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養老機構的市場前景范文1
任何產業的發展都離不開資金的支持，養老產業作為新興產業對資金更是有著巨大的需求，充裕的資金投入是養老產業快速發展的前提。目前,河北省養老產業尚處于初級階段，財政撥款、社會捐助和單位自籌是發展資金的主要來源，通過金融渠道融通的資金非常少,僅限于少量的銀行貸款。這種以政府投資為主,金融市場融資為輔的融資機制,盡管在養老產業的啟動階段能有一定的影響，但隨著養老產業的發展,該模式已越來越顯示出了其不適應性，財政撥款受到政府有限財力的限制，社會捐助時間長，單位自籌渠道有限，傳統的模式不可能在老齡化程度不斷加深的大環境下，一力承擔越來越重的養老負擔。雖然政府的投入也在逐漸加大，但畢竟很難滿足養老產業迅速發展的需求。
河北省養老產業發展所面臨的最大瓶頸之一就是資金短缺。根據發達國家的成功經驗,在高效的產業融資機制創建過程中,財政撥款、自籌資金等融資方式只能發揮輔作用,處于主導地位的核心機制則依賴于金融市場的創新與發展。這是由金融市場獨具的融資規模大、速度快、信息廣且持續穩定等優點所決定的?？傊?要解決河北省養老產業發展資金短缺問題,確保資金投入到位,就必須改革現有的融資機制,逐步建立起以財政撥款為引導、社會資本投入為主體、金融市場融資為核心,多形式、多層次、多渠道的新型融資機制。
另外，迅速增長的龐大的老年人口群體和隨之快速增長的老年人購買力,無疑會促成一個更為廣闊的老年消費市場。在這一充滿發展前景的新興市場上,將蘊涵著養老產業前所未有的機遇,也孕育著商家們千載難逢的商機。對金融業而言,老年人對保險產品的需求、銀行服務的需求、投資理財的需求以及整個養老產業發展的融資、結算和咨詢需求都無不蘊藏著巨大的市場開發潛力。通過挖掘這些潛力,擴大金融部門的業務范圍，優化業務結構,分散經營風險,提高經營效益。21世紀是人口老齡化的世紀,金融只有率先支持養老產業發展,抓住機遇，才能為自己贏得廣闊的發展空間,實現長久繁榮發展。
二、金融支持養老產業的思路
對于河北省而言，金融支持養老產業的首要任務就是融資，只有率先解決資金的瓶頸問題才能促成養老產業的規模效益，其次應該注重老年產品的巨大消費市場，設計出獨具特色的老年金融產品，具體內容如下：
（一）“倒按揭”模式又稱以房養老，是指房屋產權擁有者，把自有產權的房子抵押給銀行、保險公司等金融機構，后者在綜合評估借款人年齡、期望余命、房產現值以及預計房主去世時房產的價值等因素后，以年金的形式每月給房主一筆固定的錢。一方面，該模式為養老者提供了經濟保障，另一方面，它也為金融機構帶來了盈利業務，從而可以吸收資金進入。該模式是一種能有效結合養老與房產因素的養老新途徑，也是一種將房產價值提前變現以提高老年人生活水平的新型金融產品。倒按揭的開發和實施，是對養老與金融的結合，也是對二者的創新與發展。它不僅能提高我國的金融創新水平，而且也有利于我國養老觀念的改革。因此，借鑒國外先進經驗并結合我省實際情況開發適合我國的倒按揭金融創新產品具有非常重要的意義。中信銀行在北京最早實行倒按揭，到目前仍處于試驗階段還沒有推廣開來，對于我省來說更是一個嶄新的概念，無論在學術界還是實踐中均存在不少爭議。發展模式的選擇、法規的完善以及配套機制的建立健全等問題是我省開發倒按揭過程中亟需解決的問題。只有在對發展模式進行理性選擇后在現有法律基礎上不斷完善相關法規并進一步建立建全倒按揭的配套機制，才能夠最終實現倒按揭在我省的開發與推行。
（二）養老產業基金模式該模式以中信信托云南“嘉麗澤國際健康島”運作模式為原型，首先選擇政府引導基金或大型投資機構作為項目的主導方，并且加入專業醫療健康服務提供商，提升養老產業整體運作效率和專業化服務水平。該模式資金來源主要為國開行等機構，由信托、私募等金融投資機構設立，隨著運營條件穩定后可以準入少量個人投資者，同時引入專業醫療健康服務提供商作為戰略合作伙伴。選擇健康產業基金作為養老產業基地的運營主體，負責產業布局及基地總體規劃，醫療健康服務提供商輔助基地管理運營，并逐步引入其他優質的健康養老服務機構加入。項目運營后，運營主體整合相應資源，更可以吸引大量消費資金，此模式后續發展空間巨大。
（三）綜合融資平臺模式通過保險公司、信托業積極參與，建立多渠道融資平臺。對于房地產、醫療保健和其他需要長期大量投資的行業要發揮不同金融機構優勢，構建多種投資模式。例如股權投資、股權合作、全資投資、發行類REITs投資計劃等。商業銀行借此機會利用他們的渠道，基金賬戶托管、客戶資源，保險，產品創新等提供專業化的服務。不僅能擴大行業范圍，同時也有利于豐富產品種類，增加在行業內的競爭優勢。
（四）建立專業的金融扶持養老產業園隨著政府逐步降低社會資金參與養老產業設施建設的門檻，社會力量正逐漸成為養老服務供給的主體，社會資金通過整合社會資源，抓住京津冀協同發展機遇，發揮我省環京津區位優勢，建設一批功能突出、輻射面廣、帶動力強的集休閑養生、老年教育、老年體育、特色醫療于一體的養老服務基地和產業群，打造養老產業品牌。吸引養老服務企業入駐，培育養老服務產業鏈。形成一批競爭力強、有實力的養老服務企業集團，興辦連鎖化、品牌化、規?；B老服務機構。提供專業的金融支持和專項的產業扶持基金，為夕陽群體打造帶有創新金融特色的朝陽產業園區。
（五）開發老年旅游保險產品保險公司應抓住人口老齡化的機遇，充分重視老年保險消費市場，及老年人的特殊需求，為老年人量身打造更多的保險產品，彌補市場的空白。如開發老年旅游保險產品。老年旅游已成為旅游客源市場的一大熱點，正在呈現快速增長的勢頭。據國家旅游局統計，當前全國老年旅游者已經占到全部旅游者的30%左右，僅次于中青年旅游者的比例，老年旅游群體已初步形成規模。該類產品在為老年人提供保障的同時，也能促進新型保險產品的研發，豐富保險產品市場，優化保險產品結構，創造保險收益。
三、金融支持養老產業應注意的問題
養老產業作為新興產業，國內許多省市不斷加大對其的扶持力度，養老產業市場的發展趨于細分化，產業化。該產業以旺盛的生命力展現出朝陽產業的勢頭。但是對于河北省而言，供給市場存在較大缺失，仍處于發展的初期階段，尚未形成規模。另外為防止不法商家利用法律漏洞牟利，給養老產業帶來毀滅性的打擊，對金融支持養老產業發展的探索道路需持謹慎態度。河北省養老產業未來的發展，總體而言既有優勢也有劣勢，既存在挑戰也面臨機遇。在面臨廣闊市場前景的同時，河北省各市縣也存在著經濟狀況發展不平衡，資源分布不均衡等問題。在受到諸多因素干擾的情況下，綜合考慮河北省經濟狀況及人口結構，對于養老產業的發展可探索公司化，特色化，品牌化的研發方向，形成全面、獨特、專業的養老產業布局。各市因地制宜，發揮優勢，合作互補，在社會轉型和經濟結構調整的大改革背景下探索出一條新興養老產業化道路。
四、結語
養老機構的市場前景范文2
行業狀況：過去的一年，我國電子商務服務企業超過1萬家，電子商務市場交易額已逾5萬億元。行業整體保持穩定的發展態勢，前景誘人。
推薦理由：
①市場需求大。據中國電子商務研究中心的《2010年中國電子商務市場數據監測報告》預計：在未來兩年內我國網上零售市場交易規模將會步入全新階段，每年交易額有望首度突破10000億元，約占全年社會商品零售總額的5％。
②風險投資關注度高。高速發展、高成交額吸引不少風險投資機構關注電子商務，很多風險投資機構已經將電子商務視為門戶網站、搜索引擎后第三大WEB2.0“金礦”。
零售服務業
市場前景：2011年1～9月，全國城鄉居民收入進一步增加，居民消費能力進一步增強。據國家統計局最新數據顯示，去年前9個月中國社會消費品零售總額逾13萬億元，同比增長17％。
隨著基本養老、醫療和失業保險的覆蓋人群不斷擴大，低收入人群的社會保障在不斷完善，未來這部分人群的消費意愿和能力將逐步得到釋放，這將為零售業帶來廣闊的市場空間。
推薦理由：
①增長空間大。商務部公布《“十二五”電子商務發展指導意見(征求意見稿)》，提出到2015年，網絡零售額相當于社會消費品零售總額的9％以上。統計顯示，2011年上半年，我國電子商務交易額近3萬億元，其中網絡零售額為3500億元左右，相當于社會消費品零售總額的4.7％。2015年，社會消費品零售總額有望達到35.4萬億元，如網絡零售額占到其中9％以上，將意味著3萬億元的市場規模。
②投資渠道多。創業者可根據自身實際，選擇投資項目，如夫妻百貨店、社區便利店或服裝店等。
③前景好。行業處于成長期。從行業周期來看，我國零售行業還處于成長期，并且我國零售行業產業集中度目前仍舊偏低，因此其外延、內生增長的空間仍舊很大。
餐 飲 業
行業狀況：餐飲業仍是被看好的大眾化創業行業。據權威部門統計，2011年上半年，我國餐飲業的零售總額達到9579億元，同比增長16.2％，上半年餐飲業的零售總額占社會消費品零售總額的11.16%?！?/p>
推薦理由：
①餐飲是與人們生活息息相關的，是永續產業。不管外界如何變化，餐飲總是處在一個比較重要的地位。
②餐飲由于行業特性，在正確選址的前提下，如果能巧妙吸引顧客，同時做出特色，培養出忠誠的顧客，就能持續實現盈利。
③專家分析，現階段最具賺錢潛力的餐飲項目，當屬早餐店、休閑飲品店和中式特色小吃店。
教育培訓
行業狀況：據中國社科院公布的數據顯示，教育已經超過養老和住房消費，成為居民儲蓄的最大目的。據估計，全國居民教育消費額每年約2500億元。英語培訓、嬰幼兒教育和計算機培訓是教育培訓產業的三大支柱。隨著市場競爭的加劇和大學畢業生失業情況的增多，越來越多的上班族感受到了前所未有的壓力。越來越多的成年人加入到在職教育中，周末培訓班、夜?！俺潆姲唷钡瘸扇私逃袠I正日益壯大。
推薦理由：教育培訓業市場巨大，投資門檻平均10萬元，較適合開在辦公商務區等商圈。師資是教育培訓制勝的關鍵，只要打出了口碑，生意就會源源不絕。
美容健身業
行業狀況：美容業正成為中國繼房地產、汽車、旅游和電子通訊之后的第五大消費熱點。據行業協會統計，中國目前美容行業市場每年約3000億元，美容經濟平均以每年15％的速度遞增，遞長率遠遠超過GDP的增長率。
推薦理由：高額的利潤、龐大的市場，每年都有難以計數的美容新產品、高科技護理儀器和高科技瘦身設備等問世；為美容行業帶來了巨大的商機。
一般來說，目前一家較規范的瘦身美容院投資成本30～50萬元，正常運營后一年半內可收回投資。
老年用品和服務行業
行業狀況：按照國際標準，60歲以上老年人口達到10％、65歲以上老年人口達到7％即進入老齡化社會。目前，我國已成為世界上老年人最多的國家，60歲以上老年人口達到1.4億，占總人口的11％。
我國老年用品和服務的市場需求為每年6000億元，但目前每年為老年人提供的產品和服務不足1000億元，供需之間的巨大差距讓老齡產業商機無限。
推薦理由：據調查，目前我國城市60～65歲的老年人口中約45％的人還在就業；而城市老人中有42.8％的人擁有存款。老年消費市場是一個現實存在的巨大市場。
目前我國的老年用品和服務產業才剛剛起步，涉及養老機構、醫療保健產品、旅游和房地產等領域，在各方面的專項產品及服務都還亟待開發。
服 裝 業
市場前景：服裝與紡織是每年為中國提供9％以上GDP和25％以上外匯收入的一個支柱產業，中國紡織服裝出口額占世界紡織服裝出口總額的1/5。據紡織工業協會統計，2011年上半年，在內需市場拉動下，紡織工業內銷實現穩定快速增長，1-5月規模以上企業內銷產值達1.6萬億元，同比增長32％，增速高于同期社會消費品零售總額6.9個百分點。
推薦理由：
①從個人投資創業的角度而言，在服飾行業創業途徑多。一是可以辦服飾加工廠或工作室，進行服裝加工。二是可以做服裝的市場銷售，批發或零售皆可。
②對于資金少的創業者而言，開家服裝零售店以完成原始資金的積累，是邁向成功的第一步。而有一定資金量的創業者，可以開銷售小公司做服裝生產商的銷售，或進入服裝批發市場。
家裝行業
行業狀況：中國住宅裝飾裝修行業市場巨大，據測算，全國人均收入每增長1元，將拉動1.48億元建筑裝飾需求；房屋竣工價值每增加1億元，將拉動0.92億元建筑裝飾需求。未來的15年間中國需要新建住宅204.71億平方米。預計2012年，家居裝飾業將實現年總產值210OO億元，年均增長率達到21％。與之相對應的家居相關產品產值更為龐大，預計將接近32000億元。
推薦理由：
①投資范圍廣。
養老機構的市場前景范文3
應該看到，我國養老機構在發展過程中還存在著一些問題，比如養老機構缺乏準確定位，為追求經濟利益，不正當地賺取利潤；同業內相互拆臺、惡性競爭；養老機構風險和法律意識不強，牽扯養老機構的訴訟案件近年逐漸增多，等等。我們認為就養老機構如何保持健康持續發展談幾點認識。
一是養老機構必須面向中低收入人群，堅持福利型、公益性的發展方向。
受身體和經濟收入等方面的制約，老年人是公認的社會特殊群體。目前，提供養老服務的機構，從設立主體和資金來源上看，一部分是國辦社會福利機構。
二是養老機構要進一步拓寬服務范圍和覆蓋面，擴大服務對象，拓展服務內容。
在人口老齡化快速發展的趨勢下，包括選擇幾個養老的群體在內的廣大老年人的養老服務需求也日益多樣化。首先，養老機構要切實以入住老人為本，在做好基本的膳食、護理、康復服務的基礎上，要重視對老年人的精神贍養和心理慰籍，采取多種方式豐富老年人的文化生活和體育休閑內容，積極開展興趣培養班、專門知識講座等老年教育。其次，養老機構要面向社區內的居家老人、殘疾人和有需求的家庭開展多種服務，比如入戶服務、緊急援助、日間托老趙亮、日常生活照料、醫療保健康復、心理咨詢、臨時看護以及陪同購物、散步和聊天服務等等。在我國許多城市，如今大多數家庭是雙職工家庭，白天上班，無暇照顧老人，而有些仍居住在家庭中的高齡老人、病殘老人，生活完全不能自理，需要有人看護。針對這種情況，養老機構投資人和經營管理者可以發揮機構的專業優勢，主動介入，在社區內開辦托老所。實踐證明，社區托老所建設投資少，入住花錢少，便于管理，適合我國老年人口眾多、老齡化速度快和經濟尚不發達的國情，也適合中國注重家庭、家族的傳統文化習俗。
三是養老機構要進一步增強品牌意識，注重連鎖經營，規模求勝。
當前，為加快推進社會福利社會化進程，促進老年福利事業的發展，民政部在全國范圍內開展了養老服務社會活動，這既為養老服務業的發展提供了有利環境，客觀上也對養老機構的競爭力提出了新的要求。在養老服務市場前景普遍看好的同時，老年人的養老服務需求日益多樣，選擇也更加趨于理性和冷靜。因此，面對激烈的市場競爭，要想在養老服務業中占有一席之地，養老機構就必須增強品牌意識，將個性化的養老服務軟件打造成一個知命度高、信譽度強的硬件產品，做到人無我有，人有我優，人優我特，人特我強。走以服務求生存，以質量占市場的發展道路。
四是養老機構進一步規范服務，嚴格管理，節約資源。
選擇機構養老的群體中，高齡老人、介助老人、介護老人占有相當大的比重。一方面，入住對象身體狀況的多樣性和復雜性，增加了養老機構的護理壓力。另一方面，養老服務從市場的角度講，是一個新生兒，此前并沒有更多的管理經驗可循。比如同入院老年人或其親屬、單位簽訂的入院協議書的全面、準確和公平問題，簽約后是否具有法律效力問題，因管理不善造成智殘、癡呆或患有精神病的老人走失問題，是否按照國家頒布實施的現行法律法規和標準提供規范化服務的問題，等等。隨著社會的進步，人們的法律意識在不斷增強，為了盡可能不出現自身管理入手，采取有效措施規避風險。一方面，要切實提高護理人員的業務素質和能力水平，加強他們的職業道德建設，增強其責任心和愛心；另一方面，制定崗位職責，嚴格規范操作流程，避免失誤和事故發生。
養老服務業是微利的，風險也不小。如何既能夠以價格低、服務優贏得具有養老服務潛在需求的老年人的青睞，又能夠降低經營成本、保證資金運作通暢、促進機構的良性運行和發展，對養老機構的經營管理者來講，是一個十分現實的挑戰和檢驗。養老機構要增強成本核算意識，注重投入產出。機構建筑和內部設施設備既要符合要求，功能齊備，又不要貪大求洋，過于豪華。養老機構有自身特點，在人力資源和設備配置上不要一味同醫院相比，尤其是內部的醫療設備盡量依靠社會化。真正做到人盡其才，無盡其用。此外，由于部分地區和相關部門對養老機構特別是民辦養老機構在養老服務事業發展中的地位和重要性認識不夠等原因，部分養老機構沒有完全享受到國家的相關優惠政策。甚至個別地方的養老機構還被征收了各種名目的不合理費用，增加了機構的負擔，影響了其正常運轉。對于這種情況，養老機構要勇于維護自身權益，積極反映問題，爭取完全享受到國家的各項優惠政策。
養老機構的市場前景范文4
關鍵詞：養老地產產業鏈老齡化
隨著我國老年人口的不斷增加，老年人口的需求日益受到人們的關注。人口老齡化的加劇為我國養老地產的發展帶來了難得的機遇。但我國養老地產尚處于起步和探索階段，規劃設計不合理、盈利困難、產業鏈條斷層以及配套服務設施供給不足等原因限制了養老地產的發展。因此，深入分析我國養老地產現狀以及存在的主要問題，提出相應的解決對策，對推動我國養老地產的可持續發展具有非常重要的理論價值和現實意義。
一、養老地產發展現狀
（一）多方投資主體參與，專業優勢突顯
從投資主體來看， 養老地產作為新興產業，市場前景廣闊，因此也吸引了大量的投資主體。這些投資主體主要有房地產公司、保險機構、養老服務機構及其他投資機構等等。總的來說，不同投資主體參與養老地產的不同業務，如房地產公司主要進行養老住宅的開發以及養老服務設施的建設，養老服務機構則負責管理養老地產的日常運營與服務工作，保險機構將養老地產與保險、理財產品相結合，并為一些項目提供資金支持。不同的投資主體結合自身優勢，合理分工，相互合作，既降低了風險，又推動了養老地產的順利發展。
（二）[JP3]產品多元化模式初步形成，基本滿足不同養老需求[JP]
從產品結構類型來看，我國養老地產產品多元化模式已初步形成。產品類型多種多樣，適應于不同年齡階段的老年人群，基本滿足不同的養老需求。如根據老年人身體健康狀況以及老年人自身意愿將養老地產分為老年養生社區、老年公寓、養老院、獨居式住宅、護理院等，根據居住時間長短又可分為常住型和候鳥型。候鳥型一般適用于高等收入養老人群，而常住型更適用于一般收入人群。
二、存在的主要問題
（一）規劃設計不合理
顧名思義，養老地產是養老服務業和房地產業的交叉產業。而目前許多養老地產項目，只談“地產”，不談“養老”，實質上仍是追逐經濟利潤的房地產業。許多養老地產項目進行規劃設計時并沒有真正顧到老年人的特殊需求，只是一般性的地產規劃設計，住宅功能的配置、專業的護理等各方面都不完善。如今的養老地產更注重“以人為本”，滿足老年人的實際需求，從居住、餐飲、醫療、護理等各方面進行量身設置。不僅僅是基礎服務設施的人性化設計，更需要考慮很多細節，比如臥室中床鋪的高度、大小、軟硬度，插座和開關的位置等等。
（二）盈利困難
首先養老地產不同于普通地產，不僅投資回收期長，而且資金周轉慢、風險大。因此，投資主體多為保險公司，開發商則小心翼翼，謹慎投資。其次，現有的養老地產項目中，公辦性質的養老機構收益高于私營B老機構，也更受消費者喜愛。最后，目前我國的養老地產運營模式主要有租賃模式、出售模式以及租賃+持有模式，各種模式均有自己的弊端和風險。缺乏有效的運營模式也使得養老地產盈利更加困難。
（三）產業鏈條斷層
養老地產最為核心的就是相關的生活、娛樂、以及護理配套服務。當前我國的養老地產仍處于產業發展的初期階段，很多針對老年人的的產業如適合于居家使用的診斷設備以及康復設備、針對老年人的娛樂設施還沒出，完整的產業鏈條尚不具備。
（四）缺口大，配套服務設施供給不足
目前我國養老地產處于供不應求狀態，存在很大的缺口。一方面養老地產總量不足，養老地產無論在數量還是質量方面都需要進一步提升。另一方面養老地產大多面向較高收入人群，中等以及中等以下收入人群則基本享受不到服務。并且養老地產地區分布也不均衡，東部沿海發達城市養老地產市場發展較快，而中西部養老地產則發展較慢。養老地產除了硬件系統不完善之外，專業的管理、運營人才也比較缺乏，配套服務設施供給相對不足。
三、推動我國養老地產發展的對策
（一）運用PPP模式發展養老地產
運用PPP模式發展養老地產即將政府資金、良好的信譽與私營企業先進的技術、經營經驗相結合，取長補短，從而促進養老地產的快速健康發展。在項目融資時期，由政府制定相關資金優惠政策，同時對養老地產服務和運營效果進行監控。在項目建成后的運營時期，發展全方位一條龍服務。運用PPP模式發展養老地產，既使政府節約了成本，也使企業降低了風險，在實現雙方利益的最大化的同時促進養老地產的穩定發展。
（二）加強自身服務能力建設
養老地產不同于普通地產，在設施和服務方面需要投入更多。因此，養老地產業應加強自身服務能力建設，提供更多先進的設施設備，打造專業的服務團隊。在后期的服務管理方面，根據入住人群的特殊需求，在醫療保健、餐飲娛樂、以及信息咨詢等方面提供全方位系統的服務，從而提高入住人群的生活質量。
（三）加快行業標準建設與監管
目前，我國養老地產市場監管比較混亂，統一的行業標準也未建立。因此，政府應組織有關專家、學者加快制定養老地產行業標準，包括市場準入標準、驗收標準以及相關的懲罰措施，并加大對養老地產的監管力度，同時聯合相關企業與公眾構建三級監督體系，創造良好的產業環境。
參考文獻：
[1]何錦榮，吳蘋，黃偉破局養老地產[J]上海國貿，2014（10）：92―93
養老機構的市場前景范文5
關鍵詞：反向抵押貸款；以房養老；人口老齡化；銀發經濟；養老服務
中圖分類號：F832.4 文獻標識碼：A 文章編號：1003-9031（2014）08-0044-05 DOI：10.3969/j.issn.1003-9031.2014.08.08
在我國人口老齡化日益突出的背景下，老年人的養老問題成為眾多學者關注的焦點。2013年9月，國務院印發《關于加快發展養老服務業的若干意見》，提出將在2014年試點住房反向抵押貸款，實現以房養老的目標。該文件的一石激起千層浪，引發國內外學者與廣大民眾的討論。本文對反向抵押貸款的相關文獻進行梳理與總結，以期通過文獻述評的形式更加系統全面地描述反向抵押貸款的中國化道路。
一、反向抵押貸款在中國的發展與爭議
（一）反向抵押貸款的引入與定義
胡江濤和曾祥瑞（1997）是最早將反向抵押貸款的引入中國，通過以美國發展成熟的反向抵押貸款產品為依托，詳細地介紹反向抵押貸款的構成要素、產品分類、市場需求、風險防范[1]。杜娟、陳茗（2003）則引入“住宅期貨”的概念對反向抵押貸款定義[2]。反向抵押貸款的稱謂來自時任中房集團董事長孟曉蘇（2002）的倡議，其最早提出開發反向抵押貸款產品：投保人將房屋產權抵押給保險公司，繼續終身使用該房屋；保險公司則按月向投保人（受益人）支付給付金，直至投保人亡故，保險公司將該房屋收回處置[3]。蔡清（2003），柴效武、岑惠（2004）則通過比較住房抵押貸款與反向抵押貸款的異同來定義反向抵押貸款，即反向抵押貸款目標群體是老年人，通過將自有的房屋作抵押，從金融機構獲得一筆或多筆款項，主要用于生活或其他費用，客戶可以選擇在死亡前通過出售房產或其他資金來源返還所借本息，或選擇死亡時將房屋的所有權轉給金融機構[4]。在此過程中，反向抵押貸款本金、利息總額隨時間延長、分期放貸而增長，自有資產減少，其現金流方向與住房抵押貸款相反，故名反向抵押貸款[5]。與孟曉蘇的定義不同，該定義豐富了反向抵押貸款的經營主體與產品形式，更深層次的展現了反向抵押貸款的本質。柴效武（2004）還更為通俗地闡述反向抵押貸款的概念――“以房養老”，通過明確反向抵押貸款的作用，使反向抵押貸款與社會保障體系緊密相連，大大增加社會對反向抵押貸款的關注[6]。反向抵押貸款從單純的理論界研究逐步向政策制定與大眾視野邁步，理論研究也不再局限于經濟領域。魯曉明（2006）從法律的角度，認為反向抵押貸款是住房所有人以自有住房作擔保借款，出借人依據對預期壽命、住房價值、市場風險等多方面因素的判斷確定整體貸款水平，分期放款，待條件成就時一次償還的一種擔保方式[7]。從普通民眾的角度，反向抵押貸款更多的表現為居民晚年增加收入的途徑，或是家庭理財的一種手段[8]。
（二）爭議中反向抵押貸款的是與非
早期國內理論界對反向抵押貸款的引入呈現積極態度。孟曉蘇（2002）從老年人、保險業、社會三方面闡述反向抵押貸款的優越性：對老年人，反向抵押貸款可以增加老年人收入，提升老年人生活質量；對保險業，可促使保險公司資產額迅速增加，實現保險產品多元化；對全社會，反向抵押貸款可以改變我國儲蓄率過高的現狀，擴大居民消費拉動內需來，實現國民經濟持續發展[9]。李雅珍、鄒小（2005）從市場供求角度分析反向抵押貸款的前景，認為反向抵押貸款在我國有可觀的市場規模，風險可控，收益對等，法律可行，是壽險公司亟待開拓的領域[10]。肖雋子、王曉鳴（2006）認為我國人口老齡化與其他國家不同，人口基數大、增長快，未富先老，社會保障程度低等因素促使反向抵押貸款與“以房換養”相結合，因此必須建立中國特色的反向抵押貸款體系[11]。李時華（2007）認為我國已進入老齡化時代，必須開發“銀發經濟”，住房反向抵押貸款通過改變居民養老和消費觀念，減少老年貧困人口，促進老年居民消費結構優化升級，完善農村養老體制，是擴大老年消費需求的新途徑[12]。在2011年多省出臺“以房養老”提案后，對于反向抵押貸款的呼聲隨之增長，更多領域的學者參與到反向抵押貸款的討論中。周子淵（2013）從房產稅收視角分析認為反向抵押貨款可以幫助老年人規避國家稅收政策帶來的房產價值減損，有利于活躍二手房市場，促進房地產市場尤其是二手房市場的發展，對提高老年人生活質量，減輕國家和家庭養老負擔有重要意義[13]。
但在我國部分地區實行“以房養老”試點之后，批評反對之聲隨之高漲，2013年9月13日，國務院頒布《關于加快發展養老服務業的若干意見》后，質疑之聲更是不絕于耳。最極端的說法是反向抵押貸款是政府在養老金虧空后逃避養老責任不作為的噱頭，在政府出面辟謠之后該說法才有所收聲。其實反向抵押貸款為居民養老提供了不同的選擇，但在我國社保體系不健全的背景下，居民對晚年生活的擔憂容易對其造成曲解。另一種質疑的說法是認為反向抵押貸款無法在中國實現。這類學者認為反向抵押貸款本身的實施就需要嚴格、苛刻的條件，無論從宏觀視角還是微觀視角，其注定是一種小眾的金融安排，在基礎條件差的中國，注定只能是概念性的規劃設想。支持此種說法的李心愉（2013）曾明確指出：反向抵押貸款在我國實施必須具備兩個基本條件：一是充分的業務量使保險公司經營有利可圖，二是穩定的房價上漲預期支撐房產的估值與交易。但上述條件與中國傳統人倫觀念與國家房價宏觀調控相悖，目前反向抵押貸款在我國不具備可行性[14]。
二、“中國式”反向抵押貸款實施的阻礙因素
（一）金融機構信心不足，配套政策亟待完善
反向抵押貸款引入初期，柴效武、徐智龍（2004）就認為反向抵押貸款與眾多保險相似，存在“檸檬市場”問題。在買賣雙方信息不對稱的情況下，賣方只能按照預期的平均壽命，向壽命長與壽命短的兩類客戶進行等額支付，長久之后壽命短的客戶退出反向抵押貸款市場，留下壽命長的客戶，造成房產價值余額不足，賣方巨額虧損。因此他們得出反向抵押貸款的運作須由國家強制進行，即購房機構產生的虧損完全由政府給予補貼[15]。不過這種做法也存在缺陷，當前我國最被看好發展反向抵押貸款的政府機構是養老基金。但是由于社保雙軌制與現收現付制的原因，我國養老基金缺口較大，入不敷出，無法對反向抵押貸款運營機構進行相應補貼。另一方面，王永杰（2013）指出，我國房價下行空間大；配套養老設施不健全，床位少，收費高，服務差是保險公司和銀行等機構普遍擔憂的問題，直接導致金融機構預期不佳，信心不強，開展反向抵押貸款積極性不高[16]。王云斌（2013）則將反向抵押貸款產品開發與我國的利率市場化相聯系，在未實現利率市場化的前提下，利率不穩定因素會增加反向抵押貸款雙方的借貸風險，使房產價值與借款人到期累計還款本息總額發生偏差。當利率過低，貸款機構的風險將增加；利率過高，將增大借款人的成本，影響借款人的積極性[17]。從法律層面來說，我國缺乏對反向抵押貸款的相關立法，僅以文件形式做出規范，法律空白之處較大。而在美國，不僅對反向抵押貸款的貸款方有詳細的約束，對于借款方也有明確的規定，在借款方無法支付房屋保險與房產稅時，貸款方有權要求其提前支付[18]。完備的法律體系成為美國反向抵押貸款健康穩定運行的有力保障。
（二）現有住房體制制約
我國現有居民住房也是制約反向抵押貸款發展的重要因素，首當其沖的便是現有住房產權制度。根據我國現有的《城市房地產管理法》，住宅的土地使用權只有70年，而國外的房產則擁有永久土地使用權。這就意味著土地使用權到期后，國家有權無償收回土地及其附著建筑物，土地使用續期須重新申請批準。雖然2007年《物權法》規定住宅用地使用期滿自動續期，但是實際中并未對具體操作成本做界定，因此金融機構也無法對此做出承諾。在面臨拆遷補償時，土地使用權同樣存在爭議，而農村的宅基地不允許抵押，更是將反向抵押貸款排除在占據我國四分之三人口的市場之外，諸多因素都導致金融機構對開辦反向抵押貸款業務心存疑慮。以陳鵬軍（2013）還提出我國現有的商品住宅形式也限制反向抵押貸款的發展。與國外獨門獨戶或獨棟院落的住宅不同，我國現有商品住宅多為單元樓房或公寓式住宅。因為公寓式住宅可供盤活、回收資金的空間較小，基于風險控制國外明確規定公寓式住宅不能辦理反向抵押貸款[19]。
（三）房地產市場不健全
我國房地產二手市場不發達，金融機構在接受老年人住房之后如何買賣流通，規避房產價值貶損風險，存在較大不確定性。房地產市場的不確定性并不局限于此，王靜、王俊霞、薦家壯（2013）認為限購令、保障房、房產稅、物業稅及國家宏觀調控手段和力度讓房地產市場變數增加，使金融機構疑慮重重[20]。房價過高則使老年人參與反向抵押貸款能力下降，據測算，雙職工家庭利用住房公積金購買100平方米社會平均總價的首套自用住房，北京家庭還清貸款需要27.25年，上海市家庭需33.3年，杭州需15年，南京和廣州分別需要25.1年和32.65年。除了未來居民自有住房率會大大降低，老一輩的住房也會成為子女的指望，導致老年人參與反向抵押貸款的可能性降低。房地產中介機構不發達，尤其是房地產評估機構數量有限，存在整體素質不高，評估程序不規范的現象。房地產評估機構缺乏有效監管與約束，對于弱勢的老年群體，很難保證評估結果公正合理，嚴重影響反向抵押貸款的實施與運作效率。
（四）傳統道德觀念的束縛
目前我國“養兒防老”的觀念依然存在，尤其是在農村，由于養老保險覆蓋有限，大部分居民仍采取養兒防老的方式。王偉、焦芳（2011）認為老年人晚年生活主要依靠子女，房產作為其一生心血所得，希望由子女傳承下去。另一方面，老年人“以房養老”與年輕人遵循的“孝道”緊密相連。從傳統觀念來看，老年人把住房抵押給金融機構，造成養老責任的轉移的表象，將使子女背上“不孝”的罪名。出于對子女的愛護，多數老年人寧愿自己過得清苦一些，也不愿子女承受“不孝”的壓力，子女也懼怕傳統道德的約束，極力勸說父母不要進行房產抵押。就整個社會來說，反向抵押貸款也沒有良好的輿論環境[21]。在歐美國家，居民房產每年都要征收房產稅、老人去世后子女繼承房產也需繳納房產稅。在此經濟環境下，子女對父母參與反向抵押貸款基本無異議，社會養老機構與主流輿論也會倡導建議老年人采取反向抵押貸款提高生活質量。
三、反向抵押貸款的國際經驗與“中國化”實踐
（一）反向抵押貸款的國際經驗總結
反向抵押貸款在國外不外乎政府開辦型、政府支持型、私人開辦型3種模式。美國涵蓋全部3種，日本、新加坡是政府支持型，加拿大則是私人開辦型，結合我國實際情況，童匯慧、柴效武（2010）認為我國宜采用福利模式與市場模式結合的模式，既推出政府保障式的反向抵押貸款產品，又鼓勵商業部門開發多樣化反向抵押貸款產品[22]。隨著歐美經驗在國內的實踐遭遇挫折，近年來許多學者相繼引入與中國大陸傳統文化相似、經濟水平差距較小的香港經驗。不少學者認為反向抵押貸款在香港的成功實施，與其完備的法律制度組織框架密不可分。老年人、貸款人（銀行等金融機構）、保險人（政府或另外的金融機構）、咨詢中介（法律顧問和經紀公司等）和監管方這五個環節的共同參與，使香港的養老按揭特別“接地氣”，反向抵押貸款市場結構合理，避免了過度競爭。
（二）反向抵押貸款的中國實踐
董建平、韓清河、潘振華（2013）分析總結了反向抵押貸款在中國的5次實踐，分別是南京“以租換養”模式、上?！白》孔灾B老”模式、北京“養老房屋銀行”模式、杭州模式以及中信銀行“以房養老”倒按揭貸款，指出在上述5種模式中，較為成功的是杭州模式，其成功的主要原因在于將房屋產權是否變更、如何變更、老人養老居住地等問題交由老人自己決定，確保其能夠根據自身需求和偏好選擇適宜的養老模式。其余模式則由于觀念束縛、公信力不足、門檻較高而無人問津[23]。但是這并不說明反向抵押貸款在我國不具備實施條件，王洪衛、石薇、谷卿德（2013）以上海模式為例，認為當前失敗的原因在于 “操作斷層”：符合條件的老人參與率低，金融機構有參與意愿，但出于政策風險顧慮，真正實施的很少。從根源上說，制度保障缺位是最大障礙，必須以此為突破口開展“以房養老”試點[24]。郝前進、周偉林（2012）則認為大部分實踐失敗的原因是許多學者將反向抵押貸款簡單等同于一般住房抵押貸款，政策制定中將反向抵押貸款實踐變成了純市場行為，對于反向抵押貸款制度本身的高風險，及其運行所依賴的制度保障缺乏足夠的重視。倘若政府通過無負值權益擔保和住房資產權益保證的制度來降低借款人和放貸機構的風險，住房70年產權和住房資產價格波動都不會成為反向抵押貸款實行的障礙[25]。
（二）反向抵押貸款“中國化”的設想及規劃
盡管反向抵押貸款在我國成功實踐的案例較少，但并未減少各省市嘗試反向抵押貸款的熱情，各地學者相繼進行實地調查與可行性研究。范雪蕾、高子建（2009）通過問卷調查發現，我國社會養老方式正不斷轉變，93.55%被調查者愿意到環境較好的外地養老（如到較為溫暖的地區養老），以房養老和異地養老各有所長。兩者結合：一方面老年人晚年擁有充足的收入，另一方面能為老年人提供舒適的養老環境，一舉多得[26]。朱勁松（2011）對我國開展“以房養老”影響因素的實證分析，得出違背傳統觀念是響老年人參與“以房養老”的最主要因素的結論， “以房養老”能否廣泛開展，關鍵在于如何處理好老年人與子女的關系，其他因素均不起決定性作用[27]。羅莉、王亞萍、徐洋（2012）對武漢市老年居民住房與養老狀況進行調查，“以房養老”模式有潛在市場需求和明朗的前景。當前反向抵押貸款發展的困境在于其作為新生事物并挑戰傳統觀念，在我國不容易被接受。只要加大對反向抵押貸款的宣傳及完善配套服務，符合我國國情的“以房養老”模式將迅速推廣[28]。張茜（2013）在單生命和雙生命狀態下分別對有贖回權、無贖回權的反向抵押貸款做出定價，對反向抵押貸款在我國的實施提供了理論及技術支持[29]。
對于我國反向抵押貸款的發展規劃，國內外學者各抒己見。由于老年人的風險承受能力較弱，反向抵押貸款的實際操作中必須嚴格控制房產價值波動風險，因此有學者建議在辦理反向抵押貸款之初應將10%左右的房產價值作為風險撥備，降低房產價值波動造成的不良影響。與年輕人相比，老年人由于金融財務知識不足，政府須制定通俗易懂的反向抵押貸款條文并切實保障老年人合法利益，反向抵押貸款產品的設計必須重視老年人對現有居住環境的眷戀，不改變老年人生活習慣，使其能安享晚年[30]。以傅鴻源、孔利娟（2009）部分學者認為作為在職職工的財產，現有住房公積金不應參與反向抵押貸款運作，須由政府主導另建機構承擔反向抵押貸款的運作職責[31]。陳杰（2013）從反向抵押貸款的政策屬性來研究其實施路線，其認為出臺反向抵押貸款政策的屬性依次是房地產政策創新，金融政策創新，刺激經濟增長政策創新，最后才是養老政策創新。因此承辦部門應該是住建部來牽頭，銀監會、保監會來共同設計制定反向抵押貸款產品及其違約保險的規章制度，建立監管體系，民政部在參與其中[32]。陳靜（2012）認為構建我國住房反向抵押貸款體系的主要涉及五大功能主體（市場）：政府管理機構及貸款保險機構，反向抵押貸款申請人，合格抵押貸款機構，貸款二級市場，合格獨立咨詢機構和房產二級市場[33]。此外，反向抵押貸款的開展必須同步設立貸款機構退出機制，防止貸款機構經營惡化對老年人晚年生活造成沖擊并隔絕風險傳染引發的市場動蕩[34]。
四、簡評與研究展望
反向抵押貸款的中國化道路經歷了曲折的發展過程，在此過程中我國多地進行反向抵押貸款試點，但效果平平。開辟反向抵押貸款的中國化道路需要立足于我國國情，但目前我國對反向抵押貸款的研究還局限在傳統理論領域，缺乏必要的定量分析與技術支撐。在反向抵押貸款實施可行性方面，制度化建設則是反向抵押貸款的中國化道路的關鍵。上述問題均是國內外學者未來將加以深入研究之處。
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養老機構的市場前景范文6
【關鍵詞】老齡化居住；空間結構框架；老年住居體系；房地產
一、老齡化趨勢及其引發的社會問題
按照聯合國的有關規定，一個國家60歲及60歲以上人口占總人口的10%，或65歲及65歲以上人口占總人口的7%，即可視為老齡社會或長壽社會。繼1851年法國成為世界上第一個老齡社會國家之后，世界性的人口老齡化和人口向城市集中的情況越來越呈現增速趨勢，而且老齡化正在快速地從發達國家向發展中國家轉移。
與世界發達國家自然老齡化相比，我國老齡化增長速度比率要快得多。據第五次全國人口普查證實：到2000年底，我國65歲以上的老人達8811萬人，占總人口的6.96%，我國已進入老齡化社會，而且正處于人口老齡化快速發展的階段。因此，這種加速的老齡化，必然引發眾多的嚴峻社會問題：
第一，物質上，老人的社會保障的費用大幅增加，年輕人的撫養比擴大，老人設施和服務體系的普遍缺乏。
第二，精神上，代際沖突烈度加大加深、老人普遍的孤獨感、無助感等等。
可見，老齡化問題是涉及政治、經濟、文化和社會諸多方面的十分復雜的社會系統工程和重點課題，牽動著整個社會結構體系的各個層面。
二、建筑老年居住體系的意義
老年住居問題，實質上就是一個重要的社會保障問題，不僅是體現國力和物質文明的重要方面，也是當今崇尚“人本主義”的社會精神文明水平的重要標志，直接影響到社會的穩定與發展?？梢哉f，老年居住體系結構的改善與建立，是提高老齡人群的生活狀態和生活質量的重中之重。
作為建筑師，以切實可行的方式，探討新世紀如何挖掘房地產市場開發潛力，積極建立規劃適合老年人居住的建筑網絡，規范老年人居住設施配置標準，為調動老年人的潛能，發揮老年人的主動因素，提高老年人的社會參與行為，使老年人在安全、舒適、便捷的居住環境中，真正做到老有所養、老有所為、體現全社會對老年人的關心和關懷，已經成為我們所面臨的，迫切需要考慮的問題，具有重要的社會意義。
（一）觀念和模式上的轉化分析――系統化、層次化的長壽社會框架
1.養老觀念轉化的原因：
（1）客觀上說，“少子老齡化”的家庭結構新變化，使老年撫養系數增大，傳統的單純家庭養老模式已顯得力不從心。
新世紀我國將面臨著一對夫妻贍養4個老人的局面，一個上有老下有小的中年家庭的贍養功能越來越弱，必將面臨著極大的壓力和負擔，只有更有效地借助社會養老系統，才有可能為老年人創造真正健康的養老環境。
（2）主觀上說，社會精神文明的不斷提高，老年人自主自立自我意識的不斷增強，對于不同年齡層次、文化層次和健康層次的老年人，其自身的養老觀念也已經呈現出多元化、多層次的發展趨勢。尤其自身及社會保障能力較高群體，對子女的期望已開始明顯降低。
2.養老觀念轉化的結果。養老觀念的轉化必然帶來養老模式的轉變。在新的養老觀念下，傳統的單一的在家養老或集中養老模式都已無法適應新的需求，必將被以離散型為主，社會集中型和傳統型為輔的綜合養老體系所取代。本著優勢互補的原則，建立系統的、綜合的、多層次的社會――家庭相結合的高效能社會化養老體系，成為適合我國國情的歷史必然。
（二）變挑戰為機遇，建立積極的健康的房地產開發和投資體系
1.中國老齡化居住體系的市場及投資
在市場經濟條件下討論老齡化問題，經濟因素不能不是一個基礎性問題。探討適合中國的老齡化居住模式，首先需要探討老齡化居住體系的市場和投資問題。脫離了這一點，在純技術上的探討就只能是紙上談兵。只有對現有市場做出實事求是的評析，才能找到適合中國的老齡化居住模式，并切實付諸實施。
2.充分挖掘老年人房地產市場的開發潛力，帶動我國的房地產市場
隨著人們養老方式的轉變，以及國家相應社會保障政策的出臺，良好的市場環境正在逐步形成。老年人房地產開發產業蓄勢待發，即將變“夕陽產業”為“朝陽產業”。新世紀，正是我們把握時機，變挑戰為機遇，利用老年人這一龐大的消費群帶動起一個巨大的市場，最終獲得經濟和社會效益雙贏的大好時機。
老年人房地產市場的開發潛力主要表現為：
第一，方式的轉變為房地產市場提供了需求潛能。
養老模式變化直接針對城市老年人居住現狀和需要間的矛盾，尤其是城市老人住宅需求實現不均、“空巢家庭”要求轉換居住模式的矛盾，帶動了居住模式的多元化。包括：兩代完全同居型和半分離型家庭居住模式、混合型老年居住模式，即兩代家庭混合居住的網絡型家庭住宅群、以老人公寓為主的社會集中居住模式等。
它引發的城市老年人對社會養老機構的潛在需求表明，中國在這一領域的開發上還有巨大的市場。因此，總結本國實踐、借鑒他國經驗，切實根據老人的實際需要開發老年公寓，是很有市場前景的。
第二，收入多元化和社會保障為房地產市場提供了消費潛能。
房產與金融密不可分，一項有效的金融工具能全面啟動一個市場。隨著“金融先行”政策的實施，目前，我國城市老人居住群的經濟收入已呈多元化趨勢，存在著巨大的消費潛能。由城市中老年人離退休保險福利費的較大幅度的增長、再就業收入從1990年的15.51元上升至1998年的57.34元、具有較強的購買力和較高的生活需求的高收入亞老人群體的出現可知，我國城市老年人已有較強的經濟實力來實現自身晚年居住需求的轉變。
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