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房地產投資與風險分析范文1
Abstract: There are many real estate investment risk factors, and the relationships between them are extremely complex. This article proposed some key elements in real estate investment risk: timing risk, location risk, type risk to improve the practical application level of real estate investment risk analysis.
Key words: key elements;real estate investment;risk analysis
中圖分類號:F293 文獻標識碼:A文章編號:1006-4311(2010)05-0224-02
0引言
我國房地產是一個新興產業,自20世紀80年中后期才逐漸恢復和發展起來。在這個新興產業中,房地產投資是一項高收益與高風險并存的投資活動,具有不可移動性、壽命周期長、高度綜合性、高度關聯性、投資額度大、各異性、政策影響性等特點。
在房地產開發投資的過程中存在著大量的風險因素,如房地產市場的供求變化、相關政策的調整、通貨膨脹情況、匯率及利率的變動及變現風險等系統風險和消費者的喜好、收益現金流、資本價值、機會成本等個別風險,這些風險因素都直接影響到房地產開發企業投資的績效。從事房地產投資活動,如不能充分考慮這些風險因素對整個投資項目的影響,貿然進行決策,往往會出現失誤,甚至會使企業因此陷人絕境。但是,把每個風險因素包羅萬象的加以考慮,則會導致問題的復雜化,是不現實的也是不恰當的。
為此,本文針對房地產投資,將風險因素分析的具體內容和流程可以分為以下三部分:①識別并細分各風險因素包含的具體內容,由此才能對風險有具體全面的認識和了解;②對風險因素進行分類,找出對房地產開發項目具有決定意義的要素,忽略次要因素,只有這樣才有利于分析的可行性和結果的可信性;③對各風險因素之間的關系進行分析,找出其聯系與制約關系,由此對房地產投資風險要素形成有機整合的分析結果,將對投資決策具有很好的輔助參考意義。
1房地產投資風險識別及細分
為了保證風險分析的質量,有必要對房地產投資過程中可能存在的各種風險因素進行科學的辨識與細分,使投資決策者能更好的把握風險的本質和變化規律,從而采取相應措施或對策來減少風險損失。如圖1給出了整個房地產投資風險因素的結構系統。
1.1 自然風險,指由于自然因素的不確定性對房地產商品的生產過程和經營過程造成影響,以及直接對房地產商品產生破壞,從而對房地產開發商和經營者造成經濟上的損失。自然風險因素主要包括:火災、風暴、洪水、地震、滑坡、泥石流、氣溫、塌方、施工現場地質條件等等。這些因素引起的風險發生的機會較小,但是一旦發生,將造成相當嚴重的危害。對于這些風險的防范,開發商一般是利用投保來減少或避免損失。但是,在投保之前,若能對該地區的環境條件、天文資料、地質地貌、氣候條件等作一定的了解與分析,就可減少投保成本,增加投資收益。
1.2 政治風險,指由于政策的潛在變化給房地產市場商品交換者與經營者帶來各種不同形式的經濟損失。政府的政策對房地產的影響是全局性的,因而,由于政策的變化而帶來的風險將對房地產市場產生重大影響。在市場環境還未完善的條件下,政治風險對房地產市場的影響尤為重要,特別是在我國,房地產市場還有待于進一步完善。房地產投資商應非常關注房地產政策的變化趨勢,以便及時處理由此而引發的風險。
1.3 經濟風險,主要是指一系列與經濟環境和經濟發展有關的不確定因素,它們的出現會對房地產市場產生影響。這類風險因素可以分為以下幾類:市場供求風險、財務風險、地價風險、融資風險、工程招投標風險、國民經濟狀況變化風險。
1.4 技術風險,是指由于科技進步、技術結構及其相關變量的變動給房地產開發商和經營者可能帶來的損失。例如,科技進步可能對房地產商品的適用性構成威脅,迫使開發商追加投資進行房地產的翻修和改造。技術風險的因素主要分為:建筑材料改變和更新、建筑施工技術和工藝革新、建筑設計變動或計算失誤、設備故障或損壞、建筑生產力因素短缺、施工事故、信用等風險因素。
1.5 社會風險,主要是指由于人文社會環境因素的變化對地產市場的影響,從而給從事房地產商品生產和經營的投資者來損失的可能性。房地產市場的社會風險因素主要有城市規劃、區域發展、社會治安、公眾干預和文物保護等。
1.6 國際風險,是對一個社會的所有經濟都有很大影響,主要是指因國際經濟環境的變化導致地區性的經濟活動受影響。對房地產業來說,國際經濟風險可分為:國家風險、國際投資環境風險、貨幣匯率變化風險、國際貨幣利率變化風險和國際經營風險。
1.7 內部決策和管理風險,指由于開發商決策失誤或經營管理不善導致預期的收入水平不能夠實現,包括投資方式、投資地點、類型選擇風險和人、財、物組織管理風險等。
2房地產投資關鍵風險因素分析
房地產投資過程中引起風險的因素眾多,其后果嚴重程度各異。完全不考慮這些風險因素或忽略了主要因素,風險分析就失去意義。但把每個風險因素包羅萬象的加以考慮,則會導致問題的復雜化,是不現實的也是不恰當的。風險分析的目的就是要合理縮小風險因素的不確定性,尋找影響風險的主要因素,為投資決策者提供最恰當的風險對策。
2.1 “二八法則”在風險因素分析中的應用“二八法則”是西方社會經濟學家經過仔細觀察、分析,歸納后得出的一個客觀規律,即:20%的人掌握著整個社會80%的財富。推廣后又發現,一般學校中學生智商高者往往為20%,保險公司或直銷企業的成功的推銷人員一般也在20%左右。另外,企業的配套協作單位、商業單位往往也是20%的個數掌握著80%的采購、銷售額,日常管理工作中20%的業務量也往往決定了80%的經營數額。
由上面分析的房地產投資風險因素,我們可以知道,影響房地產投資的風險因素比較多。如對每一個投資項目都進行詳細的風險因素分析,效率不但不高,有可能還不能抓住重點。再者,我們對風險因素的分析是無止境的,但真正對我們的投資分析有實際意義的風險因素卻只有其中一部分,而由“二八法則”可知,20%的因素對事件有80%的影響力。所以,在房地產投資風險因素分析時,我們需要重點關注的是那20%的重要因素。
2.2 關鍵風險因素分析在進行風險因素相關性分析之前,有必要找出那些20%的重要因素。鑒于一些學者對房地產投資風險因素問題的深入研究[1-5],本文從以下三個方面來重點考慮房地產投資風險:時機風險、區位風險、類型風險。
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2.2.1 時機風險由于房地產開發活動受到宏觀經濟的影響很大,而經濟發展具有周期性的規律,因此,房地產業發展也相應有著周期性的漲落。如從美國房地產發展情況來看,就存在明顯的周期性:美國以18年左右完成一次周期波動,同時也存在5年一次的短期波動。隨著經濟周期性波動的是房地產產品的供求、價格和收益水平的相應變化。此時選擇合適的投資時機,保證房地產項目開發完畢后有良好的市場需要,對開發商的意義非常大。因此,開發商需對未來幾年的政治形勢的變化、經濟發展趨勢、人口增減、收入水平升降、消費心理和物業需求等風險因素進行預測,以確定合理的開發時機。一般而言,經濟發展的成長期,各類房地產需求旺盛,市場處于不斷上升勢頭,適時推出的房地產可望獲得較好的收益;當經濟不景氣,失業增加,收入下降,房地產市場需求下降,供過于求,房地產價格下跌,物業租售所需時間加長,甚至根本都租售不出去,此時推出的房地產將導致資金占用和成本上升,預計的收益便成了實際的損失,因此房地產開發商也將必須承擔開發時機選擇不當的巨大損失。
2.2.2 區位風險區位風險產生于區位因素的變化,因為房地產投資者對這些因素的周密分析決定了哪些區位將被選擇。一般,區位主要因距離、空間等位置上的差異而產生價值的不同。這里所講的位置,不僅指所處的地理位置,還包括其社會位置,如人口因素、教育水平、服務水平、交通通訊和生活設施等等。社會、經濟、鄰區影響等因素的差異更是加劇了位置上的區位差異,使得處于同一市場的不同區位的相同面積土地產生不同的實用價值、利用方便和集約經營度,從而產生極為不同的經濟效益。因此,投資決策時必須充分考慮受土地區位條件決定的土地潛在收益和土地潛在用途。另外,區位價值會隨著社會、經濟、技術的變化而產生巨大差異,這使得投資者可能面臨巨大的區位風險,如交通運輸系統、生活方式及科技進步的變化等。
2.2.3 類型風險確定了房地產開發項目的位置后,在此位置上開發哪一類型的物業也是必須慎重考慮的,包括住宅、公寓、別墅、寫字樓和商場等。選擇不同的物業類型對開發活動的成功與否甚至盈虧都有極大的影響,而各種不同類型的物業對位置的敏感程度是不同的,因此其抗風險的能力也將是有差異的。
3房地產投資風險因素關系分析
房地產投資風險因素之間相互聯系相互影響,共同對房地產投資施加影響。因此,對風險因素之間的相關性分析顯得很有必要,而且這對于提高房地產投資的效益來說也具有非常重要的意義。圖2以圖表的形式表示出時機、區位和類型風險之間相互關系。
房地產投資風險三要素,即時機、區位、類型風險要解決的三個問題,實際上就是何時、何地以何種形式進行房地產投資。從上圖可看出,房地產投資時機風險因素決定了區位風險和類型風險的形式內容,是房地產投資風險結構中的基本風險,而區位風險及類型風險則在房地產投資中相互影響、相互制約。
4結論
綜合上述三者之間的聯系,投資者在對房地產投資的風險分析和管理時,應同時從主觀和客觀兩方面采取必要措施,以降低投資風險,提高投資效益。主觀上,投資者應樹立強烈的風險意識,重視投資可行性研究,從定性的角度對風險問題進行總體把握?？陀^上,投資者必須對國際、國內當前今后的政治、經濟形勢、社會發展趨勢、國家和地方政策、產業政策和發展規劃有一個通盤的了解,并在此基礎上,對設計方案進行定量的數據測算分析,獲得較準確的經濟測算結果;此外,投資者還應充分了解該城市擬開發地區的情況,如工商業狀況、人口結構與密度、居住條件、基礎設施現狀、建設規劃、交通和污染情況等,了解和掌握該地區商業服務業、住宅、工業分布情況以及未來的發展趨勢,理性的判斷該類房地產市場供求情況并進行科學的項目可行性研究。只有這樣,投資者才能準確的把握時機,選中極具升值潛力的地段,并在合適的地段開發合適的物業,使投資決策盡可能準確而高效,贏取房地產投資的高效益。
參考文獻:
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房地產投資與風險分析范文2
產業投資基金,在我國系指直接投資于產業、主要對未上市企業進行股權投資和提供經營管理服務的利益共享、風險共擔的集合投資制度。它通過向不確定多數投資者發行基金份額設立基金公司,由基金公司自任基金管理人或另行委托基金管理人管理基金資產,由基金托管人來托管基金資產,按資產組合原理從事創業投資、企業重組投資和基礎設施投資等實業投資,是一個與證券投資基金相對等的概念。從投資對象角度看,專門投資于房地產行業的產業投資基金就稱為產業投資基金,簡稱房地產投資基金;而投向新興的迅速成長的有巨大競爭潛力的未上市公司(主要是高科技公司)則稱為風險型產業投資基金,簡稱風險投資基金。
2.房地產投資基金與風險投資基金的對比分析
（1）投資對象。風險投資基金主要把資金投向處于開發階段的新興的風險型企業，特別是有發展前景且蘊含著失敗危險的高科技領域，諸如計算機軟件行業、光電通訊行業、生物制藥行業等朝陽產業,他們的產品主要依賴于科技研究和開發，具有自主知識產權。房地產投資基金的投資對象是以不動產為主的房地產開發項目以及房地產改建、擴建項目,此外還可以投資于實物性房地產,開展房屋的出租、租賃業務、二手房市場的買賣業務,收購房地產開發項目的尾盤、爛尾樓以及與抵押房處分有關的買賣業務等,市場進入障礙不強。
（2）風險性。由于風險投資基金所投資的企業大多是具有較高增長潛力的高新技術企業,在培育和扶持其成長的過程中面臨的技術風險、市場風險、人力風險的可能性十分巨大,從而使這種企業呈現出高風險性。房地產投資也具有高風險性,但風險主要來源于市場,即市場的瞬息萬變、高度不確定性帶來的風險,如經營風險、政策風險、法律風險等,而基本上不存在技術風險的因素,此外,由專業性的房地產機構運作房地產投資基金,通過他們豐富的開發經驗和對未來市場方向敏銳的判斷力,不但可以使投資者獲得較高的投資收益率,而且還能降低市場風險。
（3）收益性。高風險往往伴隨高收益,這也是風險投資基金冒著巨大的風險所追求的目標。房地產投資的收益相對比較穩定,投資房地產產業正好可以符合投資者均衡投資風險的需求。房地產與股票是可供公眾投資者選擇的兩種主要對象,互為替代品;當股市價格下跌時,以及物價持續上漲、貨幣迅速貶值時,房地產的固有特性就決定了其往往成為保值增值的主要追求對象。而在當前的我國,城市化進程勢不可擋,規模之大舉世無雙,住房商品化日益深入,人民群眾在全面建設小康社會階段的首選消費新熱點正是商品住房。在人均收入持續增加的背景下,商品住房消費需求占消費總需求的比重必將持續提高,城市其它房地產的需求也將不斷增長,這決定了在房地產投資總量不盲目擴大的前提下,房地產投資的長期預期收益應該比較高,房地產投資基金的收益也相應較高。
（4）退出機制。風險投資基金的主要投資對象是沒有上市的企業,所以風險投資基金的退出渠道較窄,一般有兩種退出方式。一是失敗退出,即破產清算,投資基金對破產的投資對象具有優先受償權,或轉讓權,或拍賣權；二是成功退出,即通過股份回購、股份轉讓、企業上市等方式退出。這就是說投資基金往往要到被投資企業上市時才能夠實現完全退出,而真正能實現上市的企業非常有限,能夠上市的企業更少。房地產產業投資基金在此方面卻受限制較小,隨著受資項目的銷售實現就可以達到投資的完全退出,這也是它相對于其它產業投資基金的優勢所在。
3.中國房地產投資基金的培育
（1）合理的發起人結構的選擇――“n+1+1”模式。在房地產投資基金起步階段,應由政府出面組織發起,由兩家以上主要發起人、一家投資銀行和一家“行業監事組織”形成一種多元化主體結構,即“n+1+1”模式。此種模式的核心是在“n”家主要發起人的選擇上,應至少有一家是具有實業投資經驗且資本雄厚的投資機構。第一個“1”,是指必須有一家具有豐富資本運作經驗的投資銀行也充當主要發起人?！皀”家中的投資機構履行基金的投資職能,第一個“1”即投資銀行履行管理基金的職能。第二個“1”為“行業監事組織”,它是針對現行基金黑幕太多而提出的,它雖然作為基金發起人參與基金設立,但不參加基金經營運作,而是對基金運作進行監督,向投資者及時披露基金運作情況,保證投資者充分了解信息,保護投資者利益；另一方面,它對房地產業情況非常了解,因在房地產行業中有比較重要的影響和地位,可使它的建議較易被開發企業接受,在基金管理層與企業意見不統一時可以由它負責與開發企業的溝通。
（2）基金發起方式的選擇――公募為主,輔以私募。產業投資基金的募集方式有公募和私募兩種。公募指向社會公眾募集資金,私募指向一定范圍內的機構投資者募集資金。在我國,目前機構投資者還未充分發育,許多機構在投資方向上也受到國家法律法規的限制,風險投資基金雖以私募方式設立,但資金大多來源于中央、地方財政以及部門資金、國有控股公司,風險投資成了一種變相的政府行為。而我國居民儲蓄已突破8萬億元,年凈增接近1萬億元,為動員這部份閑散資金參與長期投資,房地產投資基金應以公募為主、私募為輔的方式設立,因為這既有利于房地產投資基金的正常發展,金融市場的穩定,防止機構投資者的投機行為,又有利于資金的籌集,部分滿足機構投資者的要求。
（3）規避風險的方式――分期投入、組合投資。為降低投資風險,房地產投資基金投入方式以分期投入為佳。即將計劃投入的資金與項目的準備、實施、預售、資金回收和利潤實現等指標掛鉤,當企業達到預期目標時,再投入一部分資金。當企業沒有達到預期目標時,將重新討論企業的經營狀況,并決定下一步是否再投資。降低投資風險的另一方式是組合投資,即投資于不同業務領域、包含多個項目的項目群,拓展業務對象,利用成功項目的高回報率彌補失敗項目的損失,降低風險。投入房地產領域的資金,應當分散于房地產企業股票、房地產企業債券、對房地產企業直接投資、對房地產項目直接投資等不同形式；應該既向開發銷售商品房的企業投資,又向從事房屋出租經營的企業、從事房地產市場中介業務的企業等投資,以進一步分散風險、降低風險。
（4）基金組織形式的選擇――契約型。房地產投資基金從組織形態來看,產業投資基金可以分為契約型和公司型兩種。契約型產業投資基金依據《信托法》規定的信托契約建立、運作；公司型產業投資基金依《公司法》成立,具有法人資格。我國絕大部分風險投資基金都采取了公司型組織形式。公司型具有基金經理和公司股東信息不對稱、股東權益難以得到保護、雙重稅收負擔等缺點。而契約型因所有權與收益權的分離而使信托財產具有相對獨立性,基金收益可得到法律保護,這符合房地產投資基金風險低的特點,此外契約型只需納稅一次,可提高基金收益。因此,房地產投資基金應首選契約型組織形式。
（5）設計合理的基金規模。在設計房地產投資基金規模時,應充分考慮“集合投資、分散風險”的要求,單個基金規模不宜太小，但也不應過大,因為房地產行業目前的經營水平還無法保證大規模基金的良好收益?，F國內中等規模房地產投資項目平均投資額為1億元左右,以一個基金運作10～20個項目計,建議規模定在15～20億元。
房地產投資與風險分析范文3
內容摘要:本文闡述了房地產投資風險的特點,對房地產投資風險因素結構系統的七大因素進行了分析,并在此基礎上分析了不同房地產項目投資的風險,為房地產投資決策提供科學依據。
關鍵詞:房地產投資 風險因素 風險分析
近年來,房地產業已經成為我國經濟增長的支柱產業,房地產業及相關產業對國民經濟的貢獻日益顯著。房地產投資屬于國民經濟基礎性投資活動,受國家和地區的社會經濟環境因素影響較大。加上需用資金量大,投資回收期長,資金周轉速度慢,眾多不確定因素使得房地產投資風險增大。所以,房地產開發決策者絕不能僅憑經驗判斷市場,而更需要科學理論和方法的指導。為了正確地預測、控制和規避房地產投資的風險,在投資前必須進行房地產投資項目的風險分析,充分考慮未來可能出現的不確定因素對房地產投資項目的影響。本文對房地產投資的風險因素進行系統的分析,并在此基礎上分析不同房地產項目投資的風險,為房地產投資決策提供科學依據。
房地產投資風險的含義和特征
(一)風險的含義
風險是人們熟悉的概念,但是要給它下一個確切的定義并不容易。筆者認為,所謂風險,是指某一事件發生的不確定性以及這種不確定性所導致結果的綜合效應。
房地產投資風險可以定義為投資者預期收益不能實現的概率(或可能性)。這一概率越大,意味著風險越大(龍勝平、方奕,2006)。
(二)房地產投資風險的含義
房地產投資風險是指由于投資房地產而造成損失的可能性。這種損失包括投入資金的損失和未達到預期收益的損失(陳溥才、郭鎮寧,2004)。
由于在房地產投資中存在著復雜的不確定因素,因此其風險因素也很多。一般來說,可以把房地產投資風險分為系統風險和非系統風險兩部分。系統風險是指由于某種全局性的因素引起的投資收益的可能變動,這種因素以同樣的方式對所有證券的收益產生影響(戴國強,1999)。系統風險主要包括市場風險、利率風險和購買力風險。非系統風險是指發生于個別企業的特有事件造成的風險。系統風險和非系統風險的分類表明,系統風險應盡可能回避,非系統風險應盡可能消除。
(三)房地產投資風險的特征
不確定性。項目風險是不可避免的,而房地產開發更是如此。對于一個特定的項目的一個特定的風險來說,它的發生是諸多因素共同作用的結果,是一種隨機現象。
規律性和可預測性。風險的產生是來自于客觀條件的不斷變化,即風險因素是各種不確定因素的伴隨物。但是由于房地產項目的環境變化和實施總是有一定的規律性,所以風險的發生和影響也必然有一定的規律性,風險是可以預測的。
可變性。風險活動除了有規律性,還存在變化的可能性,一旦引起風險的因素發生變化時,風險也必然隨之發生變化。在房地產項目實施的整個過程中各種風險在質和量上都可能會發生變化,隨著項目的不斷持續,有些風險得到控制變小,有些風險會發生并得到有效處理,但與此同時在每一階段都可能產生新的風險。
潛在性。盡管房地產項目風險客觀存在可能性,但風險的不確定性決定了它僅僅是一種可能,而這種可能要變為現實還需要有必要的條件,這就是風險的潛在性。
階段性。風險的發展不是一成不變的,而是分階段的,這就是房地產項目風險的階段性。一般認為它包括3個階段:潛在風險段;風險發生段;造成后果段。
結果雙重性。風險所引發的結果可能是損失也可能是收益,這就是房地產項目風險的結果雙重性。傳統上把項目風險看成是一種損失,因此項目風險的雙重性也就意味著風險與收益機會共存。
房地產投資風險因素系統分析
房地產市場千變萬化的根本原因是由于一系列不確定因素的存在。這些不確定因素的影響產生的動態變化會給在房地產市場中交易的商品經營者帶來各種不同形式的風險。如果完全不考慮這些風險因素或遺漏了主要因素,那么風險分析就可能有很大的偏差;但要把每個風險因素包羅萬象地都加以考慮,則會導致研究模型的過度復雜化,這是不現實的。經過風險分析,可以合理地、盡可能地縮小風險因素的不確定性,找到影響風險的主要因素,從而為投資者提供最科學的風險對策。
要想保證風險分析的質量,必須科學地分析房地產投資過程中可能存在的各種風險因素,采取相應措施或對策來盡可能地減少風險損失。圖1至圖7給出了整個房地產投資風險因素的結構系統。
(一)自然風險
自然風險指的是由于自然因素具有不確定性,導致房地產商品的生產過程和經營過程可能受到的影響和直接破壞,由此帶來的對房地產開發商和經營者經濟上的損失,如風暴風險、火災風險、洪水風險等。
(二)政治風險
房地產的不可移動性使房地產投資者要承擔相當程度的政治風險。政治風險主要由以下因素造成:、戰爭、經濟制裁、外來侵略、騷亂等。同時,政治風險還包括政策風險,即由于國家或地方政府有關房地產投資的政策條件發生變化而帶來的投資風險。房地產投資是一項政策性很強的業務,它受多種政策的影響和制約,其政策都會對房地產投資者收益目標的實現產生巨大影響,從而給房地產開發投資者帶來投資的風險。政治風險因素還可以細分,參見圖2。
(三)經濟風險
經濟風險因素主要是指國家的經濟形勢環境變化這類不確定因素的出現對房地產市場產生的影響,經濟風險因素的分類參見圖3。
(四)技術風險
房地產技術風險是指隨著科學技術的不斷進步,技術結構及其相關變量的不斷升級,會給房地產開發商可能帶來的損失。比如,科技進步可能使得房地產商品的適用性受到影響,從而使開發商不得不追加投資進行房地產的翻修和改造。技術風險的主要變量可以分成如圖4所示的類別。
(五)社會風險
社會風險因素指的是由于社會形勢的變化對房地產市場的影響,有可能給從事房地產商品生產和經營的投資者帶來損失。參見圖5。
(六)內部決策和管理風險
上述風險因素都是來自外部環境,而內部決策和管理風險指的是由于開發商決策錯誤、策劃失誤或經營管理不善導致低于預期的收入水平,包括類型選擇風險、地點、人、財、物組織管理風險和投資方式等,參見圖6。
(七)國際風險
國際風險是指國際經濟環境的變化產生的對地區性經濟活動的影響,它對一個社會經濟活動的影響是全局性的。投資者如果有意涉足國際房地產項目,那么就要了解項目所在國的環境,把握好投資政策,并且采用相對穩定的貨幣和匯率工具,才能盡可能地避免潛在損失。國際風險因素一般可以細分為如圖7所示的分類。
不同房地產項目投資的風險分析
地產投資的風險。土地開發是一種風險最大、收益通常也是最高的房地產投資方向。由于土地的市場價格受一系列的風險因素的影響而波動很大,土地投資的風險也很大。為了減少在地產投資中的風險,保證投資收益,把握投資的政治及經濟時機最為重要。了解和隨時掌握城市規劃及其變更情況,特別是對土地使用性質改變和變化趨勢做出正確的分析和判斷,可以在很大程度上降低投資的風險損失。
普通住宅投資的風險。除地產之外,住宅也是房地產市場中較為引人關注的項目之一。一般而言,投資于普通住宅市場,若是房屋能夠很快地銷售出去,那么這種投資便屬于短期投資,資金周轉較快,也較容易獲利。如果住宅因為某些原因銷售不出去,則虧損是必然的。
公寓投資的風險。評估對公寓市場的投資成功與否的主要標準,就是看公寓能否租出去,以及租金的高低。影響公寓生意的主要因素有兩方面:市場需求;管理水平。若是市場需要量大,公寓難度不大;若是管理水平高,條件硬,則租金必然較高,收入也會較多。其主要風險是:市場需求量低,公寓租不出去;管理成本高于租金收入。
辦公、寫字樓宇投資的風險。由于中國近年來商業市場的繁榮,便為寫字樓市場的發展提供了一個契機。寫字樓是與商務活動和政府機關聯系在一起的,因此其位置最好是接近于商業或社會活動的中心,這有利于提高其被利用率和租金價格。另外,其管理水平也是很重要的因素。所以,寫字樓市場的主要風險即是:若不能使其保持較好的地理位置,并保證業務管理水平,會是很危險的。
商業樓宇投資的風險。投資商業樓宇一般比投資普通住宅、公寓、寫字樓的風險大。商業樓宇市場的風險主要有以下三個方面:投資的收益取決于商店的銷售情況;商業競爭帶來的不利影響;租方信譽不佳對投資者的影響。
工業樓宇投資的風險。工業樓宇通常需要進行一定規模的土地開發,形成一個具有一定規模的工業園區。工業園區的基礎設施,如供電、供水、道路等條件的改變或不充分都會構成對工業樓宇市場的風險,從而給投資者帶來風險。
以上結合房地產項目投資的不同類型,對于房地產市場中的風險進行了分析。通過分析可以看出:不同的房地產項目,其風險程度及重心是不同的。對比分析對其有充足的了解,以期在實踐應用中降低投資風險。
參考文獻:
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房地產投資與風險分析范文4
關鍵詞：房地產項目；投資風險；評價
房地產項目投資是專業技術性和綜合性極強的投資活動，具有投入大、回報率高、風險大等特點[1]。在近年持續調控作用下，銀川樓市逐步恢復理性，商品房待售總量不斷增加。X公司在我國房地產市場面臨寒冬期的時候進行房地產項目的開發具有很大風險。
1 投資風險識別
房地產項目投資存在一系列不確定性因素，根據房地產項目投資風險因素的性質，可以把房地產投資的風險因素大致分為以下幾類：政策風險、經濟風險與市場風險、自然風險、建設風險、社會風險、管理風險與退出風險等[2]。
1.1 X項目概況
X項目位于銀川市北部，以高層住宅、公寓為主，項目總投資額約2.14億元，總建筑面積約118萬m2，屬于高端項目，最大特點是引進多種新型技術，具有恒溫恒濕恒氧的功能。
1.2 項目投資風險識別與投資風險指標體系的建立
根據對X項目實際情況的分析以及蔡建民[3]對房地產投資風險的分類，識別出X項目主要風險，并根據項目各風險因素間的關系，參照系統性，科學性，可行性，前瞻性，可比性原則，對影響該項目投資的風險因素進行分析和整理，建立房地產投資風險指標體系。目標層（O）即項目投資風險；主層因素（A）；子層因素（B）。
政策風險（A1）=土地政策風險（B1）+稅收政策風險（B2）+城市規劃風險（B3）；經濟風險與市場風險（A2）=價格變動風險（B4）+融資風險（B5）+供求風險（B6）；自然風險（A3）=氣候風險（B7）+不可抗力風險（B8）+地質條件風險（B9）；建設風險（A4）=施工質量風險（B10）+成本超支風險（B11）+技術風險（B12）+施工進度風險（B13）。
2 項目投資風險評價
在實踐工作中主要應用層次分析法對房地產投資風險進行綜合評價。
按以下步驟進行評價。
（1）根據專家對項目投資風險的評價意見，進行層次單排序。即對目標層，主層因素各元素兩兩比較求出權重，對子因素層各個風險因素兩兩比較，求出權重，并對各層次單排序進行一致性檢驗。
目標層O――主層因素（A）的一致性檢驗指標：λmax=4.0104，CI=0.0035，RI=0.90，CR=0.0039
（2）對以上計算得出的權重進行總排序，計算出各個風險因素的綜合重要度，見表1。
通過表1分析可知，在各項風險中，稅收政策風險（B2），價格變動風險（B4），技術風險（B12），城市規劃風險（B3）綜合重要度值較高，對X項目的影響較大。
3 對該項目投資風險防范對策與建議
3.1 針對政策風險的建議
投資者應密切關注經濟政策變動趨勢，找準投資方向。特別是政府對于房地產開發的態度與政策動態，如宏觀經濟政策、財政、貨幣、產業、住宅政策制度、國家稅收政策的改革等。
3.2 針對經濟風險與市場風險的建議
通過分散風險來降低風險。應了解整體經濟形勢和房地產行業形勢，且項目開發周期往往較長，預測多年之后的房地產銷售形勢也非常重要。
3.3 針對建設風險的建議
策劃為先，房地產投資項目從選址、定位、規劃布局到招商、租售，及后期管理等，都需要精心的策劃。要注意商業地產各開發環節的不可分割性，開發商們應能夠多站在經營者、商家的立場上進行商業地產的全盤策劃開發。
4 結 論
基于全國與銀川市房地產市場發展的現狀和趨勢，以管理學、經濟學相關理論為指導，針對X項目的實際狀況，對房地產投資現狀及風險因素進行評價，從定性的理論分析和定量的風險評估角度，探討房地產投資風險。并結合X項目的實際，主要得出以下結論：在各項風險中，房價變動風險、稅收政策風險、融資風險、技術風險對X項目的影響較大，氣候風險、地質條件風險、施工質量風險較小。
參考文獻
[1]王欣.瀚城國際房地產項目投資風險分析研究[D].東北石油大學，2010.
房地產投資與風險分析范文5
關鍵詞：房地產投資風險管控策略
一、房地產投資風險概念及種類
1.房地產投資風險的含義。
房地產投資風險是指在客觀情況下，在特定的期間內，某房地產項目投資的預期結果與未來實際結果間的變動程度，變動程度越大，風險越大；變動程度越小，風險越小。從房地產投資的角度來說，房地產投資風險可以定義為未獲得預期收益可能性的大小。完成投資過程進入經營階段后，房地產經營者就可以計算實際獲得的收益與預期收益之間的差別，進而也就可以計算獲取預期收益可能性的大小。當實際收益超出預期收益時，就稱投資有增加收益的潛力；實際收益低于預期收益時，就稱投資面臨著風險損失。后一種情況更為投資者所重視，尤其是在投資者通過債務融資進行投資的時候，較預期收益增加的部分通常被稱為“風險報酬”。
2.房地產投資的特點及風險種類。
（1）房產投資的特點。同一般投資相比，房地產投資具有以下特征：一是房地產投資對象的固定性和不可移動性。房地產投資對象是不動產，土地及其地上建筑物都具有固定性和不可移動性，這一特點給房地產供給和需求帶來重大影響，如果投資失誤會給投資者和城市建設造成嚴重后果，所以投資決策對房地產投資更為重要。二是高投入和高成本性。房地產業是一個資金高度密集的行業，投資一宗房地產，需要大量資金，這主要是由房地產本身的特點和經濟運行過程決定的。三是回收期長和長周期性，整個房地產投資的實際操作，就是房地產整個開發過程，對每一個房地產投資項目而言，它的開發階段一直會持續到項目結束，投入和使用的建設開發期是相當漫長的。四是房地產投資具有高風險性。由于房地產投資占用資金多，資金周轉期又長，而市場是瞬息萬變的，因此投資的風險因素也將增多。（2）房地產投資的風險。在房地產投資過程中，投資風險種類繁多并且復雜，其中主要有以下幾種：一是市場競爭風險。是指由于房地產市場上同類樓盤供給過多，市場營銷競爭激烈，最終給房地產投資者帶來的推廣成本的提高或樓盤滯銷的風險。市場風險的出現主要是由于開發者對市場調查分析不足所引起的，是對市場把握能力的不足，其中銷售風險是市場競爭的主要風險。二是購買力風險。是指由于物價總水平的上升使得人們的購買力下降。在收入水平一定及購買力水平普遍下降的情況下，人們會降低對房地產商品的消費需求，這樣導致房地產投資者的出售或出租收入減少，從而使其遭受一定的損失。三是流動性和變現性風險。首先，由于房地產是固定在土地上的，其交易的完成只能是所有權或是使用權的轉移，而其實體是不能移動的。其次，由于房地產價值量大、占用資金多，決定了房地產交易的完成需要一個相當長的過程。這些都影響了房地產的流動性和變現性，也就是房地產投資者在急需現金的時候卻無法將手中的房地產盡快脫手，即使脫手也難達到合理的價格，從而大大影響其投資收益，所以給房地產投資者帶來了變現收益上的風險。四是利率風險，是指利率的變化給房地產投資者帶來損失的可能性。利率的變化對房地產投資者主要有兩方面的影響：其一是對房地產實際價值的影響，如果采用高利率折現會影響房地產的凈現值收益。其二是對房地產債務資金成本的影響，如果貸款利率上升，會直接增加投資者的開發成本，加重其債務負擔。五是經營性風險。是指由于經營上的不善或失誤所造成的實際經營結果與期望值背離的可能性，產生經營性風險主要有3種情況：（1）由于投資者得不到準確充分的市場信息而可能導致經營決策的失誤。（2）由于投資者對房地產的交易所涉及的法律條文、城市規劃條例及稅負規定等不甚了解造成的投資或交易失敗。（3）因企業管理水平低、效益差而引起的未能在最有利的市場時機將手中的物業脫手，以至使其空置率過高，經營費用增加，利潤低于期望值等。六是財務風險。是指由于房地產投資主體財務狀況惡化而使房地產投資者面臨著不能按期或無法收回其投資報酬的可能性。產生財務風險的主要原因有：其一是購房者因種種原因未能在約定的期限內支付購房款。其二是投資者運用財務桿杠，大量使用貸款，實施負債經營，這種方式雖然拓展了融資渠道，但是增大了投資的不確定性，加大了收不抵支、抵債的可能性。
二、房地產投資風險產生的原因
1.房地產投資所掌握信息不全、不準，投資決策草率。
所依據的信息不夠準確，或前期調研不細，對購買力及項目的銷售前景預期過于樂觀，都會導致在運用中出現與當初的估計有較大偏差。
2.房地產投資的宏觀形勢出現不利變化，引發多種風險。
這在經濟生活中也經常遇到，表現為：一是嚴重的通貨膨脹、物價上漲，誘發建材價格上漲，工程造價跟著上漲。二是貨幣發行政策和銀行信貸政策。三是房地產供求形勢的變化。房地產供給嚴重不足的狀況已成歷史，供過于求，房價自然就要下降，銷售難度增加，促銷成本加大，期房銷售成為不可能。四是房地產政策及由此形成的大氣候。銀行等金融機構對房地產業的支持重點轉移，不利于新開發的房地產項目?？偟膩碚f，房地產發展商主觀上對房地產市場供求形勢，房地產政策，金融政策的理解、判斷或把握上出現偏差；有的房地產開發商過分相信自己的判斷，而實際上判斷出錯了或反了，產生重大的損失；有的發展商在決策上項目時只考慮、分析了一時的市場供求形勢，而沒把開發的周期因素考慮進去，結果供求關系發生變化，或者對市場的估計及項目自身的優勢的判斷過于樂觀，最終導致銷售困難；還有的房地產發展商過分相信自身能力，而經營實力不足，項目運作中難于實現預期的經營業績等等都是引發房地產開發中的工程建設風險的原因。
三、房地產投資風險管控的策略
房地產投資風險的規避與控制要針對不同類型的風險，采取不同的措施和方法，以規避房地產投資風險，將房地產投資過程中的風險降到最低的程度，達到保障投資收益。
1.樹立風險價值觀念，把握政策環境，規范運行，及時應對。
樹立風險價值觀念，就是要投資者根據財務活動所面臨的風險與期望取得的收益做比較，選擇出合適的方案。房地產投資由于與國家經濟形勢緊密相關，因此在很大程度上受到政府政策的控制。因此，房地產投資者不僅要加強對影響房地產市場相關政策的研究，還應密切關注房地產市場出現的新情況、新問題，保持信息渠道暢通，及時預見并采取靈活的措施應對政策變動的影響?，F在國內的房地產形勢比較復雜，各種新型法律法規不斷推出，各種新的房屋類型的顯現，使得計劃一直沒有變化快。
2.充分收集分析市場信息，借鑒國外成熟的經驗。
房地產項目投資風險較大的原因之一就是信息缺乏，沒有完善的信息網絡和信息共享機制。房產信息擁有量的多少和掌握度對房地產開發決策有著十分重要的影響。房地產開發商應盡量多收集信息并做出準確把握和預測，進行充分的市場調查分析，做出科學的項目決策，盡可能避免和減少后續開發中的風險。目前我國房地產市場已進入產業震蕩調整期，未來的兩年將會進入房地產市場的迷失期，房價增幅將會降低。日益上漲的房價已引起國家的高度關注，相關部門已從利率、稅收和市場等諸多方面對房地產市場進行了調控，因此，開發企業要及時調整開發思路，對市場變動要有充分的預測。
3.合理分配資金，減少金融風險。
（1）投資分散策略。房地產投資分散是通過開發結構的分散，達到減少風險的目的，一般包括投資區域分散、投資時間分散和共同投資等方式，國內的房地產類型豐富，因此這一策略很容易實施。（2）投資組合策略。房地產投資組合策略是投資者依據房地產投資的風險程度和年獲利能力，按照一定的原則進行搭配投資各種不同類型的房地產以降低投資風險的房地產投資策略。（3）保險策略。對于房地產投資者來說購買保險是十分必要的，它是轉移或減少房地產投資風險的主要途徑之一。保險對于減輕或彌補房地產投資者的損失，實現資金循環運動，保證房地產投資者的利潤等方面具有十分重要的意義。
4.準確把握房地產周期波動，合理選擇入市時機。
房地產周期性波動時市場供求關系運動的結果和方式，也是宏觀經濟周期波動的組成部分。受宏觀經濟運行周期影響，房地產周期分為蕭條、復蘇、高峰和衰退四個階段，與宏觀經濟運行周期的波動方向一致，但在波動時間和波動強度上卻存在著差異。根據房地產周期的特點和房地產開發的實質性特征，房地產的投資時機應當選在房地產周期復蘇階段的前期。選擇這個時間優點在于，一是復蘇前期正是蕭條走向復蘇的時期，利率較低，較容易籌集到資金。二是房地產的預售期、竣工實售期正是從復蘇走向高峰時，房地產售價較高，投資者承擔的風險小。不同地區的投資者針對不同時期的房地產周期應靈活掌握，在不完全市場條件下，投資者選擇最佳投資時機必須首先弄清楚宏觀經濟周期變化，以認識房地產周期各階段的劃分及特點，充分了解國家對房地產的政策并預測政策的變化，然后認真分析房地產需求類型和需求量并預測其變化趨勢?？傊?，房地產投資是一項高風險和高收益并存的投資活動，投資者只有了解這場游戲的生存法則，并且能夠審時度勢，合理制定生存策略，這樣才能在這場冒險游戲中生存下來并獲得寶藏，取得良好收益。
參考文獻：
[1]萬俊，鄧蓉暉.房地產投資決策風險分析[J].建筑管理現代化，2000(6)
房地產投資與風險分析范文6
【關鍵詞】房地產投資 房地產投資風險 經營風險
房地產是個熱門和利潤豐厚的行業，近三、四年來，住宅價格每平方米提高了1500元左右，這成了一個不爭的事實。因此，該行業投資就成了投資者的首選。由于房地產行業的特殊性使其存在多種風險。房地產投資是指國家、集體、個人等投資主體，直接或間接地把一定數量的資金投入房產、地產生產和再生產領域的過程和行為。
一、房地產投資常見風險
房地產投資風險就是指由于投資房地產而造成損失的可能性。這種損失包括投入資本的損失和預期的收益未達到的損失。房地產投資風險分為以下幾種。
1.投資支出風險
房地產投資支出是指投資者取得、開發土地并進行房產建設所花費的各種成本費用支出。由于房地產具有)位置固定性、不可移動性，而且受規劃限制及本身結構、裝修設計的影響，常具有專用性，一旦完工，變很難更改，如進行改建，投資將很大。因此如果投資者判斷失誤，便會蒙受損失。另外，房地產投資周期長，一個新建項目由于建設周期較長，在建設過程中也會遇到投資支出增加問題，這可能導致房地產投資者不堪重負并蒙受損失。
2.金融風險
主要指利率風險。房地產市場的利率變化風險是指利率的變化對房地產市場的影響和可能給投資者帶來的損失。當利率上升時，房地產開發商和經營者的資金成本會增加，消費者的購買欲望隨之降低。因此，整個房地產市場將形成一方面生產成本增加；另一方面市場需求降低。
3.購買力風險
購買力風險主要是指市場中因消費者購買能力變化而導致房地產商品不能按市場消化，造成經濟上的損失。購買力風險是一種需求風險，在市場經濟體制中，需求是一個非常不定的因素。由于消費者的購買力是不斷發生變化的，受工作環境、生活環境、社會環境、消費結構等影響，如果整體市場上需求下降，將會給房地產投資商經營者帶來損失。
4.市場風險
市場風險是指由于房地產價格的變動而引起的投資損失。房地產市場是一個特殊的市場，由于房地產的不可移動性，房地產時常一般只受區域性因素的影響。土地市場一般可分為一級出讓市場和二級轉讓市場，壟斷性較強。房地產市場供求的變化在很大程度上牽制著房地產投資收益的實現及其大小。例如房地產市場價格水平的波動、房地產消費市場的局限等等都是引起市場風險的原因。房地產價格不斷下跌以及房地產交易量驟降是中國去年經濟增長放緩的一個主要原因。
5.政策風險
政策風險是指由于國家或地方政府有關房地產投資的各種政策發生變化而給投資者帶來的損失。例如產業政策、稅收政策、金融政策和投資限制等。我國現正處于市場經濟改革、經濟體制轉軌的關鍵時期，各種有關政策的調整比較頻繁，而房地產投資周期相對較長，房地產特別是土地是國家宏觀調控的重點對象，故房地產投資受政策風險的影響比較大，城市規劃的變化不但影響投資房地產的用途，對其利用強度也形成限制，不去理解城市規劃的變化方向而盲目投資，對投資者的打擊將是巨大的。
6.法律風險
法律風險是指投資者投資行為違法或未能有效利用法律工具而帶來的損失。房地產投資涉及面廣，極易引起各種糾紛，如在拆遷安置過程中、房地產交易中、房地產租賃中等，各種糾紛的發生一方面影響投資的正常進行，另一方面影響投資收益的順利實現，都會造成投資損失。房地產開發建設過程中的風險管理，實際上是對建筑工程實施的風險管理，開發商應通過仔細考慮工程承包的合同條款，盡量把風險分散給承包商。
二、房地產投資風險的預防策略
房地產投資風險的防范與處理是針對不同類型、不同概率和不同規模的風險，采取相應的措施和方法，避免房地產投資風險或使房地產投資過程中的風險減到最低程度。
策略一：關注政策變動，認準投資方向
任何國家的政策都不是一成不變的，而政策的變化無論對一國的經濟發展，還是對投資者的預期收益都將產生一定影響。我國房地產起步較晚，市場不規范，與發達國家相比，房地產業受政府政策影響更大。所以時刻關注國家各項方針政策變化，特別是政府對房地產開發的態度，政策動態，如宏觀經濟政策、國家稅收政策、財政、貨幣、產業、住宅政策制度的改革等就顯得十分重要。對各項政策的研究，既有助于房地產投資確定正確的投資開發方向，正確預測未來，又有利于其根據政策變動及時調整投資策略，有效控制政策風險。
策略二：掌握信息，去偽存真，優化分析
隨著投資者獲得的信息量的增加，投資者面對的不確定性因素逐漸減少，這樣就可以提高投資者決策行為的正確度，降低決策風險。相反，如果投資者掌握的相關信息不充分或者不準確，那么，就有可能對自身條件和外部環境判斷失誤，從而增加了決策風險。雖然獲取信息要付出成本，但與投資決策風險的成本相比，卻是值得投入的。因此，投資者在做出房地產投資決策前應盡可能地調查市場，了解相關信息。同時要學會優化分析。優化分析是在掌握大量信息的基礎上，投資者應依靠經驗或技術方法進行風險分析，優化投資策略，最后確定適合投資者的最佳方案。該項措施能為投資者采取房地產投資的行動提供決策依據。
策略三：采用投資分散組合策略
