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商業綜合體報告范文1
1.城市商業綜合體數量飽和，發展已達成熟。據2014年9月22日萊坊《商業綜合體的發展趨勢及成功要素研究報告》可以發現，我國大部分城市商業綜合體現存數量巨大。2014年上半年全國主要城市商業綜合體存量面積超過3.0億平方米。至2015年，商業綜合體存量面積還會有所增加，有可能將達到3.6億平方米，2016年以后，商業綜合體存量可能會突破至4.3億平方米。2014年國內主要商業綜合體個數達885個，與2013年商業綜合體數量比較增長24.47%；2015年主要城市的商業綜合體數量將突破1,000個；至2018年，商業綜合體的年供應量將維持在1,200個左右。在這組數據中，一線城市、二線城市貢獻了大部分數據，例如在2013年年初，房地產回溫，在上海SOHO中國聯合體以總價31.9億元獲上海古北商辦地塊，溢價率48%，樓板價為3.1萬/平米；上海的“東八塊”地塊，美國漢斯以37.06億總價競得；三季度，新鴻基地產以217.7億全國總價地王獲取徐家匯中心項目，溢價率25%；而在華南地區，超過五千萬的大宗交易數量較以往也有所增加，同時交易金額也相對有所增加，例如在廣州地區，凱德商用以21.91億的交易作價，收購了白云綠地中心零售部分二期項目，而在深圳地區，民生銀行大廈以總價8.3億元的價格整棟成交。由此可見不管是在交易金額還是交易數量上，商業綜合體的增長勢頭都十分強勁，在交易之中也可以發現，外資開發企業對于國內的商業綜合體發展持看好態度，紛紛大量買入，其別是對于國內的一線城市的商業綜合體開發呈現極為樂觀的投資趨向，其中外資資金和投資機構也對國內的商業項目紛紛進行收購。以上海為例，在13年商業物業大宗交易共有18宗，總成交額264億人民幣,其中外資投資機構成交比例占86%，投資以優質低端的甲級辦公為主，其次為核心區成熟運營購物中心，與2012年對比，2013年外資機構大宗成交比例上漲72%，足見外資投資對于國內商業綜合體發展的看好，對商業地產投資充滿的信心，尤其是對國內一線城市的商業綜合體發展更是持有一個長期看好的態度。
商業綜合體的發展不僅完善了城市建設功能，為城市的區域性建設提供了更多的空間利用，與此同時也提升了城市經濟發展水平，可見商業綜合體發展是城市經濟發展下的必然趨勢。這是商業綜合體發展的必然性，使得投資商紛紛持有積極樂觀的投資態度，由于外資等的激進買入和投資，使得在一線城市商業綜合體發展呈現出井噴的狀態。以萬達為代表的商業綜合體開發企業，用訂單式的開發模式，迅速推進商業綜合體的發展，使得商業綜合體紛紛搶占城市核心地段，對于一線城市的偏遠城郊地區，或是二線、三線城市，這種商業綜合體發展在初期會取得一定的發展成效，并推進了城市經濟發展，但一味的復制式的商業綜合體發展，商業綜合體的發展已超過了正常的城市消費程度，使得城市消費需求難以跟上商業綜合體的發展腳步，這時的商業綜合體發展，不僅不會促進城市經濟的發展，往往在商業綜合體發展的背后存在著巨大的商業風險。例如，當下很多城市存在著商業綜合體的商鋪或寫字樓空置，也就是在發展商業綜合體時未考慮城市需求數量導致的結果，在城市商業綜合體發展的繁華背后，所隱藏的風險是不可預料的。綜上所述，不難發現，在一線、二線城市，瘋狂占據城市中心的商業綜合體發展已達到的飽和狀態，同時由于一線、二線城市的需求量和商業供應量之間的關系，可以發現一線城市以及部分二線城市的商業綜合體發展已進入了成熟階段。一線城市和部分二線城市的商業綜合體發展已逐漸向延伸，但這種延伸本身就存在一定的風險，延伸向三線、四線城市的商業綜合體的發展，若未能考慮城市需求和商業供應量之間的關系，商業綜合體發展的泡沫也是可預見的情況。
2.商業綜合體開發過度誰來買賬。隨著近年來，國內對于房地產市場的打壓，使得房地產開發商，放棄了住宅開發這塊市場，而紛紛轉戰商業房地產開發，而對于期望快速回流資金的房地產開發商而言，商業綜合體建設無疑是最好的選擇，打著商業綜合體發展的旗號，在商業項目銷售后，由于缺乏相應的運營管理，使得這些表面化的商業綜合體紛紛成為城市經濟發展的詬病，這類性質雷同度極高的商業物業的出現，不僅對城市經濟發展難以發揮功效，還會妨礙城市經濟的常態化發展。而對于城市經濟發展過程中，這類情況的出現不僅與中央政策調控有關，同時與地方政府的商業引進也存在極大的關聯。地方政府為了地方財政和稅務收入，紛紛積極引進商業綜合體的發展建設，但在為財政收入和稅務收入精打細算的同時，往往忽略商業綜合體發展的最大支撐就是城市消費需求，所以某些地方政府盲目的引進商業綜合體建設，罔顧當地的經濟發展水平和消費需求度，使得商業綜合體發展難以得到有利支撐而陷入兩難的境地。綜合上述，可以發現城市經濟發展與商業綜合體之間存在的某種關聯。商業綜合體的發展要依靠于城市經濟發展水平的高低，若無城市經濟的支撐，商業綜合體也難以獲得實質性的發展。所以面對商業綜合體的過度開發，應該買賬的除了有難以保證商業綜合體發展建設的房地產開發商以外，還有忽視城市經濟發展與商業綜合體發展之間關聯的地方政府。
二、解決城市經濟發展與商業綜合體的矛盾的措施
從商業綜合體開發角度而言，應該注重地段的選擇，對于一線城市，對于老地段的再次翻新投資，一定要注意地段發展的可能性以及資金流入狀況，同時還要保證商業綜合體開發的后續營銷，保證商業綜合體的發展可以充分發揮自身優勢。而對于二線、三線城市，甚至四線城市的商業綜合體發展，一定要遵循地段優先，商業綜合體的開發和建設一定要選擇城市的核心地段，進而保證商業綜合體發展可以獲得更好的地段優勢。同時商業綜合體的發展建設，不管是一線城市，還是二線、三線城市，都要注意商業綜合體發展與當地經濟發展和消費需求的契合程度，特別是在二線、三線和四線城市，商業綜合體發展切記不要好高騖遠，要腳踏實地，要考慮商業綜合體發展與當地消費需求的關系，商業綜合體的發展建設要迎合當地的消費習慣，在商業綜合體建設初期，要做好培育和宣傳工作，做好商業綜合體發展的定位、品牌的引進等工作，采取有效的措施來規避風險。
除此之外，商業綜合體在對投資建設城市的選擇方面，也要做好規劃，綜合考察城市的發展定位和發展空間，主要是考量區域的人口基數、需求特征、區域交通規劃、土地規劃、政府對區域土地的推介進程等多方面因素，從而可以更好的對區域發展潛力和發展速度得到一個全面的分析和預測，這對于未來商業綜合體的發展建設都有積極的促進作用，同時還可以有效的規避風險。對于近年來商業綜合體發展狀況分析可以發現，商業綜合體的發展離不開交通規劃以及與住宅地開發的結合。在交通規劃方面，商業綜合體發展需要交通作為支撐，交通的便捷程度在某種程度對商業綜合體的發展具有極大的影響，若交通不便利，再繁榮的商業總體最終也會淪落成為一座空城，所以在商業綜合體開發和建設時，也要將交通規劃考慮在其中，投資方向也可以向這方面靠攏。
同時雖然近年來的住宅地開發勢頭略有減緩，但住宅開發是應對人的基本需求來進行投資開發，是以人為本的開發投資，而商業綜合體的開發同樣是以人群的需求為支撐的，可見商業綜合體的開發離不開與住宅地開發的結合。住宅地的開發會引進人群，而隨著人群的引進，商業開發才會獲得更多的人群需求和消費定位，可見商業綜合體開發需要與住宅地開發進行良性合作，進而更準確獲得消費群體定位，保證消費需求量。從城市經濟發展的角度，對于商業綜合體的引進要慎重。首先要對城市經濟的發展做好規劃和定位，同時對商業綜合體與城市發展的契合程度也要做好考量和分析，不能為追求財政收入和招商引資盲目引進商業綜合體建設，應將城市經濟發展和商業綜合體發展營造共贏的發展狀況。
三、結語
商業綜合體報告范文2
報告分為“美國核武庫延壽計劃”、“核武庫監管：評估核武器的可靠性和安全性”、“核武庫管理：加深對核武器的理解”、“保留有能力的工作團隊”、“最大程度降低武器級裂變材料的安全風險”、“拆卸核彈頭并核查削減情況”六大部分，較為全面地評價了美國核武器庫存管理計劃，深入解析了NNSA的核武器現代化計劃。
報告認為，美國核武器綜合體的使命就是確保核武庫的安全和可靠。通過核武器綜合體，延長核彈頭壽命、及時拆卸退役的核彈頭、了解老化和現代化的影響、研發核查核武器削減的方式、最大程度地降低武器級材料在存儲傳送和處理過程中的安全風險，并保留重要的科研人員。NNSA面臨的挑戰是，要在有限的資源條件下完成上述所有目標 。美政府和國會將在兩年內就有關核武器綜合體做出關鍵性的決定。對此，報告提出了短期和長期的重要建議。
在美國核武庫延壽計劃方面，報告建議：
①NNSA不應制造新的武器類型，而是應當翻新或者改造現有的核武器類型。
②如果美國在接下去的25年內保持適度的削減計劃，那么現有的設施就可以提供足夠的钚彈芯。目前被擱置的洛斯阿拉莫斯國家實驗室的替代核設施研究是沒有必要的，政府應當將其取消。
③計劃在Y-12國家安全綜合體建設的鈾處理設施可能將需要生產更多的罐裝組件。
④在NNSA沒有完成高爆沖壓設施是否需要第二個沖壓裝置的論證之前，建造應當推遲。
⑤現有設施足以提供所需的氚
⑥鑒于化學反應生產氚的速度已經較過去有大幅提高，NNSA應當重新評估氚存儲設施的必要性。
⑦為保障氚生產設施所需的燃料，NNSA應當在現有的高濃縮鈾（HEU）存儲設施中保留一定量的低濃縮鈾（LEU）。
⑧美國濃縮鈾公司（USEC）或者美國離心機廠生產低濃縮并將其作為燃料加入鈾氚生產商業反應堆，國會不應當對此予以補貼。
在美國核武庫管理方面，報告建議：
①目前有3處設施可以進行流體試驗，NNSA與國會應當評估大型爆炸試驗設施繼續進行上述試驗的必要性。
②鑒于目前已有2處設施可以進行撞擊試驗，NNSA與國會應當評估為進行上述試驗建造大口徑火藥炮的必要性。
③目前有3處設施可以進行核聚變實驗，以研究高能量狀態下的材料。這3處設施分別是國家點火裝置、Z機器（Z machine）、OMEGA。政府或者國會應當邀請JASON工作組評估上述3處設施對于核庫存管理計劃的作用。
④在不同的假定條件下，延壽計劃所需的修正數據是不同的，為此，政府或者國會應當邀請JASON工作組評估所需的計算機能力。
在降低安全風險方面，報告建議：
①NNSA已經去除了一些場站的裂變材料，并計劃處理更多的裂變材料（如，钚、高濃縮鈾等，這些材料來自核武器的拆卸）。但是，在裂變材料按計劃處理完畢后，美國仍然擁有可以制造大約13000件核武器的裂變材料。美國政府應當宣布，裂變材料已經超出了軍事需求，并將其安全、迅速地處理。
②NNSA應當將仍然放置在武器實驗室或其他場站的I型高濃縮鈾轉移到Y-12國家安全綜合體，并盡量集中地將钚存儲起來。
③NNSA計劃處理钚的方法是，將钚制成混合氧化物燃料（MOX），爾后用于商業反應堆。但是，該計劃存在重大的安全風險。NNSA應當叫停MOX項目，并將過量的钚在地下貯藏室中以穩定的玻璃或者陶瓷形態存儲。
在拆卸核彈頭與核查方面，報告建議：
①美國應當保證有能力拆卸退役的核武器，并核查核武庫的削減情況。
商業綜合體報告范文3
摘 要：近年來，隨著經濟的繁榮和城市建設的快速發展，全國各地相繼建成了數量眾多的大型城市綜合體，功能齊全，形式多樣，集多種消費功能于一體，特別是總建筑面積超過10萬m2的超大城市綜合體，具有總建筑面積大、建筑高度高、人員密集、建筑功能復雜、裝修材料和商品的可燃物多等特點，一旦發生火災后容易導致蔓延迅速、人員疏散困難、撲救難度及財產損失大等后果。通過分析其在防火分區、安全疏散、消防設施等方面具有不同于一般商業建筑的獨特性，提出采取更加嚴格的工程建設消防技術標準和消防安全管理措施進行設計和管理。
關鍵詞：城市綜合體 建筑防火 消防管理
中圖分類號：TU89 文獻標識碼：A 文章編號：1672-3791（2016）07（a）-0043-02
近年來，隨著經濟的繁榮和城市建設的快速發展，全國各地相繼建成了數量眾多的大型城市綜合體，這類建筑集餐飲、購物、娛樂、酒店、旅游、文化等消費功能于一體，同時容納“主力店”、主題娛樂休閑設施和室內商業街等多種商業業態。特別是總建筑面積大于10萬m2（含本數，不包括住宅和寫字樓部分的建筑面積）的超大城市綜合體也越來越多地呈現在國內二、三線城市。這些超大城市綜合體具有占地面積大、總體建筑面積大、建筑高度高、人員密集、建筑功能復雜、裝修材料和商品的可燃物多等特點，一旦發生火災后容易導致蔓延迅速、人員疏散困難、撲救難度及財產損失大等后果。近年來，全國各地的消防基礎設施建設取得了一些成績，但與城市建設的發展相比，在消防隊站、裝備建設等方面還遠遠滯后于城市擴張速度，普遍存在消防站點少、保護范圍過大、新型高效的滅火救援裝備不多等問題。超大城市綜合體一旦發生火災，利用自身的消防安全管理人員和內部消防設施進行人員疏散和滅火救援，對最大程度減少火災危害顯得尤為重要。因此，應該結合全國各地的超大城市綜合體建設和發展的實際以及消防基礎設施情況，采取更加嚴格的工程建設消防技術標準和消防安全管理措施進行建筑防火設計和消防安全管理。
1 建筑防火設計方面
國家應該盡快出臺規范，在內容上應明確大型、超大型城市綜合體的標準，如建筑規模，超大型的總建筑面積在10萬m2以上（含本數，不包括住宅和寫字樓部分的建筑面積），大型城市綜合體的建議定義在3萬～10萬m2，針對其防火分區、安全疏散、消防設施等方面與一般商業建筑的特殊性，采取嚴格的建筑防火設計。目前，重慶市出臺了《大型商業建筑設計防火規范》（DBJ 50-054-2013），河南省出臺了《大型商業建筑設計防火規范》（DBJ 41/T085-2008），江蘇省出臺了《商業建筑設計防火規范》（DGJ 32/J67-2008），這些規范均是在國標《建筑設計防火規范》（GB50016-2014）的基礎上，對商業建筑，特別是大型商業建筑的防火設計提出了更高要求，對部分內容做了進一步強調和細化，對大型商業建筑防火設計所采取的措施針對性更強。具體的有以下幾條建議。
（1）嚴格控制設置“亞安全區”。所謂亞安全區就是當火災來臨時，人員暫時疏散到這里是安全的。其成立的條件是將中庭或步行街周圍的店鋪處理成一個個獨立的防火單元，用防火隔斷與周圍隔離，店鋪內增加火災報警、自動滅火和機械排煙措施，嚴格控制步行街公共空間不放置任何固定可燃物，步行街的走道上空設有防排煙措施等，基于這些條件，“亞安全區”才是安全的，但是類似中庭之類的亞安全區在商業實際運營中基本無法做到，中庭區域經常用于商品展示、模特表演等各種展覽活動，在“亞安全區”走道上設置可燃材料制作的休息座椅、裝飾物及各家商鋪的廣告、展示區的現象比比皆是。這樣的做法完全違背了設置“亞安全區”的初衷。
（2）嚴格防火分隔措施。嚴禁使用側向或水平封閉式及折疊提升式防火卷簾，防火卷簾應當具備在火災時靠自重下降自動封閉開口的功能?？刂啤胺阑鸩ＡЪ觽葒姟弊鳛橹型?、有頂步行街防火分隔型式的面積。為了在大空間內營造較好的視覺效果，工程實例中中庭、步行街兩側的店鋪常常不采用防火墻、防火卷簾等分隔措施，而采用“防火玻璃加側噴”的新型防火分隔形式。對這種防火分隔型式的效果，有待進一步驗證，建議再對其使用面積做一定的限制。建筑外墻設置外裝飾面或幕墻時，其空腔部位應在每層樓板處采用防火封堵材料封堵。如果室內設置自動噴水滅火系統，建筑外墻上下層開口之間仍應設置高度不小于1.2 m的實體墻。
（3）嚴格安全疏散。設置在超大城市綜合體內的電影院，如設置在4層及4層以上，且設有巨幕影廳時，影院區域應設置不少于兩部獨立的疏散樓梯，其中一部應靠近巨幕影廳布置，獨立疏散樓梯至少有一部應直通屋面。對有頂商業步行街兩側的主力店應設置獨立的疏散設施，不允許借用連通步行街的開口。設置在超大城市綜合體內的兒童活動場所，應設置獨立的安全出口和疏散樓梯。對于超大城市綜合體中營業時間不同步的功能區，盡量避免借用疏散通道和安全出口，應要求有不少于一半的安全出口和疏散樓梯獨立設置。因為綜合體內多同時設有商場、影院、KTV等場所，商場正常營業時能夠通過借用或共用確保其至少有兩個安全出口。但由于營業結束時間不同，設置在商場樓上的影院、KTV等娛樂場所與商場借用、共用的出口無法使用，一旦發生火災，人員疏散就成了大問題。
2 消防安全管理方面
（1）嚴格執行消防行政許可流程。建筑消防設計及建筑內部裝修工程的行政許可是消防安全管理工作的第一道防線。根據《中華人民共和國消防法》規定，超大城市綜合體屬于人員密集場所，應按規定取得消防設計審核、驗收、消防安全檢查等行政許可手續。消防機構應嚴格按照消防法律法規和技術標準進行消防設計審核、消防驗收和監督檢查，嚴格專家評審范圍，嚴禁超范圍運用專家評審規避國家標準規定。要特別加強對超大城市綜合體室內裝修工程的消防審批，因為超大城市綜合體內商鋪眾多，在業主二次裝修過程中，極容易出現新的問題，比如大量使用可燃材料裝修，擅自更改消防設施和防火分隔等，如不及時加強管理，將會給消防安全埋下了極大的隱患。裝修工程的消防設計除應符合國家工程建設消防技術標準要求外，還應符合原有特殊消防設計及相關針對性技術措施要求。在驗收階段，要仔細核查是否按圖施工，是否嚴格落實專家評審意見，確保將審核階段的意見落到實處。在消防安全檢查階段，要仔細核查單位是否嚴格按照要求建立消防安全制度和應急預案，要重點考量單位的自我管理水平和員工的自防自救能力。
（2）熱情服務，關口前移。超大城市綜合體在城市中地位獨特，通常都是省市重點項目，飽受各級領導關注，同時因體量大，功能復雜，一般對現行規范有所突破。消防機構應從超大城市綜合體立項、選址階段就積極提前介入，提出加強消防安全工作的建議和措施，充分考慮建筑防火、消防設施以及滅火救援等消防安全綜合因素。積極配合有關部門在規劃建設初期合理確定超大城市綜合體的布局、體量、功能，配套建設市政消火栓、消防車道等基礎設施。在方案規劃、初步設計階段，對提出的“亞安全區”的概念，在商業實際運營中無法做到的，應及時否定該設計方案。特別是如電影院等錯時營業的場所、兒童活動場所應要求設置獨立的疏散樓梯；餐飲場所防火分區面積不應按普通商業控制，餐飲燃氣管道布置是否可行；商業店鋪的分隔是否合理；室外步行街是否存在加蓋的可能。以上對建設單位來說可能涉及重大修改的應提前提出，以免造成不必要的損失，也更好地體現了消防機構的熱情服務。
（3）嚴格單位日常消防管理。超大型城市綜合體屬于火災高危單位，應嚴格執行火災高危單位消防安全管理。除每年按要求對本單位消防安全情況進行一次自我評估外，還應當每年委托具有資質的消防技術服務機構開展評估。超大城市綜合體的產權單位、委托管理單位以及各經營主體、使用單位要分別明確消防安全責任人、管理人，超大城市綜合體的產權單位或委托管理單位要牽頭建立統一的消防安全管理組織，每月定期召開消防工作例會研究部署消防安全工作，消防車通道、涉及公共消防安全的疏散設施和其他建筑消防設施原則上應由該消防組織統一管理。超大城市綜合體應嚴格落實消防安全“戶籍化”管理，建立完善戶籍化檔案，全面如實錄入單位基本信息、消防安全管理制度及職責等基本情況和日常消防工作情況，定期報告備案消防安全管理人履職、建筑消防設施維護保養、消防安全自我評估情況。要廣泛利用多種形式開展消防宣傳，做好消防安全“三提示”。 超大城市綜合體應當提高微型消防站建設標準和要求，設置滿足需要的專（兼）職消防隊員，按標準配備裝備器材，組織開展經常性實戰訓練，主動聯系轄區消防中隊開展業務強化訓練。對于總建筑面積大于20萬m2的超大城市綜合體應設置小型消防站，配備專職消防員不少于12人。
（4）加大消防監督執法力度。消防機構要依法履行消防監督管理職責，采取全面檢查與局部檢查、監督執法與技術服務相結合等方式，加強對超大城市綜合體的監督抽查，要加大監督檢查頻次，每季度至少抽查一次。監督員要對性能化設計和專家評審內容了解掌握，監督檢查時作為重點檢查內容。要嚴格控制各功能區使用性質的變更，特別是對新改做娛樂場所、幼兒用房、兒童游樂廳、老年人公寓、多功能廳等有特殊樓層限制的更要嚴格把關。要針對超大城市綜合體中部分場所運營時間不同步的特點，加大錯時檢查力度，確保各時段的安全出口數量和寬度均滿足要求。對監督檢查中發現的火災隱患，要及時下達法律文書督促整改，并依法實施處罰。
（5）通過運用法律手段加強管理。建議將對超大城市綜合體的消防管理要求納入消防法律法規的修改內容，使之上升到法律層面，特別是應將未按要求購置火災公共責任保險、未按要求進行消防安全評估，未按要求建設微型（小型）消防站等內容納入“法律責任”章節，制定相應的處罰條款，從而真正實現運用更加嚴格的消防法規加強對超大城市綜合體的消防安全管理。
參考文獻
[1] GB50016-2014，建筑設計防火規范[S].
商業綜合體報告范文4
此前的1月12日，海上世界的兩大重點工程，也是未來深圳海岸線的兩大新地標――希爾頓酒店和招商局廣場順利封頂。至此，作為招商地產商業雄心的重要組成部分，海上世界開始露出它的華美與優雅。
在2011年半年報中，招商地產這樣寫道：探索新的商業模式，大力推進資源整合是公司謀變的另一個重要方向?！皥蟾嫫趦龋緦⑸钲谡猩痰禺a中的投資性物業分拆成立深圳招商商置投資有限公司，為整合旗下商業地產資源、開拓全國性商業地產業務，助推公司快速發展邁出了關鍵的一步?！?/p>
作為招商局的一個重要戰略棋子，以招商地產為代表的地產業務將在招商局新一個十年發展大計中扮演重要角色。而作為千億招商的重要支撐力量，商業地產是招商地產做大做強的重要一極。
在通往千億的目標上，招商地產“住宅開發+商業開發與持有”的均衡式綜合服務開發模式已搶得先機。
由招商地產打造的海上世界城市綜合體文化藝術中心坐落于海上世界城市綜合體核心地段，緊鄰深圳15公里濱海岸線?！白鳛橐粋€濱海城市，在海邊建設的商業休閑娛樂綜合體目前在深圳還是空白。因此，深圳需要‘海上世界’，同樣，轉型下的新蛇口新面貌也需要綜合體的‘海上世界’。而對于招商地產，需要‘海上世界’，它的打造對于我們在全國濱海城市的復制開發都是個經驗。”招商地產董事長林少斌說。
眾所周知，房地產市場的發展分為住宅開發、商業地產開發和綜合服務開發三個發展階段。5年前拿地的市場化和需求的覺醒催生了超級地產開發商，而未來十年消費升級將催生商業地產巨無霸。在住宅市場的繼續深度調控中，商業地產的價值開始凸顯。
事實上，一向以穩健著稱的招商地產在商業地產領域的涉足已經長達20年之久。其商業地產業務涉及購物中心、酒店、公寓、倉庫等多業態商業地產，旗下的花園城、美侖會所、泰格公寓等項目已經初具品牌效應。
在2011年，招商商置重點打造的商業項目有兩個五星級酒店、三個服務式公寓、三個LOFT產品、兩個購物中心，另外，產業園區較多，在做的有5個――蛇口網谷、TCL產業園、光明新區產業園、清華科技園、金山谷文化創意產業園。
商業綜合體報告范文5
關鍵詞：住宅底商；綜合體商業；專業市場；投資回報率
近年來隨著長沙城市的擴張及地產格局的調整，商業地產市場逐步煥發出活力，進入了黃金發展時期，尤其是受軌道交通的影響，大量的商業地產面世，形成了供需兩旺的局面。但快速發展背后供應量過大、商業品質有待提升等問題也漸漸暴露出來。從消費者角度分析長沙商業地產投資回報，有利于掌握商業地產的實際運營情況，對促進長沙商業地產與經濟匹配發展、適當掌控商業地產發展風險、促進房地產業健康發展有著重要的現實意義。
一、長沙商業地產發展現狀
1.商業地產發展速度較快
相對于國內一線城市的商業發展來說，長沙商業地產發展起步較晚，發展速度很快。1995年-2000年，長沙市區人口還不到200萬，商業地產主要圍繞于傳統的五一、東塘商圈，業態主要是以零售業、各百貨大樓為主；2001年-2009年，在眾多城市商業地產快速發展起來時，長沙商業地產的發展速度卻并不明顯，新崛起了紅星、高橋等商圈；2010年以后，長沙商業地產發展迅猛起來，尤其是高品質的城市綜合體的破土而出，為長沙商業地產帶來了新的血液，促進了商業格局的再次銳變。
2.商業地產市場運行基本穩定
近三年來長沙商業地產的供應呈現短期內供應量顯著增加，部分區域需求成交略顯疲軟，供銷比存在缺口，價格總體穩定等特點。在供需結構上，商業地產的供應有井噴現象，2012年供應量最大，網簽成交面積在量上有所滯后于供應， 2011年-2013年供銷比分別為：1.20：1、2.17：1、1.22：1。在成交價格上，2012年內六區新建商業網簽均價同比增幅為3.39%，2013年同比則下降7.36%，價格浮動在10%以內，但各區域商業網簽均價波動大。
表 2011年-2013年長沙市內六區新建商業市場運行情況
（單位：萬，元/）
注：數據來源于長沙市房地產市場預警預報動態監測系統
3.新開發區域商業地產待售量大
近三年來長沙市內六區新建商業待售面積248.17萬，占內六區新建商品房待售面積的15.46%。其中待售量最大的是岳麓區86.79萬，其次依次為雨花區（57.84萬）、天心區（34.36萬）、開福區（30.74萬）、望城區（25.53萬）、芙蓉區（12.91萬）。不難看出，商業供應量大的區域、新興發展的區域，商業的待售量相對較高。
二、商業地產投資回報分析
1.調查基本情況
本研究中商業地產是指商業用途的房地產，主要包括百貨、批發、餐飲、娛樂、休閑等商業業態形式，分為住宅底商、城市綜合體商業、專業市場三類。調查采取典型抽樣調查的方法進行，調研樣本為長沙市內五區商業發展較為成熟或是區域影響力較大的樣本，調研共發放問卷58份，對近16個樣本進行了實地調研，調研回收有效樣本共52個。在調查分析中，商業地產投資回報的分析是基于商鋪購買者的角度考慮投資價值，在分析中假設投資者長期持有商鋪，研究中不考慮資金的時間價值、按揭貸款、裝修成本情況。投資回報率是指靜態租賃年投資回報率，是當年租金與商業總售價的比值。其中，商業總售價計算以評估的當前商業基準價格為準。
2.分類別投資回報率分析
注：圖中定期存款指整存整取
圖1 長沙商業地產投資回報率與存貸款基準利率的比較
2014年長沙商業地產總體投資回報率為5.12%，在全國房地產商鋪投資回報率中屬于中等偏上水平，約高于全國平均水平0.72個百分點（2013年下半年我國房地產投資回報率研究中商鋪靜態投資回報率為4.4%），高于五年期定期存款利率，低于6個月至一年期貸款利率。其中綜合體商業投資回報率以5.40%居于最高，專業市場投資回報率以5.28%居于第二位，住宅底商投資回報率最低，為4.12%?？傮w上看，近年來長沙商業發展欣欣向榮，商業地產能獲得較好的投資回報率，當前長沙仍處于經濟快速發展和城市建設提質的關鍵時期，城市輻射能力有望進一步加強，長期來看，商業租金上漲是大勢所趨。其中城市綜合體由于良好的運營能力和相當優越的地理優勢，投資回報率最高，專業市場由于發展已經趨于成熟，投資回報率也較為可觀，住宅底商投資回報率相對較低。
3.分區域投資回報率分析
圖2 各區域商業地產投資回報率的比較
從各區域商業地產投資回報率來看，開福區以6.29%的投資回報率居于首位，其次依次為岳麓區（6.26%）、芙蓉區（4.94%）、天心區（4.62%）、雨花區（4.44%）。開福區是長沙商業發展較為成熟的區域，金融產業集群優勢突出，定位于“中部華爾街”，在近年來商業成交均價上居于首位的。岳麓區商業發展后起優勢十分明顯，城市綜合體以及專業市場的發展，改善了岳麓區商業分散、檔次偏低的現狀。中心城區芙蓉區由于開發接近飽和，可供商業開發的土地較少，缺少大型的城市綜合體項目，投資回報率相對較小。天心區、雨花區的投資回報率均在總平均投資回報率之下。
4.分地段投資回報率分析
圖3 商業地產投資回報率分片區的比較
從各地段商業地產投資回報率來看，一環以內商業地產投資回報率為9.41%，一環以外二環以內投資回報率為4.74%，二環以外三環以內投資回報率為4.95%，三環以外投資回報率為4.81%。一環以內商業地產投資回報優勢十分突出，比一環外其他地段的高出約4.5個百分點。其他地段的投資回報率相差不大。
從各片區商業地產投資回報率來看，投資回報率從高到低依次為五一、濱江、武廣、汽車西站、火車站、四方坪、新開鋪、大托、伍家嶺、汽車東站、麓谷、廣電、紅星、撈霞、井灣子、高橋、馬王堆、桐梓坡、省府。五一、紅星、火車站、伍家嶺等傳統商圈仍居于前列，而武廣、濱江等新興片區也在前列，由于樣本分布因素的影響，高橋、桐梓坡等的排位受到了影響。
三、主要結論
長沙商業地產項目投資回報率屬于中等偏上水平，運行狀況較健康，總體投資回報率為5.12%，其中綜合體商業5.40%，專業市場5.28%，住宅底商4.12%。當前長沙商業地產開發量過剩、商業地產運營難度增大現狀已經逐步凸現，商業地產發展中仍存在定位不準、傳統市場發展略趨乏力、新興商業招商困難等問題。
四、對長沙商業地產發展的建議
1.科學規劃商業地產的布局及方向
一方面做好商業地產發展的區域層級規劃。對于住宅底商商業配套比要進行適當的控制，以提升小區品質。在一個半徑5-10公里的范圍之內，統籌考慮輻射范圍較大的區域性商業中心；另一方面做好商業業態分類規劃，住宅底商宜發展社區商業，綜合體商業業態則呈現多元發展，強調體驗式消費理念，能實現購物、休閑、娛樂、餐飲的一站式服務；專業市場立足專業業態，做大做強。
2.加強商業地產開發和營銷的市場監管
提高商業地產準入門檻，對大型綜合體開發保持謹慎，嚴格按照房地產開發資金監管標準對商業地產資金進行監管；嚴格規范商業地產的“返租”宣傳，及時查處不具有房地產銷售的真實內容或者不以房產銷售為主要目的，以返本銷售、售后包租、約定回購、銷售房產份額等方式非法吸收資金的項目，為商業地產發展創造良好環境。
3.加強商業地產后期運營的政策支持
在商業地產項目審批時需要對運營大體方案進行審核，對不符合規劃、同質化較高的商業地產項目進行調整引導；加大對大型商業地產項目的招商支持，強化長沙城市形象的宣傳，將重大的商業項目作為市級重點項目來抓，積極搭建商業招商平臺，完善各類招商投資優惠政策，增強項目招商的吸引力與競爭力；對于重大的商業地產項目在運營中應開辟政府扶持的綠色通道。
4.推進商業地產的轉型升級
鼓勵商業地產多元化發展，支持大型城市綜合體發展一站式消費、體驗式消費，積極探索線上線下結合消費模式，尤其是針對當前休閑娛樂作為購物消費的重要支撐形式，根據商業輻射范圍，商業基本定位，適當提高休閑娛樂在業態中的占比。積極引導部分專業市場的外遷，為專業市場創造一個更合適的發展區域。
參考文獻：
[1]辛飛.長沙城市軌道交通對商業空間結構的影響研究[D].湖南大學，2012.
[2]葉強，鮑家聲.論城市空間結構及形態的發展模式優化―長沙城市空間演變剖析[J].經濟地理，2004（4）.
[3]陳淦璋，胡信松.長沙城市綜合體進入“戰國時代”[N].湖南日報，2012-08-07.
[4]陳言.商業地產發展因素分析與政策調控研究[D].華南理工大學，2013.
商業綜合體報告范文6
關鍵詞：城市綜合體、消防設計、探討
中圖分類號：TU997文獻標識碼： A
“城市綜合體”是近幾年商業地產發展中最為熱門的關鍵詞和最主流的發展模式。由于城市綜合體基本具備了現代城市生活的全部功能，所以也被稱為“5分鐘生活圈”。在近年的《中國城市綜合體專業研究報告》中，甚至有地產專家和業內巨頭們提出“誰擁有城市綜合體，誰就擁有城市的未來！其特點：體量大、功能組合復雜。
城市綜合體的概念：城市綜合體英文縮寫為HOPSCA.。是集酒店（Hotel）、寫字樓（Office）、公園（Park）、購物中心（Shopping mall）、會展中心（Convention）和公寓（Apartment）等于一體的大型公共商業設施。
城市綜合體是將城市中的辦公、居住、商業、旅店、展覽、餐飲娛樂、會議、文娛和交通等城市生活空間的三項以上進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、助益的聯動關系，從而形成一個多功能、高效率的綜合體。大型城市綜合體適合經濟發達的大城市，在功能選擇上要根據城市經濟特點有所側重。通常購物中心、酒店、寫字樓是城市綜合體最基本的業態組合。
鑒于目前各個城市都有大量城市綜合體的建設，綜合體的消防成為我們經常遇到的問題。因此我們從以下幾個方面來探討城市綜合體區域消防設計的幾個問題：
一、區域消防設計的必要性
區域消防給水的概念：所謂區域(建筑)就是在一定范圍內各類(幾幢)建筑的組合，例如酒店、百貨商場、住宅組團、寫字樓等。區域消防給水設計，就是將區域內多幢建筑消防給水統一設計，集中設置消防水池、泵房、水箱、水泵接合器等。《高層民用建筑設計防火規范》7.3.5條：同一時間內只考慮一次火災的高層建筑群，可共用消防水池、消防泵房、高位消防水箱。這其實就是區域消防的概念。
鑒于城市綜合體這種集多種使用功能為一身的特大規模民用建筑聯合體和高層建筑群的不斷興起。其特點建筑標準高、功能復雜，人員密集、火災危險性大，撲救困難，一旦發生火災容易造成人員、財產的重大損失。消防給水系統設計的完善與否，直接影響撲滅火災的效果。而區域建筑消防給水系統正好具有安全、可靠、便于政府監管，又能降低造價，便于日常維護、管理的優點，有效防止開發商重報批，輕落實管理的現象，它與消防設計要求的經濟性、安全性的原則相一致。因此我們在城市綜合體消防設計時應盡量采用區域消防設計。
二、建筑群規模對區域消防設計的影響
《建筑設計防火規范》GB50016―2006第8.2.2條：“工廠、倉庫、堆場、儲罐（區）和民用建筑的室外消防用水量，應按同一時間內的火災次數和一次滅火用水量確定。
《高層民用建筑設計防火規范》GB50045-95（2005年版）在99版的基礎上加入了：“同一時間內只考慮一次火災的高層建筑群，可共用消防水池、消防泵、高位水箱”的要求。“同一時間內只考慮一次火災的高層建筑群”這句話也就是進一步限制了城市綜合體按區域消防設計的適用范圍。
目前一般參考上海市對建筑規模作出的要求：《民用建筑水滅火系統設計規程》DGJ08-94-2007第5.2.3條：“……但公共建筑物，聯體建筑群共用一套消防供水系統時，其保護的建筑面積不應大于500000。
對此已在《消防給水及消火栓系統技術規范》（征求意見稿）中提出了具體的要求。《消防給水及消火栓系統技術規范》已確定為國家標準GB50974-2014，并計劃于2014年10月1日起實施，以后這類建筑的設計有了一個統一的標準。
在新規范實施前，城市綜合體的規?？刂圃?0萬平米內按1次火災考慮比較經濟，如果大于50萬平米就需按2次以上火災考慮，區域消防設計也應作相應調整。
三、消防給水方式的選擇
給水形式的選擇，應在保證安全、可靠的前提下，盡量選用經濟、合理的供水方式。
針對城市綜合體的建筑特點宜采用并聯分區與串聯分區、高區水和低區水等方式。
如在綜合體中相對獨立的酒店、住宅、寫字樓等業態設置獨立的分區并與其他分區并聯。各個分區互不干擾，自成體系，對系統更加安全可靠，缺點就是造價較高，但考慮以后這些業態可能由獨立的物業管理，便于責任的劃分、管理。這種分區是合適的。
在商場中百貨、影院、KTV、餐飲等業態目前的主流設計基本在相連的建筑或同一建筑的不同樓層中。采用并聯分區既困難也不經濟，因此我們可以考慮設置串聯的分區。
同時在綜合體中可能存在樓層較高的建筑，可按高度來分：高區水和低區水?！陡邔用裼媒ㄖO計防火規范》第7.4.6.5條：消火栓栓口的靜水壓力不應大于1.00Mpa，當大于1.00Mpa時，應采取分區給水系統。消火栓栓口的出水壓力大于0.50Mpa時，應采取減壓措施。
供水方式安全可靠是最重要的，但要在保證安全的同時達到經濟合理，盡量節省投資，使得維修管理方便，在設計當中認真考慮，細心比較，這樣才能把工程做的更完善。
四、高位水箱
城市綜合體有別于單一建筑消防給水設計，目前設計實踐中多套用《建筑設計防火規范》GB50016―2006和《高層民用建筑設計防火規范》GB50045-95（2005年版）?！陡邔用裼媒ㄖO計防火規范》7.3.5指出：消防水池、高位消防水箱的容量應按消防用水量最大的一幢高層建筑計算。高位消防水箱應滿足7.4.7條的相關規定且應設置在高層建筑群內最高的一幢高層建筑的屋頂最高處。
區域消防供水系統的設計日漸增多，效益明顯，但區域消防系統所涉及到的高位水箱增壓要求、容量等細節問題并沒有特別說明。
高位水箱的容量，《高層民用建筑設計防火規范》第7.4.7.1條規定： 高位消防水箱的消防儲水量，一類公共建筑不應小于18m3；二類公共建筑和一類居住建筑不應小于12m3；二類居住建筑不應小于6.00m3。也就是說高位水箱做到最大的18m3肯定是滿足規范要求的，但在實踐中由于城市綜合體建筑群的復雜性，在消防專家論證中往往提出特別的要求，例如常州新北萬達廣場消防專家評審會就提出：高位水箱應增大為60m3。
關于增壓的要求，《高規》第7.4.7.2條規定： 高位消防水箱的設置高度應保證最不利點消火栓靜水壓力。當建筑高度不超過100m時，高層建筑最不利點消火栓靜水壓力不應低于0.07MPa；當建筑高度超過100m時，高層建筑最不利點消火栓靜水壓力不應低于0.15 MPa。當高位消防水箱不能滿足上述靜壓要求時，應設增壓設施。這個在規模不大的項目中是沒有問題的，但在現在城市綜合體的規模越來越大，管道輸送距離越來越遠的情況下。管道的沿程水力損失也不斷增大。在保證靜水壓力的條件下，未必能保證消防滅火的要求。因此有必要對規范做進一步的修訂、明確適用范圍。
對城市綜合體的消防系統設計，許多規范沒有與時俱進的調整，導致許多設計細節無據可依。例如：水泡系統沒有全國統一的規范一般參照廣東的《大空間智能型主動噴水滅火系統設計規范》，室內步行街的設計有的地方不允許全封閉式，有的地方要求做下沉式廣場，有的要求增加機械排風、聯動開啟式頂棚等等。
因為沒有依據導致設計人員為保險起見，增加了一些不必要的設計，影響了區域消防系統設計的經濟性。故希望在日后規范修訂時能對規范加已完善。
參考文獻：
1、《建筑設計防火規范》GB-50016―2006
2、《高層民用建筑設計防火規范》GB-50045-95（2005年版）
