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房地產開發商業模式范文1
關鍵詞：房地產；開發模式；城市運營
中圖分類號：F712.9 文獻標識碼：A
文章編號：1009-0118（2012）08-0152-02
我國的房地產開發在經歷過20年左右的市場歷練之后已經取得了長足發展，并且作為一個能夠集納多個行業的重要產業在國民經濟與人民生活中都扮演著越來越重要的角色。目前，在中國城鎮化飛速發展過程中，城鎮化的發展也進入了一個從規模擴張到品質提升的整體轉型時期，迫切需要解決諸如城市的戰略定位、城市規劃、城市公共產品短缺、城市運行效率低下、城市環境污染、城市民生、人口的素質提升等一系列問題。
如果說最初的房地產開發還只限于滿足人們基本的居住需求的話，那么今天的房地產開發無不在沿著住宅地產、商業地產、城市綜合體和產業地產的路子在走。而從項目的開發到一個片區乃至新區的城市運營才是房地產開發中的更高的層次，也是一種具有開拓性的嘗試。
一、城市運營的理念和意義
（一）城市運營的理念
城市運營，就是站在更高的角度，通過先進的定位、科學的策劃、產業整合，強調產業合理布局，提升城市功能和效率，實現城市的效能優惠和土地價值提升，實現經濟效益和社會效益同步增長。
城市運營是房地產商主動適應當前城鎮化和城市發展的需要而形成新的房地產運行模式。房地產開發商由傳統房地產商轉型為城市運營商，必須自覺圍繞城市的總體發展目標和發展規劃，充分運用市場化的機制和手段，通過發揮企業產業和資源優勢，結合城市發展的特殊機遇，在滿足城市居民需求的同時，使其開發項目能夠成為城市發展建設的有機組成部分。
（二）城市運營的目的和意義
城市運營商不是以單個地產項目為基礎發展堆積木式的項目管理，也不是通過簡單的項目疊加來實現短期盈利；城市運營模式，更像一個價值藤，圍繞區域經濟藤，逐漸深度植入不同產業，房地產業是主要支藤，在協同發展中，逐漸與其他產業彼此給養，共同造血同生，最終使得價值藤整體成長茁壯。正如中國城市發展研究院常務副院長章惠生所說：“城市運營模式的出發點是將地產資源與其他的資源整合，把土地開發升華為區域經濟增長點的培育。把政府給的土地，用來孵化出一些先導產業的實體來，帶動相關產業的發展，提升經濟水平才是我們真正要搞城市運營的目的。”在此基礎和前提下，實現土地價值提升和企業效益增長也就順其自然了。
城市運營商可以有效的實現居住價值、產業價值與城市價值三者的統一與良性循環，促進房地產投資向產業運營方面的轉化，促進房地產資本轉化為實體資本和產業資本，促進房地產開發商提升區域運營能力和產業運營能力，抵御政策的周期性風險。通過對與城市發展緊密相關、與產業升級相關的旅游、文化、教育、養生、養老、酒店等產業項目進行整合，為城市發展做出貢獻。
二、城市運營與傳統房地產開發的區別
城市運營比單純的二級房地產開發要復雜、要艱難，前期的論證更系統，后期的運營也要認真籌劃，不是一個簡單的設計、建造、銷售、后期物業管理的過程。它涉及到更多的科學定位、產業支持，資源整合更艱難、規劃設計更廣泛、營銷推廣更綜合。如果說二級開發的產品是房子，那么城市運營的重點是土地本身即土地上所需要引進的產業，其難易程度、專業化水平、綜合統籌能力等要求差別巨大。
（一）項目選擇原則不同
一般住宅及商業地產通常選擇成熟區域尤其是城市，商業地產講究地段、地段還是地段，但如果城市運營亦按此原則選點布局，要么土地容量不夠，要么成本高，要么缺乏旅游支撐資源，失去整體運營的意義。城市運營對于區域的選擇針對不同的模式有不同的核心點，通常不會選擇城市已經成熟的板塊，因為其講究的是先期低成本控制資源，然后運作資源整合，產業導入提升區域品牌與價值，逐步進行開發，最終獲得超值利潤；講究的是資源占有及最終價值，前期小資金占有大資源是綜合運營首要考慮的因素，否則就失去了運營的價值。
（二）城市運營行業跨度大
二級地產開發行業鏈清晰而簡單，從論證拿地到開工建設周期很短，涉及的產業基本為設計、建造、銷售、物管等單一產業鏈上的過程，而城市運營屬于復合開發的大范疇，但比復合開發更為復雜，不僅要考慮企業運營的部分，還需要考慮社會運營的部分，是以土地為載體，整合多種產業，是一種全新的經營模式。其涉及的產業幾乎涵蓋一個城鎮建設的全部進程，行業跨度大、運營復雜程度高。產業與產業的復合能夠達到協同效應，這樣的效應也才是城市運營所追求的。
（三）城市運營運作周期長
二級房地產項目通常要求運作周期短、資金回籠快，這與房地產特性相關，即自有資金與信貸資金結合的特性。而對于城市運營來說，其定位論證、資源控制、配套建設、資源整合、前期營銷等都將花費非常長的時間，這個時間一般不低于3年，先控制資源再逐步開發是城市運營后期是否可控的主要因素，由于開發面積大、產業多，且后期不僅僅涉及房地產物業管理，還涉及資產運營和區域管理，其開發周期比單純二級地產要長很多。
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地產電商基本概念
經過探討和研究我們總結出了地產電商的模式，所謂的地產電商就是房地產業與互聯網電子商務的有機融合。為什么我們要關注地產電商？第一是國家現在政策上大力支持電子商務，各地政府也相當重視；第二是互聯網是不斷發展的新技術，這些技術打通了過去房地產業信息的不對稱；第三是我們的銷售，產品這塊我們之前考慮的都比較少。而地產電商就是基于轉型創新的市場與格局，以房地產業為核心，以大數據和云計算為鏈接，以移動互聯網無所不在為場景，以電子商務為平臺，以電商產業園、O2O 商業綜合體、智慧社區等為實現方式，以智能化、差異化、個性化的設計為體驗，以商業地產保值增值為目的的商業模式。
房地產業互聯網化的實踐
房地產已經步入平穩期，具有先見意識的地產企業將目光投向了電子商務產業園、O2O 商業綜合體和智慧社區。
現在說到電子商務產業園，就不能不談嶺南國際電子商務產業園。它是由廣州市嶺南電子商務產業園有限公司重點打造的現代化國際電子商務集散地，是由傳統鞋商轉型而成的電子商務產業園區。嶺南國際電子商務產業園利用自身的地理優勢及硬件優勢，集“辦公、倉儲、物流、信息流”為一體，通過產業集群的方式，大力推進電子商務行業和各行業經濟產業的升級，解決商家“貨源、培訓、推廣、招聘、采購、創業、拍照、設計、倉儲、金融、市場咨詢”等問題，形成電子商務企業的綜合平臺。
而商業運營環節的互聯網改造則是商業地產商最為關注的領域，因為商業地產關注的就是客戶的持續消費。很多客戶主要來源于周邊 3 公里到 5 公里范圍內的辦公樓和社區，如果能把這 3 公里到 5 公里范圍內的客戶通過互聯網搭建一個立體的銷售網絡，然后根據不同需求進行商業服務組合和運營，就能保證商業地產在此地區穩步增值?，F在流行的“O2O”商業模式就是打通“線上 + 線下”渠道，增加客戶體驗環節而形成立體銷售網絡，引發商業運營模式的新變革。
最后是互聯網思維與社區緊密結合。對于地產開發商而言，智慧社區也是打造產品差異化的未來趨勢。智慧社區是利用物聯網、云計算、移動互聯網、信息智能終端等新一代信息技術，實現對社區居民吃、住、行、游、購、娛、健等生活的數字化、網絡化、智能化、互動化和協同化管理，將社區建設成為政務高效、服務便捷、管理睿智、生活智能、環境宜居的社區生活新業態。近年來，我國開始有系統地建設智慧社區。
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【關鍵詞】房地產 現狀 發展 趨勢
伴隨著經濟的改革，我國房地產業有了飛速的發展。房地產業的發展，對拉動經濟增長發揮了很大的作用。但是我們也要看到，受各種不利因素影響和制約，我國的房地產業在發展過程中同時也會存在一些比較突出的難以解決的問題。對此，國家曾幾次出臺了一系列的調控政策進行調控，雖然這些政策起到了很好的作用，但也有不少問題沒有解決好。
1、房地產開發現狀和問題
經過十多年的發展，我國房地產市場已經度過了市場化初級階段，基本上完成了市場化進程?，F在的市場在產品供給和企業"市場類型和消費者"產品和科技進步等方面都呈現出不同的特征。
（1）現狀
房地產開發市場是構架起土地市場與銷售市場的一道橋梁，沒有房地產開發，自然也就談不上銷售。有關統計數據清晰地顯示，房地產開發投資已經成為固定資產投資的一個很重要組成部分，且所占份額不斷加大，在國家的經濟發展中占有越來越重要的地位。從2000年到現在，如果我們把全國房地產開發投資額與固定投資總額作一下比較的話，房地產投資增長速度要明顯快于固定資產投資的增長速度，房地產開發投資額占全社會固定資產投資的比重也在不斷加大，這一點顯得越來越明顯。
房價收入比就世界各國來說，是一個廣泛使用的判斷房地產價格的重要指標。世界銀行普遍認可的標準是5：l，聯合國確定的標準一般是3：1，日本則是4：1，美國所占比例是3：1，而在中國，據初步測算，這一比例嚴重失去平衡，大約在10～15：1。一般說來，住房消費超過收入30%的家庭，我們就可以說是過度負擔。我國主流媒體的一項調查顯示，目前，32.9%的購房者購房月供已占到月收入總和的50%以上，這些已大大超過國際上公認的住房警戒線，應引起我們的重視。
住房消費上也存在一些問題，消費者與消費者之間買賣房產和房產商品的投機性趨勢在不斷加大。很多人買房是為了投機，而不是為了居住，這就造成我國部分地區房屋空置率居高不下，已大大高于15%的警戒線。截至2010年4月，我國空置一年以上的住房超過50%，就不良資產而言，居我國各行業之首。
（2）問題
我國的房地產金融 信貸風險在不斷增加。這具體表現在，部分房地產開發商在購買土地開發的過程中，自籌方面的資金有些不足，為了籌資，于是千方百計從銀行取得貸款，這樣就會一定程度上導致銀行的金融信貸風險不斷擴大。有的個人則是利用銀行提供的個人購房貸款，購買多套住房，從而囤積房源，對房產進行炒作，這也會導致房地產業泡沫的產生，從而加劇信貸風險。
縱觀我國房地產的發展歷程，在每一次房地產市場的升溫背后，都是由于經濟的高速發展而催生的。現在，中國經濟受到金融危機影響之后，經濟開始全面復蘇，這也會帶來房地產的進一步繁榮。隨著經濟的復蘇發展，這樣就會對工業用地、寫字樓物業的需求有所增加，市場需求就會受到更大刺激；同時，伴隨著經濟的持續增長，人民的收入會不斷增加，使得這些潛在的對住房的需求逐步轉為實際有效需求，影響著人們的購房需求。
在獲取國有土地使用權時時有違規現象發生，就是在出賣土地方面，也存在濫用土地資源、非法侵占農業用地，這樣就會致使房地產開發加快。尤為嚴重的是，有的開發商使用暗箱操作的手法，通過種種方式，低價獲得國有土地使用權，造成土地資產的不斷流失，擾亂了法律框架下的招標購地秩序，助長了行賄受賄不正常的風氣，更重要的是損壞國家的土地儲備，進而危害整個國民經濟的可持續發展。
2、房地產企業發展趨勢分析
企業逐步走向民營化。近幾年來，由于我國買方市場的全面形成，其他實業領域投資機會越來越少，而房地產領域相對來說則機會大、獲利高，加上政府的一系列鼓勵措施，所以吸引了許多在其他領域積累了一定資金實力的民營企業家轉向投資房地產。國有企業由于體制和機制以及歷史遺留問題等深層次原因，往往在競爭中處于劣勢，發展相對緩慢。
實現法制化正規化。制度化是企業發展規?；?，民營化的制度基礎和保障，加強企業內外制度的建設是中國房地產企業發展的未來趨勢。未來我國房地產企業將按照現代企業制度的要求，完善企業內部的管理制度、激勵制度、用人制度和財務制度等。企業的內部運行和組織建設及企業的外部環境和行業管理也都將進一步向制度化、規范化方向發展。
行業發展追求專業化和品牌化。目前，我國許多房地產企業既做房地產，又作地產，而且不分檔次、不分區位、不分用途，什么項目都做。更有開發企業提供“ 一條龍”式的服務，即材料銷售、建筑施工、裝飾裝修、物業管理都自己做，甚至包括了中介、設計，企業向大而全、小而全發展。品牌是一個企業的實力、產品質量、管理水平等指標的綜合體現，以核心競爭力和綜合素質的外部表現，是市場經濟發展和市場競爭的必然產物。
3、改變房地產市場現狀的應對措施
稅制結構要盡量簡單、明確、確定。一個明確的稅制可以讓房地產投資者更放心地投資，因為明確稅制可以幫助房地產投資者在作可行性研究的時候，準確地估算這些支出。稅制也要簡單，對于各種稅項要根據其內在聯系和計征方便與否，加以歸類和合并。當前應解決有些地方房地產稅不統一的問題。另外，稅制還要保持相對穩定，不能朝令夕改，不能隨意增加，以體現稅收的嚴肅性和權威性，當然穩定并不等于一成不變，在稅制不變動的前提下，稅率應隨著社會經濟的發展作動態調整。
（1）必須從以前簡單的房地產開發轉向房地產開發和全程運營
商業地產的操作成功，最重要的是前期定位規劃，及后期的運營管理，至于中間環節的招商是非常簡單的。因此，中小型商業地產開發商在戰略方針制定的早期，就必須意識到：需要花大力氣鎖定長期的商業地產專業操盤團隊，或者建立自己的商業運作團隊。讓專業的商業地產操盤團隊參與整個企業的前期項目地塊價值評估、項目市場定位、策劃規劃、設計施工、招商運營、資本運作等階段。
（2）要從以前靠關系拿地轉向靠成功商業模式拿地
在中國房地產行業大家都知道很多的房地產開發企業，在起家的地區都有相當的人脈關系，在拿地方面自然也就有一些獨特的優勢。不過我們也真實的看到在近幾年與大開發商的角逐中，無論是實力、品牌、資金等方面都占下風。僅有的地方關系優勢，并不能確保其成功拿地。
（3）必須從以銷售為主要目的轉向以經營增值為主要目的
在中國很多的中小型房地產開發商，由于資金鏈的壓力，往往采用各種手段，進行商鋪銷售以回籠資金。雖然近年由于通貨膨脹及投資渠道窄等現狀不少項目的商鋪銷售形勢還不錯，但單單只顧銷售的方式，必然很難顧及未來項目的持續經營。長遠來看，無論對開發商的企業品牌、項目的發展命運，都是非常不利的。必須以通過專業的經營管理來獲取穩定增長的現金流，從而帶動項目和周邊地價的增值為主要策略。
【總結】
從總體上講，我國的房地產形勢看好，房地產企業有較好的生存環境。我國的房地產企業要在市場中站穩腳跟，牢牢把握好市場開發方向，提高自身素質，與時俱進，把握機遇，才能出其不意，戰勝對手，立于不敗之地。還必須有國家政策的正確指導、政府部門的大力配合，以及政府與企業對消費者需求的準確把握及合理引導。
【參考文獻】
巴曙松；王淼，《房地產企業需要個性化的融資模式》，載于《中國房地信息》，2006.4
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社區O2O開啟的新時代
在房地產領域，歷史演化的邏輯有四步。第一步是有了“商品房”的概念，單純為了滿足人們“住有所居”的需求。第二步是有了“社區商業”的概念，以5分鐘步行為范圍，將人們的購物形態從大商場轉換為鄰里型購物，房地產行業進入一個拼“配套”的時代。第三步是O2O概念的提出，同樣源于美國，讓互聯網成為線下交易的前臺，房地產行業進入一個拼“以人為本”的時代。第四步是伴隨著移動互聯網的發展，社區O2O以互聯網思維的形式全新出現，房地產行業將進入一個拼“服務體驗”的時代。影響將如何？至少目前彩生活明確提出了“零物業費”的理想，房地產不得不重視“大數據”“眾籌”這些新玩意兒了，大商場這一誕生于20世紀50年代的商業神廟也正在持續衰亡……
人類每一次的時代轉換，都是以科技的重大發明為標志。一方面，科技的重大發明促進生產力的巨大發展，物質財富進一步豐富，人的需要層次進一步提升，“社區商業”時代滿足的是人們的生理需求，O2O時代滿足的是人們的心理需求，社區O2O滿足的將是人們的精神需求。另一方面，“科技延伸媒介，媒介更新人文，人文重塑商業規則”，移動互聯網將使終端網絡、內容網絡、關系網絡、服務網絡互連互通并基于這種連接社會協同，包括人在內，所有的一切都既是終端，又是內容、關系和服務，時代變換加速進行，產品對產品的顛覆、行業對行業的顛覆，最終必將演進為時代對時代的顛覆。互聯網巨頭、商業巨頭、房地產巨頭為何紛紛都加入對社區O2O的角逐，只因為這將是一個新的時代。在這樣一個新的時代，再談論商業地產、商業綜合體、購物中心等實體商業，似乎就有點“土鱉”了。
？社區O2O對商業模式的沖擊，我們只需要看美國著名的百貨零售集團梅西百貨的“攻略”就會明白傳統商業的“無奈”：支持Apple Pay、當日送達、線上購買線下取貨、專職建議師、現場互動屏幕直接下單、購物App、圖像搜索、手機錢包、RFID應用和擴展、Shopkick？逛街應用、智能試衣間、梅西數字出版、梅西桌面搭配……在本質上，梅西百貨的這些并不是創新，而是為了生存而不得不采取的融入社區O2O的對策。移動互聯網時代，“社區”早就超過了社會學的概念，但“社交”的本質沒變;社區O2O的“線下的商務機會”也將不再局限于物理的“社區”。有多少種契合人性的“社區”創意，就會有多少種社區O2O的商業模式，但毫無疑問，未來一定是屬于社區O2O的。
房地產轉型的機遇
對于電商來說，“社區”可買的東西顯然不止“油鹽醬醋茶”，凡是居家需要的、個人生活需要的，都會是暢銷的。一個城市的三口之家，每年消費的傭金提成最低300元，那么，圈住10萬戶，就能賺3000萬元，這還沒算平臺衍生出來的眾多收益，那么，如果圈住100萬戶、1000萬戶呢？可見，社區O2O是一個多么大的“金礦”！
2014年12月末，中國社科院的《社會藍皮書》顯示，“90后”大學畢業生可能成為不買房一代。很多人吐槽“不是不買房，是買不起房”，但這確實可能是“老眼光”：“買不起房”是因素之一，但更重要的是“不是不買房”，而是“為什么要買房”“買什么樣的房”，所以《人民日報》這次說對了，“是觀念進步”?！?0后”是誰？他們是數字世界的“土著居民”，是生存需求已經不再強烈的一代，互聯網思維已經內化到他們的骨髓，沒有理由不享受生活。租房為什么不能是一種更好的選擇？我國也必然逐漸像美國一樣，隨著經濟新常態的持續，除了買房時的成本與稅費，買房后的房產稅、保險、社區費等都可能隨之而來;隨著新型城鎮化戰略的實施，租售比也必然下降，租房比買房更便捷，面對高房價，喜歡“隔段時間就換換空氣”的年輕人，買房為什么還要成為首選呢？
理論上，房地產業是介于第二產業和第三產業之間的、具有復合特征的產業。但在長期“買地―蓋房―賣房―賺錢”的模式下，房地產業主要是以第二產業的面貌出現的。但是，當社會進化到“不買房一代”成為社會主流的時候，第二產業的模式還能奏效嗎？即使是物業出租，如果不考慮生活的便捷性，不真正將房屋設計為“數字土著”的家，能吸引得到租客嗎？作為第二產業的房地產的“黃金時代”的終結，是不可逆轉的趨勢?！吧系坳P上一扇門，必然會為你打開一扇窗”，賣房賺錢的門越來越窄，但植入互聯網思維之后，依靠“運營+服務”的第三產業的“黃金時代”必將開啟。房地產業從重到輕，徹底變為服務業，這就是生存之道、發展之道。
社區O2O的轉型實驗
互聯網的精神就是開放，社區O2O的想象無限，也對一切創業者開放著，易居中國與新浪、微博、分眾、申通聯合推出了社區增值服務品牌“實惠”;順豐大面積鋪設名為嘿客的線下連鎖店;還有以社區001、小區無憂為代表的社區O2O平臺在資本的助力下迅速崛起。然而，房地產與“社區”有著天然的“血緣”關系，房地產開發商憑借其強大實力，以互聯網思維孵化的每一個項目都可能獨當一面，特別是房地產開發商自帶的物業公司，更是社區O2O的天然入口，網上繳納物業費、網上報修、物業投訴、房屋出租等，一項服務就可將居民拉上社區O2O的“賊船”。更重要的是，物業公司是互聯網時代居民最便捷、最值得信賴的“落地點”，所以不懼互聯網龍頭掌握了大量客戶資源，不懼互聯網龍頭控制了多數用戶的流量入口。社區O2O時代，物業公司將不再是雞肋。
房地產商當然難以戒掉“賣房”的癮。要想將房子賣給“不買房一代”，談何容易。幸運的是，房地產遇上了眾籌。目前，房地產眾籌大約有三種模式，一是投資理財型，大家有錢賺，本質是推廣;二是營銷推廣型，朋友圈營銷傳播品牌;三是金融產品研發，分解購房者的首付壓力。然而，置于社區O2O的概念之下，這三種模式都因為風險太高，現在的火爆避免不了終將淪為噱頭的必然。眾籌指的是在互聯網上面向大眾籌集資金，以幫助籌款人完成某個有特定意義的項目。如果從賣房的角度，房地產眾籌應該回歸互聯網思維，是基于共享、參與、掌控基礎上的“自建住房”，應該是買房者先選地、先設計、先出錢，房屋還沒開建就已經賣出去了。居住地產如此，養老地產、旅游地產也都應該如此。對開發商來說，房地產眾籌不僅是一個“自建住房”的過程，更是構建社區O2O的天然過程。
從運營、服務的角度，彩生活毫無疑問具有代表性，花樣年的總裁潘軍甚至說“只做兩件事”：一是提供專業服務、二是搭建社區平臺?！拔磥恚覀兿Ｍ苊獬龢I主的所有物業費，并在海量業主用戶群基礎上，通過增值服務創造一種全新的物業公司盈利模式?！币驗椤霸跇I主和物業管理公司之間有太多的服務可以深度挖掘，像購物需求、理財需求、租售需求、支付需求、咨詢需求、社交需求、管家需求等，這些需求僅其中一個或許就是一個巨大的寶藏”。目前，彩生活不但推出了涉及物業繳費、維修、社交、餐飲等服務于一身的彩生活網站，更在國內465個住宅小區內推行其彩之云App應用，全面貫通社區的O2O業務。
社區O2O不僅僅是商業模式
縱觀人類社會的發展史，商業對社會發展的推動作用有目共睹。因為商業能夠創造利潤，所以技術推動社會進步往往選擇以商業模式為起點。購物空間立體化、購物時間碎片化、購物方式移動化、信息傳播社交化，移動互聯網時代消費者購物的四個新特點，催生商家集群效應的社區化商業將向社區O2O的商業模式發展。目前，完成社區O2O交易閉環的路徑，雖然都以社區為單位，以家庭為入口，但有兩種探索模式，一種是以小區無憂、社區001、叮咚小區為代表的“線上社區+線下整合”順向實現O2O的模式，另一種是以剛剛獲得6000萬元天使投資的新潮小區為代表，走的是“軟件+硬件”“廣告+服務”模式，通過線下的LED屏進行強勢推廣，向線上軟件導流，通過線下到線上逆向實現O2O。
房地產開發商業模式范文5
一直備受青睞的房地產眾籌，近期突然被一些地方緊急叫停。深圳市互聯網金融協會和廣州金融業協會、廣州互聯網金融協會、廣州市房地產中介協會不久前相繼發文，要求全面停止開展首付貸、眾籌購房等金融業務。
此次叫停事出有因。2015年下半年開始，深圳市房價迅速上漲，房地產市場過熱導致各種投機行為異?；钴S。為響應中央對樓市的去杠桿措施，規范金融杠桿，防范投機泡沫，深圳和廣州開始打擊以“首付貸”為主的房地產場外配資業務。房地產眾籌涉及提供眾籌炒房業務，也被納入清理范圍。
眾籌是指在互聯網上面向大眾籌集資金，以幫助籌款人完成某個有特定意義的項目。房地產眾籌作為互聯網眾籌在房地產領域的細分，憑借大眾籌資、低投資門檻和低交易成本等特點，在線上平臺集合大眾資金參與房產投資，規避房地產的高投資門檻，緩解了房產投資的一大“痛點”。 在發展的初始階段，國內房地產眾籌被開發商當做一種概念和噱頭用來炒作，借用眾籌的名號為樓盤營銷。
實際上，房地產眾籌起源于美國市場。2012年12月8日，美國網站Fundrise率先將眾籌的概念植入房地產中，誕生了“房地產眾籌”模式。Fundrise提供住宅地產、商業地產及旅游地產等各種類型的不動產項目，投資門檻只有100美元。
美國的房地產眾籌是作為房地產開發商的一種融資渠道存在，通過眾籌平臺對接項目和投資人。它多是以股權和債權的融資形式為融資者提供資金支持，大致可分為兩類：產權型（Equity）和債務型（Debt）。產權型，即投資入股時，便自動擁有了產權;債務型，通常對當初的投資金額進行鎖定，并以加付利息的方式，在盈利后進行利益分配。
籌款人在不確定風險或認為風險較大時，往往會選擇保守的產權型，其獲利后按照當初投資的份額，按百分比分錢?；I款人對該投資勝券在握或認為風險較小時，往往傾向于選擇債務型，以債務買斷加支付利息的形式籌集資金，盈利后，歸還當初融資本金加利息即可。
2014年，隨著萬科和搜房網推出國內第一單房地產眾籌項目，房地產眾籌才被正式引入國內。
國內房地產眾籌的興起，一方面得益于互聯網金融的迅速發展，債權眾籌、股權眾籌“野蠻生長”和“跨界融合”的發展方式，使眾籌觸及到各個投資領域;另一方面，也從側面反映出國內的“資產荒”：國內流動性泛濫、投資渠道受限和投資回報率持續下降，使得房地產行業在經歷了十多年的極度繁榮后，依然是資金追逐的目標。
不過，國內的房地產眾籌在發展內涵、商業模式、交易結構等方面，與海外的房地產眾籌存在巨大差異。
在發展的初始階段，國內房地產眾籌被開發商當做一種概念和噱頭用來炒作，借用眾籌的名號為樓盤營銷，這類房地產眾籌被業界歸類為“營銷型房地產眾籌”。
隨著各類房地產眾籌平臺的成立，房地產眾籌模式推陳出新，如平安好房網、團貸網“房寶寶”、中籌網金等各種眾籌平臺涌現，各平臺的眾籌模式、交易結構都各具特色，甚至同一平臺不同項目的模式都不盡相同。
除了模式眾多，國內房地產眾籌還經常被套用概念，似乎只要是滿足公開向大眾融資、項目涉及房地產這兩個條件，就可以打著“房地產眾籌”的旗號，其發展已經與房地產眾籌的本質漸行漸遠。
例如，萬達集團利用旗下的第三方支付平臺“快錢”發起商業房地產眾籌項目――“穩賺1號”。該項目是以萬達廣場作為基礎資產向投資人融資，投資人獲取萬達廣場的收益權，房地產信托投資基金（REITs）是其退出的主要方式之一。其實，“穩賺1號”的實質就是REITs的互聯網版本，只是這一交易結構被披上了“房地產眾籌”的外衣。需要說明的是，筆者并不否認“穩賺1號”的創新性，在目前的金融環境下，“穩賺1號”對國內REITs發展有一定的推動作用。
實際上，業界也不認為“穩賺1號”是房地產眾籌。根據眾籌家的《2015年度房地產行業眾籌發展研究報告》，2015年中國房地產眾籌實際融資為6.52億元;中國房地產眾籌聯盟披露的數據顯示，2015年底，中國房地產眾籌資金累計為20億元。而“穩賺1號”僅第1期的募資金額就達50億元，顯然，該項目并未被業界納入房地產眾籌融資的范圍。
再如，眾籌炒房，這是針對房地產高投資門檻和一線城市的限購政策推出的眾籌產品。連炒房都借用眾籌概念，不知是炒房者的投資意識強，還是“眾籌”一詞無限地激發了國內大眾的創新意識？
總體來看，國內房地產眾籌的模式復雜多變，開發商肆意借用房地產眾籌概念進行炒作，投機者則利用眾籌規避投資門檻，這導致國內房地產眾籌逐漸偏離眾籌融資的本質。
房地產市場過熱，“首付貸”和眾籌炒房等投機行為，加大了市場風險，導致房地產眾籌被全面封殺。但政策針對的畢竟是眾籌炒房，與房地產融資相關的眾籌業務，多少是被“誤傷”。
事實上，目前國內房地產眾籌的發展規模還很小。2015年，房地產眾籌成交金額不過20億元，這樣的規模只相當于一線城市的一個住宅小區的市值，而中國房地產市場的資產規模是幾十萬億級別，取締房地產眾籌，對房地產市場的影響幾乎可以忽略不計。
若認可其發展，監管層需要特別制定行業規則和指導政策，同時，為規范一個只有20億元體量行業的發展，還要耗費一定的監管成本。
這意味著，房地產眾籌的未來發展前景將完全取決于自身發展，只有不斷提升市場規模，擴大行業影響力，才能保證行業的基本生存。
首先，房地產眾籌應回歸融資的本質。只有在此基礎上對眾籌模式和交易結構進行創新，降低融資成本，服務于開發商和購房者，房地產眾籌才能成為傳統融資渠道外的有益補充。
房地產開發商業模式范文6
【關鍵詞】宏觀調控；房地產企業；發展戰略
一、國家宏觀調控下房地產開發企業的現狀與問題分析
（一）房地產投資迅速擴張，造成熱點地域房地產價格過快增長
當前我國房地產在局部地區存在過熱發展的局面，因此價格增長過快的現象影響了房地產業健康穩定發展的局面，需要采取積極有效的措施解決局部地區房地產價格增長過快的問題，才能有效地保證我國社會經濟健康科學穩定發展。發展房地產行業需要和國家經濟發展總體目標結合在一起，形成動態發展機制，全面提升房地產行業社會效益，為國家經濟社會發展做出重要貢獻，對社會經濟發展會產生重要的影響。從近幾年全球經濟的發展情況看，全球經濟發展處于放緩的狀態，但是我國經濟仍然實現了8%左右的高增長率，其中投資貢獻率已經達到4%左右。我國正處于產業結構調整的關鍵時期，房地產投資占整個固定資產投資的比重呈現上漲的態勢。因此從一定程度看，彌補了傳統產業投資下降對整個經濟增長的影響。從總量情況看，我國房地產行業發展需要進行多方面控制。從我國房地產發展過程中的投資熱點分布看，其主要集中在上海、廣州和北京等大中城市群。房地產業投資的過度集中局面，導致了局部地區出現房價過快增長的態勢，地產巨頭圈地的現象經常發生，導致地價越抬越高，勢必導致區域性房地產價格增長過快的現象。
（二）房地產企業主要依賴信貸資金，融資渠道處于單一化狀態
從我國房地產政策優化的模式看，需要從單一化融資渠道向多元化融資模式轉變，形成戰略發展新局面。從我國房地產企業發展情況看，能夠公開發行股票融資的企業很少，一共只有300多家，只占到房地產企業總數的1%。股東融資對很多房地產企業來說只是一種奢望。因此房地產企業發展過程中離不開銀行信貸的支持，房地產企業在中開發期依靠開發信貸，而在銷售期主要依靠資金信貸，期房銷售的開發商主要是利用按揭資金滾動開發。當前銀行資金占整個房地產資金鏈的比例達到70%。從整個融資理財角度分析，高收益性企業如果采取大量債務融資模式，可以形成避稅效應，對整個企業的協調發展是有利的。但是企業在發展過程中如果受到國家緊縮貨幣政策的影響，那么企業的發展會受到重要的影響。當前央行加強了房地產信貸管理的力度，因此對房地產企業的開發進度、開發周期、購買力、授信額度、開發區域、經營資金和銷售價格都會產生一定的影響，因此房地產企業的正常經營同樣會受到影響。
（三）我國房地產企業起步時間較短、內部治理結構需要不斷完善
我國房地產行業經過十幾年的發展，因此現代企業管理制度還存在不完善的地方，需要在發展過程中不斷總結經驗，提升房地產企業的科學發展水平，才能真正保證行業處于健康穩定的發展狀態。我國房地產企業內部治理結構不完善，是當前距離現代企業管理制度、海外資金和資本市場要求最遠的一個行業。房地產企業以往單一依賴銀行債權式資金支持，因此股東和股權觀念薄弱，內部幾乎都是專權式和封閉式管理。房地產企業封閉式發展過程中存在不同行業的企業進入房地產領域，因此房地產項目的產品定位、市場調查、規劃建設、營銷策劃、園林景觀、物業管理等方面都要借助專業的力量，此種發展模式對房地產企業健康穩定發展會產生一定的影響。
二、國家宏觀調控下房地產企業發展的戰略重點分析
在全球經濟處于大調整的關鍵時期，我國城市化和工業化進程在加快，這為房地產企業快速發展提供了新的機遇。我們不僅是未來城市的開發建設者，同時也是未來城市和地域空間的設計者，房地產企業在發展過程中不僅給人們提供實物資產和價值載體，同時還需要提供一種全新的生產生活方式，最終還需要提供一種的新技術。
（一）房地產企業需要屬于城市運營商的意識
房地產企業在發展過程中需要樹立為城市建設服務的思想，從當前來看，能否經營好城市的土地是城市科學發展的關鍵。因此房地產企業與城市經營之間產生了關系。我國房地產企業在此過程中獲取難得的發展機遇，同時也面臨嚴峻的考驗。城市運營商是市場和政府之間不可缺少的中間環節，需要按照國家宏觀政策的具體要求對城市進行區域統一性規劃和布局。通過整合各個房地產開發商在經營、投資等商業模式打造一個新的區域城市，對整個社會經濟發展會產生積極的影響。房地產在國家宏觀調控政策的影響下需要把發展模式向城市運營轉變，最終把經濟效益和社會效益有機統一起來，從而保證房地產開發企業獲取更多的發展空間。當前房地產企業的發展處于一個關鍵的時期，樹立經營觀念超前的意識，可以為企業帶來潛在的收益，缺乏此種悟性的房地產開發商在競爭過程中會處于劣勢地位。
（二）宏觀調控下房地產企業需要實施低成本、規?；l展戰略
房地產企業在發展過程中單獨依靠圈地就能獲取暴露的時代已經過去，因此低成本的策略將是保持企業具有核心競爭力的一種重要策略。針對開發周期長、資金流量大、流程多的房地產企業來說，需要擁有嚴格的成本管理制度，制定科學合理的管理方法和管理程序，特別注重規模經濟發展對降低企業成本的重要影響。因此房地產企業
在發展過程中需要準確掌握國家宏觀調控政策，在市場推廣的過程中需要發揮規模發展的優勢。從而能夠促使房地產保持一個比較低的成本銷售，企業能夠獲取客觀的目標利潤，同時還能促使房地產行業健康穩定發展。
（三）宏觀調控政策下房地產企業運營模式實質性轉型
我國房地產企業發展過程中需要像家電、電訊等開放式行業發展一樣，實現資源的有效整合，通過向資本專業力量和金融領域靠近和溝通，可以真正實現開發商向投資商和企業家方向轉變，發揮房地產行業的優勢，推動運營模式轉變，為企業提升核心競爭力，優化投資發展環境具有十分重要的意義。在國家宏觀調控政策影響下，房地產企業需要進行一次大的改革，提升企業抗風險能力，同時需要不斷提升盈利能力，把其市場競爭力提升。同時需要高效利用信息化手段，發展信息化技術和資本。新經濟的本質是信息與資本的完美融合，房地產企業在宏觀經濟的影響下，需要發揮技術手段優勢，建立完善的資金流和信息流推動行業健康穩定發展。
（四）宏觀調控政策下房地產企業需要運用品牌開拓市場
房地產企業在宏觀經濟的影響下，需要把信息管理作為一種重要的經營活動，通過建立新的技術、資金、市場、客戶、成本等管理運營模式，實現信息與信息之間的暢通。需要不斷的把住宅商品房推向市場，因此存在品牌等方面的問題。房地產企業在項目實施過程中需要注重小區生態環境建設。建立配套工程齊全、售后服務信譽好、工程質量優質的品牌項目。房地產企業在發展過程中需要具備超前的眼光，及早掌握城市規劃的基本方向，房地產行業發展需要和國家的戰略仿真緊密結合在一起，從而能夠創造出更多的精品房源，為整個社會經濟發展奠定重要的基礎。
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