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房地產市調方法范文1
關鍵詞：規劃；房地產
中圖分類號：F29 文獻標識碼：A
房地產業是一種城市形態的產業。房地產業的興起、發展都離不開城市地域，它是在人群聚居的城市地區中，隨著工業化、城市化的發展而發展，并形成的獨立產業。而房地產業在社會經濟實踐活動中的重要作用也主要是在城市形態中體現出來的?？梢?，房地產業的發展與城市的發展有著密切聯系。但我國的房地產業在實際運作中，由于起步晚、基礎差，因此與城市的發展存在著不協調之處。首先是長期的滯后，隨后出現了短期的過熱，即使在經過調整后的今天，仍存在一些不協調的問題。
1.城市規劃與房地產開發的特點：城市規劃是一種政府干預行為，規劃方案多由政府部門組織編制，具有很強的計劃性和政策性，考慮整體利益和長遠利益；而房地產開發多是企業或個人的經濟行為，以謀求最大利潤為目的，受市場經濟規律的制約。這決定了城市規劃與房地產開發的不同特點。
1.1城市規劃的整體最優和房地產開發的個體最優
城市規劃考慮整個城市甚至更大區域范圍內用地的合理組織，以求達到經濟效益、社會效益和生態效益的統一，具有全局性的特點。它尋求城市發展的整體最優模式，對某一特定地段，某一特定行業的發展往往不是最優，甚至可能是極為不利。房地產開發是個體經濟行為，開發商從自身利益出發，總是選擇區位條件最好的地段，采用收益最大的開發方式，要求更高的容積率。如果缺乏規劃管理，其開發活動很可能造成交通擁塞、環境污染、缺少公共設施等問題。
1.2城市規劃的長遠利益和房地產開發的短期行為
我國城市總體規劃的年限一般為20年，即城市規劃最終形式表達為20年以后的城市物質形態，城市長期發展利益為其重要依據。而對城市土地投資者和開發商最為重要的是如何使投入資金在最短時間內獲得最大利潤，短期行為目標成為衡量項目可行性的重要依據。城市開發建設要協調長遠利益與短期利益的關系，使城市規劃的宏偉藍圖通過一個又一個的房地產開發的短期活動來實現，城市得到穩步、協調的發展。如果過份強調長遠利益，會失去經濟發展的機會；過分強調短期效益，則可能加重未來城市的負擔和損害城市公眾利益。
1.3城市規劃的相對穩定性和房地產開發的突發性
我國城市規劃編制工作需較長時間完成后具有法律效應，實施若干年后，才加以修訂，它的內容和表達形式具有相對穩定性。在具備競爭機制的市場體制下.房地產開發要抓住時機和注重開發后的收益，往往會出現出乎規劃管理人員預想的突發行為。城市房地產開發的突發性對現有城市規劃沖擊很大。對城市發展具有重大影響的開發項目甚至導致政府決策與規劃目標相悖，使整個規劃構思被打破，城市發展格局完全打亂，原有規劃失去意義。
2.城市規劃與房地產開發的關系首先城市規劃對房地產開發起到必要的管制作用。
首先，我國《城市規劃法》規定"城市規劃區內的土地使用和各項建設必須符合城市規劃，服從規劃管理。"具體來說，就是城市建設用地的性質、位置、面積、建設工程的外觀、高度、建筑密度、容積率等都必須接受規劃管理。由于房地產開發以追求最大利潤為目的，受市場經濟規律影響，若沒有規劃干預容易產生過度開發，隨意開發和忽視公眾利益等問題，通過規劃手段對其進行管制是十分必要的。
其次，城市規劃指導和促進房地產開發。建立在詳細調查和科學論證基礎上的城市規劃，為開發商提供了大量信息和開發依據，房地產開發的地段選擇，開發方案選取，價格評估等都能從城市規劃中獲得指導。合理的城市規劃也能增強投資者的信心，促進房地產開發的發展和形成一批開發"熱點"。
再次，城市規劃設計也是房地產成片開發的必經階段和必要手段。房地產成片開發必須經過總體的規劃設計才能進行工程建設，合理的規劃設計能夠節省投資、降低成本，在較 高層 次規劃許可的范圍內，獲得數量更多、用途更廣的物業，從而使開發者達到最高的經濟效益，也有利于多快好省地滿足人們生活生產的需要。
3.我國房地產開發與城市規劃不協調發展的表現，我國一些城市仍存在著房地產開發背離城市規劃的現象。
3.1過度開發。在追求收益的經營目標驅動下，往往會造成一些地段內的進度的開發建的是居住片區的開發或改建過程中，開發部門為提高出房率，對住宅間距一壓再壓，盡可能增大建筑密度，簡單的行列式密集排列，往往導致居住區面貌單調，日照不足，居住環境質量下降等。
3.2開發的隨意性。在城市開發活動中，不同用途的土地進行開發時其收益水平也不同，導致開發部門的開發行為在一定程度上的隨意性。
3.3對公共開發的冷落。公共設施是城市發展的基礎和必不可少的前提，為社會的利益服務。但以市政設施、綠化、道路等公用設施為主體的公共開發，由于沒有直接的經濟效益，因而沒有開發部門主動進行投資。
4.我國房地產開發與城市協調發展采取的措施
城市規劃對房地產業發展調控的作用最直接，最具體，也最有影響，是房地產業發展的基本依據。而房地產開發又是城市規劃的落腳點和得以實施的執行者。因此，只有制定符合市場經濟規劃的城市規劃才能有效控制房地產發展。
4.1城市規劃應加強對房地產開發的管理。首先，必須增強規劃的超前意識。城市規超前不僅能使房地產開發部門有一定的時間和思想、物質準備按照規劃進行開發建設，而且能影響房地產開發的投資方向、策略，促進房地產業健康發展。
4.2規劃要充分考慮開發者的利益，增強規劃的彈性和應變能力。
在市場經濟中，城市規劃在城市發展過程中始終不具有開發的決定權，而只具有否決權，因此城市規劃要加強對房地產經濟的研究，做到以規劃為"龍頭"，帶動房地產開發和城市建設的發展，以使規劃設想付諸實施。
4.3與房地產開發管理相適應的新的規劃方法控制性詳細規劃是我國近年來在西方國家區劃管理經驗的基礎上，適應城市土地有償使用和房地產開發管理而發展起來的一個新的規劃層次。
城市規劃與房地產開發可以理解為城市建設的不同階段，計劃與實施的關系，兩者共同為建設城市服務，從這一點看，它們的目標是一致的。低一個層次來看，開發投資者和規劃管理者追求的目標又是不一致的，導致城市規劃和房地產開發之間產生沖突。房地產開發要服從城市規劃，同時將開發過程中遇到的新問題、新情況及時反饋給城市規劃部門；城市規劃要加強對房地產開發的管理，適應房地產開發的發展，使規劃易于實施?？傊?，城市規劃與房地產開發要相互了解，協調互動，以實現城市開發建設的良性循環。
參考文獻
[1]《中華人民共和國城鄉規劃法》
房地產市調方法范文2
一、政策獨大，法律缺位
十余年間政府以意見、通知、批復等名義出臺的房地產宏觀調控政策，數量之多可以說不勝枚舉，但到目前為止我國專門以房地產開發行為（不包括建筑市場）為調整內容的法律、法規只有1998年的《城市房地產開發經營管理條例》、1995年的《城市商品房預售管理辦法》（2004年修改）和2001年的《商品房銷售管理辦法》等幾部行政法規和政府規章。由此不難看出，房地產宏觀調控多以政策、文件的形式完成，并且僅有的幾部法律也是在十幾年以前出臺的。筆者認為，僅僅依靠政策來進行房地產調控的利弊有以下三個方面。
第一，政策的靈活性決定了政府的調控意圖能在短期內得到體現，這是政策調整的最大優勢。一般來說，政府行使社會管理行為的依據主要有兩類：一是法律、法規；二是政府規范性文件，包括通知、批復、實施意見等。其實，政策就是人們對政府規范性文件的通稱，政策最大的優點就是環境適應能力強、制定程序簡單，易隨環境的變化而作相應的調整（即政策的靈活性）。政策環境的變化可分兩種情況：一是已有的政策調整關系不適應時展的要求；二是新發現的社會關系還沒有相關政策進行調整。在這兩種情況下，政策都可能做出較為靈活的反應。法律、法規則不同，其制定程序相對復雜、嚴格，一旦形成法律是不能隨意改變的，例如美國200多年前的憲法至今仍在沿用。新情況出現或者原有情況發生變化，政策能夠第一時間出臺或者做出調整、修改。因此，政府用政策對房地產市場進行調整，能夠及時、靈活地處理市場出現的新情況、新問題，這也是宏觀調控相對法律、法規調整的最大優勢。
第二，政策效力遠低于法律，往往導致以法律規避調控政策的現象發生。法律、法規和政策除了在制定程序上存在明顯不同外，在其效力上也存在巨大差別，例如，不管是法律還是法規都是我國《立法法》規定的法律體系的有機組成部分，在訴訟中可以是法官判案的依據或者參考，政府規范性文件連參考都不能參考?，F實中有些政策內容并無明確的法律依據，容易導致以下兩方面的后果：一是，依照政策做出部分行為司法機關未必認可，從而導致行政機關與司法機關在同一問題上認識不一致的情況。例如，在存量房交易過程中，往往會有兩份合同，一份是雙方當事人在網簽前簽訂的書面合同，另一份是房管局的網上合同（即網簽合同）。在處理糾紛時，房管局一般以網簽合同為準，而法院需要探究哪一份合同是當事人的真實意思表示，最后往往是以網簽前的書面合同為準。二是，當事人利用法律來規避限購。例如，限購政策出臺后不久，曾出現交易雙方利用法院判決的形式來規避限購政策（即不符合購房條件的當事人通過虛構訴訟的方式，來達到購買房屋之目的）。
第三，政策的強制效力不及法律，調控政策得不到落實。通常認為，政策與法律相比具有一定的原則性和倡導性，僅僅為人提供了一種行為模式其約束力不強，而法律則不同，它不僅有行為模式還規定了相應的法律后果。換句話說，政策通常只告訴人們該怎么做，至于違反了政策要承擔什么后果一般很少提及，即使有處罰也只是輕微的紀律處分；法律則不但告訴人們怎么做，還詳盡地規定了違反法律的后果，并且以專制手段來做保障。這也是十余年來部分宏觀調控政策不能真正落實的主要原因之一。比如，2002年8月26日頒布的《關于加強房地產市場宏觀調控促進房地產市場健康發展的若干意見》（建住房〔2002〕217號文件）就曾經強調：“大力發展經濟適用住房，調整房地產市場供應結構”，但直到目前為止政府的保障性住房建設仍然嚴重滯后于整體房地產行業的發展。另外，“90/70政策”（即90平方米以下的小戶型應占小區總套數的70%以上）至今未能得到真正落實。
二、集體土地未能入市阻礙了房地產市場的健康發展
按照目前的法律規定，只有國有土地才能進行房地產開發建設，集體土地若要進行房地產開發，就必須先由國家征收轉為國有土地后才能進行。之所以如此，官方給出的理由有二，其一，為保護耕地及糧食供應，因為大部分的集體土地均為農地，一旦允許其進行房地產開發可能會導致耕地減少，從而可能會影響國家的糧食安全；其二，大量的集體土地入市進行房地產開發建設，可能會對目前的房地產市場造成一定的沖擊而影響房價。筆者認為，這兩種說法都是值得商榷的，其理由如下。
首先，保護耕地只與是否嚴格落實土地規劃用途有關，和是否進行房地產開發沒有直接的關系。根據《中華人民共和國土地管理法》第4條規定：“國家實行土地用途管制制度。國家編制土地利用總體規劃，規定土地用途，將土地分為農用地、建設用地和未利用地。嚴格限制農用地轉為建設用地，控制建設用地總量，對耕地實行特殊保護。”該法接著又規定：“前款所稱農用地是指直接用于農業生產的土地，包括耕地、林地、草地、農田水利用地、養殖水面等；建設用地是指建造建筑物、構筑物的土地，包括城鄉住宅和公共設施用地、工礦用地、交通水利設施用地、旅游用地、軍事設施用地等；未利用地是指農用地和建設用地以外的土地。”由此我們可以看出，國家已經對土地用途進行了規劃和分類，只要嚴格執法、認真監督，禁止在集體農用地上進行房地產開發建設，在集體建設用地上進行的房地產開發行為絲毫不會影響耕地保護工作。
其次，以維護現有房地產市場穩定為由，禁止集體土地進行房地產開發建設沒有任何道理。不可否認，集體土地進入房地產市場必然會對目前的房地產開發造成一定的影響，但目前業界的普遍共識是，集體土地入市進行房地產開發建設最大的影響就是會減少政府的土地出讓金收益。從長期來看，土地出讓金收益不應該也不可能成為一個政府的主要收入來源，況且“土地財政”對整個國家造成不利影響已初見倪端，過度的依賴“土地財政”勢必導致實體經濟（制造業）萎縮，房地產泡沫惡性膨脹，一旦泡沫破裂后果不堪設想。值得一提的是，集體土地入市進行房地產開發不但能增加農民收入，而且還能平抑目前過高的房價。
最后，集體土地入市有利于解決目前屢禁不止的小產權房問題。簡單地講，所謂小產權房就是指在集體土地上建設的面向非本集體經濟組織成員出售的住房。國家屢次明確禁止建設、買賣小產權房，但卻屢禁不止，究其主要原因就在于我國實行二元制土地所有權結構，即國有土地所有制和集體土地所有制。國有建設用地有限，導致商品住房供應緊張房價飛漲，一些買不起商品住房的人只能退而求其次購買小產權房。根筆者考察，以廣州市白云區100平方米左右的房子為例，國有土地上的商品房價格將近300萬元，而同樣地段的小產權房的價格只有20萬左右！有利益就有市場，只有徹底允許集體土地入市且可以“同地同權”的交易，才能有效解決小產權房問題，否則，簡單的禁止小產權房交易是不可能徹底解決問題的。
三、政策代替法律，“三舊”改造進展緩慢
近年來，“三舊”改造在各大城市都進行的如火如荼，之所以進行“三舊”改造，究其原因主要有兩個方面：一是，為了緩解城市快速發展與可供建設用地緊張的矛盾；二是，提高城市居民居住水平的需要。通過“三舊”改造，不僅可以為政府提供發展用地，而且可以提升居民生活質量、美化城市環境，可謂一箭雙雕、兩全齊美，但總體來說，“三舊”改造的進展并不順利。以廣州為例，除了獵德村、琶洲村改造基本完成之外，其他舊村改造項目都困難重重?！叭f”改造進展緩慢，究其主要原因就是調控政策代替法律所致，其主要表現在以下兩個方面。
房地產市調方法范文3
關鍵詞：城市規劃；房地產開發；分析
一、城市規劃與房地產開發內在聯系
從某種程度上說，這兩者是城市建設的不同階段，其共同目的是為城市服務、創造良好的生活和生產環境，以滿足人們需要。城市規劃是一個城市房地產開發的“龍頭”，它指導和制約著城市房地產開發，而城市規劃所繪制的城市發展藍圖要依靠房地產開發來實現，并針對開發過程中出現的新情況而作出調整和補充，兩者關系密不可分。
房地產業是一種城市形態的產業。房地產業的興起、發展都離不開城市地域，它是在人群聚居的城市地區中，隨著工業化、城市代的發展而發展，并形成的獨立產業。而房地產業在社會經濟實踐活動中的重要作用也主要是在城市形態中體現也來的?？梢?，房地產業的發展與城市的發展有著密切聯系。
二、城市規劃與房地產開發的特點
城市規劃是一種政府干預行為，規劃方案多由政府部門組織編制，具有很強的計劃性和政策性，考慮整體利益和長遠利益；而房地產開發多是企業或個人的經濟行為，以謀求最大利潤為目的，受市場經濟規律的制約。這決定了城市規劃與房地產開發的不同特點。
城市規劃的整體最優和房地產開發的個體最優城市規劃考慮整個城市甚至更大區域范圍內用地的合理組織，以求達到經濟效益、社會效益和生態效益的統一，具有全局性的特點。它尋求城市發展的整體最優模式，對某一特定地段，某一特定行業的發展往往不是最優，甚至可能是極為不利。房地產開發是個體經濟行為.開發商從自身利益出發，總是選擇區位條件最好的地段，采用收益最大的開發方式，要求更高的容積率。如果缺乏規劃管理，其開發活動很可能造成交通擁塞、環境污染、缺少公共設施等問題。
城市規劃的長遠利益和房地產開發的短期行為我國城市總體規劃的年限一般為20年，即城市規劃最終形式表達為20年以后的城市物質形態，城市長期發展利益為其重要依據。而對城市土地投資者和開發商最為重要的是如何使投入資金在最短時間內.獲得最大利潤，短期行為目標成為衡量項目可行性的重要依據。城市開發建設要協調長遠利益與短期利益的關系，使城市規劃的宏偉藍圖通過一個又一個的房地產開發的短期活動來實現，城市得到穩步、協調的發展。如果過份強調長遠利益，會失去經濟發展的機會；過分強調短期效益，則可能加重未來城市的負擔和損害城市公眾利益。
城市規劃的相對穩定性和房地產開發的突發性我國城市規劃編制工作需較長時間，完成后具有法律效應，實施若干年后，才加以修訂，它的內容和表達形式具有相對穩定性。在具備競爭機制的市場體制下.房地產開發要抓住時機和注重開發后的收益，往往會出現出乎規劃管理人員預想的突發行為。城市房地產開發的突發性對現有城市規劃沖擊很大。對城市發展具有重大影響的開發項目甚至導致政府決策與規劃目標相悖，使整個規劃構思被打破，城市發展格局完全打亂，原有規劃失去意義。
三、市規劃與房地產開發的關系
首先城市規劃對房地產開發起到必要的管制作用。我國《城市規劃法》規定“城市規劃區內的土地使用和各項建設必須符合城市規劃，服從規劃管理?！逼浯?，城市規劃指導和促進房地產開發。建立在詳細調查和科學論證基礎上的城市規劃，為開發商提供了大量信息和開發依據，房地產開發的地段選擇，開發方案選取，價格評估等都能從城市規劃中獲得指導。合理的城市規劃也能增強投資者的信心，促進房地產開發的發展和形成一批開發“熱點”。再次，城市規劃設計也是房地產成片開發的必經階段和必要手段。房地產成片開發必須經過總體的規劃設計才能進行工程建設，合理的規劃設計能夠節省投資、降低成本，在較 高層 次規劃許可的范圍內，獲得數量更多、用途更廣的物業，從而使開發者達到最高的經濟效益，也有利于多快好省地滿足人們生活生產的需要。
總之，地產開發必須接受城市規劃的統一管理，同時也能從城市規劃中得到指導和促進。且規劃設計也是房地產開發謀求合理經濟效益的必要手段。這些都要求房地產開發經營者增強城市規劃意識，了解物業開發所在城市的規劃情況，掌握一定的規劃知識和技術，做到在城市規劃的指導下更有效地從事開發工作。
四、我國房地產開發與城市規劃不協調發展的表現
目前，我國一些城市仍存在著房地產開發背離城市規劃的現象。
（一）過度開發
在追求收益的經營目標驅動下，往往會造成一些地段內的進度的開發見的是居住片區的開發或改建過程中，開發部門為提高出房率，對住宅間距一壓再壓，盡可能增大建筑密度，簡單的行列式密集排列，往往導致居住區面貌單調，日照不足，居住環境質量下降等。
（二）開發的隨意性
在城市開發活動中，不同用途的土地進行開發時其收益水平也不同，導致開發部門的開發行為在一定程度上的隨意性。
（三）對公共開發的冷落
（四）確實主動投資的積極性
公共設施是城市發展的基礎和必不可少的前提，為社會的利益服務。但以市政設施、綠化、道路等公用設施為主體的公共開發，由于沒有直接的經濟效益，因而沒有開發部門主動進行投資。
五、我國房地產開發與城市協調發展應采取的措施
城市規劃對房地產業發展調控的作用最直接，最具體，也最有影響，是房地產業發展的基本依據。而房地產開發又是城市規劃的落腳點和得以實施的執行者。因此，只有制定符合市場經濟規劃的城市規劃才能有效控制房地產發展。同時，由于房地產開發具有短期行為和突發性等特點，也給現有城市規劃體制帶來很大沖擊，要求城市規劃在新形勢下作必要的調整。
（一）市規劃應加強對房地產開發的管理
首先，必須增強規劃的超前意識。各城市應根據各地的實際情況，以市場經濟為前提，以《城市規劃法》為依據，制定《城市規劃法》實施細則、城市規劃管理技術規范等地方法規，使城市規劃的法律效力對房地產開發的全過程起到重要的宏觀制約作用。
（二）規劃要充分考慮開發者的利益，增強規劃的彈性和應變能力
在市場經濟中，城市規劃在城市發展過程中始終不具有開發的決定權，而只具有否決權，因此城市規劃要加強對房地產經濟的研究，做到以規劃為“龍頭”，帶動房地產開發和城市建設的發展，以使規劃設想付諸實施。
（三）與房地產開發管理相適應的新的規劃方法
控制性詳細規劃是我國近年來在西方國家區劃管理經驗的基礎上，它一般規定8-9項控制指標（用地界線、建筑性質、容積率、建筑高度、出入口等）來控制劃定地塊的用地性質、開發強度和建筑形態。為了吸引投資，讓投資者在選址方面有更大的自由度，同時又符合規劃要求，控制性詳規的各項控制指標應有一定的彈性和靈活性，甚至可以使用獎勵容積率等手段。
六、結論
城市規劃與房地產開發可以理解為城市建設的不同階段，房地產開發要服從城市規劃，同時將開發過程中遇到的新問題、新情況及時反饋給城市規劃部門；城市規劃要加強對房地產開發的管理，適應房地產開發的發展，使規劃易于實施。總之，城市規劃與房地產開發要相互了解，協調互動，以實現城市開發建設的良性循環。
參考文獻：
[1]周一星，曹廣忠；改革開放20年來的中國城市化進程[J]；城市規劃；1999年12期
[2]胡序威；有關城市化與城鎮體系規劃的若干思考[J]；城市規劃；2000年01期
房地產市調方法范文4
關鍵詞：房地產業 區域經濟 耦合協調 耦合度
目前，國內外關于房地產業與區域經濟互動關系的研究大多集中在房地產業區域特性的表現、房地產區域差異、房地產投資對區域經濟發展的影響和貢獻等方面，但對房地產業與區域經濟協調關系中的“協調”沒有明確界定，對這種協調關系的判定、經濟學表現以及如何根據不同的區域經濟發展狀況引導和促進房地產業同步發展也缺乏規范的系統研究。鑒于此，本文首先探討房地產業與區域經濟協調發展的作用機理，然后建立二者的耦合協調度模型，并以國內房地產發展四大熱點城市作實證研究，來檢驗房地產業與區域經濟耦合協調的作用機理，并比較分析四大熱點城市房地產業和區域經濟協調發展的程度與類型，以期為其他區域房地產業與區域經濟的協調發展研究提供一定借鑒和參考。
房地產業與區域經濟耦合協調發展的作用機制
（一） 房地產業發展促進區域經濟發展
首先，房地產投資規模的持續擴大，已成為拉動區域固定資產投資增長和經濟快速發展的重要力量，這與房地產在固定資產投資中占據較大份額有直接關系。在房地產投資持續上揚的同時，全社會固定資產投資也同步上升，這也是房地產業成為許多區域經濟新的增長點的重要原因之一。其次，房地產業在區域經濟鏈條中處于中間環節，會對關聯產業產生需求。房地產的發展不僅帶動相關區域內建筑業、建材業、化工、輕工、電器、金融保險等行業的發展，還有利于擴大內需，拉動投資增長，保持國民經濟持續快速健康的發展。最后，房地產業的發展可以為當地居民提供大量的就業機會。房地產業屬于第三產業，它本身包含多種服務內容，其所需的就業人數相對于其他產業要高得多。再加上房地產業還能帶動相關產業的的就業，為社會提供了更多的就業機會。
（二） 區域經濟發展促進房地產業發展
區域經濟促進房地產業發展的作用機理主要表現在兩個方面：一方面，從消費者購房實現的要素來看，區域經濟的發展增加了居民收入，改善了居民的居住生活方式，為居民的房地產消費提供了較高的收入和較強的購房動機，為房地產業的快速發展提供了動力來源。另一方面，區域經濟發展為房地產業的發展奠定了基礎。這主要表現為區域經濟的發展有利于促進房地產配套基礎設施的完善。房地產配套基礎設施建設中，交通、教育、醫療等硬件方面是房地產開發活動的重要組成部分，也是區域經濟發展的先決條件，這方面的完善需要大量的資金作為依托，需要區域經濟的發展作為支撐。
房地產業與區域經濟兩大系統相互協調發展，并且這種協調發展在相同的時間內、相同的空間上能夠發揮更大的效應。根據上述分析，可將房地產業和區域經濟兩大系統的耦合作用機理表示如圖1。
房地產業與區域經濟耦合協調發展的度量模型
（一）房地產業與區域經濟的耦合度
耦合度是用來描述系統或要素彼此作用影響的程度。從協同學的角度看，耦合作用和協調程度決定了系統在達到臨界區域時走向何種序與結構，或者說決定了系統由無序走向有序的趨勢。系統由無序走向有序機理的關鍵在于系統內部序參量之間的協同作用，它左右著系統相變的特征與規律，耦合度正是反映這種協同作用的度量。由此，可以把房地產業和區域經濟兩個系統通過各自的耦合元素產生相互彼此影響的程度定義為房地產業-區域經濟的耦合度，它的大小反映了房地產業與區域經濟兩者相互協調的程度。借鑒物理學中的容量耦合概念及容量耦合系數模型來計算耦合度。設變量ui(i=1,2,…,m)、uj( j=1,2,…,n)分別表示系統，則多個系統相互作用的耦合度模型可表示為：
（1）
當只有兩個系統時，可以直接得到它們的耦合度函數，表示為：
（2）
假設函數 f (x)和g (y)分別表示房地產業系統和區域經濟系統綜合發展狀況，其值根據各指標的標準化值與權重，采用加權求和模型計算，公式分別為：
（3）
其中xi ( i=1,2,…,a)為房地產業系統各指標的標準化值，yj( j=1,2,…,b)為區域經濟系統各指標的標準化值，對應指標的權重分別為wi和wj。
借鑒（2）式，可以定義房地產業與區域經濟的耦合度C：
（4）
顯然耦合度值C介于0和1之間。當C趨向1時，房地產業系統與區域經濟系統的耦合度最大，說明這兩個系統之間達到了良性共振耦合，系統將趨向新的有序結構；而當C趨向0時，房地產業系統與區域經濟系統的耦合度最小，說明這兩個系統之間處于無關狀態，系統將向無序發展。
（二）房地產業與區域經濟的耦合協調度
耦合度C作為反映房地產業與區域經濟耦合程度的重要指標，它對判別房地產業與區域經濟耦合作用的強度以及作用的時序區間，預警二者的發展秩序等具有十分重要的意義。然而，耦合度在有些情況下卻很難反映出房地產業與區域經濟的整體功效和協同效應，單純依靠耦合度判別有可能產生誤導，因為每個地區的房地產業與區域經濟發展都有交錯、動態和不平衡的特性。因此，要想真實地反映房地產業與區域經濟系統之間的實際情況，需構建房地產業與區域經濟系統耦合協調度模型，這樣不僅可以評判不同區域房地產業與區域經濟兩個系統之間交互耦合的協調程度，而且還能反映出房地產業與區域經濟發展水平的相對高低。借鑒已有研究成果，本文將度量房地產業與區域經濟發展水平高低的定量指標稱為耦合協調度：
其中，D為耦合協調度；C為耦合度；T為房地產業與區域經濟的綜合評價指數，反映兩者的整體效益或水平，θ，α，β為待定參數，一般取θ=0.5。
（三）房地產與區域經濟的耦合協調度評價標準
按照耦合協調度的大小將房地產業與區域經濟的協調發展狀況劃分為4大類10個亞類，然后再按照房地產業 f (x)與 g (y)區域經濟的綜合評價指數 f (x)與 g (y)的相對關系劃分為30種基本類型（表1）。
以北京、上海、廣州、深圳為例的實證研究
（一）指標體系的構建與權重的確定
房地產業系統和區域經濟系統的耦合協調發展評價涉及到社會、經濟和環境因素等各方面，在遵循科學性、可比性和可操作性原則基礎上，本文將指標體系劃分了目標層、系統層、領域層和指標層四個層次，從投資效應、產業效應、就業效應三大領域9項指標，構建了房地產業系統的指標體系；從消費效應、資金效應、基礎效應三大領域10項指標，構建了區域經濟系統的指標體系。具體指標見表2。為消除各指標數據量綱不統一的影響，便于計算，本研究采用極差標準化方法對相關指標進行了標準化處理。為避免主觀賦權的偏差，使評價結果更加符合實際，本研究采用改進的熵權法分別確定房地產業系統和區域經濟系統各評價指標的權重，權重計算結果見表2。
（二）評價結果
根據公式（3-6）計算出四大熱點城市房地產業與區域經濟的耦合協調度及有關指標（表3）。同時，根據表3的計算結果及表1房地產業與區域經濟耦合協調發展的分類體系與判別標準，將四大熱點城市房地產業與區域經濟耦合協調發展狀況的評價結果也列于表3。
（三）結果分析
1.四大熱點城市房地產業與區域經濟耦合協調度的橫向比較分析。從耦合協調度值D的大小可以看出（表3），四個城市的房地產業與經濟耦合協調度在1999-2007年整個時間序列上均呈現出這樣的次序：上海位居前列，北京緊隨其后，廣州次之，深圳最弱。四個城市在1999-2007年耦合協調度的平均值結果分別為：上海0.66，北京0.62，廣州0.48，深圳0.42。
從耦合協調的程度來看，北京在1999-2007年依次跨越了中度-高度-極度協調三個層次，其中1999-2000年為中度協調，2001-2006年為高度協調，2007年為極度協調。上海在1999-2007年同樣依次跨越了中度-高度-極度三個層次，其中1999-2001年為中度協調，2002-2006年為高度協調，2007年為極度協調。廣州僅依次跨越了中度-高度協調兩個層次，其中1999-2004年為中度協調，2005-2007為高度協調。深圳的耦合協調程度起點較低，依次跨越了低度-中度-高度協調三個層次，其中，1999年為低度協調，2000-2004年為中度協調，2005-2007年為高度協調。
從耦合協調度的類型來看，共分為7類：嚴重不協調的僅有深圳（1999年）；勉強調和協調包括有北京（1999年）、廣州（1999年）、深圳（2000-2002年）；調和協調類包括有上海（1999-2000年）、北京（2000-2001年）、廣州（2000-2004年）、深圳（2004年）；初級耦合協調包括有上海（2001-2002年）、北京（2002年）、廣州（2005-2006年）、深圳（2006-2007年）；中級耦合協調包括有上海（2003年）、北京（2003年）、廣州（2007年）；良好耦合包括有上海（2004-2006年）、北京（2004-2006年）；優質耦合包括有上海（2007年）、北京（2007年）。由此可見，層次越高的協調度類型，上海出現的頻率相對較多，層次越低的協調度類型，深圳出現的頻率相對較多。而北京、廣州的協調度類型出現在中等層次的頻率相對較多。
2.四大熱點城市房地產業與區域經濟耦合協調度的時序分析。通過觀察1999-2007年房地產業和經濟系統綜合值的時序變化，可以發現四個熱點城市除了房地產系統綜合評價值在個別年份出現上升回落波動情況之外，經濟系統的綜合評價值均呈現穩步增長態勢，這主要是由于房地產市場本身的不穩定性（由房地產業利潤的不穩定，市場供求關系的不穩定，房地產投資不穩定及國家宏觀調控等因素誘發的不穩定）所造成的。
通過觀察1999-2007年耦合度值C的時序變化，可以發現四個熱點城市耦合度值C整體表現較高，除深圳市1999年為0.48外，其余城市在各個年份的值均介于0.70~1.00，這說明房地產業和區域經濟兩系統相互耦合促進作用非常明顯。其中，北京的耦合度從1999年的0.70上升到2003年的0.95，2004年回落到0.94，之后逐步回升到2007年的1.00。上海的耦合度從1999年的0.86持續上升到2007年的1.00。廣州的耦合度一直處于較高水平，各個年份的值均介于0.94~1.00之間。深圳的耦合度波動比較明顯，先是1999年的0.48上升到2002年的0.89，2003年跌至0.75，從2004年開始回升，至2005年的0.87，2006年之后持續下降，至2007年的0.82，期間發展極不穩定。
通過觀察1999-2007年耦合協調度值D的時序變化，可知四個熱點城市房地產業與經濟的耦合協調度均呈現出持續穩步上升的發展態勢，這說明隨著房地產市場的日趨成熟和國家宏觀調控政策的加強和完善，二者的耦合協調性日趨穩定。
3.四大熱點城市房地產業與區域經濟系統的對比關系分析。從房地產系統 f (x)與區域經濟系統 g (y)的對比關系看，北京屬于經濟滯后型，即房地產發展速度相對超前，區域經濟發展相對滯后，具體表現為投資過熱，供給旺盛，而需求相對不足，區域經濟支撐能力有限。其中1999-2005年是經濟極度滯后型，2006年是經濟嚴重滯后型，到2007年為經濟比較滯后型， g (y)與 f (x)的對比關系值逐年上升，這說明北京的經濟系統與房地產業之間的差幅在逐年縮小。從上海 f (x)與 g (y)的對比關系來看，除2007年屬于房地產滯后型外，1999-2006均屬于經濟滯后型，其中1999-2001年是經濟極度滯后型，2002-2005年是經濟嚴重滯后型，2006年為經濟比較滯后型，經濟發展速度相對于房地產業發展速度，差距在逐年縮小，到2007年區域經濟的發展反超房地產業的發展。廣州 f (x)與 g (y)的對比關系經歷了兩個階段，第一階段1999-2000年屬于經濟滯后型，由1999年的極度滯后發展到2000年的嚴重滯后，經濟滯后程度在逐年縮??；第二階段2001-2007年屬于房地產滯后型，由比較滯后（2001-2002年）發展到嚴重滯后（2003年），進一步惡化到極度滯后（2004 -2007年），房地產滯后程度在逐年上升。而深圳 f (x)與 g (y)的對比關系，從1999-2007年均屬于房地產發展滯后型，除了2000年滯后程度較輕之外，其他年份均屬于極度滯后型；具體表現為房地產市場發展相對落后，市場供給不足，而需求旺盛，社會容納能力較大。這一情況可以從深圳房地產行業發展的基礎數據中得到驗證，深圳1999-2007年投資額和銷售額的年均增長率分別為9.9%和23.4%，銷售面積與竣工面積的增長率分別為9.8%和3.0%，銷售額增長率明顯大于投資額增長率，銷售面積增長率明顯大于竣工面積增長率，表現為房地產市場需求旺盛，供不應求。
結論與討論
房地產業與區域經濟之間存在著交互耦合關系，它們相互影響、相互制約、相互促進，同處于區域發展這一綜合系統中，但作為兩個子系統，它們之間的相互作用存在著不同的耦合協調狀況，協調好房地產業與區域經濟發展之間的耦合關系是房地產業與區域經濟良性發展的基礎。
借助系統科學理論與協同思想建立了房地產業與區域經濟發展的指標體系和耦合協調模型，該模型不僅可以測度房地產業與區域經濟發展之間相互作用程度的強弱，還可以有效地對二者之間的關系進行橫向和縱向的比較。本文運用該模型對國內四大熱點城市的房地產業與區域經濟發展的耦合協調度進行測度和評價，評價結果與客觀實際大體相符，說明該方法能較為合理的反映客觀現實。
本研究盡管從耦合定量角度研究了房地產與區域經濟系統協調程度的強弱，但由于在選取指標方面受收集數據來源的限制，在評價過程中，考慮范圍還不夠全面，有些重要指標還未能涉及。另外由于篇幅所限，本文未能對房地產與區域經濟子系統的協調狀況進行深入分析，所提出的評價方法和評價過程都有待進一步完善。
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房地產市調方法范文5
關鍵詞：城市規劃；房地產開發；非協調發展
1.我國城市規劃與房地產開發的非協調發展
從城市規劃的角度分析，房地產開發猶如一把“雙刃劍”， 房地產在促進城市社會經濟發展的同時，由于與城市規劃側重點不同（表1），直接導致了與城市規劃之間的非協調發展，隨著中國城市化的快速發展，這種現象日益突出，對城市的可持續發展造成了嚴重影響。主要表現為“圈地運動”持續不斷、城市空置化現象日益突出、過度開發和“破壞性”的建設有增無減、城市規劃明顯滯后和公共服務設施的開發建設缺少關注等問題。
表1：城市規劃與房地產開發側重點比較
思考問題 城市規劃 房地產開發
（1）從發展戰略上 宏觀分析城市發展方向條件 微觀考慮企業的生存與發展
（2）從發展時間上 長遠和遠景的效果 兼顧近期 注重近期的效果
（3）從發展空間上 城市整體的空間結構組織和各項用地功能的配置 多從局部考慮項目的區位選擇
（4）從發展效益上 社會經濟生態效益的相互統一，降低社會邊際成本 開發項目，開發宗地或企業的經濟效益
（5）從信息反饋角度 聽取廣大市民的反饋意見、需要 搜集市場信息，適應市場需要
1.1“圈地運動”持續不斷
進入21世紀，在城市化快速發展的新背景下“圈地運動”又悄然抬頭，只不過形式發生了變化。常見的形式有：①建設新城、新區，擴大城市用地規模。②建設大學城、科技園區。③以生態農業為名，大搞旅游度假設施。雖然2004年初以來，國家有關部門加大對全國各類開發區清理整頓力度，采取了清理開發區等一系列宏觀調控政策，大規模占地的勢頭受到抑制但是在短時間內很難從根本上解決這一問題。
1.2城市空置化現象日益突出
改革開放以來，我國城市規模發生了很大變化，城市面積都有了極大的擴張。但也出現了這樣一個問題：在城市的中心還存在著一定數量的未完全開發的土地，即城市空置化問題，例如北京商業地產空置率增高呈郊區化趨勢，而且隨著城市化的快速發展，這一問題日益突出。
1.3過度開發和“破壞性”的建設有增無減
所謂“破壞性”的建設指房地產開發項目對周圍的環境、歷史文化乃至整個城市的景觀特色產生的負面影響。其主要表現在：（1）在開發和建設過程中無視自然規律，導致生態環境的惡化。（2）城市景觀遭到嚴重破壞。（3）忽視了城市空間綜合利用的價值。
2.城市規劃與房地產開發非協調發展的主要原因分析
上述的種種現象，在市場經濟條件下，房地產的快速發展的沖擊使城市規劃面臨著許多新的挑戰，兩者的非協調發展的原因主要集中在兩個方面：(1)規劃實施與管理體制問題；(2)規劃編制內容落后、編制體系不完善。
2.1 城市規劃實施與管理體制問題
城市規劃是自上而下的政府行為，其權威性和執行力度應得到保證。然而由于管理水平不高，政出多門、職能交叉，且監管措施不力，導致效率不高，城市規劃調控能力不強，房地產開發與城市規劃經常背道而馳。主要表現在：
（1）規劃行政管理條塊分割、缺乏協調。在我國，計劃部門、城市規劃管理部門、土地管理部門等在城市土地配置和利用管理中承擔著不同的職能。由于各部門之間的條塊分割、責權脫節嚴重，這樣勢必影響整體效益的發揮。
（2）規劃法制建設不完善，規劃實施管理中非法違規現象普遍。《城市規劃法》作為我國城市建設領域的第一部國家的法律，它的頒布與實施為其后一系列相關法規的制定提供了重要的依據。但目前的規劃法制建設還存在著“重實體，輕程序”、“重行政性規定，輕技術性規范”、“重項目建設管理規定，輕地區開發管理規定”的現象，相當一部分用以調控、綜合、協調和規范市場行為的法規性文件需要補充。
（3）規劃管理缺乏宏觀層面政策，管理職能目標單一。
從城市規劃開發管理方式看，規劃管理比較重視對單個具體建設項目的審批，忽視了從區域和城市發展的整體角度研究問題。
（4）城市規劃管理思想滯后，缺乏戰略性主動引導機制。城市規劃管理的內容集中與城市用地和建設項目的規劃審批工作上，管理的出發點是對現狀的控制。管理只注重控制，缺乏主動引導機制，缺乏對建設項目的預先引導，沒有形成相應的規劃引導機制和政策體系。
2.2城市規劃編制體系不完善、面臨挑戰
主要表現在：（1）規劃編制內容綜合性不夠，缺乏經濟分析。由于房地產開發具有明顯的對經濟利益的投機性，因此，城市規劃編制的內容綜合性不夠、可操作性差，缺乏經濟分析和規劃編制體系不完善等問題，勢必削弱其對房地產開發的調控能力。
（2）城市規劃編制的動態性和可操作性差。目前，城市規劃的編制仍較多的偏重于物質建設規劃，注重于確定規劃期的人口和用地規模；對于房地產開發所需的城市土地利用基本上仍沿用功能分區的原則，注重于靜態的“最終藍圖”；對城市總體規劃要求面面俱到，編制和審批的時間過長，可操作的時效性差；而控制性詳細規劃，往往又不能從全局上把握城市土地開發利用過程中房地產開發用地的規模和強度。
（3）城市規劃對房地產開發商的利益考慮較少。開發商對開發計劃的安排都要完全參考城市規劃來進行制定和實施。但是，目前在很多城市的規劃編制過程中，真正參與城市建設的房地產開發商卻很少有機會參與對城市規劃有關項目的研究制定，自身利益得不到一定的體現，加之規劃中所提出的更多的一系列的限制條件，無疑也會增加開發的成本和難度。
3.城市規劃與房地產開發協調發展應采取的措施
由于城市規劃于房地產業發展相輔相成的關系，只有制定符合市場經濟規劃的城市規劃才能有效控制房地產發展。同時，由于房地產開發具有短期行為和突發性等特點，也給現有城市規劃體制帶來很大沖擊，要求城市規劃在新形勢下作必要的調整。
3.1增強規劃的權威性
城鄉規劃一旦確定，就要不折不扣地執行，切實維護規劃的科學性、連續性、嚴肅性、操作性，不能唯開發商利是圖。
3.2城市規劃應加強對房地產開發的管理
（1）必須增強規劃的超前意識。城市規劃超前不僅能使房地產開發商有一定的時間準備按照規劃進行開發建設，而且能影響房地產開發的投資方向、策略，促進房地產業健康發展。
（2）必須增強全民法制意識。各城市應根據各地的實際情況，以市場經濟為前提，以《城鄉規劃法》為依據，制定實施細則、規劃管理技術規范等地方法規，使城市規劃的法律效力對房地產開發的全過程起到重要的宏觀制約作用。
（3）必須增強規劃行政主管部門的職能意識。許多城市的實踐證明，新形勢下規劃管理權必須高度集中，不宜下放。通過強有力的執行、調控和整合，協調各方利益，真正做到局部利益服從整體利益，個別利益服從整體利益，眼前利益服從長遠利益。
3.3做好控制性詳細規劃
通過各項控制指標來控制過度開發，它一般規定8-9項控制指標（用地界線、建筑性質、容積率、建筑高度、出入口等）來控制劃定地塊的用地性質、開發強度和建筑形態。為了吸引投資，讓投資者在選址方面有更大的自由度，同時又符合規劃要求，控制性詳規的各項控制指標應有一定的彈性和靈活性，甚至可以使用獎勵容積率等手段。
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房地產市調方法范文6
廣告基調根據客源定位確定。廣告是一種廣而告之的行為，廣告目標是我們要爭取的客戶，他們的個人情況，以及一切他們獲得信息的方法和方式，都是廣告策劃中進行決策、明確廣告基調的重要依據。一般而言，對于已處于整個房地產開發建設過程后期的廣告設計而言，它的目標客源由產品功能和產品檔次確定。前者區分客戶的種類，后者區分客戶的質量。對產品的理解也是確定廣告基調的重要方面。產品的生命力在于產品的特色，在為客戶服務的同時，怎樣將產品的特色在介紹中盡可能地展現出來，并因此權衡廣告基調，是確定廣告基調的一個重要方面。
房地產競爭情況對房地產廣告基調產生影響。根據企業與競爭對手的對比情況，往往會有這樣兩種情況：一是以強抗強，讓別人的廣告為我宣傳。這時候，兩者的廣告基調可能類似，但這時廣告基調的產品基礎一定要優于競爭對手。只有這樣，自己才不會被打倒，反而會借力使力，居于上風。二是趨強避弱，努力做到人無我有，人有我強。當面臨同樣的地區、類似的產品，大家的廣告基調又都是很溫馨的時候，即將推出的產品基調的確定，應該是有所變化的，以突出自身的特色。
房地產廣告的訴求策略房地產廣告語便是整個樓盤的主題訴求，經典的廣告語不但訴求精準，像民諺俗語一樣膾炙人口，同時也能讓整個樓盤聲譽鵲起。例如廣州碧桂園項目，一句“給你一個五星級的家”令碧桂園名聲大噪，至今仍深為人所稱道。任何一句經典樓盤廣告語的出爐無不是千錘百煉、精益求精之后的結晶。廣告訴求點實質上是產品的競爭強項。現代商品社會的競爭日趨激烈，同一個產品可能存在著成千上萬個競爭對手，房地產市場同樣也不例外。這種情況的蔓延結果，便是廣告語所承載的利益點和生活態度，更側重于表現“我為什么更值得你選擇”。例如鄭州房地產市場的遠大理想城，“理想城里，慢生活”，理想城位于鄭東新區中心地段，與CBD、主城區不到半個小時的距離，這段距離，代表了一種生活。又如漢飛金沙國際，“金水路上，公園里的運動家”，出則繁華，入則寧靜，這是現今都市人對于美好生活的一份向往。由此我們不難發現一個規律：每一個廣告主題都承諾了一個利益點和支持點。
最強的訴求點應該與樓盤定位一致，與客戶的需求一致。最有效的樓盤廣告主題語來自對樓盤本身的清晰定位，廣告語的出爐是在對市場狀況進行仔細分析、對目標客戶心理需求深刻洞察之后制定的。優秀的廣告語訴求也應該含有四個要點：記憶點、利益點、支持點、溝通點。廣告語是整體營銷策略的核心支撐點，其他的營銷手段或市場推廣都是圍繞此進行的。房地產廣告的媒體投放策略房地產廣告對媒體的利用率比較高，為了更好地提高媒體的效率，使有限的廣告經費獲得最大的經濟效益，應該對不同類型的媒體在綜合比較的基礎上，加以合理的篩選、組合，以期取長補短、以優補拙。就媒體整合而言，包括兩部分：一是縱深的廣告周期配合；二是橫向的媒體覆蓋配合。
縱深的廣告周期配合。一個完整的廣告周期由籌備期、公開期、強銷期和持續期這四個部分組成。在廣告的籌備期，廣告媒體的安排以戶外媒體和印刷媒體為主，售樓處的搭建，樣板房的建設，看板的制作以及大量的海報、說明書的定稿印刷等。進入廣告的公開期和強銷期，廣告媒體的安排漸漸轉向以報刊媒體為主。戶外媒體和印刷媒體此時已經制作完工，因為相對的固定性，除非有特殊情況或者配合一些促銷活動，一般改變不大，而報刊媒體則開始在變化多端的競爭環境下，節奏加快，出招頻頻，以靈活多變的特色，發揮其獨特的功效。到了廣告的持續期，各類廣告媒體的投放開始偃旗息鼓，銷售上的廣告宣傳只是依靠前期的一些剩余的戶外媒體和印刷媒體來維持，廣告計劃也接近尾聲。橫向的媒體覆蓋配合。廣告媒體在“橫”的方面的安排，其實也貫穿于廣告周期的四個階段，但在產品強銷期的時候要求特別高。媒體覆蓋配合包括印刷品、傳統媒體、手機、網絡等多重組合的理想三維廣告空間，在視覺聽覺上對客戶造成多重刺激，最大限度地挖掘和引導目標客源，以配合業務人員的推廣行為，創造最佳的銷售業績。
房地產廣告營銷策略的運用隨著銷售進度和市場環境的變化，廣告的主題要有所變化，因時制宜，因地制宜，發揮廣告時態變換的優勢，有針對性地影響客戶群體。欲遮還休。在銷售前期，房地產公司采取阻擋的措施，用圍墻將工地圍起來，遮住樓盤，一方面修建豪華售房部，向顧客預告商品房即將推出；另一方面阻止顧客進入，暫不進行銷售，不告知價格，使消費者產生懸念感。鄭州美景鴻城正是運用了這一廣告策略，在開發期，把整個一期正在開發的樓盤用廣告牌包圍起來，讓消費者只見其形，卻不知其貌，這樣的包圍戰術不僅對產品開盤做準備，又吸引了大量的關注目光，造成了一種房產未售先熱的局面，為后來的火爆銷售打下基礎?！坝谶€休”策略的運用在于對時機的把握和對市場的分析，在實際應用中還可有許多不同的方法，正可謂“運用之妙，存乎一心”。
