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項目投融資方案及經營分析范文1
關鍵詞：C市陽光養老社區項目；收益債券；融資方案
本文首先介紹養老社區項目的基本情況，測算其所需外部融資規模。然后從發行主體，發行規模、期限及還本付息方式，交易結構，償債資金來源五方面對項目收益債券的融資方案進行分析、設計。最后對融資成本進行測算。
一、C市陽光養老社區項目概況
（一）項目建設必要性
1、項目法人介紹
C市陽光養老社區項目的法人為D集團。
D集團成立于2000年08月18日，注冊資本為2億元，主要從事C市城市建設資金和國有城建資產的經營與管理，是C市城市建設和國有資產管理的投融資主體。D集團經營范圍為對C市城市建設投資及行使國有投資功能；房地產開發經營；土地開發。
（二）項目建設規模
該項目總用地面積660，053.00O（合990.07畝），總建筑面積433，638.00O。
（三）投資估算與外部融資規模測算
經估算，養老社區項目總投資為21.43億元，其中：工程費用15.26億元，土地征拆及報批費用3.30億元，工程建設其他費用1.09億元、預備費用0.82億元、其他費用0.98億元。根據該項目實施條件，計劃項目工期為24個月，投資估算如下表所示：
項目建設所需資金來源方面，根據國發〔2015〕51號文，其他房地產項目最低資本金比例為25%。D集團主要從事城市基礎設施建設業務、建筑施工業務和土地開發與運營業務，具有投資規模大、投資回收期長、資金周轉緩慢等特點，賬上易于變現的資產較少。因此養老社區項目資本金比例按照下限25%計算，即D集團動用自有資金5.36億元，其余16.07億元通過外部融資解決。
（四）項目經濟效益及可行性分析
項目收入主要由親子公寓銷售收入，床位收入，車位出租收入、休閑旅游觀光收入和補貼收入等構成。項目動態回收期為13.08年。設折現率為8%，該項目凈現值為3，187.07萬元，稅后內部收益率為8.29%>8%，故該項目具備可行性
二、C市陽光養老社區項目融資方案設計
（一）項目收益債發行方案設計
D集團擬采用發行項目收益債券的方式為C是養老社區項目融資。下面從五個方面對項目收益債的發行方案進行設計。
1、確定發行主體
D集團應設立一家項目公司E作為養老社區項目的法人主體，全權負責養老社區項目的投融資及其他有關事宜。這樣做的理由有三：其一，D集團可以作為新成立項目公司的差額補償人，不必花費額外的成本尋找外部差額補償人；其二，D集團與現有子公司存在經營活動往來，若以子公司為項目公司不利于風險隔離。此外，若以現有子公司作為項目主體，需要增加子公司的經營范圍；其三，通過設置募集資金使用專戶、償債資金專戶和收入歸集專戶，建立項目公司與D集團之間的防火墻，可以一定程度上起到風險隔離的作用。
2、發行規模、期限及還本付息方式
（1）發行規模
根據上文，養老社區項目總投資21.43億元，其中自有資金5.36億元，外部融資16.07億元，故本次項目收益債券發行規模應不低于17億元。
（2）發行期限
養老社區項目動態投資回收期為13.18年（含建設期2年），從投融資期限匹配角度考量，項目收益債發行期限應接近動態投資回收期。wind數據顯示，2015年度，已發行的企業債券期限接近13.18年的有10年期和15年期兩個期限品種。按照國發〔2015〕51號文要求，總投資中25%為自有資金，外部融資部分占總投資的75%，故即外部融資回收期
（3）還本付息方式
根據《項目收益債管理暫行辦法》（以下簡稱《暫行辦法》）的規定，項目收益債券的存續期不得超過募投項目運營周期。還本付息資金安排應與項目收益實現相匹配；在項目運營期內的每個計息年度，項目收入應該能夠完全覆蓋債券當年還本付息的規模。傳統的“每年年末付息、到期一次還本”的模式無法滿足上述要求，因此本次債券必須設置與項目收入模式相匹配的債券提前償還條款。
項目前兩年為建設期，沒有收入產生。第3年至第10年項目收入占前十年收入之和的比例分別為16%、14%、14%、15%、10%、11%、11%和11%，則本次債券提前償還本金占發行總額的比例應與上述比例一致，即在本次債券存續期的第3-10個計息年度末分別按照發行總額16%、14%、14%、15%、10%、11%、11%和11%的比例償還債券本金。
3、項目收益債券流動性安排
流動性安排方面，本次債券以簿記建檔方式在銀行間債券市場面向機構投資者非公開發行，僅限于在機構投資者范圍內轉讓。轉讓后，持有本次債券的機構投資者合計不得超過200人。
4、償債資金來源
本次債券的償債資金主要來源于養老社區項目形成的收入、D集團向本次債券償債賬戶支付的差額款項（如有）、本次債券存續期間償債賬戶內資金存放在監管銀行所產生的收益。
（1）養老社區項目收入
養老社區項目在本次債券存續期（1-10年）內可實現總收入32.18億元，本次債券應付本金和利息總和為21.96億元，故債券存續期內項目總收入占本次債券本金和利息之和的比例為1.47倍，能夠較好的覆蓋本次債券的本息。
（2）D集團提供差額補償
在債券存續期內，若當年償債資金專戶內賬戶余額在當期還本付息日前20個工作日不足以支付本次債券當期本息時，監管銀行將通知D集團履行差額補償義務。D集團應于5個工作日內將該年度償債資金缺口部分劃入償債資金專戶。
（3）償債賬戶投資
本次債券存續期內償債賬戶中的沉淀資金可通過銀行存款或銀行協議存款等方式存放，臨時閑置的償債資金用于銀行存款、國債等流動性較好、低風險保本投資，能夠產生一定的收益。
三、融資成本測算
本次債券的融資成本主要由票面利率、承銷費、審計費、信用評級費、律師費等構成。本次債券融資成本測算如下表所示：
本次項目收益債券融資成本測算表
上表中票面利率為2015年度非公開發行的且債項評級為AA的四只項目收益債券發行利率的算數平均數，上述四只債券的明細如下表所示：
項目投融資方案及經營分析范文2
摘要：本文首先論述了加強財務管理有利于房地產企業戰略目標的實現、經營業績的提高、經營風險的防范等重要性，指出當前房地產企業存在財務管理目標不明確、資金管理低效、投融資風險意識薄弱、成本控制經驗不足和缺乏高素質財務管理人才等問題，提出了明確財務目標、建立資金“蓄水池”、加強投融資風險管理意識、改善成本監控管理意識等加強房地產企業財務管理的對策建議，為房地產企業不斷完善企業管理奠定了基礎。
關鍵詞 ：房地產企業；財務管理；對策建議
完整的企業管理包括了財務管理、購銷管理、薪資管理等子系統，而財務管理是企業管理的核心。隨著房地業競爭日益激烈，加上房地產業自身需要的金額較大，資金周轉周期較長的行業特性，使房地產企業面臨著嚴峻的內部管理的挑戰。越來越多的房地產企業意識到加強財務管理的重要性，全面的財務管理是房地產企業立足于市場與行業競爭的重要舉措。
一、房地產企業加強財務管理的重要性
1.有利于房地產企業戰略目標的實現
合理的財務管理是實現企業的戰略目標的保證。企業財務管理分為財務核算和財務管理兩個部分，財務核算能為企業提供真實的信息，財務管理則為企業管理者帶來經營的信息。
財務管理將房地產企業的財務指標與企業的戰略目標有效地聯系在一起，具體體現在財務指標的量化，將財務目標與企業的短期和中長期戰略目標進行階段性地分解，使房地產企業對企業的各項財務預算進行有效地控制與監督，及時調整不適應企業發展的短期目標，保證房地產企業中長期的戰略目標的實現。
2.有利于房地產企業經營業績的提高
財務管理與企業的經營業績直接相關，全面的財務管理綜合考慮了房地產企業的戰略規劃、財務預算、業績考核和成本收入等項目，將企業的經營業績切實落實到房地產企業的日常經營的各個環節。房地產企業通過全面預算管理一方面基于企業經營利潤最大化的目標，另一方面考慮了企業的成本費用支出問題，將房地產企業的成本控制在合理的區間，降低了企業的經營成本費用，全面預算管理使企業能夠合理把握收入與成本問題，從而實現房地產企業經營業績的提高。
3.有利于房地產企業經營風險的防范
房地產企業的經營風險涉及企業的戰略風險、經營業務風險、項目投資風險與日常經營風險等，房地產企業的資金投入大，回報周期長，投融資風險大于其他行業，因此，經營風險的防范對房地產企業而言顯得尤為重要。預算管理有利于房地產企業對企業經營的事前、事中、事后進行有效地監督控制，及時地解決經營過程中存在的問題，對可能存在的問題與風險進行預防，從而降低房地產企業的經營風險，以保證企業正常的運作。
二、房地產企業財務管理存在的問題
1.房地產企業的財務管理目標定位不明確
財務管理目標的建立與房地產企業的生存與發展直接相關，而目前大部分房地產企業將財務目標定位為利潤最大化和股東利益最大化。以利潤最大化為目標的財務管理在一定程度上反應了房地產企業創造的財富價值，且企業創造的財富與利潤成正比，但該目標缺乏對資金的時間價值與投資風險的評估。以股東利益最大化為目標的財務目標雖然考慮了房地產企業資金的時間價值與投資風險因素，但是其適用范圍有限，由于股東利益最大化主要以股票的市值計價，對于非上市的房地產企業卻不適用。許多房地產企業將收益與成本倒掛，或出現了風險與收益不對等、忽視利益相關者的預期收益等問題，主要原因在于企業在財務管理上目標定位不明確或企業定位財務目標時并沒有綜合考慮投資利潤、承擔風險和其他人力資本的投入等因素。綜上，部分的房地產企業的財務管理目標定位沒有考慮企業發展的實際情況，片面強調企業的利潤最大化或股東利益最大化，忽略了財務管理目標的可行性及與企業經營目標的協調，不利于房地產企業的長期發展。
2.房地產企業的資金管理低效
房地產行業作為資本密集型產業，具有資金需求量大，占用周期長、風險性高的特點，因此其資金周轉率偏低，對資金運作管理的要求也更高。資金管理效率低下，意味著企業資金占用的時間成本大，這一隱性成本也是企業經營風險的主要影響因素?？朔Y金管理低效的問題，不僅能為企業節約大量的資金占用的隱性成本，縮短資金回報周期，而且能保證企業資金鏈的順暢，對促進企業發展起到重要作用。在房地產行業業內競爭日益激烈的今天，已有部分企業顛覆了這一模式，在追求多點經營的同時，開始關注企業資金管理的效率，試圖以企業財務管理改革來帶動企業自身資金的高效使用。但目前，大部分房地產企業都維持原有的財務管理模式，對資金的使用和回收管理較為低效，導致企業無法確保資金鏈的順暢，也出現了企業部分資金閑置與不足并存的現象。
3.房地產企業投融資風險管理意識薄弱
目前，許多房地產企業在投融資的風險管理方面都存在著一定的盲目性。從融資方面看，一些房地產企業對融資風險認識不足，在融資規模、融資時機、融資方式和融資成本方面的決策缺乏合理性，常常使企業的融資風險增大。此外，雖然整個房地產行業融資方式多種多樣，但單獨的房地產企業融資渠道有限，基本都是采用銀行貸款或從機構中借貸的方式，房地產基金如股票融資、債券融資方面利用較少。從投資方面看，當前國內房地產企業對其開發的項目銷售前景期望過高，投資缺乏穩健性，存在投資規模過大，結構不合理等問題。一方面，部分房地產企業投資決策不夠理性，在投資初期未考慮到未來的市場前景、資金鏈和施工進度等問題，有些企業甚至沒有考慮到相關批文是否落實等問題；另一方面，許多房地產企業投資偏好某一項目或某一類項目，導致在該項目或該類項目中資金投入過多，風險性過大，一旦市場出現利空趨勢，企業將面臨很大風險。
4.房地產企業成本控制管理經驗不足
房地產項目開發過程中進行開發方案設計、取得土地使用權、公開招投標工程及施工過程控制等都會在不同程度上影響項目開發的成本。目前，許多房地產企業財務對成本控制管理經驗不足，在土地使用權競買過程中易作出非理性的選擇，在某些情況下甚至無視競買價格是否偏離預算成本等問題。其次，一些房地產企業對開發方案的選擇也存在盲目性。在實際操作中，并不是所有價格越高的設計方案越不可取，而應綜合考慮技術指標、銷售前景和施工情況等因素進行最終評定、選擇，在最終成本計算方面，部分房地產企業僅重視中標價格，但實際上，中標價格不等于最終價格，最終價格還受到后期合同糾紛或變更等因素的影響。就房地產企業而言，其投資從項目立項到工程竣工，中間的成本包含人力成本和工程自身成本及其他成本，進行準確的預算和監控要克服很多困難，但進行成本控制管理能有效進行資金監控，為企業帶來更大的利潤。
5. 房地產企業缺乏高素質財務管理人才
要把握瞬息萬變的市場經濟中的機遇，應對變化莫測的經濟挑戰，加強財務管理，防范、降低企業投融資風險，便要求企業雇傭高素質的專業的財務管理人才。高素質、專業型的財務人員能充分利用現代科學技術手段，充分掌握市場、企業信息，迅速地為風險和投資決策提供可靠信息。專業型高素質財務人員的引進與培養還能為企業評估投融資項目，有效進行資金管理和成本監控，為企業取得經濟利潤和長遠發展帶來推動力。當前，許多房地產企業在人力資源分配上不夠合理，在雇傭員工方面僅重視相關銷售、建筑人才，對財務管理人才引進較少，導致企業賬目混亂，缺乏對資金監控的管理，出現了資金部分閑置與不足共存的現象。此外，大多房地產企業在招聘人才時忽視了人力資本的作用，僅重視財務人員的專業技能，對員工的創新能力、計算機應用能力等不夠重視。
三、房地產企業加強財務管理的對策建議
1.明確房地產企業的財務管理目標
財務目標對于房地產企業的發展具有重要的作用。明確的財務目標與企業的長遠發展緊密相關，一方面財務目標能夠有效地協調與組織房地產企業的日常經營活動，另一方面明確的財務目標與房地產企業的業績考核掛鉤，是房地產企業進行期末考評的重要標準。因此，明確的財務目標對房地產企業的成長具有重要的導向作用。資金的籌集、投放、耗費、回收及分配等過程中，企業財務目標要與企業發展戰略目標相協調，實現財務管理科學化、預算化等，提高企業財務管理水平。相對于以企業利潤最大化或股東利益最大化為目標的財務管理，以企業價值最大化為目標的財務管理在操作層面上更具有可行性，該財務目標考慮了資金的時間價值與投資風險，較為全面地考慮了與企業相關利益者的權益。此外，房地產企業財務目標的設定不僅要明確企業資金的時間價值與投資風險，還應綜合考慮企業總體發展戰略與人力資源等因素，從而制定出明晰的房地產企業財務管理目標，充分利用企業的人力、財力與物力各項資源，使房地產企業圍繞目標不斷成長壯大。
2.建立房地產企業資金的“蓄水池”
房地產企業資金分散，投資資金主要來源于對前期投資項目資金的回收，因此企業財務對資金管理的效率較低。企業財務管理的科學化發展，要求企業既重視宏觀管理又重視微觀管理。宏觀上，企業應做好立項、預算及資金回籠等的大帳；微觀上，企業財務還應加強對財務數據的動態監控，將管理落實到企業經營的每個細節中。為解決企業資金管理效率低的問題，房地產企業可借鑒其他企業經驗，建立企業資金的“蓄水池”———企業資金結算中心，將企業各部門、各項目的資金歸集到結算中心的專門賬戶，使企業財務能像“蓄水池”一樣，及時回籠、調動部分資金，做到?？顚Ｓ?、余款及時回收。此外，資金“蓄水池”還應注重“源頭”與“流向”，即加強項目預算與資本預算，對企業資金的收支及分配等作出合理具體的安排，并加強預算監控，定期檢查、嚴格考核，從“源”與“流”兩個方面改善資金的管理效率，節約資金占用的時間成本。企業財務還應對企業下的各部門、各項目的資金實施集約化管理，避免資金分散、閑置與不足共存的局面，既能解決企業資金管理低效的問題，又能解決企業下屬各部門開立過多賬戶、資金帳外循環等問題。
3.加強房地產企業投融資風險管理意識
企業財務加強對房地產企業投融資的管理和監控可規避風險性過大的項目，有效降低投融資風險。在融資方面，企業財務管理部門應積極參與融資決策的制定，協助其他部門完成融資。影響企業融資風險的因素很多，如融資渠道、融資組合、融資成本、融資環境以及相關政策法規等。對房地產企業而言，融資組合和融資成本是主要的影響因素。因此房地產企業財務管理部門應協助相關部門進行融資資金預算、識別影響因素、確定融資組合、測算融資成本、進行區間估計、確定融資方案等工作，確保企業融資方案決策的嚴肅性和正確性。在投資方面，在投資之前對投資項目進行整體評估是很有必要的，能迅速地分析出企業投資項目的可行性及投資規模等問題，為企業做出正確的投資決策提供合理依據。合理的投資項目模型應考慮到資金鏈是否順暢，相關文件批文是否落實，未來市場前景及施工進度等問題，這要求企業財務部門參與項目立項與投資評估分析，了解相關政策法規、熟悉投資環境并制定相應的預算計劃。此外，房地產企業還應理性分析宏觀環境和市場條件，優化自身投資結構，積極拓展投資領域，開發不同類型投資項目，并能根據市場變化及時調整投資方案，以便企業有效規避投資風險，獲得較高利潤。
4.改善房地產企業成本監控管理能力
房地產企業進行合理的成本預算與成本監控對取得盈利有重要意義。首先，應降低土地開發成本，即降低土地使用權購買價格，即使在競買時由于競爭使價格偏高，也應積極與當地政府進行交涉洽商，在支付時間和支付比例上爭取更大的優惠，已抵消購買價格過高帶來的隱性成本。其次，在設計方案的選擇上，房地產企業應綜合多方因素進行選擇，對技術指標、市場前景、預算金額和施工進度等因素進行研究分析，不要盲目否定預算較高的設計方案，而應根據企業項目的既定目標、市場環境及政策因素進行評估，努力使項目方案為企業帶來利益最大化。對最終成本的計算也應考慮到合同后期發生糾紛或變更等因素的影響，在合同條款的簽訂中保持嚴謹和細致的態度，避免由于簽訂合同時權責不明而造成雙方日后的糾紛，為企業贏得最大的利潤。最后，房地產企業還應以成本控制為目標，培養成本預算和成本監控的相關人才，降低資金成本等，對企業資金的使用和回收情況進行及時的反饋和修正，保證資金流暢，節約資金占用等隱性成本。
5.引進、培育專業的高素質財務人才在市場經濟體制改革不斷深化，計算機技術廣泛普及的今天，高素質的專門的財務人才對企業發展起著重要的作用。房地產行業利潤可觀，但投資金額大，企業財務部門的工作量也往往多于其他行業，如房地產項目從立項到竣工、出售，財務部門需對立項方案進行經費預算，為融資方案作出合理評估，在之后的施工過程中，財務部門還需對資金管理、成本監控負責，甚至合同完成后，也可能因為發生合同糾紛，而需財務部門對整體成本進行重新計算。專門的財務人才能準確把握與財務活動相關的環境因素、制度因素、目標因素、價格因素和發展趨勢等市場信息，對企業投融資風險進行動態分析預測，為企業做出正確決策提供參考，因此高素質人才對企業財務發展和完善財務制度有重大意義。就房地產企業而言，應重視對財務管理人才的引進，加強人才培養工作，提升財務人員的業務能力水平，開設財務人員對政策法規的學習和對計算機技術的掌握課程，增強財務管理人員的創新能力，不斷提高企業財務管理水平。
近年來，房地產行業發展迅速，對財務管理的要求也越來越高。在機遇與挑戰并存的今天，許多房地產企業獲得了巨額的利潤，但也面臨財務管理效率低、資金管理意識薄弱和成本監控經驗不足及缺乏高素質財務人才等問題。因此，明確房地產企業財務管理目標，進行有效的資金管理，加強成本監控能力，培養高素質財務人員對房地產企業改善財務管理現狀，加強對資金的控制，提升資金使用效率，并降低投融資風險意義重大。如上文所述，當今房地產企業在財務目標設立、資金管理、降低投融資風險、成本監控及人才引進、培養方面仍有待改善。為此，房地產行業企業應從業內的實際情況出發，根據市場環境作出正確的決策，明確財務管理目標，做好資金管理和成本監控工作，采取一切措施來降低營運風險和財務風險，提升企業財務的整體業務水平和監控能力，做到財務管理科學化、預算化，推動企業的長久發展。
參考文獻：
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項目投融資方案及經營分析范文3
廣東金融學院08級法律專業本科
意向分析
吳紹峰對未來工作的期待是：月薪2000元以上，五險一金齊全，福利好；和專業相關，能學到東西并且有發展空間。
吳同學利用了大二暑假和大三寒假的時間到律師事務所和法院見習，目前在準備2011年的國家司法考試。因為法官助理和其專業對口，對工作年限不作要求，他希望能通過公務員考試進入司法系統，在擔任法官助理的過程中積累經驗，爭取5年內升至法官一職。
樊堯
廣東工業大學08級會計學專業本科
意向分析
樊堯認為自己有兩大優點：
1. 扎實的財務知識；
2. 擅長交際。她希望能夠進入財務部從事融資工作。
對樊堯而言，初入職時月薪2000元即可。她希望從融資專員開始，在工作中積累經驗，逐步成長為主管乃至總監。
吳紹峰
法官助理
TIPS
法官助理是輔助法官完成審判任務的人員，主要職責是幫助法官完成審判過程中的事務性工作，不具有審判權，不能實質性地參與審判。
目前，在我國，法官助理的制度尚處于探索階段。法官助理來源主要有三種途徑：從法院現有的工作人員中選拔，社會招聘，通過公務員考試選拔。法官助理不享受公務員待遇，工資和福利相對較低。
PART 1職業測評報告
A能力及性格特點
（提示：以下幾項能力及性格特點，是每個有意向進入該行業的新人需要重點考量的基本素質。能力分數8分及以上為高，6~7分為中，5分及以下為低。如圖一所示）
專業知識匹配度
法官助理開展一切工作都應依法為據，無論是審查訴訟材料、撰寫裁判書，還是進行調解，如果心中無法，便不能順利地完成工作，甚至影響案件的進展。
備注：吳同學的法理學、民法學等專業課程的平均分為83分，綜合法院、律師事務所的實習指導老師的評價，他的專業知識為8分，高。
邏輯思維能力匹配度
法官助理應在開庭前審查訴訟材料，向法官提出訴訟爭執要點，歸納證據，利用扎實的法學知識和邏輯思維能力分析案件。
吳同學邏輯思維能力為6分，中。
文字表達能力匹配度
法官助理負責裁判文書的制作，給法官提供案件基本情況和審理要點的備忘錄，開庭前隨卷宗一起交給法官；之外，法官助理還要為法官草擬演講稿、法律意見書，編輯、校對判決書和裁定書。
吳同學文字表達能力為7分，中。
溝通能力匹配度
法官助理在法官的指導下主持庭前調解，接待案件當事人、人、辯護人的來訪。這要求有一定的溝通能力。
吳同學溝通能力為6分，中。
體能綜合能力匹配度
法官助理在法官的指導下，帶領書記員進行調查取證、勘驗、委托鑒定等工作，此外要送達裁判文書、辦理案件上訴的有關手續，通知并為當事人收取或發還案款。因此，法官助理應有充沛的體能完成這些耗時長、范圍廣的工作。
根據體能測試和體育課程的成績，吳同學的體能為9分，高。
B職業價值觀
（提示：在本部分測試中，應著重關注得分最高的前三項因素。因為一般而言，一個單位若能滿足一個人前三項（至少兩項）的主導需求，那個人就可以在這個企業中得到比較高的滿足感，反之，職業滿足感會大打折扣。）
從圖二可知，吳同學在未來的工作中十分看重培訓進修、職位升遷和福利待遇這三項因素。
培訓進修
法官助理對訴訟材料的處理對法官的判決有較大程度的影響，在處理民事訴訟案件的過程中，法官助理對當事人的調解也較為重要，因此以地方法院為單位，司法系統會適時對法官助理進行法律文書寫作、調解技巧等司法技能的培訓。
職位升遷
在法官助理一職出現以前，書記員跟著法官工作，一般要經過五年，且通過國家司法考試才能被任命為法官。現在，從事一年法官助理工作，通過預備法官培訓，就有資格被任命為助理審判員。無論是時間成本還是升遷機遇，法官助理的優勢都十分明顯。
福利待遇
根據司法系統相關資料，通過公務員考試的法官助理，東南沿海地區的月薪在3000元以上，中西部內陸地區的則為1500~3000元不等。除了地域差異，法官助理的工資跟級別也有一定關系，不同職級之間相差20~200元不等。一般情況下，聘任制法官助理的工資稍低于公務員編制的，獎金也較少，一般月薪為1200~2500元。
小結：
吳同學職業價值觀匹配指數較高。
PART 2情景測試
李慧
某市級法院，法官
李慧：一對農村的男女訂婚后同居。后來兩人分手，男方到法院要求女方退還聘金，而女方不同意，反而提出要求男方賠償精神損失費。如果你是該法院的法官助理，如何處理？
吳紹峰：根據我國相關法律的規定，訂婚不是法律上締結婚姻的必要條件，雙方并未進行合法婚姻登記，因此在身份上并沒有相應的權利與義務。根據《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（二）》第十條規定：“當事人請求返還按照習俗給付的彩禮的，如果查明屬于以下情形，人民法院應當予以支持：（一）雙方未辦理結婚登記手續的；……”本案符合該規定的第一條，法院應當支持男方的訴訟請求。而精神損失費的訴訟請求，由于雙方并不存在婚姻關系，更不存在暴力傷害等要件，所以無法得到精神賠償，當然也不會勝訴。
作為法官助理，我會盡力促成雙方在庭下和解。因為控辯雙方在農村，涉案金額一般不會太多，而司法成本和訴訟費用則是一筆不小的花銷。本案中并沒有提及雙方當事人之間有突出的經濟矛盾或者暴力沖突，沒有達到非得通過司法訴訟來解決問題的程度，所以如果能進行庭下和解的話，可以節約相關的成本，更好地維護雙方當事人的利益。
李慧：在一起涉及未成年人的人身損害賠償案件中，上訴方作為受害未成年少女的父母，提出了名目繁多的巨額賠償請求，因于法無據而未能完全獲得一審支持。在送達訴訟材料和與上訴人的初步接觸中，你發現這對父母始終無法接受女兒因事故致殘的現實，情緒異常激動。作為法官助理，你會如何處理？
吳紹峰：我會首先對所有的證據進行再次審查，看已有證據中是否能夠支持更多的訴訟請求。如果一審中有被遺漏的證據我會向法官提出，看是否能夠得到法官的支持。而如果沒有足夠的證據支持更多的訴訟請求，我會從賠償數額入手，了解受害人以及被告人雙方的家庭情況或公司背景等條件是否能夠達到既相稱又相對的公平狀態。如果不相稱，我會向法官說明受害人家庭情況并向法官提出能否在法定范圍內對受害人進行更多的補償的意愿，并且希望法官支持。如果相稱，那就只能維持原判了。
李慧點評：
第一個案例法官助理處理得很好，沒有不當之處；第二個案例，法官助理犯了一個嚴重的錯誤，他在試圖左右法官的判決。當事人的情緒比較激動，法官助理安撫當事人是妥當并且應該的，但是意圖改判的做法逾越了法官助理的職責。
第二個案例是我真實遇到的，處理該案件的法官助理在了解情況后，及時主動與法官溝通，并在法官的指派下，先后三次找受害方父母談話，為其分析案件的實際情況，解釋說明法律的相關規定，耐心細致地聽取上訴方的陳述并適時地加以安慰和勸導，從情、理、法三方面助其走出情緒的困境和認識的誤區。終于，受害方父母被其認真誠懇所打動，當場表示： “謝謝你聽我們說了這么久，我們服判，不鬧了?！?/p>
在現實中，有時候上訴人并非真的要“據理力爭”，法官助理在了解情況作出判斷后適時關心對方，給對方一個情感宣泄的機會，往往能收到意外的效果。這也是我們常說的“法外有情”。
李慧建議
如何成為一名優秀的法官助理？
1扎實學好法律知識。多看法律法規、司法解釋等相關法律書籍，可以從條規出臺的背景去理解其精神實質和內涵。例如，如果對房地產市場混亂、投機性購房活躍、住房需求不合理的情況有所了解，那么掌握2010年4月17日國務院出臺的《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》就不是一件靠死記硬背的苦差事了。
2 多參與到案件當中。這里說的“參與”不是指參與審判，而是在職位權限范圍內主動輔助法官工作，積累經驗。實踐和理論往往相差很大，實踐后再回頭來學習，理解會更深刻。比如收到案卷后，檢查案卷，查看材料是否齊全，歸納案件焦點，能夠很好地將法律條文活用到實際案例當中。
3做好案件的調解工作，注意調解技巧，做到案結事了。在調解過程中還要注意自己心態的調整。當事人有時候會情緒激動，出現不理智的、沖動的甚至野蠻的行為，法官助理要時刻保持冷靜的頭腦，以寬廣的胸懷保持平靜的心態，以理智的態度進行疏導，避免卷入當事人的糾紛中去。
4 明確職位屬性，不越權也不做人偶。波斯納（美國現任聯邦第七上訴法院法官）當法官助理期間，撰寫了一份與最高法院的決定完全相反的司法意見。然而，這份意見不僅說服了當時的大法官布冉能，而且說服了最高法院。波斯納的例子說明法官助理的重要性，但應注意，他成功改寫司法意見取決于美國法官助理的獨立性，國內并不提倡這樣的做法。法官助理如果對案件有自己的不同意見，可以恰當地向法官提出，但是不能替法官作決定，不能干涉法官審理的案件。
PART 3測評綜合結論
通過情景測試的分析，我們發現，吳同學的法學知識較扎實，能夠運用相關法律對案例作出準確的判斷。但他過分注重法理，缺乏調解技巧，而且對助理一職的定位不夠清晰。法官助理的主要職能是輔助法官工作，在法官的指導下開展工作，并無審判權。
吳同學可以通過閱讀相關書籍如《調解要點與技巧》了解調解技巧，多爭取法院實習機會，增加實戰經驗。認真傾聽當事人的陳述，取得其信任，根據具體情況采取合適的方法如“過錯剖析法”、“ 冷處理法”等進行調解。
PART 4造型指導
對法官或者法官助理的著裝，最高人民法院有制度上的要求，主要指四個統一：即面料統一、色彩統一、款式統一、穿著統一。如穿制服時，不允許敞懷，不允許穿西服背心，襯衣只能是白色；制式領帶打好后，其長度恰好到達皮帶扣，大小徽章要端正地別在西服領口的扣眼上。同時，著裝時還要注意全身的協調，使衣、褲、鞋、襪、包等色調一致，相互呼應。總之，絕不可以我行我素，使自己的著裝與所處的環境格格不入。
樊堯
融資專員
TIPS
融資專員，根據公司的生產經營、資金擁有的狀況，以及公司未來發展的規劃，通過科學預測和決策，從一定的渠道向公司的投資者和債權人籌集資金，以保證公司正常生產和經營管理活動需要。有的企業會將融資部和投資部合并為投融資部。
PART 1職業測評報告
A
能力及性格特點
（提示：以下幾項能力及性格特點，是每個有意向進入該行業的新人需要重點考量的基本素質。能力分數8分及以上為高，6~7分為中，5分及以下為低。如圖一所示）
專業知識匹配度
除了對應的專業知識，融資專員還應能熟練運用excel等軟件進行現金流量等方面的分析。
備注：樊同學的基礎會計、財務會計、中級財務管理平均分為75分，辦公室財務等相關軟件操作熟練。
樊同學的專業知識匹配度為7分，中。
分析能力匹配度
融資專員應熟悉公司產品、發展等相關情況，對企業所處的資本市場和政策變動情況進行全面分析和評估，并選擇最合適的融資方案。融資是一份考驗邏輯分析能力和數字敏感度的工作。
樊同學的分析能力為4分，低。
計劃能力匹配度
一個好的財務計劃，對于評估項目所需資金非常關鍵，如果財務計劃準備得不好，會讓投資者對企業產生不良印象，降低對企業的評價。投資計劃中，融資專員應重點關注對未來現金流量、資產負債和損益情況的預測。
樊同學的計劃能力為1分，低。
溝通能力匹配度
融資專員負責與政府、各金融機構、銀行及相關機構聯絡、接洽，建立廣泛的信息來源和良好的合作關系。
補充說明：樊同學在智尊測試中的溝通能力為5分，但在采訪、拍攝的過程中，我們發現樊同學溝通能力尚可，老師、同學對其評價也較高：“活潑善言、擅長跟陌生人打成一片”。因此我們將她的溝通能力修正為7分，中。
主動性匹配度
融資專員除了要管理現有籌資渠道的相關工作外，還負責開發新的籌資渠道，懶散拖沓只會導致籌資渠道越來越窄，甚至被競爭對手截斷的情況。
樊同學的主動性為5分，低。
B
職業價值觀
（提示：在本部分測試中，應著重關注得分最高的前三項因素。因為一般而言，一個企業若能滿足一個人前三項（至少兩項）的主導需求，那個人就可以在這個企業中得到比較高的滿足感，反之，職業滿足感會大打折扣。如圖二所示）
個人興趣
樊同學喜歡結識陌生人，而融資專員的工作中比較重要的一部分是拓展融資渠道，要求其不斷結識各金融行業及其他相關機構的人；而在這個過程中碰釘的可能性又能滿足樊同學喜歡挑戰的個性。不管在什么性質的企業，融資的工作都能為她帶來滿足感。
職位升遷
一般情況下，融資專員經過3~5年的工作積累能升至主管一職。在發展成熟的公司尤其是國企和知名外企里，融資專員的升遷機會相對較多。素質高、理財能力突出者還能往財務經理、財務總監等高級管理層發展。而在小規模的企業里，沒有融資專員和主管之分，要升職做經理，難度相對也會較大。
福利待遇
根據應屆生畢業網的最新統計數據，本科生從事融資專員，在廣州的平均月薪為2000元左右。而保險、住房公積金等方面的待遇則依具體企業而定，一般國企的福利較好。
小結：
樊同學職業價值觀匹配指數較高。
PART 2情景測試
艾均：你所在的公司準備投資建設一個創意文化產業園，該產業園投資規模預計為5個億，而公司的自有資金約為1個億，該產業園的市場前景不錯，但是經分析評估后，你認為這個項目風險很大，而你的上司又覺得這個項目機會難得，要求上馬這個項目，你會怎么來協調？
樊堯：我會先將分析出的數據向上級匯報，詳盡地告訴上級該項目將會承擔的風險及后果，再將要承擔該項目投資所需的資源難度一并匯報，若上級堅持要執行此項目，我會盡力為公司做出最適合的融資方案。
艾均點評：
這位同學前半部分的處理很恰當，投融資部對公司將要進行的重大投資項目，必須進行充分的調研和科學的評估分析，并對其中一些重要風險點進行完整客觀的表述，為上級作出正確的投資決策提供參考。
而后半部分，該同學認為只要盡力做好4個億的項目缺口資金融資方案即可，其實不然，對于本項目，融資額是自有資金的4倍，這里面的財務杠桿效應是很大的。財務杠桿是一把雙刃劍，用得好，收益可以錦上添花，用得不好，虧損會雪上加霜，甚至還可能給企業帶來致命一擊。所以雖然產業園的市場前景不錯，但有息融資規模所占比重過大，萬一項目建成后收入不能達到預期，而銀行貸款利息卻一分錢也不能少，那公司經營風險馬上就暴露出來了。因此，在非做不可的情況下，投融資部首先要考慮的是優化整個投資項目，爭取在項目整體風險上做減法，譬如說縮減項目的投資規模，尋求合作伙伴共同投資開發等等。確定了投資方案后，再根據公司實際需要制定一個合適的融資方案。
艾均：假如你所在的公司是一個季節性很強、信用為AA級、產品銷售利潤率為9%的大中型企業，每年一到生產經營旺季，企業就面臨產品供不應求、資金嚴重不足的問題。今年，公司生產中所需的A材料缺貨，急需200萬元投入，而公司目前尚無多余資金。針對這個問題，投融資部開會商議。目前提出了三種備選籌資方案。你會選擇哪個方案？為什么？有沒有其他更好的方案？
甲：銀行短期貸款。工商銀行提供期限為三個月的短期借款200萬元，年利率為8%，銀行要求保留20%的補償性余額。
乙：票據貼現。將面額為220萬元的未到期（不帶利息）商業匯票提前三個月進行貼現。貼現率為9%。
丙：安排專人將250萬的應收款項催回。
樊堯：選擇乙方案。因為甲審批的時間會比乙的長；銀行要求40萬元的保證金，實際可動用的借款只有160萬元；而乙方案的貼現息約5萬元，金額相對較小。而丙方案，在一定程度上浪費了人力資源，不符合高效率的原則。
艾均點評：
從資金到位速度和風險的角度來看，這位同學的選擇是對的，因為公司急需資金投入，在不考慮其他因素的情況下，乙方案的資金到位速度最快。而且在生產經營旺季，產品供不應求時，公司的存貨周轉率可以大幅提高，資金的利用效率會遠高于產品銷售利潤率9%，商業匯票的貼現利息相比于此基本可以忽略不計。
而不選甲方案的重要原因在于通過計算，甲方案實際利率為10%，大于9%的產品銷售利潤率。
但她對丙方案的分析不恰當。如果專人能在規定時限內順利完成任務，丙方案既收回了公司的應收賬款，又省去了該筆缺口資金的使用成本，完全不存在“浪費人力資源”的說法。但在決定方案前，必須分析應收賬款債務人的信用狀況，對短期內收回該筆賬款的可能性做個評估。如果因為催收過急，影響和客戶的關系，最終導致原有客戶的流失，則得不償失。
艾均建議
如何成為一名優秀的融資專員？
勤讀書，打好專業基礎。投融資工作是一門技術活。但凡公司重大的投融資決策方案都需要實事求是，注重對數據資料的分析和運用，絕不是通過拍腦袋就能決定的。而怎么獲得這些數據，面對這些數據資料如何處理，處理后會得出怎樣的結論都離不開投融資等相關專業知識。因此，要珍惜大學時光，打下扎實的專業基礎，將來工作才能游刃有余。
多思考，注重培養分析判斷能力。毫無疑問，在投融資部工作，要具備良好的邏輯思維能力、分析與判斷能力。這些能力的獲得，要經過長時間的鍛煉。我們應該未雨綢繆，平時就多用心觀察，多思考。例如，對于身邊的一些小書店、小餐館甚至一些小攤檔，都可以嘗試做一些小調查，綜合考慮人流、收入、原料、人工等各種因素后，建立模型，進行一些簡單的投資分析，再根據實際情況反饋修正，這些對自己的思維鍛煉是很有益處的。
重交際，加強與人溝通協調能力。一方面，投融資的工作需要在外單位、上級、不同部門之間做很多的溝通協調工作。另一方面，通過多交朋友，能有效地增加獲取信息的渠道，也有助于打開視野拓寬思路。很可能，一個好的投資機會，就是在與朋友不經意的交流中得到靈感并挖掘的。
PART 3測評綜合結論
樊同學的溝通能力較好，和相關部門、機構溝通時能夠建立較好的關系。但分析、計劃能力低，主動性也較弱，這些都是從事融資工作的硬傷?；I資的具體開展建立在一份出色的融資方案的基礎上，如果不能根據數據作出合理的分析，而且計劃能力不過關，就會嚴重影響到方案的設計。
項目投融資方案及經營分析范文4
關鍵詞：港口；融資模式；融資模式運用
港口企業的發展是國家物流運輸戰略的重點，目前各級政府都意識到了港口發展對沿海、沿江地區經濟發展的帶動作用，因而高度重視港口基礎設施建設。資金的有效支持是基礎設施項目實施的關鍵。港口企業自然壟斷性強，其融資具有投資規模大、建設周期長的特點。企業如何盤活自身的內源融資及靈活運用外源融資，合理調控資金結構，采用多種融資模式，降低資金成本，是本文研究、探討的內容。
一、融資模式
企業資金來源主要包括內源融資和外源融資兩種。
1.內源融資主要是公司的自由資金和在生產經營過程中的資金積累部分，是在公司內部通過計提折舊而形成現金和通過留用利潤等而增加公司資本。其特點是不需要支付利息或股息，不減少公司的現金流，不發生融資費用，其成本遠低于外部融資。
而港口企業的生產經營活動的正常運轉以及擴充基礎設施建設，需要大量資金給予支持，企業應根據其自身的盈利能力和外源資金的可獲取性以及企業的投資增長速度，來決定內源融資、外源融資的比重。
我國港口企業的融資模式以外源融資占主導，企業的資金來源除內源資本外，相當多的部分要依靠外源融資來解決。上市公司融資在這一點上表現得尤為突出，其外源融資在企業融資模式中所占的比重高達80%以上，內源融資的比重不到20%。
2.外源融資是指企業通過一定方式向企業之外的其它經濟主體籌集資金，按其融資性質又可分為：
（1）權益資金融資模式。主要融資方式有發行股票、配股及增發新股的股權方式，權益資金融資模式的主要優點是股票屬公司的永久性資本，不需要償還，也不必負擔固定的利息費用，從而大大降低公司的財務風險，缺點是發行過程復雜、初期費用較高。
（2）負債資金融資方式。是指企業向銀行或銀行非銀行金融機構貸款等方式獲得的資金，企業常用的負債融資方式有發行債券、銀行借款等常見方式。
其中發行債券為重要的一種方式，這種方式的優點在于資金成本較低、透明度高、保證控制權、可以發揮財務杠桿作用，使用這種融資方式的企業多為資質好、規模較大的企業；同時缺點是融資風險高、限制條件多、融資額有限。其融資期限可根據企業的資金需求分為短期融資券和中長期融資券，如：用于生產經營所需資金可選擇短期融資，用于基礎建設、購置固定資產可選用中長期融資。
其次是銀行借款，它有與債券融資類似的缺點，財務風險高、限制條款較多、籌資數額有限，但它的優點是籌資速度快、成本低、借款彈性大。
此外，企業之間的商業信用、融資租賃在一定意義上說也屬于外源融資的范圍。商業信用籌資近年也是港口企業普遍存在的短期融資行為，是企業間延期付款或預收貨款形成的債券債務關系，是一種直接信用行為，商業信用的具體形式有預收賬款、應付賬款、應付票據。
二、融資決策
企業制定融資決策的過程，也是確定最優資本結構的過程，首先在幾種可選融資方案中分別計算加權平均資本成本率，然后選擇其中加權平均成本率最低的一種。但加權平均資本成本率最低的方案并不意味著就是最佳融資方案，企業還需要根據投資者的要求、股票市場的價格波動等情況，利用財務分析方法對方案的資本結構做更詳盡的分析，最后再做融資方案的改進達到最優籌資結構方案。
融資決策需注意的基本原則：（1）籌資數量適度；（2）籌資時機適時；（3）籌資方式合理；（4）籌資成本經濟；（5）籌資風險控制。
三、融資模式的運用
港口企業可根據區域經濟環境、區域政策和產業周期，采取不同的融資渠道和融資方式，形成不同的融資結構，從而決定企業的資本結構。
1.內源融資資金來源于企業內部，不會發生融資費用，適合于留存收益多，固定資產規模大的企業。港口企業碼頭設施等基礎建設資產原值較大，其投產后計提的折舊占經營成本的比重較大，且不會減少企業的現金流量，其替換出的資金直接轉化為再投資資金來源。因此，它是港口企業首選的一種融資。
2.近年，中國沿海眾多港口正迎來經濟全球化進程加速帶來的機遇與挑戰，需要更大、更高效的港口和碼頭接納這些接踵而至的大型船舶，提升港口的綜合能力和服務水準，以滿足現代國際貿易的需求。隨著技術的進步和生產規模的擴大，單純依靠內源融資已很難滿足企業的資金需求，外源融資已逐漸成為企業獲得資金的重要方式。
（1）股權融資。企業在什么情況下選擇權益資金融資模式或負債資金融資方式，最重要、最直觀的指標是資產負債率指標，通過調節全部資本中權益資本與負債資本的比例，以達到最優的資本結構，使企業在一定時期內，籌措的資本的加權平均成本最低，使企業的價值達到最大化。如果企業以債權融資方式為主，那么企業債務資本與股權資本的比例中債務資本的比率就會比較大，反映出的資本結構指標資產負債率就偏高；反之，如果企業中大多采用的是股權融資方式，則該企業的資本結構中股權資本占的比重較大，反映出的資產負債率就會偏低。
企業成長期多選擇權益資金融集資金。截至2010年底，滬深兩市共有港口類上市公司16家。上市融資不但可以為港口公司的持續發展獲得穩定、長期的融資渠道，從而形成良性的資金循環。上市融資也加快了港口發展步伐，使港口發展的巨大潛力和資本市場的優勢結合，可改善港口企業的資本結構，增強港口發展后勁和競爭實力。
上市港口企業進入成熟期后，根據資產負債率可調節空間，還可以進行配股及增發新股等股權方式進行融資。
（2）債權融資。企業資本運營進入到穩定階段，這時就應充分運用財務杠桿權衡財務風險和資金成本的關系，確定最優的資本結構。債券籌資的發行可以充分發揮財務杠桿的作用，債券融資發行成本要比股票籌資低，債券利息可從稅前利潤扣除，另外債券融資不影響原有股東的控制權的優點。 這也是港口企業選擇的融資方向。
（3）銀行借款。港口是帶動區域經濟發展的核心戰略資源，也是產業結構調整的重要推動力，發揮港口經濟的優勢，將對整個地區經濟社會的發展起到促進作用。這樣港口企業和地方政府、地方銀行之間就能形成一個優良互利的利益鏈，港口企業就能取得地方銀行利率浮動范圍的最優的下浮利率。銀行借款除取得利率的優惠外，還應該注意得是，企業應避免庫存現金的冗余，建立合理的庫存現金限額；如果借款性質是基礎建設長期借款，在國家儲備金充足，銀行利率調整活躍期，企業與銀行簽訂的貸款協議利率，最好選擇隨中國人民銀行基準利率同期同檔利率作相應調整，減少貸款利息；與銀行協商約定根據建設資金需求可提前歸還貸款等優惠條件。另外，可根據融資需求在銀行授信總額度內申請分項額度：如基礎建設中長期借款授信額度、流動資金借款授信額度、銀行承兌匯票額度等，充分靈活的運用銀行的總授信額度。
（4）商業信用。港口企業基礎建設中部分應付工程款及工程物資款可利用票據融資，利用遠期付款，最大限度的減少對資金的占用與需求，也有利于擴大生產規模，即使使用全額保證金銀行承兌匯票，企業也能獲得半年期定期利息，來減少企業財務費用。
總之，企業的融資渠道多元化，應根據港口企業所處的各個發展階段及資本結構來選擇合適的融資模式，合理利用財務杠桿使企業達到最優資本結構，實現企業價值最大化的目標。對于港口企業而言，引入現代化的投融資體制，形成政府主導、現代企業運作、資本運營、滾動發展的港口建設投融資平臺，使港口設施配套、信息化平臺高效，才能形成現代化的口岸。
參考文獻：
項目投融資方案及經營分析范文5
關鍵詞：房地產開發企業；融資；渠道；項目
房地產企業在房產開發過程中從項目的開發，到最終開盤往往需要耗費很長的時間，且資金占用量較大，通常情況下房產開發商需要通過融資來籌集資金。就我國目前的房地產企業的具體情況來看，大多數企業在開發地產項目時都需要大量的融資，就企業整體經營目標以及發展來說，應該對融資渠道加以控制。
一、房地產企業融資問題
1.融資水平差異大，上市融資較困難
我國房地產企業在融資方面的水平存在著比較大的差異，因此要實現上市融資這一籌資途徑的難度是相當大的，據相關業內人員估算，當房地產企業的負債率低于65%時才是相對安全的。如果房地產開發企業過度依賴外部融資，而擁有較少自有資金時，則要面臨高負債經營的財務風險，雖然籌資增加資本是一個較好的方法，但是就我國目前的資本市場而言，對房地產開發企業上市的要求諸多，比如說：S公司是一家房地產開發企業，S公司要上市，在上市的三年都應該保持l0%以上的凈資產回報率；另外我國上市的手續相對比較繁瑣，需要大約一年的時間及安排。又比如，對于已經上市的公司如果要增發股票，就必須得到證監會的認可，原則上是要求具有“四證”的，這種增發股票的標準已經接近了商業貸款的標準。除此以外，作為一家上市公司，對公司管理等各方面的透明度提出了更高的要求。就目前的形勢而言，我國的房地產企業達到上市標準的寥寥無幾，上市融資是一條艱辛之路。
2.融資行為缺乏理性
目前，我國大多數的房地產開發企業曾經都是政府的下屬開發部門，在其經營過程中帶有明顯的租賃性質，產權不清晰，很多還不具有獨立的法人實體，在經營過程中對政府職能過度依賴，忽略對效益的分析，這就導致在融資過程中不能嚴格依照市場化的經營模式進行，缺乏理性的融資行為。
3.房地產融資對應的法律法規不完善
在我國，大部分房地產企業與社會主義市場經濟有著相同的發展歷程，經歷著一個從不規范到規范的發展過程，就投融資而言，開發企業在資金來源、資本結構、資金用途，以及商業銀行貸款、境外資金流入等方面都受到諸多的限制。缺少境外房地產開發市場規范的融資方式。我國的地產開發融資還處于摸索階段，尚不存在成熟的制度性安排。諸如：我國法律法規對房地產投資資金的規范還很不完善，融資過程中的很多細節在法律、法規中都沒設計，這就對房地產融資的開拓與創新帶來了一定的影響。
二、房地產企業融資渠道
1.發展房地產信托投資
房地產信托投資是一種由商業信托組織發展而來的組織形式，主要是通過聚集投資者的資金，來實現收購或持有房地產或為房地產項目融資的一種投資行為。對資金比較緊張的房地產企業來說，信托投資往往會通過一次性購買其部分資產的形式提供后續資金，并在房地產開發項目資金得以回籠后再將投入資金收回。房地產信托投資主要是針對那些自有資金水平較高的企業，由于政策因素或者市場原因導致短期資金短缺，在這種情況下，信托公司向地產企業提供征信貸款，迅速彌補資金缺口，目前已發展成為了我國地產企業融資的一個新型的渠道。從國外房地產業的發展可以看出，地產信托是一種比較成功的融資模式。
2.靈活應用多種金融工具實施融資
在我國房地產開發企業的融資過程中，相對單一的融資渠道是影響我國地產企業發展的重要因素之一。由于我國地產行業在項目開發的過程中具有資金需求量大、對金融體系有很強的依賴性、受政府宏觀經濟調控的影響、銀行貸款比較困難等特殊性，這些特性對房地產企業融資造成了一定的困難。在這種大環境下，我國地產企業應該積極拓寬融資渠道，依據其自身特點，采取更為靈活多樣的融資方式。比如：A企業結合自身的經營狀況以及項目資金需求情況，自主選擇多種融資模式。采用自有資金同銀行貸款及機構投資、基金相結合的方式。這種方式可以充分利用地產企業自身的資金優勢，結合外部資金，更好地服務于地產開發項目。
3.健全房地產融資相關法律法規
我國必須不斷的完善房地產融資方面的法律、法規，規范房地產企業的融資活動，這樣不僅可以為房地產企業提供融資，也可以降低其金融風險。比如：制定我國的《房地產開發企業貸款管理法》、《房地產投資基金法》等，在其中明確開發商以及個人的權利義務，進而規范個人及企業的地產融資行為。
三、總結
房地產企業應當結合自身的需求及對資金的需求等情況來制定融資方案。在融資過程中要以自身融資的難易程度以及融資成本為依據選擇合理可行的融資規模及方法。在制定融資方案時要考慮優化企業資金結構。選擇適當的融資方式可以使房地產企業擁有一個安全、穩健的資金鏈，促進企業健康發展，最終實現企業利潤最大化的目標。
參考文獻：
[1]倪智勇:淺析房地產企業融資策略和融資風險防范[J].新會計，2010，(1).
項目投融資方案及經營分析范文6
關鍵詞：地鐵 PPP模式 融資 問題 對策
一、以Z市地鐵1號線一期工程為例投融資概況及融資方式評估
（一）Z市地鐵1號線一期工程投融資概況
1.1號線一期工程融資方案
根據國家發改委批復，1號線一期工程總投資155.56億元，由于其預備費用、建設期利息、流動資金部分調減，評審減少9.97億元，確定總投資145.59億元。
1號線一期工程融資方案：預計總投資145.59億元，其中由Z市政府投入資本金61.15億元，占比42.002%，債務資金84.44億元，占比57.998%。
按照Z市政府資金撥入計劃，政府逐年按當年建設投資的42.002%的比例對1號線一期項目撥入資本金，2009年到2013年5年間共計安排資本金61.15億元。各年度資本金投入如表1所示。
2.投資情況
Z市軌道交通1號線一期工程起于西流湖站，終點為市體育中心站，全長26.2公里，于2009年6月開工建設，已于2013年底前建成試運營。本項目計劃總投資145.59億元，實際總投資150.84億元，已于2013年底通車試運營。
（二）1號線一期工程項目融資方式的整體評估
Z市軌道交通項目建設資金全部由Z市軌道交通有限公司投入，該公司資金來源為兩塊，具體融資方式如下：一是Z市政府投入資本金，占項目投資的42.002%；二是通過銀行等金融機構借款。已完工的1號線一期工程和在建的2號線一期工程均采用此方式。
1.政府投入資本金方式及評估
根據Z市“十一五”規劃，2008年-2015年Z市政府投資的重大基礎設施建設項目32項，總投資約303.5億元，其中軌道交通資本金總投資112.9億元。按照Z市政府對Z市軌道交通項目資金撥入計劃，政府逐年按當年建設投資的42.002%的比例對Z市軌道交通有限公司撥入資本金，分年度向近期建設項目提供財政項目專項資金。Z市財政資金每年可用于軌道建設的資金如表2所示。
由表2分析可知：Z市軌道交通建設的資本金每年約占Z市全市財政收入的一半甚至更多，是Z市政府的較大財政負擔。
2.銀行融資方式及評估
除了Z市政府投入的資本金外，Z市軌道交通有限公司其余建設資金均采用信用擔保的方式通過銀行融資，即貸款均采用的擔保方式為建設期信用，運營期用政府投入的軌道交通沿線的土地作抵押以及建成后收費權作質押，以軌道交通（建設）還貸專項基金作保證。Z市軌道交通有限公司目前在銀行融資的情況如表3所示。
由表3分析可知：各家銀行對Z市軌道交通有限公司授信276億元，公司現已通過銀行融資金額超過109億元人民幣。
Z市軌道交通1號線一期工程竣工后，2號線一期工程在緊張的建設中。當前1號線和2號線一期工程總投資概算如表4所示。
Z市軌道交通有限公司自有資本金主要依靠Z市財政撥付，其余資金通過銀行融資，現已通車的1號線一期工程和在建的2號線一期工程都是通過以上方式進行融資建設，如果全部規劃的剩余未建設線路也用此融資方式，完成Z市軌道交通超過1000億元的規劃建設，政府除了每年安排Z市財政收入的3%投入Z軌道交通外，尚有幾百億資金缺口需要采用信用擔保方式通過銀行進行融資。但是由于Z市軌道交通項目融資金額巨大、融資期限長、項目本身盈利能力不強，導致Z市軌道交通公司一直處于負債經營狀態，實際運營中票務收入難以平衡運營成本，不足以支持銀行貸款的還款來源，難以達到授信審批條件，不能滿足貸款要求，后續融資壓力非常大。
二、Z市地鐵運用PPP模式融資在實踐應用中存在的問題
（一）Z市地鐵運用PPP模式融資在實踐應用中的意義
城市軌道交通的發展一直以來是推動我國城鎮化快速發展的重要途徑，但是由于該項目投資規模大、回報周期長、投資回報率低的特性使得項目建設資金僅靠政府部門的投資和借貸難以滿足其日益發展的需求。因此，引入靈活多樣的市場化項目融資模式勢在必行。
城市軌道交通作為公共基礎設施建設的一部分，是城市生存和發展必須具備的條件。但是由于投資規模大、盈利能力差、沉沒成本大的特點，私人部門不愿承擔也無力承擔其建設和運營，項目完全由政府融資。單一的政府融資給地方政府帶來了沉重的財政負擔，一旦項目自償能力過弱，不僅政府背上沉重的債務包袱，而且增加項目后續融資壓力，從而導致軌道交通項目建設的資金缺口。近年來，隨著PPP融資模式在基礎設施領域的應用和發展，它已經成為解決城市軌道交通項目資金短缺的一個重要途徑。所以，對PPP模式的推廣有助于解決項目資金短缺的問題，并對為社會大眾提供滿意的軌道交通服務從而促進城市軌道交通的可持續發展具有十分重要的實踐意義和指導意義。
（二）Z市地鐵PPP融資實踐應用中存在的問題
由于PPP融資模式結構復雜、參與者眾多，項目潛在的風險巨大，因此只有對PPP模式進行全面、系統的研究才能保證該模式能夠在城市軌道交通項目成功運用，針對Z市軌道交通項目融資壓力大的現狀，筆者深入研究了PPP運作模式及成功運用的關鍵環節，現將PPP項目實施中存在的問題歸納如下。
第一，缺乏專門的適用于PPP模式的法律法規。我國現有的相關法律法規大部分內容是針對項目BOT制定的，尚沒有成文的關于PPP應用的法律法規，而且現階段大多為部委規章或者地方性管理條例。PPP這種開放式的融資模式不利于國家統一管理，而且我國現行的法律、法規與國際上PPP項目融資的一些慣例和做法也不能很好的對接。
第二，私營資本不能夠真正參與到項目。目前我國私營資本投資公共項目建設不存在明顯的市場準入壁壘，但在與政府企事業單位競爭時明顯處于弱勢地位，很難真正進入公共基礎設施建設中，即使在實施過程中，私營資本不是在項目前期的就參與進來，而是在項目確定后才參與進來，不利于私營企業一開始就引入先進技術和管理經驗。
第三，融資障礙。目前我國PPP項目的財務結構主要還是傳統的銀行貸款，貸款期限一般都在10-12年左右，可被銀行接受并作為貸款抵押物的形式及種類也相對較少，相比國際項目融資，在融資量和融資期限上都相對較低。此外，我國現有貸款合同條款的設計傾向于由項目承擔利率變動的風險，企業不可能獲得固定利息貸款，有國外資本參與的項目還面臨人民幣不能自由兌換而產生的匯率風險。
第四，缺乏完善的定價和調價機制。對于公共基礎服務設施，公眾期望獲得質優價廉的服務，私人投資者期望利潤最大化。一些在初期投入資本較低而后運營成本較高的公共事業項目，面臨著定價不能由于成本的增加而提高的風險，還有一些項目面臨由于政府的定價過低而又不提供價格補貼的困境。
第五，缺少專業化的機構和人才。PPP在我國尚處于起步階段，相關研究的專業人才還比較缺乏，還沒有形成比較成熟的理論。而PPP項目必須有一支專業化的隊伍才能運作，專業涉及設計、融資、建設和經營多個方面。政府也需要專門負責PPP項目事務的機構和專業化的中介機構。
三、Z市地鐵運用PPP模式融資在實踐應用中存在問題的對策
筆者就目前PPP模式在實踐應用中存在的問題，提出以下建議。
第一，完善相關的法律法規制度。梳理現行相關法規政策，完善包括市場準入、政府采購、預算管理、風險分擔、流程管理、績效評價和爭議解決等在內的PPP項目操作規則。加快PPP項目評價標準及適用范圍等規范的出臺，降低地方政府運用PPP項目時的政策風險和投資風險。
第二，加快政府職能轉變。制定私營資本參與公共項目建設和進入特許經營領域的具體辦法，在金融、石油、鐵路等重點領域推出一批合作投資項目，保護私營資本的合法權益不受侵犯。充分發揮政府的監督、指導、服務職能。積極推進投融資體制進行改革和管理制度創新，為民間資本營造良好的投資環境。
第三，提高民間資本主體的融資能力。PPP項目投資巨大且建設周期和投資回收期比較長，企業可充分利用不可追索或有限追索貸款等融資工具，以長期購買合同、運營和維護合同、履約保證書或其他由投資人或政府提供的信用補充資料作為抵押物獲得貸款，設立專門面向民間投資主體的擔保機構。進一步發展債券市場，特別是長期債券市場，支持符合條件的投資者通過發行債券、股票等籌集資金。
第四，建立合理的公共產品定價機制。在以社會效益為主、兼顧公眾基本需求的原則下，不斷完善公共產品的定價標準、方法、程序等制度。提高社會參與度，建立起政府、企業、消費者共同參加的價格協調機制，尋求社會效益、經濟效益和政府利益的最佳結合點。推動企業生產經營各個方面成本信息公開，提高經營管理水平和控制成本的能力。
第五，建立有效的風險分擔機制。風險轉移和風險分擔應堅持由最能控制風險發生的一方來承擔的原則，屬于經營活動自身產生的，由投資者承擔，而超出投資者控制范圍的風險，如法律風險、利率風險等，則應由公共部門獨立承擔，或由公私雙方通過平等協商共同分擔。
