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房地產開發項目的工程管理范文1
關鍵詞：房地產；工程管理；解決措施
Abstract: this paper briefly expounds the real estate development project is the main content of engineering management, this paper analyzes the development of real estate project engineering management of the main key problems, and puts forward the corresponding solutions.
Keywords: real estate; Engineering management; measures
中圖分類號： F293.33文獻標識碼：A 文章編號：
1前言
目前，房地產作為我國經濟增長的一個支柱性產業，如何實現資源配置的最大化和最優化，從而促進經濟的增長和社會的穩定，已成為近年來房地產業研究的一個熱點問題[1-2]。房地產開發項目是一項復雜的系統工程，具有開發周期長、投資金額大、面臨風險多的特點。
本文主要闡述了房地產開發項目工程管理的主要內容，分析了房地產開發項目工程管理的主要問題，并提出了相應的解決方案措施。以期為房地產開發項目的工程管理提供一定積極作用和參考。
2房地產工程管理的主要內容
2.1規劃管理
在房地產開發項目工程施工前，進行項目整體的規劃管理是一項必不可少的步驟。在該階段，需謹慎做出工程最切合實際并且能夠實施的方案。最忌諱為了盡快開工而縮短前期規劃時間，導致后期工作不能正常進行，白白浪費時間和金錢。這樣就會導致房屋的綜合成本直接增加。
2.2設計管理
房地產項目只有做好了前期的設計工作，才能進行正式的施工操作。并且好的設計方案會提高房地產后期的銷售效率。設計方案的好壞，直接反映工程管理實施的好壞。好的設計方案，可以提高房地產開發項目工程的知名度，更會在社會上產生良好的社會效益與經濟效益，一舉多得。
2.3開發管理
開發管理階段是房地產工程管理最關鍵的一環。在這一階段，開發商對現場情況進行考察與驗證后，會制定一份嚴格的開發方案，確保工程的順利進行。同時，在該階段還基本確定了房地產的銷售價格。因此，開發方案的好壞對日后的銷售情況有直接的影響，應予以高度重視。
2.4施工管理
房地產工程，由于施工時間長，涉及面廣，因此，在實際的施工過程中具有一定的難度。所以在施工管理階段，應該秉承全程公開的原則，嚴格遵守國家相應法規，保證建造高質量工程。只有這樣，才能確保各環節順利進行，獲得更大的經濟效益。
3房地產開發項目工程管理中的關鍵問題
成本、質量、進度和安全貫穿于工程管理的全過程。抓好這四大關鍵任務，運作一個成功的房地產開發項目就顯得順理成章、得心應手了。
(1)成本問題。房地產開發歸根到底是商業行為，是通過一系列行動把投入的資金升值的過程。因此，成本控制無疑成為房地產開發項目工程管理的首要目標。因為房屋的成本直接決定著業主的購買力，成本高了，房屋的售價也會高。
(2)質量問題。工程質量是確立房地產品牌形象的保證，施工質量控制是工程管理工作的重點。質量不好，業主也不會購買，房屋的銷售情況就好不到哪去。房地產開發企業的工程管理人員，要善于把握全局，引導、協調、督促設計、監理、施工等單位共同完成好施工質量的控制任務。
(3)進度問題。房地產進度控制貫穿于項目的實施階段，滲透到項目實施的全過程，對項目的各個方面都要進行進度控制。房地產工程的進度也會影響到整個工程的造價。進度太慢，施工時間會延長，工程的綜合成本會增加。最后的結果就是房屋售價的提高，這也會影響到業主對房屋的購買情況。
(4)安全問題。沒有安全生產，就沒有生產力，也就沒有效益。安全管理是房地產企業工程管理的一個重要組成部分，在以人為本，尊重人的生命的現代管理理念中尤其突出，也是提高房地產企業綜合效益必需的。
4提高房地產工程管理水平的措施
(1)熟悉施工合同中的承包范圍、工期、合同價及其調整的條件和方式、材料供應情況、工程款撥付、結算方式和違約處理等。熟悉合同內容后，就能做到心中有數，工作開展時才會有理、有節、有據。
嚴把設備、材料價格關。引入競爭機制，創造競爭條件，開展設備、材料的招投標工作；根據開發產品的市場定位，在保證產品質量的前提下，正確的確定產品品質，選擇合適的價位；適時對設備、材料價格實行動態管理，了解市場中各種材料的價格，及時掌握其變動情況，建立設備、材料價格信息網；或者根據企業資金狀況，可以在市場價位走低的時候，囤積一部分材料，以減少投資。
(2)嚴格審批施工組織設計及優化施工方案。優秀的施工組織設計及方案，不僅技術先進、工藝合理，而且組織精干、費用節約；該工作質量的優劣，將影響著經濟效益的好壞。嚴格控制工程變更。施工前應對施工圖紙進行會審，及時發現設計中的錯誤，避免施工中進行修改，造成不必要的浪費。
(3)推動工程建設管理標準化，抓好工程首件認可工作。對主要分項工程實行首件認可制，要從實施目的、評價標準、實施范圍、組織機構與責任范圍、實施程序、資料管理、物質獎勵等方面做了詳細的規定，消除質量隱患，預防質量通病。
(4)創建平安工地。編制平安工地實施方案，召開平安工地建設部署會，開展專項施工方案審查制，勞動用工登記制和崗前安全培訓教育制度；加強施工現場的安全隱患排查和治理的力度，認真抓好施工作業的安全防護和安全生產演練工作；定期召開安全生產專題會議，實行安全技術交底臺賬化管理，會后被交底人需簽字，項目部留存影像資料；特種工作業人員需持證上崗，登記造冊并留檔備案等。通過以上措施，確保平安工地活動能夠取得實效。
(5)做好三階段預防工作。按三階段安全風險分析與預防的要求落實各項安全措施。要根據工程進展情況詳細編制項目總體預案及危險源預案，通過防護和交底措施，做好預控工作。
5結論
本文主要闡述了房地產開發項目工程管理的主要內容，分析了房地產開發項目工程管理的主要關鍵問題，并提出了相應的解決措施。本文的研究成果可以為房地產開發項目的工程管理提供一定參考。
參考文獻
房地產開發項目的工程管理范文2
關鍵詞：項目管理；房地產開發；問題解析；工程
前言：房地產開發商對其工程建設的項目管理是否有效 ，緊密關系到房地產產品質量好壞 、工期長短 、是否可獲取高額利潤等方面 ，因此顯得尤其重要現階段 ，我國房地產開發商的項目管理歷史較短、缺乏經驗 ，尚未形成一個科學有效的管理模式。
2、 工程項目管理現狀概述
當前房地產項目的管理方法主要分為四種，就是部門制 、公司制 、事業部制 以及專業管理。作為部門制度的項目管理方式，是最為普遍的管理方式 ，主要設置一系列的管理部門 ，用來管理各項工程。公司制度的項目管理方式，主要管理單一項 目。而事業部制 ，從開發到工程施工，都必須參與管理 ，參與財務核算 ，以及參與工程的具體經營。專業管理運用比較少 ，主要承擔設計后的一般管理工作。然而 ，當前形勢下 ，房地產開發工程項目管理形勢不容樂觀 ，其具體表現為 ：
2.1項目風險管理薄弱
房地產開發項 目的風險 ，一般來講無外乎七種 ：首先是政治風險，即當政治環境變化后，影響相關投資走向 ，所產生的房地產投資風險。接著是環保風險，即在房地產施工 中，涉及到的噪音污染 、廢水排除等相關環境影響所面臨的風險。金融風險是房地產項 目開發中必須注意的風險，一般是跨國或者金融風暴 ，以及國家貨幣政策所帶來的投資以及經營風險。而市場風險則是隨著建筑市場的供求關系以及設備相關資源的短缺 ，加上企業的購買能力進行對比，所帶來的風險。任何房地產開發企業必須堅持信譽第一 ，所以信用風險是最為關注的風險，它涉及到開發商和承包商 ，更涉及到房地產企業的營銷。財務風險是企業經營必須規避的 ，如果企業面臨嚴重的財務風險，其必然會造成資金周轉不靈 ，導致企業破產 。最后便是經營風 險 ，即 由于管理方面的 原因，對企業造成嚴重的損失。如市場研究不熟悉 ，開發商管理手段不先進等都會造成經營風險。然而很多房地產開發企業對其風險規避的能力十分欠缺 ，通常導致工程質量得不到保證，工程造價過高。
2.2房地產項目成本管理問題
無論是從項 目決策階段 以及設計階段 ，到房地產施工以及竣工階段 ，每時每刻都涉及到工程造價，優化項 目成本管理 ，意義重大。在決策階段 ，一部分房地產開發企業因錯誤 的決策，導致工程投 資增多，有形和無形的投資比例肆意增加。在招投標中，有的企業只是一味地追求造價，忽略了實際建設中的問題，導致在實際工程施工中，簽證變更量大，施工
進程無法保證，從而變相地增加的工程成本 ，影響房地產投資效益。
3 、房地產開發工程項目管理優化措施
3.1加強房地產開發項目風險管理
風險防范是指利用一定的技術管理方法來規避相關風險，用來減少房地產開發相關的隱蔽損失 ，維護投資方的利益。風險防范的方式一般有 以下幾種 ：
①風險回避 ，所謂風險回避指的是在風險超過投資方心中的底線時 ，必須采取放棄投資決策相關措施 ，這樣能有效地規避相關風險。但是風險回避必定是一種消極的方法 ，迫不得已的情況下 ，才能采用。因為采用風 險回避的手段 ，必定使房地產開發不能 獲得任何可能的利潤 。
②風險轉移 ，所謂 風險轉移就是運用一定的防范 ，將一種特定的風險以其他形式轉移到無形 。在當前的房地產開發工程管理中，這種形式運用最為廣泛。通常風險轉移是以兩種方式來完成，首先是簽訂合同，即以合同 的方式 ，來轉移相關風險 ，在簽訂合同后 ，無論發生相關風險 ，都有乙方來承擔 。然后便是保險，即通過買保險的方式 ，將不能預知的相關風險來轉移給保險公司 ，雖然這樣會增加部分成本 ，但是通過這種方式 ，最為有利。比如當房地產項 目開發過程中，遇到重大 自然災害 ，或在房地產施工中因意外而產生相關的賠償等。
3.2全面完善項 目成本管理
項目的成本管理是任何房地產開發投資方關注的重點。作為房地產工程 ，必須加強全過程的成本管理 。必須從決策出發 ，再控制設計中的造價，在施工中全面實行決策階段以及設計階段中的造價管理方式 ，按全壽命周期成本最低為原則，進行工程項目成本的控制 。所謂房地產開發項目全過程管理 ，其包括投資決策階段 、 設計招投標 階段、項目建設階段以及竣工經營階段 。在各個階段的成本控制中，必須按照成本影響因子的程度大小，選取相關比例的措施來控制項目成本 ，不能一味貪圖小便宜而忽略了整個項 目中重點控制的相關內容 ?？v觀整個項 目全過程，決策階段和施工階段是控制的重中之重。在房地產開發項 目投 資決 策階段 ，必須把握成本的關鍵因素 ，從定性和定量分析來控制造價成本。所謂 定性分析 ，即從宏觀的角度 出發 ，大 體研究項 目成本相關影響因子。是全面把握效益成本 ，注重資金投資與效益比例 ，研究工程價值走向 ，從可行性報告中合理做出相關預算 ，對各個施工量進行確定的核算。工程項 目建設階段是整個工程項目成本的實施階段 ，所 以在這個階段控制造價 ，最有必要。首先必須嚴格控制工程變更，因為每一次的工程變更都會嚴重影響工程成本的控制 。對于房地產開發商來講 ，必須嚴格監督建筑單位 ，使其嚴格按圖紙施工 ，按程序辦事。對于建筑單位提出的工程變更必須嚴格把握 ，詳細審查 ，對于不需要變更的內容 ，堅決駁回；對于確實有利于加快工程進程 ，而且工程中必須要變更的內容 ，予以批示。然 后是加強施工現場的管理 ，必須委派施工監理 ，在施工現場進行嚴格的監督。對于施工材料 、施工方案以及施工進度，層層把關 ，對于不符合工程需求的材料予以清除，對于施工方案必須嚴格審核 ，提出有利于施工的相
關措施 ，用以控制工程造價。尤其是施工進度這一方面 ，必須加強監管 ， 使建設單位能如期完成施工相關 內容 ，若有拖延進度的現象發生 ，必須做出相關處罰。
3.3項目質量管理
房地產公司可以通過完善的項目管理來保障項目建設實施的質量。建筑產品不同于其他工業產品，工業產品在流水線上生產 ，影響產品質量的因素相對較少 ，同批次產品質量較為穩定 ，而建筑產品質量的影響因素很多 ，如人員、材料、機械 、施工方法 、環境等均會對建筑產品質量產生影響。此外 ，項 目建設管理涉及了多種學 科 ，如建筑 、結 構 、暖通 、電氣、給排水、造價、管理學等等，需要與監理等合作單位及供 電、供水等社會關系的協調處理能力，需要對新型建材 、新型施工工藝 的學習 、接受、應用的能力。房地產企業正逐步從資金密集型走向資金密集型加人才密集型?？梢?，房地產企業的項目管理范疇比施工 、監理等企業所涉及的內容要廣泛，考慮問題要更深入。因此對開發企業應注意項 目管理團隊的建設，其素質必須得到保證，這是項目管理成敗的基礎。
房地產開發項目的工程管理范文3
關鍵詞：房地產企業工程項目 成本控制 控制管理
隨著房地產企業的高速崛起，市場競爭日益加劇，成本控制已日益成為房地產開發企業經營管理的關鍵工作，但目前我國房地產項目開發過程中普遍存在工程造價管理的各階段相互脫節現象。建立完善的工程造價管理體系才是房地產開發企業有效降低整體工程造價，提高企業自身市場競爭力的關鍵工作。
一、工程項目成本超支的原因分析
在房地產項目成本控制的過程中，經過對比分析，發現某一方面已經出現成本超支，或是預計到最終將會出現成本超支，應該將該部分成本超支問題單獨提出，作進一步的原因分析。成本超支主要有以下幾方面原因：
1.成本計劃數據不準確。估價錯誤，預算太低，不適當地采用低價策略，工程范圍增加，設計的修改，功能和建筑質量標準的提高，工作量大幅度增加。在實際項目開發建設過程中，在項目的實際設計、可行性研究、設計計劃、實施中，以及在技術、組織、管理、合同等任何一方面出現問題都會反映在成本上，造成成本超支。
2.實施管理中的問題。包括不適當的控制程序，費用控制存在問題，預算外開支，成本責任不明確，實施者對成本沒有承擔義務，沒有節約成本的獎勵措施；工人頻繁流動，勞動效率低，施工組織混亂；采購了劣質材料，材料消耗增加，；周轉資金占用量大，財務成本高；合同不利，在合同執行中存在缺陷等。
3.原材料價格和人工費用變動導致建筑成本改變。這還要看承包合同的形式，如果合同是固定總價形式，承包商承擔建筑成本變化的后果，投資者基本上不受影響；如果合同是其它形式的承包合同，那么投資者就要受到來自建筑成本變動的影響。開發周期延長導致貸款利息費用上升，或者市場環境條件及政策環境改變，租售價格下降等。
4.利率變動。銀行借款是房地產投資的重要資金來源，利率提升要提高借款成本，進而影響投資收益，在施工期，惡劣氣候、建筑設計失誤、未預料到的特殊地質條件等也會延長開發周期，提高資金使用成本。
二、各階段房地產項目加強成本控制的具體措施
1.項目決策階段
據有關資料統計,在項目的建設各階段中,投資決策階段影響項目投資的程度最高,可達到80-90%。投資決策過程,是一個由淺入深、不斷深化的過程,依次分為若干工作階段,不同階段決策的深度不同,投資估算的精確度也不同,項目投資的控制結果也不同。從項目一開始就應加強審查、審計力度,對資金的使用實行全程動態跟蹤,做好項目前期、中期和后期三環節控制,這是解決“三超”頑疾的有效方法。
2.設計階段的成本控制
設計階段是工程項目成本控制的關鍵與重點。盡管設計費在建設工程全過程費用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%-2%，但對工程造價的影響可達75%以上。合理科學的設計，可在很大程度上降低工程造價。設計階段對項目投資控制可從以下幾方面入手：
（1）推行設計招標，擇優選擇設計單位
積極推行建筑方案與經濟方案相結合的設計招標方法，盡量將工程主體及配套的圍護、綠化等均放在一起進行招標，采用多家競投，組織有關專家綜合評比，這樣既可優選出好的設計單位，又可促進設計方在項目整體布局、建筑造型使用功能上開拓創新，避免因多方設計而導致的整體布局不一致，從而引起施工過程的變更，造成工期、投資的增加。
（2）開展限額設計，有效控制造價
積極推行限額設計，健全設計經濟責任制。要求設計人員熟悉掌握建筑工程預算定額及費用定額，熟悉建筑材料預算價格，然后按項目投資估算控制初步設計及概算，再用初步設計概算控制施工圖設計及概算。嚴格控制設計變更，以保證投資限額不輕易突破。開發商應派專業工程造價管理人員跟蹤工程設計全過程，與設計部門積極配合，及時答復設計過程中影響造價環節中的疑問。
（3）采用合同措施，有效控制造價
針對目前設計人員經濟觀念淡薄，設計變更隨心所欲的問題，應在設計合同相關經濟條款中注明，由于設計單位原因引起的工程變更而導致工程造價增加，如果設計變更費超出施工合同價的某一比例（如5%）時，則扣罰一定比例的設計費（設計質保金）。采取這樣的經濟約束是對設計規范、設計標準、工程量與概預算指標等各方面指標協調控制的一種舉措。
3.施工階段的成本控制
施工階段是把設計圖紙和原材料、半成品、設備等變成工程實體的過程，是實現建設項目價值和使用價值的主要階段，也是資金投入的最大階段，是招投標工作的延伸，是合同的具體化。加強施工控制的管理，就是加強履約行為的管理。該階段成本控制的主要工作主要包括：
（1）對施工單位施工組織設計和施工進度計劃進行仔細地審核
在項目施工組織方面，存在著建設單位對各個施工方案缺乏協調，造成施工密度不均衡，出現施工干擾或窩工現象，這不僅對工程的質量造成影響，也降低了機械設備的利用率。這就要求建設單位在項目正式開工前，還要對其施工組織設計和施工進度計劃進行仔細地審核，不僅考慮其自身施工方案的合理性，還要考慮各個施工單位之間的施工方案的前后順序，避免沖突。從管理模式上著手，建立建設監理制，追求項目投資的有效控制。
（2）抓好合同管理，減少工程索賠
在施工階段成本控制的關鍵是對工程變更實行有效控制。針對目前工程量清單報價，由于市場的競爭激烈，為了獲得施工任務，施工單位往往采取“低價中標，索賠贏利”的方式承攬工程。低報價原則的采用，導致在施工過程中施工成本控制的被動性。對于索賠，也是更著重于在索賠發生后才考察其合理性，而缺乏事前采取措施主動控制索賠的發生。
（3）從技術措施上展開項目投資的有效控制
對主要施工技術方案做好論證的基礎上，廣泛應用新材料、新工藝、新辦法等等，想方設法在技術上實施項目投資的有效控制。技術措施是實施項目投資的必要保證。據統計，材料費一般占直接工程費的70%左右。同時，直接費的高低影響到間接費的高低，因此，合理的選用新工藝、新材料，是提高勞動生產率和縮短工期的有力保證。
（4）從經濟措施上展開項目投資的有效控制
在項目的成本構成中，工程所需的材料是成本的大頭，僅此一項就占項目的60%左右。對價格差異比較大或是使用比較多的材料，可以適當的采取甲方供材的方式，這可以在很大程度上降低工程造價。在市場調研的基礎上，邀請資信較好的材料供應商進行公開招標，根據報價、質量、售后服務等情況擇優選定。通過招標采購，不僅可以有效地降低成本，而且還能避免因“暗箱操作”而導致成本增加的現象。
4.竣工結算階段
該階段是成本控制工作的最后階段，根據合同、預算及費用定額、竣工資料、國家或地方的有關法規，認真審核工程款，以政策為依據。作為業主方管理人員要做到事前把關，主動監控，在施工過程中應詳細進行工程計量，嚴格復核工程付款賬單，嚴格經費簽證，做好工程施工記錄，保存好各種文件圖紙，特別是施工變更圖紙，為可能發生的索賠提供必要的依據。如果索賠一旦發生，應根據合同規定和有關條款同承包商一起本著友好協商的態度盡快解決，嚴格審核工程變更，推行四方現場簽證制度，使損失降到最小。
5.項目銷售階段
這一階段的成本控制主要是銷售費用，銷售費用支出的主要部分一般為房地產銷售廣告費用。一般情況下，房地產銷售費用為房地產銷售價格的2-4%，費用數額大，對房地產開發商利潤的高低有直接影響。控制銷售費用的關鍵在于如何進行銷售策劃、廣告費用支出控制。
房地產開發項目的工程管理范文4
關鍵詞：工程管理 房地產開發 運用
作為工程建設中較為重要的職能性工作，房地產開發項目工程管理是一項系統性的復雜工作。房地產開發企業應將當代房地產的開發管理的理念、房地產市場需求以及對市場的準確把握作為基礎，以最新施工技術作為依托，并將專業化管理當作核心，投入大量優秀人力資源進行全面管理。并健全開發項目工程管理體制，加強房地產開發項目工程的管理，推動房地產開發企業蓬勃向上的發展。
1、房地產開發項目工程管理概述
1.1房地產開發項目工程管理的重要意義
由于房地產開發項目工程的建設內容較為廣泛，其工程管理在項目的建設過程屬于一線的基礎性綜合管理工作，同工程建設的每一環節都有著直接聯系，只有條理性和系統性較強的管理才能夠確保工程保質保量的按時完成。房地產開發項目工程管理有利于疏通房地產建設項目過程的社會關系。在房地產開發項目建設的過程中，要與社會各個部門、企業之間產生聯系，而這些聯系大多由開發項目的工程管理員進行，只有管理恰當才能確保房地產開發項目的完整性。房地產開發項目工程管理是工作量較多且最為主要的一項職能工作，它貫穿在整個投資建設過程。從前期的決策階段到后期的交付使用階段，甚至是實施過程的其他職能活動，所有的工作都在工程管理范圍之內，全都離不開工程管理工作。
1.2房地產開發項目工程管理的具體內容
房地產開發項目工程管理的內容繁多，以蒙山新聯標準工業廠房工程、興隆佳苑、興隆花園等開發建設項目為例，具體的工程管理內容主要有房地產開發項目的整體規劃與管理、房地產開發項目的質量監理、房地產開發項目的配合協調管理工作、工程驗收的管理幾個方面：
1.2.1房地產開發項目的整體規劃與管理。此項管理內容是房地產開發項目進行施工之前不可缺少的重要步驟，主要是制定出切實可行的工程方案。嚴禁將規劃時間縮短來加快工程的開工，以免后期工作無法正常的進行，使得建設成本額外的增加。
1.2.2房地產開發項目的質量監理。房地產建筑物自身質量的好壞對于其競爭有著重要影響，想要獲得更多的社會效益和經濟效益，首要任務是確保建筑物的質量。所以在建設過程要對現場施工做到嚴格的監理，一旦發現存有質量問題要及時的嚴查落實。
1.2.3房地產開發項目的配合協調管理工作。由于房地產開發項目涉及因素較多，建設的范圍較廣，在建設過程中免不了出現矛盾。工程管理有利于協調所出現的各種矛盾，配合好建設單位，使工程建設順利的進行。
1.2.4工程驗收的管理。只有符合合同有關竣工相關標準的工程才算是竣工完成，因此，在工程竣工前應兩格參照國家相關的質量審核標準，開展驗收工作。驗收工作開展得好有利于縮短竣工的時間，順利進行竣工結算。
2、房地產工程管理中存在的問題
2.1 前期欠缺準備
房地產開發企業，他們更多關注的是開發地段的周邊環境、周邊配套，考慮的是所開發項目的商業價值，而建筑施工單位，他們往往只負責施工工作，而對工程前期的準備事項缺乏了解和重視。許多房地產開發企業在房地產開發過程中存在盲目性，在利潤的驅動下，項目盲目上馬，目標性差。往往就是做了一些臨時性的目標，也會因為某些原因無法實現，或者改成了其它的計劃，大大的影響了項目的正常進行。這就造成了項目結果和顧客的要求有一定的誤差，還有造成預算遠超預期。而開發商往往希望盡早動工建設，往往在欠缺周全考慮的前提下就開始施工，這樣就造成了施工后，才發現施工缺乏細節的設計依據，邊施工邊修改，形成產品后，有較多遺憾或者是給未來的業主留下隱患。
2.2 中期漠視施工許可規定
不論是房地產開發商還是工程的施工部門，站在自身利益的角度，都希望工程早點開工，同時，也為了早日完成而不斷提高工程的進度，導致很多房地產開發商千方百計尋找法律上的盲點和制度上的漏洞，施工單位更是不顧國家相關規定對于施工標準的限定，擅自提前施工，甚至被政府部門勒令停工或是拆除建筑，因而耽誤整個工程的進度。
3、房地產開發中加強工程管理的有效措施
3.1 規劃管理
房地產開發在施工之前，有一系列的手續工作需要得到國家相關單位的批準后，才能開展工作。所以，在施工之前，就要做好工程的規劃管理工作。具體的規劃管理，需要循序漸進完成。房地產開發商需要結合市場行情，尋找更具商業價值的地理位置作為開發地點，同時，要進行市場調查，了解預期消費者的需求，合理規劃所要開發的產品；與國家規劃部門溝通好，尋找政策保障。
3.2 施工管理
合同管理：房地產開發商與施工單位首先簽訂一份公平合理的合同，并且雙方在簽訂合同后，都需要遵守合同。尤其是涉及施工中建筑材料的品牌規格以及資金、人員投入的問題，合同中一定要有明確的約定，避免后期雙方產生矛盾，而延誤工程。
質量檢查：施工中要有專門負責工程監理的隊伍，而工程監理要嚴格依據國家相關規定，保障工程質量的合格，不論是技術標準還是工程進度，都要進行科學的控制監理，杜絕急功近利的躍進行為，從而保證工程的質量符合國家質量標準。
工期控制：所謂工期，并不是越快越好，而是要綜合考慮建筑學知識以及自然氣候這兩大方面的因素，計算工程中各個小項目的具體工期。這個工期不僅密切關系著開發商和施工單位的利益，更影響著房產消費者的切身利益。
成本控制：工程的建造必須要在已有成本預算的范圍內展開，成本控制對開發商和承建方都同樣重要。如果超支，那么就可能導致整個工程進度癱瘓，除非再得到新的資金投入，才能讓未完成的工程繼續下去。
安全控制：房地產的開發，工程的施工，要保證兩個安全：一是建筑物的安全合格，杜絕豆腐渣工程與苯荃超標等環境污染；二是要做好充分的防護措施，保證施工人員的生命安全。所以，開發商與施工隊伍都必須遵照國家的相關規定，來展開整個工程項目的建設，保證建筑全程的兩個安全。
4、結束語
雖然我國的工程管理體系還有待完善。不過總體方向是好的，是正確的。不僅體現在管理方法的改進，還包括管理措施的完善。如果我們都能夠注重技術管理，培養技術人才，合理運用管理的職能與科學的方法，我國的工程施工問題會逐步得到解決，使得我國的房地產行業的健康發展。
參考文獻：
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房地產開發項目的工程管理范文5
關鍵詞：房地產開發；項目；工程管理
隨著房地產市場化的快速發展，房地產已經成為我國經濟發展的一個重要的支柱性產業，房地產行業涉及面廣，如何實現相關資源的優化配置，保持房地產行業的健康發展，促進社會經濟的穩定發展是當前地產行業研究熱點。
一、房地產開發項目工程管理的內容
房地產開發項目的過程涉及很多內容，對這些內容的進行有效處理就構成了房地產開發項目的工程管理，工程管理工作通常包括以下內容。
1.工程的總體規劃。人類在做任何一件事情之前需要一個規劃， 同樣房地產開發項目也需要一個有效規劃，房地產的開發企業在開發項目之前都有一個總體設計與規劃。工程開發的總設計是開發建設工作重要的經濟技術文件。工程設計的報批和編制是房地產開發建設的重要前期工作。
2.相關方面的協調合作。由于房地產開發過程要涉及面廣， 加上房地產的建設工程自身的特點， 如配合單位多、施工周期長、工程項目多、建設范圍大，所以很容易產生矛盾沖突。為達到工程建設的順利進行需要及時地溝通，做好以下幾個方面的工作：實行工程開發總承包制度；定期召開有關部門的協調會；積極配合開發建設相關單位及時理好開發過程中出現的各種矛盾。
3.工程質量監督檢查。在激烈的市場競爭過程中有過硬的質量是取勝的重要砝碼， 房地產企業要實現工程項目經濟效益和社會效益，最大化必須過好建筑物的質量的關。工程質量好壞是設計質量、勘察質量、原材料質量、使用維護質量及施工質量的直接反映，所以在工程開發設過程中要注意各個環節的質量監控，對整體開發建設過程進行全面、深入的質量監督，及時發現質量問題，解決問題。
4.工程項目的竣工驗收。工程項目的竣工不僅僅是建筑物的建造完成，而是要達到工程設計的要求和合同規定相關標準，具備驗收的條件后，根據施工單位的竣工驗收的請求，有關的驗收小組要依照國家制定的各類質量標準進行驗收和鑒定，只要達到相關標準，具備使用條件才能進行竣工結算。
二、房地產開發項目工程管理中的常見問題
1.前期準備工作不充分
當前很多房地產項目存在著盲目決策開發的問題，往往沒有進行充分前期調研論證，通常地產開發公司很多地關心的是工程項目建設的位置、配套設施以及和商業環境等，然而對其開發技術、經濟因素的論證關注不夠，往往造成因工程項目前期無法進行預測和控制，而引發一系列后續問題。例如結構設計不夠合理、戶型單一造成公攤過大、空置率高、成本較高問題。
2.對施工許可程序不重視
房地產開發企業為追求更大的經濟利益，在進行項目開發時施工單位為了工程進度，往往還沒有經過建設主管部門施工許或相關手續沒有辦理完畢之前，就提前施工。不少開發企業鉆制度上的漏洞。例如在開挖和填坑手續辦理之后，在相關施工許可未完成之前，就進行開工。往往會導致施工進度被叫停，施工單位遭罰款處理，這不但影響到工程的順利進行，而且也造成了不良的社會影響。
3.監理制度不規范，完工驗收不嚴謹
由于設計單位和監理單位之間配合不緊密，導致施工過程中出現大量設計問題，很多施工單位隨意變更設計圖紙，這不但增加了施工成本，也造成了管理上的混亂。監理上的缺失，使得施工單效的缺乏有效的制度保證和規范監督。許多開發單位對工程施工中的分項驗收等管理環節不嚴謹，往往造成工程竣工總體驗收時產生驗收的資料不齊、結算依據不足情況，從而出現不能為驗收辦理相關手續，導致拖延交付和備案邂逅的結果。
三、改善房地產開發工程項目管理的建議
項目管理在房地產開發工程中的運用雖然取得了一些成績，但在行過程中也逐漸凸顯出一些問題，筆者認為，要從根本上加強和改善房地產開發工程項目管理，必須從以下幾方面下足功夫。
1.加強項目開發的前期規劃管理
當前我國房地產工程項目管理普遍存在調研不足和可行性研究論證不夠的問題，因此，為了優化項目管理，必須加強對項目開發規劃和設計等前期管理工作。項目開發前要做充分的市場調研和投資分析，盡量將風險控制在預期內。進行充分的市場調查，明確消費者的需求， 選擇更具商業價值地段，設計符合市場需求的建筑戶型。另一方面，也要加強與設計單位的溝通，做到彈性管理，力求做到全面準確，不漏項，不留缺口。加強與國家規劃部門溝通尋找政策上的支持，協調和平衡各方面利益，避免出現協調不到位而產生工程進程被叫停、設計反復修改等現象，從而避免資源上的浪費。
2.加強項目施工過程的質量管理與控制
在施工之前，工程項目開發商應與施工單位簽訂一份不存異議的合同，要求雙方嚴格遵守合同的要求來辦事，除了國家規定的標準條款外，對施工安全、款項支付、驗收、工期、工程質量等進行明細的規定，避免后面雙方產生矛盾。加強施工質量的控制，對施工質量進行控制是施工管理中重點工作。協調好施工、監理等各個單位，共同完成施工中的質量控制。對質量監理的工作人員進行監督，對施工企業嚴格監督，保證在施工進程的各個環節都能達到工序的質量標準。
3.加強成本管理和風險控制
價格是房地產企業之間競爭的重要籌碼，開發項目時必須完善加強項目的成本管理，要嚴格控制項目成本。在項目開發之前充分做好預測和評估工作，對項目成本、利潤等進行嚴格的控制，在施工過程中，充分做到投標招標的市場化，引入競爭機制，只有這樣才能降低成本，提高市場競爭力。房地產行業是投資大、周期長，風險大的行業，因此，控制風險是非常必要的。房地產企業可以通過合同的形式，明確開發過程中的各參與方的責任，來減少隱蔽損失。同時房地產企業可以通過投保的方式，在客觀上降低房地產業的風險。
參考文獻：
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房地產開發項目的工程管理范文6
房地產建設在存在諸多限制性因素，他們的存在在很達成程度上妨礙了房地產行業的健康發展，要改善房地產行業的生態環境就必須清楚的認識到限制性的因素有哪些，從本人的實際工作來看，限制房地產開發的因素大致有以下幾個方面;(1)建設工期作為房地產開發建設項目的時間周期，他的長短程度直接決定了房產開發的成功與否。房地產開發項目作為一種極為復雜的人類活動，需要許多不同部門之間的默契配合，一旦其中的一個、或者一個環節出現了差錯，就有可能導致整個工作流程的混亂，造成決策執行力的降低與減弱，從而引發整個施工進程，滯緩了房地產開發項目的建設速度，造成不必要的人力資源與時間成本的浪費，導致房地產企業額外的資金投入，無形之中加大了企業的建設成本。(2)規劃設計方案作為房地產開發企業對工程進度、工程質量的提前預估，是影響房地產開發建設的重要因素。在實際的開發建設中，由于一些外在變量的存在，使得我們之前的準備可能沒有意義，偶發的意外，可能導致前期的各種投入付諸東流，血本無歸，為了應對突發性的事件，被迫改變最初的開發建設設計進行修改，這種后期的修改不僅僅大大延緩了工程開發進行的速度，拉長開發建設的周期，增加了房地產企業的開發成本，降低了企業的收益。(3)資金供應是否穩定充足，直接關系到施工管理的進度，房地產開發建設是一個從無到有，從砂石到高樓的過程，這一過程的順利進行，是依靠房地產企業的大量的資金支持，只有房地產企業源源不斷的將資金投入到房地產項目中，，才能將人力、物力結合起來，保證開發建設的正常進行，而一旦資金鏈斷裂，不足以維持開發建設項目的運轉，不難想象，開發建設項目將沒有足夠的建筑工人參與到工程建設當中，將沒有充足的物質材料的穩定供應，來滿足房地產項目的需要。
2施工管理的現實意義
房地產項目中的施工管理是房地產企業憑借著自己高效的組織手段，科學的管理模式，在保證房地產開發建設項目的質量和時間計劃的前提下，最大限度的降低成本投入，減少自己的建設支出，從源頭上增加房地產企業的經濟效益，保證自己的利益。房地產領域的巨大收益，將愈來愈多的企業與社會資本吸引進來，大量的資金涌入固然有利于房地產事業的開發與建設，但是在一定程度上加劇了行業內部的競爭程度，而通過改善、提高房地產項目中的施工管理水平，可以使房地產項目的開發建設者，以最少的資金投入，以最快的開發建設速率，保質保量的完善房地產項目的開發。對于民眾來說，高效的施工管理能夠大大緩解了房地產市場上的供需矛盾，使得消費者在購買住房時，有了更多的選擇性，同時高品質的房地產開發建設項目，為普通大眾提供了一個改善自身生活環境的機會，人們可以在其中享受到更為優質的生活。對于企業自身來說，通過科學的施工管理，房地產企業增加了自身的利潤回報，在諸多競爭對手之中占有優勢，保證自己高速發展的良好態勢。為了實現科學、高效地施工管理，充分發揮出工程管理對房地產開發項目的積極作用，就要建立一個科學合理的施工管理體系，建立起一個統一、穩定的公司運行體系，各個部門之間信息共享，溝通順暢，不斷提高彼此之間的默契程度，提升企業自身的容錯率，避免因為一個部門的工作失誤，造成整個開發建設項目的混亂，延緩整個工程建設的速度，增加房地產企業不必要的資金投入，浪費珍貴的人力資源與時間成本。同時我們不能盲目的追求經濟效益，在充分調查、了解建設用地的周邊環境之后，進行全面、科學的規劃，多方面的考量建設過程中可能遇到的難題，最大限度的降低突發偶然因素對房地產項目的沖擊，保證開發建設項目的穩定與持續性，科學合理的設計，不僅能夠保證房產開發項目的穩定進行，減少資金投入與時間成本浪費，增加房地產企業的經濟收益，更能以高品質的生活環境，舒適的家居生活，使得消費者獲得一個極好的用戶體驗，這在無形之中，提升了房地產企業的形象，打造了企業自身的品牌效益，從而大大加強了自身在同行業之中的競爭力，促進企業的快速發展。在實際中，我們應該重視合同的作用，我們需要以科學、明確的合同，規范房地產項目開發的參與者的行為，最大限度的降低人為因素對房產項目的破壞與滯緩，通過明確各方的權利與義務關系，減少彼此之間不必要的矛盾糾紛，在法理上建立起一種穩定共生的合作關系與共存模式，同時將具體責任落實到實處，利用合同的莊嚴性與神圣性，加強各方參與者的責任心，在一定程度上改善房地產建設事業的參與者的態度，明確的法律責任有助于對工程建設的監督管理，杜絕之前存在的偷工減料、粗制濫造的丑惡現象，有力的保證了房產開發項目的工程質量。培養專業性的管理人才，人作為以后一種主觀能動性較強的因素，對工程管理模式的影響十分巨大，參與工程管理人員的素質、職業技能將直接影響到工程管理的合理性與有效性，因此，作為房地產企業的決策者必須重視工程管理人才的引進與培養，通過專業人才來提升自身的工程管理的素質與能力，利用自身的人才優勢，提升自己企業的整體水平與素養，提高自己的競爭力，保持自己在同行業中的優勢地位。房地產行業競爭的日益激烈，企業生態環境日益惡化，為了保證自身企業的經濟效益，保證自己的生存與發展，在競爭的浪潮中不斷地提升自身的競爭力，就必須要嚴格企業自身的管理機制，建立一套研究高速的團隊運行模式，立足于現實的建設實踐，著眼于時展的最前沿，理性的規劃自身發展的方向與發展路徑，以科學的施工管理，保證房產項目的工程質量，保證自身企業的利益最大化，實現企業的跨越式發展，從源頭上保證企業自身健康有序的發展，以行之有效的措施，對自己進行規范，保證自身的發展。
3成本控制的作用
近些年來，我國的房地產行業呈現出迅猛發展的勢頭，巨大的收益讓越來越多的企業投身到房地產領域，但是由于我國真正意義上的現代化的房地產事業起步較晚，在實際管理上缺乏經驗，很多房地產企業根本沒有實現真正意義上的成本控制，即便是主觀上想要對成本進行控制，但是缺少科學的方法與有效地舉措，這樣的情況就造成了我國房地產項目的實際成本大大超過之前的預期，這既降低了房地產企業的利潤空間，又大大提高了房屋的價格，給消費者帶來了巨大的購買壓力。開發成本的控制絕不能簡單地歸結為房地產項目初期階段的成本壓縮，更不能單純的理解為對開發建設成本投入的縮水，而是要立足于開發建設的大局，最大限度的調用一切勞動力資源、物質支持、資金力量，從整體上減少房產開發建設項目的投入成本。現階段我國房地產開發建設項目成本控制的重心一般放在施工建設階段，忽視對土地成本的控制，土地資源是房地產開發建設項目的基礎，是整個開發建設的最主要的前提，而房地產企業在土地獲取上的支出往往是十分巨大的，通過對土地成本進行有力管控，就能有效地壓縮整個房產開發項目的成本投入，讓更多的資金從土地上解脫出來，被利用在其他更加需要的方面，提升整個房產開發項目的質量、品質，提升房地產企業的企業形象。售房策略也是我們控制成本的重要手段，雖然這一階段產生的成本支出相較于土地成本少之又少，但是仍然對房產項目的成本控制起著十分重要的作用。近些年來，我國房地產十分緊俏，住房需求十分旺盛，這使得我國的房地產企業一直處于十分有利的主動地位，這就造成了大多數房地產企業忽視售房策略，輕視這一環節的成本控制，在實際的工作當中，我發現只有重視這一環節的成本控制，以更加豐富的銷售策略吸引更多的消費者來進行房屋購買，這既能有效地保證自身的收益，又能減少一些中間環節的不必要支出，因為房屋畢竟是一種商品，只有被消費了才能產生價值，只有被消費者購買才能產生企業的利潤，雖然從現階段來看房地產企業在房產交易中處于主動地位，但是由于買房的支出十分巨大，大部分消費者對買房十分謹慎，更多的時候是保持觀望的姿態，而優秀、合理的銷售策略則能夠刺激消費者的購買欲望，保證銷售環節的順利進行，在此基礎上，才能保證房地產企業的利益收入，最大限度的控制成本投入。我國現階段的成本控制仍存在著諸多問題，土地招標的程序不夠科學，房地產企業在進行土地招標之前沒有對風險進行全面的預估與缺少相應的風險管控手段，這就使得房地產開發企業在進行土地開發建設過程中需要冒著極大的風險，從而影響了房產開發項目的進行速度與質量，直接影響了自身企業的企業形象，破壞了企業信譽，帶來了不良影響。在施工建設的工程中往往缺乏有效地監管，責任過于模糊，房地產開發建設項目周期十分漫長，過長的周期使得懈怠心態滋生，極易造成工程質量問題，為了有效地避免這一情況的出現，就需要在工程建設的過程中加大監管力度，通過周期性的監督，保證工期，提高工程質量，同時明確的責任有助于節約建設材料，降低投入成本，避免一些不必要的費用支出。為了保證房地產開發項目的樹立進行，我們需要從成本控制入手，增加土地招標階段的風險評估、工程管理的步驟，只有這樣才能最大限度的保證企業自身的經濟收益，保持企業自身的競爭優勢，保障房地產企業的發展速度。
4影響作用
房地產的開發建設項目是一個極為復雜的過程，這一過程中包含了諸多風險。房地產項目資金投入十分巨大，產生經濟效益的周期過長以及建設過程中存在的技術性難題，使得房地產建設項目隨時都面臨著停滯不前的可能性，這種風險的存在影響房地產企業的實際經濟收益，嚴重者甚至可能導致企業破產。而施工管理作為一種科學的管理手段能夠在一定程度上降低、減少房地產企業面臨的風險，保證房地產企業的經濟收益，科學、有效地施工管理能夠減少房地產企業在開發建設項目中的前期和中期投入，整個資金鏈供應的穩定性得到了極大的提高，有了強大的資金作為后盾，才能夠保證房地產開發建設項目穩定的進行下去。房地產開發項目成功的關鍵在于建設項目的工程質量與房產價格，實現利益的最大化，是每一個房地產開發者最大的追求，成本控制是房產開發項目中最重要的環節之一，貫穿與整個開發建設的工程中，要保證房地產企業自身的經濟效益，就需要科學的、理性的控制項目成本，提高自身工程建設的管控能力。施工管理與成本控制作為兩種有效手段，能夠極大的影響房產開發項目的工程質量與經濟收益，他們貫穿與房產開發建設項目的始終，以不同的方式影響著房地產企業的經濟收益與生存狀態，工程管理的科學與否、成本控制能力的強弱直接關系房產項目的狀態，科學的工程管理模式，能夠有效地保證房地產建設開發項目的工程質量，保證工程建設的有序進行，加快工程建設的建設速度，減少開發周期，從而建設出高質量的住房，提升了房地產企業的自身形象，提高了企業的競爭力，有助于企業自身的健康發展，而且在一定程度上，節縮小了房地產企業的資金支出，節約了建設成本，保證了資金鏈的穩定性，保證了房地產項目的穩定進行。成本控制則通過有效的手段降低房地產企業的額外的支出，在保證工程質量的前提下，最大限度的縮小企業的資金投入，控制開發成本，從而使房地產企業獲得最大的利潤收益，同時又能在保證房地產企業正當利潤收入的前提下，降低房價，減少購房者的經濟壓力，達到一種雙贏的狀態。從施工管理與成本控制兩個方面入手能夠有效地保證房地產企業健康發展，改善生存環境。
5結語
