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投資分析方法范文1
①任何一種投資對象都有一種可以稱之為“內在價值”的固定基準,且這種“內在價值”可以通過對該種投資對象的現狀和未來前景的分析而獲得;
②市場價格和“內在價值”之間的差距最終會被市場所糾正,因此市場價格低于(或高于)內在價值之日,便是買(賣)機會到來之時。
主要內容:宏觀經濟分析、行業分析和區域分析以及公司分析三大內容。
2、技術分析:根據證券市場自身變化規律得出結果的分析方法;
理論基礎建立三個假設之上:①市場的行為包含一切信息;②價格沿趨勢移動;③歷史會重復。
主要內容:市場行為的內容。分類:K線理論、切線理論、形態理論、技術指標理論、波浪理論和循環周期理論。
投資分析方法范文2
關鍵詞 投資風險 計量方法 階段性
一、引言
近20年來國際金融市場的發展使行業內的競爭加劇，現代金融理論、金融工程技術和計算機技術的發展為金融投資帶來了更多的可能性。目前關于投資風險的計量有很多指標，包括以投資收益率的方差、標準差為基礎的計量方法；以Hurst指數計量的風險指標代表的非線性計算方法；以收益率的下方風險為基礎的計量指標，包括Var、LPM等等。投資除了存在系統性的市場風險之外，主要面對的風險就是價格波動的風險，這種因為價格波動而帶來損失的可能性就是我們所說的投資風險。運用統計學的方法對投資風險進行計量通常運用的是均值方差，用于指導投資者關注風險，把握投資時機。
二、投資風險概述
投資風險管理經歷了60年代的資產負債模式到80年代的資本協議約束模式，到現代的全面風險管理模式，經過金融危機的洗禮，各國領導吸取經驗教訓，認識到金融危機中最大的教訓就是監管責任的不到位，美國監管部門對于金融投資機構的管理有欠缺，因此誕生了新的衍生工具，從管理思想到風險管理定價模型到市場風險與信用風險的相關關系等內容確定了投資風險的測算和管理方法。通過一系列的模型定出最終收益與風險的相關關系，給出相應的評級，為投資者提供投資參考。市場定價模型考慮的因素包含市場的所有因素，例如基礎資產、交易對手金融違約風險等，也為信用資產的歸類給出了相關性指導。構建了風險管理的識別和量化體系，實施新資本協議的目標來指導提高風險管理水平。建立有效的風險評估模型，控制操作風險，運用巴塞爾規定的基本指標法和標準法以及高級計量法，對相關數據進行測量。
三、投資風險統計學特征
（一）偏差的好壞
當收益率波動向下時，低于投資者預期，就是一種壞的偏差，反之投資收益率向上波動，可能高于投資者預期時就是一種好的偏差，通常情況，對于多頭投資者而言，投資風險就是壞的偏差。對于空頭投資者而言則情況相反。觀察收益率曲線的波動情況和總體走勢能夠幫助投資者對風險形成預期，以及判斷市場情緒。
（二）投資風險的期望特性
對于投資者來說，投資風險與投資期望是相對的，當實際獲得的投資收益高于投資者的原始期望值時，有利于投資者建立信心，與此同時，投資期望值越高，投資風險就越大，此時投資者將舍棄低盈利機會，增加融資，用于投資更高風險高收益的項目，其期望值也同時增加。因此，對于投資風險的分析一定是建立在投資期望的基礎上的。通常投資都有一定的周期，根據投資周期的階段性，能夠運用統計學方法對投資風險進行計量，運用均值―方差量化投資者實際收益情況，通過統計分布情況分析投資的好壞。在投資實踐中通常選擇無風險收益率作為期望收益率，并且將低于無風險收益率的投資視為發生投資風險，若是針對個人投資者的研究則需要依據個人投資者的投資期望來進行測算。
（三）投資風險的時間特性
設定不同的統計周期對投資風險進行測量，其風險程度會有所差異。時間單位屬于月、季、年以上的投資為長線投資，時間以日、周為單位為短線投資。投資風險的時間特性與不同時間段的投資收益相關聯，因此描述投資風險時應當以時間為基礎，敘述為月投資風險、季投資風險和年投資風險。
四、基于均值-方差模型的風險計量方法
均值―方差模型是統計學的基本計量方法，在馬科維茲之后的研究集中于期望收益率曲線向下趨勢的風險研究，并且建立了計量風險的通用公示：
定義：W為未來的財富值；
f（W）表示財富值的概率密度；
F（W）表示財富值的積累概率密度；
U表示財富的期望值；
得到的計算公示如下：
第一，方差
第二，半方差
第三，絕對離差
第四，財富值低于期望的概率
將以上公示進行合并得到如下公示：
將W固定于U上之后，得到專門用于計量Downside Risk的a-t兩參數模型，也就是現在著名的LPM（Lower Partial Moments）模型：
上述公示中的a，t可以代表任意值，通常情況只討論a取值為0，1，2的情況；當a=0時，LPM0 表示低于期望的概率水平；當a=1時，LPM1表示低于期望的收益率與期望值之間的偏差；當a=0時，LPM2 表示低于期望的收益率與期望之差的平方的平均可能性。
五、期望-半方差風險計量模型
2000年之后學術界開始重新審視半方差的計量方法，并給出了一個新的計算方法，如表1所示：
表1 基于均值的半方差計算方法
Year Return R
1990 10%
1991 -5% -5% 25% 625%
1992 30%
1993 15% 15% 5% 25%
1994 20%
Σ=100% Σ=650%
μ=20% SV=650%/5=130%
半方差計量方法具有以下幾個特點：
首先，半方差的運用并不常見，投資者對這種方法不熟悉。
其次，投資經理在實踐中需要考慮投資成敗問題，如果運用半方差計量需要承擔較高的風險，一旦失敗會帶來相關法律問題。
再者，馬科維茲憑借資產選擇論開創了均值―方差的先河，并因此獲得了諾貝爾經濟學獎，因此對風險計量方法的革新造成了一定的阻礙。
最后，目前還沒有基于半方差方法的投資模型，無法充分發揮半方差方法的優越性。
在Downside Risk的理念指導下，20世紀90年代經濟學界提出了Vra（Value at Risk）的概念，并運用到投資風險計算當中。經過一段時間的組合與實踐應用，將Var定義為在一定置信區間的損失最大可能性，其計算采用收益率的聯合正態分布，在此基礎上進行參數假設的設定。然而，Var存在較大的缺陷，主要表現在，只計算左尾尖的大小而非全部下行風險；只考慮了投資安全問題，沒有考慮上行趨勢帶來收益的可能性，因此只適用于評估資本充足性。
六、兩階段計量方法檢驗
檢驗投資風險計量（下轉第頁）（上接第頁）方法與現實情況是否相符，需要將模型測算的數據與實際情況進行對比。為此，本文選擇了上證指數5年來的損失計算數據，統計了以周為周期的統計期間收益率的變化情況，以收益率低于無風險收益率的數據作為投資風險點，然后計算其差值再加上1，以此類推計算了50個交易周的幾何平均值，得到了全年每周的損失可能性。（表2）
通過上述檢驗，SV值的每周可能損失相關系數為0.994，由此可以推斷其風險表達效果，基本一致；每周可能損失值的方差相關性只有0.463，方差基本不能表達每周可能的損失。加入資本因素的半方差方法與計算可能損失值的幾何均值方法，復雜程度相似，但是準確性有所差距。
七、結語
在測算投資風險的時候，應當把風險定義在收益率的均值偏差基礎上，更能反映現實情況，根據投資風險的特性，通過改進半方差計量方法，加入資本因素，運用現代計算機技術，使計算結果更客觀，計算方法更簡潔，通過本文的討論發現，幾何均值的標準是最準確的檢驗方法。我國的無風險利率處在近20年以來的低位，投資風險較大，在進行投資組合與風險管理中要利用上述風險評估模型，進行合理有效的評估，同時有關部門應當合理引導投資機構，增加對投資機構的指導，以及對投資者的風險提示，改進凈資本、風險資本準備計算公式，加強資本質量和風險計量的針對性；完善杠桿率指標，提高風險覆蓋的完備性；強化全面風險管理要求，提升風險管理水平，從而促進投資市場的健康可持續發展，順應我國經濟發展的大潮流。
（作者單位為中海石油財務有限責任公司）
參考文獻
[1] 潘立生，楊曉.非效率投資計量模型有效性檢驗――基于經濟周期階段性研究[J].合肥工業大學學報（社會科學版），2014（1）：9-17.
投資分析方法范文3
關鍵詞:互斥方案;NPV;IRR;投資額;壽命期;現金流量模式
中圖分類號:C93文獻標志碼:A文章編號:1673-291X(2010)04-0168-02
對于投資項目互斥方案,主要基于凈現值法和內部報酬率法這兩種方法進行評價決策。在評價過程中,不僅要考察各個方案自身的經濟效果,即進行絕對經濟效果檢驗;更為重要的是還要考察各個方案的相對優劣問題,即進行相對經濟效果檢驗,對方案進行排序以解決選優問題。這兩種檢驗缺一不可。兩種方法的內涵實質簡析如下:
1.凈現值法
所謂凈現值(Net Present Value)就是把項目壽命期內的凈現金流量按一定的基準折現率折現到某一基準年度(通常是投資初期)的現值累加值,即未來現金流的折現值與項目投資成本之間的差值。
其經濟含義是指在一定的基準折現率下項目盈利超出最低期望盈利的超額凈收益,其值越大,所獲超額凈收益也就越多,項目就越可行。凈現值是價值型指標,能夠全面完整地反映一個項目的總體盈利能力,符合現代企業的價值最大化目標,因而被廣泛采用。
凈現值法雖考慮了資金的時間價值,可以說明投資方案高于或低于某一特定的投資的報酬率,但沒有揭示方案本身可以達到的具體報酬率是多少。折現率的確定直接影響項目的選擇。
2.內部報酬率法
所謂內部報酬率(Internal Rate of Return)就是指在項目壽命期內,各年凈現金流量現值累計等于零時的折現率。簡單地說,就是使凈現值為零時的折現率。
其經濟意義是:在項目的整個壽命期內按利率 i=IRR 計算,始終存在未能收回的投資,而在壽命期結束時,投資恰好被完全收回。內部報酬率是個效率型指標,反映了項目本身的真實收益率,即內在的獲利水平?；鶞适找媛视蓛壬鷽Q定的――通過項目現金流計算出來。能夠把項目壽命期內的收益與其投資總額聯系起來,指出這個項目的收益率,便于將它同行業基準投資收益率對比,確定這個項目是否值得建設。
但內部收益率表現的是比率,不是絕對值,一個內部收益率較低的方案,可能由于其規模較大而有較大的凈現值,因而更值得建設。
在實際應用中,運用凈現值法和內部報酬率法進行評價決策時往往會得出不一致的結論,從而給投資決策造成困難。如下圖所示:
其中,F點是A B兩互斥方案的NPV相等時的IRR,對應的交點稱之為費希爾交點。從圖中可直觀看出,當基準折現率i0取值大于F點時,用凈現值法和內部報酬率法評價時結論一致;但當基準折現率i0取值小于F點時,則出現了不一致。如上圖所示,按凈現值法則應選擇方案A;而按內部報酬率法則應選擇方案B。
凈現值法是假設每年的現金流入以資本成本為標準再投資;內部報酬率法是假設現金流入以其計算所得的內部報酬率為標準再投資, 兩種評價方法對投資方案每年的現金流入量再投資的報酬率的假設不同會得出相互矛盾的結論。
而上述的這種兩者結論不一致的情況往往出現在投資額不同、壽命期不同和現金流量模式不同的互斥方案選擇中。下面就針對以上三種情況分別進行決策分析并提出各自適用的評價方法:
1. 投資額不同的互斥方案
對于投資額不同的互斥方案,往往會出現運用凈現值法和內部報酬率法得出結論不一致的情況。我們可以通過下面一個例子來說明:A B 是兩個互斥方案,兩方案整個現金流量情況如表1(i0取10%):
表1
通過EXCEL 的NPV和IRR函數求解結果如下:NPVA=36.03萬,IRRA=14%; NPVB=20.81萬,IRRB=15%,從結果中我們可看出方案A、B 均通過了絕對效果檢驗,且用NPV和IRR 進行絕對效驗結論是一致的。但是,NPVA>NPVB;而IRRA
要解決這一問題,可以引入增量分析法。也就是經濟學中的一種邊際分析,主要指標是差額凈現值(ΔNPV)和差額內部報酬率(ΔIRR),其中差額凈現值顧名思義就是指兩方案的凈現值之差;而差額內部報酬率就是指使差額凈現值為零時折現率。這種分析方法與現代企業的價值最大化目標相一致。
通過分析我們不難發現,用ΔNPV和ΔIRR得出的結論必定是一致的。用上文舉的一個例子(表1)進行驗證ΔNPV=-100+19(P/A,10%,10)=16.75(萬);-100+19(P/A,Δ IRR,10)=0,解得ΔIRR=13.8%。計算結果表明NPVA>NPVB,NPV>0,ΔIRR>i0,三者完全一致。
因此,對于投資額不同的互斥方案進行比選時,可以直接用凈現值法,判別依據是凈現值最大且非負的方案為最優方案。而用內部報酬率法則不能保證互斥方案比選結論的正確性。
2. 壽命期不同的互斥方案
對互斥方案進行比選,方案之間必須具有可比性。而壽命期不同的方案之間,顯然缺乏時間上的可比性,這就有可能會出現運用凈現值法和內部報酬率法得出的結論不一致的情況。我們可以通過下面一個例子來說明:
A、B是兩個互斥方案,投資額均為4 000萬,基準收益10%,A方案壽命周期為三年,B方案壽命周期為兩年,兩方案整個現金流量情況如表2:
表2
通過EXCEL 的NPV和IRR函數求解結果如下:
NPVA=973.8萬,IRRA=22.1%; NPVB=892.4萬,IRRB=25%,方案A B 都通過了絕對效果檢驗,且用NPV和IRR進行絕對效果檢驗結論是一致的。但是, NPVA>NPVB;而IRRA
要解決這一問題,一般是設定一個共同的分析期, 然后進行比選。當然這種方法事先隱含著一個方案接續假定:即方案在其壽命期結束后可按原方案重復實施。目前較通用的是用壽命期最小公倍數法確定一個共同的分析期,即取各方案的壽命期的最小公倍數作為共同的分析期。
在上面的例子中(表2),最小公倍數為6,以此為它們的共同分析期,則現金流量圖如下:
經計算得:NPVA=1 705萬,NPVB=2 280萬,IRRA=23.5%; IRRB=26.2%,結果表明通過設定共同分析期后,用NPV 和IRR 分析的結果一致:均顯示B優于A。除壽命期最小公倍數法外,還有其他幾種方法,如年值法、年值折現法。由于篇幅所限,對這兩種方法不再舉例做詳細展開討論。
3. 現金流量模式不同的互斥方案
投資項目往往具有各自不同的現金流量模式,有些項目在前期現金流入較多;而有些項目在后期現金流入較多。這就有可能出現運用凈現值法和內部報酬率法得出的結論不一致的情況。如例:有A 、B兩個互斥方案,其中A方案的現金流入主要發生在前期,而B方案的現金流入主要發生在后期(見表3):
表3
假設基準折現率為10%,則經計算得:NPVA=21.6萬,NPVB=23.3萬,IRRA=25.9%; IRRB=18.7%。從中可看出,NPV和IRR出現了不一致的情況。
產生不一致的原因是由于考慮了資金時間價值,不同時期流入的相同金額是不等價的,而這種差異的大小又會受折現率以及時間差的影響。也就是說現金流量模式不同的方案其NPV對i的敏感度不同,從而,當i發生變動時,得出不同的結論。而對于任一方案而言,IRR是由方案本身來決定的,與折現率無關,不會受折現率變動的影響。這樣,最終導致了在一定的折現率下,用NPV和IRR評價時出現了不一致的情況。
方案的取舍很大程度上取決于方案設定的基準折現率,而從上分析中發現隨著基準折現率的變動,兩方案的內部報酬率都不會隨之出現變動。在這種情況下,用內部報酬率法來判斷兩方案優劣顯然是不合理的,得出的結論也必然是不可靠的。而用凈現值法則是合理的,也符合價值最大化目標。故對于現金流量模式不同的互斥方案比選,應該用凈現值法進行評價。故上例子中NPVA>NPVB,應選擇B方案。
投資分析方法范文4
關鍵詞：投資決策；分析方法；內容
中圖分類號：F223
文獻標志碼：A
文章編號：1000-8772（2013）15-0088-02
一、引言
企業的可持續發展需要依靠科學的投資來推動，隨著現代企業管理制度在我國的逐步確立，投資已經成為企業一項不可缺少的經營管理活動，將對企業的生產和發展起到至關重要的作用，是企業實現價值最大化的有力途徑?？梢哉f，投資活動的前提便是科學的投資決策，而選擇恰當的決策分析方法又是投資能夠順利達到目標的關鍵。隨著我國社會主義市場經濟建設的不斷深化，越來越多的企業已經意識到投資已經成為一項不可或缺的經營活動。首先，企業需要依靠投資活動來維持自身必要的簡單再生產。當今社會，不論是宏觀經濟環境還是科學技術都呈現出日新月異的發展態勢，要想順利實現簡單再生產，就必須對企業的人力、物力進行不斷地更新和充實。其次，企業投資能夠有助于對先進經營理念和科技成果的引進。企業可以借助于對資金的運作，將最新最先進的科技成果加以應用，通過改造現有機器設備、生產流程、產品工藝等方式來提高自身的生產效率。并且在此基礎上對企業的產能結構進行優化，開發新的能夠適應市場發展變化的產品。將資金配備在企業生產經營的短板環節或者亟待建立起來的生產環節，幫助企業實現均衡、綜合化的發展。最后，企業投資還有助于推動企業經濟效益的大幅度增長。投資的首要目的便是獲得盡可能多的財富回報，最終體現為企業價值的增長，現在對于企業的評價，不僅僅局限于企業的獲利水平，更多的還需要考量企業的市場價值或者預期獲利能力。
二、在進行投資決策分析時應考慮的主要內容
（一）投資收益
企業進行投資的最根本動機就是追求高額的投資收益。企業的投資收益包括投資產生的利潤和資本利得。投入資金運作后取得的收入與成本只差就是投資利潤，金融商品買賣價格的差額就是資本利得。在投資決策中，衡量投資收益的主要指標是投資利潤。在做出投資決策之間需要以投資收益的高低作為基礎指標來衡量與取舍，并且還要深入分析影響投資收益的主要因素，在此基礎上，根據這些因素來確定投資的具體策略、方向、程度和獲得穩定投資收益的方法。在經濟發達國家，企業在做出投資決策之前，會尤其重視對投資效益的全方位分析，對于投資收益難以達到預期的項目，堅決不予投資。反觀國內企業的投資決策，往往對于投資收益的衡量還不夠全面，還停留在爭取投資項目，只考慮資金允許程度的層面，對于投資效益缺乏科學論證。
（二）現金流量
企業在投資決策中應該關注現金流入和流出的量。對現金流量的計算需要以收付實現制為基礎。企業可以將資金投在企業內部，從而形成各類資產，也可以將資金投向企業外部，形成聯營性質的投資行為。不論是哪一種情況，都需要采用特定指標對投資項目的可行性進行分析，從而判斷項目是否值得投資，這些指標的計算常常都是以現金流量作為參考的。在采用現金流量對投資方案進行分析時，現金流量是必須要在事先進行計算的數據?，F金流入量通常是指該投資項目帶來的現金收入，而現金流出量是指該投資項目的現金支出。投資決策需要按照首付實現制來計算現金流量，以此作為評價項目經濟效益的基礎參考數據。可以說，在判斷投資方案的可行性時，應該將各個項目周期內的現金流量參照資金成本，并且集合資金的時間價值來確定。
（三）資金的時間價值
在進行投資決策分析的過程中，時間因素具有十分特別的意義。這是由于一個投資項目往往需要經歷十分漫長的過程，每個投資項目在運作過程中形成的現金流量都需要進行科學、詳盡的預測，只有這樣才能更加準確地掌握每個投資項目的現金流入和流出情況，以便在時間和價值上建立起量化可比的基礎。資金的時間價值指的是資金嫩鞏固伴隨著時間的逐步推移，在不斷的使用和周轉中完成增值。資金是資本所有者和使用者分離后產生的結果，資金的時間價值也是借貸關系高度發展和商品經濟的產物。資本被所有者有條件地借給使用者，使用者將其投入生產過程以期望獲取利潤，同時將利潤的中的一部分作為資本使用費，即利息償付給資本所有者。由此可見，資金經理了從投資轉化為資本的過程，這是資金時間價值的實質。
三、投資決策分析的常用方法
（一）凈現值法
所謂的凈現值，是指投資項目在進行實施之后的凈現金流量，依照企業所要求達到的收益率為基礎折算為現值，再減去原始投資現值之后的余額?；蛘呤侵笍耐顿Y項目一開始到結束時的所有企業凈現金流量的現值之和。對于采用凈現值法來衡量項目投資的可行勝，其具體標準是：對于一項投資方案，只要其NPV>O，那么就說明該項投資方案具有一定的可行性，在多項方案并存的時候，選擇凈現值更大的往往是最普遍的選擇。凈現值法能夠較好地將靜態分析法中的缺點加以彌補，同時能夠反映出不同投資方案的凈收益，是一種較為簡便和直觀的辦法，但是由于凈現值是絕對數，很多時候在不同投資方案之間很難有完全的可比性。
（二）內含報酬率法
為了了解每個投資方案可以達到的具體投資收益率，可以采用內含報酬率法來計算。凈現值法雖然在一定程度上考慮了資金的時間價值，但是難以分別說明每個投資方案的具體投資收益率。而采用內含報酬率法則可以彌補這樣的缺陷。內含報酬率是指在投資方案進行的年限內，當凈現值等于零時所對應的貼現率。如果投資方案的原投資額度和未來的現金流入量的數額剛好相等，則說明該項投資方案并未給企業帶來實際收益，此時的內含報酬率和貼現率相等。如果項目資金投入之后，不僅沒有盈利，還發生了損失，那么此時的內含報酬率就大于貼現率。由此可見，我們對于內含報酬率的計算，往往需要首先估計一個貼現率，以此為擠出來進一步計算方案的凈現值，根據凈現值的正負，來判斷究竟應該降低還是提高貼現率進行進一步的測試。
（三）決策樹法
決策樹法是一種風險型的決策方法，需要根據不同的投資方案在自然狀況下的經濟收益以及各個狀態出現的概率，綜合考量，運用一定的分析方法，分別計算各中方案的期望收益，從而做出客觀的評價。在眾多風險型決策的方法中，最常用的是決策樹法。決策樹的分析計算常常是以屬性圖來作為描述的形式，并且直觀地表示出分析過程，便于解決多層次的決策問題，故而被形象地稱之為決策樹法。決策樹由大量的分枝和節點組成，決策節點由“”表示，由此引出一條分枝，每一條分枝都代表一個特定方案。狀態節點一般由“〇”表示，由此引出的分枝叫做概率分枝，代表一種結局。結果節點用“”表示，表示每種方案在自然狀態下取得的效果。由此形成了一個決策樹的雛形。在運用決策樹進行分析時，所采用的都是自然狀態下的收益率和概率，結合過去反復出現的實踐，需要大量的經驗和判斷形成，
投資分析方法范文5
“十三五”推進供給側結構性改革，其對房地產市場起到不可估量的影響。眾所周知，目前我國房地產市場出現嚴重的產能過剩、供求不平衡的問題。對于房地產企業的投資項目，如何科學地去庫存、改善供求關系，成為一大難題。根據分析，房地產出現產能過剩，會導致房地產新投資減少最后導致GDP負增長。我國房地產的空置房無論過多或者過少，都對國民經濟有著巨大的負面影響。所以，這更需要我國對房地產企業進行供給側改革，根據不同地區的經濟規模、人口數量等現實因素，進行科學的合理預算估測，從而推動我國經濟的增長。
2房地產開發項目投資的影響因素
2.1通貨膨脹
如果商品市場面臨通貨膨脹，商品購買者總是在不斷地觀望，預期商品的價格會更加持續地上漲，如此貨幣貶值。正是如此，消費者們希望通過購買固定商品來防止貨幣貶值，尤其是像房子這樣一類的極其耐用品。所以，在通貨膨脹的情況下，房子的銷售量往往大增，且有不斷上漲的趨勢。但是，作為房產類，這些稀缺特殊的資源，一些商品的提供者總是遵守將貨品囤積在自己的手里的原則，而且房子這類資源物品往往耗時較長，需要很長一段的開發建立時間，這一系列原因最終導致房子的貨物量供不應求。但是，在通貨膨脹的情況下，消費者對于房子的需求在短時間并不會減少，而且在供應方面，供應房的數量也不會在短時間內劇增。所以，在供求失衡的情況下，兩方面原因導致了房子價格不斷上漲，往往直接導致了房地產的開發投資規模。所以，通貨膨脹間接導致了房地產投資開發規模。
2.2城市化進程
如何說城市化進程影響房地產的投資開發規模。這要從城市化進程代表一個城市的經濟發展水平，是一個城市的整體水平的標志。如果一個城市城市化進程較快，城市化水平高，這個城市就有許多的人口，居民數量極多，人口多導致需求大，對于各類商品的需求量將會不斷地提升，特別是房地產這類剛性的需求。供求相互作用，大量的需求拉動供給，因此供應端不斷地完善，大城市的房地產的硬件設備都比較完善，例如物業公園等設施，價值決定價格，同時大城市的房地產價格水平也普遍比小城市的房地產水平較高，如此又促進了房地產的投資規模，如此不斷地往復。當然，還有其他部分的原因，例如隨著城市進程的不斷推進，城市的土地面積有限，不夠城市的建設使用，因此，城市只好向周邊地區不斷推進，不斷利用周邊農村的土地資源，導致居住在農村的農民失去了土地，政府和開發商為了安撫農民需要支付安置費用或者一些用來安置農民住處的安置房，如此又使房地產投資開發的成本不斷地上升，最后影響了房地產投資開發規模。還有另外一個原因，城市相比農村，工資高，許多農民為了謀圖發展，從農村來到城市謀求工作，農民工進來城市需要住處，因此有大量的住房需求，導致房地產的需求上升。最后，還有一大堆的畢業大學生在畢業之后，為了更好的未來，選擇在城市發展，安家落戶，因此一大波的畢業生對住房的需求量提升了城市的房地產的需求，影響了房地產企業的開發投資規模。
2.3財務現狀
房地產企業建設的費用主要包括銷售、財務、管理三個方面。雖然費用在總體投入的額度中占有的比重不是最大的，但是因為銷售以及管理兩種費用極其容易因為一些不確定外在的原因所影響，因此費用也是極其需重視的一個支出。對于房地產企業來說，其開發的費用產生于前期資金融資而需要支付給銀行的利息。所以，要引起注意的是，追本溯源，對成本費用進行控制，就是對融資的額度規模進行控制。如此，可以從根源上對財務的成本費用進行更好地控制。財務的良好控制現狀，可以促進對房地產的投資規模的改善。房地產企業的資金究竟運用到哪些領域，每個環節分別占用多少的份額。因此房地產企業建筑開發需要加強其財務資金成本的使用范圍的準控。在市場經濟下，一個產業往往會帶動產業鏈的發展。房地產企業進行建筑項目的開發，其資金會流動到多個部分環節，包括:一是房地產建筑項目所征用的土地所需的賠償居民的拆遷費;二是建筑項目的工程建設的成本費用;三是建筑成型時后期軟安裝所需的成本費用;四是房地產建筑項目給未來居民的一些公共基礎設施建設的資金投資，例如公園、電梯等;五是一些其他建設建筑項目所需且發生的直接費用。當然，這些各個部分所發生占用的比例經常不合常理，有的幾種資金投入所占比例明顯超標或者過少。因此，房地產企業應該嚴格督促財務部門對當前建設項目的審計監督。因此財務的現狀會影響房地產企業的投資規模。
2.4第三產業的發展水平
第三產業是服務產業，需要一大堆的勞動力。其發展水平能代表一個區域或者一個國家的經濟發展水平。第三產業發展較好的地區都是勞動密集型地區，其對勞動力有極大的需求。因此第三產業是影響我國房地產投資與規模的極其重要因素。比如第一、第二產業的勞動力極其容易被大機器、科學技術所代替。相反，第三產業的服務行業其勞動力的需求量極大，且短期內不會被代替。所以大量的勞動力水平需要大量的住房，帶動房地產的投資開發規模。第三產業的發展水平較高的地方，城市的居民人數也高，往往聚集在一片的地區，所以房子都是大片聚集，覆蓋面積大。只要第三產業發展水平高的地方，其商業化的水平也是相當高的，交通水平也是相當之高，因此帶動周邊房價上漲，呈直線上升。第三產業對房地產的開發投資有相當大的影響。
3結論與相關建議
3.1結論
城市化進程、第三產業和居民消費指數增長率都會影響房地產的投資規模，未來城市化進程規模、速度、規劃以及基礎設施建設都對房地產投資規模起巨大推動作用且帶動經濟的發展，因此城市化率對其影響最為顯著。從行業相關數據分析，房地產行業產量嚴重過剩、庫存積壓是如今的主要問題之一，解決問題的一大關鍵在于從供給側改革，減少產量，解放生產力在生產端提高競爭力促進經濟發展。綜上所述，我國房地產投資規模增長速度可能會在整體上有所下滑。
投資分析方法范文6
【關鍵詞】房地產開發企業；投資決策
一、房地產開發企業決策不當產生的原因
1.外邊環境變化帶來的投資風險
房地產開發企業外部市場環境經常會出現意想不到的不利變化，由此引發多種風險，主要表現為：第一，嚴重的通貨膨脹、物價上漲，誘發建材價格上漲，工程造價跟著上漲。第二，貨幣發行政策和銀行信貸政策。如銀行緊縮銀根對房地產商就意味著籌資或變現風險。第三，房地產供求形勢的變化。房地產供給嚴重不足的狀況已成歷史，現在的情況是供過于求，房價自然就要下降，銷售難度增加，促銷成本加大，期房銷售幾乎成為不可能。第四，房地產政策及由此形成的大氣候。如當前銀行對房地產業的支持重點從開發變為購買，這不利于剛開發并需持續投入的房地產項目的開展。
2.開發商主觀投資失誤
房地產開發商主觀上對房地產市場供求形勢，房地產政策，金融政策的理解、判斷或把握上出現偏差。如有的發展商過分地相信自己會容易將項目轉手，而實際并未如愿；有的開發商在決策上項目時只考慮、分析了一時的市場供求形勢，而沒把開發的周期因素考慮進去，或者對市場的估計及項目自身的優勢的判斷過于樂觀，最終導致銷售困難；還有的開發商經營實力（開發實力、管理能力、行銷能力）不足，項目運作中難于實現預期的經營業績。
3.由于信息不對稱或不準確對成本預期不準確
由于當前房地產開發企業信息化水平較低，缺乏先進的信息獲取采集手段，造成很多房地產開發企業所依據的信息不夠準確，或前期調研不細，對購買力及項目的銷售前景預期過于樂觀，都會導致在運用中出現與當初的估計有較大偏差，從而導致后期的成本變化，在預期基礎上加大了項目的開發成本。
二、完善房地產開發企業決策控制的措施
1.降低房地產開發投資風險
（1）進行充分的市場調查分析
風險是指在投資經營過程中各種不確定因素，使實際收益偏離預期收益的可能性。減少這種不確定性，從而減少這種偏離的最好方法，就是通過市場調查充分利用信息化手段，獲得盡可能詳盡和準確的信息，把不確定性降低到最低限度，從而較好地控制房地產投資過程中的風險。通過房地產市場的供求狀況和趨勢進行全面的調查分析，從中選擇社會最需要的并能夠取得較大收益的投資項目，這部分工作可以由投資企業的相關部門對房地產市場進行調查，也可委托咨詢公司等中介機構進行。
（2）采取多樣化組合投資
房地產開發企業可以將資金有選擇地投放到不同類型的房地產開發項目上，投資建造不同收入層次居民所需的不同類型住宅、寫字樓、商店和娛樂場等，以減少未來收益的不確定性。因為各種不同類型房地產的開發風險大小不一，收益高低相應不同。一般而言，開發項目收益率相對較高的風險大，開發項目收益率相對較低的風險小。如果資金分別投入到不同的房地產開發項目，整體開發風險就會降低，其實質就是用個別房地產開發的高收益去彌補個別低收益的房地產損失，最終獲取一個較為平均的收益。房地產多樣化投資的關鍵是如何合理地確定投入不同類型的房地產的資金比例，使得即可降低開發風險又可獲取較高的收益率。
（3）提前與租戶、客戶簽訂租約或預售合同
工程完工后房地產空置的風險，租金下降的風險，售價跌落的風險，都可通過預租預售的安排來避免。當然，預租、預售時，還應注意一個問題，這就是開發商的風險降低意味著與其交易的客戶的風險提高。所以，開發期越長，其他行業的客戶就越不愿意與開發商簽定固定價格的合同。若要預租或預售，則租金、售價就會被壓得較低。
2.對房地產開發項目進行有效的成本控制
（1）運用保險手段轉嫁風險
通過向保險公司投保，以繳納保險費為代價，將風險轉移給保險公司承擔。保險作為一種及時、有效、合理的分攤損失和實施經濟補償的方式，一直是處置風險的主要手段，但保險的使用仍是有限的，因為并非所有風險都可以保險，而且在很多情況下，保險并不能提供充分的補償。
（2）通過非保險手段轉嫁風險
房地產開發企業可通過正當、合法的合同條款的擬定等方法將開發風險轉嫁給其他經濟單位。如房地產開發商將施工中危險性較高的工作轉包給其他的專業性施工單位，從而減少自己的風險責任。再如實行項目股份化，將經營風險分散到全體股東身上等。對某些超過開發商能力的風險，或保險無法提供的情況下，此種方法發揮著特有的作用。
（3）直接承擔風險損失的補償責任
如將預計有可能發生的損失直接攤入日常經營成本，又如建立風險損失補償基金或建立自保公司。近年來，以組建專業自保公司作為主要形式的自留風險手段，已在國內外成為一種十分引人注目和具有廣闊發展前景的手段，而這種主動自留風險手段的選擇與實踐，應遵循法律規定，如對法定保險、強制保險的風險標的能否自留，就受到很大的限制，同時還要受自身經濟實力的制約。
