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房地產的資產評估范文1
【關鍵詞】投資性房地產；公允價值；評估
《企業會計準則第3號――投資性房地產》首次將投資性房地產作為一項新的資產予以確認，并引入了公允價值計量模式。如果會計上選擇了公允價值計量模式，那么接下來要做的，就是在這個基礎上定量。我國投資性房地產市場剛剛進入加速發展階段，我國評估市場起步時間較短，采用新會計準則中的公允價值計量屬性對投資性房地產價值進行計量和評估，關鍵是怎樣確定投資性房地產的公允價值？筆者認為應采取以下對策。
1.完善配套制度建設，保證公允價值計量客觀有效
從我國目前情況看，中國資產評估協會雖然制定頒布了《投資性房地產評估指導意見(試行)》和《以財務報告為目的的評估指南（試行）》，財政部頒布了《資產評估機構審批和監督管理辦法》（財政部令第64號）等規定，規范了企業采用公允價值計量投資性房地產的行為和方法，規定了資產評估機構審批和監督管理辦法，但從目前情況看仍缺少完善配套的相應制度，建議不斷完善相應的規章、辦法，健全配套的相應制度，保證公允價值計量客觀有效。
2.建立服務于以財務報告為目的的資產評估的信息服務系統
目前，許多資產評估是在不存在活躍市場的情況下進行的，很大程度上依賴于評估人員的主觀判斷。因此，大量與評估相關的信息有助于評估人員做出正確的判斷。所以，利用現代化的設備和科學的方法，對信息進行加工整理，建立服務于財務報告目的資產評估的信息服務系統是必要的。建議建立行業統一市場信息數據網絡和市場信息數據庫，向評估機構和人員提供高質量的信息咨詢服務，企業可以充分利用數據網絡獲取地區權威數據，使相關評估人員在進行投資性房地產公允價值評估時，更具有依據，并能保證評估結果的公允性。
3.規范公允價值評估體系，確保公允價值的真實性
采用新會計準則中的公允價值計量屬性對投資性房地產價值進行計量和評估，筆者認為，首先，政府相關部門應建立一套嚴格的公允價值評估體系，加強對評估工作的監督，禁止公司自己出具評估報告，對未披露投資性房地產公允價值評估方法的公司應給予一定程度處罰。建立有效的專業監督機構對評估機構的評估實行監督。評估機構的評估價，可通過信息公示、獨立機構審計等方式接受投資者或專業機構的監督。其次，由于投資性房地產公允價值評估是以財務報告為目的，在以財務報告為目的的框架下進行的資產評估，必然會受到會計使用公允價值程度的影響，受會計制度約束。因此，要求評估師對會計準則有比較透徹的研究，因為資產評估師的職業素質將影響最后評估結果，所以，必需加強資產評估師的隊伍建設。最后，加強資產評估機構的管理，有關部門應嚴格對評估公司的資質進行審查，并對其評估工作予以監督，對公允價值確認依據進行嚴格檢驗，杜絕虛假評估等提供虛假信息的行為，確保公允價值的真實性。
4.明確投資性房地產采用公允價值計量的前提和評估對象
明確投資性房地產評估方法的針對性或適用性。評估師執行投資性房地產評估業務，必須理解相關會計準則的要求與委托方及會計師進行充分溝通，了解其會計核算與財務報告披露的具體要求與建議。對于投資性房地產公允價值的評估方法，應優先采用市場法與收益法，當這兩種評估方法不適用時才可以采用成本法等其他方法。運用市場法評估時，應當收集足夠的同類或類似房地產的交易案例，選用交易案例時應當關注案例的可比性，重點分析投資性房地產的實物狀況、權益狀況、區位狀況、交易情況及租約條件。具體講運用市場法的調整因素主要包括交易情況、交易日期、容積率、使用年期、面積、具置、經營業態和所帶租約等條件。對于收益法的應用，應著重注意評估對象資產范圍與租金收入內涵的匹配，租金收入與成本項目的匹配，合理確定凈收益，應當根據建筑物的剩余經濟壽命年限與土地使用權剩余使用年限等參數及有關法律、法規的規定，合理確定收益期限；收益法所適用的折現率應當合理，應當反映評估基準日類似地區同類投資性房地產平均回報水平和評估對象的特定風險。
5.資產評估中介機構應有其相應獨立性，并建立高度的誠信機制
評估機構的獨立性和誠信對評估結果的可信度影響重大。在實務中香港、臺灣上市公司需要在大陸的子公司提供房地產評估報告，大陸的某些機構或個人反而不認可自己方面評估公司出具的評估報告，這就涉及到我們的評估機構對內對外誠信問題。資產評估機構應建立高度的誠信機制，評估從業人員要有實事求是的態度，嚴格按照評估程序，廣泛搜集國家有關政策、法律、法規、規章制度，深入實際搜集資料，根據科學的方法，認真地進行核實、研究、分析判斷，最終得出經得起推敲的評估結果。獨立性是資產評估服務的基本特征。評估機構和人員要恪守中立原則，堅持獨立自主地做出決定，公正執業，保證其專業判斷不受影響，保持客觀和公正。
6.完善房地產市場環境，構建公正透明的估價平臺
要想取得投資性房地產的公允價值，需要一個公平、公開、公正的市場環境，因此構建透明的、監督機制完善的房地產市場對公允價值計量模式在投資性房地產上的推廣意義重大。加速市場化的進程需要政府的大力推動，盡快制定、完善相關法律法規，為房地產市場限定規則。中國證監會會計部的《2009年上市公司執行企業會計準則監管報告》顯示，從投資性房地產公允價值的確定方法看，有15家上市公司采用了中介機構提供的房地產評估價格，8家上市公司參照同類房地產的市場交易價格確定，1家上市公司按照第三方調查報告確定公允價值。由以上數據可見，我國上市公司在確定投資性房地產公允價值時，多數均采用了中介機構提供的房地產評估價格，因此資產評估機構是否能提供公正的評估價格就顯得十分重要。因此國家應逐步完善公允價值審計制度，加強對公允價值計量模式的監督，比如企業投資性房地產的評估與企業財務報告的審計不能由相同的會計師事務所來完成，通過互相監督，來保證財務報告的真實可靠，以滿足財務報告使用者的需要。
7.提高會計職業判斷能力
公允價值模式更多依賴于職業人員的分析判斷，所以計量準確程度取決于職業人員的專業水平。由于我國會計人員的素質不高，這將在很大程度上影響到采用公允價值計量的實施效果。因此，運用公允價值計量屬性呼喚進一步加強對會計人員的教育。包括加強會計職業素質教育和會計職業道德教育。隨著公允價值計量屬性的逐漸引入，一方面需要不斷加深與拓展會計人員的繼續教育的內容，盡快提高會計人員的專業水平和職業技能，鼓勵他們汲取新的相關專業知識，培養他們的公允價值觀念，必要時可以考慮聘請有經驗的國外專家提供培訓支持，幫助我國會計人員和監管人員實施具體操作；另一方面會計職業道德是實施公允價值計量的內在支撐。企業在加強從業人員的知識水平時還應加強會計人員的誠信教育，培養會計人員保持職業良知，強化會計人員職業道德教育。禁止濫用資產負債表，防止為他人所用；只有將客觀公允原則轉化為會計從業者的基本理念，才能保證會計人員在具體運用公允價值計量時自我約束，不出偏差。
參考文獻
[1]王文芳.淺析新形勢下企業投資性房地產評估方法[J].財稅縱橫,2009(3).
房地產的資產評估范文2
一、商業銀行信貸抵押資產的概述
（一）商業銀行信貸抵押資產的涵義
信貸抵押資產評估作為銀行內部獨立的工作，主要用于評定測算銀行放貸的抵押資產的狀態，它作為商業銀行的主要收入點，是銀行的核心工作。信貸業務中最重要的業務是貸款部分，貸款業務是商業銀行等金融機構，以事先約定好的利率和還款期，約定好利率和還款期作為條件，將資金貸款給需要資金的人的一種經濟行為。
（二）合理地資產評估對銀行信貸的影響
合理的評估有利于銀行對借貸資產質量嚴格把控，及時預估出貸款的可能性風險，同時在企業向銀行貸款之前，合理地考察企業信譽，減少借貸資金的風險，維護銀行自身權益。
二、我國商業銀行信貸抵押資產評估方法現狀
資產評估在我國商業銀行信貸資產中應用越發廣泛和活躍，在對資產起到保障和監管其合規性方面效果顯著，但是由于我國這方面起步較晚，與國外銀行先進的業務水平相比，還存在很大的不足。在目前，我國評估行業以市場法，成本法，收益法為基礎的三種評估方法。
（一）市場法現狀
市場法，也叫做市場比較法，它根據相同相近的資產在活躍的市場上，成交日期與評估基準日相近附近，相同類型或者性質類似的資產成交價格，并與這些相同資產進行比較，然后根據被評資產的特性，對收集到的價格數據進行相應的調整，最終得出評估值。
（二）成本法現狀
成本法，其是從資產生產成本的角度考慮，在評估基準日，通過對資產進行重置成本的估算，并在此過程中對資產的新舊程度和適用性進行評估，進而求得估算重置的花費，來測算被評資產的價值。例如中信銀行某分行進行工廠大型機械設備評估時采用成本法，先計算其當前重置成本，減去計算出來的相關貶值后，得到設備的評估值。
（三）收益法現狀
收益法，也叫收益現值法，是在評估基準日對資產未來的效益進行預測和估計，并對其折現加和求得評估值的一種方法。隨著商業銀行抵押資產開放程度越來高，收益法運用越發重要。例如中國銀行某分行對其子公司進行抵押貸款評估時，就是運用收益法，對其預期收益進行測算并折現加總來確定評估值。
三、我國商業銀行信貸抵押資產評估方法存在的不足
評估業務在國外發展進程已經十分久遠，尤其是抵押貸款為目的的評估業務也十分成熟，隨著經濟全球化的影響和資本市場的快速融合，抵押貸款業務在現代經濟中的地位越來越重，在各個國家都得到重視，逐漸成為經濟發展必不可少的經濟活動。。
（一）評估方法運用不科學
我國的資產評估理論發展不完善、體系尚未健全，并且在我國早期的資產評估發展過程中，評估機構很多作為會計事務所的分支機構出現，評估人員很多來自會計崗位，受會計計量的影響較大。評估師專業技能、知識儲備不完善，勝任能力不足，對市場洞察不敏銳，并且往往為了成本盡量少的考慮，過于簡化程序。
（二）價值類型選擇不合理
受到國際評估準則和國外先進的評估體系的影響，我國關于抵押資產的評估案例，大多是將被評估資產的價值類型定義為市場價值，這顯然與銀行需要用抵押資產來保障貸款安全的目的有很大差距。
（三）傳統評估方法實踐困難
1.正確判定市場未來的價格走勢比較困難
確定合理的抵押?J款價值，對抵押資產的可持續性要進行合理審慎的考量，這使得評估人員在這個借貸經濟活動的持續期內，要準確把握市場上的短期投機等不利因素的影響，合理高效地洞察市場發展的趨勢和軌跡，合理判斷資產活動周期的峰值和低谷，估計出較為準確的價格趨勢，但是實際上，我國評估人員在此方面知識還存在嚴重缺口，使得評估人員評估時難度是巨大的。
2.抵押貸款價值下的如何確定評估有效期的問題
從原來的評估準則和評估實例的分析來看，對于評估報告的時效性、有效期都有規定，一般來說從評估的有效期也能看出評估人員在評估實務過程中的專業素養和業務水平的高低，同時也是對評估人員合理評估時進行無責保護的一種手段。
3.評估時參數的不合理性和難以估計性對評估值的影響
在評估過程中，評估人員進行銀行抵押資產評估時，對評估參數的選取和價值類型的判斷中存在較大主觀因素，并且還要根據市場變化及時進行調整，這些都使得評估參數的選取和結果存在不合理性。
四、完善我國商業銀行信貸抵押資產評估方法的對策
本文基于創新過程中所受制的因素，折現現金流法為核心期權定價法為補充以及不良資產的交易案例比較法提出對策及建議。
（一）評估方法要與評估目的、價值類型相匹配
我們進行評估案例分析時，要保證評估方和價值類型的選取要相符，要基于評估目的選取合適的市場類型。
（二）完善對抵押資產進行評估的框架
評估方法都有其使用的條件，檔適合的評估方法選取之后，評估條件卻不能滿足時，我們就要考慮其他的評估方法進行評估了。核心方法：折現現金流法。
現金流量折現模型：
其中n為資產的年限，CFt為t年的現金流量，R為包含風險的折現率。
替代方法：成本法、市場法以及其他收益法。
（三）為加強風險預防，對抵押資產評估進行方法改善
1.對評估方法修正的建議
就我國評估目前發展狀況來看，抵押貸款的評估實例數據不完善，風險考量不合理，我們主要應該在保證銀行不會出現貸款本金損失的前提下，對抵押方法進行完善和改進。
2.對評估方法進行修正后評估公式
根據本文前面的敘述，對評估方法進行修正，得到不同的抵押資產評估值，即不存在違約的狀態，求得抵押資產的評估值應該是將抵押資產的市場價格扣除貸款可能出現的損失值，即或有損失折減法為：
其中：F是抵押資產的評估值；B是抵押資產市場價格；D是預計發生的損失；PE是違約賠償率。
房地產的資產評估范文3
一、投資性房地產及在新舊會計準則下的異同
投資性房地產,是指為賺取租金或資本增值,或兩者兼有而持有的房地產,它能夠單獨計量和出售,一般包括已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權、已出租的建筑物等。相較于舊的會計準則,其重大變化就是單獨以會計準則的形式,嚴格的將投資性房地產與自有房產以及作為存貨的房地產加以區別。這就能更加清晰地反映企業所持有房地產的構成情況和盈利能力,增強了企業財務的透明度。另外一個重大變化是,在新會計準則下引入了“公允價值”,并將其作為投資性房地產的一種計價模式。舊會計準則下采取成本模式計價,它與公允價值計量的最大區別就在于前者比照固定資產和無形資產準則計提折舊或攤銷,并在期末計提減值準備,而后者的折舊、減值或土地使用權攤銷價值直接反映在公允價值變動中,并通過“公允價值變動損益”對企業利潤產生影響,而不再單獨計提。
二、新會計準則下投資性房地產公司的會計政策選擇
2.1盈余管理
會計計量的不確定性本身就會對盈余管理產生一定的影響,相較于舊會計準則,新準則下投資性房地產公司會計政策需注意以下幾方面:(1)存貨計價方法的改變。新準則要求企業在期末計價時,應該采用先進先出法、個別計價法或者加權平均法來計價,而取消了“后進先出法”。顯然在未來房地產市場需求較大的背景下,先進先出大大縮小了企業通過存貨計價方法調整利潤的空間。(2)資產減值準備不能轉回。新準則第8號“減值準備”明確規定,企業計提的資產減值損失在確認以后,不能在以后的會計期間再轉回。舊會計準則下,房地產公司可能通過大額的資產減值損失準備的計提和轉回來改變相關會計期間的損益,如先計提減值準備,待后發生減值的現象消失時,在當期會計轉回原來計提的減值準備。但新準則對這一現象的禁止使得企業操作利潤的空間被大大縮小。(3)財務報表范圍的擴大。新會計準則規定,只要是受控制的所有子公司都必須列入母公司的合并報表。同時,在母公司所需要出具的合并報表為合并資產負債表、合并利潤表和合并利潤分配表基礎上增加了現金流量表和所有者權益變動表。(4)公允價值模式下,首先引入不計提折舊增加大房地產開發企業盈利。3號準則要求,公允價值模式下,“不再對房地產進行攤銷或者計提折舊,而是在會計期末按照從公開市場中取得的公允價值與原賬面價值進行比較,兩者之間的差額計入公允價值變動損益,列入當期損益”。但需要注意的是一旦采用公允價值計量模式,就不能再轉回采用成本計量模式。
2.2稅務管理
新準則關于投資性房地產公司的納稅管理變得較大。(1)計稅基礎。主要分為房屋、建筑物和土地使用權的計稅基礎。他們的計稅基礎如表1所示:
表1新準則下投資性房地產的計稅基礎
(2)后續計量與納稅調整。采用成本模式的企業,如沒有對投資性房地產計提減值準備則不需要調整,否則需要按照《企業所得稅法》第八條、第十條規定,對后續計量進行納稅調整。采用公允價值模式的企業,如對房地產進行后續計量,公允價值變動損益在計算應納稅所得額不予確認,應進行納稅調整。(3)房地產轉換。在成本計量模式下,將沒有計提減值準備的投資性房地產轉換為一般性固定資產或無形資產時,持有并準備增值后轉讓的土地使用權改為自用的,可以計算攤銷費用扣除后作為無形資產。而將存貨的房地產轉換為投資性房地產時,無論采取哪種計量模式,當期都要按視同銷售確認收入,同時按開發產品的公允價值確認投資性房地產的計稅基礎。
2.3資產評估
新準則對投資性房地產的資產評估有兩個:(1)資產認定。在資產類別上,新準則進行了規范和跟新,如將股權投資、債券投資分類為“交易性金融資產”、“可供出售的金融資產”、“長期股權投資”、“持有至到期投資”等。3號準則將已出租和長期持有并準備增值后轉讓的土地使用權,以及企業擁有并已出租的建筑物劃分為投資性房地產。同時還提出資產組及資產組組合的概念。這種界定擴大了房地產資產評估的業務范圍,同時對于評估客體的界定給出了相應的規范,要求評估工作的第一步就是在熟悉新會計準則中資產定義的前提下,根據資產特征明確評估對象。(2)資產評估價值類型。公允價值是新會計準則的核心問題,也是房地產資產評估的核心價值類型。長期看,我國房地產市場升溫余地較大,采取公允價值模式進行資產評估顯然更利于提高企業的盈利。但是當前我國房地產市場已隱現出泡沫跡象,政府宏觀調控力度不斷加大,此時選擇成本模式或許更為合適。但如果采取公允價值模式,間接上也提高了對企業財務人員的要求和對資產評估服務的要求。企業需要結合房地產發展實際采取相應的評估模式。
參考文獻:
[1]冷軍,集團經濟研究[J],2007(10)
房地產的資產評估范文4
關鍵詞：投資性房地產 公允價值 房地產估價
1 新企業會計準則對投資性房地產計量模式的規定
新準則對投資性房地產的規定：投資性房地產是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產，包括已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權、已出租的建筑物。
新準則對投資性房地產的計量的規定：企業通常應當采用成本模式對投資性房地產進行后續計量，也可采用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量。但同一企業只能采用一種模式對所有投資性房地產進行后續計量，不得同時采用兩種計量模式。這意味著企業可以對兩種計量模式進行選擇，而且對統一企業計量模式一經確定，不得隨意變更。已采用公允價值模式的，不得從公允價值模式轉為成本模式。從原有成本模式轉為公允價值模式的，公允價值與原賬面價值的差額調整留存收益。準則還規定，如果投資性房地產采用公允價值計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。之所以對采用公允價值計量的房地產不再計提折舊，主要是折舊的部分已經通過公允價值與賬面價值之間的差額調整留存收益而相應地得到了補償。
2 投資性房地產的計量引入房地產估價的原因1 新準則中投資性房地產提出的理由 隨著近幾年我國經濟的飛速發展，各地的房地產市場也逐步活躍起來，房地產的價格不但不會低于成本，反而大幅增值。因此，將以投資為目的持有的房地產從固定資產和無形資產中分離出來，單獨核算和列報是十分必要的。而正是由于房地產價格的大幅上漲，才把不同于房地產開發售房和企業自用的房地產的分離出來。2 房地產及房地產價格本身的復雜性 房地產是土地、建筑物等定著物及其權屬的總稱。土地由于它的供給特性的不同分為自然供給和經濟供給，進而所具有的自然特性和經濟特性都影響著土地的使用權的權益價格。建筑物是房屋及其構筑物。房屋，是具有房屋基本構造用于人們生產生活的場所；構筑物，是無法密閉的定著物，包括水井、水塔、隧道、橋、路等。房地產的價格是房地產的權益價格，包括土地使用權價格和房屋所有權價格，土地使用權價格基于取得土地使用權的途徑不同，價格屬于出讓價格，還是轉讓價格。房地產價格還與房地產的用途密切相關，用途的確定受國家及各地區有關政策規定的影響，房地產的價格還具有區位性和個別性的特征，但不同用途的房地產對于區位的具體要求不同，進而對房地產價格的影響也不同。
房地產及房地產價格的這種復雜性，使房地產估價從資產評估中單獨的分離出來，作為獨立的估價機構存在。也正是由于這點，會計計量上把原有的投資性房地產從固定資產上分離出來。3 房地產估價對于基于不同投資用途的房地產價格的專業把握 房地產估價就是房地產估價專業人員基于對房地產價格成因的了解和熟悉，遵循國家對于房地產制定的法律法規、評估準則，根據不同的房地產用途，遵循評估原則，依照相關的程序，選擇適當的價值類型，運用科學方法，對房地產的價值進行分析、估算的行為和過程。之所以進行投資性房地產的確認及計量，就是由于很多并非房地產開發企業的企業從房地產上看到更大的贏利點，而這個贏利點的計量還不明確，尤其是后續計量上。非房地產企業對于基于不同用途的房地產的價格水平的掌握不具有專業性，而房地產估價人員對于不同用途房地產價值確認計量上具有專業性，尤其是投資性房地產的后續計量所采用的公允價值的計量上更具專業性。
4 投資性房地產公允價值計量條件與房地產估價方法前提一致 投資性房地產的計量屬性準則中已經明確規定，投資性房地產的計量一般采用成本法，只有存在確著證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠的取得的，才可以采用公允價值模式計量。采用成本法計量的規定與原有的固定資產和無形資產的計量方法基本一樣，只是在名稱上的改變，并沒有從根本上改變會計計量，只有引入了公允價值的計量屬性才是從根本意義上的改變。正是國家了解投資性房地產公允價值的計量對于持有投資性房地產的企業來說很難把握，所以才有明確規定必須有確著證據表明，而確著證據正是專業的房地產估價人員的基本工作。
采用公允價值模式計量投資性房地產，應當同時滿足兩個條件①投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場；②企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息。這兩個條件恰恰就是房地產估價用市場法來評估房地產價格的前提條件，而對于條件中“同類或相似的房地產”在房地產估價的市場法中有詳細的闡述，所謂的類似房地產，是與估價對象在同一供求范圍內，并在用途、規模、建筑結構、檔次、權利性質等方面與估價對象相同或相似。用途相似主要指大類用途相同，大類用途即是居住、商業、辦公、旅游、工業、農業等；規模相當指一般在計量對象規模0.5—2倍范圍內；檔次與估價對象要相當，權利性質要與估價對象相同，而估價對象，從實質上就是投資性房地產的公允價值計量對象。
3 投資性房地產引入房地產估價的途徑1 國家在法律法規層面上進行引導 正是由于國家出臺新會計準則，對于目前房地產市場給企業帶來的影響在會計賬務處理上進行了調整，同時提出了投資性房地產的資產類型，并在準則中引進了公允價值的計量屬性，而在公允價值的實際應用中反映出了很多問題，比如，投資性房地產進行公允價值計量的企業的所有者權益的變動幅度很大，在某種程度上也說明公允價值的計量規定還不完善，應出臺進一步明確的公允價值計量準則與規范，在其中引入房地產估價程序，具體來講，即通過房地產估價機構的專業估價給予公允價值的計量以依據，同時，對于非活躍市場條件下的投資性房地產的公允價值，房地產估價機構也可以給予專業的判斷。2 擁有投資性房地產的企業通過有償形式尋求房地產估價機構給予專業支持 企業對于投資性房地產的把握如引入房地產估價手段，除國家在政策性上進行引導外，還要靠投資性房地產企業主動尋求專業的幫助，而目前的房地產估價機構都屬于經營性的中介機構，企業是作為估價機構的客戶，收費也是正常的。但由于投資性房地產的經營對于部分企業來講屬于經常性的經濟業務，自然計量也是頻繁的，估價機構對于投資性房地產企業的收費也不能按正常的收費標準來收費，同時要考慮企業與估計機構應建立長期的協助關系，在費用上收取需雙方協商。
投資性房地產企業在對于公允價值計量屬性的引入，主要是從國際財務報告的公允價值計量上來考慮的，但美國次貸危機的教訓，讓我們也應該把注意力放在公允價值計量的后續計量的調整上，同時讓房地產估價機構對于房地產市場價格的敏銳性來幫助把握后續計量的時間階段。
參考文獻：
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財政部.《企業會計準則第3號——投資性房地產》應用指南[S].
房地產估價理論與方法.中國房地產估價師與房地產經紀人.中國建筑工業出版社.2010.
王磊.投資性房地產公允價值計量實際應用情形分析.會計之友.2009（1）.
房地產的資產評估范文5
【關鍵詞】 公允價值； 投資性房地產； 公允價值計量模式
投資性房地產，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。投資性房地產在企業實務操作中早已有所涉及，但我國企業很長時間內并沒有對投資性房地產進行單獨核算，而是與一般的固定資產和無形資產一樣進行確認、計量和披露。隨著市場經濟的不斷發展，投資性房地產的規模越來越大，財政部于2004年5月頒布了《關于執行企業會計制度和相關會計準則有關問題解答（四）》的通知，其中對房地產開發企業出租的開發產品進行了單獨的解釋。之后于2005年頒布了投資性房地產會計準則的征求意見稿。該征求意見稿是我國首次將公允價值引入到非金融資產，并于2006年正式頒布《會計準則第3號――投資性房地產》。準則規定，投資性房地產的后續計量在符合條件時可以采用公允價值模式進行計量。新準則于2007年1月1日率先在上市公司中開始實施。
自新會計準則頒布并開始實施后，截止到2010年末，我國滬深兩市上市公司中，有投資性房地產的公司為六百多家，這些公司絕大部分對投資性房地產采用成本模式計量，而采取公允價值模式計量的上市公司只有二十多家，所占比例非常之低。究其原因，除了考慮準則中規定的一旦采用公允價值計量模式，公允價值的變動會使企業的利潤產生波動，而且不能再轉為成本模式外，最重要的一點就是公允價值的確認存在一定的難度。
投資性房地產公允價值計量的核心問題是公允價值的確定。我國現在對于投資性房地產公允價值的確定方法主要有三種，一是專業評估；二是參考同類或類似房地產市場價格；三是對第三方調查報告的分析。每種確定方法有其自身的優點和不足。目前，從采用公允價值計量的上市公司披露的情況來看，大部分采用的是專業評估的方法，也有少數企業采用參考同類或類似房地產市場價格的方法或者第三方調查報告的方法。
一、投資性房地產公允價值確認方法案例分析
眾所周知，公允價值計量可以更客觀地反映企業的資產價值，公允價值計量的范圍已經從金融資產擴展到了非金融資產，公允價值計量能為會計報告的使用者提供更客觀的信息，但我國上市公司中采用公允價值模式計量投資性房地產的情況還不是很普遍，對于不多的采用公允價值模式計量投資性房地產的上市公司，本文選取有代表性的企業，來分析其投資性房地產公允價值的確認方法。
（一）專業評估方法確定公允價值
所謂專業評估方法就是指企業聘請獨立的評估機構確定投資性房地產的公允價值。采取專業評估的方法要點有兩個，其一，存在活躍的市場。其二，有獨立成熟的評估機構。由專業房地產估價機構進行評估，可以比較客觀地反映出投資性房地產的市場價值。但是也為企業進行人為操縱利潤提供了機會，如企業與評估機構相互勾結虛增資產等，比較容易發生惡意地會計職業判斷情況。所以采取專業評估的方法，對于資產評估師的要求很高，評估師應該做到恪守獨立、客觀、公正的原則，勤勉盡責，保持應有的職業謹慎，根據自身的工作經驗和能力，承擔相應的審計任務等等。采用專業評估方法確定公允價值的代表企業是中國銀行。
中國銀行始建于1912年，至今已有近百年的歷史，在這漫長的發展過程中，中國銀行已經成為一個中國國際化和多元化程度較高的銀行。自2007年新會計準則率先在上市公司使用后，中國銀行決定采取公允價值模式對投資性房地產進行后續計量，公允價值的變動計入當期損益，并且中國銀行采用專業評估方法確定公允價值，即由獨立的評估師根據公開市場價格定期進行評估。2007年12月31日，中國銀行投資性房地產的賬面價值為99.86億元，主要由中銀香港控股子公司持有，所占比例達到中國銀行集團所有投資性房地產的75.57%。2007年底是由第一太平戴維斯有限公司完成投資性房地產的公允價值確定。當年投資性房地產采取公允價值模式計量增加了20.7億元的利潤。截至2010年12月31日，中國銀行投資性房地產的賬面價值已達到138.39億元，仍主要由第一太平戴維斯估值及專業顧問有限公司和萊坊測計師行有限公司根據公開市值計算而確定。
中國銀行是最早使用公允價值模式計量的公司之一，它對于投資性房地產公允價值確定的方法為專業評估方法。中國銀行采取專業評估的方法，是因為其投資性房地產主要分布在香港地區，這里相應的市場比較活躍，評估機構較為發達，采取專業評估方法比較合適。
（二）參考同類房地產市場價格的方法確定公允價值
參考同類房地產市場價格的方法是指公司董事會參照活躍市場上同類或類似房地產的市場價格、活躍市場上同類或類似房地產的最近交易價格以及其他相關的信息，對公司投資性房地產的公允價值作出合理判斷。采用參考同類房地產市場價格的方法確定公允價值的代表企業是山東勝利股份有限公司。
山東勝利股份有限公司成立于1994年，并于1996在深圳證券交易所掛牌上市，公司涉及了生物、農化、塑膠、地產與投資等多方面領域，是山東政府重點扶持的骨干企業。新準則頒布后，山東股份有限公司對于投資性房地產采取了公允價值計量模式，2010年年報報出后，對投資性房地產進行的分析，2010年12月31日山東勝利股份有限公司擁有投資性房地產的賬面價值為63 584 528.1元，由于公允價值的變動增加當期利潤8 138 802.1元，并且勝利股份采用參考同類房地產市場價格的方法，進行公允價值的確定。因為山東勝利股份有限公司的投資性房地產所在地為青島?？?，有活躍的房地產交易市場，所以勝利股份是在充分考慮當地活躍房地產交易市場的市場價格下確定投資性房地產的公允價值的。
雖然參考同類房地產市場價格的方法取得的公允價值相對來說更接近實際，而且容易取得，該方法要求所在地一定要存在活躍的房地產交易市場，但同時存在著弊端，例如同類或類似的房地產的公允價值又是如何確定的？所確定的公允價值，是否就直接可以使用？
（三）采取第三方調查報告的方法確定公允價值
所謂第三方調查報告是指以獨立的市場經紀公司定期向非特定對象以刊物的形式公開的各類房地產的市場調研價格或價格變動幅度作為確定公允價值的指導依據。這種方法比較客觀，市場經濟公司的數據不是特定面向一家公司，所以擁有投資性房地產的公司與確定公允價值的一方相互關聯較少，從而提高公允價值確定的客觀性。而這種確定依據的不足之處在于公允價值是完全由第三方調查得出的，使用者對于市場經紀公司是通過怎樣的調查方法獲取的公允價值并不清楚，所以難以確定公允價值是否準確。采取第三方調查報告的方法確定公允價值的代表企業是天津津濱發展有限公司。
天津津濱發展有限公司成立于1998年，是天津濱海地區首家以募集方式創立的股份公司，并于1999年4月在深圳證券交易所掛牌上市，目前注冊資本為1 617 272.22萬元。津濱公司確立了以工業房地產為基礎、以商業和民用房地產為重點的戰略發展方向。津濱發展集團截至2010年12月31日，擁有投資性房地產的賬面價值為757 129 292元，占非流動資產的67.5%。自2007年使用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量以來，津濱發展確定公允價值的主要依據為采用第三方的調查報告。天津津濱發展有限公司所處的天津市有著活躍的房地產交易市場，并有獨立成熟的市場經濟公司。
因為第三方調查報告不受利益方控制，具有相對獨立性，所以其提供的公允價值更客觀公正。采取第三方調查報告的方法確定公允價值更符合實際。但出具調查報告方需要高素質的專業人才，有時候其獨立性會受到利益方的影響。
二、投資性房地產公允價值確認方法的比較分析
從上面的案例可以看出，投資性房地產公允價值的確定方法有其優缺點及適用范圍，具體如表1。
通過對比分析不難看出，三種確定方法各有優勢和劣勢，但是有一個共同的特點都是需要有活躍的房地產交易市場，這與我國采取公允價值所持有的謹慎態度有關，只有符合這樣的條件才可以使用公允價值模式計量。所以在我國目前的情況下，企業可以依據公司所在地的優勢，采取不同的確定依據。例如，公司所在地有活躍的房地產交易市場，并在此基礎上有獨立完善的評估機構，評估獲取的公允價值比較有保證，這種情況下采取專業評估確定依據獲取的公允價值更加可靠。如果公司所在地有活躍的房地產交易市場，但沒有成熟的房地產評估機構或市場經濟機構，則采用參考同類或類似房地產市場價格確定公允價值比較合適。
三、投資性房地產公允價值確認方法的改進建議
通過對我國投資性房地產目前主要采取的三種公允價值確定方法的分析，投資性房地產公允價值的確認方法應該做如下改進。
首先，建立完善的房地產評估機構，提高資產評估師的職業能力。通過對我國投資性房地產使用公允價值模式進行后續計量的現狀分析可以看出，大部分的企業是通過聘請專業評估機構確定投資性房地產的公允價值。這樣做可以便捷地得到準確的公允價值。所以建立完善的資產評估機構，提高資產評估師的能力就至關重要。我國目前還比較缺乏具有權威性的房地產評估機構和專業的評估人才。因此，有關部門應當加大力度建設房地產評估機構，加強對相關專業人員的專業知識和職業道德方面的培訓，并制定相應的評估準則，使具體的評估行為有據可依，加強規范。
其次，加強市場化建設。這三種確定方法中，采取同類或類似房地產的市場價格是最公允的，也是以后要大力加強的發展方向。公允價值的獲取依賴公平、成熟的市場。所以，加強市場化建設有助于獲取準確的公允價值，同時可以降低企業利用公允價值操縱利潤的空間，使取得的公允價值更有保證。
最后，設立專門的房地產市場信息官方機構。國家設立專門的機構，收集并定期各地的房地產交易信息，讓房地產公允價值信息的獲取更容易、更直接、更公允。企業獲取信息相對容易，采用公允價值計量的企業會隨之增加，其提供的會計信息更為相關可靠。為會計信息的使用者作出正確的決策提供可靠的依據。
總之，如果能夠準確地確定投資性房地產的公允價值，投資性房地產公允價值計量模式就能客觀地反映企業投資房地產的價值，企業就能為投資者提供更客觀的會計信息。
【參考文獻】
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房地產的資產評估范文6
關鍵詞：新準則；公允價值；利潤
中圖分類號：F23文獻標識碼：A
一、利用公允價值進行利潤操縱的可能性分析
基于我國目前的公允價值應用環境，新會計準則只在投資性房地產、非貨幣性資產交換、債務重組、非同一控制下的企業合并和金融工具確認和計量等方面采用了公允價值。此次新準則中公允價值仍然是通過個人的主觀判斷才能實現，很容易導致企業為了粉飾報表利用公允價值來操縱利潤。
（一）“投資性房地產”準則利潤操縱空間較小
1、從投資性房地產的初始計量和后續計量看利潤操縱。從投資性房地產的初始計量和后續計量看，房地產資產一般存在活躍的交易市場，因此，很難進行利潤操縱。準則規定：有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量。企業對投資性房地產的計量模式一經確定，不得隨意變更。已采用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式。因此，應關注兩點：一是企業將成本模式轉為公允價值模式的動機；二是取得公允價值的證據是否確鑿。
2、從投資性房地產的轉換看利潤操縱。企業采用公允價值模式計量的投資性房地產轉換為自用房地產，應當以其轉換當日的公允價值作為自用房地產的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益。當投資性房地產轉換為自用資產時，如果轉換當日的公允價值高于原賬面價值的差額計入當期損益，產生了未實現利得。自用房地產或存貨轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產時，投資性房地產應當按照轉換當日的公允價值計量。轉換當日的公允價值小于原賬面價值的，其差額計入當期損益；反之，其差額作為資本公積，計入所有者權益?？梢姡P注點是企業投資性房地產轉為自用房地產是否有確鑿證據，是否存在進行利潤操縱的動機。
總之，“投資性房地產”準則應用公允價值，利潤操縱空間較小。如果企業不存在取得上市資格、配股等目的，一般不會進行利潤操縱。
（二）“非貨幣性資產交換”準則可能再次成為利潤操縱的手段。新準則中，非貨幣換選用了兩種計價基礎：公允價值和以換出資產的賬面價值計價。但是滿足以下兩個條件方可使用公允價值計量：一是該種交易具有商業性質；二是換入或換出的資產的公允價值可以可靠地計量，否則以換出資產的賬面價值計量。可見公允價值如何確定是一個關鍵問題。企業為了取得上市資格，或上市公司為了配股目的，可能在關聯企業之間，通過“規劃交易”方式，選擇具有商業實質的非貨幣性資產交換，以達到配股或實現盈利的目的。實質上，通過“規劃交易”增加利潤的方式就是一種利潤操縱行為。
（三）“債務重組”準則有可能再次成為企業操縱利潤的工具
1、以資產清償債務。以現金清償債務的，債務人應當將重組債務的賬面價值與實際支付現金之間的差額，計入營業外收入，從而增加利潤。以非現金資產清償債務的，債務人應當將重組債務的賬面價值與轉讓的非現金資產公允價值之間的差額，計入營業外收入。轉讓的非現金資產公允價值與其賬面價值之間的差額，計入營業外支出?？梢?，如果企業轉讓的非現金資產的公允價值不變，那么轉讓的非現金資產的賬面價值越低，確認的營業外支出數額越小，則計入營業外收入的數額即增加的利潤額越大。
2、將債務轉為資本。債務人應當將債權人放棄債權而享有股份的面值總額確認為股本（或者實收資本），股份的公允價值總額與股本（或者實收資本）之間的差額確認為資本公積。重組債務的賬面價值與股份的公允價值總額之間的差額，計入當期損益。這種債務重組方式，在關聯企業之間，重組債務的賬面價值與股份的公允價值總額之間的差額往往是不公允的，其差額越大，增加的利潤越多。
3、修改其他債務條件。債務人應當將修改其他債務條件后債務的公允價值作為重組后債務的入賬價值。重組債務的賬面價值與重組后債務的入賬價值之間的差額，計入當期損益。
新的債務重組準則意味著，作為債務人的上市公司進行債務重組時，一旦債權人讓步，上市公司獲得的利潤將直接計入當期收益，計入利潤表。對此，首先，應關注債務方債務重組的動機；其次，判斷債務重組企業之間是否是關聯方；最后，分析債務重組中公允價值確定的方法和依據是否合理。
（四）非同一控制下企業合并基本不存在利潤操縱的可能性?！镀髽I會計準則第20號――企業合并》規定，同一控制下的企業合并，規定以賬面價值作為會計處理的基礎。因為我國大部分企業合并是同一控制下的企業合并，這樣做可以避免利潤操縱。
而對于非同一控制下的企業合并，購買方在購買日對作為企業合并對價付出的資產、發生或承擔的負債應當按照公允價值計量。因此，合并方資產的公允價值與被合并方可辨認凈資產公允價值確定的可靠性是判斷能否構成利潤操縱的關鍵。一般來說，非同一控制下的企業之間是各自獨立的利益主體，能夠按照相對公平的原則，確定各方資產的公允價值，因此基本不存在利潤操縱的可能性。
（五）金融工具確認和計量是利潤操縱的關注點。金融工具確認和計量準則，包含投資資產和負債兩部分內容。上市公司能否利用該準則操縱利潤，重點應分析兩點：第一，金融資產的分類是否發生了變化；第二，金融資產公允價值的確定是否真實可靠。在金融資產中，只有貸款和應收款項在活躍市場中沒有報價。因為其公允價值的構成相對簡單，而且準則指南也對其公允價值的作出了明確規定。因此，利潤操縱的可能性較小。
二、公允價值應用建議
（一）對公允價值的確定做出明確的規定。為了防止企業濫用公允價值操縱利潤，保證新準則的有效實施，要借鑒國外公允價值計量的研究成果，結合我國的實際情況，制定符合我國國情的公允價值計量操作指南，詳盡規定有關現值的確認、計量和報告問題，對公允價值的確定做出進一步的具體解釋和說明，對公允價值的定性和定量給予一個明確標準。
（二）完善資產評估市場，保證公允價值確定的合理性。公允價值的合理性是會計信息可靠性與相關性的重要基礎。由于我國相應資產的交易市場不很完善，會有大量的債務重組業務、非貨幣性資產交換業務需要通過資產評估機構確定其公允價值。然而，目前我國的資產評估機構能否擔此重任，著實令人擔憂。因此，為了防止公允價值被濫用而出現利潤操縱，資產評估業作為客觀評定估算資產價值的行業，應能夠為交易雙方提供可靠的價格尺度和依據。
