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商業地產的經營模式范文1
關鍵詞：商業地產 優化 發展 趨勢探析
商業地產在整個地產行業出現的時間較晚，相對地產行業來說還處于一個較新的范疇。商業地產概念的提出基本是在2000年左右，首先在幾個經濟高度發達的地區得到發展，例如上海、北京、廣州等，然后向全國范圍延伸。在商業地產快速發展的過程當中，筆者針對其發展現狀、發展路徑和發展趨勢做出主要闡述，下本便是筆者的論述，與大家共同探討。
1.商業地產升溫的原因分析
近幾年，商業地產開發增速趨勢明顯，主要原因有以下幾點：
（1）城市化發展進程加快，促使城市消費人口增加、居民消費水平不斷提升，對于商業地產的發展來講，發揮著積極的促進作用。
第一，站在城市化發展的角度進行分析，伴隨著城市規劃的實施，很多城市的經濟發展導向轉向商業，在這種情況下，很多大城市不約而同的將新城區的開發作為城市發展的重點，同時，也在不斷進行著舊城的改造工程。CBD的建立、購物廣場的興建、商業街的改造既令城市面貌煥然一新，又讓廣大人民的生活水平大幅提升。因此，就商業地產，很多地方政府相繼出臺了一定的優惠政策和扶持措施，使商業地產得以持續、健康地發展。
第二，站在居民消費水平的角度進行分析，伴隨城市居民人均工資收入水平、生活水平的顯著提高，其生活方式、消費方式也與從前有了明顯改變，無論是對休閑、娛樂、購物，還是社會交往上的一些商業活動，多方面的需求都在逐年增多。這種改變無形中已經對商業場所的檔次、業態、品類、品牌、環境、服務等等諸多環節提出了更高要求，為商業地產的長足發展、品質升級開啟了新的空間。
（2）住宅房地產業的平均利潤下降，房地產開發商需要尋找新的利潤增長點，很多已在發展戰略上轉型。從90年代中后期開始，我國住宅類房地產的年開發量增速每年都在20%以上。到近幾年，暴露出來的商品房開發結構、市場定位和房價上漲等問題愈發明顯。國家先后出臺的一系列政策，更使很多房地產企業的利潤受到影響。當前住宅房地產的平均投資回報率已經相較低于商業地產。較好的投資回報促使房地產商開始考慮將部分資金由住宅類房地產轉向商業地產的開發運營，加快了商業地產的發展。
（3）我國加入WTO之后，外資零售企業在我國的開店限制得到解凍。商業地產在這樣的開放政策下得到了更長足的發展。
第一，外資零售企業增多，發展步伐加快，對商業地產的需求隨之增長。沃爾瑪、百思買、麥德龍等大型零售企業不斷擴大在華規模，中國開店數量逐年增加。第二，零售業開放帶動內資商業的同步發展，增加了對商業地產的需求量。由此我們可以發現，零售業全面開放有效的促進了內外資零售企業的同步發展與擴張，從而進一步為商業地產的發展創造了雙重需求，奠定了更為堅實的基礎。
2.商業地產繁榮背后的理性透視
當商業地產在全國大中城市勢如破竹，大力發展的同時，商業地產的空置率也有所升高，商業地產空置率的居高不下，不僅可能造成土地資源的浪費，還會在一定程度上使商業銀行面臨更高的金融風險。
據中國商業地產聯盟的《2010-2011中國商業地產發展報告》，2011年全國商業地產開發投資總額接近萬億元，出現爆發式增長。但其空置率，根據馳昂咨詢數據顯示，按照我國近年來年竣工商業地產建筑面積4000萬平方米推算，2011年全國商業地產空置率將達到20%以上，遠遠超過國際公認的商業地產空置率10%的警戒線。商業地產過高的空置率造成了土地資源的浪費。
從金融風險角度分析，一般來說商業地產對銀行的信貸平均依賴水平在70％～80％。參考商務部的《中國流通產業發展報告》，2011年我國商業地產投資規模將達到一萬億元，銀行在商業地產行業需要承擔的資金將在7000億～8000億元之間。這就意味著當商業地產出現大量的空置房時，地產開發商難以達不到盈虧平衡點，勢必會造成商業銀行的不良貸款，從而增大了銀行的金融信貸風險。
商業地產的空置率逐漸升高，究其原因一與地產開發商對于未來市場研判過于樂觀的預期有關，一是開發商對商業地產經營模式的理解還不夠深刻、透徹。在實際的分析研判中，開發商有時會忽略對隱性需求的研究。例如，當零售業不斷出現擴張，它的擴張方式并不一定就是開新的店面，有的是對現有門店資源的兼并、重組，在這種擴張方式下就沒有帶來對商業地產的需求。二是，現在國內一些商業地產開發商都是由住宅地產開發商轉型，由于缺少對商業地產的基本認識和實際操盤的經驗，習慣性的沿用住宅地產“開發-銷售-套現”的經營模式，把用于住宅地產的經營模式套用到了商業地產的開發上來。
對于商業地產，這樣的開發經營過程極易出現問題，例如，商業地產在進行后期管理和經營過程中所存在的復雜性和重要性，是普通住宅地產經營模式所無法比擬的。通常情況下，開發商為了可以及早獲得開發所帶來的利益，出現短視行為，在商業地產推廣的過程中，主要采用“拋房養鋪”的方式。這種方式就屬于商鋪產權式的銷售，開發商將開發出來的地產分開售賣，實際上是缺少對商鋪經營管理和功能定位的考慮的表現。實踐表明，采用這樣的方式進行商業地產的開發，最終很難獲得成功。
此外，商業地產的空置也可以稱為結構性空置，主要體現在商業地產開發形式的同質化與消費需求的多元化之間存在一定的矛盾。在一定的區域范圍內，一個好的商業布局，應該是大、中、小項目協調發展的，各自擁有不同的定位，發揮不同的功效，只有這樣，其所提供的商品和服務才可以滿足不同的消費群體相應需求。
商業地產的經營模式范文2
關鍵詞：商業地產；發展趨勢；開發關鍵；運營管理；
1、商業地產開發關鍵
1.1全盤考慮，分布施行
從商業地產與住宅地產的區別中我們可以看出商業地產項目開發的難度和復雜性，這也就決定了一個商業地產項目的開發建設就必須先進行通盤的考慮，對每個環節進行詳盡有效地部署，特別是當項目進入招商運營階段，更是必須謹慎考慮。無論是項目前期的開發建議，還是項目后期的運營計劃都應該全盤計劃，詳細分析，再逐步實施。
1.2項目定位建立于專業的市場調研基礎
商業地產項目的實施必須嚴格從商業發展的角度出發，通過詳盡有效、有市場針對性的調研工作，對市場的供求配比和市場飽和度進行準確的掌握，集合一切可以利用的資源制定專業的商業定位和業態組合方案。
1.3注重商業規劃，先規劃后建設
一切的地產項目都是無法復制的，特別是商業地產項目更是如此。每一個成功的商業項目都是對其項目的商業進行了合理科學的規劃，如果在項目建設的前期先進行商業的規劃，在充分的考慮市場反應和承受能力之后，制定出確實可行的規劃，那么項目的建設才不會變得盲目、無根基。
1.4商業地產，招商先行
商業地產項目的招商是其實現收益的一種有效的形式，一個商業地產項目運作成功的第一步就是能夠按照既定的招商計劃完成招商工作。作為中國商業地產的旗艦大連萬達，其擁有一套行之有效的招商策略，其首創中國的訂單式商業地產開發模式，無不體現其招商的強大實力。只有順利完成項目的招商工作以后，才能保證后期的正常運營。
1.5運營管理，一劍封喉
一個商業地產項目能夠持久穩定的發展，離不開強大的運營管理，只有真正把運營管理看成核心競爭力的企業才可能在商業地產行業占得先機，拔得頭籌。通過對商業地產項目后期的運營能力的考驗，才能表明一個商業地產開發企業是否已經真正進入商業地產行業。作為萬達地產的掌門人王健林先生就指出，萬達之所以能夠以如此驚人的擴張速度全面的占領中國商業地產市場，靠的不僅僅是資金的雄厚，更重要的核心競爭力是萬達的商業運營管理能力已經是發揮到了極致。
2、中國商業地產的發展趨勢
商業地產從改變中國的商業開始，它悄悄地改變著我們身邊建筑的形態，它也改變著人們的消費心理和消費行為，它讓中國的商業氛圍變得更加商業化、時尚化和人性化，其中包容萬象，讓人流連忘返，也更加完全的詮釋了中國改革開放以來取得的偉大成就。
2.1市場前景廣闊
我國商業地產的市場規模將會進一步增長，發展前景較為樂觀。中國的城市化進程還將持續很長的一段時間，這也為商業地產的發展提供了寶貴而廣闊的空間，中國零售業將會迎來新的發展契機。
2.2以大型公司為主導
良好的市場環境為商業地產開發企業提供了難得的發展機會，但是由大公司逐步主導商業地產主流業態的情況已經是一種無法改變的趨勢。如果說以前的商業地產是各有千秋，各方混戰的格局的話，那么今后的商業地產將會進入一種全國一體化的大時代當中。在這樣的情形下，小型的商業地產開發企業將會難以維持生存，而大型的開發企業，將會憑借自己在資金、人才、技術、運營管理等方面的優勢，不斷擴大自己的而經營范圍，而且更容易形成自己的品牌優勢和成本優勢。
2.3開發企業持有物業比例加重
商業地產項目將不再像先前那樣通過快速銷售以獲取投資資金的回籠，而是逐漸增大持有物業的比例，注重物業的品質和效益，將會成為商業地產項目今后重要的運營模式。目前，越多的商業地產商看到了商業地產項目的發展前景。
2.4共贏模式盛行
單靠開發企業一方支撐的開發運營模式已經是無法滿足現今的市場的發展，成功的商業地產項目，都必須需求最佳的資源整合模式和互利共贏方案。資源的整合不僅僅是要對商戶、銀行、政府行政主管部門以及消費者等利益主體進行整合，而且還要尋找最佳的共贏放方案，只有這樣才能為商業地產項目的持續穩定盈利奠定堅實的基礎。
2.5經營模式的多元化
“大、多、全”的經營模式已經不再是商業發展的制勝法寶了，專業化、主體化、特色化、精品化的經營模式逐漸成為了大家的共識，這也是商業地產不斷發展下所形成的必然結果，這也是商業地產對市場需求和變化所做的改變。運用不同的業態組合，形成商業地產項目的組合拳，將是未來商業地產項目發展的新趨勢。
2.6交通現代化將會改變商業地產的布局
現代商業的發展離不開便捷的交通，交通的便利性是未來商業地產項目應該重點考慮的因素。大型的商業項目需要擁有充足的客源、充裕的貨源和便捷的物流，這一切都離不開現代便捷交通的支撐。總而言之，當社會發展的腳步不斷向前邁進的時候，交通的現代化已經深深的改變著商業地產的布局了。
參考文獻：
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商業地產的經營模式范文3
[關鍵詞] 商業地產 運作模式 選擇策略
伴隨我國經濟的快速發展，商業地產也是突飛猛進，各大城市紛紛掀起商業地產的開潮，并一直保持著較高的發展勢頭。我國商業地產已經步入由開發轉向經營的階段，取得了一系列有目共睹的顯著成績，同時也暴露了一些問題。目前，商業地產的運作模式已經成為學術界和業界普遍研究和關注的熱點。
一、商業地產的概念內涵
商業地產的概念包括廣義和狹義兩種。廣義的商業地產指各種非居住性、非生產性房產，如公寓、辦公樓、商業及服務業經營場所等；而狹義的商業地產則指專門用于商業和服務業經營之用的房地產形式，如餐飲、零售、娛樂、休閑、健身等，其開發模式、運作模式、融資經營模式都與公寓、辦公樓等房地產形式均有著顯著區別。
由此可見，商業地產囊括的內容和形式非常豐富，是一種綜合產業，有著地產、商業和投資三種特性，明顯區別于傳統的住宅房地產以及單純的商業或投資。商業地產的本質先是商業，緊接著才是地產。其難點不在開發，而是商業運作管理，尤其是商業地產運作模式的選擇。
二、我國商業地產主要運作模式分析
商業地產的運作是一個系統工程，由地產開發、商業運作和資本運營三個部分組成，其主體包括地產開發商、商業運作商以及資本運營商。目前來看，我國商業地產的運作模式主要有不售不租、純售、純租及租售結合四種形式。
1．不售不租模式。商業地產的開發商對所建設的商業店鋪直接參與經營，既不銷售，也不對外出租。這種模式使得地產開發商同時具有地產產權和經營權，從而在商業經營中具有顯著優勢。然而，很多地產開發商并不具有豐富的商業經營管理經驗，使得自主經驗的效益往往不是很高。在中國，開發實力和商業經營能力都較好的地產開發商很少。部分地產開發商選擇這種模式，往往是為了融資需要。
2．純售模式。這是比較傳統的模式。地產開發商轉出銷售權和房權，后期的房產經營權和產權都與開發商沒有任何關系。選擇這種模式的開發商可以迅速套現，實現資金回籠，減輕資金壓力，降低經營風險。地產經營商也具有充分、自由的經營管理權限。不過，這種模式也存在一定的缺陷。當地產開發商出讓銷售權和產權時，商業經營就會各行其道，經營分散，容易致使經營效益低下。同時，在這種運作模式下，由于前期部分投資客的炒作行為，可能導致后期經營管理的混亂，不利于形成強勁有力的競爭力。
3．純租模式。這種運作模式下開發商不自主經營，而是以合同的形式將所有商鋪或整體對外出租，通過對租賃戶進行統一管理，以每年收取租金的形式實現持續盈利的目的。這樣一來，地產開發商需要不斷培養市場，并要求具有很強的經營能力。經營得好有利于打造品牌價值，提升競爭力。如果開發商缺乏商業經營能力，將大量物業出租給大商家，盡管經營風險低，可以獲得穩定的經營收益，但商家所支付租金的投資回報率往往較低。
4．租售結合模式。選擇這種模式的地產開發商只出讓部分房產的銷售權和產權，其主體物業往往是出租給實力雄厚的商貿企業來經營，以平衡資金壓力。這種運作模式非常得靈活，通常是將底層少量樓層對外出售，大量高層部分則是出租給實力較強的知名企業。借助于高層的經營實力和品牌效應，帶動底層的商品經營。由于底層和高層相對獨立，即便出現底層經營困難的情形，也不會對高層的經營帶來影響，從而保持了地產開發商的主體收益。但怎樣實現恰如其分地租售結合，則是這種模式下所面臨的重要問題。
三、我國商業地產運作模式的缺陷
我國商業地產的發展經驗還不是很豐富，在實際情況中仍然存在一些問題，制約了商業地產的發展，主要包括以下幾點：
第一，目前，大部分的商業地產開發商一味追求眼前利益，為了實現資金的快速回籠，大多選擇純售模式，使得大規模商業地產項目缺乏整體性，統一的經營管理較難，運營風險加大。
第二，我國商業地產開發商大部分是由住宅房產開發轉變來的，缺乏商業地產開發經驗。很多項目開發之后并不能有效滿足商業經營的需要。另外，部分開發商為了追求短期利益，盲目壓縮開發周期，進而造成地產項目階段性和地域性的不合理。
第三，我國商業地產自身金融資金短缺，大多是以短期貸款為主，渠道單一，資金結構不盡合理，缺乏長期穩定的融資渠道，嚴重阻礙了商業地產的資金運轉。
四、我國商業地產運作模式的發展策略及建議
1．建筑風格體現本土特色。商業地產的建筑風格很大程度上決定了對消費者的吸引力大小。任何商業地產都不可以忽視本地的地域特征和經濟發展水平，發揚本土文化是世界建筑共同的目標。
2．通過舊城改造復興老商業街。古老的商業街往往有著悠久的歷史和豐富的文化底蘊，恢復其原有活力，有助于打造城市的特有魅力。改造要進行有限度的保護性開發，保留商業價值，深入挖掘旅游資源。
3．關注商業地產城市景觀。商業地產常表現為廣場、建筑物等，外觀、色彩和形式多樣性比較高。開發商要滿足商業地產商業價值和城市景觀的雙重要求，實現其經濟價值和社會價值的統一。
4．開發商業地產復合模式。復合模式下的商業地產主要表現為各商業業態的融合、商業與服務設施的融合以及動態與靜態設施的融合。大力開發復合模式的商業地產，有利于滿足市場的各種需求。
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商業地產的經營模式范文4
眼下各地的茶城或叫茶葉市場，大都是包租婆式的經營模式，即茶城主辦方通過招商收取租金，從中賺取租金的差價，或者房地產開發商開發建設茶城后，以較優惠的價格招租引進茶商開店。茶城的主辦方與茶葉店經營者間是一種房產租賃關系，即通俗的房東與房客的關系，除了收取租金之外茶城不管茶葉店經營者的經營事務，茶城主辦方往往在前期還自以為有店大欺客的資本，不顧茶葉店經營者們提出茶城做些廣告宣傳的要求，時間一久茶葉店的經營者們就發現茶城并沒有給自己帶來客戶，而茶城的店鋪租金除了前期的“免租期”真的實惠外，到了后期就顯得租金并不便宜，而茶城在不能給茶葉店帶來人氣了，茶葉店經營者們就對茶城產生種種不滿，租金也不想交了，更多的茶葉店經營者會選擇盡快離開茶城去別處經營，茶城也就在眾叛親離中走向衰敗。
許多茶城在經營無方中死去，還有一些根本就沒活起來過，招商半途而廢后茶城就早早改行了?，F在各地活著的茶葉市場大都是早期自然形成的茶葉商圈，也是松散型的農貿市場性質的茶葉市場，但由于時間比較久了在當地稱為知名度很高的茶葉市場，因而這類靠天吃飯的茶葉市場沒有廣告推廣也一樣有客戶前來批發零買的，這類茶葉市場里的茶葉店經營者們倒是有比較穩定的經營性收入。也正是因為這類傳統農貿市場式的茶葉市場一直存活著，才引發人們對開辦茶葉市場的沖動，各類茶城才紛紛冒出，新的茶城以農貿市場式的茶葉市場為藍本，也就自然而然地沿襲了包租婆的簡單做法，所以茶城總也沒能成功。
茶城屢屢敗北，是不是客觀上茶城這種業態沒有生命力？許孫鑫認為，至少目前是不能下這個結論的，因為茶城還沒有按照現代商業地產的經營方法去經營過，傳統的包租婆方式經營現代茶葉市場當然會徹底失敗。許孫鑫指出茶城不應該以農貿市場為藍本，而應該以建材行業的諸多成功商城為藍本，用現代商業地產的經營策略去經營茶葉市場，茶葉市場才有可能實現蓬勃發展的勢頭。
商業地產的經營模式范文5
關鍵詞：商業地產；財務管理；成本管理；管理措施
商業地產的整體發展前景較為可觀，以深圳為例，自本世紀初深圳有了第一家購物中心以來，歷經短短十余年時間，預計到2015年年末，全市商業中心可達70余個，商業地產總體面積可達500萬，且目前仍有在建購物中心工程。但因政府長期以來都以住宅地產作為開發重點，加上商業地產在我國的歷史尚短，社會各界對于這一行業的認識程度依然較為薄弱，導致我國商業地產的財務成本管理尚未形成一套有效的管理理論支撐。且一些商業地產開發商也沒有明確此種新興房地產行業和傳統住宅地產的差異，導致很多商業地產開發商直接將住宅地產的財務管理思路套用在商業地產財管工作上。商業地產與住宅地產的差異性就決定了此種生搬硬套的財管模式必然存在很大的局限性。
一、商業地產成本管理的特殊性
根據用途進行劃分，可將房地產分成商業地產與住宅地產，其中商業地產的開發產品，主要是用于商業用途，如購物中心、休閑娛樂性消費場所等。而住宅地產的開發產品則主要是用于居住。雖然商業地產與住宅地產同屬房地產行業，但商業地產存在以下幾點特殊性，這些特殊性都也會對商業地產成本管理造成一定影響。
（一）選址和設計方面的重要性
商業地產與住宅地產最主要的差異是商業地產的商業性，因此兩者在開發成本方面存在很大差異。通常住宅地產只要設施齊全、環境好，再配合優質的物業服務，即便是建設在城郊也會具有良好的市場。然而基于商業地產的特殊性，要想取得商業收益，實現高效的商業經營，選址就成為了決定性的因素。對于商為地產來說，地段、地段、還是地段。目前中國大多商業地產運營企業，選址通知有兩類，一類如恒隆，選址必在城市中心；一類如萬達，選址通常建設在新城區，政府也愿意在新城區或衛星城引入城市綜合體。兩種選址最關鍵的因素是商業體的定位和成本，第一類在城市中心地段選址，地價貴成本高，但后期的運營風險相對較低；第二類選址在新興城區，地價便宜后期運營風險較大。但對企業來說，由于綜合體中出售住宅、商鋪的收益基本可覆蓋購物中心投資成本，因此后期的運營壓力大降。選址同時還要結合城市的經濟、交通、政治、文化等多方面因素，科學合理的選址無疑是利于商業地產財務收益及成本回收的有效途徑。因此應當將選址歸為商業地產成本管理的一項重點工作內容。設計也是一個非常重要的環節，優秀的、符合業態要求設計，將大大減少后期的運營成本，如節能環保的通風設計能減少后期空調能耗支出，不同的人流動線設計引吸人流減少后期招商成本，適當的電梯數量和分布能減少運營能耗并能增加人流走動從而增加銷售等等。
（二）運營方式的特殊性
住宅地產的客戶群體主要是購房者，住宅地產通過滿足購房者的居住要求獲取利益，實現成本回收，但作為商業和地產有機結合的商業地產行業面對的客戶人群及利益相關體就相對復雜的多。項目投資者、商鋪經營者、商業運營方及終端消費者都是商業地產的重要客戶人群。住宅企業的成本回收途徑主要是賣房，然而商業地產要想獲得高的成本回報，不僅要賣，還需要經營，并且著重在經營。消費者購買商品，購物中心商鋪的經營者得到來自消費者的經濟收益，實現經濟收益后才能向投資者上繳租金。由此可見商業地產的成本回收不但要考慮選址、商鋪租賃，還要考慮到消費者的購物需求、消費特點及生活方式等因素。綜上所述，因住宅地產與商業地產的運營差異性所致，住宅地產的成本回收模式比較單一，而商業地產的成本回收過程則相對復雜，且需要考慮的因素也更多。
（四）融資的特殊性
商業地產可看作是一種以實現商業價值為目標的金融產品，因此大型商業項目為了構建商業氛圍，往往是一次性投資構建。而住宅項目開發可采取分期建設的模式，緩解成本投入的壓力，在通過分期銷售實現資金回籠與累積，之后再進行下一期建設。相比之下商業地產的融資任務則更為嚴峻，且為了吸引具有競爭優勢的主力店入駐，還不得不采取前幾年的租金優惠的形式甚至暫時免租，這都為商業地產帶來了嚴峻的資金挑戰，使得商業地產業就必須采取如合作開發、債權、預租、信托、資產證券化、房地產投資基金等多種融資模式來應對龐大的資金需求，多樣化的融資方式及融資總量，也就使得商業地產面臨著更大的融資風險。但同時也催生了比住宅地產更多樣化的融資結構和資產運營方式。
（五）成本收益與財務風險的特殊性
住宅地產的成本收益主要是通過產品銷售，即賣房來實現的，可在短期內回收成本。然而通過前文的經營模式分析也可看出，商業地產的成本回收周期長，最快也要幾年時間，但成功的經營可為商業地產企業帶來高額收益，靜態成本回報可達50%以上，大型地產企業可達80%甚至更高，遠超住宅地產。然而風險和收益是成正比的，收益越大，背后的風險也越大。住宅地產成本回收快，而商業地產回收慢，周期長，市場變化不定，后期的招商與經營都可能受到影響，從而增加財務風險。
二、完善商業地產成本管理的措施
（一）重視前期的市場調查及項目的選址及招商工作
商業地產的項目選址對項目的成本投資效率有著決定性影響，選址上的優勢，會對投入使用后的招商、經營帶來積極影響，提高成本投資效率。而選址及定位方面的失誤將會嚴重影響投入使用后的各項工作，影響成本投資效率，甚至出現血本無歸等嚴重情況。因此商業地產的成本管理工作，必須以科學的選址與定位作為前提。開發前期階段需進行完善的市場前期調查，商業地產開發商需先后深入研究當地的商業規劃布局，并結合城市的發展規劃，分析具有發展潛力的商業地段。同時對周邊客戶群體、交通、收入水平、人口、消費習慣等方面進行充分考慮。在招商方面，住宅地產的開發思路往往是先建房后招商，然而此種模式并不能適應商業地產的實際情況。商業地產的建設價值與成本回收主要依靠后期的商業經營，因此必須對招商工作加以重視。為確保投入使用后經營工作的順利開展，避免商鋪空置，影響經營效益，應當在施工之前也做好招商工作，根據客戶的事先達成的協議，進行商鋪規劃與設計，如果投入使用后再招商，很容易出現商戶不滿意設計規劃，而不和開發商合作的情況。
（二）優化運營方式
雖然商業地產的運營模式與成本回收方式都和住宅地產存在較大差異，但無論是售后租賃還是產權商鋪，其實質都與住宅地產相同，都是在建成后通過意圖快速收回成本。但此種模式顯然忽略了商業地產的商業性，沒有認識到商業地產應由的價值，忽略了商業經營的作用。此外，一些商業地產開發商為了快速收回成本，采取分散產權的銷售模式，而此種模式很容易因追求各自的利益，造成各自為政的情況，失去了商業的統一性。因為購物中心往往存在成百上千的店鋪，而進行產權分割后，開發商將無法實現統一管理，出現基于各自利益博弈的經營混亂，嚴重危害成本管理效率。因此類問題影響后期經營的情況在國內屢見不鮮，因此企業必須轉變住宅地產的運營思想，采取只租不售的形式，雖然短期來看，成本回收速度可能會相對較慢，但從長期發展角度來看，對于統一招商以及統一的財務成本管理有著積極的促進作用。還可增加經營的靈活性，隨著市場變化，企業可及時調整經營方案策略。例如國內很多開發商已經開始意識到這一問題，做出如回購產權等措施。目前很多高端商業地產項目也均明確提出不會考慮產權出售。
（三）拓寬融資渠道
商業地產的成本資金投入大，資金占用時間也相對較長，因此單一的融資渠道顯然無法滿足實際需要。基于投資大、成本回收周期長等特點，開發商往往會多采用如貸款、債券融資等財務杠桿融資手段提升資金總量，但此種模式會大大增加財務風險，影響成本。這就需要商業地產開發商積極拓寬融資渠道，以應對融資風險。目前國際上很多商業地產開發商都通過信托投資資金模式（REITs）取得資金支持。此種融資模式具有如下幾點優勢：1.首先可拓寬商業地產的融資渠道，緩解開發商的成本壓力；2.除提高資金儲備意外，此種融資模式還可確保產權不會出現轉移、分割等不利于后期管理的情況，方便后期投入階段的統一管理。通過優勢分析可以看出，此種融資模式十分商業地產的實際情況，我國商業地產商業可借鑒此種模式?，F階段已經陸續引進了房地產REITs模式，隨著相關流程的規范與法律制度的全面建立，相信此種融資模式必然會為商業地產商帶來更多的經濟實惠。
（四）實施專業化的經營成本管理
商業地產項目的投入使用并不意味著成本回收工作的完結，相反卻只是開始。商業地產的自身特性決定著后期商業經營的成本管理才是重中之重。只有在經營中的高效成本管理才會促進商業價值以及投資成本回收效益的提升。為提升經營階段的成本管理效率。地產開發商應當先組建一支具備專業的運營管理團隊，團隊中的管理人員必須具備專業的成本管理相關知識與經驗，同時他還要明確商業地產的運作模式與特殊性，并具備商業靈敏度。通過高素質的管理人才開展專業化的成本管理。在成本管理實際操作中，一定不能直接照搬住宅地產的投資模式，重視經營過程中的財務資金管理，實現商業地產管理的專業性與針對性。
三、結束語
綜上所述，商業地產和住宅地產在運營模式、成本回收、財務風險等多個方面均存在差異，因此商業地產在成本管理過程中絕不能沿用住宅地產的模式與理念。針對商業地產的特殊性，本文從優化選址、更新運營模式、融資方式創新以及強化經營過程中的專業性管理等幾個角度探討了商業地產的成本管理措施，希望能為相關人士提供些許參考。
參考文獻：
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商業地產的經營模式范文6
萬達電子商務經營不同于淘寶、京東、騰訊的電子商務經營形式，它有其獨特之處，主要體現在以下方面：其一，大會員系統。萬達集團通過多年的積累和經驗，有較多的資源和人氣。其二，大數據系統。萬達集團團隊研究開發了一套數據庫系統，可以反映市場上各種商品在銷售服務中的特點。其三，萬達的電子商務成本投入低、收入高，一方面，萬達加盟商家的支持，其承擔了讓渡會員優惠的部分費用；另一方面，萬達早已建立了POS機系統，為做電商積累了可觀的大數據。從收入來看，萬達通過電子商務經營，將會極大的促進需求的增加，同時，通過萬達集團的電子商務經營，將會吸引更多的廣告商，廣告收入的增加也將增加收入。萬達集團的電子商務模式是突破傳統經營模式，尋找新型經濟增長點的創新之舉，也是實體商業地產今后的發展方向，然而，萬達電子商務經營也具有局限性。一方面，從經濟學的角度來看，萬達電子商務經營在操作的過程中，要準確把握好客觀經濟規律，分析萬達商鋪所售產品的特點，根據其商品性質進行不同的應對策略。如關于會員系統，商家從所獲得的收益中拿出一部分來對于消費者進行鼓勵，消費者達到一定積分后會享受萬達的福利。而對于不同的商品，受價格變動的影響不同，因此，在進行電子商務經營時要充分考慮商品的性質，對不同的商家進行不同的策略。另一方面，萬達集團的電子商務經營也會面臨前文提到的風險，如人才流失風險、信息泄露風險等，在運用創新模式的同時，要加強風險管理和防范，從而更好地為企業創造價值。而且，對于一個規模巨大的萬達集團要把實體地產與電子商務結合，對于整個利益鏈條因素的協同性要求較高，能否把這些因素協調統一并為整個集團服務，是整個電子商務經營成敗的關鍵。
2“社區化”電商服務模式
2．1基本情況介紹“社區化”電商服務模式，也是“區域化”電商服務模式，是實體商業地產通過在小范圍的區域或者社區所提供的集中電子商務服務?！吧鐓^化”電商服務模式以寶龍地產電商服務項目為代表。寶龍地產控股有限公司是一家中國領先的商業地產上市企業，專注于開發及經營高質量、大規模、多業態的綜合性商業地產項目。寶龍地產于2013年4月啟動電子商務項目，但與傳統的電商模式不同，寶龍地產旗下的電商主打“區域化”和“社區化”理念。該項目全稱為“寶龍在線社區中心”。主要由國內擁有的26座城市綜合體與一批特色商業街等商業物業為“據點”，開展社區電商業務。寶龍地產旗下電商平臺“寶龍廣場在線”在2013年11月24日正式上線，以福州寶龍城市廣場為首發站。寶龍以自有商場為中心，劃出了一個半徑約6km，方圓百余km2的區域，將其作為線下商場和線上電商平臺的目標服務范圍。在此范圍內，寶龍擁有實體商業建筑優勢，大數據分析更為可行，體驗特色商家更有機會，提供超越主流電商的線下服務也成為可能。
2．2寶龍項目的SWOT分析寶龍模式具有以下優勢：首先，寶龍地產在國內是房地產上市公司前十強，依靠多年的經營和管理，積累了大量的資源，同時旗下擁有很多購物中心，以購物中心為基石，開展電子商務業務和服務，有利于更快融入市場，受消費者的認可和接受。其次，寶龍地產在全國26個城市擁有“據點”，所涉及的城市和省市較廣泛，在推進電子商務模式試點后，有利于全國范圍內鋪開推進，從而促進整個全國范圍內的電子商務模式進行；再次，寶龍地產電子商務模式選擇的是“區域化”、社區化“理念，有利于提供便捷高效的服務，方便所開發實體商業地產周邊的人們。寶龍模式具有以下劣勢：首先，與其它的商業地產電子商務實踐一樣，寶龍地產作為創新型引進這種模式的企業，缺乏專業的電子商務人才，也缺乏相應的管理經驗，從寶龍地產近期的招聘情況也可以看出，該企業對于相關人才的渴望和需求；其次，對于一個城市或者省市而言，寶龍模式所涉及的區域受半徑6km的限制，使得消費者在選擇的時候，受地點的約束較大，因此，具有較大的劣勢。寶龍地產遇到的機會，其一在于電子商務的消費模式越來越被消費者認同，這個也是同其他的商業地產電子商務經營一樣，對于實體商業地產創新地改革，對于大部分消費者而言，不難接受；其二，寶龍地產多年積累的商業地產管理經營、各種資源等都是其進行電子商務模式創新的機會。當然，新型事物的引進并不是一帆風順的，在推進的過程中，會遇到一些威脅：如競爭者強有力，寶龍地產的競爭者萬達集團也在積極推進，在這場競爭中，如何取得勝利、如何更大程度盈利，這都是寶龍地產需要面對的問題；如相關的保障法律法規還不夠完善，這也為寶龍地產電子商務模式的推進提出威脅，在此過程中，必不可少地要進行探索和嘗試；另外，物流服務、與其它部門的溝通協調，這些都是該企業需要面對的問題。
2．3寶龍項目的評價把社區化電子商務模式，從理論到實踐，寶龍地產只花了7個月時間，帶著“聚焦半徑6km、30min高速物流、精準式營銷”的特點，“寶龍廣場在線”有望在全國15座寶龍城市廣場全面推廣使用。第一，寶龍地產積極推進了電子商務模式，并且在短時間內付諸實踐，以購物中心為載體，輔以“高速配送”的服務，30min送貨上門，同時細分市場，具有精準化、精細化服務的特點。同時，在開發和打造網絡平臺時，也積極研發了手機端，并且在AppStore上架。寶龍地產具有開拓進取的精神，有積極創新的勇氣，盡管在摸索中前進，還是非常值得鼓勵的。第二，寶龍地產電子商務模式在推進一個月以來，實踐中，一周注冊用戶突破2萬人，取得了較好的成效，這些注冊用戶，只要通過手機，就可以在福州寶龍城市廣場進行消費了，從而使大部分的商家都能從中銷售到新增的網絡營銷渠道所帶來的收益增長。第三，寶龍地產電子商務模式在試點和推進中，暫時取得了較好的成果，但是要在全國范圍內廣泛推進還具有一定的局限性和挑戰性。對于福州的試點，如果成功，寶龍地產將推廣到15個城市，當然，對于不同的城市，是否能適應，對于全國性拓展和開發，寶龍是否有成熟的管理體系？寶龍地產是否能處理好整個大范圍的協同？寶龍是否能如“社區化”電商服務實現供應鏈之間的協同發展？這些都是考驗寶龍地產電子商務經營的推進的關鍵問題。
3銷售平臺模式
3．1基本情況介紹銷售平臺模式是指實體商業地產通過搭建或者借助一個電子商務的平臺進行銷售、租賃等商業活動，以實現價值。銷售平臺模式以SOHO中國為典型代表。SOHO中國2011年開始把網上賣房作為新的一大營銷戰略，并且聯合新浪樂居開展在互聯網進行商鋪的拍賣，走出實體商業地產電子商務運營的第一步。SOHO中國于2011年4月籌備使用電子商務的平臺銷售房產，通過與新浪樂居合作舉行無底價商鋪競買活動，并且最終順利成交。通過成功試點，SOHO中國搭建專門的網絡平臺把全部的租售信息放入自己搭建的平臺，通過這個平臺的搭建，既實現了成功營銷的效果，又實現了銷售奇跡。
3．2SOHO中國電商項目SWOT分析SOHO中國電商項目具有以下優勢：首先，作為最先進行電子商務平臺銷售房產的企業，SOHO中國電商項目具有先行優勢，其先于其它企業構建電子商務平臺，進行房產銷售，具有較大的優勢，實踐證明，也取得了非常不錯的成績；其次，由于最先嘗試引入電子商務銷售平臺，SOHO中國比其它的房地產企業具有更好的管理團隊、更加成熟的管理理念，這些也是支持SOHO中國繼續創新地運用電商平臺的動力；再次，SOHO中國已經在香港上市，有較強的經濟實力和平臺，資金充足，同時，擁有獨特的建筑設計理念，也是其具有競爭優勢的原因。SOHO中國電商項目也有其劣勢：首先，SOHO中國在轉型（從分散銷售到持有物業）過程中，租售之間的差異導致現金流與利潤的削弱，公司資金壓力較大；其次，營銷優勢失效，2011年SOHO中國作為首推平臺銷售的公司，具有先行優勢，然而如今，競爭者非常多；再次，SOHO中國管理能力面臨挑戰，資產周轉率大幅下降。這些都是SOHO中國電商項目目前的劣勢所在。SOHO中國電商項目具有以下機會：首先，從SOHO中國推廣電商平臺銷售到如今，市場越來越能接受并認可這種銷售方式，這是SOHO中國電商項目的機會；其次，SOHO中國有較好的資源，與知名開發商、知名網絡機構有較好的關系，能聯合發起“中國房產電商競價聯盟”等，具有很大的市場機會。SOHO中國電商項目具有以下威脅：首先，有強大的競爭對手，而且這些競爭對手也開始啟動電商項目，對于SOHO中國來說，其先行優勢將不那么明顯；其次，由于整個市場對房地產行業處于觀望狀態，因此，對于SOHO中國而言同樣面對這樣的問題，因此，對于公司的創新、管理能力有更大的要求；再次，關于技術支持、人員支持方面，由于中國的電子商務還不夠完善，技術水平還不夠高，因此這也是SOHO中國面臨的威脅。
3．3SOHO中國電商項目的評價SOHO中國電商項目從試運行到現在取得了較好的成效，也開啟了房地產行業電子商務模式的新篇章。從2011年，借助新浪樂居合作網上競拍商鋪開始，到打造自己的網上銷售平臺，SOHO中國在嘗試中進步，在曲折中前進。首先，SOHO中國是中國首批積極探索，運用電子商務平臺銷售房產的企業，引領了整個房地產行業的電子商務模式開啟。SOHO中國從2011年開始聯合新浪樂居嘗試在網上競拍商鋪，取得了較好的成果，現在一直處于積極開拓創新中，值得鼓勵和提倡。其次，SOHO中國打造了自己的網絡平臺，從借助外力平臺，與新浪、搜狐等網站合作，到自己開拓全新的平臺（一個是SOHO中國網絡平臺，一個是工程設計建設的BIN系統），SOHO中國敢于嘗試，敢于創新，在摸索中成長，在成長中進步。再次，對于這種網絡銷售平臺，如何更大程度地發揮它的作用，如何更好地更持續地發展，如何打造整個集團的協同發展，這些SOHO中國的長期課題。另外，在創新和改革的過程中，對于管理團隊的打造、管理人員素質的培養和提高、技術水平的提高都有很高的要求，這些也是需要面臨的問題。
4商業地產電子商務經營實踐評析
業務整合模式、“社區化”電商服務模式、銷售平臺模式是新型電子商務與實體商業地產結合的代表，它們都處于積極探索階段，這些模式都是一種積極的嘗試，是實體商業地產電子商務經營創新的體現（見表1）。比較分析這三種模式:首先，三種模式均是實體商業地產電子商務經營的實踐，但是卻側重點不一樣。業務整合模式、“社區化”電商服務模式均側重于電子商務服務于實體商業地產的經營和管理。這三種模式主要是針對在后期，如何使整個商業地產綜合體具有更高的商業價值、具有更好的招商環境；而銷售平臺模式在前期的實踐中，側重于房產的銷售和租賃，實現初步的價值。其次，三種模式的創新所涉及的范圍不同。業務整合模式和銷售平臺模式依托于實體商業地產原有的經營范圍，所涉及的范圍更加廣泛。如萬達集團、SOHO中國電子商務經營創新中，是在全國范圍內開展，依托于公司原有的平臺。而“社區化”電商服務模式則限定于某一個區域，進行集中性地服務。因此，前者范圍更廣泛，對于整個集團的資源整合具有更高的要求，而后者則是在小范圍內，需要做到生產、物流、銷售等各個方面的協同。再次，三種模式均有實體商業地產在進行嘗試和探索，有些已經開展了幾年，有的還處于初步運行階段，然而，在嘗試的過程中，都需要處理好企業的整個供應鏈以及行業的供應鏈之間的關系，都需要進行各種業務的整合。
