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房地產資產評估程序范文1
關鍵詞：投資性房地產；公允價值；評估
中圖分類號：F233 文獻標識碼：A 文章編號：1674-7712 （2013） 22-0000-01
《會計準則第3號――投資性房地產》首次將投資性房地產作為一項新的資產予以確認，并引入了公允價值計量模式。如果會計上選擇了公允價值計量模式，關鍵就是在這個基礎上定量。我國投資性房地產市場剛剛進入加速發展階段，采用新會計準則中的公允價值計量屬性對投資性房地產價值進行計量和評估，關鍵是怎樣確定投資性房地產的公允價值？筆者認為應采取以下對策。
一、完善配套制度建設，保證公允價值計量客觀有效
從我國目前情況看，中國資產評估協會雖然制定頒布了《投資性房地產評估指導意見（試行）》和《以財務報告為目的的評估指南（試行）》，財政部頒布了《資產評估機構審批和監督管理辦法》（財政部令第64號）等規定，規范了企業采用公允價值計量投資性房地產的行為和方法，規定了資產評估機構審批和監督管理辦法，但從目前情況看仍缺少完善配套的相應制度，建議不斷完善相應的規章、辦法，健全配套的相應制度、準則等。
二、建立資產評估的信息服務系統，服務于相應的財務報告
目前，許多資產評估是在不存在活躍市場的情況下進行的，很大程度上依賴于評估人員的主觀判斷。因此，大量與評估相關的信息有助于評估人員做出正確的判斷。所以，利用現代化的設備和科學的方法，對信息進行加工整理，建立服務于財務報告目的資產評估的信息服務系統是必要的。建議有關部門建立行業統一市場信息數據網絡和市場信息數據庫，向評估機構和人員提供高質量的信息咨詢服務，企業可以充分利用數據網絡獲取地區權威數據，使相關評估人員在進行投資性房地產公允價值評估時，更具有依據，并能保證評估結果的公允性。
三、建立健全公允價值評估體系，確保公允價值的真實性
采用新會計準則中的公允價值計量屬性對投資性房地產價值進行計量和評估，筆者認為，首先，政府相關部門應建立一套嚴格的公允價值評估體系，加強對評估工作的監督，禁止公司自己出具評估報告，對未披露投資性房地產公允價值評估方法的公司應給予處罰。建立有效的專業監督機構對評估機構的評估實行監督的機制。評估機構的評估價，可通過信息公示、獨立機構審計等方式接受投資者或專業機構的監督。其次，由于投資性房地產公允價值評估是以財務報告為目的，因此必然會受到會計使用公允價值程度的影響，受會計制度約束。這就要求評估師對會計準則有比較透徹的研究，因為資產評估師的職業素質將影響最后評估結果，所以，必需加強資產評估師的隊伍建設。最后，加強資產評估機構的管理，有關部門應嚴格對評估公司的資質進行審查，并對其評估工作予以監督，對公允價值確認依據進行嚴格檢驗，杜絕虛假評估等提供虛假信息的行為，確保公允價值的真實性。
四、明確投資性房地產采用公允價值計量的前提，評估對象
明確投資性房地產評估方法的針對性或適用性。評估師執行投資性房地產評估業務，必須理解相關會計準則的要求，與委托方及會計師進行充分溝通，了解其會計核算與財務報告披露的具體要求與建議。對于投資性房地產公允價值的評估方法，應優先采用市場法與收益法，當這兩種評估方法不適用時才可以采用成本法等其他方法。當無法準確評估公允價值時，也可以提供公允價值變動區間等價值分析結論。對于市場法的應用，應著重關注參考交易案例的經營業態、附帶租約等差異因素。對于收益法的應用，應著重需注意評估對象資產范圍與租金收入內涵的匹配、租金收入與成本項目的匹配、出租收益口徑與折現率口徑的匹配；需關注租約的詳細條款及約定租金與市場租金的差異等。
五、資產評估中介機構應有其相應獨立性，并建立高度的誠信機制
評估機構的獨立性和誠信對評估結果的可信度影響重大。資產評估機構應建立高度的誠信機制，評估從業人員要有實事求是的態度，嚴格按照評估程序，廣泛搜集國家有關政策、法律、法規、規章制度，深入實際搜集資料，根據科學的方法，認真地進行核實、研究、分析判斷，最終得出經得起推敲的評估結果。獨立性是資產評估服務的基本特征。評估機構和人員要恪守中立原則，堅持獨立自主地做出決定，公正執業，保證其專業判斷不受影響，保持客觀和公正。
六、完善房地產市場環境，構建公正透明的估價平臺
要想取得投資性房地產的公允價值，需要一個公平、公開、公正的市場環境，因此構建透明的、監督機制完善的房地產市場對公允價值計量模式在投資性房地產上的推廣具有重大意義。加速市場化的進程需要政府的大力推動，盡快制定、完善相關法律法規，為房地產市場限定規則。中國證監會會計部的《2009年上市公司執行企業會計準則監管報告》顯示，從投資性房地產公允價值的確定方法看，有15家上市公司采用了中介機構提供的房地產評估價格，8家上市公司參照同類房地產的市場交易價格確定，1家上市公司按照第三方調查報告確定公允價值。由此可見，我國上市公司在確定投資性房地產公允價值時，多數均采用了中介機構提供的房地產評估價格。因此國家應逐步完善公允價值審計制度，加強對公允價值計量模式的監督，比如企業投資性房地產的評估與企財務報告的審計不能由相同的會計師事務所來完成，通過互相監督，來保證財務報告的真實可靠，以滿足財務報告使用者的需要。
參考文獻：
[1]王文芳.淺析新形勢下企業投資性房地產評估方法[J].財稅縱橫，2009（3）.
房地產資產評估程序范文2
[關鍵詞] 國有資產 資產評估 資產流失
隨著改革開放的深入，涉及產權交易的經濟行為越來越多。產權交易往往需要資產評估，尤其國有資產的產權交易，根據有關規定，資產評估是不可缺少的程序。合資、并購、股份制改造等產權交易是國企改革的重要途徑。但在國企改革的產權交易過程中，國有資產流失的現象是觸目驚心的，其中低價出售國有資產，則是國有資產流失的一個重要方面。企業在資產評估中如何防止國有資產的流失成為了一項我們需要研究的重要課題。本文的旨在以國有資產占有單位――管理者的角度，審視評估機構對本企業進行資產評估的各個環節，指出每個評估環節中避免國有資產流失的關鍵之所在，從而杜絕或減少在資產評估中國有資產的流失。
一、資產評估前期
本階段是指資產占有單位已經決定進行資產評估至評估機構尚未進駐的這段時間。
1.資產評估的準備工作。首先，要對擬評估的資產進行全面的清產核資，“做到賬、卡、物、現金等齊全、準確、一致”。這是國資委《關于規范國有企業改制工作的意見》中明確規定的要求。這樣不僅有利于資產評估的順利進行，更主要的是能對擬評估的資產全面摸底，做到心中有數。其次，要對配合資產評估工作的相關人員進行必要的培訓，即使是小型的資產評估也要進行適當的有針對性的學習，了解資產評估的基本常識，學習相關的法律文件。
2.確定評估機構。目前，國內評估機構很多，魚龍混雜，因此，要根據已確定的經濟行為及擬評估的資產選取合適的評估機構。具體地說就是要聘請有相應資質評估機構。比如，企業是上市公司或涉及證券業務的，就要聘請證監會和財政部批準的具有證券業務評估資格的評估機構；而對于土地評估，要有土地管理部門批準的資格等。不然，由于評估機構競爭激烈，可能出現先攬下業務再出包的現象，企業要多花不少冤枉錢。
3.評估基準日的確定。評估基準日原則上應盡可能選擇會計期末或離經濟行為發生較近的時日。然而，新出臺的能使資產價值發生重大變化的國家有關政策法規之執行日也是應認真加以考慮的，應盡量避免由此產生的減值，而應享有由此產生的增值。另外，如匯率的變動、在建工程的竣工驗收日等對資產價值影響較大的因素亦應加以考慮。同時，還要考慮資產評估報告的一年有效期問題，經濟行為應在一年內完成。
4.簽訂資產評估業務約定書。中國資產評估協會早已出臺了資產評估業務約定書的固定格式范本，但不具備強制性，企業完全可以根據自己的意愿與所聘請的資產評估機構協商，添加具有維護本企業權益的追加條款，若無正當理由，資產評估機構當然不應拒絕。約定書的最后一項就是確定評估費用了，如果此項費用高出合理的范圍，當然就是國有資產流失的一部分。因此，了解評估機構如何收費也很重要。
實踐中一般采取以規定標準為基礎，由委托方與評估機構協商的方法來確定收費金額。企業最好事先到有關部門了解一下是否有新的收費標準或政策，再了解一下此項業務的收費行情，作到心中有數，在談判中才能處于有利地位。
二、資產評估中期
本階段是指資產評估機構進駐資產占有單位開始，至完成實物資產的實地勘察，賬面資產的核實確認，進行評定估算的這段時間。在這段時間里，資產評估的各項工作離不開資產占有單位的密切配合，所以企業正好可以利用此項便利，密切關注評估人員評估各項資產時所用的評估程序、評估方法以及各項資產的初步評估結果，如有不同意見可及時提出質疑，要求評估機構給以合理的解釋。
“質疑“和評估機構所尊崇的“獨立性”并不沖突，因為對評估機構還要求其具有客觀性與公正性，同時評估工作也要求具有科學性。況且，評估機構管理部門頒布的有關資產評估準則在許多條款中都明確要求注冊評估師應與委托方進行“溝通”。既然是溝通，一方對某事項提出質疑，另一方予以答復當屬理所當然。因此，要關注評估機構對各項資產的評估程序、評估方法、評估參數和評估結果，以便把國有資產流失的可能性消滅在萌芽中。對于各項具體資產的評估而言，主要是關注其選用的評估方法和對應此方法而選用的相應評估參數。
1.機器設備評估。機器設備的評估往往主要是采用重置成本法，重要的評估參數是設備的重置成本與成新率。而最了解本企業設備的重置成本與成新率這兩個參數可靠數據的人應該是本企業主管設備方面的工程技術人員與設備采購人員，即使評估機構聘請的專業人員也不見得趕上他們。所以，有經驗的評估師往往就此與他們溝通，求得他們的支持，以便評估值更能接近實際。反過來說，企業也應派出得力人員配合評估機構，同時也順便關注了設備評估中的少評與漏評問題。
2.房地產評估。房地產評估,尤其是土地使用權的評估，往往由于金額較大，所以一直是國有資產流失的一個重要方面，因此，國有資產占有單位及其上級領導機關必須對此項評估給予高度的關注。我曾參與一小型國有企業，該企業歷史包袱沉重，當地政府決定將其整體出售。
房地產評估的價值類型有公開市場價值與非公開市場價值。所謂“公開市場價值”是指在以產權變動為前提，被估房地產在評估基準日公開市場上最佳使用狀態下應該實現的交換價值。而除此之外受到某些限制的則屬于非公開市場價值。從保護國有資產的角度來說，在產權主體發生變動的情況下，房地產評估時就應該采用公開市場價值的價值類型來進行評估，這樣才能體現該項房地產的真實價值所在。
3.長期投資評估。長期投資包括長期股票投資、長期債券投資和其他投資。對于前二者，按評估基準日的價格與相應計價標準來評估即可。從國有資產的安全性來說，我們關注的是其他投資這一項。其他投資是指除了股票投資，債券投資以外的投資，主要是投資主體以現金、實物資產或無形資產投入到被投資企業，從而獲得投資收益，比如與其他企業合資，合作、聯營，設立全資、控股或非控股的子公司等。
對外投資，設立子公司往往為腐敗分子所利用 ，是國有資產流失的巨大黑洞之一。許多腐敗分子利用對外投資，設立公司手法轉移國有資產，據為己有，對此，投資方的上級主管部門必須高度重視。同時投資主體在涉及產權交易的資產評估中也有防止國有資產流失的問題。
那么怎樣防止國有資產流失現象發生呢？從根本意義上來說，長期投資的評估是對被投資企業獲利能力的評估，所以對于長期投資的評估方法應是首先對被投資企業進行整體資產評估，再根據投資比例計算出投資方長期投資這項資產的評估值。
三、資產評估后期
從資產評估程序來說，此階段是指評估機構完成現場勘測，初步評估測算后，進入評估匯總、撰寫評估報告及評估技術說明，到向委托方出具正式資產評估報告的階段。這個階段有一個評估機構與委托方反復交換意見的過程。在這個過程中，資產占有單位為了防止在資產評估中國有資產的流失，應要求評估機構提供簽字蓋章前的資產評估報告草樣，對其進行分析，發現有疑問之處，及時與評估機構進行交流。
1.對評估報告做邏輯性分析。包括對評估目的、評估中依據的前提條件與評估方法選擇之間的一致性進行分析；對評估范圍與評估目的之間的匹配性進行分析；對資產屬性作價的前提條件與作價依據之間的一致性進行分析。通過分析，可以對評估人員在評估中的基本思路和操作方法是否準確、合理進行判斷。
2.對評估中運用的價格信息及有關參數進行分析。在評估方法既定的情況下，評估中選用的價格依據和有關參數就成為影響評估結果的關鍵因素。因為評估中要求選擇在評估基準日時有效的價格信息和取價標準，因而分析中就要關注其出處和有效期兩方面。對于使用收益現值法時選用的折現系數和風險系數，要分析研究風險因素構成及技術處理方法的客觀性和合理性。
3.對評估計算、匯總情況進行分析?？山Y合評估報告中所舉案例，對評估中的計算公式、成本構成是否準確反映評估方法，計算結果是否正確，分項計算與匯總結果是否吻合，與文字說明是否一致進行分析、驗證。
如果國企的管理者與參與配合評估的相關人員認真做到本文所述各點，就可以杜絕或減少在資產評估中國有資產的流失。為此，前提條件應是:（1）改制中，國企方參與配合資產評估的領導者與相關人員不應與評估的結果有直接或間接的利益關系;（2）上述人員應公正廉潔，能自覺維護國家與人民的利益。第二條是一種理想化狀態，關鍵是第一條。這就需要國有企業的出資主體和產權主體研究出合理的委托模式與監督模式及對資產評估事項的配合模式，切實做到從根源上防止國有資產的流失。
參考文獻：
[1]李忠信王吉發:國有資產管理新論.中國經濟出版社,2004
[2]楊友孝:企業國有資產產權評估與確認及國有資產流失防控指導手冊.北京:北京大學,2004
房地產資產評估程序范文3
我們的專業是工程管理，房地產是我們以后就業的主要方向之一，加上我倆對房地產十分地感興趣，所以我們選擇了一個房地產信息充足的企業來豐滿自己幼嫩的翅膀。房地產評估公司屬于房地產中介機構，是房地產開發商與消費者之間的橋梁，在這里實習會使我們得到更
我們的專業是工程管理，房地產是我們以后就業的主要方向之一，加上我倆對房地產十分地感興趣，所以我們選擇了一個房地產信息充足的企業來豐滿自己幼嫩的翅膀。房地產評估公司屬于房地產中介機構，是房地產開發商與消費者之間的橋梁，在這里實習會使我們得到更好的鍛煉。而許多專家學者給房地產估價下了一個美妙的定義房地產=科學藝術。正式這種既有科學知識的嚴謹也有藝術的魅力，我們才能滿腔熱血的愛上房地產估價這一行業，才能主動的才房地產的知識中自由的遨游!
實習的一個月很快就要結束了，再回首這豐收的一個月，我們感到十分的欣慰，它使我們在實踐中了解社會，讓我們學到了很多在課堂上根本就學不到的知識，，也打開了視野，增長了見識，為我們即將走向社會打下堅實的基礎。
一、公司介紹
北京北方房地產咨詢評估有限責任公司(以下簡稱北方公司)系北京北方房地產咨詢評估中心(隸屬于國土資源部)脫鉤改制后形成的公司。是國內最早從事評估業務且具備最全面評估資質的中介服務機構之一。北方公司以北京為依托，業務范圍輻射全國。具有技術力量雄厚，信息靈敏可靠，服務行為規范，規模信譽良好的優勢。
1，公司的主要業務有
①，房地產開發土地使用權獲取方式前期策劃；房地產投資分析，可行性研究；房地產投資的資金融通；房地產市場營銷策劃；房地產抵押貸款(個貸)評估；房地產拆遷評估。北方公司自1993年以來，對不少項目參與了整個策劃，并成為多家集團公司的長期咨詢評估機構，成為許多集團公司的顧問單位，比如北大青鳥集團，隆達集團，北京市供銷社，北京金隅集團，首創置業，國貿，北辰等。
②，基準地價及各類宗地地價，房產價值評估業務。
基準地價編制：北方公司曾在1993年主持制定了浙江省溫州市的基準地價，并參與了其它省市基準地價的制定，獲得原國家土地管理局頒發的1993年局級科技進步二等獎和浙江省土地管理局頒發的1992年度局級科技進步一等獎；業務包括出讓或國家收回土地的地價評估；轉讓，出租，抵押，作價入股房地產的評估；企業兼并，破產，清產核資涉及的房地產估價；司法仲裁涉及到的房地產估價；征收土地稅費涉及的土地估價；其它依照法律，法規需要進行的房地產估價。
③，在全國范圍內為企業股份制改制提供土地資產評估及政策，法律咨詢。
北方公司自1993年起一直被國土資源部確認為a級土地估價機構，是全國最早從事上市公司土地估價的機構。已參與了百余家上市企業股份制改造中土地資產評估，政策咨詢，及土地資產處置的協調工作，積累了豐富的經驗，熟悉股份制改造中的各個環節，能夠為企業提供最合理的土地資產處置方案，便于土地資產與其他資產銜接平衡，達到上市標準。
④，為各種形式的產權變動提供整體資產的咨詢評估服務。
目前已為幾十家企業進行了整體資產評估及其咨詢服務，積累了豐富的經驗。包括企業清算資產評估，企業工商注冊資產作價入資評估，資產補償評估，無形資產評估等，類型豐富多樣。
⑤，具備提供完備法律咨詢服務的能力。
北方公司現有法學碩士4名，其中具有律師資格的3名，具備提供全套法律咨詢服務的能力，尤其在房地產專業法律方面具有豐富的經驗，使客戶的權益得到最大限度的保護。
2，公司特點及優勢
①，公司具備五種資質:
⑴中國土地估價師協會頒發的全國土地評估資格。
⑵國家建設部頒發的一級房地產價格評估資質。
⑶北京市國土資源和房屋管理局頒發的評估資質。
⑷北京市國土資源和房屋管理局頒發的房地產經紀資質。
⑸北京市國土資源和房屋管理局認定的房屋拆遷評估機構(第一批)。
作為目前全國具備資質最全面，最高級別的的評估機構，北方公司在目前許多評估項目同時歸口兩個以上政府部門領導的情況下，在協調各方關系方面更顯示出我公司的巨大優勢。這一點是那些資質不全或不具備資質的評估機構無法比擬的。
②，靈敏可靠的信息來源
北方公司與國土資源部，建設部，財政部，外經貿委，各省及地方房地產管理部門等建立了良好的業務聯系，能及時準確地了解國家各項政策法規，并融會貫通。尤其與各省市土地管理部門及土地評估機構關系密切，了解和掌握全國各地地價行情，可以協助客 戶辦理評估結果確認，土地資產處置，權屬變更登記等手續，有協調各方面關系的能力和經驗。截止目前，公司已為數百家企事業單位進行了高質量的房地產咨詢評估及交易服務。
③，良好的信譽
北方公司是中國銀行總部，國家開發銀行，建設銀行北京分行的指定評估機構之一，與其他銀行亦有業務聯系，享有良好的信譽。目前，房地產抵押評估業務量日益擴大。北方公司在接受評估工作過程中，從專業的角度協助銀行機構審查貸款企業的抵押財產證明的合法性，并協助企業明晰產權關系。既為金融機構的貸款安全性提供保障，又為企業理順產權關系，順利取得金融支持提供法律咨詢及協調工作。
④，雄厚的技術力量
北方公司是國內成立最早，技術力最雄厚的專業評估機構。從事過各類資產評估項目，并與境外評估機構進行過多次合作，有豐富的協調經驗。在長期的房地產評估工作中，全體員工不斷總結經驗，熟悉并掌握國際公認的評估原則和方法，目前已形成了一套科學有效的評估程序，確保了評估工作的客觀，公正和具有權威性。自1992年以來，各省市基準地價的制定，北方公司從長期的宗地評估中積累了基準地價的制定方法的豐富經驗，并對基準地價的數字化，標準化有獨到的見解。
⑤，高素質的人才結構
北方公司現有專職人員中，50%左右具有碩士學位，形成了以經濟，財會，建筑，法律等專業人員為主的業務隊伍，體現了最佳的組合效益。其中主要成員為原國土資源部土地經濟研究所地價所成員，多年以來從事土地經濟理論，地價理論及評估方法的研究，參與了多項國家重點課題的研究和國土資源部《城鎮土地估價規程》等重要文件的起草。公司現有人員中，具有國土資源部土地估價師證書的15名，建設部注冊房地產估價師證書的12名。除此之外，還擁有一支穩定的具有評估執業資格的兼職人員隊伍，能承接各種類型的評估項目及基準地價編制項目。
二、在公司的工作情況
能在這么有實力的房地產公司實習，我們十分的高興，這就像給與了我們一個巨大的舞臺，讓我們在上面有機會揮灑自己的才華，演繹自己的青春。我們也十分的珍稀這樣來之不易的機會，好好的向同事們學習，增長自己的知識與經驗。
在北方的這一個多月，我們是慢慢的進入工作角色的，由開始的學習房地產評估報告，到成為同事們的助理，再到參與到項目中來，最后得到項目主力的位置。這些漸漸的進步是同事們給與我們的肯定，也是我們努力的結果，我們獲得的不僅僅是知識，還得到了走向社會的自信。下面簡單介紹一下我們小組在北方所參與的一些項目。
北京地價監測是為了方便國土局對北京的地價控制和管理，在每年年末的時候，在每個地區選取一兩個代表性的地點進行估價，從而掌握北京的地價分布。
國土局分給北方公司6個監測點的任務，由于任務比較艱巨，這次總共有6人參加了這個項目。按照國家土地局的要求，我們分別測算出在現狀容積率和現狀土地開發程度條件下的樓面毛地價和地面熟地價以及在設定容積率2，土地開發程度chr(39)七通一平chr(39)條件下的樓面毛地價和地面熟地價。在5天內完成工作任務。外出考察花費了3天時間，2天用于寫估價報告。外出考察的主要任務就是考察監測點以及使用市場比較法而使用比較案例的地點，做好記錄和拍照工作。
房地產資產評估程序范文4
《房地產估價》屬于實用性較強的知識領域，實際操作的內容較多，傳統的教學方法和手段已不能滿足培養復合型人才的要求。如何適應房地產估價專業崗位需求，如何通過運用多種教學方法和手段使學生所學的專業知識得到鞏固、實踐估價能力得到培養，是一個擺在房地產估價專業教師面前的課題。
本文通過對房地產估價崗位人才市場的崗位需求調查，依據已取得的教學改革實踐經驗，查找傳統教學中存在問題，以我校房地產估價項目教學改革為核心，探索新的教學模式，根據房地產估價職業崗位實際工作任務所需的知識、能力、素質要求設立，來設計校企合作、產學研結合、教學做一體化的房地產估價課程教學體系。
一、課程理念與設計思路
《房地產估價》課程基于工作過程的設計理念，注重崗位職業能力培養，采取校企合作、工學結合及訂單培養等模式。課程設計以職業能力培養為重點，與行業企業合作進行課程開發與設計，引入行業標準，融入職業資格認證。本課程設計思路采取項目課程形式。圍繞典型工作任務，以具體的各種目的估價項目為學習項目模塊，組織課程內容。典型項目模塊從簡單到復雜，形成項目序列，讓學生在學習項目的過程中不斷的提升職業能力。
二、教學內容
本課程教學內容是根據房地產估價職業崗位實際工作任務所需的知識、能力、素質要求選取的，包括六個項目的教學內容：國有土地使用權出讓價格估價、房地產轉讓估價、房地產保險價格評估、房地產抵押價值估價、征地和房屋拆遷補償估價及基準地價評估。并對每個項目按照房地產估價工作過程系統化開展教學，按照每個估價項目的操作程序組織教學過程：獲取房地產估價業務、明確估價基本事項、接受并簽訂房地產估價委托合同書、制定房地產估價作業方案、搜集整理估價資料、實地查勘估價對象、選擇房地產估價方法、分析測算判斷房地產在特定目的下的估價時點的客觀合理價值、撰寫并提交估價報告、審核報告、估價資料歸檔。
三、教學過程的組織與安排
1.教學內容的組織
按照評估體系中的典型工作任務及工作過程進行系統組織，導出全部職業行動領域，再由行動領域導出學習領域，并通過適合教學的學習情景使其具體化，同時融入適度的相關領域知識，最后轉化為適合于高職學生的教學內容。
2.教學內容的安排
（1）教學內容的實施步驟。第一階段：教師化解工作及職業情境，將其轉化為學習情境，以案例形式展示，提出思考問題，并提供考慮分析問題的可能角度及解決問題的可能途徑。第二階段：教師對項目工作提出解決辦法，反思總結，將其在某一具體項目中獲得的經驗教訓升華，將已吸納、創造的隱性知識結構化、系統化，從感性走向理性，從而最終實現自身能力的拓展和提升。第三階段：學生以組為單位，進行分析、調查、研究、討論，提出解決方案，制訂行動計劃，呈現項目工作（模擬）結果。學生通過實際操作，習得行業知識、掌握職業技能，生成自己的經驗和知識。第四階段：教師總結，考核。
（2）資產評估工作底稿（任務單）。在多年教學實踐中，我們總結了一套適合學生操作的工作底稿。按評估項目，發放真實的資產評估工作底稿，包括業務約定書、現場勘查表、價值估算單、評估報告等，明確具體資產評估的任務目標。在實際工作任務的驅動下，教師指導學生按實際工作流程、步驟和內容完成相關工作。
（3）采用過程考核模式，制定了授課教師、企業實踐教師、學生三方主體多角度、多方式的立體考核方案，通過調整考核項目的內容及分值權重，來指導學生掌握技能要點?？己嗽u價分為準備評估和正式評估兩個階段，制定了具體的評分表，教師考核與學生自評相結合。
四、教學方法與手段改革
以房地產估價崗位工作任務和崗位職業能力為基礎，深入開展多種教學方法，激發學生學習熱情，主要采用項目教學法、現場教學、角色扮演法及小組辯論法等。
1.項目教學法
基于工作過程系統化的思想理念，采用行動導向教學，進行項目任務教學以行動為導向的項目教學法，由師生共同實施一個完整的項目工作，把整個學習過程分解為若干項目，傳授給學生理論知識和操作技能的同時，更重要的是培養的操作能力。
2.現場教學
利用我院現有的實驗室硬件設備進行項目教學，建立模擬房地產估價公司，實訓室安裝了房地產評估軟件，學生通過在實訓室的學習，能達到與實際工作崗位的零距離對接；利用訂單單位工作崗位的真實業務進行項目教學及現場教學，現場考核，制作評估底稿與報告，實訓室有各種建筑施工模型及掛圖，帶領學生到建筑工地參觀，參與建筑材料鑒別，進行現場教學，現場考核，制作評估底稿與報告。
3.角色扮演法
在授課過程中，根據各評估任務要求，學生模擬評估師，輪流擔任負責人，形成模擬評估團隊，依照評估流程完成評估任務，既增加了課堂的趣味性又鍛煉了學生的技能操作能力。
4.小組辯論法
教學實施過程中，每一個評估任務都以學生小組的形式來完成，經過小組討論形成統一觀點。各學生小組之間針對同一項目任務會形成各種不同的觀點，此時，授課教師組織學生小組之間進行主題辯論，幫助學生深入理解專業知識，形成一致認識。
五、教學考核與評價
采用全過程考核模式，以出勤情況、課堂表現確定平時考核分值，占總成績的30%；以授課教師及企業實踐教師按照項目對學生進行實踐操作考核，分值占總成績70%。同時，注重在考核過程作中引進房地產估價行業標準。
結語
基于工作過程系統化的高職房地產估價課程，以學生就業為導向，在調查行業需求和典型崗位工作任務的前提下，建立真實的校內外實習實訓情境，探索新的教學模式，旨在培養高級技術應用型房地產估價人才。因此，對應房地產估價崗位需求進行的課程改革具有重要的現實意義。
參考文獻：
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房地產資產評估程序范文5
一、深化拓展房地產土地評估業務的必要性
1.激烈的市場競爭形成拓展房地產土地評估業務的外在壓力
隨著注冊土地估價師和房產估價師資格由“準入類”轉成“水平評價類”，房地產土地評估機構的設立審批由前置審批事項調整為后置審批，房地產土地評估設立和準入門檻發生了根本性的變化，房地產土地評估市場將進一步開放，會計師事務所、資產評估資質機構、管理咨詢公司等潛在的競爭者都有可能會介入到房地產土地評估業務中，市場競爭的加劇將不可避免，房地產土地評估機構的盈利空間將進一步壓縮。從目前情況看，房地產土地評估機構的目光大多聚集在一級市場的土地出讓估價和二級市場的銀行抵押業務，由于機構眾多、“僧多粥少”，造成競相降價，這不僅使全行業的“蛋糕”越做越小，也讓委托方越來越強勢，房地產土地評估機構逐漸喪失評估業務的話語權。
2.經濟發展的新常態對房地產土地評估行業提出了新的要求
當前我國經濟發展進入新常態，經濟轉型升級進入關鍵時期，為房地產土地評估行業帶來前所未有的挑戰。房地產嚴重過剩，房地產企業效益大幅下滑，面臨“產能過剩、資產貶值、資金緊張”的風險。房地產企業面對瞬息萬變的市場和“去產能”的壓力，客觀上要求房地產土地評估機構在出具房地產土地評估報告之外，更多地提供管理咨詢、價值管理等一系列增值服務。房地產土地評估機構必須適應經濟新常態的新特點，不斷探求房地產土地評估業務的藍海，拓展新興業務領域。
3.新型城鎮化的加速推進給房地產土地評估行業帶來了新機遇
隨著新型城鎮化的加速推進，房地產土地評估行業面臨市場容量、發展空間和競爭格局的劇烈變化。特別是一些小城鎮和新型農村社區的發展模式，成為房地產行業的巨大機會，也為房地產土地估價業務的拓展帶來了難得的機遇。房地產土地評估機構不僅僅依靠單一的資產評估業務，而是提供全過程、全要素的增值服務。此外，新型城鎮化的融資模式發生根本變化，過去政府依靠土地財政籌集資金，現在引入銀行信貸、國際投資和社會資本，這導致房地產土地估價業務在房地產融資、投資和經營方面的深化拓展。
二、深化拓展房地產土地評估業務中面臨的主要瓶頸
1.信息閉塞、創新思維受限
從總體上看，在目前的房地產土地評估機構業務中，銀行金融抵押評估、課稅評估、拆遷評估等傳統評估業務占的比重很大。過去很長一段時間，房地產土地評估業務來源的壓力相對較小。但是，傳統的房地產土地評估業務隨著國家政策的調整和房地產市場的變化而萎縮，例如，隨著地稅和物價系統聯合制定存量評估系統，課稅評估業務大大萎縮；金融和拆遷評估業務也隨著國家政策的調整逐漸減少。這樣傳統的評估項目一旦發生“斷乳”，許多房地產土地評估機構就有些措手不及。許多房地產土地評估機構對房地產土地評估的新業務知之甚少，不熟悉收益法及市場法的運用，對開展新業務存在能力不足的問題。此外，由于過去房地產土地評估主要是發揮鑒證作用，忽視了房地產土地評估的咨詢作用，沒有發揮房地產土地評估的真正價值，房地產土地評估的藍海被忽略甚至放棄了。
2.在評估業務實務中低層次操作
目前政府部門對行業的條塊分割管理與價值評估行業的社會性、市場性特點存在著很大的矛盾和沖突，由此影響沖擊房地產土地評估機構競爭的公平性，也難以制定統一的價值評估技術標準，這都嚴重影響房地產土地評估工作的質量和效率，導致房地產土地評估服務市場仍然停留在靠關系營銷的低層次操作上，諸名“品牌營銷”之類的新型營銷方式難以全面推行。此外，房地產土地評估行業與其他相關行業的溝通、信息共享和滲透都不夠理想。對于諸多房地產土地評估業務、特別是非估值類的新領域，大多數房地產土地評估機構和評估人員還不熟悉。
3.對房地產土地評估技術鉆研不夠
目前大多數的房地產土地評估項目，都是在國家法規或政策的規定要求下“要我做”，而非委托方“我要做”的評估項目。而且，很多房地產土地評估機構往往單純從盈利考慮，以最短的時間完成評估業務，而不去深入研究房地產土地評估新方法、新技術、新手段，或因收費低而應付了事。有的房地產土地評估機構甚至在經濟利益的驅動下，以委托方確定的“評估”價值，倒推房地產土地評估的程序，降低了房地產土地評估的質量，嚴重地影響了房地產土地評估機構的信譽和業務素質提升，增大了深化拓展房地產土地評估業務的難度。
三、房地產土地評估行業需要拓展的業務領域
房地產土地評估機構深化拓展業務，應從業務領域的深化、新業務領域的開發下功夫，發揮估值技術優勢，實現業務鏈條的縱向延伸和橫向延展。
1.深化拓展資產定價新業務
估值類業務是房地產土地評估行業的特色所在。房地產土地評估機構應通過評估對象領域的拓展，強化自身在房地產土地定價環節的權威性和重要性。例如，深化拓展房地產投資價值類型、以財報為目的評估等新業務，充分發揮房地產土地評估的價值發現作用；開展房地產土地價格監測業務，建立重置成本價格標準、拆遷評價指標體系，協助府制定房地產和土地交易指導價；開展非常規房地產價格評估，如房地產物質/功能減損價格評估，海域或荒山價格評估等。
2.實現業務鏈條的縱向延伸和橫向延展
在深化拓展房地產土地定價新業務的基礎上，進一步在房地產土地資產形成、處置、增值等環節發揮咨詢指導和服務作用。一方面，可以向關聯業務行業發展，如資產評估、礦業權評估、工程造價與工程咨詢、房產測繪和、土地地籍測繪、房地產銷售、房地產經紀人等。此外，還可以針對房地產企業價值的提升，提出價值管理的對策建議，提供高附加值的服務。另一方面，可以向關聯土地資源行業發展，如房地產土地開發、規劃、登記，土地價格動態監測、變更調查和利用規劃制定以及項目策劃、可行性研究、風險分析、咨詢顧問等。
3.積極培育拓展非估值業務
以管理咨詢為核心的非估值業務，將成為房地產土地評估機構拓展業務的藍海。從目前情況看，可拓展的非估值類業務主要包括：以提升評估服務附加值為目標，為房地產企業提供房地產市場和投資可行性分析、內控體系設計、項目風險控制評估以及房地產經營策劃等咨詢業務；通過分析房地產項目的相關數據，評估房地產開發項目的經濟與技術可行性，提供土地整理項目建議書，為政府部門、銀行、信托、基金以及企業進行房地產投資的決策提供咨詢。這些非估值的咨詢服務由于競爭相對較少，附加值相對較高。
四、深化拓展房地產土地評估業務的路徑與策略
1.加大房地產土地評估新業務的研發力度
創新是房地產土地評估機構的立身之本、發展之源，如果房地產土地評估機構不注重研發新業務，必然會在激烈的市場競爭中被淘汰。能否實現創新，主要取決于房地產土地評估機構是否設立研發部門，新業務研發工作是否富有成效。房地產土地評估機構的研發工作，要側重于新技術、新方法和新手段在房地產土地評估領域的應用，優化工作流程，提高工作效率，降低業務成本；同時，要加強對房地產土地評估市場現狀的研究，敏銳把握房地產土地評估市場未來的發展動向，加大對新興業務和潛在業務的研發力度，形成具有特色的品牌優勢，搶占房地產土地評估行業的制高點。
2.完善房地產土地評估的基礎條件
為深化拓展房地產土地評估業務，房地產土地評估機構需要引進新業務所需的各類人才，如金融工程、管理咨詢、高端計算機專業人才等，迅速搭建起所需的業務部門。同時，需要搭建房地產土地評估的信息化管理平臺，完善數據信息庫和信息管理制度，如項目信息歸檔、客戶信息管理、信息收集渠道等，為深化拓展房地產土地評估業務提供及時、完整的信息支持。此外，房地產土地評估機構還可根據業務拓展的需要，選取并購目標，拓展業務類型，實現優勢互補。
3.制定房地產土地評估業務的市場營銷戰略
房地產土地評估機構提供的產品是房地產土地評估及相關的咨詢服務，需要將評估和咨詢服務推銷給客戶。特別是在日益激烈的市場競爭條件下，引入新的市場營銷理念，制定切實可行的市場營銷戰略，已成為房地產土地評估機構戰略管理和日常工作的一項重要內容。房地產土地評估機構應結合業務特點和人員實際，制定恰當的市場營銷戰略目標和經營策略，包括規模經營策略、服務產品策略、品牌建設策略等。同時，制定中長期和短期相結合的市場營銷計劃，并通過有效的考核和激勵措施，保證市場營銷計劃的全面落實。
4.加強客戶的挖掘與溝通聯系
房地產土地評估機構需要吸收和借鑒客戶關系管理的理論與方法，建立符合房地產土地評估業務特點的客戶關系管理系統和客戶信息數據庫，全面分析客戶的性質和業務特點及其對自身的重要程度，提高客戶維護能力；分析挖掘客戶的潛在市場需求，為客戶提供更加可靠優質的增值服務。同時，與政府相關部門、銀行、券商、基金等保持良好的溝通合作關系，及時獲取相關業務信息，不斷拓寬房地產土地評估業務的來源渠道。隨著財政支出管理改革的全面推進，政府工程采購服務的規模越來越大，財政或政府采購部門將成為房地產土地評估機構重要的委托方。因此，房地產土地評估機構應主動與財政或政府采購部門溝通聯系，積極參與相關課題的研究和重大政策的論證，發揮好民間智庫的作用，為爭取政府工程采購服務項目創造條件。
房地產資產評估程序范文6
【關鍵詞】房地產評估；房地產抵押；行業規范
引 言
隨著我國社會主義市場經濟體制的建立和完善及國民經濟的快速發展，特別是房地產市場的蓬勃發展，與房地產權益相關的市場交易、投融資、管理等一系列活動不斷發展，這就使得房地產估價的服務領域進一步的拓寬。房地產估價作為整個產業鏈上的一個重要環節，是一門技術性很強的專業，同時也是房地產中介服務中的一種非常重要的表現形式。
一、房地產評估業務的發展及存在的問題
房地產評估業是因銀行開展抵押貸款業務的需要而誕生的。銀行為了降低貸款的風險，要求客戶提供抵押物作擔保，而房地產因其保值增值性，成為抵押物的首選。以房地產為抵押物發放貸款，對銀行而言有兩個好處：一是可以降低抵押貸款的風險；二是可以抵押物為依據確定抵押貸款的額度。發放貸款的額度，通常是在抵押物市場價值的基礎上確定的。因此，為了確定房地產抵押物的市場價值，房地產評估業就應運而生了。目前房地產評估的業務范圍已擴大到房地產買賣、租賃、抵押、轉讓、收購、破產清理、資產重組、司法裁決等領域，其中以評估房地產市場價值為目的的業務仍占了業務總數的絕大部分。
以房地產抵押評估業務為例來說，銀行和評估機構兩者之間存在著千絲萬縷的聯系。銀行要開展抵押貸款業務，必須依靠評估公司對房地產抵押物的價值進行評估；而評估公司面臨日益激烈的競爭，為了生存，也必須依靠銀行獲取業務來源。因此兩者之間存在著互助互利的關系。理論上，銀行通常會向需要貸款的客戶推薦評估機構。這節約了客戶親自尋找評估機構所耽誤的時間，也給客戶留下了較大的選擇空間，對銀行、客戶都有好處。但在實際操作中，這種推薦評估機構的方式已經逐漸演化為指定某一評估機構了。客戶為了獲得貸款，往往不得不對銀行的安排言聽計從，沒有選擇余地。銀行選擇某些評估公司，當然會考慮評估機構的資質、信譽等因素。但一般而言，銀行愿意選擇它們認為風險最小的評估公司，也就是在評估價格上盡量同銀行“保持一致”的評估公司。這種指定評估機構的作法不僅在銀行抵押業務中存在，也是評估行業中的常見行為，但在實際上存在著很大的不合理和風險隱患。主要表現在：
（一）評估機構失去獨立性。銀行在選擇指定的評估機構之前，往往要對一些評估機構進行考察，也就是檢查評估報告的質量。評估報告的質量主要體現在評估價格的合理性方面。因為這與抵押貸款的風險性密切相關。而評估機構為了取得被銀行指定的資格，紛紛在評估報告做文章，有意地按照銀行要求壓低（或抬高）評估價，以取得銀行的信任。這種作法雖然在一定程度上降低了銀行的風險，卻使評估價格偏離了標的物的真實市場價值，損害了客戶的利益。例如，有的銀行要求評估機構對標的物的價格必須評到“××元/”或“不得超過××萬元”，“最高（最低）××萬元”等等。這樣一來，評估報告不過是銀行發放抵押貸款的必要程序和形式，失去了本身的功能。
（二）使評估機構失去公正性。銀行對評估機構的干涉，給評估機構施加了很大的壓力。同時，評估機構也面臨著來自客戶方面的壓力。客戶可以自由選擇銀行貸款，而目前評估公司眾多，因此客戶也可以選擇其他的評估機構進行評估。評估機構自然懂得“客戶是上帝”的道理，因而也不愿意得罪客戶。一宗評估業務要同時遇到來自銀行和客戶兩方面的壓力，如一方要求將價格壓低而另一方要求將價格抬高，使評估機構左右為難。評估機構為了不得罪銀行和客戶，不得不在價格上采取折衷的辦法，這同樣會使評估價值失去公正性。
（三）引起不正當競爭。隨著指定評估機構的這種方式的發展，以及行業監管不嚴，使得一些評估機構間形成了惡性競爭，它們不是從提高自己資質和水平上下功夫，而是通過金錢等各種手段賄賂相關人員以爭取業務來源。這加劇了銀行內部的腐敗。如此下去，會形成一個惡性循環，對銀行、評估機構和客戶三者都不利。
（四）形成風險隱患。對于一些缺少產權證明的房地產抵押物，評估機構一般不負責核實房地產產權的合法性以及是否存在產權糾紛等情況，并在評估報告中聲明“對產權不清等引起的后果免責”。這就給一些持假產權證明文件或他人產權文件的不法分子以可乘之機，因為只要混過產權登記這一關，就可獲得貸款。銀行對中介機構的充分信任也是銀行的另一個風險隱患。評估機構可能利用銀行的信任，同客戶串通起來，利用假的產權證明或非法產權證明幫助客戶獲得貸款，使銀行的利益受損。
二、應對措施
可以通過以下幾點來改善諸如此類評估業務中的種種弊?。?/p>
（一）給客戶選擇評估機構的自由。給客戶更大的自由選擇空間，讓客戶自己選擇評估機構；同時，各單位在選擇評估機構時不能左右客戶的意愿，不能勸誘客戶選擇這家或那家評估機構。
（二）保證評估機構的獨立性。其他任何單位不能對評估機構進行干涉，保證評估機構的獨立性、公正性和客觀性。同時要對評估機構的行為進行監督，保證評估機構的評估工作不受來自客戶或其他方面的干擾和影響。
（三）審查、監督評估機構。主管部門要對評估機構進行督查，建立完善的監督制度，杜絕其不規范行為。對評估機構的資質進行定期審查，資質好的升級，資質差的降級或取消執業資格。
（四）評估業務實行招投標制。評估業務的招投標，可以引入類似于建筑工程招投標的方式操作：首先，由招標單位公布招標通知。然后，各評估機構根據自身評估方法擬定投標書。最后，由評估行業的專家根據投標單位的資質及評估方法的合理性等標準進行評標。因為決標時并未明確標的物的市場價值，所以最終的評估工作由中標單位完成。但因為這種方法要耗用大量人力、財力，對價值較小的標的物，評估機構沒有參與的積極性。只有對價值大的標的物運用此種方法，才可能收到預期的效果。
三、結語
我國房地產評估行業雖然起步晚，但發展十分迅速，已成為促進我國經濟發展的一支不可缺少的力量，而且隨著評估業務量的顯著增長，房地產評估業有著光明的發展前途。當然只有完善對房地產評估行業的管理，才能使它走上健康發展的道路。
【參考文獻】
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