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房屋拆遷法律法規范文1
關鍵詞：征地拆遷；補償安置；農民失地
隨著農村工業化、城市化進程不斷加快，大量農村土地被占用，大批的農民私有住房被夷為平地，拆遷量連年上升，由此引發的矛盾也日趨突出，農民反映拆遷的上訪有增無減，損害農民利益的惡性事件也時有發生。在推進城市化進程中征地拆遷是一項十分重要的前期工作，直接關系到國家、集體、個人三者利益，關系到社會穩定和政治安定的大局，征地拆遷矛盾已危及農村社會的穩定和經濟的發展，是當前社會的熱點和政府工作的難點。據國家權威部門估算，改革開放以后，通過低價征用農民土地最少使農民蒙受了20000億元的損失。利益分配的巨大失衡，很容易引發失地農民的不滿，政府公信力也因此受到影響。
征地拆遷與城市房屋拆遷的區別
征地拆遷是指集體土地征收或征用中的房屋拆遷，適用《土地管理法》有關征地補償安置的規定。《土地管理法》第四十七條規定“被征收土地上的附著物和青苗的補償標準，由省、自治區、直轄市規定”，《征用土地公告辦法》第八條規定“征地補償安置、方案公告應當包括地上附著物和青苗的補償標準和支付方式”。這里所指的地上附著物就包括房屋等建筑物。城市房屋拆遷是國有土地地上建筑物的拆遷，指因城市建設項目的需要，取得房屋拆遷許可證的拆遷單位(拆遷人)與被拆遷房屋的所有人(被拆遷人)訂立拆遷補償安置協議，按照協議實施房屋拆遷的行為，適用國務院《城市房屋拆遷管理條例》的規定。城市房屋拆遷活動主要是一種民事行為，同時也有一定的行政性質。
征地拆遷與城市房屋拆遷是兩種不同性質的拆遷活動，各自遵循不同的程序和規則來實施。土地行政主管部門是征地拆遷主管機關，而房屋拆遷管理部門是城市房屋拆遷的主管機關。
征地拆遷中存在的問題
1、法律法規的缺失
長期以來，農村房屋拆遷處于無法可依的狀態，對農民房屋的私有財產權，一直采取忽略或放任態度，在可見的法律法規中，房屋僅被包含在“附著物”之中，嚴重混淆了農民土地的集體所有性質和房屋的私有性質。地方政府在辦理農村房屋拆遷補償事宜時主要參照國有土地上的城市房屋拆遷補償辦法進行，有的甚至連參照的資格都沒有，農民公平受償權利在法律上受到了不當的限制，把本該由上位法保護的農民的合法財產權，移位于下位法，由地方性法規、規章及其以下的規范性文件擅自處分農民的財產。這種法律的移位，不能不說是我國法律的一大缺憾。
2、政府行為和職能出現偏差
征地拆遷與城市房屋拆遷有很多不一致，不能按照城市房屋拆遷的規定來實施，更不能由土地行政主管部門以外的其他部門按照城市房屋拆遷的有關規定來實施征地拆遷。征地拆遷存在的問題與政府工作的職能和方式有著密切關聯。征地拆遷中的權力約束機制和利益平衡機制的缺乏使政府行為失范和政府自利性膨脹。由于拆遷情況紛繁復雜，政府及其受托人在集體土地房屋拆遷過程存在著許多非規范的行為。(1)拆遷許可證頒發程序不規范；(2)私定房屋評估機構；(3)擅用自由裁量權，使農戶間補償不平衡；(4)強行拆遷時有發生。不管農民對拆遷補償是否滿意，有些地方對不愿拆遷的農民采取強制拆遷。
3、行政補償的缺失
現行的征地補償額度是與市場無關的政策性價格，過于偏離土地的市場價值和農民的經濟預期?！锻恋毓芾矸ā芬幎ㄕ鞯乜詈仓醚a償、土地補償和青苗補償三部分。前兩項的補償標準為該耕地前3年平均產值的6至10倍和4至6倍，兩項之和最低為lO倍最高為16倍，特殊情況也不得超過30倍。按此規定計算，每畝土地補償費也就是5萬左右，僅僅相當于一個公務員一兩年的工資收入。雖然國土資源部于2004年11月出臺的《關于完善征地補償安置制度的指導意見》規定，各省可根據當地的實際情況來確定征地補償標準。但由于我國現行法律的規定，沒有明確農民集體和農民個人在處理土地時，執行主體的界限和地位，從而使征用土地后補償分配存在弊端，往往大頭的土地補償由集體占有，由集體統一支配；小頭的其它補償，歸農民個人。而集體在分配土地補償的過程中，鄉(鎮)、村、組又層層截流，結果到最后大部分農民得到的只是有限的利益，遠遠不能彌補失地損失。
4、補償安置的標準不夠完善
由于拆遷時間、區域的不同，特別是隨著城市建設，開發區和工業園區的開發建設和社會各項事業的發展需要，地方政府對農民建房先后分批進行了控制，造成了農民建房的占地面積、建筑面積相差懸殊，同時造成鄉與鄉、村與村、戶與戶的農民得到補償價格、安置房面積相差懸殊，貧富差別越來越大。搭建違章建筑、拖延拆遷時間等情況比較突出。目前拆遷中普遍存在農民一旦得知要拆遷消息，第一件事就是突擊裝修和突擊搭建，不僅在室內室外的墻面和墻壁上動腦筋裝修，有院子的更把院子搭建成房子，房屋能夠向空中發展的，就想盡一切方法抬樓，還有部分拆遷戶甚至采取改變原房屋用途，臨時用作店面、廠房等非住宅，他們的目的就是希望在補償安置中得到更多的優惠，當愿望不能滿足時，就有人與拆遷人打持久戰拖延時間，討價還價迫使拆遷人做出讓步，這些因素的存在，均使拆遷補償難以平衡。
征地拆遷問題的解決對策
1、制定法律法規，確保拆遷農房有法可依
農房拆遷相關法律缺失，政策供給又落伍是造成農房拆遷矛盾突出的重要根源。目前所見的行政法規、規章的適用范圍均是國有土地上的城市房屋拆遷補償規定，而對集體土地上房屋的拆遷補償尚無規定，致使農村集體房屋拆遷在現實中遇到許多難以解決的問題。因此，規范征收土地行為，保護當事人合法權益，盡快制定一部關于集體土地上房屋拆遷補償安置法律十分必要。我們要根據憲法的原則精神，對涉及農房拆遷的一些具體政策和實際問題進行分析和研究，把成熟的經驗和做法，用立法的形式固定下來，制定出合乎民意的法律法規，規范農房拆遷行為。
2、深入宣傳政策，規范拆遷行為
實踐證明，只要及時做好政策宣傳工作，就能得到廣大群眾的理解和支持，許多矛盾都可以得到預防和解決。一是應及時向被拆遷人宣傳相關法律法規及政策，告知他們享有的權利及如何維護自己的合法權益不受損害。同時，告知他們應盡的義務，引導農民依法辦事，重德為人，服從國家建設需要，配合拆遷，是拆遷工作順利進行。二是要建立透明的拆遷工作制度。怎樣拆遷、如何安置補償和依據的相關法律法規政策都應該向被拆遷戶公示，主動接受公眾監督，給被拆遷人一個平等的權利。三是完善拆遷程序，規范拆遷具體操作行為。在拆遷安置具體操作中要堅持公開、公正、公平原則，以公開促公正，以公正保穩定，做到合情、合理、合法，使拆遷工程成為政府和被拆遷人的共贏工程。
3、拆遷房屋權屬的確定
對拆遷房屋的權屬的確定要嚴格依照國家有關規定。被拆遷房屋產權證載明的建筑面積，是確定拆遷安置補償面積的法定證據。被拆遷房屋有合法權屬證書的，按證書上記載的建筑面積簽訂補償安置協議，被拆遷房屋沒有合法的產權證，但持有合法的批準文件，如規劃許可證等，則應當根據有關政策，可以補辦產權證的予以補辦，不能夠補辦產權證的，應有區別與違章建筑予以處理。對于農民擅自搭建的違法住宅，沒有任何合法證明，則應送規劃部門進行年限查證，待查證結果出來后，如符合規劃且在宅基地指標范圍內的，可考慮依法補辦有關土地審批和規劃審批手續。對不符合規劃要求或沒有宅基地指標的違法建筑，應依法予以拆除，也可以適當給予人性化的補償，保障城市規劃的順利實施。
4、安置政策的合理進行
對被拆遷房屋安置政策有兩種，即產權調換和貨幣安置。對集體土地征用中房屋拆遷，一般也采用這兩種政策，可根據不低于原來水平的原則，按房屋原有建筑物的結構類型和建筑面積的大小給予合理的補償，或由政府統一籌建安置房或農民公寓、有條件的附近安排宅基地等進行合理安置。一些地方更是采取了相當優惠的政策，如被拆遷農戶的建筑樓層未達到三樓，簽訂安置補償協議時，均按三樓的建筑面積計算，實踐證明，這項惠民政策的實施，切實地維護了農民的權益，有力地推進了拆遷進程。
房屋拆遷法律法規范文2
1.立法理念、法律意識方而:拆遷是指為城市建設和國家經濟發展的需要，經有關機關許可而拆除權利人房屋并給予補償、安置的行為。拆遷涉及房屋所有權人的所有權問題。所謂房屋所有權是指權利人對其所有的房屋有占有、使用、收益、處分的權利。該項權利受法律保護，任何組織、個人均不得非法侵害。拆遷從性質上講應該屬于對公民則-產的征收。我國法律中雖沒有明確規定“私有則一產神圣不可侵犯”，但法律對“保護公民個人的合法則一產”在《憲法》中作了承諾。也就是說:保護公民個人合法則一產安全是國家的法定義務而長期以來，在中國的法律傳統中，公法文化一直占絕對優勢，私權利一直得不到應有的俘重和有效地保護，無法同公權利相抗衡。在公民個人利益與國家利益發生沖突時，強調犧牲個人利益服從國家、集體利益。與之相對應，國外則非常強調對公民私有財產的保護?！肮駛€人的土地，皇帝的馬也不許跑?！倍谖覈疬w實踐中的“釘子戶”一詞就反映著拆遷者與被拆遷者的對立關系，暴露出立法理念之落后。
2.法律體制方而:我國日前拆遷工程相當浩大，涉及到許多樣眾的切身利益。這方面的矛盾糾紛呈上升趨勢。然而，在這一領域尚沒有一部統一的《拆遷法》這方面的法律依據主要是國務院在2001年6月6日第40次常務會議上通過并于2001年11月1日正式實施的《城市房屋拆遷管理條例》(以下稱《條例》)。各地政府根據各地的實際情況，依據此條例制定了當地的拆遷管理規定。如:1997年北京市頒布了《北京市城市房屋拆遷管理辦法》。關于拆遷補償方法，規定比較混亂，因此帶來了實際操作中的混亂現象。
3.執法方式與水平方而:城ili拆遷辦公室是專門管理拆遷事務的機構，執掌著拆遷人權。目前存在著較多的違反法律程序、野蠻拆遷等情況，反映出執法方式粗暴單一、執法水平低。這在一定程度上傷害了被拆遷人的感情導致了此類矛盾的激化。
二、行政法視野中的拆遷問題
1.關于拆遷抽象行政行為的可訴性問題
現代法治國家一般都將立法納入司法審查。例如在英國，無論是行政機關的具體行政行為還是抽象行政行為，只要超越權限，法院都可行使審查權。而在我國的實踐中，有這樣一種情況:在被拆遷人對一此拆遷規則表不疑問時，尚沒有較有效的解決途徑。這與我國現有的行政法律制度有關。我國《行政訴訟法》和《最高人民法院關于貫徹執行<行政訴訟法>若干問題的意見(試行)》所確定的行政訴訟受案范困僅限于具體行政行為，而排除了抽象行政行為。2003年4月25日，《法制日報》以《公民狀告政府行政“立法”不作為》為題報道了南京市江寧區的一件由拆遷糾紛引出的案中案。案件中的江寧區政府在上位的拆遷法規已修改多年的情況下，不及時修改當地的拆遷法規，仍然沿用7年前的祈行辦法，以致被拆遷人因此損失數白萬元，被拆遷人憤而狀告政府立法不作為，其訴訟請求被駁回。而對一些地方政府以行政立法的方式損害被拆遷人合法權益的行為，司法的活動空間很小，這也就使得當事人處在了一種投告無門的境地。故許多學者強烈呼吁擴人行政訴訟受案范困。有的學者還卞張從社會公共利益關系出發，一切行政行為都納入行政訴訟受案范圍。
2.《城市房屋拆遷管理條例》的不周延性
(1)《條例》尚未規定被拆遷人有權利參與拆遷的決策過程及監督拆遷過程。飛政府行政公開是現代社會的一人趨勢，而在我國的拆遷實踐中，許多拆遷決策存在著暗箱操作的現象，都是政府一言為定，不容被拆遷人的質疑。如果被拆遷人有參與拆遷決策過程的機會的話，會減少不少矛盾。另外，《條例》也未規定被拆遷人有權利參與監督拆遷過程。
(2)《條例》并未明確提出聽證程序，只在第八條規定:“房屋拆遷管理部門在發放房屋拆遷許可證的同時，應當將房屋拆遷許可證中載明的拆遷人，拆遷范困，拆遷期限等事項，以房屋拆遷公告的形式予以公布”而未要求“房屋拆遷卞管部門在審查拆遷人拆遷補償安置方案時，應當聽取被拆遷人的意見?！?/p>
(3)《條例》第十六條規定:“拆遷人與被拆遷人或扦拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達不成拆遷補償安置協議的，經當事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決。房屋拆遷管理部門是被拆遷人的，由同級人民政府裁決。裁決應當自收到申請之日起30日內作出。“當事人對裁決不服的，可以自裁決書送達之日起3個月內向人民法院。拆遷人依照本條例規定已對被拆遷人給予貨幣補償或扦提供拆遷安置用房、周轉用房的，訴訟期間不停止拆遷的執行。”這一規定存在兩個問題:首先，裁決公正的前提是地位中立，而城市規劃和拆遷或授權開發商拆遷本身就是政府行為，而且在一些地方，政府官員追求所謂政績的愿望與商人追求經濟利益的目標相結合，于是政府和開發商之間有了更多的默契，由此產生的政府的裁決的公正性就可想而知了。其次，“訴訟期間不停止拆遷的執行”的規定使被拆遷人如果對拆遷補償不滿，即使選擇了行政訴訟，也只能“帶著鐐銬跳舞”，無法改變被強制拆遷的命運。這就,,致一些被拆遷人采取非理性的方法來處理問題。
3.其它法律法規存在的問題
我國尚沒有系統地規范房地產評估方面的法律法規。目前多數房地產評估機構依附于行政權力而存在，其出具的評估報告帶有濃厚的行政色彩。因此，有關部門有必要盡快制定相關措施。另外，有些地方性的法規雖然打著保護被拆遷人合法權益的旗號，但在實際立法過程中并沒有把被拆遷人作為權利主體來保護，而是站在管理者的角度，以方便拆遷為目的。這些都是立法中需要改進的。
三、解決拆遷矛盾之法律構想
要想徹底解決城市建設中的盲目與無序狀態，從根本上保護公民的權利不受侵害，僅靠行政命令是不夠的。為了防止推土機下的悲劇”的發生，需要從立法理念、法律體制、執法方法等層而解決拆遷矛盾。
1.樹立正確的立法理念
國家利益和個人利益從根本上說是一致的，不應該把被拆遷人放在政府拆遷的對立面上。要改變政府的行政觀念。政府行政的最重要目標，不應當是修了幾條步行街，招了多少商，引了多少資，而應是為當地的群眾提供好的公共物品和公共服務。西方國家拆遷一條街道往往要醞釀四五年甚至七八年，我國香港的街道少有筆直，都是因為他們用了最充分的時間進行平等的協商，直到雙方都覺得公平為止。這一點值得我們借鑒。基于平等基礎上的拆遷法律法規才能得到群眾的擁護。
2.完善我國現行的有關拆遷的法律法規
(1)規范建設項目的審批程序
對涉及拆遷的，在規劃審批前應以適當的形式予以公示，充分聽取被拆遷人等利害關系人的意見。建設上程規劃方案一經批準，建設單位不得擅自變更;確需變更的，必須經過規劃部門審批;城市規劃行政部門在批準其變更前，應重新進行公示。
(2)應明確提出聽證程序
《行政復議法》第四條規定:“行政復議機關履行行政復議職責，應當遵循合法、公正、公開、及時、便民的原則，堅持有錯必糾，保障法律、法規的正確實施?！薄缎姓幜P法》專門對行政機關作出某此行政處罰決定前，當事人要求聽證的，行政機關應就組織聽證的程序作硬性規定?？梢?，聽證有一定的法律依據。在此基礎上，《條例》應明確提出聽證程序，要求“房屋拆遷主管部門在審查拆遷人拆遷補償安置方案時，應當聽取被拆遷人的意見?！敝挥谐浞煮w現透明度原則，才能提高行政效率。
(3)確立合理貨幣補償機制
公共利益的成本當由受益人均衡負擔，這是現代社會的共識。因此，對城ili建設中的利益受損者，應進行及時、充分、合理的補償?！稐l例》規定，被拆遷房屋的評估辦法及搬遷補助費和臨時安置費的標準，由省、自治區、直轄市人民政府制定或規定。從目前的情況看，各地的評估辦法和補償標準、補償程序均不相同，拆遷補償標準較混亂。且補償標準一般都是政府說了算，較少聽取樣眾意見。而目前的拆遷矛盾在很人程度上是由執行的補償標準相對于市場房價偏低引起的。因此應賦予樣眾在補償標準上的“話語權”，從而提高透明度，使補償趨向于公平。有學者建議，國家可制定統一的《征收補償法》，確立評估辦法和補償標準的制定辦法，明確評估和補償的程序。
3.就政府而言，應嚴格依法行政。
依法行政，必須強化聽證程序，確保被拆遷方的知情權。依據相關法律的精神，在拆遷當事雙方不能就拆遷補償安置等問題達成一致，經做工作仍無效的情況下，對涉及拆遷住戶多、影響而廣、補償數額人的糾紛應舉行聽證。根據拆遷行政程序規定和拆遷實踐，筆者認為，把舉行拆遷聽證的時機選擇在經多次做工作拆遷當事雙方仍不能就拆遷安置補償事宜達成一致，拆遷行政部門在下達拆遷行政裁決之前較為適宜。這樣做便于充分聽取拆遷當事雙方的意見，也為即將下達的行政裁決提供充分的事實和法律依據，確保行政裁決的公正拆遷聽證應以公開的方式進行，不但拆遷行政機關和利益關系人參加，一般公眾經允許亦可參加旁聽，新聞記者也可以采訪。拆遷聽證應遵守法定程序。聽證結束后，行政機關負責人應對聽證結果進行審查，作出相應決定。
依法行政，需要注意方式方法現在有不少地方政府走的是“強硬派路線”，以權壓人，以勢欺人，根本沒有把拆遷戶放到平等的談判位置。在利益之爭中既不遵循法律，也不嚴格按市場經濟規律辦事，而是按拆遷辦單方面的意志行事，甚至或通過停水停電等違法方式逼人就范，或通過造成既成事實來強迫拆遷戶接受。其結果往往是事與愿違。拆遷方式應當依法確定，具體有兩個方面，一是在實體方面，依照法律規定，對被拆遷人足額進行補償、安置，不能利用評估或地位的優勢克扣、減損補償、安置數額，侵害被拆遷人的利益;一是依據法定程序拆遷，對不能達成協議的，可提請拆遷主管部門裁決。裁決生效后或被拆遷人不服的且拆遷人提供周轉用房的方可強制拆遷。同時，拆遷部門應改進執法方法。這方面也有一些成功的經驗。據報道，沈陽市在“金廊”拆遷過程中，走的是市場化路線”補償金額通過"市場評估定價”。為保障被拆遷人及承租人的利益，還設定了最低補償線。為盡快完成拆遷工作，采用現金獎勵的辦法，并采取了分時間段獎勵措施:拆遷人會后25日內搬遷完畢的，每戶獎勵4000元人民幣;拆遷人會后35日之內搬遷完畢的，獎勵3000元人民幣。這種“以柔克剛”、人性化、靈活務實的解決問題的思路，更適應當下的樣眾的心理。無論是經濟效益，還是社會效益，都遠遠好于一此地方的野蠻拆遷。只有依法行政，才能真正俘重人的俘嚴，達到拆遷的最終的目的，即為了滿足的人更高層次的社會需要。
另外，政府要采取措施，為拆遷戶提價供經濟適用房和中低價商品房，以從源頭上減少拆遷矛盾。
4.應暢通被拆遷人的權利救濟渠道。
現實中，被拆遷人權利救濟渠道的不通暢是造成拆遷矛后激化的重要原因。為此，人民法院應當受理拆遷爭議，同時享有拆遷糾紛的最終裁判機關的地位。同時，考慮到拆遷涉及一些專業知識，應組建由與拆遷雙方沒有利害關系的專業人士組成的裁判機構，公正而高效地裁決拆遷糾紛，既維護被拆遷人的合法權益，又保障城市建設項目的順利進行。
拆遷本來是為人民樣眾創造更好的生活環境的一件好事然而由于立法理念的落后、法律法規的不健全丙加上一此部門工作方法簡單粗暴，導致“善花”結出“惡果”。筆者認為，只有全面廓清立法理念、改善現有法律體制再加上有關部門依法行政、人性化執法，才能真正把好事辦好，最終使人民樣眾受益。
【參考文獻】
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房屋拆遷法律法規范文3
[關鍵詞]征地拆遷；市場管理；深圳市；主要問題
[中圖分類號]F274 [文獻標識碼]A [文章編號]1005-6432（2013）44-0070-02
在征地拆遷過程中，房地產評估、測繪以及房屋拆除等中介服務不僅是房屋拆遷的重要環節，還是維護拆遷當事人和公共利益的重要制度。據此，加強對房屋拆遷中介服務市場的監督管理極為重要。從現實中來看，深圳市在征地拆遷工作方面著重保護被拆遷人的權益，努力平衡拆遷過程中的各方利益，征地拆遷糾紛相比其他城市大大減少。但隨著深圳作為全國窗口城市快速發展的態勢，在征地拆遷過程中出現的新問題使其征地拆遷工作的推進亦趨困難，尤其體現在拆遷服務市場在管理上混亂和無序，致使各類拆遷服務機構在拆遷服務過程中均對拆遷當事人的利益構成不同程度的損害，引發拆遷矛盾。
1缺乏統一的法律管理規范
統一的法律管理規范是形成和完善征地拆遷服務體系的首要前提，但深圳的現狀是關于規范拆遷服務市場方面的立法幾乎空白，這直接導致成熟的征地拆遷服務市場尚未形成。深圳市從事房屋拆遷的測繪、評估服務的機構以及房屋拆遷公司等房屋拆遷服務機構及其從業人員缺乏有效的行業管理規定。依據國家及深圳市現行有效的法律法規，也只明確規定由房屋拆遷主管部門對拆遷單位的設立資格、資質等情況進行規范和管理，而對于拆遷評估機構和拆遷測繪機構而言，房屋拆遷主管部門對其資質、資格進行管理并沒有相應的法律依據或授權依據，如此便導致了拆遷服務機構隨意進入拆遷服務市場，造成市場運作的無序化，從而影響整個拆遷工作的進程。
與此同時，拆遷服務機構缺乏充分的行業規范，其所從事的拆遷服務具有較強的專業性和技術性，行業組織應對其提供專業上的指導和監督，發揮行業組織對該行業管理和規范的職責。目前深圳關于拆遷服務的行業組織有深圳市不動產估價師學會及深圳市測繪學會，但它們僅對拆遷服務機構的執業行為進行監督，現行法律法規及行業組織章程都沒有賦予行業協會對拆遷服務機構的資質、資格乃至準入拆遷服務市場的行為等方面進行管理的權限，使得行業協會作為拆遷服務市場中獨立第三方的地位和作用沒有被充分地體現和發揮，拆遷服務質量也會受到一定的削弱。
2選定拆遷服務機構存在的問題
2.1拆遷服務機構選取程序有待完善
在城市房屋拆遷過程中，房屋拆遷服務機構通常由拆遷人指定，而這些拆遷服務機構因與委托人有利益關系，在缺乏嚴密的市場監督情況下，很難保證其在拆遷服務工作中的中立性和公正性。拆遷服務工作具有較強的專業性，而拆遷服務機構在從事拆遷服務工作時極少會將具體工作的操作標準等細節向拆遷當事人公開，因此對于大多數被拆遷人來說，拆遷服務工作的程序是否合法合理，是很難做出正確判斷的；拆遷當事人對拆遷服務機構的資質、資格以及信譽等方面信息同樣存在不了解的情況，且拆遷服務機構與房屋拆遷主管部門、開發商等主體有一定的利益糾葛，拆遷服務機構資質、資格的真實性同樣飽受質疑。
拆遷服務機構在選取程序尚未理順的情況下開展拆遷服務工作則容易產生各方面信息的嚴重不對稱，誤導拆遷當事人錯選拆遷服務機構，使得不符合資質、資格或者信譽不良的拆遷服務機構參與到拆遷服務工作中，使評估、測繪結果的客觀性和真實性無法得到保障，由此引發拆遷糾紛。
2.2拆遷服務機構申訴途徑匱乏
雖然在拆遷服務過程中，拆遷當事人是最主要的利益主體，但并不意味著拆遷服務機構的利益就不會受到損害。在確定拆遷服務機構的過程中，難免會出現同行間的惡性競爭，而現行相關法律規范規定對惡性競爭損害同行利益的拆遷服務機構的處罰較輕，并不能有效遏制類似行為的發生，被損害的拆遷服務機構的利益也無法得到充分的保護和彌補。而拆遷服務機構申訴途徑的不足，更挫傷其從事拆遷服務的積極性和能動性，不利于拆遷服務行業的發展。
3拆遷服務機構備案制度不夠健全
3.1拆遷評估機構的備案制度
《房地產估價機構管理辦法》第四十二條規定，資質許可機關或者房地產估價行業組織應當建立房地產估價機構信用檔案。另外在深圳市政府161號令第五十二條第三款中規定，拆遷人應當自委托合同簽訂之日起15日內報市拆遷辦備案。市拆遷辦應當建立拆遷評估機構誠信檔案；嚴重失信的評估機構不得從事公共基礎設施建設項目房屋拆遷評估業務。然而，目前深圳市在實務操作中尚未建立相關的拆遷評估機構誠信檔案，一方面不能對拆遷評估機構形成一種考核機制，約束并規范其在拆遷評估工作中的行為；另一方面不利于市房屋拆遷主管部門對拆遷評估機構的管理，不利于在行政管理中融入優勝劣汰的市場競爭機制，從而影響整個拆遷評估行業的健康發展。
3.2拆遷測繪機構的備案制度
對于測繪機構方面的備案制度，相關法律法規在測繪機構備案制度或建立誠信檔案等方面并沒有作出明確的規定，使得測繪機構雖然受到相關主管部門的監管，但成效并不大。由于缺乏完善的備案制度或誠信檔案制度，拆遷當事人的知情權進一步受到限制，使拆遷人選擇測繪機構時由于信息的極度不對稱而導致不符合條件的測繪機構進入拆遷服務市場，在一定程度上擾亂服務市場秩序。
3.3拆遷單位的備案制度
對于拆遷單位，根據《城市房屋拆遷單位管理規定》的相關規定，拆遷單位的設立及其資質、資格是須由房屋拆遷主管部門進行批準和認定的，也就是拆遷單位的業務范圍、行為規范等方面都受房屋拆遷主管部門的監管，拆遷主管部門掌握了各拆遷單位的信息，因此未規定備案制度是可以理解的，但是沒有建立拆遷單位誠信檔案，則在一定程度上影響了對拆遷單位的規范管理。在拆遷工作中，拆遷單位承擔最繁重的具體拆遷工作，與當事人針對補償方案進行談判、對被拆遷房屋進行爆破、拆除等，關乎被拆遷人的切身利益，缺乏拆遷單位誠信檔案，拆遷當事人即使對拆遷單位不滿或者拆遷單位作出損害拆遷當事人利益的行為，對其之后繼續參與拆遷工作并無太大的影響，也就是不能有效地通過運用考核激勵機制規定拆遷單位在拆遷工作中的行為，保證其合法合理性。
4違法拆遷行為仍時有出現
深圳市城市建設快速發展的態勢，使相關主管部門偏重于管理的方便而忽視公民權益的保障；偏重于實體性規定，忽視正當程序保障。由此引發了不同程度的違法拆遷事件，增加威脅社會和諧的因素。
拆遷項目的實施進度，往往與政府相關部門及其工作人員的績效利益相掛鉤，導致在拆遷工作中，相關行政主管部門為提高其績效利益，對房屋拆遷單位的某些違法行為采取放任的態度，在一定程度上損害廣大被拆遷人的人身及財產利益。此外，由于缺乏對違法拆遷行為的有力監管，違法拆遷行為一旦確定，受到的處罰遠遠不能彌補被拆遷人受損的權益。目前，對拆遷行為較為有效的監督主要來自新聞媒體的輿論壓力，但輿論畢竟帶有主觀色彩，對規范拆遷行為只是治標不治本。
5拆遷服務結果爭議處理機制不合理
5.1拆遷估價結果爭議處理機制
《城市房屋拆遷估價指導意見》第二十二條明確規定，拆遷當事人對原估價機構的復核結果有異議或者另行委托估價的結果與原估價結果有差異且協商達不成一致意見的，可向房地產價格評估專家委員會申請技術鑒定。此外，《深圳市公共基礎設施建設項目房屋拆遷管理辦法》（政府161號令）也規定了，市主管部門或者其授權的房地產估價行業自律性組織應當成立市房地產價格評估專家委員會，對拆遷評估進行技術指導，受理拆遷評估技術鑒定。
以上規定雖然對評估結果爭議提供處理的依據和方式，但深圳市在實務操作中并沒有建立完備的評估爭議處理機制，既沒有設立評估專家鑒定機構，也沒有明確具體的鑒定程序等，僅規定當事人對評估結果有異議的，可以自行委托其他有資質的房地產價格評估機構評估自己的被拆遷房屋，而其出具的評估報告必須由房屋拆遷管理部門指定的有資質的房地產價格評估機構復核。但由于目前制度的不健全，加上受到政府有關部門或者當事人強勢干預的因素，政府指定的房地產價格評估機構的復核能否客觀公斷是存在質疑的。缺乏一個中立的鑒定機構以及一套完備的鑒定程序對異議結果進行鑒定，爭議糾紛則很難得到公正的解決。
5.2拆遷測繪結果爭議處理機制
對于拆遷測繪方面，《房產測繪管理辦法》第十七條規定，當事人對房產測繪成果有異議的，可以委托國家認定的房產測繪成果鑒定機構鑒定。而根據深圳市政府161號令第十六條第二款規定，公共基礎設施建設項目房屋拆遷中的查勘、測繪工作應當委托市政府設立的地籍測繪機構實施。只有在法律法規另有規定或者特殊情況需要時，拆遷人才可以委托具備法定資質和良好信譽的其他測繪機構進行查勘、測繪。
深圳市政府設立的地籍測繪機構為深圳市地籍測繪大隊，主要負責對測繪成果管理、測繪質量監督等提供技術支持。那么，在公共基礎設施建設項目測繪工作中，如有發生測繪結果爭議的，地籍測繪大隊則同時充當運動員與裁判員的角色，使得測繪鑒定結果的客觀性和公正性遭受質疑，尤其面對當前公共基礎設施建設項目日趨繁多，有質疑的拆遷測繪結果無疑會影響拆遷工作的推進。
參考文獻：
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房屋拆遷法律法規范文4
一、目前拆遷管理主要問題
1．政策操作性不強。
當前執行的法律政策主要包括《中華人民共和國土地管理法》、《城市房屋拆遷管理條例》、《寧夏回族自治區城市房屋拆遷管理辦法》、《固原市城市房屋拆遷管理暫行辦法》。這些法律法規，對規范拆遷行為起到積極作用。但由于法律法規原則性強，客觀上較難按市場實際去相機抉擇。尤其是涉及到集體土地上的房屋拆遷，無法可依。
2．拆遷補償標準滯后。
目前我市作為拆遷補償價的依據主要是《固原市人民政府關于房屋拆遷補償基準價格及臨時安置補助標準細化執行辦法的批復》（固政函〔2003〕42號）。由于自2003年以來，房地產價格逐年快速上漲，客觀上造成“基準價”與市場價差距較大，同時也導致被拆遷戶的期望值趨高，拆遷矛盾突出。
3．拆遷補償費拖欠嚴重。
由于地方財力的緊缺，市政工程拆遷拖欠拆遷補償費現象嚴重，客觀上造成了不穩定因素。
4． 從業人員素質有待提高。
市政工程房屋拆遷工作作為城市化進程的重要體現，它無疑是一種系統的社會行為，涉及到各種利益主體的相互博弈。目前我市市政工程拆遷管理人員總體素質較好，確保了拆遷工作有序穩定推進。但仍存在如下問題。
一是人員素質良莠不齊。目前我國對拆遷管理尚未作為一門“管理”學來進行理論研究和教育。拆遷管理主要靠個人經驗摸索，不少從業人員不是內行，達不到“五會”要求：會掌握政策、會制定計劃、會談判協調、會組織拆遷、會辦理結案。對重點、難點、熱點問題解決方法不多，溝通協調能力不強。
二是重專業培訓輕政治素質。這幾年，對拆遷從業人員進行征地拆遷政策、拆遷裁決等基礎知識培訓方面得到明顯加強，但對黨的政策、社會心理、談判藝術、工作方法等綜合素質培養還不夠重視。少數從業人員大局意識薄弱、工作方式簡單粗暴、對突況反應遲鈍，往往容易導致或擴大社會矛盾，這些都應當引起高度重視。
二、拆遷管理對策思路
（一）從宏觀管理上制定合理政策。
按照《物權法》“征收單位、個人的房屋及其他不動產，應當給予拆遷補償；征收居民房屋的，還應當保障被征收人的居住條件”，及國務院就房屋征收與補償條例二次征求民意的思路，我市建設行政主管部門也在加緊研究調整拆遷補償標準。這些宏觀背景，將有利于拆遷工作朝著符合市場和居民生活實際的方向發展。我們建議乘這股東風，由市建設行政主管部門主管部門在《固原市城市房屋拆遷管理暫行辦法》基礎上制定報批具體管理細則，落實以市場評估價為基礎的定價原則，明確各種地段、各種性質房屋的補償標準，并對該標準每23年進行適當調整；同時由市土地行政主管部門主管部門制定報批集體土地上房屋拆遷補償安置辦法，使我市在集體土地上房屋拆遷補償安置有法可依。
（二）明確市政工程拆遷管理機制。
市政工程拆遷管理涉及到千家萬戶切身利益，關系到社會和諧穩定，因此我們主張仍然以政府主導拆遷工作。
一是建立較高層協調機制。建議由市國土資源局牽頭、市住建局、市城管局、市監察局、市審計局、市財政局參加，成立較高層次的政策協調小組，定期召開會議專門研究和拍板解決征地和拆遷個案，及時解決熱點難點問題，彌補政策上的不完善。
二是落實職能部門責任?？紤]到市政工程建設拆遷的實際，按照責任分工，明確各相關單位的職責，相互協調，各司其職。
三是落實通報和責任追究制度。市政工程建設拆遷，由牽頭實施單位定期向協調小組通報情況，真正落實責任追究。
四是完善監控機制。要進一步解決拆遷過程中“裁判”和“運動員”角色模糊問題，理順拆遷監管部門、業主、拆遷單位、被拆遷戶四者關系，確保資金到位，防止虛報冒報，化解拆遷風險。
房屋拆遷法律法規范文5
第二條在達來呼布鎮城市規劃區內國有土地上實施房屋拆遷并需要對被拆遷人產權調換安置的，適用本辦法。
第三條截止拆遷公告之日，被拆遷人依法取得了《國有土地使用證》和《房屋所有權證》的，可以選擇進行產權調換安置（法律法規另有規定的除外）。產權調換安置執行就近調換的原則，就近沒有房源的，可以在達鎮其他區域內安置。拆遷人可以以現房產權調換安置，也可以以期房產權調換安置。
第四條選擇產權調換的，按被拆遷房屋區位和所選擇房屋的區位狀況，以房屋所有權證為單位，給予相應的區位補貼，發生交易未辦理過戶的減半發放；未辦理產權登記手續的，不予發放。區位按達來呼布鎮基準地價劃分，具體標準按表一執行。
第五條拆遷城市住宅房屋，按正房面積以表二中系數為基準折算后進行產權調換，附屬房、構筑物及裝飾、裝修部分以貨幣形式補償。樓房樓層按原始樓層調換，平房調換樓房的原則按表三執行。折算后建筑面積大于所選擇的產權調換安置房建筑面積的部分，按評估價退補償費。經折算后的建筑面積小于產權調換安置房建筑面積，其建筑面積差額部分按市場價格執行。
住宅正房是指長期居住并且室內地坪至出水下檐口凈高度在2.8米（含）以上的住宅房屋。
第六條拆遷商服用房調換安置房的原則按以下條款執行：
（一）拆遷商服用房按房屋建筑面積以表二中系數為基準折算后進行產權調換；
（二）拆遷臨街住宅房屋改作商服用房的，已辦理了營業執照、稅務登記證，在拆遷公告之時仍在營業，并且依法納稅的按上述條款執行。
第七條被拆遷房屋以出讓方式取得土地使用權的，按照土地市場評估價格給予補償。
第八條特殊補貼及相關優惠政策
（一）對拆遷戶中的五保戶、烈（遺）屬、低保戶、殘疾人家庭（以房產證載明權利人及有關單位核發的證件為準）給予5000元一次性特殊補貼。
（二）對拆遷戶購房環節（含購商品房、二手交易房）一律免征房屋交易管理費、土地有償使用費等，相關部門只收取工本費。
（三）依據財稅（2005）45號文件精神，對被拆遷人取得的拆遷補償款，免征個人所得稅，對因拆遷購置住房的房屋價格中相當于拆遷補償款的部分免征契稅。
第九條建立城市房屋拆遷最低保障制度，確定住宅房屋最小還遷面積為50平方米，折算面積加上貨幣補償（包括特殊補貼、區位補貼及附屬房等補償）總金額按同等地段市場價折算后面積之和仍不足50平方米的部分由政府補足。
第十條享受城市最低生活保障的家庭，可以選擇產權調換補償安置，也可以按廉租住房有關規定租住廉租住房，補償費作為租賃保證金存入固定帳戶，按銀行一年定期存款利率計息，用于抵頂房屋租金。
第十一條產權調換安置一次性發給搬遷補助費，正房按建筑面積每平方米16元計發，附屬房按建筑面積每平方米8元計發。
房屋拆遷調換臨時過渡補助費標準為正房按建筑面積每平方米6元，附屬房按建筑面積每平方米3元。由拆遷人按6個月一次性支付。臨時過渡期限自訂立協議之日起至產權調換安置房交付之日止，由拆遷人提供周轉用房過渡的不再支付臨時過渡安置補助費。
第十二條拆遷非住宅房屋造成停產、停業的，在房屋評估價格的基礎上增加5％的一次性補償，作為對停產、停業造成損失的補償。公告前一年內已不再生產經營的不予補償。
第十三條拆遷人與被拆遷人雙方達不成產權調換安置協議的，經當事人申請，由批準拆遷的房屋拆遷管理部門裁決，在裁決規定的搬遷期限內未搬遷的，按自治區《城市房屋拆遷管理條例》及建設部《城市房屋拆遷行政裁決工作規程》的有關規定，依法強制拆遷。
第十四條在達來呼布鎮從事房地產開發項目涉及的房屋拆遷產權調換安置可參照本暫行辦法的有關條款執行。
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關 鍵 詞： 城市房屋拆遷 行政法 問題 措施
中圖分類號：U415文獻標識碼：A 文章編號：
Abstract： Current period, as what the city changes a process accelerate further, many of the demolition work is still in progress, in the course of housing units conflicts occur more and more problems, which were removed for human rights can not get effective protection; current, according to their own administrative legal relationship and the civil legal relationship with mixed characteristics, in order to handle the housing demolition process occurring in the contradictory problem requires administrative law and civil law can realize common partners. As a result of administrative power has an important role and mandatory characteristic, is relocated person should choose the administrative law to safeguard their own interests, because it is the most effective means to solve problems. This paper focuses on the administrative law from the perspective of city house demolition problem undertook analysis and research.
Key Words：City house demolition; Administrative law; Problem; Measures.
1引言
隨著我國社會經濟體制的全面完善，我國的生產力得到了良好的發展，城市化進程步伐也日益加快，房屋拆遷數量越來越多，同時，由于當前我國的改革體制遇到了一些阻力，因此，社會矛盾、經濟扭曲等深層次的問題不斷的涌現，拆遷方與被拆遷方之間的利益沖突也越來越激烈。由拆遷而引發的糾紛事故非常多，有的拆遷戶通過自焚、跳河等方式來維護自己應有的權利，一時間城市房屋拆遷成為了社會最為敏感的話題。至此，房屋拆遷才被更多的人所重視，相關人士才開始對城市房屋拆遷過程中存在的問題進行分析與研究。
2城市房屋拆遷制度的行政法問題分析
2.1現行法律法規存在的問題
2.1.1拆遷目的不夠明確
當前，在我國的城市房屋拆遷中，根據實際拆遷目的的不同，可以將其分為兩種：第一種是在公共利益的前提下而進行的拆遷，就是說這一活動范圍屬于公益拆遷；另一種是以商業利潤為主而進行的拆遷，我們將其稱之為商業性拆遷。可是，從立法的角度上看，當前，我國的立法中并沒有將這兩種拆遷目的進行明確的區分。在《城市房屋拆遷管理條例》第一條規定中將拆遷定義為是為了保障建設項目順利的進行，而這里所說的建設項目有可能是“公益性建設項目”，也有可能是“商業性建設項目”所以，《拆遷條例》并沒有明確拆遷的主要目的。由于國務院頒布的《拆遷條例》在當前城市房屋拆遷中屬于最高級別的立法，由于此項立法的限制，從而使得地方性的法律法規、地方政府規章制度，以及其他的規范性文件關于拆遷目的的規定并沒有超出《拆遷條例》范疇。比如，上海市的《城市房屋拆遷管理實施細則》中規定：“為了進一步加強城市房屋拆遷的管理力度，維護被拆遷人的切身利益，確保建設項目正常進行，依據《城市房屋拆遷管理條例》內容和本市的實際情況，制定了此項法規。由此可見，當前，大部分的城市房屋拆遷立法，都沒有一個將以公益為目的的拆遷與以商業利潤為目的的拆遷進行明確的劃分，因此，房屋拆遷在實際實施過程中，這兩種拆遷目的經?；旌显谝黄?，沒有經過區分就實際使用。
2.1.2缺少對公共公益的界定
何為公共利益？公共利益具體涵蓋了哪些內容？上述不斷的提到公共利益，無論是將其作為區分公益性拆遷的標準，還是將其作為是征收或者是征用的先決因素，都與公共利益的認定是息息相關的。但是，我們在《拆遷條例》中并沒有發現有這方面的內容，雖然《憲法》《物權法》等諸多法律中有提到公共利益，但根本沒有一項法律對其制定具體的規定?？梢哉f，這是我國法律中存在的一大缺憾。對公共利益進行明確的規定，對于公益性拆遷和商業性拆遷，以及維護當事人自身權益等各個方面有著關鍵性的作用，所以，必須將其進行明確的界定。
2.2政府在城市房屋拆遷中職能的錯位問題
2.2.1介入過寬，公私不分
中央經常強調，必須全面的將政府職能進行轉變，市場能夠調整的就應該交給市場。當前，在市場經濟條件下的政府職能部門是有限的，其只能提供市場不能提供公共物品。在城市項目的建設過程中，賦予政府的主要職能就是對土地利用進行規劃和對土地的實際用途進行管制，只有在公共利益需要的前提下，政府才有權利剝奪私人財產所有權。對于以商業利潤為主要目的拆遷，是否拆遷、補償多少等事項從實際上而言屬于民事合同關系，不屬于政府的管轄范圍，應由開發商與被拆遷人協商解決。
由于相關法律并沒有明確的界定公共利益，對于一些拆遷是否是公益性的完全由政府來判斷。一些地方的政府部門為了樹立形象工程，求政績，經常借著公共利益的名義，將諸多的商業項目放到了公益項目之中。還有一些地方政府干脆自己擔任拆遷人一職，同時還組織政府部門成立一個拆遷機構，制定拆遷補償標準，與拆遷戶之間進行談判，并拿自己的行政職權來強壓拆遷戶，而拆遷戶如果不服這樣的規定，他們就會通過《拆遷條例》中所賦予的行政裁決權及行政強制權對房屋進行強制性的拆除。更有甚者與開發商之間勾結，從而剝奪了開發商與拆遷戶原本平等協商的權利，這與政府一直以來代表公共利益的身份極其不符。
2.2.2監督管理不力
政府對拆遷秩序的監督管理上主要是根據相關法律規定，通過許可與認可等有效途徑對企業的實際拆遷行為進行規范。政府部門主要監督管理目標有以下三個方面，首先，對拆遷人市場準入的監督管理；政府必須對拆遷人的資質進行嚴格的審核，重點要對拆遷人的資金情況進行審查，以此確保拆遷人有提供合理拆遷補償的能力以及較高的信譽度，對拆遷戶自身具有的利益有效的保護，從而使得拆遷戶對拆遷工作表示認可，那么，這樣拆遷就會順利的開展下去。同時，還要對拆遷人員在實際拆遷過程中的不規范操作以及沒有按照相關法律進行拆遷的不良行為加以控制；其次，對拆遷補償金的監督管理；政府部門要對開發商落實的安置資金與安置政策進行全面的監督和管理，必須始終堅持拆遷補償與安置標準要求，不可將拆遷安置資金使用在其它地方。另外，對房屋評估市場的監督管理；政府部門應時刻保持著中立的位置，對房屋評估機構進行有效的監督管理，對房屋價值以及補償標準進行正確、公正的評估。
在實際拆遷過程中，一些政府沒有嚴格的審查拆遷人的市場準入，在對拆遷申請進行審批過程中，經常與拆遷人之間進行勾結，收受大量的賄賂，對一些不具備規范要求的人發放拆遷許可證書，致使拆遷市場中出現了大量的經濟實力不強的單位，嚴重的影響了拆遷的工期。另外，對拆遷安置資金的監督管理手段比較落后，部分房地產評估公司經常降低拆遷補償金額，從而導致補償金額與市場價格嚴重不符。
3拆遷戶權利的行政法保護的措施
3.1正確定性城市房屋拆遷
筆者覺得，應將城市房屋拆遷的性質定義為在憲法之下的行政征收行為比較合適，并且還要在拆遷行政法律中將其規定進一步明確。因為，一直以來，政府部門在我國房屋拆遷中都具有重要作用，房屋拆遷需要政府一定程度上的干預。只有承認這一點，那么，才能在立法上對政府部門進行規制，將其具有的作用充分的發揮。同時，《拆遷條例》從表面上看是將城市房屋拆遷定義為民事性質，但是從拆遷工作進行到拆遷結束過程中都有行政權力的身影在里面，雖然政府部門并沒有直接參與到房屋拆遷工作之中，但是這并不能將政府權力參與的實際事實進行改變。如果沒有政府權力的介入，那么拆遷方根本不具備合理的理由在拆遷戶不同意的情況下進行強制性的拆遷。
另外，政府部門對房屋拆遷的干預和調整是必要的，不過要把握好一個“度”，決不能超出了這個“度”。實際上就是說，政府部門利用行政法律對公益性的房屋拆遷過程中，必須充分的分析其中所包含的法律關系，需要注意的一點是，政府部門在將其存在的行政法律關系與民事法律關系進行剝離過程中，不能太過肯定，因為從我國當前的實際情況來看，隨著社會的不斷發展，公私法之間是互相開放的，物權與行政權之間是相互融合的，物權法與行政法也逐漸的深入到了私法精神之中，不需要將其進行明確的區分，只要制定一套相適應的準則有效的控制行政權對私權的干預就可以了。
3.2完善城市房屋拆遷行政補償制度
要始終堅持公平的補償原則；公平自身具有的內涵會隨著人們的觀念以及經濟的發展而不斷的變化，同時它也會在社會經濟結構與經濟發展水平的影響下，將公平作為行政補償的基本原則，這一手段對于社會實現靈活性的公正目標是很有幫助的。另外，還要始終堅持及時補償原則；制定此項原則主要是為了將行政的實際效率全面提高，此項原則的基本要求是要制定有效的制度以及明確以實現補償為主、事后補償為輔的原則，通常這種情況是在合法權益受到損失之前就給予一定的補償 ，就是說在拆遷過程中被征收財產的所有人在還沒有得到一定的補償之前，不可以隨意的將其財產所有權轉換到征收者的名下，通常只有在遇到緊急情況時，才會進行事后補償。
4結論
綜上所述可知；在城市房屋拆遷中拆遷戶自身權利的行政保護是一項極為復雜的問題，并且所涉及的問題較多，而要想建設完善的行政法保護系統不是一時間就能夠完成的，還需要相關人士的進一步分析與研究。由于筆者自身能力的有限，本文只是對城市房屋拆遷問題進行了簡單的論述，希望同行們提出寶貴的意見。
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