收入可用于支持下期項目的開發。而在商業地產領域，開發商通常在項目全部完工后才能回籠現金流，因此面臨的融資壓力更大。一旦市場不振或資金鏈出現問題，很容易導致出現整體工程爛尾的現象。事實上，最近幾年的數據顯示，商業地產投資的波動幅度遠遠超出住宅投資。
從對宏觀經濟的影響來看，雖然商業地產投資在全部房地產投資中占比30%左右，遠低于住宅投資。但是，從對上下游行業的影響而言，商業地產的影響絲毫不能忽視。以對鋼材的需求為例，房地產和建筑貢獻了60%左右的需求，但這其中來自住宅和商業地產的需求基本相等。也就是說，商業地產單位投資對鋼材的需求幾乎是住宅的兩倍。
