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房地產市場策略范文1
關鍵詞：房地產 市場營銷 策略
改革開放以來，特別是近年來，房地產開發作為房地產業的龍頭迅速崛起，不僅拉動了西安市的經濟增長，加速了城市化進程，而且對房地產業成為國民經濟支柱產業發揮了至關重要的作用。營銷策劃對于企業，如“水中行舟”。用經營的思路做銷售，策劃在前，步步為營，注重細節，控制成本，方能大勝。房地產市場營銷以其市場化、專業化、科學化的健康發展體現著營銷的經濟價值。隨著房地產市場從賣方市場向買方市場的轉變，其營銷重要性日益突出，在房地產企業經營中的地位也越來越重要。
一、房地產市場的特征
由于房地產市場營銷是面向房地產市場的一種商務和管理活動，因此，必須充分認識房地產市場的特點，以便為有效管理和組織市場營銷活動服務。作為整個市場體系的組成部分，房地產市場具有以下主要特點：
1.房地產市場是權益交易市場
由于房地產的不可移動性，因此房地產市場交易的對象實際上是附著在每一宗房地產實物上的權益，交易的對象可以是房地產的所有權(包括占有權，使用權，收益權和處分權)，也可以是部分所有權，不同權益的交易，形成市場上不同性質的交易行為。
2.房地產市場是區域性市場
由于房地產的不可移動性，房地產生產和消費都只能在特定的地點進行，從而使得房地產市場具有區域性的特征，這一特征要求房地產市場營銷中的各項活動內容均需以房地產所在地市場為主例如市場調查，目標市場，產品定位，銷售策略的確定等都應結合房地產所在地市場進行。
3.房地產市場是不完全競爭市場
房地產的異質性使房地產市場中的商品具有差異性，如果考慮房地產的區位因素，則各項房地產商品各不相同，但不同房地產之間又不是不能替代的，所以，房地產市場是一種不完全競爭特征明顯的市場。
二、西安房地產市場營銷中存在的問題
1.大多數房地產企業不太注重品牌塑造
“大多數公司做產品，少數公司做企業，只有極少數公司做品牌”是這個行業的一個特點。品牌不僅僅是擁有較高的市場知名度，更是一種文化，創新與價值體系的有機構成。西安市現在房地產的品牌化還只是初期階段，大多數的老百姓買房還沾不上品牌的邊，這不能不說是一種無奈，企業要形成自己的品牌還需要走很長的路。就像喝可樂人們就知道可口可樂，看美國電影大片沒有誰不知道好萊塢電影一樣。
2.片面廣告宣傳銷售策略
以往一些房地產商開發新樓盤時通常只注重進行單純的廣告宣傳，極力推銷其開發的樓盤。把推銷工作放在首位而輕視了其他營銷工作，誤以為強行推銷和鋪天蓋地的廣告就是市場營銷的關鍵。最后往往是企業花費了大量的人力物力卻沒有收到預期的效果。
3.缺乏公平誠信的營銷原則
某些房地產企業缺失誠信的營銷行為，嚴重影響了房地產市場環境，難以取得消費者的信任。例如：有的樓盤不能按期交lT，有的項目沒有實現開發商所宣傳的種種承諾。這種以不正當手段損害消費者利益來謀求企業盈利的行為，企業即使獲利也是暫時的。要知道，一個不滿意的消費者有可能把他的抱怨告訴所有他周圍所有的朋友，從而企業損失的就是更多的消費群體。
三、對策與建議
1.品牌化將是未來的發展趨勢
在商品房買賣中，筆者隨機調查發現，大部分消費者都愿意選擇大品牌房地產商，例如西安的紫薇、高新、融僑、綠地、和黃地產。去年汶川大地震后，人們開始反思，品牌好的地產商建造的房子更有保障。另外，國家金融政策收緊的房地產市場，選擇大品牌開發商顯然要比那些中小開發商品牌保險。從消費者方面看由于消費者議價能力提高，致使以顧客為中心成為越來越多的企業競爭戰略的出發點。由品牌的內涵和價值可知，品牌是一個以消費者為中心的概念，而在買方市場條件下市場行為的一個顯著特征，就是顧客往往根據品牌來區別和選擇同類商品和服務。因此，企業強調顧客的傾向，將驅使房地產企業從一般房地產產品經營轉向品牌產品經營，并使之成為房地產產品供給的發展趨勢。從供給方面看，我國房地產產品嚴重短缺的時代已經結束，特別是住房需求已經向追求舒適轉變。在這種變革過程中，房地產品牌尤其是知名品牌作為一種重要的資源和力量，對促進產業發展起著越來越大的推動作用。從房地產企業競爭方面看，在房地產發展初期，市場需求大于供給，所以房地產行業的競爭主要是開發項目的競爭，誰擁有土地，誰就能在競爭中處于優勢地位。隨著市場趨于飽和，房地產企業就開始找賣點，項目、產品、品質、環境等方面的競爭招數都一一用過，卻分不出勝負，市場仍然供大于求，房地產產品空置數量不斷上升。房地產企業要在競爭中取得優勢，立于不敗之地，就必須有一個超越以前的競爭優勢，這就使得房地產企業自然走上品牌競爭之路。據了解，紫薇地產作為陜西地產界的領軍品牌，擁有西安單一品牌旗下數量最大的業主群體。而高新地產從高檔別墅、中檔別墅到中高檔社區，從高新商務到辦公的各種產品，擁有非常好的產品結構和業態組合，不僅滿足人居生理需要，同時滿足人們心理需要。有關數據顯示：中海地產、中新地產、天地源股份、紫薇地產、西安金地、恒大地產、西安融僑等十家企業以過億元的銷售額榮登2008年西安地產銷售榜。這些地產品牌取得的驕人成績，足可見品牌儼然不僅成為推動樓市的關鍵，而且同樣為消費者購房信心的提升奠定了良好的基礎。
2.以消費者滿意為導向的市場營銷戰略
廣告宣傳只是房地產行業需求評估、市場研究、產品開發、定價和分銷等一系列市場營銷活動的一個部分。而在現時房地產行業高度發展的階段，單單廣告宣傳已顯得比較單薄。全國各大牌發展商都在營銷事業的規劃和積累上逐步提高認識，他們意識到，如果消費者覺得所購買的樓房的可感知效果超過其原先的期望值，就會形成高度的滿意，而高度的滿意可以創造出一種對房地產品牌的情緒的共鳴，從而使消費者高度忠實于房地產公司的樓盤，實現消費者系列化。西安的房地產市場正向著成熟化的方向發展，消費者在購房中更加注重各種因素的搭配以及住宅的舒適性、私密性、功能性、美觀性和經濟性，也就是所謂消費者的個性、品味和生活觀今已經決定了房地產開發商不能再像以往停留在追求樓盤產品差異化或突出樓盤亮點的做法上面，而應該深層次、多方位地挖掘消費者需求，實現以消費者滿意為導向的目標。例如，西安融僑集團近期推出的兩大樓盤就頗具特色：位于高薪CBD的融僑，馨苑倡導構建“主動式居住”項目，旨在讓居住者已全然主動地境界享受真我人生，周邊環伺唐城墻遺址公園、木塔寨公園、永陽公園三大天然綠肺；而位于曲江新區的融僑，觀邸則提出了“第五代人本科技大宅”的理念，并以新風系統、保溫隔音系統、直飲水系統、智能溫控化安防系統等從細節之處落實對居住品質的提升。
3.加強營銷道德建設，遵循公平誠信的基本道得建設
政府應當建立健全相應的法律制度，營造一個公平誠信的宏觀市場環境。但在現階段，就每一個房地產企業而言，則應從自身做起努力加強自身道德建設，確立遵循公平誠信的基本道德范，營造一個公平誠信的微觀市場環境以滿足消費者需要并且在保證消費者利益的前提下通過正當的盈利活動獲取企業的正當利潤。西安目前已有8家知名開發企業簽署了《自律聯合公約》，主要針對目前在房產市場中個別企業缺少誠信、虛假信息、違規銷售等群眾反映較為強烈的行為提出了具體要求，并做出誠信承諾。要作好表率和模范帶頭作用，遵守國家土地拆遷法律法規，依法獲得土地使用權，不違規、違法囤積圈占土地，不炒賣地皮，真實可信的廣告，不捂盤惜售、不哄抬房價等各項內容。
四、結束語
總之，當前階段西安市房地產經濟的發展，總體上還處于初級階段，房地產市場發展總的趨勢必將會逐步向上。未來的樓市競爭中，贏得客戶的企業才能取得長久的發展。營銷策略必將是充分發掘客戶資源，以其客觀需求和主觀意愿為導向，客戶直接參與其中，整合了各種營銷策略的全程營銷。同時，企業通過提供全程的優質服務，建立與客戶的長久互惠關系，并最終取得銷售的成功。
參考文獻
[1]荊民.淺議房地產市場營銷策略的發展[J].山西高等學校社會科學學報，2008(12)：46.48
房地產市場策略范文2
關鍵字：建設項目 現場施工 管理
中圖分類號：TU7 文獻標識碼：A 文章編號：
科學和技術在近幾年的快速發展，促使施工技術的不斷變化，這就決定要求建筑施工企業有很高的質量。對于建筑施工企業來說，建筑施工項目現場施工管理實際上是我們建筑企業生產經營活動的基礎，也是建筑企業整體管理工作中最重要組成部分。
一、優化施工現場管理的原則、內容
從某種意義上說，現場管理優化水平代表了建筑施工企業的管理水平，同時也生產建設和管理的建筑施工企業的整體性能的體現。因此，施工企業要“內抓現場，外抓市場”，并在此基礎上，不斷優化現場管理。
（一）優化現場施工的管理基本原則：
1. 標準化、規范化原則。標準化、規范化的施工現場管理是最基本的的要求。事實上，為了建設和生產活動的有效協調，對施工現場的各種要素都必須堅決服從一個統一的意志，克服主觀隨意性。
2.科學合理的原則。施工現場的工作應該是按照科學、合理的工作的原則，做到現場管理的科學化，真正符合現代規?；a的客觀要求。
3. 經濟效率的原則。施工現場管理一定要克服只注重工程進度和質量，而不是計算成本和市場，從而形成一個簡單的進度理念和生產理念。
（二）優化現場施工管理的主要內容。
優化現場施工管理主要內容為施工作業管理、物資流通管理、施工質量管理以及現場整體管理的診斷和崗位責任制的職責落實等。通過上述內容的優化來實現我們優化的目標。
1.以市場為導向，為用戶提供最滿意的建筑杰作，為全面完成生產任務。
2.盡量消除浪費的生產建設，科學合理地組織經營，實現高效率，高效率的生產經營。
3．優化人力資源，不斷提高員工的思想素質和技術素質。
4．加強定額管理，減少材料和能源消耗，減少壓庫占用資金的現象，繼續降低成本。
5.優化現場協調工作，發揮其管理的有效性，有效地控制領域的投入，盡可能在最小的投入獲得最大的產出與交流。
6．平衡組織施工作業，標準化作業管理。
二、優化施工現場管理的主要方式：
（一）以人為本，優化施工現場員工的整體素質。優化網站根本上是堅持以人為本的科學管理，千方百計調動、激發員工的積極性、主動性和責任，加強現場管理，并充分發揮其主要作用，并高度重視思想素質，提高員工的素質。
（二）以一定的團隊為主，優化企業現場管理組織。團隊是保證建筑施工企業現場施工管理的班組。集體活動的范圍是現場，對象是也在現場，所以我們要加強現場的管理總是需要團隊來執行工作。
（三）技術經濟指標為突破口，優化施工現場管理的有效性。質量和成本是企業的生命，任何時候，市場都會喜歡質優價廉的產品，這需要嚴格的現場管理來確保專用，否則，企業將難以開拓新的市場，從而影響了走產業市場的占有率和經濟效益。
三、做好施工現場安全管理，精細化管理方面
必須轉變觀念，提高安全工作的重視程度，從長期發展戰略的高度正確認識和積極探索有效的管理手段，努力實現科學管理，以適應市場發展的要求。實施一個全面的安全文明管理的全過程，還必須建立一套安全管理模式，以滿足自己的要求，具體做到以下幾點：
（一）健全六個保證體系。從公司到項目部每一個施工現場，健全組織保證體系、技術保證體系、監督檢查保證體系，安全目標責任體系、思想保證體系、政策制度體系。嚴格按照一標準五規范及安全文明工地管理規定，加強現場管理，優化文明施工專項方案，對腳手架工程、模板工程以及臨時用電等重點工程制訂相應的專項方案。
（二）確保四個到位。思想到位，組織管理到位，管理措施到位，安全責任到位，以確保在施工現場的管理。
（三）做到三個落實，落實獎懲辦法，落實實施的評價結果，落實安全和技術實施的成本。抓文明安全管理，也要從“嚴，細，實”的安全管理作出努力：以嚴格的管理，安全保衛工作，“三違”現象，要嚴肅處理；存在的隱患，必須一查到底，形成精細化的工作流程;抓住控制的建設的各個方面，做好團隊建設，并從最基本的層面實施保安措施。
四、建立和完善競爭，激勵，約束，監督四個機制，創造一流的員工隊伍
（一）建立有競爭力的機制。自上而下通過競爭機制上崗，按照“公平，公開，公正”的原則。具體作用：促進機關作風轉變，提高工作效率，激發員工的學習熱情，提高勞動生產率的廣大職工群眾的積極性，從而有效地促進了生產建設。
（二）建立激勵機制。從工人最關心的分配政策的開始改革，徹底打破鐵飯碗，取消沿襲多年的檔案工資制度，全面推行聯產的記酬工資分配方法，支付工資。實施兩個工資的方法：第一是承認歷史差距的部分，第二部分是聯產相關職責的部分。將工人個人收入和施工產值、質量、安全、成本等等結合起來。并實行在額定編制內“增人不增工資、減人不減工資”的規定．體現多勞多得。
同時對員工獎懲分明。在員工合同上,可以注明對施工質量好壞及工期提前或拖延情況的獎懲制度。這樣員工就能充分調動施工方的積極性,在使員工獲得合理的經濟效益的基礎上感到干好干壞不一樣,同時也達到了工程管理的理想境界。
（三）建立約束機制。嚴格執行該法的規則和規章，使其有效生效，我們已經建立了完善各項獎勵和懲罰。嚴格獎懲，推動建設工作，嚴格按照技術標準和規范的章程，促進工程質量和文明施工水平的提高。
（四）建立監督機制。著眼于提高企業工程的質量和經濟效率的中心，切實建立有效的項目管理和監督機制。首先是建立混凝土施工計算機檔案管理系統，加強項目過程中的質量控制。二是進一步加強勞動力，物資，材料，機械和電氣設備的干預，建立三大市場；同時加強人工費，材料費，設備費和管理費的四個控制成本，發揮市場在監管的基礎上建設的資源配置的作用。
五、增加信息技術在現場施工管理中的應用
信息技術是企業利用科學方法對經營管理信息進行收集、儲存、加工、處理，并輔助決策的技術的總稱，而計算機技術是信息技術主要的、不可缺少的手段。建筑施工企業應根據上述信息的特點，結合施工管理的現狀，戰略規劃并充分利用現代信息技術的實際情況，并逐步建立站在各種建設管理信息系統。使用計算機的現代化施工管理，不僅可以快速、高效、自動、系統地儲存、修改、查找和處理大量的信息，并且在施工過程中跟蹤可能是由于各種自然和人為因素影響的施工進度、質量、成本管理。計算機技術的應用反映了信息技術的應用水平，而信息技術的應用提高了施工管理的水平。
結論：
總之，在施工過程中，施工管理工作是一項系統工程。它必須緊密圍繞著建筑所包含的施工內容的多樣性和繁復性進行管理。對相關專業的工程內容理解認識熟悉。系統的控制建設工作的實施。及時和專業的施工隊伍、設計，監理、施工明確建設的各類矛盾，并敦促有關各方參與項目實施的協調配合。從而確保技術管理，質量管理，進度管理，合同管理的根本實施。從根本上保證整個項目的具體實施。
參考文獻:
房地產市場策略范文3
關鍵詞：房地產；市場；營銷
中圖分類號： F293 文獻標識碼： A 文章編號：
近年來，隨著國家宏觀調控作用的逐步顯現和房地產業的逐步成熟，房地產營銷面臨新的形勢。當前，我國的房地產市場逐步發展壯大，房地產行業的競爭也日趨激烈。房地產產品不同于一般的消費品，其物業的不可移動性、價值的高額性、生產周期的長期性、消費需求的層次性和多樣性，無不影響著銷售的成功。房地產營銷作為房地產開發中的一個重要環節和手段，越來越受到開發商們的重視。但是，由于中國的房地產營銷理論與實踐尚處于啟蒙、摸索階段，科學有效的營銷理論體系尚未在房地產業內形成，房地產市場營銷還存在不少值得探索的問題。
一、 我國房地產營銷主要存在的問題
1.市場調查缺乏真實性。一些企業在市場營銷方案制訂時，往往以見報的信息為依據，其收集的信息偏差較大。需求調查方面既缺少專業咨詢，也很少進行實地調研，從目前可見的營銷報告中，對房地產消費者的調查，包括購買類型調查及購買者心理，對競爭者的調查，包括銷售動態、優勢、借鑒經驗等分析不足，這在一定程度上制約了房地產營銷水平的提高，直接影響了到房地產企業經濟效益和社會效益。
2.價格策略單一陳舊。從定價角度看，大多是以低價開盤，逐步提高，缺少有機的調節和合理的升降。從價格策略看，如折扣價格策略、變動價格策略等都基本類同，雖然普遍懂得時間變動的價格策略，有些樓盤也推出個案變動策略，但大多停留在實際操作過程，缺少先期的理論定位。
3.促銷策略單一。從表面上看，房地產營銷氣氛比較濃烈，但深入分析便不難發現問題不少。從廣告策略方面看，僅僅局限于一般的信息廣告，最多在編排形式上作些處理，至于廣告目標、針對性、物業命名及形象、媒體運作、文案處理等方面都遠遠滯后于行業對房地產營銷的要求。
4.營銷近視癥。急于求成的“營銷近視癥”，左右了房地產營銷的發展。營銷的過程是一個產品推銷、引導過程，是一種提煉。急于求成的心理追求，使發展商常常把營銷和熱銷等同。這是一種十分明顯的誤區，或者說是“營銷近視癥”！跟蹤一些項目的銷售過程，不難發現大多數企業都存在著深淺不一的營銷近視癥：價格近視癥，為了得到利潤最大化，忽略了房地產的增值空間；節奏近視癥，整個樓盤同時上市，結果剩下的“死角房”無人問津；效應近視癥，片面地運用營銷技巧來產生效應，項目面市無計劃，前后矛盾。
二、房地產市場營銷對策
1．注重市場調研，實施全過程營銷。房地產全過程營銷就是市場營銷貫徹房地產從選址、設計、施工到竣工銷售及物業管理的全過程?？梢哉f房地產營銷的目的主要在于深度的前期市場調研和策劃，實行全過程營銷。轟動上海樓市的“沙田花園”，曾以兩個月完成了整個小區4萬多平方米商品住宅的主體銷售，原因是其在上海市中心率先建造了多層電梯房。這種物業的出現是在選址、開發前期營銷介入，在建房前就明確了如何賣，賣給誰的營銷思路，所以成為上海比較成功地完成全過程營銷的第一個案例。
2.大力開展網絡營銷
房地產產品銷售最大的特點是購買者的“慎買”，即消費者在購買之前，往往會傾注很多的時間和精力，詳細深入地了解產品的相關信息，反復比較均衡。這是由于房地產產品價值巨大和消費持久性決定的。信息的不對稱是導致購房者“慎買”的主要因素。要把消費者的“慎買”轉化為購買欲望，必須在房地產營銷中強化信息溝通。過去，房地產營銷信息溝通主要借助的手段是報紙和直投廣告這類平面媒體。這種宣傳材料信息量非常有限，而且帶有很大的誘導性質和片面性，使得潛在購買者對之產生很多質疑和不信任。因此，如何消除這些障礙因素，化解信息的不對稱，提高房地產開發商與潛在購買者之間信息的通暢性，是提高房地產營銷效果首先需要解決的問題。借助網絡手段，可有效化解交易信息不對稱。房地產商建立自己的網站，提供購房的各種信息，并設置互動的欄目，解答客戶提出問題。消費者通過訪問網站，可以獲得比平面媒體宣傳材料上提供的要詳細得多的相關信息，并實現與開發商的互動。
3．注重人性化營銷
人性化營銷是新時代的營銷理念。所謂的人性化營銷就是通過充分滿足人性的需求來達成營銷的目的。營銷過程中的人性化包括四大方面：順其本性，以滿足消費者的基本居住需求來進行營銷；尊其習性，以尊重消費者的居住習俗來進行營銷；適其品性，以適合消費者的居住文化品位偏好來進行營銷；滿足個性，以滿足消費者居住個性需求來進行營銷。在人性化營銷的過程中還需注意：營銷人員應將自己定位成消費者的朋友，對消費者要充滿愛心，幫助消費者解決疑慮問題；運用情感溝通，將樓盤的優勢、特點、與消費者自身相適合的地方、優惠政策等因素傳達給消費者；售樓處的環境設計要盡量完備人性化設施，體現對消費者的關愛。例如在售樓處設置小型兒童樂園、老人休息處、飲水設備、殘疾人專用通道等。
三、小結
目前我國房地產業正步入一個嶄新的發展階段，房地產營銷已然成為房地產開發的一個重要組成部分。在市場營銷組合理論基礎上分析房地產營銷策略，這對提高房地產開發經營的經濟效益、社會效益和環境效益的諸多方面都起著重要的作用，對整個房地產行業而言也具有重要的現實意義。
參考文獻：
[1]劉艷.淺談房地產營銷策略[J]，沈陽干部學刊，2005（6）.
[2]杜宇.試論房地產營銷策略[J]，中國科技信息，2006（4）.
房地產市場策略范文4
關鍵詞：房地產項目；施工管理；思考
1 注意施工階段的過程控制和管理
房地產甲方管理建設工程，應該管些什么?哪些是必須由甲方來管理的，哪些又可以通過監理、甚至施工單位自身來實現管理的?細分各方的管理權限。甲方工程管理才會有的放矢，而不是漫無目的地進行“大爺”式的甲方管理?！按鬆敗笔降墓芾硎鞘┕挝粯O為反感的管理方式。工程管理的理想境界是：工程質量達到甚至超過期望，施工工期控制在充分的時間內，使施工單位獲得了合理的經濟效益。這樣甲方和施工單位不再是對立的雙方，而是真正的合作伙伴。所以，甲方要從以下幾個方面進行管理。
1.1 嚴把工程質量關
加強質量管理，控制返工率。在施工過程中，要嚴把工程質量關，充分認識到“細節決定成敗”的含義，各方質量管理人員要把加強施工工序的質量檢查和管理工作真正貫徹到整個過程中，采取防范措施，消除質量通病，避免造成不必要的人、財、物的浪費而加大工程投資。
1.1.1 要管理好施工質量，首要的任務是按圖施工
甲方代表應隨時抽查施工方是否嚴格按照設計圖紙進行施工。若發現問題，及時處理，該返工則返工，由此造成的損失由施工方負責。但需注意，不可繞過監理單位而直接與施工方進行交涉。其次應檢查是否存在偷工減料、以次充好的問題。建筑施工企業在施工中偷工減料的，使用不合格的建筑材料、建筑構配件和設備的，應責令其改正、處以罰款；情節嚴重的，責令停業整頓，降低資質等級或者吊銷資質證書；造成建設工程質量不符合規定的質量標準的，施工方應負責返工、修理，并賠償因此造成的損失I構成犯罪的，依法追究刑事責任。
1.1.2 加大對隱蔽工程和中間部位極人臣的檢查和驗收
房地產工程具備覆蓋、掩蓋條件或達到協議條款約定的中間驗收部位，施工方要進行自檢，并在48小時前通知甲方代表。通知內容包括施工方自檢記錄，隱蔽工程和中間部位驗收的內容、時間和地點，并且請求甲方進行驗收。若驗收合格，甲方代表要在驗收記錄上簽字后方可繼續施工，倘若甲方代表查驗不合格，施工方要在限定的時間內修改并重新驗收。隱蔽工程未經驗收，甲方代表有權對已經隱蔽的工程進行檢驗。乙方要按要求進行剝露，并配合檢查。檢查不合格的，甲方代表不能在隱蔽工程記錄單上簽字，并要求其拆除返工。
1.2 確保工程按期完成
在施工進度方面，甲方代表要注意查看施工單位是否按合同工期進行施工。是否按施工組織設計進行，發現問題要及時提出來。對于按照施工組織設計進行的。發現在合同約定的工期內確實完不成的，要適當延長工期或者督促施工單位加人加班。
1.3 對施工單位獎懲分明
在施工合同上，可以注明對施工質量好壞及工期提前或拖延情況的獎懲制度。這樣甲方就能充分調動施工方的積極性，在使施工單位獲得合理的經濟效益的基礎上感到“干好干壞不一樣”，同時也達到了工程管理的理想境界。
2 做好個部門的協調工作
2.1 充分認識協調工作的重要性
工程中各專業的交叉部位明顯的問題容易發現和解決，容易出問題的多數都是一些小的東西。一般情況下對工程影響不大。但有時也會出現一些較大的問題，讓我們很難補救，甚至無法挽救。即便是這些小的問題，如果事先不設法考慮解決，事后處理起來也很麻煩，有時甚至要花幾倍的代價，而且還會影響工程的質量，造成經濟損失。
2.2 加強管理建立科學的管理模式
這里所強調的加強管理，是指在現有管理水平的基礎上，認真對待每一個管理環節，不走過場，針對影響工程質量品質的一些關鍵問題，從技術上、人事制度上、體系結構上建立更有效的、更加科學的管理體制，從而達到進一步提高管理水平的目的。
2.3 發揮監理單位的技術協調作用
2.3.1 明確監理權力
甲方書面授權給監理單位進行監理，監理在委托的范圍內，有工程使用材料和施工質量的檢驗權、工程施工進度的檢查監督權、結算工程款的復核確認權和否決權等。這就明確了在建設工程中，監理方是甲方重要的技術協調和行使權力代表。
2.3.2 監督監理方是否真正履行其職責
這就要求甲方代表要留意監理是否在甲方賦予的職權范圍之內進行了實際工作。比如監理查驗質量工作后，對所批準使用的建筑材料、設備、構件是否真正合格，甲方代表要實測一下，發現問題，甲方代表要責令監理方監督施工方更換建筑材料、設備、構件，或可依照《建筑法》有關條款追究其法律責任。
3 重視市政工程建設和竣工驗收
3.1 市政配套設施建造
市政配套是房地產項目中非常重要的一部分，且自來水、雨污水、電力、采暖、天然氣、綠化等市政工程的實施難度極大，體現為時間要求緊、作業場地小、互相影響大，壟斷單位多等特點。做好市政配套設施建造的關鍵一是及早準備，比如說天然氣工程，目前其設計與樓體施工圖設計脫節，但要在項目主體施工前完成天然氣工程的設計及交底，可避免主體的二次破壞、防水隱患、成本等；二是做好各專業問設計圖紙的疊加，及時進行設計優化和加強對各專業的施工組織設計的審查：是對壟斷專業隊伍的選擇慎之又慎。
3.2 必須安排好竣工驗收
做好竣工驗收工作的基礎除了保證各專業工程順利完成，質量合格外，還必須在工程建造后期做好竣工驗收計劃，計劃中明確工程竣工備案時間和要件要求，明細產品主體、電梯、消防、人防、環境、規劃等驗收和取證時間，明細由建設單位牽頭，參建各方參加的工程驗收小組，施工單位驗收整改人員的安排等。做好竣工驗收的關鍵首先是利用好公司培養的各種政府職能部門的社會資源；二是要盡早安排。一般至少在建筑主體完成后，院內市政配套開始施工時，就適時安排消防檢測和聯系規劃驗線；是保證申報驗收的資料正確完整，因為政府的驗收受理方式都采用了工作日制度。資料的錯誤肯定會延誤驗收的進度。
房地產市場策略范文5
關鍵詞：營銷策略；概念；服務
1 選擇適宜的營銷渠道和營銷組合策略
1.1 選擇適宜的房地產營銷渠道。房地產營銷渠道是指房地產產品從生產者流向最終消費者所經過路線和所經營銷單位結構形式的總和。主要有以下幾種形式:(1)直接銷售房地產的直接銷售是指從房地產開發商直接銷售給最終消費者。(2)間接渠道銷售房地產企業利用中間商將產品供應給消費者，中間商介入交換活動，并專門承擔商品流通職能。
1.2 選擇適宜的房地產營銷組合。房地產營銷組合在企業選擇了目標市場以后它的任務就是利用營銷組合策略配合往后的銷售工作。房地產營銷組合是指房地產企業可以控制的各種營銷手段的綜合運用。包括：產品策略、定價策略、銷售渠道策略、促銷策略。房地產市場營銷組合要有以下特點:(1)可控性營銷組合是要企業能夠控制的因素，如果房地產企業不能主動控制這些因素就無營銷組合可言。但是可控性并不意味著企業可以隨意地進行營銷組合，因為一方面市場需求對房地產企業營銷活動起著決定性作用，另一方面營銷活動受到市場需求和環境變化的影響和制約，它們都是企業不可控制的。(2)復合性營銷組合是多種因素的綜合運用，各種因素又相互影響，而且，并不是每一種策略對每一個公司都合適，有的公司只能是由其中的一種或兩種。但是有的公司能夠綜合運用幾種。但是這幾種策略的運用在不同的公司所占的權重也是不同的。(3)動態性營銷組合要因時因勢而改變，既是企業的策略制定的再科學，但是隨著環境的改變往往發生人所不能預料的事情，所以我們在運用營銷組合策略的時候要經常性的檢查環境的變化，及時反饋到營銷部門以便對營銷組合策略進行及時地調整。(4)整合性營銷組合要求房地產企業以消費者為核心進行營銷活動，各種營銷策略必須在營銷目標的指導下組合成統一的整體，相互協調相互配合。
2 房地產營銷中的概念
2.1 物業管理概念
物業管理概念是我國房地產業較早開始“炒作”的一個概念。作為房地產開發鏈上的一個重要環節，某一個項目物業管理水準的高低是影響業主作出購買選擇的重要因素。因為業主都希望生活在一個安全、方便、體貼周到的環境里。因此，我們常常見到稍大的樓盤和高檔樓盤，往往打出“引入香港頂尖物業管理”之類的旗號。為適應房地產業的發展需要，我國物業管理機構應該建立自己的經營管理服務理念，探索先進的物業管理服務模式和嶄新的物管企業運營機制，充分發掘企業文化和社區文化，著眼于打造物業管理品牌，才能在房地產營銷中保持主動。
2.2 綠色生態概念
房地產業內綠色生態概念風行。綠色營銷理論的核心是，企業營銷活動應該是以人類的綠色消費為目標而進行的一系列營銷活動，是實現公司贏利、消費者需求滿足和社會長遠利益三者動態平衡的新型營銷。綠色營銷觀念強調企業的營銷活動要保護環境，有利于維護生態平衡，減少污染，避免資源浪費，提供親近自然的、無害化產品和消費。企業在房產營銷中打出了環保、綠色、生態的口號，在營銷全過程力圖體現“綠色”關懷。例如，地段選擇盡可能遠離污染源，墻體和窗戶采用新型保溫隔熱隔音材料，拒絕使用粘土紅磚（減少土地資源消耗），裝修裝飾使用新型無污染、無刺激、無公害的材料，房屋建筑盡可能減少光污染、降低噪音、污水和生活垃圾集中處理等等。在生態營造方面，則普遍強調小區景觀的配套和環境的綠化，強調居住環境的舒適性、無害化以及生態環境的和諧性。
2.3 歐式概念
歐式概念幾乎是全國房地產市場上最普遍、最常見的概念模式。從我國房地產業起步伊始的沿海和南方城市，到今天的內陸城市，歐式概念成為競相模仿和攀比的焦點之一。無論是建筑的外觀造型，還是小區環境的布局，力圖體現歐式建筑的古典美、現代美。在很多城市，稍有實力的開發商，稍大的樓盤，就要請海外設計師擔綱設計。外觀設計則往往是歐式圓形拱門，歐式窗戶、羅馬立柱，歐式門樓、檐口和墻面浮雕裝飾；小區景觀則城堡式建筑、歐式雕塑小品、歐式風景樹、歐式花園草坪等；還有實力雄厚的開發商，甚至將整個小區“歐化”。
房地產市場策略范文6
關鍵詞：房地產項目；施工管理；思考 風險管理
1注意施工階段的管理
房地產甲方管理建設工程，應該管些什么?哪些是必須由甲方來管理的，哪些又可以通過監理、甚至施工單位自身來實現管理的?細分各方的管理權限。甲方要從以下幾個方面進行管理。
1.1嚴把工程質量關
加強質量管理，控制返工率。在施工過程中，要嚴把工程質量關，充分認識到“細節決定成敗”的含義，各方質量管理人員要把加強施工工序的質量檢查和管理工作真正貫徹到整個過程中，采取防范措施，消除質量通病，避免造成不必要的人、財、物的浪費而加大工程投資。
1.2確保工程按期完成
在施工進度方面，甲方代表要注意查看施工單位是否按合同工期進行施工。是否按施工組織設計進行，發現問題要及時提出來。對于按照施工組織設計進行的。發現在合同約定的工期內確實完不成的，要適當延長工期或者督促施工單位加人加班。
1.3對施工單位獎懲分明
在施工合同上，可以注明對施工質量好壞及工期提前或拖延情況的獎懲制度。這樣甲方就能充分調動施工方的積極性，在使施工單位獲得合理的經濟效益的基礎上感到“干好干壞不一樣”，同時也達到了工程管理的理想境界。
2發揮監理單位的技術協調作用
2.1明確監理權力
甲方書面授權給監理單位進行監理，監理在委托的范圍內，有工程使用材料和施工質量的檢驗權、工程施工進度的檢查監督權、結算工程款的復核確認權和否決權等。這就明確了在建設工程中，監理方是甲方重要的技術協調和行使權力代表。
2.2監督監理方是否真正履行其職責
這就要求甲方代表要留意監理是否在甲方賦予的職權范圍之內進行了實際工作。比如監理查驗質量工作后，對所批準使用的建筑材料、設備、構件是否真正合格，甲方代表要實測一下，發現問題，甲方代表要責令監理方監督施工方更換建筑材料、設備、構件，或可依照《建筑法》有關條款追究其法律責任。
3重視市政工程建設和竣工驗收
3.1市政配套設施建造
市政配套是房地產項目中非常重要的一部分，且自來水、雨污水、電力、采暖、天然氣、綠化等市政工程的實施難度極大，體現為時間要求緊、作業場地小、互相影響大，壟斷單位多等特點。做好市政配套設施建造的關鍵一是及早準備，比如說天然氣工程，目前其設計與樓體施工圖設計脫節，但要在項目主體施工前完成天然氣工程的設計及交底，可避免主體的二次破壞、防水隱患、成本等；二是做好各專業問設計圖紙的疊加，及時進行設計優化和加強對各專業的施工組織設計的審查：是對壟斷專業隊伍的選擇慎之又慎。
3.2必須安排好竣工驗收
做好竣工驗收工作的基礎除了保證各專業工程順利完成，質量合格外，還必須在工程建造后期做好竣工驗收計劃，計劃中明確工程竣工備案時間和要件要求，明細產品主體、電梯、消防、人防、環境、規劃等驗收和取證時間，明細由建設單位牽頭，參建各方參加的工程驗收小組，施工單位驗收整改人員的安排等。做好竣工驗收的關鍵首先是利用好公司培養的各種政府職能部門的社會資源；二是要盡早安排。一般至少在建筑主體完成后，院內市政配套開始施工時，就適時安排消防檢測和聯系規劃驗線；是保證申報驗收的資料正確完整，因為政府的驗收受理方式都采用了工作日制度。資料的錯誤肯定會延誤驗收的進度。
4房地產開發項目全面風險的應對策略
4.1 風險回避
風險回避是根據風險預測評價，經過權衡利弊得失，采取放棄、中止開發項目，或改變開發項目條件，以避開風險源地，從根本上消除風險隱患的措施。通常潛在威脅發生可能性太大，或可能損失后果太嚴重，又無其他風險管理措施可用時，常采用風險回避。風險回避的做法大體可分為兩種：一種是放棄或終止某項可能引起風險損失的活動；另一種是改變活動方案，或改變工作方法。可以看出，風險回避是一種消極的防范手段，有些迫不得己的意味。因為回避風險雖然能避免損失，但同時也失去了獲利的機會。所以，在選取風險應對措施時最好慎用風險回避這種防范手段。
4.2 風險控制
風險控制是指在風險事件發生前、發生時及發生后，采取的降低風險損失發生概率，縮小風險損失程度的措施。根據風險控制目的，風險控制可以分為風險預防和風險抑制。前者以降低風險損失發生概率為目的；后者以縮小風險的損失程度為目的。風險控制從主動采取預防措施入手，消除和減少風險隱患，降低損失發生頻率和損失程度。因而，它是一種積極的風險管理措施。由于風險控制措施成本低、效益好，不會產生不良后遺癥。因此對于房地產開發過程中的種種風險，應優先采用風險控制措施。
4.3 風險轉移
風險轉移是指開發商在開發過程中，有意識地將自己不能承擔或不愿承擔的風險轉嫁給其他經濟單位承擔所采取的措施。風險轉移與風險回避不同，它不是放棄或中止項目開發，而是將開發活動中風險可能所致損失的法律責任轉嫁給他人承擔。風險轉移也不同于風險控制，它不像風險控制那樣是直接調節風險因素達到降低風險損失概率和程度，而是將風臉轉移出去而間接達到降低自身的損失程度。
風險轉移的主要途徑有合同、保證、期貨和保險。合同形式有固定總價合同、成本報酬合同、單價合同等；保險有財產保險、責任保險和人身險。各種合同的對開發商和承包商的風險影響程度不同，開發商可以根據項目的情況，采取適當的合同形式，合理轉移風險，參見表1。
風險轉移一般在以下情況下采用：（1）風險的轉移方和被轉移方（風險接受方）之間的損失可以清楚地計算和劃分，否則雙方之間無法進行風險轉移；（2）被轉移人能夠且愿意承擔適當的風險；（3）風險轉移的成本低于其他風險管理措施。
4.4 風險自留
風險自留是房地產開發者自己承擔風險事件所致損失。在房地產開發中，對一些無法回避，難以控制和轉移的風險，或因冒該風險可能獲得較大利益時，在不影響開發者根本利益、大局利益的前提下，常采取風險自留措施。風險自留可分成兩大類：計劃性風險自留和非計劃性風險自留。計劃性風險自留是主動風險自留，其具體措施有：（l）自己保險；（2）專屬保險；（3）損失攤銷；（4）借款補償；（5）自負額保險。非計劃自留是被動自留，通過風險應急準備金來應對。風險自留對策應與風險控制對策結合使用，實行風險自留對策時，應盡可能地保證重大項目風險己經保險或實施了風險控制計劃。風險自留對策也應與保險對策相比較，以便做出更利于節約風險管理成本的決定。
4.5 風險利用
風險利用是指開發商利用人們懼怕風險、追求安全的心理，通過參與確實存在風險的開發活動，依靠自身扎實的風險管理工作，興利抑弊，謀求自身最大收益的行為。風險利用是風險管理的較高層次，對風險管理人員的管理水平要求較高，必須具有豐富的項目經驗，嫻熟的技巧和高度的應變能力，才能對風險的可利用性和可利用價值進行分析，有效利用。例如在當前的土地市場化的條件下，經營性土地必須通過招拍掛的方式取得。但是有些精明的房地產開發商卻另辟蹊徑，從土地一級開發入手，通過爭取某地塊土地一級開發的開發權，為獲得二級開發權打基礎。因為如果進行了土地一級開發，就從某種程度上提前對土地的相關信息進行了了解。在進行土地進入二級市場上市交易時具有先天的優勢，獲取二級開發權的幾率就更大。即所謂的“曲線拿地”，就是很好地利用了政策風險。
