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農村土地的發展范文1
關鍵詞:農村;土地金融;土地制度改革;土地產權;土地抵押權
中圖分類號:F321.1 文獻標志碼:A 文章編號:1673-291x(2010)03-0032-02
引言
建設社會主義新農村是黨和國家的重大戰略,也是農民分享發展成果的重要途徑。新農村建設需要大量的金融支持,然而,隨著新農村建設的深入發展,“農民信貸難”的狀況并沒有得到根本的改變,這在一定程度上阻礙了農村經濟的發展。如何突破“信貸難”的難關,使農村的金融市場活躍起來,成為發展新農村的需要解決的重要問題。土地作為農民最穩定的經濟來源,農村土地金融逐漸成為國內學者研究的熱點。很多學者和工作在金融行業第一線的工作人員從金融發展的行業角度對發展農村土地金融業務的機構與具體運作方案作出有意探索。農村土地金融業務的發展離不開土地制度的支撐,中國的土地制度是阻礙農村土地金融發展的根本原因,本文將對土地制度是如何影響農村土地金融發展的作出了詳細論述,最后,對中國現行的土地制度改革進行總結。
一、中國農村土地金融發展情況
(一)中國農村土地金融發展現狀
在中國構建社會主義新農村的大背景下,中國銀行業監督管理委員會于2006年12月20日了《關于調整放寬農村地區銀行業金融機構準入政策,更好支持社會主義新農村建設的若干意見》(以下簡稱《意見》)?！兑庖姟返某雠_和實施,雖然放寬了農村金融機構的市場準入制度,一定程度上活躍了農村金融的發展。但農村的土地金融問題仍沒有得到很好的解決,也不是金融機構單方面的問題。仍存在著農村貸款新“三難”:第一,“難”在農村保險不到位。第二,“難”在農村抵押擔保體系不健全。第三,“難”在信用環境建設不完善。農村征信體系建設尚未起步,在農戶信用等級評定上缺乏有公信力的社會信用評價指標。
據國務院發展研究中心2005年對全國29個省(自治區、直轄市)的1962戶農戶的抽樣調查顯示,63%的農戶有借款需求,實際發生過借款行為的農戶占樣本的51%。在有借款經歷的農戶中,通過親戚朋友借款的占58%,從農信社獲得貸款的僅占37%。據調研推算。目前大約僅25%的農戶能夠從正規農村金融機構獲得信貸支持。并且農信社貸款以短期貸款為主,短期貸款占當年貸款余額的比重都在60%左右;對農戶和鄉村企業調查中也反映,大部分農戶和企業貸款都是短期貸款,貸款期限在10～12個月。這些事實和數據說明了中國農村金融發展遲緩、困難重重。
(二)存在問題一從土地制度著手
1.土地產權殘缺。所謂土地產權是指存在于土地之中的排他性完全權利。它包括土地所有權,土地使用權、土地租賃權、土地抵押權、土地繼承權、地役權等多項權利。
中國目前的農地所有制度是:農村集體土地所有權是農民集體所有,國家賦予農民長期而有保障的土地使用權,承包期三十年不變,在承包期內,農民依法可以對土地使用權進行流轉。但這一制度并不完善。一方面,所有權界限模糊。沒有涉及農地集體所有權的界定,致使農地所有權不明晰;現行法律始終沒有對鄉鎮農民集體、村農民集體和村民小組之間的所有權邊界進行界定。因此,土地所有權關系仍然是模糊的,土地所有權主體仍然不清晰。這種模糊的所有權,使得銀行無法按照抵押放款的要求對農戶提供貸款。另一方面,土地使用權不明確、不充分。在中國農村土地使用權實際上就是土地的承包經營權。雖然國家法規規定了農民承包的土地可以在發包方同意的情況有償轉讓,但這種權利在實踐中卻受到了嚴格的限制。作為具有使用權性質的承包經營權通常只有耕種權、部分的收益權以及極小的處分權。這使得農民無法充分利用自己的使用權。在土地使用權殘缺的情況下,農村土地金融發展受限。
2.土地抵押權不完整?！掇r村土地承包法》第49條規定,“通過招標、拍賣、公開協商等方式承包農村土地,經依法登記取得土地承包經營權證或者林權證等證書的,其土地承包經營權可以依法采取轉讓、出租、人股、抵押或者其他方式流轉。”與《擔保法》第37條“耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權不得抵押”的規定不一致,這使得金融部門對農村土地承包經營權或林權證設定為貸款抵押物的法律認可受到質疑。根據擔保法規定土地抵押權并不完整,只有部分土地可以進行抵押,但作為農民最基本的財產――“耕地”、“宅基地”卻受到了限制,農村土地金融無法擴展業務,發展遲緩。
3.土地流轉機制不健全。以土地抵押為核心的土地金融實質是土地流轉的一種形式,具有豐富土地市場、優化土地資源配置、提高土地資源配置效益的作用。而土地抵押權的不完整一定程度上影響了土地的流轉。雖然目前中國土地流轉的方式比較全面,包括土地轉包、土地置換(互換)土地租賃、反租倒包、使用權拍賣、土地信用合作、土地股份合作等方式,但其中像土地信用合作和土地股份合作這樣的可以加速土地流轉、豐富土地市場的模式只是在一些試點進行,全國的農村土地金融并沒有得到根本性發展。
二、解決問題――加快土地制度改革
土地產權殘缺、土地抵押權不完整、土地流轉機制不健全,這三個缺陷并不是單純的并列關系,它們交織在一起相互影響、一同制約土地金融發展。其實歸根結底也就是中國農村的土地制度問題。土地制度問題使得培植農村土地金融的大環境從根本上就是阻礙其發展的,是農村土地金融發展遲緩的根本原因。因此,土地制度改革勢在必行。
1.土地產權上的改革。一方面界定農地所有權,依法對鄉鎮農民集體、村農民集體和村民小組之間的所有權邊界進行界定。另一方面完善土地使用權即土地承包經營權,放寬土地轉讓政策等。這一點中國的一些地方已經開始改革。如安徽阜陽市東劉村實行的“反租倒包”和河北臨漳實行的“承租反包”,都是完善土地承包經營權,使之向完整使用權轉化所做的一些努力。
2.土地抵押權的改革。在農村土地抵押權問題上,中國采取了嚴格限制的態度,僅有條件地允許部分集體土地使用權抵押。立法者嚴格限制農村土地使用權抵押的意圖,是為了防止農民因無法償還到期債務被行使抵押權而喪失土地這一基本生活來源,以及由此引發的農村土地用途的改變以及對農村社會穩定的影響。但國內的一些學者提出這樣一個辦法,即因地制宜的設置農村土地抵押權權限。在人多地少的土地資源特別緊張的地區,在土地的產出僅夠維持農民基本生活的地區,農戶家庭所擁有的土地承包經營權是不能抵押的。只有在土地占有量比較富余的情況下,土地承包經營權才能抵押“具體可以0.8畝/人為界線,若某農戶家庭的人均土地經營面積在0.8畝以下,則該農戶家庭所擁有的土地承包經營權不能抵押”只有超過0.8畝/人的土地承包經營權才能抵押。
3.土地流轉方面的改革。在土地流轉機制方面。中國一些省份已經作了嘗試,其中的“重慶模式”值得借鑒。2007年6月,重慶宣布成為國家城鄉統籌發展試驗區?！半S后,《重慶市工商局關于全面貫徹落實市第三次黨代會精神服務重慶城鄉統籌發展的實施意見》(俗稱“五十條”)出臺,其中第16條規定,“在農村土地承包期限內和不改變土地用途的前提下,允許以農村土地承包經營權出資入股設立農民專業合作社;經區縣人民政府批準,在條件成熟的地區開展農村土地承包經營權出資人股設立有限責任公司和獨資、合伙等企業的試點工作……?！?/p>
這個土地閘門的放開為帶來了動力,也為農村金融的發展帶來希望。當然,中國農村各地發展情況不盡相同,不能統一的照搬某一模式,所以陸續出現的“天津一宅基地換房”模式,“廣東南海模式”,“昆山模式”等。這些模式,為地方政府制定“土地制度改革”政策奠定了良好的現實基礎。
結束語
雖然從上述土地制度的改革成果中并沒有看到直接的農村土地金融發展成果,但可以肯定的是,不完善的土地制度是阻礙發展的根源,土地制度不進行改革,農村土地金融的發展也就失去了前提與良好的發展環境。因此,完善土地制度可以從根本上為農村土地金融發展清除障礙。
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農村土地的發展范文2
關鍵詞：土地流轉；現代農業；中介組織
在國家城市化和工業化如火如荼進行的同時，以分散經營為主要特點的已經越來越不適應現代化農業的發展要求?，F代化農業要求市場化、規?；?、信息化，然而，當前江蘇省東海縣的現代農業發展還處在初級階段，所以重新梳理當前農村土地流轉的現狀、特點及問題具有重大的發展意義。
一、土地流轉現狀及特點
江蘇省東?？h土地流轉工作經歷了農戶自發流轉，農戶與政府引導相交織地流轉，政府推動流轉三個過程，調查顯示，目前已經形成“1+23”的土地流轉格局，就是縣政府成立1個土地流轉指導中心，在鄉鎮成立23個土地流轉服務中心，使得土地流轉工作能夠農民與政府相結合，土地流轉工作大面積覆蓋，形成初步發展的市場?？h政府還把土地流轉作為優化土地資源配置，發展現代化農業的重要任務。具體表現在一下幾個方面。
（一）規?；牧鬓D面積
目前，進城打工的農民工越來越多，許多農民離開土地，走出家門尋找致富門路，勞務輸出規模不斷壯大，從而有大量的土地用于流轉，一些企業家和承包大戶紛紛借助農村土地進行開發創業，土地流轉的需求越來越大，使得東?？h的土地流轉擺脫往日的分散，逐步走向了規模化。有數據表明，東?？h目前土地流轉已達8.4萬畝，占耕地面積的6.7%。
（二）多樣化的流轉形式
出租，轉包，股份合作，互換型流轉，轉讓型流轉成為東?？h土地流轉的主要類型：出租型流轉面積為5.65萬畝，占流轉土地總面積45.06%；轉包型流轉面積為4.93萬畝，占流轉土地總面積的39.31%；股份合作型（土地股份合作社）流轉面積為1.38萬畝，占流轉土地總面積的11.01%；互換型流轉面積0.51萬畝，占流轉土地總面積的4.07%；轉讓型流轉面積0.07萬畝，占土地流轉總面積的0.55%?，F如今，股份合作有限公司越來越盛行，股份合作的公司經營期限比較長，對公司后期的結構調整，有助于提高生產收益，因而土地流轉形式中的入股也被政府認可，成為政府引導的流轉中的主要形式。
（三）逐步完善的流轉機制
2005年底東海縣土地流轉面積為6.72萬畝，到2008年底增加到10.58萬畝，而僅2013年1～9月土地流轉面積就增加了1.96萬畝，預計到年底比前3年翻一番還要多。為了促進東?？h土地依法規范流轉，縣政府構建了縣、鄉、村三級服務網絡，搭建了土地流轉服務平臺；在全縣進行試點工作，成立了41個股份合作社，共流轉土地4萬多畝，建立健全土地流轉監督和扶持機制，實現土地流轉穩步協調推進。目前土地流轉的對象逐步擴大，除當初的種養大戶組織實施規模經營需要租用土地外，已擴展到農業龍頭企業、農民專業合作社、土地股份合作社和外來投資農業企業老板等，土地流轉機制進一步完善。
（四）日趨綜合化的流轉效益
據土地流轉成果顯示，江蘇省土地出產率不斷提高，種糧成本減少，連云港金榜生態園計劃流轉土地1萬畝，現在已經流轉3500畝，農民可以到該企業打工賺取除土地租金外的另一份收入，這對農民增收起到了積極地促進作用，被當地農民所接受。
二、農村土地流轉存在的問題
近年來，政府大力引導農村土地流轉，使得這一工作取得了巨大的成效，但是仍然有很多值得注意的方面。
（一）缺乏對土地流轉的全面認識和理解
對于祖祖輩輩生活了很多年的土地，農民仍然保守地認為土地是他們的根基，不應該放棄，這種小富即安的思想司空見慣，同時中國又面臨著人口老齡化的嚴峻現實，中老年人更是對自己的居所有相當大的依賴性，從而給土地流轉帶來了不小的壓力，使得在部分地區土地流轉工作開展得比較艱難。
（二）虛化的土地流轉利益主體難以適應現代農業市場化的要求
現代農業生產經營活動均在市場機制下運行，其生產要素由市場配置，其產品及勞務進入國內國外兩個農產品市場進行交換。農業企業與農戶要融入全球經濟一體化環境，按照市場交易規則，參與國內外農產品市場競爭，實現農產品價值。但是，在江蘇省東海縣，農民對土地產權主體認識不清，虛化的利益主體使得農戶無法融入一體化社會。如，有一家企業需要大片的土地進行新產品的開發，但是針對這片土地的收益問題，村民同當地的村委會產生了分歧，村民認為，土地之前歸農民所擁有，所得的利益應該歸農民分配，村委會則認為，土地是全村的財富，所得的利益應該交給村委會，然后再由其分給全村所有的居民，這樣的紛爭導致了土地流轉項目擱置。調查顯示，大部分人選擇了跟自己有著緊密關系的生產小組，不超過20%的人認為土地的所有權仍然屬于國家和集體，不超過10%的人認為土地應該是屬于個人的。
（三）現代農業規模化與分散的土地流轉形式間的矛盾
土地流轉的體制機制和流轉形式還不能適應市場經濟發展的需求，還需要相應的法律法規來規范其發展，從而使土地流轉能夠健康有序地進行下去，充分適應當前生產力的發展水平，并不斷滿足社會發展的需要。
（四）土地流轉中介組織難以適應現代農業信息化的要求
“知識化”是當代農業兩大轉向之一。信息、知識創造現代農業的主要價值，形成知識經濟和信息經濟。 在土地流轉過程中崔生的中介組織，因剛成立不久，其市場功能不顯著，運作流程、服務項目及規章制度等都處于探索階段。作為新型組織，土地流轉中的中介組織的主體仍比較單一，行政色彩較濃，再加上缺乏專業人員的組織引導，中介組織本身的專業化進程受到制約。中介組織諸多缺陷直接或間接損害了農民的權益。
（五）落后的社會保障體系影響了土地流轉主體的積極性
土地是農民的根基，土地流轉是否能很好的實施，保障農民的利益是首要，中國的社會保障體系還不完善，沒能深入到農村地區，利益沒有保障的情況下，土地被以不同的形勢流轉，會促使農民同政府之間產生矛盾，引發社會問題，使得深受“土地是養老保障”思想影響的農民放棄土地流轉，從而造成土地流轉不能正常進行 。
三、對策和建議
（一）加大社會宣傳，吸引農民積極流轉土地，促進農業現代化發展
電視、廣播、標語、宣傳單等都有助于加大土地流轉的宣傳，結合土地承包法律法規學習的宣傳活動，向人民展示土地流轉的積極意義，消除農民思想上的顧慮，吸引群眾眼球。也可以專門在當地建立一個咨詢點，讓農民真正了解土地流轉采取的措施，所達到的目的和人民能收獲的利益，做到土地流轉公開化，提高農民的積極性。加大對農村土地使用權流轉工作的領導和引導，積極推進農村土地流轉有序進行，推進農業綜合開發。
（二）明確農村土地產權關系積極保護農民權益
土地流轉是一種以農民利益為根本的改革創新。而現如今我國農村存在的土地所有權、承包權、經營權的“三權分離”局面意味著農民將擁有土地具有物權性質的財產權利。我國在農村的土地產權制度方面的改革離不開“三權分離”這一原則，它將會在土地流轉過程中，積極保護農民權益。
（三）完善農村土地治權結構，促進土地流轉規模化，保障土地流轉合法利益，適應現代農業規?；囊?/p>
為實現土地流轉服務的大面積覆蓋，形成土地流轉有形市場，東?？h政府成立了1個土地流轉指導中心，在鄉鎮成立了23個土地流轉服務中心，形成了“1+23”的格局，從而使得土地流轉環環相扣，順利進行。土地流轉出去可以讓這片土地獲得更大的經濟利益，所以在利益面前，資源、環境、政治、生態等方面往往會被人們忽視，所以為了保障土地治權結構的合理化，需要對應的制度來保證土地流轉工作。因此，在保護和實現土地產權關系中的“三權分離”的必要前提下，保證關于土地流轉的供求關系，功能屬性與產權屬性這三個基礎要素，構建好土地治權結構，只有把政府、中介、集體、農戶四位一體建成農村土地治權的結構，才能使流轉過程中各種利益關系合理化，農民取得應有的收益才會大膽的放下手中的土地，保護了農民的合法權益。在農村土地流轉的初級階段，土地流轉程序不規范，農戶對中介組織職能不能完全信任，土地流轉價格不高，這就需要政府宏觀調控，采取利于中介組織存在與發展的政策和給予相應的資金支持，使土地流轉的工作機制得到完善。完善社會保障體系和健全農業生產服務機構，使得農民的土地權益受法律保護，農民才可以放心把土地流轉出去，大膽追求土地創造的更高經濟價值。
（四）完善中介組織結構與制度，滿足現代農業信息化的需求
中介組織可以通過建立土地流轉信息網站向土地供求雙方提供信息并及時反饋信息，也可以通過信息服務的方式來積極協調土地流轉利益雙方的矛盾，并報告給相關部門，盡快找到解決辦法。中介組織可以轉變土地流轉的被動局面，主動調查并收集各個地區農村荒地的數量質量等，尋找龍頭企業，讓土地資源投入到收益最大化的企業部門，促使土地資源合理高效利用。規范中介組織的管理體制，建立以服務功能建設為核心，形成多層次、覆蓋面廣的土地流轉中介組織體制，既有高層組織，又有中層和基層組織。不斷完善其內部運行機制，加強對中介組織成員的指導和培訓，提高其綜合素質，擴展中介組織經營項目。
（五）明確保險對象，完善農村養老保險制度
目前，我國的養老制度有了很大的完善，但是在相對偏遠的農村地區則還存在著一定的問題，為保證土地流轉工作的順利進行，為了消除人們“小富即安”的心理，江蘇省東?？h需要建立健全養老保險體系，對于土地被征用的農民，租用方和政府應該為其繳納養老金，對于實施改革土地就被征用或者不適合大規模耕種的農民，其養老金應該由個人和政府繳納，有些失業在家的農民，政府也應給予重視，放寬政策，為其保留三個月的養老金名額，只要他能在三個月內交清其欠下的養老金就行，這樣可以減少造成社會不安全的隱患，從而保障土地流轉的順利進行。
參考文獻：
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農村土地的發展范文3
關鍵詞：農村土地銀行；風險分析；發展策略
中圖分類號：F321.1 文獻標識碼：A 文章編號：0439-8114（2017）07-1392-04
DOI：10.14088/ki.issn0439-8114.2017.07.049
Risk Analysis and Development Strategies for Rural Land Banks in China
REN Yuan1，CAI Sheng-cheng2
（1.School of Public Administration，Hohai University，Nanjing 211100，China；2.Jiangsu Broadcasting Corporation，Nanjing 210000，China）
Abstract： from the current situation of China rural land bank development，analyzes the main risks of current rural land bank is facing the lack of operating funds， land ownership is not complete，the rural social security system is not perfect， the loan of local identity fuzzy and weak awareness of farmers' capital. It puts forward the development of rural land banking，night land management mortgage system，broaden rural land bank financing，urban and rural land policy，and with the eyes of farmers and promote and implement capital “two rights” ten work to promote rural land bank anti stable development strategy.
Key words： rural land banks； risk analysis； development strategy
在推M“三農”發展和新農村建設的過程當中，土地作為最重要的資源與生產要素，一直受到政府與市場的廣泛重視。在城鄉土地制度二元化逐漸消弱以及多地區進行了土地銀行試點運行的背景下，嘗試建立中國的農村土地銀行體系，可以促進農民將自己無意耕種的土地存入土地銀行，定期收取存地利息；土地銀行對土地進行整合、平整、改良，進而將土地作為一種產業資本進行對外出租；種糧大戶或農副產品加工業的上游企業進行貸地活動，對現代農業產業上游企業展開貸地活動，以此實現土地集中使用、創造財富。政府可以通過土地銀行對第一產業的生產經營活動進行調整。由此構建起中國的土地銀行體系，進而推動土地市場的建設與發展、盤活農村經濟，推進市場全要素經濟發展[1]。然而，在土地銀行試點和發展過程中，如何有效控制風險，提升土地銀行的運行效率與經營效益，就成為當前農村土地銀行建設、運行中亟待解決的問題。
1 中國農村土地銀行發展概況
雖然中國是城鄉二元的土地所有制結構，但是為了確保經濟水平建設的進一步提高，人民銀行和銀監會在2009年了92號文件，文件指出：應進一步加大涉農的信貸投放，引導更多資金流向農村。有條件的地方可以探索土地經營權抵押貸款。這個文件從制度層面上來說是放松了對農村土地流轉的限制，但卻還不足以使農民將自己手上的土地承包經營權用來向銀行進行抵押貸款，雖然這與國外的農地銀行以及成熟的農村土地金融體系還有較大的差距，但也是一種農村土地銀行雛形的漸進式探索。當土地這一資本真正能夠在要素市場上流轉起來的時候，才能發揮土地真正的經濟作用――農民由于缺乏生產資金而用土地承包經營權作為抵押物向銀行貸款，可將貸來的資金用來購買農機和平整土地等來促進自身農業生產力水平的提高。
由于土地是在中國城鄉二元制度的背景中存在的，農村土地在過去長達幾十年的時間里都是作為種植業和養殖業的踐行地，權利主體不明確，流轉制度較混亂，所以建立合作社為主的土地銀行大多扮演中介服務組織的角色，設立的目標多為促進土地流轉和增加農民收入。雖然在中國有一些農村土地銀行的試點，但這些試點一般來說并沒有脫離中國銀行和銀監會92號文件規定的范疇：寧夏平羅縣的土地信用社成立于2006年，主要功能是經營土地承包經營權的流轉和將土地適度集中規模經營，在這個過程中并不開展土地抵押貸款和土地集中整理的業務，該土地銀行并不具備政策性金融機構的職能，它的身份是土地流轉的中介[2]；湖南永州伊塘的土地銀行成立于2010年，其運作模式是將農民閑置的土地集中起來然后租賃給種糧大戶，通過利息差進行持續運作，規范土地資源、增加農民收入。2009年浙江省寧波市江北區正式開始實行“兩權一房”的抵押貸款，將在農村擁有土地承包經營權的農戶劃定為服務對象，由市區信用合作社對江北區內的符合申請“兩權一房”貸款的申請人發放貸款，發放的資金將用作生產和經營；2008年重慶市成立了農村土地信用所，2年之后重慶在年度政府工作報告中提出，進一步開展和深化農村土地和林權等生產要素的抵押貸款工作，切實推進農村土地承包經營權抵押貸款的實質性進展。這一系列的舉措都直接表明了對農戶對土地處分權的尊重，為農村土地承包經營權的可抵押性提供了保障[3]。土地市場的可持續運作依靠土地產權制度的明晰界定、土地產權處分保障機制的完善以及土地權利流通市場的健全[4]。
從目前中國農村土地銀行試點發展的情況看，土地銀行的一般運行過程中的利益相關者主要有農村土地銀行、貸地方、農戶，三者之間的關系如圖1所示。這里面存在三對雙向關系，一支單向關系。單向關系是指外部監管部門對農村銀行的各項業務開展外部獨立監督，保證土地銀行體系運轉的公平、公正、公開。三對雙向關系里首先是農戶和土地銀行之間的關系。農戶將自己不愿意耕種的承包地的使用權在土地銀行進行登記，銀行根據農戶土地的大小、土地土壤的質量、土地的地理位置以及土地的存放時間長短等因素用統一的標準進行評估，根據價值評估的標準來確定土地存放的利息，并開具相關存地證明交給農戶；其次是土地銀行和貸地方之間的關系，土地銀行將收取的土地進行歸類整理、編號，并用統一的技術標準對收取的土地進行規范化整理，如土地平整、土壤質量改造、相鄰土地之間合并等。等貸地方來進行土地租賃洽談時就可以將整合好的土地以資本的形式來進行展示和建議，在這個過程中，必須明確貸地方的身份特征（是否具有政府認可的土地使用資歷、土地的用途、租地資產的審核等）。貸地方根據租地時間的長短、土地的質量等方面支付土地的利息給銀行，銀行的收益就是來自于由貸地方和農戶之間的利息差；最后一對關系是農戶和貸地方之間的關系，農戶可以作為應聘者去貸地方（大型種植園和農產品加工的上游單位）提供勞務，貸地方向農戶提供相應的薪酬，兩者建立起來一種勞動雇傭關系。土地作為一種活躍的資本在市場上進行流動時就可以創造大量的社會財富，拉動區域經濟增長，構建完善的農村土地金融體系。
2 農村土地銀行風險分析
2.1 缺乏配套充足的運行資金
國外的土地銀行資金來源是十分廣泛的，其背后絕大部分是政府財政支持，還有一部分是自身可以發行債券和股票，通過上市的方式來融聚資金，銀行是農戶和貸地方之間的紐帶，沒有大量穩定的資金是沒有辦法維持其高效運轉的。中國的農村土地銀行規模大都很小，一般都是地方政府財政撥款或者是集體出資，在這樣的情況下土地銀行很難擴大業務規模，所經營的業務也只能局限在農村的小塊土地交易中，從長遠來看很難在全國范圍內形成健全的土地金融市場。
2.2 尚未完成土地確權
中國農村土地是集體所有制，法律雖然規定土地是歸集體所有，但是并沒有明確是何主體可以支配土地的所有權，這個權利主體可以是村民自治組織也可以是村黨支部還可以是經濟合作社。這種權利主體的模糊性導致了產權界定的盲目性[5]。相較于西方資本主義國家的土地私有制，中國農民的土地權利是模糊的，這就直接導致了名義上的權利使用者開始有了尋租行為，進而產生了土地的腐敗問題。農村土地銀行利益相關者農民和銀行的關系是建立在農民土地確權的基礎之上，這樣農民和銀行之間才能進行利益的博弈。如果缺失了這一對關系，中國土地金融市場的建立無從談起。
2.3 農村社會保障制度尚不完善
在農民的傳統思想中，土地是自己最大的保障，至少可以保證家庭食物的供給，所以他們幾乎不會把自己手中的土地轉讓出去，土地是農民的依靠，至少在社會保障制度不完善的情況下是這樣的。醫療、養老、教育等方面在農村還沒有建立起完善的體系，在這樣的背景之下，農民土地流轉的意愿不夠強烈。即使是外出務工的農民也不愿意將自己手中的土地流轉出去，在他們的意識里“有地才有家”，他們在外務工的重要原因之一就是家里有地，待年老之后可以落葉歸根安度晚年。如果農民的生活可以不依賴于土地，那將會增強其土地流轉的意愿，因此完善社會保障也是當務之急。
2.4 貸地方身份的模糊性
在沒有明確的土地規章制度之下，貸地方的身份不會受到嚴格的審查，這就造成了許多農村地區土地被亂占亂用，耕地資源受到嚴重破壞，土地資源利用無法實現最大價值化。流轉了土地卻不能創造財富，愈發嚴重影響了農民的日常生活，并致使權力尋租的行為發生，最終導致了土地腐敗的問題[6]。中國農村土地的流轉和使用有嚴格的規定，但依然有些村集體和不規范的土地信用所借著土地流轉的名義對農村耕地資源造成了破壞。
2.5 農民的“資本意識”薄弱
農民市場意識薄弱，主要表現在農民參與市場的意識不足，或者說只知“市場化”之字，不知“市場化”之意。這種市場意識的嚴重缺乏導致了農民只是把土地作為養家糊口的“小糧庫”，它僅僅是為了滿足生存發展的一種存在。雖然部分地區存在著農村土地交易的小市場，但是這種市場的的交易主體一般是本村的小經營者或是親屬，僅通過一個簡單的書面契約就認為完成了一項交易的思想甚是常見。農村的社會保障機制雖然在近年來有了較大的改觀，但是放眼全國，這種“社會溫飽體系”很難從根本上為廣大農民建立起完善的保障體系。在以上的幾點綜合作用下，農村土地流轉體系呈現出從骨子里的孱弱，或者說是一種主觀意識的嚴重缺位導致的無力。農村銀行的建立過程中一旦缺乏了農民的支持和理解，那么農村金融體系的建立就是一紙空文。
3 中國農村土地銀行發展策略
3.1 拓展農村土地銀行的業務面
中國農村未來的經濟領域中，主要內容是建立起完善的土地金融w系，而土地銀行則是這個金融體系中至關重要的一環，中國農村金融市場構建成功的關鍵也在于此。土地銀行作為銀行的一種，其本身就具備融資的功能，土地在建國初期的主要身份是一種生產要素，伴隨著農村經濟的發展，土地也由生產要素逐漸轉化為一種吸納資本的工具，土地銀行應該逐漸將土地轉化為一種融資工具。農民將土地的使用權存入土地銀行本身就是解除了土地對農民自身的束縛。存地利息的獲得也使農民得到了更為豐富的遷移選擇和擇業空間，這為農民遷移、創業等提供了資金上的支持。生產合作社和大型種植戶也可以將獲得的資金用來購買農機、化肥等農資產品，促進農業的生產。為促使農村土地銀行經營的多元化，可以將土地納入債券業務，即把土地作為擔保物，將土地和資本進行有機結合，使農村的開發過程對社會資本產生更大的吸引力。農村經濟的增長離不開農村土地銀行業務的開展，多元化的經營業務不僅可以刺激農村土地銀行的創新力，而且作為可以吸收大量勞動力的服務型行業，土地銀行可以在一定程度上緩解社會就業難的現狀。農村土地銀行作為金融機構就決定了其業務的多元化，這也是土地資本化、土地融資的內在需求[7]。
3.2 完善土地經營權抵押貸款的配套資源體系
土地經營抵押權的配套資源包括法律法規、組織保障和產權制度。任何組織的建立都需要完備的法律體系作為支撐，土地銀行在中國尚處在萌芽階段，盡快完善土地銀行的實施準則，加快健全將土地銀行由試點推廣到全國的政策準備。根據實際要求盡快修訂《土地管理法》和《農村土地承包法》，只有真正公布和實施可操作性強的法律，農村土地市場才會按照秩序運行，降低農村土地市場的風險，降低各方違約的成本、減弱各利益方之間的博弈。在有法可依方面，市場健康運行的根本性保障由法律法規的完備性和可量化性決定。制定完備、明確、可操作性強的市場交易規則，將土地交易的自力交給農民。在有法必依法方面，嚴格保證相關法律法規的落實，使農地交易的過程陽光透明[8]。從執法必嚴層面上來說，政府相關部門要在土地流轉的過程中嚴格按制規章制度辦事，自覺接受監管部門的監督，成立土地專家小組對土地市場的運行狀況進行監測和預判，及時糾正由于市場調節帶來的問題。從違法必究的層面上來講，對“灰色的土地流轉”采取嚴厲措施進行控制，凈化土地流轉市場。農村土地市場的流轉還應該建立健全土地規劃體系，要制定鄉鎮級土地利用的總體規劃，對各類用地做出合理安排[9]。守住中國耕地的基本線，劃定基本農田保護區，正確處理好農用地和非農用地之間的關系，調整各個利益主體之間的關系，構建和諧土地市場。
良好的組織保障體系是農村銀行建立的根基，建立農村土地銀行可以以中國農業發展銀行和農村信用社為依托，與這兩者進行業務上的結合，聯合開展農村土地的存貸業務、土地使用權抵押貸款業務、土地流轉信息庫業務等[10]。還應該建立土地仲裁服務部門，由專業人員來處理土地流轉過程中可能產生的糾紛，保證土地流轉的公正、公平、公開。加快推進土地確權的步伐，對國家、集體和農民的土地所有權進行明確地界定，強化農民的土地所有權以及產權意識，建立多元化的產權制度。
各地應根據實際情況出臺相關法律法規，明確地界定土地到底歸誰所有，必須從當前的土地制度上進行細化改革。明確土地產權還包括土地的所有權和使用權主體、土地使用的年限，為農村土地市場建立一個穩定的交易環境。明確產權主體就是明確交易主體，只有安全可轉讓的土地使用權才能促進農民的收益，并且降低了收益的不確定性。放寬農村土地使用范圍的規定，放松土地交易對象和限制范圍，先構架區域性的土地交易平臺，進而構建全國性的土地交易平臺，使“看不見的手”發揮配置資源的最大功能，優化資源的每一次配置，使農民真正參與到市場經濟中，促進農村經濟發展。
3.3 拓寬農村土地銀行資金來源
加大政府的財政支持力度，拓展土地銀行資金來源，如發行土地銀行債券、土地銀行股票等。農村土地銀行一般來說只是提供農業性的貸款，這種貸款的時間一般都比較長、利息也比較低，這就使得農村土地銀行不能像其他商業銀行一樣通過吸收存款的方式來匯集資金。所以發行土地債券和依靠財政支持是十分重要的途徑?？梢詫r村信用社進行投資改造，拓展其業務渠道，這一項可以先在經濟發達的地區進行試點，在試點的過程中找出存在的問題，解決問題并推廣。
3.4 在包容性市場機制下統籌城鄉土地政策
建立包容性的市場要使市場信息透明化、建立寬松的競爭環境，降低農民參與市場的機會成本，有效的市場機制會更加有力地推動包容性市場的發展。建立包容性的土地流轉機制需要從市場價格、市場平臺、市場規劃、市場組織四個角度出發。首先需要劃定明確的土地流轉數量，使土地市場的需求和供給符合農村市場經濟發展的訴求。搭建農村土地交易合法平臺，拓寬農民進入市場的多元化渠道，實現農村土地的價值，不斷刺激和提高農民參與市場交易的積極性。地方政府和有關部門應該建立農村土地流轉體系的領導小組和中介組織，從農民的角度出發，切實提高農村土地的市場競爭力，維護農民的利益。在這個過程中還應該建立土地市場督查小組，對每項土地交易進行監管和核查，避免土地尋租行為，從源頭上杜絕土地腐敗。
3.5 加大農村現代化建設投入，培養資本農民
廣大農民群眾的思想意識水平現代化也是農村現代化建設的關鍵，可以通過專家講座的形式舉辦培訓班來強化農民的市場意識和維權意識，輸入市場經濟條件下的土地產權思想，這對農村土地制度的深化和健全農村土地流轉體系有重要的意義，有利于土地市場的形成和發育，提高土地資本的流轉效率，加強農地經濟在市場經濟中的競爭力。相對于單純的減免農業稅來說，強化農民現代化市場意識是提高農民收入、保障農民長遠利益的更為治本的方法。切實提高農民的市場意識，真正使其理解市場化的含義，在接受教育的基礎之上鼓勵農民摒棄過去簡易的土地交易行為，鼓勵其參與農村土地建設的新航道。從根本上來說，就是要提升農民的主體意識和市場意識，培養資本農民。
3.6 進一步推廣和落實“兩權”試點工作
黨的十八屆五中全會對深化農村經濟改革做出了重要部署，其中鼓勵銀行業金融機構積極探索、開展農村土地承包經營權和宅基地使用權抵押貸款業務，對于盤活農村資產，促進農村經濟發展都具有重要意義。賦予“兩權”抵押融資的功能，維護農民土地權益；推進農村金融產品和服務方式創新，加強農村金融服務；建立抵押物處置機制，做好風險保障；完善配套措施，提供基礎支撐；加大扶持和配合力度，增強試點效果。緊緊抓住“兩權”試點工作的機會，在工作過程中總結經驗，在失敗中不斷探索建立中國農村金融體系的路徑，抓住機遇激活農村土地市場，增強農村土地的資源效能，推進農村金融產品和服務方式的創新，促進農業現代化發展。
參考文獻：
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農村土地的發展范文4
明晰農村集體土地產權，進行農村集體土地權登記發證是維護社會主義公有制、依法保護農民土地權益、促進社會和諧穩定的現實需要，是落實最嚴格的耕地保護制度和節約用地制度、提高土地管理和利用水平的客觀需要，是夯實農業農村發展基礎、強化耕地保護機制、合理配置土地資源、促進城鄉統籌發展的迫切需要。全面開展農村集體土地產權改革工作，對完善新時期農村集體土地產權制度，規范農村集體土地管理制度，深化農村集體土地使用制度改革具有重大指導意義。
1 農村土地產權制度存在問題分析
1.1 農村土地產權不明晰
具體而明確的土地產權關系，要保證行為主體和土地財產關系必須明確，界定范圍必須科學。這種明確的界定范圍不僅要體現在法律制度上，更應體現在經濟行為上。但是就目前我國農村地區產權界定現狀來看，存在了土地產權不明晰，產權歸屬無法界定等不合理的現象。我國各項法規中規定，農村土地屬于集體所有，而法律對于農村集體定義卻十分模糊，不同法律條款對農村集體的組織形式、規模大小有著不同的界定，法律中包含了鄉鎮農民集體所有、村級農村集體所有以及農民集體經濟組織所有三種類型，法律中并沒有明確組織產權代表，并沒有解決集體和個體農民之間的利益關系，使得農村土地產權關系十分混亂，不明晰。
1.2 土地流轉相關法規建設不完善，農民權益受到侵害
最近幾年，農村地區的土地流轉效率和流轉規模在不斷擴大，我國也在積極探索科學的土地流轉制度。十以來，高度重視土地流轉工作，堅持在自愿、合法和有償的基礎上發展多種形式農業規?；洜I。但是我國立法部門并沒有針對土地流轉監理完善的政策法規，地方也缺少專門的規章制度。農民群眾對土地價格的認識越來越深刻，在規?；r業發展進程中，面對旺盛的土地需求，在經濟效益驅動之下，農民群眾自發進行土地流轉，并且流轉形式多樣化，但是由于缺少法律保護，農民群眾的合法權益很容易受到危害，土地流轉糾紛經常發生，這就大大增加了土地流轉管理的難度。
2 新形勢下我國農村土地產權改革和農村經濟發展的對策分析
2.1 明確界定農民土地產權
在農村土地產權界定過程中，建立、穩定和有效的產權制度是土地產權界定需要重點解決的問題。當前我國關于土地產權界定的觀點主要分為以下幾個方面：一個是實現土地國有化，一個是實現土地私有化還有就是實現土地集體所有制、土地股份合同制度以及多元化的土地所有制。結合我國農村土地產權制度改革現狀，作者認為應該在繼續堅持土地集體所有制的基礎上，將土地產權直接交給農民群眾經營，農民群眾享受完整的土地產權。相對于其他土地產權改革模式來說，這種改革形式對現有的土地秩序造成影響最小，整個改革體系設計和完善需要花費的成本最低，在現有的土地集體制度模式下，賦予農民群眾完整的土地產權，更容易被農民群眾所理解和接受，改革進程更加順利和便捷。
2.2 建立完善的農村土地權益保護體系，保障農民群眾的土地權
我國土地產權管理法律主要有《憲法》、《土地法》、《土地管理法》、《農村土地承包法》，這些法律從法律角度對保護農民群眾的合法權利奠定了堅實基礎，但是我們還應該清楚的認識到我國關于土地產權益保護的法規建設嚴重不足，現有的法律條款不能完全執行，在土地經營過程中，用政策代替法規現象十分普遍，農民群眾的合法權益經常遭受到侵害，因此，需要我們進一步完善農村地區產權改革的相關法規，從而保證權力主體能夠科學行使各項權力。針對土地流轉過程中法規建設不到位的現象，國家和地方立法部門應該開展廣泛的調研工作，建設完善的土地流轉法規體系，明確土地流轉雙方的權利和義務，增強農民群眾法制觀念，從法律層面約束政府和相關部門的征地行為。
農村土地的發展范文5
現階段我國農業的現代化水平較低，農業發展規模較小，這在很大程度上制約了我國農業在促進國民經濟方面的作用。因此我們需要加強農村土地的流轉，優化土地資源的配置，從而促進、提高農村現代化農業水平，推動我國整個經濟社會的發展進步?，F階段我國農業技術發展速度十分迅猛，很多現代化的機械逐漸應用到了農業生產活動之中，這極大地提高了整個農業生產經營的效率水平。目前已經無法滿足農業現代化建設的需要，甚至嚴重制約了整個農業經濟的進一步發展。因此我國必須持續推進土地流轉政策的落實工作，將農村現有土地進行集中化管理，進而充分發揮農業機械在促進農業生產力水平方面的作用，土地集中管理水平的提高能夠在很大程度提升農業規?；ㄔO水平，促進農業經濟的快速發展。土地流轉政策的落實能夠極大地促進土地資源的優化配置。在土地流轉政策落實的過程中農民可以“亦農亦商”，隨著農村進城務工人員的增加，很多農村土地資源出現了閑置情況。通過土地流轉政策實施，我國可將農村現有閑置的土地資源進行統一經營管理，充分發揮農村閑置土地資源的價值。此外農村土地流轉政策還能夠促進農業發展模式的多元化，例如市場的“工業化”農場模式、市場的農民合作社等，這些創新出來的農業模式各具優勢，符合我國現階段農業經濟發展的趨勢和方向，很大程度上促進我國農業經濟的發展進步。
2土地流轉能夠發展農村經濟
改革開放以來我國的土地政策為家庭聯產承包責任，在我國農業現代化水平的時期，在很大程度上促進了農業經濟的快速發展。但是隨著我國大量農業機械的應用，農業生產力水平得到顯著提高，農業現代化發展對土地的集中化管理要求越來越高。傳統的土地政策卻使我國農村土地呈現出零碎、分散現狀，阻礙我國農業現代化水平的進一步提升。因此我國應逐漸推進土地流轉政策的落實，將農村土地進行集中化管理，提高土地的利用效率，推進農村經濟發展水平的大幅度提升。現階段我國城鄉差距正在逐漸加大，很多農民都選擇放棄農業生產轉而進城務工，使農村出現勞動力短缺的問題，造成大量的農業土地被閑置。這不僅是土地資源的浪費，而且不利用我國經濟社會的平穩發展。土地流轉政策的實施能夠促進現代農業技術在農業發展中的應用，進而優化農業生產活動，提高土地利用效率和農業生產力。農業經濟的發展能夠在很大程度上增加農民收入，讓農民享受農村經濟發展所帶來的成果，同時吸引大量進城務工農民回鄉，為農村經濟發展和農業現代化提供充足的勞動力及人才。
3土地流轉可以優化調整農業產業結構
土地流轉是農業現代化發展的必經之路，土地流轉能夠實現土地的集中化管理，這不僅能夠促進土地的規?；洜I水平，而且能夠極大地提高農業機械化生產水平，促進農業生產力水平提升。土地流轉政策的逐步推進能夠促進農業產業結構的優化，投資者能夠將土地集中在一起，這樣就為農業機械的利用提供了基礎，同時還能夠吸引大量的資金、人才和技術的應用，進而推動整個農業經濟發展水平提高。土地流轉政策還能在很大程度上提升農業生產力，增強農業產業的市場競爭實力，為農業經濟步入市場打下堅實基礎，讓農村經濟充滿發展活力。土地流轉促進農業規?；同F代化水平的提高，而穩步推進農業向市場化方向發展不經濟可以推動整個農業經濟的發展，而且還能夠提高人們的生活質量。農業產業的市場化可讓農業生產更加契合市場的實際需求，讓農業提供人們所需要的產品，進而吸引大量市場資金進入到農業生產活動中，從而為農業現代化發展提供充足的資金。
農村土地的發展范文6
關鍵詞：葬用土地；可持續發展
中圖分類號：D9
文獻標識碼：A
doi：10.19311/ki.16723198.2016.26.093
1 農村葬用土地使用現狀
1.1 土葬實質沒有改變
在當代我國的農村，“入土為安”的傳統思想仍然深入人心，大部分人認為逝者入土這是人生必經的一個過程，并且短時間內這種思想不會有太大變化。通過調查研究，華東、華南，東南地區現在仍主要以傳統的土葬為主。部分農村地區實行了火葬，但并未改變入棺埋葬的形式，實為二次土葬。
1.2 墓地分布散亂
大部分村民仍然相信風水一說，認為人死了后一定要葬一塊風水寶地，這樣可以給子孫后代帶來財運、官運，保佑一家順順利利。所以沒有家族集中墓地，大多數為“看中哪塊葬哪塊”，如果沒有土地使用權，則從其他村民手上購買或者交換。造成墓地分散的現狀。
1.3 荒墓數量增加
由于城鎮化的發展，一部分農村居民搬到城市改為城市戶口。他們在城市定居、工作、養兒育女。這些人和他們的子女由于長期不在農村生活，再加上祖輩的墓地太過分散有些甚至沒有墓碑。導致記不清墓地位置，墓地漸漸荒廢，無人祭拜，變成荒墓。
2 葬用土地和土地可持續發展之間的矛盾
2.1 葬用土地占用耕地
我國是人口大國，人均耕地面積遠遠小于世界人均水平。據2009年統計數據，世界人均耕地為0.2公頃，而中國人均耕地僅為0.08公頃。如果葬用土地不加以限制，則我國人均耕地面積會繼續減少。
2.2 葬用土地重復利用率不高
由于出于對祖輩的尊重，土葬都用了優質的棺木，并在棺木上刷上防腐防水的油漆。導致土壤不能自然分解。由于現在墓地分布散亂的現狀，百年后后輩祭拜的可能性基本為零。但土地中的棺木并未完全分解，這塊土地仍不能得到有效的使用。
2.3 葬用土地造成周圍土地閑置浪費
[ 3]在我國大部分地區的土地葬用后，由于農村居民“冒犯先祖”，“陰氣太重”等觀點，人人敬而遠之，導致葬用土地周圍耕地出現無人愿意耕作或作為他用的情況，又因為缺乏有效的監管，部分土地在一定程度上出現了閑置的情況，不能有效被利用，這就導致了土地的浪費。
2.4 葬用土地容易受到污染
由于現代科學技術的進步，部分疾病治療時會使用放射元素，造成人死后放射性元素殘留，土葬時很可能污染土壤。在者則是現在土葬必備品棺材。由于現在棺材都是提前自己打造好或者在棺材鋪購買。棺材表面都會刷好防腐的油漆。但這些漆不一定符合國家安全環保的規范。直接接觸土壤，會對將有毒物質帶到土壤里，嚴重將導致土壤不能再次利用。
3 葬用土地的可持續化發展途徑
葬用土地的可持續發展這個觀點是建立在當前土葬仍然是農村居民所能接受的殯葬方式的基礎上的。在無法改變殯葬方式的基礎上，通過相關機構的管理和控制，對于葬用土地再利用或重復利用。
3.1 根據村民的認知程度采取不同的措施
根據村民的認知程度，能夠接受火葬的地區，則可采用建立家族祠堂，將骨灰壇和靈位按照輩分排放在祠堂里。該方式在中國古代便存在，村民們更容易接受。家族祠堂方便了后輩們祭拜和文化的傳承。同時有利于節省土地。
而對于村民思想比較封閉，在一段時間內仍不能接受火葬的地區。有關部門應該建立完善的農村地區葬用土地管理體系。
3.2 農村地區葬用土地管理體系
3.2.1 對葬用土地獲取加以限制
為實現葬用土地的可持續化發展，應當明令禁止葬用土地的私自轉讓和交換。對于葬用土地的使用應提前報批，不得影響農村的建設和耕地的使用。
3.2.2 建立集體墓地
村委會可以學習城市里墓地的建設和管理，在山地或者不能利用的荒地建設各村集體墓地。并對各戶使用的墓地規劃劃片。
3.2.3 對獨立墓地做美化要求
對于不愿意集體墓葬的個體，在報批通過的情況下。對于墓地做外觀美化要求。規定墳墓的大小，墓上植樹代替墳頭。
3.3 倡導環保材料
現在農村的棺材獲取途徑主要為兩種，一是村民看中一塊木材，請人在家里提前打造好。二是在棺材店購買。這些棺材很大一部分沒有通過有關部門的質量檢測。有關部門在加強對這方面的監管的同時，要倡導環保新材料。發現并使用易被生物降解吸收，甚至可以加強土壤養料的新型材料做棺材。實現百年內農村葬用土地的回收再利用。
4 總結
通過調查與報告，我們可以看出，在短時間內不能改變農村現有的土葬方式及村民對墓葬方式較為根深蒂固的思想現狀的情況下，我們可以通過葬用土地管理體系的建立，逐步緩解甚至解決葬用土地和土地可持續發展之間的矛盾，從而實現葬用土地的重復利用和重新利用，使我們更加有效地節約和保護土地資源，為國家盡自己的一份力，最終造福我們的后代。
參考文獻
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