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關于拆遷的法律法規范文1
摘 要 舊城改造對促進社會和諧、經濟發展等有著諸多好處，但在舊城改造的過程中也出現了許多引人注目的問題。比如文化遺產的破壞、土地的不合理利用和城市人口的密集等問題。所以文本將主要針對舊城改造中出現的問題，提出相應的對策和建議。
關鍵詞 舊城改造 問題 對策
隨著經濟的不斷發展和改革開放的逐步深入，我國的城市化水平也在逐步的提高。城市化水平的不斷提高促進了促進經濟和社會的發展，但是于此相伴的就是舊城的問題日益嚴重。眾所周知，舊城在發展過程中出現了土地利用不合理、環境污染嚴重、服務實施不健全，城市布局不合理等問題，越來越不能符合當今社會對城市發展的要求。所以必須要對舊城進行改造，以此促進城市經濟和社會的持續、健康、和諧的發展。
一、舊城改造中出現的問題
改革開放以后，我國政府針對經濟過程中出現的舊城問題，進行了分層次、重點的多次改造。當然對舊城的改造取得了巨大的經濟和社會效益。但是于此同時也出現了許多不令人堪憂問題。
（一）重視建造，忽略改造
目前我國許多地方對于舊城改造的主要方式就是拆，在對大面積的舊房拆完之后，開始建造現代化的高樓大廈。房地產商熱衷對舊城進行開發，主要因為舊城位于城市中心地段，擁有巨大的利潤空間。而且許多城市把舊城中居住用地和公共用地廉價賣給開發商，這些居住用地和公共用地經過開發商改造后，變成辦公大樓和娛樂場所，從而獲得巨大的利潤。因此對舊城的改造普遍采用從新建造的方式，而不對其進行改造。
（二）重視改造開發，忽視對文化古跡的保護
我國的許多舊城中存在著大量的歷史文化古跡，他們與舊城的改造并不相符。從建筑的現代化來說，些文化古跡一般比較破舊，不利于現代化城市建筑的整體美觀。在舊城的改造過程中對文化古跡的改造，嚴重的毀壞了歷史文化遺產。如果從土地利用的角度來說，這些文化古跡的占地面積廣，容積率較小，如果開發商僅僅從這個角度歷來考慮，那么他們的做法或許是正確的。再則，舊城中的許多文化古跡一般被用作旅游景區，但是這些旅游景區所產生的經濟效益遠遠別的用途的效益。
（三）重視土地利用，忽視環境的建設
一般說來，舊城區一般人員相對集中，用地緊張，環境質量差等特點，所以對舊城進行改造的過程中，通常采用提高建筑密度和增加建筑的高度的辦法來解決舊城中的問題。當然這樣改善了舊城土地緊張的問題，提高了土地的利用率，但也造成了一些問題，其中最為嚴重的是建筑用地的增加，綠化等公共用地面積不斷減少，造成城市環境越來越嚴重。
（四）舊城與新城區的發展速度不相協調
舊城區域新城區是城市的兩個重要組成部分。新城區是現展的重要標志，各個城市的發揮一般都把新城區當做是重點，更可以有效地緩解新城區在發展過程的壓力。舊城和新區開發建設進程把握，應將城市新區作為重點建設區域，相應的舊城改建速度可以放慢。從而實現舊城區和新城區的和諧、穩步的發展。
二、舊城改造中的對策分析
（一）必須走了可持續發展的道路
政府最為城市建筑過程的開發者和維護者，，首先必須要樹立全面、健康、可持續的發展戰略。把對舊城的開發工作重心放在對產業、用地結構的調整和基礎設施的完善，歷史文化名城與街區的保護與開發利用，社區結構的完善以及社區物業管理等全局性長遠目標，合理安排舊城改造的工程規模，克服和避免大拆大建的現象。于此同時，政府必須要堅持以公共利益為主，利用經濟優惠政策來吸引開發商，對他們進行減免稅，在對舊城的改造中充分保護他們的利益。在對舊城進行改造的過程中不僅要保護開發商的利益，更要保護公共的利益，比如在住房的建筑過程中，要來考慮居民住房的日照、通風，采光及環境的維護等的呢過。
（二）對舊城改造必須要有規劃的思想
在對舊城進行改造的過程中，必須要有規劃的思想。規劃的思想是保證舊城改造成功的重要因素。對舊城的規劃要“改造”和“建筑”相結合，對一些古城內的文化古跡采取改造的原則。對這些文化古跡主要是加強基礎設施的建設，改善周邊的環境，加強道路的建設。對于舊城的一些破、爛、臟的地區則采取建筑為主。對他們進行大范圍的建筑，建設商業區，文化區等有效地促進該地的經濟的發展和區民生活水平的提高。
（三）要建立建全法律法規
在我國對對舊城改造方面的法律法規還很不健全。第一、必須要保護公共的利益。在拆遷中我們常?？吹叫瓒嗾烷_發商不顧及公共的利益，濫用公共土地，占有居民的私人土地。因此首先需要法律法規對公共利益進行保護。其次、應該廢除以前陳舊的法律法規，用新的法律法規進行代替。比如之前的《城市房屋拆遷管理條例》，它所維護的是管理者的利益，包含了太多政府保護主義的傾向，顯然已經不符合新時期的發展要求了。所以政府有關部門需要盡快的對拆遷有關的法律法規進行一次全面的調查，在依據現在的實際情況，對《城市房屋拆遷管理條例》中錯誤條例進行刪除，從而制定新的更加符合是時展要求和人民利益的新的法律法規。
（四）政府要加強房屋拆遷的管理，完善拆遷計劃和拆遷方案
國家經濟、社會的發展離不開政府的管理，同樣對于舊城的改造也是如此。在對舊城的改造中，政府首先必須要明白自己子啊拆遷的過程自己所扮演的角色，角色的定位直接關系到政府職能的發揮。如果在對自己角色把握不正確，那么政府也就不能的發揮作用，甚至會造成政府發揮作用低下或者無效。
政府相關的部門首先要加強對改建工作的研究，然后制定關于舊城改建的中近期目標，并按期下達自定的計劃目標。對于一些國家重點保護的一些建筑不能拆遷。同時還要進一步完善拆遷計劃和拆遷方案。政府必須要明確的提出拆遷對象，拆遷的實施計劃、拆遷補償費用等。在拆遷的過程中，要維護拆遷人的合法權益，又要維護拆遷政策的實施。
參考文獻：
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[2]趙璋.溫州舊城改造存在問題與對策研究.中國農業大學.2006.5.
關于拆遷的法律法規范文2
1.立法理念、法律意識方而:拆遷是指為城市建設和國家經濟發展的需要，經有關機關許可而拆除權利人房屋并給予補償、安置的行為。拆遷涉及房屋所有權人的所有權問題。所謂房屋所有權是指權利人對其所有的房屋有占有、使用、收益、處分的權利。該項權利受法律保護，任何組織、個人均不得非法侵害。拆遷從性質上講應該屬于對公民則-產的征收。我國法律中雖沒有明確規定“私有則一產神圣不可侵犯”，但法律對“保護公民個人的合法則一產”在《憲法》中作了承諾。也就是說:保護公民個人合法則一產安全是國家的法定義務而長期以來，在中國的法律傳統中，公法文化一直占絕對優勢，私權利一直得不到應有的俘重和有效地保護，無法同公權利相抗衡。在公民個人利益與國家利益發生沖突時，強調犧牲個人利益服從國家、集體利益。與之相對應，國外則非常強調對公民私有財產的保護。“公民個人的土地，皇帝的馬也不許跑?！倍谖覈疬w實踐中的“釘子戶”一詞就反映著拆遷者與被拆遷者的對立關系，暴露出立法理念之落后。
2.法律體制方而:我國日前拆遷工程相當浩大，涉及到許多樣眾的切身利益。這方面的矛盾糾紛呈上升趨勢。然而，在這一領域尚沒有一部統一的《拆遷法》這方面的法律依據主要是國務院在2001年6月6日第40次常務會議上通過并于2001年11月1日正式實施的《城市房屋拆遷管理條例》(以下稱《條例》)。各地政府根據各地的實際情況，依據此條例制定了當地的拆遷管理規定。如:1997年北京市頒布了《北京市城市房屋拆遷管理辦法》。關于拆遷補償方法，規定比較混亂，因此帶來了實際操作中的混亂現象。
3.執法方式與水平方而:城ili拆遷辦公室是專門管理拆遷事務的機構，執掌著拆遷人權。目前存在著較多的違反法律程序、野蠻拆遷等情況，反映出執法方式粗暴單一、執法水平低。這在一定程度上傷害了被拆遷人的感情導致了此類矛盾的激化。
二、行政法視野中的拆遷問題
1.關于拆遷抽象行政行為的可訴性問題
現代法治國家一般都將立法納入司法審查。例如在英國，無論是行政機關的具體行政行為還是抽象行政行為，只要超越權限，法院都可行使審查權。而在我國的實踐中，有這樣一種情況:在被拆遷人對一此拆遷規則表不疑問時，尚沒有較有效的解決途徑。這與我國現有的行政法律制度有關。我國《行政訴訟法》和《最高人民法院關于貫徹執行<行政訴訟法>若干問題的意見(試行)》所確定的行政訴訟受案范困僅限于具體行政行為，而排除了抽象行政行為。2003年4月25日，《法制日報》以《公民狀告政府行政“立法”不作為》為題報道了南京市江寧區的一件由拆遷糾紛引出的案中案。案件中的江寧區政府在上位的拆遷法規已修改多年的情況下，不及時修改當地的拆遷法規，仍然沿用7年前的祈行辦法，以致被拆遷人因此損失數白萬元，被拆遷人憤而狀告政府立法不作為，其訴訟請求被駁回。而對一些地方政府以行政立法的方式損害被拆遷人合法權益的行為，司法的活動空間很小，這也就使得當事人處在了一種投告無門的境地。故許多學者強烈呼吁擴人行政訴訟受案范困。有的學者還卞張從社會公共利益關系出發，一切行政行為都納入行政訴訟受案范圍。
2.《城市房屋拆遷管理條例》的不周延性
(1)《條例》尚未規定被拆遷人有權利參與拆遷的決策過程及監督拆遷過程。飛政府行政公開是現代社會的一人趨勢，而在我國的拆遷實踐中，許多拆遷決策存在著暗箱操作的現象，都是政府一言為定，不容被拆遷人的質疑。如果被拆遷人有參與拆遷決策過程的機會的話，會減少不少矛盾。另外，《條例》也未規定被拆遷人有權利參與監督拆遷過程。
(2)《條例》并未明確提出聽證程序，只在第八條規定:“房屋拆遷管理部門在發放房屋拆遷許可證的同時，應當將房屋拆遷許可證中載明的拆遷人，拆遷范困，拆遷期限等事項，以房屋拆遷公告的形式予以公布”而未要求“房屋拆遷卞管部門在審查拆遷人拆遷補償安置方案時，應當聽取被拆遷人的意見。”
(3)《條例》第十六條規定:“拆遷人與被拆遷人或扦拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達不成拆遷補償安置協議的，經當事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決。房屋拆遷管理部門是被拆遷人的，由同級人民政府裁決。裁決應當自收到申請之日起30日內作出。“當事人對裁決不服的，可以自裁決書送達之日起3個月內向人民法院。拆遷人依照本條例規定已對被拆遷人給予貨幣補償或扦提供拆遷安置用房、周轉用房的，訴訟期間不停止拆遷的執行。”這一規定存在兩個問題:首先，裁決公正的前提是地位中立，而城市規劃和拆遷或授權開發商拆遷本身就是政府行為，而且在一些地方，政府官員追求所謂政績的愿望與商人追求經濟利益的目標相結合，于是政府和開發商之間有了更多的默契，由此產生的政府的裁決的公正性就可想而知了。其次，“訴訟期間不停止拆遷的執行”的規定使被拆遷人如果對拆遷補償不滿，即使選擇了行政訴訟，也只能“帶著鐐銬跳舞”，無法改變被強制拆遷的命運。這就,,致一些被拆遷人采取非理性的方法來處理問題。
3.其它法律法規存在的問題
我國尚沒有系統地規范房地產評估方面的法律法規。目前多數房地產評估機構依附于行政權力而存在，其出具的評估報告帶有濃厚的行政色彩。因此，有關部門有必要盡快制定相關措施。另外，有些地方性的法規雖然打著保護被拆遷人合法權益的旗號，但在實際立法過程中并沒有把被拆遷人作為權利主體來保護，而是站在管理者的角度，以方便拆遷為目的。這些都是立法中需要改進的。
三、解決拆遷矛盾之法律構想
要想徹底解決城市建設中的盲目與無序狀態，從根本上保護公民的權利不受侵害，僅靠行政命令是不夠的。為了防止推土機下的悲劇”的發生，需要從立法理念、法律體制、執法方法等層而解決拆遷矛盾。
1.樹立正確的立法理念
國家利益和個人利益從根本上說是一致的，不應該把被拆遷人放在政府拆遷的對立面上。要改變政府的行政觀念。政府行政的最重要目標，不應當是修了幾條步行街，招了多少商，引了多少資，而應是為當地的群眾提供好的公共物品和公共服務。西方國家拆遷一條街道往往要醞釀四五年甚至七八年，我國香港的街道少有筆直，都是因為他們用了最充分的時間進行平等的協商，直到雙方都覺得公平為止。這一點值得我們借鑒?；谄降然A上的拆遷法律法規才能得到群眾的擁護。
2.完善我國現行的有關拆遷的法律法規
(1)規范建設項目的審批程序
對涉及拆遷的，在規劃審批前應以適當的形式予以公示，充分聽取被拆遷人等利害關系人的意見。建設上程規劃方案一經批準，建設單位不得擅自變更;確需變更的，必須經過規劃部門審批;城市規劃行政部門在批準其變更前，應重新進行公示。
(2)應明確提出聽證程序
《行政復議法》第四條規定:“行政復議機關履行行政復議職責，應當遵循合法、公正、公開、及時、便民的原則，堅持有錯必糾，保障法律、法規的正確實施?！薄缎姓幜P法》專門對行政機關作出某此行政處罰決定前，當事人要求聽證的，行政機關應就組織聽證的程序作硬性規定?？梢姡犠C有一定的法律依據。在此基礎上，《條例》應明確提出聽證程序，要求“房屋拆遷主管部門在審查拆遷人拆遷補償安置方案時，應當聽取被拆遷人的意見。”只有充分體現透明度原則，才能提高行政效率。
(3)確立合理貨幣補償機制
公共利益的成本當由受益人均衡負擔，這是現代社會的共識。因此，對城ili建設中的利益受損者，應進行及時、充分、合理的補償。《條例》規定，被拆遷房屋的評估辦法及搬遷補助費和臨時安置費的標準，由省、自治區、直轄市人民政府制定或規定。從目前的情況看，各地的評估辦法和補償標準、補償程序均不相同，拆遷補償標準較混亂。且補償標準一般都是政府說了算，較少聽取樣眾意見。而目前的拆遷矛盾在很人程度上是由執行的補償標準相對于市場房價偏低引起的。因此應賦予樣眾在補償標準上的“話語權”，從而提高透明度，使補償趨向于公平。有學者建議，國家可制定統一的《征收補償法》，確立評估辦法和補償標準的制定辦法，明確評估和補償的程序。
3.就政府而言，應嚴格依法行政。
依法行政，必須強化聽證程序，確保被拆遷方的知情權。依據相關法律的精神，在拆遷當事雙方不能就拆遷補償安置等問題達成一致，經做工作仍無效的情況下，對涉及拆遷住戶多、影響而廣、補償數額人的糾紛應舉行聽證。根據拆遷行政程序規定和拆遷實踐，筆者認為，把舉行拆遷聽證的時機選擇在經多次做工作拆遷當事雙方仍不能就拆遷安置補償事宜達成一致，拆遷行政部門在下達拆遷行政裁決之前較為適宜。這樣做便于充分聽取拆遷當事雙方的意見，也為即將下達的行政裁決提供充分的事實和法律依據，確保行政裁決的公正拆遷聽證應以公開的方式進行，不但拆遷行政機關和利益關系人參加，一般公眾經允許亦可參加旁聽，新聞記者也可以采訪。拆遷聽證應遵守法定程序。聽證結束后，行政機關負責人應對聽證結果進行審查，作出相應決定。
依法行政，需要注意方式方法現在有不少地方政府走的是“強硬派路線”，以權壓人，以勢欺人，根本沒有把拆遷戶放到平等的談判位置。在利益之爭中既不遵循法律，也不嚴格按市場經濟規律辦事，而是按拆遷辦單方面的意志行事，甚至或通過停水停電等違法方式逼人就范，或通過造成既成事實來強迫拆遷戶接受。其結果往往是事與愿違。拆遷方式應當依法確定，具體有兩個方面，一是在實體方面，依照法律規定，對被拆遷人足額進行補償、安置，不能利用評估或地位的優勢克扣、減損補償、安置數額，侵害被拆遷人的利益;一是依據法定程序拆遷，對不能達成協議的，可提請拆遷主管部門裁決。裁決生效后或被拆遷人不服的且拆遷人提供周轉用房的方可強制拆遷。同時，拆遷部門應改進執法方法。這方面也有一些成功的經驗。據報道，沈陽市在“金廊”拆遷過程中，走的是市場化路線”補償金額通過"市場評估定價”。為保障被拆遷人及承租人的利益，還設定了最低補償線。為盡快完成拆遷工作，采用現金獎勵的辦法，并采取了分時間段獎勵措施:拆遷人會后25日內搬遷完畢的，每戶獎勵4000元人民幣;拆遷人會后35日之內搬遷完畢的，獎勵3000元人民幣。這種“以柔克剛”、人性化、靈活務實的解決問題的思路，更適應當下的樣眾的心理。無論是經濟效益，還是社會效益，都遠遠好于一此地方的野蠻拆遷。只有依法行政，才能真正俘重人的俘嚴，達到拆遷的最終的目的，即為了滿足的人更高層次的社會需要。
另外，政府要采取措施，為拆遷戶提價供經濟適用房和中低價商品房，以從源頭上減少拆遷矛盾。
4.應暢通被拆遷人的權利救濟渠道。
現實中，被拆遷人權利救濟渠道的不通暢是造成拆遷矛后激化的重要原因。為此，人民法院應當受理拆遷爭議，同時享有拆遷糾紛的最終裁判機關的地位。同時，考慮到拆遷涉及一些專業知識，應組建由與拆遷雙方沒有利害關系的專業人士組成的裁判機構，公正而高效地裁決拆遷糾紛，既維護被拆遷人的合法權益，又保障城市建設項目的順利進行。
拆遷本來是為人民樣眾創造更好的生活環境的一件好事然而由于立法理念的落后、法律法規的不健全丙加上一此部門工作方法簡單粗暴，導致“善花”結出“惡果”。筆者認為，只有全面廓清立法理念、改善現有法律體制再加上有關部門依法行政、人性化執法，才能真正把好事辦好，最終使人民樣眾受益。
【參考文獻】
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[2]沈陽今報[N]2003-9-3.
關于拆遷的法律法規范文3
一、案情概述
2003年4月份，某縣人民政府按照上級決定對新輝公路進行拓寬改造，了對新輝公路建設進行拆遷的通告，政府因臨時建設而組建的公路建設指揮部按照通告的規定了關于新輝公路改造拆遷的實施辦法，并對被拆遷戶送達了拆遷通知書。此次拆遷共涉及該縣某鎮10個村莊141戶，房屋面積達35000平方米。其中44戶對拆遷通告、辦法、拆遷通知書不服，向市中級人民法院提起行政訴訟（以下簡稱HM拆遷案）。訴訟期間，政府與被拆遷戶達成了補償協議，交付了補償款物，批劃了宅基地，提供了其它優惠條件，并對少數領取了補償款而未自行拆遷的被拆遷戶的房屋進行了。
一審法院經審理認為：44個被拆遷戶對縣政府的拆遷行為具有訴權，但其房屋均位于省道兩側建筑控制線以內，屬于違章建筑。因房屋補償問題已達成協議，故對其要求撤銷通知、辦法和拆遷通知書以及要求賠償的訴訟請求不予支持，遂判決駁回了44個被拆遷戶的訴訟請求。其中25個被拆遷戶不服，向省高級人民法院提起上訴。
二審法院審理認為：公路建設者需要在集體土地上進行公路建設，應當先行征地，將集體土地國有化后進行建設?？h政府在沒有征地手續的情況下，給上訴人下發拆遷通知書，組織，屬程序違法，應確認違法。其中4戶因其不能提供建房的合法手續，賠償請求不予支持，上訴被駁回；另外21戶的房屋因系有關部門批準后所建，縣政府應參照該市國家建設征用土地上附著物補償標準，扣除已交付的補償款物價格后在接到判決之日起30日內予以賠償。依照終審判決，縣政府應對勝訴的21個被拆遷戶支付93萬余元賠償款。
需要說明的是，縣政府對新輝公路的拓寬改造，實質上是對公路兩側建筑控制區進行的規范治理，公路邊溝以內的公路本身并非進行再建設，公路邊溝也并非向外拓展，公路的寬度依舊保持1992年拓寬時的寬度。
二、公路兩側建筑控制區房屋內的拆遷不應等同于公路建設征用土地上的拆遷，土地征用不是控制區內房屋拆遷的前置程序。
拆遷案發生在全省公路建設期間，但該案的拆遷屬于公路兩側建筑控制區內房屋的拆遷，而非公路建設征用土地上的拆遷。新輝公路建設早已完成，“公路用地”僅指公路兩側邊溝及邊溝以外不少于一米范圍的土地，這些土地早在公路建設之前已征為國有，并未發生爭議?！敖ㄖ刂茀^”系為保障公路暢通和出行安全而被依法劃定的限制建筑的區域，其目的是為了限制建筑以保障安全，且為日后的公路拓寬備用土地。至今沒有法律規定也沒有必要將其征為國有，改變土地性質。因為一則國家沒有足夠的公路建設資金將控制區內的土地征為國有；二則征為國有予以閑置是對土地資源的浪費；三則控制區土地的集體所有性質有利于發揮土地的最大價值，如可以種植莊稼、樹木等增加農民收入。當然，控制區內土地所有權的行使是不完全的，表現在其合法建筑的翻建、改建、擴建受限，且有被責令撤除的風險。因此，對公路兩側建筑控制區房屋的拆遷，依據的是公路法、公路管理條例以及省市政府關于路政管理的有關規范性文件，而不同于公路建設征用土地上拆遷的依據，該類拆遷依據的是土地法等法律法規，因而土地征用不是控制區內房屋拆遷的前置程序，二審法院以土地未征用為由確認拆遷程序違法屬事實不清、定性不準、適用法律錯誤。
三、被拆遷人房屋均位于公路兩側的建筑控制區內，被拆遷人理應在限定的期限內自行拆除，縣政府拆遷行為具有合法依據。
公路法、公路管理條例、省公路管理條例、省公路路政管理規定、省政府關于加強公路路政管理的通告以及市政府關于加強公路兩側建筑控制區管理緊急通知等一系列法律、法規和其他規范性文件對不同類型的公路兩側的建筑控制區范圍進行了明確界定。新輝公路是省道三元線的一段公路，屬省二級公路。依照規定，新輝公路兩側的建筑控制區為公路邊溝外緣以外十五米。HM拆遷案中被拆遷人的房屋均位于建筑控制區內，這一基本事實得到了一審法院的認定。
省人民政府為加強公路路政管理，于1992年7月23日發出了通告，通告不僅明確了公路兩側建筑控制線的范圍，而且對不同時期的合法建筑和違章建筑進行了定性，并作出了具體要求。其中規定：“凡一九八八年一月一日至本通告之日止，經土地管理、城建部門批準在公路控制線范圍以內的占地和建成的建筑物，均視為臨時用地和臨時建筑，要在限期內搬遷出公路建筑控制線以外”。市政府在貫徹落實省政府通告的實施意見中對上述時間段經批準的占地和建（筑）構物規定：“仍視為違章用地和違章建筑，必須在1993年1月31日前拆除完畢”。HM拆遷案中被拆遷的房屋由于縣政府1988年7月頒發了有關證件（被拆遷人上訴狀中稱），因而符合省、市規定的上述情形，依省政府規定屬臨時建筑，依市政府規定屬違章建筑。
雖然省、市政府對位于公路兩側建筑控制區的該種情形下房屋的定性不同，但均作出了限期拆除的規定。市政府實施意見中要求必須在1993年1月3日前拆除完畢，在其后即2000年5月17日的關于加強公路兩側建筑控制區管理的緊急通知中再次限定了自行拆除的期限，并規定了逾期的后果。這一切表明被拆遷人的房屋理應在限定時間內自行拆除，否則將被，以保障公路通暢和出行安全。縣政府依據有關法律法規和省市政府規范性文件的規定，組織力量拆除本應自行拆除但逾期不予以自行拆除的建筑物是履行管理職責的體現，具有合法性。
四、縣政府與被拆遷人之間的補償協議基于雙方自愿，合法有效，且在訴訟過程中自行達成，人民法院予以確認具有法理基礎。
省、市政府對本案拆遷房屋的定性不同，臨時建筑意味著補償，違章建筑意味著無條件拆除。縣政府從實際出發，從群眾利益出發協商達成補償協議，體現了對被拆遷人的關愛。在44個被拆遷戶認為通知、方法及拆遷通知書等具體行政行為違法訴至法院后，縣政府沒有放棄就拆遷補償問題的協商解決，派出工作人員走訪座談，終于與被拆遷戶達成了補償協議，并且兌付了補償款。這是出于自覺自愿的協議，是雙方真實的意思表示。補償標準是政府考慮到自身的財力和當地的實際情況，當然政府對此數額也并非無所作為，僅此而已，而是采取力所能及的諸如批劃宅基地、提供建筑材料、籌建新村、硬化新村路面、架設新村路燈等方法予以非金錢利益的補償，這一切都得到了被拆遷戶的理解和接受。這樣的補償協議應該說是合情合理，真實有效。
關于拆遷的法律法規范文4
中圖分類號：D920.4 文獻標識碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2016.06.315
一、 典型案例
劉某某與老伴是北京居民，因為北京房價過高，二人承受不了經濟上的負擔，在1998年2月的時候向大興區榆垡鎮陳各莊村村民李某買了一個房子（該村25號），面積約300平米，房款約定為5000元。此后劉某某夫婦正式入住該房屋，一直至今。2011年1月，李某某忽然向人民法院提出訴訟，請求法院確人雙方于1998年簽訂的合同是無效的，并且判決劉某某應當將房屋盡快返還給自己。2011年3月，在法官的調解下，原被告雙方當庭達成了調解協議。
二、爭議的核心問題
本案的核心問題是：農村房屋買賣合同的效力認定問題。
（一）原告人認為
我國在《民法通則》中規定了，在沒有制定有關法律的前提下，公民應該遵循國家的政策。而縱觀我國目前已經出臺的《國務院關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》、《國土資源部關于加強農村宅基地管理的意見》等文件可知，國家現在的政策是明確禁止城鎮居民來鄉下購買農房的。在本案中，身為城鎮居民的被告不具備使用宅基地的資格，所以劉某某無權使用農村宅基地，劉某某與李某的房屋買賣合同違反了國家政策，屬于無效合同。故法院應確認原告李某與被告劉某某之間的房屋買賣合同是無效合同且判決被告將所涉農房返還給原告李某。
（二）被告人認為
第一，在本案中，劉某某和李某簽訂的買賣合同沒有違反法律法規的有關規定，也沒有損害國家利益和社會利益，且村委會見證了李某某和劉某某簽訂合同時是出自雙方真實的意思表示，并且村委會還在合同書上蓋了章，如果認定其為無效合同則違背了《合同法》的明文規定和其中的誠實信用的原則，所以，應當認定其有效；第二，我國在《農村宅基地管理辦法》中強調：農村村民一戶只能擁有一處宅基地。李某某此時已經擁有了一處宅基地，若仍然判決被告返還宅基地，就會導致原告擁有兩處宅基地，這樣的結果并不符合國家的有關規定；第三，劉某某和老伴在農房居住的12年間，對該房屋進行了改建和裝潢，還加蓋了房間和院墻，可見其花費了大量的心血和精力，加之二老生活貧困，如果讓二老返還房屋，則會流離失所，剝奪了二人的居住權。
三、調解結果
原告與被告于1999年6月10日簽訂的房屋買賣合同是無效合同；所涉房屋及院落仍由被告占有使用，至2016年5月1日前，國家若不宣布拆遷，那么被告在規定時間內將房屋及其附屬物交與原告，原告應當支付40萬元于被告，以確保其不會因交付房屋而顛沛流離；如果2016年5月1日前國家宣布拆遷，上述房屋及相關院落土地區位補償價、房屋重置成新價之和的30%歸原告所有，其余房屋拆遷利益歸被告所有。
在這個案例中，法官采用了調解的方式，既沒有違背國家政策的規定，也不會造成因為法律的缺失而使兩個無辜的老人晚年流離失所，流落街頭的悲慘結局。實際上，在司法審判中，這種因為城鎮居民購買農村房屋引起的糾紛還有很多很多，并不是所有的法官都會向案例中的法官一樣，選擇用這種中庸的方式來解決問題，也不是所有的當事人都會同意以調解、和解的方式來維護自己的合法權益。在中國的司法實踐中，只有極少數法官是確認農村房屋買賣合同有效的，大多數法官最終還是選擇認定農村房屋買賣合同無效，判決城鎮居民應當返還房屋。其實這不僅僅剝奪了農民對自己房屋的處分權，也由此造成了大量農房閑置的現象。
這種現象極其不利于中國法治進程的發展，所以我國盡快完善農房買賣管理制度是促進經濟發展和保證社會穩定的必然要求。
四、我國關于農房買賣的分類及其合同效力認定的立法現狀
按照購買主體的不同，我國的農房買賣可以主要分為三大類：
（一）本村村民之間的房屋買賣
《中華人民共和國土地管理法》的總共八十六條規定中，沒有一條規定不允許農房買賣，只是在其中指明了不能因出賣、出租等原因再次申請宅基地。而本村村民之間的房屋買賣并沒有違背我國關于土地分配制度的立法精神，反而可以達到‘物盡其用’的目的，更好的促進農村經濟發展。因此，我國的有關規定和政策都認可這種買賣合同的效力。
（二）本村村民與外村村民之間的房屋買賣
《中華人民共和國土地管理法》規定，農民不能隨意向本集體經濟組織成員之外的人轉讓歸集體所有的土地。但是《土地管理法》只是禁止土地的買賣行為，并不是禁止農房的買賣行為。所以在審判工作中，即使大多數法官都會做出這種不同集體經濟組織成員間的房屋買賣合同是無效的判決，但這種做法始終在理論界存在著爭議。
（三）村民與城鎮居民之間的房屋買賣
至今為止，我國只在一些文件中做出了禁止城鎮居民購買農房的規定，如1999年的《國務院辦公廳關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》中就明確規定了：“農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證?！?004年的《國土資源部關于加強農村宅基地管理的意見》中也明確禁止城鎮居民在農村購買房屋的行為。雖然法律法規中沒有直接確定這種房屋買賣合同是無效的，但是由于國家已經在一些文件中做出禁止性規定，在司法實踐中，這種房屋買賣合同基本上都認定為無效的。
由此可見，我國關于農村房屋流轉的規定并沒有形成明確的法律體系，而是散于《民法通則》、《土地管理法》、以及一些紅頭文件之中。這些規定的模糊不清以及相互之間的矛盾，使現實生活中出現的問題無法得到妥善的解決，農村房屋買賣市場比較混亂，十分不利于構建和諧社會，也阻礙了中國作為一個法治國家的發展。
五、關于農村房屋買賣合同效力的理論探討
（一）合同無效說
合同無效說認為，由于我國是明確禁止轉讓宅基地使用權的，而房屋的轉讓和土地使用權的變動又密切相關，所以也應當認為立法精神是禁止農房買賣活動的，加上《國務院辦公廳關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》等文件對這種買賣行為的明確禁止，農房買賣合同應當認定為無效。
（二）合同有效說
合同有效說認為，根據《合同法》第52條中關于合同無效的相關規定，如果房屋買賣合同的訂立并沒有出現損害國家利益、公共利益等五種情形，那么合同就不應當認定為無效。而國務院的通知、國土資源部的意見不屬于法律法規的范疇，所以僅憑這些文件就認定合同無效是沒有說服力的。
（三）部分有效說
部分有效說認為，按照購買主體的不同，農房買賣合同可以分為三類，應當對這三種類型合同的效力分別做出規定：本村村民之間的農房買賣合同，由于不違背法律法規和宅基地使用權的立法精神，可以承認這種合同的效力，買賣雙方受合同效力的約束，不得隨意違反合同約定；不同集體經濟組織成員間的合同效力，應當視具體的情況而定，例如要看房屋是否已經登記、房屋是否已經流轉、房屋是否已經翻建等；最后一類即農村村民與城鎮居民之間的房屋買賣合同，因違反相關文件規定和宅基地使用權的立法精神，應當直接視為無效合同。
本文更傾向于合同有效論說。首先，根據我國《物權法》中有關所有權的規定，公民對自己所有的房屋具有完全的處分權，對農房買賣合同效力的否定是侵犯農民處分私有財產的表現。而與城鎮居民處分房屋的自由性相比，限制農民處分自己房屋的規定顯然對農民來說是十分不公平的；其次，我國現有的法律法規沒有禁止農民自由買賣房屋，在不違反國家利益和公共利益的前提下所訂立的農房買賣合同不屬于《合同法》所認定的無效合同；最后，允許農房買賣將利于市場經濟的發展。農村村民向大城市發展的趨勢勢不可擋，如果人為地禁止農村房屋買賣，會導致大量的農村房屋被閑置，不利于經濟的發展，最終損壞的是農民的利益。
六、 解決糾紛的對策
（一）確認城鎮居民作為購買農村房屋主體的法律地位
對比城鎮居民的經濟實力，農村村民的經濟實力普遍偏低，因此農民間的房屋買賣交易數量是十分有限的。這就會導致大量的農村房屋被閑置，不能物盡其用，不僅不利于市場經濟的發展，也損害了農民的合法利益。因此，用法律的形式對外村村民和城鎮居民的購買主體地位予以確認是必要的，可以極大的促進我國市場經濟的發展。
（二）城鄉房屋實施統一的登記制度
在我國，不給農村房屋發放房屋產權證而只給城市房地產發放的制度，造成了農村房屋買賣合同不能受到和城鎮房屋買賣合同一樣的法律上的保護和約束，不利于農村經濟的發展，也為我們依法治國造成了阻礙。因此有必要對城鄉房屋實行統一的登記制度。
（三）建立完善的法律法規
關于拆遷的法律法規范文5
當前，我國的法院在對農村房屋買賣合同案件進行處理的過程中，對效力的認定主要有三個觀點。[1]首先合同必須是具有法律效力的，我國的《合同法》規定，但凡合同中有違反法律法規的強制性規定，其合同一律視為無效。而且確認合同是否有效的時候，不能將地方的規定作為依據，要將我國制定的法律、法規作為依據。但對于農村的房屋買賣，我國至今還未制定相應的法律法規。[2]合同無效，但是不返還。其原因是販賣房屋的一方的行為可以看做是對房屋使用權的放棄，法律允許這種放棄的行為。此外，我國的《合同法》中有這樣的規定：“如果不能返還或者沒有必須返還，那么需要折價補償?！边@里所說的不能返還，指的是原則上和事實上的不能返還，而“沒有必要返還”則指的是根據實際情況，但使用擴張解釋來理解所謂的沒有必要返還。這樣可以更好地傳播誠信的原則，使房屋買賣更加放心。[3]合同無效，買房和賣方相互返還，但是，反悔的一方必須要對另外一方進行補償，這樣才符合要求。
二、關于農村房屋買賣的法律法規演變
（一）20世紀80年代
早在20世紀80年代初期，我國就制定了《村鎮建房用地管理條例》，在這部法律當中，嚴格的規定了不能對建房用地進行買賣、出租以及轉讓。此外，其還規定了農村社員和回鄉落戶的離退休人員，如果需要宅基地來建房，必須向生產隊進行申報，批準后才能建房。如果實在需要耕地，那么需要由縣級政府批準，然后才能夠使用宅基地。不僅如此，這部法律還規定了出賣、出租房屋的，不能夠再申請宅基地。社員如果遷出當地，所拆除的房屋所騰出來的宅基地，必須由生產隊收回，進行合理的安排。從上面的規定來看，在20世紀80年代，我國禁止建房用地的直接買賣，但是沒有禁止房屋的買賣。而且還規定房屋的買賣必須經過相關部門的審核、批準。但是在20世紀80年代末期，這條法律被廢除掉了。
在20世紀80年代末期，我國所制定的土地管理法是這樣規定的，農村居民建住宅，必須使用過去的宅基地和空閑的地。如果使用耕地，那么就需要通過鄉級民政府審核，再上報人民政府批準，使用原來的宅基地，以及村內空閑的土地，必須由村級人民政府批準。但如果是對住房進行了出租和販賣，那么就不能夠再申請宅基地了。
（二）20世紀90年代以后
到了20世紀90年代，我國對土地管理法進行了第二次修正，規定農村的居民們只能擁有一處宅基地。農村村民在販賣和出租住房之后，不能夠再申請宅基地。此外，還規定了農民集體所有的土地使用權不能夠出租、轉讓，更不能用于非農業的建設。
有關的規范性文件是這樣解釋的，關于社員的宅基地，以及有建筑物和沒有建筑物的空白宅基地必須歸生產隊所有，不能進行出租和買賣，但是可以歸各戶長期使用。在宅基地當中的一些附著物，比如樹木、廁所、豬圈等等，則歸社員使用，社員可以對其進行買賣和租賃。如果賣掉了房屋，那么宅基地的使用權便可以轉移給新的房主，但是宅基地的所有權則必須歸生產隊擁有。1991年，我國人大法工委認為，不能夠按照《土地管理法》中的規定，對農村房屋的買賣行為和轉讓行為進行處罰。
到了1999年，我國又了《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》，這其中有這樣的規定：城市中的居民不能購買農村的住宅。
2004年，國務院制定了《關于深化改革嚴格土地管理的決定》，這其中有這樣的規定：加強農村宅基地的管理，避免城市居民在農村購置宅基地。
但是一些法律人士認為，買賣農村的房屋屬于自愿的行為，買賣雙方自愿進行交易，并且立有契約。這不算違法，最多只能算手續不完整，因此需要確定買賣關系有效，并且補辦相關的手續。
綜上所述，我國的法律僅僅只是禁止了農村土地使用權的轉賣或者出租，但是卻沒有明確禁止農村房屋的買賣和租賃。此外，農村居民賣掉房屋所導致的結果是不能夠再獲得宅基地，一直到20世紀90年代的時候，才有相應的規章制度來廢除此項法規。但是上面所說的這些法規并不是《合同法》當中規定的法律和法規。
三、農村房屋買賣合同的效力以及處理
根據上面的觀點，如果要合理的認定農村房屋買賣的合同，應該將有效認定作為原則，無效認定則作為例外。在1999年之前，我國農村房屋買賣合同都是作為有效的認定。
（一）從法律原理的方面來實施探討
在我國的《合同法》當中，有這樣的規定，如果存在這幾種情況，那么合同便是無效的。第一，合同的一方用欺騙或者威脅的方式來使另外一方簽訂合同，損失對方的利益。第二，惡意串通，損壞國家、集體或者其他人的利益。第三，采用合同來掩蓋合法的目的。第四，損壞社會的利益。第五，合同中存在違反法律法規的條例。
合同符合以上任何一個情況，都可以視為無效。此外，應該將國家制定的法律法規作為依據，不能將地方的規章制度作為依據，否則合同也是無效的。同時也不能對國家、社會以及個人造成利益損壞，如果違背了這一點，將對交易秩序造成破壞，因此這樣的合同也是無效的。
另外，我國的《物權法》中，將宅基地的使用權納入了益物權當中，益物權的完整性是“占有”、“使用”等等。但是在這里，僅僅只規定了對宅基地的“使用”以及“占用”，卻并沒有規定“收益”，然而也沒有實施禁令，沒有認定“收益”并不是禁止其“收益”。而要取得收益，就需要產生流轉。所以，在《物權法》里面，對宅基地的使用留了非常大的空間，因此也非常的靈活。
不僅如此，我國的《憲法》也對集體土地所有權進行了規定，這條規定和我國的戶籍制度進行了緊密的連接。在我國，土地所有制被分為兩種不同的情況，土地屬于國家或者生產隊，用來修建房屋。由于所有權的不同可以將其分為宅基地和建設用地，建設用地一般屬于國家，而宅基地則屬于個人或者生產隊。需要注意的是，集體土地使用權的流轉不能夠改變集體土地所有權屬于集體經濟組織這一事實。
最后，再對相關的法條進行解讀，可以得知《土地管理法》當中沒有限制宅基地擁有者處分放棄宅基地，關于擁有者的棄權，法律沒有禁止。在《物權法》里面，規定了宅基地的獲得、轉讓等，必須和土地管理法相適應。但是對宅基地使用權進行規范，只有法律，部門的規章制度還不夠。在我國的眾多法律法規當中，沒有要求集體土地使用權和房屋所有權的主體一致。而且在筆者看來，農村房屋如果能夠和城市房屋的“地隨房走”相適應，那么就更加合理了。
（二）科學的分析立法的本意
在我國的《土地管理法》當中，對土地用途進行了嚴格的要求，避免農村土地變成建設用地，因為這樣可以在一定程度上保護農村用地。但是宅基地實際上就是建設用地，它的使用權主體如果產生了變化，不會對農村用地產生負面影響，同時也不可能對宅基地的性質產生改變。所以，不能夠對宅基地使用權流轉問題進行調整。為了保障農民的基本權益，避免農民賣掉房子以后沒有居住地，《土地管理法》中禁止人們在農業土地上實施非農業非項目，并且限制了農村房屋的買賣。但是，如今很多的農村勞動力都已經涌向城市，所以農村的房屋買賣也不會對農民生活造成太大的負面影響。
（三）科學分析立法的趨勢
發生農村房屋買賣合同糾紛，一般都是因為在城市化進程當中，農村的房屋面臨拆遷，隨著房價的高漲以及高利潤的拆遷利益，原來的出賣方開始反悔。如果立法模糊，那么就沒有明確的立場來進行干預和調整，使得合同糾紛加深，甚至影響到農村的安定生活。
可以對我國將來的立法取向進行分析。在《民法典草案》當中，規定了農民可以通過集體經濟組織來獲得宅基地，每一戶只能有一座宅基地。而且還規定了宅基地不能夠隨便進行轉讓，如果該宅基地上的住房需要轉讓，那么宅基地的使用權也會被轉讓。如果宅基地擁有者放棄了宅基地的使用權，那么也就再也得不到宅基地。法學家王利明起草的《物權法草案》中有這樣的規定，宅基地使用權不能轉讓，如果房屋所有權進行了轉讓，那么宅基地的使用權也必須轉讓。因此，這也說明了我國未來的立法方向并沒有故意偏向“非集體組織成員不能購買農戶房屋”這一規定。
從宏觀的角度來看，農村必然會往城市化的方向發展，而且城市化的進程會不斷的加快。農村土地使用權的物權化，比如承包經營權已經被法律所認可。那么宅基地作為私有的財產在市場上進行交易，則對所有權擁有者非常有益。如果不能夠在市場上進行交易，則可能會對農村的經濟發展造成一定的限制，甚至影響城市化的進程。
將農村的房屋和城市的房屋進行比較，發現土地權屬有所不同，這是它們最大的區別。城市的房屋可以隨意出租、轉賣、抵押等等，但是對土地性質進行分析，宅基地和國有土地使用權有非常大的差別，宅基地是集體經濟組織分配給農村居民的，所以是無償的。綜上所述，農村房屋和城市房屋的本質區別很小，如果買賣合同沒有其他無效事由，那么則可以認定為有效。
通過上面的分析，可以得出下面的處理原則，將有效認定為原則，無效則認定為例外。在1999年之前，我國農村的房屋買賣合同一般都是作為有效的認定。這樣的原則非常符合我國法律的規定，而且遵循了立法本意，順應了將來的立法趨勢。此外，還綜合考慮了相關政策的特殊性以及合同矛盾發生的原因。
（四）認定合同有效的條件
第一，在買賣房屋的時候，買房的家庭當中有一名以上屬于農村集體經濟組織的成員。第二，在1999年我國的《土地法》進行修訂之前所發生的農村房屋買賣。第三，販賣方目前已經不再和農村集體經濟有關系。第四，買房的一方在購買的時候，符合國家規定的農村宅基地使用的條件，或者已經獲得審批，可以對宅基地進行使用。第五，轉讓行為的審批已經被通過，也或者該地方的農村集體經濟組織對其非常認可。第六，宅基地的性質已經國有化。第七，一座房屋通過了多次買賣，也或者相關的房屋已經開始進行合法的擴建、改建，不能夠和原有房屋進行區分。第八，相關的房屋已經被納入拆遷的范圍內，或者已經被拆遷。
在筆者看來，只需要符合以上任何一條，而且沒有損壞國家或者他人的利益，合同就是有效的。如果不是，那么只會縱容不守信用的惡意，并且對已經形成的市場交易秩序產生破壞，嚴重的甚至影響農村現有的安定環境。
此外，如果交易宅基地的目的不是為了居住，在這樣的情況下所發生的農村房屋買賣也是無效的。
關于拆遷的法律法規范文6
從這次行政執法督導檢查的總體情況看，各縣（市、區）建設行政主管部門，在認真貫徹執行國家和省、市關于加強法制建設，推進依法行政的各項工作部署，執行國家有關法律法規，加強建設市場監管，規范行政執法行為等方面做了大量工作，取得了一定成效。
（一）領導重視程度高，基礎工作比較扎實。1、各單位基本做到了法制工作制度比較健全，領導分工明確。、縣、、、縣、、、、、、、縣建設局法制工作機構健全，建設執法工作職責分明，基本做到法制工作有人專管，依法行政工作有部署、有落實；2、重視發揮法制部門的作用。市建設局高度重視法制工作，機構人員配備較強，各項職責全面到位，法制工作積極主動，成效顯著，尤其是在普法、立法、行政執法和執法監督中，較好的發揮了法制機構的作用，促進了依法行政工作水平不斷提高。縣建設局在規范行政處罰自由裁量權工作中，結合本縣實際，將部、省、市的有關文件、制度和“五五”普法工作制度裝訂成冊，便于查閱；3、重視法制培訓和宣傳教育工作，深入開展“五五”普法宣傳教育，增強了建設系統干部職工依法行政的主動性和自覺性。、縣、建設局、馬頭工業城建設局和綜合執法局舉辦了行政執法培訓班，收到了較好的效果。4、健全和落實各項規章制度。各縣（市、區）在依法行政工作中做了大量工作，完善了規章制度，規范了執法行為，基本避免了不作為和亂作為現象的發生，確保了建設市場和各項建設事業的健康發展。在依法行政的制度建設等基礎性工作較好的單位是、峰峰、縣、、縣、臨漳、、涉縣、、建設局。違法行為記錄、執法情況報告和統計報表上報較好的單位是開展較好的單位是、峰峰建設局。
（二）市場監管情況良好，市場行為比較規范。1、從被檢查各縣（市、區）的在建工程情況看，基本做到了各方市場主體現場管理的臺賬、資料、日志齊全；建設項目的土地、規劃、招投標、質檢、安檢、施工許可審批手續完備，總體情況良好；2、大部分縣（市、區）建設局設立了專職的建設稽查隊伍，峰峰建設局還配備了用于市場稽查具有錄音錄像功能的“執法儀”，縣建設局購置了電動執法巡邏車，加強了對建設市場的監督管理，在維護市場正常秩序，規范企業市場行為方面發揮了積極作用。在規范市場行為方面做的較好的是：峰峰、、、臨漳、縣建設局。3、拆遷工作。大多數縣（市、區）的拆遷管理機構比較健全，縣、市、縣在拆遷許可和裁決方面做的較好。
（三）行政處罰行為開始逐步規范。處罰案卷查閱情況。檢查中發現，凡有行政處罰案件的單位，均能按照《行政處罰法》規定，執行法定的處罰程序和自由裁量標準，使用省住建廳統一印發的行政處罰文書。在處罰程序和案卷質量方面做的較好的是：、、、縣、縣、、，工業城建設局簡易處罰案卷制作比較規范。通過督導檢查，進一步規范了處罰程序和案卷制作。
二、存在的主要問題
1、在法制建設方面：一是個別單位法制機構、執法機構和執法隊伍不健全，執法不到位，監管不到位的問題比較突出；二是有的單位基層執法人員法律素質不高，業務能力不強，綜合執法能力相對薄弱；三是違法行為記錄、行政執法報告和統計報表制度普遍落實不好；四是個別單位依法行政意識有待進一步提高，依法行政的基礎性工作有待進一步加強。
2、在行政執法程序方面：一是有的建筑工程存在審批程序倒置、時間不銜接現象，個別項目施工許可證在立項、規劃之前；二是有的行政處罰存在調查筆錄制作不規范、處罰文書使用錯誤；在內容填寫上不認真、不規范、字跡潦草，內容過于簡單，尤其調查筆錄問題最多。三是違法行為定性不準確，處罰程序不完整，有的非法工程沒有對應當處罰的違法行為人依法實施行政處罰；四是處罰審批表不經法制機構審查，有的沒有主管領導審批意見，只加蓋了局行政印章；五是落實行政處罰自由裁量權標準及相關制度還需要進一步加強。
3、在房屋拆遷執法行為方面：一是今年以來，大部分縣的拆遷項目由于是集體土地，不具備核發拆遷許可證條件，因而多采用土地儲備或者行政拆遷的辦法，拆遷程序上不規范的問題比較普遍；二是有的縣拆遷管理機構不健全，執法不力，監管不到位的問題突出；三是對房屋拆遷法律法規以及相關政策的認識理解不到位，影響依法拆遷工作的正常開展；四是對拆遷文書、案卷、檔案資料管理不規范。
4、在建筑施工現場監管方面：主要存在提前開工、審批手續不全，許可備案文書缺項或不規范、時間倒置，監理人員不到位、個別工程審批時間有涂改現象；尤其是有的縣對建設市場存在“重審批、輕監管”，對施工現場稽查不力，對違法行為查處不嚴，至今無一例行政處罰案件。
檢查組在督導檢查中，對發現的問題均當場進行了糾正；對每一個案卷從立案到結案逐一查閱，當場指出存在的問題、不足，并就問題的原因進行分析，對如何改進進行指導。
各單位存在的問題詳見《行政執法督導檢查發現問題一覽表》。
三、下一步改進工作的意見和建議
1、要高度重視，認真整改。對行政執法工作中存在的突出問題進行認真整改，是全面提高行政執法工作水平的一項重要工作。一是要加強法制機構建設。各縣（市、區）建設局要根據依法行政的要求，強化法制機構的力量，選拔素質好、懂法律、業務精、能力強的骨干充實到法制工作崗位上，以適應法制工作的形勢和任務需要；二是各單位要進一步提高認識，針對檢查組提出的問題，舉一反三，對依法行政和行政執法工作進行一次回頭看，全面查找工作漏洞，深入分析產生問題的原因，分門別類提出處理意見，抓緊落實整改措施。要加大批后監管力度，完善監督制約機制，創新行政執法方式，切實加強對建設市場的監督管理；三是要將本次檢查所發現市場主體存在的違法違規問題，作為近期查處的重點，組織力量進行重點調查，依法從快、從嚴處理；四是對嚴重違法違規的典型案件，要在媒體上曝光，震懾各種違法違規行為。同時，組織對市場行為的專項檢查，及時發現違法違規問題，加大查處力度，維護正常的房地產市場、房屋拆遷秩序，切實維護人民群眾的合法權益。
