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農村房屋拆遷法律法規范文1
【關鍵詞】社會發展；優化城市空間；農村房屋拆遷；農民切身利益；加快補償立法
一、前言
國土資源部2016年的“十三五”規劃綱要中，對我國國土資源的形勢做了介紹也提出了相關要求。表示目前征地拆遷等矛盾日益突出，必須從解決人民最關心最直接最現實的利益問題入手，切實維護群眾合法權益，傾情傾力使資源惠民利民，使人民群眾共享發展成果。
二、我國農村房屋拆遷現在解析
鑒于農村房屋拆遷工作的政策性、實效性和群眾性都很強，因此拆遷工作涉及的范圍廣、難度大，致使我國的農村房屋拆遷工作面臨較大的問題。這些問題主要體現在以下幾個方面：首先，缺乏健全的法律法規，相關行政管理程序不完善，沒有相應的司法保障，導致政府職能錯位、監管不到位；其次，一些地區沒有結合當地實際情況制定補償標準，因而補償款較低，不能滿足農民需求；再次，拆遷安置過程中，存在較大的盲目性，另外，關于非住宅類的房屋拆遷其補償標準不夠健全、完善。種種問題，導致農民切身利益受到損失，引發了農民群眾的不滿，嚴重阻礙農村房屋拆遷工作的穩定開展。
當前，在我國農村房屋拆遷安置過程中以下幾個問題成為拆遷工作難以開展的矛盾焦點：
首先，拆遷項目的開展存在較大的隨意性。為響應國家政策，很多地方在開展農村房屋拆遷項目時并沒有經過嚴格考察審核，各地方政府為加快本地經濟增長，未做好相關準備工作就盲目實施拆遷項目，造成后期工作難以進行。
其次，我國農村房屋不能按照市場價格給予補償，導致拆遷過程中對房屋進行補償時只能以當地政府的“重置價”計算。這就導致政府規定的補償價跟農民所能接受的補償價存在較大差異，造成農民利益受損現象的發生。
再次，缺乏健全、完善的農村房屋拆遷法律法規做保障，導致政府在實施拆遷工作時沒有規章制度可以遵循，容易滋生不合理、不規范行為的發生，工作流程缺乏科學合理性，一些上級部門監管不到位，農民合法權益受到侵害。
最后，就是歷史遺留問題，由于農村房屋管理混亂，很多農村房屋在拆遷時無法確認產權所有人，或者測量問題導致安置面積不能確定。
三、加快農村房屋拆遷補償立法的必要性分析
對于房屋拆遷相關事宜，我國于2011年1月，由國務院最新頒布實施了《國有土地上房屋征收與補償條例》。其為城市房屋拆遷活動提供了規范的依據，解決了城市房屋拆遷中的矛盾和問題。但是并未就農村集體土地上房屋拆遷補償做出相應的規定。要想拆遷項目順利進行，切實維護被征收人的正當權益，應給予被拆遷農民公平合理的補償。
目前，集體土地征收中的房屋拆遷補償可依據的法律有：《物權法》第42條規定，征收集體所有的土地，應當依法足額支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用.安排被征地農民的社會保障費用，保障被征地農民的生活，維護被征地農民的合法權益；《土地管理法》第47條規定，征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補償.征收耕地的補償采用年產值倍數法確定補償金額，征收其他土地的由省、自治區、直轄市參照征收耕地的補償標準規定。
可見現有規定雖基于各地采取因地制宜的方式：各地農村房屋拆遷適用各級地方政府部門、地方人大的政府規章和部門文件以及地方性法規。但卻導致了拆遷補償政策混亂、各地做法不一且補償標準較低，宅基地上的房屋僅作為附著物進行補償。導致由于沒有直接的國家層面法律做依據，無法給被拆遷人合理的補償和充分的保護，拆遷雙方難以對拆遷補償標準達成一致，引發大量的拆遷糾紛，成為突出的社會矛盾之一。
因此應訂立關于我國農村房屋拆遷的相關條例，讓拆遷有法可依。因為集體土地上房屋拆遷工作事關被拆遷人的切身利益，只有嚴格依法陽光拆遷、公平拆遷，才能保護被拆遷人合法私權。與此同時，制定對于農村房屋拆遷補償的規定還具有重大的社會意義。
首先，它有利于提高拆遷效率，促進經濟的發展。一旦拆遷補償中存在隨意性，則很可能導致拆遷補償出現不公平現象。一些被拆遷人極可能因為執法的隨意對拆遷工作產生非常強烈的抵觸情緒，使得拆遷難以進行。規范拆遷補償安置工作，保障被拆遷人利益可以為順利拆遷提供保障。
其次，有利于保證社會的穩定，促進和諧社會的建設。集體土地上房屋拆遷只有平衡了各方當事人利益，充分尊重保障被拆遷農民的權利，加強對財產權的法律保護，才能減少矛盾糾紛的產生，維持社會發展的正常秩序，保證社會穩定。
最后，它有利于房屋拆遷法律的完善，保證法制統一。由于在土地性質和管理方法方面國有土地和集體土地存在很多差異，因此對國有土地上的房屋和集體土地上的房屋管理模式也不盡相同，對集體土地上房屋拆遷中被拆遷人權利保護進行研究，有利于推進農村房屋被拆遷人權利保護系統化、體系化，提高該領域的法治化水平，保證法制統一。
農村房屋拆遷法律法規范文2
關鍵詞：集體土地房屋 拆遷安置房 登記
在中國城市化建設的進程中，涉及廣大農民的集體土地房屋拆遷工作，一直是關系民生與社會和諧的工作熱點之一。造成集體土地房屋拆遷安置房登記難的問題，既有體制性的原因，也有拆遷過程中拆遷部門工作失位的原因。
1.集體土地房屋法律關系多樣性
由于各地農民的知識文化水平與其法制意識的不一，導致當前集體土地房屋法律關系的多樣化。其一，產權合法權屬法律關系。對于那些建房時間不長，且產權人產權意識較強的農民，他們相對而言手續較為完備，依法辦理了建房審批手續，并按規定辦理了《集體土地使用證》及《房屋所有權證》，這種情況則屬于產權合法權屬法律關系。其二，事實權屬法律關系。在農村大多數老房子是七、八十年代以前建造的，有部分能提供當時地方主管部門出具的建房證明，很多的則沒有任何手續。這種在農村目前表現為大多數，房屋所有權登記的很少，大部分持有的是《集體土地使用證》，到拆遷安置時，現被拆遷人又是經過繼承、受遺贈等方式取得被拆房屋的產權，所以很多農民的房屋在拆遷后出現了各種紛繁復雜的法律問題。[1]
2.集體土地房屋拆遷安置房登記存在的問題
鑒于集體土地使用者自身的文化素質、相關農村房屋產權法律的不健全與集體土地房屋事實權屬現象的廣泛存在，直接造成了集體土地房屋拆遷安置房登記存在諸多的困難。
2.1原房屋產權法律關系模糊
一是，原房屋存在隱性共有人。眾所周知，我國農村真正進行過房屋所有權登記的很少，因從未以法律的形式確認過產權，權利人經過多次轉移，例如分割、離婚析產等形式，房屋可能存在隱性共有人。二是，遺產性房屋產權繼承人模糊。這種情況可以分為三類：一類是孩子較多的家庭，遺產按鄉規民俗往往分割給兒子，出嫁的女兒認為自己根據繼承法的規定也是合法繼承人，從而導致繼承人之間的糾紛；二類是在對父母贍養不均的情況下，父母對房屋產權遺囑分配導致糾紛；三類是父母生前與某個子女有遺囑，或與他人存在房屋交易現象，在房屋轉移涉及相關法律程序不健全的情況下導致的糾紛。這些存在糾紛的房屋往往缺少有效的法律文件，權利人之間的糾紛只有通過法律的途徑才能得到最終的解決。
2.2拆遷前產權確認工作失位
拆遷前產權確認是做好拆遷安置房登記工作的最基礎最扎實的第一步，但由于房地產建設的趨利性以及地方政府對地方發展建設的迫切性，導致拆遷前的產權確認工作失位。其成因可能程序不到位，調查不仔細。拆遷部門一方面由于拆遷任務重很難在短時間內認真仔細完成大批量的調查摸底，另一方面由于聯系當事人困難等原因，無法完成相關確權資料的搜集，就匆忙予以認定，被拆遷人相對而言文化程度不高，法律意識比較淡薄，對拆遷政策不是很了解，從而導致產權確認出現誤差。[2]
2.3 拆遷過程具體執行有偏差
由于參與拆遷的工作人員其專業、知識水平與業務職責的不同，及對相關法律法規及房產登記方面的知識較為缺乏，與被拆遷人簽訂拆遷補償安置協議時存在兩個方面的問題：一是，難以做到審查繼承、受遺贈等的相關法律關系，直接由某個繼承人或人直接簽訂拆遷補償安置協議。二是，對存在產權糾紛的房屋疏于糾紛的處理，只要關系人方誰對拆遷工作有利就傾向于誰，從而導致缺少相關法定的材料。
2.4拆遷安置房登記缺少必要的材料
拆遷前與拆遷過程中工作的失位，其直接結果就是拆遷安置房登記時缺少相關規定的材料要件。一是，原產權來源依據材料缺乏。在事實權屬廣泛存在的情況下，原產權來源依據顯然是缺少的，與拆遷前產權確認工作的失位，導致被拆房屋缺失重要的相關來源材料，等拆遷后被拆遷人申請安置房登記時，根據房屋登記的相關規定，無法辦理安置房的登記。二是，產權轉移材料缺乏。對于一些原被拆房屋是通過繼承、受遺贈等方式取得的，而未辦理相關的法定手續，拆遷后被拆遷人拿到安置房申請辦理登記時，因原權利人（被繼承人）與被拆遷人（繼承人）之間存在轉移的形式，由于缺失法定的繼承材料，不符合《房屋登記辦法》的規定，而不能辦理安置房的登記。
3.集體土地房屋拆遷安置房登記問題解決辦法
根據當前集體土地房屋拆遷安置房登記工作的實踐，由于現實情況的復雜性，房屋登記部門只有立足工作的實踐，積極向建設主管部門建言獻策，促使拆遷部門拆遷前不斷完善各方面工作以及拆遷后的程序缺失的補救措施?，F從以下二方面來探討予以解決與完善：
3.1不斷完善拆遷前的確權工作及依法辦理拆遷安置工作
其一、按規范做好拆遷前的確權工作。首先，拆遷部門做好宣傳工作，讓被拆遷人意識到對房屋的確權會直接影響到今后的拆遷補償工作，關系到每個人的切身利益，提醒被拆遷人需提供房屋的所有合法來源依據。其次，是拆遷部門進場確權時必須走訪、聯系到被拆遷人本人，充分聽取他的意見，收集房屋的來源資料，接下去才能對產權進行客觀的予以確認。最后，確權工作完成后，需在房屋所在地集體經濟組織張貼公告，征詢無異議后方可進行拆遷補償安置協議的簽訂。其二、依法辦理拆遷安置工作。拆遷部門應引導被拆遷人因繼承、遺贈等方式取得的房屋需按規定辦理相關的繼承公證等必要的手續。在辦理拆遷安置工作時，拆遷部門應嚴格把關，簽訂拆遷補償安置協議時需嚴格按照繼承法等法律法規的規定辦理，為以后的拆遷安置房登記做好基礎工作。
3.2拆遷安置房登記時對登記要件的完善與補救
事實權屬無爭議的被拆房屋，因被拆遷人是經過繼承、受遺贈等方式取得的，因缺失法定的繼承關系證明，對此類缺失登記要件的可以從以下三種途徑予以完善與補救：一、現取得安置房的被拆遷人可以到公證機構辦理相關法定繼承關系的公證，被拆遷人取得公證材料后可辦理安置房的登記；二、被拆遷人還可以通過人民法院或者仲裁委員會申請司法確認的形式，被拆遷人憑人民法院或者仲裁委員會生效的法律文書可辦理安置房的登記；第三、拆遷部門牽頭組織建設、土地、司法、稅務等部門組成專門的調查小組，對拆遷安置中涉及繼承、受遺贈等情形案例特殊通過以上兩種途徑也難以解決的，通過調查小組對他們的法律關系進行審查，根據繼承法等法律規定，需補充材料的按規定進行補充，經確認無產權糾紛的以參會相關部門的聯審會議紀要的形式進行確認，被拆遷人憑聯審會議紀要可辦理安置房的登記。[3]
結語
集體土地房屋建設農民的自發性、產權意識薄弱性以及地方政府主管部門工作的不足，需要地方政府創新開展工作化解各種矛盾，做好拆遷安置房登記這項工作，切實保障集體土地房屋被拆農民的合法權益。
參考文獻
[1]王太高，姚俊，趙杰，趙堅. 城市規劃區內集體土地房屋拆遷制度研究[J]. 中國人口資源與環境，2010（5）
農村房屋拆遷法律法規范文3
關鍵詞：城市房屋；拆遷；土地使用權；補償問題
中圖分類號：TU984文獻標識碼： A 文章編號：
引言
隨著經濟發展的不斷深入，城市房屋拆遷已經成為大勢所趨，其實質是國家的征地行為，是一種對城市房屋所有人及其國有土地使用權的行政征收行為。但在拆遷過程中卻常常出現被拆遷人抗拒拆遷等糾紛和矛盾，其中大多數糾紛是由于拆遷補償不合理導致的。尤其是目前城市房屋拆遷補償金的構成中，忽略了房屋所附著的土地使用權的價值，損害了被拆遷人的利益，因此，完善我國城市房屋拆遷補償制度勢在必行。
一、城市房屋土地使用權屬性分析
我國實行的土地所有制是城市土地國家所有，城郊和農村土地集體所有。房屋所有人只享有土地使用權而沒有所有權，房屋所有權和土地使用權是互相分離的?！段餀喾ā返谒氖邨l規定：“城市的土地屬于國家所有。”《土地管理法》第八條規定：“城市市區的土地屬國家所有。農村和城市郊區的土地，除法律有規定的外，屬于農民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有?！薄冻鞘蟹康禺a管理法》規定：“國家土地使用權依法可出讓、劃撥，依法取得的土地使用權可以轉讓、抵押、出租、作價入股?！?/p>
《物權法》第三編“用益物權”第一百三十五條和第一百三十七條規定：“建設用地使用權人依法對國家所有的土地享有占有、使用和收益的權利，有權利用該土地建造建筑物、構筑物及其附屬設施?！薄霸O立建設用地使用權，可以采取出讓或者劃撥等方式?！边@就以立法的形式確認了國有土地使用權全新的涵義：經依法取得的國有土地所有權中分離出來的土地使用權，成為一種新的不動產物權形式，成為了用益物權。由上可知，我國合法的城市房屋所有人雖不都擁有土地所有權，但都享有該房屋占有范圍內的國有土地使用權。因此，土地使用權是合法土地使用權人所擁有的重要資產。明確了土地使用權是一項用益物權———財產權的法律屬性，也就確立了城市房屋拆遷中實現對土地資產即土地使用權補償的理論基礎。既然法律賦予被拆遷人享有土地使用權，就要依法保護被拆遷人的合法權利，國家如果需要征用或征收，被拆遷人可以出讓，但前提并不是無償出讓，而是應當給予合理的補償。因為被拆遷人的土地使用權受到了侵害，應當給予合理補償。
二、國有土地使用權的補償原則
從行政征收的補償原則來看，補償應該首先強調公平公正。目前大致有兩種補償原則：適當補償原則和“生活權補償”原則。適當補償又可以稱為合理補償，認為只要綜合考慮征收的目的和必要的程序等因素，并參照當時社會的一般公正觀念，給予合理補償，即為公平的補償。目前，我國采取的就是這一行政補償原則。而在當代西方國家中出現了一種新的補償原則，即“生活權補償”，這一理論認為，如果作為征收對象的財產，具有財產權人生活基礎的意義，那么對其損失的補償，就不僅限于對其財產的市場價格評估，還應考慮其附帶性的損失補償，甚至有必要給付財產權人為恢復原來生活狀況所必須的充分的生活補償。就房屋拆遷這一行政征收行為而言，其征收對象恰恰是被征收人賴以生存的基本條件，如果按照適當補償原則進行補償，被征收人得到的補償是否能與其遭受的損失相一致值得懷疑。因為被征收人的損失包括被拆遷房屋的財產損失、房屋所在的土地使用權的損失和與房屋有關的其他利益的損失，如子女上學的學區選擇。在這些損失中，房屋的財產損失的價值是可以按照市場價格進行估算，從而得到合理的補償的，但是對于房屋所在的土地使用權和與房屋有關的其他利益的損失的價值就很難客觀的估算了。因為房因地貴，房屋所在的地段好，房價自然就高，尤其是在寸土寸金的城市中，房屋的價值隨著損耗、折舊而越來越小，但土地的價值卻在不斷的增加，越是靠近城市中心的繁華地段，其土地價值就越高，這是市場經濟條件下的必然結果。國家將土地使用權轉讓給拆遷人是為了實現其以房地產開發經營商業行為、獲取更高的商業利潤的最終目的，那么被拆遷人為什么從好的地段遷移到差的地段，在子女上學、交通、生活、就醫等方面都不方便的情況下，卻得不到級差地租的補償呢？對于那些貧困的被拆遷戶來說，由于補償款中不包括土地使用權費，那么他們手里所能拿到的補償金根本就買不到同等質量的房子。如果連這唯一能夠遮風避雨的房子也被拆掉，卻又買不到新房，想不反對拆遷都不行。如果按照西方“生活權補償”原則，被拆遷人所得到的補償就必須使其在拆遷后能夠達到拆遷以前的生活水平，因此評估房屋價格時，必須認真研究住房所在地段的地價，認真研究房屋分攤的地價，在房價中體現地價，使被拆遷人得到真正公平的補償。
三、城市房屋拆遷中土地使用權補償問題的解決途徑
為了維護土地使用權人的合法正當權益，減少城市房屋拆遷補償糾紛，筆者認為，以下幾個方面可以作為處理城市房屋拆遷中土地使用權補償問題的突破口。
3.1加快立法進程和規范立法管理，在相關的行政法規和地方性法規應明確規定被拆遷人享有對土地使用權進行補償的權利
當前城市房屋拆遷活動的最高層次的規范性依據是2001年11月國務院修訂實施的《城市房屋拆遷管理條例》，但該條例并未明確規定被拆遷人享有對土地使用權進行補償的權利。而各地方政府所制定的規范性文件在拆遷補償方面一般也只規定房屋的區位、建筑結構、房屋類型、實際新舊狀況和建筑面積為考慮因素，很少有考慮土地使用權的補償。因此，建議有關部門盡快對有關拆遷的行政法規和地方性立法進行一次全面的審查，按照憲法和法律的要求進一步規范和完善。統一規范立法程序和管理，加快房地產管理的立法進程，使城市房地產拆遷補償在實踐中有統一的法律依據。
3.2制定相關的土地使用權補償的具體操作標準
在規定被拆遷人對土地享有補償權的同時，有必要確定補償的具體操作標準。要充分考慮土地具體使用的方式不同會給被拆遷人帶來不同的經濟利益，因此，可以參照有關土地征收補償政策，在對被拆遷人所享有的土地使用權進行評估的同時，應結合房屋的具體用途和土地使用的特殊情況（如停車場等）適當予以增加，以切實維護被拆遷人的合法財產權。在制定具體操作標準過程中需要處理好以下幾個問題：
（1）房屋和土地使用權的分離評估。房地產價值巨大，其中土地使用權價值占有相當大的比重，房地分離評估可以避免房地混在一起引起的歧義，清晰地顯示土地使用權和建筑物各自的真實價值。此外，不同的房屋土地占用面積相差很大，一般平房的建筑面積小于或等于土地面積，樓房的建筑面積往往大于土地面積，高層建筑的建筑面積遠大于所占用的土地面積，房地分離估價有利于體現房屋建筑依附于土地的房地產特性，真實顯示土地使用權的市場價值。
（2）房屋及其以外場地的土地使用權補償。實施拆遷的真正目的是取得拆遷范圍內可供利用的土地，拆遷人以獲取他人土地使用權為第一目的，因此，不僅房屋及房屋占地需要分別補償，而且大于房屋建筑面積以外的其他附屬物和場地用地部分的土地使用權也要給予補償。
3.3實際評估中評估方法的選擇要認真慎重，實際操作中，估價應符合房地產估價的基本原則—替代原則
如若同一供需范圍內有較發達的交易市場，用市場比較法評估。有收益的房地產選用收益法求取土地價格，并慎重確定土地資本化率、建筑物資本化率和綜合資本化率。道路規整、各宗土地排列整齊的地段可選擇路線價法。選擇基準地價修正法應注意基準地價的內涵、構成、表達方式不同時，修正的內容和方法之區別。劃撥土地的使用權評估可先求取得該宗土地法定最高使用年限價格，然后扣除出讓金等款項，此時應注意劃撥土地的權利限制?；蛘邞贸杀痉?，依據劃撥土地的平均取得和開發成本，評定劃撥土地使用權價格，作為原土地使用者的權益。
四、城市房屋拆遷中的法律思考
房屋拆遷意味著公民私有財產權和居住權的喪失，在舊城換新顏、陋室改新居的同時，因房屋拆遷產生的社會矛盾也不斷涌現，由此給維護社會穩定造成了一定的難題。事實上，因房屋拆遷產生的矛盾在很大程度上源于補償費用達不成一致，而其中最富爭議的問題之一就是公民的土地使用權得不到應有的補償。
（1）相關的行政法規和地方性法規應明確規定被拆遷人享有對土地使用權進行補償的權利。當前城市房屋拆遷活動的最高層次的規范性依據是2001年11月國務院修訂實施的城市房屋拆遷管理條例，但該條例并未明確規定被拆遷人享有對土地使用權進行補償的權利。各地方政府所制定的規范性文件在拆遷補償方面一般也只規定房屋的區位、建筑結構、房屋類型、實際新舊狀況和建筑面積為考慮因素，很少有考慮土地使用權的補償,這就為一些拆遷人對被拆遷人的土地使用權不予補償提供了借口。
（2）制定相關的土地使用權補償的具體操作標準。在規定被拆遷人對土地享有補償權的同時,有必要確定補償的具體操作標準。要充分考慮土地具體使用的方式不同會給被拆遷人帶來不同的經濟利益,因此,可以參照有關土地征收補償政策,在對被拆遷人所享有的土地使用權進行評估的同時，應結合房屋的具體用途和土地使用的特殊情況(如停車場等)適當予以增加，以切實維護被拆遷人的合法財產權。
結束語
目前我國城市房屋拆遷方面的相關法律法規不明確，導致在實踐中出現了大量的糾紛與矛盾，因此在相關的行政法規和地方性法規中應明確規定對被拆遷人享有的土地使用權進行補償，采取科學合理的方法制定具體操作標準，以盡快改變對依附于房屋所有權的土地使用權被無償剝奪的不合理狀況，對被拆遷人進行土地使用權價值的補償。
參考文獻
[1]李國光, 高圣平. 拆遷法律及配套規定新釋解析[ M] . 人民法院出版社, 2006.
[2]李宏偉.城市房屋拆遷的土地使用權補償問題[J].學術交流,2005.
農村房屋拆遷法律法規范文4
最近在不到一個月的時間內就連續出現了兩起被拆遷人因對拆遷補償不滿而自焚的事件，這足以讓人驚醒，進而思考。在一個法治的社會中，司法原本是解決社會矛盾、尋求社會公平與正義的最有效的手段，而在這兩起事件中，被拆遷人為什么不是選擇司法的途徑解決問題，而一定要采用這樣一種非理性的方式呢？
我國目前還沒有拆遷法，國務院在2001年6月6日第40次常務會議上通過了《城市房屋拆遷管理條例》，并于2001年11月1日正式實施。各地政府根據各地的實際情況，依據此條例制定了當地的拆遷管理規定。國務院的這一條例應當說是較好保護了被拆遷人的合法權益，但是該條例的第十六條是這樣規定的：“拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達不成拆遷補償安置協議的，經當事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決。房屋拆遷管理部門是被拆遷人的，由同級人民政府裁決。裁決應當自收到申請之日起30日內作出。當事人對裁決不服的，可以自裁決書送達之日起3個月內向人民法院起訴。拆遷人依照本條例規定已對被拆遷人給予貨幣補償或者提供拆遷安置用房、周轉用房的，訴訟期間不停止拆遷的執行?！边@一條的規定就使被拆遷人如果對拆遷補償不滿，即使選擇了行政訴訟也無法改變被強制拆遷的命運。而城市規劃和拆遷或授權開發商拆遷本身就是政府行為，政府的裁決很難對被拆遷人有利。這就造成一些被拆遷人寧愿選擇非理性的行為，也不愿選擇法律途徑解決問題。
再看一些地方性的拆遷法規。有些地方性的法規雖然打著保護被拆遷人合法權益的旗號，但在實際立法過程中并沒有把被拆遷人作為權利主體來保護，立法不是為了保護公民的權利，而是站在管理者的角度，以方便拆遷為目的。在這種落后的立法理念下出臺的拆遷法規使法院很難有所作為。
農村房屋拆遷法律法規范文5
關鍵詞：房屋拆遷；濫用；預防；公共利益；行政救濟
1998年6月，河南省鄭州市發生的一起住戶狀告市政府拆遷糾紛案，就是針對拆遷行為的合法性引發的。為了闡述對房屋拆遷權濫用與預防研究的現實意義，我們簡略介紹一下此案案情。
1998年3月，《河南商報》登載了鄭州市將興建裕達文化廣場，并將拆除鄭州市裕達國貿大廈旁邊的五幢樓房的消息。水利部水工金屬材料結構質量檢測中心（以下稱水工檢測中心）所購買的裕達花園17號、18號商品樓名列其中。裕達文化廣場采取政府和港資合作的方式興建，政府出資1000萬元，港資河南裕達置業有限公司出資5000萬元。此兩幢樓的住戶（水工檢測中心職工）向拆遷人"鄭州市裕達廣場工程建設指揮部"（以下稱指揮部）提出了數個問題，均未獲答復。隨后，指揮部張貼了《城市房屋拆遷公告》，正式開始拆遷。住戶認為，裕達廣場雖名為公益事業，實質上更多是裕達公司借用政府行政手段，為改善其所有的裕達國貿大廈周邊環境從而促使其銷售和升值而進行的商業運作。住戶進而認為，政府規劃、拆遷房屋的行政行為的合法性存在問題，遂向河南省高級人民法院提起行政訴訟，狀告鄭州市人民政府、鄭州市城市規劃管理局、鄭州市拆遷辦等單位，要求撤銷其對17號、18號商品樓的拆遷決定。而市政府方面認為，裕達廣場的建設是為了改善城市投資環境、創建衛生城市和園林城市而實施的城市建設的一部分，城市規劃法賦予了市政府權力，任何單位和個人必須服從人民政府根據城市規劃作出的調整用地的決定〔1〕。
顯然，房屋拆遷權是否被濫用是本案爭執的焦點。其中，政府的拆遷行為程序是否合法以及是否為了公共利益的需要，是兩個關鍵問題。
上述案例，突出表現在如何評定拆遷行為在實體上和程序上都具有合法性上，即拆遷行為實體上應符合什么標準才是合法（而不是看是否有合法的審批機關的正式批文），并應同時履行什么樣的法律程序（不應拘泥于現有規定程序）才能有效。這是一個重大理論問題，是解決拆遷權本身合法性的切入點。
一、拆遷權實體合法的唯一標準——社會公共利益
房屋拆遷權的核心在于它的強制力，它不需被拆遷人同意就能夠產生法律效力。由于這項權力的行使以國家權力作為后盾并涉及私人房屋所有權的保護，因此，防止該項權力的濫用，便成為判定拆遷權行使合法性的關鍵。而為了判定拆遷權是否被濫用，應當首先在法律上設置一個標準，用以評判一項具體的拆遷行為是否合法。這項標準就是"社會公共利益".因此，"社會公共利益"又成了評判房屋拆遷權是否合憲以及是否被濫用的唯一標準，而且在房屋強制拆遷與保護房屋所有權和土地權利的利益沖突中，也成為了十分有效的"平衡劑".
1.關于"公共利益"的涵義
盡管"社會公共利益"對房屋拆遷法律制度的設立至關重要，但我國目前迄今尚無一個統一的界說。不管在立法上，還是在學理解釋上，"社會公共利益"的概念都是不確定的，造成了人們認識上的偏差。這是導致房屋拆遷權被濫用的客觀因素。與"社會公共利益"相似的一個概念是"公共性目的".關于"公共性目的"涵義之解釋，曾經歷了一個發展過程。為了限制土地征用權的濫用，外國的一些法院將"公共性目的"解釋為"公共的使用"，即代表公共利益的主體的使用。然而，這一解釋卻在實踐中產生了許多問題。如果只有代表公共利益的主體的使用才能具有"公共性目的"，那些不代表公共利益的主體就會被排除在外。而且，事實上，代表公共利益的主體的范圍在實踐中也不易明確界定。有些主體所代表的利益既有"公共利益"的成分，又有"非公共利益"的成分，這類主體是否可以進行土地征用呢？因此，各國立法和判例便開始使用"公共利益"的提法，以進一步確定土地征用權合法的標準?，F在，大多數國家和地區的立法都認為，"公共利益"應包括兩層涵義：一是須有公共使用的性質，二是須有公共利益的用途。
在立法上，一些國家和地區以列舉的方式規定"公共利益"的范圍。如香港，其《收回官地條例》和《土地征用條例》同時規定，官地收回和征用土地須以"公共用途"為目的，并規定以下幾種情況的"收回"和"征用"屬于"公共用途"：（1）為使物業欠佳的衛生情況得以改善，或重新修建經改善了衛生情況的居所或建筑物；（2）由于建筑物接近或連接其他建筑物，嚴重干擾空氣流通或建筑物的狀況不適合人居?。唬?）與軍隊有關部門的任何用途；（4）總督會同行政局決定為公共用途的任何類別用途而作的收回或征用〔3〕。前面已經論述過，房屋拆遷產生的法律后果之一是導致土地權利流轉給拆遷人，這也是房屋拆遷的唯一目的。因此，房屋拆遷權的合法性應適用土地征用的合法性理論。在我國，"公共利益"的法律地位在立法中得到了確立。首先是《憲法》。該法第十條第三款規定："國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實行征用".其次是《土地管理法》。該法第二條第二款規定，"國家為了公共利益的需要，可以依法對集體所有的土地實行征用"，并同時在第58條第一款第（一）項規定，國家因為公共利益需要使用土地的，可以依法收回國有土地使用權。第三是《城市房地產管理法》。該法第19條規定，在特殊情況下，國家可以根據社會公共利益的需要，依照法律程序提前收回出讓土地使用權。第四是《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》。該條例第42條規定，在特殊情況下，國家根據社會公共利益的需要，可以依法收回土地使用權。顯然，從憲法、法律到行政法規，"社會公共利益"都成為了征用土地、收回土地的前提條件，并且在概念使用上都是一致的。然而，在房屋拆遷立法上，這一立法宗旨卻悄然發生著變化。新《城市房屋拆遷管理條例》（已于2001年11月1日生效實施）第二條規定："在城市規劃區內國有土地上實施房屋拆遷，并需要對被拆遷人補償、安置的，適用本條例".事實上，該條例就未對拆遷行為本身的合法性作出任何規定。相比而言，1991年《城市房屋拆遷管理條例》第二條"凡在城市規劃區內國有土地上，因城市建設的需要拆遷房屋及其附屬物的，使用本條例"的規定，將房屋拆遷的合法性界定為"城市建設需要"，卻更為明確?！冻鞘兴接蟹课莨芾項l例》第四條規定："城市私有房屋因國家建設需要征用拆遷時，建設單位應當給予房屋所有人合理的補償……".這里的"國家建設"與前述"城市建設"不是同一個概念。何謂"國家建設"，我們力圖從現有立法中去尋找一個詮釋它的依據。1999年1月1日前施行的《土地管理法》列專章規定"國家建設用地"，在第21條中對"國家建設"作了這樣的限定，"國家為了進行經濟、文化、國防建設以及興辦社會公共事業"，并在第22條中進一步詮釋：國家進行經濟、文化、國防建設以及興辦社會公共事業的建設項目，只能是列入固定資產投資計劃或者按照規定準許建設的國家建設項目。因此，我們可以得出"并不是所有城市建設都是國家建設"的結論。對此，國家計委、原國家國土局《關于建設用地計劃管理暫行辦法》第16條規定："本辦法所稱建設用地，包括國家、鄉（鎮）村集體建設和農村個人建房的新建、擴建、技改項目用地以及采掘、建材等行業的生產用地".該條進一步解釋"國家建設用地"，"是指全民所有制和城鎮集體所有制單位以及上述單位同農村集體經濟組織共同投資興辦的聯合企業，需要的各項建設用地".根據"公共利益"的含義進行理解，國家建設行為總是以社會整體利益作為出發點的，社會整體利益本身就是"社會公共利益"，故國家建設本身就具有"公共利益"的性質。因此，現行拆遷立法本身就存在不統一的問題，在拆遷合法性規定上，宜采用"社會公共利益需要"或者"國家建設需要"的提法，而不宜不作任何規定。這樣既可以與土地征用、土地收回實體合法性要件一致，又可避免行政法規的立法與憲法、法律不一致。無論如何，拆遷立法的違憲都是不允許或應予糾正的。
前述案例中的建設項目，顯然屬于"城市建設需要"，應為"國家建設用地"范疇，具有"公共利益"性質。
2.公共利益的層次性
不同性質國家建設拆遷，其所代表的社會公共利益的層次性是不同的，這產生了公共利益的層次性問題。按建設項目本身計劃審批的效力分類，可將拆遷的公共利益分為三個層次：
其一，最高層次的公共利益。它是用國家預算內基本建設撥款進行固定資產投資的項目用地拆遷具有的利益層次。通常表現為國家重點建設工程用地，如大型機場、鐵路等工程用地。
其二，中間層次的公共利益。它是地方用國家預算內各項機動財力安排的基本建設固定資產投資項目用地拆遷具有的利益層次。通常表現為地方各級安排的地方重點建設項目，這類用地為數不少。
其三，最低層次的公共利益。它是各地企事業單位用預算外資金、自籌資金和銀行貸款安排的基本建設項目拆遷用地具有的利益層次。通常表現為企事業單位利用自有資金安排生產和非生產性建設項目用地，以及人民政府批準或城市規劃統一安排的城市居民住宅建設用地。
上述最高層次和中間層次的公共利益建設用地拆遷，屬前述"國家建設用地"拆遷范疇，具有一般意義上的公共利益性，不會引起歧義，且得到了社會的普遍認同。而在最低層次的公共利益的建設用地拆遷中，顯然建設單位已經多元化，已從計劃經濟體制下純國有企業的單一主體，演變成了有集體企業、私營企業甚至外資企業參與的多個主體。國家通過這為數眾多的不同經濟形式主體實現著國家的經濟建設目的。換言之，不管是國有企業，還是集體企業、私營企業和外資企業，只要其拆遷用地一旦被納入了國家用地計劃，便成為了社會主義經濟建設的組成部分。并且，商品經濟體制本身也將各類所有制的企業置于了獨立核算、自主經營和自負盈虧的生產者和經營者的法人地位。因此，不管是國有企業參與的建設項目，還是其他私營、外資企業等參與的經濟建設項目，都是以自身利益為其出發點的（在本質上已沒有區別），并反過來以提高人民物質文化生活水平、服務于整個社會為最終歸宿。即使是城市居民住宅建設，也以此為己任。因此，最低層次的公共利益是間接的，在以生產資料公有制為主體的多種經濟成分并存的社會主義初級階段是存在的。
3.公共利益的層次對房屋拆遷權的影響
我國房屋拆遷的公共利益的層次性，最終影響著房屋拆遷權行使的基本規則，概括起來有以下三項：
其一，低層次的"公共利益"的房屋拆遷，應當滿足并服務于高層次的公共利益的拆遷。國家計委、原國家國土局《關于建設用地計劃管理暫行辦法》第三條在編制用地計劃應遵循的原則的第三項規定，"對各項建設用地實行統籌規劃，綜合平衡、保證重點、兼顧一般".原國家國土局《關于國家建設用地審批工作的暫行規定》第四條規定："建設項目用地實行計劃指標控制，首先保證國家重點建設項目……".此兩規定揭示了一個共同原則，即高層次公共利益的建設項目拆遷優先于低層次的公共利益的建設用地拆遷高層次的公共利益建設項目拆遷用地計劃制約低層次的公共利益建設項目拆遷用地計劃。
其二，相同層次的"公共利益"的房屋拆遷計劃，無抵銷對方的效力。即同一層次的公共利益的建設需要拆遷同一處房屋時，應以向房屋拆遷主管部門提出拆遷申請的時間先后順序為準。為什么要確立這樣一項規則呢？首先，是反不正當競爭所需。如果不以這條規則作為處理應將拆遷許可證核發給哪一個申請人的依據，將會導致拆遷行為本身的不公平，也易滋生腐敗。其次，房屋拆遷主管部門是拆遷審批機關，計劃、規劃以及國土部門是從其他方面對建設項目進行管理的，其對建設項目的立項審批、規劃許可以及用地批文并不能代替拆遷決定。以提交拆遷申請的先后順序作為核發拆遷許可證的事實依據，是符合房屋拆遷權的分配原則的。當然，所謂拆遷申請，還應當包括國家規定的建設項目批準文件。最后，土地使用制度本身要求土地使用權相對穩定，否則，就會造成同一目的層次的用地單位申請對對方進行拆遷，這對保護土地使用權和房屋所有權是非常不利的。
其三，公共利益的層次越低，房屋拆遷權的強制力就越弱。據此，第一類和第二類拆遷具有最完整、最強大的強制力，第三類拆遷的強制力則較弱。實踐中，第三類拆遷比第一類拆遷權更易濫用，在拆遷立法時應制定更為嚴密的方法予以預防，包括制訂對被拆遷人更為有利的補償辦法和公平、透明的拆遷決定程序，以防止拆遷人借政府之力、打公益之名、行私利之實，并監督拆遷主管部門公平依法行政。
二、房屋拆遷權合法的程序要件——行政救濟
程序法與實體法一樣具有";獨立的價值".因而，在確立拆遷權本身應當具有的實體要件后，還有必要對拆遷權行使的方式、手續等程序進行探究。
作為拆遷立法的法治化要求，法治原則理論和人權原則理論成為拆遷行政救濟的理論基礎。作為依法拆遷的方略，行政救濟的核心是依法辦事，并且，作為保護公民人身財產權的立法，必須以人權作為理論基礎。同時，我國《憲法》第五條規定："一切國家機關和武裝力量、各政黨和社會團體、各企業事業組織都必須遵守憲法和法律。一切違反憲法和法律的行為，必須予以追究"，"任何組織或者個人都不得有超越憲法和法律的特權".第三十三條規定："中華人民共和國公民在法律上一律平等".上述規定為我國拆遷行政救濟的設立奠定了憲法基礎。學者認為，房屋拆遷行政救濟的途徑，是指行政相對人的合法權益受到違法或不正當具體行政行為侵犯時，法律所提供的補救渠道和途徑。
1.房屋拆遷行政救濟的具體措施
行政復議和行政訴訟的對象是具體行政行為，對拆遷主管部門在房屋拆遷過程中拆遷權性質的認定，直接關系著行政復議和行政訴訟范圍的確定。將拆遷行為列為行政救濟的范圍，首先是基于房屋拆遷權的行使是具體行政行為的認識。理由主要有：其一，從職權上看，房屋拆遷權是一種由政府房屋拆遷主管部門依法行使的行政權力，具有不平等性和強制性，與拆遷主管部門依照法律法規的授權制訂規范性文件的抽象行政行為相區分。其二，房屋拆遷權是單方意思行為，不需管理相對人的合意，從而也將其與房屋拆遷立法這一抽象行政行為中的立法合意區分。第三，從結果來看，拆遷決定在外部表現形式上以決定、許可證等非規范性法律文件為存在方式，與抽象行政行為中的規范性文件相區分；從調整的對象來看，拆遷決定針對被拆遷人和拆遷人，可以反復適用，以區別于抽象行政行為中針對不特定人和事；從效力上看，拆遷決定針對現實存在的對象，以區別于抽象行政行為針對未來可能發生的不特定對象而生效。因此，按照《最高人民法院關于貫徹執行〈中華人民共和國行政訴訟法〉若干問題的意見（試行）》對"具體行政行為"的解釋，房屋拆遷決定顯然應當屬于具體行政行為的范疇。
其次是基于房屋拆遷權的行使行為是外部行政行為的認識。所謂外部行政行為，是指拆遷主管部門對拆遷行政事務進行管理，與拆遷人和被拆遷人之間產生的一種行政管理行為。與外部行政行為對應的一個概念是內部行政行為，它是拆遷主管部門隊對內部行政事務進行管理，與內部管理相對人產生的行政隸屬關系行為，如拆遷主管部門對內部違法違紀行為的政紀處分。
《行政復議條例》第二條規定："公民、法人和其他組織認為行政機關的具體行政行為侵犯其合法權益可以依照本條例向行政機關申請復議".而該條例第九條規定的行政復議案件的范圍，包括公民、法人和其他組織認為符合法定條件申請行政機關頒發許可證而行政機關拒絕頒發，以及"認為行政機關侵犯其他人身權、財產權的案件".《行政訴訟法》第二條規定："公民、法人和其他組織認為行政機關和行政機關工作人員的具體行政行為侵犯其合法權益，有權依照本法向人民法院提訟".該法第11條規定的行政案件的范圍，包括公民、法人和其他組織認為符合法定條件申請行政機關頒發許可證而行政機關拒絕頒發，以及"認為行政機關侵犯其他人身權、財產權的案件".因此，我們有理由認為，如果拆遷申請人依法向拆遷主管部門申請頒發拆遷許可證而拆遷主管部門拒絕頒發，或者被拆遷人認為拆遷許可證的頒布不合法從而侵犯其合法財產權的，都可以申請行政復議或提起行政訴訟。
2.聽證程序
"聽證"一般是指在國家機關作出決定之前，給有利害關系人提供發表意見的機會，對特定事項進行置證和辯駁的程序。"聽證"是行政機關行政決定的一個階段，屬于行政程序的組成部分，不是行政程序的全過程。
我國在頒布的《行政處罰法》中引進了聽證程序，確立了聽證在行政程序中的法律地位。盡管聽證程序只局限于行政處罰決定中，但它所確立的原則無疑為我們提供了一個保護拆遷行政相對人合法權益，監督拆遷主管部門在"社會公共利益"的實體前提下作出拆遷決定，以及規范拆遷當事人及其他人有關行為的有效方法。
按照《行政處罰法》的規定，聽證程序在下列情況下進行："行政機關作出責令停產停業、吊銷許可證或執照、較大數額的罰款等行政處罰決定之前，應當告知當事人有要求聽證的權利；當事人要求聽證的，行政機關應當組織聽證".顯然，聽證程序有三個特征：一是階段性，即聽證只是行政處罰的一個階段，而不是處罰的全過程。二是局部性，即并不是所有行政處罰都要舉行聽證，只有對當事人的權益有較大影響的行政處罰才進行聽證。三是選擇性，即聽證不是必經程序，主動權在于當事人。
農村房屋拆遷法律法規范文6
主題詞:農村、征地、拆遷、措施
中圖分類號：G812.42 文獻標識碼：A 文章編號：
城鎮建設快速發展，城市框架不斷拉大，給地處城郊結合部的農民生活和經濟條件帶來了新變化、新提高。全國各地對土地的征用越來越多，拆遷難度也隨之越來越大。土地問題成為農村中矛盾頻發的焦點，其中尤以土地征用問題比較突出。很多拆遷人不得不將大量的精力和時間消耗在拆遷工作上，少則一年半載，多者三年五年。使得征地和拆遷稱為“天下第一難”，備受各方關注。
拆遷難的原因比較復雜，有制度和政策方面的原因，也有經濟發展水平方面的原因，同時還有許多現實的具體原因。結合筆者在臨安市泥山灣村、玲瓏村、橫潭村等多個村鎮十多年的拆遷安置工作，認為主要是以下幾個方面的原因導致征地拆遷工作困難：
一、城鄉二元土地管理體制所致 。我國的土地所有制分國有土地所有制和農村集體土地所有制兩種形式。城鄉二元土地管理體制，在現實中產生了諸多問題。農村土地征用和拆遷的結果是土地所有制性質的變化，農民因失去了土地，也就失去了作為“農民”身份的依據，意味著融入城市社會的開始。集體土地房屋拆遷實質上意味著城郊鄉村社會的拆除，是鄉村城市化的開端。從表面上看，集體土地房屋拆遷是拆除了城鄉間的隔離墻，拉近了農村和城市的距離，但實質上卻集中和突出暴露了城鄉“二元”土地管理體制的矛盾。在“農民” 完成向“市民”身份轉化的長長鏈條中，要完成這個過渡，在中國的各項法規缺失、各種社會保障極不健全的情況下，拆遷難是自然的。一方面，城鄉“二元”體制的某些歷史遺留問題在集體土地房屋拆遷中凸顯出來，如由戶籍制度引起的“農嫁居”問題、子女上學問題等；另一方面，農民并沒有因征地和拆遷變成真正享有5大福利保障的市民，而是淪為既非農民又非市民的“邊緣人”，這在城鄉結合部表現得尤為突出。拆遷矛盾突出的地方，幾乎都是城鄉結合部，有的甚至就是“城中村”。農民失去了賴以生存的土地，目前農民多數屬于低文化、沒資金、沒技能的弱勢群體，特別是一些中年農民，適應不了現代企業的管理和技術的要求，盡管有的人可以到企業中做一些非技術性的重體力勞動，但隨著年高體弱，會逐漸喪失勞動能力而論為無業人員。雖然說，引進企業后，能帶動周邊第三產業的發展，將為失地農民提供很好的就業機會，但并非所有失地農民都能夠參與到這一產業中去，還有相當部分的農民因缺資金或不懂經營等因素制約而長期失業。農村拆遷難，重要的是沒有了衡量身份標準的土地。因此，集體土地征用和拆遷難實質上是城鄉“二元”土地管理體制瓦解前的陣痛，是農民對被人為地分為“農村人”而區別于“城市人”并享受不平等待遇的吶喊。 二、土地征用程序不規范、限制了農民的參與權。我國土地征用現有程序的規定僅是針對土地的保護，沒有體現出對農民權利的保護。政府在征用農村土地的方案做出后，由縣級以上政府予以公告并組織實施。從中我們可以看出在土地被征用的過程中農民和集體被剝奪了一切權利，完全處于任人宰割的地位，從土地征用的決定到爭議的解決完全聽任行政部門的命令，土地征用方案和安置方案均在批準之后才公告，這時農民不管有何理由，都不會 影響 征地方案的實施。另外，發生糾紛后，法院往往以征地補償案件不屬于民事案件為由不予受理，司法保護不能實現?，F有的土地征用補償法律法規沒有規定對裁決不服的救濟途徑，《土地管理法》第十六條的規定主要是土地所有權和使用權的權屬糾紛的救濟途徑，而不包括土地征用補償糾紛的處理。根據現行《土地管理法》的規定，征用各方不能對征地補償標準達成一致意見的，由征用部門裁定，而且該裁定為終局裁定，相對人不能向人民法院。這種制度安排，給征用方以過大的權力，而被征用方連起碼的司法救濟權都沒有。
三、政府擔當雙重角色，造成“仲裁人”缺位，協調機制缺失。從各地的情況看，由于農村在征地拆遷過程中，政府直接擔當“受益人”和“拆遷人”，拆遷是為了土地出讓，土地出讓的所得主要歸地方政府所有，因此當房屋拆遷補償出現矛盾，農民新村建造出現質量問題時，政府無法居間調和。
四、補償方式單一，片面強調貨幣化，同時，補償方標準不合理偏低。當前，征地安置的主要途徑是一次性貨幣安置，即一次性發放安置補助費，讓農民自謀職業。這種方法操作簡單，只要按法定標準計算安置費用，造冊發放到人就可以了。但實際上，貨幣安置雖能解決被征地農民的暫時生活問題，在一定程度上能保證征地工作順利進行，卻難以解決他們的長遠生計。雖說有些地方在征地時，為失地農民購置了失地農民保險，在一定程度上能解決部分問題，但由于目前的現狀，僅有的一點保險遠未能解決失地農民生存養老存在的問題。農民一旦失去土地，缺少謀生手段，加上農民自身的理財能力和投資能力偏弱，就會坐吃山空，長遠生計沒有著落，終將成為社會不穩定因素?，F行農村房屋拆遷的補償價格是依據多年以前的市場物價水平制定的，已不適應現在的市場物價水平，同時補償價格的組成也不是很科學、合理，能不能完全重置。農戶對此意見很大，反響強烈。在很大程度上增加了征地拆遷的工作難度。比如征地工作中最難得墳墓遷移工作，個別地方的補償標準還是2000年制定的，農民搬遷一座墳墓僅能得到450元的補助，而遷一座墳所花費的人工及費用遠遠不止這點，特別是大家族的祖墳，僅僅遷墳時族人吃飯的錢都要幾萬，更不要說其他費用。而同時，征完的土地，拍賣的價格往往是村民所得征地補償款的十倍、二十倍甚至更高，巨大的反差，給村民造成上當受騙的感覺，最終導致征地拆遷一次比一次。
五、被拆遷戶博弈個人利益與拆遷執行者時間成本導致拆遷政策前緊后松，造成“好人吃虧，惡人占便宜”的局面。在目前的市、區、鄉、村四級機構中，村委干部的行為往往對拆遷工作起著直接的作用。集體土地的征用和村民房屋的拆遷又大多是在一個熟人社會里進行的，當地基層干部或其他鄉鎮（街辦）甚至少數上級領導干部的家庭或親朋好友很可能就是被拆遷人，工作壓力、熟人關系、自身利益交織在一起，任何向基層干部及關聯方利益的微小傾斜，都有可能給其他拆遷戶授之以柄，成為其他拆遷戶要挾獲取個人更大利益的籌碼。雖然有統一的拆遷補償標準，但因具體情況復雜且有的補償標準本身就有一個浮動范圍，所以拆遷方一般對補償標準都設有一個可操作的彈性空間。而由于歷史原因，對于農村集體土地而的土地使用權及房屋合法權屬的登記管理，不夠嚴格，征地拆遷中常出現手續不全現象，情況較為復雜，而是否認定相關權屬將直接影響補償利益，如有的拆遷戶有土地使用權手續，無房屋建造合法手續，有的只有房屋建造手續，而無土地使用權手續；還有一些村民住戶翻建的房屋，雖然按規定規定履行了審批手續，但在翻建時擴大多建的情況較多等。這部分的不確定性和難界定的現實，往往會造成彈性空間無尺度放大，將直接引發農民的攀比和悔約，引發拆遷難。小部分被拆遷戶片面強調個人利益，常常有意刁難和從中作梗。這部分人，人數雖少，但“本事”和“能量”很大，甚至能呼風喚雨。在征地拆遷過程中與拆遷放博弈，而拆遷方往往從自身的角度考慮，工期、進度、市場等等，特別是近幾年企業資金鏈普遍緊張的情況下，拆遷方往往處于真真的弱者，息事寧人，提高補償，一個個生生的例子使得先拆虧后拆賺的理論大肆流行，導致拆遷工作難以實施。
六、易發生群體性糾紛和暴力對抗事件 。 農村集體土地拆遷戶文化水平總體不高，法制意識相對較低，發生拆遷糾紛后，易發生和暴力對抗糾紛。我市其他區在農村集體土地拆遷工作中，曾出現集體臥軌等惡性事件，特別是對違法建筑的拆除，矛盾更大。
存在以上問題，產生的原因十分復雜，既有機制的原因，也有體制的因素；既有執法力度的問題，也有制度本身存在缺陷的問題。
基于目前工業化、城鎮化的不斷推進，因此，征地工作在今后乃至一段時間內仍是經濟社會發展的重要工作。認真做好征地工作，既要使征地工作積極服務于各類建設，促進經濟社會持續快速健康發展，同時又要切實保護廣大農民的根本利益，解決好農民的長遠生計，保持社會的長治久安。在目前相關法律法規尚未修改完善的情況下，要從根本上解決目前征地中的這些問題，關鍵是要改革和完善目前的征地制度。筆者認為可以從這幾個方面入手解決：
一、加大法制宣傳和教育力度。對待征地農村居民，各級政府和有關部門要運用多種形式加強對城建規劃的宣傳，教育農民必須服從規劃，自覺遵紀守法，依法保護自身權益。政府應按規劃嚴格實施建設，職能部門應加強對農村宅基地的審批管理，建立農村人口居住地管理網絡，理順人戶分離關系，防止有人多處批地，多頭建房，堅決剎住違規占地建房之風。擅自在承包地上建房，改變土地用途的，必須依法收回承包權。堅持規劃先行，著力進行農村環境整治、舊村改造、新村建設。
二、建立征地、拆遷、安置一體化的科學工作機制。從政府層面整合行政資源的綜合力量，運用行政、法律、經濟、宣傳等手段，實行統一計劃、統一政策、統一征地、統一拆遷、統一安置、統一管理。按照政、事、企分開和責、權、利統一的原則，深化市、區聯動、部門配合的征地機制，充實、明確政府及各部門在征地、拆遷、安置工作中的職責，建立征地、拆遷、安置一體化的運行機制。
