前言：中文期刊網精心挑選了物業管理稅收風險范文供你參考和學習，希望我們的參考范文能激發你的文章創作靈感，歡迎閱讀。
物業管理稅收風險范文1
關鍵詞：“營改增”；物業管理行業；影響；策略分析
近年來，隨著我國市場經濟的迅猛發展，服務業作為我國第三產業中的主要組成部分在國民經濟發展中的作用越來越大。伴隨著我國財稅制度改革的科學化發展，“營改增”是我國流轉稅制的又一次重大改革，它的改革對于促進第二、第三產業的融合起到了積極的作用。從“營改增”試點的實行情況來看，對一些行業的影響較為明顯，很多企業和行業的稅負得以下降，真正提升了企業的財務績效水平。隨著我國財稅體制改革的深入，“營改增”的實施主要是為了實現我國服務行業稅負的整體下降，為全面推進服務業的健康發展奠定基礎，為促進產業結構的優化升級創造條件，為更好地轉變經濟發展方式提供保障。在“營改增”前，企業征收的營業稅是無法進行抵扣的，這就造成我國一些稅收項目存在交叉征稅、重復征稅的現象。我國在這一大環境下進行稅收體制改革，恰如一縷春風吹進企業，企業在減負同時也使廣大消費者獲得了更多的實惠。就目前我國稅制改革的發展狀況來看，此次改革是流轉稅制的創新與發展，是全面推動增值稅快速變革的助推器。從“營改增”的改革內容來看，不是簡單的稅務管理或財務會計核算處理改變，而是會影響企業管理多方面的重大變革，將對企業的組織結構、業務模式、資質管理、供應商選擇、管理環節、管理流程等帶來一系列重大影響和挑戰。如何在物業管理行業中實施“營改增”？如何做好應對“營改增”帶來的影響措施，這就是我國物業管理行業必須要正視和思考的問題。
一、“營改增”的實施對物業管理行業產生的影響分析
目前，隨著我國市場經濟的不斷發展，各項改革與發展都得到了順利實施?！盃I改增”作為稅制改革中的一項重頭戲，不僅有助于企業稅負的降低，更有助市場經濟活力的完美釋放，這對我國物業服務行業的健康發展有著極為重要的意義。在具體的實施過程中，“營改增”的實施對物業管理行業的影響也逐漸凸顯出來。
（一）從長遠看促進了物業管理行業的進一步持續發展
“營改增”的實施，是物業管理行業發展歷史上的一次重大事件，它對于推動我國經濟結構調整、大力發展現代服務業為主的第三產業有著極為重要的意義。目前，我國物業管理服務業中，對于物業管理的收費并未形成良好的、有序的、完善的價格機制，再加之物業服務行業的稅率偏高，導致物業管理行業的整體稅負較高。在實施“營改增”后，企業進入了增值稅管理體系中，這對于進一步提升、規范財務核算水平提出了更高的要求。在新形勢下，物業管理行業為了盡快適應“營改增”帶來的沖擊和挑戰，必須在內部管理與控制上下功夫，全面擴大市場的規模，采取集約化經營與精細化管理相結合的方式，以應對新形勢下的物業管理企業的變化。另外，“營改增”的實施，有效解決了重復征稅的問題，完善了抵扣范圍和稅率，對于促進行業結構的調整、促進產業的升級與轉型奠定了基礎。因此，站在長遠發展的角度來看，隨著“營改增”實施后抵扣鏈條的逐步延伸和拓展，物業管理行業中的可抵扣項目會不斷增加，由此帶來的減稅效應的范圍也會不斷擴大，從而為更多的企業提供減負優惠?？梢?，“營改增”的實施將在很大程度上促進物業管理行業的長遠、可持續發展。
（二）從短期看物業管理企業稅負不降反增
自從我國稅制改革開始后，我國一直沿用的是13%和17%的增值稅稅率?！盃I改增”的試行與實施增加了兩檔稅率，即：6%和11%。在“營改增”前，物業管理企業繳納的是稅率為5%的營業稅，“營改增”后，物業管理企業繳納的是稅率為6%的增值稅。在物業管理企業中，由于企業的特殊性，其經營成本中所占比例最高的就是人工成本，占到經營總成本的70%左右，這些成本是不能產生進項稅額的，再加之稅率的提升從而增加了企業的稅負?？梢?，在短時期內，物業管理企業的稅負將會出現不降反增的現象。但是，如果能夠對保障房物業和商品房物業分別按照3%和6%的稅率征收，并享受原有的國家規定的稅收減免政策，如果再加上“營改增”財政專項資金補貼，那么在今后較長一段時期內，物業管理行業稅負增加的現象將會得到改觀。
（三）對物業管理企業的財務管理上的影響
在“營改增”后，物業管理行業納入到增值稅的體系中，這對物業管理行業是一個新的挑戰，對物業管理行業進一步規范自己的財務制度、統一核算口徑、保證財務統計數據的真實完整，保證財務信息的真實準確等財務管理行為有著積極的促進作用。另外，“營改增”的實施避免了重復征稅的現象的發生，彌補了征稅中存在的漏洞，全面擴大了稅負效應。這對物業管理行業擴大市場規模極為有利。
二、物業管理行業實施“營改增”的有效對策研究
（一）積極進行前期市場調研
這就要求物業管理企業必須根據自己的實際情況和行業特點成立專門的“營改增”專門領導小組，做好前期調研和各種準備工作。例如：企業可以針對本企業前3年的營業稅的上繳情況進行市場調研，并對未來3-5年的行業發展和營改增的影響進行科學地預測，制訂增值稅內部控制體系和工作流程，建立增值稅全流程跟蹤管理制度。再例如：對于企業在經營管理中存在的薄弱環節進行整改，全面夯實、規范經營管理中的基礎環節，為行業轉型與發展奠定基礎；企業根據實際情況研制出本企業的“營改增”具體應對方案，最好對相關數據的測算，爭取在合法、合理的范圍內爭取稅收優惠和國家的財政支持，以便進行更好地稅收籌劃。
（二）進行完善的稅收籌劃
物業管理企業在“營改增”的過程中應正確解讀國家的相關稅收政策，提前應對和防范營改增后可能帶來的經濟風險和稅務風險，并提前進行稅收籌劃。例如：對于小規模納稅企業而言，應盡量通過酬金制的收費模式來規避經營風險的發生；對于一般納稅人企業而言應該盡量通過包干制的收費結算形式力爭在國家允許的政策和法律范圍內少繳稅，在降低企業稅負的同時正確處理好企業的各項納稅事項，幫助企業更好地規避不必要的稅收風險。
（三）合理安排資產購入的時間
有的物業管理企業在激烈的市場競爭中處于優勢地位，因此，在與供應商進行談判時有較強的議價能力。因此，企業一定要選擇好固定資產購入的時間。如果企業不能夠及時進行籌劃而是被動適應經營的需要，那么企業也就無法得到全面發展。物業管理企業在采購固定資產時一定要注意：購進項目的資金占用情況、庫存管理費用的情況，市場價格的風險。面對變幻莫測的市場經濟，物業管理企業必須選擇恰當的購貨時間，這對企業進行稅收籌劃十分必要。
綜上所述，對于物業管理企業而言，進行“營改增”是一項全新的重大事件，各物業管理企業必須正確面對，抓住機遇，積極采取有效的應對措施，為促進我國物業管理行業向著規范化、科學化、合理化、信息化的方向發展奠定基礎，為使我國物業管理行業能夠在市場經濟的大潮中盡快適應發展的需要創造條件。
參考文獻：
[1]吳鴻根.營改增對物業管理行業的影響及對策[J].上海房地，2014（05）：46-47.
[2]潘明星.營業稅改征增值稅：效應分析與改革建議[J].財政研究，2013（12）：64.
物業管理稅收風險范文2
關鍵詞：營改增；影響；對策；物業管理公司
我國從九十年代開始了營業稅和增值稅并行存在和征收的稅務制度，但是隨著經濟全球化加速發展的大背景和我國社會主義市場經濟的不斷發展，尤其是加入WTO后與世界經濟接軌的程度不斷加深，新經濟形勢下，各種貨物和勞務之間的分界線已經越來越不明顯，兩種稅種同時征收的稅制已經嚴重阻礙了我國經濟的發展，對我國經濟走向世界也產生了不利的影響。與此同時，我國在稅制征收中也存在固有的制度缺陷，稅制體系的改革勢在必行。當前階段物業管理行業的稅負偏高，兩種稅種同時征收并存的局面讓物業管理行業更是難以拓寬發展領域，對其物業管理行業松綁，使其稅負更加公平合理是當前亟需解決的問題。在此背景下，企業開始進行“營改增”的改革。
一、“營改增”對物業管理公司影響的淺析
這幾年隨著“營改增”在我國不斷的發展和完善，2016年作為“營改增”的收官之年，怎樣使物業管理企業面對新的發展環境，克服掉負面影響，比如短期內稅負會較大幅度的上升等問題，還需要全面的梳理其影響，做好應對稅制改革后降低負面影響的工作，稅制平穩的過度，這是物業管理企業在稅務方面工作的關鍵點。“營改增”對我國物業管理公司帶來的影響主要有以下幾點。
(一)“營改增”能促進物業管理公司的可持續發展
我國“營改增”的稅制改革的實施對推動我國經濟結構的調整、推動物業管理的現代化發展有著重要的意義。但是現行的物業管理收費尚未形成制度化、規范化的體系，導致物業管理企業出現稅負過重的現象?！盃I改增”實行后，物業管理行業將進一步加強內部管理，解決兩稅種并存征收時，抵扣混亂，抵扣鏈存在斷層而導致稅負加重的弊端。從企業長遠發展看，“營改增”稅制的實行使得企業稅收更加統一，抵扣鏈條斷層混亂現象逐步消失，可以抵扣的進行稅額大幅度增加，減少企業的負擔。因此，實施“營改增”后很明顯的提高物業管理行業的持續經營水平。
(二)“營改增”對物業管理公司利潤增減變動的影響
“營改增”的稅制改革在短期內物業管理企業的稅負會出現不降反增的反?，F象。對小規模納稅來說，稅率下降的情況下，增加了企業的利潤收入。但是對大多數一般納稅人來說是很大不同的。首先從制度本身講，我國此次“營改增”在增值稅稅率的基礎上又增加了11%和6%的兩檔稅率。直接結果是物業管理公司從原來5%的營業稅稅率，更變為6%的增值稅，一定程度上會導致企業利潤的減少。此外，不容忽視的一點是由于物業管理企業的營業成本中，絕大比例的成本由固定成本和人工薪酬為主的勞務成本，這些成本是不可能產生進項稅額的，這就導致了公司可抵扣的進項稅額相當少，雙重作用之下，物業管理公司短期內稅負會出現不降反增的現象。典型的例子是，物業管理企業保安、保潔人員的工資支出，食堂購買蔬菜等農產品難以獲取增值稅進項稅的專項抵扣等都會在短期內增加公司的支出，對公司的利潤產生一定的影響。
(三)“營改增”能夠提高物業管理公司的財務管理
實施“營改增”稅制改革后，這對進一步規范物業管理企業的財務核算和監督體系統一、統一財務核算口徑、提高物業管理公司財務批露報告數據的真實可靠性等行為有著正面的作用。在進行稅制改革后，物業管理公司面臨的重復、混亂征稅現象被解決，填補了征稅漏洞，簡化了財務核算，讓給多企業獲利，尤其是物業管理公司這種微利企業。此外，“營改增”的實行也對加快了調整物業管理行業的產業結構，擴大市場范圍起著舉足輕重的推動作用。
二、物業管理公司實施“營改增”稅制改革后的建議和對策
(一)積極的做好稅務籌劃，為合理合法避稅提供參考和建議
物業管理公司在實施“營改增”的過程中，必須及時了解和把握相關的稅收政策的變動，提前基于政策法規進行合理有度稅收籌劃。首先，稅收籌劃要立足于本企業，著眼于本企業的實際經營活動，由專門的財務工作人員進行全局統籌規劃。主要做到以下幾點。首先要明確自身的定位，是小規模納稅人還是已經達到一般納稅人的認定標準。針對不同的納稅人，采取不同的策略。比如：對于小規模納稅企業，務必采取以酬金結算的收費模式來降低納稅的數額，相反對于一般納稅人，則采取包干、轉包的模式來減少稅額的支出，在采取不同的策略的時候一定要在國家法律法規的范圍內爭取最大額度的稅收優惠，不可逾越法律的紅線，造成企業和國家利益的流失。此外，還需要合理劃分收入，因為不劃分收入將從高稅率征收，造成很多不必要的稅負。與此同時，要合理的安排公司的經營活動和經營事項，選擇合適的供應商和服務對象，爭取更多的增值稅進項稅額的抵扣限度。
(二)物業管理公司要加大對增值稅專用發票嚴格管理的力度
加大對增值稅專用發票的管理是順利實行“營改增”的前提，票據是增值稅繳納、抵扣的有力合法的憑證，這就對財務人員提出了較高的要求，企業財務人員務必要嚴格遵守我國對增值稅征收的相關法律規章。此外，務必加強對增值稅專用發票的嚴格管理，嚴格增值稅專用發票的獲取、流通、銷廢，依據企業有關制度進行。比如：對虛假增值稅專用發票要及時向相關部門揭發，丟失增值稅專用發票的需立刻向稅務機關做備案等。增強對增值稅專用發票各個環節的管理，強化稅收風險觀念和意識。
(三)提高物業管理公司財務管理水平，完善公司財務管理體系
在新的稅務體系下，物業管理公司必須更新自身的管理理念，尤其是財務管理方面的觀念和思想意識。企業的長遠發展離不開良好配套的財務管理體系，一個公司管理水平的高低河大程度上取決于財務管理的水平。物業管理公司必須根據當前公司的實際情況和公司發展的戰略目標，提高財務管理水平，完善自己的財務管理體系。因此，必須規范企業的財務管理制度，減少和防止企業非法現象，比如私自挪用資金等現象的發生，防止企業資金的非法流失。不容忽視的是還應該加強企業的財務監督，構建企業內部完善的控制機制。
(四)加強物業管理企業“營改增”行政模塊的優化力度
加強物業管理企業“營改增”的順利開展，離不開國家的宏觀調控和引導。主要有：保持原有的財務稅收補貼，保持對物業管理企業進行部分收入減免稅收等積極的優惠措施，以保證物業管理企業的正常運轉。此外，還需要擴大簡易征收的范圍，這也一定程度上緩解了物業管理企業的稅收壓力，增強其資金的持續運轉。實施保障性住房，比如廉價公租房的稅收優惠，通過降低廉租房用戶的稅收壓力來策應物業管理企業稅負的減免。最主要的是政府的一些列的補助要降低其財政專項資金補助的要求，惠及更多的物業管理公司。
三、總結
我國“營改增”的稅制的改革，對物業管理公司的發展既是機遇也是挑戰，因此當務之急是物業管理公司抓住機遇，積極的借助國家相關法規政策，籌劃自身稅務，完善和更新自身的財務管理體系，盡快融入到新的發展環境中，使其自身稅務核算更加規范合理，以此提高公司整體管理水平，進而促進物業管理公司更好的發展。
參考文獻：
[1]蘇浩寧.“營改增”對物業管理行業的影響及應對策略[J].財經界，2016(4)：322-333.
[2]王曉晶.淺談物業服務企業的營改增[J].商，2013(11)：171.
[3]吳鴻根.營改增對物業管理行業的影響及對策[J].財經界，2014(5)：46-47.
物業管理稅收風險范文3
關鍵詞 企業 成本 管理
一、“一廠兩制”企業概念
“一廠兩制”企業是指為提高資產利用效率，存在共用人員、輔助設備、設施及場地等情況的兩個企業。例如，AD公司在其現有廠址基礎上擴建兩臺發電機組，該擴建兩臺機組成了AF公司，AD公司和AF公司為兩家獨立發電公司，但由一套經營管理層負責兩家企業生產經營管理工作，存在公用共用人員、輔助設備、設施及場地等情況。
二、“一廠兩制”企業成本計量存在問題
“一廠兩制”企業公共成本主要集中在以下八個方面：一是兩廠共用一個煤場，采購燃煤共同混合堆放，各自發電用煤難以區分各自采購燃煤問題。二是兩廠公用助燃油油罐，日常發電運行使用燃油鍋爐助燃各自使用量問題。三是兩廠公用設備發生購入電力費，如何分攤購電成本問題。四是通過公用設備加工生產物料（如除鹽水、石灰石及漿液、氫氣及啟動蒸汽等），需要區分各自耗用量問題。五是兩廠公用資產折舊費、修理費問題。六是兩廠公用生產用水或廠區公共部分用水問題。七是兩廠公用人員人工成本問題。八是發生辦公費、差旅費、招待費、會議費等管理費用難以單獨明確區分歸屬問題。
三、“一廠兩制”燃煤火電企業成本分攤原則
為保證企業正確核算經營成果，有效規避稅收風險，需要選定科學、合理的規則對一廠兩制企業共同提供生產服務而發生的成本費用進行分攤。根據《企業會計準則》《企業財務通則》等有關規定，結合企業實際情況，為合理劃分公共成本，確定出總體分攤基本原則：一是以資產產權為界限，誰的資產由誰負責維護管理，誰使用由誰負擔費用。二是凡能確定僅為某一方產品生產服務而發生的成本費用，就直接由該方產品負擔。三是不能分清為某一方而為雙方產品服務發生的成本費用，應選擇適當的方法和標準進行成本費用的分攤。
根據以上基本原則逐項分析各項成本內容，確定出各成本分攤原則：
（一）燃煤費用
由企業其中一方統一負責燃煤計劃、采購、儲存、核算、調撥燃煤管理方式下，應根據各方當月發電、供熱實際耗用標準煤量比例分攤燃煤費用。第一，各方根據當月入爐原煤量和熱值計算本月本方實際標煤消耗量（含水分差和儲存損耗），以各方標煤消耗量比例來分攤當月總的燃煤費用（含水分差和正常儲存損耗），作為各方當月燃煤費用。第二，燃煤調出方當月按照入爐原煤量和燃煤費用作為調撥依據，向燃煤調入方開具增值稅發票進行結算，燃煤調入方月底燃煤庫存為零。第三，燃煤調入方每月應分次向燃煤統一管理方支付燃煤采購預付款，月末按實際分攤的燃煤費用核減燃煤采購預付款。
（二）燃油費用
由企業其中一方統一負責燃油計劃、采購、儲存、核算、調撥燃油管理方式下，燃油費用分攤原則上根據各方當月發電、供熱實際耗用的燃油量計算。第一，若各方安裝了燃油流量表計，則燃油耗用量按各方表計計量數量確定。若各方沒有安裝燃油流量表，各方燃油耗用量按照當月各方生產統計的油槍投運時間以及油槍出力計算的燃油耗用量對當月總的入爐燃油量進行分攤確定。第二，各方當月入爐原油價根據燃油統一管理方當月核算的入爐原油價確定。第三，燃油調出方當月按照以上確定的燃油量和燃油價向燃油調入方開具增值稅發票進行結算，燃油調入方月底燃油庫存為零。第四，燃油調入方每月應分次向燃油統一管理方支付燃油采購預付款，月末按實際分攤的燃油費用核減燃油采購預付款。第五，燃油統一管理方定期清理油罐形成的燃油減少，應按各方機組容量分攤。
（三）購入電力費
若只為某一方生產服務而發生的購入電力（包括一方使用另一方的廠用電），直接由該方負擔。各方公用設備使用電力按照各方當月發電量分攤計入成本。
（四）水費及水資源費
第一，若只為某一方生產服務而發生的水費及水資源費，就直接由該方負擔。第二，若各方安裝水流量表的，則耗用水量按各方當月表計計量數量確定。若各方沒有安裝水流量表或共用水表，則各方按照當月發電量（供熱量）和發電水耗（供熱水耗）計算比例分攤確定。第三，水的合理損耗和運營費用按各方當月用水量比例分攤。第四，廠區公用部分用水按各方當月用水量比例分攤。
（五）材料費
第一，若能確定只為某一方產品生產服務而發生的材料費，就直接由該方產品承擔。第二，生產管理用車輛當月發生的油費應按照車輛資產歸屬方承擔。第三，需要通過公用設備再加工生產物料的（如除鹽水、石灰石及漿液、氫氣及啟動蒸汽等），如果各方分別存在計量表的，應根據表計數分別計算各方應承擔材料費；如果共用或沒有計量表的應根據當月發電量、供熱量，考慮入爐煤含硫量等指標計算比例分攤各方材料費。
（六）職工薪酬
若只為某一方生產而提供服務的人員職工薪酬直接由該方負擔，如生產人員等。若為各方生產提供共同服務的人員職工薪酬由各方平均分攤，如管理人員等。
（七）折舊費
第一，按照各方擁有的固定資產分別計提，計入相應成本項目。第二，相互使用對方固定資產用于提供本方生產服務的，由各方按照一定標準向對方收取使用費。
（八）修理費
第一，若只為某一方產品生產服務而發生的修理費，就直接由該方負擔。第二，對雙方公用資產而發生的修理費，由各方按照一定的標準分攤發生的修理費。
（九）財務費用
按照各方貸款實際發生額計入本方期間費用，各方之間如發生資金相互拆借時，各方應按占用資金總額和同期銀行貸款利率分別確認利息支出和利息收入。
（十）管理費用
第一，辦公費、水電費、差旅費、低值易耗品攤銷等若只為一方生產而提供服務的人員發生的該費用直接由該方負擔；若為兩方生產共同提供服務的人員發生的該費用由雙方均攤。第二，保險費、租賃費、房產稅、車船使用稅、土地使用稅、外部勞務費、董事會費、技術監督服務費等按各方實際發生額列支成本。第三，綠化費、會議費、黨團活動經費、業務招待費、業務費、物業管理費、公安消防費、團體會費、環衛費、防汛費等由雙方平均分攤進入成本。
四、“一廠兩制”成本分攤建議
（一）對“一廠兩制”成本分攤樹立正確認識
隨著國家財經稅收管理越來越規范，成本合理計量不僅是企業加強成本管理需要，也是企業有效防范稅收風險重要保障。由于“一廠兩制”兩家企業分屬于不同股東方，公共成本分攤不合理也可能引發股東方質疑，產生不必要的矛盾，影響股東各方合作，將對生產經營管理工作產生不利影響。因此，明晰的成本管理作為企業管理的一項基礎性工作，需要切實樹立起對“一廠兩制”成本分攤的正確認識。
（二）“一廠兩制”分攤標準要符合企業實際情況
物業管理稅收風險范文4
關鍵詞：房地產企業；土地增值稅；稅收籌劃；清算
隨著我國房地產行業的快速發展，房地產企業稅收也隨之升高，稅收數額比較大，一般占項目收入的12%左右，一般一個房地產項目的稅收總額都有數千萬，有的甚至高達數十億。房地產管理人員和財稅人員如果可以制定科學完善的稅收籌劃方案，不僅能夠減少企業稅負壓力，也能提高企業盈利水平，在減少企業稅收風險的同時，幫助企業健康發展。雖然大多數企業都知道可以通過稅收籌劃來實現利潤最大化，但仍有大部分企業在實際工作中缺乏詳細的籌劃策略，導致企業稅收籌劃過程存在一定的風險，還有的企業只關注眼前局部利益，沒有著眼于企業長遠的整體利益?；谝陨媳尘埃接懛康禺a企業土地增值稅的稅收籌劃及清算具有重要的現實意義。
一、房地產企業土地增值稅稅收籌劃與清算概述及其意義
土地增值稅是指轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入減除法定扣除項目金額后的增值額為計稅依據向國家繳納的一種稅賦[1](不包括以繼承、贈予方式無償轉讓房地產的行為)，具有征稅面廣、按次征收、實行超率累進稅率，以轉讓房地產的增值額為計稅依據等特點。土地增值稅清算是指房地產企業在合法合規條件下，科學合理計算房地產開發項目中需要繳納的增值稅的資金額度。土地增值稅稅收籌劃是房地產企業在合法合規合理范圍內，通過采取不同的繳稅渠道、采納合理的繳稅時間等方法和手段，從而達到降低企業稅負成本的目的。從房地產企業角度來說，土地增值稅稅收籌劃和清算起到的作用主要有兩點：第一，便于完善現有的法律體系。當前我國在土地增值稅稅收法律體系上有待完善，一方面減免稅相關要求缺少規范性，另一方面稅率設定缺少合理性和科學依據。通過土地增值稅稅收籌劃和清算，能夠對現有的土地增值稅政策進行探究，及時找出存在的漏洞和不足，完善相應法律機制[2]。第二，可以有效提升房地產企業整體效益。通過土地增值稅稅收籌劃和清算，可以提高房地產企業財務管理效率，并且強化企業稅務籌劃意識，結合現有的法律保證，降低土地增值稅，從而保證企業的整體利益。
二、當前房地產企業土地增值稅稅收籌劃及清算工作存在的問題
(一)稅收收入問題房地產企業在進行土地增值稅稅收籌劃和清算過程中，普遍存在收入不規范等問題，實際工作中主要存在以下兩個方面的問題。一是部分房地產企業不重視納稅籌劃工作，工作實施不及時，有的企業在銷售房產項目時沒有第一時間申報銷售金額；有的企業推遲結算工程，將預收購房資金或者本期收房資金長時間記錄在往來賬目中，作為調整效益的依據，在結轉收入過程中缺少實效性，沒有及時開具房地產專用發票。二是部分房地產企業對于直接銷售的房產項目，采取一房一價方式，存在銷售金額和實際記錄金額不相符的情況，影響最終籌劃和清算結果。
(二)費用扣除問題房地產在成本費用扣除過程中，存在隨意扣除或者混淆扣除的問題，具體體現在以下三個方面。一是存在虛構工程項目或者虛構工程量等現象，例如，在虛構工程項目中虛假編制工程決算規劃方案；或者在稅務部門中，利用建筑發票進行減稅。二是降低成本歸屬期比較混淆，在成本結算過程中隨意控制，一些企業沒有根據工程項目實際要求做好成本明細劃分工作，將不同工程項目成本相混淆，或者把結束施工和沒有結束施工的項目成本相混淆[3]。三是存在虛增扣除項目現象，有的把物業管理費用、車庫管理費用等納入到住宅成本中，還有的把不具備產權的車庫銷售給業主，無法保證增值稅籌劃和清算結果的真實性。
三、房地產企業土地增值稅稅收籌劃及清算的相關策略
(一)應用合理稅收優惠在房地產企業土地增值稅稅收籌劃和清算過程中，為了保證工作結果，需要對工程項目類型進行合理劃分，并獨立核算出土地增值稅。房地產開發項目不僅僅包含了普通住宅，也有可能涉及各種不同類型的房產項目，所以結合不同類型房產項目核算土地增值稅，從而讓購買普通住宅的居民可以享有稅收優惠政策，實現合理避稅的效果。根據現行稅法要求，納稅人在向外銷售自身建設的普通住宅過程中，增值額不大于扣除項目數額的20%，則可以獲取免除土地增值稅優惠政策[4]。如果增值稅率大于20%，則應結合不同增值稅率及增值額核算出土地增值稅。與此同時，納稅人如果能把住宅預售價把控在合理范疇中，并在保證自己利益不受侵害的情況下控制好產品價格，且把土地增值稅率控制在20%以內，就可以實現免稅。一般情況下，房地產開發企業會在項目前期戶型設計階段，盡可能多設置普通住宅，合理利用普通住宅“增值率低于20%以內，免征土地增值稅”的稅收優惠政策，降低企業稅負，提高企業效益。但是也應避免“普通住宅越多越好”的認識誤區。有的房產項目，項目類型多樣化(同時含有高容積率的高層住宅，低容積率的別墅、商業公寓、寫字樓等多種類型)，售價差別化，面積小的高層住房售價低增值率低，面積大的別墅住宅售價高增值率高。此時應該逆向思維，反其道行之：拉大低售價高層住房的面積到非普通住宅，與大面積的別墅住宅合并為一類清算類型，從而拉低非普通住宅的增值率，降低土地增值稅金額，提高企業利潤。
(二)加強利息支出管理房地產企業在房地產項目開發時，產生的利息數額，在應用利息數值土地增值稅核算過程中，應采取兩種核算方式。首先，結合獲取的土地使用權所支付的資金數額和房地產開發成本之和，如果在5%以內可以扣除，這種方式主要應用在無法按照轉讓房地產項目計算分攤利息支出中。其次，結合實際扣除利息情況，但是扣除的數額沒有大于商業銀行機構貸款利率標準計算的數額。由此可以得知，這兩種扣除方式存在一些差異，在應用要求上各不相同。房地產企業應該結合項目實際情況，合理選擇最佳的計算方式。
(三)選擇最佳清算時機預征主要指在工程項目建設完成以后，通過合理預征率對土地增值稅進行籌劃和清算。在我國，當前土地增值稅征收采用的方式主要以預征方式為主。這種方式需要房地產企業根據預征率，把獲取預售資格以后的銷售收入當作計稅依據，之后在滿足項目清算要求的情況下，對土地增值稅進行清算處理。但是，實際上我國不同地區政府部門對預征率提出的要求有所差異，在實際預征過程中，如果出現應繳稅額低于清算過程中納稅數額時，應推遲清算；在應繳數額高于清算過程中應繳稅額時，應盡早清算。房地產企業在土地增值稅籌劃過程中，應該合理設定公衡項目清算時間，在土地增值率高于土地增值率平衡點時，需要推遲清算，在低于土地增值稅平衡點時，需要提前清算。房地產企業應時刻關注清算時間，在工程項目符合清算要求的情況下，嚴格控制好清算時間點，讓企業土地增值稅清算更加合理、規范、優惠，保證企業利益最大化。
(四)明確可扣除項目金額可扣除項目金額在土地增值稅及增值稅確定上發揮著重要作用。所以，合理設定可扣除項目數額，能夠減少土地增值稅稅收壓力。通過做好土地增值稅籌劃工作，能夠讓房地產企業稅后效益得到大幅度提高。在整體上，企業稅收效益隨著可扣除項目數額的提高而增加，所以，在可扣除項目金額確定過程中，應盡可能滿足稅收籌劃要求[5]。在確定可扣除項目數額的情況下，結合企業實際狀況，合理設定數額，順利實現企業稅后效益目標，達到稅收籌劃的最佳效果。房地產企業在土地增值稅清算過程中，確認扣除項目時，要特別關注以下三種特殊清算。一是無償提供給業主的停車場，無償移交給政府的幼兒園、學校等配套設施，其成本可以作為土地增值稅的扣除項目予以扣除。但如果是有償提供的，不能作為扣除項目予以予扣除。二是列入質量擔保的工程安裝費用可以作為扣除項目予以扣除，且該費用必須要有施工單位開具的增值稅專用發票。但是一定要注意，因為工程延期導致的土地閑置費用，不能作為扣除項目予以扣除。三是開發過程中建造的供工人居住的板房、供銷售的銷售中心等產生的費用可作為扣除項目予以扣除[6]。
(五)優化土地增值稅清算方式因房地產企業根據四級累計稅率進行清算處理，在開展土地增值時清算工作時，企業應密切關注土地增值稅增值率，若造成稅率累進則會大大提高企業稅負。比如，普通住宅需要參考免稅零界點定價系數進行設計，單純的提高售價，不一定能帶來利潤的提高，盡量把增值率控制在20%以內，避免造成售價提高，利潤反而降低的現象；如果不是普通住宅，或者住宅在房地產金額市場中行情比較理想，如果提高房地產銷售價格，土地增值稅也會隨之產生，且隨著銷售價格的增加而增加。
物業管理稅收風險范文5
一、房地產抵押中存在的風險
1.稅收風險。
就目前上海市地方稅務局發出《關于加強個人非居住用房出售、租賃行為稅收征收管理工作的通知》為例說明?！锻ㄖ访鞔_規定：個人出售非居住用房，應全額繳納營業稅、土地增值稅、各種附加稅和個人所得稅；個人出租非居住用房，應全額征收5％的營業稅、12％的房產稅和個人所得稅。據了解，根據1998年上海財稅局出臺的房產稅收政策，上海市民出售房產取得的售房收入所應繳納的各種稅種統一按5％綜合征收。而按照此次政策規定，非居住用房投資者負擔的稅費要遠大于5％。舉例來講，銀行向公司發放流動資金貸款人民幣2700萬元，期限為1年，估價時點抵押物的評估值為5500元，抵押率為49％，符合銀行的相關標準條例規定。如果完全以市場接受的價格來測算貸款風險，抵押物是位于市中心的商鋪，足額回收貸款的風險比較小。但按照目前稅收制度，個人轉讓非居住用房涉及到的五項稅：①是按房價的0.05％繳納印花稅；②是按轉讓價與購進合同價的差價的5％繳納營業稅；③是按營業稅額的11％繳納城建稅、教育費附加等；④是按轉讓房產所取得增值額征收土地增值稅。增值額未超過扣除項目（指購進房價加可以扣除的印花稅、營業稅、城建稅、教育費附加等）金額50％的部分，稅率為30％；增值額超過扣除項目金額的50％-100％的部分，稅率為40％；增值額超過扣除項目金額的100％-200％的部分，稅率為50％；增值額超過扣除項目金額的200％的部分，稅率為60％；⑤是個人所得稅20％。以“公司的抵押物處置為例，抵押房產原始價格為1200萬元，考慮到目前房價波動等因素，假設以拍賣價格為4200萬元計（單價約2.1萬元），應繳納稅收如下：
（1）印花稅：4200×0.05％＝2.1萬元
（2）營業稅：（4200－1200）×5％＝150萬元
（3）城建稅、教育費附加和河道整治費：150×5％＝16.5萬元
（4）土地增值稅：
增值金額3000萬元
可扣除項目1200＋2.1＋150＋16.5＝1368.6萬元
應納稅金額4200－1368.6＝2831.4萬元
納稅金額累進684.3×30％＝205.29萬元
684.3×40％＝273.72萬元
1368.6×50％＝684.3萬元
94.2×60％＝56.52萬元
土地增值金額205.29＋273.72＋684.3＋56.52＝1219.83萬元
（5）個人所得稅：[4200－（1200＋168.6＋1219.83）]×20％＝322.314萬元
拍賣“公司抵押房產應繳納稅收合計為1710.744萬元，拍賣后價款為2489.256萬元，再除去拍賣費用210萬元（約為拍賣價格的5％），可以用以償還貸款的金額僅為2279.256萬元，遠低于貸款本金（2700萬元），風險顯而易見。另外，在拍賣后，如不能提供抵押物購入時的原始發票，增值稅將按照拍賣價格計征，這樣納稅金額將進一步提高，風險增大。就上述測算看，稅收占房產增值額的50％左右，增值額越大，稅收越高，實際可以用以歸還貸款的款項也相應減少，而60％左右的抵押率仍具有一定的風險。
2.抵押物風險。
抵押物風險主要包括抵押物權利瑕疵風險、抵押物價值下跌、抵押物處置風險等。
從目前看，抵押物權利瑕疵風險主要指以下情況：①是在一些地區，由于土地管理部門與房產管理部門相互獨立，完整的房地產權利證書是由土地使用證、房屋所有權證構成，但由于相關政府部門各行其是、缺乏協調，許多房屋并無土地使用權證，房產管理部門也在不問土地使用權性質、不查驗土地使用權證的情況下，對房屋單獨辦理抵押登記。由于土地權利的不確定性，銀行在行使抵押權時也存在一定的不確定性；②是對在集體土地上建設的房屋設定抵押權。這種情況在經濟發達地區的鄉鎮出現較多，也存在于一些地區的自建房貸款中。因國家對集體土地使用權轉讓進行了嚴格限制，銀行在處置集體土地上所建房屋時，將面臨政策障礙，即便能夠處置也要付出非常高昂的成本。
抵押物價值下跌風險主要指由于房價回落、抵押物折舊、毀損、功能落后等原因導致價值下跌，不能足額抵償借款人所欠銀行貸款本息的風險。一般而言，房屋作為耐用消費品，還具有保值、增值的作用，但在房地產炒作資金撤離、地區經濟進入衰退期、房地產供大于求的狀況下，房地產價格會出現整體性下跌。此外由于個人住房貸款還款周期很長，抵押物價值下跌始終將是籠罩在銀行頭頂的一片烏云。
抵押物處置風險是指因法律或事實原因，銀行對抵押物不能處置、或處置成本很高的風險。目前，與抵押物處置最密切的主要來自于法律規定的風險。而銀行發放的個人住房貸款中的90％以上是抵押貸款，只有不足10％的貸款采用保證擔保方法。于2005年1月1日起施行的《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》（法釋[2004]15號，以下簡稱《規定》）直接涉及到銀行個人住房抵押貸款的安全問題?！兑幎ā返诹鶙l規定：“對被執行人及其所撫養家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或抵債”；第七條規定：“對于超過被執行人及其所撫養家屬生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根據申請執行人的申請，在保障被執行人及其所撫養家屬最低生活標準所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可以執行”。從法律后果看，《規定》第六條造成銀行抵押權被實際懸空，第七條則為銀行行使抵押權設定了前置性義務，加大了銀行抵押權行使成本。《規定》的上述條款使銀行開展個人住房抵押貸款面臨眾多不確定因素：①是沒有明確“生活必需的居住房屋”的判斷標準，執行法官的主觀判斷可能左右實際執行效果；②是沒有明確在被執行人收入水平超過當地最低生活保障標準的情況下，是否能對抵押房屋予與執行；③是沒有明確被執行人存在主觀惡意時，能否對抵押房屋予與執行；④是沒有明確抵押權人提供“必需的居住房屋”的時間限制。
3.變現風險。
房地產是一種比較特殊的商品，它不能移動，屬于不動產。因此，投資于房地產項目中的資金流動性差，變現性也較差，不像其他商品那樣，容易收回資金。房地產資金變現風險主要是不能變成貨幣或延遲變成貨幣。
4.社會和政策性風險。
任何國家的房地產都會受到社會經濟發展趨勢和國家相關政策的影響。如果經濟繁榮，政策鼓勵支持，則房地產價格看漲，相反則會看跌，我國也不例外。新的房地產政策的出臺，對2005年上海房地產市場的影響顯而易見，二手市場的交易量明顯減少，出現了持幣待購的現象。對抵押權人來說，這些因素是應該充分考慮的，若銀行不注意經濟形勢和宏觀政策形勢的變化，很可能遭受損失。
5.經濟性風險。
目前，房地產市場還是一種不充分的市場，其特征就是缺乏信息，許多房地產的交易和定價是悄悄進行的，這種交易行為往往忽視它們涉及的法律條文、城市規劃、稅費等規定。另外，房地產商品不同于一般的商品，即使是外型、尺寸、年代、風格、建筑標準等都相同的建筑，只要建設位置不同，其價值就有很大差異。此外，如對房地產抵押過程中的諸多細節了解不詳盡，也有可能造成不必要的損失。如抵押一套住宅，如果在處置這套住宅時發現房屋的上、下水管道和結構上存在問題，就會使抵押權人遭到損失。
6.或然損失風險。
抵押權人可以將火災、風災和其他自然災害引起的抵押房地產的損失轉移給保險公司，然而在保單中規定的保險公司的責任并不是包羅萬象，因此有時也存在著風險。
二、抵押評估存在風險的房地產類型
1.變現能力差的房地產
房地產抵押估價要進行變現能力分析。在抵押估價中，房地產估價師要對抵押房地產的通用性、獨立使用性、可分割轉讓性等變現能力進行分析。在實際工作中，常遇到變現能力差的房地產如：①劃撥方式取得土地使用權的房產，由于土地變更程序繁瑣，所需變現時間長；②非居住用房，由于稅收制度的變更，快速變現價值與抵押價值差異程度大；③大型商場，獨立使用性、整體分割性差；④非工業園區內的標準廠房，配套設施、道路通達狀況及產業聚集度較差。對于這些變現能力差的抵押房地產，估價師應對其進行充分的變現能力分析，進而合理、準確地確定房地產的抵押價值。
2.實際用途與證載用途不符的房地產
在實際工作中，經常遇到抵押房產的證載用途與實際用途不一致，例如以下四種情況：①證載用途為辦公，實際用途為商業；②證載用途為廠房，實際用途為商業；③證載用途為住宅，實際用途為商業；④證載用途為廠房，實際用途為辦公。這些情況要求評估人員對風險的控制和規避更為嚴格。另外還有證載用途為公建，實際用途為商業的，如把居民委員會辦公樓或居民活動中心改為商業用房，把人防工程改為車庫等。根據國家抵押條例規定，公建用房不能進行抵押，這種情況應引起評估師的注意和警戒，避免造成銀行等金融機構的損失。
三、店鋪和工業廠房抵押評估中的風險控制
在實際工作中，評估師在估價方法選用、參數選擇、修正等方面都應注意抵押風險的控制與規避。筆者以店鋪（商場）、工廠和倉庫為例，作如下闡述。
1.店鋪（商場）抵押評估
（1）在商鋪的抵押評估中，常會用到收益還原法。其中涉及到的還原利率的制定，往往因估價師水平差異，而差異很大。許多銀行認為收益還原法的評估結果不可靠，不予認可。因此，合理、準確地確定還原利率是控制和規避抵押房地產風險的重要因素。確定還原利率應考慮的因素有：①是否處于核心商圈。商圈有大有小，城市的商業中心是大商圈，社區商業中心是小商圈，處于核心商圈的商鋪肯定要優于其他位置的商鋪。②商圈的變動因素。商圈變動就如同買股票看大勢一樣，成長性是一個很重要的考慮因素。如果商鋪所處的商圈具有發展潛力和投資價值，投資回報率就高；反之，如果商鋪所處的商圈以后面臨衰敗或者拆遷的危險，投資回報率就低。③處于百貨商場、購物中心。一個大型百貨商場、購物中心具有“聚客”能力，能帶動周邊的商業物業全面升值。④處于廣場周邊。廣場是休閑、娛樂的場所，所以有廣場的地方，就有沖天人氣，就有無窮的商業機會。如人民廣場每天都有幾十萬的人流匯集，形成了巨大的消費能力，對商鋪來講就是巨大的商業機會。所以，評估一個商鋪，看其周圍是否有廣場也是一個非常重要的參考因素。⑤立地條件。商鋪所處位置的立地能力也是非常重要的一個要素。立地條件決定了商業周圍環境和其本身因素對商業經營的影響。一個商鋪的立地力，主要包括門前道路的類別、顧客來店的方便度等。道路類別是立地力的第一要素，它直接影響消費行為。⑥商鋪的通用性。商鋪的價值最終是要通過租賃實現的。不同的租戶對商鋪有不同的要求。⑦周邊租金水平。周邊的租金水平將直接反映還原利率。此外評估師應建立一個詳細的分區域的投資回報率指數，可衡量收益還原法評估中還原利率的數值，用以指導不同地段、不同時段的商鋪轉讓評估，從而有效地降低因還原利率取值不當所帶來的風險。
（2）商鋪評估中經常采用的另一種估價方法是市場比較法。對于市場比較法的風險控制，要求評估師做到：①搜集交易實例，多收集周圍商鋪的成交行情，其中包括買賣和租賃行情。②選取可比實例，即從搜集交易實例中，挑選出與所評估商鋪具有可比性的3個案例。③進行交易情況、交易日期、房地產狀況的修正。毛租金和凈租金，即租金中包含了一些其他東西，比如：有些業主要求租賃稅收由承租方承擔、業主同意每年給承租方一定期限的免租期、租金中包含物業管理費等。開價和實際成交價，估價師比較容易了解到開價（如掛牌價格），而較難了解到實際成交價，但這對于最后的準確估價有很大影響。樓層差異，商鋪一樓與二樓的租金差異很大，直接導致了其售價差異，因此在確定交易情況時務必將各樓層商鋪價格分清。其他因素還有交易日期、土地使用年限、門面寬深比、新舊程度等，進行必要修正對于規避和控制商鋪的評估風險有不容忽視的作用。④綜合評估決定估價額。二手帶租約出售商鋪的價值評估，對于租期內的租金收益必須嚴格按照租賃合同中所約定的——即使那是非正常交易價格。原因很簡單，那就是——買賣不破租約。綜上所述，市場比較法需要估價人員有豐富的專業經驗，因為對市場租金的了解與修正對于最后確定商鋪客觀市場價值起到關鍵作用。
（3）有些店鋪（商場）有自身的特點，如某商鋪一面臨上海市著名商業街，一面臨小路，一面臨一主要道路，另有一特色街直插基地腹地。我們對這種地理位置特殊的店鋪（商場）的評估一般會采用市場比較法和收益法。這種店鋪的評估思路是：首先，選取該基地中的著名商業街的一店鋪作為典型店鋪，用市場比較法和收益法求取基準價格。由于基地內店鋪繁多，為了謹慎起見，基準價格的求取采用層次修正法結合專家打分法，充分發揮估價師對店鋪的認知。其次，在基準價格確定的基礎上，再考慮基地內各店鋪因臨街狀況的差異，存在的收益級差。通過市場調查了解各道路店鋪租金水平的差異，求得級差修正系數。再次，在其它三條道路臨街店鋪中再選取三個典型店鋪通過級差修正系數和個別因數修正求得這三個店鋪的基準價格。最后，通過個別因素修正求取估價對象的最終價格。
2.工業廠房（倉庫）抵押評估
對于工業廠房的評估，實際工作中采用市場比較法評估較少，一般以成本法、收益法評估為多。在評估過程中，為有效控制風險，要處理好以下幾方面的問題：
（1）在同一基地內，相同規模的工廠由于土地容積率的差異，土地利用程度的差異，土地取得費用和開發成本是不同的，由此造成評估結果差異較大。
（2）有的工業廠房因使用需要進行過翻建或翻新，在用成本法對工業廠房進行評估時，如果單純采用成新折舊法會使評估價值偏高，應結合直線折舊法綜合確定成新率。
