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物業管理相關的法律法規范文1
關鍵詞:物業管理條例;知行合一實踐平臺;訴訟程序
實踐與應用是千百年來一直的話題,孔子強調:“學而時習之”,王陽明重視知行合一,明末思想家提倡經世致用?？傊?自古至今人們都重視實踐與應用能力的培養。改革開放以來,我國經濟社會迅速發展,新的事物層出不窮,物業管理行業便是其中之一。我國物業管理行業從無到有,其發展完全是摸著石頭過河的過程,其中物業管理行業的立法顯得尤為重要,2003年國務院頒布的《物業管理條例》是我國第一部國家級的物業管理行業法律法規。與此同時,很多高校也開設了物業管理專業,物業管理法規也成為物業管理專業的專業課程。但是在近二十年的教學過程中,物業管理法規課程基本停留在理論層面,如何使物業管理法規課程與實踐緊密結合,培養學生的實踐與應用能力成為物業管理專業亟待解決的問題。如何提高學生的實踐與應用能力?相應的教學模式改革勢在必行。
1本課程學習必須重視物業管理案例分析
案例教學是律法類課程的特色,也是理論與實踐結合的第一步。好的案例就是好的間接經驗,好的間接經驗對物業管理專業學生的實踐與應用能力提升裨益良多。物業管理糾紛有自身的特點,很多糾紛性質都很類似,比如房屋漏水糾紛、停車位糾紛、專項維修基金糾紛、物業管理費糾紛等,都是大同小異,因此我們可以在物業管理法規課程的教學中大量加入案例分析的內容?？梢詫⑽飿I管理案例分析分類歸類,這樣有助于學生學習和理解,更有助于學生的應用和實踐能力的提高。具體的教學模式應該變為精理論,多案例,一節課以分析三個典型案例為宜,案例分析可以采用分組討論的形式,每組成員不宜過多,因為成員太多會影響案例分析的積極性與責任心,所以每組成員最好是三至四名成員。所選的案例最好是近五年發生的案例,太遙遠的案例可能已經不適應經濟社會的新變化。例如,丟失車輛的案例,這在2000年以前常有發生,但是近幾年隨著攝像頭的廣泛安裝,已經形成了一個嚴密的“天網”,犯罪分子根本無機可乘,類似案件發生率幾乎為零。分析研究此類案例已經意義不大。所以在物業管理法規課程的教學模式改革中,應該與時俱進,緊跟時代步伐,把聚焦點放在當下最常見的物業管理糾紛案例之上。例如,近年來頻發的高空拋物事件,已經引起了國家相關部門的高度重視,國家已經將高空拋物視為刑事犯罪。所以我們必須在案例的選擇上著力,總的原則應該是越新越好,越常見越好。
2采用“模擬法庭”實訓,突出辯論環節
常見的物業管理糾紛類型包括:前期介入時期的糾紛、日常管理時期的糾紛、工程管理類糾紛、公共秩序服務類糾紛、收費類糾紛、客戶服務類糾紛等。無論哪一種類型的糾紛,都需要與相關的物業管理法律法規結合起來。因此,我們必須重視法律理論的教學,尤其是2021年新實施的《民法典》的學習。新實施的《民法典》取代了原先的一些與物業管理相關的法律法規,例如,《物權法》《合同法》《民法通則》《侵權責任法》等都已經被廢止。新實施的《物權法》對上述原有的法律法規進行了適當的改動,目的是為了更好地適應新時代社會發展的需要,因此我們在教學中也應該重視法律類教學的與時俱進。只有這樣我們的理論教學才能與實踐教學相匹配、相適應。法律類課程的特點就是理論性很強,但是我們的教學不能只滿足于紙上談兵,更不能因為法律類課程理論性強而忽視法律類課程的實踐教學。我們可以設計類似法院審判的“模擬法庭”,使學生通過“模擬法庭”扮演一定的角色自己所學的物業管理法律知識模擬維護自己的合法權益。這樣不僅可以加深學生對所學知識的記憶,而且可以增強學生的實踐能力。當然,如何科學地設計“模擬法庭”,如何科學地設計具體的物業管理糾紛的問題就順理成章,成為我們必須重視和必須解決的問題了。我們的設計原則有三條:一是尊重事實,不胡編亂造;二是與時俱進,遵守《民法典》等法律法規;三是客觀改動,對已有案例科學合理的改動。進行“模擬法庭”實踐實訓對物業管理專業學生的學習意義重大。雖然模擬的與現實的是有一定差距,但是學生通過“模擬法庭”實踐實訓可以鞏固更多的理論知識,為以后的實際糾紛解決打下良好的基礎。值得說明的是,我們的“模擬法庭”不宜太復雜,我們應該把重點集中在“模擬法庭”實踐實訓的數量和質量上,只有大數量才能保證學生的理論知識更全面,也只有高質量才能保證學生實踐能力的提升。做好“模擬法庭”的重點是如何做好法庭辯論,我們可以適當的改變真是法庭辯論的情境,重點突出辯論的環節?？梢越梃b辯論賽的形式,讓學生積極參與,開動腦筋,用所學的理論知識解決實際的物業管理糾紛案件,這樣做不僅可以提高學生解決問題的能力,而且可以加深對所學知識的掌握。辯論的時間不宜太長。學生的觀點一定要有相關的法律法規知識作為支撐,避免采用感情化或者道德化的觀點,必須緊密結合理論知識來表達自己的觀點?？傊?不管是采用“模擬法庭”還是借鑒辯論賽的形式進行法庭辯論,我們的目的是一致的,就是全面地提升學生理論聯系實際的能力,解決實際物業管理糾紛的能力,做到學以致用。
3與當地法院緊密聯系,為學生提供提升能力的平臺
人民法院是解決糾紛的國家機構,各類糾紛案件都集中在各地的人民法院,其中許多案件是與物業管理相關的糾紛案件。因此,人民法院是提高學生實踐和應用能力的寶貴平臺。如何搭建這個平臺也是我們物業管理法規課程教學模式改革的重點。我們的學生畢竟不是專業政法類大學的學生,他們的學校會為學生建設專業的模擬法庭,讓學生提高實踐與應用能力。我們必須充分利用當地的人民法院作為平臺,為學生創造一個接觸現實糾紛案件的機會。如何搭建這個平臺呢?這就要求任課教師與人民法院取得聯系,說明自己的意圖,取得人民法院相關領導的理解。然后由人民法院的相關領導安排一名工作人員專門留意近期將要開庭審理的物業管理糾紛案件,并及時將未來開庭的時間通知任課教師,任課教師及時調整原先的課程安排,組織學生按時旁聽物業管理糾紛案案件的審理。任課教師應該要求學生做好旁聽筆記,以便研究學習。經過真的法庭現場的旁聽和學習,學生會對物業管理糾紛案件的法律流程有一個更深刻的了解,這樣才能更好地把自己所學的物業管理法律知識與實踐很好地結合起來,從而提升自己的實踐與應用能力。法律類課程的特點就是理論性強,如果脫離人民法院這個實踐平臺,單純的課堂理論教學只能是一種紙上談兵的教學形式,因此,物業管理法規課程的實踐與應用能力的教學改革模式一定重視人民法院這個教學實踐平臺。
4聘請熟悉物業管理糾紛案件的律師作為
兼職教師熟悉物業管理糾紛案件的律師,其實踐經驗和法律的應用能力都是非常過關的,所以,我們可以聘請一些專業的律師作為物業管理法規課程的兼職教師,讓他們給學生講述一些現實的訴訟程序知識,因為他們經驗豐富,可以很好地把理論與實踐聯系起來。比如物業管理糾紛訴訟狀如何書寫,都有哪些要求,格式是怎樣的等,掌握了這些對學生以后從事物業管理工作,尤其是解決物業管理糾紛很有意義。此外,他們還可以帶學生參觀他們的工作地點,一般來說就是律師事務所,這里每天都有很多真實的物業管理糾紛實例,我們可以每次派三名學生去律師事務所旁聽學習具體的物業管理糾紛實例,并做好筆記,等所有學生都完成一輪旁聽學習后,我們可以安排學生進行分組大討論,相互學習,相互分享各自的物業管理糾紛實例。只有如此我們的課堂理論才能更好地與實踐相結合,學生的應用能力才能不斷提高。
參考文獻
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物業管理相關的法律法規范文2
（一）加強對物業管理法律制度體系建設有助于促進我國物市場經濟條件下，隨著競爭的不斷增強，物業管理水平也需要不斷的提升。但是由于物業管理所涉及的問題較多，所管理的區域也越來越大，物業管理所涉及的法律管野也越來越復雜，需要處理好業主、開發公司、物業服務企業、政府之間的關系，沒有健全的法律制度體系是不行的。建立健全物業管理法律制度體系建設使物業管理有法可依，避免物業管理糾紛的產生，為構建和諧社會起到一定的作用。（二）加強對物業管理法律制度體系建設有助于保護各方合法權益不受侵害當前，因為物業服務水平而引發的糾紛案件在與日俱增，究其原因還是我們的物業管理法律制度體系不健全，我們的法院在處理這些糾紛案件的時候壓力也比較大。建立健全物業管理法律制度體系，對于有效的維護各方的合法權益是很必要的。也可以為我國的司法實踐提供必要的幫助。所以說，我們必須要加強對物業管理法律制度體系建設的研究。
二、物業管理法律制度體系建設研究
（一）物業管理法律制度的概述
1．物業管理法律制度的含義所謂物業管理法律制度是指國家通過制定相關的法律法規來規范和約束物業管理行為，并逐漸形成物業管理法律制度體系。2．物業管理法律關系中的主體與客體制定和完善相應的物業管理法律體系，我們首先要明確物業管理法律關系中的主體與客體。物業管理之所以會產生很多糾紛就是因為其主客體關系較為復雜，如果處理不好就會出現糾紛。所以，理順物業管理法律關系中的主體與客體對于構建物業管理法律制度體系具有重要作用。物業管理法律關系中的客體通常包括兩類。一類是有形的客體是指建筑物以及周邊的公共設施、環境產品等；另一類是無形的即物業服務企業所提供的服務。明確了物業管理法律關系的客體有助于提升物業管理水平。物業管理法律關系中的主體較為復雜，包括建筑開發公司、物業服務企業、建筑物所有人即業主、業主委員會以及部分政府機關。建立健全物業管理法律制度體系就是為了更好的調整物業管理法律關系中各主體之間的關系，明確各主體之間的權利義務關系，按照法律規定認真履行自身的職責，規范物業管理，提升物業管理水平。
（二）我國現有的物業管理法律制度體系
隨著我國依法直觀理念的不斷加強，我國的法律制度體系正在逐步的建立與完善。隨著我國《物權法》的頒布與實施，我國物業管理法律制度體系建設更加的趨于完善。物業管理法律制度體系，通常情況下包括以下幾個方面的內容：1．規范物業服務企業自身經營的相關法律制度隨著我國法律體系的完善，我國相繼出臺了一系列對物業服務企業規范其自身經營活動的相關法律法規。例如：物業管理企業資質管理制度、物業管理招標投標制度、崗位培訓持證上崗制度、物業管理企業財務管理制度、物業管理會計核算制度等。2．規范物業服務企業對外經營行為的法律制度企業要進一步實現對外界的經營，就必須其實遵循物業管理合同中的各項條例，并且參照我國的示范文本，與房地產開發商簽訂《前期物業服務合同》。而在后期，當房屋的業主入住以后，還要與所有的業主，共同訂立《物業管理委托合同》，進而確保物業企業與開發商與業主三者之間都擁有合法的法律委托服務關系。尤其物業企業在實際經營與服務過程中所收取的服務費用、管理費用，維修基金等等還必須要做到收費合理。3．規范物業服務企業提供物業服務的管理制度規范企業提供物業服務的管理制度以操作性強的管理標準為主，即有驗收接管入住、物業檔案、物業維修養護、安全、環境等管理規范。為提高物業管理的服務質量，則應推行國際通行的ISO9002質量管理體系和ISO14001環境管理體系，并通過參加考評不斷提高管理水平。物業管理服務提供給業主的不僅是保值增值的房地產，還有和諧、健康的生活秩序，創建與現代社會發展相符的社區文化。
（三）完善物業管理法律體系之探討
物業管理相關的法律法規范文3
關鍵詞：區分所有建筑物管理;管理團隊;管理機關;比較結論
一、問題提出
案例：甘肅省天水市江南花園業主委員會訴深圳江夏房地產公司案。訴求：第一、將公共維修基金轉移政府維修基金專有賬戶（其時小區已開發售完三年），不在占用;第二、退還收取每戶大門建設費五百元（因為小區一直使用普通門，并未向開發商陳諾的建成高檔電動門）。以上兩訴求經法院審理，均以業主委員會勝訴告終。在這之后該小區又陸續出現一系列管理與運行的問題，是在全體業主支持與參與，業主委員會領導，政府出面調解干涉下才得以解決。另外，根據2012中國人民大學國家社科基金項目“社區管理”課題組對北京70個居民小區的調查結果顯示，因物業管理發生的嚴重糾紛的占總糾紛的80%。分析說明現有管理模式存在弊端與不足。隨著我國城市化進一步發展與加深，高層建筑不斷增多、密度增大，人際關系隨之趨向復雜化。在此背景下，如何減少糾紛、糾紛發生后如何合理解決，都是區分建筑物管理模式待需解決的問題。
二、區分所有建筑物管理團隊的比較探究
（一）區分所有建筑物管理團隊的性質
它是現代建筑物區分所有權管理制度上的一個重大問題。對各國家和地區的關于此問題的比較分析，它可以歸納為五種模式。[1]分別為：其一、不具有法人人格的團體（德國模式）。但實務中，“得借集會與管理人二機構而成為有行為能力的組織體（德國《住宅所有權法》23―26條），這一結合超越了普通共有關系，有濃厚的團體性。其二、具有法人人格的團體（法國、新加坡模式}。此模式一律承認區分所有權人的管理團體具有法人人格。其三、管理團體法人（附條件的法人人格模式）。如日本法，30人以下的區分所有權人構成的管理團體性質上即為無權利能力的社團。但30人以上可成立法人。[2]其四、判例實務上法具有人資格。此以美國為代表，又稱美國模式。其五、香港模式。它以區分不同類型建筑物為前提，依據《建筑物業管理條例》與“大廈公契”，規定了三類管理團體：1、業主立案法團（獨立的法人組織）。2、業主委員會（依大廈公契組織與運作，由業主大會選出）、3、居民互助委員會。[3]
通過以上分析歸納，管理團體有法人化與“混合型”兩類，法人化占絕大多數是否從一側面反應了一種法人化趨向？我國學界大都也認為：“從發展趨勢看，業主管理團隊向法人化方向發展是各國立法的基本取向。”[4]筆者并不認同。各國政治經濟發展，以及文化傳統不同，且所處的“法境”不同，我國在借鑒時不能盲從，這一點也可以從各國實踐與相關法比較中清晰可見。各國都是基于本國的實際情況探索管理模式，及時修訂法律，以期有效解決現實問題。
（二）我國關于區分所有建筑物管理團隊相關法律法規的規定
關于此問題的規定見《物業管理條例》第8、10、11、15、20、35條。與其他各國比較可知，我國區分建筑物管理團隊并不具有法人資格，也沒有采取“混合型”模式。所依法律法規不多且不詳細，是一項法律空白。
三、區分所有建筑物管理團體內部的管理機關
以上無論五種模式有多大差異，它們均設有與其相應的管理機關。以下就管理機關的類型、管理機關內部產生、設置、職權、運行規則做一分析說明。
（一）比較各國區分所有權人管理團隊的管理機關
就其核心與實質，大抵可以分為兩種類型：管理者型和理事會型。其一、管理者型。它是指區分所有權人團體管理的諸管理機關中，以管理者為中軸和核心的管理制度類型。此種類型管理機關結構簡明，主要為總會（大會、集會）與管理者。它的團體性較弱。以類型以德國意大利、瑞士為代表。其二、理事會型。它指以理事會為中軸和核心的管理制度類型。以美國為代表，新加坡、日本也屬之。但美國在管理的實際運營上象屬于管理者型。[5]
（二）意思機關――區分所有權人大會（或集會、總會）
區分所有權人大會（以下簡稱大會）的性質和決議。（1）它屬于強制必設機關，通常由區分所有權人全體組成，是最高意思決定機關。業主借此參與共同事務的管理。它是成員自治的表征。（2）大會的召集、主持、記錄和決議效力各國大同。但表決歸納起來有四種模式：[6]新加坡模式。依地板總面積的大小將份額劃分為四個等級以確定表決權和表決能力的大小;德國與瑞士模式。又稱“人頭數原則”;日本模式。以專有部分室內面積的比例為標準來確定表決權及表決能力。
（三）執行機關――管理者
管理者乃具體執行機關。一般為大會選出。管理者的職權與權限，概括起來包括兩方面：對內關系方面的職責和權限與對外關系方面的職責和權限。前者為管理者與區分所有權人之間的關系，后者為管理者與第三人之間的關系。各國關于管理者職責與權限的規定大體上一致，僅在一些非重大的方面存在細微差異。我國是管理委員會。
（四）監督與咨詢機關
1、監督與咨詢機關是另一類管理機關，但各國法律未普遍設立。且其性質各國也有不同認識。（同上）（1）法國法。在大會和管理者之外，尚有并列的第三種機關――管理團體參事會。其性質依法兼具監督和咨詢的雙重性質的管理機關。（2）德國法。德國依《住宅所有權法》第29條規定，設有“管理顧問委員會”，為非必設機關。實踐中發揮了巨大作用，為一具有重要作用的機關。（3）日本法。其現行《區分建筑物區分所有權法》沒有設置與德國、法國相同的或類似的監督、咨詢機關。但在管理組合法人，卻設有監事。它為管理組合法人的必設機關，是業務執行的監督機關。綜合以上，此類監督、咨詢機關的設置均有其必要;從法律法規看我國并未規定專門監督、咨詢機關，它規定的是：由業主參加業主大會舉業主委員會，由業主委員會監督物業服務公司;業主與業主大會監督業主委員會工作;另外由基層行政機關或基層群眾自治組織給予物業管理以監督與指導。
（五）香港關于建筑物區分所有權管理團體及內部的管理機關特殊規定
1、如上文香港業主參與大廈管理形式有三種：（1）業主委員會的任務主要是協助加強各業主與管理者的溝通，并就管理事宜向物業服務企業提供意見與建議。（2）業主立案法團是獨立法人。它會召開業主大會，并選出管理委員會。法律賦予管理委員會廣泛與具體的權利。（3）互助委員會是業主與租客組成的志愿組織，其下可設執行委員會。
2、物業公司扮演服務或“雇工角色”。與以上各“委員會”及其下設的執行委員會共同依法實施管理職責。香港物業管理之所以高效、有效主要基于“法治化”與物業精細化管理，也基于其物業服務公司的高度專業化;管理團體有權聘請專業人員提供專業服務。如，管理委員會職權與義務第14條：委托一名律師，授權其代表屋村業主處理有關法律訴訟文件等。
四、比較借鑒中的結論
從以上比較分析，欲解決立法與現實物業管理疑難問題、促進物業管理的健康發展，必須建立和呼實際的管理團隊與有效的管理運行模式，并賦予其職責與權利。而欲達此目的，要制定完備與詳細地法律法規與各種規范。要以業主自治的為基礎，同時行政機關必需給予適當指導與干涉。司法作為解決糾紛與沖突的最權威、最有效手段，需要建立高效而明晰的裁判和執行機制。
（一）細化、完善相關法律法規
我國現行法規以《物權法》、《物業管理條例》、及各地方性物業管理細則為主干，但在精細化與完備上有很大不足、存在法律法規空白與不細化。如、區分所有建筑物分類管理的規定;物業保險方面;;管理費的細節規定方面;分層級的物業服務人員的培訓等等，直接導致實踐中的問題出現的無法可依。
（二）參照國際先進立法成熟經驗，借鑒公司法管理機制盡快建立、形成適合我國自身條件與實際的管理模式――“四維一體”的管理模式
建議在德國模式或香港模式中參照選擇，建立“四維一體”模式。四維分別為：業主及業主大會、物業管理委員會、服務主體（無論是個人、物業管理公司或其他類似主體）、政府或公權力組織。無論采取什么模式，前“兩維”都是基礎與必須。[7]（1）解決業主大會召集難、表決難等問題，提高民主參與意識。（2）加強物業管理委員會完善，詳細規定其權利與義務。我國法律在這一點上規定“很弱”。實踐中多由退休人員組成，且缺乏物質與精神上的激勵機制，這是不符合現代管理理念的。[8]這一問題在制度上必須解決。（3）服務主體方面應更靈活。可由業主們自主完成，也可交由市場機制解決。如“信托物業管理模式”的出現;物業管理職業經理人的出現和提倡等等。[9]此外，業主管理委員會與服務主體，即類似于公司法中董事會與經理人的角色的關系應該是物業管理運行探索的主題。它們之間的關系運行機制的理順與高效是解決實際問題的關鍵。要運用法律對策（主要是監管策略與治理策略）降低委托人遭受人機會主義行為的傷害。[10]要從法律上賦予物業管理委員會相應權利以至權力，促進其與服務主體的“團隊”互動運行，以提高物管的管理效率。（4）政府或公權力組織的參與是“四維一體”模式的一般管理環境因素。它是包括司法及基層政權組織等諸多內容。其決定著管理糾紛的最終解決，也從另一方面影響著物業管理模式和效果的構建。尤其在中國現實環境下，它的參與不僅能解決現實問題，而且對我國法治建設有重大意義。
（三）對“老常難”問題的解決對策
對物業管理中“老常難”問題（如：欠費、寵物等）的解決與機制的建立是一切管理的關鍵。解決它最起碼的目標――“安居”便可實現。這也是為什么大多數國家對這一類問題用強有力立法應對的原因之一。必需規定有力、高效法律以及設立簡易裁判機構。1、擬建立小額審判法庭、或物業管理審裁處這樣簡易高效審判機構對相關糾紛爭議第一時間明辨審結，為消除矛盾解決問題提供公平及時權威的司法便利;2、對欠費、噪音、養寵物、停車位等問題，要在法律法規中細化規定，形成程序化、漸進式的而非泛泛的罰則規定。如，對欠費問題，香港及大多數國家都規定如下催費程序：催收――警告――加收罰金（數次）――司法解決，而且都很嚴厲。
（四）政府或公權力在物業管理服務中的參與機制及對物業管理模式的意義
物業管理服務表面是私法自治問題、業主自我協議管理問題，但實際上必須有公權力的參與和指導。隨著我國社會經濟的發展，城鄉社會結構發生巨大而深刻的變化。居住小社區”（簡稱“小區”）和由若干其組成一個個大社區會成為社會基本“單位”。物業管理及問題關系每一居民生活也關系國家的安定也社會和諧建設。這涉及并落實于物業服務市場建立、物業管理服務的運作和最終糾紛與裁判之上。修改后的《物業管理條例》也反映了政府對管理機關設置與相關各項工作的指導。如第10條：同一個物業管理區域內的業主，應該在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門“或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下成立業主大會，并選舉產生業主委員會;還有第19條“業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的撤銷規定。
從解決現實問題和形成有效管理模式上，政府應該提供更有效的法律服務，以便促成業主自治的有效性。建議以法律法規形式提供：律師參與服務;物業管理賬務審計的專業化服務;業主大會的召開指導服務;糾紛矛盾出現時及時先行裁定服務等等。其中律師參與服務;物業管理賬務審計的專業化等服務可以看做是借鑒公司法中的“看門人的控制”制度，它是指通過聘用非公司主體（例如會計師和律師）來監督公司主體行為提供律師參與服務與賬務審計服務。[11]這一制度是任何管理模式都不可或缺的環節。他與物業管理內部監督（業主與物業管理委員會監督，以及信息披露）共同構成管理的完整監督機制。而且更專業高效。以上既是立法、物業管理服務的必須，也是社區秩序安定、和諧社會、民主與法治建設的內容與基層實驗基礎。（作者單位：四川師范大學）
參考文獻：
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物業管理相關的法律法規范文4
居住物業(以下簡稱物業)，是指住宅以及相關的公共設施。物業管理，作為改革開放后出現的一個新興名詞，在時間的流逝中，悄然進入了人們的日常生活，
并逐漸成為了一個家喻戶曉的行業。物業管理不僅關系著居民的正常生活，更關系著我國國民經濟的發展壯大。因此，國家自九十年代以來，不斷加強相關
方面的立法和完善工作。
一、我國物業管理立法現狀
八十年代以來，我國先后頒布了《城市新建住宅小區管理辦法》、《城市異產毗連房屋管理規定》等法律法規。我國的物業管理現狀隨物業管理方面的法律法規的不斷健全和完善而呈現欣欣向榮之勢。
二、銅仁市是本次調查的必然選擇
銅仁地處中國貴州東南門戶，各個區縣經濟發展速度各不相同。在改革開放的推動下,銅仁已經取得了長足發展，經濟實力不斷提高。銅仁的社會發展現狀在一定程度上，能較準確地反映出銅仁地區物業管理的發展狀況。因此，在決定擬制此次社會調查活動并制作了調查所需相關資料后，我選擇了銅仁市作為了本次寒假社會調查報告的實踐基地。本次社會調查活動問卷調查范圍主要以銅仁市物業管理現狀為題，采用抽樣調查方式進行上門問卷填寫.
在各位同學與廣大市民的幫助和配合下，經過近20天的努力，我終于完成了本次實踐調查任務的主要工作（問卷填寫）。在完成問卷工作后，我現對問卷進行總結和歸納，終于得出了銅仁市居民小區物業管理現狀的一些簡單的信息。
三、居民住宅小區物業管理現狀及問題分析
（一）物業管理主體方面的缺陷
1、物業覆蓋率低，從業人員比例少，物業企業規模小，但發展較快。目前，銅仁市基本上在每個區縣都相繼建立起新興的居民住宅小區，但是，在銅仁主城區分布較廣泛，而各區縣發展較慢僅僅在設施完備的新建居民小區才建立起物業管理服務，且為數不多。
2、專業性物業管理企業比例較大，但是仍需要相當部分的專業性企業。物業管理公司大都是專業性的，但實踐中也存在很多非專業性企業。
3、小區業主大會的召開或定期召開現狀令人擔憂，業主缺乏對自己參加業主大會、行使相關權利的合理認識。
4、尚有相當比例的小區沒有按照法律規定成立和召開業主委員會，有些公民缺乏權利意識。在召開業主大會后，法律法規規定，必須組成和召開業主委員會。
（二）物業管理合同及其違約責任追究
物業管理合同是業主集體與物業管理公司簽定的關于經營特定小區物業管理服務的協議。因此，它是物管公司與業主之間發生法律關系的前提。
在簽定了物業管理服務合同之后，涉及的問題就是該合同的履行。
首先，在合同履行方面，從調查來看，銅仁市的居民住宅小區物管合同的履行情況問題相當嚴重。
其次，對于物業管理服務收費方面，缺乏較統一性。
再次，在小區發生僅僅安全等物業管理合同約定的情況后，物業管理公司有義務及時排除妨礙，消除危險。
最后，對居民小區內公共設施出租的決定權等方面；
(三)、居民對物業管理服務的評價
在本次調查問卷結束后，被調查者提出了一些總結和評價：見下表：
（小區安全、綠化、衛生等管理評價）：
總結評價
很好 好 一般 不好
比例 15.2% 42.4 39.4% 23%
(對所在小區物業管理服務方面的總體評價）：
總結評價 優秀 良好 及格 不及格
比例 15.2% 42.4% 27.3% 15.1%
(四)對發展和完善居民小區物業管理方面的建議
上述調查分析，發現了普遍存在的重慶市物業管理方面的現實問題，但是必須認識到上述認識的局限性。我試從上述問題出發，提出自己關于發展和完善居民住宅小區物業管理方面的建議。
1、積極促進物業管理市場性。實現對專業性物業管理公司的宏觀調控，極力解決目前存在的物業覆蓋率低，從業人員比例少，物業企業規模小的問題。放開政府管制之手，大力將市場引進物業管理行業。
2、完善法律程序，實現物業管理定價的法律化。正確解決物業服務收費水平低、收費率低，代收代繳墊支多，個別管理部門亂收費，導致企業虧損嚴重等問題。合理規制物業管理服務費用的繳納和比例。避免在實際中亂收費和收費不到位等問題。
3、加強有關物業管理方面的法律法規的法制宣傳，提高小區業主法律和權利意識。
4、促進業主委員會和業主大會等業主權力機構的建立和完善，建立起合理的行使權利機構，以及時和迅速追究物業管理公司的法律責任。
物業管理相關的法律法規范文5
1.重構課堂教學
為貫徹物業管理員國家職業標準能力培養的目標,在課程的設計和組織上,要大膽創新,積極突破,打破傳統的教學模式,課堂教學要更強調學生的積極參與,寓教于樂,筆者在課堂上通過模擬法庭、相互辯論、角色扮演、案情演繹、項目策劃、頭腦風暴等多種方式啟發學生積極思考,主動尋求問題的解決方法,通過這種教學模式,學生學習的積極性被充分調動起來,學生經常利用圖書館、網絡等多種資源,積極主動尋求答案。
《物業管理法規》的考試也打破傳統的試卷考核方式,采取面試加筆試的方式,重點考核學生的語言表達能力和書面文字組織能力,同時強調考核其邏輯思維能力和臨場應變能力。學生在運用法律知識解決物業糾紛的同時,鍛煉了各種綜合素質和能力。同時要求學生提交諸如計劃表、PPT、合同書、物業管理糾紛解決項目策劃書等書面文字資料,以考核其組織能力、OFFICE軟件應用能力、法律知識專業理論、具體解決法律糾紛的實際能力。
2.重構實踐教學
1)建立有效的實訓基地
我院物業專業與蘇州東吳物業管理有限公司等多家物業公司簽訂了實習協議,學生學完一定的理論知識后,將被派往物業公司進行實習。學生在校期間,一是定期聘請物業公司的高級管理人員到學校為學生進行實訓指導,這些有實踐經驗的管理人員將實際的物業法律糾紛的案例提供給學生,要求學生學會處理糾紛的方式方法以及解決危機的公關能力,學生要較好地完成項目任務,必須首先掌握物業法律法規,依法解決糾紛,學生既熟練掌握了物業管理的法律法規,在策劃解決方案時。
同時又要通盤考慮方案實施的有效性,要求學生多角度、全方位考慮問題,因此學生的法律意識、法律知識、邏輯思維能力、策劃能力、語言表達能力及多種解決問題的實際能力都得到了有效的鍛煉。二是經常邀請物業方面的法律專家、學者為學生進行物業法律知識的講座,通過該活動,開拓了學生的視野,豐富了學生的法律知識,受到學生的普遍歡迎,也收到了很好的效果。
2)鼓勵學生積極參與普法活動
學校與社區等社會組織建立了良好的關系,學生組建普法小分隊,深入社區,開展普法活動,宣傳物業法規,尤其是對新頒布的相關物業法規進行普法宣傳,同時針對業主遇到的實際問題和困惑,進行有針對性的解答,學生在普法活動中既接觸到了實際的物業法律糾紛案例,同時為能正確而有效的解答問題,促使學生不斷學習新知識,有效的培養了學生的自主學習能力。
3)在課程網站建設、課題研究等活動中鼓勵學生積極參與
在網絡課程的建設中,根據學生的不同特點,分配給其不同的任務,發揮每個學生的特長和優點,學生之間、師生之間經常探討物業法律問題,既增強了學生之間、師生之間的融洽關系,又教會學生團隊合作精神。在理論研究方面,也鼓勵學生積極參與,結合《物業管理法規》的課程特點,鼓勵學生積極發現物業管理行業存在的法律問題,找準方向,申報相關課題。
二、總結
物業管理相關的法律法規范文6
（一）專業人才匱乏
在物業管理的過程中，沒有一專多能的新型人才，對于企業的骨干人才以及能起到一定的領導能力的人才少之又少，并且現有的人才只能是負責一些小的管理基礎，并不能勝任在大型建筑，公司以及企業，在物業管理公司，不僅能夠完成自己所要承擔的職責，還能夠承擔他人力所不能及的事情，并且擅長多種專業的人才非常少，在人際和技能上面都獨領的人才缺乏。
（二）管理人員的觀念沒有轉變
在我國的物業管理過程中管理人員的管理理念沒有得到改善和轉變，管理人員作為物業管理中的重要的一個因素，直接的影響著物業管理的最終成果，傳統的物業管理活動，無論是在行政機構還是在企事業單位，都被看做是一種純粹的執行活動，認為是簡單的日常事務性活動，其管理人員也不需任何專業技能，然而，現在經濟的發展打破了這一傳統的管理思維，因為沒有創新，就無法在日益發展的時代中生存下去，要真正適應經濟的不斷發展就要求行政人員要不斷學習和更新管理理念，要求物業管理人員的觀念進行轉變。
（三）物業管理的費用缺乏
物業管理中往往會有一些公共住宅、設備等的維修，倘若沒有足夠的資金會給物業管理帶來很大的麻煩，加之物業管理服務費用也普遍偏低，造成經濟出現拮據狀態，最終使得本該建立起來的公共住宅等沒有維修起來，還讓物業管理工作不能夠順利的進行，倘若日后越到緊急情況需要在公共住宅和設備等耗費財務的話，將會出現籌措困難的情況。
（四）物業市場起步晚、發展慢、無完善競爭機制
很多地區的物業管理市場雖然有了一定的發展，但是管理市場的統一性并沒有取得成功，由于沒有完善的競爭機制，不能體現出競爭感，沒有壓力和動力的存在，將會使得物業市場極度處于盲目滿足現狀的情況，并且物業管理公司的使用人等其它人群的意愿不能夠展現出來，大部分委員會所擁有的職權在手卻不能夠得到利用。
二、物業管理可持續發展的必要性
物業管理是為千家萬戶提供安居樂業的保證，物業管理集分散的社會分工于一體。在物業管理三大服務中，最基本的公共服務涉及全體業主、使用人，物業服務的質量好壞直接關系到物業管理區域內絕大多數業主、使用人的利益，物業管理的可持續發展的必要性就主要體現在以下幾個方面：
（一）有利于維護大眾的合法權益
現在我國物業市場的形成和發展已經逐步達到一個階段，大部分的大眾消費者以后都可以不用受到相應的物業部門的約束和限制，他們可以通過各種途徑來選擇自己能夠信任的物業管理公司來為自己服務，哪一家物業管理公司的信譽度高、管理技能具有創新和先進的水平等，消費者就可以選擇這些得以信賴的管理公司，這樣那些信譽好，質量高的管理公司自己就會在物業管理行業脫穎而出，而那些服務差、信譽與管理技術都弱的企業必將在競爭中被社會排斥和淘汰，這樣，不僅能夠增加企業的管理水平，還能夠讓大眾消費者自身的權益得到有效地維護。
（二）有利于物業管理與社會的息息相關
物業管理的職責完全就是憑著自己的服務態度，來實施隊伍的管理的行為，這樣，可以讓大眾消費者提高工作環境的舒適感、讓物業更大的發揮自己的潛力。由此，物業管理具有很大的發展空間，倘若能夠將這些空間妥善的利用起來，將會讓現代城市的管理更加專業化，制度化、技術化，保證物業的可持續發展，使得物業管理能夠具有一定的不可替代作用，促進城市的經濟發展和社會的進步。
（三）有利于提高城市化建設的步伐
城市化建設是一項非常復雜的工程，不僅涉及到城區的規劃和施工，還涉及到內部的城市物業管理，而城市的核心就是建筑，對建筑物的管理是城市管理的主要任務，倘若在施工以后對建筑物的環境、設施以及安全等一系列管理到位，將會大力加快城市化的發展進度。
三、我國物業管理持續發展的措施
在物業管理活動中，許多人對物業管理的模式還比較陌生，觀念還有待于進一步轉變，再加上相應的物業管理法律、法規尚不健全，物業管理行為尚不規范，管理人員素質和技能不足等，物業管理現狀層出不窮，就需要相應的措施來實現物業管理的可持續發展。
（一）加強管理人員的素質教育
據調查統計，一個人在大學畢業之后，學到的應用在實際工作中的知識只有百分之十，而剩下的百分之九十是在工作中學到的，因此，對于在職的物業管理人員，應當加強培養，對物業管理人員在思想素質方面進行再教育，努力培養出一支政治強、業務精的隊伍，適應當今社會復合型人才的需求，曾指出：“知識經濟的基本特征，就是知識不斷創新，高新技術迅速產業化。而要加快知識創新，加快高新技術產業化，關鍵是人才，必然有一批又一批的優秀年輕人才脫穎而出?！弊尮芾砣藛T樹立起自己正確的人生觀、價值觀是當前提高素質的重要因素，讓它們覺得自己應該在所在崗位兢兢業業、忠于職守，對自己的崗位負責，對社會負責。
（二）定期培訓，強化物業管理水平
物業管理上級領導應該就當前的物業管理人員進行定期培訓，提高其管理素質，并且對于管理技術，應及時的向相關管理專家咨詢，并開展一些活動和針對性的專題演講，對于在管理的過程中出現的一些骨干管理人員應該對其進行提升，組織人員去國內外各地考察和學習，讓他們學習具有創新性和技術性的管理水平，提升其管理質量，取長補短，擇優排劣，并且對于企業的管理人員應該擁有國家相應的管理學歷資格證，企業內部制定公平、公正的用人制度。
（三）加強擴展物業市場，完善提升其競爭機制
1、學習和引用發達地區的物業管理公司在競爭機制上的優點，再充分從所在地區的公司的現狀進行符合實際的探索、研究，并盡可能的將其付諸行動。
2、要嚴厲打擊和排斥保護主義的市場競爭機制，物業管理的過程中出現的一系列新技術、創新點等，就需要物業管理部門大膽的對其進行公開的招投標，使得消費者有自己選擇的權利，并且能夠促進物業市場的公平發展。
（四）樹立全新的管理觀念
在經濟飛速發展的21世紀，建立良好的人才結構，就要摒棄傳統的觀念和意識，在新的歷史條件下，培養和樹立新的觀念、新的意識，使現代管理面向市場經濟。首先要樹立新的市場意識。知識經濟的不斷發展，市場經濟改革的不斷深化，為我國走向完善的廣闊的市場，建立完善的行政管理體制提供了機遇，因此要樹立新的物業管理理念；其次是要樹立新的創新意識，我們所說的創新是基于歷史，對原有的事物的創新，而不是背離人類文明的天方夜譚，因此，我們在完善行政管理整個系統中，要堅決反對盲目的創新，又要有不斷進取的精神；最后要樹立導向意識，在社會主義市場經濟條件下，物業管理工作在政治、文化上具有導向功能，我們在發展和創新的過程中，要培養和樹立崇高的思想境界，把整體思維引向全心全意為人民的服務上。
（五）完善物業管理的法律法規
物業管理發展有了一定的步伐，但是卻沒有完善的管理條例來作為管理的支撐和依據，在物業管理公司加速行政立法，，這與國家相關的法律法規有很大的聯系，大部分都應該針對目前我國的物業管理現狀結合的國家相關的法律法規，換種說法而言，就是國家的立法機構在編制和落實國家的相關法律法規之際，不應該盲目的、沒有科學依據的進行編制，而應該針對現在物業管理中的一些問題、情況、矛盾和糾紛等進行的一系列的有針對性的法律法規。
（六）最大限度的發揮居委會的潛力
