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房地產稅納稅籌劃范文1
【關鍵詞】房地產企業；土地增值稅；納稅籌劃；加強對
自2000年以來，我國房地產行業表現出了幾次大起大落，尤其凸顯在房價的漲跌中。導致房價高漲的因素眾多，稅負過重是其中較重要的一個因素。房地產行業涉及十多類稅種，而土地增值稅又是其中的重要稅種，它稅率高、稅負重。2007年2月，房地產企業土地增值稅由先前的“預征制”轉為“清算制”后，使某些房地產企業利潤受損，資金鏈受到更大考驗。因此加強對土地增值稅的納稅籌劃，對減輕房地產企業的稅收負擔、改善其經營環境具有重要的作用。本文試就房地產企業土地增值稅的籌劃現狀、籌劃方法以及如何進一步加強籌劃的對策談些看法。
一、房地產企業的經營特征及土地增值稅籌劃的重要意義
納稅籌劃是指企業在納稅行為發生之前，在不違反法律、法規的前提下，通過對自身經營活動和投資等涉稅事項作出事先安排，達到少繳稅或遞延繳納以實現企業稅后利益最大化目標的一系列活動。納稅籌劃的形式有多種，本文的納稅籌劃主要指企業利用稅法規定不完善進行的非違法的稅收籌劃以及利用稅法特例進行的節稅籌劃。與其他行業的企業相比，房地產企業具有如下經營特征：（1）開發產品的單件性及不可移動
性；（2）開發建設周期長、投資數額大、經營風險高；（3）開發經營業務的復雜性。經營業務內容復雜、涉及面廣，經濟往來對象多，因此開發經營必須具有計劃性。
土地增值稅是以納稅人轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物所取得的增值額為征稅對象，依據規定的四級超額累進稅率征收的一種稅。增值額是指納稅人轉讓房地產所取得的收入減去扣除項目金額后的余額。扣除的項目包括取得土地使用權所支付的金額、開發土地的成本費用等。
近幾年來，為控制地價過高、投資過熱、房價瘋漲等問題，國家陸續出臺了對房地產業的宏觀調控政策，使房地產開發企業的經營環境發生了不小變化。如何規避納稅風險，如何在有限的空間內盡可能降低企業的納稅成本，增加營業利潤，實現利潤最大化，對房地產開發企業而言具有更重要的現實意義。因此房地產企業通過合理合法的方式進行土地增值稅納稅籌劃變得迫在眉睫。
二、房地產企業土地增值稅籌劃現狀
土地增值稅自開征以來，總額雖不大，增長速度卻很快。1994年～2006年全國土地增值稅平均增長速度91.27％，2006年～2008年全國土地增值稅收入從231億增長到537億元。雖然增長速度很快，但是與房價的增長、房地產銷售收入對比，征稅過程中存在的漏洞還非常巨大。清算工作障礙重重，不少地方政府出于政績和效益考慮，在清算意愿和執行力度方面存在問題。再加上土地增值稅存在征管難度大、稅收成本高的問題，對過往樓盤土地增值稅歷史追繳的問題尚不明確，導致土地增值稅征管效果不甚理想。
從房地產企業角度看，隨著房地產行業的快速發展，與之配套的稅收法律法規日趨完善。近些年政府不斷出臺新的法律法規規范房地產行業的納稅行為，使許多原來合法的籌劃方案成為違法行為，使納稅籌劃的空間進一步縮小。
1．過去大多數房地產企業采用設立項目公司等方式經營，
以房地產進行投資或聯營來達到規避土地增值稅的目的。然而，2006年3月頒布的《關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）中明確規定，房地產開發企業以房地產進行投資或聯營也要繳納相應的土地增值稅。
2．以前許多房地產企業將開發的部分房地產轉為自用
或用于商業地產，把該部分房產的產權辦到自己名下，從而免交土地增值稅。但根據《國家稅務總局關于房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知》（國稅發[2006]31號）的規定，對轉作自用部分的商品房應作為視同銷售處理，計算繳納土地增值稅和企業所得稅。
3．以前可利用借款費用資本化進行加計扣除，減少土地增值額。但根據《土地增值稅清算管理規程》（國稅發[2009]91號）規定，公司不能將借款費用作為計算土地增值稅時加計扣除的基數，應將利息支出從房地產開發成本中調整至開發費用，作為房地產開發費用扣除。
三、房地產企業土地增值稅納稅籌劃方法例釋
（一）利用土地增值稅征稅范圍進行節稅籌劃
1．利用合作建房節稅?！敦斦?、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字[1995]48號）中規定“對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅，建成后轉讓的，應征收土地增值稅?！狈康禺a開發企業可以充分利用此項政策進行納稅籌劃。
2．利用代建房節稅。房地產的代建行為是指房地產開發企業代客戶進行房地產的開發，開發完成后向客戶收取代建收入的行為。對于房地產開發企業而言，此項收入屬于勞務收入性質，故不屬于土地增值稅的征稅范圍。
（二）利用銷售收入進行納稅籌劃
1．分散營業收入籌劃法。房地產企業所負擔的稅收主要是土地增值稅和營業稅，而土地增值稅的征收實行超率累進稅率，即房地產的增值率越高，所適用的稅率也越高。因此，如果有可能分解房地產銷售價格，降低房地產的增值率，則房地產銷售所承擔的土地增值稅就可以大大降低。由于很多房地產在出售時已經進行了簡單裝修，因此，可將裝修作為單獨業務獨立核算，這樣就可以通過兩次銷售房地產進行納稅籌劃。
例如：某房地產公司出售一棟總售價為1000萬元的商品房，該房屋進行了簡單裝修并安裝了簡單必備設施。根據相關稅法的規定，該房地產開發業務允許扣除的費用為400萬元，增值額為600萬元。土地增值率為：600/400×100％=150％。應當繳納土地增值稅：600×50％－400×15％=240（萬元）。
如果進行納稅籌劃，將該房屋的出售分為兩個合同。房屋出售合同，不包括裝修費用，房屋出售價格為700萬元，允許扣除的成本為300萬元；房屋裝修合同，裝修費用300萬元，允許扣除的成本為100萬元。則土地增值率為：400/300×100％=133％（其中裝修費用屬于勞務收入，應征營業稅，不用繳納土地增值稅），應該繳納土地增值稅：400×50％－300×15％=155（萬元）。
2．合理定價籌劃法。稅法規定：納稅人建造、出售普通標準住宅，增值額未超過扣除項目金額的20％，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額的20％，應就其全部增值額按規定計稅。因此可以充分利用20％這一臨界點的稅負效應進行籌劃。
例如，某房地產公司建成并待售一棟商品房，同行業房價為1800～1900萬元之間，已知為開發該商品房，支付的土地出讓金為200萬元，開發成本為900萬元，利息支出不能按房地產開發項目分攤也不能提供金融機構的證明，假設城建稅稅率為7％，教育費附加為3％，當地政府規定允許扣除的房地產開發費用的比例為10％。
籌劃過程如下：除銷售稅金及附加外的可扣除的項目金額為：200＋900＋（200＋900）×10％＋（200＋900）×20％＝1430（萬元）。第一，公司要享受起征點優惠，又想獲得最佳利潤，則最高售價應為：1430×1.2848=1837.264萬元（設全部允許扣除的項目金額為A，銷售的房價總額為X，相應的銷售稅金及附加為：5％X（1＋7％＋3％）＝5.5％X，處于征免臨界點時X=1.2（A+5.5％X），解得X＝1.2848A），此時獲利306.2萬元（1837.264－1430－1837.264×5.5％）。當價格定在1800-1837.264萬元之間時，獲利將逐漸增加，但都要小于306.2萬元。
第二，公司要適當提高售價，則提高的價格至少要大于138.853萬元（1430×0.0971）（設提高價格Y單位，企業欲使提價后帶來的收益突破臨界點時，必須滿足Y＞30％×（X+Y－A－5.5％X－5.5％Y）＋5.5％Y，其中X為增值率為20％時的售價，可以解得Y＞0.0971A）。即總房價至少要超過1976.117萬元，提價才會增加總收益，否則提價只會導致總收益的減少。所以，當同行業的房價在1800～1900萬元之間時，公司應選擇1837.264萬元作為自己的銷售價格，使自身的房價較低，增強競爭力，又能給公司帶來較大的利潤。當然，如果公司能以高于1976.117萬元的價格出售該商品房的話，所獲利潤將會進一步增加。
通過以上案例進一步說明，在出售普通標準住宅問題上，企業是完全可以利用合理定價的方法，使自己保持較高的競爭力，又可使自己獲得較佳利潤，但不可盲目提價，有時較高的價格所帶來的利潤反而會低于較低價格所帶來的利潤。如在上述納稅籌劃案例中，1830萬元的售價能獲利299.35萬元（1830－1430－1830×5.5％），而1840萬元的售價只能獲利216.16萬元（1840－1430－1840×5.5％）×（1－30％），雖然售價提高了10萬元，利潤卻減少了83.19萬元。
3．不同增值率房產是否合并籌劃法。由于土地增值稅適用四檔超率累進稅率，其中最低稅率為30％，最高稅率為60％，如果對增值率不同的房地產合并核算，就有可能降低高增值率房地產的適用稅率，使該部分房地產的稅負下降，同時可能會提高低增值率房地產的適用稅率，增加這部分房地產的稅負。因而，納稅人需要具體測算分開核算與合并核算的相應稅額，再選擇低稅負的核算方法，以達到節稅的目的。
例如，某房地產開發企業同時開發A、B兩幢商業用房，且處于同一片土地上，銷售A房產取得收入300萬元，允許扣除金額為200萬元；銷售B房產取得收入400萬元，允許扣除項目金額為100萬元。
第一，分開核算時：A房產的增值率=（300－200）/200×100％=50％，適用稅率30％；應納土地增值稅為：（300－200）×30％=30（萬元）；B房產的增值率=（400－100）/100×100％=300％，適用稅率60％；應納土地增值稅為：（400－100）×60%－100×35%＝145（萬元）；共繳納土地增值稅175萬元。
第二，合并核算時：兩幢房產的收入總額為：300＋400＝700（萬元）；允許扣除的金額：200＋100＝300（萬元）；增值率為：（700－300）/300×100％＝133.3％，適用稅率50％；應納土地增值稅為：（700－300）×50％－300×15％=155（萬元）。通過比較可以看出，合并核算對公司是有利的。從上例可以看出，由于兩類房產增值率相差很大，只要房地產開發公司將兩處房產安排在一起開發出售，并將兩類房產的收入和扣除項目放在一起核算，一起申報納稅，就可以達到少繳稅的目的。
（三）利用扣除項目進行納稅籌劃
1．利息費用籌劃法。房地產企業在開發業務中，一般都會發生大量借款，利息支出是不可避免的，而利息支出的不同扣除方法會對企業應納土地增值稅產生很大影響。根據稅法規定，與房地產開發有關的利息支出分兩種情況確定扣除。
第一，凡能按轉讓房地產項目分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不得超過按銀行同期利率計算的金額；其他房地產開發費用（房地產開發費用＝允許扣除的利息＋（取得土地使用權支付的金額＋房地產開發成本）×扣除比例（5％以內）），按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本金額的5％以內計算扣除。
第二，凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，利息支出要并入房地產開發費用（房地產開發費用＝（取得土地使用權支付的金額＋房地產開發成本）×扣除比例（10％以內）），一并計算扣除。
以上兩類計算扣除的具體比例，由省級人民政府具體規定。這項規定為納稅人籌劃提供了機會。房地產企業在進行房地產開發時，如果第一種情況利息支出大于第二種情況計算出的利息支出，則企業應正確分攤利息支出并提供金融機構證明；如果前者小于后者，則企業可以不按照轉讓房地產開發項目計算分攤利息支出，或不提供金融機構證明，這樣可以使扣除項目金額增加，土地增值稅的計稅依據減少。
例如，某房地產公司開發一批商業用房，支付地價款600萬元，開發成本1000萬元，假設按房地產開發項目分攤利息且能提供金融機構證明的應扣除利息100萬元，如何為該公司利用利息扣除進行籌劃？如果應扣除的利息支出為70萬元時，又該如何籌劃呢？設當地政府規定的兩類扣除比例分別為5％和10％。
籌劃過程如下：首先，計算。（取得土地使用權所支付的金額＋房地產開發成本）×（10％－5％）＝（600＋1000）×5％＝80（萬元）其次，判斷。當允許扣除的利息支出為100萬元時，該公司應嚴格按房地產開發項目分攤利息并提供金融機構證明，這樣就可以按100萬元扣除，否則只能按80萬元扣除；當允許扣除的利息支出為70萬元時，應選擇第二種計扣方式，即不按房地產開發項目分攤利息或不向稅務機關提供有關金融機構的證明，這樣可以多扣除10萬元利息支出。但要注意的是，稅法中允許扣除的利息支出應嚴格按《企業會計準則——借款費用》規定的核算利息支出，不按規定核算一律不得扣除。
2．充分加計允許扣除項目籌劃法。為了抑制對房地產的炒買炒賣行為，《土地增值稅實施細則》規定，對從事房地產開發的企業，可按“合計數”的20％加計扣除項目金額，其他企業從事房地產開發的，不享受此項費用扣除。因此，當非房地產開發企業欲進入房地產行業時，應考慮新設一個獨立從事房地產開發和交易的關聯企業。這樣，不僅可以在房地產開發業務中享受前述附加扣除，實現土地增值稅的節稅籌劃，而且可以在今后的各納稅年度中利用企業的關聯關系實現其他稅收的籌劃。
四、進一步加強房地產企業土地增值稅納稅籌劃的對策
（一）加快完善對房地產企業土地增值稅的征收管理
1．要進一步完善房地產稅制，科學設立稅種，合理確立土地和房地產業稅負。變“多稅調節”為“主稅調節”，徹底解決稅種之間相互交叉和重復的問題。同時，要簡化土地增值稅的清算和征收方法，充分發揮土地增值稅的特殊調節功能。
2．要健全房地產評估機構，完善房地產評估規程，及時為稅務機關征稅提供真實可靠的評估材料。稅務部門要加大對房地產業稅源管理和征收征管的力度，完善委托代征管理辦法，落實土地增值稅預征管理措施，理順征收管理秩序。
（二）加大土地增值稅清算工作力度
1．各地應強化房地產稅收的一體化管理，強化相關政府部門對土地增值稅征管工作的配合。
2．盡快建立一套簡便易行的土地增值稅清算實施辦法，統一房地產土地增值稅清算口徑，明確清算時間、方法。
（三）房地產企業應樹立正確的納稅籌劃觀
1．應堅持依法原則。在不違背國家的各項法律法規的前提下，結合房地產企業自身的實際情況進行籌劃。
2．應注重戰略籌劃。房地產企業的納稅籌劃過程更重要的是公司管理層的決策過程，企業在決策時要注重規范性、戰略性的籌劃，切不可為單純追求節稅收益的增加而導致開發或經營成本的上漲。因此在納稅籌劃時，管理層和財務部門不僅要關注財務、稅務方面的事項，也要關注企業經營和戰略管理的各個方面。
參 考 文 獻
[1]江為鳳．房地產開發企業的納稅籌劃分析[J]．時代經貿．2008（19）：104～105
[2]李文．土地增值稅納稅籌劃——以房地產開發企業為例[J]．會計之友．2010（4）：40～42
[3]王小玉．房地產開發企業土地增值稅的稅務籌劃[J]．經濟研究導刊．2010（2）：87～88
[4]張瑋．淺談房地產企業土地增值稅稅收籌劃[J]．財會之窗．2010（5）：173～174
房地產稅納稅籌劃范文2
關鍵詞：房地產開發企業；土地增值稅；避稅籌劃；措施
90年代初，國家開放了房地產市場，但最初幾年一直處于摸索和調整的時期。到了97年，亞洲經濟危機的爆發，使我國出口貿易出現嚴重的下滑，同時，內需也受到了極大的打擊。為了刺激經濟發展，從98年開始，國家開始致力于將房地產打造成為支柱產業，房地產開發在國民經濟中的重要性越來越明顯。據相關部門統計的數據顯示，自1999年始，我國房地產開發投資始終占固定投資總額的25%左右，如果算上房地產行業帶動的相關產業投資，這一比例已經超過固定資產投資總額的一半?？梢哉f，自千禧年之后，我國經濟就逐漸進入到房地產經濟時代，經濟的增長主要依賴房地產。隨著國家對房地產市場監管和調控的力度越來越大，加之在市場經濟體制下，市場競爭越來越激烈，導致房地產開發企業的經濟利益越來越低。為了保持房地產開發企業的健康發展，應合理籌劃土地增值稅，為企業節省不必要的稅費支出。據相關研究發現，目前我國地價和稅費大約占據整體房價的一半左右，而國外的地價和稅費只占據房價的20%，由此可見，較高的地價和稅費是造成我國當前房屋市場價格居高不下的重要原因。對其進行合理籌劃，在當前時代就具有十分重要的意義。
一、土地增值稅簡介
根據我國相關的法律規定，所謂的土地增值稅，就是指單位或個人在轉讓國有土地的使用權以及該土地上的建筑物與附著物的過程中，取得的一定收入減去法定扣除項目，如開發成本及其它費用之后的差額，然后依法向國家繳納的一種稅賦。在實際生活中，根據我國相關規定，依法繼承的房產或者是被贈予的房產，都不需要繳納土地增值稅。而且，根據相關法律規定，當前我國的土地增值稅實行的是四級超率累進稅率，也就是對土地增值率高的單位或個人征收較高的土地增值稅，反之，就少征收土地增值稅，如果沒有出現差額或土地增值較少的不予征收（稅賦征收率見表1），其中在第一級中，如果納稅人修建普通住宅后的利潤低于扣除項目金額的20%，根據相關法律規定，不予征收土地增值稅。根據我國相關專家預測，當前，我國房地產開發商開發的房地產項目，只要毛利率超過34.63%，都需要依法繳納土地增值稅。
二、房地產開發企業土地增值納避稅籌劃的意義
所謂的納稅籌劃，主要是指在國家法律法規以及相關稅收規定允許的前提下，納稅人進行科學合理的籌劃，在保證合法的基礎上，盡可能降低應繳納的稅賦，從而提高自身的經濟效益。即納稅人對自身的生產、經營、投資以及理財活動進行合法合理的籌劃管理，合理避稅，有效降低稅賦，幫助企業實現經濟效益最大化的行為就是避稅籌劃。正如筆者在前文所說，目前，我國地價和稅費大約占據整體房價的一半左右，這一數額遠遠高于國外20%的比重，成為我國房價居高不下的重要原因之一。因此，對其進行合理籌劃，降低其在房價中的比重，能更好地調控我國的房地產市場價格。同時，這樣還能有效減少房地產開發企業的稅賦，減少其納稅負擔，提高相關企業的經濟收益，從而促進我國房地產行業的健康發展。
三、房地產開發企業土地增值納稅籌劃的具體措施
1.根據征稅范圍進行納稅籌劃根據我國相關的法律法規，土地增值稅征收有三個基本條件：一是國家掌握的所要轉讓土地的所有權；二是在轉讓的過程中，土地使用權、地上建筑物及附著物都必須進行物權的轉讓；三是轉讓的行為能夠獲得一定的收入。只有同時滿足這三個條件，才會被征收土地增值稅。因為，房地產開發商對土地增值稅進行避稅籌劃時，就可以根據收稅的范圍，在合理合法的前提下，破壞征稅的條件，以實現合法避稅籌劃。在實際操作中，可以采用如下幾種方式：一是采用代為改造的方式，改變開發條件。即通過與業主簽訂合同，受其委托進行房地產開發。因為這種情況房屋產權沒有發生變動，只能算作是一種勞務輸出，從而有效規避了土地增值稅的稅收范圍。二是采用合作建房的方式。因為根據我國相關法律的規定，如果是兩個單位合作建房，由一方提供資金，另一方提供土地，當合作建成房產后，并不進行房屋出售，就可以免于土地增值稅的繳納。三是修建普通住宅。因為我國相關法律規定，如果納稅人購買土地后修建普通住宅，其土地的增值額就會遠遠低于國家規定的最低繳費額度，這樣就可以獲得免稅。因此，相關房地產開發企業，只要將土地增值額控制在扣除項目金額的20%以內，就能有效避稅。通過以上三種方式，能無形中幫助企業節省大量的資金，從而提高其經濟效益。
2.借助特殊扣除稅費項目進行納稅籌劃隨著我國社會經濟步入發展的新常態，由高速度增長轉變為高質量增長，加之政府在經濟方面的研究日益深入，為了減輕納稅人的納稅壓力，提高他們納稅的積極性，保證我國社會經濟的健康發展，國家在土地增值稅稅收方面出臺了一系列的扣除稅費項目規定。因此，房地產開發商目前可以根據相關規定，借助特殊扣除稅費項目進行合理合法的避稅籌劃。例如：根據我國相關規定，房地產開發期間費用，包括施工企業的管理費用、財務費用以及其它經營費用，都是以利息是否按轉讓房地產項目計算分攤作為一定的條件，然后，根據房地產開發項目直接成本的一定比例進行扣除的。因此，房地產開發企業就可以進行事前籌劃，把期間費用轉移到房地產項目開發的直接成本當中。比如，施工企業可以將總部的一部分工作人員安置到項目工程的管理崗位，這樣，這部分員工的工資、福利、辦公費以及業務招待等方面的費用，就可以分攤到房地產開發的成本當中，以此增加企業房地產項目開發的成本，增加相關可以依法扣除的數量，從而達到節稅的目的。此外，房地產開發企業還可以根據相關規定，增加配套設施建設或公共綠化范圍，從而降低土地增值稅的稅率，減少交稅的額度，提高自身的經濟收益，促使企業進一步發展。
3.利用分散經營收入進行納稅籌劃除了上述兩種納稅籌劃措施以外，房地產開發企業還可以采用分散經營收入的方式合理合法地進行納稅籌劃。因為我國相關稅法規定：土地增值額是納稅人轉讓房地產所取得的收入減去規定扣除項目金額后的余額。如果房地產開發企業轉讓的收入越少，就表示土地增值額越小，自然繳納的稅賦就越低。在實際操作中，房地產開發企業可以分次單獨簽定合同。如：房地產開發企業銷售的精裝修房屋，市場售價約為1800萬元（其中裝修費用約為600萬元），那么該企業就可以簽定兩次合同：當建成毛坯房后，可以先和業主簽訂l200萬元的購房合同，然后，再簽訂一份600萬元的裝修合同，這樣就可以依據第一份合同的金額繳納一定的土地增值稅，有效減少應納稅額，從而達到避稅的目的。
房地產稅納稅籌劃范文3
關鍵詞：房地產；增值稅；納稅籌劃
近二十多年來，如何合法合理的減少稅負一直是房地產行業追求的目標，在房地產企業發展的道路上，過高的稅負隨時威脅企業利潤增長，重則可導致企業現金流斷裂，輕則影響企業的規模發展。增值稅具有靈活多變的納稅籌劃空間對房地產企業的發展具有較大影響，通過分解房地產行業的各個流程，結合增值稅計算方式進行納稅籌劃從而降低企業經營成本，尋找新的節約成本方式，獲取更高利潤，已經成為房地產企業日漸重視的財務操作。
一、前期準備階段
(一)增加精裝修房
精裝修房需要房地產公司在原毛坯房的基礎上裝潢裝飾后再出售。房地產公司裝修時，需要外購裝修材料、家裝飾品及簡單家電等，這部分材料器具作為流通商品，可以取得增值稅專用發票進行抵扣，且抵扣稅率為16%。因為政策規定“購買精裝房贈送的家具、家電等物品，不按商品稅率征收增值稅，按銷售不動產適用稅率申報繳納增值稅”，而銷售不動產適用的增值稅率為10%。因此銷售精裝房時，不僅僅有裝潢裝飾這一塊的成本收入形成的利潤，還有二者稅率的差額形成的利潤。因此，如果已在《商品房買賣合同》中注明銷售精裝商品房的時候，其中附帶銷售的家用電器、家具等，可以依照混合銷售中的相關規定，按10%計算銷項稅額，按16%抵扣進項稅額。因此，若房地產企業能將毛坯房精裝修后再出售，不但可以提高銷售價格，還可以取得隨精裝房采購并銷售的裝潢材料、燈具、潔具及簡單家電16%的進項稅額。
(二)合理規劃住宅和商業的比例
由于購置不動產產生的進項稅額較大，遠遠高于其他普通商品，因此“營改增”的規定購置不動產產生的進項稅不能一次抵扣，需要分為兩年抵扣。因住宅項目消費者大多為自然人，而增值稅法律規定不允許為自然人開具增值稅專用發票，因此自然人消費者難以承擔房地產企業提高售價而產生的高稅負。但是大部分商業地產如商鋪、寫字樓等業態的消費者都為企業，他們因自身發展情況需要自持商業地產自用或用于投資，當地產商品價格略微提高的幅度低于他們可取得的進項抵扣額，那么他們對購置不動產產生的進項稅是需要的，他們可以對這部分進項稅進行抵扣從而降低稅負成本。因此房地產公司在前期規劃準備時，可加大商業地產比例增加盈利空間，轉移稅負，調整產品結構，多業態并行。
二、工程建設階段
(一)采取“甲供材料”方式
“甲供材料”就是由甲方(即房地產公司)提供的材料，提供的材料一般為大宗材料，包括：鋼板、鋼筋、水泥、管材等。采取“甲供材料”方式的，需要在甲方與承包方(乙方)在簽訂合同時事先約定?！凹坠┎牧稀边@一部分屬于甲企業采購材料，如果企業可以取得增值稅專用發票，可以按采購貨物來計算進項稅額，抵扣率為16%；施工方購買材料并提供建筑勞務，因為工程支出只能統一按購買建筑勞務來計算進項稅額，抵扣率為10%，前者要高出6%。所以“甲供材料”的方式能夠給企業提供進項稅額降低稅負。雖然對于房地產公司來說，既能選擇“甲供材”施工方式又能取得稅率10%的增值稅專用發票是最為利好的方式，但是建筑施工單位可能在自身利益的考慮下并不會完全滿足房地產企業的要求。因此房地產公司需要根據自身條件優勢，在與建筑施工單位簽訂合同時進行協商、博弈從而將公司利益最大化。
(二)科學選擇施工企業
房地產公司在“營改增”后選擇合作方的時候，有一個重要因素不可不考慮，就是對方能否提供增值稅專用票進行抵扣。如果施工公司是小規模納稅人，即便他們申請代開專用發票也只能提供稅率為3%的進項稅。如果施工公司可以提供增值稅專用發票，則房地產公司可以獲得稅率為10%的進項稅。例如房地產公司和一般納稅人施工公司簽訂含稅價為232萬元的建設合同，那么施工成本是200萬元，稅率為10%的進項稅為32萬元。如果與小規模納稅人施工公司簽訂含稅價為232萬元的建設合同，那么施工成本是225.2萬元，進項稅為6.8萬元。倘若與小規模納稅人合作，施工成本不僅增加，小規模納稅人因為只能提供低稅率的進項稅，還會使得企業稅負增加。建議公司在往后的項目建設開發中，選擇施工企業時不僅考慮施工企業的實力，同時也考慮施工企業的財務制度規范程度，傾向選擇一般納稅人資質的施工企業合作。
(三)拆分配套業務的納稅籌劃
目前項目樓盤都在走高端精品路線，越來越重視項目社區的環境建設和綠化，對項目的景觀設計和綠化設計有一定的要求。景觀綠化設計項目通常分為兩個配套業務，第一是購進花草樹木，如果房地產公司與銷售綠色植物的公司合作，那么將取得16%的專用發票進行抵扣；第二是種植維護服務，如果房地產公司決定將該服務承包給服務公司來做，那么將取得6%的專用發票進行抵扣。然而在實際業務中，往往房地產企業不區分前面兩部分的業務，直接全部承包一個公司。如果房地產公司決定將項目景觀綠化設計統一承包給一個公司，那么該公司的主營業務的不同將影響房地產公司可以取得的進項稅額。綠化公司主要是銷售綠化植物也就是農產品銷售，兼營植物售后種植，根據相關法規規定，該綠化公司可以提供16%的專用發票，房地產公司可以取得16%的進項稅；如果綠化公司主要是種植維護也就是服務業，那么綠化公司可以提供6%的專用發票，房地產公司可以取得6%的進項稅。通過以上情況的分析，如果支付的成本一樣，則房地產公司應該選擇主要業務是銷售的公司，可以取得稅率更高的進項稅額；但是選擇主要業務是服務的公司，那么需要將采購綠色植物和服務業務區分開來，以獲得更為有利的進項稅額抵扣。
三、項目銷售階段
(一)折扣銷售的納稅籌劃
根據房地產公司一般的銷售政策，如果消費者一次性全款支付房款，則公司會在原價的基礎上給予一定折扣。根據稅法相關規定，房產原價與折扣金額應該在同一張發票的金額欄分別注明，這樣才可以按照折扣后的金額作為稅基計算銷項稅，否則將按照房產原價計算繳納增值稅。因此房地產公司在銷售房產開具發票時應當關注這一點，避免增加銷項稅計算稅基從而造成多繳納不必要的稅費。
(二)延遲納稅發生時間
根據相關的法律條文，房地產企業銷售房產過程中收到預收房款，需要按照一定比例預繳部分增值稅。而如果房地產以誠意金的名義向客戶收取定金性質的費用，那么這筆誠意金不屬于預收房款，也不必按比例預繳增值稅，但是這個操作的前提條件是房地產企業尚未與消費者簽訂購房合同。因此，房地產公司可以根據這點規定，與消費者達成協議收取定金或誠意金，延后簽訂房屋購買合同，那么也就達到了推遲繳納增值稅的時間，企業貨幣時間價值得以增加。同時需要關注的是，當房地產公司與消費者簽訂購房合同的時候，那么誠意金就不再是定金性質，而是預收房款，房地產企業財務人員需要按時對此預繳部分預繳增值稅，避免漏繳少繳的風險。
四、日常管理階段
(一)積極取得增值稅專用發票
根據稅法相關規定，企業在發生采購成本時，只有取得合法的增值稅專用發票，并且在規定的時間內認證發票和申報抵扣，那么該成本產生的抵扣進項稅才可以真正的抵扣計算增值稅。因此，選擇供應商時的必要條件就是要求其可以提供增值稅專用發票，如果供應商不能開具專票，也應該提供代開的增值稅專用發票。這一方面要求企業采購人員在采購業務過程中，具有取得增值稅專用發票的意識，這樣才能取得合法且可以抵扣的發票。另一方面，公司財務人員應當把握好發票的認證期限，及時做好增值稅發票認證、申報方面的工作。
(二)固定資產的購置
根據財稅[2016]36號文的附件2規定：“營改增”后取得的不動產，其對應的進項稅可以在兩年內抵扣。不動產的購置金額較大，其進項稅額的抵扣可以減少當期增值稅額，但抵扣進項稅額后，原來計入不動產及不動產在建工程的成本便降低了，這又導致最終轉入固定資產后計提的折舊額減少，折舊減少后會引起利潤總額的增加，導致企業所得稅增加。所以，房地產企業在做固定資產的采購計劃時，應當綜合考慮對增值稅和企業所得稅稅負的影響，做到合理規劃，避免盲目通過采購固定資產來增加進項稅額抵扣，而加大企業所得稅稅負。
(三)勞務外包
房地產企業主要的銷售方式為：公司內部成立營銷部門或委托專業的銷售公司銷售。如果公司成立營銷部門，那么支付的相關的人工成本無法抵扣進項稅。如果進行勞務外包，讓專業的銷售公司提供銷售人員進行營銷活動，在相同成本的情況下，不僅可以從銷售公司處獲取進項稅額，還可以為企業節約銷售成本。加之房地產公司銷售樓盤是分時期銷售的，如果只在集中銷售期間內將銷售業務外包給銷售，已銷售面積達總面積80%以上后，再聘用少數幾名銷售顧問進行銷售，則企業成本將會更為降低。
房地產稅納稅籌劃范文4
關鍵詞：房地產開發企業 土地增值稅 納稅籌劃
納稅籌劃是指納稅人以稅收政策為依據，在對企業發展戰略和經營情況全面分析的基礎上，從多種納稅方案中進行科學、合理的事前選擇和規劃的一種財務管理活動。稅收籌劃不等同于偷稅和避稅，偷稅要受到法律制裁，避稅要受反避稅制約，而納稅籌劃則不然，它是在國家稅收法律允許的范圍內實現納稅人稅負合理化。隨著我國市場經濟體制的日趨完善，納稅籌劃正成為企業經營不可缺少的重要組成部分。因此，房地產開發企業應根據自身情況和現行稅收優惠政策，通過合理選擇和運用納稅籌劃策略，盡可能地節稅，以提高稅后收益。
一、開發方式的納稅籌劃
1、以房地產進行投資聯營
對于以房地產進行投資、聯營的，投資、聯營的一方以（房地產）作價入股進行投資或為聯營條約，將房地產轉讓到投資、聯營的企業中時，暫免征收土地增值稅，對投資、聯營企業將上述房地產再轉讓的，應征收土地增值稅。
2、合作建房
對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅，建成后轉讓的，應征收土地增值稅。例如，某房地產開發企業2010年欲征用甲單位總面積5萬平方米商鋪住宅開發，并且甲單位2011年打算購買其中的1萬平方米商鋪用來出租。
方案一：直接銷售方式
房地產開發公司購買甲單位土地進行商鋪住宅開發，并將其中的1萬平方米商鋪銷售給甲單位，銷售價款為4000萬元，扣除項目金額2800萬元，增值額1200萬元，增值率30%，則銷售甲單位商鋪應繳納土地增值稅330萬元（1100*30%=330萬元）。
方案二：合作建房
甲單位與房地產開發公司簽訂《合作建房合同書》，合同規定：甲單位提供建房用地，房地產開發公司提供建房所需資金，甲單位與房地產開發公司雙方按合建面積20:80的比例分成。按上述規定甲單位應分得商鋪1萬平方米，其屬于按比例分房自用，根據合作建房優惠政策免征土地增值稅。
兩個方案比較，采用合作建房方式，房地產開發企業可節省土地增值稅330萬元，不考慮其他因素，應采用方案二。
3、企業兼并轉讓房地產
企業兼并中，對被兼并企業將房地產轉讓到兼并企業中的，暫免征收土地增值稅。
例如，A房地產開發企業是內資企業，2009年為B公司開發3萬平方米得商業大廈。
方案一：直接銷售商業大廈
A房地產開發企業待商業大廈建成后銷售給B房地產開發企業，銷售額為15000萬元，扣除項目金額為9000萬元，增值額為6000萬元，增值率為40%，則銷售商業大廈應繳納土地增值稅額為6000*30%=1800萬元
方案二：采用兼并轉讓房地產
A房地產開發企業將大廈建成后，首先分立一個C企業，而后，C企業被兼并到B房地產企業，B企業支付給C 企業的交換價款中，非股權支付額不高于股本賬面價值的20%。根據現行稅法規定，C企業通過上述兼并將商業大廈轉移到B企業，不征收土地增值稅，
方案二與方案一相比，A房地產開發企業轉讓商業大廈可節省稅金為1800萬元（1800-0=1800萬元），不考慮其他因素，應采用方案二。
4、房地產的代建房行為
房地產開發公司代客戶進行房地產的開發，開發完成后向客戶收取代建收入的行為，對于房地產開發公司而言，雖然取得了收入，但沒有發生房地產權屬的轉移，其收入屬于勞務收入性質，故不屬于土地增值稅的征稅范圍。
根據稅法規定，如不采用代建房方式開發，則房地產屬于該房地產開發企業，銷售時既要繳納土地增值稅又要繳納營業稅。房地產開發企業可利用代建房方式減輕稅負，但前提是在開發之初就能確定最終用戶，實行定向開發，從而避免開發后銷售繳納土地增值稅。
二、房地產開發費用的納稅籌劃
房地產開發費用，按《實施細則》第七條一、二項規定（即取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本，下同）計算的金額之和的5%以內計算扣除，凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地廠開發費用按《實施細則》第一、二項規定計算的金額之和的10%以內計算扣除，計算扣除的具體比例，由各省、自治區、直轄市人民政府規定。
1、納稅人能夠按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，并能提供金融機構的貸款證明的，其允許扣除的房地產開發費用為：利息+（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本）*5%以內（注：利息最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額）
2、納稅人不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構貸款證明的，其允許扣除的房地產開發費用為：（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本）*10%以內， 其中利息的上浮幅度按國家的有關規定執行，超過上浮幅度的部分不允許扣除，對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。#p#分頁標題#e#
3、財政部規定的其他扣除項目（適用新建房地產轉讓） 從事房地產開發的納稅人可加計扣除）=（取得土地使用權所支付的金額房地產開發成本）*20%
其中，此項加計扣除僅對房地產開發企業有效，非房地產開發企業不享有此項政策，取得土地適用權未經開發就轉讓的，不得加計扣除，扣除項目金額=扣除項目的總額*（轉讓土地使用權的面積或建筑面積 / 受讓土地使用權的總面積）=扣除項目的總金額 * 轉讓比例。.
例如，某房地產開發公司與某單位于1997年3月正式簽署一寫字樓轉讓合同，取得轉讓收入15000萬元，公司即按稅法規定繳納有關稅金（營業稅稅率5%，城建稅稅率為營業稅稅額的7%，教育費附加征收率為營業稅稅額的3%，印花稅稅率為0.05%）。已知該公司為取得土地使用權而支付的地價款和按國家統一規定繳納的有關費用為3000萬元；投入房地產開發成本為4000萬元；房地產開發費用中的利息支出為12000萬元（不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，也不能提供金融機構證明）。另知該公司所在省人民政府規定的房地產開發費用的計算扣除比例為10%
1、確定轉讓房地產的扣除項目金額：
（1）取得土地使用權所支付的金額為3000萬元
（2）房地產開發成本為4000萬元
（3）房地產開發費用為：（3000+40000）* 10%=700萬元
2、轉讓房地產有關的稅金為：15000*5%+15000*5%*(7%+3%)=825萬元
3、轉讓房地產的扣除金額為：3000+4000+700+825=8525萬元
4、轉讓房地產增值額為：15000-8525=6475萬元
5、應納土地增值稅額=6475*40%-8525*5%=2163.75萬元
如果進行納稅籌劃，那么企業的增值稅核算為：
1、確定轉讓房地產的扣除項目金額：
（1）取得土地使用權所支付的金額為3000萬元
（2）房地產開發成本為4000萬元
（3）房地產開發費用為：（3000+40000）* 10%=700萬元
2、轉讓房地產有關的稅金為：15000*5%+15000*5%*(7%+3%)=825萬元
3、從事房地產開發的加計扣除為：（3000+4000）*20%=1400萬元
4、轉讓房地產的扣除項目金額為：3000+4000+700+825+1400=9925萬元
5、轉讓房地產的增值額為：15000-9925=5075萬元
6、增值額與扣除項目金額的比率：5075/9925=51.13%
應納土地增值稅額=5075*40%-9925*5%=1533.75萬元
兩種方案應納土地增值稅差額=2163.75-1533.75=630萬元
可以看出如果開發房地產主要依靠負債籌資，利息費用所占比例比較高，可提供金融機構證明，據實扣除；反之，主要依靠權益資本籌資，利息費用很少，則可不計算應分攤的利息，這樣可以多扣除房地產開發費用，對實現納稅籌劃有很大的意義。
三、銷售的納稅籌劃
房地產企業紛紛打出精裝修房的策略，來吸引購房者的目光。對毛坯房的納稅籌劃關鍵在于遵循稅法與企業會計準則的前提下，對毛坯房進行精裝修再進行銷售，以此盡可能減輕企業的納稅負擔。根據稅法規定，土地增值稅實行預征制度，因此這部分裝修收入在預征時要按一定的預征比例繳納土地增值稅。例如，某開發商開發一個住宅項目，為此支付的土地出讓金為3.5億元，含借款利息400萬元，可售面積為10萬平方米，單價19000元/平米，假設開發過程中各項費用支出為開發成本的30%，其他應交稅金為營業稅（含城建，教育附加）5.5%，如果毛坯房出售，那么總銷售金額為19億元
其土地增值稅為：
1、取得銷售許可證預征稅費：190000*2%=3800萬元
2、項目結算清繳時：
不含息建造成本=35000+50000-400=84600萬元
扣除項目金額=84600*130%+19000*5.5%=120430萬元
增值額=190000-120430=69570萬元
增值率=69570/120430=58%
應繳土地增值稅=69570*40%-120430*5%=21806.5萬元
如果改為精裝出售，精裝標準為2000元/平米，銷售單價上調至21000元/平米，那么總金額為21億元
其土地增值稅為：
1、取得銷售許可證預征稅費：2100000*3%=6300萬元
2、項目結算清繳時：
不含息建造成本=35000+50000-400+20000=104600萬元
扣除項目金額=104600*130%+210000*5.5%=147530萬元
增值額=210000-147530=62470萬元#p#分頁標題#e#
增值率=62470/147530=42%
應繳土地增值稅=62470*30%=18471萬元
兩種方案應繳土地增值稅差額為21806.5-18471=3065.5萬元
可以看出如果為精裝銷售，雖然在土地增值稅預征中要增加2500萬元的資金壓力，但這畢竟是“預征”，在項目結算清繳土地增值稅時卻能夠節省稅費達3065.5萬元。因此適度加大建造成本，提高房屋售價，使增加的建造成本得到補償，可以降低土地增值稅的增值率，在項目開發建設前，良好的納稅籌劃可以使得土地增值稅適用于較低稅率，從而達到少繳土地增值隨的目的，而不應該僅僅從銷售單價上考慮。
納稅籌劃的市場空間很大，理論空間更大，每個納稅人都應該加強對納稅籌劃的關注，以實現企業的長遠發展。
參考文獻：
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房地產稅納稅籌劃范文5
一、營業稅納稅籌劃
企業應從影響營業稅稅額的兩個因素，營業額、適用稅率，人手尋求營業稅的籌劃策略。
(一)價外費用的籌劃
房地產開發企業在銷售房屋的同時，往往需要代收水電初裝費、燃(煤)氣費、維修基金等各種配套設施費。這些配套設施費屬于代收應付款項，不作為房屋的銷售收入的組成部分，而應作“其他應付款”處理。但在計算繳納營業稅時，仍需將其作為價外收費包括在營業稅的計稅依據之內。但是，專門成立物業公司，將這部分價外費用轉由物業公司收取，這樣，其代收款項就不屬于稅法規定的房地產企業的“價外費用”，也就不用征收營業稅。
(二)利用稅率不同的籌劃
銷售不動產適用的是5％營業稅稅率，房屋裝修屬于建筑安裝業適用3％稅率。稅法規定，納稅人兼營不同稅目應稅行為的，應當分別核算不同稅目的營業額、轉讓額、銷售額，并按各自適用稅率分別計算應納稅額；未分別核算的，將從高適用稅率計算應納稅額。若裝修費用包含在總房款內，則按銷售不動產的5％的營業稅率征收營業稅，而如果單獨簽訂裝修合同，分別核算銷售不動產和裝飾工程兩種經營行為，則裝修部分收入適用3％的稅率。通過使用分拆法和稅率差異法，對稅基進行準確劃分，分別適用各自稅率，既準確反映了經營狀況，又降低了稅負。
二、土地增值稅納稅籌劃
土地增值稅籌劃的基本思路是：根據土地增值稅的稅率特點及有關優惠政策控制增值額，從而適用低稅率或享受免稅待遇。
降低增值額的途徑有兩條：(1)減少或分解銷售收入。如將裝修收入從銷售收入中分解出去；也可以適當降低商品房的售價等。(2)增加扣除項目金額。如可以加大對園林綠化的投入；也可以提高住宅的配套設施標準等。
(一)設立獨立核算單位的銷售公司
通過控制和降低房地產的增值率來減輕稅負的方法，其局限性在于往往要求企業制定稍低的價格，而扣除項目的提高也受到諸多因素的限制和制約。若企業將自身的銷售部門分離出來，設立獨立核算的房地產銷售子公司，先將房地產銷售給子公司，子公司再將其對外銷售，在向子公司銷售房地產的時候可以將增值率控制在20％以內，這樣這個環節就可以免征土地增值稅，而只就子公司的對外銷售征收土地增值稅。
(二)將銷售和裝修分開核算
在現實中，很多房地產企業在出售之前已經進行了簡單的裝修和維護，并安裝了一些必備的設施。如果將房地產的裝修、維護以及設備的安裝作為企業單獨的業務獨立核算，則可以一舉兩得。一是可以合法地降低房地產的銷售價格，控制房地產的增值率，從而減輕企業所承擔的土地增值稅負擔；二是降低營業稅額。
(三)利用增加扣除項目金額進行稅收籌劃
計算土地增值稅是以增值額與扣除項目金額的比率即增值率的大小按照相適用的稅率累進計算征收的，增值率越大，適用的稅率越高，繳納的稅款就越多。合理的增加扣除項目金額可以降低增值率，使其適用較低的稅率，從而達到降低稅收負擔的目的。
稅法準予納稅人從轉讓收入額中減除的扣除項目包括五個部分：取得土地使用權所支付的金額；房地產開發成本；房地產開發費用；與轉讓房地產有關的稅金；財政部規定的其他扣除項目，主要是指從事房地產開發的納稅人允許扣除取得土地使用權所支付金額和開發成本之和的20％。
1 充分計劃利息費用支出
現行土地增值稅制度對房地產開發中作為財務費用的利息支出有兩種列支方法：一是在商業銀行同類同期貸款利息范圍內據實扣除，同時對其他房地產開發費用按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本之和(以下簡稱“合計數”)的5％以內計算扣除；二是對不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，可按上述合計數的10％以內計算扣除包括利息在內的全部費用支出。
在實際操作中，以上兩種方法計算的“房地產開發費用”必然存在差異。因為第一種方法中允許“據實扣除”的利息和第二種方法中合計數的5％(即因包括利息費用而增加的部分)不一定相等。如果企業進行納稅籌劃，就要比較這兩者的高低，選擇其中扣除利息較高者對應的方法，作為企業的最后選擇。如果允許“據實扣除”的利息費用較高，應選用第一種方法，單獨計算利息支出；否則，應選用后一種方法，按合計數的10％扣除全部費用。
2 與建筑公司關聯交易轉移利潤
開發企業建安成本所占比例較大，并且容易操作，可以通過向關聯建安企業支付較高的建安成本(注意：因為是關聯交易，定價要合理，否則存在風險)，轉移利潤，從而達到少繳納土地增值稅和企業所得稅的目的。
(四)利用稅收優惠政策進行稅收籌劃
根據《土地增值稅暫行條例》規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20％的，免征土地增值稅。如果增值額超過扣除項目金額20％的，應就其全部增值額按規定計稅。同時稅法還規定對于納稅人既建造普通標準住宅又搞其他房地產開發的，應分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用這一免稅規定。
房地產開發企業如果既建造普通標準住宅，又搞其他房地產開發的話，在分開核算的情況下，籌劃的關鍵就是將普通標準住宅的增值率控制在20％以內，以獲得免稅待遇。要降低增值率，關鍵是降低增值額。納稅籌劃的方法有兩種：一是增加普通標準住宅的扣除項目金額；二是降低普通標準住宅的銷售價格。
三、企業所得稅納稅籌劃
房地產開發行業作為國家宏觀調控的對象，給予的企業所得稅的稅收優惠政策很少。從稅率角度分析，房地產開發企業享受低稅率政策的機會較小，而從所得額的角度分析，納稅籌劃的基本思路是盡量降低應納稅所得額。主要有以下四種常用方法：
(一)銷售收入調節法
縮小應稅收入主要考慮及時剔除不該認定為應稅收入的項目，或設法增加免稅收入。在實踐中具體采取的方法有：
1 對銷貨退回及折讓，應及時取得有關憑證并作沖減銷售收入的賬務處理，以免虛增收入；
2 多余的周轉資金，用于購買國債，其利息收入可免交企業所得稅?；蛘邔⒍嘤嗟闹苻D資金直接投資于其他居民企業，取得的投資收益也可免交企業所得稅。
(二)膨脹成本費用策略
1 分散利息費用
稅法規定，納稅人在生產、經營期間向金
融機構借款的利息支出，按實際發生數扣除，向非金融機構借款的利息支出，不高于按照金融機構同類、同期貸款利率計算的數額以內的部分，準予扣除。
企業向金融機構貸款的利息支出都可據實在稅前列支。但有些企業融資困難，不得不向其他企業拆借或向非金融機構私下高息借款，也有些企業在企業內部職工中高息集資。以上高于金融機構同類同期貸款利率以外的部分利息支出，不得在稅前列支。所以企業融資應盡量避免高息借款。若發生高息借款后，應考慮將高息部分分散為其他名目開支。按照現行稅法和財務制度規定，利息支出手續費、匯兌損益等在財務費用中核算。金融機構手續費無限額開支。企業若是向非金融機構、向職工集資，部分高息可以轉為金融機構手續費；或者在企業內部由工會組織集資，部分手續費等可分散至工會經費中開支；若是同行業互相拆借的高息支出，可轉化為企業之間的業務往來開支，在產品銷售費用中列支，從而擴大在稅前扣除的支出范圍。
2 分散業務招待費
企業所得稅法實施條例規定，企業發生的與生產經營活動有關的業務招待費支出，按照發生額的60％扣除，但最高不得超過當年銷售(營業)收入的千分之五。超過列支標準部分，應于稅后開支。企業應于申報前自行計算業務招待費。若超過限額，企業應自行調整，將開支的招待費轉換為其他項目在稅前扣除。例如企業贈送客戶禮金、禮券等費用，可考慮以傭金費用列支，從而這部分也可以稅前扣除。此外，企業還可以把招待費轉換為會議費，通過“管理費用”科目在所得稅前列支，同樣可以節稅。
3 合理安排工資及其他三項費用
企業所得稅法規定：企業發生的合理的工資薪金支出，準予扣除；企業發生的職工福利費支出，不超過工資薪金總額14％的部分，準予扣除；企業撥繳的工會經費，不超過工資薪金總額2％的部分，準予扣除；除國務院財政、稅務主管部門另有規定外，企業發生的職工教育經費支出，不超過工資薪金總額2.5％的部分，準予扣除；超過部分，準予在以后納稅年度結轉扣除。針對上述有關規定，企業從獲取節稅利益角度，可采取以下一些措施：
(1)適當提高職工工資標準，超支福利以工資形式發放。新企業所得稅法取消計稅工資的規定，但企業一定要注意合理性，注意同行的工資水平。否則，稅務機關對不合理支出可進行納稅調整。
(2)加大教育投入，增加職工教育、培訓的機會；
(3)兼任企業董事或監事職務的內部職工，可將其報酬計人工資薪金；
(4)持有本企業股票的內部職工，可將其應獲股利改為以績效工資或年終獎金形式予以發放。
(三)會計政策和會計估計選擇法
1 合理預計企業效益和發展規模，合法調節固定資產折舊金額
如果預計近若干年內企業效益良好，則應以合理縮短折舊年限或以雙倍余額遞減法、年數總和法等其他的形式加速折舊固定資產，以抵減應納稅所得額；如果預計以后若干年后企業經營規模會擴大、效益會增加，則應適當延長固定資產折舊年限，并以平均年限法計提折舊，以遞延固定資產折舊金額至以后若干期內抵減應納稅所得額。
2 合理攤銷無形資產，調節各期應納稅所得額
稅法規定無形資產攤銷期限一般情況下“不得低于10年”。無形資產也可通過預計企業效益、適當縮短或延長攤銷年限等方式，合法調節攤銷額對應納稅所得額的影響；此外，通過合理控制無形資產的轉讓或受讓的時間，也可對企業應納稅所得額產生影響。
房地產稅納稅籌劃范文6
關鍵詞：房地產企業 納稅籌劃 稅種 優惠政策 開發
一、概述房地產企業納稅籌劃
對于房地產企業納稅籌劃的定義，它是指房地產企業為了減輕企業的稅收負擔，根據相關稅收法律條例的漏洞，來進行合理的避稅。房地產企業可以根據國家的各個稅種規定的差別之中，找到企業納稅籌劃的機會和空間。
二、房地產企業納稅籌劃的可行性
由于我國房地產企業有很重的稅收負擔，政府的稅收制度也沒有做到很好的引導，法律政策也存在其缺陷，而且，房地產企業納稅籌劃是不違背相關法律法規的，所以房地產企業的納稅籌劃就變得具有可行性。
三、房地產企業納稅籌劃的必要性
（一）納稅種類多，稅收負擔重
我們都知道，房地產企業是有很大的投資金額的，而且經營周期也比較長，開發成本也很高。除此之外，房地產開發商從取得土地、開發房地產、經營以及銷售等各個環節都會牽扯到繳納稅收的問題。房地產的建設環節，需要繳納耕地占用稅、營業稅以及作為營業稅的附加稅——城市維護建設稅；在房產使用環節中，營業稅會因房產的租賃而有所變化；房產的交易環節中，此時的營業稅主要在不動產的銷售過程中征收，同時還需要繳納城市維護建設稅，單位及個人轉讓建筑以及其附著物、國有土地使用權的時候，所取得的增值稅，另外還有印花稅等等。
房地產企業的稅種的稅率一般為，土地增值稅：三級超稅率累進稅率的30%至60%；企業所得稅：25%；營業稅：5%等等。
（二）有相關的房地產企業稅收優惠政策
在房地產繁多的稅種中，國家都有相關的優惠政策，所以這對進行房地產企業稅收籌劃提供了很多政策支持，如果房地產企業能做好這方面的納稅籌劃，必定可以為企業稅收減輕很多負擔，提高自身企業的競爭力，為企業今后的可持續發展打下基礎，同時，在某種程度上，也能夠為實現國家的宏觀調控發揮經濟杠桿的作用，這也是國家和企業的一種“雙贏”。
四、房地產企業對主要稅種的一些納稅籌劃
（一）營業稅
我們都知道，營業稅的稅基是來自銷售收入的，所以，改變銷售模式是對營業稅納稅的一種很好的籌劃。比如：
1、先成立物業公司
在房地產銷售房屋的時候，通常會代替收取一些費用，比如有：水電初裝費、物業費、設置配套費等等。如果在房地產銷售房屋之前，先成立一個物業公司，由新成立的物業公司來收取這一部分費用，這樣以來，這些代收的費用就不是屬于房地產企業的相關價外費了，也就不需要再繳納營業稅了。
2、進行收入分散
在銷售一些精裝修房屋時，把銷售合同在合理的范圍內拆散為裝修合同和房屋出租合同兩個，讓另設的裝修公司來簽訂裝修合同。用這種方法進行納稅規劃時，要綜合考慮裝修公司自己實際承擔的稅收。
（二）土地增值稅
2006年，國稅發的87號文件已經實施，原來的預征制度已經轉變成了嚴格的清算制，所以做好土地增值稅的納稅籌劃是房地產開發企業的重點。具體有以下方法：
1、利用稅收政策
房地產企業若是根據政府的相關優惠政策，權衡增值額等增加帶來的收益以及放棄起征點的優惠而增加的稅負，來選擇適當的開發方案，這樣就能避免因增值率高于起征點所造成的稅負增大。
2、財務管理
房地產企業應當明確財務管理的內容，為降低房地產企業的生產經營成本而做好企業的精細化財務管理，一方面，可以使企業的生產經營過程得到優化，降低了企業的生產成本，從而減少了財務的支出。另外一方面，這樣也能降低房地產企業生產經營的成本，可讓經濟增益實現最大化。精細化管理企業財務，需要密切的與企業其他各部門有效聯系，財務人員也要廣泛參與和監督企業生產經營中的各個環節，保證財務信息的有效性、及時性和準確性，根據企業的自身情況進行財務管理，讓企業的財務管理優勢得到充分的發揮。
3、采用代建方式
可以采用代建的方式，來實施一些代建工程，企業收取一定的勞務費，這種方法不僅不用繳納代墊資金，而且只是對勞務費營業稅的征收只按照建筑業3%的稅率。這種代建行為，房地產企業有關資產的產權并沒有發生轉移，所以不需要計征土地增值稅。
4、合作建房
房地產企業擁有土地使用權，可以找合作方合股，用貨幣資金，成立合營企業，來達到合作建房的目的。房屋建成后，雙方可以采用風險共擔并且利潤共享的合作分配方式，此種情況，這種共擔風險以無形資產投入投資入股的方式將不會征收營業稅。倘若合作完畢，房屋建成后按照比例進行分房，也就沒有發生所有權的轉移，也不用征收土地增值稅。如果自己用來對外出租，則要對租金收入收取營業稅。如果合作建房后，要對外銷售，則不能免除營業稅和土地增值稅。
（三）企業所得稅
企業所得稅是收入所得稅與準予扣除的項目金額之差，再乘以所得稅率便可以計算出企業所得稅，其中涉及到的企業收入、成本和有關費用等已經在前文有所闡述，所以不再詳細說明了。
（四）土地征用和拆遷費以及政府性規費
在這方面，一般情況下，房地產企業是無法控制這部分費用的，所以房地產企業籌劃也不存在籌劃的空間。配套費、白蟻防治費、規劃費等這些是政府強制性費用，也沒有納稅籌劃的空間。
（五）開發間接費
這其中包括進行組織、管理和開發時所需要的費用，比如工資、折舊費、修理費、職工福利費、水電費、廣告費、辦公費等等，這些都可以進行企業的納稅籌劃。
在這里，分析探討一下廣告費，房地產企業必定要通過做一些宣傳廣告，來促進所建房屋的銷售，根據國家的相關規定，如果當年取得了銷售收入，那么廣告費最多可以扣除掉銷售收入總和的15%，但是房屋的建造周期是比較長的，而且在產生廣告費用的當年也不能保證一定會有營業收入，所以這就意味著，這些廣告費用是不能進行稅前扣除，所以會增加企業稅收的負擔。所以，房地產企業應該在對廣告費用的產生期間，事前做好籌劃安排。
五、房地產企業納稅籌劃中常用的一些技術
（一）延期納稅的方法
納稅人可以按照稅法相關規定將應該繳納的稅款推遲到某個一定的期限繳納，這樣做雖然不能減少相應的稅額，但是可以使納稅人無償的使用這筆款項，并且不用支付利息，也就相當于降低了企業的稅收負擔。
（二）利用稅率差異
由于房地產企業有很多不同的稅種，這些不同的稅種之間稅率不同，就算是同種稅種，它的稅率也會有所差別。征稅的深度是由稅率的高低來體現的，企業的稅收負擔輕重也由它來反映出來，所以房地產企業可以通過各種稅種之間的稅率差異，來進行納稅籌劃，降低企業稅收負擔。
（三）優化股權結構
作為房地產企業，股權多元化是未來的基本努力方向，如果可以吸引來自各個方面的優勢來為公司所利用，就可以更好地促進公司的發展，分散控股股東的一些股權，縮小這些持股差距，減少公司股價的暴漲暴跌，從而提高公司的業績。
通過前面對房地產企業納稅籌劃的探索和研究，房地產企業納稅籌劃是個不容易做好的工作，但是做好了卻可以為企業帶來很大的利益，減輕稅負。當然，房地產企業的納稅籌劃也存在一定的風險，房地產企業應當做好相關的防范措施，對籌劃工作中出現的問題及時進行解決，避免疏忽。對企業的納稅籌劃人員也應該提高要求，全面掌握納稅籌劃方面的知識和技能。只有企業做好了納稅籌劃工作的相應防范措施，再嚴格按照相關稅法和法律法規等，才能真正做到為企業的稅收減負，才能長期發展。
長期以來房地產企業的工作經驗表明，各個房地產企業已經很努力在降低經營成本了，但是其涉及的稅種多，稅負重，所以做好企業的納稅籌劃工作是企業發展的重要途徑，也是使企業走可持續發展的必要手段。
參考文獻：
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