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房地產增值稅的稅收籌劃范文1
一、土地增值稅稅收籌劃概述
從某種意義上說，稅收籌劃是一項復雜而具技術性的工程。相應地，土地增值稅就是指對那些獲得增值收入的單位以及個人進行合理征收的稅種之一。它主要包括了對國有土地使用權予以有償轉讓，土地上的建筑物、還有其它的依附物的產權這些方面。很顯然，房地產企業和土地增值稅之間有著不可割舍的聯系。根據房地產的不同種類，土地增值稅將會對它進行差別稅收策略。同時，對于企業來說，稅收籌劃是它財務管理活動中至關重要的方面。簡單來說，土地增值稅籌劃就是專門針對房地產企業予以設計的一種合理的稅收方案。相關的土地增值稅稅收籌劃不僅可以使房地產開發企業的稅收壓力得以減小，還能使企業的納稅風險降到最小化。更重要的是，它有利于房地產開發企業擁有更好的經營環境，使企業在競爭激烈的市場中更具優勢，立于不敗之地。
二、房地產開發企業土地增值稅稅收籌劃策略
就房地產開發企業自身來說，對應的土地增值稅稅收籌劃有著非常深遠的意義。換句話說，在房地產行業，土地增值稅收籌劃是開發企業前行路上一塊重要的基石。相應地，想要使土地增值稅收籌劃的作用得到更好的發揮，就需要采用有效的措施對它進行完善。顯而易見，這也是當下迫在眉睫的事情。在房地產開發企業方面，土地增值稅稅收有著自己科學的籌劃方法。具體來說，它主要包含了這幾個方面。比如，對收入進行分散籌劃的方法；以利息為基礎的支出籌劃方法；“臨界點”的籌劃辦法。因此，本文作者從實際出發，對其中一些有效策略予以了探討。
1.在房地產開發企業方面，以土地增值稅的“起征點”優惠政策為基礎給與籌劃
在土地增值稅優惠政策方面，主要指的是“起征點”政策。為了使優惠政策更具其保障性，國家還專門制定了相關的條例。它就是針對相關納稅人對那些一般而具有標準性的住房予以建設，并對它進行出售。在這個過程中，如果增值額在對應扣除項目費用20%之下，企業可以不用繳納增值稅。但是，對于這方面，房地產開發企業需要對一些方面引起注意。比如，如果房地產開發企業不僅在建設一般標準的住房，還在對其它房地產進行開發，需要對其中的增值額予以恰當地分開計算。在這個過程，對于那些沒法分開計算或者無法準確進行區分的增值額，建設的一般標準住房時沒有權利對這個優惠政策進行享受。
2.在土地增值稅稅收籌劃方面，可以對相應的經營收入進行分散籌劃
一般情況下，這種策略就是在房地產中，把那些能夠分開予以獨立解決的方面從中分割出來。比如，關于住房內部的裝修。對于這方面，可以把它作為其中獨立的部分，對它進行恰當的核算，就可以以兩次出售房地產為媒介，對它進行納稅方面的籌劃。這樣也有利于房地產開發企業減少稅收負擔。
3、對于房地產開發企業來說，可以借助利息費用來進行科學的籌劃
房地產增值稅的稅收籌劃范文2
房地產行業在國民經濟發展中處于基礎地位，屬于先導性既支柱性的產業類型，而房地產中的土地增值稅的稅收問題對房地產企業的良性發展有著重要的影響，因此，在房地產企業，需要對土地增值稅進行合理的稅收籌劃。如何制定良好的稅收籌劃措施，其中最關鍵的就是逐漸減輕企業的稅收負擔，本文主要對房地產企業土地增值稅的稅收籌劃問題進行了探討，就相關房地產企業的稅收籌劃策略進行了簡要的論述。
關鍵詞：
土地增值稅；房地產；稅收籌劃
國家可以通過土地增值稅的征收來對房地產行業展開宏觀調控，房地產企業的稅收成本是企業整體成本費用中最重要的組成部分，在很大程度上影響著房地產企業的經濟效益。而土地增值稅作為房地產企業的主要稅種，房地產企業應該對土地增值稅的稅收進行科學合理的籌劃，只有這樣才能夠降低房地產企業的成本，有效控制和預防企業風險，提高企業的經濟效益。
一、房地產企業土地增值稅稅收籌劃的重要意義
1.有利于適應日趨激烈的市場競爭在當前日趨激烈的市場競爭條件下，房地產企業進行土地增值稅的稅收籌劃不僅可以合理地設置企業的相關稅費制度，而且房地產企業在逐漸激烈的競爭中可以更好的對市場環境進行適應。近些年，國家對房地產市場進行了有力的宏觀經濟調控，這使得房地產企業的稅收成本不斷增長，而利潤空間卻不斷下降，激烈的市場競爭又大大降低了房地產企業的可持續發展能力，而進行合理的土地增值稅稅收籌劃可以有效降低房地產企業的稅收成本，從而提高企業的市場競爭能力。
2.有利于提高房地產企業的財務管理水平與創新隨著國家對房地產市場宏觀調控力度的加大，房地產企業的財務管理狀況變得更加困難，而進行土地增值稅的稅收籌劃能夠在很大程度上提高房地產企業的資金利用效率，改善企業的現金流，從而有效提高房地產企業的財務管理水平。另外，在房地產行業納稅籌劃不斷發展過程中，相關的研究逐漸增加，在未來的發展中還需要進一步的完善，促進有著普遍意義的籌劃模式的形成，改善原有的單一的以整體稅負為研究內容的情況，提升稅收籌劃的針對性，使房地產企業在繳納土地增值稅方面獲得更多的實際效益。
二、房地產企業土地增值稅的稅收籌劃策略
1.利用臨界點與分散收入的手段開展籌劃工作原有的稅收籌劃重點普遍放在了土地增值稅方面，而針對這一稅收開展的籌劃工作則主要目標就是使增值率獲得降低，這樣就可以在稅收中減少土地增值稅的繳納甚至不繳納。一方面的方法就是利用臨界點，企業在運營中可以根據稅法的相關規定進行自身開發方案的制定，使得增值率低于起征點就可以避免繳納增值稅。另一方面，在土地增值稅中，扣除的項目金額假如是固定的，那么轉讓的收入減少，土地增值額也會相應的減少，稅率和稅額就會降低。所以使用這種分散轉讓房地產的方法就屬于合理降低土地增值額的有效措施。而在分散收入方式方面，一般的方法就是將能夠分開進行處理的環節從整個房地產中劃分出來，進行分次地單獨簽約，達到節約稅費的目的。
2.利用增加可抵扣項目開展稅收籌劃房地產企業在開展土地增值稅的稅收籌劃中，可通過增加合理的利息支出扣除項目金額來降低增值率，使其適用較低的稅率，達到降低稅收負擔的作用[1]。在土地增值稅的相關規定中，相關政策明確的指出了利息支出扣除項目的相關細節內容，這為房地產企業開展土地增值稅稅收籌劃提供了一個有利的途徑。房地產企業在開發中，如果借款增加，利息偏高，則需提供金融機構的相關貸款證明，進行利息支出的分攤，達到利息的正確扣除。如果借款較少利息也較低，就不需要對利息支出進行分攤計算及出示貸款證明，從而有效提高房地產企業的經濟效益。
3.利用建房的方式進行稅收籌劃在稅法相關規定中部分建房行為不屬于土地增值稅的征收范疇，可以避免或減少土地增值稅的繳納。一方面是代建房方式，主要指的是房地產企業代表客戶進行房地產的開發[2]。在代建房過程中，房地產企業增加了經濟方面的收益，但房地產產權并沒有產生任何變動，企業獲得的收入是勞務性質的收入，因此只需要繳納營業稅。相對于土地增值稅而言，營業稅的比例較低，選擇代建房方式可以有效降低房地產企業的稅費負擔；另一方面是合作建房的方式。合作建房方式是指，在土地開發過程中，一方負責土地，一方負責資金，雙方進行合作建房。我國有關土地增值稅的規定中表明，資金與土地由兩方各自承擔的，進行的合作建房之后按比例分房自用的，可以不征收土地增值稅。建成之后如果進行轉讓的，則需要收土地增值稅。這樣，如果房地產企業購買了一塊土地來修建房屋，這一企業就可以預收購房者的購房款來作為建房的資金，使得資金與土地的負責人進行分離，在剩余的住房出售前，企業就不需要繳納土地增值稅，只有在轉讓房地產企業負責部分的住房時，要繳納繳納特定部分的土地增值稅。
4.利用統籌的手段開展稅收籌劃房地產行業土地增值稅的增值額與增值率是不盡相同的，這是因為相同的房地產企業其經營的房地產在檔次以及規格上都存在差異，而且客戶及價格也不同，地區間的房地產開發成本會受到許多原因的影響產生差異。房地產企業在降低土地增值稅稅費負擔方面，可以采用統籌全局的手段，使其中不同價位的房地產的銷售收入進行合并之后再向上級申報，這樣可以很好的適應土地增值稅稅率的降低；根據實際情況調整單個土地開發項目極其成本，這樣可以促使不同的項目開發之間的增值率相互一致，實現節省稅款的目標。
三、結束語
綜上所述，面對當前階段我國產企業結構的調整，決定房地產企業長久發展的重要措施就是采取科學合理的土地增值稅的稅收籌劃措施，為企業達到節稅目的，房地產企業應該通過合理增加扣除項目、利用國家稅收優惠政策以及利用土地增值稅的征稅范圍，制定稅收籌劃方案，有效發揮土地增值稅稅收籌劃的作用，為房地產企業贏得更大的利潤空間，從而促進房地產企業的良性發展。
參考文獻
[1]胡艷.房地產開發企業土地增值稅稅收籌劃[J].遼寧工程技術大學學報（社會科學版），2014（，4）：360-366.
房地產增值稅的稅收籌劃范文3
關鍵詞：房地產企業；土地增值稅；納稅籌劃；策略
稅收籌劃（英文TaxPlanning）,稅收籌劃是指，納稅人在一項經濟業務發生以前，在遵守法律的前提下，運用相應的稅收法律法規，以節稅為目的，對其進行事先的籌劃，以達減少納稅、延期納稅的目的。隨著我國稅收法律制度的不斷完善與進步的同時，政府為了更進一步的促進經濟發展，擺脫經濟下行壓力，不斷的出臺相應稅收優惠政策，為企業提供稅收籌劃的政策上的支持；另一方面，金稅三期、四期的不斷完善、稅收征管體系的日臻健全，進一步地規范了稅收征納關系，并因此而堵住了稅收征管方面的漏洞，使得納稅違法行為無處遁形?？梢哉f，未來的稅收籌劃工作具有雙重目的，既要節約納稅成本，又要有效地降低納稅風險。對于房地產企業來說，營改增以后，增值稅、企業所得稅、土地使用稅、房產稅、印花稅等稅種都有相應的稅收籌劃空間，但是客觀地講，土地增值稅的稅收籌劃空間更大。原因在于，一方面，土地增值稅實施四級超率累進稅率，其稅負率較高；另一方面，土地增值稅的納稅籌劃貫穿于開發項目的始終，納稅籌劃時間較長、納稅籌劃環節較多，其技術性也是最強的。因而，做好土地增值稅籌劃工作，可以有效的降低房地產開發企業的綜合納稅成本，并能夠有效地規避納稅風險。
房地產開發企業土地增值稅稅收籌劃概述
據統計，稅收我國整體財政收入的90%以上?？梢哉f，中國的經濟發展、國防建設、醫療衛生、教育事業、基礎設施建設都方面都離不開稅收作為支持。同時，新時期下，隨著我國社會主義市場經濟發展的愈發完善，我國政府已經基本上摒棄了計劃經濟時代利用行政手段來干預經濟發展的方式，逐步變成了運用經濟杠桿來調節經濟。而稅收杠桿作為重要的經濟調節手段，起到了至關重要的作用。國家可以利用稅收杠桿來調整產業政策，從而優化產業結構，促進經濟良性發展。對于房地產企業來說，受到國家宏觀政策的影響，其各類成本日益提升，鑒于此房地產開發企業通過土地增值稅優惠政策開展稅收籌劃，能夠有效的節約納稅成本。
1.土地增值稅及納稅籌劃的概述土地增值稅概述。納稅人在轉讓不動產過程中，就取得的相關收入（貨幣、非貨幣）減去稅收法規規定可以扣除部分后的增值額就繳納的稅金。土地增值稅的關鍵在于有償轉讓不動產。土地增值稅納稅籌劃概述。土地增值稅是房地產開發企業所繳納稅種中稅負率較高的，其最高稅率將達到增值額的60%。對于房地產開發企業來說，開展土地增值稅的稅收籌劃，將起到節約一大部分納稅成本的作用。土地增值稅納稅籌劃的方法較多，總結起來包括：收入分散、適當的利息扣除、增加扣除項目金額、合理的延后土地增值稅清算時點。其中：收入分散，對合同內容進行分拆，在總價不變的情況下，適度提高高增值物業的成本，根據部分城市政策，按毛坯房取得預售證產品的精裝修業務和地下無單獨產權車位不納入清算范圍。在這種精裝業務或車位銷售等業務中，將銷售毛坯房與出售家電、家具和裝修工程分開簽訂合同，這樣土增稅將僅就銷售毛坯房征收；利息扣除，關于利息扣除問題，土地增值稅相關法規規定，凡符合規定的貸款利息（亦即能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的）可以按利息+（土地出讓金+開發成本）X5%之內扣除，凡不符合規定的貸款利息則按（土地出讓金+開發成本）x10%以內扣除，對于房地產開發企業來說，可以很好的運用上述兩點來自我掌握利息扣除方式；增加扣除項目金額，首先要明確的一點是增加扣除項目不等于虛開發票沖抵成本，而是指開發商可以適當的對于小區內的一些公共配套設施，如，綠地、植樹、園林、道路等方面加大投資，以取得加計20%的扣除優惠；合理延后土地增值稅清算時點。如區域內有未彌補虧損公司的，用原公司摘牌獲取新項目，在涉及補繳的情況下可以與稅務爭取原開發項目土增稅延期清算。對于能實行以預征代清算的項目，應主動爭取以預征代清算。
2.房地產開發企業土地增值稅納稅籌劃意義有效提升企業經濟效益。房地產企業經營的最終目的是實現利潤的最大化。對于企業來說，如何能夠通過不斷的經營管理、降低各類成本費用從而實現利潤的最大化，是每個地產企業管理層、財務人員都要考慮的問題。以萬科為例，該公司2019年整體稅負率6.83%，亦即100元收入，需要繳納稅費為6.83元，而當年的凈利潤率不到15%，客觀地講，房地產企業的稅負率還是較高的。而房地產企業土地增值稅屬于價內稅，即所繳納的土地增值稅稅金將計入“稅金及附加”會計科目，并直接沖減本年利潤。因而，對于房地產開發企業來說，加強土地增值稅的納稅籌劃，將會為企業創造更大的利潤。提升企業財務人員業務水平。新時期下，隨著稅制改革的不斷深入，要求企業財務人員具備較為過硬的業務水平及高水平的綜合業務能力。土地增值稅所涉及的內容較多，其基本上涵蓋了房地產開發項目的整個過程中，與企業所得稅有許多近似之處。與此同時，土地增值稅還涉及到稅負臨界點、稅收優惠政策等方面，這就要求企業的財務人員在充分了解企業自身經營狀況的前提下，還要對于稅收制度、稅收優惠政策有所了解。以上的要求，自然需要財務人員提升自身的業務水平才能實現。
3.房地產開發企業實施土地增值稅稅收籌劃的著眼點稅收優惠政策角度。稅收優惠政策的使用對于土地增值稅的稅收籌劃工作將起到重要作用。原因在一地，稅收優惠政策是稅收法規所給定的，允許納稅人合法利用的政策，也是最為安全的。土地增值稅中對于建筑標準普通住宅出售且增值額超過扣除項目低于20%的免于繳納土地增值稅。然而，標準普通住宅的標準是由各省、市、自治區確定的。因而，對于房地產開發企業來說，若想合理的應用該稅收優惠政策進行土地增值稅的納稅籌劃，應該以充分了解開發項目所在地的地方規定以后進行。收入角度。收入是土地增值稅發生的源頭，對于房地產開發企業來說，如何能夠合理的謀劃收入，顯得十分重要。首先，可根據市場定價適度調節普通住宅的價格，以滿足普通住房土地增值稅的免稅條件。其次，對有銷售或渠道銷售模式的，可要求渠道費用和費用不得開進購房款發票中，做為其它業務收入或非房收入，減少可售部分增值率，繼續降低土地增值稅。開發成本角度。除了收入以外，開發成本的高低也將決定著土地增值額的多少。開發成本不僅可以直接抵減收入，更為重要的是能夠為下一步的20%加計扣除、三項期間費用的扣除標準提供計算依據。因而，應該重視開發成本的核算與支出。比如產業性拿地時，盡可能與政府和國土部門溝通，在總土地價格不變的情況下，將產業用地和可售部分土地成本進行區分。產業用地土地成本低，可售部分土地成本高，降低可售部分的增值率，繼而降土地增值稅?；蛘邚奶嵘^品質的角度出發，通過加大公共配套設施的投入，加大綠化、植被、園區方面的投入力度，來增加開發成本。還可以將一些可以計入開發間接費用的成本支出，按照建筑面積法分攤或直接歸集法計算，以最有利的方法有效增加開發成本。另外，還可以通過合理增加關聯方定價的方式增加一些成本。然而，房地產開發企業增加的開發成本應該是本著客觀、真實的原則進行，切不可為了增加成本而盲目的加大投入，而不計整體成本。同時，對于房開企業來說，更不能以稅收籌劃為由虛開發票，落入偷稅陷井。利息支出角度。房地產開發企業屬于資本密集型企業，項目開發過程中，尤其是項目開發前期需要資金作為支撐，許多企業選擇債務性融資方式融入資金。土地增值稅法規定，房地產開發費用扣除的標準有二：一方面，如果房地產開發企業利息支出能夠準確計算分攤開發項目，并能夠提供金融機構證明，同時利率不超過同期商業銀行貸款利率的前提下，房地產開發費用=利息支出+（土地價款+開發成本）x5%，另一方面，如果利息支出無法滿足上述規定，則房地產開發費用=（土地價款+開發成本）x10%。因而，對于房地產開發企業來說，應該根據上述稅收制度規定，負債融資方式盡量提供金額機構證明，權益資本籌資，可不計算應分攤利息，達到多扣除房地產開發費用的目的。合作方式角度。合作建房不屬于土地增值稅征收范圍，一般來講，合作雙方，一方出地、一方出錢，雙方合作建設房屋，然后按比例分配房屋。對于房地產開發公司來說，可以結合公司實際運營狀況選擇合作建房。另外，關于合作建房的問題，許多地產企業也在不同程度的應用，之所以其可以不征收土地增值稅，是因為其所收到的收入為勞務收入，不屬于土增稅征稅范圍。
房地產開發企業土地增值稅稅收籌劃中的風險
1.稅收籌劃風險意識不足“意識決定行為，行為導致結果”。對于房地產開發企業來說，自2016年5月營改增稅制改革以來，由于增值稅的特性關系，許多房地開發企業將稅收籌劃工作的重點轉移至土地增值稅方面。可以說對于，房地產開發企業來說，土地增值稅的稅收籌劃是具備一定技術含量的，若能夠成功其獲利空間還是較大的。然而，一些房地產開發企業在開展土地增值稅稅收籌劃過程中，對于風險意識認識不足，沒有將稅收籌劃風險控制在可控范疇內；部分地產開發企業雖然在稅收籌劃過程中注重了風險意識，但是沒有將其常態化、系統化，僅停留在就事論事?？傊康禺a開發企業由于對土地增值稅稅收籌劃風險沒有加以關注，為后期的土增稅清算及未來的稅收稽查埋下了隱患，從而導致稅收風險的發生。
2.稅收政策掌握不透相關企業在進行土地增值稅稅收籌劃中，首要遵循的原則便是合法性原則，合法性原則缺失的稅收籌劃基本上可以視同為偷稅。然而，實務中許多房地產開發企業在進行土地增值稅稅收籌劃過程中，參與籌劃的人員雖然具備了一定的專業財稅知識，在處理一般性業務過程中，能夠予以應對。但是，若進行深度的、綜合性的稅收籌劃工作則有些力不從心，其問題出在對于稅收政策掌握的不到位上。另外，房地產開發企業參與稅收籌劃人員若不能非常深入、透徹的研究土地增值稅政策，也容易在具體的日常財務核算、稅務處理過程中引發政策性風險，將給房地產開發企業帶來稅務風險。
3.稅收籌劃思路不清晰房地產開發企業進行土地增值稅稅收籌劃過程中，稅收籌劃思路的不清晰，是導致該業務風險出現的另一重要因素。原因在于，在進行該稅種的稅收籌劃來說，無論是收入方面還是成本費用方面都是具有較強的操作性的。納稅籌劃一定要從“業務經營流程”入手來做前瞻性規劃而不是單純的從“財務處理環節”來做事后諸葛亮。但是，相關人員在具體操作過程中，由于其思路不清晰，介入時點延后，無形中給稅收籌劃增加了一定的難度。
房地產開發企業土地增值稅籌劃風險防范對策
1.提升相關人員稅收籌劃風險防范意識目前，我國的稅收征管體系日臻健全，企業在開展稅收籌劃過程中，若不能很好的提升稅收籌劃風險防范意識，將會為其帶來無盡的納稅風險。房地產開發企業在實施土地增值稅稅收籌劃過程中，同樣應該提升相關人員的稅收籌劃風險防范意識，以不至于因為稅收籌劃工作而平添不必要的麻煩。具體來說，作為房地產開發企業應該結合自身所處的行業特點，并在充分了解自身項目開發狀況的基礎上，搜尋所能夠利用的優惠政策，為其所用。另一方面，可以成立稅收籌劃風險控制部門，配備一些具有稅收籌劃經驗的人員，也可以定期聘請注冊會計師、稅務師來企業指導，以期達到有效規避土地增值稅籌劃風險、增強稅收風險防范意識之目的。
2.進一步加強對于政策法規的研究土地增值稅納稅籌劃首先離不開對于稅收政策法規的研究，如果離開了對于相關稅收政策的研究，稅收籌劃工作很容易偏離軌道。如，營改增以后，要求房地產企業所取得的涉及開發成本的發票，要求其在備注項寫明項目名稱、所在地區，否則不可以作為土地增值稅扣除依據。房地產開發企業在從事該稅種的稅收籌劃過程中，要對于土地增值稅及其所關聯財稅政策進行相應的研究?？梢酝ㄟ^網絡、與稅務機關溝通、聘請專業人員講解方式進行。同時，建議房地產開發企業對于其所制訂的稅收籌劃方案，聘請一些專家給予評價，以確保其具備合法性、合理性及可操作性。以期實現降低稅務籌劃風險的目的。
房地產增值稅的稅收籌劃范文4
1.1合理的增加扣除項目一般來說，影響房地產企業土地增值稅的主要因素之一就是增值稅的稅額與扣除項目金額之間的比率，即增值率是以累進稅率進行計算的，也就是說，曾氏率越大，所適用的稅率越高，而企業所上繳的稅款越多。因此要降低增值率應該采用合理的增加扣除項目，使企業的土地增值稅適用于比較低的稅率，降低企業的稅負。按照我國的稅法，房地產企業從轉讓收入額中扣除項目的主要部分有一下幾種：第一，支付取得土地使用權的費用；第二，房地產企業的開發費用以及開發成本；第三，與企業轉讓房地產使用權有關的稅金；第四，其他國際規定的應扣除項目，這部分應扣除項目主要是指從事房地產開發業務的納稅人可以按照取得土地使用權所支付的金額以及開發成本的和中加計扣除20%。另外，值得注意的是，房地產開發企業除了必要的利息費用之外，期間費用的扣除不應該按照實際發生的金額進行扣除，而是按照企業支付土地使用權的金額以及開發費用的綜合的5%進行扣除。在企業制定稅收籌劃的過程中，納稅人可以將這部分期間費用轉入房地產企業的直接成本中，一旦在稅收籌劃之后轉移，就被認為是偷稅行為，因此一定要進行事前籌劃。房地產企業員工的工資、辦公費用、招待費用以及相關的福利費用都屬于期間費用，這部分在計算土地增值稅時可以全部扣除，這也為房地產企業提供了一個降低稅收的機會。
1.2合理利用國家稅收優惠政策根據我國《土地增值稅暫行條例》中的規定，房地產企業的納稅人在出售建造的普通住宅時，如果增值稅額中沒有超過扣除項目金額的20%的部分，可以免征土地增值稅，一旦超過，就應該按照規定進行扣除。另外，稅法還規定，對于房地產企業的納稅人既是建造普通住宅的有實際進行房地產開發的，就應該分別核算增值稅額，對于不分別進行計算的，其建造普通住宅的納稅人不適用于免稅的規定，因此合理利用國家的稅收優惠政策可以降低房地產企業自身的稅負，根據自身的經營狀況制定合理的稅收籌劃。
1.3合理利用土地增值稅的征稅范圍在我國的房地產企業土地增值稅的稅收籌劃中對于土地增值稅的征稅范圍的規定十分重要，首先，土地增值稅的課稅對象是對具有土地使用權以及其他地上建筑物的轉讓行為進行合理的征稅，根據稅法的規定，可以將房地產企業發生的裝修費用計入開發成本中，并予以合理的扣除；其次，房地產企業土地增值稅的征稅范圍不包括轉讓土地使用權以及房產產權的行為；最后，房地產企業土地增值稅是對國有土地使用權以及地上建筑物及附著物進行轉讓的行為，我國的房地產企業在進行土地增值稅的稅收籌劃時可以根據以上三點進行合理的規劃。總而言之，以上三種房地產企業土地增值稅稅收籌劃的具體方法應該根據企業自身的實際經營情況進行，在不違反國家稅法的相關規定的前提下，靈活的利用房地產企業土地增值稅的稅收籌劃為企業減輕稅收成本，以實現房地產企業利潤的最大化目標。
2.房地產企業土地增值稅稅收籌劃的案例分析
案例描述：A企業使一家房地產開發企業，2014年6月出售一棟普通住宅，面積總為110000平方米，支付土地出讓金5000萬元，開發成本12000萬元，利息支出2000萬元，根據國家規定，城市建設稅率為7%，教育稅附加征收率為3%，營業稅稅率為5%，印花稅稅率為0.05%，當地政府部門對房地產開發費用所允許扣除的比例為10%，試問房地產企業應該怎樣制定銷售方案，才能保證稅收籌劃方案最合理？兩方案的所得稅稅前利潤差額為7493.225-6538.7＝954.525（萬元）從上述兩種方案可以看出，雖然方案2降低了銷售價格，但是免征了土地增值稅，一定程度上降低了稅收成本，使企業的利潤額增加了954.525萬元。
3.結束語
房地產增值稅的稅收籌劃范文5
近年來，房地產行業發展勢頭迅猛，在國民經濟中占有舉足輕重的地位。為抑制房價過快增長，維持房地產行業的穩定發展，我國出臺了多項關于房地產宏觀調控的政策。由于國家調控力度不斷加大，市場競爭日益激烈，有效控制成本就尤為重要。房地產開發企業涉及稅種多，稅收負擔較重，由于內部成本費用壓縮空間有限，房地產開發企業經常通過稅收籌劃以有效的降低稅收成本。與此同時，國家出臺了一系列稅收法律法規，為房地產開發企業稅收籌劃提供了空間。
稅收籌劃的基礎是生產經營活動，依據是現行法律法規，通過合理實施納稅方案，可有效降低納稅成本，從而達到防范涉稅風險的目的，進而實現納稅人權益最大化。房地產業作為資金密集型行業之一，具有供應鏈長、風險高、地域性強、投資大、周期長等特點，在整個生命周期內涉及了諸多稅種，為房地產業的稅收籌劃提供了充足的空間。
一、房地產開發企業稅收籌劃策略
對于房地產開發企業的稅收籌劃而言，不僅需要借助其自身所涉及稅種的一般稅收籌劃方法，同時還需要結合房地產行業的特點開展具有自身特色的稅收籌劃。
1.納稅臨界點籌劃法
納稅臨界點籌劃法即在經營中遇到稅收臨界點時，納稅人通過減少收入或增大支出，避免承擔較重的稅收。納稅臨界點籌劃法適用于房地產開發企業在普通住宅土地增值稅具有稅收優惠政策的情況下。我國稅法規定指出，房地產開發企業建造并出售普通標準住宅時，若增值額未超過扣除項目金額的20%，則免征土地增值稅；若增值額超過扣除項目金額的20%，則應按規定對全部增值額計繳土地增值稅。此處所說的“20%增值率”就是指“普通住宅計繳土地增值稅的臨界點”。
基于以上規定，如果出售的普通標準住宅增值率在臨界點20%以上，房地產開發企業可以通過合理控制出售價格或適當增加可扣除項目金額的方法，使項目整體增值率降低到20%以下，從而達到享受該項稅收優惠的目的。一般地，采用這種方法的前提是納稅人項目的增值率在臨界點附近，如果納稅人項目的增值率與臨界點相差太大，將不利于實際操作，這時就需要分析成本收益，測算籌劃是否有利，避免得不償失。
2.稅收優惠政策籌劃法
稅收優惠政策籌劃法是風險最小，成本最低的稅收籌劃方法。對于這些稅收優惠政策，房地產開發企業要綜合考慮，謹慎選擇。我國稅法明確規定，房屋建成后如果是按比例分房自用的，可暫免征收土地增值稅；如果建成后需轉讓，則需要按規定征收土地增值稅。此外，房地產開發企業在滿足以下條件時，繳納營業稅的稅目為“服務業-業”，從而可避免繳納土地增值稅：在房地產開發初期就可以確定最終用戶，符合代建房條件；反之，若房地產開發企業不符合代建房條件，則應按“銷售不動產”全額繳納營業稅。因此，房地產開發企業可充分利用我國的各項稅收優惠政策，實現稅收的最優籌劃，提高企業在行業內的市場競爭力。
3.兩次銷售房地產籌劃法
房地產銷售繳納的稅種主要包括土地增值稅和營業稅兩種。其中，土地增值稅采用超率累進稅率，也就是說房地產增值率越高，所繳納的稅率也就越高。針對這種情況，可采用兩次銷售房地產籌劃法，通過分解房地產銷售價格，提供稅收籌劃的實施空間，降低房地產增值率，從而大大降低房地產銷售所需繳納的土地增值稅。房地產企業在出售時如已進行過簡單裝修，可將簡單裝修作為單獨的業務進行核算，借助兩次銷售房地產籌劃法減少土地增值稅的繳納。
4.資金籌措籌劃法
股權融資和債權融資是房地產開發企業融資的兩種主要方式。這兩種方式的區別在于：股權融資不允許稅前扣除股息，而債權融資可稅前扣除利息。因此，當財務風險可控制時，房地產開發企業通常優先選擇債權融資的方式。對于房地產開發企業的債權融資而言，又分為流動資金貸款和項目長期貸款。流動資金貸款的利息支出通常計入當期損益，能夠在稅前扣除；然而，項目長期貸款的資金成本一般直接計入項目的開發成本。如果房地產開發企業有以往年度的虧損可予以抵扣或企業在本年度處于虧損狀態時，應將利息支出進行資本化；如果處于盈利年度，則應將利息支出進行費用化，從而最大化成本費用。
5.遞延納稅籌劃法
遞延納稅籌劃法即企業在規定的時間內盡可能地分期或者是延遲繳納稅款。在我國，稅收收入的主要稅源由增值稅、營業稅兩大流轉稅和企業所得稅組成。其中，流轉稅以收入為稅基，所得稅以收入減去可扣除項目后的應納稅所得額為稅基。房地產開發企業可通過合理安排經濟業務，將納稅期限向后推遲，實現資金的貨幣時間價值。這種做法并沒有減少繳納稅款的數額，但是延后繳納稅款的時間，從另一個角度來看相當于得到了短期無息貸款，獲得了相對收益。因此，遞延納稅籌劃法的本質是推遲確認收入及納稅所得額，同時盡早列支費用并及時入賬使其能夠在當期進行稅前扣除。
6.會計政策選擇籌劃法
我國會計準則規定，經濟業務的會計處理具有可選擇性，選擇的會計政策不同，形成的財務結果也不同。對于固定資產和無形資產，其折舊和攤銷方法是采用直線折舊法還是加速折舊法，存貨計價方法是采用先進先出法還是加權平均法，均會影響房地產開發企業的損益，進而影響其應繳納稅額。通過合理計提固定資產和無形資產的減值和壞賬準備，企業可以合理控制損益項目的列支和扣除。
房地產增值稅的稅收籌劃范文6
隨著房地產業務的快速發展，納稅籌劃受到人多數房地產企業的普遍重視。所謂納稅籌劃，是指通過劉一涉稅業務進行策劃，制作一整套完整的納稅操作方案，從而達到節稅目的。因此，納稅籌劃不同于逃稅、偷稅，是企業一項重要的則務管理活動。本文卞要簡單介紹有關環r節房地產企業的納稅籌劃。
【關鍵詞】
房地產：納稅。
一、房地產項目立項時利用代建方式進行稅收籌劃。
在房地產項目立項時利用代建方式進行稅收籌，可獲得較大的稅收籌劃空間。
這種方式是指房地產開發企業代客戶進行房地產開發并向客戶收取代建費用的行為。就房地產開發企業而言，雖然取得了一定的收入，但始終沒有發生房地產權屬的轉移，其收入屬于勞務報酬，為營業稅的征稅范圍，不是土地增值稅的征稅范疇。房地產開發企業可以利用這種方式減輕稅負，但前提是在開發之初確定最終用戶，簽訂代建房合同，以此降低稅負；同時，可以適當降低代建房地產的勞務費用，將節省的稅款讓利于客戶，一方面得到其更大的配合，另一方面對降低房價也起到一定作用。
例：某房地產企業，商品房銷售收入為4000萬元，除營業稅及附加之外的總扣除項目金額為3000萬元。若該企業按正常的銷售商品繳納稅金，應繳納營業稅及附加=4000×5.5%=220（萬元）；增值額占扣除項目的比率為24.22%，應繳納土地增值稅234（[4000-3000-220）×30%萬元，實現利潤546（4000-3000-220-234）萬元。若企業采用代建房方式，取得勞務收入1200萬元，應繳納營業稅60（1200×5%）萬元，實現利潤1140（1200-60）萬元?？梢?，建房方式的轉變將為企業增加收益594（1140-546）萬元。
二、房地產項目建設中的稅收籌劃。
主要是通過增加扣除項目和利用相關借款利息進行的稅收籌劃。
1、通過增加扣除項目對土地增值稅進行稅收籌劃土地增值稅是房地產開發的主要成本之一，而土地增值稅在建造普通標準住宅增值率不超過20％的情況下可以免征，企業可以通過增加扣除項目使得房地產的增值率不超過20％，從而享受免稅待遇。
例：某房地產公司開發一棟普通標準住宅，房屋售價為2000萬元，按照稅法規定可扣除費用為1600萬元，增值額為400萬元，增值率為400÷1600=25％。該房地產公司需要繳納土地增值稅400×30％=120萬元，營業稅2000×5％=100萬元，城市維護建設稅和教育費附加100×10％=10萬元。不考慮企業所得稅，該房地產公司的利潤為2000－1600-120-100-10=170萬元。如果該房地產公司進行稅收籌劃，將該房屋進行簡單裝修，裝修費用為500萬元，房屋售價增加至2500萬元。
則按照稅法規定可扣除項目增加至2100萬元，增值額為400萬元，增值率為400×2100=19％，不需要繳納土地增值稅。該地產公司需要繳納營業稅2500×5％=125萬元；城市維護建設稅和教育費附加125×10％=12.5（萬元）。不考慮企業所得稅，該房地產公司的利潤為2500－2100-125-12.5=262.5（萬元）。該稅收籌劃降低企業稅收負擔262.5-170=92.5（萬元）。
2、相關借款利息的稅收籌劃根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第七條第（三）項規定，財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用（主要指銷售費用和管理費用），按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和的5％以內計算扣除。凡不能按轉讓房地產開發項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和的10％以內計算扣除。
根據上述規定：
房地產項目開發完工之后的利息費用支出，如果購買房地產主要依靠負債籌資，利息費用所占比例較高，可提供金融機構證明，據實扣除。反之，主要依靠權益資本籌資，利息費用很少，則可不計算應分攤的利息，這樣可以多扣除房地產開發費用，對實現企業價值最大化有利。
三、房地產企業銷售時應考慮的稅收籌劃。
若房地產經營企業通過設立獨立銷售公司負責房地產銷售，這種分立使土地增值稅、營業稅、企業所得稅的稅收籌劃空間很大。
例：某房地產公司銷售的普通標準住宅，在允許扣除的項目金額基本相同的前提下，可采用以下售價方式。①若以1500萬元的價格售出，可扣除的項目金額為1200萬元，增值率為25％，應納120萬元的土地增值稅，凈賺180萬元。②以1400萬元的價格售出，可扣除的項目金額為1200萬元，增值率為16.67％，免征土地增值稅，凈賺200萬元。③如果房地產公司設立獨立房屋銷售公司，那么房地產公司可以將住房以1400萬元的售價賣給銷售公司，而后由銷售公司再以1500萬元的價格賣出，當開發公司賣給銷售公司時，由于其增值率為16.67％，免納土地增值稅。
當銷售公司以1500萬元售出時，營業稅及附加合計：1500×5.5％=82.5（萬元），可扣除的項目金額為1200+82.5=1282.5（萬元），其增值率為16.96％，免納土地增值稅。從全局來看，銷售時只增加營業稅等稅金1400×5.5％=77（萬元），獲利潤1500－（1200+77）=223（萬元），比籌劃前增加223－180=43（萬元）。
四、簽訂合同時考慮通過劃定合理的收入項目進行籌劃。
