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房地產審計風險范文1
關鍵詞：風險管理；房地產；內部審計
一、房地產企業內部審計在企業風險管理的價值
當下經濟發展方式的轉變使得經濟正在經歷著換擋。在這樣的特殊階段，房地產企業的風險特別是資金風險變得越來越大，對其資金風險管理的能力要求越來越高。在企業的資金管理過程中，企業的內部審計是重要的環節之一，是及時發現其資金風險點以及采取相應應對措施的重要基礎。因此，房地產企業應該積極改進自身的內部審計方式和措施，引入全面風險管理理念，全面提升企業的資金管理能力，提升審計效果，規避企業風險。
二、當下房地產企業的內部審計現狀
(一)制度方面
在市場經濟和現代管理理念的雙重作用下，內部審計已經成為眾多企業進行企業內部控制和管理的標準手段之一。對于房地產企業來講，內部審計的重要性不言而喻，企業的領導者和管理層都深知這一點，因此在內部審計制度建設方面的動作比較頻繁。但是，在眾多的房地產企業中，都或多或少的存在著一些問題，主要體現在兩個方面：一方面是制度本身的合理性和科學性；另外一方面是制度對于企業本身的適應程度。對于制度本身的合理性和科學性，當下的房地產企業由于受到自身知識水平、技能以及經驗的限制，在制度設計的合理性和科學性方面存在著一定的不足和缺陷，制度的完整性方面缺乏事前審計和事后監督評價，制度的更新頻次較低，導致制度的設計逐漸落后等等方面。對于制度對企業自身情況的適應程度方面。房地產企業在進行制度設計的時候，或多或少會對先進企業的內部審計制度和方式進行學習和借鑒，但是也正是這樣的借鑒可能會導致其脫離企業自身的實際情況，形成沒有實際效果和實踐意義的“空制度”。
(二)人才方面
良好的人才資源和儲備是科學的制度建立的基礎。房地產企業在制度建立的過程中，通常受到人才技術的限制?？傮w來看，當下房地產企業的內部審計人才問題主要集中在質量上面。由于經濟環境的變化，導致企業在面臨新的經濟環境時需要及時的調整相關的管理方式和策略，同時，隨著管理本身的發展，企業內部審計的管理理念及方式也在不斷的更新和進步，這幾點要求企業的內部管理人才就需要具備較強的學習能力以及持續不斷學習的意識，只有這樣，才能使自己企業的人才結構和人才所帶來的知識和技能不會落后，也就從基礎上防治制度和執行方面的不科學合理以及脫離實際。我國房地產企業的內部審計人才結構就存在著一定的落后的問題，一方面是企業的人才更迭機制不足，另一方面也是人才自身的惰于學習，以至會導致并使得在經濟環境和管理目標變化時，房地產企業的內部審計人才顯得較為落后和能力不足。
(三)激勵和控制方面
在激勵和控制方面，這是房地產企業內部審計制度切實落地的過程，是內部審計發揮其應有效果的過程。在房地產企業的內部審計執行過程中，由于房地產企業項目復雜度和周期交錯度較高，其建造的設計、材料等價格具有一定的隱蔽性，內部審計結果可能涉及相關人員利益等，這就給內部審計增加了很大的難度，也是房地產企業亟待提升內部審計能力的重要原因。總體來看，當前的房地產企業在內部審計的執行和監督方面，有一些流程化的東西，發揮著重要的作用，但是也存在著“形式重于實質”的現象。針對房地產企業項目的地域跨度大、信息不流暢的問題沒有著手解決，對經營過程中可能存在較為隱蔽的舞弊行為沒有提前預判，導致企業的內部審計流于形式，達不到預期的效果。
三、案例淺析
作為中國房地產企業集團——恒大地產，其在經營過程中顯示出來的前瞻性和穩定性是毋庸置疑，其在內部審計完善和優化方面也必然有值得借鑒和學習的地方。在今年的年度工作會議上，恒大集團董事局主席許家印先生發表講話，其在談到2017年的重點工作時，就以單列的形式強調了內部監管和約束機制的建立，而在內部監管和約束中，內部審計就是一個重要的環節。由此可見，盡管恒大集團擁有很強的資金管理能力以及內部控制能力，但是仍然將以內部審計作為重要環節的內部控制和約束作為工作重點。具體來看，恒大集團今年在內部審計方面的工作主要由以下幾個方面。一是加強內部審計部門自身的建設，這包括制度建設、流程建設、隊伍建設等等；二是加強巡視和專項檢查力度，最后是強調相關人員要加強自身學習，打鐵必須要自身硬。從恒大集團的相關措施來看，對于內部審計工作的完善和健全，主要從制度完善，強力執行和人才學習等方面進行。房地產企業也可根據自身情況，借鑒和學習其適合自己的地方，提升企業內部審計能力。
四、基于風險管理導向的房地產企業內部審計措施
(一)制度方面
針對房地產企業內部審計制度科學合理性以及切合實際兩方面的不足，企業應該著力從制度入手，建立和不斷完善內部審計制度和流程，提供通暢的運行通道和流程。具體來講，房地產企業應該積極把握當下經濟形勢下的管理目標和方向，在國家抑制房地產泡沫的大背景下積極加強自身內部控制，提升管理水平。一方面，房地產企業應該和具有良好關系的兄弟企業建立起良好的合作關系，相互探討和研究關于風險管理的制度設計和執行工作，并且在此基礎上根據自身的具體情況，遵循自身企業發展規律，因時因地制宜，建立起本地化的內部審計制度。另一方面，企業應該深刻認識到房地產業務過程中的資金信息隱蔽性，做好各個環節的公開和可追溯，建立起追溯體系及追溯責任制，使得相關的審計工作能夠在“可查”的基礎上進行，提升內部審計的效率和效果。
(二)人才方面
“打鐵要自身硬”，這是恒大集團內部控制管理針對人才培養和優化方面給我們的重要啟示。房地產企業的內部審計工作由于行業特性，顯得較為復雜和多變，一方面需要扎實的專業知識技能，另一方面也需要豐富的實踐經驗。因此，房地產企業除了在人才引進方面做好工作外，還要加強內部的學習、交流和培訓，營造進步氛圍，打造相關的學習體系，保持人才結構和人才知識的新鮮度。一方面企業可以與本地高校相關學院建立良好的溝通交流機制，做好人才和知識儲備；另一方面，企業可以與關系良好的企業建立合作關系，取長補短，共同培養內部審計人才，達到內部審計能力提升的共贏。
(三)激勵和控制方面
在激勵和控制方面，房地產企業應該積極踐行相應的內部審計制度，并且在實踐中不斷的總結和摸索，逐步優化企業內部控制制度。具體來講，一方面企業應該建立相關的執行和時間流程，做好各個環節的責任制下放，環環相扣，做好監督和審查，獎懲并舉，做好激勵工作；另一方面，企業要結合人才方面的措施，著力提升執行人員的業務水平，增強執行和實踐的效果以及反饋能力，為后期的總結和優化奠定良好的基礎。
五、練好內功任重道遠
在房地產市場深入發展的今天，經濟增長方式發生著較大的改變，房地產市場面臨著較大空間的泡沫抑制以及政策調控，各家房地產企業需要審時度勢，根據自身的具體情況積極適應這樣的大情勢、大背景，在做好外部轉變的同時積極進行內部管理的優化和完善，進一步練好內功。內部審計工作是企業內部管理重要的一環，總體來講，企業應該立足內部審計制度的建立和優化，逐步探索和研究相關課題，為后續的制度完善提供理論和經驗支撐。同時，企業應該做好人才方面的優化，在做好人才引進的同時逐步建立內部培訓體系，達到企業的長期人才戰略和短期人才戰略的并行和融合，促進人才資源的可持續發展。最后，企業應該做好后續的執行和監督工作，以期達到總結經驗和激勵執行的效果，為房地產企業的健康發展進一步練好內功作出應有的貢獻，這是一項十分重要的任務，我們要不懈的努力，任重而道遠。
參考文獻：
[1]王玉寶.淺議房地產開發企業的內部審計與風險管理[J].中國商論，2015(17).
[2]秦霖.基于企業風險導向內部審計控制理論研究[J].財會學習，2015(14).
房地產審計風險范文2
關鍵詞：房地產行業 財務報表 審計
目前我國的地產市場發展速度非常快，短短的幾年時間幾乎成為了GDP的主要增長點。房地產企業也如雨后春筍般快速崛起。但這也導致了房地產企業發展不健康，行業內魚龍混雜，在對房地產行業財務報表的審計過程中發現的財務欺詐行為比比皆是，但是對房地產行業的財務審計卻存在很大的風險。
一、房地產行業的特點
房地產行業是多項目的綜合體工程系統，它牽涉到投資、策劃、廣告、銷售、建筑設計、建筑施工、監理、物業服務、裝飾、材料供應、商業等。房地產行業從事的不是建筑活動，而是經濟活動。它涵蓋了從土地取得、項目策劃、項目規劃設計、建設實施、銷售及后期物業管理的整個過程。它的主要經營目的是通過建房賺取合理的利潤，通過利用各種手段達到最高的銷售利潤、最短的銷售時間、最小的銷售成本。房地產行業的計劃項目投資額和實際支出投資間往往存在著很大的差異，開發商和承建商之間的合同關系非常復雜，因土地征用方式不同和地段等因素造成的成本、收入、存貨、應交稅金等難以精確估值。據調查顯示，從2005年深滬兩市的房地產開發企業的審計報告來看，共有33家公司，其中出具標準無保留意見審計報告的22家，占67%，而出具非標準無保留意見審計報告的卻有11家，占33%。這充分表明了因房地產行業的特殊性及其行業特點導致了房地產行業財務報表審計有很大的難度和風險。
二、房地產行業審計常出現的風險
1.對成本和收入的確認
首先是房地產行業開發成本的確認存在著風險。房地產行業的開發成本構成主要包括：土地獲得價款、開發前期準備費、建安工程費、社區管網工程費、園林環境工程費、配套設施費、開發間接費、稅費類成本。
在這些房地產開發成本中，土地價款比重較大，其變數也較大。這是因為土地取得的方式有招拍掛、協議出讓、正轉農村集體土地、舊城改造、合作集資建房等，土地取得方式直接決定了房地產成本的大小。另外，在實際審計中還經常會碰到幾個開發項目共用一塊土地和一次征地分期開發的情況，這更增加了確認土地費用的難度，同時也增加了審計的固有風險。配套設施費用的審計核實也存在著固有風險。由于配套設施一次到位或配套設施費用預入賬差異造成了此種費用估值差異，增加了審計風險。對利息費用的計算同樣也會因利息計提、分配的標準和會計周期的劃分都會影響這一部分的成本計算。
其次是房地產行業收入的確認。注冊會計師在進行收入確認審計時常遇到的難題是在竣工驗收至竣工結算之間的房屋銷售是否該作為當期的銷售收入，辦理了產權移交手續但尚未開具發票或結算賬單、開具發票單未辦理產權移交手續的情況是否應確認為收入的問題。而對于此類問題依據目前的相關制度和規定不能確認為收入，這就使得有些房地產企業利用這一規定進行人為的利潤調整來推遲收入的確認。這些都大大增加了對房地產行業審計的控制風險。
2.對存貨的審計
由存貨盤點困難帶來的審計風險也不容忽視。會計準則規定：在建工程轉固定資產，必須有所有的工程支出發票，沒有發票不能計入在建工程科目，在固定資產完工后，要有工程驗收記錄、工程結算單，需要強制檢測安全性的固定資產還必須取得相關主管部門的檢查認定報告。以上單據齊全，就可以將在建工程結轉為固定資產。房地產開發企業的存貨在資產總額中占有相當大的比例，存貨審計存在許多困難。首先，從金額上看，從受讓土地到開發完成轉入銷售環節前，費用滯留周期長，核算復雜。而且項目大小不同，成本構成也不同。一些銷售是按照計劃成本結轉，這樣滯留在開發成本中的金額也就存在較大的不確定性，必須獲得第一手資料，才能最終確認開發項目開工數量、在建項目數量和結轉開發產品數量及相關的成本金額。其次，從數量上看，因為完工的產品數量較多較散，并且核算面積不僅存在技術上的難度，而且也將增加審計的成本。另外，驗證存貨所有權是否有出租或出租不入賬的房屋、是否有用于安置的周轉房等等也存在一些困難。
3.應交稅金問題
一項調查顯示，某房地產企業近三年總共開發房產近6萬平方米，實際繳納各種稅費基金近700萬元，少繳、漏繳、隱匿、偷逃各項稅費基金達190萬元之多，占實際繳納稅金額的28%。審計結果表明，應交稅金的復核是對房地產行業財務報表審計的一項亟待解決的重大問題。對應交稅金審計的風險主要來源于以下幾個方面：首先是開發企業方面，由于經營機制不合規、法規執行不嚴格、財務核實不規范等因素造成的欠繳、漏繳、拖繳稅費，賬外收支行為，會計核算不真實，弄虛作假行為等問題都給應交稅金的審計復核帶來了很大的風險。其次是征管機關方面，因收入征收不到位造成應征未征、執法稽查不到位造成應查未查、監管工作不到位導致應管未管，給房地產企業提供了鉆空子的機會。第三是地方政府及其部門存有擅自出臺一些減免稅費優惠政策吸引外地客商開發投資的行為，造成審計人員對稅費取證困難，亂收費、搭車收費和變相攤派導致稅費項目和分攤確認模棱兩可，增加審計人員對房地產行業應交稅金審計的風險。
參考文獻：
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1 審計環境
審計環境是指影響審計行業發展及審計理論與實務發展的各種環境因素的集合，包括宏觀環境、行業環境以及理論研究環境。審計的宏觀環境影響審計的需求，審計的行業環境影響審計的供給，審計的理論研究環境則影響審計理論及實務的發展。
獨立審計環境，是指影響獨立審計行業生存和發展的外部條件的總和，就是指獨立審計行業的從業環境，它既不是單指獨立審計工作所必須面臨的經濟、法律、客戶等因素，也并非注冊會計師或會計師事務所在從事獨立審計工作時，所必須面臨的獨立審計機構內部的工作條件和注冊會計師之間的人際氛圍，而是一定時期國際、國內的獨立審計工作所必須面臨的政治、經濟、法律、社會、客戶素質等因素的集合。
2 相關舉措
2.1 監管制度
為加強對具有獨立審計資格的注冊會計師及會計事務所的監管，我國注冊會計師協會于2014年相繼下發了《中國注冊會計師協會執業質量檢查人員管理辦法》的通知，關于開展2014年證券資格會計師事務所執業質量檢查工作的通知，以及關于開展2014年會計師事務所執業質量檢查工作的通知?？梢?，作為中注協來說，從制度這一宏觀角度把控獨立審計業務及其從業人員，顯得至關重要。
而獨立審計的主要監管制度體現在以下兩個方面：政府干預型和行業自律型。
2.1.1 政府干預型
政府干預型監管模式是指對注冊會計師行業的管理，在充分發揮注冊會計師協會的自我管理的基礎上，由政府出面進行管理的一種方式，其范圍涉及較大，程度較深。政府監管包括制定法律、法規、建立許可制度、法院訴訟機制等，避免因注冊會計師個人的違約、過失、欺詐等可能給公眾造成的損失。政府監管的審計服務主要針對的是低于可接受標準的、審計工作不規范、未能達到職業標準等。那些未能達到執業準則最低要求的事務所或注冊會計師將受到相關處罰，包括根據有關法律法規的規定取消或暫停其執業資格、罰款、給予警告等。
政府監管是強制性的，其目的是避免將來再度發生類似的違規行為，同時促使執業人員達到行業規范的最低要求。實行政府干預型監管模式的國家以德國、日本最為典型。此外意大利、瑞典等歐洲國家以及菲律賓、巴西等許多發展中國家也同樣采用這種模式。
2.1.2 行業自律型
自律型監管模式是指注冊會計師主要由民間協會自律管理，政府不加干涉。在該種模式下，注冊會計師協會內部機構完善，分工明確，完全享有關于注冊會計師資格考試、執業登記制度以及審計準則的制定權，并由協會負責監督審計規范的執行和檢查審計工作質量，具有較高的獨立性和環境適應性。但如果沒有相關的配套措施，在處罰效力方面就會顯出一定的局限性。行業自律與政府監管在很多方面存在區別：行業自律的目標是促使注冊會計師提供高質量的服務，對事務所遵循準則的情況進行嚴格審查，如在美國、澳大利亞、加拿大等國家推行的同業復核，可以在促進審計質量提高的同時加強行業自律。
注冊會計師協會除了可以監督審計質量、推進審計質量提升以外，還通過組織資格考試來限制進入本行業的人員的數量和素質，并且通過制定相關標準來限定介入復雜業務審計。
2.2 監管信息
中注協不僅僅是頒布監管舉措，對于實際商業環境中的各項活動，同樣做出實際行動。
第一，例如，于2015年2月13日，中注協提示事務所關注房地產類上市公司年報審計風險。中國注冊會計師協會向眾華及眾環海華兩家證券資格會計師事務所發函，書面提示房地產類上市公司2014年年報審計風險。由于房地產開發具有資金投入大、建設周期長、易受宏觀經濟與政策影響等特點。2014年，隨著我國房地產市場調整的不斷加深，房地產投資增速持續放緩，商品房銷售面積和銷售額同比大幅下滑，商品房庫存壓力繼續加大。因此在風險提示函中，中注協要求事務所充分考慮房地產類上市公司所處行業狀況及特點。
第二，例如，中注協約談事務所提示煤炭類上市公司年報審計風險。
中注協以“煤炭類上市公司年報審計風險防范”為主題，對普華永道中天、希格瑪這兩家證券資格會計師事務所分別進行了當面約談和書面約談，就事務所承接的部分上市公司2014年年報審計業務可能存在的風險進行提示。
中注協相關負責人指出，當前，世界經濟格局深度調整，我國經濟處于發展方式轉變、產業結構調整、能源結構優化的關鍵時期。2014年，受產能過剩、需求疲軟、進口煤沖擊等因素影響，國內煤炭價格持續低迷、庫存不斷積壓，煤炭企業盈利能力下降、經營壓力增大。
中注協相關負責人強調，事務所和注冊會計師要始終保持高度的職業懷疑態度，嚴格遵守職業道德相關要求，充分關注煤炭類上市公司所處的宏觀經濟環境和行業狀況，考慮管理層可能面臨的業績考核壓力，有效識別、評估和應對可能存在的舞弊風險。
3 作用及影響
3.1 對審計的需求及供給的影響
宏觀環境常指國家和地區的政治環境、經濟環境、社會環境、技術環境、法律環境和審計行業環境因素。
第一，政治環境，是指一個國家或地區的政治制度、體制、國家治理方針政策、法律法規等要素。政治環境會直接影響和制約審計在一個國家或地區的法律地位和社會作用。
第二，經濟環境，指影響一個行業或企業生存和發展的社會經濟狀況和國家經濟政策。社會經濟狀況包括經濟要素的性質、水平、結構、變動趨勢等方面的內容。國家經濟政策是國家履行經濟管理職能、調控國家宏觀經濟水平、結構、實施國家經濟發展戰略的指導方針等。經濟環境特別是其中資本市場因素的發展、信息資源要素的發展以及國家經濟管理職能的發展對審計需求產生重要的影響作用。
第三，社會環境，指一個國家或地區的人們共享的價值觀、文化習俗、人口、教育及宗教信仰等因素。其中深灰價值觀和文化習俗對審計的需求產生一定的影響作用。
第四，技術環境，指影響人們日常生活和生產或生產活動的科技要素，包括社會科技水平、科技力量、國家科技政策等。科技水平的提高和科技進步既可催生新興企業或行業的產生，也可導致現有企業或行業的衰亡。審計的產生就與企業財務管理、會計管理和經濟管理技術含量的不斷提高具有密切的聯系。
第五，法律環境，為審計人員的審計判斷過程提供必要的評價依據。評價標準越完備、越統一，就越有利于審計人員做出正確的審計判斷。同時，法律體系對于注冊會計師職業界的保護越是完善，審計人員就越能充分發揮自己的專業判斷能力，不受或少受外界環境的左右。
第六，審計行業環境，行業自律是注冊會計師行業用來約束注冊會計師行為的機制，即通過會計職業界自身的力量實現對行業運行與發展的管理。其中，審計職業界教育即針對審計業內人士展開的教育，是實施行業自律的重要組成部分。審計人員的業務能力是影響審計判斷水平的重要因素。我國審計人員素質及知識很難適應現實的需要，在這樣的情況下，審計人員要做出準確的審計判斷便顯得十分困難，容易導致審計失敗。與此同時，注冊會計師在進行審計判斷時還會受到同行業競爭壓力的影響。審計人員一方面要保護社會公眾的利益；另一方面要應對來自同行業競爭客戶的壓力，同業競爭壓力非常大。
3.2 對審計理論的推動作用
第一，事務所代表對中注協通過約談方式強化上市公司年報審計事前事中監管的做法予以充分支持。事務所代表表示，將認真落實中注協約談提出的各項要求，有效識別關鍵風險領域，切實加大質量控制力度，全力確保年報審計質量。
房地產審計風險范文4
(一)資產評估機構標準不一
理論上，投資性房地產的公允價值是由熟悉房產的買賣雙方之間進行房產買賣的價格。在實務中，這個價格通常是由資產評估機構運用評估技術分析市場信息后確定的。但目前，我國的資產評估機機制尚不完善，資產評估師隸屬于財政部門、房地產評估師隸屬于建設部門，土地估價師隸屬于國土資源部門，這就造成了各部門間對房地產公允價值的評估基準的不同，評估權威性不夠高等問題。
(二)監管機制不夠健全我國的法律沒有對會計舞弊的規范條款，缺乏對舞弊責任的明確規定，對應的處罰機制也不夠健全。這使得企業可以利用投資性房地產的公允價值對企業利潤進行調整來到達舞弊的目的。我國的國家經濟監督機構包括證監會、國家財政部門和審計部門，而它們的監管能力是有限的，一些房地產企業利用這些監管漏洞非法牟利，導致投資性房地產信息的不公允和不公開，嚴重影響了我國房地產行業的健康發展。
二、完善投資性房地產公允價值計量模式的對策
(一)提高投資性房地產的估值技術為提高對房地產地產估值的準確性，就必須首先明確量化房地產價格的標準。相關標準的制定機構應充分考慮該地的經濟發展與人們的平均收入情況，根據相關經濟信息，采取部分指標作為其量化尺度。再尋找出相似的房地產后，借鑒資產評估中對企業價值進行評估的方法，根據它們之間的不同制定修正系數，以達到提高估值準確性的目的。另外，相關機構還需建立房地產行業統一的市場信息數據網絡和數據庫。統一的市場信息數據網和數據庫能方便企業獲取該地區權威完整的信息，使評估人員有了運用估值技術對投資性房地產進行公允價值評估的依據，保證了結果的客觀準確性。
(二)逐步完善準則體系完善的會計準則體系是公允價值計量模式能夠得到廣泛運用的條件。我國的公允價值計量模式的引入時期較晚，大部分都引用于國外的研究成果，未能有效的與我國的市場經濟環境相結合。在制定公允價值運用框架時，應結合我國的國情，充分考慮其可操作性，使會計政策能夠真正解決經濟中的實際問題。這就要求對計量目標提供明確的闡述，例如，對一般性或偶然性的投資性房地產，應規定是采用當時當筆的交易價格，還是充分競爭的交易方式來作為其公允價值。
房地產審計風險范文5
（一）企業價值目標多樣，3E性難以兼顧
國有房地產企業是社會組織的一種存在形式，其實現的價值是多層面、多維度的。作為自主經營、自負盈虧的市場主體，企業注重的是經濟目標，通過投資、建造、銷售項目或提供服務實現利潤的最大化，以滿足投資人對投資的增值和回報。但在追求國有資本保值增值的過程中，又必須體現出比其他企業更高的公益性，實現公共利益目標，如承建政府特定的投資項目、參與市政工程和安居工程建設等，推動城市建設步伐，改善居民居住環境。企業在執行市場經濟行為時，受資本逐利性的影響，會自發地追求效率和效果的最大化，以期用最小的投入獲得最大的產出。當企業承擔一定的社會責任目標時，3E性之間往往會出現矛盾，比如建造某一公共項目，在評價其績效情況時常常會發現，有時支出雖然經濟、節約，但效果不好，或者是產出質量、社會效果、公眾滿意度非常理想，但項目本身卻無經濟性可言。
（二）經濟業務復雜，評價標準難以統一
近幾年房地產行業高速發展，經濟業務越來越復雜。從整個企業集團看，其經營業務多元化。很多企業大規?？鐓^域、跨領域擴張，不僅從事著住宅、商業地產開發，還延伸經營與之相配套的市政設施建設、綠化養護、物業管理，并涉足酒店、文化、旅游、金融等多領域，由過去單一的房地產開發經營發展成為了綜合性房地產投資控股集團。從單個企業來看，其業務環節繁多。房地產開發業務一般包括項目可行性研究、產品定位、規劃設計、征地拆遷、七通一平、建筑施工、工程監理、竣工驗收、交付使用等多個階段。受內外部因素的影響，每個階段都存在著管理控制風險，影響企業績效。企業開展績效審計，可以是整個集團系統的各運營層面，也可以各業務開發階段為審計對象，或者選擇開發階段的某一控制點進行審計。正因為績效審計的內容廣泛，審計對象千差萬別，因此，制定一套統一適用的評價標準體系比較困難，也影響了當前績效審計大范圍的推廣。
（三）審計資源不足，審計效益受到限制
相對于企業財務收支審計、專項審計、效益審計，績效審計的目標層次更高，審計內容增多，既包括被審計單位各項業務活動，也包括其他非經濟范疇的管理活動。在工作量不斷增加和難度逐步提高的情況下，審計任務重與審計資源不足的矛盾凸顯，影響著審計效益的發揮。
一是重視程度不夠。長期以來，企業管理者往往將審計與會計緊密聯系起來，認為審計就是對會計報表進行審核，是保證財務信息合法公允的第二道關口，沒有意識到內部審計的潛在價值，抑制了企業對內部審計的資源投資，這種資源不僅是有形的財務資源、人力資源，也包括管理者的時間和注意力資源。績效審計因受資源的限制不能很好地深入開展，審計意見和建議也就得不到較好地貫徹和落實。
二是評價依據不健全。2013年8月中國內部審計協會了新《中國內部審計準則》，將原經濟性、效率性、效果性具體準則合并修訂為第2202號內部審計具體準則――績效審計，為內部審計實施績效審計提供了法規依據。但該準則對審計的方法和評價標準只是作了籠統的列舉，沒有制定具體的實施細則，給績效審計工作帶來一定的難度。企業審計人員在進行績效審計時, 由于缺乏有針對性的細則指導，往往憑各自的想法和職業判斷來摸索, 難免有各行其是的情況, 這樣不利于審計質量管理及審計風險控制, 加大了審計風險。
三是人才資源匱乏。績效審計是一種新型審計，涉及的領域和范圍較廣，審計對象復雜多樣，這就決定了審計人員必須是精通多個學科、綜合素質高的復合型人才。而受傳統財務審計的影響，國有企業的審計人員主要是會計師和審計師，精通工程、評估、經濟、法律、計算機等專業知識的人才極少，整體呈現著知識結構單一，綜合分析問題的能力不強，缺乏績效評價的經驗、知識及技術能力的特點。這直接影響了績效審計的質量，審計評價和建議也無法上升到企業管理層面，難以達到理想的績效審計效果。
二、國有房地產企業開展績效審計的對策
（一）有的放矢,恰當選擇審計項目
審計項目的選擇是審計工作循環的開端，也是審計計劃編制工作的第一步。審計項目選擇的好，可以達到績效審計目標；反之，則不可能達到。選擇審計項目時，應對被審計事項或單位的信息進行充分了解和分析，從宏觀上把握和識別企業面臨的風險并排序，預測可取得的審計成果是否能夠達到審計目標，最后由決策層、業務部門、審計組共同論證擇優。目前國有企業開展績效審計的實踐經驗有限，大規模開展績效審計的基礎和條件尚不具備，本著“突出重點”的原則，可以選擇領導重視、群眾關心的熱點、難點，重大資金，重點項目，高風險集中的重點環節進行試點審計，再由點及面，逐步推開。比如，對資金分配使用的合理性和項目的效益性進行審計，審查項目的可投資性、技術可行性和經濟合理性，審查工程質量情況，審查物資采購和招投標程序的合法合規性，審查項目建設計劃與執行情況，審查項目投入使用后的運行效率和效果等。另外，選擇審計項目的規模大小、復雜程度應與審計人員的數量、素質等審計資源承受能力相匹配。
（二）建立多層次的績效審計評價標準體系
確定績效審計的評價標準是績效審計的關鍵問題，沒有審計標準，就無從進行審計評價。國有企業的經濟管理活動是多樣的，績效審計應當根據審計事項的特點建立相應的評價標準，這種評價標準體系是多層次的。一般來說，分為三個層次：第一層次是財務績效標準，是根據國家政策、行業參數、上級下達的任務目標、預算等制定的經濟效益類指標，以定量和財務分析為主，利用這一類指標可以進行投入、產出等總量分析，進行預算投入與實際投入、本項目與其他項目的比較分析，進行未來發展走向的趨勢分析，形成企業績效的初步評價；第二層次是管理績效標準，主要是內部控制類指標，以定性分析為主，定量分析為輔，從企業經營決策、內部管理與控制、戰略管理、發展創新等方面進行評價，反映管理成效，形成企業績效更全面的修正性評價；第三層次是社會效益標準，根據不同行業、不同性質而制定，主要包括公共設施增長率、社會滿意度、群眾上訪率等指標，評價項目對生態環境、行業和地區經濟發展、公共政策和社會穩定等方面所產生的作用和影響。運用這三個層次的評價指標，可以形成企業績效的綜合評價。在確定評價標準時，應當根據國家經濟形勢、宏觀政策、當地的客觀環境、歷史條件和實際情況進行動態的調整。
（三）綜合評價企業績效的3E性，即經濟性、效率性、效果性
房地產企業具有行業特殊性，其績效審計項目往往會涉及許多重大的建設項目，這些項目可能要延續若干年，有的項目要分幾個階段完成。這就需要對項目過程進行績效審計和評價，提出管理建議。這類項目當期可能沒有效益或收益很小，但不能簡單地評價說項目績效不好，項目可能在今后會取得較大的效益空間。因此，在評價效果性時，不能局限于現實的、短期的、局部的績效，應當將短期效益與長期效益相結合，用發展的眼光進行評價。必要時還要追溯到以前年度的工作成果對現實工作的影響，密切關注前后年度之間存在的必然聯系。在項目初期效果性不明顯的情況下，要更多地關注投資的經濟性，控制投資規模，注重項目的合理性，盡量控制不必要的變更支出。在企業承擔政府建設任務，經濟效果不明顯的情況下，要更多地關注其社會效益性，經濟性和效率性則處于次要位置?？傊?，在評價企業績效時，要權衡3E性，給企業一個客觀、公正、準確的評判。
（四）多方面提升審計人員的綜合能力
審計署提出的“人、法、技”建設中，“人”的因素是排在首位的，因此全面提升審計人員的綜合能力有利于推進績效審計的順利開展。提升審計人員的綜合業務能力，可以從四個方面入手：首先，審計組應組織審計人員掌握項目從立項、建設、驗收每個環節涉及的內容、工作重點，全面學習相關法律法規和企業內控制度，熟悉整個經營管理過程。其次，適當聘請法律、合同、工程造價、工程設計、施工管理等相關領域的專家參與到審計項目中來，通過審計人員與專家的現場互動，提高審計人員的綜合素質。再次，項目結束后，審計組應開展審計項目事后評估，總結審計過程中的成功經驗和失敗教訓以及創新點，為下一個審計項目的開展奠定良好的基礎。最后，企業應每年定期實時對審計人員進行系統培訓，既要培訓績效審計的方法和技術，又要有具體績效審計項目的技能培訓，不斷提高審計人員的學習能力、實戰能力、攻堅突破能力和分析研究能力。
（五）加強監督落實，促進審計成果轉化
1.建立跟蹤檢查制度，避免屢查屢犯。一是抓住績效審計中發現的數額大、范圍大、影響大的問題進行跟蹤整改。二是對領導批示的問題迅速組織力量督促整改，確保認真落實。三是在對績效審計中發現的普遍性、全局性問題督促糾正的基礎上，把重點放在督促健全內控制度和流程上，確保問題得到全面整改，擴大績效審計的工作成果。
房地產審計風險范文6
[關鍵詞]計算機審計；財稅；實踐；作用
[中圖分類號]F275 [文獻標識碼]A [文章編號]1005-6432（2014）48-0126-02
目前，大力開展計算機審計已成為深化各項審計工作的主要著力點。計算機審計為深化財稅審計提供了現代化手段，不僅提高了審計質量和效率，有效地規避審計風險，更重要的是帶來了審計思路、審計方法和審計模式的轉變。在審前調查階段獲取電子數據和數據字典，對取得的數據進行分析整理，制定審計方案，確定審計重點和審計關注點；在現場審計階段，可以深入審計分析整理，簡便快捷地排查和確定審計疑點，進行核對和延伸審計；在審計報告階段，為復核把關提供方便，可以有效地控制審計質量；審計后，可以建立部門內部的完整的電子數據資料庫。
我們的主要思路、做法和計算機審計的突出作用主要表現在以下幾方面。
1 審前調查分析充分，審計思路清晰
在市地稅、市財政和某轄市財政決算審計中，我們在審前調查階段不僅調查了解被審計單位的基本情況，而且要取得電子數據和數據字典以及信息系統中各表結構及相互鉤稽關系。在對有關電子數據進行數據導入、轉換、認真分析研究，充分運用計算機進行檢索、查詢、匯總后，結合歷年審計經驗，確定重要性水平和進行風險評估，據此制定審計方案，使方案內容、重點彰顯個性，因地制宜，有的放矢，審計思路清晰。
2 審計重點更加突出，審計目標明確
在對某轄市財政審計時，從事先取得的數據來看，地方稅收總量不大，納稅大戶不多，反映出該市經濟發展狀況欠佳，財政比較困難。結合該市有關支持企業經濟發展、扶持企業做大做強的政策精神，審計判斷可能存在對大企業采取保護性政策措施的問題，因此，對地稅的審計把稅收政策執行情況、稅收征收管理情況作為兩個突出的重點；對財政的審計則把審計預算執行及平衡情況以及上級專項支出指標的批復和分配使用情況作為突出的重點，審計結果驗證了我們的判斷，達到了預期的目的。
3 審計內容全面完整，審計風險降低
隨著財政、稅務等審計對象的業務數據和業務流程的電子信息化，審計已經難以完全取得這方面的紙質書面資料，傳統的審計手段已經無法對這部分內容實施有效的審計監督檢查，由于審計存在空白點和死角，致使審計結論存在相當大的風險。
計算機審計對深化財政金融審計有突出的效果，數據采集面廣，取得資料完整，審計覆蓋面寬，并避免了被審計單位隱瞞財政財務業務資料的情況，數據來龍去脈清晰。在地稅審計中，我們將地稅征管系統的主要數據庫中的有關的用戶表及其字段以文本文件方式導入到電腦中，共取得了審計需要的17張表格：繳款書記錄表、稅務登記表、國庫代碼表、隸屬關系代碼表、納稅項目鑒定表、欠稅類型代碼表、減免申報記錄表、提退記錄表、代征代扣項目表、查補入庫明細表、稅款類型表、稅種代碼表、稅目代碼表、稅務機關代碼表、預算級次代碼表、預算科目代碼表、注冊類型代碼表。
在財政審計中，預算管理系統取得的表格有15賬：包括賬套表、摘要表、撥款憑證表、明細賬數據表、科目匯總表、總賬數據表、會計科目表、科目匯總表、記賬憑證表、原始憑證表、資產負債表、單位代碼表、單位賬號表、付款單位表、撥款通知單表。此外，還有財政各業務部門管理核算的預算外專戶、農財、企財、行財、社保、基建等的各個賬套。
上述電子表格資料基本反映了財政、稅務的業務流程和賬務處理，滿足了審計的需要。通過對上述數據的審計，審計人員對報表及其各科目數據的真實性做到心中有數，審計結論也放心踏實，更加真實客觀。
4 數據查詢分析快捷，審計效率提高
財稅審計有數據量大、內容多、事項多的特點。傳統手工審計費時費力，效率較低。計算機審計的開展為財稅審計帶來了前所未有的變化。
首先，由于提前取得電子數據，在審計進點前的調查階段就基本完成了審計重點的確定，查找出了在審計現場實施階段需要進一步核實、核對的審計疑點和審計線索。
其次，現場審計階段，盡管電子數據量龐大，但由于查詢數據資料方便快捷，審計資料共享，以往許多用手工不能審核的數據可以在較短時間內解決。如我們對某轄市財政決算審計，按照以往的審計進度需要20個工作日才能完成的只用了半個月就順利結束，大大縮短了整個審計項目的時間周期。
最后，部分事項可以無須在現場審計，案頭審計即可完成，審計的自主性增強；審計復核工作方便有效，便于審計質量控制。
5 審計技術方法創新，審計內容深化
計算機審計的實施，對稅務審計而言，克服了無賬可查、無憑證可翻的缺陷，審計資料齊全、審計內容更加豐富。在審計范圍上，審計走過了從詳細審計到抽查審計的過程，現代審計手段使審計能夠在較短時間內實現全面審計；對財政審計而言，把大量的賬簿盡收“機”中，可以靈活選用不同的數據分析工具進行審計，避免了在賬簿堆中埋頭查賬的辛勞，對審計人員是一個很大的解放。更重要的是，計算機審計的核心手段數據分析功能在審計中得到充分發揮。
在財政審計中，為解決財政預算審計中預算指標的查詢、核對、匯總工作提供了一定方便，使原來預算審計中因文件多、指標多、撥款筆數多而不能審核的一大塊內容得到較為全面的審核，可以很清楚地審計出已撥金額、結轉下年支出金額以及被擠占挪用金額。
特別是在稅務審計中，從原始數據到報表的中間環節，在傳統審計中往往會發生線索中斷的情況，計算機審計已經基本可以實現對業務全過程的審計。如，稅務部門提供的稅收計統報表反映的數據的真實性，依靠傳統審計手段難以驗證其真偽。計算機審計可以有效地進行報表核對，驗證其真實性。審計中，靈活運用SQL語句、ACESS表查詢和EXCEL等工具，通過查詢、核對、復算、比較，完成了核對報表、指標篩選、關聯分析和歸類匯總工作，并深入進行了預算級次審查、金融保險業稅收入庫級次情況、稅收入庫大戶查詢排序、新欠稅金及基金費情況、查補稅款實際入庫情況、房地產企業營業稅及所得稅繳納情況、稅收減免情況、滯納金繳納情況、一個賬號多個企業繳款以及一個企業多個退稅賬號等情況，核實查證了有關問題，審計成果明顯。
如，通過對減免稅企業稅收繳納和減免情況的查詢，更清晰地看出大部分企業未嚴格執行“先征后返”的規定，因而相應減少了當年的應征數和入庫數，影響了稅收報表數據的真實性、完整性。通過對“繳款書記錄表”中減免額的匯總，發現其金額與稅收報表的“減免稅金報表”金額不一致，審計分析其原因是：“繳款書記錄表”反映地是當年減免執行數，即前一年批復和部分當年批復的企業減免額，而稅收報表是統計口徑，反映地是當年批復的企業減免額。但經審計，發現部分企業的退稅應在上年執行，但當年未執行，到次年才退還企業，說明存在利用減免退稅調節稅收的情況。
通過對房地產企業納稅大戶的查詢，對繳稅金額、稅款所屬期、繳稅是否均衡等因素的分析，確定了4戶企業進行延伸審計，根據事先確定的疑點線索，每個企業僅用半天時間，就查出4戶房地產企業應繳未繳營業稅、企所稅800多萬元。
計算機審計實現了業務專長與技術優勢的有機結合，從數據采集、轉換、分析到編寫審計模塊等技術日漸成熟，并實踐中積累了一定的經驗，對深化財稅審計起到了助跑作用。
參考文獻：
[1]安寧.計算機審計實施中存在的問題與解決對策[J].高等財經教育研究，2012（2）.
[2]王春璞.計算機審計的實踐流程與挑戰對策分析[J].科技信息，2012（35）.
