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商業項目運營模式范文1
:商業地產運營模式資本運營產權式商鋪頤高模式萬達模式
隨著我國商業地產的迅猛發展,與商業地產相關的理論研究也逐漸成為學術界的嶄新課題。目前在商業地產領域有“萬達訂單模式”、商業地產產權式商鋪銷售運營模式、房地產投資信托等等。
本文認為商業地產運營是個系統工程,并從商業地產運營的構成分析入手,結合成功案例和具體實踐,從系統角度對商業地產運營模式進行了研究,并提出了一種商業運營商占商業地產運營主導地位的新型商業地產運營模式。
商業地產運營構成研究
商業地產運營環節構成
本文認為,商業地產運營環節應主要由地產開發、商業運營和資本運營等三塊構成。在商業地產整體運營中,商業是核心和本質,項目的成敗最終取決于其商業運營的成敗;地產開發是基礎和表現,沒有主要包括拿地和建設的地產開發,附著其上的商業運營則失去了必要的基礎和載體;資本運營是線索和目的,商業地產運營的各環節都由資本運營實現耦合,并且任何商業項目都是以良性的資本運營為最終目的。
商業地產運營主體構成
根據運營環節構成,相應的運營主體應包括地產開發商、商業運營商和資本運營商。在商業地產實際運營中,可能出現主體重合的現象,比較常見的是地產開發商同時承當了資本運營商的角色,并且承當了部分商業運營商的工作,這是我國現階段商業地產運營的一個顯著特點。
商業地產運營中的常用模式
地產開發商占主導地位
所謂地產開發商占主導地位是指地產開發商除完成地產開發外,還參與項目選址、商業運營商的選擇,并主導整個運營過程的資本運營。
從功能來講,地產開發是商業地產運營的基礎和表現。地產開發是個階段,而商業地產運營是個長期,所以從這個角度上考慮,地產開發商并不適合整體運營的主導地位。但地產開發商具有資金雄厚、土地儲備豐富、拿地、建設和銷售流程熟悉的優勢,并且由于商業地產在相當一段時間里被認為首先是地產開發,然后才是商業經營。地產開發商占商業地產運營的主導地位,具有先天優勢。
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萬達模式是地產開發商占主導地位類型的代表,其創新性和優勢在于:地產商充分發揮自身領域優勢,通過模塊化的標準開發可大大降低項目建設成本;通過耦合大型商業,實現了商業地產運營的內在邏輯流程;在資本運營上,也不僅僅局限于住宅的短期銷售模式,而是以地產為載體(分零銷售、整體銷售、整體上市等)實現資本運營。
但萬達商業地產模式有幾個特點值得我們關注,它們分別是:
商業地產運營中的地產開發具有地產項目本身的周期長、投資大的特點,以地產耦合商業,地產占主動對其在整個項目中的利益博弈并無益處,商業運營商可能的變更對地產運營商影響巨大。除通過地產的載體、租金的形式外,資本運營未與商業運營實現耦合。商業運營與地產開發商通過契約方式的耦合,在實現商業的持續經營上(尤其是在商業低迷階段時)存在一定隱患。
萬達商業地產模式要求作為項目主體的地產開發商同時擁有商業經營、資本運營方面豐富的能力。
商業運營商占主導地位
所謂商業運營商占主導地位是指商業運營商除完成商業運營外,還參與地產開發(主要是商業選址、商業設計和商業規劃),并主導整個運營過程的資本運營。
商業地產運營的核心是商業運營,無論是地產開發、資產運營,最終的盈利都需要商業運營來體現。商業運營商承擔商業地產運營的主導地位有以下優勢:商業運營商主導項目選址和前期規劃,為后期商業運營的成功提供良好基礎;商業運營更具穩定性和持續性;資產運營可與商業運營耦合,而不僅僅以地產為載體,可拓寬商業地產資產運營渠道和手段。
下文以頤高商業地產模式為例,分析商業運營商占主導地位的具體情況。
頤高是一家以專業數碼連鎖業務為基礎,IT藍色房產、IT網絡資訊為核心業務,融合IT相關產業于一體的全國性大型IT集團公司。其商業地產具體運營模式表現在以下幾方面:
地產耦合:頤高早期采用租賃、品牌輸出等形式實現商業擴展;近年逐漸采取購置、聯合開發等形式進入商業地產運營的前端,直接與地產開發商在資產上進行耦合,占據商業地產運營的主導地位。表現在:參與并主導商業物業的選址;用資產的形式與開發商形成強耦合;在項目之初即與開發商建立完善的開發商退出機制,獲得項目建成后的資產處置權。
資本運營:頤高通過購置、聯合開發等形式獲得房屋的產權處置權,并在此基礎上建立兼顧商業經營和物業資產的資本運營模式。
總結頤高資本運營模式,主要有以下幾點:資產介入商業地產開發,建立完善開發商退出機制,完成開發商的資本周期(投入并獲得合理回報);通過物業資產的部分銷售、物業抵押、經營型貸款或引入信托投資等形式,平衡前期資產投入;部分物業長期持有,通過持續經營獲得持續的商業收益,物業增值,滿足投資人、信托基金的投資回報。
頤高商業地產模式是一種典型的商業運營商占據商業地產運營主導地位的商業地產運營模式。該商業地產運營模式的創新點在于:
充分發揮了商業運營商在商業領域的專業性,通過資產的強耦合關系實現商業運營在整體項目運營的主導地位,進而實現商業地產運營以商業運營為核心;充分發揮了地產開發商在地產開發領域的專業性;完善的退出機制,保障地產開發商利益的同時,強化商業運營對項目的主導作用;除傳統商業地產資產運營模式外,還可實現以商業經營為載體的資產運營,使商業地產的運營更具有持續性;頤高商業模式事實上是實現了以商業為核心,以資本為杠桿的商業地產運營。
頤高商業地產模式對商業運營商提出了新的要求,除商業運營的領域能力外,還需要具備利用資本杠桿把控項目整體運營的能力。
比較分析
商業項目運營模式范文2
導致商業地產項目失敗的原因非常多。一般來說，外部因素大多是“絕癥”，如果盤活的話，需要付出較大的成本；內部因素則更多地體現為項目的“休克”，相對的盤活成本較低。
一、項目定位錯誤。包括項目市場定位錯誤以及項目商業業態與項目整體定位不匹配。
企業盤活因項目定位錯誤而導致失敗的商業地產項目時，首先應當結合項目所在地的實際情況，具體包括人口規模、收入水平、消費習慣、地域文化、商業競爭狀況、商圈成熟度、客戶資源、地塊特點、城市規劃等，進行市場調研之后，結合包括資金實力、開發理念、專業人員素質、商業資源等情況在內的企業自身狀況，以市場要求為導向，制定有針對性的項目定位方案。
二、商業地產項目的運營管理架構、組合形式或管理方組建模式會影響項目的運營管理。
拿美羅城來說，主要資產為美羅城購物中心的華茂置業，是由中國工藝美術(集團)公司與新加坡美羅城北京公司分別控股50％的合作企業，雙方出資相同，決策權相同，但企業各自利益、經營理念不同，很難達成統一意見。
盤活此類項目時，由于運營管理涉及的管理架構及組建管理方的模式比較復雜。對于經驗較為豐富的成熟開發商，此類項目的盤活成本較低；對于經驗不足的開發商而言，最好利用相關的專業經營團體機構，自己盡量不要介入商業運營管理。
三、商業地產項目營利模式失當，項目銷售較為成功，但后期經營困難。
在目前的商業地產項目中，開發商為了盡快回籠資金、減少資金壓力，非常重視銷售，因此常用的方式便是通過快速銷售來實現短期的銷售現金流，完全沒有考慮到后期的項目運作，給整個項目的持續經營帶來很大的風險。
商業地產項目的難點不在于前期的開發，而在于后期持續的運營管理。盤活由于經營模式不當而導致失敗的商業地產項目，需要重新界定項目的營利模式，必須要考慮適合持續經營，不要因為小利而影響項目整體，避免銷售成功但經營失敗的結果。
四、項目應根據商業地產項目定位進行業態規劃與建筑結構設計。
商業地產項目的開發是一個城市商業服務與空間調整的重要手段，目前許多商業地產項目在開發過程中往往忽略了項目與城市功能之間的關系。商業規劃是城市規劃的一個重要因素，但是商業規劃只有適應城市規劃才能獲得持續發展。在商業地產項目失敗的案例中，有許多對城市整體規劃的認知和理解不夠準確而造成項目失敗的案例。
除此之外，不同的商業地產項目對建筑結構有不同的要求，硬件狀況的優劣是商業項目能否成功的重要基礎條件之一。商業地產項目對規劃有其特殊的要求，不同業態類別的租戶對商鋪的層高、荷載、進深等指標都可能有不同的需求，項目的結構、人流動線、物流動線、視線、立面等每個細節都會對客戶的感受造成影響，進而影響項目未來經營的活力。
商業項目運營模式范文3
關鍵詞：商業地產；內涵；運營模式；建議
中圖分類號： F293.33 文獻標識碼： A 文章編號：
1、前言
商業地產的快速發展，使其問題也不斷暴漏，商業地產的研究探討成為學術界研究的重點。本文通過對商業地產運營模式的不足進行分析，對其運作模式的改善提出一些建議。
2、商業地產的內涵
商業地產的涵義分為廣義和狹義兩種。從廣義上看來，商業地產包括各種非居住性以及非生產性物業，如會議中心、公寓、辦公樓和商業服務業所對應的各種經營場所等。從狹義上看來，商業地產指那些被商業服務業用來經營的各種物業形式，如休閑、娛樂、零售、健身、餐飲設施，其對應的經營模式、融資模式、開發模式和其對應的用途、功能等都和辦公樓、公寓、住宅等地產形式有所區別。目前，商業地產囊括了豐富的內容和形式，而對其研究的較為普遍的是狹義意義下的商業地產，特別是零售方面的商業地產。本文所研究的內容皆以狹義上的涵義為基準。商業地產是一種綜合性行業，兼有投資、商業以及地產三重特征，既和單純的商業或者投資有所區別，也和住宅房地產有所區別。商業地產和住宅地產有別之處在于商業地產對后期相應的管理以及經營更加關注，并且開發潛力大，周期長，對資金要求往往更高。當前，商業地產迅速而大量的涌現于全國各個城市，據統計，全國各個城市紛紛都有對應的商業街，僅步行商業街就多達兩百條以上。房地產開發逐漸轉向商業地產為大勢所趨，而且商業地產可以給企業帶去更好的效益。
3、運營模式中的不足
經濟整體不夠景氣，這種情況打擊投資者的熱情也可能將小投資者或者投資集團對應的投資推向他處; 此外，經濟危機限制了個人消費，減緩了零售業發展步伐，甚至可能因為經營虧本而隱退市場，這些都給商業地產招商造成了影響，甚至削弱了商業地產的收益。對我國而言，商業地產自身的金融資金欠缺，融資渠道較為單一情況阻礙了商業地產自身的資金運轉，同時，金融政策由原來的寬松逐漸到收緊的過程也加大了商業地產對應的系統風險。所有這些元素共同導致當今商業地產的運營模式不穩定。
運營模式自身的不穩定性會相應的造成一定的負面影響。第一，阻礙了城市發揮其自身的功能。運營模式具有的不穩定性會對建筑體統一運營以及統一管理造成干擾，會有損商業地產對應的區域的總效用。此外，投資者并不樂觀的預期也會對商業地產對應場地的建設以及開發規模帶來影響，限制了城市發揮其功能。第二，給商業地產走向成熟帶來了阻礙。我國商業地產逐漸由銷售轉向了自持，而介于當今復雜的政策形勢，為了減少資金風險，又轉為銷售模式。這些情況對商業地產行業以及企業都十分不利，專業的運營商亦步履維艱，很難實現可持續發展。第三，阻礙了城市長期發展。很多商業地產因為沒有統一管理、統一經營、統一招商而使行業發展不夠景氣，重復建筑同時也致使空間無法均衡發展，這些都有損城市長足發展。
4、商業房地產統一運營管理的模式構建
商業房地產統一運行管理的模式，需要在項目定位的基礎上，從商業理念設計、構建運行組織結構的角度，并結合各個利益主體的需求，制定運行管理的策略，除此之外，還需要從招商、企劃營銷、客戶服務與現場管理、物業管理等方面，提高統一管理的針對性。
4.1 項目的定位。
商業房地產統一運行管理的項目定位，需要綜合項目的優勢、劣勢。以臨沂市東關古城商業街的商業房地產的定位為例，該項目位于臨沂市商業中心區，地理位置好，是臨沂古城的舊址所在，商業價值非常高，適用于銷售和租賃，可以為商家創造主力店品牌的優勢，而劣勢方面該古城商業步行街產權出售較為分散，不利于招商管理和品質提升。通過以上優劣勢的分析，可以將項目定位為古城風貌步行街，為城市歷史文化核心區，對外展示的窗口。
客戶群體主要是文化品牌商家、商圈內居民、部分旅游者，經營定位則是以展示臨沂城市的歷史文化、風土人情、集休閑娛樂為一體，通過成立專業商業管理企業，以打造臨沂古城商業街的品牌知名度和美譽度。
4.2 運行的策略。
首先從商業理念設計方面，尋找新的開發模式突破口，打破以往建筑和環境的格局，從客戶的需求出發，將區域文化的精髓挖掘出來，嘗試商業、旅游、文化等的融合，從而探究新的戰略目標。其次是管理組織架構的構建，為了形成前臺運行和后臺運營的管理模式，會在前臺設置運行部和管理部，前者負責招商、企劃營銷、客戶服務、現場等的統一管理，后者主要針對物業的統一管理，后臺則設置了品質部和行政部，分別負責品質和行政事務的統一管理。再次是兼顧各方主體的利益，其中包括消費者、經營者和投資者，以為消費者提供高品質商品和服務為目的，從經營者的角度進行統一企劃營銷，提升項目的知名度和人氣，增強投資者的信心。
4.3 前后臺運行管理。
從商業地產企業的管理組織架構分析可以看出，其統一運行管理可以從前臺統一運營和后臺統一運營兩個角度進行管理：
4.3.1前臺統一運營管理。
首先是招商統一管理，根據市場的引導機制，與業務和商家進行積極溝通，以掌握全面信息，同時建立提前預警機制，然后均衡各方的利益，而在招商流程方面，需要分析商鋪銷售經營的狀況，以季度為時間單位進行市場調研，分析項目的業態和品牌組合，編制出合理的招商方案。其次是企劃營銷的統一管理，根據項目的發展需求，建立GIS識別系統，一方面提高項目知名度和經營業績，另一方面提高廣告的效果，在統一管理方面，需要以文化營銷作為主線，在深入社區營銷的基礎上，結合休閑娛樂、健康養生等社區方式，精心設計項目營銷的理念，并營造濃厚的商業氛圍。再次是客戶服務和現場的統一管理，客戶服務方面需要接待咨詢各類保修、申請等，同時處理各種投訴和對投資者、經營者、消費者的滿意度進行調查，而溝通方面最常見的是座談會、致電、上門、服務熱線等。最后是物業的統一管理，在裝修、衛生、保安、消防等方面，針對商家和消費者提出的要求，建立高標準的統一管理模式，以提高商家和消費者對項目的滿意度。
4.3.2 后臺統一運行管理。
首先是品質的統一管理，從視覺、行為、理念等的可識別化方面，對品牌進行整合，導入ISO9000質量、ISO14000環境、OASOS18000職業健康等國家標準體系，并與工商部門、稅務部門、司法部門、公安部門等合作，提高品牌的權威性。其次是相關事務的統一管理，與各個政府主管部門建立良好合作關系，爭取更多的優惠政策，優化項目的運營環境，全面提高項目的運營效率和服務質量。最后是根據政策和市場的變化，譬如國家商業地產宏觀調整政策和消費者的投訴意愿等，對項目的管理流程、環節、內容等進行統一的調整，在不違背經濟發展規律的前提下，提高項目發展的可持續性。
5、發展建議
5.1注重商業地產對應的城市景觀。
商業地產對應的產品其表現出來的是各種構筑物、街道空間、廣場、建筑物等，其色彩、形式、外觀的多樣性比那些單一建筑如住宅、酒店、寫字樓等都多，所以，開發商不但要滿足其在商業上的價值，也應當注重城市景觀，使社會價值以及經濟價值高度統一。
5.2 開發復合型模式，滿足各種需求。
復合型商業地產主要表現在三個方面，一是各種商業業態相互混合，如商業街以及購物中心; 二是商業與運動、娛樂、文化、休閑等服務實施相互混合，如教育實施、銀行、購物場所、郵電、健身場所等; 三是動態的娛樂、文化、服務對應的設施和靜態的酒店、辦公、居住設施相互混合。
5.3 改造舊城，復興老商業街區。
老商業街區作為有著豐富文化底蘊的歷史建筑，給其注入時代精華，恢復其原有的活力，打造城市特有的魅力十足的名片。應當遵循保護性開發思想，此種開發有其限度，但是并不會有損其商業價值，而且有利于挖掘旅游資源。復興不但要更新建筑以及設備等，更需要整治其對應的綜合環境，如綠化、街道空間、建筑外觀以及廣場空間等。
6、結束語
綜上所述，商業地產的運營要從全局出發，保證具有良好的持續經營目標，這就要求其在項目定位的基礎之上，考慮各方主體利益需求，制定相應的管理策略，提高項目管理的成功率。
參考文獻
商業項目運營模式范文4
關鍵詞：商業地產 戰略轉型 基礎條件
產行業結構升級趨勢凸顯及國家宏觀調控常態化實施，商業地產以其高端化形象、經營現金持續流入和規避國家調控等特點，成為房地產行業延伸產業縱深、分散運營風險及擴大行業影響力的一個重要選項，眾多原本專注于住宅開發的主流房企正積極謀劃向商業地產戰略轉型。同時，盡管商業地產紅極一時，但行業中也存在盲目開發、空置率居高及回報率趨低等問題。究其原因在于，傳統房企往往忽略商住地產之間的固有差異，習慣于以住宅模式進行商業地產運營，對戰略轉型商業地產困難預估不足，導致企業在前期融資、中期建設招商、后期運營管理乃至組織安排等方面應對不足，這在近幾年商業地產項目供應井噴的背景下顯得尤為突出。本文將在分析商業地產特點的基礎上，探討傳統房企戰略轉型的基礎條件。
1.商業地產的主要特點
商業地產是兼具地產開發、商業運營和資本運作三重屬性的復合型行業，與傳統住宅開發強調的“高周轉”不同，商業地產注重“長期持有”及持有期間的租金收入、物業升值和資本運作，其涉及的專業領域和需求的核心資源也遠多于住宅開發。
1.1價值體系復雜
商業地產價值體系遠較住宅復雜，這構成了商住間的根本差異。從價值組成來看，傳統住宅地產主要體現為“開發價值”，即房企開發項目所獲取的“銷售收益”；商業地產價值除開發價值外，還體現在“資本價值”、“租賃價值”和“商業價值”等三個方面，即持有期間的資產增值、租賃收益和消費終端的經營收益，這其中最核心的是商業價值，它直接或間接影響了其他三項價值。從價值鏈利益相關方組成來看，住宅地產主要是開發商和消費者，兩者構成相對對立的買賣關系；商業地產則包括地方政府、開發商、投資商、運營商、經營商和終端消費者等六大相關方（我國商業地產領域的開發商、投資商、運營商和經營商等四個角色通常全部或部分由同一主體擔綱），各方各取其需，價值體現分別為稅收和城市形象、開發價值、資本價值、租賃價值、商業價值及消費體驗等。這就要求開發商強化上下游資源整合，高度重視后期經營成效，以提升項目整體價值。
1.2運營周期較長
住宅地產的基本運作模式是“滾動投入集中產出”，運營過程包括拿地、開發、銷售和竣工交房等環節，周期一般為2-4年，項目投入使用即意味著運營的完結；由于預售制的存在，“高周轉”房企從拿地到銷售回款的周期甚至低至6-8月，可較快收回成本和獲取收益，資金要求相對較低。商業地產的基本運作模式是“集中投入分期產出”，運營過程包括策劃、招商、選址、設計、開發、竣工和后期經營管理等環節，項目投入使用意味著運營價值開始產生，運營周期比較漫長，部分超大型商業項目僅開發建設周期往往就達7-12年，整體運營周期最長更貫穿項目整個生命周期，因此對資金籌集要求較高。
1.3開發理念迥異
住宅使用功能為一般性居住，商業地產則為多樣化商業需求，包括商品展示、餐飲娛樂、休閑購物、商務辦公等，使用要求相對復雜，這決定兩者開發理念的迥異。在地段選擇上，住宅主要體現在環境舒適性和交通易達性等，地段選擇更為多元和彈性，幾乎每個城市都有住宅發展空間；商業地產不僅關注交通易達性，還要考量區域人口規模、客流輻射、經濟水平、商業氛圍以及城市規劃等，地段選擇空間小，通常經濟人口規模較大的重要城市才適合開發重大商業地產項目。在定位規劃上，住宅結構相對固定，其規劃設計的創新基本圍繞園林景觀和裝修開展；商業地產則須通盤考慮地方政府要求、招商使用、消費者體驗等因素，其規劃設計應融入更多商業運營理念，同時，由于商業地產不同業態對建筑結構、土建、暖通、給排水、消防、電氣、弱電系統等需求不同，一般的設計單位往往難以單獨勝任。
2.戰略轉型的基礎條件
基于商業地產以上特點，有志于商業地產戰略轉型的房企應認真考量是否具備相應的資源儲備和核心能力，是否具備戰略轉型的條件。
2.1強大的現金流平臺
商業地產項目投資額大且回收期長，近年隨著商業地產投資進入，商業用地價格也水漲船高，投資門檻不斷提高，譬如筆者供職企業旗下的廣州國際金融中心（廣州珠江新城西塔，2005年開工，現已竣工使用）投資額高達75億元，而一路之隔的周大福中心（廣州珠江新城東塔，2009年開工）預計投資額超過100億元。因此，商業地產成功轉型前提是擁有強大的現金流平臺。目前，我國現金流平臺模式主要有：一是萬達地產的“以售養租”，通過出售非核心的公寓、底商和少量寫字樓，實現項目內資金平衡。它強調 “重資產下的內部資金平衡”，項目銷售收入扮演著核心商業資產現金流平臺的角色。二是華潤置地的“總部孵化”，華潤集團為華潤置地商業項目前期開發提供資金支持。華潤置地雖也強調商住并舉，但其商住分開發展，開發收益對商業地產支持有限。三是新加坡凱德置地的“產融結合”，其現金流平臺為“雙基金配置（嘉德置地旗下私募基金和REITs）”?；韭窂綖?，商業項目建成后注入私募基金，培育成熟后再注入REITs，實現資金的快速回籠，表面看這是“輕資產下的外部資金平衡”模式，但嘉德置地仍控有項目股權，可同時分享開發收益、物業升值和租賃收益。
2.2可復制的商業模式
基于商業地產價值體系的特點，以出售為短期目標的開發行為不是商業地產運營。由于商業價值是商業地產價值體系的核心，構建可復制的商業模式、創造盈利空間成為提升項目價值的必經路徑。目前，萬達等企業的成功經驗被廣泛學習，但商業模式不能簡單移植，而應根據各自特點差異化構建，形成自身的競爭優勢。比如萬達地產的“訂單模式”建立在龐大的商業資源儲備基礎上，“訂單模式”也已成為萬達地產的獨門標簽；華僑城近年確立了“旅游+地產”商業模式，以主題公園等旅游產品為賣點，拔高其地產拓展能力，帶動企業業務復制和規模擴張；華潤置地構建了“住宅開發+持有物業+增值服務”模式，形成商業地產和住宅開發并駕齊驅和良性互動的發展格局，并以“萬象城”、“印象城”和“萬家”三條產品線覆蓋高中低商業市場，其“增值服務”的創造能力令人印象深刻。
2.3專業的運營能力
根據業務涵蓋范圍及商住地產在開發運營等方面的差異，筆者認為商業地產核心運營能力由四大業務能力構成。一是投資能力，商業地產與住宅開發在區域適應性方面區別較大，專業的投資能力可以幫助企業正確選擇符合自身定位的發展方向和進行土地投資。二是策劃能力，商業地產是商業和地產的結合體，它既有地產景觀設計和建筑形態要求，也強調商業組合的通用性和客戶體驗感，這不僅需要傳統建筑設計能力，同時需要專業商業思維植入能力。三是經營能力，包括商戶招商和后期運營能力，商戶招商固然是商業經營成功的敲門磚，但日常運營是商業項目長期成功的關鍵。四是品牌打造能力，商業地產面對著比住宅更多的參與者，強大的品牌號召力對企業從土地投資、商家整合、商業經營乃至資本運作都具重大意義。
商業項目運營模式范文5
關鍵詞：商業模式；投資項目；決策；經濟評價；經濟效益
中圖分類號：F830.59 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）08-0-02
一個成功的商業模式可以提高公司業務的核心競爭力、可以重構價值鏈，甚至改變競爭規則。因此，商業模式對一個公司獲取有利的市場競爭地位、實現良好的經濟效益并長遠可持續發展至關重要。
本文將結合商業模式的基本概念和關鍵因素來分析投資項目經濟評價過程中提前思考設計商業模式的重要意義，設計出成功的商業模式需要考慮到的關鍵因素，以及如何和經濟評價相結合，從而獲得更為準確的評價結果和更好的運營效果。
一、商業模式的基本概念和創新形式理解
簡單來講，商業模式就是關于做什么、如何做、怎樣賺錢的問題，貫穿于企業資源開發、研發模式、制造方式、營銷體系、市場流通等各個環節。關于商業模式的定義有很多，比如哈佛大學教授約翰遜（Mark Johnson）、克里斯坦森（Clayton Christensen）和SAP公司的CEO孔翰寧（Henning Kagermann）共同認為商業模式是一個三維立體模式，包括“客戶價值主張”（指在一個既定價格上企業向其客戶或消費者提供服務或產品時所需要完成的任務）、“資源和生產過程”（即支持客戶價值主張和盈利模式的具體經營模式）和“盈利公式”（即企業用以為股東實現經濟價值的過程）。
為了更清晰準確地說明商業模式的含義，從闡明商業模式關鍵因素和其間邏輯關系的角度出發，個人將其總結為一個公司在組織其可利用的各種資源（資金、原材料、設備設施、人力資源、品牌和知識產權等）選擇、生產并銷售服務和/或產品的過程（生產或/和服務方式、營銷方式、客戶關系管理等）中為客戶創造獨特價值并使公司獲得最大限度經濟效益的方式。
要解剖、分析一個商業模式，就必須分析清楚這個公司的經濟效益產生過程中各種關鍵因素及其整體邏輯，包括選擇提供的產品或/和服務、組織生產的方式、營銷方式、收費方式等等。通常人們提到的商業模式創新，均以經濟效益增加為目的，既指整體邏輯的創新，也指其中各種關鍵因素的調整創新。比如，通常比較常見的商業模式“餌與鉤（Bait and Hook）”模式（也稱為“剃刀與刀片”模式，或是“搭售”模式）就是“營銷方式”這一關鍵因素的創新。此種模式出現在二十世紀早期，在這種模式里，基本產品的出售價格極低，通常處于虧損狀態，而與之相關的消耗品或是服務的價格則十分昂貴，如打印機（餌）和墨盒（鉤）等。下圖有助于理解一個商業模式的各種關鍵因素和整體邏輯。
二、投資項目決策過程中設計商業模式的重要意義
從以上分析可以看出，投資項目決策評價過程中要重點考慮的一些因素，比如投資建設項目的目標產品/服務、需要建設的設施和購買的設備、建設期融資方式與成本、原材料獲取方式與價格、生產或/和服務的成本、銷售價格等均也是商業模式設計中的關鍵因素。按照通常的經濟評價方法，對這些只是進行市場行業情況分析從而做出預測，沒有或很少和未來可能采取的商業模式相結合。但是，如果這個項目的商業模式及其整體邏輯不能確定，則在經濟評價模型中輸入的相關數值準確性就有待進一步提高，肯定會影響經濟評價結果的準確度，從而會影響項目決策的質量。
對一個企業和公司來講，在持續發展過程中，提到商業模式的創新時，通常考慮的是某些關鍵因素的創新。因為在固有商業模式之下，整體邏輯創新是非常困難的，這將是一個系統性的工程，在創新過程中，不可避免地會與各個利益相關方進行競爭，大多數情況下創新出來的價值增值就是對方的利潤來源。但是，對一個準備新建的投資項目來講，在項目設計之初就充分結合行業競爭情況，充分分析各個關鍵環節和關鍵因素，提前思考設計商業模式，不僅會提高項目決策的準確度，也會為項目盈利創造先機。
如果不提前設計商業模式并且和項目決策及建設相結合，項目一旦建成投產，整體商業模式中的大部分關鍵因素已被固定下來，比如產品和服務的種類、需要建設或購買的設備設施的型號和生產能力、組織生產的方式、原材料獲取的方式等，后期可以調整的空間就比較小。一旦發現項目盈利能力下降，可以采取的措施也將非常有限。
三、投資項目決策過程中設計商業模式需要考慮到的關鍵因素
1.投資項目產品類型和產能的確定要與商業模式設計相結合
一個投資項目首先要解決的問題就是將來提供的產品和/或服務類型及產能規模。這是投資建設生產和/或服務能力的基本目標。從商業模式的角度來講，選擇產品及產能時，要考慮到產業價值鏈定位、市場定位和市場規模三個問題。
關于產業價值鏈定位，要重點考慮目標投資項目處于什么樣的產業鏈條中，在這個鏈條中可能處于何種地位，企業結合自身的資源條件和發展戰略應如何定位。目標投資項目準備進入的行業不能有產業鏈主存在，即不能有價值鏈的龍頭存在，因為優秀的商業模式應當具有發展成為龍頭和鏈主的最大可能性，而不是在一開始發展就受制于別人。
關于市場定位，核心是否能夠尋找到一個差異化的市場，為這個市場提供獨有優勢的產品。確立好的市場定位的關鍵是細分市場，并尋找到能夠利用自身優勢來滿足該細分市場所需要的產品和服務。需要考慮三個最基本的問題：（1）是否進行了差異化的市場分析？（2）目標投資項目是否為目標市場和顧客創造了獨特價值？（3）目標投資項目與競爭性產品是否有明顯差別？
關于市場規模，關系到目標投資項目的產能規模的確定，在一個成功的商業模式里，最需要關注的是這樣三個問題：（1）目標市場規模是否足夠大？（2）是否能保證高速增長？（3）如何保證持續性的增長？
2.投資項目經濟性分析要與商業模式設計相結合
產業價值鏈定位、市場定位和市場規模三個問題解決之后，產品及產能規模即可確定，接下來就要結合需要建設或購買的設備設施進行經濟性分析了。在一個投資項目經濟評價過程中，無論采用哪種決策衡量指標，如內部收益率、凈現值、投資回收期等，都要以項目生命周期內各年的凈現金流量為基礎來測算。圍繞這個基礎，需要充分分析影響凈現金流量的各個因素?？傮w來講，可以分為現金流出和現金流入兩個方面。
現金流出包括的因素有資本性投入、各年生產成本、各種稅費等，涉及到融資方式與成本、原材料獲取方式與價格、生產或/和服務的成本等各個方面。
資本性投入，在項目經濟評價過程中是指項目建設期的支出。通常這部分資金數額會較大。從商業模式設計的角度考慮，應該是選擇一種有效的“資本模式”。資本模式是指企業獲得資本的方式以及資本運行的方式，這是整體商業模式的支撐體系。
項目建成投產后，各年的生產成本是指項目每年的運營費用，包括原材料獲取方式與價格、生產或/和服務的成本等，需要設計出高效的“運營模式”，達到運營最有效、費用最小化的目標。運營模式是指企業內部人、財、物、信息等各要素的結合方式，這是商業模式的核心層面。每一個環節都需要以實現最大經濟效益為目的來精心考慮與設計。如果缺乏合理有效的運營模式，即使再高效的銷售模式也會由于缺乏持續而優質的產品服務供應而變得空心化。
現金流入包括的主要是銷售價格，與商業模式中的“銷售模式”和“收入模式”緊密相關。銷售模式是指產品或服務的銷售方式，這是商業模式的最基本體現，是商業模式的實現通道。缺乏有效的銷售模式，看起來再好的商業模式也沒有用。麥當勞的連鎖銷售方式、安利的無店鋪直銷方式、微軟的客戶捆綁銷售方式、攜程的網絡銷售方式等均為比較典型的成功銷售模式?！笆杖肽Ｊ健笔侵羔槍Ψ蘸彤a品收費的策略，比如利潤乘式模式是指從單一產品獲取最大利潤提升到重復多次利用這個產品盈利。
以上分析基本是圍繞“業務選擇、融資模式、運營模式、營銷模式和收入模式”這個主鏈條開展的，遵循了現金流入轉化為產品、產品流出轉化為增值的現金這個基本線路。任何一個投資項目的決策及建設要考慮的主要因素也基本依照以上主要流程展開，因此，結合商業模式進行分析、設計、決策十分有必要。除了針對以上各個關鍵因素進行單獨考慮之外，還必須深入研究它們之間聯合優化的可行性，把它們作為一個整體予以仔細推敲，使它們互相支持，共同作用，形成一個良性的循環。
參考文獻：
[1]Mark Johnson＼Clayton Christensen＼＼Henning Kagermann. 商業模式創新白皮書.
商業項目運營模式范文6
作為首家商業地產上市企業，寶龍地產在中國商業地產發展中，根據自身企業特性，一直秉承穩中求升的價值提升策略，把握中國城市化進程脈搏，不斷地開創商業地產特色和價值。
取道商業 穩步攀升
從“百強”的十年來看，商業地產也經歷著日新月異的變化發展。從廣義上來講，商業地產被簡單地詮釋為“商業+地產”，從其自身固有的模式來看，商業地產又可以理解為：商業運營和房地產投資開發相結合的模式，同時這種復合模式通常都伴隨著項目運作周期長、資金投入高、行業專業要求復雜、投資高風險與高回報等基本特征。
在中國城市化進程中，城市綜合體—以大型購物中心和區域購物中心為代表的SHOPPING MALL項目，同時結合了住宿、旅游、購物、餐飲、娛樂、休閑、信息等消費場所—越來越受投資者和消費者的追捧。近些年，尤其是大型購物中心一度成為多數人心中的商業地產代名詞，在商業類物業投資的爆發期，眾多一二線城市爭相效仿。然而其建設應以區域消費結構和購買能力為基礎，盲目的大規模投資與擴張勢必導致同質化競爭的加劇更不利于資源的可持續開發利 用。
專注于開發及經營高質量、大規模、多業態的綜合性商業地產項目的寶龍地產，目前在開發的全國38個物業項目中有22個在經濟增長迅速的城市，其中26個是城市綜合體。其商業運營模式的重要特點是分階段開發物業。即在較早階段，通過銷售住宅及部分商業物業，獲得良好現金流量，保證項目其余階段的資金需要，同時戰略性地長期持有優質商業物業，以產生常規性租金收入及為潛在資本增值。
寶龍地產憑借這樣的商業模式，確保以較低資本支出，實現快速、高質量的擴張，得到可觀的回報及穩定的現金流，并且該模式可以提供多元化的收入來源，減少因過度依賴任何特定物業行業而造成的風險。
問道運營 整合跨界
商業地產的載體或者說軀殼是房地產，但其核心靈魂卻是商業運營。通過專業性的商業運營帶來持續的房地產物業商品流通以及品牌的增值，這才是商業地產的核心價值體現。
一直以來，一些開發商只重開發銷售不顧后期經營管理，拆散出售絕大部分產權是中國商業地產開發的主流模式。無序和過度開發、產品功能不適應商業企業要求、產權分散難以統一管理限制物業升值等諸多問題接踵而來，這種地產開發與商業經營完全脫節的模式是造成上述問題的根本原因。因此，由出售向持有經營的開發模式轉變將會是未來商業地產健康發展的必然趨勢。
